Tutte le transazioni immobiliari hanno bisogno di un serio sostegno legale e atteggiamento scrupoloso nei confronti delle cose piccole. Un atteggiamento spensierato può costare all'acquirente di appartamenti e denaro perso.
Questo è particolarmente vero quando acquisti un appartamento in un nuovo edificio, su cui non è stato rilasciato il diritto di proprietà. È possibile acquistare alloggi in questi edifici firmando il contratto con il venditore per assegnare i diritti di reclamo. Questo metodo per l'acquisto di alloggi ha i suoi vantaggi e rischi, valutando sobriamente il quale, l'acquirente arriva a una certa decisione.
Vendita di appartamenti sotto l'accordo del compito - il fenomeno nel mercato immobiliare non è così comune come l'acquisto di alloggi in una nuova casa o l'acquisizione di secondaria. Tuttavia, gradualmente la popolarità di questo tipo di transazioni è in crescita: secondo alcuni dati, circa un terzo degli appartamenti a Moscow nuovi edifici sono acquistati in questo modo.
Appartamento per l'incarico: cos'è, e come puoi ottenerlo?
Per prima cosa è necessario affrontare lo stato del settore immobiliare acquistato. L'alloggio in questione, si riferisce al mercato principale, cioè prima di metterlo in funzione. In qualsiasi fase della costruzione, mentre l'oggetto esiste solo documentato, l'appartamento stesso è venduto, ma solo un accordo per la proprietà di esso. Il precedente proprietario, un investitore che acquisisce direttamente gli alloggi dallo sviluppatore, è inferiore a voi il diritto di reclamo per lui, cioè delega i suoi poteri a pagamento.
Tale accordo è chiamato Cessia, il venditore che ha lasciato il posto al Cedenico, e l'acquirente li ha ricevuti è un cessiario.
In realtà, da un punto di vista giuridico, l'incarico non è possibile una variante della transazione di vendita. Quando la casa è commissionata, è assegnato l'indirizzo e gli azionisti che registrano i diritti di proprietà. E solo tutte le transazioni possono essere eseguite nel formato di vendita. Il diritto di assegnare i locali residenziali inizia ad agire, secondo la legge federale "sulla partecipazione alla costruzione di azioni", dal momento che la registrazione del contratto e prima di firmare la legge di trasferimento, dopo che la casa è commissionata.
Il contratto di concessione (cessione) certifica l'acquisto di non l'alloggiamento stesso, ma solo il diritto di richiedere il suo trasferimento alla tua proprietà.
I diritti per assegnare la proprietà possono essere acquisiti in due modi:
Assegnazione dei diritti nell'ambito del contratto di partecipazione azionaria Fornisce il pagamento di tutti i fondi prima della conclusione della transazione, altrimenti i debiti dell'Azionista si spostano nel cessionario insieme a destra per l'appartamento. Alla conclusione di tale contratto, va tenuto presente che la data di registrazione per DDU - fino alla consegna dell'alloggio. Inoltre, l'appartamento può essere ripetuto molte volte.
Il contratto del Contraente, nonché il compito stesso, la giusta domanda di DDU, deve essere registrata negli organismi di Rosreestra, altrimenti la transazione non sarà considerata valida.
Concessione nell'ambito del contratto preliminare della vendita. Vende il diritto di concludere un contratto di vendita per condizioni concordate in futuro, ma non il diritto di chiedere immobili in sé stesso. Ciò è dovuto al senso legale dell'accordo preliminare: le parti non commettono un atto di acquisto e vendita, ma conferiscono solo agli obblighi di effettuare una transazione in futuro. L'incarico può essere rilasciato dalla conclusione del contratto preliminare e prima di firmare la transazione di vendita.
Il contratto preliminare non è necessario registrarsi. Se si ferma, l'acquirente non ha il diritto di possedere dell'appartamento, anche se pagato l'intero importo per questo. L'unica cosa che può fare è richiedere i loro soldi.
Di fronte, diventa chiaro che tale incarico contrattuale a destra a un appartamento: un legame o un individuo implementa immobiliare in casa che non è ancora stata completata. Di solito, gli investitori sono implementati da un tale schema - persone che hanno investito in alloggi durante la costruzione.
Quali oggetti possono i venditori che sfidano i loro diritti?
Per la firma del contratto, diverse fasi devono passare e il successo di una transazione perfetta dipende in gran parte da quanto seriamente reagirete all'adempimento di ciascun articolo.
