A megbízható ingatlanértékelés a magasan képzett szakemberek óvatos munkája. Az ügyfél feladata, az objektum vagy jogok piaci értékének értékelése. Ez a becslés, amely elemzést végez, és egy olyan megközelítést vagy megközelítést választ, amely az adott helyzetben elfogadható értékeléshez hasonló megközelítéseket végez. Mi az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelésben? Milyen módszerei, előnyei és hátrányai vannak? Milyen piacon alkalmazása a legpontosabb eredményt adja? Beszéljünk erről ma.
A fő jellemző, amelyben az objektumok az ingatlanra vonatkoznak, a tartós kötődés a Földhöz. Ingatlan - Ezek a telkek, bármely épület, struktúra, lakó- és nem lakóhelyiségek, természetes tárgyak stb.
A tulajdonos használhatja (ingatlan objektum) mind a személyes igények, mind a nyereség kivonása. Ez átruházható bérleti vagy ígéret, eladni, adni, cserélni, kötődik stb. Ezért néha csak meg kell ismernie a valódi piaci értéket, ami jelenleg idő.
A szakember elvégzi ezt a munkát az értékelési szabványok állapotával létrehozott megközelítésekkel.
Összességében a becslések három megközelítést használnak:
Mindegyik megközelítésnek saját módszertani alapja van. Elemezzük a becslés következetesen összehasonlító megközelítését és módszereit az objektum értékének meghatározására.
Amikor a tulajdonos eladja az ingatlanát, meghatározza a kezdeti költségét, anélkül, hogy gyaníthatóan, a közös vállalkozás használatával. Függetlenül elvégezhető. A tulajdonos olyan tárgyakat keres, amelyek hasonlóak a speciális helyszíneihez hasonlóan, összehasonlítja azok jellemzőit, az értékesítési időszak időtartamát, és következtetéseket következtetnek az objektum költségeiről, amelyekre az objektum valóban értékesíthető. Ez egy összehasonlító megközelítés.
A piaci értéket a létesítmények-analógok összehasonlításával számolják. Megfelelő eladó megérti, hogy két vagy több objektum jelenlétében a piacon, ugyanilyen kielégítő a vevő kéréseihez hasonlóan magasabb árat, legalábbis bölcs.
A közös vállalat adatokon alapul ténylegesen végzett a közelmúltban ügyletek hasonló tárgyak és a korreláció a becsült ingatlan vele hasonló analógok.
Az SP felhasználásának értékelődési döntésének kiindulópontja az ingatlanpiacon, amelynek része az értékelés tárgya (szoftver).
Az SP alapelvei.:
Ezen elvek alapján a szoftver piaci értékének kiszámításához speciális értékelési módszereket fejlesztettek ki.
Az összehasonlító megközelítés a 3 ingatlanértékelési módszer alkalmazását és eredményeik összehangolását jelenti a becslés piaci értékének meghatározására.
A költségeket úgy határozzák meg, hogy elemezzék a megfelelő korrekcióhoz hasonló objektumok értékesítését a köztük lévő különbségek költségeinek.
Algoritmus számított:
Az összehasonlító eredmények összehangolása e módszer egyik fontos pontja. A kapott adatok egyszerű aritmetikai átlagolása nem engedélyezett. Minden eredményt analitikus módon kell tanulmányozni, és ésszerű következtetést.
A költségek végső értéke az értékelő által az összes rendelkezésre álló információ és saját szakmai tapasztalatainak elemzésén alapuló ellenőrzött következtetés.
Az SAP ideális ház befogadására, azaz A piaci szegmens, amelyben számos hasonló objektummal rendelkező tranzakciót végeznek.
Primitív példa az SAP használatára egy lakás felmérésekor, amelyet egyszerűen idézik a módszer lényegének megértéséhez.
Forrás létrehozása:
Az elmúlt 2 hónapban értékesített 5-es objektumokkal kapcsolatos tranzakciókra vonatkozó információkat találtak.
Vegye figyelembe az analógok közötti különbségeket az értékelési objektummal kapcsolatban:
Tekintsük a becsült tárgy költségét:
1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 - 250 000 - 250 000 \u003d 1 800 000 RUB.
Tény, hogy a számítás természetesen sokkal nehezebb. A példában a tényezők piaci értékelése nem történt meg, és egyszerűen meghozták.
A módszer egy hipotézisen alapul az objektum értékesítése és a bérleti díjak lehetséges bérleti jövedelme közötti közvetlen kapcsolatról. Azok, annál nagyobb a potenciális bérleti jövedelem, a drágább tárgy.
Az összehasonlító egység ipostasisában ez a módszer a BPM használatát biztosítja. Az eladott objektum árának aránya a bruttó jövedelemhez kereskedelmi célokra történő felhasználásáról.
Algoritmus számított:
A példánkban alkalmazott adatokhoz az objektum költsége 6000 tonna lesz. (300 tr. * 20).
A BPM módszer nem igényel további módosításokat az objektum és az analógok jellemzőiben. Ez egy relatív mutató, amelyben az ilyen funkciókat eredetileg figyelembe veszik.
Az OKK az objektum (Chod) tiszta működési bevételére vonatkozik.
A Chod egy érvényes bruttó jövedelem (DVD), amelyből levonásra kerül. A műveletek közé tartoznak az összes kiadás, amely nélkül az objektum nem fog működni normálisan (hasznossági kifizetések, karbantartás, javítás stb.).
A DVD-t a potenciálisan lehetséges bruttó jövedelem (PVD) és a belföldi jövedelem összegének számítják ki, mínusz veszteségek az érintett nyereségből.
