A közelmúltban az ingatlanokat új módon kezdték értékelni. Bevezetésre került, amely más elveket tartalmaz az objektumok költségének kiszámításához és a piaci árhoz való maximális közelítéshez. Az újítás ugyanakkor az adóteher növekedéséhez is vezetett. A cikk leírja, hogy a kataszteri érték miben tér el a leltári értéktől, és hogyan számítják ki.
Az ingatlan az Iroda szakembereinek munkájának gyümölcse, módszertana szerint az elbírálás során az objektum elsődleges költségét veszik alapul, és ezt megszorozzák az amortizációs együtthatókkal. A kataszteri érték és a leltári érték közötti különbség az, hogy a második esetben a piaci tényezőket nem veszik figyelembe.
A leltározás során mindent figyelembe vettek, amiből egy épület, építmény vagy helyiség áll - falak, padlók, tetők, ablakok, ajtók méretei és anyaga. A BTI munkatársai olyan technikusokat biztosítottak, akik rendszeresen ellátogattak a helyszínre, és ellenőrizték az Iroda rendelkezésére álló adatokat.
Ezt követően az összes változtatást évente automatikusan elvégezték - egyrészt az inflációhoz igazítva, másrészt az időhöz igazítva. Azonban bármilyen gyorsan öregszik is az épület, leltári értéke nő. Ha egy ingatlantulajdonos arra kíváncsi, hogyan tudhatja meg egy tárgy leltári értékét, akkor meg kell néznie a műszaki útlevelet. A szükséges információk ott vannak.
A kataszteri érték más módszertanú. A Pénzügyminisztérium fejlesztése során célul tűzte ki a költségvetés adóbevételeinek növelését. Ezt azonban hagyományos módon, egyszerűen az adókulcsok emelésével nem lehetett elérni. Ezért úgy döntöttünk, hogy a másik oldalról lépünk, és megváltoztatjuk az értékelési módszertant. A cél ugyanaz volt: minél közelebb hozni a piaci értékhez.
Ennek eredményeként elfogadták az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” című szövetségi törvényt, és most a kataszteri érték meghatározása jogi jelleget kapott.
Az új megállapítás alapelvei a telekadó területéről származnak. Itt sokáig a telek elhelyezkedése és kategóriája alapján történik a kataszteri érték számítása. Azonban nemcsak adózáshoz, hanem bérleti jogviszonyhoz is szükség van rá. Az ügyletben részt vevő partnereknek nincs kétsége a méretét illetően. Minden adat megtalálható a kataszteri kamarában, amelyet legalább 5 évente újra kell értékelni.
Létezik standard érték is, amelyet akkor alkalmaznak, ha a kataszteri érték meghatározása nem lehetséges. Vannak azonban olyan esetek, amikor csak azt használják fel, például banki hitelfelvételkor, önkormányzati föld megszerzésekor stb. A régiók hatóságai jogosultak az alapárat évente módosítani, de legfeljebb negyedét. Ezenkívül nem haladhatja meg a piaci érték 75%-os küszöbértékét.
Miután kiderítette, miben tér el a kataszteri érték a leltári értéktől, először a módszerekre kell figyelni. Ha a leltári érték sok éves alaposságot és módszerességet igényel, akkor a kataszteri értékelés viszonylag gyorsan megtörténik. A vele végzett műveletek sorrendje a következő:
Valószínűleg az értékbecslő tud a legpontosabban válaszolni arra a kérdésre, hogy miben tér el a kataszteri érték a leltári értéktől. Ebben a minőségben vannak olyan speciális társaságok, amelyek engedélyekkel rendelkeznek az ilyen típusú tevékenységre.
Ahhoz, hogy eljussanak a kívánt útra, versenyszellekción is keresztül kell menniük. Ezt az eljárást írja elő az állami és önkormányzati szükségletekre vonatkozó szerződéses beszerzésekről szóló különleges szövetségi törvény. Sőt, a szerződés aláírása előtt az értékbecslő saját költségén biztosítja a hibás értékelés kockázatát. A biztosítás összege legalább 30 millió rubel.
