A befektetés értékének kiszámításához hagyományos módszerek is használhatók, de ezek nem piaci adatokat használnak. Például egy befektető alkalmazhat olyan megtérülési rátát, amely nem piaci kamatláb, és az adott befektetőre jellemző.
Amikor a diszkontált cash flow módszert alkalmazza az érték meghatározására, az értékbecslő a befektetési érték becsült értékére jut, nem a piaci értékre. Így a befektetés értéke a befektető igényeitől függően magasabb vagy alacsonyabb lehet a piaci értéknél.
nettó jelenérték(nettó jelenérték, nettó jelenérték, eng. Nettó jelenérték, a nemzetközi gyakorlatban elfogadott a beruházási projektek csökkentésének elemzésére - NPV vagy NPV) a fizetési folyam diszkontált értékeinek összege, mára redukálva.
Az NPV-mutató az összes pénzbeáramlás és -kiáramlás különbsége, az aktuális időpontra (a beruházási projekt értékelésének pillanatára) csökkentve. Megmutatja azt a készpénzösszeget, amelyet a befektető várhatóan kap egy projekttől, miután a pénzbeáramlás megtérítette a kezdeti beruházási költségeit, valamint a projekt megvalósításához kapcsolódó időszakos pénzkiáramlásokat. Mivel a készpénzes kifizetéseket időértékük és kockázatuk alapján értékelik, az NPV a projekt által hozzáadott értékként értelmezhető. A befektető teljes nyereségeként is értelmezhető. A nettó jelenérték NPV kiszámítása a következő képlettel történik:
hol van a diszkontráta
hol van a kifizetés években () és a kezdeti befektetés IC (Befektetett tőke) árfolyamon
Általánosított változatban a beruházásokat is diszkontálni kell, mivel a valós projektekben nem egyszerre (nulladik időszakban) valósulnak meg, hanem több időszakra húzódnak. Az NPV számítása egy standard módszer a beruházási projekt eredményességének értékelésére, és egy befektetés hatásának értékelését mutatja a jelen pillanatra redukálva, figyelembe véve a pénz eltérő időértékét. Ha az NPV nagyobb, mint 0, akkor a beruházás költséghatékony, és ha az NPV kisebb, mint 0, akkor a beruházás gazdaságilag nem életképes (vagyis egy alternatív projekt, amelynek megtérülése a diszkontrátának számít, kevesebb befektetést igényel, hasonló bevételi forrást generálnak).
Az NPV segítségével az alternatív befektetések összehasonlító hatékonysága is értékelhető (azonos induló beruházás mellett a legmagasabb nettó jelenértékkel rendelkező projekt jövedelmezőbb). Az összehasonlító elemzéshez azonban a relatív mutatók jobban alkalmazhatók. A beruházási projektek elemzésével kapcsolatban ilyen mutató a belső megtérülési ráta.
A jelenérték-mutatóval ellentétben a nettó jelenérték számításánál a kezdeti befektetést veszik figyelembe. Ezért a nettó jelenérték képlet a kezdeti befektetés összegével tér el a jelenérték képlettől.
A beruházási projektben való részvételről szóló döntés meghozatalakor a befektetőnek vagy a banknak értékelnie kell a projekt főbb mutatóit. Ilyen mutatók közé tartoznak a beruházási projektek teljesítménymutatói (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), valamint a szükséges finanszírozás összege és a beruházási projekt költsége. De ha a beruházási projektek hatékonyságának meghatározásának módszertana jól megalapozott és meglehetősen aktívan használatos, akkor a "befektetési projekt költsége" mutatót leggyakrabban intuitív szinten használják. Ez a mutató a beruházási projekt megépítéséhez, elindításához és önfinanszírozásba kerüléséhez szükséges költségek abszolút értékét tükrözi. Egy ilyen mutató befektetési szakértők, cégvezetés, részvényesek és befektetők általi használatát előre meghatározza, hogy a befektetési folyamat résztvevőinek be kell mutatniuk a projekt tőkeképességét. Minden olyan bank, amely a beruházási projektek projektfinanszírozási vagy beruházási hitelezési lehetőségét fontolgatja, kötelező feltételt támaszt a projektköltség minimális küszöbértékének (általában 20%-tól) történő befektetésére. Ugyanakkor nem teljesen világos, hogy mit értünk a projekt költségén, és milyen költségeket tartalmaz ez a meghatározás. Egy ilyen mutató alkalmazása vagy intuitív alapon, vagy a mutató számítási módszertanának saját fejlesztései alapján történik, mivel a hazai beruházási szakirodalomban nincsenek kidolgozott módszerek.
Mindenekelőtt pontos definíciót kell adni ennek a mutatónak. A szerző a következő meghatározást javasolja. A beruházási projekt költsége egyetlen beruházási projekt kutatási, tervezési, kivitelezési, elindítási és önfinanszírozási beruházási, folyó és egyéb költségek összességének előrejelzett vagy tényleges értéke.
E meghatározás alapján kiemelhetjük a beruházási projekt költségbecslési módszertanának (a továbbiakban: CIP vagy CIP) alapelveit:
A SIP definíciója, a SIP értékelési módszertanának alapelvei és a beruházási projektek menedzselésének gyakorlata alapján a cikk szerzője az alábbi módszertant dolgozta ki egy beruházási projekt költségbecslésére.
A beruházási projekt költségét a következő képlet határozza meg:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)
ahol CIP— a beruházási projekt költsége;
L— állandó eszközök, kivéve a lízing útján megszerzett pénzeszközöket. Ebben a költségcikkben a következőket kell figyelembe venni:
M- beruházás előtti költségek. Ebben a költségcikkben a következőket kell figyelembe venni:
N— lízingfizetések, az előleg figyelembevételével (az önfinanszírozás elérése előtt figyelembe véve);
O- halasztott kiadások (a projekt önfinanszírozása előtt figyelembe vették);
P— a kölcsönök kamatai (azelőtt kell figyelembe venni, hogy a projekt elérné az önfinanszírozást);
K— a nettó forgótőke növekedése (a projekt önfinanszírozása előtt elszámolva);
R— az operatív tevékenységek pénzbeli hiányosságainak fedezése (figyelembe véve, mielőtt a projekt elérné az önfinanszírozást). Ebben a cikkben figyelembe kell venni a költségeket:
Ebben az esetben a Q számítása:
Q=S-T, (2)
ahol S van D normalizált forgóeszközök, T - D normalizált rövid lejáratú kötelezettségek
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
ahol SU - a nyersanyagok és anyagok készleteinek változása; SV - a folyamatban lévő munka mennyiségének változása; SW - a késztermékek készleteinek mennyiségének változása; SX - a követelések volumenének változása; SY - a szállítóknak nyújtott előlegek mennyiségének változása; SZ - az ÁFA, mint eszköz mennyiségének változása;
T=TU+TV+TW+TX, (4)
ahol TU a szállítandó számlák mennyiségének változása; TV - a vásárlói előlegek volumenének változása; TW - a személyzettel szembeni adósság változása; TX - a költségvetéssel szembeni adósság változása (beleértve az áfát (mint kötelezettség), az illetékeket és jövedékeket, a jövedelemadót és egyéb kifizetéseket).
Ebben az esetben az operatív tevékenységek készpénzhiányának fedezetének kiszámítása:
R = |RS - RT - RU - RV - RW|
Ha RS > RT + RU + RV + RW
Ekkor - R = 0 (5)
ahol RS - áfa és jövedéki adó nélküli bevételek; RT - működési költségek; RU - lízingdíjak; RV - értékesítési költségek; RW - adófizetés.
