Il concetto di liquidità dell'alloggiamento è abbastanza relativo. Qualsiasi appartamento può essere venduto - l'intera domanda nel prezzo. Pertanto, il problema della liquidità è solo una questione di criteri che riducono il costo dell'oggetto. Perché e perché gli appartamenti possono venire per essere più economico la prossima volta? Dopo tutto, spesso lo spazio di vita di lusso di lusso di alta qualità non è venduto da molto tempo.
Gli appartamenti Malviqui sono alloggi con difetti pronunciati nella qualità dei consumatori del settore immobiliare, a causa dell'usura dell'oggetto, o dall'ambiente sociale o dall'ambiente sociale o dal luogo territoriale e ai problemi dell'infrastruttura. A seconda della presenza di uno o più dei criteri di cui sopra, l'appartamento può perdere fino al 50 percento.
Il primo gruppo di oggetti illiquidi è appartamenti sono semplici a disagio per vivere. Questi includono l'alloggiamento con layout cattivi, piccola cucina o cucina senza finestre e così via.
Con riluttanza, gli appartamenti sono acquisiti al primo e all'ultimo pavimento nelle case del panel della vecchia Fondazione, così come gli appartamenti angolari. L'appartamento al primo piano costerà il 10-15% più economico rispetto allo stesso appartamento al piano intermedio. Nella casa per essere revisionare, l'appartamento costerà il 30% più economico rispetto alla sistemazione simile in una casa più moderna.
"Nella pratica della nostra azienda, il più" lungo gioco "sono appartamenti Elite a due livelli", afferma il direttore generale di Paul Paul Zdradovsky. - Quindi, prima della crisi, le statistiche hanno mostrato che non più di due appartamenti di questi appartamenti sono stati venduti all'anno. Loro, di regola, hanno un'area di oltre 200 mq. Questo volume è progettato per persone familiari con bambini. Tuttavia, il secondo livello rappresenta un certo rischio per i bambini piccoli: altezza, scale. Questo è il cliente più spesso allarmante. Pertanto, l'acquirente preferisce appartamenti in un unico livello. "
Non molto liquido sono appartamenti con una camera con un'area di 200 mq, dove ci sono solo due finestre, un riser e riesaminarlo in un trilocale. Un altro caso è la mancanza di posti auto. I realtori conducono come esempio di una casa d'élite su Arbat, in cui è molto difficile vendere appartamenti, perché Il numero di spazi di parcheggi in esso è inferiore al numero di appartamenti.
"In qualche modo" appestiamo "l'appartamento di Leninsky Prospekt al primo piano con finestre nel cortile" Dmitry Ovsyannikov, direttore generale della società "ipotek.ru", è diviso. "Non importa quanto fosse paradossalmente, se le finestre erano pubblicato all'esterno, l'oggetto sarebbe. Più liquido. Il fatto è che Leninsky Avenue è una delle principali vie dello shopping e l'alloggio al primo piano sembra attraente dal punto di vista della traduzione in un fondo non residenziale e di un uso come shopping o spazio ufficio. E in questo caso le finestre andarono al cortile, nel seminterrato sotto l'appartamento c'era un club di gioco, quindi non era richiesto: per l'alloggio - basso, il vicinato con il club di gioco è problematico, e trasferire in una fondazione non residenziale - la mancanza di opportunità per fare un ingresso separato. "
Un altro motivo per una bassa liquidità, specialmente nel segmento Elite, è la mancanza di buone caratteristiche di specie. Le finestre possono andare in territorio non pesante o casa vicina, negozio. Così, in una volta, un complesso d'élite fu costruito sull'argine di Andreevskaya, dove una parte significativa degli appartamenti si trovava sotto il ponte. Anche riduce notevolmente la liquidità della incoerenza dell'appartamento del suo livello e del livello della casa. Parlando approssimativamente, un appartamento con una pessima riparazione in una casa d'élite e, al contrario, con riparazioni d'élite nell'edificio a cinque piani del pannello (succede).
Un altro gruppo compone appartamenti in case con una posizione infruttuosa - vicino alle autostrade di trasporto, ferrovie, stazioni, cimiteri, linee elettriche, discariche, ChP, imprese industriali. L'ambiente "errato" può ridurre il prezzo di un oggetto del 10-20%. "In qualche modo abbiamo venduto un ottimo appartamento sulla strada di Novoslobodskaya a Mosca, afferma Sergey Kushmenyuk, direttore generale dell'Agenzia degli investimenti immobiliari. - In tutti i parametri, l'appartamento era una zona meravigliosa - prestigiosa, un'eccellente accessibilità dei trasporti e il prezzo era adeguato. Ma quando le persone abbiamo scoperto che c'era una prigione di Butyrsya nelle vicinanze. Non volevano nulla di sapere sull'acquisto. "
Influenza la liquidità dell'alloggio e dell'accessibilità dei trasporti. L'appartamento in una casa situato dalla metropolitana è a 10 minuti di trasporto cittadino, costerà il 10% più economico rispetto allo stesso appartamento nella casa situato a pochi passi dalla metropolitana.
Una categoria separata di illiquido - appartamenti in case a lungo termine. "Ad esempio, nel nord-ovest della capitale ci sono oggetti problematici, in cui sfortunati acquirenti stanno cercando di vendere ora per un centesimo, sperando di tornare almeno un po 'di soldi", il capo del reparto marketing e il PR GK "Pioneer "Irina Romanova conduce un esempio. - Oggi puoi trovare offerte anche $ 70.000 per un appartamento con una camera, ma la domanda per loro è minimale."
E infine, il terzo gruppo è appartamenti con un prezzo inizialmente sovrastimato. E i proprietari sopravviveranno, come spettacoli pratiche per vari motivi. "Per sei mesi, la vendita di un appartamento trilocale a Vinokurova Street si è tenuto", afferma Dmitry Ovsyannikov. "Il principale svantaggio della liquidità, che colpisce la liquidità, era troppo alto per questo oggetto. Prezzo: Tutti e tre i venditori di CO i proprietari desideravano denaro dalla vendita della loro stanza, compra un appartamento separato. Vendere l'oggetto ha aiutato il caso: l'acquirente aveva bisogno di questa particolare casa, perché nel cortile c'è una scuola in cui una figlia ha studiato, e la madre dell'acquirente viveva nel Ingresso vicino.
