A szakértők túlnyomó többsége szerint a pénzmunka leghatékonyabb módja a befektetés. Ennek vagy annak az ingatlannak a megszerzésébe való befektetéssel nemcsak tőkéjét védheti meg az inflációtól, hanem stabil jövedelmet is biztosíthat. Az ingatlan egy megbízható, kényelmes és érthető befektetési eszköz - ez egy valóban tőkebefektetés, amely gyakorlatilag nem amortizálódik, és a megfelelő tárgyválasztással nő is.
Először is el kell dönteni, hogy melyik ingatlanba kíván befektetni, mert az objektum típusától függően a befektetések hatékonysága egyedi lesz. Itt figyelembe kell venni az általános mintákat, az építőipari piac és a gazdaság egészének jelenlegi helyzetét, tapasztalt befektetők tanácsait. A legelterjedtebb lehetőség a lakó- vagy kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés. Az ilyen objektumok eltérő felhasználási és haszonlehetőségekkel, eltérő működési módokkal, kapcsolódó költségekkel, stb. rendelkeznek. Nézzük meg, milyen típusú ingatlanok vonzóbbak ma a befektető szemszögéből.
A meglévő tőke ingatlanba történő befektetésének megvannak a maga előnyei és hátrányai, amelyeket figyelembe kell venni.
A fő előnyök közé tartoznak a következő pontok:
A legjelentősebb hátrányok a következők:
Mindegyik típusnak megvannak a maga sajátosságai. Ez nemcsak a különböző céloktól függ, hanem az objektum elhelyezkedésétől, a befektető tapasztalatától és egyéb tényezőktől is.
Vonzó lehetőség a saját tőkével működő befektetési piacon újoncok számára. A megfelelő lakás kiválasztásakor nincs szükség mély elemzésre - a lakóhelyiségekre kevesebb külső követelmény vonatkozik, mint ugyanazon üzlethelyiségekre. A befektetések elvesztésének kockázata itt minimális.
Kétféleképpen lehet profitot elérni lakóingatlan vásárlásakor:
Ha egy lakást befektetési tárgyként választ, ügyeljen a következő árnyalatokra:
Vegye figyelembe az emeletet is, amelyen a lakás található, az ablakból nyíló kilátást, a szomszédok és a környék lakóinak csoportját.
Általában ez a befektetési lehetőség meglehetősen biztonságos, bizonyos jövedelmezőséggel és sokféle lehetőséggel. A CIAN tanulmányai azonban azt mutatják, hogy az elmúlt 4 évben az oroszok háromszor ritkábban kezdtek befektetni a lakossági szegmensbe.
Az ilyen típusú befektetések népszerűsége az elmúlt években nőtt. Ez bizonyos ismereteket és készségeket igényel, egy adott tárgy iránti kereslet hosszú távú előrejelzésének képességét. A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak az üzlethelyiségek, irodaterületek, ipari létesítmények – ez a nem lakáscélú ingatlanok minősítése a befektetési vonzerő, a kereslet és a jövedelmezőség szempontjából.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésnek számos jelentős előnye van.
A lakóingatlanba történő befektetés biztonságosabb és kezdők számára is megfelelő, azonban egy ilyen ingatlanból bevétel szerzése több tényező miatt is problémás lehet.
A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása esetén jövedelmezőbb, Oroszországban folyamatosan magas a kereslet az ilyen objektumok iránt. Ezen kívül választhat különböző típusú ingatlanokat. Itt azonban meglehetősen részletes elemzést kell végeznie a piacról, meg kell jósolnia a keresletet, a versenyt és egyéb tényezőket.
Mi az a kereskedelmi ingatlan, és miért van rá nagy kereslet? Hogyan vásároljunk kereskedelmi ingatlant és milyen adót kell fizetni? Hol tudok jelzálogot felvenni kereskedelmi ingatlanra?
Helló, kedves olvasók a népszerű "HeaterBober" üzleti magazinnak! Veled - Denis Kuderin.
Mai kiadványunk témája a kereskedelmi ingatlan vásárlás. A cikk hasznos lesz mindenkinek, aki nem lakáscélú objektumot szeretne vásárolni üzleti tevékenységhez, valamint azoknak, akik érdeklődnek az aktuális gazdasági és pénzügyi kérdések iránt.
Igyekszem ezekre és más kérdésekre a lehető legrészletesebben és részletesebben válaszolni.
Az ingatlanhasználatnak két lehetősége van. Az első, hogy élj benne, a második, hogy pénzt keress vele. A lakóhelyiségekről lapunk korábbi számaiban részletesen szóltunk. Ma a kereskedelmi célra használt nem lakáscélú ingatlanokról lesz szó.
- ezek olyan építmények, épületek, helyiségek és telkek, amelyeket vállalkozási tevékenységben használnak.
Az ilyen objektumokat irodáknak, kereskedelmi padlóknak, vendéglátóhelyeknek, szállodáknak, ipari központoknak szerelik fel. A tulajdonosok bevételhez jutnak az ingatlan saját használatából vagy bérbeadásából. Befektethet kereskedelmi ingatlanokba is, hogy javítsa azokat, majd értékesítse azokat.
A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak a buszmegállóban lévő hot dog standok és a több hektáros ipari komplexumok. Az ilyen objektumok magánszemélyek, kisvállalkozások és nagy nemzetközi vállalatok tulajdonában vannak.
A hivatalos cég tevékenysége kereskedelmi iroda igénybevétele nélkül lehetetlen. Még akkor is, ha a cég kizárólag az interneten keresztül működik, a törvény értelmében jogi címmel kell rendelkeznie.
Minden kereskedelmi jellegű tárgy valakinek a tulajdona.