A beruházási projekt költségbecslésének módszertanának költségcsoportjainak elszámolását a beruházási projekt különböző szakaszaiban az alábbi táblázat mutatja be (1. táblázat).
Meg kell jegyezni, hogy a lízingfizetések nem duplikálják a berendezésekre vonatkozó kifizetéseket, mivel ezeknek a műveleteknek a gazdasági jellege eltérő. Fontos megjegyezni azt is, hogy a CIP értékelési módszertana a nettó forgótőke változásának számítása részeként a cash flow mutatókat és a mérlegtételek változásait egyaránt tartalmazza. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy ez a módszer a forgótőke-befektetést kumulatív összegként számolja ki, mint a létrehozásához szükséges beruházások összegét. Abban az esetben, ha a forgótőkére fordított pénzáramlást az áramlások összegzésével számoljuk, a forgótőke ciklikus mozgása miatt nem megfelelően túlbecsült projektköltséget kapunk.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a SIP értékelésének ilyen módszertana igaz lesz az ipari és kereskedelmi beruházási projektekre. Azon beruházási projekteknél, amelyek célja a megépült lakó-, kereskedelmi, iroda-, kiskereskedelmi és szórakoztató- és raktárépületek, építmények építése, továbbértékesítése, illetve bérbeadásából származó bérleti díj bevétele, ezen módszertan alkalmazása nem lesz teljesen helyes a a projekttermék sajátosságai, valamint a tervezési lépés során kapott bevétel nagyságának állandósága.
A beruházási projektek költségbecslésének módszertanának meghatározása számos lehetőséget biztosít a társaság számára a beruházási projektmenedzsment területén:
Tekintettel arra, hogy a beruházási szakaszban a beruházás költsége a beruházási szakasz időzítésével együtt a beruházás jövőbeni eredményességét meghatározó kulcstényezők, a beruházás költségének pénzügyi és gazdasági ellenőrzésének eszköze. A beruházási szakaszban lévő vállalkozás beruházási tevékenységében a beruházási projekt és a projektek drágulását befolyásoló negatív tényezők szabályozása a legfontosabb. Egy ilyen eszköz a beruházási költségek szerkezetéről és a finanszírozási forrásokról szóló beszámoló alapján valósítható meg az előrejelzés (jelenlegi) és tervezett (az üzleti terv alapján, amely szerint a beruházási projekt megvalósításáról döntöttek) alapján. KORTY;
a projektben való részvétel megvalósíthatóságának felmérésére való képesség a SIP és a szükséges szavatolótőke alapján;
a beruházási és pénzügyi kockázatok felmérésének lehetősége a finanszírozási források volumenében vagy szerkezetében, a kiadások nagyságában és a beruházási projekt finanszírozásának időbeli hiányosságaiban;
a befektetési projektekről vezetői beszámolók kialakításának lehetősége a pénzügyi és hitelintézetek, kormányzati szervek gyors és pontos tájékoztatása, valamint a beruházási projekt előrejelzésének és tényleges megtérülésének felmérése és elemzése érdekében.
Fontos megjegyezni, hogy a beruházási projekt költségbecslésének kidolgozott módszertana megerősítette a beruházási tevékenység gyakorlatában a fent vázolt alapelveknek való megfelelést.
A befektetésben, akárcsak a pénzügyi szektor más területein, van egy bizonyos terminológia. Ahhoz, hogy megértsük a befektetési érték fogalmát, meg kell értenünk, mi a befektetés általában.
Hazánk gazdaságában viszonylag nemrégiben jelent meg az a jelenség, hogy bevételszerzés céljából pénzt fektetnek valamibe. A Szovjetunió alatti tervgazdaság mellett nem volt beruházás, mint olyan. A magántulajdont nem fogadták szívesen, az állam támogatásokat juttatott az államosított vállalkozásoknak.
A befektetés, mint pénzügyi tevékenység tehát a gazdaság nyugati kapitalista módra történő átstrukturálásával jelent meg hazánkban. Egy ilyen gazdaságban a megtakarítások bevételszerzési céllal valamilyen tárgyba fektetése jó módja a pénzkeresetnek.
Mi a befektetés értéke? Ezt a kifejezést meg kell különböztetni a piaci ártól, mivel ezek teljesen más fogalmak.
Bármely tárgy piaci értéke az az ár, amelyért eladható, cserélhető, megvásárolható. Vagyis ez az ő tényleges értékelése. A befektetés értéke egészen más. Ez a kifejezés minden egyes befektető jövőbeli hozamát tükrözi. Ebben az esetben a jövő hasznát a jelen kapja.
Az a tény, hogy a befektetési ár a különböző befektetők számára eltérő, meglehetősen ésszerű és könnyen megmagyarázható. Minden konkrét befektető bizonyos mennyiségű pénzt fektet be egy tárgyba. Mindegyiknek más-más összegű betétje van. Ezenkívül minden egyes pénzügyi szervezet esetében a kockázatok szintje eltérő lesz. Ennek megfelelően a befektetési objektumból származó nyereség is eltérő lesz.
Ez a fajta érték szembemegy a piaccal. Ez a következő okból történik: a tárgyból származó becsült bevétel magasabb lehet, mint a vállalkozás piaci ára, vagy alacsonyabb lehet. Ez az eszköz értékének szubjektív mértéke. A beruházó azon szándékait tükrözi, amelyek nem kapcsolódnak az adásvételhez és az objektummal kapcsolatos kereskedelmi tevékenységhez.
Ha értékeljük a vállalkozás beruházási árát, akkor ez a tényező terjedelmes és meglehetősen hasznos információkat nyújthat a termelés fejlődéséről és kilátásairól. Megmutathatja, mennyire vonzó a befektetések számára, és segíthet a finanszírozási terv kidolgozásában.
A költségbecsléshez a következő tényezőket használják:
Ha az értékelés eredményeként kiderült, hogy a befektetési ár jóval magasabb, mint a piaci ár, akkor ez azt jelenti, hogy a vállalkozás rendkívül vonzó a jövőbeli befektetők számára.
Ha fordított helyzet figyelhető meg, akkor a befektetők vonzereje kicsi. Ez pedig azt jelenti, hogy nehezebb lesz olyan embereket találni, akik pénzt fektetnének be.
A befektetők vállalkozásfejlesztésbe vonzásával foglalkozó szakember fő feladata a befektetés értékének minden rendelkezésre álló eszközzel történő növelése. Ez nagyszámú hozzájárulást vonz majd, ami lehetővé teszi a vállalkozás még intenzívebb fejlődését. Ezt a feladatot a hozzájárulási politika tanulmányozásával hajtják végre, és biztosítják a termelés vagy a cégek versenyképességét.
Ez a tényező nagyon fontos a befektetések ésszerűségének megítélésében. Ő az, aki megmutatja a leendő befektetőnek, hogy szükséges-e befektetni ebbe a projektbe, vagy ez egy újabb "baba".
Az üzleti projekt kiválasztásának szakaszában fontos annak helyes értékelése. Ne felejtsük el, hogy különböző célokra többféle érték létezik.
A befektetés értéke nem az általunk megszokott piaci ár. Sajátossága abban rejlik, hogy minden egyedi befektetőhez egyedi megközelítést alkalmaznak, egyedi feladatsorral az értékelt befektetési objektum felhasználásához.