Un altro esempio di politica dei prezzi inadeguata. In uno dei distretti più costosi, su Vernadsky Avenue, ci sono tre case identiche: una di queste è un sociale, destinato al reinsediamento di persone provenienti da edifici a cinque piani, due altra classe business. "In una casa sociale - un citofono rotto e pareti dipinti. Nelle case vicine - sicurezza, concierge, ingressi puliti. La vendita di un appartamento in una casa sociale è durata per più di un anno, perché i venditori si sono concentrati sui prezzi nella casa vicina" Commenti L'amministratore delegato dell'agenzia "Aurora Real Estate" i Wychlants romani.
Quando si vendono un oggetto, dovrebbero essere fatti un'enfasi sulla qualità positiva dell'alloggiamento, gli agenti immobiliari esperti consigliano. Per alcuni, diventano fondamentali e il compratore può chiudere gli occhi per gli svantaggi. Se l'appartamento si trova sul primo o nell'ultimo piano, ma ha riparazioni di alta qualità, aumenta già la sua liquidità. Oppure, ad esempio, l'oggetto si trova lontano dai messaggi di trasporto, ma si trova accanto a un array verde o un parco - per qualcuno di questo compenso. "La mancanza di specie panoramiche nel LCD" Copernico "è stata compensata dal fatto che tali appartamenti sono stati venduti con finitura completa e arredamento - l'acquirente passò dalle caratteristiche esterne del retro interno e la vista sul tetto del negozio" Gimi "cessò Essere un ostacolo così significativo, "il CEO ha commentato Tweed Irina Mogilatova.
I broker consigliano di rendere l'appartamento pre-vendita obbligatorio: accelera le vendite e aumenta il suo costo. A volte è sufficiente fare una piccola riparazione - per attraversare la carta da parati shabby, ridipingere i soffitti, prendere un vecchio arredamento, mettere l'aria condizionata, lavare le finestre e simili. Non è male mettere le zone pubbliche in ordine - un vestibolo con appartamenti vicini (rimuovere la spazzatura, scatole non necessarie, avvitare la lampadina), poiché gli acquirenti sono giudicati dal contingente che viveva in casa, che è importante. L'ascensore senza iscrizioni a parete e con le lampadine luminose, l'ingresso netto con la mancanza di odori sgradevoli aumenta anche la liquidità dell'appartamento.
Un altro modo per aumentare il prezzo è cambiare il posizionamento dell'oggetto. Ad esempio, un appartamento al primo piano è un buon ufficio per le piccole imprese, un appartamento presso la stazione - per un imprenditore, affittando un appartamento nel noleggio giornaliero.
Sebbene il paradosso della situazione sia che per ogni appartamento c'è un acquirente unico per il quale la mancanza del punto di vista di maggioranza è il vantaggio. "Ad esempio, un appartamento al primo piano è un vantaggio per disabili, l'appartamento dell'ultimo piano - per il quale la vita è stata rovinata da vicini rumorosi in cima o chi è più che una volta sofferto dalle baie, - Alexander Pokypins, capo del centro analitico "a voltedom.ru". Accanto alla stazione o il cimitero è molto adatto per qualcuno che lavorerà alla stazione o al cimitero, in quanto salverà molte ore della strada per lavorare. Il compito è quello di trovare tale Acquirenti - L'appartamento più unico, più fondi escono per trovare le nostre decine di migliaia di acquirenti. "
Bene, se risarci le carenze delle carenze dell'alloggiamento o aspettano un acquirente "Your" infinitamente lungo, non sei in grado, allora c'è solo una via d'uscita - per fare uno sconto sostanziale, in modo che l'acquirente pensi: "Per tali soldi , Non comprerò mai un appartamento nella zona o con una tale area. Bene, okay, quella vista del cimitero! "
Perché in alcuni casi gli appartamenti messi in vendita sono letteralmente volanti, e in alcuni - al contrario vengono spogliati. È tutto sulla liquidità dei prodotti venduti: su quanto sarà attraente per il consumatore e dipenderà da quanto sarà venduto. Quanto è liquido il tuo appartamento e posso farlo?
Questo articolo è un materiale di riferimento e informativo, tutte le informazioni in esso sono presentate a fini informativi ed è esclusivamente informativo.
"" "Ho deciso di capire cosa si intende per questo concetto, a cui gli affetti di liquidità e quali appartamenti oggi sono i più liquidi, e che, al contrario, è illiquido.
Qualche terminologia.
Ci sono molti tipi di interpretazioni complesse, qual è la liquidità, ma cercheremo di spiegare il più semplice possibile. La liquidità del settore immobiliare è la possibilità del suo ricorso al denaro. La liquidità è inversamente proporzionale al tempo richiesto per la vendita: meno tempo, durante il quale è venduto l'appartamento, maggiore è la sua liquidità.
In generale, l'alloggio è considerato una risorsa liquida: c'è sempre la domanda per questo, anche se i problemi nell'economia. Vendere un immobile vivente è molto più facile di dire, un'immagine, interessante solo per uno stretto cerchio di ricco collezionista. In realtà, gli esperti consigliano di investire fondi gratuiti nell'appartamento.
Ma non tutte le abitazioni sono ugualmente estremamente possibili: alcune strutture sono persino vendute in un paio di settimane, mentre altri stanno aspettando l'acquirente per mesi e anni, e anche la riduzione dei prezzi non sempre. Qual è il problema qui?
