anyag.
2015 eleje óta számos régióban az általános hatáskörű bíróságok elkezdték meghúzni a csavarokat, és kifejteni saját részletes álláspontjukat az értékelő jelentések minőségével kapcsolatban. Amint azt az NP "SROO" Szakértői Tanács képviselői többször is megjegyezték beszédeikben, a bírák szóról szóra elolvasták az FSO -t, és megjegyzéseket tettek, amelyek formailag helyesnek tekinthetők, bár lényegükben jelentéktelenek. Ez ismét megmutatja, milyen óvatossággal kell megfogalmazni az FSO szövegeit fejlesztésük során, ellenőrizve a kétértelmű, kiterjesztő vagy rendszerszintű helytelen értelmezés lehetőségét.
Jellemző példaként a moszkvai, novoszibirszki és cseljabinszki regionális bíróságok 2015 -ös döntéseiből származó értékelési jelentésekhez fűzött megjegyzéseket tekinthetjük. A bíróságok észrevételei szinte teljes egészében az analógokra koncentrálódnak (nincs leírva, pontatlanul leírva, a jellemzőket nem veszik figyelembe, a módosításokat helytelenül hajtották végre), ezeket a következő bekezdésekben lehet összefoglalni, amelyekhez az NP SROO Expert Council javaslatait javasolja az értékelő jelentést.
Felhívjuk figyelmét, hogy az ajánlások egy tipikus értékelési helyzetre vonatkoznak - felhasználhatók egy adott értékelő jelentésben, ha az Értékelőnek az értékelési objektum sajátosságainak és a piaci feltételeknek az elemzése alapján nincs oka másra gondolni.
1. megjegyzés. Az analóg tárgyak megengedett használatát nem vették figyelembe, ehelyett az értékbecslő a telek "funkcionális célját" használja. A bíró fellebbez a jóváhagyott engedélyezett felhasználásokhoz (VRI), és jelzi, hogy nincs módosítás a használati különbségekhez.
1.1. A VRI jelentős idő- és anyagköltség nélkül megváltoztatható. A városi vagy vidéki település területén lévő telek- és tőkeépítési objektumok engedélyezett használatának típusaiban a földterületek és a tőkeépítési objektumok jogosultjai további engedélyek és jóváhagyások nélkül módosíthatják, ha a VRI Ennek eredményeként a városrendezési szabályzatok fő VRI -ként vannak feltüntetve, vagy kiegészítők a meglévő elsődleges vagy feltételesen engedélyezett felhasználásokhoz képest. Részletek a fő és kiegészítő VRI -ről - az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének 4. fejezetének 30., 37. cikke. További megjegyzések megtekinthetők .
1.2. Az eladásra szánt kereskedelmi ajánlatok piaci forgalmában gyakran olyan kifejezéseket használnak, mint a funkcionális cél, míg az eladók gyakran nem jelzik a VRI -t, ami tovább erősíti a fenti következtetéseket. Például az erre a tényezőre vonatkozó legnagyobb adatbázisokban a földterületek következő besorolása található (ezekről a webhelyekről nyomtatási képernyőket csatolhat):
1.3. Az árazási tényező gyakran valószínűbb a környező fejlesztés típusa (funkcionalitása). Például egy üzem ipari fejlesztésének területén adminisztratív épületekhez engedélyezett telkek, menzaépületek, üzletek és más, más VRI -kből származó épületek helyezkedhetnek el, míg az ilyen telek piaci értékét az érték határozza meg. az őket körülvevő ipari földterületekről.
1.4. Vannak helyzetek, amikor - ha más dolgok is egyenlőek - még a földkategória sem befolyásolhatja a hasonló megengedett használatú telek értékét. Például az ipari területek kategóriájába tartozó telkek költsége összehasonlítható az ipari létesítményekben engedélyezett használatú települések földterületeinek költségével stb.
1.5. Azt is meg kell jegyezni, hogy a kataszteri értékelés során a különböző funkcionális célú, különböző VRI -k objektumait gyakran ugyanazzal a modellel számítják ki, ugyanazokkal az árazási tényezőkkel, ami látható a Rosreestr adat alap jelentéseiben.
2. megjegyzés: Nem vették figyelembe az ingatlan objektum jelenlétét (fontos jellemzőként) a becsült földterületen (jelzés az FSO 3. pont 4. pontjának megsértésére).
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére: célszerű idézni az FSO7 20. bekezdéséből (vagy linket erre a bekezdésre), amely szerint „ a tőkeépítési objektumokkal felépített telek piaci értékét, vagy ennek az értéknek az állami ingatlankataszterbe való felvételéhez szükséges tőkeépítési objektumok piaci értékét az értékelt objektum tényleges használatának típusa alapján becsülik meg. Ebben az esetben a beépített telket úgy értékelik fejletlen a tényleges felhasználás típusának megfelelően kell használni.»