Nem lehet egyszer kiszámítani, majd hirdetésben elhelyezni, vagy válogatás nélkül minden vásárlónak elmondani. Mert mindegyikük IP-je más lesz - elvégre felépítik a terveiket, befektetnek bizonyos mennyiségű erőforrást, bizonyos szintű kockázatokkal néznek szembe, és ennek megfelelően némi nyereséget kapnak.
Befektetési érték – egy ingatlan értéke egy adott befektető vagy befektetői csoport számára meghatározott befektetési célokra.
Ez a szubjektív fogalom egy adott ingatlant egy adott befektetőhöz, befektetői csoporthoz vagy szervezethez köt, amelynek meghatározott céljai és/vagy kritériumai vannak a befektetéssel kapcsolatban. Az értékelési tárgy befektetési értéke lehet magasabb vagy alacsonyabb, mint ennek az értékelési tárgynak a piaci értéke.
A befektetés értékének meghatározása a következő esetekben történik:
Felszámolási érték - az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelés tárgya elidegeníthető olyan időtartamra, amely nem elegendő ahhoz, hogy elegendő számú potenciális vevőt vonzzon, vagy olyan körülmények között, amikor az eladó kénytelen ügyletet kötni az ingatlan elidegenítésére.
A felszámolási érték akkor kerül megállapításra, ha a csődbe ment vállalkozás vagyonát nyílt árverésen értékesítik, az ingatlant tárgyalás eredményeként lefoglalják, vagy a vámon. Ingatlanfedezetű hitelezés esetén a felszámolási érték a piaci érték mellett is meghatározható.Felhasználási költség - az a legvalószínűbb ár, amelyen az elbírálás tárgya, mint a benne lévő elemek és anyagok összessége elidegeníthető, ha további javítás és javítás nélkül nem lehetséges tovább használni.
A használati érték megállapítása az értékelt tárgy hasznos élettartamának végén, vagy jelentősebb kár esetén, ha az értékelt tárgy további rendeltetésszerű használata lehetetlen.
Csereköltség - (reprodukciós és pótlási költség) - az értékelés időpontjában fennálló piaci áron számított költségek összege, az értékelés tárgyával azonos tárgy létrehozása, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, vagy hasonló tárgy létrehozása. az értékelés tárgyához, felhasználva a meglévő anyagok és technológiák értékelésének időpontját.
A csere költségét a következők határozzák meg:
A pótlási költség az ingatlan biztosításakor határozható meg.
Különleges érték - a forgalmi értéket meghaladó érték, amely valamely ingatlannak más vagyontárgyakkal való fizikai, funkcionális vagy gazdasági kapcsolatából eredhet.
A speciális érték olyan többletköltség, amely inkább egy speciális érdeklődésű vásárló számára jelentkezhet, mint a piac egésze számára.
Különösen külön költség számítható a vállalkozás átszervezése során jelentkező szinergikus hatás meghatározására.
Forrás: "rrg.ru"
Hazánk gazdaságában viszonylag nemrégiben jelent meg az a jelenség, hogy bevételszerzés céljából pénzt fektetnek valamibe. A Szovjetunió alatti tervgazdaság mellett nem volt beruházás, mint olyan. A magántulajdont nem fogadták szívesen, az állam támogatásokat juttatott az államosított vállalkozásoknak.
A befektetés, mint pénzügyi tevékenység tehát a gazdaság nyugati kapitalista módra történő átstrukturálásával jelent meg hazánkban. Egy ilyen gazdaságban a megtakarítások bevételszerzési céllal valamilyen tárgyba fektetése jó módja a pénzkeresetnek.
Mi a befektetés értéke? Ezt a kifejezést meg kell különböztetni a piaci ártól, mivel ezek teljesen más fogalmak.
Az a tény, hogy a befektetési ár a különböző befektetők számára eltérő, meglehetősen ésszerű és könnyen megmagyarázható. Minden konkrét befektető bizonyos mennyiségű pénzt fektet be egy tárgyba. Mindegyiknek más-más összegű betétje van.
Ezenkívül minden egyes pénzügyi szervezet esetében a kockázatok szintje eltérő lesz. Ennek megfelelően a befektetési objektumból származó nyereség is eltérő lesz.
Ez a fajta érték szembemegy a piaccal. Ez a következő okból történik: a tárgyból származó becsült bevétel magasabb lehet, mint a vállalkozás piaci ára, vagy alacsonyabb lehet. Ez az eszköz értékének szubjektív mértéke. A beruházó azon szándékait tükrözi, amelyek nem kapcsolódnak az adásvételhez és az objektummal kapcsolatos kereskedelmi tevékenységhez.
Ha értékeljük a vállalkozás beruházási árát, akkor ez a tényező terjedelmes és meglehetősen hasznos információkat nyújthat a termelés fejlődéséről és kilátásairól. Megmutathatja, mennyire vonzó a befektetések számára, és segíthet a finanszírozási terv kidolgozásában.
A költségbecsléshez a következő tényezőket használják:
Ha az értékelés eredményeként kiderült, hogy a befektetési ár jóval magasabb, mint a piaci ár, akkor ez azt jelenti, hogy a vállalkozás rendkívül vonzó a jövőbeli befektetők számára. Ha fordított helyzet figyelhető meg, akkor a befektetők vonzereje kicsi. Ez pedig azt jelenti, hogy nehezebb lesz olyan embereket találni, akik pénzt fektetnének be.
A befektetők vállalkozásfejlesztésbe vonzásával foglalkozó szakember fő feladata a befektetés értékének minden rendelkezésre álló eszközzel történő növelése. Ez nagyszámú hozzájárulást vonz majd, ami lehetővé teszi a vállalkozás még intenzívebb fejlődését.Ezt a feladatot a hozzájárulási politika tanulmányozásával hajtják végre, és biztosítják a termelés vagy a cégek versenyképességét. Ez a tényező nagyon fontos a befektetések ésszerűségének megítélésében. Ő az, aki megmutatja a leendő befektetőnek, hogy szükséges-e befektetni ebbe a projektbe, vagy ez egy újabb "baba".
Forrás: "kudainvestiruem.ru"
Az értékbecslő megkeresésekor a megrendelő rendszerint a föld vagy ingatlan piaci értékének értékelését kéri. A későbbi megbeszélés során gyakran kiderül, hogy az ügyfélnek nem a piaci érték, hanem a befektetési érték felmérésére van szüksége. Ez gyakran abból adódik, hogy a vevő (az értékbecslő szolgáltatásait igénybe vevő) egyszerűen nem tudott egyéb költségek fennállásáról, ezért nem tudta helyesen megfogalmazni a megrendelést.
Például nem ritka, hogy két fél, egy vevő és egy eladó már megállapodott egy ingatlanügyletben egy összetettebb, az üzlet egy részének eladását magában foglaló szerződés részeként. A vevő, akinek az objektum szerződéses ára túl magasnak tűnt, felkéri az értékbecslőt, hogy becsülje meg a tárgy piaci értékét.
A szerződés megkötésekor a minősített értékbecslőnek tisztáznia kell az értékelés célját, és jeleznie kell az ügyfél felé, hogy az ügylet feltételei nem felelnek meg a piaci érték meghatározására vonatkozó szabványnak, mivel ebben az ügyletben a vevő és az eladó már azonosításra került, és egyéb kölcsönös kötelezettségek kötik őket.
Ha ezek a külső körülmények nem jellemzőek a piacra, az értékbecslőnek fel kell ajánlania az ügyfélnek, hogy vegye figyelembe az objektum befektetési értékét, ami ebben az esetben jobban megfelel az ügylet lényegének.
