A fővárosban az elsődleges és a másodlagos piacon a legtöbb lakást kedvezményesen adják el. Az ingatlanügynökök elmondták, milyen lakásokat árulnak jelentős kedvezménnyel

Fotó: Svetlana Kholyavchuk/Interpress/TASS

Az RBC Real Estate szerkesztői által megkérdezett ingatlanosok szerint Moszkvában jelenleg szinte minden lakás vásárlásakor kedvezményt kaphat, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon.

A moszkvai másodlagos piacon eladásra kínált lakások mindössze 20%-át adják el piaci árakhoz közeli áron, a fennmaradó 80%-ot nem lehet jelentős árengedmény nélkül eladni, mondta Sergey Shloma, az Inkom-Nedvizhimost másodpiaci osztályának igazgatója. ingatlaniroda, meg van győződve. Ennek oka szerinte a válság előtti erősen felduzzasztott árak, a lakások átértékelése átlagosan a piaci értékük 20-30 százaléka.

Ha az elsődleges piacról beszélünk, a kereslet csökkenése oda vezetett, hogy a régi Moszkva tömegszegmensében ma szinte minden új épületben vannak különleges ajánlatok, mondják az ingatlanosok. A Metrium Group szerint csak két új épületben nincs semmilyen formában kedvezmény. A piacon ma megvalósuló fennmaradó 64 projektben a hagyományos nyári kedvezményre számíthat a vásárló. Mérete a szimbolikus 1%-tól a meglehetősen kézzelfogható 15%-ig terjed a cég elemzői szerint.

Kedvezmények a "másodlagos" tulajdonosaitól

Öt évvel ezelőtt a piac teljesen más volt: a lakásokat kedvezményesen adták el - legtöbbször nagyon jelentéktelenül - a lakások mintegy 50%-át a másodlagos lakásszegmensben adták el - emlékszik vissza Szergej Shloma. Most a kedvezményes eladások aránya az Inkom-Nedvizhimost szerint rekord magas szinten van - 88%, az átlagos júliusi árengedmény pedig 9,1% volt.

2016-ban az egyik fő trend az volt, hogy a tranzakciók több mint fele olyan árengedménnyel ment, amelyen a lakásokat eredetileg kiállították – állítják az ingatlanosok. Az átlagos árengedmény csaknem megduplázódott 2015-höz képest, és körülbelül 5-10%-ot tett ki a tömegszegmensben (gazdaságos és kényelmi osztályok) – mondja Vladimir Kashirtsev, az Azbuka Zhilya vezérigazgatója.

Az ingatlanosok megjegyzik, hogy a legköltségvetésesebb objektumok tulajdonosai gyakrabban mennek kedvezményre, mint a magas árszegmensbe tartozó ingatlanok tulajdonosai. Utóbbiak anyagilag sokkal jobban ellátottak, így készen állnak arra, hogy tovább várjanak a vevőre, ráadásul előfordulhat, hogy megtagadják a kedvezményt, ha a lakásban drága javítások történtek – jegyzi meg Sergey Shloma. A legtöbb költségvetési objektum tulajdonosai között nagyon kiélezett a verseny, ezért szívesebben vállalják a kedvezményt – magyarázza.

Ugyanakkor Vladimir Kashirtsev megjegyzi, hogy az olcsó lakások tulajdonosai kisebb kedvezményt biztosítanak, a legnagyobb - az üzleti és az elit szegmensben. Tehát az "Azbuka Zhilya" szerint az apartmanokhoz legfeljebb 10 millió rubel. akár 5% kedvezmény. Körülbelül 10% kedvezményt kaphat egy tárgyra a 10 millió és 20 millió rubel közötti ártartományban. Ha a lakás költsége több mint 20 millió rubel. a kedvezmény akár 20% is lehet.

„A komfort osztályban azonban jelentős kedvezmények járnak, különösen, ha a lakóépület hátrányos helyzetű területen, metrómegállótól távol, stb. található. Átépítés, új épület sürgős vásárlása esetén is kedvezmény jár. , ha nagy adósságok vannak a lakással kapcsolatban (jelzáloghitelek, kölcsönök)” – teszi hozzá Vladimir Kashirtsev.

Bejelentés egy moszkvai lakás eladásáról (Fotó: ITAR-TASS / Grigory Sysoev)

„A piac egészében a kereslethez képest jelentős kínálati többlet esetén (célszerű felidézni a másodlagos szegmensre nehezedő erős nyomást az elsődlegesről), az objektumokat addig nem értékesítik, amíg a tulajdonosok beleegyeznek egy ilyen engedménybe. ” – jegyzi meg Sergey Shloma. Ugyanakkor az alacsony kereslet és a nagy kínálat mellett felfújt árak már oda vezettek, hogy a lakások legalább 40%-a nem talált vevőre.

Vlagyimir Kaszircev megfigyelései szerint a másodlagos lakóingatlan-piac tömegszegmensében az átlagos árengedmény, amely egyensúlyi pontba taszíthatja a piacot, körülbelül a jelenlegi bejelentett eladási árak 10%-a. Sergey Shloma reméli, hogy növekedni fog azoknak az eladóknak a száma, akik megfelelően felmérik a piaci helyzetet és készek engedményt venni. „A tavalyi évhez képest abszolút értékben mintegy 10%-kal nőtt a számuk. Bár néhányan még mindig lassabban csökkentik ingatlanaik eladási vagyonát, mint ahogy a piac zuhan, így ez nem vezet nagy tranzakciónövekedéshez” – jósolja.

