A lakás vételére vagy eladására vonatkozó eljárás számos jogalkotási árnyalathoz kapcsolódik, és magában foglalja a tranzakció több szakaszának végighaladását, és ennek megfelelően különböző jogi személyek szolgáltatásainak vonzását.
Ugyanakkor sok vevőt és eladót aggaszt a "mennyibe kerül egy lakás adásvétele?" Kérdés. Erre a kérdésre csak akkor kaphat választ, ha világos elképzelése van a tranzakció közelgő tranzakcióiról. A lakásértékesítés nyilvántartásba vételének eljárása a kialakult törvényeken alapuló, jól kialakított struktúrával rendelkezik.
A lakóépületek vásárlási és eladási folyamatának kezdete egy olyan előkészítő időszaknak tekinthető, amely nem kapcsolódik a papírmunkához, de kiinduló mechanizmus. Beszélünk a megfelelő opció kezdeti kereséséről vásárlásként, vagy az eladásra kínált ingatlan megfelelő értékesítési paramétereinek kiigazításáról.
A vevő további intézkedéseinek célja annak kiderítése, hogy a lakás választott változata mennyire jogilag tiszta. Általában ingatlanirodák vagy közjegyzői irodák foglalkoznak ezzel a kérdéssel.
A lakás eladójának szüksége lehet egy ügynökség szolgáltatására is, hogy reklámot készítsen, vevőt keressen és kompetensen formalizálja az ügyletet.
Abban az esetben, ha megállapodás születik a vevő és az eladó között, akkor átmenet történik az ügylet dokumentálására. A szükséges dokumentumok csomagjának összegyűjtése és vizsgálata után elkészül a szerződés.
A szükséges dokumentáció összegyűjtése során az összegyűjtött papírok legnagyobb százaléka az eladót terheli. Miután megvizsgálta a ház különböző jogi vonatkozásait, és megerősítette a tranzakció befejezésének lehetőségét, kétféle szerződést kötnek - előzetes és alapmintákat.
Az előzetes dokumentum nem minden esetben jön létre, hanem csak a tranzakcióban résztvevők kérésére, hogy növelje annak megbízhatóságát. Egy ilyen papír nyilvántartásba vétele esetén tartalmazza a kapott letét összegét vagy az eladandó tárgy költségének részleges visszafizetésének összegét.
A fő szerződést közjegyzői hitelesítés után adják ki mindkét félnek. Alapinformációkat tartalmaz az ingatlanról és a tranzakció jellegéről.
A tranzakció befejezéséhez mindkét fél dokumentumcsomagot biztosít. Gyakoriak az útlevelek, személyazonosító okmányok és formális szerződések, amelyek szintén saját értékkel rendelkeznek.
Ennek eredményeként a következő típusú dokumentumokat kell benyújtani:
Minden dokumentum eredeti és másolt változatban kerül forgalomba. Az üzletkötéskor a főszerződést három példányban állítják össze, és átadják a vevőnek, az eladónak, és továbbítják a nyilvántartó hivatal archívumába.
Ezenkívül három példányban készül a lakástulajdon átruházásáról szóló törvény, amely a fő szerződés kiegészítéseként szolgál.
A lakásvásárlás nyilvántartásba vétele bizonyos költségekkel jár, beleértve a közjegyzői iroda és az ingatlaniroda szolgáltatásainak kifizetését.
A lakás adásvétel útján történő regisztrációjának költsége ingatlanközvetítőn keresztül az értékesített tárgy teljes árának körülbelül 3% -a lesz. Amikor közjegyzőhöz fordul, a szolgáltatások kiszámításakor a lakás árszínvonalát veszik figyelembe.
Annak megértéséhez, hogy mennyibe kerül egy lakás eladásának regisztrálása, a következő számítási rendszert kell követnie:
A teljes összeg tartalmazza a dokumentumcsomaggal való munkavégzés költségeit, valamint a lakás adásvételi szerződésének költségeit.
Ha egy ügyvéd részt vesz egy ingatlan adásvételi ügylet folyamatában, akkor az ilyen támogatás ára ingadozhat 10-50 ezer rubel... Az ármutató különbsége a nyújtott szolgáltatások számától függ. Hagyományosan az ügyvéd tranzakciós szerződést, letéti szerződést készít, aktust készít a tulajdonjogok átruházásáról. Ezenkívül a bank cella bérletéről szóló megállapodás és a kapott előlegről szóló dokumentum is elkészíthető.