Az elvégzett munkáért csak azután lehet állami támogatást kapni, ha a regionális hatóságok pozitív szakértői véleményt kapnak a jelentésről és jóváhagyják az értékelési eredményeket.
Az értékbecslők műszaki előírások, szabványok, szabályok és jogalkotási aktusok egész sorát alkalmazzák az objektumok értékének meghatározásához. Itt azonban nem örvendetes az egyéni megközelítés, amely azonnal megmutatja a kataszteri érték és a leltári érték különbségét.
A kataszteri értékelés tömeges megközelítést tesz lehetővé, amikor nem szükséges minden lakást vagy házat megmérni. Nyilvánvalóan az ebben részt vevő cégek az objektum elhelyezkedésétől és kategóriájától függően egy sor együtthatóval rendelkeznek. A KTF pontszám összegét veszik és megszorozzák ezekkel az együtthatókkal. Ezért a leltár és különbözik néha többször is. A tisztviselők megpróbálnak szó szerint mindent figyelembe venni – még a trolibuszmegállótól való távolságot, a metrót vagy a játszótér jelenlétét is.
Az együtthatók egyszerűen jelennek meg. A régiók hatóságaival dolgozó értékbecslők az ingatlanpiaci négyzetméterenkénti költséget veszik alapul, és kiszámítják, hogy ez mennyivel több a készletnél. Marad egy kicsit (10 százalékkal) csökkenteni az osztás eredményét - és kész is az együttható.
A kataszteri és a leltári érték eltérő megállapítása miatt az ingatlanok adóalapként vett árának különbsége jelentős mértékben keletkezett.
Ha az adókulcsok változatlanok maradnának, akkor a legtöbb ingatlantulajdonos egyik napról a másikra csődbe menne. Tehát az Urálban, ha egy lakás ára a regisztrációs okiratban 200 ezer rubel, az átértékelés után legalább 500 ezer. Az állam az ingatlanok kataszteri és leltári értékei eltérő körülmények között úgy döntött, hogy az adófizetők veszteségeit némileg kompenzálja a segítséggel. Ennek eredményeként a régiók adókulcsokat kaptak, azonban a szövetségi szinten jóváhagyott folyosón belül. Lakhatás esetén a maximális mérték 0,1%, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 300 millió rubelt.
Mi a különbség a kataszteri érték és a leltári érték között? adózási elveket. Leltári érték mellett kicsi volt az adó, erre kevesen figyeltek. Most másról van szó. Egyes régiókban, amelyek átálltak az új rendszerre, az adófizetők már elkezdték kapni az elrettentő adatokat tartalmazó értesítéseket, amelyek a legrosszabb félelmeiket is felülmúlják.
Az ingatlanadó azonban bizonyos esetekben a korábbinál kisebb összegben is fizethető. Az a tény, hogy ez az adó nem adóköteles egy 20 négyzetméteres lakásra, egy házra - 50, egy lakóépületre - 10. tekintélyes területekre.
Például a távoli vidéki területeken a ház négyzetméterének költsége a kataszter szerint 7-15 ezer rubel lehet, Moszkvában pedig 150 ezer rubel és még több.
2015. január 1-jén a Rosreestr elindította azt a szolgáltatást, amellyel minden tulajdonos összehasonlíthatja, mennyiben tér el egy lakás leltári és kataszteri értéke. A leltárt, mint már mondtuk, az adatlap tartalmazza, a kataszteri pedig kérésre kerül bejelentésre.
Megjegyzendő, hogy egyes területek nem fejezték be az átállást, és még mindig van készletérték. Az adó kiszámítása ilyen körülmények között nem változik. Az ilyen régiók hatóságai azonban sietve újraszámolták a leltári értéket, amit a polgárok már láthattak az adóbevallásokban. A hivatalnokok szándéka egyszerű: mire megérkezik a kataszteri érték, addigra a korábbi ár a lehető maximumon lesz, az együttható bevezetésével pedig többletbevételhez jut a költségvetés.