Ha az ügyfél nem tervezi az objektum azonnali szabad eladásra történő kiírását, és az értékről alkotott fogalma nem azonos a tipikus piaci szereplőkével, akkor a piaci érték valószínűleg nem az az értéktípus, amelyet az ügyfél szeretne.
Vegye figyelembe, hogy az orosz szabványok számos esetet határoznak meg a piaci érték kötelező alkalmazására. Ezek egyike a „fedezet értékének meghatározása, ideértve jelzáloghitel esetén is”.
Ez a követelmény összhangban van a piaci érték meghatározásával, mivel a kölcsönadó, és nem a kölcsönfelvevő követeli meg, hogy a tárgyat kölcsön nem fizetése esetén szabad eladásra bocsátsák.
A befektetési érték az orosz szabványok szerint az objektum értéke „egy meghatározott személy vagy személyek csoportja számára, az értékelt tárgy használatának befektetési céljaira, amelyet ez a személy (személyek) állapított meg. A befektetési érték meghatározásakor a piaci érték meghatározásával ellentétben nem kell a szabadpiaci befektetési értéknél számolni az elidegenítés lehetőségével.
A nemzetközi értékelési standardok tömörebb leírást adnak: "A befektetési érték egy tárgy értéke egy adott befektető vagy befektetői csoport számára, meghatározott befektetési célokra." A befektetés értéke teljes mértékben a befektető konkrét céljaitól függ, és több vagy kevesebb is lehet, mint a piaci érték.Az objektum befektetési értékének megítélése akkor lesz magasabb a piaci értéknél, ha ez a befektető az alábbi előnyök legalább egyikével rendelkezik a többi piaci szereplőhöz képest:
Gyakorlatunk azt mutatja, hogy az orosz befektetők számára leggyakrabban fontosabb a befektetés ismerete, nem pedig az ingatlan piaci értéke a következő esetekben:
A fenti pontokhoz tartozó magyarázatok a befektetési érték elemzésének előnyeit mutatják.
Ha egy földterületet vagy ingatlantárgyat új jövedelmező ingatlan tervezése és építése céljából szereznek be, akkor az objektum megszerzése előtt a befektetőnek fel kell mérnie, hogy megfelel-e a befektetési céloknak.
Ha a vevő befektetési paraméterei kevésbé szigorúak a piaci átlagnál, akkor a befektetési érték becslése magasabb lesz, mint a piaci érték. A vevő általában nem hozza nyilvánosságra céljait, és a piaci érték alatti árat kínálja. A befektetési érték az ár felső határa, amelyet az átlagos vásárló megengedhet magának.
Egy ilyen értékelés szükséges a befektető, partnerei és hitelezői, valamint a potenciális vásárlók számára egy új projekt létrehozásakor. A jól megtervezett és megfelelően megvalósított beruházási projekt az építkezés befejezése után is általában a piaci értéknél magasabb beruházási értékű lesz.
A projekt megvalósítása során egy tapasztalt fejlesztő megszünteti a bizonytalanságokat, leküzdi az adminisztratív akadályokat, megoldja a műszaki problémákat, ami csökkenti a későbbi vásárlók kockázatát.
Ennek megfelelően az objektum piaci értéke, és ezzel együtt a befektetési értéke is növekszik, ezért a tőke- vagy hitelfinanszírozás megszervezésekor a projekt megvalósítása során az objektum piaci és befektetési értékének rendszeres újraértékelése szükséges.
Abban az esetben, ha más üzleti feltételekkel „együtt” ingatlanvásárlásról vagy eladásról van szó, fontos, hogy a vevő (és esetenként az eladó is) ismerje a befektetést (ebben az esetben) és az ingatlan piaci értékét. tárgy.
A „kapcsolt feltételek” vonzóak lehetnek a vevő számára, és az ingatlan befektetési értéke magasabb lehet számára, mint a piaci érték, de az eladónak adott „prémium” értékét össze kell hasonlítani a vevő egyéb „kapcsolt” szolgáltatásaiból származó haszonnal. " kifejezések.A befektetési tevékenység annyira fontos a mai gyorsan változó világban, hogy a közelmúltban két Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok Bizottsága javasolta, hogy a folyamatban lévő beruházási projekteket valós értéken értékeljék.
Az IFRS jelentési célú eszközértékelést végző értékbecslőknek különös figyelmet kell fordítaniuk a jelen dokumentumban foglalt útmutatásokra – és meg kell különböztetniük a piaci érték lényeges elemeit az értékesítési tranzakciókra jellemzőbb befektetési értéktől.
Forrás: "cre.ru"
Ellentétben az ingatlanok vagy telkek piaci értékbecslésével, amelynek célja az értékelt ingatlan forgalmi értékének meghatározása, a befektetési érték úgy határozható meg, mint az az összeg, amelyet a befektető fizetne egy adott ingatlanért, tekintettel a befektetési célokra. ez a befektető, beleértve a megcélzott jövedelmezőséget, adózási státuszt stb.
A döntést arról, hogy befektetnek-e egy üzleti projektbe, a befektetők befektetési értékelés alapján hozzák meg.
Ahhoz, hogy egy adott vállalkozásba történő befektetés megvalósíthatóságával kapcsolatos tájékozott döntés meghozatalához szükséges minden információ megszerzéséhez el kell végezni a projekt átfogó elemzését és meg kell határozni a beruházás értékét.
A befektetés értékének meghatározásakor az ingatlanértékelési jelentés elemzi az értékesítés (befektetés) feltételeit és azok eltérését az ilyen ingatlan piaci értékesítésének jellemző feltételeitől, a megjelölt feltételek hatását az értékképzésre, ideértve az alapokat is. a leghatékonyabb felhasználás elve alapján.
A megjelölt feltételek figyelembevételét lehetővé tevő információforrás lehet az üzleti terv, a tervezési becslések és az egyes munkák elvégzését megerősítő dokumentumok, a további befektetési feltételek hatásának elemzésének eredményei az értékelt értékesítési folyamatában. tárgy és hasonlók.
A nemzeti értékelési szabványok szerint:
Az értékelt tárgy beruházási értékénél figyelembe veszik annak a szerződésnek a feltételeit, amelynek megkötésével összefüggésben az értékelést végzik, további beruházás szükségessége, vagy egyéb, többletet igénylő követelmények teljesítése szempontjából. anyagköltségek.
A pénzügyi érdekeltségek integrált ingatlanegyüttese formájában megvalósuló értékelési objektum befektetési értékének meghatározása elsősorban a bevételi megközelítéssel, diszkontált cash flow módszerrel, az értékelési tárgyé pedig anyagi formában történik - több módszertani megközelítés kombinálásával.
A p.p. A 3. számú nemzeti szabvány tőkebefektetések előrejelzésére vonatkozó 20-21. pontja szerint a működő tőke és a hosszú lejáratú kötelezettségek összegének növekedése (csökkenése) a vállalkozás tevékenységének előrejelzési mutatói alapján és azokkal összefüggésben történik, a amelynek teljes ingatlan komplexumát értékelik.Az előrejelzésnél csak azokat a beruházásokat, a forgótőke növekedését (csökkenését) és a hosszú lejáratú kötelezettségek összegét kell figyelembe venni, amelyek megvalósíthatósága gazdaságilag indokolt, és az ennek megfelelő kiadásokat kiszámítható belső vagy külső források biztosítják. finanszírozás (a szükséges források hitelfelvételének lehetősége).
