Oroszországban az ingatlanüzletág volt és marad az egyik legjövedelmezőbb szegmensben – a nagy ipari vállalkozások nem számítanak bele. Például 2018-ban azok a cégek, amelyek tevékenysége lakásbérléssel vagy -értékesítéssel kapcsolatos, a jövedelmezőség tekintetében a második helyen állnak a lakhatási, pénzügyi, információs és vendéglátói szolgáltatásokat nyújtó cégek mögött.
Tehát mi kell egy ingatlaniroda megnyitásához Oroszországban? Mennyibe fog kerülni? Milyen árnyalatai vannak ennek az üzletnek? Milyen felszerelésre lesz szükség először? Megválaszoljuk a legfontosabb kérdéseket, és elmagyarázzuk, hol kezdjem, ha ingatlancéget szeretne nyitni.
Ha beírja a keresőbe a „hogyan nyisson meg egy ingatlanirodát 2018-ban – lépésről lépésre” kifejezést, több száz oldalt talál részletes és nem túl nagy kézikönyvekkel a leendő vállalkozók számára. De nem az ajánlásokkal szeretnénk kezdeni, hanem az összes előnye és hátránya mérlegelésével.
Miért döntött úgy, hogy ezt a bizonyos rést választja? Esetleg rendelkezel saját vállalkozásod irányításához szükséges készségekkel? Vagy van ingatlannal kapcsolatos tapasztalatod? Gondolja meg kétszer, ha mindkét kérdésre nemmel válaszolt. Háromszor, ha a család anyagi jóléte az Ön jövedelmétől függ.
Oroszország üzleti térképe szerint több mint 17 ezer ingatlaniroda működik hazánkban. Az első három helyet Moszkva, Novoszibirszk és Szentpétervár foglalja el, az utolsót Orel, Petropavlovszk-Kamcsatszkij és végül Murmanszk.
Egy ingatlancég megnyitásához nem elég egy pénzkereseti vágy - mielőtt sokat kell tanulnia, és csak bizonyos hónapok után kapja meg az első bevételt. Még mindig ingatlanirodát szeretne nyitni? Akkor ne hallgass senki tanácsára – elvégre Michael Jordannek is azt mondták egy időben, hogy túl alacsony a kosárlabdához.
❗ A legfontosabb, hogy ne pazarold az energiádat arra, hogy a családoddal és a barátokkal vitatkozz az üzleti képességeidről – akkor is szükséged lesz rá. Jobb, ha bármilyen cégnél helyezkedsz el, és maradj ott legalább egy évig, jobb - hosszabb ideig: így megtanulhatod az ingatlaniroda működését, megszerezheted az ingatlannal kapcsolatos kezdeti tapasztalatokat, ügyfélbázist építhetsz ki, valamint megismerheted a piacot és a piacot, ennek az üzletnek az árnyalatait.
Kifizetődő ingatlanirodát nyitni lakások bérlésére? Nyissak egy kereskedelmi ingatlanügynökséget? Mitől várható a legnagyobb haszon? E kérdések megválaszolásához nézzük meg a leendő ügynökség összes lehetséges munkaterületét, valamint számos olyan szolgáltatást, amely nemcsak további bevételt hoz a vállalkozásnak, hanem versenyelőnyévé is válik.
Kezdjük a fő piaci szegmensekkel. Attól függően, hogy arendeltetési helyAz objektumpiac lakóingatlanokra, kereskedelmi és ipari ingatlanokra oszlik. Rendeljen ki beépítetlen területeket és speciális célú ingatlanokat is (például templomok és repülőterek). Attól függően, hogy aaz ingatlan típusaVannak elsődleges és másodlagos ingatlanpiacok: az első az új épületeket tartalmazza, a második - olyan tárgyakat, amelyeknek már volt tulajdonosa.