3. megjegyzés: Nincs analóg azonosító információ, ezért lehetetlen ellenőrizni a helyet, területet és egyéb jellemzőket. Nincsenek kataszteri számú analógok, ezért lehetetlen információt szerezni a jellemzőkről és a tranzakciókról.
„B) válassza ki az összehasonlítási egységeket, és végezzen összehasonlító elemzést az értékelés tárgyáról és minden tárgy-analógról az összehasonlítás minden eleméhez. Minden analóg objektumhoz több összehasonlító egység is kiválasztható. Az összehasonlító egységek megválasztását az értékelőnek meg kell indokolnia. Az értékelőnek meg kell indokolnia, hogy megtagadja az értékelés során elfogadott egyéb összehasonlítási egységek használatát, amelyek a kereslet és kínálat tényezőivel kapcsolatosak;
c) módosítsa az összehasonlító egység értékeit analóg objektumokra az egyes összehasonlító elemekhez, az értékelt objektum és az analóg objektum jellemzőinek arányától függően. A kiigazítások során az értékelőnek be kell vezetnie és meg kell indokolnia a kiigazítások skáláját, és magyarázatot kell adnia arra, hogy a bevezetett kiigazítások értékei milyen feltételek mellett lesznek eltérőek. Az összehasonlítási egység korrekciójának skálája és eljárása nem változhat egyik analóg objektumról a másikra. "
„A) analóg objektumként azokat az ingatlanobjektumokat használják, amelyek az értékelt objektummal azonos piaci szegmenshez tartoznak, és összehasonlíthatók vele az árazási tényezők tekintetében. Ugyanakkor minden ingatlan esetében, beleértve az értékelt objektumot is, az egyes meghatározott tényezők árazásának egységesnek kell lennie;
b) az értékelés során le kell írni az analóg objektumokról az értékelő rendelkezésére álló piaci adatok mennyiségét és a számításokhoz való kiválasztásuk szabályait. Az értékelő jelentésben meg kell indokolni, hogy a számítások során csak az analóg objektumok egy részét használják fel az értékelő számára. "
Így a szövetségi értékbecslési szabványok nem tartalmaznak követelményeket az analógok kataszteri számának vagy egyéb azonosító információinak feltüntetésére, valamint a jellemzőikre és tranzakcióikra vonatkozó információk ellenőrzését biztosító követelményeket.
Az információk pontosságának ellenőrzése tekintetében - lásd alább.
4. megjegyzés: Terület és helyszín eltérései - nincs összehasonlíthatósági elemzés, nem ismerhető fel analógként.
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére: a fenti jogszabályi követelmények szerint (lásd ezen ajánlások 2. pontját) nincsenek előírások az összehasonlíthatóság elemzésére az összehasonlító megközelítés alkalmazása során.
Ugyanakkor az analógokat illetően a 7. számú FSO 22. b) pontja kimondja, hogy „az ingatlan tárgyakat analóg tárgyakként használják, amelyek az értékelt objektummal azonos piaci szegmenshez tartoznak, és összehasonlíthatók vele. árazási tényezők. Ugyanakkor minden ingatlan esetében, beleértve az értékelt objektumot is, ezen tényezők mindegyikének árazásának egységesnek kell lennie. " Vagyis az objektumok analógként való besorolásának kritériuma az egyik piaci szegmens és az összehasonlíthatóság az árazási tényezők tekintetében.
Javasoljuk, hogy az értékelő jelentésben szerepeltesse azokat az információkat, amelyek szerint az értékelt objektum és az ahhoz hasonló tárgyak ugyanahhoz a piaci szegmenshez tartoznak (például kereskedelmi célú telek, vagy ipari és raktári ingatlanok elhelyezésére szolgáló telkek), és összehasonlíthatóak árképzési tényezők. Különösen egyetlen árképzési tényezővel rendelkeznek (felsorolhatja őket).
A bíróság megfigyelései néha azt is jelzik, hogy a tárgyak nagymértékben különböznek egymástól területen és helyen. Ebben az esetben a jelentés jelezheti, hogy az analóg objektumok területe ilyen és olyan tartományban van, ami egy piaci szegmensre vonatkozik.