Prima di tutto, è necessario assicurarsi che l'accordo di cessia quando acquisti un appartamento in un nuovo edificio non porterà problemi dallo sviluppatore, il che significa controlla i suoi documenti permissivi. Ciò include la carta costituente, le relazioni contabili, i documenti di avvocazione per il sito e la costruzione, il progetto della casa e le scadenze per la sua messa in servizio. Nella dichiarazione di progettazione, un metodo dovrebbe essere specificato da cui lo sviluppatore soddisferà i suoi obblighi. È necessario studiare il contratto, dove è indicato quale sono costruiti gli strumenti.
Il secondo passo è il più responsabile. Questa è la raccolta necessaria per la conclusione del trasferimento del contratto di documentazione. Cosa dovrebbe essere preparato?
Una considerazione separata richiede un caso quando un potenziale gusto ha un dazio ipotecario in materia di immobili o acquirente vuole acquistare un appartamento all'assegnazione al mutuo.
Come vendere un appartamento nel mutuo sul compito, è possibile? Sì, un tale affare è reale. Per questo, si conclude un accordo di prestito scritto tra il venditore e l'acquirente. L'acquirente dà soldi, il venditore viene fornito con un mutuo e rimuove quindi il peso con il settore immobiliare e ha il diritto di conclusione di un accordo di cessia.
Possibile acquisto di un appartamento per il trasferimento dei diritti sul mutuo. Sebbene l'alloggio sia acquistato in casa in costruzione, la percentuale di mutuo non è inferiore al credito per l'acquisto di immobili secondari. L'acquirente, in primo luogo, devi chiedere al venditore uno sconto per ridurre almeno i costi. In secondo luogo, non tutte le banche accettano di prestare l'alloggio sotto il trattato di Cessia. Se il creditore è d'accordo, la Banca apre un account in cui è quotata il contributo iniziale del compratore e dei soldi del credito dall'istituzione. Dopo aver firmato il contratto di Cessia, i fondi vanno all'argomento. Se l'incarico di Cedent vuole guadagnare e vende un appartamento più costoso del comprato, la Banca darà un prestito al compratore solo al costo iniziale dell'appartamento. La differenza è rilasciata dalla rottura e viene sottoposta al conto dopo aver firmato l'accordo dell'assegnazione.
Ma se il venditore ha un mutuo ipotecario, e l'acquirente stesso vuole comprare un appartamento sulle stesse condizioni, l'accordo sarà reso molto difficile, è meglio rifiutare questa opzione. Tutti i documenti sul mutuo mutuo - debito o rimborso sono allegati alla documentazione generale per la registrazione dell'accordo di cessia.
La preparazione dell'accordo di trattato è determinata dal 24 ° capo del codice civile della Russia. Prima di emettere l'assegnazione dell'appartamento in casa in costruzione, dovresti sapere cosa dovrebbe essere indicato nel trattato di cessia.
Se è stato preso un prestito per acquistare l'alloggio, indicare ulteriormente i seguenti dati:
Dopo che i lati mettono le firme, il contratto deve adottare, impegnativo, tuttavia, una registrazione obbligatoria.
Il prossimo passo obbligatorio è registrare un accordo di cessia a Rosreestre. Per fare ciò, nella camera catastale, la camera di registrazione o il centro multifunzione sono forniti:
Un'altra importante questione delle parti a, quando è rilasciata la vendita di un appartamento per i diritti di trasferimento - tasse. Il dovere di stato per la registrazione è diviso per metà tra le parti. Su importi approssimativi e sfumature per saperne di più.
Dopo aver controllato la documentazione, il registratore accetterà un'applicazione e fornerà una ricevuta per ricevere documenti. La procedura viene eseguita entro 5-10 giorni dalla data di applicazione. Allora devi venire con il passaporto e la ricezione, l'acquirente verrà emesso un accordo di cessia, che è stato registrato, il venditore è un accordo di base.
I principali vantaggi dell'acquisto nell'ambito del contratto della Cessia due:
Molte persone che decidono di acquistare immobili in questo modo sono dubbi: non è pericoloso acquistare un appartamento sul compito? Ci sono rischi, come in qualsiasi azienda associata a immobili e grandi soldi.
Sebbene sia considerato più affidabile che sia assegnato a DDU, i rischi sono qui. Lo sviluppatore può semplicemente rifiutare l'investitore nell'assegnazione dei diritti. Pertanto, l'acquirente deve studiare attentamente il contratto DDU con attenzione, poiché sono indicate tutte le condizioni e i requisiti delle parti. Se l'investitore proverà a fare a meno della risoluzione dello sviluppatore, l'acquirente soffrerà di nuovo, poiché la transazione potrebbe non essere valida.