Abban az esetben, ha a vállalkozás előre jelzett gazdasági tevékenységének megkezdésének vagy folytatásának lehetőségének feltételezése helytelen induló tőkebefektetések vagy működőtőke-befektetések nélkül, az ilyen beruházásokat a számítások során figyelembe veszik:
Az elvégzett munka eredménye alapján beruházás-értékelő jegyzőkönyvet (beruházási értékbecslés) állítanak ki, amely teljes jogerővel bír az ügyletben részt vevők és a befektetés-értékelési jelentés (befektetés-értékelés) felhasználóira nézve.
Forrás: "rentagroup.com.ua"
A befektetési érték egy vállalkozás valós értéke egy adott vagy leendő tulajdonos számára. Ez a mutató figyelembe veszi a vállalat know-how-jának felhasználásából származó nyereség növekedését, az átszervezési terveket és hasonlókat.
A befektetés értéke azt tükrözi, hogy egy eszköz vagy a cég egésze mennyibe kerül egy adott tulajdonosnak, vagy mennyibe kerülhet a tulajdonosnak a jövőben. Ez az értéktípus a jelenlegi vagy jövőbeli tulajdonos tudását, képességeit, kockázatokkal kapcsolatos elvárásait, a legvalószínűbb hozamot és sok más tényezőt tükrözi.
A befektetési érték megállapításának célszerűsége befektetési döntés meghozatalával, azaz az értékelendő ingatlan piaci értékének és befektetési értékének összehasonlításával jár.
A piaci érték és a befektetési érték eredendően különbözik, de bizonyos körülmények között azonos lehet.
A független piaci értékbecslés általában a befektetési érték értékére való hivatkozás nélkül történik, de a befektetési értékbecsléshez szinte mindig piaci értékbecslés társul a megfelelő befektetési döntés meghozatalának biztosítása érdekében.
A piaci értékelés nem veszi figyelembe konkrét eladók vagy vevők jelenlétét a piacon, az értékbecslő az eladó és a vevő közötti legjellemzőbb leendő ügyletből indul ki, akik rendelkeznek az adott tárgyak piacára jellemző tulajdonságokkal és motivációval. megbecsülve.
Ebben az esetben nagyon fontos, hogy különbséget tudjunk tenni a tipikus piaci feltételek és az adott befektető egyedi specifikus követelményei között, mint például a más folyamatban lévő műveletekkel való kombinációból származó szinergiák és a következő összetevők különbségei:
Így ha a befektetési értékbecslés eredménye meghaladja az értékelt tárgy piaci értékét, akkor az adott eszköz befektetési vonzereje magas. És fordítva, ha az értékelt vállalkozás befektetési értéke a piaci érték alatt van, akkor a potenciális befektető valószínűleg megtagadja ennek a beruházási projektnek a finanszírozását.
Azaz a vállalkozás piaci értékét értékelő szakember fő feladata a befektetési érték folyamatos növekedését célzó befektetési politika megvalósítása a versenyelőnyök biztosítása érdekében.
Az értékelés célja általában az, hogy meghatározza azt az értéket, amelyre az ügyfélnek szüksége van egy vezetői döntés meghozatalához.
Különféle felek érdeklődhetnek az értékelő munkák iránt: a kormányzati szervektől a magánszemélyekig; ellenőrző és könyvvizsgáló szervek, vezetői struktúrák, bankok, biztosítótársaságok és más szervezetek érdeklődhetnek az üzleti értékelés iránt.
A befektetési érték tényezői határozzák meg értékelésének módszereit, a módszer meghatározásának fő kritériuma a vállalkozás befektetési értékének a legfontosabb kockázatok figyelembevételével történő felmérésének képessége.
A jövedelemszemlélet ezeket a tényezőket veszi a legnagyobb mértékben figyelembe, és alkalmas a befektetés értékének felmérésére. A szervezet hasznosságát a befektető vagy menedzser számára a befektetett tőke potenciális megtérülése határozza meg, és a vállalkozás piaci értékének ez a megértése tükrözi a befektetés értékét.
Forrás: ocenka-stoimosti.ru"
Ezek az iránymutatások figyelembe veszik a 135. számú szövetségi törvénnyel „Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderációban”, valamint az FSO 1, FSO 2, FSO 3 Szövetségi Értékelési Szabványokkal összhangban szerzett tapasztalatokat, amelyek kötelezőek az értékelési tevékenység alanyai általi felhasználás.
Ez a módszertan a földterületek beruházási értékének meghatározását szolgálja a földkapcsolatban résztvevők számára.
Telek - a földfelszínnek (beleértve a talajréteget is) egy része, amelynek határait az előírt módon leírták és hitelesítették.
A föld lehet osztható vagy oszthatatlan. Osztható olyan részekre osztható telek, amelyek megosztása után mindegyik önálló telket képez, amelynek engedélyezett használata anélkül is végrehajtható, hogy azt másik földterületre áthelyeznék, kivéve a szövetségi törvények által meghatározott eseteket. .
Telekfejlesztések - a telken belül található épületek, építmények, létesítmények, mérnöki infrastruktúra létesítmények, valamint a munka eredménye és egyéb olyan hatások (domborzatváltozás, trágyázás stb.), amelyek megváltoztatják a telek minőségi jellemzőit.Az értékelési tárgy piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelés tárgya a nyílt piacon, versenykörnyezetben elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem állnak fenn. tükröződik a tranzakciós ár értékében.
Az értékelési tárgy beruházási értéke egy adott befektető számára egy telek költsége.
A piaci értéktől eltérően, amely „tipikus” vevőt vagy „tipikus” befektetőt feltételez, a befektetési értéket az egyén szükségletei és sajátosságai határozzák meg.
A befektetési érték az ingatlan használatából származó jövőbeni bevétel jelenértékéhez kapcsolódik. A befektető számára fontosak az olyan tényezők, mint a kockázat, a finanszírozás mértéke és költsége, az objektumok értékének jövőbeni növekedése vagy csökkenése, az adójogszabályok változásai.
Értékelési módszer - egy értékelési objektum értékének kiszámítására szolgáló módszer az értékelés egyik megközelítésének keretében.
Az értékelés dátuma az a naptári dátum, amelytől az értékelés tárgya értéke meghatározásra kerül.
Ár – az értékelés tárgyáért vagy annak megfelelőjéért felajánlott vagy kifizetett pénzösszeg.
Az értékelt tárgy analógja egy másik, az értékelt tárgyhoz alapvető gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőiben hasonló tárgy, amelynek ára hasonló feltételek mellett lezajlott ügyletből ismert.
Az értékelt tárgy értékének végső értéke az értékelt tárgy értékének értéke, amelyet az értékelő által az értékelt tárgy értékére vonatkozó számítások eredményeinek indokolt általánosítása eredményeként kapunk, különféle értékelési és értékelési módszerek alkalmazásával.
A kockázatmentes megtérülési ráta a befektetés megtérülési rátája, amikor pénzt fektet be a legmegbízhatóbb eszközökbe.
A diszkontálás a jövőbeli bevételek és kiadások jelenértékének meghatározásának folyamata. Földbérleti díj - a telek által hozott bevétel.
Költségtényező - olyan tényező, amelynek változása befolyásolja a föld piaci értékét.
A telek piaci értékének meghatározása a következő elveken alapul:
A kereslet és kínálat aránya határozza meg az árszintet egy egyensúlyi piacon.
A kereslet és kínálat kapcsolatának három lehetséges állapota van:
Az egyensúlyi piacgazdasággal rendelkező országokban ezek az állapotok időszakonként felváltják egymást, mind a gazdaság általános állapotához, mind a társadalmi, demográfiai és egyéb folyamatokhoz kapcsolódó tényezők függvényében.
