La base materiale e tecnica del complesso abitativo e comunale è strettamente legata alle condizioni locali ed è progettata per soddisfare le esigenze della stessa fascia di consumatori. Pertanto, i modelli di gestione prevedono il trasferimento al livello locale della funzione di gestione delle risorse abitative e dei servizi comunali, anche monetari. La parte principale delle spese per la fornitura di alloggi e servizi comunali è fornita dagli enti economici locali e dai bilanci comunali.
La costruzione di alloggi è stata trasferita a una base di mercato con il coinvolgimento di importi insignificanti di fondi di bilancio. La stessa prospettiva attende di soddisfare il bisogno di alloggi, il cui accesso è mediato dal superamento delle barriere del mercato.
Le strutture di gestione organizzativa sono formate principalmente direttamente da proprietari di case, imprese di servizi e forniture.
Le funzioni dello Stato nella gestione degli alloggi e dei servizi comunali si riducono alla regolamentazione legislativa dei rapporti abitativi e dei diritti immobiliari, dell'urbanistica, dell'emanazione di regole tecniche, della fornitura di garanzie sociali, dell'approvazione di standard finanziari, ecc. .
In primo luogo, la creazione delle condizioni per la costruzione di alloggi e lo sviluppo dei servizi pubblici, il mantenimento del fondo per l'edilizia abitativa a fini sociali sono affidati all'autogoverno locale.
Il Codice abitativo della Federazione Russa ha stabilito la competenza nel campo delle relazioni abitative delle autorità statali della Federazione Russa, delle entità costitutive della Federazione Russa e dei governi locali (tabella).
Il governo locale
Il punto di partenza è la previsione che i suoi proprietari siano responsabili dello stato del patrimonio immobiliare. Costituiscono la procedura per la gestione del patrimonio immobiliare, stipulano contratti di locazione e locazione di alloggi e ne finanziano la manutenzione.
Gli organi comunali nella gestione degli alloggi e dei servizi comunali uniscono funzioni amministrative ed economiche, risorse amministrative e rapporti contrattuali. Gestiscono e gestiscono il patrimonio immobiliare, le utenze dipartimentali e comunali; assicurare il funzionamento dei meccanismi economici nel settore abitativo e dei rapporti contrattuali nei servizi abitativi e comunali.
Dal 2006 le autorità federali e regionali hanno rinunciato alla responsabilità dei servizi pubblici e le funzioni di finanziamento e di controllo sono state trasferite ai comuni. Sostengono il peso maggiore della gestione e del funzionamento degli alloggi e dei servizi comunali. Le funzioni dell'autogoverno locale per tipologia di comune sono riportate nella tabella. .
L'organizzazione è direttamente assegnata all'autogoverno locale:
Gestione degli edifici residenziali comunali, dei locali (contabilizzazione degli alloggi, trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali e viceversa, coordinamento della ricostruzione e riqualificazione degli alloggi, riconoscimento degli alloggi come inagibili, monitoraggio dell'uso e della messa in sicurezza del patrimonio abitativo);
Gestione di un patrimonio abitativo specializzato, compresi alloggi di servizio, dormitori, fondi di manovra, case di servizio sociale, case per rifugiati e migranti;
Gestione dei beni comuni in condomini a carico del proprietario dei locali;
Selezione competitiva delle organizzazioni di gestione.
Gli organi di autogoverno locale sono tenuti a creare le condizioni per una gestione efficace dei condomini, vale a dire:
Garantire parità di condizioni per le attività delle organizzazioni di gestione, indipendentemente dalle forme organizzative e giuridiche;
Fornire (se possibile) ai gestori della casa fondi di bilancio per riparazioni importanti;
Formare le persone che gestiscono le case.
La gestione di un condominio, di norma, viene effettuata stipulando un accordo con un organismo di gestione selezionato in base ai risultati di una gara aperta o, se tale gara è dichiarata non valida, senza tenerla.
Le organizzazioni di gestione municipale agiscono come un servizio clienti, un'altra istituzione municipale, un'impresa diversificata o specializzata. Il fondo immobiliare è trasferito alla direzione delle imprese unitarie comunali sulla base dei diritti di gestione economica o delle istituzioni comunali sulla base della gestione operativa. In questo caso la conclusione dei contratti di gestione è facoltativa. I fondi tecnologici (infrastrutture ingegneristiche) dei servizi pubblici sono trasferiti con il diritto di gestione operativa a un'istituzione comunale. I servizi clienti combinano funzioni amministrative e aziendali. I servizi clienti distrettuali (città) sono amministrativamente subordinati al capo dell'amministrazione e, in un certo numero di luoghi, al servizio clienti regionale.
Nelle città vengono utilizzati principi settoriali e territoriali di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Le imprese diversificate di alloggi e servizi comunali operano negli insediamenti rurali secondo il principio territoriale (insediamento). Qui, la divisione dell'ordine e del contratto è inappropriata per evitare un conflitto di interessi, quando la direzione della casa è interessata a ridurre al minimo i consumi di calore, acqua, ecc., e i produttori (fornitori) sono interessati a massimizzando la loro vendita. Ciò non esclude la creazione di due imprese: per la gestione delle case e la fornitura di risorse con l'apertura di appezzamenti negli insediamenti.
L'autogoverno locale, in qualità di "cliente unico", propone contratti per la manutenzione di edifici residenziali, fissa un canone per gli appaltatori per la manutenzione. Le organizzazioni appaltanti si battono per un contratto, che contribuisce a ridurre le tariffe.
L'autogoverno locale deve convocare annualmente un'assemblea generale dei proprietari di locali residenziali per decidere le modalità di gestione dell'edificio residenziale o per confermare l'autorità della società di gestione scelta dall'autogoverno locale.
La proprietà dell'appartamento è documentata da un certificato. Fino a quando almeno il 50% dei proprietari non l'ha ricevuto e ha tenuto una riunione, la gestione della casa è regolata dall'autogoverno locale. Dopo che gli inquilini hanno scelto la forma di gestione, l'autogoverno locale cessa le sue funzioni di gestione della casa. Tuttavia, i residenti possono incaricare la società di gestione di concludere un accordo di cooperazione con il governo locale.
Se gli inquilini non fanno una scelta, il governo locale nomina una società di gestione sulla base di un concorso.
Di norma, i condomini non hanno un unico proprietario e sono gestiti da imprese edili. Viene assegnata anche la quota comunale, di cui si tiene conto nel bilancio dell'erario comunale, dell'assessorato all'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Il governo locale può concludere un accordo con una società di gestione per la gestione del patrimonio immobiliare comunale, come altri proprietari.
Nella linea di fornire un alloggio ai bisognosi, all'autogoverno locale è stata affidata la parte più difficile: determinare il contingente di cittadini poveri e trovare e fornire loro un alloggio. A tal fine, il governo locale:
Stabilisce il livello del reddito familiare per il riconoscimento dei cittadini come poveri;
tiene conto di coloro che necessitano di un alloggio in termini di occupazione sociale;
Determina la procedura per la fornitura di alloggi del patrimonio immobiliare specializzato comunale;
Fornisce alloggi per i poveri nell'ambito di un contratto sociale di lavoro nel patrimonio abitativo comunale.
Gestione degli alloggi e dei servizi comunali a livello di soggetti della Federazione Russa
La gestione del patrimonio edilizio e delle infrastrutture comunali è affidata esclusivamente alle autorità statali. Dipartimenti, comitati o ministeri dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali sono creati nella struttura di gestione delle entità costituenti della Federazione Russa, che formano il proprio quadro normativo per le trasformazioni in corso sulla base di documenti legislativi e normativi sviluppati a livello federale. Le decisioni delle autorità regionali in materia di gestione degli alloggi e dei servizi comunali sono raccomandazioni per il governo locale. Insieme a questo, a livello di materia della Federazione Russa, operano organizzazioni statali che servono gli alloggi e i servizi comunali dei comuni.