Quando accedi ad acquistare un appartamento di assegnazione, è necessario pesare tutti i pro e i contro, trattare attentamente le informazioni sullo sviluppatore e al venditore ed esplorare tutta la documentazione. E se dubiti ancora di gestire, sbarazzarti di te stesso da mal di testa - fidati di questa attività un buon avvocato.
Il numero di casi di assegnazione dei diritti dei requisiti è stato recentemente in crescita, mese dal mese di Rosrestr corregge questo aumento. Allo stesso tempo, alcuni rischi sono solitamente associati a questo tipo di transazioni. Esistono casi frequenti quando un'organizzazione contraente, che ha ricevuto un appartamento come pagamento da parte dello sviluppatore, non soddisfa i suoi obblighi alla società di costruzioni, di conseguenza, il contratto di concessione è terminato, dopo di che l'appartamento ritorna su un tribunale. Come progredire da tali situazioni, gli specialisti hanno detto.
Prima di chi comprerà un appartamento in un nuovo edificio, oggi tre modi sono aperti. Innanzitutto, firmare il contratto della partecipazione azionaria alla costruzione direttamente con lo sviluppatore. In secondo luogo, è possibile diventare il proprietario di un appartamento in una nuova casa, concludendo un accordo di concessione del diritto di rivendicare un individuo che ha acquistato questo appartamento dallo sviluppatore da investire. La terza opzione è quando il contratto di concessione del reclamo destro risiede con un'organizzazione contraente che esegue lavori di costruzione e installazione presso la struttura.
Oggi più comuni sono situazioni in cui il venditore è il contraente.
La caratteristica dell'assegnazione del diritto di richiesta nell'ambito del contratto di partecipazione azionaria alla costruzione è che a seguito di tale transazione, l'effetto del primo contratto di Azioni non si ferma, l'acquirente cambia solo in esso (invece del Investitore iniziale, stanno diventando una nuova persona). I diritti e gli obblighi dell'investitore iniziale si stanno spostando nell'acquirente, con tutte le condizioni del primo contratto (le scadenze per il lavoro, il prezzo dell'appartamento e il periodo di garanzia) rimangono gli stessi. L'incarico è possibile dopo la registrazione dello Stato del contratto di partecipazione condivisa e prima dell'atto di accettazione e trasferimento a questo appartamento è stato firmato. Proprio come il contratto di partecipazione azionaria, l'assegnazione dei diritti è soggetta alla registrazione dello Stato.
Per coordinare la concessione da parte dello sviluppatore non ha bisogno (eccezione - casi in cui il contratto di partecipazione azionario contiene l'articolo che l'assegnazione è impossibile senza il consenso dello sviluppatore). Ma dopo che il contratto di incarico è registrato, l'acquirente deve mettere lo sviluppatore sapendo che è stato trasferito a destra all'oggetto. Per questo, la notifica è scritta in una semplice forma scritta alla società di costruzioni. Questo documento deve contenere dati sul primo partecipante in costruzione condivisa e il nuovo investitore. Si consiglia di creare una copia del contratto di concessione alla notifica.
Due tipi di concessioni
Secondo la legge n. 214-FZ "sulla partecipazione alla costruzione della costruzione di condomini", l'assegnazione è possibile in due casi: dopo il pagamento completo del valore del contratto o con il trasferimento del debito simultaneo al nuovo partecipante alla costruzione azionaria.
1. Se il pagamento in base al contratto è completamente fabbricato, il pagamento completo sarà richiesto di registrarsi.
2. Se il primo partecipante alla costruzione del pagamento non è interamente effettuato, simultaneamente con la concessione ha luogo per l'acquirente del saldo del debito. Il trasferimento del debito con un'altra persona è possibile solo soggetto al consenso del creditore. In questo caso, la registrazione dello Stato richiederà il consenso scritto dello sviluppatore per una concessione. Se non vi è alcun consenso nell'elenco dei documenti presentati, questa è la base per la sospensione della registrazione dello Stato dell'accordo di assegnazione.
Pacchetto documento per transazione
Tutti i documenti necessari per il trasferimento dei diritti sono suddivisi in quelli necessari per registrare una transazione in Rosreestre, e coloro che l'acquirente deve essere raccolto al fine di proteggere i loro diritti in futuro.
