Hipotek berdasarkan hukum adalah penetapan janji atas real estat dalam kasus ketika properti ini sedang dibangun dengan bantuan dana kredit atau pinjaman yang ditargetkan dari organisasi keuangan lain.
Ini adalah konsekuensi dari terjadinya atau terjadinya sejumlah faktor tertentu yang dijabarkan dalam Hukum Federal Federasi Rusia. Momen ini terjadi di luar kehendak peserta, yang ditandai dengan pengalihan kepemilikan atas objek properti tertentu.
Hipotek, menurut undang-undang, mulai bekerja tanpa adanya perjanjian hipotek itu sendiri, di bawah kondisi berikut:
Ini juga terjadi di bawah keadaan hukum yang ditentukan secara ketat. Dasarnya semata-mata adalah klausul dan posisi perjanjian hipotek, yang menjamin kewajiban berdasarkan perjanjian pinjaman atau berdasarkan perjanjian pinjaman dan dalam hal apa pun tidak dapat menjadi kewajiban utang independen yang terpisah.
Tidak memerlukan pendaftaran melalui notaris dan pendaftaran dengan badan-badan negara dan tidak dapat menjadi dasar rotasi pemilik yang mengklaim properti itu.
Secara teoritis, hipotek dianggap sebagai salah satu sistem kredit yang paling umum. Ini menguntungkan karena fitur-fiturnya. Dalam hal ini, pelaksanaan gadai terjadi, di mana benda itu tetap menjadi milik pemilik barang.
Jika ada momen tidak dibayar atau pelanggaran lain dari pihak peminjam, maka sangat nyaman bagi kreditur untuk bertindak di bidang hukum. Artinya, ia dapat, setiap saat setelah pemberitahuan tertulis kepada debitur, menyita jaminan dan menjualnya melalui lelang atau cara lain yang ditetapkan secara hukum untuk membayar kembali pinjaman.
Sampai saat ini, kompleks properti atau real estat tempat pinjaman hipotek didirikan adalah subjek penggunaan, tetapi ketika menjadi perlu untuk menariknya, penjualannya memiliki faktor penghalang yang signifikan.
Dalam konteks yang sama, perbedaan yang jelas perlu dibuat antara kategori hukum “hipotek” dan “pinjaman hipotek”:
Setelah mendeteksi tidak terpenuhinya kewajiban utama, itu memerlukan penyitaan properti yang digadaikan. Pada saat yang sama, ada hak pencegahan untuk menebus janji yang ditangkap. Saat menyusun perjanjian hipotek, mekanisme hukum tambahan, tetapi sangat kuat digunakan untuk secara radikal mengurangi risiko keuangan - perjanjian asuransi hipotek yang komprehensif.
Dasar-dasar dan pokok-pokok yang paling penting dalam bidang timbulnya hubungan perkreditan dan pengaturan hukumnya ditetapkan secara hukum dan kedudukan hukum yang mapan.
Fitur dari perjanjian hipotek secara jelas dan dapat dimengerti dijabarkan secara lengkap dalam undang-undang domestik.
Sesuai dengan paragraf Seni. 130 KUH Perdata Federasi Rusia, hanya real estat atau kompleks properti integral yang telah terdaftar di bidang hukum yang ditetapkan oleh tindakan negara yang dapat ditarik sebagai gadai properti.
Ini termasuk:
Aspek terpenting dalam memberikan hipotek dan menjamin pengembalian terakhirnya adalah solvabilitas klien, yaitu kemampuan untuk melunasi kewajiban utang secara penuh dan tepat waktu. Tingkat kelayakan kredit merupakan indikator prediksi yang sangat baik dari solvabilitas klien untuk masa mendatang.
Itu dihitung berdasarkan hubungan indikator konten keuangan. Menurut rekomendasi praktis dari pemodal AS terkemuka, ekonom domestik menggunakan sistem lima "si".
Menjadi salah satu bagian terpenting dari program hipotek, pinjaman hipotek memiliki banyak aspek positif yang tidak semua orang yang ingin membeli rumah dengan cara ini tahu.
Sampai saat ini, lembaga perbankan menggunakan dua model dasar mekanisme hipotek - Amerika dan Eropa. Mereka dibedakan oleh metode menarik keuangan:
Pinjaman hipotek adalah mekanisme yang sangat menguntungkan dalam segala hal. Pertama-tama, ketika menyusun dokumen kontrak untuk pinjaman, perumahan secara bersamaan menjadi milik peminjam.