A helyszín hasonlóságát illetően idézhetjük a 11. b) „záradékot annak a piaci szegmensnek a meghatározásához, amelyhez az értékelt objektum tartozik. Ha az ingatlanpiac fejletlen, és nincs elegendő adat ahhoz, hogy képet kapjunk a hasonló ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek és (vagy) ajánlatok árairól, akkor megengedett a vizsgálati terület bővítése a hasonló területek rovására gazdasági jellemzők az értékelés tárgyának helyéhez. " Vagyis lehetőség van olyan információk bevitelére a jelentésbe, amelyek szerint az analóg objektumok elhelyezkedésének területei gazdasági jellemzőikben hasonlóak az értékelt objektum helyéhez.
5. megjegyzés A terület javítása a Vlasov A.D. ilyen és ilyen publikációi alapján. - nem felel meg a célnak, elavult kutatás.
5.1. Mutassa meg, hogy annak ellenére, hogy a vizsgálatot régen végezték, és egy másik szegmensre (egy másik régióra, egy másik VRI -re) vonatkozóan, azok a szegmensek, amelyekhez az analógok és az értékelés tárgya tartoznak, összehasonlíthatóak a relatív befolyás kritériuma szempontjából Az objektum területének költségei, valamint a költségekre gyakorolt relatív hatás idővel gyakorlatilag változatlan marad, így a különbségek figyelmen kívül hagyhatók.
5.2. Használjon más forrásokat a terület beállításához.
5.3. Végezzen független számításokat saját függőségének kiépítésével.
5.4. Indokolja a területre vonatkozó korrekciót szakértői módszerrel, figyelembe véve a Szövetségi Biztonsági Szolgálat követelményeit.
5.5. Használjon ugyanabból a szegmensből származó analógokat, amelyek nem igényelnek korrekciót az összehasonlító egység költségeihez.
6. megjegyzés: Az információforrások nem tartalmaznak jellemzőket megerősítő adatokat (például a nyomatok nem tartalmaznak információt a mentességről, a rendelkezésre állásról, a korlátozásokról és a terhekről, a kategóriáról, az engedélyezett használat típusáról, a kapcsolathoz való hozzáférésről). Nincs hivatkozás megbízható forrásokra, amelyekből analógokkal kapcsolatos információkat vettünk.
Ajánlások az értékelő jelentés megerősítésére - az FSO 3. számú bekezdésének megfelelően az értékelő jelentés elkészítésekor az értékelőnek be kell tartania az érvényesség elvét, vagyis az értékelő jelentésben megadott, felhasznált vagy beszerzett információkat. az értékelés során végzett számítások eredményeképpen az értékelni kívánt ingatlan értéke szempontjából lényegesnek kell lenni; valamint az egyértelműség elve - az értékelő jelentés tartalma nem vezetheti félre az értékelő jelentés felhasználóit, valamint nem teszi lehetővé a kétértelmű értelmezést.
Az értékelésben felhasznált információk értékelési jelentésben szereplő leírására vonatkozó követelményeket a 3. számú FSO is meghatározza.
A 3. számú FSO 10. záradéka kimondja, hogy „az értékelő jelentés szövegének tartalmaznia kell hivatkozásokat a jelentésben használt információforrásokra, lehetővé téve a következtetések levonását a vonatkozó információk szerzőségéről és elkészítésének időpontjáról, vagy anyagokat és nyomatokat kell csatolni. Ha a weboldalon közzétett információk az interneten nem állnak rendelkezésre ingyenes és könnyű hozzáféréssel az értékelés időpontjában és az értékelés időpontját követően, vagy a jövőben, lehetőség van annak az oldalnak a megváltoztatására, amelyen az a jelentésben felhasznált információkat közzéteszik, vagy a folyóiratban nem közzétett információkat használják. nyomtatott kiadást terjesztenek az Orosz Föderáció területén, majd a vonatkozó anyagok másolatát csatolni kell az értékelő jelentéshez. "
Ugyanakkor az 1. számú FSO 19. pontja értelmében az értékelés során felhasznált információknak meg kell felelniük a megfelelőség és a megbízhatóság követelményeinek.
Az információ akkor tekinthető elegendőnek, ha a kiegészítő információk felhasználása nem vezet jelentős változáshoz az értékelés tárgyában használt jellemzőkben, és nem vezet jelentős változáshoz az alany értékének végső értékében sem. értékelés.
Az információ akkor tekinthető megbízhatónak, ha ez az információ megfelel a valóságnak, és lehetővé teszi az értékelő jelentés felhasználójának, hogy helyes következtetéseket vonjon le az értékelő által vizsgált jellemzőkkel kapcsolatban az értékelési objektum végső értékének értékelésekor és meghatározásakor, és ezen következtetések alapján megalapozott döntéseket hozzon.