Documenti richiesti per Rosreestra (tutti i documenti sono forniti in due copie: script e copie):
1) un documento che conferma il pagamento in base al contratto o documenti che confermano la traduzione simultanea del debito al nuovo acquirente;
2) il consenso scritto dello sviluppatore per l'assegnazione del diritto di reclamo ai sensi del contratto (se previsto dal contratto di partecipazione azionaria, e anche se la concessione si verifica con la traduzione simultanea del debito dell'acquirente);
3) notarizzato il consenso del coniuge;
4) se è impegnato il diritto al reclamo, il consenso scritto del Pledgee;
5) Accordo, sulla base della quale si è verificato un mutuo garantito (per la registrazione del contratto, le concessioni nell'appello di Rosrestr due lati del contratto);
6) Il consenso degli organismi di tutela e tutela per l'assegnazione dei diritti del reclamo ai sensi del contratto, se un partecipante alla costruzione condivisa è un minore (incapace).
Documenti richiesti dall'acquirente
Quando acquisti un appartamento, il contraente dell'acquirente dovrebbe essere interessato a due punti principali: L'organizzazione contraente ha davvero il diritto di disporre di questo oggetto e se il pagamento è stato effettuato sotto il contratto.
Di norma, un contratto è concluso tra l'appaltatore e lo sviluppatore, seguito da un'interruzione graduale del costo del lavoro svolto sul pagamento degli oggetti acquistati. Poiché queste opere sono soddisfatte su questi due contratti: il contratto di patrimonio netto e contratto è fatto - è accreditato.
Qui sono possibili due casi. Il primo - quando l'appartamento è rinatato al contraente (un accordo di concessione è stato concluso dal diritto di un reclamo o da una parte della partecipazione al patrimonio netto registrato a Rosreestre).
"In questa situazione, tutto è sufficiente", spiega l'avvocato del Dipartimento del Bruiting della Legge "Soyuz" Yulia Mikhailov. - Secondo un estratto da un registro Stato singolo dei diritti per la proprietà immobile (USRP), è controllato se il titolare del diritto è il venditore, indipendentemente dal fatto che vi siano limitazioni o ingombri del diritto del reclamo.
Vale la pena chiedere allo sviluppatore se il pagamento è stato effettuato, di norma, un appaltatore dovrebbe avere un contratto registrato e il certificato di pagamento. Se ci sono precedenti detentori di copyright, devono essere documenti confermando il loro pagamento con precedenti possessori di copyright, e così fino a disposizione dello sviluppatore. Se il pagamento è stato effettuato testando i requisiti reciproci, è necessario richiedere una copia di tali contratti. Questo proteggerà gli acquirenti dalla giusta appuntamento dei venditori precedenti. Un'attenzione particolare dovrebbe essere rivolta alle condizioni richieste per i contratti di questa specie. Senza di loro, il contratto sarà considerato non lo spegnimento. Poiché il diritto della domanda deriva dal trattato di partecipazione alla costruzione delle azioni, tutti i dettagli del contratto specificato (numero e la data di conclusione, nonché altre informazioni che possono essere stabiliti dall'ammontare dei requisiti applicabili) devono essere specificati nel Contratto di concessione. "
Il secondo caso, quando gli appaltatori non hanno diritto legale di richiedere l'oggetto della costruzione azionaria, l'appartamento è elencato per lo sviluppatore o per una terza parte.
"In questo caso, l'acquirente ha bisogno di trattare con particolare attenzione al momento del trasferimento di denaro", ha detto Yulia Mikhailov. - Se l'appartamento è quotato per lo sviluppatore, è necessario richiedere la conferma del pagamento non solo un certificato, ma anche un altro documento (ordine di reddito e controllo). Se l'appartamento è elencato per un individuo, rispettivamente, è questa persona che deve rilasciare una ricevuta in ricezione dei fondi. Vorrei prestare particolare attenzione agli acquirenti al fatto che quando si effettua un accordo, è necessario studiare la documentazione dello sviluppatore: permesso di sviluppo, documentazione del progetto e tutte le modifiche apportate al suo contenuto. Documenti che confermano che lo sviluppatore ha il diritto di propria trama del terreno. In situazioni difficili, dovrebbe essere attratto dal lavoro di un avvocato. "
Conformemente all'articolo 17 della legge federale n. 214-фз, il contratto di concessioni del diritto di credito nell'ambito del contratto di costruzione condivisa è soggetta alla registrazione obbligatoria a Rosreestre. L'accordo di concessione è considerato concluso solo dalla registrazione dello Stato.