Hosszú tárgyalások

A fejlesztőkkel ellentétben a lakástulajdonosok nem kötődnek semmilyen értékesítési ütemezéshez, amelyet követniük kell, így a másodlagos ingatlanszegmens értéke lassabban csökken, mint az új épületek szegmense – magyarázza Vlagyimir Kasircev. Szergej Shloma megjegyzi, hogy a másodlagos lakáspiac nagyszámú magánszemély piaca, akik nem kezelhetők, és nem számítanak globális árváltozásokra.

„Az elsődleges lakások szegmensében még mindig lehetőség van a lakótelepen belüli objektumok árának azonnali csökkentésére, a „másodlagos lakásban” viszont nagyon simán csökken az ajánlat költsége: ha 2016 júliusában 184,2 ezer volt rubel, majd 2017 júliusára ez a szám 179 ezer rubelre esett vissza. A valós tranzakciók eredményei alapján pedig megállapítható, hogy az értékesítési árak átlagos szintjének csökkenése a tavalyi év azonos időszakához képest mára legalább 15 százalékos” – mondja Sergey Shloma.

Az ingatlanforgalmazók megjegyzik, hogy az eladók és a vevők hosszú ideig alkudni kezdtek, ami miatt a lakások kiállítási ideje megnőtt. Jelenleg Moszkva másodlagos lakáspiacán az Inkom szerint ez 77 nap (az eladott tárgyakról statisztikát vezetnek). Szergej Shloma szerint azonban a másodlagos lakáspiacon tíz lakásból csak kettőt adnak el, a többi telket a kiállításon ragadják, vagy általában kivonják a tulajdonosok az eladásból. Olyan emberekről van szó, akik az elmúlt egy-két évben nem tudták eladni a válság előtti áron kiállított lakóterületüket – magyarázza.

Az elmúlt három-öt évben sokat változott a lakások értékesítésének futamideje: ha korábban egy hónap alatt tudták eladni a piacon, most legalább három hónapig tart. Az Azbuka Zhilya statisztikái szerint a folyékony lakások kiállítási ideje egy-két hónap. Egyszobás apartmanok 7 millió rubelig. átlagosan körülbelül három hónapig eladók, kétszobás lakások 8 millió rubeltől. három-öt hónap. Háromszobás apartmanok 10 millió rubeltől. feltételesen legfeljebb hat hónapig értékesítik.

A CIAN elemzői tanulmányozták az árváltozások dinamikáját a moszkvai, moszkvai régió és szentpétervári lakások eladási hirdetéseinek történetében 2015-2017 között. Figyelembe vették a meglévő épületekben lévő lakások közvetlen értékesítésére vonatkozó bejelentéseket, amelyek több mint 30 napig voltak kiállítva, és amelyekben legalább 2 árváltozás történt több mint 50 ezer rubel értékben. minden egyes. Nem vették figyelembe az elit ingatlan szegmens ajánlatait, az alacsony megbízhatóságú hirdetéseket, a devizában kiállított lakásokat, a nem szabványos értékesítési konstrukciókat (részvények, bérleti díj, sürgős kivásárlás) tartalmazó hirdetéseket. Az első kiadvány ára és az utolsó kihelyezés ára közötti különbség ebben az esetben nagy valószínűséggel tekinthető az aukció nagyságának, amelybe az eladók az eladás során beleegyeztek.

A legtöbb esetben 2015-2017-ben a felhasználók csökkentették az árakat a másodlagos piacon történő lakáseladás során. Az ilyen változtatások aránya meghaladja az árszerkesztések számának 85%-át. Ez érthető, hiszen a másodlagos piac során 2015-2017. nyomást gyakoroltak mind a kedvezőtlen makrogazdasági feltételek (a lakosság reáljövedelmeinek csökkenése), mind a piacon belüli tényezők (megnőtt a verseny a vevőért az új épületek szegmenséből, ahol rekord mértékben nőtt a kínálat, és a jelzáloghitel-támogatási programok révén lakások épültek ki vonzóbb építkezés).

A válság előtti időszakban a nagyvárosi régiókban a hirdetések (alku) árváltozásainak átlagos nagysága nem haladta meg a 2,5-3%-ot. Ez a mutató már 2014-ben érezhetően növekedni kezdett (az idei statisztika nehezebben értelmezhető, mivel a rubel árfolyamának instabilitása, a geopolitikai bizonytalanság körülményei között az árváltozások gyakran érzelmi és logikátlanok voltak). 2015-ben az átlagos kereskedési volumen Moszkvában 4,4%, a moszkvai régióban 5,0%, Szentpéterváron pedig 5,4% volt. 2017 szeptemberére több százalékponttal nőtt (Moszkvában 9,2%-ra, Moszkva régióban 7,8%-ra, Szentpéterváron 7,6%-ra). Azok. egy átlagos lakás költsége a hirdetési adatbázisokban 8-9%-kal magasabb, mint amennyiért az eladó vállalja, hogy lemond róla. Maga az értékesítés technológiája ilyen körülmények között változik, elsajátítja a bukás aukció jegyeit, amelyben a bejelentett ár csak felhívás a párbeszéd megkezdésére.