Az ügyvéd megvizsgálja a lehetséges kockázatokat, és kérésre elmehet a bankhoz, amikor egy pénzösszeget a cellába helyez.
Annak ellenére, hogy a közjegyzői ügylet nem kötelező eljárás, sok vásárló közjegyzői irodához fordul segítségért. Ennek oka a folyamat biztonságának biztosítása.
Először is a közjegyző meghallgatja a felek kívánságait, és tanácsokat ad a meglévő kérdésekben. A bemutatott követelmények alapján mindkét fél számára megfelelő döntés születik.
A közjegyzőnek gondosan ellenőriznie kell az összes rendelkezésre bocsátott iratot, beleértve a meghatalmazást is, ha van ilyen.
A tranzakció regisztrálása az előzetes megállapodás aláírásával kezdődik, amely meghatározza a végrehajtás feltételeit. A szerződést a vevő és az eladó is aláírja. Ezután aláírják a fő szerződést, amelyet közjegyző hitelesít. E dokumentum aláírása után megtörténik az új tulajdonos lakóingatlanához való jog regisztrálása.
A közjegyző feladatai közé tartozik számos jogilag kötelező erejű ügylet végrehajtása. Mint például:
Most a legérdekesebb dolog - a közjegyzői szolgáltatások árairól!
Ha az üzlet rokonok között van: férjnek, feleségnek, gyermekeknek, szülőknek vagy unokáknak nyújtott szolgáltatások - 3000 rubel + a tranzakció összegének 0,2% -a. A teljes összeg akár 50 ezer is lehet.
Jogosulatlan személyeknek:
A tranzakció közjegyzői hitelesítése segít elkerülni sok problémát, és növeli a megbízhatóság százalékát.
Lakásvásárláskor gyakran ingatlanirodák segítségét kell igénybe venni. Az ingatlanügynök a tranzakció során felmerülő számos kérdésről gondoskodik. Ő végzi:
Ingatlanügynöki szolgáltatások adásvételkor - 30-50 ezer rubel. A tranzakciót támogató egy utazás ára 5 ezer rubel lehet, de sok esetben az utazás ingyenes lesz, ezt egyénileg tárgyalják meg.
Ezenkívül az ügylet résztvevőinek kérésére az ingatlanügynök egyéb jogi műveleteket is végrehajthat.
A tranzakciót végző személyek állami illetékének összege szerint 2000 rubel. Részvényvásárlási opció esetén az állami illetéket minden részvényest terhelik. Az iratok sürgős nyilvántartásba vétele esetén az állami illetéket kétszeres mértékkel kell megfizetni.
Ingyenesen biztosított:
Kérésre ingyenes útlevél és tartózkodási engedély is biztosított.
A vételi és eladási megállapodás megkötését és regisztrálását 2-3 ezer rubel összegben kell kifizetni, amikor közjegyzőhöz fordul. A szerződés elkészítésének költsége a lakás teljes költségének 1% -a.
Ha a lakást 1-10 millióra becsülik, a szerződés megkötése 10 ezer rubel, plusz a tranzakció összegének 0,75% -a. A szerződés regisztrálásának költsége körülbelül 5 ezer rubel. Van egy kedvezményrendszer a nyugdíjas korú személyek számára.
Ezenkívül a vevő fizethet a következő típusú dokumentumokért:
Ha kapcsolatba lép egy ingatlanközvetítővel a szükséges tanúsítványok összegyűjtésében, akkor fizetnie kell a szolgáltatásért is.
A szükséges dokumentumok számától és a nyújtott szolgáltatások típusától függően a lakás adásvételének nyilvántartásba vételének költségei jelentősen eltérhetnek. Néhány ingatlancég kész csomagokat kínál a tranzakció regisztrálásához 10-50 ezer áron.
Ennek eredményeként a tranzakció feldolgozásának teljes költsége 10 000 és 150 000 rubel között mozoghat. A minimális összeget akkor kapja meg, ha maximálisan önállóan cselekszik, de ebben az esetben nő annak a kockázata, hogy valamit rosszul csinál, és még többet veszít!