Az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok kötelezik az Értékelőt a felhasznált információk elemzésére. Tehát az FSO 1. számú záradékában az szerepel, hogy "Az értékelőnek elemzést kell végeznie az információk elegendőségéről és megbízhatóságáról, az ehhez rendelkezésre álló eszközök és módszerek felhasználásával."
Az összes értékelő által leggyakrabban használt módszer az internetes hirdetésekben megadott információk megbízhatóságának ellenőrzésére az, hogy a hirdetésekben feltüntetett telefonok segítségével tisztázza a jellemzőket.
Így az Értékelő az értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályok követelményeinek megfelelően ellenőrizte a jelentésben használt információkat, ezáltal biztosítva az érvényesség és az egyértelműség elveinek betartását. Ha az értékelő nem hajtja végre a fenti intézkedéseket, az értékelés alapvető elveinek megsértéséhez vezetne.
Javasolható a vizuális ellenőrzés eredményeinek feltüntetése információforrásként az analógok jellemzőiről (például domborzat, forma, kommunikáció).
Általánosságban elmondható, hogy ajánlott erősíteni a munkát analógokkal, hogy minden árképzési tényezőt teljes körűen leírjanak, miközben az információk a lehető legmegbízhatóbbak. Figyelembe kell venni, hogy az árazási tényezőket (tartalom, értékek és a költségekre gyakorolt hatás mértéke) a teljes értékelő jelentésben egyformán kell leírni az értékelési tárgy leírásának, a piaci elemzésnek, az analóg tárgyak leírásának és a kiigazításokat. Meg kell jegyezni, hogy jelenleg a vitabizottságnak küldött összes jelentés találhatók a Rosreestr adattárában, ahol elemezheti az adott régió értékelői által használt analógokat.
Javasolható, hogy a következő szöveget illesszék be az értékelő jelentésbe:
Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy az analóg objektumok értékeléséhez szükséges adatok egy része nem jelenik meg a hirdetésekben (vagy más információforrásokban), vagy pontatlanul. Ilyen helyzetekben az Értékbecslő annak érdekében, hogy eleget tegyen az 1. FSO 19. pontjában foglalt követelményeknek a kezdeti információk elegendőségének és megbízhatóságának elemzésére vonatkozóan, tisztázta az analógok jellemzőit az információforrásokban megjelölt telefonok segítségével. A számítások során használt analógok jellemzői megfelelnek ennek az elemzésnek az eredményeihez.
Ezenkívül azt javasoljuk, hogy azokban a régiókban, ahol a bíróságok vállalták a jelentések részletes elemzését és helytelen megjegyzéseket tesznek, azonnal lépjenek be a folyamatba, és kezdjenek eljárást a költség megállapítására szolgáló igazságügyi szakértő kinevezésére, és már néhány választ kaptak (így van választási lehetőség) azoktól a vállalatoktól, amelyek készek ezt végrehajtani. Ennek megfelelően az igazságügyi szakértő összehasonlítható értékelési eredményt ad. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bírák általában sokkal jobban viszonyulnak az igazságügyi szakértéshez, és ritka esetekben független kritikáknak vannak kitéve. Végeredményként a bíróság általában elfogadja az igazságügyi vizsgálat eredményét.
Ez az út némileg növeli az ügyfél költségeit, de egyes régiókban nagyon hatékony.
Ismeretes, hogy a tározó közeli elhelyezkedése jelentős hatással van a föld és az ingatlan értékére (kb. 30-40%). Néha ez a különbség annyira kézzelfogható, hogy ahhoz vezet, hogy egyes fejlesztők mesterséges létesítményekkel próbálják kompenzálni a természetes természetes tározók (tavak, folyók) hiányát létesítményeik közelében: a kis folyók csatornáit ásják, tavakat és tavakat jönnek létre.
Saját tározó jelenléte a legtöbb szakértő szerint egy ingatlan objektumnak egyértelmű versenyjogokat biztosít az ingatlanpiacon, és lehetővé teszi az árak jelentős emelését is.
Ezenkívül a mesterségesen létrehozott tározó bizonyos értelemben előnyös a természetes társával szemben. Az Orosz Föderáció jogszabályai szerint, ha az építésre vásárolt földterületen természetes víztestek, tavak, tavak vagy folyók találhatók, akkor szigorúan tilos olyan ingatlanok építése a vízvédelmi övezetben, amelyek nem felelnek meg bizonyos követelményeknek.
E tekintetben a fejlesztők rendszeresen, a jövőbeli lakó- és szállodakomplexumok határain belül mesterséges tározók létrehozásának szükségességére jutnak.