Szinte minden ötödik tételnél az eladók az eladási folyamat során 15%-kal vagy még többel csökkentették az árakat, így az első hirdetés ára egyre megbízhatatlanabb eszköz a piacelemzésben. Ugyanakkor ezeket az adatokat használják a tömegértékelési modellekben, különösen a kataszteri értékelésnél és az adózásnál. Ez sok lakás adóalapjának túlbecsléséhez vezet. Ezen túlmenően a lakások árának értékelésekor (mind önállóan, mind online szolgáltatások segítségével) figyelembe kell venni az „ár a hirdetési adatbázisban” megváltozott jellegét, amely ma már egyre inkább elválik a valós tranzakciótól. árak.

Az elmúlt hónapokban az ingatlanpiac lassú élénkülése és a gazdaság élénkülése ellenére tovább nőtt a kereskedés értéke. A nagyvárosi régiókban ismét növekszik a regisztrált tranzakciók száma (és nem csak az új épületekben, hanem néhány hónaponként és a másodlagos lakásokban is). Ugyanakkor egy tranzakció lebonyolítása érdekében a másodlagos piacon az eladók arra kényszerülnek, hogy egyre inkább csökkentsék az árakat. A szovjet építésű házaknál (1960-80-as évek panelházak, hruscsovok) nagyobb az alkudozási kiigazítás (11% a teljes vizsgált tömbre), míg az újonnan üzembe helyezett új épületeknél az eladók kevésbé hajlandóak az árak csökkentésére (átlagár). csökkentése ezekben a házakban 3, 5%).

Ez az egyik következménye annak a hosszú távú tendenciának, amely a házak vonzerejének csökkenése irányába mutat a másodlagos piacon, ami az „árkép” tényleges változásában kezdett kifejeződni. A szovjet években épült házak fizikailag és erkölcsileg is elavultak (nem csak az "ötemeletes felújításra váró épületekről" beszélünk, hanem a legtöbb panelházról, sőt néhány tégla- és "sztálinista" is). A lakásvásárlás korába beletartozik egy eltérő fogyasztói igényű generáció. A szovjet házak csak öregszenek, miközben az elsődleges piacon a fejlesztők által kínált termék minősége folyamatosan növekszik.

A másodlagos piaci ügyletekkel való kereskedés korrekciójának növekedése a piac természetes reakciója egy sor tényezőre. A piaci szereplők magatartása (a kölcsönösen elfogadható árszint elérésére való hajlandóság) lehetővé teszi a válság időszakának viszonylag stabil túljutását. Ennek a tendenciának negatív következménye a piaci átláthatóság enyhe csökkenése, mivel az eladók és a vevők nehezebben tudják meghatározni egy lakás tisztességes árát. A Rosreestr portálon a valós tranzakciók árairól szóló információk továbbra is nehezen hozzáférhetőek és nehezen értelmezhetők, a hirdetési adatbázisokban pedig egyre nehezebb eligazodni az árak között.

Következtetések:

· A 2014-2017-es válság során végig növekszik a másodpiaci tranzakciók átlagos nagysága. Most Moszkvában 9,2%, Moszkvai régióban 7,8%, Szentpéterváron 7,6%.

· Az átlagos kínálati árak stagnálásának körülményei között (az elmúlt 2 évben gyakorlatilag nem változtak) az alkudozáshoz való alkalmazkodás dinamikája válik fontosabb piaci mutatóvá, mint az átlagos négyzetméterár. ismertebb a piaci szereplők számára.

2017-ben a moszkvai lakások eladóinak 20%-a, a moszkvai régióban 17%-a, a szentpétervári lakások 23%-a több mint 15%-kal csökkentette az árat az eladási folyamat során.

· A szovjet kori házakban lévő lakások eladói kényszerülnek leginkább árcsökkentésre; az újonnan üzembe helyezett új épületekben az átlagos árcsökkenés kevésbé markáns.

· A tranzakciós ár és a hirdetés közzétételi ára közötti rés csökkenti a tömeges értékelési modellek pontosságát (amelyek az ajánlati árakat használják viszonyítási alapként). Ez számos mutató – például a kataszteri érték és az ingatlanadó – pontosságát rontja.

Szakértői módszer alkalmazása az árverési kedvezmény mértékének meghatározásakor

Értékelő kérdések 11.01.2007

Értékbecslési Osztály igazgatóhelyettese

Bevezetés

Az ingatlanügyletek áraira vonatkozó információk általában bizalmasak, és nem adják ki harmadik félnek. Ezekről az ügyletekről általában nem áll rendelkezésre információ, ezért az összehasonlító elemzés elvégzéséhez az értékbecslő az összehasonlított tárgyak ajánlati árait használja fel.

Az ajánlati árak alkalmazása bevett gyakorlat az Orosz Föderációban. Például a Szövetségi Ingatlankezelő Ügynökség szakemberei által készített „Az értékbecslők főbb hibái az ingatlanok értékelése során, amelyeket az értékelési jelentések vizsgálata során azonosítottak” című dokumentumban az egyik bekezdés (39. sz.) a következőképpen szól: „ Eladási árak ( javaslatokat).

Megjegyzendő, hogy a korlátozott információk (beleértve a tranzakciókra vonatkozó információk hiányát is) körülményei között végzett értékelés pontossága mindig alacsonyabb. A tranzakciókra vonatkozó információk hiánya a „feltörekvő piacok” egyik jellemzője. Az IVSC kidolgozott egy speciális dokumentumot „Értékelés a feltörekvő piacokon”, amely előírja, hogy az Értékbecslő részletesebben elemezze a helyzetet az ilyen piacokon végzett értékelések során, valamint a helyzet részletes leírását a jelentésben (beleértve az esetleges korlátozó feltételek kiemelését is). ).