Pertanto, il complesso residenziale e comunale della regione di Mosca comprende circa 1.500 imprese di varie forme di proprietà e impiega più di 160 mila persone. Le imprese del complesso abitativo e comunale in base alla loro specializzazione sono suddivise in:
Diversificato - 395;
Approvvigionamento idrico e fognario - 133;
Alimentazione - 67;
Esportazione di rifiuti domestici solidi e liquidi - 27;
Alloggiamento - 134;
Servizi funebri - 78;
Fornitura di calore - 207;
Pulizia meccanizzata dei territori - 18;
Paesaggistica - 13;
Esecuzione di riparazioni importanti e attuali di abitazioni
fondo - 290;
Bagno e lavanderia - 50.
Direttamente sotto la giurisdizione delle autorità regionali sono le più grandi organizzazioni statali per il servizio delle esigenze abitative e comunali dei comuni, il cui elenco e ambito di attività sono presentati nella tabella. .
Da giugno 2004 è in funzione il Ministero degli alloggi e dei servizi comunali della regione di Mosca.
La struttura del ministero comprende cinque dipartimenti e quattro dipartimenti indipendenti:
Dipartimento per garantire le attività del ministero;
Gestione del coordinamento e sviluppo delle infrastrutture ingegneristiche;
Dipartimento per l'edilizia abitativa e il miglioramento esterno;
Gestione finanziaria ed economica;
Dipartimento di sviluppo tecnico avanzato;
Dipartimento di Controllo Operativo;
Dipartimento per le relazioni interdi bilancio e le conciliazioni reciproche;
Dipartimento di mobilitazione e lavoro del personale;
Dipartimento di contabilità e rendicontazione.
Il personale del ministero è di circa 100 persone.
Il Ministero sviluppa le principali direzioni per lo sviluppo tecnico degli alloggi e dei servizi comunali e dei servizi pubblici, migliorando la qualità e l'affidabilità degli alloggi e dei servizi comunali, persegue la politica statale nel campo degli alloggi e dei servizi comunali e dei servizi pubblici, promuove la creazione di condizioni che garantiscono il funzionamento efficiente delle imprese edilizie e dei servizi pubblici, partecipa al finanziamento e alla determinazione dei prezzi, allo sviluppo e all'attuazione di programmi regionali mirati per lo sviluppo del settore abitativo.
Il Ministero coordina le attività delle autorità e delle istituzioni statali nel settore dell'edilizia abitativa, svolge le proprie attività sia direttamente che in collaborazione con le altre autorità statali e le autonomie locali.
Amministrazione federale degli alloggi e del complesso comunale
In URSS grande importanza era attribuita alla gestione centralizzata del settore abitativo e comunale, poiché gli alloggi ei servizi comunali erano finanziati principalmente a spese dei fondi di bilancio.
Per 50 anni c'è stato un Ministero degli alloggi e dei servizi comunali (sotto vari nomi). Dopo la liquidazione del Ministero dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali della RSFSR nel 1990, è stato costituito il Comitato per l'edilizia abitativa e i servizi comunali sotto il Consiglio dei ministri della RSFSR e nel 1991 il Comitato statale per l'edilizia abitativa e i servizi pubblici, trasformato in 1992 nel Comitato per l'Abitazione e le Utilità all'interno della struttura del Ministero delle Costruzioni della RSFSR. Nel 1993 è stato ristabilito il Comitato per i servizi comunali della Federazione Russa (Roskommunkhoz) e nel 1994, sulla base di Rosstroy e Roskommunkhoz, è stato costituito il Ministero dell'architettura, dell'edilizia, dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.
Fino a poco tempo, la divisione di gestione degli alloggi e dei servizi pubblici faceva parte della struttura del Ministero dell'industria e dell'energia russo e ora, come Agenzia federale per l'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi comunali (Rosstroy), fa parte del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa.
Il Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa non ha l'autorità di un'organizzazione diretta di alloggi e servizi comunali. Rosstroy è l'organo esecutivo che svolge le funzioni di gestione del patrimonio demaniale nel campo dell'edilizia, dell'urbanistica, dell'industria dei materiali da costruzione e dei servizi abitativi e comunali. Il budget di Rosstroy per il 2006 è di 65 miliardi di rubli, inoltre l'agenzia gestisce prestiti della BERS e della Banca mondiale per un importo di 120-150 milioni di dollari all'anno. Il denaro viene speso per la costruzione, i certificati di alloggio per il personale militare e altri scopi. Anche l'Agenzia per i prestiti ipotecari e l'edilizia abitativa (AHML) partecipa alla gestione finanziaria. Il bilancio AHML per il 2006 prevede 14 miliardi di rubli. garanzie sui prestiti e 3,7 miliardi di rubli. per aumentare il capitale sociale.
Le funzioni di controllo nel settore abitativo sono svolte dall'Ispettorato principale degli alloggi statali della Russia (GZhI) e dal GZhI delle entità costituenti della Federazione Russa.
È noto che la qualità dell'edilizia abitativa non è ovunque al livello adeguato, non vi è alcuna responsabilità dei proprietari per la manutenzione delle singole case e della proprietà comune dei condomini (mantengono il loro appartamento pulito e ordinato e c'è sporco nei corridoi, le pareti sono tinteggiate, le porte non si chiudono). Il rublo non è punito né dai cittadini, né dalle aziende ritenute colpevoli di danni, vizi edilizi.
GZhI è chiamato a controllare le condizioni del patrimonio abitativo, paesaggistico, per avviare l'adozione di misure per eliminare le violazioni e le carenze individuate.
In generale, l'amministrazione statale del complesso abitativo e comunale è frammentata, la verticale amministrativa non funziona. Gli enti locali rivolgono al Centro ricorsi in primo luogo per quanto riguarda la riduzione dei trasferimenti, dal momento che da essi dipendono in gran parte le finanze locali. La politica del governo federale in relazione alla gestione degli alloggi e dei servizi comunali è contraddittoria. Da un lato, vengono imposti obblighi aggiuntivi all'autogoverno locale e, dall'altro, il suo monopolio sulla gestione viene distrutto. Le autorità centrali non riescono a far fronte adeguatamente anche alla fornitura di standard economicamente giustificati, ad esempio sulla fornitura di alloggi sociali, sulla classificazione degli alloggi e dei servizi comunali, sul loro pagamento, ecc. Allo stesso tempo, ci sono pretese nei confronti delle autorità comunali, soprattutto per quanto riguarda i costi di gestione: i funzionari tendono a considerare anche la creazione di un servizio clienti come un'opportunità per ricevere tariffe aggiuntive, e non come uno strumento per migliorare l'efficienza degli alloggi e servizi comunali.
Autorità abitativa
Il Codice abitativo della Federazione Russa ha introdotto forme fondamentalmente diverse di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, basate non solo sul decentramento, ma anche sull'autogoverno abitativo. In precedenza, i residenti pagavano pochi soldi e le organizzazioni statali e municipali fornivano l'intera gamma di servizi. Ora la maggior parte degli inquilini è diventata proprietaria con tutte le conseguenze che ne derivano, sono responsabili delle condizioni della casa. I proprietari organizzati determinano a chi affidare la gestione del proprio immobile e la manutenzione degli appartamenti, per quale importo o lo gestiscono da soli.
Per le case di edilizia residenziale privata, viene offerta una scelta tra tre opzioni:
Comitato della Camera tra gli inquilini sui termini della democrazia diretta (comitato della Camera);
Società di gestione professionale in termini di impiego (Regno Unito);
Associazione dei proprietari di case come organizzazione senza scopo di lucro (HOA).
L'autogoverno abitativo avvantaggia lo stato e i comuni in termini di:
Ridurre l'onere di bilancio;
Trasferimento di parte dei rischi al settore non statale;
Aumentare l'efficacia del controllo dei costi (il controllo dall'alto è sostituito dal controllo dal basso da parte dei consumatori, che essenzialmente non richiede costi).
Tuttavia, all'imprenditore non interessa chi lo paga per i servizi: uno stato, un'organizzazione municipale, una società di gestione o gli stessi residenti.