L'inizio è iniziato - Posizione
Il teatro inizia con i ganci e la liquidità degli alloggi dalla sua posizione. "La più grande liquidità utilizza appartamenti in aree confortevoli ed ecologiche con una buona accessibilità dei trasporti", approva Alexander Maltsev, CEO dell'Agenzia immobiliare "Secolo 21 West". Inoltre, la domanda di trasporto è probabilmente la più importante: "Il più richiesto da parte degli acquirenti delle regioni di Mosca con tracce fortemente caricate e non aventi stazioni della metropolitana. E le informazioni sui piani per espandere la metropolitana in una particolare area possono aumentare significativamente sia la domanda che il costo dell'alloggio. Quindi, ad esempio, è stato dopo la dichiarazione sulla costruzione di nuove stazioni "Novokosino", "," Lermontovsky Avenue "," Zhulebino "e" Lyubertsy fields "," dice Alexandra Kadchenko, capo di consulenza e valutazione di Miane aggiunge all'elenco delle caratteristiche delle aree liquide lo sviluppo dell'infrastruttura socio-famiglia e della struttura del Fondo residenziale. Oggi, le regioni sono più richieste, dove prevale abitazioni di qualità moderna - ieri, ma i quartieri con vecchie case, con edifici a cinque piani, il tempo di demolizione non è definito, non usano la popolarità, quindi stanno vendendo molto peggio. Inoltre, secondo Ilya Skopa, Presidente del Consiglio della Gilda di Agente di MoscaPiù che la domanda è osservata su grandi aree di sonno in moderata lontananza dal centro.
Quindi, gli appartamenti nel più prestigioso - a ovest, il nord e il sud-ovest della capitale, per esempio, in Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, nella zona delle montagne del passero e della prospettiva di Kutuzovsky . Per quanto riguarda l'immobile Elite, il distretto centrale è più popolare qui, prima di tutto "Golden Mile" . "Al secondo posto oggi vai Khamovniki. a causa dello sviluppo di massa di diversi complessi residenziali, che comporta e ricostruisce il distretto nel suo insieme, "Rapporti Evgenia Korosostelev, direttore generale di Bonton Realty.
Ci sono aree liquide in indicazioni meno prestigiose, anche nel sud e nel sud-est, che sono considerate i più non ambientali e sfavorevoli. L'elenco degli esperti liquidi è stato principalmente attribuito Sokolniki e New Cheryomushki Come aree con infrastrutture ben sviluppate e non fortemente eliminate dal centro, e anche aggiunto ad esso Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chettanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otrandny, Altufyevo, Izmailovo, aree della stazione della metropolitana "Aeroporto" e "corsa" . Nel sud-est, il più liquido è stato riconosciuto Lublino e Maryino. .
E le aree più iliquide con l'accessibilità dei trasporti non riuscite sono considerate. Biryulyovo, regioni lungo Dmitrovsky e Korovinsky Highway, alcune aree per la tangenziale di Mosca (Ad esempio, Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, capo del Dipartimento di Peresvet-Real Estate, aggiunge anche questa lista Kapotno, Degunino, Besscordnikovo, Nekrasovka eccetera. A proposito, anche il Kapotnya non va alle aree liquide e sulle caratteristiche ambientali.
Ma non tutti i trimestri nella stessa area ugualmente liquidi. Come notes. Svetlana Birin, capo del dipartimento urbano immobiliare della società "NDV-Real Estate"Le aree possono essere piuttosto disomogenee e in termini di qualità della vita e nell'accessibilità dei trasporti. I quartieri e le strade più liquidi a piedi da. Di solito sono l'infrastruttura più ricca, dal momento che ci sono sempre negozi, ristoranti e servizi di vita intorno alle stazioni della metropolitana. La liquidità di tali zone può incorporare tranne il quartiere con grandi imprese industriali o la predominanza di un vecchio alloggio sfavorevole. Ma aumenta la liquidità dei quartieri in qualsiasi area situata vicino al parco o all'area verde.
Dvor e casa
Anche nelle aree più liquide ci possono essere appartamenti privi di appartamenti. Tutto dipende dalle caratteristiche delle case in cui si trovano. "Il materiale e la serie (per pannelli) della casa e l'anno di costruzione sono valutati. Case moderne di mattoni o monolite, gli edifici più piccoli-panel sono la maggior parte della più grande domanda ", afferma Alexander Maltsev (" secolo 21 ovest "). - e nelle case del panel, i pavimenti sono importanti: maggiore è la casa, maggiore è la liquidità, cioè il minimo liquido è considerato a cinque piani Khrushchev, quindi sono seguiti pannelli da 9 e 12 piani, e il più liquido - moderno serie. "
In generale, le case di mattoni sono più popolari con il pannello e più modernamente preferibilmente rispetto alle vecchie abitazioni: "Se la casa è vecchia, quindi, di regola, con comunicazioni usurate e terribili ingressi, e per attirare l'acquirente a un tale oggetto solo a Prezzo ridotto ", afferma Galina Fabtarsky (" Peresvet-Real Estate "). Tra le vecchie case, solo i buoni "stalintins" sono ancora molto apprezzati ed è improbabile che cambierà qualcosa nel prossimo futuro. "Sebbene l'interesse sia anche notato per le case da demolire (questo è per lo più edifici a cinque piani del panel. - Dal Ed.)," Dice Alexander Kadchenko (Mian), "attirano gli acquirenti della prospettiva di ottenere nuovi alloggi al insediamento. " Tuttavia, con tali opzioni devi stare attento, poiché la demolizione può ritardare per molti anni, solo quegli oggetti possono essere considerati liquidi qui, il cui periodo di demolizione è già chiaramente definito.
Oltre alle caratteristiche della casa alla liquidità stessa, anche il miglioramento dell'area locale è colpita, così come lo stato dell'ingresso, la presenza di un ascensore merci, campi da gioco, parcheggi, e simili. Nella classe Economy e nella classe, i comfort oggi sono richiesti in una nuova microdistretta con le proprie infrastrutture, dove ci sono tutti i benefici della civiltà. E nei segmenti di business e premium, il proprio territorio recintato e custodito, parcheggio sotterraneo, accesso autorizzato, ecc. Sono valutati, ecc. "Inoltre, il numero di appartamenti nelle case d'élite è di grande importanza - che meno, l'oggetto più attraente", Evgeny Korosostelev (Bonton Realty) assicura.
Tuttavia, secondo il laya shkop (Gilda di Gilies Lieselors di Mosca), le caratteristiche della casa, prima di tutto, influenzano la liquidità degli appartamenti a tre e multi-room, e sono meno importanti per Odnunas e due assi, da allora Questi sono gli oggetti più ricercati nel mercato immobiliare metropolitano. Con un prezzo adeguato, gli acquirenti sono su di loro entro 2-3 mesi, in qualsiasi area non sono offerti in nessuna casa.