PVD - jövedelem, amelyet az ingatlan bérleti bérleti díjak bérlése nélkül. Az objektum területétől és a bérleti díjtól függ. Ennek megfelelően, ha az objektum üresjáratban van, alacsony nyereség van kialakítva.
Az OKK-t az objektum-analóg objektum hozzáállása határozza meg az árának, és osztóként használják az értékelés Chodobjektumához.
Algoritmus számított:
Fontolja meg a példát.
Az objektum piaci értékének értékelése, amelynek Chehodja az előre jelzett időszakban 250 000 ezer rubel.
Tegyük fel, hogy a bizonyított információ három analóg:
Kiszámolja az OCC-t a becsléshez:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Értékesítési ár - 1,278 000 rubel. (353 000 rubel * 0,276).
Az értékelési eseményeknél fontos, hogy értékelje a közös vállalkozás különböző módszereinek felhasználásával kapott eredményeket. A tapasztalt értékelő ismeri, hogy minden módszer milyen súlyt foglal el egy adott objektum értékelésénél.
Ha az ingatlant mindhárom módszerrel lehet értékelni (ami nem mindig történik meg), akkor a színpad köteles az eredmények összehangolásához, amely során a maximális valószínű árat határozzák meg.
A piaci értéket a létesítmények-analógok összehasonlításával számolják.
Ellenkező esetben a motivált döntés megtagadja az adott értékelési módszer használatát.
Az SP az egyik legmegbízhatóbb és könnyen használható megközelítés az ingatlan piaci értékének azonosítására. Az egyetlen, de a fő mínusz e megközelítés hiánya a fejlett ingatlanpiac a kívánt szegmens. Ilyen körülmények között a közös vállalkozás használata el kell hagynia. Végtére is, csak az egyedi objektumok összehasonlítható.
Az ingatlan objektumok összehasonlító elemzésének módszerei
Összehasonlítóvagy piaci ingatlanértékelési módszer Az objektumok hasznosságához hasonló legutóbbi értékesítési árak összehasonlítása alapján. Ez a módszer olyan hipotézisen alapul, hogy egy tájékozott vevő nem fogja fizetni az objektumra nagyobb árat, mint egy objektum maximális árát összehasonlítható segédprogrammal. A megközelítés részeként két technika az ingatlan értékének meghatározására - módszer összehasonlító értékesítési elemzés és bruttó bérleti módszer. Az összehasonlító értékesítési elemzés módszerének algoritmusa a következő:
- a becsült becslésekhez hasonló tárgyakkal kapcsolatos legújabb ügyletek;
- információk és tranzakciók ellenőrzése: a tranzakciós összeg megerősítése az egyik közvetlen résztvevővel, és meghatározza az értékesítési feltételeket;
- a költségek korrekciója, figyelembe véve a rendelkezésre álló különbségeket. A kiigazítás szükséges, mert az abszolút azonos tárgyak szinte lehetetlenek. Ezért ez a módszer ritkán kérte a kereskedelmi ingatlanokat - analóg, hogy válasszon szinte lehetetlen, ez nem veszi figyelembe a várható jövedelmet. Ez a hátrány kompenzálja a bruttó bérleti módot. Ennek a módszernek a lényege, hogy az objektum árát meghatározzák, figyelembe véve a lízingbe való potenciális jövedelmet. A módszer kiszámításához az együttható az együttható - a bruttó bérleti díj szorzója. Ez az eladási tárgy árának hozzáállása, a bruttó jövedelem összegére, amelyet a bérleti díj kiszállításából szerezhetünk meg egy adott időszakra (hónap, negyedéves, év). Az objektum költségeit úgy határozzák meg, hogy megszorozzák a bruttó vese jövedelem számított értékét az ingatlan becsült tárgyához a megfelelő multiplikátor értékhez. Ugyanakkor meg kell egyeznie a bruttó jövedelem mennyiségének és a szorzó értékének kiszámításának időszakát. Ez a módszer meglehetősen gyakori az értékelési gyakorlatban a kényelem és a prosztata miatt. Ennek a megközelítésnek az előnyei az ingatlanértékeléshez az ingatlanpiac jelenlegi állapotának megfelelő tényleges adatok felhasználása, amely jelentősen csökkenti az értékelés hibáját.
Összehasonlító (piac) megközelítés
Összehasonlító megközelítésaz értékelés az értékbecslési módszerek halmaza, amely az értékelési objektum analógjaival összehasonlításán alapul, azzal jellemezve, hogy a velük kapcsolatos tranzakciók árairól van szó.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazási feltételei:
1. Az objektumnak nem szabad egyedülálló.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve az ügyletek meghozatalának feltételeit is.
3. A becsült ingatlanok összehasonlító analógjai költségeit befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés az elveken alapul:- csere; - Egyensúly; - Kereslet és javaslatok.
1. szakasz Piaci tanulmány - az állami és piaci trendek és különösen a becsült tárgyhoz tartozó szegmens elemzése; Az ingatlan objektumok kiderül, a leginkább összehasonlítható a becslések szerint, amelyet viszonylag a közelmúltban értékesítenek.
2 fokozatAz értékesítési objektum értékesítési vagy nemrégiben értékesített analógjaira vonatkozó információk pontosságának gyűjtése és ellenőrzése; Az analóg objektumok összehasonlítása becsült objektummal.
3 szakasz A kiválasztott analógok értékesítési árainak kiigazítása az értékelési objektum különbségeivel összhangban.
4 szakaszAz értékelési objektum értékének megállapítása az analóg létesítmények kiigazított árainak koordinálásával.