Az Oroszországra jellemző átmeneti gazdaság nem egyensúlyi körülményei között ennek az elvnek gyakran nincs jelentős hatása, mivel a kereslet és a kínálat nagyrészt adminisztratív módon szabályozott, gyakran a telkek kínálati árának jelentős alulbecslése miatt.
Ez az elv azt feltételezi, hogy a vevő számára vannak választási lehetőségek, pl. egy ingatlantárgy (telek) értéke attól függ, hogy vannak-e hasonló tárgyak a piacon, vagy olyan tárgyak, amelyek ezt helyettesítik.
Az elv azt mutatja, hogy egy adott tárgy költsége nem haladhatja meg egy hasonló tárgy (telek) piaci beszerzésének költségét.
Ezért egy adott telek értékét az a legalacsonyabb ár határozza meg, amelyen hasonló földterületet lehet megvásárolni, amely ugyanazokkal az alapvető mutatókkal rendelkezik, beleértve a potenciális hasznosságot és a jövedelmezőséget.
Moszkvában, különösen a város központi részén, mint a legtöbb más, történelmileg kialakult építészeti megjelenésű városban, szinte lehetetlen pontosan ugyanolyan üres telkeket találni. Az egyes helyszínek egyedisége bizonyos nehézségeket okoz a földpiaci értékesítésben, a későbbi fejlesztésben, de hozzájárul a meglehetősen magas piaci árak kialakulásához.
Másképp néz ki a piaci helyzet az új városokban, új tömeges beépítésű területeken, ahol magasabb az építészeti városrendezési megoldások szabványosítási szintje, ezért több a hasonló telek. Itt a helyettesítés elve teljes mértékben megnyilvánul, hozzájárulva a piaci árak viszonylag alacsony szinten történő stabilizálásához.
A telek piaci értékének értéke attól függ, hogy mekkora bevétel marad a telekre vállalkozói tevékenységre vonzott termelési tényezők kifizetése után.
Ez az elv azt mutatja, hogy az ingatlantárgy értéke - a használatából származó összes jövőbeni bevétel jelenlegi értéke (beleértve az ingatlantárgyak, elsősorban a telkek értékesítését és értékét) - folyamatosan növekszik a kereslet növekedése és a korlátozottság miatt. kínálat.
Ez az elv azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlan (föld) tulajdonosának szó szerint meg kell várnia az ingatlan árának emelkedését vagy a bérbeadásból származó jövedelmezőséget. Csak azt tükrözi, hogy az ingatlan, a földhasználat alapvetően hosszú távú.Ezért egy ingatlan értékelésekor emlékezni kell arra, hogy annak értéke messze nem mindig egyenlő azzal az átlagárral, amely az értékeléskor a hasonló tárgyak piacán uralkodott. A teljes bevétel jelenértéke lényegesen magasabb lehet.
Más szóval, ha az adott telephely maximális hasznosságát és jövedelmezőségét meghatározó összes gazdasági tényező a lehető legjobban egyensúlyban van.
Így egy adott földrészletre és a rajta elhelyezett vagy kialakított ingatlantárgyra meg kell valósítani a beszerzési és fejlesztési költségeinek és a rajta kialakított ingatlantárgy költségének vagy jövedelmezőségének megfeleltetésének feltételeit.
A telekértékelés ezen alapelvnek való megfelelésének ellenőrzésének egyik kritériuma az, hogy magának a telekértéknek a részesedése a rajta található ingatlan összértékéből.
Moszkva központi részén ez az arány megközelíti a világ más nagyvárosaira jellemző mutatókat.
Ezért a belvárosi telkek árának további növekedési lehetősége viszonylag kicsi (a toronyházak építésére szánt telkek nélkül), és elsősorban az építési költségek és az ingatlanárak további növekedésének köszönhető. fogyasztói minőségének javulásával.
Ennek az elvnek a megvalósítása lehetővé teszi a tényleges telek költségének elkülönítését az ingatlan összértékétől.
A leghatékonyabb telekhasználat a legvalószínűbb, fizikailag lehetséges, ésszerűen indokolt, jogszabályi előírásoknak megfelelő, pénzügyileg megvalósítható földhasználat, amelynek eredményeként a telek értéke maximális lesz.
A telek leghatékonyabb hasznosítását annak lehetséges ésszerű, különálló, formájukban, típusában és jellegében eltérő részekre való felosztásának figyelembevételével határozzák meg. A leghatékonyabb felhasználás nem biztos, hogy a jelenlegi földhasználat.A leghatékonyabb felhasználás meghatározásakor a következőket veszik figyelembe:
Egy telek értékelésekor az összes lehetséges (megengedett) felhasználási lehetőség közül a legjobb és legjövedelmezőbbet választják ki, és ezt használják az értékeléshez.
Ebben az esetben, mint korábban említettük, csak azokat a használati eseteket veszik figyelembe, amelyek:
Ennek eredményeként az a felhasználási eset kerül kiválasztásra, amelyben minden jogi, városrendezési, környezetvédelmi és egyéb korlátozás figyelembevételével a maximális ár érhető el.
Ha a telek épületmentes, akkor a telek leghatékonyabb kihasználása alapján, az összes meglévő korlátozás figyelembevételével kerül meghatározásra, hogy melyik objektum építhető.
Ha van egy épület a telken, akkor elemzést végeznek, hogy növeljék-e a telek költségét ennek az épületnek az értékével, vagy csökkentsék az épület bontási költségének értékével a választott opcióval ennek a teleknek a legjobb kihasználása érdekében, természetesen a fennálló korlátozások figyelembevételével.
Ez az elv leginkább az üres földterületek értékelésére alkalmazható. A beépített telkek értékeléséhez alkalmazása sokkal bonyolultabb, mivel lehetővé teszi magának a telek költségének elkülönítését a teljes ingatlankomplexum értékétől.
A telken található épület vagy építmény nem mindig a legmagasabb értékű vagy nem mindig hozza a legtöbb bevételt.
Emellett idővel az épület természetes elhasználódása, a piaci viszonyok változása és egyéb tényezők hatására az ingatlan egészének értéke jelentősen csökkenhet, míg a telek forgalmi értéke változatlan maradhat, ill. akár növelni is.
Így a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás elve lehetővé teszi, hogy egy adott telekből a földbérleti díj maximálisan lehetséges összegét becsüljük meg, függetlenül attól, hogy a telek be van-e építve vagy sem, és milyen épület vagy építmény található rajta a értékelés ideje.Azt is meg kell jegyezni, hogy ez az elv nemcsak az egyes telkek, hanem a nagy városi területek értékelésénél is fontos.
Használata lehetővé teszi a város telek- és városrendezési politikájának szigorú gazdasági számítások alapján történő optimalizálását. Ez mindenekelőtt a város tulajdonában lévő városi földterületek, azaz a földtulajdon fejlesztésére vonatkozik.
A telek piaci értékének értéke idővel változik, és egy meghatározott napon (az értékelés időpontjában) kerül meghatározásra.
A föld piaci értéke nem csak az aktuális használati esettől függ, hanem a rendelkezésre álló alternatív felhasználási módoktól is. Ez az elv lehetővé teszi egy telek maximális bevételének becslését és legmagasabb értékének meghatározását, függetlenül attól, hogy a telek be van-e építve vagy sem, és milyen épületek találhatók az értékelés időpontjában.