Figyelembe véve az ingatlantárgyak értékelésében kialakult gyakorlatot és az Orosz Föderáció ingatlanpiacainak fejlődési trendjeit, az ajánlati árak alkalmazása elkerülhetetlen. Az ilyen árak használatához egy további korrekciót is be kell vonni a számításokba: "alkukedvezmény".

Az ilyen árengedmény kiszámításának legoptimálisabb módja számos tárgy eladási történetének tanulmányozása, valamint a tranzakciós árak és az ajánlati árak összehasonlítása. Sajnos ennek a módszernek az alkalmazása rendkívül korlátozott: a szakmai piaci szereplők nem szívesen adják meg a szükséges információkat.

E tekintetben ennek a korrekciónak a kiszámításához kísérletet tettünk a szakértői módszer alkalmazására.

Elemzési eljárás

Különböző ingatlanpiaci tanulmányok elemzése és szakmai piaci szereplőkkel folytatott konzultációk eredményeként kiderült, hogy ebben a kérdésben a leginkább hozzáférhető és legkompetensebb információforrások az ingatlanpiaci szervezetek szakemberei. Az információgyűjtéshez speciális kérdőívet készítettek, és magát az interjút szakmai értékelők készítették.

Az Orosz Föderáció 18 városának 77 ingatlanügynökségének szakembereit kérdezték meg:

Arhangelszk; Barnaul; Volgodonszk; Voronyezs; Jekatyerinburg; Kirov; Moszkva; Nakhodka; Omszk; Penza; Pszkov; Rostov-on-Don; Szentpétervár; Szaratov; Szmolenszk; Sizran; Tver; Jaroszlavl.

A felmérés során kérdéseket tettek fel az alábbi tranzakciók lebonyolítása során lehetséges alkudozási engedményekről:

– lakóingatlanok adásvétele;

– lakóépületek bérbeadása;

Az összegyűjtött információkat konszolidáltuk és statisztikai feldolgozásnak vetették alá.

Elemzési eredmények

Az összes megfigyelés száma meghaladta a 250-et. A legtöbb megkérdezett szakértő legfeljebb 10%-os diszkontértéket, míg az egyes szegmensekre ennél jóval magasabb - akár 50%-os - értékeket neveztek meg.

A szakértők által megnevezett maximális értékeket a táblázat tartalmazza. egy.

1. táblázat. A szakértők által feljegyzett maximális értékek, %

Forrás: elemzés.

A kapott eredmények statisztikai feldolgozása az SPSS csomagban történt. Az úgynevezett outlierek és outlierek hatásának kiküszöbölésére a "Box Plot" eljárást, más néven "box plot"-t alkalmazták. A kiugró értékek kizárása után (1. és 2. ábra) az átlag 3,7% volt. ábrán látható a szórási diagram. A 3. ábrán az átlag jellemzőit a táblázat tartalmazza. 2.

2. táblázat. Az alkukedvezmény átlagos értékére jellemző

"KERESKEDELMI KEDVEZMÉNYEK: A VÁLSÁG VALÓSÁGAI 1. Bevezetés Az értékelési tevékenység az utóbbi időben komoly ..."

A.A. Marchuk, E.A. Butova (orosz értékelő szolgálat)

KEDVEZMÉNYEK A KERESKEDÉSRE: A VÁLSÁG VALÓSÁGAI

1. Bemutatkozás

Az értékelési tevékenységek a közelmúltban jelentős reformon mentek keresztül:

bevezették az önszabályozást, megjelentek a szövetségi értékelési szabványok, a

Országos Értékbecslési Tanács, az értékbecslők felelőssége jelentősen megnőtt

(cm. ). Az értékbecslők legnagyobb sajnálatára azonban az egyik fő probléma - az információk elérhetősége - semmiképpen nem oldódik meg.

Sok országban az értékbecslők hozzáférhetnek például az ingatlanügyleteket nyilvántartó hatóságok adataihoz. Oroszországban ilyen információ nem áll rendelkezésre. Ráadásul az ingatlanpiacok jelentős fejlődése, a megnövekedett verseny és az információs átláthatóság fokozódása ellenére a piaci szereplők az esetek túlnyomó többségében nem adnak tájékoztatást a lezárt ügyletekről1. Mindez elkerülhetetlenül az ajánlati árak alkalmazásához vezet az értékelési gyakorlatban, pedig az ilyen árakon alapuló számítások sokkal kisebb bizalmat érdemelnek, mint a tranzakciós árakon alapuló számítások.

A szerzők által 2007-ben készített tanulmány olyan szakértői módszerrel ismerteti az alkukedvezmény nagyságának kiszámítását, amely az ingatlanpiac szakmai szereplőinek (ingatlanforgalmazók, fejlesztők) interjúk során összegyűjtött véleményét használja fel.