Sőt, jelentős pénzeket költenek nemcsak egy mesterséges víztest létrehozására, hanem annak további felhasználására és működtetésére is. Például egy víztest átláthatóságát és tisztaságát vagy speciális speciális szűrők segítségével, vagy az előírt tisztasági szintet szabályozó aktív biológiai anyagok használatával kell fenntartani. A tartály tisztán tartásának más módjai is vannak. Néha a mesterséges tavakat és tavakat folyamatosan feltöltik az artézi természetes kutakból kinyert vízzel, ami lehetővé teszi a kívánt vízminőség fenntartását a tóban.
Van még egy komplikáció. Egyes szakértők rámutatnak, hogy ez bonyolultabb folyamat, mint saját egyedi tájképének megtervezése egy mesterséges tározóhoz. Ebben az esetben sokféle kritériumot és tényezőt kell figyelembe venni. Például: a vízesések nem lehetnek túl zajosak. Annak érdekében, hogy elkerüljük a különböző keszegfélék és rovarok invázióját, a szakemberek figyelmét egy adott mikroklíma és a szükséges páratartalom támogatására összpontosítják.
Ezenkívül a mesterséges tározók partjai tereprendezést igényelnek. A legtöbb esetben különféle díszcserjéket, fákat és virágokat ültetnek-íriszeket, fürdőruhákat, nefelejcseket, síró gyógynövényeket stb. Dekoratív hidak és ösvények, gyönyörű kövek teszik teljessé a kézzel készített képet egy ilyen természetes megjelenésű tárgyról.
Lehetőség van különféle mesterséges elemek segítségével javítani és nemesíteni a telkeket, vagy törekedni arra, hogy a lehető legközelebb hozzanak létre a táj természetes természetes megjelenéséhez.
A mesterségesen létrehozott víztározó, akárcsak a természetes, pénzt és különleges karbantartást igényel. Néhány nehézség és költség ellenére azonban valódi örömet okozhat, és változatossá teheti szabadidejét.
Az elővárosi nyaralófalu infrastruktúrája a közlekedés, a kommunikáció, a mérnöki berendezések, valamint a lakosság számára nyújtott szociális és kulturális szolgáltatások objektumaiból álló struktúrák és kommunikációk összessége, biztosítva a falu fenntartható fejlődését és működését. Az infrastruktúra fontos tényező, amely befolyásolja a házak közösségének földterületét. A kezdő értékbecslők azonban gyakran nem tudják, hogyan kell értékelni a földterületet, figyelembe véve az infrastruktúra hatását az értékére. Próbáljuk megérteni a földterület értékelésének sajátosságait, figyelembe véve az infrastruktúra hozzájárulását.
Az infrastruktúrát általában műszaki és szociális területekre osztják.
Mérnöki infrastruktúra magába foglalja:
„A mérnöki hálózatok három fő típusa létezik: közút, villamos energia, gáz. Minden más a társadalmi élet infrastruktúrájához kapcsolódik: szilárd hulladék elhelyezése, vízelvezető rendszerek, közvilágítás stb. Nem a vízellátásról beszélek, mert szerencsénk van az Urálban: sok az artézi víz. Ma a telkek 100% -át utakkal értékesítik. Vagy épülnek, és ennek a folyamatnak a vége közeledik, vagy már megépültek. E nélkül a telekfejlesztők el sem kezdik az értékesítést ” - magyaráztaMaxim Alexandrovich Fedotov, A "Title" ingatlaniroda főigazgatója.
Szociális infrastruktúra magába foglalja:
A mérnöki és szociális infrastruktúra létrehozásának költségei természetesen befolyásolják az építési projekt megvalósításának költségeit, és ennek következtében a házak közösségeinek földterületének végső költségét.
Amikor megvitatjuk, hogyan kell értékelni a földterületet, figyelembe véve annak infrastruktúráját, meg kell érteni, hogyan alakulnak az infrastrukturális objektumok költségei.
A szociális infrastrukturális létesítmények létrehozásának költségeit az építési és szerelési munkák költsége határozza meg, néha a közeli települések létesítményeinek használatát feltételezik. Például a „Beavers” falu építése során azt feltételezték, hogy a lakók elviszik gyermekeiket a Kosulino falu iskolájába.
A mérnöki hálózatokkal más a helyzet: a mérnöki hálózatok költségei nemcsak az építési és szerelési munkálatok költségeit tartalmazzák, hanem a meglévő mérnöki hálózatokhoz való csatlakozás költségeit is.
„Ha infrastruktúráról beszélünk, akkor két pontról beszélhetünk: az infrastruktúra kiépítésének költségeiről és a csatlakozás költségeiről. Például az IDGC -khez jelentkezünk: önállóan lefektethetnek egy elektromos vezetéket, rábízhatják, de elviszik a pénzt a csatlakozáshoz ” - magyarázta Borisz Leonyidovics Vaszin, A UniversalStroy LLC tervezési és építési igazgatóhelyettese.