Societa 'di gestione. L'assemblea generale dei residenti per la gestione della casa può scegliere per concorso o invitare una società speciale in grado di risolvere tutti i compiti di gestione necessari, ad es. societa 'di gestione.
I seguenti requisiti di base sono imposti alle attività della società di gestione:
Indivisibilità dei beni comunali;
Migliorare la qualità dei servizi;
Prevenzione della crescita tariffaria;
Trasparenza del processo di gestione.
L'azienda fornisce gestione, introduzione di nuove tecnologie, riduzione dei costi. Le tariffe sono controllate dal governo locale. Si stipula il contratto stipulato tra il governo locale e la società di gestione
tutte le condizioni per il trasferimento del controllo e le forme di controllo sull'esecuzione del contratto.
La società di gestione può operare in due modi:
Assume la gestione e il funzionamento delle case;
Crea un gruppo di gestione che gestisce solo, ma
assume altri appaltatori per la gestione delle case
(esternalizzazione).
La prima opzione richiede spese una tantum per l'acquisto di attrezzature, l'assunzione di un numero significativo di lavoratori, che è associata al rischio. L'opzione ripagherà quando servirà l'intero microdistretto. Nella seconda opzione, le funzioni tecniche sono esternalizzate, la società di gestione organizza solo il lavoro e distribuisce i flussi finanziari. Lo svantaggio di questa opzione è la dipendenza dagli appaltatori.
Nel separare le funzioni di gestione e prestazione di servizi, la società di gestione, per conto dei residenti, stipula contratti con imprese per la fornitura di utenze e manutenzione degli alloggi, riscuote canoni dai residenti e paga i fornitori per i servizi forniti, ad es. svolge le funzioni di servizio clienti, centro di liquidazione del contante, protezione sociale della popolazione, costruttore di clienti, coordina il lavoro degli alloggi e delle imprese comunali. In qualità di intermediario tra la società di gestione e uno specifico edificio residenziale, può essere nominato un direttore di edificio (house manager). Gli viene assegnata una certa somma per materiali e salari. Tenendo conto delle esigenze, il gestore dell'edificio assume personale, assicura la manutenzione e il servizio correnti della casa e del territorio, mantiene i contatti con i residenti su questioni di pagamenti e qualità dei servizi.
Il giorno della costituzione della società di gestione, è necessario disporre di un notevole capitale iniziale, un'idea della dimensione del quale è data in Tabella.
I costi annuali insieme ad altre spese (avvio, imprevisti, ecc.) Ammonteranno a 150-175 mila dollari e, tenendo conto degli investimenti a lungo termine, a 220-230 mila dollari.
Per ricevere un reddito garantito, devi prendere almeno 10 case per la manutenzione. Con pagamenti di 24mila dollari per casa all'anno, le entrate saranno di 240mila dollari, il periodo di ammortamento è di 5 anni. Per la manutenzione di nuovi edifici, sono necessari meno costi (il denaro è necessario per il primo mese di lavoro, quindi i pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali vengono utilizzati per il finanziamento).
Il confronto dell'efficienza economica e sociale della società di gestione con l'ufficio alloggi o DEZ può essere effettuato secondo i seguenti indicatori:
Il numero di reclami ricevuti dalla popolazione in merito al servizio;
Risparmio (overspending) di fondi;
Il rapporto tra capitale e costi correnti;
Attuazione della contabilizzazione e regolazione dei consumi energetici, idrici, ecc.;
Il livello delle tariffe dei servizi pubblici.
Inoltre, è necessario tenere conto dei rischi che non tutte le forme di gestione sopportano in egual modo. Pertanto, le grandi aziende operano già sul mercato, servendo case d'élite, case di classe business, mentre la manutenzione, di regola, viene eseguita dalle "figlie" degli sviluppatori. Le case d'élite sono divise tra i maggiori partecipanti al mercato. L'accesso ai principianti è quasi chiuso. Per i nuovi partecipanti al mercato, ci sono case di classe economica, costruzioni di massa. I rendimenti della gestione sono bassi. Inoltre, è molto difficile per una piccola società di gestione fornire una manutenzione di alta qualità di moderne reti e apparecchiature di ingegneria.
Nella manutenzione di case di classe economica, le società di gestione potrebbero competere con ZhEK e DEZ. Ma, da un lato, contratti così economici non sono redditizi per le aziende private (per fare soldi, devi assumere molte case per la manutenzione), e dall'altro, c'è un atteggiamento diffidente dei clienti nei confronti degli sconosciuti società di gestione (se si tratta di affari, allora la frode è inevitabile) e la reputazione si guadagna a lungo.
Inoltre, la società di gestione si assume i rischi associati al sussidio dei pagamenti delle famiglie per l'alloggio e i servizi comunali. I benefici devono essere compensati dal budget, altrimenti i beneficiari risulteranno non contribuenti. La probabilità che una società di gestione privata riceva un compenso per benefici è inferiore a 1.
Pertanto, l'esclusione delle strutture comunali dal numero delle potenziali società di gestione è prematura. Le società di gestione municipale, in linea di principio, non hanno interferito con la concorrenza. Non c'è bisogno di opporsi ai moduli d'ordine unico. L'ufficio comunale per l'edilizia abitativa svolge funzioni non peggiori di una società di gestione privata. La società di gestione può essere considerata una forma promettente di gestione che esiste insieme alle sue altre forme.
Potrebbero esserci grandi difficoltà con la registrazione dei diritti di proprietà sui terreni, il trasferimento di edifici e locali non residenziali al saldo dell'HOA, la registrazione gratuita legalmente garantita di appezzamenti di terreno che fanno parte di condomini;
La casa è esclusa dai progetti per le riparazioni importanti e correnti;
Per registrare un HOA a Mosca, è necessario coordinare la questione in 22 comitati e dipartimenti cittadini, compilare circa 150 moduli e documenti. La procedura è estesa per 7-9 mesi invece di un mese secondo la Legge. Un prerequisito per questo è la presenza di una planimetria dell'edificio, la cui preparazione non è economica. Gli organismi di controllo sanitario ed epidemiologico, di vigilanza antincendio e altri servizi di ispezione, di norma, rimanendo indifferenti alle violazioni nelle case del fondo comunale, iniziano immediatamente a mostrare integrità in relazione alle HOA di nuova creazione. L'equipaggiamento dell'ex casa popolare e il soddisfacimento dei requisiti costano ai membri delle società un importo significativo.
Associazione dei proprietari di case (HOA) ideale per il ruolo di padrone di casa organizzato.
La HOA è costituita come un'organizzazione senza scopo di lucro. All'assemblea generale, oltre il 50% dei residenti deve votare per questo. Un membro dell'HOA deve essere il proprietario dei locali in un condominio, indipendentemente dal luogo di residenza. Adesione, ingresso, Uscita le collaborazioni possono essere solo volontarie.
L'autogoverno locale come proprietario di una casa o di singoli appartamenti può partecipare a un HOA. Contribuendo al capitale autorizzato la sua parte del patrimonio immobiliare, il governo locale si riserva la responsabilità del pagamento delle bollette e della manutenzione delle case.
L'HOA forma proprietà e può impegnarsi nell'imprenditorialità.
Quando si stabilisce un HOA, viene effettuato un inventario del patrimonio immobiliare al fine di identificare le case, oltre il 50% dell'area di che è di proprietà di persone fisiche e giuridiche, al fine di creare associazioni di proprietari di case sulla base .
Le associazioni di proprietari di case vengono create più intensamente sulla base di nuovi edifici con la partecipazione dei governi locali. Già al momento dell'acquisto di un appartamento viene firmato un accordo di adesione al condominio. Ciò è dovuto al fatto che nei nuovi edifici i residenti hanno un reddito comparabile e, inoltre, i problemi con le riparazioni importanti sono ritardati nel tempo.