Elena Hamardyuk, Capo del Dipartimento di Supervisione per il servizio di costruzione delle azioni della supervisione della costruzione e del controllo delle abitazioni:
Acquistando oggetti da organizzazioni contraenti, i cittadini devono capire quali documenti sono necessari per tale transazione in modo che in caso di procedimenti giudiziari in futuro potessero difendere i loro diritti in tribunale. Non solo richiede un certificato dallo sviluppatore sui lavori eseguiti dall'organizzazione contraente presso le strutture del costruttore, ma anche tutti i documenti finanziari che confermano i calcoli tra lo sviluppatore e l'entità giuridica a cui è stato trasferito l'appartamento (compensato dei requisiti reciproci, delle forme Di lavoro eseguito), poiché un certificato di sviluppatore sul lavoro svolto dall'organizzazione contrattuale non è un documento finanziario. E in caso di situazione in cui lo sviluppatore ha dato ai locali, ha emesso un contratto di partecipazione azionaria con un'organizzazione aggiudicatrice, e che per qualche motivo non ha adempiuto ai suoi obblighi, il lavoro non è stato completato, e l'oggetto ha già rinnovato il fisico Volto, protegge gli interessi dell'azionista.
Ekaterina Shelavina, Vice responsabile della divisione di registrazione della partecipazione alla costruzione dell'ufficio Rosrestratr per il territorio Krasnoyarsk:
Casi Quando la registrazione della transazione sull'assegnazione del diritto di reclamo è sospesa, recentemente è diventato notevolmente di più. E sebbene tali situazioni siano solitamente consentite, i documenti delle parti necessarie sono emessi e la registrazione viene effettuata, tutto questo mese, mentre la concessione è sospesa, l'acquirente spende in un'aspettativa nervosa.
In pratica, gli acquirenti spesso non controllano i termini del contratto né la presenza del consenso dello sviluppatore per l'assegnazione dell'oggetto, ciò porta alla sospensione della registrazione. Facciamo una richiesta allo sviluppatore, e se lo sviluppatore di consenso alla concessione non ha dato, ed è previsto per i termini del contratto, sarà negato nella registrazione del contratto.
L'acquirente ha bisogno di familiarizzare con attenzione con il contenuto del primo accordo della partecipazione azionaria alla costruzione, con le condizioni in base alle condizioni con l'investitore iniziale, assicurarsi che non ci siano oneri sull'appartamento (ipoteche). Se le concessioni erano in qualche modo, assicurati che il pagamento sia stato effettuato su tutti.
In ogni caso, è necessario ricordare che tutti i diritti all'oggetto sorgono solo dal momento della registrazione, fino a quando non vi è alcun ingresso nel registro, qualunque sia il venditore, è solo le sue parole, può davvero gestire l'oggetto, solo dopo che è apparsa una voce all'USRP.
Ultimo aggiornamento: 15/05/2017
Situazione dalla pratica:
Appartamento in vendita in casa in costruzione. Ma non lo vende dallo sviluppatore stesso, ma un'altra entità giuridica (o il fisico), che è il co-investitore della costruzione. La vendita avviene per concessione dei diritti della richiesta per il futuro appartamento.
Quali errori qui consentono agli acquirenti?
Errore dell'acquirente:
ACQUISTO APPARTAMENTI BY. diritti di assegnazione succede più spesso sulle fasi finali della costruzione della casa e implica la presenza di un collegamento intermedio ( Venditore) Tra l'acquirente e. Riguardo, Accordo Diritti di assegnazione L'appartamento ha alcuni rischi specifici per l'acquirente, non sapendo chi, può consentire un numero di errori. Su questo qui sotto.
Una situazione tipica in cui il venditore ( jurliso o Fizlico) dimostra il suo contratto con l'acquirente con Sviluppatoreda cui si può vedere che lui ( Venditore) Esso ha giusto Per la proprietà di uno o più appartamenti in casa in costruzione dopo il suo completamento e la messa in servizio.
Se stesso Sviluppatore Allo stesso tempo, conferma che veramente tali appartamenti sono partiti per il Venditore sulla base della sua partecipazione agli investimenti al progetto, o sulla base di una reciproca confusione concordata con lui, o su qualche motivo. In cui, Sviluppatore non importa che il venditore rinuncia al suo giusta domanda Per uno degli appartamenti a una terza parte ( Acquirente).
Acquirente che legge questo documento occupato e riceve assicurazioni Sviluppatore, calmati e fa un affare - trasmette il denaro del venditore per il futuro appartamento sotto ( Accordo di Cessia).
Qui l'acquirente ti consente di immediatamente diversi erroriChi può ottenere lateralmente in futuro.
Come acquistare con competenza un appartamento in un nuovo edificio, descritto in dettaglio nel nostro Si apre in una finestra pop-up. "\u003e Istruzioni passo passo (nella sezione per il mercato principale).