Ezért egy nem lakóépület vagy helyiség:
Az objektum ellenőrzése szükséges annak előnyeinek és hátrányainak azonosításához. Ügyeljen a szomszédos épületekre, a kényelmes bekötőutak elérhetőségére, a közlekedési csomópontok közelségére.
Szintén fontos felmérni az épület korát és minőségét - a mérnöki és vízvezeték-kommunikáció, a vízellátás, a hőellátás állapotát. Azt is megtudhatja, hogy az épület alkalmas-e vállalkozása számára.
A tranzakció legfontosabb szakasza. Ellenőrizni kell az ingatlan adásvételi szerződést, az egyéb tulajdoni okmányokat, a kataszteri tervet, az épület összetételéről és szerkezeti jellemzőiről szóló KTF igazolásokat.
Ügyeljen arra, hogy a helyiségnek az eladón kívül ne legyen tulajdonostársa. Fontos továbbá, hogy a helyiségnek ne legyen rezsi és egyéb fizetési tartozása.
Az épület értékelését és vizsgálatát szakembereknek kell elvégezniük. A szakértők által összeállított záródokumentumban részletesen megindokolják az objektum értékelését, és ajánlásokat fogalmaznak meg a használatára vonatkozóan.
A szerződés megkötése az épület tulajdonosával személyesen történik. A dokumentumot szakemberek állítják össze. Meghatározza az ingatlan új tulajdonosra való átruházásának feltételeit, egyértelműen meghatározza az ügylet pénzügyi vonatkozásait.
Kikötéseket kell tartalmazni a felek felelősségére vonatkozóan: milyen szankciók vonatkoznak az eladóra és a vevőre a szerződési feltételek megsértése esetén.
A fizetés az adásvételi szerződés feltételei szerint történik. A bank alkalmazottai a műveletet szigorúan ennek a dokumentumnak megfelelően végzik. A felek előre megállapodnak a pénz átutalásának módjában - készpénzben, banki átutalással, részletekben vagy egyben teljes egészében.
Miután a tranzakció résztvevői aláírták az adásvételi dokumentumot, a szerződést át kell adni a Rosreestr-nek, ahol a hatályos jogszabályoknak megfelelően nyilvántartásba veszik. Ennek a szerkezetnek az alkalmazottai tulajdoni igazolást adnak ki a vevőnek, és hivatalosan megerősítik a vásárlást.
A kereskedelmi ingatlanokkal végzett műveletek nem kevésbé, sőt talán még veszélyesebbek is, mint a lakóhelyiségekkel folytatott tranzakciók. Az ügylet minden szakaszában tanácsos szakképzett jogászokkal konzultálni a kételyeket vagy nehézségeket okozó pontokkal kapcsolatban. Ezt megteheti a „Pravoved” cég honlapján.
Ez az erőforrás képzett jogászokat és ügyvédeket alkalmaz a jog minden területén. Kérdését közvetlenül a főoldalon teheti fel, vagy kiválaszthatja a szakterületének megfelelő részt. Az első választ 15-20 percen belül megkapod. Ha a probléma nem igényel mélyreható tanulmányozást, a segítség ingyenes.
Biztosan látott már hatalmas hirdetőtáblákat vonzó ajánlatokkal a fejlesztőtől az épülő létesítményeknél. A fejlesztő cégek rendszeresen közzéteszik ugyanazokat az információkat hivatalos weboldalaikon.
Általában az ilyen akciókat az épületek építésének bizonyos szakaszaiban tartják. Ha sikerül kihasználnia az ilyen ajánlatokat, 15-25%-ot takaríthat meg.
A nulladik szakaszban minden ingatlantárgy 30-40%-kal olcsóbb. Természetesen ebben az esetben a vevő fennáll annak a veszélye, hogy „hosszú távú építkezéssel”, a fejlesztő csődjével és egyéb vis maior körülményekkel szembesül.
Minél alaposabban kell megközelítenie az építőipari cég kiválasztását. Gyűjtsön össze minden elérhető információt a fejlesztőről. Ha egy cég több mint 10-15 éve működik a piacon, és több tucat létesítményt épített fel városszerte, a vevő kockázata minimális.
Áttekintést nyújtunk azokról a bankokról, amelyek kereskedelmi ingatlanokra jelzálogkölcsönt kínálnak magánszemélyeknek, beleértve az egyéni vállalkozókat is.
A legnépszerűbb bank Oroszországban, amely magánszemélyekkel és vállalati ügyfelekkel dolgozik. A cég teljes tapasztalata 175 év. Professzionalizmus, hatalmas számú fiók jelenléte minden városban és régióban, gyors és magas színvonalú szolgáltatás.
Azon felhasználók számára, akik hitelből kívánnak kereskedelmi célú ingatlant vásárolni, a bank tulajdonában lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek vásárlásának szolgáltatása áll rendelkezésre.
Talán furcsa lesz, de ma nem mindenki tud válaszolni egy ilyen egyszerűnek tűnő kérdésre, hogy mik azok a kereskedelmi létesítmények. A közönséges szótárak nem teszik lehetővé, hogy egy ma elterjedt fogalom pontos meghatározását kapjuk. A kereskedelmi ingatlan az ingatlantípusok egyike, amely többféle alfajból állhat: iroda-, raktár- és ipari ingatlanok, bevásárlási lehetőségek.
A „kereskedelmi ingatlan” definíciója nem olyan régen jelent meg az életben, és még mindig fejlesztés alatt áll. A mai napig a kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó projektek a legjövedelmezőbb befektetési objektumok közé tartoznak.