Caratteristiche dell'appartamento
"La liquidità dell'appartamento determina le sue caratteristiche come l'area, il pavimento, le viste dalle finestre, le dimensioni della cucina, la disponibilità di balconi e logge, l'altezza dei soffitti, la comodità della pianificazione", elencando Alexander Kadchenko (Mian ). E Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") alloca più dimensioni e layout del bagno e lo stato dell'appartamento nel suo complesso.
Forse il parametro più importante - Area: la dimensione dell'appartamento deve corrispondere alla sua classe e alla domanda efficace per il pubblico di destinazione. "Per le categorie di alloggi, economia ed economia PLUS (classe comfort) L'area ottimale dell'Area Studio è di 36-42 metri quadrati. m, due stanze - 54-62 metri quadrati. m e tre stanze - 68-82 metri quadrati. M, "riferisce Alexander Kadchenko. E come notato Veronica Pankov, esperto Mr., direttore generale dell'Agenzia immobiliare "PENATE"La preferenza è data a metratagis e layout più standard, ad esempio, è molto più facile vendere un appartamento di 2 locali con un'area di 60 metri quadrati. La stessa cosa è Odnushku.
Seguendo l'area degli appartamenti sulla liquidità, le dimensioni della cucina, l'altezza dei soffitti e il pavimento sono significativamente colpite. "L'area della cucina dovrebbe essere almeno 8 - 8,5 metri quadrati. m, e preferibilmente - 10-12 metri quadrati. M, "Dice Galina Fabdartsky (" Peresvet Real Estate "). "E l'altezza ottimale del soffitto è di almeno 2,7 m", afferma Alexander Kadchenko (Mian). Per quanto riguarda la posizione, gli oggetti meno liquidi sul primo e sull'ultimo pavimento, così come in alcuni casi, a seconda della pianificazione e dello stato della casa, delle versioni angolari.
La liquidità dell'alloggiamento può ridurre le stanze adiacenti, le sovrapposizioni in legno e miscelate, le scale di legno, la storia troppo confusa, quando l'appartamento ha cambiato più di 2-3 proprietari ed è impossibile apprezzare con precisione l'ammissibilità di tutte le transazioni di acquisto e vendita. "Anche gli acquirenti nel 21 ° secolo spaventano colonne e sedili," afferma Svetlana Birin ("NDV-Real Estate"). E con questa vista delle finestre sull'autostrada occupata e il rumore costante.
"Inoltre, per appartamenti per 2-3 e multi-room, è importante che le finestre non solo non siano andate sulla strada, ma sono state indirizzate a fianchi diversi del mondo", afferma Galina Fabritskaya ("Peresvet Real Estate") .
La liquidità dell'appartamento aumenta la sua ordine, una bella vista, più o meno riparazioni fresche e lo stato insoddisfacente dell'oggetto e la necessità di revisione ridurre la liquidità.
In generale, maggiore è la classe di abitazioni e area prestigiosa e la casa, più caratteristiche influenzano la sua richiesta e liquidità. Se l'acquirente ha più probabilità di prestare attenzione solo alla stazione della metropolitana e alle dimensioni della cucina, quindi nel segmento Elite, le caratteristiche della specie saranno anche apprezzate nel segmento Elite: "Ad esempio, su Kutuzovsky Avenue a causa dell'aumento del rumore , Ci sono meno appartamenti liquidi con finestre per la strada, e le opzioni più liquide - con finestre sull'argine, i cosiddetti "Species Apartments", afferma Alexander Maltsev ("Secolo 21 West"). Inoltre, di regola, oggetti di alta classe squisiti si trovano nelle zone più prestigiose, alla periferia della capitale, e molti appartamenti nominali nelle aree di sonno remoto sono venduti a lungo. "Pochi di cui hanno bisogno, ad esempio, un appartamento di 4 locali a Biryulyovo ad un prezzo di 9 milioni di rubli e superiori", afferma Galina Fabtarsky ("Peresvet Real Estate"), perché un tipico acquirente in questa e aree simili sceglie 1-2 Opzioni per via.
Liquidità - pegno di aumento dei prezzi
Gli appartamenti liquidi sono buoni in quanto sono rapidamente venduti, cioè, se necessario, scambiare denaro e crescere nel prezzo nel corso dell'anno, tuttavia, a condizione che nell'economia globale sia tutto calmo. "Il costo degli appartamenti liquidi cresce fino a circa il 10-20% all'anno", afferma Alexander Maltsev ("Secolo 21 West"), specialmente nel mercato primario, poiché il prezzo dei nuovi edifici aumenta anche con la costruzione della casa, il Fine del lavoro di riparazione e decorazione di appartamenti in proprio. "Ad esempio, nel LCD" Tsaritsyno "un anno fa, i partecipanti azionari nella costruzione venduti appartamenti con una camera (46 mq) ad un prezzo di 5,4 milioni di rubli, e ora queste opzioni sono vendute per 6 - 6,1 milioni Rubli "Testituisce Galina Fabrianskaya (" Peresvet Real Estate ").
Lentamente, ma sicuramente costoso di recente e secondaria immobiliare immobiliare in aree con una buona accessibilità dei trasporti: "Quindi un anno fa nella zona di Tsaritsyno nelle case del pannello rispetto alle moderne serie di appartamenti con una camera con un'area di 39 mq Venduto 6,1 milioni di rubli., Bilocale (52 mq) - 7,5 milioni di rubli, e ora tali proposte possono essere trovate solo per 6,2 milioni di rubli. E per 7,7 - 7,8 milioni di rubli. Di conseguenza, "dice l'esperto. Sì, e durante il periodo di crisi economiche, i prezzi degli oggetti liquidi sono più sostenibili: "prima e cadendo più seriamente nel prezzo delle illiquidcies, ma un po 'più tardi e meno. E quando stabilizzando il mercato, c'è una situazione inversa: le opzioni liquide iniziano a crescere prima e più veloce e non liquida - più tardi e più lente ", afferma Veronika Pankov (" Penate ", MRM esperto).
"Nel contesto della crisi, gli appartamenti non culminenti perdono tutta l'attrattiva per l'acquirente e il liquido non riesce a trovare il proprietario per altri motivi: il proprietario dell'appartamento non ha fretta di ridurre il prezzo, e l'acquirente, lo ha sentito Le condizioni dei prezzi delle crisi sono in calo significativamente, non vogliono sovrapolvere ", aggiunge Evgeny Korostelev (Bonton Realty).