Kiderül, hogy az ingatlanadót az országban a kataszteri és a leltári értékek egyaránt alkotják. A különbség köztük az is, hogy a leltárbecslést nem lehet megtámadni, mivel az műszaki előírások, SNIP-ek és GOST-ok alapján történik, a kataszteri pedig teljesen megvalósítható, mivel együtthatók vannak.
A bemutatott értékeléssel való egyet nem értés kifejezése érdekében az első szakaszban fel kell venni a kapcsolatot a Rosreestr alá tartozó speciális bizottsággal, amelynek regionális fiókjai minden osztályon megtalálhatók. Be kell mutatnia egy bizonyos dokumentumcsomagot, amely megerősíti a kérelmezőnek az ingatlanhoz való jogát.
A kataszteri hiba adminisztratív úton vagy bíróságon javítható. A kataszteri értékelés megkérdőjelezésére szolgáló rendszert azonban kezdetben úgy építették ki, hogy a Rosreestr megbízást ne lehessen megkerülni. A Választottbíróság egyszerűen elutasítja a keresetet, ha e testület következtetését nem csatolják a kérelemhez. A jövőben azonban, ha a tulajdonos meg van győződve arról, hogy neki van igaza, perelni kell.
Ugyanakkor a bírósági határozatban egy probléma merül fel - független értékelő bevonása szükséges, hogy megcáfolja a kataszteri kamara következtetéseit. És ez a szolgáltatás drága, és bizonyos esetekben egyszerűen veszteséges. A szakértő költsége jelentősen meghaladhatja az adózás különbségét.
Ha az ítélet az adózó javára születik, akkor az új információk bevezetése eltart egy ideig, amíg a kataszteri kamara frissíti az adatbázist.
A kataszteri szám egy ingatlan egyedi azonosítója. Ez a kód egyedi, és egyetlen más elemnek sincs pontosan ugyanaz az azonosítója. Néhányan a jogokról szóló dokumentumok elkészítésekor vagy a nyilvántartásból való dokumentumok átvételekor észrevették, hogy az ingatlan feltételes számmal van megjelölve. Mit jelent?
Korábban a szimbólumot épületekhez, azaz nem földterületi ingatlanokhoz rendelték. Az ilyen objektumok tulajdonjogának regisztrálásához teljes regisztrációs eljárás szükséges, amely magában foglalja a számlaszám meglétét, de ennek hiánya miatt feltételes azonosítót kaptak.
Így a telkek kataszteri kóddal rendelkeztek, a telkeken elhelyezkedő építmények feltételesek voltak. Ma már az épületekhez is kataszteri jelöléseket rendelnek, ami egy másik síkra viszi a feltételes azonosítók kérdését.
Ha egy ingatlanról kivonatot vagy igazolást kell kapnia, de az nincs bejegyezve a nyilvántartásba, akkor az objektum feltételes számot kap. Ha először kezdi meg a jogok bejegyzését erre az objektumra, akkor a megfelelő eljárások során kataszteri kódot határoznak meg, függetlenül attól, hogy telekről vagy épületről van szó.
Az ingatlan azonosítója a tulajdonos megváltozásakor megmarad. A kataszteri szám megváltoztatásának egyetlen oka a telek kisebbre osztása.
Az ingatlan nyilvántartásba vételére azonosító hozzárendelésével az alábbi esetekben kerül sor:
Szóval, kataszteri vagy feltételes szám – mi a különbség? Ma ez utóbbi hiányában a kataszteri jelet helyettesíti. Erre akkor van szükség, amikor jogokat regisztrálnak, vagy kivonatokat kapnak olyan tárgyakról, amelyek nem szerepelnek a Rosreestr és a számviteli hatóságok listáján.
A kataszteri kód tájékoztató jellegű azonosító. Ennek a kijelölésnek a számai alapján kerül meghatározásra a lelőhely területi elhelyezkedése. A feltételes szám kevésbé informatív, és nem mindig tükrözi az objektum helyére vonatkozó részletes adatokat. Ráadásul kevesebb szám van benne.