A vételi és eladási tranzakció költségei jelentős pénzügyi mutatóval rendelkeznek, de végül minden résztvevő eléri a kitűzött célt, és elégedett lesz a végeredménnyel.
A lakás vételének és eladásának folyamata meglehetősen bonyolult, és különös figyelmet igényel. Az eladónak át kell gondolnia a soron következő tranzakciót, mérlegelnie kell az összes lehetséges kockázatot és finomságot, valamint elő kell készítenie az összes szükséges dokumentumot. Ahhoz, hogy elképzelése legyen az üzletkötés folyamatáról, meg kell ismernie annak minden szakaszát.
A vevő nem mindig tudja, milyen dokumentumokat kell megkövetelnie az eladótól stb. A közjegyző is gondoskodik erről, és elmondja az összes lehetséges árnyalatot és kockázatot.
A lakás adásvételének regisztrálásához szükséges dokumentumok:
Hogyan néz ki a házastárs beleegyezése (példa):
További információ. Az eladáshoz való hozzájárulás szükséges ahhoz, hogy a jövőben a házastársak ne legyenek konfliktusok amiatt, hogy a házastárs a másik tudta nélkül adta el a lakást.
Jegyzet! Az ilyen útlevél futamideje nem haladhatja meg az 5 évet. Ellenkező esetben újat kell rendelni a műszaki dokumentáción keresztül.
Fontos! Az engedélyt azzal a feltétellel adják ki, hogy a gyermeket a közeljövőben egy másik lakásban nyilvántartásba veszik (a megvásárolthoz vagy rokonokhoz). A gyermek köteles rendelkezni.
Jegyzet! A leggyakoribb csalási konstrukció egy lakás eladása, állítólag meghatalmazott útján. Ez a dokumentum nagyon gyakran hamis. Célszerű azonnal ellenőrizni a megbízható személy megbízhatóságát.
Jegyzet! A vevők szívesen kötnek üzletet, ha az eladó már készen áll egy teljes dokumentumcsomagra, és mindez azért van, mert ez jelentősen csökkenti a regisztráció folyamatát.
Jegyzet! Gyakran vannak olyan esetek, amikor a megvásárolt lakást a bíróságon keresztül visszaküldik a tulajdonosnak vagy a tulajdonos hozzátartozójának cselekvőképtelensége miatt.
Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás eladásához (videó)
A videó a lakás eladásához szükséges alapvető dokumentumokról szól. A tranzakció árnyalatait részletesen figyelembe vesszük. Tanácsadó - ingatlaniroda igazgatója.
Lakás adásvételi szerződés minta:
Az adásvételi szerződés befejezése után alá kell írnia.
Fontos! Célszerű elszámolni a vevővel megbízható tanúk jelenlétében vagy közjegyzőnél.
A költségek listája:
Az állami illeték 2000 rubel.
- A lakás műszaki útlevele - 1000-1500 rubel.
- Kataszteri útlevél - 250 rubel (lásd még -).
- A Rosreestr tanúsítványa - 200 rubel.
- meghatalmazás készítése (ha szükséges) - 500 rubel.
Ebben az esetben a lakás eladója nem költ sok pénzt a tranzakcióra, de mindenféle kockázatnak van kitéve.
Jegyzet! Az árak hozzávetőlegesek, és kissé eltérhetnek a meglévő áraktól.
A fejlesztő alkotó dokumentumai (állami regisztrációs igazolás, oklevél).
- Számviteli kimutatások minden időszakra.
- Projekt nyilatkozat.
- Építési engedély földterületre.
Jegyzet! Csak azután, hogy a lakás többi bérlője megtagadta a részvény megvásárlását, az eladónak joga van azt eladni más személyeknek.
Változások az értékesítési feltételekben:
A következő cikkben megtudhatja.
Június elején a lakásvásárlóknak és az eladóknak ismét rohanniuk kellett, hogy megtanulják, hogyan kell az új szabályok szerint üzleteket kötni. A jogszabálymódosítások életbe léptek, fejlesztve azt a tendenciát, amely tavaly decemberben kezdődött, hogy a közjegyzőket is bevonják az ingatlanügyletek végrehajtásába. A változások ugyanolyan gyorsan történtek, és meglepetést okoztak a piacnak, mint a tavaly év végén elfogadott normák.