Az összehasonlítható tárgyaknak egy szegmensre kell vonatkozniuk, és a velük folytatott tranzakciót a szegmens jellemző körülményei alapján végzik:
Expozíciós időszak. Az expozíció időtartama az az idő, amikor az objektum a piacon van;
A tranzakció témái függetlensége. Függetlenség nélkül azt értjük, hogy a tranzakciók nem piaci áron vannak, ha az eladó és a vevő:
· Kapcsolódó kapcsolatok vannak;
· A gazdaság és a független leányvállalat képviselői;
· Van más kölcsönös függősége és felderítése;
· A kommunikáció tárgyaival, terhelt ígéretekkel vagy egyéb kötelezettségekkel történik;
· A halottak ingatlan-objektumainak értékesítése stb.;
Befektetési motiváció, amelyet:
· Hasonló a befektetők motívumaihoz;
· analogy a tárgyak legjobb és leghatékonyabb felhasználása;
· Az épület kopásának kopása.
A piaci individualizáció módszere. A piaci módszer egy módszer az ingatlanok piaci értékének becslésére a közelmúltbeli értékesítésre vonatkozó adatok alapján.
Összehasonlító (piac) megközelítés Az ingatlan tárgyak értékelése az ingatlanértékelési módszerek halmaza, amely egy olyan értékelési objektum összehasonlításán alapul, amelynek hasonló tárgyakkal rendelkezik, amelyek tekintetében a tranzakciós árakkal kapcsolatos információk vannak velük.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése a piacon hasonló tárgyakkal kapcsolatos közelmúltbeli ügyletekre vonatkozó információkon alapul, és összehasonlítja a becsült ingatlan analógokkal. Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének kezdeti előfeltétele a fejlett ingatlanpiac rendelkezésre állása.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlanértékelés három alapelvein alapul: a kínálat és a kereslet, a helyettesítés és a hozzájárulás. Az ingatlanértékelés ezen elvei alapján összehasonlító megközelítés szerint számos mennyiségi és minőségi módszerek az összehasonlító elemek összehasonlító elemeinek kiválasztására és az összehasonlítható tárgyak piacadat-módosításának mérésére szolgálnak a becsült tárgy költségeinek modellezéséhez.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése alapelve a helyettesítés elve, amely azt sugallja, hogy ha több hasonló tárgy van a piacon, a racionális befektető nem fog többet fizetni, mint az a mennyiség, amelyben az ingatlanok megszerzése hasonló segédprogram költség.
Az összehasonlítható tárgyak (analógok) kiválasztására vonatkozó fő kritériumok az ingatlanok tulajdonjoga, a tranzakció finanszírozásának feltételei, az értékesítés feltételei és időpontja (pályázatok), az ingatlan helyszíne, a becsült tárgy fizikai jellemzői.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése feltételei:
Az objektumnak nem szabad egyedülálló;
Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve az ügyletek megfogalmazásának feltételeit;
A becsült ingatlanok összehasonlító analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
Összehasonlító megközelítés szakaszai:
Piaci tanulmány - az állami és piaci trendek és különösen a becsült tárgyhoz tartozó szegmens elemzése; Az ingatlan objektumok kiderül, a leginkább összehasonlítható a becslések szerint, amelyet viszonylag a közelmúltban értékesítenek.
2. az ingatlanértékelési létesítmény értékesítési vagy nemrégiben eladott analógjainak pontosságának gyűjtése és ellenőrzése; Az analóg objektumok összehasonlítása becsült objektummal. Az értékelő összegyűjti a hasonló ingatlan-objektumok értékesítésével kapcsolatos lehető legnagyobb mennyiségű információt. Az információforrások lehetnek: tulajdonosok, kollégák, hivatalos nyilvántartások és statisztikai adatok nyilvántartása. Az információk gyűjtése, az értékelőnek magabiztosnak kell lennie a teljességében és az objektivitásában. Kötelezőnek kell részt venni az 1 négyzetméteres költséggel kapcsolatban. Az objektum tárgyának mérete, a tranzakció dátuma, az objektum elhelyezkedése, a tranzakció feltételei és más mutatók, amelyeket az értékelő szükségesnek tart. Az értékelőnek biztosítania kell, hogy a tranzakció két független fél között zajlott le, és a kifizetett ár nem érinti a tényezőket, beleértve a felek közötti szoros kapcsolatokat is. Ezenkívül az értékelőnek meg kell vizsgálnia az objektum vagy bérleti díj értékesítésének összegéről szóló megállapodást, hasonlítsa össze ezeket az értékeket a piaci információkkal ebben az alkalomban. Új épület bérlése, például az ingatlanpiacon jó mutató lehet, és a partnerek vagy rokonok kapcsolódó kötelezettsége közötti ügylet nem.
3. Ideiglenes kiigazítások. Nagyon gyakran az értékelő tájékoztatást nyújt a néhány évvel ezelőtt történt tranzakciókról. A gazdaságban a gazdaság magas szintű inflációval meg kell ismernie a tranzakció pontos időpontját, hogy matematikai vagy minőségi módosításokat tegyen az adatok elemzésénél.
4. A kiválasztott analógok értékesítésének árai kiigazítása az értékelési objektum különbségeivel összhangban. A valódi gyakorlatban nehéz megtalálni az abszolút hasonló tulajdonságokat a méret, a hely, az életkor, a tervezés, az elrendezés stb. Paraméterek. Ebben a helyzetben az értékelőnek úgy kell megközelítenie a problémát, hogy bármely információ jobb, mint a távolléte. Természetének és saját tapasztalatai alapján az értékelő meghatározza az összehasonlított ingatlan tárgyak közötti különbségeket, érték formában fejezi ki őket. Ezek a különbségek az értékelő megtalálják az objektumok helyét, a kopás mértékét meghatározza, meghatározza a különbségeket sok más tényezőben.