A kereskedelmi ingatlanpiac értékelésekor figyelmet fordítanak az objektumok vonzerejének fő kritériumaira, nevezetesen:
A különféle kereskedelmi ingatlanok eladásából származó nyereség nagyszámú befektetőt vonz, akik teljes egészében az ilyen típusú objektumokra alapozzák tevékenységüket, hatalmas tereket bérelve kisvállalkozóknak és nagyvállalatoknak egyaránt.
Kereskedelmi ingatlan vásárlása előtt a legfontosabb tisztázandó kérdés a bevétel és a kockázat. Célszerű 2-3 évre előrejelzést készíteni, mert a statisztikák szerint az első év a helyiségek teljes tervezésére, a második az építési és javítási munkákra, a harmadik pedig az üzletépítésre telik. .
Arra a kérdésre, hogy hogyan kell elemezni a kereskedelmi ingatlanokat, hogyan lehet előre jelezni a kockázatokat és a jövedelmezőséget, még sok menedzsment és tanácsadás szakember sem tud határozott választ adni. Ennek oka, hogy túl sok instabil tényezőt kell figyelembe venni: a dollár árfolyamát, az olaj- és gázárakat, a makro- és mikrogazdasági helyzetet stb.
Röviden összefoglalva, három fő lehetőség létezik egy vállalkozás jövedelmezőségének biztosítására, nevezetesen:
Az iroda egy kereskedelmi ingatlan, melynek segítségével minden irányban lehet bevételt szerezni. Például egy adott szolgáltatás vagy termék előállítása, amelyet a jövőben használni fognak, lehetővé téve egy egységes piaci szegmens gazdaságának alakítását.
E meghatározás alapján érthető, hogy az irodai ingatlanok továbbra is népszerű kereskedelmi ingatlantípusnak számítanak Moszkvában és Oroszország más nagyvárosaiban. A vállalkozások növekedéséhez az embereknek folyamatosan irodákat kell vásárolniuk vagy bérelniük, ami azt jelenti, hogy az irodaingatlanok értéke folyamatosan emelkedik, és egyre több területet szánnak építésére.
Nagyon nehéz egyértelmű definíciót adni az irodaingatlan fogalmára, mert ezzel az ingatlantípussal szinte minden vállalkozásra gondolhatunk.
A raktárak, raktárkomplexumok és helyiségek kereskedelmi ingatlanok, amelyek Oroszország egyik legfiatalabb piaca. Ennek ellenére az ilyen típusú vállalkozások fejlesztése egyre aktuálisabb.
A raktár bizonyos anyagi javak tárolására kialakított helyiség vagy több helyiség. A korszerűen felszerelt raktár bérlése vagy vásárlása ma már sok nagyvállalat és kisvállalkozó számára a legfontosabb feladat.
A kereskedelmi létesítmények olyan kereskedelmi ingatlanok, amelyek áruk és szolgáltatások kiskereskedelmi nagy- és kiskereskedelmi értékesítésének szervezésére készültek. A kereskedelmi és szórakoztató intézmények az ingatlanpiac és más üzleti területek metszéspontjában helyezkednek el, a kiskereskedelmi és szórakoztató üzletággal együtt. Bevásárló- és szórakoztató központ vagy kereskedőház - ezeket az objektumokat mindenki ismeri, azonban a bevásárló- és szórakoztató platform helyes szervezett rendszere kétségtelenül egy egész tudomány.
Az ipari ingatlanok és a termelő létesítmények az ingatlanpiac meglehetősen sajátos szegmensét alkotják. Hosszú ideig az oroszországi termelés stagnálása miatt nem teljesen tanulmányozták, alábecsülték és nem igényelték. A termelési létesítmények azonban az utóbbi időben visszanyerték fontosságukat. Ebben a szegmensben fontosak a technoparkok, valamint a nagyvállalatok ipari övezeteinek rekonstrukciójának problémája.
A kereskedelmi ingatlanok közé tartoznak az ipari épületek (raktárak, olyan épületek, ahol a kapacitást szabályozzák), de még olyan területek is, amelyeket ipari építkezésekre és raktárakra használnak vagy terveznek használni.
A fentiekből arra a következtetésre juthatunk, hogy minden olyan épület, helyiség, telek és telek, amelyet nem lakóhelyiségnek szántak, kereskedelmi célokra használhatók.
A kereskedelmi ingatlanok területének folyamatos elemzésével meghatározhatja a piac igényeit, ami növeli annak kapitalizációját. A magas hozamú kereskedelmi ingatlanok kiválasztása nagyon nehéz feladat. Csak szakképzett bróker vagy tanácsadó ügynök tudja sikeresen kezelni. De ne feledje, hogy szolgáltatásaik ára még mindig nagyon magas.
A kereskedelmi ingatlanok olyan tárgyak, amelyekkel komoly haszonra lehet szert tenni. Ezek üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok, iroda jellegű épületek, termelő és ipari helyiségek. Az ilyen ingatlanok megszerzése lehetővé teszi, hogy prioritásokat kapjon a passzív jövedelem további kialakításához. Ez az oka annak, hogy ez az ingatlanopció egyszerűen fenomenális relevancia- és keresletparaméterekre tett szert.
Természetesen vannak különböző típusú ingatlanok, amelyekről a továbbiakban még szó lesz. A finanszírozás likviditása a helytől függ. Az ilyen tárgyak beszerzése előtt alaposan elemezni kell a piaci helyzetet, valamint elemezni kell a jövőbeli lehetőségeket. Annak ellenére, hogy az ilyen objektumok árai hihetetlenül magasak, a kereslet magas szinten marad. A magánvállalkozás és általában az üzleti élet fejlődése lehetővé teszi, hogy bizalmat kapjon abban, hogy az ilyen ingatlan a jövőben a nyereség alapja lesz, mivel mindig lesz kereslet a bérleti díjra.