Egészen a közelmúltig a lakáspiaci közjegyzői ügyletek inkább kivételt jelentettek, mint szabályt. 2015. december 29-én hatályba lépett az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításáról szóló 391-FZ törvény, amely bevezeti a közjegyzők kötelező részvételét számos ingatlanügylet végrehajtásában. Ettől a pillanattól kezdve a feleknek közjegyzőt kell felkérniük az ügylet igazolására, amikor eladnak egy lakást, amelynek tulajdonosai között kiskorú gyermekek vannak, és akkor is, ha a lakás tulajdonában lévő részesedést kívülállónak adják el.
2016. június 2 -a után kibővült a közjegyző által végrehajtandó ügyletek listája. Ezek ma már abszolút minden olyan tranzakciót tartalmaznak, amelyek ingatlantulajdonú részvényekkel történnek. Közjegyző részvétele nélkül ma már lehetetlen eladni, adományozni vagy cserélni egy lakásban lévő részvényt.
A tranzakciót közjegyzőnél is igazolnia kell, ha a lakás tulajdonában lévő részesedést egy másik társtulajdonosnak adják el. És akkor is, ha egy lakást összességében értékesítenek, amely minden családtag közös tulajdonában van. Például egy lakás két szülő és felnőtt gyermek tulajdonában van egyenlő arányban; eladásakor kapcsolatba kell lépnie egy közjegyzővel. Ha ezt nem teszik meg, a jogok átruházását a Rosreestr nem regisztrálja.
Ezenkívül a kiskorúak lakásainak elidegenítése közjegyzői bejegyzéshez kötött. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy közjegyző nélkül a felek nemcsak lakást adhatnak el, hanem cseremegállapodást is köthetnek.
Közjegyző által kiállítva:
Közjegyző nélkül lehetetlen nemcsak lakást eladni, hanem csereszerződést is kötni.
Ugyanakkor a közjegyzői jegyzékből kizárták azokat az ügyleteket, amelyek egy befektetési alap vagyonához vagy a befektetési alap által megszerzett ügyletekhez kapcsolódnak. A törvény szerint az ilyen ingatlanok közös tulajdonban vannak a befektetési alap résztvevői között, őket a Központi Bank ellenőrzi, nincs szükségük további igazolásra, a meglévő norma túlzott volt, ezért ezen ügyletek közjegyzői hitelesítését törölték .
„Június 2-án lépett hatályba a 172-FZ szövetségi törvény, amely módosítja az„ Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről szóló törvényt ”-magyarázza Elena Abramova közjegyző, a Krasznojarszki Terület Közjegyzői Kamara igazgatósági tagja. . „2017. január 1-jétől pedig ugyanazok a módosítások lépnek hatályba a 218-FZ ingatlanok állami nyilvántartásáról szóló új törvényben, amelyek felváltják a meglévőt.”
A közjegyzők felelősek a lakás úgynevezett jogi tisztaságának ellenőrzéséért: meg kell győződniük arról, hogy az ügyletnek nincsenek jogi akadályai, hogy az adás-vétel következtében harmadik személyek érdekei nem sérülnek. Ennek biztosítása érdekében a közjegyzőnek össze kell gyűjtenie az értékesítéshez szükséges összes dokumentumot, és ellenőriznie kell, hogy vannak -e bennük vitatható pontok, amelyek később az ügylet érvénytelenítéséhez vezethetnek.
„Az ügylet közjegyzői hitelesítése fokozott garanciát ad - magyarázza Elena Abramova -, a közjegyző által hitelesített tények tekintetében fokozott bizonyító erejű. Ha megállapítást nyer, hogy a közjegyző hibája az ügylet érvénytelenségéhez vezetett, a vevőt ért anyagi kár megtérül. "
Ebben az esetben meg kell jegyezni, hogy erről a konkrét ügyletről van szó, amelyet közjegyző hitelesített. Ha az előző időszakban a tranzakciók lebonyolításakor bármilyen jogsértést követtek el, aminek következtében a tranzakció megtámadásra kerül, senki nem felelős ezért.