Költség módosítások:
a) abszolút módosításokaz összehasonlító egységre vonatkozó összehasonlítások megváltoztatják az eladott analóg objektum árát egy bizonyos összegre, amelybe egy analóg objektum jellemzői és a becsült tárgy jellemzői különböznek. Pozitív korrekció akkor történik, ha a becsült tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
b) készpénz módosításaiAz eladott analóg tárgy egészére hozta, hogy egy bizonyos összegre váltson, amelybe a jellemzők közötti különbségeket értékelik.
Kamat korrekciókazokat az analóg objektum vagy annak összehasonlító egységének eladási árának megszorzásával végzik az analóg objektum jellemzői és a becsült objektum jellemzői közötti különbségek mértékét tükröződő koefficienssel. Ha a becsült tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi az utóbbihoz adódik, ha rosszabb - lefelé.
Hagyja, hogy a becsült objektum költsége \u003d x;
Az eladott objektum költsége \u003d 1,0 (100%).
Ha az objektum jobb, mint 15% analóg, az analóg árának 15% -kal növekednie kell
X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 \u003d 1.15.
Ha az objektum rosszabb, mint egy analóg 15% -kal, az analóg ára 15% -kal csökken
X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 \u003d 0,85.
Ha az analóg jobb, mint a 15% -kal becsült tárgy, az analóg ára csökken
1.0 \u003d (1,0 + 0,15) * x; .
Ha az analóg a rosszabb, mint a becsült tárgy 15% -kal, az analóg árának növekednie kell
1.0 \u003d (1.0 - 0,15) * x; 
.
A módosítások szakértői módjait használják, ha nem tud pénzt módosítani.
5. Az ingatlanértékelési létesítmény értékének megállapítása az objektum-analógok kiigazított árainak összehangolásával. A kettő összehasonlíthatóságának kérdése különös figyelmet igényel, mivel a becsült ingatlanok és a piaci analógok különböző paramétereinek hasonlósága ellenére lehetséges, hogy helytelen következtetésre juthat a költségekről. Az ingatlanok becsült tárgyának mérete, kora és egyéb tényezők értékelése az értékelőnek össze kell hasonlnia hasonló ingatlan-objektumok hasonló tényezőivel, módosítani kell az értékelési feltételeket, és figyelembe kell venni további elemzést.
Az összehasonlító megközelítés két fő módszert tartalmaz: közvetlen összehasonlító értékesítési módszer és bruttó vese multiplikátor módszer. A leggyakoribb értékelési módszer az összehasonlító megközelítés csoportjában a közvetlen összehasonlító értékesítési elemzés módszere. Ez a módszer az ingatlan-objektumok tényleges vásárlási és értékesítési tranzakcióinak elemzésére, valamint olyan objektumok összehasonlítására, amelyre ezeket a tranzakciókat az ingatlan becsült tárgyával végezték. Ez az ingatlanértékelési módszer a helyettesítés elvén alapul, amely azt mondja: A vevő nem vesz egy objektumot ingatlan, ha költségét meghaladja a piacon lévő hasonló tárgy megszerzésének költségeit, amely ugyanazzal a segédprogrammal rendelkezik. Ezért feltételezzük, hogy az árak, amelyeken a becsült tárgyhoz hasonló vagy hasonló objektum vásárlása és értékesítése tükrözi piaci értékét.
Amikor közvetlen összehasonlító értékesítési elemzési módszer, egy értékbecslő szakértői elemzések hasonló ingatlan felszerelés adtak az utóbbi időben az érintett ingatlan piaci szektor és teszi módosításokat az ár a különbségek, amelyek között a becsült és a hasonló ingatlan objektumok. Ennek az eljárásnak köszönhetően az egyes hasonló létesítmények értékesítési ára olyan módon határozható meg, mintha ugyanolyan fő jellemzőkkel rendelkezzenek, mint a becsült tárgyat.
A módosítás nagyságának meghatározásának egyik módja a párosított értékesítés elemzése. Az összehasonlítható értékesítés több párjának összehasonlítása és elemzése. Ugyanakkor a páros értékesítés két ingatlan-objektum értékesítése, amelyek szinte azonosak, kivéve az egyik jellemző, hogy az értékelő szakértőnek értékelnie kell az összehasonlítható tárgy tényleges árának módosítását.
például
A piaci értékesítésre vonatkozó következő információk:
Meghatározza:
Korrekció a térben a téren.
Kert jelenlétének kiigazítása.
A garázs jelenlétének kiigazítása.
1. A terület különbségének kiigazításának meghatározása, összehasonlítása 1 és 3 objektum. 55000-44000 \u003d 11000 Bemutatjuk a beállítást a táblázatban lévő terület különbségéhez. Ugyanakkor, ha az objektum jobb, mint az analóg, az analóg árának növekednie kell, ha az objektum rosszabb, mint az analóg, az analóg ára csökken. Mivel az analóg 3 a területen jobb, mint az 1. objektum, akkor a beállítás jele van egy jelzéssel (-).
2. A garázs jelenlétének kiigazításának meghatározása, 1. és 2. objektum összehasonlítása. 44000-40000 \u003d 4000. Bemutatjuk a garázs jelenlétét az asztalon. Mivel az 1. objektum a garázs jelenléte szerint jobb, mint az analóg 2, akkor a beállítás jele (-).
3. A kert jelenlétének kiigazításának meghatározása, 2. és 4. objektum összehasonlítása. 40-39 \u003d 1t. Bemutatjuk a korrekciót a kertben lévő kert jelenlétére. Mivel az 1. objektum a kert jelenléte szerint jobb, mint az analóg 4, akkor a beállítás jele van egy jelzéssel (-).