Költségek mérnöki hálózatok kiépítése meglehetősen egyszerű megjósolni: a projektet végrehajtják, a becslést elkészítik.
„Fektettem a hálózatokat, lineáris objektumokká terveztem őket. Legalábbis az első közelítésben meglehetősen könnyűnek tekinthető " - kommentálta Borisz Leonidovics Vasin.
Konkrét számokat jelentettek be Nyikolaj Alekszandrovics Zelenin, az "Alexandria" nyaralófalu tulajdonosa és fejlesztője:
Csatlakozás költsége a meglévő hálózatokhoz a mérnöki hálózatokhoz való csatlakozás díjai alapján számítható ki. Például a Szverdlovszki Régió Regionális Energiaügyi Bizottságának hivatalos honlapja közzétette az elektromos hálózatokhoz, a hőellátó rendszerekhez, a vízellátáshoz, a vízellátáshoz, a gázelosztáshoz szükséges technológiai csatlakozás díjait.
Vannak azonban olyan költségek, amelyek gyakorlatilag lehetetlen előre kiszámítani- ezek azok a költségek, amelyek az engedélyek beszerzésével és a műszaki hálózatok más tulajdonosok földjén történő megvalósításának megállapításával kapcsolatosak.
„Itt írják elő a költségeket, amelyeket jóváhagyásra költenek. Sajnáljuk, de kevés közünk van ugyanazokhoz az engedélyekhez pénz nélkül " - tette hozzá Borisz Leonidovics Vasin.
Ha a mérnöki hálózatokról beszélünk, mint olyan tényezőkről, amelyek befolyásolják a külterületi falvak földköltségét, akkor meg kell értenünk, hogy a hálózatok intrasiteés külső hálózatok. Általános szabály, hogy a fejlesztőknek sok problémájuk van a külső hálózatokkal, mivel meg kell szerezniük a többi tulajdonos beleegyezését, hogy lineáris objektumokat fektessenek le a földjükön. Ez további idő- és pénzügyi költségekhez vezet.
„A helyszíni hálózatok mindig egyértelműen megszámlálhatók és érthetők. A külső hálózatok pedig mindig nagy kérdés egy fejlesztő számára, mert soha nem tudhatod, melyik földön jársz ” - magyarázta Maxim Alexandrovich Fedotov.
„Nemcsak a falu közelében lévő gázcső jelenléte és a gáz jelenléte fontos, hanem rendkívül fontos, hogy ezt a csövet el lehessen vinni a faluba. Mivel általában minden föld már valakinek a tulajdona, és az egyének, akiknek a szakaszain keresztül a cső a faluba kerül, olyan körülményeket neveznek meg, amelyek ennek eredményeként ez a cső aranyszínűvé válik " - tette hozzá Nyikolaj Zelenin.
Ezenkívül a jogszabályok változhatnak. Például egy fejlesztő megvásárolt egy telket, befejezte a projektet, elvégezte a jóváhagyások egy részét, majd megjelent egy új földtörvénykönyv, és a változások mind a lineáris objektumokat, mind a földkiosztást érintették. A fejlesztőnek sokat kell újrakezdenie.
Még a fejlesztő is néha nem tudja, hogyan kell értékelni a telket, figyelembe véve az összes költséget, mivel nehéz előre kiszámítani a mérnöki hálózatok létrehozásának és összekapcsolásának teljes költségét. Ennek ellenére a fejlesztők hozzávetőleges adatokat közölnek.
„Így vagy úgy, ez a szám jelen van a fejlesztők közösségében, és körülbelül 30-40 ezer rubel száz négyzetméterenként, a külvárosi ingatlanok építésével foglalkozó különféle vállalatok becslései szerint”-mondta Maxim Fedotov.
Más országok fejlett gazdasági körülményei között az egyesítést gyakorolják: a monopolista hálózatokat épít a helyszínig, a fejlesztő pedig helyszíni hálózatokat. Oroszországban a közelmúltban ugyanez a tendencia alakult ki, legalábbis ez már az árammal történik. A gázelosztó hálózatok is ebben az irányban dolgoznak. De még a hálózati monopolisták is a legfájdalmasabb kérdéssel szembesülnek: a földtulajdonosok gyakran élnek minden lehetőséggel, és megtiltják, hogy a lineáris objektumok átmenjenek a telkükön.
Az elővárosi ingatlanok értékelésénél az infrastruktúra hozzájárulásának meghatározása az egyik problémás kérdés az értékbecslők számára. A külvárosi települések földterületeinek értékelésének egyik jellemzője, hogy nincs konkrét módszertan az infrastruktúra ingatlanértékre gyakorolt hatásának elszámolására.