Sokan hosszú távú befektetést hajtanak végre ilyen tárgyak megvásárlásával, hogy egy bizonyos idő elteltével eladják azokat. Az adatok tanulmányozása lehetővé teszi számunkra, hogy megértsük, hogy a kereskedelmi ingatlanok költsége folyamatosan nő. Ebben az esetben bérleti díjon keresztül köztes bevételre számíthat. Jelenleg a bizalmi formátum kezelése nagyon fontossá vált. Ez pedig azt jelenti, hogy a tulajdonos közvetlen részvétele nélkül több objektumot is megvásárolhat és kezelésre bocsáthat harmadik fél cégek számára, ami a nyereségszerzés, a módosítások alapja lesz.
Természetesen a kereskedelmi típusú ingatlan kiválasztásának átgondoltnak, hozzáértőnek és részletesnek kell lennie. Nem szabad azt feltételezni, hogy minden tárgy fenomenális haszon megszerzésének alapjává válhat. Például egy városszéli üzlethelyiség soha nem válik relevánssá, ami azt jelenti, hogy az ilyen beruházások nem indokolják magukat, és ezt követően rendkívül nehéz lesz megvalósítani az objektumot. De egy ugyanazon a helyen található gyártóüzem alapja lehet az elegáns lehetőségek kialakításának. Vagyis ne feledje, hogy kezdetben nem minden tárgy képes megvalósítani minden kívánságát és tervét. A választásnak racionálisnak, átgondoltnak és megfelelőnek kell lennie.
Ügyeljen arra, hogy először tanulmányozza a kereskedelmi tárgyak típusait, és értékelje a megszerzés minden árnyalatát. Tehát önállóan meghatározhatja az összes prioritást, és olyan jövőbeni akvizíciót hajthat végre, amely sok új lehetőséget kínálhat Önnek.
Az ilyen tárgyakat jobb ingatlanügynökökkel való együttműködés alapján szerezni. Ha rendelkezésre áll bizonyos mennyiségű pénz, akkor beállíthat egy szakembert, hogy a városközpontban egy objektumot találjon, figyelembe véve az Ön egyéni igényeit. A nyújtott szolgáltatásokért fizetnie kell, de gyakran ez az együttműködés teszi lehetővé, hogy megtalálja a legérdekesebb és legjövedelmezőbb ajánlatokat.
A kereskedelmi ingatlanok kezdetben minden olyan építményt, helyiséget, épületet, telket foglal magában, amely vállalkozási tevékenységre használható.
Különféle kereskedelmi helyiségek, irodák, élelmiszerüzletek, szállodák, ipari központok szervezésére használják őket. Az ilyen ingatlanok tulajdonosai önállóan is megszervezhetik a vállalkozást. Ugyanakkor a szervezési költségek minimálisak lesznek, mivel nem kell bérleti díjat fizetni. Másrészt személyes beavatkozás nélkül is lehet további haszonra szert tenni kereskedelmi jelentőségű tárgyakon. Vagyis bérelhet helyiségeket és profitálhat más üzletemberek tevékenységéből. Fokozatosan korszerűsítheti is a helyiségeket, hogy növelje vonzerejét a piacon. Az ilyen tevékenységek révén a jövőben magasabb áron történő bérbeadásra számíthat. És végül, az ilyen ingatlanok egy bizonyos idő elteltével magas áron értékesíthetők.
Például alacsony áron vásárolhat egy szobát, tekintettel annak rossz állapotára. Fokozatosan végezzen injekciókat, amelyek alapján az objektum jelentőségének szintje és vonzereje a későbbi viszonteladáshoz nő. Ugyanakkor egy ilyen tárgyat sokszorosan magasabb áron lehet eladni, mint amennyit a tulajdonos a vásárláskor fizetett.
Vegye figyelembe, hogy a kereskedelmi létesítmények nem csak a nagy épületeket és helyiségeket foglalják magukban, hanem a standokat is. Ezek a legjelentősebb vonzerejük a kezdő befektetők számára, mivel alacsony árparaméterekkel rendelkeznek.
Minden kereskedelmi épület egy bizonyos befektetés, amely a jövőben komoly profitot hozhat. Az ilyen ingatlanon keresztül különféle lehetőségeket kaphat a nyereség érdekében:
Minden bizonnyal azt fogjuk mondani, hogy az ilyen ingatlanokra különadó vonatkozik. Az ilyen értékű tárgyak után kivetett adók kiszámítására számos különböző rendszer létezik. A leggyakrabban használt lehetőség, amely magában foglalja az adó kiszámítását az objektum piaci értéke alapján. Az árfolyamok lehetnek változó vagy fixek.
Azt is el kell mondani, hogy jelenleg sok befektető a kereskedelmi jellegű ingatlanokba történő befektetésre összpontosít. Ebben az esetben az objektumok független kezelése nem végezhető racionálisan. Ebben az esetben a bizalomkezelési szolgáltatásokat kínáló harmadik fél cégekkel való együttműködés lehetőségét használják fel. Valójában a tulajdonos átadja az ingatlant harmadik feleknek, akik minden szükséges intézkedést megtesznek annak érdekében, hogy egy egyértelműen meghatározott tárgyból profitot termeljenek.
A kezdő befektetők félnek kockázatos fogadásokat kötni befektetési alapokra, részvényekre, értékpapírokra. Valójában az ilyen befektetések komoly profitlehetőségeket hozhatnak, azonban a kockázatok nagyon komolyak lesznek. Az ingatlanvásárlás lehetősége lehetővé teszi, hogy stabil és nagyon jelentős haszonra tegyen szert, miközben a kockázatok minimálisak lesznek. Bármi is történik a pénzügyi szektorban, az ingatlan továbbra is az Öné marad, és a helyzet stabilizálódása után a pénzeszközök visszaadásával értékesíthető.
