(UST N 4)" (di seguito denominato Federal Valuation Standard) è stato sviluppato tenendo conto degli standard di valutazione internazionali e degli standard di valutazione federali "Concetti generali di valutazione, approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione (UST N 1)", "Scopo di valutazione e tipi di valore (UST N 2)", "Requisiti per il rapporto di valutazione (UST N 3)" e contiene i requisiti per la determinazione del valore catastale degli immobili.
2. Questo standard federale di valutazione è obbligatorio per l'uso nella determinazione del valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilite dal presente Federal Valuation Standard in relazione ai requisiti e (o) procedure stabilite dai Federal Valuation Standards.
3. Per valore catastale si intende il valore di mercato di un bene immobile determinato in sede di valutazione catastale statale, determinato con metodi di valutazione di massa, oppure, se non è possibile determinare il valore di mercato con metodi di valutazione di massa, il valore di mercato determinato individualmente per un determinato immobile secondo la normativa sulle attività di stima.
4. Il valore catastale è determinato sia per gli oggetti immobiliari che sono presenti sul mercato aperto, sia per gli oggetti immobiliari il cui mercato è limitato o assente.
5. Nella determinazione del valore catastale, gli oggetti di valutazione sono oggetti immobiliari, le cui informazioni sono contenute nel catasto immobiliare dello Stato alla data dell'accertamento.
6. Ai fini del presente Federal Valuation Standard, per valutazione immobiliare di massa si intende il processo di determinazione del valore quando si raggruppano oggetti di valutazione che hanno caratteristiche simili, all'interno del quale vengono utilizzati metodi matematici e altri metodi di modellazione dei costi basati su approcci di stima.
7. La determinazione del valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa comprende i seguenti passaggi:
conclusione di un contratto di perizia catastale, comprensivo di incarico di perizia con elenco degli oggetti immobiliari oggetto di perizia;
raccolta e analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di perizia e giustificazione della scelta del tipo di modello per la valutazione del valore catastale;
determinazione dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raggruppamento di oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni di mercato;
costruire un modello di valutazione;
analisi della qualità del modello di valutazione;
calcolo del valore catastale;
redigere una relazione sulla determinazione del valore catastale degli oggetti di accertamento.
II. Requisiti generali per la determinazione del valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di perizia è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della stima catastale dello Stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per la determinazione del valore catastale è a cura del perito e deve essere motivata. La determinazione del valore catastale degli oggetti di stima viene effettuata utilizzando la modellazione al computer (modelli) e (o) senza di essa.
10. Quando si applicano metodi di valutazione di massa, i tipi di diritti e restrizioni (vincoli) sugli oggetti di valutazione non vengono presi in considerazione, ad eccezione delle servitù stabilite dalla legge o da altri atti normativi della Federazione Russa, un atto giuridico normativo di un'entità costitutiva della Federazione Russa, un atto giuridico di regolamentazione di un ente locale di autogoverno (in caso di mancanza di tali informazioni da parte del perito).
III. Raccolta di informazioni sui valori dei fattori di prezzo
e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni di mercato sufficienti e affidabili sugli oggetti immobiliari.
Quando si costruisce un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi che corrispondono al livello prevalente dei prezzi di mercato.
12. In caso di informazioni di mercato insufficienti per costruire un modello di valutazione, viene effettuata una valutazione del valore di mercato, determinato individualmente per un determinato immobile.
13. La raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo che determinano il valore degli oggetti di valutazione è effettuata dal perito.
14. Nella determinazione del valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dati della valutazione catastale dello Stato, nonché il catasto immobiliare statale, il fondo dati della documentazione di gestione del territorio, i fondi dati e le banche dati a disposizione di organizzazioni e istituzioni di l'argomento della Federazione Russa e dei comuni. È consentito utilizzare informazioni provenienti da altre fonti contenenti informazioni di valore probatorio.
15. Per un appezzamento di terreno non edificabile, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, si accetta il tipo di utilizzo consentito che conferisce a tale appezzamento di terreno il valore massimo di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per un appezzamento di terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, il tipo di utilizzo consentito è accettato in base alla destinazione degli oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati entro i confini di tale appezzamento di terreno.
IV. Raggruppamento di oggetti di valutazione
16. Quando si determina il valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa, tutti gli oggetti di valutazione contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale statale sono divisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base dell'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, la giustificazione di il modello di valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di determinazione del prezzo e le informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di stima per ciascuna tipologia di oggetto di valutazione oggetto di studio. L'insieme dei fattori di determinazione del prezzo dovrebbe includere solo quei fattori che hanno un impatto significativo sul valore degli oggetti valutati e possono essere determinati in modo affidabile e oggettivamente misurati.