De az ingatlanpiac változik. Különösen jelentősek az elmúlt időszak változásai: az ingatlanpiac az elsők között került a nemzetközi pénzügyi válság csapásai alá. Az ingatlanárak Oroszország legtöbb régiójában csökkenni kezdtek, az objektumok tulajdonosai, akik kénytelenek voltak fedezetet találni adósságaik törlesztésére, jelentős kedvezményeket kezdtek kínálni a vásárlóknak és a bérlőknek (amit a médiában megjelent adatok is megerősítenek - lásd 1. táblázat). ). Ebből logikus az a következtetés, hogy a korábban számított kedvezmények jelenleg nem vehetőek igénybe. A szerzõk a különbözõ régiókból érkezõ kollégák közreműködésével ismételt vizsgálatot végeztek az alkukedvezmények elemzésével kapcsolatban. Az elemzés eredményeit az alábbiakban mutatjuk be.

Tab. 1. Kereskedési engedmények összege Kedvezmény összege Információforrás Szegmens Kereskedési tranzakció típusa, % Vedomosti, 232 (2254) 2008.12.08.

10-20% Irodai ingatlan Eladó cikk "Ki fog túlélni kit".

Vedomosti, No. 232 (2254), 2008.12.08.

10-15% Irodai ingatlan Bérleti cikk "Ki fog túlélni kit".

AN "Owner" (RBC-Real Estate, 2008. december 25.

–  –  –

2. Elemzési eljárás Különböző ingatlanpiaci tanulmányok elemzése és szakmai piaci szereplőkkel folytatott konzultációk eredményeként megállapították, hogy ebben a kérdésben a leginkább hozzáférhető és legkompetensebb információforrások az ingatlanpiaci szervezetek szakemberei. Az információgyűjtéshez egy speciális kérdőív készült, amelyet szakmai értékbecslők által készített interjú során töltöttek ki.

A 2009. 01. 01. és 2009. február 20. közötti időszakban az Orosz Föderáció 15 városának 102 ingatlanügynökségének szakembereit kérdezték meg:

–  –  –

A felmérés során az alábbi szegmensekben tettek fel kérdéseket az eladók vagy a bérbeadók által vételi, adásvételi és lízingügyletek során nyújtott kedvezmények mértékére vonatkozóan:

lakóépületek: lakások;

lakóépületek: egyéni házak, nyaralók;

kereskedelmi ingatlanok;

irodai ingatlanok;

ipari és raktári ingatlanok;

szabad Föld.

Az összegyűjtött információkat konszolidáltuk és statisztikai feldolgozásnak vetették alá.

3. Az elemzés eredményei A megfigyelések száma összesen 354 volt. A legtöbb megkérdezett szakértő 7-20% közötti tartományban nevezte meg a kedvezmény értékét, míg az egyes szegmensekre szignifikánsan magasabb - akár 45% -os értékeket neveztek meg. .

A szakértők által bejelentett maximális értékeket a táblázat tartalmazza. 2.

Tab. 2. A szakértők által feljegyzett maximális értékek, %

–  –  –

Nem elegendő számú megfigyelés 2. ábra Scatter hisztogram, bérlet. 3. Scatter hisztogram, eladás 4. "Box" diagram Az alkukedvezmény átlagos értékének jellemzőit a következő táblázat mutatja be.

–  –  –

A kapott eredmények egyrészt megerősítik a korábban levont következtetéseket.

Például a bérleti engedmények valamivel alacsonyabbak, mint az adásvételi tranzakciók megfelelő kedvezményei.

Hasonló mintát figyeltek meg az előző tanulmányban is.

Ezzel szemben a kisvárosi kedvezmények kisebbnek bizonyultak, mint a nagytelepülések hasonló kedvezményei, ami ellentmond az előző vizsgálat során levont következtetéseknek.

Az ingatlanárak jelentős emelkedése az utóbbi időben főleg a nagyvárosokban volt megfigyelhető. Ezért sok tulajdonos jelentős engedményekkel is képes „megjavítani” a pozitív eredményt (ahogy az ingatlanpiac egyik megkérdezett szereplője megjegyezte: „minél jobban felfújódott a buborék, annál jobban deflálódik”).

A nagyvárosokban lényegesen magasabb volt a beruházási objektumok aránya, és minden piaci szegmensben. Az ilyen típusú tulajdonosokat jelentős adósságteher jellemzi. Sokan olyan körülmények között, amikor az új kölcsönforrások gyakorlatilag elérhetetlenné váltak, kénytelenek voltak elkezdeni projektjeik megvalósítását. Mindez a kínálat növekedéséhez és jelenleg jelentősebb kedvezményekhez vezetett.

A kis, inaktív regionális piacokat a külső változásokra adott reakciók némi késése jellemzi.

Azt is meg kell jegyezni, hogy az egyéni házak és nyaralók szegmensében a kedvezmények mértékéről nem lehetett ésszerű következtetéseket levonni, mert nem áll rendelkezésre elegendő információ erről a szegmensről.

1. Jelentősen megnőttek a válsághelyzetben történő alkudozások kedvezményei. Ha korábban a 20%-os engedményeket lehetett a "felső határnak" tekinteni, akkor most a 25-30%-os árengedmények elég gyakoriak.

2. A válság alatti kedvezmények növekedésének fő okának a piaci szereplők jövőbeli bizonytalansága tekinthető. Ingatlanárak, szénhidrogének, árfolyamok – mindezen mutatókon nincs "konszenzusos" vélemény a piacon. Ugyanakkor sok piaci szereplő magasnak értékeli az ingatlanárak további csökkenésének kockázatát. Ezen túlmenően jelentős szerepet játszott a felvett források hiánya, valamint a jelentős számú olyan javaslat, amelyet a felvett források drágulása miatt nem támasztott alá tényleges kereslet.