Nelle condizioni stabili, con un prezzo adeguatamente specificato, il periodo medio di vendita di un appartamento di una camera liquida, come riportato da ilya shkop (corporazione di agenti immobiliari di Mosca), - 2 mesi, due stanze - 3 mesi e tre stanze - 4-6 mesi. E Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") chiama ancora più breve - da due settimane a un mese. Le stesse opzioni sono talvolta vendute da anni e decenni!
Tuttavia, il periodo di vendita nelle nostre realtà dipende dal prezzo dell'oggetto, quindi il prezzo è ridotto, è possibile aumentare la liquidità: "Naturalmente, l'appartamento con una piccola cucina al primo piano non è il benvenuto, ma a Un prezzo ridotto questa opzione sarà anche richiesta ", afferma Galina Fabtarsky (" Peresvet-Real Estate "). A prezzi bassi, solo le opzioni assolutamente disgustose non sono acquistate, ad esempio, piccoli appartamenti accanto alle piante fumatori nella distanza della metropolitana, al primo piano e in uno stato terribile. Tuttavia, per vendere ad un prezzo basso - è un semplice, ma la maggior parte dei proprietari di immobili, presenti e futuri, cercando ancora di estrarre alcuni benefici della rivendita futura, e inoltre, è possibile ottenere una transazione il più rapidamente possibile, e Questo è possibile solo nel caso della liquidità dell'oggetto.
Sommario
La liquidità del settore immobiliare dipende da molti fattori - dalla posizione a specifiche caratteristiche abitative, come l'area o le dimensioni della cucina, e inoltre, è strettamente correlata alla domanda e al prezzo. Gli appartamenti più liquidi sono Odnushki e doppi presso le stazioni della metropolitana, in aree con buone accessibilità dei trasporti, ecologia e infrastrutture situate in mattoni moderni e. A volte sono venduti in un paio di settimane. Più è eliminato l'oggetto, prima può essere trasformato in denaro e anche ricevere profitti.
Prima o poi, quasi tutti i cittadini che si occupano di immobili si trovano di fronte alla domanda: qual è la liquidità del settore immobiliare: Valutazione, definizione del concetto molto e il suo valore nel costo di un appartamento oa casa. Tutto ciò discuteremo in questo materiale.
Supponi di decidere di acquistare una casa privata e per un bel po 'di tempo analizzando le offerte di uffici immobiliari e venditori privati. Dopo un po 'di tempo, la domanda sorge perché alcune case sono vendute in pochi giorni, mentre altri reggono in posizioni di vendita per diversi mesi e persino anni, quando tengono conto del fatto che il costo degli oggetti è quasi identico. È questo esempio che spiega la liquidità del settore immobiliare nel mercato della tua città.
Qualsiasi alloggio, sia che si tratti di una casa privata, cottage, cottage o appartamento, è ora molto costoso, quindi, prima di effettuare un acquisto, è necessario valutare attentamente tutte le caratteristiche dell'oggetto selezionato. E oltre al rinforzo documentario, è necessaria anche l'analisi della condizione e la posizione dell'alloggiamento per valutare la liquidità dell'alloggiamento. Prima di trasferirsi direttamente all'apprezzamento stesso, dovrebbe essere determinato per se stesso, il che significa il concetto di liquidità e come capirlo.
Liquidità del settore immobiliare - Questo è un indicatore che caratterizza quanto può essere facile vendere se necessario, così come il beneficio beneficerà o affronterà perdite. Molto spesso, questo coefficiente diventa importante per quegli acquirenti di appartamenti che non pianificano di vivere in loro per molto tempo, ma piuttosto investire nel settore immobiliare, o impegnarsi nell'acquisto di oggetti. La massima liquidità del settore immobiliare è inerente a quelle aree residenziali che possono essere vendute per tempi piuttosto veloci, e in un prezzo molto competitivo.
Come sapete, nonostante la crisi, i problemi economici, le fluttuazioni dei tassi di cambio valuta, le persone continuano a comprare buoni immobili. Sì, forse i volumi di vendita sono leggermente diminuiti, ma non sono caduti drasticamente, e quegli agenti immobiliari pronti per situazioni impreviste rimangono a galla. Molti uomini d'affari ritengono che coloro che sono nel settore immobiliare siano gli investimenti più promettenti.
È sempre più facile vendere un edificio residenziale di un vaso antico o altri oggetti d'antiquariato, che sono interessanti solo ad Antikvar. Il settore immobiliare sceglie gli acquirenti di varie professioni, livelli di reddito e opportunità. Ma qui richiede di nuovo la stima della liquidità dell'oggetto, poiché se è bassa, è probabile che sia più facile vendere lo stesso vaso.
Alloggio a proprietà liquida.
Quasi tutti gli acquirenti di appartamento oa casa, prima di tutto, per apprezzare il luogo in cui è. Fattori di liquidità immobiliare, secondo la sua posizione:
1. Trasporto. Se acquisti un appartamento in un megapolis, quindi la prima cosa che devi considerare è quanto è vicino alla metropolitana. Anche se l'acquirente ha una macchina, o due o più - non importa. Non è sempre il momento di stare in ingorghi del traffico, se molto più facile guidare sulla metropolitana. E in generale, le situazioni possono essere le più diverse, quindi quasi tutti gli acquirenti di alloggi sono interessati alla presenza di una stazione della metropolitana vicino alla casa. Secondo le statistiche, gli appartamenti che si trovano lontano dalla metropolitana, o sulle strade conciate, rumorose e vicino alle tracce caricate, una bassa liquidità in confronto con il resto.
2. Condizioni ambientali. La posizione sul territorio delle aree rispettose dell'ambiente della città è un enorme vantaggio alla liquidità dell'alloggio.
3. Caratteristiche dell'infrastruttura. La casa, che si trova vicino al centro commerciale, alle scuole, alle asilo nido, agli ospedali o alle università, ti interesserà più acquirenti di quello che è in un'area remota.
4. Fondo residente. Gli esperti sostengono che gli acquirenti moderni cercano di trovare un appartamento in nuovi edifici, o almeno in quelle aree della città, dove il fondo residenziale è un tipo misto di case d'élite ed economico. Case in aree in cui non sono stati fatti aggiornamenti per diversi decenni, semplicemente non interessano i consumatori.