E anche una parola così terribile, come "leasing" non è in grado di spaventarti.
Tuttavia, sempre più spesso puoi sentire un modo così favorevole come un incarico di alloggio. Che cos'è? Qual è il vantaggio, e quali sono i difetti, se, naturalmente, ci sono?
I diritti dell'alloggiamento in costruzione ottenuti dall'investitore primario sulla base dell'investitore possono trasmettere l'investitore con lo sviluppatore del contratto. Tale transazione è chiamata l'assegnazione del diritto di reclamo, o Zessey.
Secondo, viene spesso trasmesso, come spesso accade, non solo il diritto, ma anche gli obblighi adottati dall'investitore sulla base di un accordo di condivisione e non ancora soddisfatto.
Il venditore, inferiore ai suoi diritti, è chiamato un cedente, e l'acquirente è un cessiario. Di solito accade come segue: qualcuno prende una decisione di investire nella costruzione di alloggi in fondo alla fossa. Conclude un contratto con lo sviluppatore da condividere e ad un prezzo molto favorevole riceve il diritto al futuro appartamento. Poiché la casa è eretta, i rischi di diminuzione a lungo termine e il settore immobiliare cresce nel prezzo.
All'azionista che ha altri obiettivi e non vivrà in un appartamento, ci sono due modi. Può attendere il completamento della costruzione, di rilasciare il diritto di proprietà e di vendere l'appartamento nel mercato secondario molto favorevolmente - è buono, ma uno schema di tempo piuttosto costoso. La seconda opzione è quella di sbarazzarsi di immobili immediatamente non appena è cresciuta significativamente nel prezzo.
Tuttavia, è impossibile rivendere un oggetto incompiuto, ma puoi rendere un'altra persona al settore immobiliare. Così, il lolshler rimane nel suo positivo, senza aspettare che la casa sia completata e consegnata, e quella che diventa il proprietario degli appartamenti di assegnazione, risparmia significativamente.
Va notato che non sempre i venditori sono così ossessionati dalla sete di profitto. Anche diverse circostanze di vita, come la necessità di rimborsare i prestiti possono anche spingere a questo passo. Le circostanze possono davvero essere completamente diverse: divorzio, ingresso nei diritti di ereditarietà o semplicemente trasferirsi in un'altra città o paese.
Tuttavia, la ragione della vendita dei diritti potrebbe essere la scrupolosità dello sviluppatore. Naturalmente, in questo caso, è improbabile che i fornitori di appartamenti dicono ai potenziali acquirenti sulle prospettive deludenti per la costruzione. Pertanto, prima di concludere un contratto del genere, è necessario sapere come scoprire questo nuovo edificio e cercare di proteggerti da possibili rischi.
In un certo senso, l'incarico è persino un tipo più sicuro di transazione sul mercato primario rispetto al solito contratto di partecipazione azionaria. Di norma, tali accordi sono conclusi nelle fasi successive della costruzione, quando lo sviluppatore si è già affermato dal lato buono ed è ovvio che la casa sarà consegnata in tempo. Allo stesso tempo, è possibile acquistare un appartamento di assegnazione più economico rispetto allo stesso nuovo edificio dopo che l'edificio è commissionato e la proprietà sarà registrata.
Questo è il principale vantaggio dell'acquisto di un appartamento di assegnazione: il costo dell'alloggiamento presso la fase di costruzione è significativamente inferiore al prezzo dello stesso alloggio dopo il nuovo edificio.
Tuttavia, sappiamo tutti del formaggio gratuito. Quindi, è ovvio che ci deve essere contro.
Pertanto, l'acquisto, un appartamento per i trasferimenti, rischi:
Inoltre, è necessario assicurarsi che lo sviluppatore sia informato del trasferimento dell'assegnazione. Altrimenti, tu, come nuovo partner della costruzione azionaria, rischia di perdere la possibilità di recupero di perdite o sanzioni. Sfortunatamente, c'è persino una probabilità di riconoscimento del contratto di assegnazione non valido.
C'è un ordine ben definito e chiaro per acquisire un appartamento dallo sviluppatore, poiché è importante per un secondo non dimenticare che il venditore (Cedent) non risponde per la qualità, né per il tempo di costruzione: nel peggiore dei tempi caso dovrai trattare tutte le tue affermazioni per l'azienda. Sviluppatore. Da ciò che acquistano immobili all'azionista, dovrebbero essere tenute tutte le azioni prescritte all'acquirente sul mercato primario:
Il contratto di partecipazione azionario non è valido senza registrazione dello Stato. Quindi è la fase finale e più importante. Quando acquisti l'alloggio dallo sviluppatore di Rosrestr, vengono inviati i seguenti documenti:
Se hai raccolto e portato tutti i documenti contemporaneamente, poi in circa un mese manterrai un certificato di proprietà nelle tue mani.