Per effettuare il raggruppamento, è giustificata la scelta di indicatori, valori o range di valori di questi indicatori al fine di classificare gli oggetti di valutazione nei gruppi appropriati.
Gli oggetti immobiliari la cui costruzione non è stata completata non possono essere classificati nello stesso gruppo degli oggetti immobiliari la cui costruzione è stata completata.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di stima, il perito deve selezionare un modello di stima che consenta, sulla base di informazioni sui fattori di determinazione del prezzo, di calcolare il valore catastale di qualsiasi oggetto di stima incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione degli edifici
18. Per costruire un modello di valutazione, è possibile utilizzare la metodologia di qualsiasi approccio di valutazione: costo, comparativo e reddito. La scelta dell'approccio o un motivato rifiuto di utilizzarlo è effettuata dal perito sulla base delle specificità del tipo di uso o finalità consentiti, nonché della sufficienza e affidabilità delle informazioni di mercato disponibili.
19. La scelta di un modello di valutazione si compone delle seguenti fasi:
scelta della struttura dei modelli valutativi (forme di connessione tra valore catastale e fattori di pricing);
scelta della forma finale del modello valutativo, anche sulla base di un'analisi dell'affidabilità delle informazioni utilizzate e dell'accuratezza dei modelli valutativi.
20. Se esistono informazioni sufficienti ed attendibili sui prezzi delle operazioni e sulle proposte di compravendita di oggetti di perizia, la determinazione del valore catastale dell'oggetto di perizia viene effettuata principalmente sulla base di un approccio comparativo.
VI. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di stima
21. Quando si applicano i metodi di stima collettiva, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostituendo i valori dei fattori di prezzo corrispondenti a tale oggetto di valutazione nel modello di stima scelto dal perito.
22. Se il perito ha utilizzato più di un approccio di valutazione, i risultati dell'applicazione degli approcci dovrebbero essere concordati al fine di determinare il valore finale dell'oggetto di valutazione.
In caso di discrepanza significativa tra i risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di stima ottenuti con approcci diversi, il perito deve analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di riconciliazione scelto dal valutatore, così come tutti i giudizi, le assunzioni e le informazioni utilizzate dal valutatore nella riconciliazione dei risultati, devono essere giustificati. Se viene utilizzata una procedura di ponderazione per l'armonizzazione, il valutatore deve giustificare la scelta dei pesi utilizzati.
23. Sulla base delle risultanze della determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene redatto un verbale di determinazione del valore catastale.
24. La relazione sulla determinazione del valore catastale deve essere redatta entro sette mesi dalla data di conclusione del contratto per la stima catastale.
NORMATIVA FEDERALE DI VALUTAZIONE "Determinazione del valore catastale dei beni immobili (UST n. 4)"
I. Disposizioni generali
1. La norma federale di valutazione "Determinazione del valore catastale degli immobili (UST n. 4)" (di seguito denominata Federal Valuation Standard) è stata sviluppata tenendo conto delle norme di valutazione internazionali e delle norme di valutazione federali "Concetti generali di valutazione , approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione (UST n. 1)", "Lo scopo della valutazione e tipi di valore (UST n. 2)", "Requisiti per il rapporto di valutazione (UST n. 3)" e contiene i requisiti per la determinazione del valore catastale degli immobili.
2. Questo standard federale di valutazione è obbligatorio per l'uso nella determinazione del valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilite dal presente Federal Valuation Standard in relazione ai requisiti e (o) procedure stabilite dai Federal Valuation Standards.
3. Per valore catastale si intende il valore di mercato di un bene immobiliare stabilito nel processo di valutazione catastale statale, determinato con metodi di valutazione di massa, oppure, se non è possibile determinare il valore di mercato con metodi di valutazione di massa, il mercato valore determinato individualmente per un determinato oggetto immobiliare secondo la normativa sulle attività di stima.
4. Il valore catastale è determinato sia per gli oggetti immobiliari che sono presenti sul mercato aperto, sia per gli oggetti immobiliari il cui mercato è limitato o assente.
5. Nella determinazione del valore catastale, gli oggetti di valutazione sono oggetti immobiliari, le cui informazioni sono contenute nel catasto immobiliare dello Stato alla data dell'accertamento.
6. Ai fini del presente Federal Valuation Standard, per valutazione immobiliare di massa si intende il processo di determinazione del valore quando si raggruppano oggetti di valutazione che hanno caratteristiche simili, all'interno del quale vengono utilizzati metodi matematici e altri metodi di modellazione dei costi basati su approcci di stima.
7. La determinazione del valore catastale mediante metodi di valutazione di massa comprende le seguenti attività:
II. Requisiti generali per la determinazione del valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di perizia è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della stima catastale dello Stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per la determinazione del valore catastale è a cura del perito e deve essere motivata. La determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene effettuata sia con l'utilizzo della modellazione al computer (modelli) che senza di essa.