Le associazioni dei proprietari di abitazione sollevano le autorità locali da un'ampia quota di responsabilità per lo stato e le prospettive per lo sviluppo di alloggi e servizi comunali, cercando allo stesso tempo di ridurre il costo dei servizi e aumentare i requisiti per gli appaltatori. Pertanto, le autorità contribuiscono all'organizzazione di HOA in linea con la semplificazione della registrazione, ottenendo il diritto a locali non residenziali, appezzamenti di terreno per case e territori adiacenti, rimborso di sussidi, benefici, sussidi.
L'HOA riceve la casa per la gestione in base alla decisione del governo locale dopo che la sua costruzione è stata completata. Per la manutenzione della casa, l'HOA assume il proprio personale di lavoratori o stipula un accordo con un'organizzazione di manutenzione degli alloggi. Nel secondo caso, il contratto è concluso con ciascun proprietario dell'appartamento. In entrambi i casi, gli inquilini hanno a che fare con appaltatori, ad es. esecutori di lavoro.
Da un punto di vista legale, non ci sono seri ostacoli allo sviluppo di HOA. La legge federale "Sulle associazioni dei proprietari di case" del 15 giugno 1996 garantisce loro il diritto a sussidi di bilancio e ai membri a basso reddito dell'HOA - anche il diritto a sussidi per l'alloggio. Tuttavia, in pratica ci sono problemi sia prima che dopo la registrazione. Per i residenti sono:
Potrebbero esserci grandi difficoltà con la registrazione dei diritti di proprietà sui terreni, il trasferimento di edifici e locali non residenziali al saldo dell'HOA, la registrazione gratuita legalmente garantita di appezzamenti di terreno che fanno parte di condomini;
La casa è esclusa dai progetti per le riparazioni importanti e correnti;
È necessario mantenere un bilancio, pagare le tasse;
È conveniente spostare la gestione degli alloggi fatiscenti nell'HOA, ovvero realizzare una sorta di privatizzazione abitativa e comunale.
Per registrare un HOA a Mosca, è necessario coordinare la questione in 22 comitati e dipartimenti cittadini, compilare circa 150 moduli e documenti. La procedura è estesa per 7-9 mesi invece di un mese secondo la Legge. Un prerequisito per questo è la presenza di una planimetria dell'edificio, la cui preparazione non è economica. Gli organismi di controllo sanitario ed epidemiologico, di vigilanza antincendio e altri servizi di ispezione, di norma, rimanendo indifferenti alle violazioni nelle case del fondo comunale, iniziano immediatamente a mostrare integrità in relazione alle HOA di nuova creazione. L'equipaggiamento dell'ex casa popolare e il soddisfacimento dei requisiti costano ai membri delle società un importo significativo.
Una semplice sostituzione del soggetto di gestione non cambierà nulla nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali, a meno che non compaiano nuovi operatori di mercato. In caso contrario, il monopolio comunale sarà sostituito da un monopolio privato esente da responsabilità sociale. Pertanto, per lo sviluppo della concorrenza nel mercato dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, è necessaria la presenza di società di gestione di diverse forme di proprietà.
Complesso abitativo e comunaleè un insieme di imprese di vari settori della sfera del supporto vitale, il cui compito è fornire ai residenti della città le condizioni necessarie per una vita confortevole, compresi alloggi e servizi pubblici di alta qualità, e imprese cittadine: la fornitura ininterrotta di servizi alle organizzazioni di infrastrutture ingegneristiche .
Elementi del complesso abitativo e comunale
1. approvvigionamento idrico: stazioni di presa d'acqua, trattamento acque, stazioni di aerazione, autostrade
2. smaltimento acque: autostrade, fognature, pulizie
3. fornitura di calore: capacità di generazione, rete, reti di distribuzione
4. fornitura gas: stazioni, condutture, reti di distribuzione
5. alimentazione: capacità di generazione, reti principali, sottostazioni, reti di distribuzione
6. patrimonio immobiliare: imprese per la manutenzione del patrimonio immobiliare, raccolta rifiuti, revisione in corso
7. miglioramento: imprese paesaggistiche, miglioramento parchi giochi, parchi, piazze, pulizia strade, manutenzione strade e marciapiedi, illuminazione stradale, trattamento rifiuti
8. bagni (in precedenza anche - lavanderie)
9. hotel (per i visitatori; anche per specifiche russe - pensioni per senzatetto)
10. servizi funebri: cimiteri, crematorio, colombario
Sotto qualità dei servizi pubblici s'intende la loro ininterrotta erogazione, oltre a garantire i parametri necessari alla loro erogazione secondo le esigenze dei residenti. Un servizio di qualità implica anche una risposta rapida alle richieste dei clienti.
A causa della tecnologia o delle condizioni commerciali tradizionali, le imprese di servizi abitativi e comunali occupano una posizione di monopolio nel mercato dei servizi. Ciò è particolarmente vero per le imprese di fornitura di calore, fornitura di energia elettrica, fornitura di gas, fornitura di acqua e servizi igienico-sanitari. Nonostante l'eterogeneità dei servizi forniti, hanno in comune segni:
1. utilizzo nel corso del processo tecnologico di infrastrutture ingegneristiche complesse legate ad uno specifico territorio
2. continuità o rigorosa sequenza del processo di produzione, trasporto e consumo dei materiali trasportatori del servizio
3. l'impossibilità per il consumatore di rifiutarsi di ricevere tali tipi di servizi per un lungo periodo di tempo
4. l'impossibilità di compensare la sottoproduzione di servizi in un periodo a causa della loro produzione più intensiva in un altro
5. stretta dipendenza dell'organizzazione del processo produttivo, necessità di capacità e soluzioni ingegneristiche specifiche dalle condizioni locali
Caratteristiche del patrimonio abitativo
Impianti stradali e ponti
Il compito del funzionamento dell'economia stradale e dei ponti è migliorare la qualità delle strade e delle strutture ingegneristiche, che a sua volta fornisce i seguenti effetti socioeconomici:
Riforma del complesso abitativo e comunale
La necessità di riformare gli alloggi e i servizi comunali è emersa all'inizio degli anni '90. Ciò era dovuto al fatto che la maggior parte dei bilanci dei comuni veniva spesa per la riparazione e la manutenzione degli alloggi e delle strutture comunali. Nel 1997 Il Presidente della Federazione Russa ha emanato un decreto che conteneva il concetto di base della riforma degli alloggi e dei servizi comunali.
Le principali direzioni di riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali
1. delimitazione dei diritti di proprietà e gestione degli alloggi e dei beni comunali (questo vale per il patrimonio immobiliare)
2. creazione di un mercato immobiliare attraverso la privatizzazione e la modifica della struttura del patrimonio immobiliare per tipologia di proprietà
3. il passaggio dei servizi abitativi e comunali alla modalità di funzionamento senza sussidi razionalizzando i pagamenti della popolazione per alloggi e utenze
4. controllo statale sulla determinazione delle tariffe per gli alloggi e i servizi comunali, nonché sulla qualità dei servizi forniti. Tariffa = costi/volume economici. Lo Stato stabilisce anche la percentuale massima dell'aumento del pagamento per l'alloggio e i servizi comunali. La qualità dei servizi forniti è monitorata secondo i loro standard. Ad esempio, la temperatura ambiente deve essere di almeno 18°C secondo lo standard federale e 20°C secondo lo standard regionale. Due volte a settimana, la pulizia a umido dovrebbe essere effettuata all'ingresso e tutti i giorni - al piano terra e nell'ascensore. I rifiuti devono essere portati via giornalmente.
5. fornire un sistema di protezione sociale nel settore abitativo per le fasce di popolazione a basso reddito. Lo stato fornisce sussidi sotto forma di pagamenti in contanti e benefici sotto forma di sconti sugli alloggi e sui servizi comunali.
6. ristrutturazione del sistema di gestione dei servizi abitativi e comunali
7. mantenimento dei rapporti contrattuali nel campo della gestione e della riparazione di alloggi, nonché di oggetti di ingegneria e infrastrutture comunali
8. sviluppo della concorrenza nella fornitura di servizi abitativi
9. risparmio di risorse e riduzione dei costi nella produzione di alloggi e servizi comunali.