Attól függően, hogy aosztályLakóingatlanok gazdaságos, kényelmi, üzleti, prémium és elit szegmensekre oszlik. De nem fogunk belemenni ebbe a besorolásba: csak megjegyezzük, hogy a turista osztályt tipikus épületek, kis terület és a központtól való távolság jellemzi, míg az elit osztályt egyedi építészeti projekt, drága építőanyagok, magas belmagasság jellemzi. és mélygarázs. Nos, ha közvetlenül arról beszélünktípusú tranzakciók, akkor megkülönböztetik az ingatlanbérleti piacot (ide tartozik a hosszú távú, rövid távú és napi bérleti díj is) és annak értékesítését.
Az ingatlanpiacon a legkeresettebb szolgáltatás a lakások adásvétele. A kereskedelmi és külvárosi ingatlanok adásvétele kevésbé népszerű, a lakások bérbeadása iránt még kisebb az igény. Általában a külvárosi ingatlanok bérbeadása hozza a legkevesebb hasznot.
Az ingatlanirodák által nyújtott szolgáltatások közé tartozik a szakértői tanácsadás, eladó és vevő keresése, helyiségek áthelyezése lakásállományból nem lakásba, teljes dokumentumcsomag elkészítése, sürgős ingatlanvásárlás, jogi támogatás a tranzakcióhoz. , segítségnyújtás hitelfelvételben és jelzáloghitel megszerzésében, ingatlanértékelés, refinanszírozás, biztosítási kötvény kiállítása és még sok más.
Minél több szolgáltatás nyújtására készen áll, annál nagyobb a tekintélye, annál több személyzetre lesz szüksége, és annál több bankkal és fejlesztővel kell együttműködnie. Ez nem egyszerű, de ha elkezdi az embereket az üzleti partnerekhez vinni, akkor nem csak további kedvezményeket vagy kedvező hitelezési feltételeket biztosíthat ügyfeleinek, hanem a szakterületének szakembereiként is megállja a helyét.
Előfordulhat azonban, hogy egy fiatal iroda csak néhány területre szakosodott az ingatlanügyekben: ez az a helyzet, amikor a kevesebb jobb. Soha nem késő bővíteni a szolgáltatások körét.
Az ingatlaniroda nulláról történő megnyitásához először is tekintse meg a gazdasági tevékenység típusainak oroszországi osztályozóját (OKVED) - ez szükséges ahhoz, hogy tájékoztassa a kormányzati szerveket vállalkozása jellegéről. Ma az OKVED 21 szekciót tartalmaz, és ebben az esetben az L rész érdekel: "Ingatlanügyletek tevékenységei".
Ebbe az ágazatba tartozik a bérbeadói, ügynöki vagy brókeri tevékenység, amely magában foglalja az ingatlanvásárlást, eladást vagy bérbeadást, valamint egyéb szolgáltatások nyújtását, például értékbecslési, biztosítási vagy bizalmi tevékenységet. Az összes OKVED kódot generálnia kell, amelyek készlete minden vállalkozás számára egyedi. Így néznek ki (X-szel jelöljük a kód számjegyeinek számát):
XX. - Osztály;
XX.X - alosztály;
XX.XX - csoport;
XX.XX.X - alcsoport;
XX.XX.XX - nézet.
Az alkalmazásban legalább egy OKVED kódot fel kell tüntetni, ezek maximális számát semmilyen módon nem szabályozzák. Ezenkívül nincs felelősség a nem a megadott kódok szerinti tevékenységekért, de ha nem három napon belül, hanem később jelent be változást, akkor legfeljebb 5000 rubel közigazgatási bírságot kell fizetnie.
osztálynak felel meg a számunkra érdekes „Ingatlanügyletek” rovat68, amely három alosztályt foglal magában: 68.1 - „Saját ingatlan adásvétele”,68.2 - „Saját vagy bérelt ingatlan bérbeadása, kezelése” ill68.3 - „Tranzakciók ingatlannal díjazás vagy szerződés alapján”.