Számítsa ki az összes analógok teljes kiigazítását.
Meghatározzuk az objektum költségét, figyelembe véve az analógok kiigazított árait.
|
Becsült | ||||||
|
Terület, m2 | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Beállítás | ||||||
|
Eladási ár, $ |
29000 | |||||
|
Teljes kiigazítás | ||||||
|
Kiigazított ár | ||||||
A közvetlen összehasonlító elemzés módszere a legmegfelelőbb az ingatlanpiac fejlett ágazatainak, például a lakáspiacnak.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése keretében a bruttó vese-szorzó módszert is alkalmazzák.
Bruttó vese multiplikátor (BPM) - Ez az értékesítési ár és a potenciális bruttó jövedelem aránya vagy az érvényes jövedelem aránya.
E módszer alkalmazásához szükséges:
értékelje az objektum által generált bruttó jövedelmet;
meghatározza a bruttó jövedelem arányát a becsült tárgyból az analógok összehasonlítható értékesítésének értékesítési árához;
szorozzuk meg a bruttó jövedelmet az átlagolt VRM értékkel az analógokkal.
A valószínűségi eladási árat a képlet kiszámítja
Példa
VRM társaság.
|
Eladó ár, C.E. | |||
|
Értékelési objektum |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
A BPM szerepe a tőkésítés általános együtthatóját (OCC) elvégezheti.
Okk - Ez a tiszta működési jövedelem aránya az eladási árhoz.
Ebben az esetben
;
Példa
Az OCC kiszámítása
|
Eladó ár, C.E. | |||
|
Értékelési objektum |
375000 | ||
|
nem működőképes |
|||
|
35000 (az elmúlt évben) |
nem működőképes |
||
Az összehasonlító megközelítés előnyei:
A végső értékben tükrözi a tipikus gyártók és vevők véleményét;
Az értékesítési árak tükrözik a pénzügyi feltételek és az infláció változását;
Statikusan megalapozott;
Az összehasonlított tárgyak közötti különbségek módosításai;
Nagyon könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai:
Értékesítési különbségek;
A gyakorlati értékesítési árakról szóló információk összegyűjtésének összetettsége;
A tranzakció meghatározott feltételeiről szóló információk gyűjtése. ;
A piaci tevékenység függése;
A piac stabilitásának függése;
Az adatok összehangolásának összetettsége lényegesen eltérő értékesítésre.
Az ingatlanok értékelési munkáiban a világ gyakorlatában három megközelítést használnak:
A technika megválasztása nagymértékben függ az értékelés tárgyától és a konkrét helyzetet, amely a konkrétan kialakult, azonban a legmegbízhatóbb módon még mindig összehasonlító megközelítésnek tekinthető a becsült érték meghatározásában.
Az összehasonlító megközelítés az ingatlan technikái. A becsült tulajdonságot összehasonlítjuk hasonló objektumokkal.
A számítás a következő elveken alapul:
A piaci érték fogalma szinte megegyezik az egyensúlyi ár fogalmával. Az egyensúlyi ár kvantitatív jellemzőkkel, amelyek meghatározzák az összehasonlított tárgy iránti keresletet és kínálatot.
Elemek, amelyeket egy hatalmas mennyiségben vesznek figyelembe, és kombinációjuk szinte egyenlő az Infinity-szel. Ezért, ha az elemzés egy bizonyos számú olyan tényezőre korlátozódik, amelyek közvetlenül befolyásolják az árképzést.
Bármely terhesség vagy szolgaság a becsült tárgy költségének csökkenéséhez vezet. Vagyis a tulajdonjogi jog korlátozása az ár csökkenése. Ha a becsült tárgyak összehasonlítható tárgyakkal összehasonlítva nincs ilyen hiányosságai, akkor az ár, éppen ellenkezőleg, növekszik.
A földterületek esetében a szolga jelenléte nem az egyetlen csökkentő tényező. A költségek értékelésénél nagyon fontos, átruházza a föld tulajdonjogát vagy a bérleti jogot, folyamatos felhasználást. Az utolsó két jog az alacsonyabb tényezőkre vonatkozik. Nagyon fontos, hogy a földhöz bizonyos korlátozásokkal rendelkeznek-e további tranzakciókkal.
Az ilyen feltételeket figyelembe veszik, ha a becsült objektumnak valóban megkülönböztető jellemzői vannak az értékesítés során.
A csökkentett tényező magában foglalja a csőd, vagyis az eladó siet, hogy a vételi és eladási tranzakció, mivel az expozíciós időt az ingatlan piac nyilvánvalóan csökken, mint a hasonló tárgyakat.
A kapcsolódó kapcsolatok, a partnerségek jelentősen befolyásolják az értékelést, bár meglehetősen nehéz megbecsülni ezeket a kockázatokat.
Ha az eladó és a vevő a bérleti kapcsolatokhoz kapcsolódik, és azt tervezzük, hogy megkötjük az értékesítési szerződést, akkor az adófizetések megmentése érdekében természetesen a becsült költségeket alulbecsülik. A motiváció ebben az esetben egy - mivel az ügylet felei más nem piaci kapcsolatok kapcsolódnak, ezért az eladó ténylegesen jóváírja a vevőt. Hasonló helyzet alakul ki, ha a tranzakció az opció alapján lesz.
A lakossági ingatlanok becsült költségeinek növekedése vezetheti az infrastruktúra-fejlesztés állami támogatását. Az állítólagos kedvezményes hitelezés méretét a preferenciális és a piaci hitelezés közötti különbségből határozzák meg.
A csökkenés felé való módosítás alkalmazható, ha jelentős különbség van a hasonló ingatlanok és szakértők piaci értéke között.