A legjobb és leghatékonyabb felhasználási eset elemzése két lépésben történik:
Ez a helyzet addig tart, amíg a telek értéke meg nem haladja egyetlen objektum összköltségét a jelenlegi használatában, figyelembe véve az épület bontási költségeit is.
A legjobb és leghatékonyabb földhasználat elemzési sorrendje:
Az opciók kiválasztása a következőkön alapul:
Ez lehetővé teszi a célpiac meghatározását, vagyis a potenciális vevők és bérlők azonosítását.
Példa. Az övezeti adatok szerint a telek raktár, iroda vagy kereskedelmi épület építésére alkalmas. Az épület alapterülete 3.000 nm. Tőkésítési arány 20%. Határozza meg a föld beruházási értékét a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás figyelembevételével.
Következtetés: Így a terület legjobb és leghatékonyabb felhasználása egy irodaház építése. A telek beruházási értéke a legjobb és leghatékonyabb hasznosítást figyelembe véve 787 500 dollár.
A legjobb és leghatékonyabb hasznosítási lehetőség meghatározásakor a feljavított telek felhasználásának különböző lehetőségeit hasonlítják össze a tőke megtérülési rátája szempontjából.
Ha ezek a lehetőségek nem tartalmaznak rekonstrukciós vagy korszerűsítési beruházást, akkor a nettó működési bevétel összehasonlítható.
A feljavított telkek tipikus használati esetei a következők:
A telek beruházási értékének meghatározásához ugyanazokat a módszereket alkalmazzák, mint a telek piaci értékének meghatározásánál. A további módszerek közé tartozik a következő módszer: A városi földterület értékelése szabványos beruházási szerződések alapján.
Ez a módszer a beruházó költségén épült objektum utólagos megosztásának feltételeivel kapcsolatos telkek biztosításával kapcsolatban merült fel a város, a telek tulajdonosa és a beruházó között. A város a fejlesztések költségének töredékéért ad helyet a fejlesztések kivitelezéséhez.Moszkva részesedése az épített létesítmény területének 30-50% -a. Így a telek hosszú távú bérleti jogának kifizetése természetben történik.
Az értékelési eljárás e módszer szerint:
Az így kapott érték a beruházási projektben használt földterület beruházási értéke.
A telek értékelése nem sértheti a forgalmi érték értékelésének fent megjelölt alapelveit.
Ha a telek kötelező értékelésének követelményét tartalmazó normatív jogszabály, vagy a telekbecslésről szóló megállapodás (a továbbiakban: megállapodás) nem határozza meg az értékelés tárgyának konkrét értéktípusát, a az objektum piaci értéke megállapítástól függ.A telkek értékelése kötelező, ha az ügyletben részben vagy egészben az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő telkek vesznek részt, beleértve:
Ezek a követelmények nem vonatkoznak azokra a kapcsolatokra, amelyek az állami és önkormányzati egységes vállalkozások, valamint a gazdasági irányítás vagy az operatív irányítás jogkörébe tartozó vagyontárgyak elidegenítéséből erednek, kivéve azokat az eseteket, amikor a vagyon elidegenítése az orosz jogszabályoknak megfelelően történik. Az egyesülés az ingatlan tulajdonosának beleegyezésével lehetséges.
A telek értékbecslésére irányuló munka elvégzésének alapja az értékbecslő és a megrendelő közötti megállapodás.
Az Orosz Föderáció jogszabályaiban előírt esetekben a telek értékének értékelését, beleértve az ismételtet is, az értékbecslő végezheti bíróság, választottbíróság, bíróság határozata alapján. választottbíróság, valamint erre felhatalmazott szerv határozata alapján.
A bíróság, választottbíróság, választottbíróság független az értékbecslő kiválasztásában.
Az értékelés tárgyának értékelésével kapcsolatos költségeket, valamint az értékbecslő pénzbeli díjazását az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt módon kell megtéríteni (kifizetni).
Az értékbecslő és a megrendelő közötti szerződés írásban jön létre, és nem igényel közjegyzői igazolást. A szerződésnek tartalmaznia kell:
A megállapodásnak tartalmaznia kell arra vonatkozó információt, hogy az értékbecslő rendelkezik-e engedéllyel az értékbecslési tevékenység végzésére, feltüntetve ezen engedély sorozatszámát és kiadásának dátumát, az engedélyt kiadó hatóságot, valamint az engedély kiadásának időtartamát.
Az értékbecslési szerződésnek tartalmaznia kell a telek pontos megjelölését és leírását.
Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő telkek értékelése tekintetében a szerződést az értékbecslő köti meg egy olyan személlyel, akit a tulajdonos felhatalmazott arra, hogy ügyletet kössön az értékbecslés tárgyaival, eltérő rendelkezés hiányában. az Orosz Föderáció jogszabályai szerint.
Az értékbecslő az értékelés során köteles olyan információkat felhasználni, amelyek az értékelési jelentés, mint bizonyító erejű információkat tartalmazó dokumentum megbízhatóságát biztosítják. Az értékelés során felhasznált információk mennyiségét, az információforrások megválasztását és az információk felhasználásának módját az értékelő határozza meg.
A telek forgalmi értékének, rendeltetésének és engedélyezett használatának megítélésekor figyelembe kell venni más személyek földhöz fűződő jogait. A telek forgalmi értéke bármely felsorolt jogi jellemzőjének változásával változik.
Az értékelés eredményeit írásos értékelő jelentés formájában kell bemutatni.
Az értékelő jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető. Az értékelő jelentést köznyelven, speciális kifejezések magyarázatával kell megírni, tartalmaznia kell az értékbecslő feltételezésének, számításának és következtetésének részletes indoklását és szükséges magyarázatait.
Ha egy telek értékelése során nem a forgalmi értéket, hanem más értékfajtákat határoznak meg, a jelentésben meg kell jelölni az értékelés tárgya forgalmi értékének meghatározásának lehetőségétől való eltérés szempontját és okait.A jelentésnek tartalmaznia kell:
A telek értékbecsléséről szóló jegyzőkönyvnek a kötelező adatokon túl tartalmaznia kell:
Az értékelő jegyzőkönyv mellékleteket tartalmazhat, amelyek összetételét az értékbecslő határozza meg, figyelembe véve az értékelési szerződés feltételeiben foglalt követelményeket.
Az értékbecslési jegyzőkönyv minden anyagának arra kell irányulnia, hogy alátámassza a meghatározandó földrészlet értékének típusát. Az értékelési jelentésben kerülni kell a költségszámítási eljáráshoz nem kapcsolódó anyagokat és információkat.
A telek értékének végleges értékét rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékbecslési megállapodás másként nem rendelkezik.
A szerződés előírhatja, hogy a telek értékének végleges értékét értéktartományként határozzák meg.
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvényben, az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvényben, az értékelési szabványokban és az értékelési tevékenységekre vonatkozó előírásokban meghatározott módon és alapján készített értékelő jelentésben feltüntetett értékelési tárgy értékének végleges értéke. az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységeket ellenőrző felhatalmazott szerv ajánlottnak tekinthető az értékelés tárgyával történő ügylet lebonyolítása céljából, ha az értékelési jelentés elkészítésének időpontjától számított 6 hónapnál nem telt el. az értékelés tárgyát képező ügylet időpontja vagy a nyilvános ajánlattétel időpontja.
Ha vita van a jelentésben megállapított telek piaci vagy egyéb értékének valódiságáról, ideértve az ugyanazon telek értékeléséről szóló, meglévő másik jelentéssel összefüggésben is, az említett vitát a bíróság elbírálja. , választottbíróság a megállapított joghatóságnak megfelelően, választottbíróság a vitában vagy a szerződésben részt vevő felek megállapodása alapján, vagy az Orosz Föderáció értékelési tevékenységet szabályozó jogszabályai által előírt módon.