Ennek megfelelően az ingatlankereskedelmi terv, mint befektetési forma vonzereje igen jelentős. A befektetőknek azonban meg kell érteniük, hogy valójában nem minden tárgy válhat komoly nyereségszerzés alapjává. Nagyon fontos az összes előny és kilátás helyes értékelése a racionális választás érdekében, figyelembe véve a jelenlegi helyzetet, valamint az objektum kereskedelmi vonzerejét.
A kereskedelmi típusú ingatlanoknak többféle besorolása létezik. A legfontosabb felosztás:
Természetesen minden típusnak megvannak a maga sajátos előnyei és jellemzői. A külföldi típusú ingatlanok a legjelentősebb relevancia-paramétereket használják fel, mivel igen jelentős profitot képesek termelni. Ne felejtse el, hogy az ilyen ingatlanok független kezelése kissé nehéz, különösen, ha a tulajdonos Oroszországban él. Ezért nem nélkülözheti az alapkezelő társaságok segítségét egy ilyen ügyben.
Cél szerinti osztályozás:
Különféle helyiségek lehetnek, amelyek különféle célokra használhatók. Például a helyiségek felszerelhetők szórakoztató komplexumként, kávézóként, étteremként, szépségszalonként stb.
Ebbe a kategóriába tartozik az első lépcsőben lakóépületekben található összes helyiség is. El kell mondanunk, hogy ez az ingatlan optimálisan likvid, hiszen többféle vállalkozás számára is hasznosítható.
Ez az ingatlan magában foglal minden olyan objektumot, amely kereskedelemfejlesztési szempontból vonzó lehet. Ezek lehetnek butikok, gyógyszertárak, kioszkok, üzletek, pavilonok stb. Az objektumok relevanciája továbbra is nagyon magas, és hihetetlenül vonzó a befektetők számára. Ez egy városi típusú, a város központi részén található. A legrelevánsabbak azok az objektumok, amelyek rendelkeznek az összes szükséges felszereléssel és a megfelelő elrendezéssel. A tömegkereskedelem számára kialakított nagy helyiségek ma is nagyon aktuálisak lettek. Az objektumok lényege abban rejlik, hogy különböző vállalkozók hasznos - üzlethelyiséget bérelnek. Így komoly pénzbeáramlás szervezése a tulajdonos számára.
Az üzletfejlesztés az irodaingatlanok iránti érdeklődés növekedését váltja ki. Ez az iroda, amely bármely vállalkozás, vállalat, szervezet irányító központjaként működik. Az ilyen objektumok iránti kereslet igen jelentős. Üres szobát bérelhet, melyet a bérlő fog berendezni. Vagy befektethet egy bizonyos összeget a rendezési folyamatba, miközben kiváló designt kap a bútorokkal, a megfelelő elrendezéssel stb. Az ilyen tárgyakra nagy lesz a kereslet, mivel a bérlőnek nem kell befektetnie az elrendezésbe. A tulajdonos nagyon magas bérleti díj paramétereket állíthat be.
Ezek nagy ipari létesítmények - műhelyek, gyárak, hangárok, raktárak stb. Ezek a helyiségek minimális figyelmet igényelnek a tulajdonostól, mivel a bérlő saját igényeinek megfelelően tovább szereli fel. Az optimális nyereség elérése érdekében a helyiségeket mérnöki kommunikációs rendszerekkel kell felszerelni, melegebbé és kényelmessé kell tenni. Leggyakrabban az ilyen objektumok a városon kívül vagy a külterületen találhatók.
Az ilyen típusú tárgyak szintén kereskedelminek minősülnek. Szinte minden városban épülnek lakások, amelyeket napra, óránként, rövid időre bérelnek. Vannak még hostelek, mini szállodák stb. Ez a befektetési lehetőség nagyon érdekes, állandó és nagyon jelentős nyereséggel. Különösen relevánsak az üdülőterület városaiban található helyiségek.
Ezek uszodák, különféle gyógyászati és egészségfejlesztő központok. Az ilyen helyiségek nagyon népszerűek és relevánsak. Befektetési vonzerejük azonban meglehetősen alacsony szinten van. Leggyakrabban az üzletszervezőknek lehetőségük van ingatlant vásárolni céljaik elérése érdekében.
A megfelelő vásárlás nem olyan egyszerű, mint amilyennek első pillantásra tűnik. Elég jelentős számú ajánlat van, de nem mindegyik képes maradéktalanul kielégíteni az igényes ügyfelek igényeit és kívánságait. Ezért érdemes áttanulmányozni a lépésről lépésre szóló utasításokat, amelyek segítségével megfizethető áron választhatja ki a legjobb ajánlatot:
Egy tárgy kiválasztása a későbbi felhasználás célja alapján történik. A szakemberek segítsége ebben az esetben egyszerűen szükséges, mivel ez az együttműködés segít kiválasztani azt az objektumot, amely minden kritériumnak megfelelően lenyűgöz. Gyakran vannak olyan helyzetek, amikor a tulajdonos bajba kerül, sürgősen pénzre van szüksége, komolyan leszállítja az árat, és az ügynökséghez fordul. Az iroda azonnal át tudja adni Önnek ezt az objektumot, ami jelentős megtakarítást eredményez.
A tárgyat a saját szemeddel kell látni. Gyakran a végrehajtás során a tulajdonos megpróbálja elrejteni az összes hiányosságot, és a potenciális ügyfél érdeklődését kizárólag az érdemben aktiválja. Nemcsak magát az objektumot kell értékelni, hanem elemezni kell a bekötőutak elérhetőségét, meg kell határozni a szomszédos helyiségek és épületek rendeltetését.