A funkcionális célváltozás szintén figyelembe vehető az értékelés során, mivel befolyásolja az ellátás és a kereslet arányát.
A költségtényezők növelése | Lowing költségtényezők |
A terület bemutatása Más lakossági tulajdonosok állapota Zóna tartalék Elérhetőség Parkolás A szállítási autópályák elérhetősége Építészeti emlékek és egyéb látnivalók elérhetősége Közel ingatlan A szerkezet építészetének egyedi jellemzői | Távolság a város központi részétől Az élelmiszerboltok hiánya sétatávolságon belül Az iskolai és az óvodai intézmények távoli területe Rossz környezeti helyzet a régióban A gyári és raktári vállalkozások elérhetősége az ingatlan közelében, hulladéklerakók |
A földterület értékelésének összehasonlító megközelítése magában foglalja az ingatlan jellemzőinek összegyűjtését:
A dombok vagy lejtők, a sziklák vagy a pvs jelenléte vagy hiánya megérdemli a legnagyobb figyelmet. Fontos, hogy milyen a föld csapágy ereje, annak erőssége, a felszín alatti vizek jelenléte. Nagyon fontos, ha információ van az ásványi anyagok lehetséges helyéről. Ha az információ megerősítést nyer, akkor a földnek szükségszerűen terheli a jövőben.
A piaci összehasonlító megközelítés az objektumok költségeinek növelésével kapcsolatos jellemzők tanulmányozása. Ez tulajdonítható:
Az anyag, amelyből az épület épül, mint modern és megbízhatóbb, annál nagyobb az ingatlan költsége. Az egész épület általános megjelenése, a javítások jelenléte és a kényelmes bejárat is megéri. Ha az udvar bejárata, akkor lesz egy downstream faktor.
A javítás hiánya az, hogy az ilyen számítás módosításának oka, a javítási vagy helyreállítási munka javításának költsége megtörténik, figyelembe véve azt a nyereséget, amelyet az építési vagy javítási beruházásokból származó vállalkozó kap.
Az ingatlanok összehasonlító megközelítése az energiaforrások lehetséges megtakarításai figyelembevétele a működés során. A közüzemi szolgáltatások értékének folyamatos növekedése teszi az embereket folyamatosan gondolkodnak az alternatív energiaforrások megtakarítására és használatára.
Különösen ez a tényező fontos, ha az objektumot további bérletre vásárolják. Minél nagyobb a jövedelem aránya a költségekhez, hogy az épület vagy a helyiségek működni fognak, annál kevesebb a nagyság a visszatérési tőke a nettó jövedelem bérlése ingatlan.
Az értékelés magában foglalja a szolgáltatási tételek elérhetőségét vagy hiányát. A legegyszerűbb példa az, hogy van-e lift, vagy nem a házban van. Az összes kommunikáció teljes vagy részleges távollétének jelenléte, annál jobban csatlakozik a helyi rendszerhez. Ha túl sok hátrány van, akkor a korrekció a csökkenés felé történik. Az ingatlanbecslést számos mutató végzi.
Minden számítás összehasonlító megközelítésen alapul a nyílt ingatlanokkal rendelkező tranzakciók nyílt forrásaiból származó információkon.
Értékelési szakaszok:
A kiigazított ár összehangolása és az összehasonlító megközelítés végső értékének származtatása.
Először is, a módszer lehetővé teszi, hogy tükrözze az egyetlen tipikus vevők és eladók véleményét.
A költségbecslés tükröződik a jelenlegi árakban, figyelembe véve a pénzügyi feltételek és az inflációs folyamatok változásait. Az értékelés mindig statikusan indokolt.
Az ingatlanok konkrét objektumának értékeléséhez nem szükséges megtanulni az egész ingatlanpiacot, de csak hasonló tárgyakat. A technika nagyon egyszerű, megbízható eredményekkel.
Az ingatlan becslésének összehasonlító megközelítése lényege mind a vevő, mind az eladó számára érthető. A technika lehetővé teszi a felek számára, hogy vizsgálják meg az ingatlanpiacot, és megbizonyosodjanak arról, hogy nem veszítik el. Az értékelés az ügyletek alapján vagy más eladók javaslatai alapján végezhető el. Mindenesetre az összehasonlító technika a hasonló ingatlanokra vonatkozó adatok összehangolása és összehasonlítása. A lényeg az, hogy a kiválasztási hasonló tárgyak összehasonlításhoz figyelembe veszi a speciális vagy szokatlan tényezők, például a fenyegető lefoglalása zálogjog, változik a szabályozási aktusok helyi szinten vagy nem felel meg a feltételeknek a hitelszerződés, a a kényszer elemek jelenléte.
Összehasonlító megközelítés Az értékelés az értékbecslési módszerek halmaza, amely az értékelési objektum analógjaival összehasonlításán alapul, azzal jellemezve, hogy a velük kapcsolatos tranzakciók árairól van szó.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazási feltételei:1. Az objektumnak nem szabad egyedülálló. 2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve az ügyletek meghozatalának feltételeit is. 3. A becsült ingatlanok összehasonlító analógjai költségeit befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés az elveken alapul:- csere; - Egyensúly; - Kereslet és javaslatok.
Összehasonlító megközelítés szakaszai:
1. szakasz
Piaci tanulmány - az állami és piaci trendek és különösen a becsült tárgyhoz tartozó szegmens elemzése; Az ingatlan objektumok kiderül, a leginkább összehasonlítható a becslések szerint, amelyet viszonylag a közelmúltban értékesítenek.