Példaként nézzük meg közelebbről az egyik alosztályt. Alosztály68.1 („Saját ingatlan vásárlása és eladása”)csoportot tartalmaz68.10
- „Saját ingatlan adásvétele”. Ebbe a csoportba tartozik a nem lakáscélú és többlakásos épületek, lakóépületek, lakások és helyiségek adásvétele, ideértve a kiállítótermeket, raktárakat, üzleteket és kiskereskedelmi helyeket, valamint földterületet, valamint az ingatlanok telek formájában történő megosztását. parcellákba azok javítása nélkül.
Itt találsz alcsoportokat is.68.10.1
- „Saját ingatlan értékesítésének előkészítése”, ill68.10.2
- „Saját ingatlan adásvétele”. A 68.10.1 alcsoport a következő tevékenységeket tartalmazza:68.10.11
- „Saját lakóingatlan értékesítésének előkészítése”, ill
68.10.12
- "Saját nem lakáscélú ingatlan értékesítésének előkészítése."
A 68.10.2 alcsoport pedig olyan tevékenységeket foglal magában, mint pl68.10.21 - „Saját lakóingatlan vásárlása és eladása”,68.10.22 - „Saját, nem lakás céljára szolgáló épületek és helyiségek adásvétele”, valamint68.10.23 - "Telekvásárlás és -eladás." Így a kódok kombinálhatók - például így:
68 - "Ingatlanműveletek" osztály;
68.1 - "Saját ingatlan vásárlása és eladása" alosztály;
68.10 - "Saját ingatlan vásárlása és eladása" csoport;
68.10.2 - "Saját ingatlan vásárlása és eladása" alcsoport;
68.10.23 - "Telekvásárlás és -eladás" nézet.
A két fennmaradó 68.2 és 68.3 alosztálynak megfelelő kódok megtalálhatók . Az összes OKVED kód kiválasztása után nyújtson be kérelmet a lakóhely szerinti adóhivatalhoz. Ha a későbbiekben úgy dönt, hogy módosítja vagy új típusú tevékenységet ad hozzá, új OKVED-kódot kell hozzáadnia. Ehhez készítsen egy megfelelő kérelmet, és küldje el ugyanannak a hatóságnak - a pályázati űrlapok eltérőek attól függően, hogy Ön LLC-vel vagy egyéni vállalkozóval rendelkezik. Apropó róluk.
❗ Itt az ideje eldönteni a szervezeti és jogi formát – ettől függ a szükséges dokumentumok listája és a jövőbeni adóbevallás. Az LLC és az IP a leggyakoribb vállalkozási formák hazánkban. Röviden, az IP-űrlap azt feltételezi, hogy Ön egyedül fogja vezetni az üzletet, és az LLC, hogy nem Ön lesz az egyetlen alapító (legfeljebb ötven ember engedélyezett). A tulajdonforma az OKVED szerinti besorolást nem befolyásolja.
Az egyéni vállalkozók és LLC-k regisztrációs ideje azonos - legfeljebb öt munkanap. De a regisztrációhoz szükséges dokumentumok csomagja nagyon eltérő. Kezdjük azzal a ténnyel, hogy az egyéni vállalkozók állami illetéke 2018-ban 800 rubel, az LLC esetében - 4000 rubel. A szervezet pecsétjét is meg kell rendelnie - 1000 és 3000 rubel között lesz.
📃 Egyéni vállalkozó nyitásához három okmányt kell benyújtani az adóhivatalhoz: útlevél másolatát, regisztrációs kérelmet és az állami illeték befizetéséről szóló bizonylatot.
📃 De egy LLC bejegyzéséhez jegyzőkönyvet kell készítenie egy új jogi személy létrehozásáról, az állami bejegyzési kérelmet (P11001 formanyomtatvány), az összes alapító útlevéladatait és TIN-jét, a jogi személy alapokmányát két példányban. , az állami illeték befizetéséről szóló bizonylat és a lakcímet igazoló dokumentum (szükség lesz a helyiség tulajdonjogát igazoló okirat másolatára, vagy a tulajdonos garancialevelére, vagy a bérleti szerződés másolatára).