Fel kell mérnie magának az épületnek az állapotát, az építés évét, a mérnöki rendszerek minőségét is. Vegye figyelembe, hogy a mérnöki rendszerek cseréje nagyon komoly beruházásokat igényel, ezért bizonyos helyzetekben, amikor a rendszerek rossz állapotban vannak, jobb megtagadni a vásárlást, vagy ennek alapján komolyan csökkenteni lehet. a végső költség.
A tulajdonos köteles egy dokumentumcsomagot hiba nélkül átadni. Ha együttműködik egy ingatlanirodával, akkor ők veszik át a tranzakció támogatásának jogi oldalát, amivel egyfajta garanciát kaphat arra, hogy a dokumentumok valódiak, minden ellenőrzést az illetékes hatóságok végeztek. Ha közvetítő részvétele nélkül vásárol, akkor minden ellenőrzési tevékenységet magának kell elvégeznie. Szükség lesz továbbá az objektum adósságkötelezettségeinek rendelkezésre állásának ellenőrzésére is. Ilyen intézkedéseket kell tenni. Elkészítésük előtt tanulmányozza át a csekkekkel kapcsolatos információkat, amelyek szabadon elérhetők a hálózaton.
Felhívjuk a figyelmet arra, hogy nagyon fontos az értékelő vizsgálat lefolytatása, amelyet minden bizonnyal tapasztalt és hozzáértő szakembereknek kell elvégezniük. Először is ilyen szakértelemre lesz szükség az ügylet lezárásához. Másodszor, jelenléte révén lehetővé válik a megnevezett érték ésszerűségének meghatározása. Nos, és természetesen a végén kaphat egy dokumentumot, amely meghatározza az objektum lehetséges felhasználásának elemzését az optimális profit elérése érdekében.
Ez a pillanat nagyon fontos. Az adásvételi szerződés megkötésének folyamata közjegyző útján történik. Így a dokumentumok minőségének és megbízhatóságának további ellenőrzésére kerül sor, megállapodást kötnek, amely feltünteti az ügylet legfontosabb szempontjait. Ebben az esetben mindkét félnek személyesen (lehetséges meghatalmazott útján) jelen kell lennie, és alá kell írnia az iratot. A szerződési feltételek megsértése esetén szankciókat kell életbe léptetni, amelyeket közvetlenül ebben a dokumentumban kell feltüntetni.
Előfeltétel a fizetés végrehajtása egyértelműen meghatározott időkereten belül, figyelembe véve a pénzátutalásra leírt feltételek összes jellemzőjét.
Az összes fizetési művelet végrehajtása, valamint az ingatlan új tulajdonos általi használatra történő átruházása után megtörténik a szerződés bejegyzése és az új tulajdonosi jogok bejegyzése. Az ilyen műveleteket az állami struktúrában végrehajtott tranzakció összes dokumentuma alapján hajtják végre.
Kereskedelmi ingatlan keresésének legjobb módja egy ingatlanügynökséggel való együttműködés. Az ilyen együttműködés egyedülálló lehetőséget kínál arra, hogy gyorsan megtalálja pontosan azt, amit keresett. Javasoljuk továbbá, hogy ismerkedjen meg egy bizonyos tipplistával, amelyek segítségével megfizethető áron találhat és vásárolhat kereskedelmi ingatlant:
Az ilyen egyszerű tanácsok valójában lehetővé teszik az új funkciók aktív fejlesztésének lehetőségét. Megfizethető áron nyereségesen vásárolhat tárgyakat, és a jövőben komoly bevételekre tehet szert.
Valójában nem lesznek nehézségek a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásakor, azonban először meg kell írnia a cselekvési tervet, hogy kiválaszthassa a legjobb ajánlatokat a maximális költségparaméterekkel.
Kereskedelmi ingatlanok vannak osztva jövedelemtermelő és feltételeket teremt a kitermelés - ipari (ipari).
A jövedelemtermelő objektumok közé tartoznak a kiskereskedelmi létesítmények, szállodák és szórakoztató központok, irodák, garázsok stb.
1. A kereskedelem tárgyai. A multifunkcionális bevásárlókomplexum (MTC) olyan kereskedelmi ingatlan objektum, amelynek tulajdonosa nem a végső vásárlóra irányuló kereskedelmi kereskedelmi tevékenységet folytat, hanem a megvalósításra előkészített területeket a legkülönfélébb kiskereskedőknek, nem csak kiskereskedelmi üzemeltetőknek adja át, szolgáltató szervezetek, közétkeztetés és szabadidő. Néha a hipermarketeket és szupermarketeket, áruházakat és még a piacokat is bevásárlóközpontoknak nevezik, de ez téves.
A szupermarket egy külön épületben, vagy az MTK részeként elhelyezkedő, fő termékkörben önkiszolgálás elvén működő, automatizált áruelszámolási rendszerrel és egységes pénzforgalmi és elszámolási egységgel rendelkező üzlet, melynek területe . legalább 1 ezer m 2 és legalább 5 ezer márkanévből álló választéktartalommal.
A hipermarket legalább 4 ezer m 2 területű szupermarket, amely általában külön épületben, ritkán részben található; MTK, és legalább 10 ezer márkanév szortiment tartalma, beleértve a non-food választékot is.
Az áruház az 1 ezer m 2 -nél kisebb alapterületű, különálló épületben vagy lakóépületbe beépített, teljes választékot kínáló kereskedelmi szervezet, amelyet külön szekciókban értékesítenek, amely saját készpénzelszámolási egységgel rendelkezik, amelyet egységes vezetés és a szortiment terület szerinti elhelyezésének szabályai egyesítenek.