2 fokozat
Az értékesítési objektum értékesítési vagy nemrégiben értékesített analógjaira vonatkozó információk pontosságának gyűjtése és ellenőrzése; Az analóg objektumok összehasonlítása becsült objektummal.
3 szakasz
A kiválasztott analógok értékesítési árainak kiigazítása az értékelési objektum különbségeivel összhangban.
4 szakasz
Az értékelési objektum értékének megállapítása az analóg létesítmények kiigazított árainak koordinálásával.
Az összehasonlítható tárgyaknak egy szegmensre kell vonatkozniuk, és a velük folytatott tranzakciót a szegmens jellemző körülményei alapján végzik:
Expozíciós időszak. Az expozíció időtartama az az idő, amikor az objektum a piacon van;
A tranzakció témái függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy a tranzakciók nem piaci áron vannak, ha az eladó és a vevő: · kapcsolódó kapcsolatban állnak; · A gazdaság képviselői és egy független leányvállalat; · Van más kölcsönös függősége és felderítése; · A tranzakciókat tárgyak, terhelt betét vagy egyéb kötelezettségek végzik; · A halottak ingatlan tárgyainak értékesítése, stb.; - befektetési motiváció, amelyet: · hasonló a befektetők motívumaihoz; · Az objektumok legjobb és leghatékonyabb felhasználásához hasonló; · Az épület kopásának mértéke.
Az analóg létesítmények kiválasztásának fő kritériumai: 1. A tulajdonjog. A tulajdonjogok kiigazítása a piac és a szerződéses bérleti díj közötti különbség, mivel az ingatlan teljes owját a piaci bérleti díj és a rendelkezésre álló jelenlegi finanszírozás határozza meg. 2. A tranzakció finanszírozásának feltételei. A tranzakció finanszírozásának ATPIC feltételeivel gondos elemzésre van szükség, amelynek eredményeképpen a módosítás történt. 3. Az értékesítési és értékesítési idő. 4. Helyszín. 5. Fizikai jellemzők.
A becsült ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható értékesítések kiigazítását igényli. A számítás és a kiigazítások a korábbi számítások logikai elemzése alapján történnek, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós együtthatók pontos meghatározása (lásd 3.2 ábra).
A kiigazítások típusai
Kamat korrekciókazokat az analóg objektum vagy annak összehasonlító egységének eladási árának megszorzásával végzik az analóg objektum jellemzői és a becsült objektum jellemzői közötti különbségek mértékét tükröződő koefficienssel. Ha a becsült tárgy jobb, mint egy összehasonlítható analóg, akkor az utóbbi az utóbbihoz adódik, ha rosszabb - lefelé.
Költség módosítások:
a) abszolút módosításokaz összehasonlító egységre vonatkozó összehasonlítások megváltoztatják az eladott analóg objektum árát egy bizonyos összegre, amelybe egy analóg objektum jellemzői és a becsült tárgy jellemzői különböznek. Pozitív korrekció akkor történik, ha a becsült tárgy jobb, mint egy hasonló analóg, negatív, ha rosszabb;
b) készpénz módosításaiAz eladott analóg tárgy egészére hozta, hogy egy bizonyos összegre váltson, amelybe a jellemzők közötti különbségeket értékelik.
Kumulatív százalékos korrekciók Az egyéni érdekeltségi módosítások megszorzásával határozva.
Módosítás a formában Általános csoportosítás Általában a fejlett ingatlanpiacon használják, ahol nagy számú értékesítés van. A kumulatív kiigazítás az összehasonlítható tárgyak kiválasztott csoportja alatt történik.
A módosítás sorrendje:1. A finanszírozási feltételek módosítása. 2. A különleges értékesítési feltételek módosítása. 3. Az eladási idő módosítása. 4. Módosítás a helyszín szerint. 5. A fizikai jellemzők módosítása.
Az összehasonlító megközelítés előnyei:1. A teljes értékben a tipikus eladók és a vásárlók véleménye tükröződik. 2. Az értékesítési árak tükrözik a pénzügyi feltételek és az infláció változását. 3. statikusan indokolt. 4. A módosítások az összehasonlított tárgyak közötti különbségekre kerülnek. 5. Elég könnyű használni és megbízható eredményeket adni.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai:1. Az értékesítés különbségei. 2. A gyakorlati értékesítési árakról szóló információk összegyűjtésének összetettsége. 3. A tranzakció meghatározott feltételeiről szóló információk gyűjtése. 4. A piaci tevékenység függése. 5. A piac stabilitásától függően. 6. Az adatok összehangolásának összetettsége jelentősen eltérő értékesítésre.
Módszerek az összehasonlító megközelítés keretében használt kiigazítási értékek becslésére.
Kvantitatív módszerek.
A tények összehasonlításának módja, az analógi csoportok kiválasztása a piacon: az egyik elemekkel minden szükséges korrekcióhoz, a második nélkül.
Alapvető módszer: Ha két analóg közötti különbség van, akkor az árkülönbség ennek az elemnek tulajdonítható. A módszer alkalmazható, ha több különbség van. Számos módosítás bevezetésével a pontosság csökken.
A másodlagos piac elemzése. Ha a rendelkezésre álló értékesítés piaci inflációja nem teszi lehetővé a pár adatkészlet elemzését. A kiigazítást olyan adatoknak számítják ki, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül az értékelési objektumhoz és az analógokhoz.
Költségelemzési módszer. A kiigazításokat a költségek elemzésének alapján becsülik meg, hogy az objektum külön elemét hozzák létre, figyelembe véve a kopást, de a piaci adatok ellenőrzését igénylik.
A regressziós analízis módszere. A grafika épül, a képlet visszavonása a jelek függő különbségekkel. A mennyiségi, majd a kiváló minőségű.