Dmitry Baladin
Masalah pembentukan hipotek berdasarkan hukum didefinisikan dengan jelas oleh Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia. Antara lain, semua masalah hipotek di negara kita diawasi oleh Undang-Undang Federal 16 Juli 1998 No. 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)", Undang-Undang Federal No. 188-FZ tanggal 29 Desember 2004 " Kode Perumahan Federasi Rusia”, Hukum Federal 21 Juli 1997 No. 122-FZ "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya."
Hipotek dapat mulai berlaku ketika perjanjian untuk menerima dana telah ditandatangani sebelumnya, dan itu didasarkan pada perjanjian gadai. Namun, hipotek juga dapat muncul tanpa menandatangani perjanjian gadai. Misalnya, ketika mewarisi harta secara massal, seseorang juga mewarisi hutang pewaris. Dalam kasus inilah kita melihat contoh nyata munculnya hipotek di bawah hukum.Hipotek, berdasarkan hukum, dapat dibentuk atas pemindahtanganan suatu objek. Contohnya adalah perjanjian anuitas, sesuai dengan Pasal 586 KUH Perdata Federasi Rusia. Antara lain, konsep kewajiban kredit juga dapat mencakup perjanjian pembayaran angsuran untuk pembelian real estat. Ingatlah bahwa hipotek dapat muncul bahkan jika Anda tidak mengatur hipotek itu sendiri sebagai layanan bank.
Hukum diperlukan untuk mengawasi dan mengendalikan masalah interaksi individu dalam masyarakat dan interaksi masyarakat dengan negara. Jadi bisa dibilang dengan...
Sesuai dengan Pasal 334 KUH Perdata Federasi Rusia, hipotek dapat dibuat tanpa menandatangani perjanjian pinjaman. Misalnya, ketika membuat perjanjian anuitas seumur hidup, ...
Sebelum pembaptisan negara oleh Pangeran Vladimir, Kievan Rus adalah negara pagan. Pada masa itu, semua hukum tidak ditulis di mana pun, dan orang-orang hidup menurut kebiasaan kuno. Tapi ketika di...
Sesuai dengan Bagian 1 Seni. 11 KUHP, seseorang yang melakukan kejahatan di wilayah Federasi Rusia tunduk pada hukuman pidana dan pertanggungjawaban pidana, secara eksklusif ...
Hampir setiap orang bermimpi memiliki rumah sendiri, baik itu apartemen kecil maupun rumah sendiri. Dalam realitas ekonomi modern, menyelamatkan beberapa meter persegi saja bisa menjadi masalah, belum lagi kemungkinan menjaminkan perumahan yang ada. Untuk alasan ini, warga harus beralih ke bank untuk pinjaman. Hipotek berdasarkan hukum - pinjaman untuk pembangunan atau pembelian perumahan, di mana peminjam, menurut kontrak, mentransfer properti sebagai jaminan.
Inti dari konsep ini adalah bahwa pembeli-peminjam mentransfer properti kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan untuk pelaksanaan kewajiban kontrak. Dalam hal terjadi force majeure pada pembeli dan ketidakmampuan untuk membayar hutang, peminjam berhak untuk menjual barang yang dijaminkan untuk menutupi hutang. Hipotek yang sah digunakan jika tidak perlu membuat perjanjian tersendiri, tetapi ada faktor-faktor tertentu yang diatur oleh undang-undang.
Ada jenis hipotek lain - berdasarkan kontrak. Sepintas, mungkin tampak perbedaan di antara mereka kecil, tetapi mereka memiliki perbedaan utama di antara mereka. Hipotek berdasarkan hukum berbeda dari hipotek berdasarkan kontrak dalam versi pertama itu muncul karena alasan hukum, dan yang kedua - berdasarkan kesepakatan bersama. Hipotek berdasarkan hukum terdaftar secara otomatis ketika mendaftarkan transaksi pembelian dan penjualan real estat, berdasarkan kesepakatan - hanya atas aplikasi bersama dari penerima hipotek dan pemberi pinjaman.