A bíróságnak, választottbíróságnak, választottbíróságnak csak abban az esetben van joga arra kötelezni a feleket, hogy a vita bírósági tárgyalása során meghatározott áron ügyletet kössenek meg, csak abban az esetben, ha az ügylet a jogszabályok szerint kötelező. az Orosz Föderáció.
Befektetési ár- ez egy ingatlanegyüttes vagy eszköz értéke, amely egy bizonyos befektetőt érdekel, akinek céljai vannak a befektetési tárggyal kapcsolatban. Nem szabad egyenlőségjelet tenni a befektetési tárgy piaci árával. A piaci érték az a becsült pénzösszeg, amelyért az értékelés napján a komplexumot elcserélnék a vevő és az eladó között az ügylet eredményeként.
A befektetési tőke ára lehet magasabb vagy alacsonyabb a piaci áránál. Az értékelés során ezt az árat egy speciális értékkel azonosítják, amely a piaci ár feletti rendkívüli elemekre vonatkozik. Más szóval, ez egy többlet árat tükröz, amely minden tulajdonos számára jelentős szerepet játszik.
A beruházási projekt tőkeára csak a kiemelt gazdasági érdekű befektetőkre vonatkoztatható. A szinergiahatásnak köszönhetően, a szó tág és szűk értelmében vett, bizonyos számú üzletág összevonási folyamata eredményeként jön létre.
Tágabb értelemben tulajdonjogok, hosszú távú privilégiumok és versenyelőnyök, magasan specializált és egyetemes tulajdon, technológiák és megállapodások rendszereként különböztethető meg, amelyek sajátos, stabil profitot biztosítanak. A vonalat termékvonalnak is nevezik, a befektetési befektetések elemzésében pedig egy beruházási projektnek, amely a vállalkozás életciklusának minden szakaszában található.
A szó szűk értelmében az üzletágat bizonyos megállapodások és meghatározott eszközök rendszereként mutatják be, amelyek magukban foglalják bizonyos típusú tevékenységekre vonatkozó engedélyeket, amelyek a nettó nyereség megszerzésének fő céljai. A ritka, kockázatos és nem forgalomképes, innovatív jellegű, a hamisítást kivéve, a szervezet tevékenységéhez kapcsolódó eszközökbe történő befektetés a versenyprioritások megszerzéséhez kötött.
A befektetési ár nem piaci érték. A használati árban benne van, ami az alany jellegéből adódóan tükrözi a tulajdonos, befektető, bérlő azon szándékait, amelyek nem kapcsolódnak a tárgy adásvételi szerződéséhez, bérletéhez és egyéb hasonló cselekményekhez.
Az 1998. július 29-én elfogadott, módosított és kiegészített 135. számú szövetségi törvény „Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderációban” kimondja, hogy az értékelési tevékenység az értékelési folyamat valamennyi alanyának szakmai tevékenysége, amelynek célja a piaci vagy egyéb értékelési tárgyak tekintetében. Emellett a törvény tág definíciót ad a piaci értékre. E jogalkotási dokumentum keretein belül a befektetési tőke ára eltérő árként van besorolva.
Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2007. július 20-i rendeleteivel jóváhagyott 225. számú szövetségi értékelési szabvány "Az értékelés célja és típusai (FSO No. 2)" több értéktípust különböztet meg. az értékelt tárgyról:
1) Piaci érték.
2) Beruházási költség.
4) Kataszteri érték.
Az értékelési tevékenység tárgyai beruházási forrásainak ára egy bizonyos személy vagy több személy áraként kerül meghatározásra, az általa meghatározott befektetési feladatokkal ennek az objektumnak a használatára. A befektetési ár meghatározásához a piaci érték megállapításával ellentétben nem annyira fontos figyelembe venni a szabadpiaci áron történő elidegenítés eseteit.
A legjobb finanszírozási rendszer kiválasztásában jelentős szerepet játszik a beruházási projekt tőkeára. Az aszimmetrikus adatok modelljeiben, feltételezve, hogy piaci viszonyok között jelentős információs egyenlőtlenségek vannak, és a bennfentes információkhoz hozzáférő fő szereplők a felsővezetők.
Magas hivatali pozíciójukból adódóan ezek a vezetők hozzáférnek a szervezeten belüli összes rejtett információs mozgáshoz. A legjobb tőkerendszer két feltételes modellje létezik, amelyek elkülönítésének alapja az információáramlás aszimmetrikus eloszlásának elmélete. Ezek befektetési modellek és jelmodellek.
A befektetési modelleket olyan tőkestruktúra jellemzi, amelyet a menedzserek a befektetési objektumok hatékony pénzügyi támogatására használnak fel. Egy beruházási projekt finanszírozásának megfelelő módszerének kiválasztása. Gyakran figyelnek arra, hogy más befektetők a meglévő aszimmetrikus információk miatt viszonylag alul- és túlbecsülik a várható jövedelemáramlásokat.
A jelzőmodellek finanszírozási rendszerében a vezetők egy bizonyos egyedi információ-továbbítót használnak. Szignál módszerrel továbbítja a külső befektetőknek a vállalkozás aktuális helyzetéről és növekedési kilátásairól szóló információkat. A szervezet különféle értékpapírjainak kibocsátása jelzési objektumként szolgálhat.
A fő költségszabványok a széles körben alkalmazott piaci, fundamentális vagy belső, befektetési és felszámolási árak.
A piaci árszabvány alkalmazása magában foglalja a szervezet értékelésének folyamatát, amely minden szükséges információ alapján történik, amely szabadon hozzáférhető mind az eladó, mind a vevő számára. Ennek alapja olykor a piac ideális modellje, amelyet átfogó és nyilvános tájékoztatási tevékenység jelenléte jellemez.
A befektetési árszabvány alapja egy adott befektető azon képessége, hogy magasabb árat kapjon, mint amit az eladó kínál. , amelyet ehhez a szabványhoz használunk, minden konkrét esetben a befektetők számára nem kellően teljes körű elérhetőségben fejeződik ki.
Ezek az árszabványok biztosítják, hogy a befektetési folyamat minden résztvevője tisztában legyen a szervezet további növekedésének kilátásaival. akkor történik meg, ha a betétes magasabbra értékeli képességeit, mint maga az eladó.
Azt is érdemes megjegyezni, hogy amellett, hogy egy adott szervezet értékelési folyamatát mindkét fél eltérően közelíti meg, nagyon fontos, hogy a befektetőnek konkrét lehetőségei legyenek a befektetési tárgyból a lehető legnagyobb haszon megszerzésére. A befektetési ár közötti különbség a leendő befektetők szemszögéből szembetűnő, ami a különböző fejlődési horizontok és az adott üzletág befektetési vonzerejének növekedése miatt figyelhető meg.
A befektetési források árát az intrinsic value standard szabályozza, amely magában foglalja a befektetési tárgy független szakértő általi értékelését tapasztalatai és ismeretei alapján, valamint az értékbecslő saját kérdőívét. A végső értékelést az összes lehetséges és rendelkezésre álló megközelítés és módszer felhasználásával kell elkészíteni, a szakértőnek ebben az üzletben szerzett szakmai tapasztalatának kötelező figyelembevételével, valamint az értékelt objektumra vonatkozó teljes és független információáramlás felhasználásával.