I servizi abitativi e comunali si dividono in 2 tipologie:
un) servizi individuali- servizi che sono forniti direttamente all'appartamento, cioè a ciascun consumatore;
b) servizi collettivi– pulizia vani scale, smaltimento rifiuti, ecc.
Le tecnologie per il risparmio delle risorse includono:
Mercato fondiario urbano
Fattori che influenzano il prezzo della terra
In Russia, il fatturato annuo di fondi nel settore immobiliare si avvicina a oltre 4 trilioni di rubli. Allo stesso tempo, i pagamenti delle famiglie rappresentano circa la metà - 2 trilioni di rubli. L'altra metà è costituita dalla fornitura di risorse comunali da parte di entità commerciali e organizzazioni di bilancio. Nel rapporto "Complesso abitativo e comunale: tra politica ed economia", gli esperti di CSR capiscono come allocare efficacemente questi fondi e quali meccanismi consentiranno di cambiare l'economia di quest'area.
Considerando che il settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali costituisce circa il 3% del PIL del paese, non sorprende che lo stato stia cercando di prestare maggiore attenzione a questo settore dell'economia. Pertanto, per risolvere i problemi accumulati, il Presidium del Consiglio sotto il presidente della Federazione Russa per lo sviluppo strategico e i progetti prioritari ha approvato il lancio dei progetti "Formazione di un ambiente urbano confortevole" e "Garantire la qualità degli alloggi e dei servizi comunali ”.
Tuttavia, il successo nell'attuazione di queste iniziative è ostacolato da una serie di problemi tecnologici, organizzativi e finanziari che non consentono di organizzare in breve tempo un'offerta efficiente e di alta qualità della popolazione e degli altri consumatori con servizi pubblici. Parliamo innanzitutto del livello critico di deprezzamento fisico e morale delle infrastrutture comunali: circa il 60% delle immobilizzazioni ha scontato il proprio periodo standard. La ragione di un livello così elevato di deprezzamento era il sottofinanziamento cronico del settore.
Oltre alla mancanza di fondi di bilancio stanziati, gli autori del rapporto notano la loro inefficiente distribuzione. Nei paesi sviluppati, il costo del mantenimento degli immobili residenziali è uguale al costo delle utenze. In Russia, il 20% va agli immobili e l'80% ai servizi di pubblica utilità. Un altro problema è legato alla regolamentazione statale del settore: eccessiva centralizzazione dei poteri decisionali invece della formazione di istituzioni e "regole del gioco" nel mercato. Non ci sono condizioni per la formazione di un meccanismo autonomo e autoregolante di alloggi e servizi comunali.
Gli esperti di CSR ritengono che per risolvere questi e altri problemi sia necessario, prima di tutto, elaborare un piano strategico per lo sviluppo del settore. L'idea principale del piano è quella di effettuare una manovra finanziaria senza variazioni significative nel volume dei finanziamenti, per cui i costi degli immobili e delle utenze si parleranno in un rapporto del 50% / 50%. Gli autori del rapporto individuano le seguenti aree di lavoro per raggiungere tale risultato: ammodernamento del settore abitativo e comunale, sostegno all'iniziativa dei proprietari privati, assistenza alle famiglie a basso reddito, cambiamento del ruolo delle istituzioni finanziarie statali per lo sviluppo del complesso abitativo e comunale.
Puoi approfondire le misure specifiche proposte dalla CSR per lo sviluppo del settore abitativo e dei servizi comunali nel rapporto.
Con il termine complesso abitativo e comunale (HCC) si intende un elemento dell'infrastruttura territoriale di proprietà del comune. Il modo in cui funzionano gli alloggi e il complesso comunale dipende da quanto sarà comodo per i cittadini vivere negli appartamenti, così come nell'insediamento nel suo insieme.
La base del complesso abitativo e comunale è l'industria dei servizi pubblici. Fa parte della sfera non produttiva e ha lo scopo di prendersi cura della sicurezza del patrimonio abitativo, assicurarne il corretto funzionamento e manutenzione, fornire tempestivamente e integralmente servizi abitativi e comunali ai residenti e adottare misure per migliorare e migliorare le condizioni sanitarie delle strutture comunali.
Il complesso abitativo e comunale è composto dalle seguenti famiglie:
I servizi abitativi e comunali sono classificati come servizi di natura materiale che non hanno uno scopo industriale. È consuetudine distinguere due gruppi di tali servizi: consumo individuale e pubblico.
I singoli servizi sono forniti direttamente a ciascun consumatore. Questi includono la fornitura di acqua fredda e calda, riscaldamento, servizi fognari, ecc.
I servizi per i consumatori sono destinati alla manutenzione della proprietà comune di MKD, ascensori, cortili (si tratta di pulizia, rimozione dei rifiuti solidi), territori appartenenti al comune (abbellimento e pulizia di strade, marciapiedi, riparazione di marciapiedi, illuminazione stradale, attività paesaggistiche, smaltimento rifiuti, ecc.).
A seconda della rilevanza di determinati servizi per la popolazione, esistono 3 livelli:
I servizi abitativi e comunali sono caratterizzati da isolamento, limitazione e dipendenza da determinati fattori. La chiusura si manifesta nella soddisfazione dei bisogni che si formano in un determinato territorio. Il limite sta nella presenza di un limite, che è determinato dall'entità dei bisogni abitativi e di servizi comunali esistenti in un determinato territorio. Inoltre, gli alloggi ei servizi comunali dipendono dalle dimensioni e dalla struttura di questi bisogni in ogni periodo di tempo.
Le società di servizi pubblici non sono indipendenti. Non è loro diritto determinare le forme, i volumi e le scale delle loro attività. Funzionano, concentrandosi sull'infrastruttura dell'insediamento, sulla sua organizzazione spaziale e funzionale.
Si distinguono i seguenti settori del complesso abitativo e comunale:
1. Abitazione
Comprende edifici residenziali e non residenziali, nonché organizzazioni che li servono (operazioni, esecuzione di lavori di costruzione e riparazione, ecc.).
Gli alloggi comprendono alloggi, edifici non residenziali, edifici di organizzazioni pubbliche e uffici sociali, aziende che li servono e li gestiscono.
Tutti i locali residenziali costituiscono il patrimonio abitativo urbano. Non importa la forma di proprietà di loro. Questi possono essere MKD, case private, edifici per scopi speciali (dormitori, alberghi di accoglienza, pensioni per diverse categorie di cittadini), appartamenti e altri locali destinati alla vita delle persone. Man mano che il benessere dei cittadini migliora, diventano più esigenti nei confronti delle loro condizioni di vita e delle condizioni generali delle loro case. Ciò è dovuto al cambiamento nella struttura del patrimonio abitativo urbano.
2. Supporto ingegneristico degli insediamenti
L'infrastruttura ingegneristica del complesso abitativo e comunale comprende la fornitura ai cittadini di risorse comunali (acqua calda e fredda, riscaldamento, gas, elettricità).
Questa componente del complesso abitativo e comunale è la più complessa. L'ingegneria dovrebbe essere organizzata ad un livello molto alto in modo che sia possibile fornire alla popolazione acqua, calore, elettricità e gas senza interruzioni. Ciò richiede la riparazione tempestiva delle comunicazioni di ingegneria (compresa la manutenzione preventiva), i lavori di pulizia e la garanzia dell'efficace funzionamento dei servizi di emergenza. Nel nostro Paese, in molte regioni è un problema preparare le reti ingegneristiche per la stagione fredda.
Elementi del sistema di fornitura di calore: reti di riscaldamento diretto e inverso, stazioni di pompaggio (necessari per il pompaggio), distributori di calore.
3. servizi pubblici cittadini
Comprende sistemi per il miglioramento e la manutenzione delle aree urbane (gestione dei lavori stradali, illuminazione stradale, interventi sanitari, raccolta, rimozione e trattamento dei rifiuti solidi, abbellimento della città), nonché bagni, lavanderie, hotel, aziende rituali, ecc.