A kiskereskedelmi ingatlanpiacon más formátumok is fejlődnek, amelyek nem tartoznak a fenti besorolás alá - egy kiskereskedelmi park. A bevásárlóközpontok nemzetközi besorolása szerint a kiskereskedelmi park egy épület - egy egységes építészeti koncepció szerint épült 1-2 szintes üzletek komplexuma, amelyek különböző üzemeltetők tulajdonában vannak, egyetlen parkolóval. Gyakrabban a háztartási gépeket, sportszereket, bútorokat és háztartási cikkeket értékesítő nagy hálózati társaságok válnak ilyen létesítmények bérlőivé. A kiskereskedelmi parkok megkülönböztető jellemzői: a minimális közös terület - előcsarnokok és műszaki helyiségek, amelyek általában a terület 30% -át foglalják el, valamint a szórakoztató szektor hiánya. A kiskereskedelmi parkok a város szélén vagy a városon kívül helyezkednek el, elsősorban az alacsony földbérleti költségek miatt. Az objektum jó közlekedési megközelíthetőséget igényel. Kiskereskedelmi park építésekor gazdaságosabb megközelítést alkalmaznak az építési és befejezési költségek tekintetében. Az alacsony árak és az áruk nagy választéka miatt egy ilyen objektum hatalmas szolgáltatási területtel rendelkezhet.
Ez a formátum az 1980-1990-es években terjedt el Nyugat-Európában, az USA-ban ("Power Center" néven).
Oroszországban luxuscikkek bevásárlóközpontjai jelentek meg és fejlődnek, palotákra emlékeztetve, ahol múzeumi ritkaságoknak számítanak.
2. Szállodai és szórakoztató ingatlanok.
Ezen ingatlanobjektumok besorolása bármely országban a logisztikai követelmények, a nyújtott szolgáltatások köre és minősége, valamint a szolgáltatás színvonala alapján történik.
A kényelem szintje a legfontosabb és legdöntőbb tényező, amely meghatározza a szálloda besorolását. Minden állam saját kényelmi szabványt fogadott el besorolási kritériumként. Ez a körülmény, valamint számos kulturális, történelmi és nemzeti hagyományokból adódó tényező akadályozza meg a világ szállodáinak egységes osztályozásának bevezetését. Néha még ugyanazon az országon belül is több osztályozási rendszer létezik. Például az Egyesült Királyságban a szállodákat a szolgáltatás és a vendéglátás szintje, a személyzet képzettsége, a szobák és a közös helyiségek elrendezése, az ételek minősége, vagyis az alapján értékelik, hogy mi képezi a szálloda különleges fényét. nehéz objektíven értékelni.
Jelenleg több mint 30 rendszer ismert a szállodák komfortfokozat szerinti osztályozására. Közülük a leggyakoribbak a következők:
Az európai (csillagos rendszer), amely a szállodák egytől ötcsillagos kategóriákba való felosztásán alapul, Franciaországban, Ausztriában, Magyarországon, Egyiptomban, Kínában, Oroszországban és számos más országban alkalmazzák;
betűrendszer (A, B, C, D), Görögországban használatos (A = 4*, B C = 3*, D = 1*);
a koronarendszer Nagy-Britanniában;
a rangrendszer - a volt Szovjetunió területén: lux, legmagasabb A, legmagasabb B, első, második, harmadik, negyedik. Vannak más besorolások is.
Az Orosz Föderációban vannak luxusszállodák, annak osztálya, motelek, panziók, vendégházak, valamint úszó szállodák. A hazai besorolás vegyes. 3 osztály van: gazdasági, középső és első, vagy legmagasabb, vannak a "csillag" rendszer elemei a GOST R. 506459-4 szerint.
Az elsősorban üzleti utazóknak, vagy szovjet terminológiával élve üzleti utazóknak szánt turista osztályú szállodák ("három csillagos") világító táblával, vészvilágítással, hideg-meleg vízellátással, ásványvízzel minden szobában, öt emeleten és 24 órás lift, belső, városi és távolsági telefonos kommunikáció, kétágyas szobák nem kevesebb, mint 80%. Minden szobát fel kell szerelni hűtőszekrénnyel, TV-vel, íróasztallal, elektromos vízforralóval, légkondicionálóval. A szálloda hallját fel kell szerelni a vendégek kényelmes elhelyezésére. A „három csillagban” az ügyfelek leveleznek, reggel ébrednek, minden nap kitakarítják a szobát és megágyaznak, postai és távírói szolgáltatásokat nyújtanak, értékeiket speciális széfekben tárolják, turisztikai információkat nyújtanak. A háromcsillagos szállodák négy kategóriájú szobákat kínálnak napi 1300 és 6000 rubel közötti ártartományban.
Az utóbbi időben Oroszországban a szállodaláncok létrehozására törekedtek, ahol egységes a szolgáltatás színvonala, a szobák kialakítása és a közös foglalási rendszer. Egészen odáig, hogy a szállodák termeiben ugyanazok a parfümök fognak permetezni, és ugyanazok a dallamok szólalnak meg a hangszórókból.
A szállodákhoz a csillagok hozzárendelése a vizsgálat után történik.
Jelenleg egyre népszerűbb a sport-, szórakoztató- és szállodakomplexumok építése az üdülőövezetekben. A nagyvárosokban az ingatlanok rohamosan növekszik, amit általában a szórakoztatóiparnak tulajdonítanak: kulturális, üzleti és kulturális és szabadidős központok, divatházak, biliárdtermek, fitneszközpontok, teniszpályák, vízi parkok, tekepályák és egyéb szórakozási lehetőségek.
Fejlesztik a rekreációs és szociális ingatlan objektumok építését.