Liquidità delle case stesse e dei siti ferroviari.
Come non strano, ma la bassa liquidità può anche essere a casa, che si trova nel cuore della città. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che è stato costruito per molto tempo, da materiali inaffidabili o alla pianificazione stessa e la posizione degli appartamenti non è confortevole per la vita. Se la casa è monolitica o costruita in mattoni - la sua liquidità sarà significativamente superiore a quella degli edifici del pannello. Al fine di investire completamente nell'alloggiamento in un edificio del pannello, è necessario prestare attenzione ai suoi piani. Se ci sono cinque a casa, anche sette piani, è improbabile che tale appartamento sarà interessato all'acquirente. Spesso gli acquirenti sono alla ricerca di appartamenti in case con un pavimento di 9-14 piani.
È inoltre necessario tenere conto del fatto che in modo rapido e garantito per vendere l'alloggio, che si trova nella costruzione del vecchio tipo, costruito molti anni fa, può solo essere in grado di ridurre il suo costo. Dopotutto, la comunicazione, lo stato degli ingressi - tutto questo è stato da tempo obsoleto, dilapidato e richiede lavori di riparazione del capitale, che la società di gestione detiene fittiziosamente o non è affatto ... ma l'appartamento nelle case di un tipo d'élite o La classe business sarà sicuramente molto più interessante per gli acquirenti, perché qui e il parcheggio è conveniente, e il territorio sorvegliato. Ma non dimenticare il prezzo dell'appartamento. All'appartamento Elite troppo costoso non è così facile trovare un acquirente in una crisi.
La liquidità dell'appartamento dipende principalmente da diversi, significativi per l'acquirente dei fattori. Questi includono le seguenti caratteristiche:
Quanti metri quadrati è l'area abitativa;
Quale altezza ha soffitti;
Che piano si trova sul pavimento;
C'è un balcone, loggia;
Caratteristiche del layout del layoff.
Secondo gli esperti, la liquidità dell'appartamento, prima di tutto. Dipende direttamente dalla sua area. Supponiamo che nell'appartamento, l'area di cui sarà cinquantacinque metri, ci sono due stanze, sarà più richiesta da una stanza simile. Quando l'appartamento compra una coppia sposata, e soprattutto con i bambini, sono importanti e dimensioni della stanza della cucina. Se sono meno di dieci metri quadrati, può spingere i clienti. E un'altra sfumatura: la liquidità del settore immobiliare in un condominio dipende da dove si trova la sistemazione: nella parte angolare dell'edificio o nel centro.
Gli investitori scelgono immobili rettifici per due criteri principali: buona resa e alta liquidità. E se il rendimento ti consente di guadagnare nel processo di proprietà del bene, allora la liquidità determina il modo in cui il successo sarà fuori dal progetto di investimento.
La liquidità è una caratteristica dei beni che determinano la velocità che possono essere venduti vicino al prezzo di mercato. La meno tempo è necessaria per la vendita, maggiore è la liquidità. Allo stesso tempo, le attività vendute con sconti non sono considerate liquidi. Ad esempio, in Detroit, sono offerte case abbandonate per $ 500. Tali oggetti possono essere venduti a questo prezzo in breve tempo, ma non saranno considerati liquidi perché il prezzo di offerta è molto più basso del mercato. Allo stesso tempo, se i venditori metteranno in vendita gli stessi oggetti per 30-40 mila dollari, allora non ci saranno acquirenti di un anno.
La seguente regola è vera: maggiore è la liquidità, più bassa è la redditività dell'oggetto. La maggior parte degli investitori preferisce attività altamente redditizie e altamente liquidi: quest'ultimo può essere più veloce in denaro "live" senza perdita e attesa a lungo termine.
Il bene più liquido è denaro, poiché possono essere fissati per lo scambio di altre attività più velocemente e viceversa: qualsiasi attività può essere scambiata per soldi.
La seconda classe di liquidità delle attività è titoli (obbligazioni governative, azioni di grandi aziende). La loro elevata liquidità è spiegata da costi relativamente bassi di acquisizione e cosa comprare e venderli può essere in qualsiasi momento e in breve tempo.
Il settore immobiliare è meno liquido rispetto al denaro, ai titoli e ai metalli, ma più liquido rispetto agli oggetti d'arte. La liquidità relativamente bassa del settore immobiliare è spiegata da tali motivi:
Esistono tre componenti dell'alta liquidità del bene: elevata domanda di una vasta gamma di acquirenti e della qualità dei beni, nonché facilità nel determinare il suo costo. Il settore immobiliare ha il primo e il secondo, ma nessun terzo componente. Il problema è una liquidità immobiliare relativamente bassa rispetto, ad esempio, con titoli non è che non sia richiesto, ma in difficoltà a valutare il suo valore. Molte caratteristiche di oggetti sono difficili da sistemare e rende difficile determinare oggettivamente e rapidamente il costo. Giudicare se stesso: se gli appartamenti potessero essere catarizzati come le obbligazioni "Sberbank" e esistevano sul mercato, ad esempio, 10 tipi di appartamenti, e tutte le aree erano le stesse al prezzo delle proprietà terrestri e dei consumatori della popolazione, allora il Il costo del settore immobiliare non sarebbe il lavoro, il processo di acquisto - la vendita è stata semplificata e la liquidità di questa attività è cresciuta.