De ne féljen: ma különféle online szolgáltatások állnak rendelkezésre az összes olyan elsődleges dokumentum ingyenes elkészítéséhez, amelyek mind az LLC, mind az egyéni vállalkozó megnyitásához szükségesek. Például,, ezt vagy itt . Egyéni vállalkozót egyszerűbb regisztrálni, de egy LLC-vel vállalkozásának több lehetősége lesz: például bővíteni, tíznél több alkalmazottat foglalkoztatni vagy befektetéseket vonzani.
Az LLC regisztrációjának megtagadásának leggyakoribb okai a hiányos dokumentumcsomag és a banális figyelmetlenség azok kitöltésekor. A kérelmező kap egy papírt, amelybe beleírják az elutasítás okát, kijavítja a hibát és újra benyújtja a dokumentumokat.
Ebben az esetben az állami illetéket másodszor is meg kell fizetni.
Azonban megnyithat egy IP-t, és megnézheti, hogyan mennek a dolgok. Lehetetlen átszervezni egy IP-t LLC-vé, de mindig bezárhat egy IP-t és létrehozhat egy LLC-t. Egyébként nem tilos egyéni vállalkozó lenni és LLC alapítója lenni. Igaz, ebben az esetben további levonásokat kell fizetnie - ne keverje össze a kettős adóztatással.
Amint azt már megértette, egy ingatlaniroda számos szolgáltatást nyújthat, és a vállalkozás konkrét jellemzőinek megtalálása időt vesz igénybe. Ha nulla ötlet van a fejében, fontolja meg egy franchise vásárlását.
A júliusi értékelés szerintForbes Oroszországban ma körülbelül 1450 franchise márka és több mint 50 000 franchise-vevő működik, ezek 35–37%-a vendéglátó egység. A franchise-vevők száma az országban évente 15%-kal nő.
Minden esetre emlékeztetünk arra, hogy a franchise egyfajta kapcsolat, amely magában foglalja egy márkahasználati jog és egy kész üzleti modell átadását a fejlesztéséhez. Természetesen a tulajdonos cég feltételeivel. A franchise-on való munkavégzés hátrányai a franchise-adó ellenőrzése és a rendszeres levonások (jogdíjak). Egyrészt a franchise-adó mindent kiválasztott Önnek – a bútorszíntől a marketingeszközökig. Másrészt csak követni kell az ajánlásait, és nem kell tömni a bökkenőit. De nem kell félnie, hogy elveszíti a hangját: még a McDonalds hálózatban is a fő bestsellert - a Big Mac-et - a franchise-vevők találták ki.
Az ingatlanügyek első pillantásra az egyik legvonzóbb terület a kisvállalkozások számára.
Mikor kötnek még milliós tranzakciót a leghétköznapibb emberek? Csak lakás vagy ház adás-vételekor. Az éves forgalom a másodlagos lakáspiacon hazánkban több mint 10 billió rubel. Szóval miért nem próbálja meg lecsípni a darabját ebből a "pitéből"?
Ha mégis úgy dönt, hogy saját ingatlanügynökséget nyit, alaposan számoljon és gondoljon át mindent.
Az ingatlanosok könnyű kenyeréről szóló mítosz nagyon régóta létezik. Annak ellenére, hogy a városokban több tucat ingatlanügynökség működik, a nagyvárosokban pedig több száz, a magáningatlanokat nem számítva, minden évben új cégek nyílnak.
Az ingatlan üzletág népszerűségének fő okai:
A legtöbb új ingatlanügynökséget korábbi ingatlanosok nyitják, akik tapasztalattal és ügyfélkörrel rendelkeznek.
Ha még soha nem dolgozott ingatlannal, akkor ez az út lesz az Ön számára optimális. Kezdetben jó lenne bármely ügynökségnél elhelyezkedni, legalább hat hónapig „futni”, és elsajátítani az ingatlanpiac alapjait a területen, nem pedig számítógép-monitoron keresztül.