Secara sederhana, untuk hipotek kontraktual, setiap real estat debitur bertindak sebagai jaminan sebagai jaminan berdasarkan perjanjian pinjaman. Hipotek wajib terjadi ketika properti yang dibeli diberikan kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan, apakah itu dibangun atau dibeli di pasar sekunder. Sebenarnya, ini adalah pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian rumah.
Karena pinjaman perumahan adalah sistem yang kompleks dari penyelesaian bersama antara para pihak, semua prosedur diatur oleh tindakan legislatif yang diadopsi pada waktu yang berbeda. Selain Hukum Federal 102-FZ "Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)", ada sejumlah besar tindakan yang menjadi dasar munculnya kegiatan hipotek, tetapi berikut ini adalah di antara yang utama:
Ketika hipotek hukum muncul, kewajiban jaminan dan properti tertentu muncul. Ada banyak situasi ketika keadaan ini mungkin terjadi - ini adalah akuisisi apartemen, rumah terpisah, sebidang tanah dan objek serupa secara eksklusif dengan melibatkan dana pinjaman dari bank. Hal yang sama berlaku untuk pembangunan real estat, jika dilakukan dengan uang yang dialokasikan oleh lembaga kredit.
Ikrar menurut undang-undang tentang real estat hanya berlaku untuk perumahan yang dimiliki oleh orang pribadi atau badan hukum. Berkenaan dengan perumahan negara bagian dan kota, ia tidak dapat berpartisipasi dalam hipotek. Penting untuk dipahami bahwa bagian dari apartemen atau rumah tempat tinggal juga dapat bertindak sebagai jaminan, tetapi hanya jika itu adalah ruang terisolasi yang dimaksudkan untuk tempat tinggal.
Seperti yang telah dicatat, hipotek adalah pinjaman yang diberikan kepada warga negara untuk pembelian real estat, dan di sini perumahan yang dibeli bertindak sebagai jaminan langsung, yang secara terpisah ditentukan dalam kontrak. Kreditur memperoleh hak atas real estat selama pembayaran utang, meskipun pemberi hipotek perumahan memiliki hak untuk tinggal di sana.
Ketika membuat perjanjian sewa, hipotek juga muncul berdasarkan hukum, ketika penerima sewa mengalihkan tempat tinggalnya menjadi milik orang lain yang menjadi pembayar sewa (semua ini dibuat oleh notaris). Untuk memahami, kita dapat memberikan contoh: seseorang memindahkan apartemennya ke warga negara yang berjanji untuk merawat dan memberinya semua yang diperlukan sampai kematiannya. Hak milik lewat setelah penutupan perjanjian sewa, tetapi pembebanan itu berlaku sampai kematian penyewa, setelah itu beban itu harus dihapus.
Contoh yang jelas adalah pembelian rumah yang sedang dibangun secara kredit. Sebenarnya benda itu belum didirikan, tetapi peminjam, sebagai pemegang saham, memiliki hak untuk itu, sejak dia melakukan pembayaran awal. Dia meminjam sisa uang dari lembaga kredit, tetapi bank memerlukan jaminan untuk mendapatkan hipotek. Namun karena objek tersebut belum terdaftar, maka objek tersebut tidak dapat dijadikan jaminan. Untuk alasan ini, gadai hak milik dikeluarkan, dan kemudian diganti dengan perumahan yang dibangun.
Untuk pendaftaran, Anda dapat menggunakan jasa broker hipotek, atau Anda dapat melakukan semuanya sendiri. Pertama, Anda perlu menghubungi lembaga kredit untuk mengklarifikasi berapa banyak yang dapat Anda andalkan. Setelah itu, Anda dapat mulai mencari opsi yang sesuai. Maka Anda perlu membuat perjanjian awal dengan penjual dan memberikan paket dokumen yang diperlukan untuk dipertimbangkan oleh lembaga kredit.
Setelah mentransfer semua surat, Anda harus menunggu keputusan, karena semua surat akan diperiksa dengan cermat. Jika hasil situasinya positif, akan dimungkinkan untuk menandatangani kontrak penjualan, yang harus menunjukkan bahwa properti itu dibeli sebagian untuk dana kredit. Setelah itu, pendaftaran hipotek dan kepemilikan rumah akan dilakukan, dan penjual akan dapat menerima uangnya.