Consideriamo più in dettaglio ciascuno dei sottosistemi dei servizi pubblici della città:
Il complesso abitativo e comunale della Russia è caratterizzato dal fatto che le sue organizzazioni sono subordinate a varie autorità, a seconda dell'ubicazione dell'insediamento. Se la città è grande e divisa in distretti, parte delle imprese del complesso abitativo e comunale è suddivisa in esse in base alla loro subordinazione. Pertanto, vengono eseguite la gestione degli alloggi, la riparazione e la produzione di costruzioni, parte dell'amministrazione stradale e la gestione del parco. La gestione delle reti di ingegneria (approvvigionamento idrico, sistemi di smaltimento delle acque e fognature, impianti del gas e reti di riscaldamento) non è suddivisa in zone secondo la divisione amministrativa delle città. I settori urbani (cioè gestiti senza zonizzazione) comprendono parte dell'infrastruttura stradale e il miglioramento mirato.
La particolarità del complesso abitativo e comunale quale oggetto di gestione è che il suo compito principale è quello di soddisfare i bisogni primari dei cittadini. Per risolvere questo problema, le organizzazioni del complesso abitativo e comunale devono creare tutte le condizioni per la normale vita umana. Aiutano a sviluppare il potenziale economico ea formare l'immagine dei territori della città. A questo proposito, le autorità pubbliche dei comuni cercano in primo luogo di risolvere i problemi degli alloggi e dei servizi comunali.
È possibile individuare le seguenti caratteristiche dell'organizzazione del complesso abitativo urbano e comunale:
In relazione a quanto sopra, il complesso abitativo e comunale della città deve essere organizzato, tenendo conto delle specificità delle condizioni locali. È anche necessario puntare su di esso quando si sviluppa la documentazione normativa che stabilisce i requisiti per la qualità dei servizi forniti alla popolazione e determina i meccanismi di tutela dei diritti dei cittadini.
La base materiale e tecnica del complesso abitativo e comunale è caratterizzata da un rigido vincolo alle condizioni di un particolare insediamento e dall'esigenza di soddisfare i bisogni dei cittadini. A questo proposito, la gestione degli alloggi e dei servizi comunali è svolta a livello locale, ovvero gli enti locali gestiscono le risorse comunali (anche monetarie). La maggior parte dei costi per la fornitura di alloggi e servizi comunali è fornita dai fondi di bilancio dei comuni e dai fondi degli enti economici locali.
La costruzione di alloggi opera secondo le leggi di un'economia di mercato ed è finanziata dal bilancio solo in piccola parte. Nella stessa direzione si svilupperà anche il bisogno di alloggi, il cui accesso può essere ottenuto solo superando le barriere del mercato.
La formazione delle strutture organizzative di gestione è svolta dai proprietari di locali residenziali e dalle società che forniscono risorse energetiche e servono il patrimonio immobiliare.
Lo Stato partecipa alla gestione del complesso abitativo e comunale, regolando a livello legislativo i rapporti nel settore abitativo e i diritti immobiliari e urbanistici, sviluppando regole tecniche, fornendo garanzie sociali, approvando standard finanziari, ecc.
Il compito dei governi locali è creare le condizioni per la costruzione di alloggi e lo sviluppo del settore abitativo e dei servizi comunali nel suo insieme, per mantenere il patrimonio abitativo a fini sociali.
La misura in cui le autorità pubbliche della Federazione Russa, delle regioni della Federazione Russa e dei suoi comuni dovrebbero essere competenti nella risoluzione dei problemi abitativi è determinata nel Codice abitativo della Federazione Russa.
1. Il governo locale
I proprietari sono responsabili delle condizioni del patrimonio immobiliare. A loro è affidata la formazione della procedura per la sua gestione, la conclusione dei contratti di locazione e locazione, il finanziamento della manutenzione e del servizio degli alloggi.
La partecipazione del Comune alla gestione degli alloggi e dei servizi comunali è la seguente:
Gli organi di autogoverno locale dovrebbero organizzare:
È responsabilità dei governi locali creare condizioni che consentano una gestione efficiente degli MFB. Questi includono:
La società di gestione inizia a gestire l'MKD dopo che i proprietari hanno concluso un accordo con esso. La società viene scelta tenendo un concorso pubblico e, se non si è svolto, senza di esso.
Municipal MA funge da servizio clienti, un'altra organizzazione di proprietà del comune, un'impresa diversificata o specializzata. Il MUP inizia a svolgere attività per la gestione del patrimonio immobiliare sui diritti di gestione economica, e le istituzioni comunali - sul diritto di gestione operativa. In questi casi non è necessario concludere un contratto di gestione. Le reti ingegneristiche di alloggi e servizi comunali sono trasferite all'organizzazione comunale con il diritto di gestione operativa. I compiti dei servizi alla clientela comprendono lo svolgimento di funzioni amministrative ed economiche. I servizi cittadini del cliente sono gestiti dal capo dell'amministrazione o dal servizio clienti della regione.
I governi locali, essendo l'unico cliente, stipulano contratti per la manutenzione degli alloggi. Allo stesso tempo, gli appaltatori ricevono un determinato importo per l'attuazione delle loro attività. La loro lotta per un contratto diventa la ragione per abbassare le tariffe.
Importante!
Ogni anno, le autorità comunali sono tenute a tenere un'assemblea generale dei proprietari di appartamenti, il cui scopo è scegliere un modo per gestire l'MKD o confermare l'autorità dell'AdG nominata dai governi locali.
Quando si registra la proprietà di un alloggio, viene rilasciato un certificato. Fino a quando non viene rilasciato ad almeno la metà degli inquilini, il regolamento di gestione della casa è di competenza del comune. Dopo l'assemblea generale, in cui il metodo di gestione viene scelto dai proprietari, le autorità locali cessano di regolamentare la gestione dell'MKD. Tuttavia, il codice penale, per conto dei proprietari, può interagire con gli enti locali stipulando con essi un accordo.
Se i proprietari di locali residenziali non effettuano la loro scelta, la nomina della società di gestione è effettuata dall'autorità comunale.
Gli MKD di solito non sono di proprietà di una persona, ma sono gestiti da organizzazioni per l'edilizia abitativa. Vi è anche una quota del comune in essi, la sua contabilità è tenuta nel bilancio della tesoreria comunale, gestione del settore comunale. Gli enti locali di autogoverno possono affidare la gestione del patrimonio immobiliare di proprietà del comune alla società di gestione stipulando con essa, come gli altri proprietari di abitazione, una convenzione.
Le autorità dei comuni devono fornire alloggi ai cittadini bisognosi: per farlo, devono determinare i criteri per classificare le persone a basso reddito, trovare e fornire loro un alloggio. Per questi scopi, hai bisogno di:
2. Gestione del complesso abitativo e comunale a livello di soggetti della Federazione Russa
Le infrastrutture del complesso abitativo e comunale e il patrimonio immobiliare sono sotto il controllo delle autorità pubbliche. Nelle regioni della Federazione Russa vengono creati dipartimenti, comitati e ministeri degli alloggi e dei servizi comunali, che fanno parte della struttura di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Essi redigono i propri documenti normativi che regolano le trasformazioni in atto, prendendo come base il quadro normativo sviluppato a livello federale. Le decisioni prese a livello regionale sulla gestione del settore comunale sono di natura consultiva per le autorità comunali. Allo stesso tempo, nelle regioni operano imprese statali che servono alloggi e servizi comunali dei comuni.
3. Amministrazione federale del complesso abitativo e comunale
L'Unione Sovietica era caratterizzata da una gestione centralizzata della sfera degli alloggi e dei servizi comunali, poiché il finanziamento del complesso abitativo e comunale veniva effettuato dal bilancio.
Fu formato il Ministero degli alloggi e dei servizi comunali, che durò mezzo secolo. Non molto tempo fa, la divisione che gestisce il settore immobiliare faceva parte del Ministero dell'Industria e dell'Energia russo. Attualmente è in funzione l'Agenzia federale per l'edilizia, l'edilizia abitativa e i servizi pubblici (Rosstroy), che fa parte della struttura del Ministero dello sviluppo regionale della Federazione Russa.