Azonban, mint minden üzletben, aki korábban felkelt, az és a tornacipő. Az ismert márkával, tapasztalt munkatársakkal és saját ügyfélkörrel rendelkező, több mint egy tucat éve fennálló cégek fokozatosan kiszorítják az újoncokat és a kis szereplőket.
Az ingatlanszolgáltatások ugyanolyan változatosak, mint maguk az ingatlantárgyak. Csak lakóingatlanokkal vagy csak kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozhat, illetve kombinálhatja mindkét irányt.
Ezen kívül van egy másodlagos lakáspiac, ahol adásvétel történik, valamint egy lakásbérleti piac.
Az ügylet tárgyától függően az ingatlanközvetítő tevékenysége a következő:
Az iroda a tranzakciók támogatása mellett információs szolgáltatást is tud nyújtani azoknak az ügyfeleknek, akik inkább önállóan vásárolnak és értékesítenek lakást.
Ebben az esetben az iroda csekély díj ellenében az adatbázisából információt szolgáltat azokról a tárgyakról, amelyek megfelelnek az ügyfél kívánságának.
Ugyanezen elv alapján dolgozhat az ingatlanbérleti piacon is: kereshet lakást, vegye fel a havi bérleti díj 50%-át, vagy biztosítson a piacon elérhető ajánlatokat.
Vannak olyan ügynökségek, amelyek külföldön értékesítenek ingatlanokat: Spanyolországban, Csehországban, Bulgáriában és más európai országokban, valamint az USA-ban. A tengerentúli ingatlanok eladásához partnereket kell találnia ezekben az országokban.
Nincs ebben semmi bonyolult – az internetnek köszönhetően több száz külföldi ingatlanügynökség oldalát találhatja meg. Sokan szívesen kötnek partnerséget, és csak megállapodást kell kötni velük.
Csak külföldi ingatlanokra azonban nem lehet fogadni, nem olyan nagy a kereslet, hiszen az átlagosnál jóval magasabb jövedelműek megengedhetik maguknak, hogy külföldön házat, lakást vásároljanak.
Ezért ezt a területet a fő tevékenységgel párhuzamosan fejlesztheti.
Tehát úgy döntött, hogy saját magának dolgozik, és megnyitja saját ingatlanügynökségét. Először is el kell döntenie a jogi formát.
Az ingatlanos tevékenység engedélyezése jelenleg nem szükséges. Saját ügynökség megnyitásához elegendő egy egyéni vállalkozó vagy LLC regisztrációja, nincs szükség több engedélyre és engedélyre.
A papírmunka a választott tulajdonformától függően egy héttől egy hónapig tart. Ezt a kérdést szakemberekre bízhatja, a fontosabb kérdéseket pedig maga is megoldhatja. De az ilyen cégek szolgáltatásai pénzbe kerülnek, az áramot Ön dönti el: saját idejét tölti, vagy nehezen keresett.
Először is regisztrálhat egyéni vállalkozóként - a regisztráció egyszerűbb és olcsóbb, a bírságok kisebbek (senki sem mentes ettől).
Az adóhivatal honlapján keresztül egyéni vállalkozóként regisztrálhat otthona elhagyása nélkül. Csak az állami illetéket (800 rubelt) kell fizetnie, és öt napon belül be kell jönnie az adóhivatalhoz igazolásért.
Az egyéni vállalkozótól nem kötelező a pecsét, de ajánlott, már csak azért is, mert az ügyfelek jobban bíznak a pecséttel ellátott dokumentumokban.
Ha ügynökséget hoz létre egy üzleti partnerrel, akkor az egyéni vállalkozó kérdése önmagában eltűnik - regisztrálnia kell egy LLC-t. Az ügyfelek szemszögéből a legtöbb embert nem érdekli, hogy milyen jogi formával rendelkezik. Fontos, hogy cégének jó hírneve legyen.