Dopo aver ricevuto la testimonianza, l'azionista diventa automaticamente il proprietario dell'appartamento e ha il diritto di smaltirlo senza restrizioni.Sarà meglio e più sicuro per tutti, se i pagamenti in contanti finali tra il sedent e il cessionario si verificano dopo il ritorno del documento dagli organismi di registrazione.
Pronto a comprare un appartamento sotto un accordo di concessione o no, per risolverti. Ma devi ricordare: prima di andare alla transazione, è necessario ottenere un pacchetto completo di documenti per un oggetto dallo sviluppatore, come se il diritto all'appartamento sia stato acquistato direttamente dallo sviluppatore, per scoprire lo stato di costruzione e altre sottigliezze. Più informazioni hai, meno rischi che coinvolgono la concessione del contratto.
Comprando un appartamento di assegnazione, anche quando i diritti sono stati trasmessi più volte, è importante assicurarsi che lo sviluppatore aziendale sia affidabile del pagamento di tutte le concessioni, nonché in assenza di violazioni delle norme della legislazione che comportano l'invalidità della cessia.
Assegnazione dei diritti, di regola, è pari passo con nuovi edifici e contratti di partecipazione azionaria. Si applica quando si vende appartamenti all'ultima fase della costruzione, prima di arrendersi la casa. Infatti, se vuoi acquistare un nuovo edificio alla fase di costruzione finale, quindi, molto probabilmente, dovrai comprarlo sotto l'accordo del compito, perché di solito in questo momento gli appartamenti dello sviluppatore non rimane più e acquisti L'oggetto desiderato può essere utilizzato solo negli investitori che hanno investito nelle prime fasi.
Finora, il nuovo edificio non è costruito e non consegnato, gli azionisti che hanno investito nella costruzione, invece del certificato di proprietà, hanno a disposizione per partecipare alla costruzione azionaria (il cosiddetto DDU). Questi trattati sono una condizione necessaria e sufficiente per il design della proprietà di un appartamento quando la casa viene consegnata, e in realtà garantisce questo diritto. Quindi il trasferimento di questo diritto a un'altra persona è chiamato il compito. Cioè, il contratto dell'assegnazione dei diritti di reclamo significa l'acquisizione di non-appartamento, ma i diritti del reclamo per il trasferimento della proprietà.
A quel tempo, quando una casa in cui una persona ha una proprietà condivisa, viene messa in funzione, viene firmato l'atto di accettazione e trasmissione e il certificato di proprietà è fatto, è impossibile vendere un appartamento. E questo ritardo temporaneo può essere da uno a diversi mesi. Ecco perché gli investitori che non vogliono essere in uno stato così "sospeso" cercano di realizzare la loro proprietà prima di affittare la casa.
Qual è il vantaggio di acquistare un appartamento per l'assegnazione della proprietà? Naturalmente, nel prezzo. Di norma, rinnoviamo i diritti agli appartamenti investitori professionisti che rischiano i loro soldi e sono investiti nel settore immobiliare nella fase di Pita. Allo stesso tempo, non gli piace elaborare i loro appartamenti di investimento nella proprietà e anche se gli appartamenti con prove e più costosi, preferiscono venderli sul compito. Ecco perché la pratica dell'acquisto di un appartamento finito per il compito sul palco di fronte alla casa è piuttosto diffuso.
Il rischio principale, che può portare l'accordo dell'assegnazione - questo è un riconoscimento non valido. Le ragioni per questo possono essere diverse, ma indipendentemente dalla loro natura, dalla protezione e dall'acquirente e dal venditore, si indicano il prezzo reale che è stato pagato. Altrimenti, con momenti controversi, non sarà possibile restituire il suo denaro per intero.
Le cosiddette vendite "doppie", cioè la vendita di un appartamento a due e più persone si verificano sugli accordi di investimento o secondo i contratti precedenti per la vendita. Pertanto, è facile evitare le vendite "doppie" - è necessario utilizzare l'assegnazione dei diritti solo nell'ambito del contratto di partecipazione azionaria con la registrazione, poiché il registro statale e la contabilità vengono eseguiti su di essi.