Pendaftaran hipotek yang sah dilakukan tanpa memungut biaya negara. Selain itu, tidak perlu menulis pernyataan bersama. Pendaftaran negara memberikan hak properti tertentu kepada peminjam, yang harus dicatat di Rosreestr. Poin penting adalah bahwa pendaftaran kontrak terjadi bersamaan dengan pendaftaran kepemilikan. Tanggal pendaftaran adalah hari ketika entri dibuat dalam daftar hak atas real estat cair.
Jika kita beralih ke undang-undang, kita dapat melihat bahwa tidak setiap properti dapat menjadi subjek hipotek. Dilarang, misalnya, memindahtangankan barang milik negara sebagai jaminan. Untuk perumahan, di mana pemiliknya adalah anak di bawah umur, pendekatan khusus diterapkan. Berikut daftar barang yang bisa digadaikan:
Karena akuisisi real estat memiliki banyak jebakan, pemberi pinjaman mencoba melindungi diri mereka sendiri dengan segala cara yang mungkin. Untuk melakukan ini, pembatasan hipotek diterapkan berdasarkan hukum, yang muncul segera setelah pendaftaran. Pembebanan hak adalah jaminan bahwa peminjam akan menyelesaikan dengan lembaga kredit untuk dana pinjaman dan mengembalikannya pada waktu yang ditentukan oleh perjanjian hipotek dengan margin tertentu.
Selalu ada kemungkinan bahwa peminjam hipotek tidak akan dapat membayar kembali utangnya, dan alasannya mungkin berbeda. Untuk menghindari hal ini, pemeriksaan kualitatif terhadap kemampuan pemohon untuk membayar diperlukan. Untuk melakukan ini, penjaminan dilakukan, atau secara sederhana, penilaian kemampuan warga negara untuk melayani pinjaman hipotek yang diberikan kepadanya. Dengan cara ini, jumlah pinjaman, jangka waktu pemberiannya, tingkat bunga dan kriteria penting lainnya ditentukan.
Itu dihitung sesuai dengan hubungan indikator keuangan. Berdasarkan pengalaman spesialis Amerika. Metode ini disebut sistem lima "si" (dari huruf Inggris "C", yang dengannya kelima komponen penjaminan dimulai):
Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, persyaratan yang tidak terlalu ketat dikenakan pada klien yang mengajukan pinjaman perumahan, tetapi ini tidak berarti bahwa mereka tidak memeriksa solvabilitas mereka. Tabel di bawah ini menunjukkan indikator utama yang dengannya proses underwriting dilakukan:
| Koefisien | Dekripsi | Keterangan |
| pembayaran/penghasilan | rasio pembayaran pinjaman terhadap pendapatan untuk periode tertentu |
|
| kewajiban/pendapatan | rasio pengeluaran peminjam untuk kewajiban hipotek dengan total pendapatan yang diperhitungkan |
|
| pinjaman/jaminan | rasio jumlah pinjaman dengan biaya objek yang dipinjamkan |
|
| nilai kredit/likuidasi | rasio jumlah pinjaman dengan nilai minimum yang agunan dapat dijual |
Agar pemberi pinjaman membuat keputusan positif untuk mengeluarkan pinjaman, nilai-nilai di atas harus memiliki angka-angka berikut:
Sebagian besar lembaga kredit memiliki indikatornya sendiri, jadi tidak ada nilai pasti. Tergantung pada wilayah, ukuran gaji rata-rata untuk subjek dan keadaan lainnya, koefisien ini dapat berfluktuasi.
Negara bagian yang berbeda memiliki karakteristik pinjaman hipotek mereka sendiri. Bergantung pada kerangka legislatif dan praktik yang mapan, model pinjaman perumahan kami sendiri sedang dibentuk. Di Rusia, misalnya, fitur yang membedakan adalah penggunaan modal bersalin atau hipotek militer. Selain itu, situasi ekonomi saat ini dan risiko hipotek juga memaksakan karakteristik mereka sendiri - tingkat yang ditawarkan oleh bank domestik hampir 10 kali lebih tinggi daripada di luar negeri.
Sistem Amerika memulai pembentukannya lebih dari seratus tahun yang lalu. Ide utamanya adalah bahwa ketika memperoleh real estat, dan ini pada dasarnya membeli dan menjual di pasar sekunder, bank hipotek menyediakan jumlah yang hilang. Dia kemudian menjual kembali utangnya ke agen hipotek, yang menerbitkan sekuritas yang kemudian diperdagangkan di pasar saham. Pembayaran atas mereka adalah dana yang dikembalikan oleh peminjam.