La liquidità del settore immobiliare è calcolata su formule complesse da parte dei periti professionali. Gli investitori che vogliono imparare la liquidità dell'oggetto acquisito dovrebbero essere inclusi in aziende specializzate. Quando si misura la liquidità, il calcolo è accettato:
Inoltre, vari fattori influenzano la liquidità, tra cui la posizione dell'oggetto, la dinamica del mercato locale e la condizione immobiliare.
| Posizione | - Prossimità per trasportare nodi, istituzioni sociali e strutture infrastrutturali; - basso livello criminogeno e buona reputazione dell'area; - bassa disoccupazione; - Buona ecologia (la vicinanza dei parchi, l'assenza del vicino territorio di strutture industriali). |
| Situazione nel mercato | - superando la domanda sulla proposta; - alta attività e buona capacità di mercato (più oggetti sono in vendita, la liquidità del mercato); - Disponibilità (oggetti di classe economica sono più liquidi del settore immobiliare di lusso); - Resistenza alla riduzione dei prezzi (riduzione dei costi riduce la liquidità). |
| Caratteristiche dell'oggetto | - una piccola età e un piccolo grado di usura dell'oggetto (nuovi edifici e oggetti rinnovati sono venduti meglio dei vecchi edifici); - La comodità dell'oggetto (una buona vista dalla finestra, la disposizione confortevole, i soffitti alti, il pavimento sopra il primo); - Istituzione del territorio (disponibilità di parcheggio, parco giochi). |
| Altri fattori | - Accompagnamento informativo: più acquirenti conoscono l'oggetto, più velocemente può essere venduto e la liquidità superiore; - Durata della dovuta diligenza (ad esempio, il processo per i magazzini può richiedere 4 settimane per i centri commerciali - fino a 12 settimane); - Spese correlate per la progettazione della transazione (più spese, minore la liquidità); - Stagione in vendita (in primavera e in autunno sul mercato più oggetti che in inverno ed estate). |
Di grande importanza ha anche una proprietà in cui si trova la proprietà. Ad esempio, secondo la società di consulenza DTZ, nel 2014, i mercati con gli immobili commerciali più liquidi sono stati riconosciuti come Regno Unito, Svezia, Finlandia, Germania e Lussemburgo. Mercati con oggetti meno liquidi - Russia, Ucraina, Danimarca, Estonia e Italia.
Uno dei modi per aumentare la liquidità del settore immobiliare è trasformare le risorse immobiliari in titoli. L'essenza è che la proprietà è elaborata su un'entità giuridica e i potenziali investitori acquistano una condivisione in forma di zampe o azioni. Un esempio di tali pratiche sono fondi immobiliari.
La liquidità dell'oggetto dipende anche da che tipo di proprietà si riferisce. Ad esempio, secondo Tranio, appartamenti sul mercato dell'equilibrio detengono circa due settimane, le strutture commerciali sono circa tre mesi. In generale, il settore immobiliare residenziale è commerciale liquidato, poiché:
Tra le strutture residenziali sono i più liquidi sono un appartamento di una stanza e gli studi di classe economica su qualsiasi piano, ad eccezione del primo, situato nel centro di grandi città (Berlino, Vienna, Londra, Monaco di Baviera, ecc.) E a pochi passi I mezzi pubblici si ferma.
"Gli appartamenti sono più liquidi, poiché i potenziali acquirenti in questo segmento di mercato sono più. Questo è almeno tutti coloro che vogliono acquistare abitazioni per se stessi, oltre a coloro che vogliono comprare un oggetto per il noleggio ", afferma Georgy Kachmazov.
Un esempio di immobili residenziali altamente liquidi - appartamenti nei migliori distretti di Berlino. A volte vendono in meno di un giorno. Quindi, se l'appartamento si trova nelle vicinanze di Kurfürstendamma e il giornale con gli annunci è venuto fuori al mattino, poi alle 12 dell'alloggiamento del pomeriggio può già essere venduto. Succede che quattro acquirenti si applicano per un appartamento in una volta.
In generale, l'oggetto più grande e più costoso, più abbassa la sua liquidità. Così, i singoli appartamenti sono più facili da vendere di un'intera casa redditizia, gli uffici sono venduti più velocemente degli edifici per uffici e i piccoli negozi separati sono più veloci dei centri commerciali.
Di tutti i tipi elencati di immobili, centri commerciali e grandi alberghi sono meno liquidi, poiché tali oggetti sono singoli, e la procedura di durata del tempo ea resistenza alle risorse che due diligence aumenta i costi del supporto legale della transazione.
Quando si sceglie gli investimenti immobiliari "Tranio" consiglia di prestare attenzione principalmente per la liquidità e non sulla redditività dell'oggetto.
Di solito il principale fattore negativo negli oggetti ad alto rendimento è la loro bassa liquidità. Se l'investitore vuole vendere un oggetto del genere, dovrà ridurre significativamente il prezzo che alla fine "mangia" la resa che ha promesso di pagare. Raccomandiamo di acquistare oggetti di alta qualità e altamente liquidi - sono più richiesti da investitori sia locali che internazionali. Inoltre, è precisamente tali attività saranno rapidamente e redditiziosi vendere in futuro.
CEO e fondatore TRANIO
Yulia Kozhevnikova, "Tranio"
Gli investitori scelgono immobili rettifici per due criteri principali: buona resa e alta liquidità. E se il rendimento ti consente di guadagnare nel processo di proprietà del bene, allora la liquidità determina il modo in cui il successo sarà fuori dal progetto di investimento.
La liquidità è una caratteristica dei beni che determinano la velocità che possono essere venduti vicino al prezzo di mercato. La meno tempo è necessaria per la vendita, maggiore è la liquidità. Allo stesso tempo, le attività vendute con sconti non sono considerate liquidi. Ad esempio, in Detroit, sono offerte case abbandonate per $ 500. Tali oggetti possono essere venduti a questo prezzo in breve tempo, ma non saranno considerati liquidi perché il prezzo di offerta è molto più basso del mercato. Allo stesso tempo, se i venditori metteranno in vendita gli stessi oggetti per 30-40 mila dollari, allora non ci saranno acquirenti di un anno.
La seguente regola è vera: maggiore è la liquidità, più bassa è la redditività dell'oggetto. La maggior parte degli investitori preferisce attività altamente redditizie e altamente liquidi: quest'ultimo può essere più veloce in denaro "live" senza perdita e attesa a lungo termine.
Il bene più liquido è denaro, poiché possono essere fissati per lo scambio di altre attività più velocemente e viceversa: qualsiasi attività può essere scambiata per soldi.
La seconda classe di liquidità delle attività è titoli (obbligazioni governative, azioni di grandi aziende). La loro elevata liquidità è spiegata da costi relativamente bassi di acquisizione e cosa comprare e venderli può essere in qualsiasi momento e in breve tempo.