10. Nell'applicare metodi di stima collettiva, se il perito non dispone di tali informazioni, non si tiene conto dei tipi di diritti e vincoli (gravi) sugli oggetti di valutazione, ad eccezione delle servitù stabilite dalla legge o da altro regolamento giuridico atto della Federazione Russa, atto normativo dell'entità costituente della Federazione Russa, atto normativo del governo locale.
III. Raccolta di informazioni sui valori dei fattori di prezzo e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni di mercato sufficienti e affidabili sugli oggetti immobiliari.
Quando si costruisce un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi che corrispondono al livello prevalente dei prezzi di mercato.
12. In caso di informazioni di mercato insufficienti per costruire un modello di valutazione, viene effettuata una valutazione del valore di mercato, determinato individualmente per un determinato immobile.
13. La raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo che determinano il valore degli oggetti di valutazione è effettuata dal perito.
14. Nella determinazione del valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dati della valutazione catastale dello Stato, nonché il catasto immobiliare statale, il fondo dati della documentazione di gestione del territorio, i fondi dati e le banche dati a disposizione di organizzazioni e istituzioni di l'argomento della Federazione Russa e dei comuni. È consentito utilizzare informazioni provenienti da altre fonti contenenti informazioni di valore probatorio.
15. Per un appezzamento di terreno non edificabile, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, si accetta il tipo di utilizzo consentito che conferisce a tale appezzamento di terreno il valore massimo di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per un appezzamento di terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, il tipo di utilizzo consentito è accettato in base alla destinazione degli oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati entro i confini di tale appezzamento di terreno.
IV. Raggruppamento di oggetti di valutazione
16. Quando si determina il valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa, tutti gli oggetti di valutazione contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale statale sono divisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base dell'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, la giustificazione di il modello di valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di determinazione del prezzo e le informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di stima per ciascuna tipologia di oggetto di valutazione oggetto di studio. L'insieme dei fattori di determinazione del prezzo dovrebbe includere solo quei fattori che hanno un impatto significativo sul valore degli oggetti valutati e possono essere determinati in modo affidabile e oggettivamente misurati.
Per effettuare il raggruppamento, è giustificata la scelta di indicatori, valori o range di valori di questi indicatori al fine di classificare gli oggetti di valutazione nei gruppi appropriati.
Gli immobili la cui costruzione non è stata completata non possono essere raggruppati con gli immobili la cui costruzione è stata completata.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di stima, il perito deve selezionare un modello di stima che consenta, sulla base di informazioni sui fattori di determinazione del prezzo, di calcolare il valore catastale di qualsiasi oggetto di stima incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione degli edifici
18. Per costruire un modello di valutazione, è possibile utilizzare la metodologia di qualsiasi approccio di valutazione: costo, comparativo e reddito. La scelta dell'approccio o un motivato rifiuto di utilizzarlo è effettuata dal perito, sulla base delle specificità del tipo di utilizzo o finalità consentiti, nonché della sufficienza e affidabilità delle informazioni di mercato disponibili.
19. La scelta di un modello di valutazione si compone delle seguenti fasi:
20. Se esistono informazioni sufficienti ed attendibili sui prezzi delle operazioni e sulle proposte di compravendita di oggetti di perizia, la determinazione del valore catastale dell'oggetto di perizia viene effettuata principalmente sulla base di un approccio comparativo.
VI. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di stima
21. Quando si applicano metodi di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostituendo i valori dei fattori di determinazione del prezzo corrispondenti all'oggetto di valutazione dato nel modello di valutazione, che può essere utilizzato per valutare l'oggetto di valutazione dato.
22. Se il perito ha utilizzato più di un approccio di valutazione, i risultati dell'applicazione degli approcci dovrebbero essere concordati al fine di determinare il valore finale dell'oggetto di valutazione.
In caso di discrepanza significativa tra i risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di stima ottenuti con approcci diversi, il perito deve analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di riconciliazione scelto dal valutatore, così come tutti i giudizi, le assunzioni e le informazioni utilizzate dal valutatore nella riconciliazione dei risultati, devono essere giustificati. Se viene utilizzata una procedura di ponderazione per l'armonizzazione, il valutatore deve giustificare la scelta dei pesi utilizzati.
23. Sulla base delle risultanze della determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene redatto un verbale di determinazione del valore catastale.
24. La relazione sulla determinazione del valore catastale deve essere redatta entro sette mesi dalla data di conclusione del contratto per la stima catastale.
Al fine di attuare le disposizioni della legge federale del 22 luglio 2010 n. 167-FZ "Sulle modifiche alla legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione russa" e su alcuni atti legislativi della Federazione russa" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii , 2010, n. 30, Art. 3998) Ordino:
Approvare la norma federale di valutazione allegata "Determinazione del valore catastale (UST n. 4)".