Di Eropa, dan di banyak negara berkembang, model pinjaman perumahan Jerman telah diadopsi sebagai dasar. Esensinya terletak pada kenyataan bahwa klien membuka rekening bank, di mana ia melakukan pemotongan hingga mencapai tingkat tertentu. Sebagai aturan, ini sekitar setengah dari biaya perumahan yang dibeli. Setelah itu, bank akan memberinya pinjaman untuk jumlah yang hilang, mengambil properti yang dibeli sebagai jaminan. Selain itu, negara memberikan kompensasi kepada warga sekitar 10% dari biaya perumahan dalam bentuk subsidi.
Di berbagai lembaga keuangan, kondisi pemberian pinjaman perumahan memiliki ciri-ciri umum dan beberapa perbedaan. Prasyarat untuk semua pemberi pinjaman adalah asuransi real estat, yang tidak bertentangan dengan hukum, konfirmasi pendapatan peminjam dan penilaian independen real estat. Semua parameter lain mungkin berbeda.
Bergantung pada seberapa banyak objek itu dinilai, bank memberikan pinjaman kepada klien. Sebagai aturan, peminjam diharuskan menyetor sejumlah uang sendiri. Indikator ini hanya bergantung pada pemberi pinjaman, tetapi sebagian besar setidaknya 10% dari biaya perumahan. Kadang-kadang bank juga membiayai 100% dari biaya, tetapi program semacam itu ada dengan kesepakatan dengan perusahaan konstruksi yang merupakan mitra pemberi pinjaman.
Seperti yang telah dicatat, tingkat bunga yang ditawarkan oleh bank-bank Rusia meninggalkan banyak hal yang diinginkan. Ini secara langsung tergantung pada tingkat inflasi di negara tersebut dan tingkat suku bunga utama Bank Sentral. Saat ini, indikatornya telah berkembang pada level 10-12% per tahun, meskipun beberapa pemberi pinjaman dapat menemukan angka lain. Namun, jangan lupa bahwa penurunan tarif mungkin terkait dengan biaya lain yang terkait dengan peninjauan dokumen atau penerbitan pinjaman hipotek.
Ada dua jenis pembayaran untuk melunasi utang. Dengan metode yang berbeda, badan pinjaman dibagi menjadi bagian yang sama, dan bunga dibebankan pada saldo hutang. Metode pelunasan ini bermanfaat jika klien mengambil pinjaman target untuk jumlah kecil dan jangka pendek, karena pada tahap awal pembayaran pinjaman sangat tinggi. Jumlah pembayaran anuitas dihitung menurut formula tertentu. Akibatnya, jumlah yang sama dibebankan selama seluruh periode pinjaman.
Jika seorang warga negara berencana untuk menggunakan pinjaman perumahan, ia harus memenuhi parameter tertentu. Bank segera menarik perhatian pada sejarah kredit yang positif, karena pinjaman yang dikeluarkan besar, dan pemberi pinjaman tertarik untuk membayarnya kembali. Masa kerja di tempat kerja terakhir harus minimal 6 bulan, dan usia klien harus 21-65 tahun. Perlu segera disebutkan bahwa parameter yang diberikan memiliki nilai rata-rata, karena setiap bank memiliki hak untuk mengajukan persyaratannya sendiri.
Untuk warga negara yang memperoleh real estat melalui pinjaman, menurut hukum Rusia, pengurangan pajak disediakan. Secara sederhana, ini adalah pengembalian sebagian dari pajak penghasilan yang dibayarkan. Jumlahnya memiliki batasan tertentu tergantung pada harga apartemen yang dibeli (tidak lebih dari 2 juta rubel). Saat ini, jumlah pengembalian dana maksimum yang mungkin adalah 260.000 rubel.
Dengan anggapan bahwa setelah pembayaran seluruh jumlah terutang kepada kreditur dengan bunga, beban akan dihapus secara otomatis, peminjam sangat keliru. Setelah menyelesaikan pembayaran, Anda harus melakukan prosedur ini secara mandiri. Anda perlu menghubungi USRR dengan permintaan untuk mengeluarkan sertifikat kepemilikan baru, namun, untuk ini Anda perlu memberikan paket dokumen tertentu, yang harus mencakup dokumen yang menunjukkan penyelesaian penuh dengan kreditur.