Elena Abramova szerint a közjegyző a tranzakcióhoz a hiányzó dokumentumokat is kéri. „A polgároknak el kell jönniük a közjegyzőhöz a lakás tulajdonjogával kapcsolatos okmányokkal, ha néhány dokumentum nem elegendő a tranzakció befejezéséhez, maga a jegyző fogja kérni ezt az információt” - mondja Elena Abramova, „információkat kérünk az USRR -től, nem csak nyilvánosan elérhető információkat szerezhet be. Vannak korlátozottan használható nyilvántartások, amelyekből információkat kapunk az állampolgárok cselekvőképességének megfosztásáról, arról, hogy egy személy csődben van -e, a házassági szerződésekről és az útlevelek érvényességéről.
Csökkentették a tulajdonjogok közjegyzői hitelesítés alapján történő nyilvántartásba vételének feltételeit. Ha a nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumokat közjegyző elektronikus úton nyújtja be, a regisztráció egy napot vesz igénybe. Ha a polgárok önállóan nyújtják be a regisztrációhoz szükséges dokumentumokat, a jogok nyilvántartásba vétele három munkanapon belül megtörténik. Csak a vevő, az eladók nélkül, közjegyző által hitelesített megállapodással fordulhat a nyilvántartó hatósághoz.
Az ingatlanügyletek végrehajtásához szükséges közjegyzői szolgáltatások költsége két részből áll:
Az állami illeték összege az ügylet összegétől függ. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 333.24. Cikke szerint ez a szerződés összegének 0,5% -a, de legfeljebb 20 ezer rubel. Így egy kiskorú gyermek tulajdonában lévő, 3 millió rubel értékű lakás értékesítésekor a tranzakció igazolásának közjegyzői díja 15 ezer rubel lesz.
A befizetés második részét - a jogi és műszaki munkálatok költségét - központilag határozza meg az egyes régiók közjegyzői kamara.
„Ez azért történik, hogy egységes megközelítés jöjjön létre a szolgáltatások díjának meghatározásakor” - magyarázza Elena Abramova. - A gyakorlat azt mutatja, hogy korábban, ahol nem voltak ilyen központilag megállapított díjak, a közjegyzői szolgáltatások költségei magasabbak voltak, mint más régiókban. A közjegyzői szolgáltatások díjainak ésszerűsítése érdekében a Szövetségi Közjegyzői Kamara idén elfogadott egy, a Szövetséget alkotó szervezetek összes kamarája számára kötelezően elfogadandó jogszabályt, amely meghatározza a jogi és műszaki munkára vonatkozó díjak maximális összegét. Ez témától függően eltérő, és az adott régióban a létminimum értéke határozza meg. "
A közjegyző jogi és műszaki munkájáért fizetett maximális küszöbérték a megállapodás hitelesítésekor, amelyhez a nyilvántartásba vételi formát a törvény írja elő, a Krasznojarszki területen 2016 -ban 6835 rubel volt.
„A gyakorlatban a díj valószínűleg kevesebb lesz, ötezer rubel” - mondja Elena Abramova. - Azokban az esetekben, amikor a törvény értelmében a szerződés nem szükséges a közjegyzői hitelesítéshez, az állampolgárok kedvük szerint közjegyzőhöz fordulnak, a jogi munka maximális díja 13 671 rubel. Feltételezzük, hogy lényegesen alacsonyabb lesz, és kétezer rubelt tesz ki. "
A Szövetségi Közjegyzői Kamara ugyanezen határozata kedvezményeket állapított meg a kiskorúak számára a jogi és műszaki munkák díjának megfizetésére. Meg kell érteni, hogy a tranzakció során az ügylet résztvevői csak a részvény azon részében lesznek mentesek a fizetés alól, amelyben a lakás a kiskorúhoz tartozik. Például, ha egy lakás az egyik szülő és egy kiskorú gyermek közös tulajdonában van, és egy vevőnek adják el, a jogi és műszaki munkadíj egyharmadával csökken. Eddig a Krasznojarszki Terület jogi és műszaki munkáért fizetett összeg ilyen esetekben 3000 rubel volt. Ezek a változtatások 2016. július 1 -jétől lépnek hatályba.