Circa il 25% delle operazioni immobiliari sono effettuate nell'ambito degli accordi di trasferimento della legge. Sono abbastanza sicuri e approvati dalle banche nel caso dell'acquisto di un appartamento attraverso un mutuo. I rischi che portano le transazioni sull'assegnazione sono rapidamente correlate ai rischi della costruzione azionaria, perché anche quando l'appartamento è costruito e pronto non è un dato di fatto che la casa sarà accettata dalle autorità di regolamentazione e commissionate. Pertanto, quando acquisti un appartamento per l'assegnazione della legge, ad eccezione del venditore, è necessario controllare attentamente lo sviluppatore stesso.
Non raccomandiamo agli acquirenti di contattare i venditori che hanno altri trattati di un accordo sulla partecipazione alla costruzione azionaria con la registrazione dello Stato. Solo tale accordo è considerato protetto dalla legge federale 214 "sulla partecipazione alla costruzione delle azioni" del 30 dicembre 2004.
L'accordo dell'assegnazione della proprietà di un appartamento o di un accordo di cessazione funziona sulla base dello stesso FZ "sulla partecipazione alla costruzione delle azioni". E anche se non dice sulla necessità di ottenere il consenso dello sviluppatore sull'assegnazione della legge, molto probabilmente dovrà fare - tali articoli sono fatti dagli sviluppatori in DDU. Ovviamente la legge federale sopra il contratto della società di costruzioni. Tuttavia, il venditore è meglio informare lo sviluppatore della Transazione imminente e farlo in anticipo e per iscritto. Gli sviluppatori con una buona reputazione ed esperienza non ostacolano la vendita di appartamenti sotto gli accordi di trasferimento.
Quando si vendono appartamenti, se il suo acquisto è stato sposato, sarà richiesto un consenso notaricato del coniuge / coniuge per un accordo, poiché "Polazka" è condiviso per proprietà. Nel caso della proprietà congiunta, potrebbe essere richiesta una presenza personale.
Acquistare un appartamento in base al contratto (assegnazione dei diritti) L'acquirente sostituisce effettivamente il venditore nel contratto di partecipazione azionaria alla costruzione. Allo stesso tempo, sembra diritti e obblighi pertinenti. Nel caso dell'acquisto di "Polakov" - i diritti e gli obblighi dell'Azionista. Non sarà superfluo controllare lo sviluppatore, vedere i documenti di pagamento del venditore, assicurarsi che gli impegni reciproci dello sviluppatore e gli azionisti siano pienamente soddisfatti. È necessario assicurarsi che il venditore dell'appartamento abbia pienamente pagato l'importo nell'ambito del contratto di partecipazione azionaria. Le informazioni sull'appartamento possono anche essere ottenute dal venditore e nello sviluppatore, dopo il quale confrontarlo per la conformità.
L'accordo dell'assegnazione della proprietà del Venditore all'Acquirente dovrebbe includere l'applicazione del documento, secondo cui il Venditore aveva il diritto, che ora passa all'acquirente (DDU), così come la quantità della transazione e la procedura per il calcolo. Inoltre, il consenso dello sviluppatore su questo incarico dovrebbe essere consenso, oltre a partecipare informazioni complete sull'oggetto. La registrazione dell'accordo di assegnazione è possibile solo prima della messa in servizio e firmare l'atto di accettazione e trasmissione.
Secondo il codice fiscale della Federazione Russa, qualsiasi reddito ricevuto da un cittadino della Russia dovrebbe essere tassato. Compreso se è ricevuto dalla vendita dell'appartamento nell'ambito del contratto di assegnazione. Pertanto, indipendentemente dal fatto che sia effettuata la vendita di un appartamento di appartamento o vendere la proprietà della quota, è soggetta all'imposta sul reddito. Tuttavia, la base dell'imposta stessa può essere ridotta dalla quantità di spese. In effetti, l'imposta deve essere versata solo dalla differenza nella quantità di vendita nell'ambito dell'accordo del compito e dell'importo dell'acquisto di "percepiti" dallo sviluppatore.
Esempio: l'appartamento acquistato dallo sviluppatore valeva 2.000.000 di rubli e un anno dopo è stato venduto sotto l'accordo del compito per 2.500.000 rubli. L'imposta ammonterà al 13% di 500.000 rubli, cioè 65.000 rubli.
Ovviamente, se le somme sono le stesse, la tassa è zero. Tuttavia, nel caso in cui è necessaria la tassa, e nel caso in cui la tassa sia zero, è necessario presentare una dichiarazione dei redditi sulla forma di 3-NDFL. Altrimenti puoi inviare un avviso all'intero importo di vendita o multato per la mancanza di dichiarazione.