Questo Ministero non è autorizzato ad organizzare alloggi e servizi comunali. Un'autorità esecutiva come Rosstroy è obbligata a gestire la proprietà statale nel campo dell'edilizia, dell'urbanistica, dell'industria dei materiali da costruzione e dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. L'Agenzia per i prestiti ipotecari e l'edilizia abitativa è coinvolta nella risoluzione di problemi finanziari.
Il controllo nel settore municipale è svolto dall'Ispettorato principale degli alloggi statali della Russia e dalle sue divisioni regionali.
Molte persone capiscono che la qualità della costruzione degli edifici residenziali non è sempre alta, che i proprietari sono irresponsabili riguardo al mantenimento della proprietà comune di MKD (non si preoccupano della pulizia negli ingressi e nelle sezioni, disegnano sui muri, danneggiano la proprietà , eccetera.). Allo stesso tempo, non prevede la riscossione di multe né dai proprietari né dagli enti gestori che arrecano danno all'alloggio.
Il compito dell'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa è quello di monitorare lo stato del patrimonio abitativo e le misure di miglioramento continuo. Dovrebbe anche fungere da iniziatore dell'eliminazione delle violazioni e delle carenze rilevate.
Attualmente, lo stato è sempre più coinvolto nella definizione della politica nel campo dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, nel sostegno allo sviluppo di normative sugli alloggi a prezzi accessibili e nella modernizzazione delle infrastrutture del settore dei servizi pubblici.
L'attuazione della riforma del complesso abitativo e comunale comporta la soluzione dei seguenti compiti:
È possibile migliorare finanziariamente i servizi del complesso comunale effettuando un inventario, ristrutturando e liquidando i debiti accumulati in molti anni. Se questo compito non viene risolto, l'efficacia di altre misure potrebbe risultare pari a zero.
La riforma del complesso abitativo e comunale implica il trasferimento della gestione di MKD dalle autorità dei comuni ai proprietari di appartamenti. Questo è un passo molto importante. In un'assemblea generale dei proprietari, dovrebbe essere scelto un metodo per gestire un condominio e una società di gestione. Allo stesso tempo, sono i proprietari che sono responsabili della continua manutenzione, manutenzione e riparazione della casa.
A questo proposito, la gestione dovrebbe essere il più trasparente possibile, i processi di funzionamento e sviluppo del complesso abitativo e comunale dovrebbero essere trasparenti e aperti (compreso il meccanismo di determinazione delle tariffe; l'elenco e la portata dei lavori inclusi nelle tariffe e nei prezzi; partecipazione degli enti pubblici e di altre associazioni di proprietari di abitazione al processo decisionale e al monitoraggio della loro attuazione nella gestione dei condomini in base alla pianificazione del reddito degli impianti, nonché al risparmio di risorse su scala di un determinato edificio).
È interessante!
Per la riuscita riforma del complesso abitativo e comunale, è necessario che il pubblico, i soggetti delle relazioni di mercato e le autorità comunali realizzino le finalità e gli obiettivi della politica della concorrenza. Allo stesso tempo va tutelata la concorrenza, per la quale è necessario convincere e informare i cittadini in quanto consumatori di alloggi e servizi comunali.
La gestione del complesso abitativo comunale e comunale sarà più efficiente se il controllo pubblico sarà assicurato non solo dai proprietari dei locali residenziali e dalle autorità di regolamentazione, ma anche dalle società di autoregolamentazione. In tal caso sarà possibile per le imprese elaborare criteri che determineranno la possibilità di partecipazione di un soggetto economico (cliente, investitore, società di gestione, appaltatore) alle attività di edilizia abitativa e servizi comunali; approvazione di regole e standard per tali attività; accrescendo la responsabilità delle imprese che forniscono alloggi e servizi comunali ai cittadini sviluppando meccanismi di responsabilità collettiva per il funzionamento del patrimonio immobiliare e la fornitura di servizi pubblici.
Opinione di un esperto
AN Kirillova,
Professore del Dipartimento di costruzione e gestione immobiliare, Università statale di ingegneria civile di Mosca
La gestione strategica dello sviluppo del complesso abitativo e comunale mira a garantire una vita confortevole e un'elevata qualità degli alloggi e dei servizi comunali forniti e standard sociali per il sostegno vitale della popolazione, di determinare i territori per lo sviluppo prioritario delle infrastrutture comunali , di passare all'uso di metodi innovativi per l'ammodernamento e la sostituzione delle reti e degli impianti di ingegneria, utilizzando al contempo tecnologie per il risparmio delle risorse, al fine di creare condizioni interessanti per gli investimenti.
Dopo aver analizzato il funzionamento degli alloggi e dei complessi comunali dei comuni, è possibile identificare i principali problemi interni ed esterni.
La maggior parte dei complessi abitativi e comunali dei comuni sono caratterizzati da un livello elevato dei prezzi degli immobili residenziali, e quindi inaccessibili a molti cittadini. Inoltre, l'infrastruttura comunale dei complessi è in gran parte usurata sia fisicamente che moralmente, i proprietari non sono pronti a mantenere la proprietà comune degli stessi MKD, il patrimonio abitativo spesso non è completamente riparato, ci sono molti alloggi nelle città che si trovano in deteriorati o riconosciuti fatiscenti, le tariffe per gli alloggi ei servizi comunali sono in costante aumento. Questi problemi sono a livello di sistema.
I problemi all'interno del sistema includono l'incoerenza delle azioni nella contabilizzazione delle infrastrutture di servizi pubblici e il processo decisionale a tutti i livelli di gestione. L'ammodernamento del settore comunale nella maggior parte dei comuni procede lentamente. Questo problema può essere risolto implementando il meccanismo del partenariato pubblico-privato. Il sistema di raccolta e smaltimento dei rifiuti solidi urbani è obsoleto. Sono in corso scarsi preparativi per l'attuazione di programmi per la revisione della proprietà comune dei MKD a livello di entità costituenti della Federazione Russa, le attività degli operatori nelle regioni e l'apertura di sottoconti per la revisione della proprietà comune in gli istituti di credito non hanno basi metodologiche.
Il controllo di qualità degli alloggi e dei servizi comunali forniti ai cittadini viene effettuato in un volume insufficiente in conformità con il decreto del governo della Federazione Russa del 06.05.2011 n. 354 "Sulla fornitura di servizi pubblici ai proprietari e agli utenti di locali in appartamento edifici ed edifici residenziali”. L'efficacia del lavoro esplicativo con i debitori per il pagamento degli alloggi e dei servizi comunali è bassa, la presenza dell'articolo "bisogni generali della casa" nella ricevuta dell'affitto indica che non è possibile risparmiare risorse e non ci sono risultati economici sostenibili. Tutto questo è il motivo per cui i cittadini non sono socialmente soddisfatti.
Vale la pena ricordare che le possibilità di sviluppo del settore abitativo sono limitate, poiché gli alloggi sono costosi, i redditi dei cittadini sono bassi e i bilanci dei comuni sono in deficit. Inoltre, il settore dei servizi pubblici non è attraente per gli investimenti. Tutto ciò influisce sul livello di differenziazione degli indicatori del funzionamento del complesso abitativo e comunale. Le relazioni di mercato nel settore dell'edilizia abitativa sono poco sviluppate, quindi le istituzioni finanziarie quasi non sono coinvolte in esso.
Il complesso abitativo e comunale deve disporre almeno di un patrimonio abitativo e di un'infrastruttura comunale che consenta di mantenere le condizioni di vita a un livello adeguato e garantire la sicurezza.
Lo sviluppo del settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali dipende dallo stato dell'economia del comune, se le entità economiche sono pronte a investire nel settore, quali documenti normativi vengono adottati, se vengono implementati meccanismi di PPP e se non commerciali si stanno costruendo alloggi in affitto.