Alekszej Lagutin, a Krom Tudományos Akadémia igazgatója
A másodlagos lakáspiacon szinte minden ügylet kötelező közjegyzői okirat alá tartozik. Ez minden olyan objektumra vonatkozik, ahol megosztott tulajdon van. Ezek privatizált lakásokkal folytatott tranzakciók, anyasági tőkealapok részvételével vásárolt lakásokkal. Az anyasági ellátások igénybevételének egyik feltétele a gyermekeknek az objektum tulajdonában való részesedéssel való felruházása.
Az újítások oka általában világos: az államnak nincs elég pénze, és ezek a változások lehetőséget kínálnak arra, hogy meglehetősen komoly forrásokat szerezzenek. A közjegyzői díj mértéke nem olyan nagy, mint 1998 -ban, amikor a közjegyzői szolgáltatások költsége a tranzakció összegének akár 1,5 százaléka is volt. Most a felek költségei átlagosan 10-25 ezer rubel. Ami azt illeti, hogy ki fizessen pontosan a közjegyző, az eladó vagy a lakásvásárló munkájáért, itt a kérdést egyénileg, megegyezéssel oldják meg. A legtöbb esetben a költségek felére oszlanak meg a lakástulajdonos és a lakásvásárló között. A változtatásokat nemrégiben vezették be, még nincs kialakult gyakorlat.
Elena Abramova, közjegyző, a Krasznojarszki Terület Közjegyzői Kamara elnökségi tagja
A nyár elején hatályba lépett 172-FZ szövetségi törvény tisztázza azokat a kérdéseket, amelyek a gyakorlatban a módosítások tavalyi bevezetése után merültek fel. Így a jogalkotók megállapították, hogy azokat az ügyleteket, amelyekben a megosztott tulajdon valamennyi résztvevője eladja részvényeit, közokiratba kell foglalni, vagyis a teljes közös tulajdonban lévő lakást értékesítik.
Elena Katz, a Krasznojarszki Terület Rosreestr Hivatalának jogi támogatási osztályának vezetője
Számos ingatlanügylet kötelező közjegyzői hitelesítésének bevezetése után a Krasznojarszki Terület Rosreestr Hivatala által a regisztrációkor elvégzett jogi vizsgálat korlátozott a közjegyzői ügyletekre. Ebben az esetben a közjegyző felelős a végrehajtandó ügylet feltételeinek jogszerűségének ellenőrzéséért.
Közjegyző által kiállítva:
Nincs szükség közjegyzői hitelesítésre:
2016. július 2 -án lépett hatályba a 172 -FZ számú szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításáról" (a továbbiakban: a módosításokról szóló törvény), amely módosította a július 21 -én kelt szövetségi törvény 24. és 30. cikkét. , 1997 No. 122- Szövetségi törvény "Az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről" (a továbbiakban - a nyilvántartásba vételi törvény) a kötelező közokirat alá tartozó ügyletek tekintetében.
A Tatár Köztársaság Rosreestr Hivatalának tranzakciók nyilvántartásba vételével és jogainak átruházásával foglalkozó osztályának helyettes vezetője részletesebben elmondja a jogszabályok változásait. A cikkek új értelmezése nem hagy kétséget afelől, hogy most minden részvények, valamint kiskorúak vagyonának elidegenítését célzó ügylet közokiratba foglalt. A kérelmezőknek azonban továbbra is vannak kérdéseik a hatályba lépett jogszabályok alkalmazásával kapcsolatban. Próbáljuk meg kitalálni. A közös megosztott tulajdonjogban lévő részvény adományozásáról szóló megállapodást 2016 májusában kötötték meg, azonban e megállapodás alapján a jogok állami nyilvántartásba vételéhez szükséges dokumentumokat 2016. 06. 02. után nyújtották be.
A közbeszerzési szerződés aláírása hiteles. A módosításokról szóló törvény 2016. 06. 02. -án lépett hatályba, és ennek megfelelően e törvény egyes ügyletek kötelező hitelesítésre vonatkozó követelményei vonatkoznak azokra a kapcsolatokra, amelyek csak a módosító törvény hatálybalépésének napjától keletkeztek.