A franchise fogalma a külföldi gyakorlatból jutott el hozzánk, ahol nagyon fejlettek a franchise hálózatok, így az ingatlanszektorban is.
Oroszországban némileg más a helyzet. Piacunkat a kis ügynökségek uralják, márkák nélkül. Az orosz ingatlanbiznisz egész jellemzője, különösen a kisvárosokban, a személyes kapcsolatok és ismeretségek vagy szájhagyomány, ebből a szempontból a felpörgetett butaságok nem sokat érnek. Ezért nem sok ismert márkával rendelkezünk az ingatlanirodák között.
Csak a Miel cég hallható, amely több mint egy éve sikeresen megvalósítja a franchise-t.
Szüksége van-e franchise-re, döntse el Ön. Egyrészt egy felismerhető márka és egy kész üzleti modell. Másrészt ez az üzlet technológiailag nem annyira bonyolult, hogy támogatásra szoruljon egy „idősebb testvér” formájában. Igen, és havi kifizetések bizonyos értékre, ami egyáltalán nem nyilvánvaló.
Ha Ön kezdő, akkor jobb, ha elfelejti a franchise-t.
Az ingatlanközvetítői szakma önmagában nem foglal magában kollektív munkát. Egy ingatlanügynök egyedül dolgozik az ügyféllel. Az alkalmazotti csapatra azért van szükség, mert a vállalkozásnak terjeszkednie kell, különben a legtöbb potenciális ügyfél más ügynökségekhez kerül. Egy ember nem tudja lefedni a város minden területét, még több százezres lélekszámmal sem, a nagyvárosokról nem is beszélve.
Ha már felmerült az alkalmazottak keresésének kérdése, akkor felmerül a kérdés: hol keressük őket? Jó, ha van lehetőség olyan ismerősök vagy volt kollégák meghívására, akikkel más ügynökségnél dolgoztak együtt.
Az ingatlanszakmában nagyon fontos, hogy olyan emberekkel dolgozzon, akikben megbízik.
De előbb-utóbb mégis hirdetés alapján kell munkatársakat keresni. Azt kell mondanom, hogy az emberek nem szívesen foglalják el ezt a megüresedett helyet. Az alkalmazottak keresése hónapokig tarthat, és nem vezet eredményre. Ennek fő oka a fizetés és a stabil jövedelem hiánya.
Egy ingatlanos dolgozhat egy hónapig, és nem keres semmit. Ebben az értelemben az ingatlanügynökségnél dolgozni inkább üzlet, mint munka.
Sok ügynök, aki több hónapig dolgozott, egyszerűen felhagy ezzel a tevékenységgel anélkül, hogy elérte volna a régóta várt megállapodást. Általános szabály, hogy az első 2-3 hónapban a kezdő ingatlanos nem kap bevételt.
Ugyanakkor ennek a munkának a hátrányai nyilvánvalóak:
A jövő ingatlanügynöke szempontjából az ilyen tevékenységnek megvannak a maga előnyei. Először is az anyagok és az információs támogatás biztosítása. Nem kell vállalkozás népszerűsítésén, reklámozáson gondolkodni. Van, aki gondoskodik erről. Másodsorban ingatag, de hivatalos fizetés formájában nyújtott támogatás.
A független kereset nem mindig sikeres - csak néhány fillér tranzakciót lehet végrehajtani egy hónapban, és a fizetés megfelelő.
De másrészt a bevételt minden esetben meg kell osztani "egy bácsival" - és ez minden tranzakció után a jutalék 10-50%-a. Ezenkívül be kell tartania a munkafegyelmet, be kell számolnia a vezetőségnek a tettekről, törekednie kell a terv teljesítésére és a foglalkoztatás egyéb jellemzőire. Hogy szükséged van-e rá vagy sem, ez rajtad múlik
Tegyük fel, hogy dolgozott egy ideig egy ügynökségnél, és úgy döntött, hogy „ingyen úszni” fog. Már van legalább tapasztalata és saját ügyfélköre. Ebben az esetben először dolgozhat egyedül. Ráadásul nem kell irodát bérelni.