3. Irodai ingatlanok. A világgyakorlatban az üzleti központok osztályozása A, B és C kategóriájú. A részletesebb osztályozáshoz hárombetűs terminológiát (ABC) használnak. Ha van elképzelésünk a hivatalok osztályozásának meglévő módszereiről, megközelítéseiről, kritériumairól, lehetőség nyílik egy adott régióra vonatkozó objektumok osztályrendszerének felállítására. Az üzleti központok („irodaközpontok”) tanúsításának szabványaként a Kereskedelmi és Ipari Ingatlanok Menedzsereinek és Fejlesztőinek Céhe (GUD) jóváhagyta a besorolást, amely alapján a táblázat. 2.1.
A hozzárendelt osztályok idővel változhatnak a frissítések során.
A statisztikák szerint a hazai szervezetek mintegy 70%-a a C osztályú irodát részesíti előnyben, olyan cégekről van szó, amelyek nem kommunikálnak közvetlenül az ügyfelekkel.
Az ipari vállalkozások közelében vagy azok területén létrehozott irodaközpontok (D osztály) közül kiemelendő:
alacsony bérleti díjjal;
saját termelés megszervezésének lehetőségével egy szomszédos vállalkozás területén;
az üzem raktárának használatának lehetőségével;
az iroda közelségével saját termelés, raktár, garázs.
2.1. táblázat
Irodahelyiségek osztályozása
|
Nemzetközi osztályozás |
|
|
Központi elhelyezkedés -- 1 Kényelmes hozzáférés -- 2 Teljesen felújított épület -- 3 Mélygarázs -- 4 Modern épületbiztonsági rendszerek -- 5 Profi bérbeadó -- 6 Megfelelően elkészített dokumentáció -- 7 |
|
|
Az 1990-es években teljesen felújították. épület -- 8 |
|
|
Önálló hőellátás -- 9 Befúvott levegő előhűtő rendszerek -- 10 Irodaházak alaprajzai -- 11 Eurostandard javítás --12 Modern liftek -- 13 24 órás biztonsági szolgálat -- 14 |
|
|
1;b; 7; 8; tizenegy; 12; tizennégy Valószínűleg nem túl kényelmes hozzáférés -- 15 |
|
|
Kozmetikailag felújított épület -- 16 |
|
|
Bármilyen helyen -- 17 Az egykori intézet épülete -- 18 A helyiség bármilyen állapota -- 19 |
|
|
7; 15; 17; 18; 19 |
A parkolóházak (parkolók), mint kereskedelmi ingatlanok egyedi szabványos (ITG) és beépíthető (VPG), valamint parkolóhelyekre oszthatók.
Egyedi szabványos garázsok - külön-külön vagy egy területen csoportosítva, fedett kis földszintes épületek (dobozok) autók tárolására.
Parkoló - különálló egy- vagy többszintes fedett, zárt, őrzött, kizárólag gépkocsik parkolására és tárolására szakosodott, erre a célra kompaktan kialakított, jelölési helyekkel, dobozokkal jelölt helyiség. Az autók a szerkezet végein elhelyezkedő szerpentinek mentén emelkednek a felső szintekre.
A parkolók elsősorban a lakóépületekhez képest kényelmes fekvésű helyeken, a fogyasztók közelében helyezkednek el, és számos előnnyel rendelkeznek a hagyományos garázsokkal szemben: építési terület megtakarítás, külső vonzerő stb. Parkolók, mélygarázsok hosszabb távra (49 év) biztosítottak.
Az alternatív parkolók (APP) jelenléte a környéken nincs jelentős hatással a parkolóhelyek áraira, mivel az utóbbiak más fogyasztókra irányulnak. Az autókedvelők többsége, aki adott területen szeretne garázst, adott adottságokkal, a magas költségek miatt nem engedheti meg magának a parkolóhely vásárlását. Az épülő parkolók elsősorban az új lakóépületek leendő lakóit célozzák, pl. az autótulajdonosok többségénél magasabb jövedelmű emberekre.
Beépített garázsok - autók parkolására és tárolására szolgáló helyiségek, amelyek erre a célra kompaktan vannak kijelölve, jelölési helyekkel vagy dobozokkal megjelölve. A parkolókkal ellentétben a VPG egy más általános funkcionális rendeltetésű épület része. Minden ilyen szerkezet az alagsori (alagsori) emeleten van elrendezve, és egy szinttel rendelkezik; a földszinti garázsok kevésbé gyakoriak. A leendő épületek udvarán félig földalatti parkolók is épülnek.
Parkoló - gépjárművek elhelyezésére és tárolására szolgáló épület, építmény vagy speciális nyitott terület. Általános szabály, hogy a város ideiglenes bérleti szerződések keretében területeket oszt ki parkolókomplexumoknak, amelyek fővárosi fejlesztése a következő 5-6 évben nem várható.
A garázs- és parkolópiac fejlődését meghatározó egyik fő elem a város összes gépkocsiszáma. A szervezett parkolóhelyek (OPP) növekedési üteme azonban jóval alacsonyabb, mert:
garázs vásárlása (bérlése) elsősorban azért történik, hogy megvédje a járművet az esetleges lopástól, valamint a nemkívánatos környezeti hatásoktól. Ugyanakkor a garázs nem elengedhetetlen, így ha a garázs nem felel meg a követelményeknek, akkor nincs értelme megvenni vagy bérelni;
Nyugati szakértők szerint egy garázs költsége az autó árának körülbelül 30-50%-a legyen. Nálunk ez az arány "éppen az ellenkezője" igaz:
a jó elhelyezkedésű "új" ingatlanok kínálata egyértelműen korlátozott, különösen a lakóépületek közelében. A környező épületek nem mindig teszik lehetővé garázs építését.
A garázsok és parkolók piaca az ingatlanpiac más szektoraihoz hasonlóan elsődleges és másodlagosra oszlik, ezek pedig értékesítési (áru) és bérleti (szolgáltatás) piacra.