Egy másik fontos tulajdonság, hogy ezek a számok nem egyenértékűek. A feltételes azonosító ugyanis jogilag nem jelentős, csak a nyilvántartásba nem vett ingatlanok könyvelésének megszervezését szolgálja. Az ilyen ingatlanok tulajdonosa nem szerepel a tulajdonosi nyilvántartásban, bár magát az objektumot a számviteli könyvekbe szimbólum alapján kell beírni.
Innen a következtetés - nehéz ügyleteket kötni olyan ingatlanokkal, amelyek nem rendelkeznek teljes értékű kataszteri megjelöléssel.
Ha okkal feltételezi, hogy az ingatlanában lévő ingatlan nem rendelkezik kataszteri számmal, célszerű azt beszerezni. Egy ingatlan teljes számának hozzárendelése biztosítja az ingatlan és a tulajdonos jogállását.
A gyakorlatban fontos szerepet játszik az ingatlan értéke, amely a jogügyletekben is megjelenik. A piaci eltérések jelentős szerepet játszanak a tulajdonos számára. A kataszteri érték fogalmát nem is olyan régen alkalmazták, a polgárok néha homályosan képzelik el a kataszteri bejegyzés lényegét. Ugyanakkor jelentős anyagi erőforrásokról beszélünk, és a jogi ismeretek ebben a helyzetben rendkívül igényesek.
A piaci vagy szabad ár az ingatlanpiac kereslet-kínálatán alapul. Az árat megrendeléssel nem lehet beállítani, a számok az adott pillanattól függően növekedhetnek vagy csökkenhetnek. A tranzakciókban résztvevőket piaci értékbecslés vezérli adásvételkor, cserénél, lízingnél, adományozásnál, öröklésnél stb. A lakhatás ingyenes árának elszámolása széles körben alkalmazható a gyakorlatban, de létezik számos szempont alapján állami értékelés is.
Az ingatlanügylet megkötésekor a felek a szerződésben foglaltakkal teljes egyetértésben írják alá az okiratot. Ha az ár nem felel meg a vevőnek, akkor a tranzakció nem történik meg. Mindenekelőtt figyelembe veszik az épület építési idejét, az objektum kényelmét és a helyszín területét. A lakás padlója, a lift megléte és a belső javítások számítanak. Számos tényező nagyban befolyásolja az eladó által kért piaci értéket.
Az ügyletben részt vevő felek független vizsgálatot rendelhetnek el, amely megadja az ingatlan becsült értékét. Az összes létező mutatót figyelembe véve a tulajdonos megkapja a tulajdona ajánlott árat. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a beérkezett szakértői értékelés a kérelem benyújtásakor, az ügylet előkészítésekor érvényes. Idővel az ár drasztikusan felfelé vagy lefelé változhat.
A kataszteri érték meghatározása megegyezik a piaci értékkel. Számos tényezőt figyelembe vesznek, a számítást az állami kataszteri szervezet alkalmazottai végzik. A két becslés között az a különbség, hogy a kataszter nem veszi figyelembe az ingatlanok szubjektív jellemzőit. Például nem veszik figyelembe a javítási tényezőt, a terület presztízsét és a hasonló értékeléseket.
A kataszter nem vesz figyelembe sok olyan műszaki jellemzőt, amely a vevőt érdekli. A klímák, beépíthető gépek, bútorok vagy átépítés megléte csak a lakás szabad (piaci) árában jelenik meg.
A gyakorlatban a piaci érték magasabb, mint a kataszteri érték, amelyet az állami ingatlankataszter hagy jóvá. Kivételt képeznek azok a helyzetek, amikor a készlet magasabb, mint a piaci ár. Ez a tényező a régi alapot érinti, amelyre nincs fogyasztói kereslet. Normálisnak tekinthető, ha az értékelések ingadozása 20%, ami az ingatlanpiac ingadozásából adódik. Az elbírálások egymásra gyakorolt hatása nem jelentős, a kataszteri érték gyakorlatilag nem érdekli a megszerzőt.