I. Disposizioni generali
1. La norma federale di valutazione "Determinazione del valore catastale degli immobili (UST n. 4)" (di seguito denominata Federal Valuation Standard) è stata sviluppata tenendo conto delle norme di valutazione internazionali e delle norme di valutazione federali "Concetti generali di valutazione , approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione (UST n. 1)", "Lo scopo della valutazione e tipi di valore (UST n. 2)", "Requisiti per il rapporto di valutazione (UST n. 3)" e contiene i requisiti per la determinazione del valore catastale degli immobili.
2. Questo standard federale di valutazione è obbligatorio per l'uso nella determinazione del valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilite dal presente Federal Valuation Standard in relazione ai requisiti e (o) procedure stabilite dai Federal Valuation Standards.
3. Per valore catastale si intende il valore di mercato di un bene immobiliare stabilito nel processo di valutazione catastale statale, determinato con metodi di valutazione di massa, oppure, se non è possibile determinare il valore di mercato con metodi di valutazione di massa, il mercato valore determinato individualmente per un determinato oggetto immobiliare secondo la normativa sulle attività di stima.
4. Il valore catastale è determinato sia per gli oggetti immobiliari che sono presenti sul mercato aperto, sia per gli oggetti immobiliari il cui mercato è limitato o assente.
5. Nella determinazione del valore catastale, gli oggetti di valutazione sono oggetti immobiliari, le cui informazioni sono contenute nel catasto immobiliare dello Stato alla data dell'accertamento.
6. Ai fini del presente Federal Valuation Standard, per valutazione immobiliare di massa si intende il processo di determinazione del valore quando si raggruppano oggetti di valutazione che hanno caratteristiche simili, all'interno del quale vengono utilizzati metodi matematici e altri metodi di modellazione dei costi basati su approcci di stima.
7. La determinazione del valore catastale mediante metodi di valutazione di massa comprende le seguenti attività:
II. Requisiti generali per la determinazione del valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di perizia è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della stima catastale dello Stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per la determinazione del valore catastale è a cura del perito e deve essere motivata. La determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene effettuata sia con l'utilizzo della modellazione al computer (modelli) che senza di essa.
10. Nell'applicare metodi di stima collettiva, se il perito non dispone di tali informazioni, non si tiene conto dei tipi di diritti e vincoli (gravi) sugli oggetti di valutazione, ad eccezione delle servitù stabilite dalla legge o da altro regolamento giuridico atto della Federazione Russa, atto normativo dell'entità costituente della Federazione Russa, atto normativo del governo locale.
III. Raccolta di informazioni sui valori dei fattori di prezzo
e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni di mercato sufficienti e affidabili sugli oggetti immobiliari.
Quando si costruisce un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi che corrispondono al livello prevalente dei prezzi di mercato.
12. In caso di informazioni di mercato insufficienti per costruire un modello di valutazione, viene effettuata una valutazione del valore di mercato, determinato individualmente per un determinato immobile.
13. La raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo che determinano il valore degli oggetti di valutazione è effettuata dal perito.
14. Nella determinazione del valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dati della valutazione catastale dello Stato, nonché il catasto immobiliare statale, il fondo dati della documentazione di gestione del territorio, i fondi dati e le banche dati a disposizione di organizzazioni e istituzioni di l'argomento della Federazione Russa e dei comuni. È consentito utilizzare informazioni provenienti da altre fonti contenenti informazioni di valore probatorio.
15. Per un appezzamento di terreno non edificabile, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, si accetta il tipo di utilizzo consentito che conferisce a tale appezzamento di terreno il valore massimo di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per un appezzamento di terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, il tipo di utilizzo consentito è accettato in base alla destinazione degli oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati entro i confini di tale appezzamento di terreno.
IV. Raggruppamento di oggetti di valutazione
16. Quando si determina il valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa, tutti gli oggetti di valutazione contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale statale sono divisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base dell'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, la giustificazione di il modello di valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di determinazione del prezzo e le informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di stima per ciascuna tipologia di oggetto di valutazione oggetto di studio. L'insieme dei fattori di determinazione del prezzo dovrebbe includere solo quei fattori che hanno un impatto significativo sul valore degli oggetti valutati e possono essere determinati in modo affidabile e oggettivamente misurati.
Per effettuare il raggruppamento, è giustificata la scelta di indicatori, valori o range di valori di questi indicatori al fine di classificare gli oggetti di valutazione nei gruppi appropriati.