Il settore immobiliare è meno liquido rispetto al denaro, ai titoli e ai metalli, ma più liquido rispetto agli oggetti d'arte. La liquidità relativamente bassa del settore immobiliare è spiegata da tali motivi:
Esistono tre componenti dell'alta liquidità del bene: elevata domanda di una vasta gamma di acquirenti e della qualità dei beni, nonché facilità nel determinare il suo costo. Il settore immobiliare ha il primo e il secondo, ma nessun terzo componente. Il problema è una liquidità immobiliare relativamente bassa rispetto, ad esempio, con titoli non è che non sia richiesto, ma in difficoltà a valutare il suo valore. Molte caratteristiche di oggetti sono difficili da sistemare e rende difficile determinare oggettivamente e rapidamente il costo. Giudicare se stesso: se gli appartamenti potessero essere catarizzati come le obbligazioni "Sberbank" e esistevano sul mercato, ad esempio, 10 tipi di appartamenti, e tutte le aree erano le stesse al prezzo delle proprietà terrestri e dei consumatori della popolazione, allora il Il costo del settore immobiliare non sarebbe il lavoro, il processo di acquisto - la vendita è stata semplificata e la liquidità di questa attività è cresciuta.
La liquidità del settore immobiliare è calcolata su formule complesse da parte dei periti professionali. Gli investitori che vogliono imparare la liquidità dell'oggetto acquisito dovrebbero essere inclusi in aziende specializzate. Quando si misura la liquidità, il calcolo è accettato:
Inoltre, vari fattori influenzano la liquidità, tra cui la posizione dell'oggetto, la dinamica del mercato locale e la condizione immobiliare.
| Posizione | - Prossimità per trasportare nodi, istituzioni sociali e strutture infrastrutturali; - basso livello criminogeno e buona reputazione dell'area; - bassa disoccupazione; - Buona ecologia (la vicinanza dei parchi, l'assenza del vicino territorio di strutture industriali). |
| Situazione nel mercato | - superando la domanda sulla proposta; - alta attività e buona capacità di mercato (più oggetti sono in vendita, la liquidità del mercato); - Disponibilità (oggetti di classe economica sono più liquidi del settore immobiliare di lusso); - Resistenza alla riduzione dei prezzi (riduzione dei costi riduce la liquidità). |
| Caratteristiche dell'oggetto | - una piccola età e un piccolo grado di usura dell'oggetto (nuovi edifici e oggetti rinnovati sono venduti meglio dei vecchi edifici); - La comodità dell'oggetto (una buona vista dalla finestra, la disposizione confortevole, i soffitti alti, il pavimento sopra il primo); - Istituzione del territorio (disponibilità di parcheggio, parco giochi). |
| Altri fattori | - Accompagnamento informativo: più acquirenti conoscono l'oggetto, più velocemente può essere venduto e la liquidità superiore; - Durata della dovuta diligenza (ad esempio, il processo per i magazzini può richiedere 4 settimane per i centri commerciali - fino a 12 settimane); - Spese correlate per la progettazione della transazione (più spese, minore la liquidità); - Stagione in vendita (in primavera e in autunno sul mercato più oggetti che in inverno ed estate). |
Di grande importanza ha anche una proprietà in cui si trova la proprietà. Ad esempio, secondo la società di consulenza DTZ, nel 2014, i mercati con gli immobili commerciali più liquidi sono stati riconosciuti come Regno Unito, Svezia, Finlandia, Germania e Lussemburgo. Mercati con oggetti meno liquidi - Russia, Ucraina, Danimarca, Estonia e Italia.
Uno dei modi per aumentare la liquidità del settore immobiliare è trasformare le risorse immobiliari in titoli. L'essenza è che la proprietà è elaborata su un'entità giuridica e i potenziali investitori acquistano una condivisione in forma di zampe o azioni. Un esempio di tali pratiche sono fondi immobiliari.
La liquidità dell'oggetto dipende anche da che tipo di proprietà si riferisce. Ad esempio, secondo Tranio, appartamenti sul mercato dell'equilibrio detengono circa due settimane, le strutture commerciali sono circa tre mesi. In generale, il settore immobiliare residenziale è commerciale liquidato, poiché:
Tra le strutture residenziali sono i più liquidi sono un appartamento di una stanza e gli studi di classe economica su qualsiasi piano, ad eccezione del primo, situato nel centro di grandi città (Berlino, Vienna, Londra, Monaco di Baviera, ecc.) E a pochi passi I mezzi pubblici si ferma.
"Gli appartamenti sono più liquidi, poiché i potenziali acquirenti in questo segmento di mercato sono più. Questo è almeno tutti coloro che vogliono acquistare abitazioni per se stessi, oltre a coloro che vogliono comprare un oggetto per il noleggio ", afferma Georgy Kachmazov.
Un esempio di immobili residenziali altamente liquidi - appartamenti nei migliori distretti di Berlino. A volte vendono in meno di un giorno. Quindi, se l'appartamento si trova nelle vicinanze di Kurfürstendamma e il giornale con gli annunci è venuto fuori al mattino, poi alle 12 dell'alloggiamento del pomeriggio può già essere venduto. Succede che quattro acquirenti si applicano per un appartamento in una volta.
In generale, l'oggetto più grande e più costoso, più abbassa la sua liquidità. Così, i singoli appartamenti sono più facili da vendere di un'intera casa redditizia, gli uffici sono venduti più velocemente degli edifici per uffici e i piccoli negozi separati sono più veloci dei centri commerciali.
Di tutti i tipi elencati di immobili, centri commerciali e grandi alberghi sono meno liquidi, poiché tali oggetti sono singoli, e la procedura di durata del tempo ea resistenza alle risorse che due diligence aumenta i costi del supporto legale della transazione.
Quando si sceglie gli investimenti immobiliari "Tranio" consiglia di prestare attenzione principalmente per la liquidità e non sulla redditività dell'oggetto.
Di solito il principale fattore negativo negli oggetti ad alto rendimento è la loro bassa liquidità. Se l'investitore vuole vendere un oggetto del genere, dovrà ridurre significativamente il prezzo che alla fine "mangia" la resa che ha promesso di pagare. Raccomandiamo di acquistare oggetti di alta qualità e altamente liquidi - sono più richiesti da investitori sia locali che internazionali. Inoltre, è precisamente tali attività saranno rapidamente e redditiziosi vendere in futuro.
CEO e fondatore TRANIO
Yulia Kozhevnikova, "Tranio"