A módszerek a minőségi jellemzők rangsorolásán alapulnak (jobb, egy kicsit jobb, egyenlő, egy kicsit rosszabb, lényegesen rosszabb)
az összehasonlító elemzés tekintetében az analógokat vizsgálják annak meghatározására, hogy az összehasonlító elemek értéke meghaladja-e az objektumhoz képest. A lényeg hasonló a párok összehasonlító módszerhez, csak a minőségi becslések példáján.
Elosztási elemzés. Az analógok az értékelési objektum monoton változásának sorrendjében kerülnek elosztásra. Ezután határozza meg a becsült tárgy helyét számos összehasonlító értékesítésben.
Egyéni szakértői felmérések.
Kiigazítási technika összehasonlító megközelítésben.
A módosítások az analógok objektumainak árképzésére szolgálnak. Csak objektum-analógok vannak a kiigazítások hatálya alá tartoznak. A becslési objektumot soha nem állítják be.
A fő kérdés ebben a szakaszban megoldódik: függetlenül attól, hogy mennyire analóg költsége van, ha azonos jellegű, mint egy értékelési objektum.
A fő szabály módosítás: ha egy analóg jobb, mint egy értékelést objektumot, majd lefelé vagy negatív kiigazítás (mínusz jel); Ha egy analóg rosszabb, mint az értékelési objektum, pozitív kiigazítás történik.
A módosítások esetén minden kiváló jellemzőnek kell igazítani - az összehasonlító elemet.
Összehasonlító elemek csoportjai:
A tranzakció feltételeivel kapcsolatos elemek és a piac státusza (jogok, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, tranzakciós feltételek)
Az objektumhoz kapcsolódó elemek közvetlenül az objektumhoz (jellemzők stb.)
Az összehasonlítási elemek csoportjai esetében különböző módosítások sorozata (függő vagy független alapon)
Függő szekvencia: A módosítások az előző korrigált ár eredményeire kerülnek; Az összehasonlító elemek sorrendje fontos (jogok, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, eladó dátum)
Független módosítások. Az egyes elemek módosításai alapján kiszámított eredmény alapján a piaci feltételek önkényes sorrendben.
Összehasonlító megközelítés módszerei.
1) Az objektum értékének értékesítésének összehasonlító elemzésének módszere (ingatlanérték) a hasonló objektumok közelmúltbeli értékesítésének árának összehasonlításával. A módszer részeként: elemezze a hasonló objektumok piaci helyzetét, és gyűjtsön megbízható információkat rájuk; Meghatározza az ACC-t. Az objektum összehasonlításának és összehasonlításának egysége. elemzés minden egységen; kiosztja a szükséges összehasonlítási elemeket; összehasonlítja a becsült objektumot és a kiválasztott összehasonlító tárgyakat annak érdekében, hogy az értékesítési árukat vagy kivételeket az összehasonlító listából igazítsa; Számos korrigált mutató az összehasonlított tárgyak értékének egy értékéhez vagy az értékelési objektum piaci értékének tartományához vezet. A módszer ajánlatos, ha nagy mennyiségű megbízható információ áll rendelkezésre, és gyakran a statisztikai értékelés módszereivel kombinálva van. Fő előnye az, hogy az eredmény megszerzésének lehetősége, amely pontosan tükrözi a piac arányát az értékelési objektumra. Az objektum költségeinek felmérésének nehézségei annak a ténynek köszönhető, hogy nincs két teljesen hasonló objektum. Ezenkívül figyelembe kell venni a piaci érték meghatározásának megfelelő tranzakciót, azaz Azok, akik nem befolyásolták a nem piaci tényezőket. Amikor értékesítése magas hozamú lehetőség, tájékoztatást a gazdasági jellemzői és eladási feltételek gyakran nem elérhető, vagy hiányos, ezért az ilyen esetekben, akkor csak a „felvázolt” a tartomány, amelyben a nagyságát a piaci érték lesz a legvalószínűbb, hogy legyen.
2) bruttó bérleti módszer. Az eladási ár és a megfelelő bérleti jövedelem közötti közvetlen kapcsolat jelenlétén alapul. Ezt a kapcsolatot egy szorzóval mérjük. (együttható bruttó bérleti díj). Ezt a jövedelemtermelésre képes ingatlanok értékelésére használják.
A VRM az objektum eladási árának aránya a potenciális vagy hatékony bruttó jövedelemhez. A helyzettől függően a BPM analógok értéke az OBM objektum meghatározásához az eredmények tárgyalására vonatkozó eljárások kerülnek alkalmazásra.
A valószínű eladási árat a következő képlet alapján számítják ki: C \u003d PVD * VRM
PVD-bruttó jövedelem a becsült tárgyból; VRM-átlagolt bruttó bérleti szorzó.
A módszer szakaszai:
Összehasonlítható analógok kiválasztása;
CRPM;
A BPM-ben szerzett tudás összehangolása, a BPM egyenletes értékének meghatározása vagy a VRM értékek tartománya, amely a becsült tárgyra alkalmazható;
A bérleti díjak szintjén összehasonlítható becsült tárgyak meghatározása;
Analógok elemzése, összehasonlítása az értékelési objektum megfelelő jellemzőivel;
Kiigazítások kiszámítása a becsült tárgy piaci vesejövedelmének értékének megszerzéséhez;
Az értékelési objektum értékének kiszámítása a képlet szerint.
Módszer Hátrányok:
Alkalmazás csak az aktív bevételi ingatlanpiacokon;
Nem veszik figyelembe az értékelési tárgy és az analógok közötti kockázatok közötti különbséget
Nem veszi figyelembe a Chod-i különbséget