Oggetti immobiliari, la cui costruzione non è completata, non può essere assegnato a gruppi insieme a oggetti proprietà che sono state completate.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di stima, il perito deve selezionare un modello di stima che consenta, sulla base di informazioni sui fattori di determinazione del prezzo, di calcolare il valore catastale di qualsiasi oggetto di stima incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione degli edifici
18. Per costruire un modello di valutazione, è possibile utilizzare la metodologia di qualsiasi approccio di valutazione: costo, comparativo e reddito. La scelta dell'approccio o un motivato rifiuto di utilizzarlo è effettuata dal perito, sulla base delle specificità del tipo di utilizzo o finalità consentiti, nonché della sufficienza e affidabilità delle informazioni di mercato disponibili.
19. La scelta di un modello di valutazione si compone delle seguenti fasi:
20. Se esistono informazioni sufficienti ed attendibili sui prezzi delle operazioni e sulle proposte di compravendita di oggetti di perizia, la determinazione del valore catastale dell'oggetto di perizia viene effettuata principalmente sulla base di un approccio comparativo.
VI. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di stima
21. Quando si applicano metodi di valutazione di massa, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostituendo i valori dei fattori di determinazione del prezzo corrispondenti all'oggetto di valutazione dato nel modello di valutazione, che può essere utilizzato per valutare l'oggetto di valutazione dato.
22. Se il perito ha utilizzato più di un approccio di valutazione, i risultati dell'applicazione degli approcci dovrebbero essere concordati al fine di determinare il valore finale dell'oggetto di valutazione.
In caso di discrepanza significativa tra i risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di stima ottenuti con approcci diversi, il perito deve analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di riconciliazione scelto dal valutatore, così come tutti i giudizi, le assunzioni e le informazioni utilizzate dal valutatore nella riconciliazione dei risultati, devono essere giustificati. Se viene utilizzata una procedura di ponderazione per l'armonizzazione, il valutatore deve giustificare la scelta dei pesi utilizzati.
23. Sulla base delle risultanze della determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene redatto un verbale di determinazione del valore catastale.
24. La relazione sulla determinazione del valore catastale deve essere redatta entro sette mesi dalla data di conclusione del contratto per la stima catastale.
Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa del 22 ottobre 2010 N 508
"Sull'approvazione della norma federale di valutazione "Determinazione del valore catastale (UST N 4)"
Conformemente all'articolo 20 della legge federale del 29 luglio 1998 N 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione russa" (legislazione raccolta della Federazione russa, 1998, N 31, art. 3813; 2006, N 31, art. .3456; 2010 , N 30, articolo 3998) Ordino:
Approvare la norma federale di valutazione allegata "Determinazione del valore catastale (UST N 4)".
Standard di valutazione federale
"Determinazione del valore catastale dei beni immobili (UST N 4)"
(approvato con ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa del 22 ottobre 2010 N 508)
I. Disposizioni generali
1. La norma federale di valutazione "Determinazione del valore catastale dei beni immobili (UST N 4)" (di seguito denominata Federal Valuation Standard) è stata sviluppata tenendo conto delle norme di valutazione internazionali e delle norme di valutazione federali "Concetti generali di valutazione, approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione (UST N 1)", "Lo scopo della valutazione e tipi di valore (UST N 2)", "Requisiti per il rapporto di valutazione (UST N 3)" e contiene i requisiti per la determinazione del catastale valore degli immobili.
2. Questo standard federale di valutazione è obbligatorio per l'uso nella determinazione del valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilite dal presente Federal Valuation Standard in relazione ai requisiti e (o) procedure stabilite dai Federal Valuation Standards.
3. Il valore catastale di un bene immobiliare è determinato ai fini previsti dalla legislazione della Federazione Russa, anche ai fini fiscali, sulla base di informazioni di mercato e altre informazioni relative alle caratteristiche economiche dell'uso di un bene oggetto immobiliare, senza tener conto dei diritti di proprietà diversi dai diritti di proprietà su questo oggetto immobiliare.
4. Il valore catastale è determinato sia per gli oggetti immobiliari che sono presenti sul mercato aperto, sia per gli oggetti immobiliari il cui mercato è limitato o assente.
5. Nella determinazione del valore catastale, gli oggetti di valutazione sono oggetti immobiliari, le cui informazioni sono contenute nel catasto immobiliare dello Stato alla data dell'accertamento.
6. Ai fini del presente Federal Valuation Standard, per valutazione immobiliare di massa si intende il processo di determinazione del valore quando si raggruppano oggetti di valutazione che hanno caratteristiche simili, all'interno del quale vengono utilizzati metodi matematici e altri metodi di modellazione dei costi basati su approcci di stima.
7. La determinazione del valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa comprende i seguenti passaggi:
conclusione di un contratto di perizia catastale, comprensivo di incarico di perizia con elenco degli oggetti immobiliari oggetto di perizia;
raccolta e analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di perizia e giustificazione della scelta del tipo di modello per la valutazione del valore catastale;
determinazione dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raggruppamento di oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni di mercato;
costruire un modello di valutazione;
analisi della qualità del modello di valutazione;
calcolo del valore catastale;
redigere una relazione sulla determinazione del valore catastale degli oggetti di accertamento.