Hipotek(dari bahasa Latin hypotheca - janji, dari bahasa Yunani hypoteke) adalah jenis jaminan di mana real estat dijaminkan, tetapi pada saat yang sama tetap menjadi milik debitur. Jika debitur gagal memenuhi kewajibannya, kreditur berhak menerima kepuasan melalui penjualan properti ini.
Penting untuk membedakan antara konsep hipotek dan, di mana pinjaman dikeluarkan oleh bank yang dijamin dengan real estat. Kredit hipotek adalah salah satu komponen dari sistem hipotek. Setelah menerima pinjaman untuk pembelian real estat, properti yang dibeli itu sendiri digadaikan (gadai) ke bank sebagai jaminan pembayaran kembali pinjaman.
Layanan untuk pemilihan, pelaksanaan, dan penerimaan pinjaman hipotek disebut broker hipotek. Pialang hipotek dilakukan oleh spesialis yang terlatih untuk kegiatan ini - broker hipotek.
Hipotek juga merupakan jaminan dari real estat yang sudah ada dari pemiliknya untuk memperoleh kredit atau pinjaman, yang akan digunakan baik untuk perbaikan atau konstruksi, atau untuk kebutuhan lain atas kebijaksanaan peminjam-pemberi hipotek.
Dalam hal tidak dipenuhinya kewajiban utama, eksekusi hanya dikenakan pada real estat yang dijaminkan, dan penerima gadai memiliki hak prioritas untuk memenuhi klaimnya atas kreditur lain dari debitur.
Undang-undang saat ini menyediakan dua jenis alasan untuk munculnya hipotek:
Hipotek berdasarkan hukum (hipotek hukum) adalah hipotek yang timbul karena terjadinya fakta-fakta tertentu yang ditentukan dalam undang-undang, terlepas dari kehendak para pihak tentang terjadinya hipotek, pada saat perpindahan kepemilikan suatu barang dari satu orang ke orang lain, lebih tepatnya pada saat perolehan hak ini oleh pemilik baru, tetapi dengan fakta hukum terjadinya wajib.
Hipotek berdasarkan hukum muncul dalam lima kasus utama dan umum berikut:
Hipotek berdasarkan kontrak (hipotek kontraktual) adalah hipotek yang timbul atas dasar perjanjian hipotek (hipotek real estate).
Perjanjian hipotek bukanlah kewajiban independen, tetapi terdiri dari mengamankan kewajiban berdasarkan perjanjian pinjaman, perjanjian pinjaman atau kewajiban lainnya.
Hak tanggungan menurut undang-undang berbeda dengan hipotek yang timbul atas dasar suatu perjanjian hanya dalam hal yang pertama timbul karena suatu petunjuk langsung dalam undang-undang dan dengan sendirinya didaftarkan bersama-sama dengan suatu perjanjian lain meskipun tanpa suatu permohonan oleh para pihak, dan suatu hipotek berdasarkan perjanjian tunduk pada pendaftaran atas aplikasi terpisah dari para pihak. Karena hipotek secara hukum muncul dengan pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian perumahan, ketika mendaftarkan hipotek semacam itu, pemilik properti berubah, dan lebih tepatnya, hipotek semacam itu muncul bersamaan dengan akuisisi real estat oleh peminjam.
Properti yang dapat digadaikan didefinisikan dalam Pasal 5 Undang-Undang Hipotek - barang tidak bergerak yang ditentukan dalam Pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia, hak yang didaftarkan dengan cara yang ditetapkan untuk pendaftaran negara hak atas real harta dan transaksi dengannya.
Hal-hal tersebut antara lain:
Penilaian solvabilitas peminjam (penjaminan) adalah penilaian atas kemampuan Klien untuk melayani pinjaman hipotek yang diterbitkan, yaitu, perhitungan jumlah pinjaman yang akan dapat dibayar kembali oleh peminjam, dengan mempertimbangkan karakteristik peminjam itu sendiri (jenis pekerjaan, pendapatan bulanan dan kemungkinan untuk mengkonfirmasikannya, adanya rekan peminjam atau penjamin, komposisi keluarga, adanya tanggungan kecil, dll.). Klien menjalani prosedur penjaminan emisi dua kali: ketika menghubungi broker hipotek (dilakukan oleh penjamin emisi dari perusahaan pialang) sebelum membuat kontrak untuk penyediaan layanan, dan juga di bank (dilakukan oleh analis kredit bank) ketika mempertimbangkan aplikasi untuk pinjaman hipotek.