Tekintsük azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják a külterületi falvak földköltségét:
A nyaralóközösség földterületének költségeit befolyásoló fontos tényező a külvárosi ingatlanok osztálya. Nincs egységes besorolás, a fejlesztők néha előállnak saját "osztályokkal". Az egyik osztályozási lehetőség vezetett Golubeva Ksenia Alekseevna, a Metrix Group of Companies értékbecslője, az SRO SVOD szakértője:
Deluxe osztály. A falutól legfeljebb egy kilométer távolságra kell lennie egy sportkomplexumnak úszómedencével, szépségszalonnal, orvosi központtal, étteremmel és szupermarkettel. Fegyveres őröknek kell lenniük, videomegfigyelésre a falu kerületén, riasztórendszernek. Természetesen a településnek teljesen parkosítottnak kell lennie, és belső infrastruktúrával kell rendelkeznie.
Prémium osztály. Minden infrastrukturális létesítmény a falutól legfeljebb három kilométer távolságra található. Biztos van erdő a közelben.
Business osztály. Minden infrastruktúra 10 km -en belül található.
Spontán házépítés távoli területeken, falvakban, településeken található, minimális infrastruktúrával vagy egyáltalán nem.
Így minden osztálynak megvan a saját listája a szükséges szociális infrastruktúráról. A kommunikáció elérhetőségét is fel kell mérni. Ksenia Golubeva az infrastruktúra figyelembevételével a telek értékelésének módjáról kifejtette, hogy a felsorolt tényezőkre kell támaszkodni.
Ksenia Golubeva szerint az értékelés részeként különböző források, beleértve az internetes forrásokat is, az infrastruktúra külvárosi ingatlanok értékére gyakorolt hatásának következő tartományait jelzik:
"Ezek a kiigazítások inkább a spontán házépítésre alkalmazhatók, mivel minden más szegmensnek kommunikációval kell rendelkeznie" - mondta Ksenia Golubeva.
A fejlesztők azonban nem hiszik, hogy megengedhető a közművek hozzájárulásának aránya az elővárosi ingatlanok értékéhez százalék segítségével.
„A falun belül a kommunikáció könnyen számolható, az építési és szerelési munkák mintegy 4-7% -át teszik ki. És a külső hálózatok meghatározott százalékra történő átvitele szerintem nagyon nehéz, mivel ez nagyon egyéni - mondta Borisz Leonidovics Vasin.
„Ennek ellenére ebben az esetben az alapvető tényező a telek költsége. Ha az infrastruktúra költsége 30-60 ezer rubel száz négyzetméterenként, akkor a föld 100-300 ezer rubel lehet száz négyzetméterenként, ezért a százalékot nem lehet helyesen megadni, ez a telephely helyétől függ. Például Shartash partján a föld 500 négyzetméterenként 500 ezer rubel, a falumban pedig 45 ezer rubel száz négyzetméterenként, míg a hálózatok költsége nagyjából azonos. Ennek megfelelően a százalék jelentősen eltér ” - magyarázta álláspontját Nyikolaj Zelenin.
A fejlesztők szerint lehetetlen kiszámítani az infrastruktúra költségeinek meghatározott százalékát a telek költségével, mivel maguk a telkek ára nagyon eltérő. Például az "Alexandria" nyaralófaluban a szövés 45 ezer rubelbe kerül, a mérnöki infrastruktúra költsége száz négyzetméterenként - körülbelül 20-25 ezer rubel. Kiderül, hogy a mérnöki infrastruktúra költsége a földköltség 50% -a. A "Moy Istok" -ban a telkek költsége 250 ezer rubel száz négyzetméterenként. És a hálózatok ára 30-40 ezer rubel száz négyzetméterenként. Vagyis a hálózatok költsége 15%. Mivel a falun belüli hálózatok pénzben mindig nagyjából ugyanannyiba kerülnek, akkor a telek árában minden más a hely, a társadalmi infrastruktúra és a fejlesztő étvágya.
Nyikolaj Zelenin véleményét fejezte ki, hogy egy webhely piaci értékének meghatározásakor jobb, ha a hasonló helyszínek mérnöki infrastruktúrájának költségeit rubelben, nem pedig százalékban osztjuk fel. Így a telek értékelésének egyik jellemzője, figyelembe véve az infrastruktúra hozzájárulását, az infrastruktúra szintjének kiigazítása pénzben.