II. Requisiti generali per la determinazione del valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di perizia è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della stima catastale dello Stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per la determinazione del valore catastale è a cura del perito e deve essere motivata. La determinazione del valore catastale degli oggetti di stima viene effettuata utilizzando la modellazione al computer (modelli) e (o) senza di essa.
10. La valutazione catastale è effettuata senza tener conto dei vincoli (ingegni) dell'oggetto immobiliare, ad eccezione dei vincoli (vincoli) stabiliti negli interessi di diritto pubblico in relazione all'oggetto immobiliare connessi alla disciplina dell'uso ( compresa la zonizzazione) dei territori, la protezione statale dei beni del patrimonio culturale, la protezione dell'ambiente, la garanzia della sicurezza della popolazione o della Federazione Russa.
III. Raccolta di informazioni sui valori dei fattori di prezzo e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni di mercato sufficienti e affidabili sugli oggetti immobiliari.
Quando si costruisce un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi che corrispondono al livello prevalente dei prezzi di mercato.
12. In caso di informazioni di mercato insufficienti per costruire un modello di valutazione, viene effettuata una valutazione del valore di mercato, determinato individualmente per un determinato immobile.
13. La raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo che determinano il valore degli oggetti di valutazione è effettuata dal perito.
14. Nella determinazione del valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dati della valutazione catastale dello Stato, nonché il catasto immobiliare statale, il fondo dati della documentazione di gestione del territorio, i fondi dati e le banche dati a disposizione di organizzazioni e istituzioni di l'argomento della Federazione Russa e dei comuni. È consentito utilizzare informazioni provenienti da altre fonti contenenti informazioni di valore probatorio.
15. Per un appezzamento di terreno non edificabile, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, si accetta il tipo di utilizzo consentito che conferisce a tale appezzamento di terreno il valore massimo di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbana.
Per un appezzamento di terreno edificato, in assenza di un tipo stabilito di utilizzo consentito, il tipo di utilizzo consentito è accettato in base alla destinazione degli oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati entro i confini di tale appezzamento di terreno.
IV. Raggruppamento di oggetti di valutazione
16. Quando si determina il valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa, tutti gli oggetti di valutazione contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale statale sono divisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base dell'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, la giustificazione di il modello di valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di determinazione del prezzo e le informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di stima per ciascuna tipologia di oggetto di valutazione oggetto di studio. L'insieme dei fattori di determinazione del prezzo dovrebbe includere solo quei fattori che hanno un impatto significativo sul valore degli oggetti valutati e possono essere determinati in modo affidabile e oggettivamente misurati.
Per effettuare il raggruppamento, è giustificata la scelta di indicatori, valori o range di valori di questi indicatori al fine di classificare gli oggetti di valutazione nei gruppi appropriati.
Gli oggetti immobiliari la cui costruzione non è stata completata non possono essere classificati nello stesso gruppo degli oggetti immobiliari la cui costruzione è stata completata.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di stima, il perito deve selezionare un modello di stima che consenta, sulla base di informazioni sui fattori di determinazione del prezzo, di calcolare il valore catastale di qualsiasi oggetto di stima incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione degli edifici
18. Per costruire un modello di valutazione, è possibile utilizzare la metodologia di qualsiasi approccio di valutazione: costo, comparativo e reddito. La scelta dell'approccio o un motivato rifiuto di utilizzarlo è effettuata dal perito, sulla base delle specificità del tipo di utilizzo o finalità consentiti, nonché della sufficienza e affidabilità delle informazioni di mercato disponibili.
19. La scelta di un modello di valutazione si compone delle seguenti fasi:
scelta della struttura dei modelli valutativi (forme di connessione tra valore catastale e fattori di pricing);
scelta della forma finale del modello valutativo, anche sulla base di un'analisi dell'affidabilità delle informazioni utilizzate e dell'accuratezza dei modelli valutativi.
20. Se esistono informazioni sufficienti ed attendibili sui prezzi delle operazioni e sulle proposte di compravendita di oggetti di perizia, la determinazione del valore catastale dell'oggetto di perizia viene effettuata principalmente sulla base di un approccio comparativo.
VI. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di stima
21. Quando si applicano i metodi di stima collettiva, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostituendo i valori dei fattori di prezzo corrispondenti a tale oggetto di valutazione nel modello di stima scelto dal perito.
22. Se il perito ha utilizzato più di un approccio di valutazione, i risultati dell'applicazione degli approcci dovrebbero essere concordati al fine di determinare il valore finale dell'oggetto di valutazione.