Uraian singkat tentang prosedur underwriting di bank. Perhitungan koefisien:
Rasio-rasio ini dikembangkan oleh bank-bank bersama dengan Badan Federal untuk Pinjaman Hipotek Perumahan berdasarkan pengalaman negara-negara AS dan Eropa. Kumpulan indikator inilah yang mencerminkan gambaran lengkap tentang solvabilitas peminjam, dan juga memungkinkan Anda untuk membakukan prosedur untuk menyetujui dan mengeluarkan pinjaman hipotek. Di setiap program perbankan, koefisien ini disetujui terlebih dahulu, tetapi dalam beberapa kasus mereka dapat disesuaikan, misalnya, sesuai dengan metode konfirmasi pendapatan. C / C, O / D dan P / D dapat bervariasi tergantung pada subjek Federasi Rusia, ukuran gaji rata-rata dan preferensi bank tertentu.
Setelah melakukan perhitungan sesuai dengan koefisien ini, jumlah minimum biasanya dipilih, yang akan menjadi jumlah pinjaman. Pendapatan dan cara konfirmasi adalah salah satu faktor utama yang mempengaruhi jumlah pinjaman. Sebagian besar bank memahami bahwa tidak semua pendapatan peminjam masa depan tercermin dalam akuntansi pemberi kerja, sehingga mereka mengembangkan berbagai cara untuk mengonfirmasi pendapatan, misalnya: laporan laba rugi bentuk bebas.
Pinjaman ini diterbitkan untuk jangka waktu yang lama (hingga 50 tahun). Tingkat bunga pinjaman hipotek lebih rendah daripada jenis pinjaman lainnya. Peminjam pinjaman hipotek harus memiliki apa yang disebut "uang muka" - bagian dari biaya real estat yang diperoleh tanpa memperhitungkan pinjaman hipotek (meskipun kondisi ini tidak diperlukan di beberapa bank). Besarnya uang muka biasanya mempengaruhi tingkat bunga pinjaman dan bervariasi dari 0% sampai 70% dari nilai properti hipotek. Bank mengajukan sejumlah persyaratan khusus untuk peminjam pinjaman hipotek: konfirmasi pendapatan, pengalaman kerja berkelanjutan, dll. Peserta wajib dalam pinjaman hipotek adalah perusahaan asuransi dan penilai yang menjamin keamanan transaksi bank. Pelunasan pinjaman hipotek biasanya dilakukan dalam pembayaran yang sama - anuitas. Jumlah pembayaran anuitas permanen (A) dihitung dengan rumus.
Pendaftaran perjanjian hipotek; Hati-hati saat membuat kontrak; Apakah layak untuk mengatur hipotek?
Di antara banyak cara untuk mengambil apartemen secara kredit, hipotek berdasarkan hukum adalah metode yang paling kontroversial dan berisiko. Tetapi terkadang metode ini adalah satu-satunya yang mungkin bagi peminjam dan pemberi pinjaman.
Jika real estat dibeli dengan mengorbankan dana kredit, maka ada dua opsi legislatif untuk mendaftarkan pembebanan, dua: hipotek berdasarkan hukum dan berdasarkan kesepakatan: perbedaan antara metode ini kecil, tetapi mendasar.
Ketika mendaftarkan real estat sebagai gadai di bawah prosedur hipotek berdasarkan perjanjian, informasi tentang pembebanan dimasukkan ke dalam daftar berdasarkan perjanjian gadai (hipotek) bersamaan dengan pendaftaran perjanjian akuisisi real estat. Dalam hal ini, perjanjian hipotek selalu dibuat atau hipotek diterbitkan.
Hipotek berdasarkan hukum KUH Perdata Federasi Rusia didefinisikan sebagai pendaftaran negara kontrak untuk pembelian real estat, yang mengandung kewajiban hipotek. Ini bisa berupa perjanjian apa pun, tetapi paling sering itu adalah kontrak penjualan. Kutipan hak atas objek semacam itu akan menunjukkan pembatasan yang ada pada pembebanan hak: hipotek berdasarkan hukum.