Gli obiettivi della politica in materia di alloggi e servizi comunali sono i seguenti: rendere accessibili alloggi e servizi comunali, garantire standard per la manutenzione, la manutenzione e la riparazione degli edifici residenziali, rendere i modelli di gestione degli alloggi uguali nei diritti. La politica abitativa si basa sull'autogoverno, sul sostegno al bilancio, sui meccanismi di PPP, sulla regolazione tariffaria a lungo termine delle attività delle imprese fornitrici di risorse comunali.
Attualmente si tratta di riqualificazione di edifici esistenti - stanno costruendo nuovi condomini in sostituzione di abitazioni fatiscenti e fatiscenti demolite in questa zona.
Il compito del complesso abitativo e comunale è di funzionare efficacemente nell'economia della città. Ciò può essere ottenuto se la situazione finanziaria degli alloggi e delle imprese di servizi comunali è stabile, le risorse comunali vengono prodotte senza incidenti e utilizzando tecnologie di risparmio energetico e gli alloggi e i servizi comunali forniti ai cittadini sono di alta qualità. È necessario elaborare un piano e, in base ad esso, aggiornare e revisionare gradualmente gli alloggi, modernizzare le comunicazioni ingegneristiche utilizzando tecnologie innovative e sviluppare la gestione dell'informazione e della comunicazione.
La gestione del settore abitativo non è efficace e l'attuazione di un approccio alla gestione mirato a un programma è praticamente impossibile, poiché non sono disponibili dati affidabili. La gestione degli alloggi e dei servizi comunali non è completamente fornita di informazioni, il che ostacola l'attuazione delle riforme in questo settore e il suo passaggio a un altro livello.
Oggi il complesso abitativo e comunale è un'economia complessa dal punto di vista tecnico. È necessario introdurre nuovi sviluppi e tecnologie che consentano ai servizi pubblici non solo di fornire servizi di alta qualità alla popolazione, ma anche di ridurne i costi. Ciò richiede soluzioni moderne. L'innovazione e le tecnologie Internet contribuiranno a raggiungere convenienza, alta efficienza e trasparenza.
La sfera delle abitazioni e dei servizi comunali, in quanto coinvolta nei rapporti di mercato, diventa sempre più redditizia. Pertanto, il complesso abitativo e comunale deve stare al passo con i tempi, introducendo le necessarie innovazioni.
Non molto tempo fa, il trattamento di tutti i documenti nel campo della gestione degli alloggi e dei complessi comunali veniva svolto per lo più manualmente. I contabili dell'associazione dei proprietari di case usavano carta, penna e calcolatrice nel loro lavoro. Tuttavia, una gestione efficace del settore abitativo richiede una rapida preparazione ed elaborazione dei documenti.
Inoltre, se l'impresa di alloggi e servizi comunali è piccola, c'è un solo contabile nel suo personale, che è responsabile di tutta la contabilità. A questo proposito, deve svolgere una grande quantità di lavoro. Da qui la necessità di sviluppare software per automatizzare il lavoro di un contabile nel settore dei servizi pubblici.
Il compito dei programmi è facilitare il lavoro di un contabile e ridurre al minimo il rischio di errori. Automatizzano le associazioni dei proprietari di abitazione nelle seguenti aree: contabilizzazione delle informazioni e dello stato dei conti per ogni edificio residenziale, contabilizzazione dei ratei e del loro rimborso, creazione di documenti per il pagamento e compilazione per ogni conto personale. L'ultimo punto richiede un lavoro di routine per molto tempo. Non è pesante, ma molto stancante. Questo lavoro può essere facilitato automatizzando l'HOA.
La riforma del complesso abitativo e comunale comporta la soluzione di molti problemi. Separatamente, vale la pena evidenziare tra di loro l'affidabilità e la disponibilità delle informazioni create, utilizzate e distribuite nei servizi abitativi e comunali. Tali informazioni includono dati sul patrimonio immobiliare e sui suoi proprietari, sul consumo delle risorse comunali, nonché sullo stato attuale delle strutture di servizio e delle reti di ingegneria.
Per risolvere con successo questo problema, è necessario introdurre le ultime tecnologie dell'informazione. Nell'ambito della riforma del settore abitativo, l'informatizzazione degli alloggi e dei servizi comunali è obbligatoria.
Il sistema di controllo automatizzato del complesso abitativo e comunale presuppone la presenza di:
Il sistema automatizzato di gestione dei servizi abitativi e comunali è un insieme di hardware e software (computer, comunicazioni, dispositivi di visualizzazione delle informazioni, trasmissione dati, ecc.) e complessi organizzativi volti a garantire la gestione razionale dei sistemi complessi del settore delle utility.
Se si organizza un unico spazio informativo, aumenterà la qualità della gestione degli alloggi e dei servizi comunali, che consentirà di:
Inoltre, saranno ottimizzati e risparmiati gli sforzi volti a migliorare le condizioni di vita dei cittadini.
I servizi abitativi e comunali sono uno dei principali settori dell'economia, che ha un impatto significativo su tutti gli aspetti della società. Attualmente, questa sfera della vita della società è in uno stato di crisi, storicamente causato da una serie di circostanze: un sistema di gestione inefficiente, costi elevati associati alla fornitura di alloggi e servizi comunali, un ambiente competitivo sottosviluppato e mancati pagamenti cronici.
Questi programmi sono progettati per semplificare il lavoro di un contabile e per eliminare al massimo la possibilità di errori. I punti più importanti per cui Automazione HOA, si tratta di un registro delle informazioni e dello stato dei conti di ciascun appartamento; contabilizzazione dei ratei e del loro pagamento; creazione di ricevute di pagamento, compilandole per ogni account personale. L'ultimo lavoro è il più di routine e lungo, non difficile, ma piuttosto noioso, quindi solo l'automazione dell'HOA può renderlo più semplice.
Tra i tanti problemi che devono essere affrontati nel corso dell'attuazione della riforma abitativa e comunale, un posto speciale occupa l'affidabilità e la disponibilità dell'informazione che viene creata, utilizzata e distribuita nei servizi abitativi e comunali. Prima di tutto, si tratta di informazioni sul patrimonio abitativo e sui residenti, sul consumo di risorse energetiche, informazioni operative sullo stato attuale delle abitazioni e dei servizi comunali, comunicazioni ingegneristiche.
Questo problema può essere risolto con successo solo sulla base di tecnologie informatiche avanzate. LCD di informatizzazioneA -un raccordo necessario nella riforma dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.
Ad oggi è già attiva un'automazione di alcune aree degli alloggi e dei servizi comunali:
È necessario avviare l'automazione degli impianti di settore dagli organi di governo dei comuni attraverso la creazione Spazio unico informativo per la gestione del Complesso Residenziale e Comunale.
Infatti, sistema automatizzato di gestione degli alloggi e dei servizi comunaliè una combinazione di hardware e software (PC, comunicazioni, dispositivi di visualizzazione delle informazioni, trasmissione dati, ecc.) e complessi organizzativi che prevedono una gestione razionale di complessi sistemi abitativi e servizi comunali.
L'introduzione della tecnologia dell'informazione creerà un sistema qualitativamente nuovo di gestione degli alloggi e dei servizi comunali e regolamentata l'interazione con gli organi esecutivi del potere statale.
La base dovrebbe essere Sistema informativo, che consentirà di colmare il divario tra il quadro normativo già relativamente sviluppato e le prassi di contrasto, nonché di migliorare la qualità delle decisioni prese, la sicurezza sociale della popolazione e di rafforzare il controllo sul settore abitativo e comunale.
Creazione Unico spazio informativo di abitazione e complesso condominiale possibile attraverso l'implementazione di soluzioni di settore sviluppate su una piattaforma high-tech "1C: Impresa 8.2", il principale dei quali è "1C: Management of the Housing and Public Utilities Enterprise". Questa è una combinazione delle capacità di una soluzione di classe ERP standard e tenendo conto delle specifiche del settore, che consente di creare uno strumento efficace per il controllo operativo e la gestione del complesso residenziale e comunale a livello regionale e comunale.