Ugyanaz a számviteli elv ellenére a piaci ár nagyobb szórást mutat, és több mutatót vesz figyelembe. Az azonos típusú lakások ára a különböző városokban jelentősen ingadozhat. Más szóval, a piaci értékelés pontosabb, ezért az ingatlanügyleti dokumentumokban is használatos. Ha az ügylet résztvevői független értékbecslő szolgáltatásait veszik igénybe, akkor a polgárok részletes és magas színvonalú beszámolóra számíthatnak az őket érdeklő részletekről.
A gyakorlatban előfordul, hogy a kataszter a szabad árnál magasabb értéket mutat. Ez bizonyos tényezők és az objektum jellemzői jelenlétében lehetséges. Egy lakás kataszteri értékében a piaci értéktől felfelé eltérhet, ha új épületről és luxuslakásról beszélünk. Ha a szakemberek összeállították egy új lakás kataszterét, akkor figyelembe kell venni az összes házépítési beruházást, a modern anyagokat és alkatrészeket.
Maga a bérház költsége, az amortizáció nulla százalékát és egyéb tényezőket figyelembe véve a nyilvántartásba vett kataszteri értékelést a lehető legmagasabbra teszi. A piaci érték alacsonyabb lehet az építési terület alacsony kereslete és egyéb objektív körülmények, például az ipari vállalkozások közelsége miatt.
Magasabb lesz a kataszter, ha magas ingatlanstátuszú luxuslakásokról van szó. Ha egy ilyen lakás új területen található, megfelelő infrastruktúra nélkül, akkor a kezdeti szakaszban az árak meghaladhatják a katasztert, a piacon a lakás ára egy ideig meglehetősen alacsony lesz. Az árak ilyen felosztása nem felel meg a tulajdonosnak, mivel az adófizetés pontosan a kataszteri értéken történik.
Ebben a nehéz helyzetben a tulajdonosnak forgalmi értékre vonatkozó aktust kell rendelnie szakértőktől, okiratot kell benyújtania a kataszteri hatósághoz. Az alkalmazottaknak össze kell hasonlítaniuk a két kulcsot, és módosítaniuk kell a kataszteri értékelésen. A maximális objektivitás elérése érdekében egy lakás költségének összehasonlítása egyidejűleg történik. A közölt információk bizonyított objektivitása mellett megtörténik a szükséges kiigazítások a kataszterben.
Néha a tulajdonosnak perben kell megtámadnia a kataszteri értékbecslést. A nyilvántartásba illegálisan bevitt adatok fő bizonyítéka az objektum piaci árán végzett független vizsgálat lesz. Enyhe eltérés megengedett, de a kataszteri érték jelentős túlbecslése túlzott ingatlanadó-fizetést igényel.
Fontos, hogy ha 6 hónapon belül túlbecsült kataszteri értékelést találnak, közvetlenül forduljon a Rosreestr-hez. A tulajdonosnak megfelelő kérvényt kell írnia, és meg kell támadnia a nyilvántartásba vett értékelést. A pályázó álláspontja jogosságának bizonyítása független vizsgálat. Elutasítás esetén és a bemutatott indoklással ellátott hivatalos válasz megérkezése után keresetet nyújthat be a bírósághoz.
A túlbecsült kataszteri értékbecslés gyakori pereskedést okoz, amit nem szabad elodázni. Egy jól megírt, tényekkel és hivatkozásokkal alátámasztott keresetlevél lehetővé teszi az adófizetési ár csökkentésére vonatkozó bírósági határozatot.
A kataszteri értékre vonatkozó információk a legális ingatlanügyletek során igényesek. A naprakész igazolás lehetővé teszi a vásárló számára, hogy tájékozódjon a lakásról, annak műszaki jellemzőiről és állapotáról. A Rosreestr-ben történő tranzakció során mindig szükség van az állami kataszteri nyilvántartás kivonatára. Az igazolás megrendelhető és átvehető az MFC-ben, előzetesen az állami díj megfizetése után.