In caso di discrepanza significativa tra i risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di stima ottenuti con approcci diversi, il perito deve analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di riconciliazione scelto dal valutatore, così come tutti i giudizi, le assunzioni e le informazioni utilizzate dal valutatore nella riconciliazione dei risultati, devono essere giustificati. Se viene utilizzata una procedura di ponderazione per l'armonizzazione, il valutatore deve giustificare la scelta dei pesi utilizzati.
23. Sulla base delle risultanze della determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene redatto un verbale di determinazione del valore catastale.
MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO
FEDERAZIONE RUSSA
(Ministero dello sviluppo economico della Russia)
VALUTAZIONE STANDARD FEDERALE
"Determinazione del valore catastale degli immobili
(UST n. 4)"
I. Disposizioni generali
1. La norma federale di valutazione "Determinazione del valore catastale degli immobili (UST n. 4)" (di seguito denominata Federal Valuation Standard) è stata sviluppata tenendo conto delle norme di valutazione internazionali e delle norme di valutazione federali "Concetti generali di valutazione , approcci alla valutazione e requisiti per la valutazione ()" , "Lo scopo della valutazione e tipi di valore ()", "Requisiti per la relazione di valutazione ()" e contiene i requisiti per la determinazione del valore catastale degli immobili.
2. Questo standard federale di valutazione è obbligatorio per l'uso nella determinazione del valore catastale.
Nel determinare il valore catastale degli oggetti immobiliari, il perito deve essere guidato da ulteriori requisiti e (o) procedure per la valutazione stabilite dal presente Federal Valuation Standard in relazione ai requisiti e (o) procedure stabilite dai Federal Valuation Standards.
3. Per valore catastale si intende il valore di mercato di un bene immobiliare stabilito nel processo di valutazione catastale statale, determinato con metodi di valutazione di massa, oppure, se non è possibile determinare il valore di mercato con metodi di valutazione di massa, il mercato valore determinato individualmente per un determinato oggetto immobiliare secondo la normativa sulle attività di stima.
4. Il valore catastale è determinato sia per gli oggetti immobiliari che sono presenti sul mercato aperto, sia per gli oggetti immobiliari il cui mercato è limitato o assente.
5. Nella determinazione del valore catastale, gli oggetti di valutazione sono oggetti immobiliari, le cui informazioni sono contenute nel catasto immobiliare dello Stato alla data dell'accertamento.
6. Ai fini del presente Federal Valuation Standard, per valutazione immobiliare di massa si intende il processo di determinazione del valore quando si raggruppano oggetti di valutazione che hanno caratteristiche simili, all'interno del quale vengono utilizzati metodi matematici e altri metodi di modellazione dei costi basati su approcci di stima.
7. La determinazione del valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa comprende i seguenti passaggi:
conclusione di un contratto di perizia catastale, comprensivo di incarico di perizia con elenco degli oggetti immobiliari oggetto di perizia;
raccolta e analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di perizia e giustificazione della scelta del tipo di modello per la valutazione del valore catastale;
determinazione dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di valutazione;
raggruppamento di oggetti di valutazione;
raccolta di informazioni di mercato;
costruire un modello di valutazione;
analisi della qualità del modello di valutazione;
calcolo del valore catastale;
redigere una relazione sulla determinazione del valore catastale degli oggetti di accertamento.
II. Requisiti generali per la determinazione del valore catastale
8. Il valore catastale degli oggetti di perizia è determinato alla data di formazione dell'elenco degli oggetti immobiliari ai fini della stima catastale dello Stato.
9. La scelta degli approcci, dei metodi e dei modelli per la determinazione del valore catastale è a cura del perito e deve essere motivata. La determinazione del valore catastale degli oggetti di stima viene effettuata utilizzando la modellazione al computer (modelli) e (o) senza di essa.
10. Quando si applicano metodi di valutazione di massa, i tipi di diritti e restrizioni (vincoli) sugli oggetti di valutazione non vengono presi in considerazione, ad eccezione delle servitù stabilite dalla legge o da altri atti normativi della Federazione Russa, un atto giuridico normativo di un'entità costitutiva della Federazione Russa, un atto giuridico di regolamentazione di un ente locale di autogoverno (in caso di mancanza di tali informazioni da parte del perito).
III. Raccolta di informazioni sui valori dei fattori di prezzo e informazioni di mercato
11. Per costruire un modello di valutazione, il perito raccoglie informazioni di mercato sufficienti e affidabili sugli oggetti immobiliari.
Quando si costruisce un modello di valutazione, il perito utilizza le informazioni sui prezzi che corrispondono al livello prevalente dei prezzi di mercato.
12. In caso di informazioni di mercato insufficienti per costruire un modello di valutazione, viene effettuata una valutazione del valore di mercato, determinato individualmente per un determinato immobile.