Secara legislatif, masalah hipotek diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” No. 122-FZ tertanggal 21 Juli 1997, serta Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat) ” No. 102-FZ tanggal 16 Juli 1998.
Dasar untuk membuat entri dalam daftar sitaan adalah pendaftaran negara dari perjanjian jual beli, yang berisi informasi bahwa pembelian dilakukan dengan mengorbankan dana pinjaman.
Secara sederhana, kewajiban hipotek (pembebanan) dimasukkan ke dalam daftar ketika pemilik baru datang ke kantor teritorial Rosreestr dengan kesepakatan tentang pengalihan hak kepemilikan untuk mendaftarkan kembali properti yang dibeli atas namanya.
Jika informasi yang ditentukan dalam perjanjian pembelian dan penjualan real estat tidak cukup untuk memasukkan pembebanan dalam daftar negara, maka pemberi gadai dan penerima gadai dapat mengajukan aplikasi bersama untuk mendaftarkan kewajiban hipotek. Hal ini disertai dengan perjanjian pinjaman atau perjanjian pinjaman yang relevan.
Dengan persetujuan bersama dari para pihak dalam transaksi, pendaftaran hak tanggungan hipotek di Rosreestr tidak dapat diterapkan. Untuk tujuan ini, klausul yang sesuai ditentukan dalam kontrak untuk penjualan properti.
Hipotek dengan kekuatan hukum dapat timbul dalam situasi berikut:
Selalu hati-hati membaca perjanjian hipotek dan pinjaman agar tidak jatuh ke tangan scammers. Pasar real estat, terutama di kota-kota besar, merupakan sumber pendapatan ilegal untuk sejumlah besar elemen kriminal, jadi cobalah untuk bertransaksi melalui agen real estat terkenal dan notaris terkemuka.
Sulit untuk menguraikan pro dan kontra dari jaminan menurut undang-undang, karena kontinjensi potensial dapat menjadi negatif dan positif, tergantung pada sudut pandang siapa yang dijadikan dasar.
Pertimbangkan perangkap utama dalam pelaksanaan kewajiban hipotek di bawah hukum.
1. Menyusun kontrak tunggal untuk penjualan real estat. Tidak adanya perjanjian hipotek mengurangi biaya keuangan pembeli dan penjual dalam transaksi, tetapi membawa risiko bagi pemberi pinjaman, yang tidak memiliki hak gadai sebelum mendaftarkan perjanjian dengan Rosreestr.
Selain itu, ada kemungkinan tantangan berikutnya untuk pembelian real estat di pengadilan, sebagai akibatnya tempat itu dikembalikan ke penjual, dan pinjaman, bersama dengan catatan hipotek di USRR, terus berlanjut dengan pembeli-peminjam.
2. Risiko tidak terbayarnya hipotek tercatat setelah pinjaman dilunasi. Situasi mungkin timbul ketika pembeli telah melunasi jumlah pinjaman, tetapi tidak dapat mengkonfirmasi fakta ini karena tidak adanya atau hilangnya pemberi pinjaman, dikombinasikan dengan kurangnya dokumen pendukung. Akibatnya, gadai bisa menjadi "abadi", dan hampir tidak mungkin untuk menghindari pembatasan yang ada pada pembebanan hak (hipotek menurut undang-undang).
3. Pengakhiran hipotek sampai pelunasan seluruh jumlah pinjaman. Situasi ini mungkin timbul jika properti itu dijual karena tidak membayar pinjaman oleh peminjam.
Setelah penjualan properti yang digadaikan, kewajiban peminjam kepada bank dianggap telah dilunasi. Namun, hasil penjualan mungkin tidak cukup untuk melunasi sisa pinjaman. Dalam situasi ini, bank menjadi pihak yang terkena dampak.
4. Menantang hipotek. Karena rendahnya pengetahuan hukum penduduk, banyak yang tidak memahami esensi dari dokumen yang ditandatangani saat membeli real estat. Akibatnya, orang-orang percaya bahwa perjanjian jual beli bukanlah dasar untuk gadai properti dan mencoba untuk menantang legalitasnya di pengadilan. Akibatnya, timbul litigasi yang tidak diinginkan bagi kreditur.