A megállapított szabályok szerint a jogosultságot megalapozó dokumentumok bemutatása után 5 napon belül igazolást állítanak ki. Be kell mutatnia a tulajdonos útlevelét és az ingatlan tulajdonjogáról szóló igazolást. Az igazolás nem csak tranzakcióknál lehet kereslet, de képet ad a tulajdonosnak a lakás aktuális állapotáról.
2008-ig a polgárok egyetlen dokumentumot bocsátottak ki a telkekre - a telek kataszteri tervét (KPZU), amely ezt követően felváltotta a kataszteri útlevelet. A KPZU számos funkciót megőrzött, amelyek főként a kiosztási határok formázásával kapcsolatos információkkal kapcsolatosak, az útlevél pedig fejlett funkciókat kapott.
Így, Mi a különbség a kataszteri terv és a kataszteri útlevél között?
Szükség esetén csak kivonatot kérhetnek a KPZU-tól.
A polgárok számára a Rosreestr cad-t készít. útlevél, amelyet minden ingatlantulajdonosnak be kell szereznie, 5 évente vagy ingatlanügylet előtt frissítve az abban szereplő információkat. Ezt a dokumentumot csak az ingatlantulajdonosok vagy képviselőik szerezhetik be. Szabadon fordulhatnak az MFC helyi kirendeltségéhez, annak kiadására irányuló kérelemmel.
A dokumentum elkészítése 5 napot vesz igénybe, a költség 200-350 rubel, a helyi közigazgatás által megállapított tarifáktól függően.
A kijelölt dokumentáció hiánya azt jelezheti, hogy a telephelyet nem regisztrálták. Ennek megfelelően a KPZU-t nem gyártották, és nem végeztek felmérést.
Most már megérti, hogy a kataszteri terv és a kataszteri útlevél NEM ugyanaz, sok különbség van: a dokumentumok feladatától a megszerzésük folyamatáig.
Még több hasznos anyag található a.
Az oroszországi ingatlanok, mint bármely más országban, a piaci kapcsolatok egyik legfontosabb és legértékesebb szegmense, amelyre állami számvitel, ellenőrzés és adófizetés vonatkozik. Ezért az ingatlanokkal kapcsolatos összes kérdést szigorúan szabályozzák az orosz törvények. Ez ugyanaz a nem lakáscélú helyiségek eladása, telekvásárlás, csere, lakásbérlés, örökség, adományozás, egyéb tevékenységek.
A fenti műveletek végrehajtásához ismernie kell az ingatlan értékét, legyen az egy telek, egyéb földterület, lakás, ház. Ettől az értéktől függ az ár, amelyet a tulajdonosnak jogában áll elkérni az ingatlanáért. Ezenkívül a bankokat ez a mutató visszautasítja a hiteligénylés előtt, valamint a bírósági határozatok az ingatlanmegosztással kapcsolatos vitákban. Ráadásul az ingatlanok (telek, lakás, ház) értékének az állam számára a legfontosabb mutatója az adóterh.
Ugyanakkor fontos az ingatlanértékelés során két alapfogalom elkülönítése: magát az értéket - olyan összegként nyilvánítva meg, amely felett a tulajdonos nem tudja eladni a tárgyat, valamint a pénzben kifejezett árat, amely megegyezhet ill. alacsonyabb, mint a költség.
Kedves olvasóink!
Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi. Ha szeretné tudni, hogyan oldja meg konkrét problémáját, használja a jobb oldalon található online tanácsadó űrlapot →
Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket (24/7):
A piaci érték talán szinte mindenki számára ismerős fogalom. Ez egy bizonyos összeget jelent, amely az ingatlancsere értékeléséből áll. Vagyis ez a legvalószínűbb ár egy versenypiacon, amit egy adott ingatlanra, telkre lehet adni. Ugyanakkor, ha lakás, egyéb ingatlan adásvételről, bérbeadásról beszélünk, akkor ennek mindkét félnek minél jobban tisztában kell lennie, és a saját érdekei szerint önként kell eljárnia.
A piaci érték másik fontos jellemzője, hogy az adók és a tranzakció egyéb pénzügyi költségeinek figyelembevétele nélkül kerül megállapításra.
Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket (24/7).