13. La raccolta di informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo che determinano il valore degli oggetti di valutazione è effettuata dal perito.
14. Nella determinazione del valore catastale, il perito utilizza i dati inclusi nel fondo dati della valutazione catastale dello Stato, nonché il catasto immobiliare statale, il fondo dati della documentazione di gestione del territorio, i fondi dati e le banche dati a disposizione di organizzazioni e istituzioni di l'argomento della Federazione Russa e dei comuni. È consentito utilizzare informazioni provenienti da altre fonti contenenti informazioni di valore probatorio.
15. Per un appezzamento di terreno non edificato in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, è accettato il tipo di uso consentito che conferisce a tale appezzamento di terreno il valore massimo di mercato, tenendo conto della pianificazione territoriale e della zonizzazione urbanistica Per un appezzamento di terreno edificato in assenza di un tipo stabilito di uso consentito, il tipo di uso consentito è accettato in base alla destinazione degli oggetti immobiliari (edifici, strutture) situati entro i confini di questo appezzamento di terreno.
IV. Raggruppamento di oggetti di valutazione
16. Quando si determina il valore catastale utilizzando metodi di valutazione di massa, tutti gli oggetti di valutazione contenuti nell'elenco ai fini della valutazione catastale statale sono divisi in gruppi di oggetti di valutazione sulla base dell'analisi delle informazioni sul mercato degli oggetti di valutazione, la giustificazione di il modello di valutazione del valore catastale, la composizione dei fattori di determinazione del prezzo e le informazioni sui valori dei fattori di determinazione del prezzo degli oggetti di stima per ciascuna tipologia di oggetto di valutazione oggetto di studio. L'insieme dei fattori di determinazione del prezzo dovrebbe includere solo quei fattori che hanno un impatto significativo sul valore degli oggetti valutati e possono essere determinati in modo affidabile e oggettivamente misurati.
Per effettuare il raggruppamento, è giustificata la scelta di indicatori, valori o range di valori di questi indicatori al fine di classificare gli oggetti di valutazione nei gruppi appropriati.
Gli oggetti immobiliari, la cui costruzione non è stata completata, non possono essere classificati nello stesso gruppo degli oggetti immobiliari, la cui costruzione è stata completata.
17. Per ciascun gruppo di oggetti di stima, il perito deve selezionare un modello di stima che consenta, sulla base di informazioni sui fattori di determinazione del prezzo, di calcolare il valore catastale di qualsiasi oggetto di stima incluso in questo gruppo.
V. Modelli di valutazione degli edifici
18. Per costruire un modello di valutazione, è possibile utilizzare la metodologia di qualsiasi approccio di valutazione: costo, comparativo e reddito. La scelta dell'approccio o un motivato rifiuto di utilizzarlo è effettuata dal perito, sulla base delle specificità del tipo di utilizzo o finalità consentiti, nonché della sufficienza e affidabilità delle informazioni di mercato disponibili.
19. La scelta di un modello di valutazione si compone delle seguenti fasi:
scelta della struttura dei modelli valutativi (forme di connessione tra valore catastale e fattori di pricing);
scelta della forma finale del modello valutativo, anche sulla base di un'analisi dell'affidabilità delle informazioni utilizzate e dell'accuratezza dei modelli valutativi.
20. Se esistono informazioni sufficienti ed attendibili sui prezzi delle operazioni e sulle proposte di compravendita di oggetti di perizia, la determinazione del valore catastale dell'oggetto di perizia viene effettuata principalmente sulla base di un approccio comparativo.
VI. La procedura per il calcolo del valore catastale degli oggetti di stima
21. Quando si applicano i metodi di stima collettiva, il valore catastale dell'oggetto di valutazione è determinato sostituendo i valori dei fattori di prezzo corrispondenti a tale oggetto di valutazione nel modello di stima scelto dal perito.
22. Se il perito ha utilizzato più di un approccio di valutazione, i risultati dell'applicazione degli approcci dovrebbero essere concordati al fine di determinare il valore finale dell'oggetto di valutazione.
In caso di discrepanza significativa tra i risultati del calcolo del valore catastale dell'oggetto di stima ottenuti con approcci diversi, il perito deve analizzare le cause della discrepanza.
Il metodo di riconciliazione scelto dal valutatore, così come tutti i giudizi, le assunzioni e le informazioni utilizzate dal valutatore nella riconciliazione dei risultati, devono essere giustificati. Se viene utilizzata una procedura di ponderazione per l'armonizzazione, il valutatore deve giustificare la scelta dei pesi utilizzati.
23. Sulla base delle risultanze della determinazione del valore catastale degli oggetti di perizia viene redatto un verbale di determinazione del valore catastale.
24. La relazione sulla determinazione del valore catastale deve essere redatta entro sette mesi dalla data di conclusione del contratto per la stima catastale.
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