3. Az épületek és a földterületek összehasonlító és jövedelmi megközelítéssel történő értékelésénél a táblázatban bemutatott engedmények átlagértékeit használhatja. 4. Meg kell érteni, hogy ezeket az értékeket válsághelyzetben számítják ki, és csak korlátozott ideig alkalmazhatók.

"Adalin - ingatlanszakértelem" (N. N. Afanasyeva);

Tudományos Akadémia "Trinity House" (K.V. Dunikov);

"Az Ön tanácsadója" (V. V. Hljusztov);

"Memphis" (E.G. Sosnitsky);

NPV Aprays (Yu.V. Blashenkova).

Külön köszönet Tatyana Sergeevna Kolyadenko-nak (Belazor cég).

5. Irodalom

1. A.N. Giglo "Önszabályozás: Kísérlet értékelőkkel", Vedomosti - 2008, No. 94 (2116), 2008.05.26.

2. A.A., Marchuk "Szakértői vélemény felhasználása az alkudozási engedmény mértékének meghatározásakor", "Értékelési kérdések" szakmai tudományos és gyakorlati folyóirat - 2007, 1. sz.

Hasonló munkák:

„A Kazah Köztársaság Egészségügyi és Szociális Fejlesztési Minisztériumának REM „Republikánus Egészségfejlesztési Központja” szakértői tanácsa ajánlása, 2015. szeptember 30. 10. számú jegyzőkönyv A TRANSPLANTÁCIÓS SEBÉSZET ÉS DIAGNOSZTIKAI BEAVATKOZÁS KLINIKAI PROTOKOLLJA FETAL SEJT MEDIATOROK I. BEVEZETÉS 1. A protokoll neve: Transzplantációs magzati sejt mediátorok 2. Protokoll kód: 3. BNO-10 kód(ok): D65 - Disszeminált intravaszkuláris koaguláció D81 -..."

„Ukrajna NYUGDÍJARÓL SZÓLÓ TÖRVÉNYE, Ukrajna 1992. május 15-i, N 2356 XII, 1992. december 9-i N 7-92 ukrán törvénye által módosított és kiegészített ukrán törvény által, Ukrajna törvényei, 1993. április 22. N 3128 XII, 1993. június 17. N 3284 XII, 1994. február 4. N 3948 XII, 1995. november 14. N 428/95-VR, 1996. május 16. N 198/96-VR, november 21., 519/69. - VR, 1997. június 4., N 307/97-VR, 1998. február 11., N 112/98-VR, 17. ... "

„A könyvtárba beérkezett új könyvek listája (2015.09.1.). Ailamazyan, E.K. Sürgősségi ellátás a szülészetben: útmutató az orvosoknak / E.K. Ailamazyan. 5. kiadás, átdolgozva. és további M. : GEOTAR-Média, 2015. 384 p. (618.2-083.98 A-37) A kézikönyv a szülészeti életveszélyes állapotok korszerű diagnosztikájának és sürgősségi terápiájának kérdéseivel foglalkozik. A 11 fejezet mindegyike bemutatja a szóban forgó betegségek etiológiáját, patogenezisét és főbb klinikai megnyilvánulásait, a szövődményeket részletesen leírja ... "

"A CSELJABINSZKI RÉGIÓ PÉNZÜGYMINISZTÉRIUMA 2014. december 10-i 01/5-164. számú RENDELETE A Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régió Pénzügyminisztériuma által a Cseljabinszki Régiótól kapott támogatások fel nem használt egyenlegeinek behajtására vonatkozó igazgatási szabályzatról a területi költségvetést a regionális költségvetési intézményeknek, regionális autonóm intézményeknek, regionális állami egységes vállalkozásoknak A végrehajtási igazgatási szabályzatok kidolgozására és jóváhagyására vonatkozó eljárási rend (10) bekezdése szerint ... "

Ha nem ért egyet azzal, hogy anyaga felkerüljön erre az oldalra, kérjük, írjon nekünk, 1-2 munkanapon belül eltávolítjuk.

6. Az objektum területének korrekciója.

Esetünkben 297,3 m 2 és 3806,0 m 2 közötti területtel rendelkezünk. Kutatásunk szerint 1 m 2 -es területnövekedés 1 m 2 árcsökkenést eredményez:

(S rev.av. - S rev.ots) x K, (3.3)

ahol: S rev.av. az összehasonlító objektum területe;

S vol.ots - az értékelés tárgyának területe;

K - tapasztalati együttható, K = 0,00533

Számítási képlet:

9. táblázat

7. Telek meglétének kiigazítása.

A telek megléte előnynek számít, hiszen ez a létesítmény egyik potenciálja. A tanulmányok azt mutatják, hogy a legtöbb esetben az irodaházak közelében lévő telek meglétét vagy hiányát a piac az objektum értékének 5%-án belülre becsüli (a parkolón kívül).

8. Emeletszám-korrekció.

Esetünkben a 2-től 5-ig terjedő emeletszámú objektumokat vesszük figyelembe. Tanulmányok azt mutatják, hogy 3 emeletnél több nem számít előnynek. Az irodapiac jelenlegi helyzete olyan, hogy a befektetők és bérlők inkább a 2÷3 emeletes épületeket használják irodahelyiségként. Piaci érték (csereérték), és nem befektetés (használati) szempontjából a 3 szintesnél több épület 1 nm költsége alacsonyabb, mint 1 nm. 2÷3 emeletes épületek. 5 ÷ 6 emeletig ez a költségcsökkentés 3 ÷ 5%-on belül van. 9, 11 emeletes épületeknél ez az érték 12÷15%.