A fenti törvény hatálybalépése előtt kötött szerződésekre az adott időpont előtt hatályos jogszabályi előírásokat kell alkalmazni. Azok az ügyletek, amelyek esetében korábban nem volt kötelező a közjegyzői űrlap, és amelyeket 2016. 02. 06. előtt egyszerű írásos formában kötöttek, jogilag érvényesek, függetlenül a jogok állami nyilvántartásba vételének kérelmezésének időpontjától. Az ingatlan közös háztulajdon alapján a házastársak tulajdona.
Az objektum adásvételi szerződését közokiratba kell foglalni? A jelenlegi jogszabály megkülönbözteti a közös részvény közös tulajdonát és a közös közös tulajdont. A hatályba lépett jogszabálymódosítások egyértelműen meghatározzák, hogy az ingatlanok közös tulajdonában lévő részvények elidegenítésével kapcsolatos ügyleteket kötelező közokirat alá kell vonni, beleértve azt is, ha a részvényeik megosztott tulajdonában lévő valamennyi résztvevő elidegenedik egy ügylet során. A fentiek alapján a jogszabály nem ír elő kötelező közjegyzői hitelesítést a közös közös tulajdonban lévő ingatlan elidegenítésével kapcsolatos ügyletekre.
Az egyik legsürgetőbb kérdés az a kérdés, hogy az ügyletet közokiratba kell foglalni az elidegenítő kizárólagos tulajdonában lévő ingatlanhoz való jog elidegenítése céljából. Ez a kérdés felmerült a regisztrációs törvény 24. cikkének korábbi változata értelmében is, amely szerint a közös tulajdonban lévő részvénynek egy kívülállónak történő eladásával járó ügyleteket kötelező közokirat alá kellett vonni. A regisztrációs törvény 24. cikkének 2016. 02. 06 előtti értelmezése kétségeket ébresztett e rendelkezések alkalmazásával kapcsolatban, mivel egyrészt a megállapodás tárgya a jogban való részesedés volt, másrészt viszont az objektum nem volt közös tulajdonban.
Eddig a Hivatal álláspontja a fenti kérdésben a következő. A közös tulajdon akkor keletkezik, ha két vagy több személy birtokba vesz olyan vagyont, amelyet nem lehet felosztani anélkül, hogy rendeltetése megváltozna, vagy a törvény alapján nem osztható fel. A jogszabály határozza meg, hogy azokban az esetekben, amikor a vagyon elidegenítése állami nyilvántartásba vételhez kötött, a megszerző tulajdonjoga a bejegyzés pillanatától keletkezik, hacsak törvény másként nem rendelkezik. Ennek megfelelően az elidegenítési ügylet befejezése előtt nem lehet beszélni a közös megosztott tulajdon meglétéről, ha az ingatlan tárgy egy személyhez tartozik. A közös részvénytulajdonhoz való jog a részvény egészétől való elidegenítése esetén a törvény csak a részvény elidegenítésére benyújtott dokumentumok szerinti jogátruházás állami nyilvántartásba vétele után keletkezik.
Tekintettel a fentiekre, a kizárólagos tulajdonban lévő ingatlanhoz való jog egy részének elidegenítésére irányuló ügylet kötelező közjegyzői hitelesítésére vonatkozó rendelkezéseket nem alkalmazzák. A fent leírt helyzetből származó származtatott kibocsátást nevezhetjük annak a kérdésnek is, hogy szükség van -e a közjegyző által hitelesített szerződésekre egy teljes ingatlan elidegenítéséről az egyedüli tulajdonról a megosztott tulajdonra. Ebben a helyzetben az ilyen megállapodások közjegyzői hitelesítése sem szükséges, mivel a közös tulajdonhoz való jog csak akkor keletkezik, ha a tranzakció keretében a felvásárlók közös tulajdonhoz való jogát államilag regisztrálják.
A módosító törvény által létrehozott másik újítás a kiskorúak tulajdonjogait érinti. A módosításokról szóló törvény új rendelkezéseivel összhangban minden kiskorú állampolgár vagy korlátozottan cselekvőképesnek elismert állampolgár tulajdonát képező ingatlan elidegenítésére irányuló ügylet most közjegyzői okirat alá tartozik. Ezek a tranzakciók magukban foglalják a csere-, adományozási, adásvételi szerződéseket stb.