Nikolay Zelenin javaslatot terjesztett elő a telek értékelésének módjáról, figyelembe véve az infrastruktúra hatását:
„Az értékbecslőknek csak listát kell készíteniük arról, hogy miből áll alapvetően az infrastruktúra, itt nem lesz sok tétel: utak, áram, gázosítás, központi csatornarendszer és központi vízellátó rendszer megléte, a többi lehet egyelőre figyelmen kívül hagyják. ”
„Például egy út költsége 5 ezer rubel. akár 10 ezer rubel. száz négyzetméterenként - könnyen kiszámítható. Mivel a belső utak ára mindig nagyjából azonos, a bekötőút itt fontos, de emiatt az ár változhat. Tegyük fel, hogy a villamos energia ára 5 ezer rubeltől kezdődik. akár 10 ezer rubel, gáz - 5-10 ezer rubel. "
Maxim Fedotov teljes mértékben egyetértett vele: "Szükségünk van néhány módszertani tanulmányra."
Nyilvánvaló, hogy a megfelelő módszerek hiánya miatt lehetetlen egyértelműen beszélni arról, hogyan kell értékelni egy külvárosi faluban lévő földterületet, és helyesen figyelembe venni az infrastruktúra hozzájárulását a költségekhez. Szükséges kezdeményezni a vonatkozó dokumentumok kidolgozását, e kérdés megvitatását, többek között az érdekelt szervezetek oldalain: a Fejlesztők Céhében, az Uráli Ingatlan Kamara, az Értékelők Céhében. Nagyon fontos, hogy proaktívak legyünk az értékbecslők számára nehéz kérdések megoldásában és a szükséges módszertanok megalkotásában, mert e nélkül az értékelők valóban nehezen tudnak minőségi terméket szállítani.
A kerekasztal felszólalói arról beszéltek, hogy nyilvános kataszteri térkép használata esetén meglehetősen könnyű meghatározni a mérnöki hálózatokhoz való csatlakozás hozzávetőleges költségét. Úgy döntöttünk, hogy ellenőrizzük, hogy ez a technika valóban működik -e, és megpróbáljuk kiszámítani a véletlenszerűen kiválasztott webhely közműhálózataihoz való csatlakozás költségeit.
Szükséges: a faluban található létesítmény közműhálózataihoz való csatlakozás költségeinek meghatározása. Troitskoe, st. Lesnaya, 24. ház, Szverdlovszk régió.
Kataszteri telek száma 66: 07: 1801001: 550
1. Mérnöki hálózatokat keresünk a nyilvános kataszteri térképen
a) Elmegyünk a nyilvános kataszteri térképhez, megkeressük a kívánt lelőhelyet
b) Kapcsolja be a ZOUIT módot a mérnöki hálózatok elhelyezkedésének megtekintéséhez a térképen. Ebben a szakaszban kezdődnek a nehézségek. A nyilvános kataszteri térképen a legrészletesebbek az áramellátó hálózatok, jelezve a hálózat feszültségét.
c) Troitskojeye gázellátó hálózatait nem találták, bár a házak eladására vonatkozó közlemények ezen a településen azt jelzik, hogy a házak gázzal vannak ellátva. A legközelebbi, a nyilvános kataszteri térképen feltüntetett gázvezeték Bogdanovichhoz közelebb található.
d) Nem találtuk a térképen a Troitskoje közelében található vízellátó hálózatokat.
Tanácsért fordultunk Nikolai Zeleninhez, az Alexandria nyaralóközösség tulajdonosához, aki szintén részt vett a külvárosi ingatlanok infrastruktúrájáról szóló kerekasztal -beszélgetésen. Azt válaszolta, hogy a hálózatok megtalálhatók a nyilvános kataszteri térképen, de természetesen nem mindegyik. Különböző rétegek léteznek - láthatja a legtöbb hálózat biztonsági zónáit. Vagy ha a hálózatok alatti webhely be van jegyezve a kataszterbe, akkor az engedélyezett felhasználás típusa szerint megtalálható.
Valószínűleg közvetlenül kapcsolatba kell lépnie a területet kiszolgáló lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozásokkal. A Bogdanovichi kerület vállalkozásainak listája és elérhetőségei megtalálhatók a Bogdanovich városi kerület honlapján.
Számítsuk ki az áramellátó hálózatokhoz való csatlakozás hozzávetőleges költségét
a) A kataszteri térképen található speciális eszköz ("vonalzó") segítségével meghatározzuk a legközelebbi áramellátó hálózat távolságát. 88 méter volt egyenes vonalban.
b) Felkeressük a REC webhelyét, és megtaláljuk az áramellátó hálózatokhoz való csatlakozás tarifáit.
Vámtarifa * 88m = csatlakozási költség
A cikket Natalia Nichkova készítette