9. Kiigazítás a parkolás elérhetőségéhez és minőségéhez.

Növekvő költségtényezőnek tekintik a parkoló meglétét az ingatlannál. Ebben az esetben a parkolás elérhetőségét és minőségét értékelték. A parkolás minőségét három lehetőség közül választották:

· kültéri parkoló - az utca mentén az épület homlokzata előtt 50m-en belül parkolóhely található; az ilyen parkolást szakértői becslések szerint 5%-ra becsülték (közepes minőség);

Szervezett parkolás - speciális aszfaltozott parkolóhely van kiosztva az útról - 10%, (jó minőség);

· belső parkoló - gépkocsik parkolása a vállalkozás kapuin kívül (belterületen) - 0%, (rossz).

10. táblázat

Végső kiigazítások

Következtetés: A 3. számú összehasonlítás tárgyánál történt a legkevesebb korrekció, ezért az értékelési tárgy árát egyenlőnek vesszük a 3. számú összehasonlítási tárgy korrigált árával, azaz. 32205 dörzsölje/nm. A talált érték a 18 151 rubel/nm-től 45 235 rubel/nm-ig terjedő ártartományba esik. Az értékesítések közvetlen összehasonlításával kapott értékelési tárgy értéke: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubel.

Így az értékelés tárgyának értéke 44 307 639 rubel. (Negyvennégymillió-háromszázhétezer-hatszázharminckilenc rubel) áfa nélkül.

2.4 Az ingatlan piaci értékének meghatározása jövedelemszemléletben

A munka a közvetlen tőkésítés módszerével értékelte az ingatlan értékét használatra kész állapotként. Ez a módszer meglehetősen pontos becslést ad a jövőbeli jövedelem jelenértékére abban az esetben, ha a várható bevételi áramlás stabil vagy állandó növekedési (esési) ütemű.

Jövedelemelemzés

Az értékelt ingatlan összes bevétele a különböző funkcionális rendeltetésű helyiségek bérleti díja alapján történik. Piactanulmányt készítettünk, melynek célja az elbírálás tárgyával összemérhető lakásbérleti díjak megállapítása. A kutatás során több tulajdonossal, lízingügynökkel és fejlesztővel készült interjú, az ajánlatok árai és az aktuális bérleti feltételek tanulmányozása.

Az előkészítő munka során megállapították, hogy az objektum elhelyezkedését és profilját figyelembe véve a következő havi bérleti díjat kell számításba venni: 1175 rubel/nm.

Költségelemzés

A működési költségek az ingatlan tulajdonlásával és üzemeltetésével kapcsolatos folyamatos költségek. Állandókra - amelyek értéke nem függ az épület használói általi kihasználtságának mértékétől (ingatlanadó, biztosítási díj, földbérleti díj), és változókra - az épület kihasználtságának mértékétől függően (áramdíj fizetése) vannak felosztva. , víz stb.).

Az ingatlanadók a következők: telekadó, építményadó. Mivel a föld értékét nem ezen értékelés keretein belül határozták meg, annak adóztatási mértékét nem kell meghatározni.

Az ingatlanadó az ingatlan könyv szerinti értékének 2%-a (Könyv szerinti érték = Bekerülési érték - Amortizáció).

Újonnan vásárolt tárgy esetén a kezdeti költség megegyezik a vételárral. Új építésű vagy épülő épületnél a bekerülési érték megegyezik az építési költségekkel, az értékcsökkenés 0. Az épület könyv szerinti értéke az értékelés napján a vételár (vagy a beszerzéskori könyv szerinti érték) összege. épület és a felújítással kapcsolatban felmerült költségek ÁFA nélkül. Az ingatlanadó összegét állandónak tekintjük, mert 1. tőkecsoportú épületnél az amortizáció mértéke évi 1%, az ingatlanadó értékének változása nyugodtan elhanyagolható.

A biztosítási díj összege a kész tárgy csereköltségének 0,3%-a, ÁFA nélkül.

Ebben az esetben a közüzemi díjak összegét a tényleges bruttó jövedelem (ARI) 7%-ának tekintjük.

A létesítménygazdálkodási költségek beszámítása az üzemeltetési költségekbe az ingatlan, mint bevételi forrás sajátosságából fakad. Az ingatlan birtoklása, ellentétben a banki készpénzbetét birtoklásával, némi erőfeszítést igényel az ingatlan kezelése. Függetlenül attól, hogy ezt a tulajdonos vagy harmadik fél kezeli, beleértve a kezelési költségeket az összköltségbe, tudomásul vesszük, hogy a bruttó bérleti díjból származó bevétel egy része nem közvetlenül az ingatlanból, hanem a kezelő erőfeszítéseiből származik.

Az ilyen típusú létesítményeknél a kezelési költségek a tényleges bruttó bevétel 2,2%-át teszik ki.

Mivel az épület 2002-ben épült, és nagyobb javításra nincs szükség, a jelenlegi javítások költségét a KHV 4%-ában határozzák meg.

Az értékelés tárgyához hasonló jellemzőkkel rendelkező, rövid élettartamú épületelemek cseréjének költségére vonatkozó rendelkezésre álló megbízható adatok alapján az EED 3,6%-át vették figyelembe.

Az egyéb költségek jellemzően a működési költségek 2%-át teszik ki.

A teljes tőkésítési arány meghatározása

A tőkésítési mutató az objektum értékének a működéséből származó várható bevételtől való függését tükrözi. A hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó elegendő adat hiányában az aktiválási ráta csak összegzési módszerrel határozható meg, amely szerint az aktiválási ráta értéke megegyezik a következők összegével:

SC \u003d NP b / r + R + L ± S v.k. , ahol

SC - kapitalizációs ráta;

NP b/r - kockázatmentes megtérülési ráta;

P az ezen eszközbe történő befektetésnek megfelelő kockázati prémium;

L - prémium az objektum alacsony likviditásához;

w.c-ről a tőke megtérülési rátája.

A legmagasabb kategóriájú bankokban lekötött devizabetétek kockázatmentes kamata 5-9% (7%-ot elfogadunk).

Kockázati prémium (P). A vagyonvesztés valószínűségét a Kaluga városában történt vagyonvesztési esetek számával kapcsolatos információk alapján becsülték meg, figyelembe véve az összegyűjtött adatokat P = 4%.

További kockázati prémium – 4%.

A likviditási mutatót az ilyen típusú ingatlanok értékesítésének hozzávetőleges ideje határozza meg, amelyet a jelenlegi gazdasági helyzetet figyelembe véve 0,4 évre becsülünk.

A n / folyadék. = K kockázatmentes. × értékesítési idő = 0,07 × 0,4 = 0,028 vagy 2,8%

A befektetéskezelési kockázati prémiumot 4,8%-ban feltételezik.

A teljes tőkésítési mutató második összetevőjét, a tőkemegtérülési rátát vagy az alap értékének növekedését/csökkenését a befektetett tőke megtérüléséhez szükséges évek számához viszonyított egy arányban számítják ki.

A tőke megtérülési ideje egy tipikus befektető számításai szerint 20 év, ez alapján a tőkemegtérülés mértéke 5% (1/20) lesz.

A kalugai nem lakáscélú helyiségek piacán jelenleg olyan a helyzet, hogy a viszonylag új, csekély természetes elhasználódással (amortizációval) rendelkező ingatlanok esetében nincs ok az értékük belátható jövőbeni csökkenésére számítani. Emellett a költségnövekedést nagyban befolyásolja a létesítmény kedvező elhelyezkedése a városközponthoz és a főbb autópályákhoz közel. Ebben az esetben az értékelési tárgy befektetési vonzereje nyilvánvaló, így a tőkemegtérülési rátát (-) előjellel vesszük.

A teljes tőkésítési arány:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Az értékelés tárgyának értékének kiszámítása a bérleti díjból származó bevétel közvetlen aktiválásának módszerével

A potenciális bruttó jövedelem (GRP) kiszámításához az elérhető havi bérleti díjakat használják évente: 14 100 rubel/nm.

Így az értékelés tárgyát képező területek bérletéből származó PVH: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubel;

Az effektív bruttó jövedelem (EGI) kiszámítása a teljesített fizetések alulterheléséből és a bérleti díj beszedéséből származó esetleges veszteségek figyelembevételével történik. A számításokhoz 8%-os értéket vettünk, amelyet a rendelkezésre álló külső forrásokból származó adatok és saját megfigyeléseink alapján határoztunk meg.

Az elvégzett számítások azt mutatták, hogy az értékelés tárgyának EPD-je:

Az idő, akárcsak a kereskedelmi ingatlanok más szegmenseiben, a válság hatalmas árcsökkenést és a kínálat növekedését idézte elő a nyílt piacon. A szentpétervári első osztályú kereskedelmi ingatlanok termelékenységének elemzése azt sugallja, hogy az ilyen ingatlanokba történő befektetés kockázata valószínűleg alacsonyabb, mint a hitelét vesztett pénzügyi eszközökbe történő befektetés kockázata. Ha ezzel...

A létesítményre vonatkozó meglévő bérleti szerződések elérhetősége és feltételei, azok meghosszabbításának lehetőségei, a létesítmény értékesítésére vonatkozó szerződések (opciók). 4.10 Végezze el a különböző értékelési módszerek alkalmazásával kapott becsült ingatlanértékelések ésszerű egyeztetését (hasonló objektumok piaci adatainak elemzése alapján, olyan tárgy létrehozásának költségeinek becslésével, amely helyettesítőként szolgálhat. .

Nettó bevétel, ha az adott tárgyakat időben bevonja vagy eltávolítja az ingatlanból, szem előtt tartva, hogy az ingatlan fejlesztése akkor van értékes, ha a piaci érték növekedésével jár együtt. A "jövedelem növelése és csökkentése elvének" lényege, hogy amint a tőkéhez és a munkához adják a földet, a hozam egy bizonyos ...

Az export szerkezetében az alapanyagok és anyagok 95,8%, a gépek és berendezések 1,4%, a fogyasztási cikkek aránya 2,8%. 3.2 AZ OBJEKTUM ELHELYEZÉSE A 42 nm összterületű értékelt ingatlan nem lakáscélú objektum - egy kereskedelmi pavilon, amely a következő címen található: Tula régió, Kimovszk, Lenina utca 52a. Az ingatlan a város szívében található...