Minden munka elvégezhető otthoni telefonjáról. De nem lesz könnyű autó nélkül, mert a hatékony munka érdekében kívánatos legalább napi 5 találkozót és bemutatót tartani.
Az Ön ügynöksége szakosodhat lakásvásárlási és -eladási tranzakciók támogatására vagy bérelhető lakások keresésére. Szakosodhat a kereskedelmi ingatlanokra is, és szolgáltatásokat nyújthat üzletek, irodák, raktárak és egyebek helyiségeinek megtalálásához. A lakossági piachoz képest azonban nincs olyan sok ilyen objektum, és ez a fajta tevékenység valószínűleg nem fog tartós bevételt generálni.
Vannak ingatlanügynökségek és magán ingatlanközvetítők, akik csak adásvételre vagy csak bérbeadásra szakosodtak. Vannak olyan ügynökségek, amelyek széles körű szolgáltatásokat nyújtanak.
Ha cége béreléssel és adásvétellel is foglalkozik, akkor több ügyfele lesz, nagyobb profitja lesz, de ekkora munkával egyedül nem tud megbirkózni.
Az ingatlanpiac hatalmas terepe mindenféle csaló tevékenységének. Ráadásul mindkét oldalon megtalálhatók: ingatlanosok és ügyfeleik között is, bár belőlük jóval kevesebben vannak.
Nagyon sok pénz van az ingatlanszektorban, és a kiélezett verseny ellenére az ingatlancégek száma folyamatosan növekszik. Sajnos itt nem mindig legálisan szerzik meg a nyereséget, és folyamatosan nő az ingatlanpiacon a csalók által okozott áldozatok száma.
Az ingatlanügylet során elkövetett bűncselekmények elkövetésének több előfeltétele is van.
Sok szakértő úgy véli, hogy a lakásvásárlás és -eladás területén a bűnözés fő oka jogszabályaink tökéletlensége, valamint a bürokrácia és a korrupció.
Ez különösen igaz akkor, ha valaki önállóan ad el vagy vesz lakást, hivatásos ingatlanközvetítők bevonása nélkül. És természetesen a jogi analfabéta és az ügyfelek túlzott hiszékenysége is szerepet játszik.
Számos gyakori csalás létezik. Mindenki tisztában van azzal, hogy egy ingatlanügylet lebonyolításakor lenyűgöző dokumentumcsomagot kell elkészíteni. Ebben a szakaszban történik a legtöbb ingatlancsalás.
Például egy "szürke ingatlanos" elkezd dolgozni az ügyfél dokumentumaival, titokban több másolatot készít, és lakáseladási hirdetéseket tesz közzé nyomtatott és elektronikus médiában.
Leggyakrabban a lakás nagymértékben alábecsült árát jelzi, ezt például a sürgős külföldre indulással magyarázza. Egy ilyen ajánlattal a vásárlóknak nem kell sokat várniuk. A csaló egyszerre több szerződést köt, minden vevőtől kauciót kap, majd az okmányok közjegyzői hitelesítése után eltűnik.
A csalók okmányfelhasználásának másik lehetősége az adásvételi szerződés helyett az ingatlan ajándékozási okiratának végrehajtása. A csalók nagyon jó pszichológusok, és mindenki természetes vágyát használják ki, hogy időt és pénzt takarítsanak meg.
Az a tény, hogy az orosz törvények szerint az adományozónak joga van tizenkét hónapon belül visszaadni magának az adományozott lakást.
Ehhez bíróság előtt kell bizonyítania, hogy a lakást nem karbantartották megfelelően. Nem szabad illúziókat építeni azzal kapcsolatban, hogy egy bölcs bíró megérti bonyolult ügyének minden bonyodalmát, és az Ön javára dönt.
Természetesen ezek messze nem a „fekete brókerek” sémái. Annak ellenére, hogy hazánk ingatlanpiaca egyre civilizáltabb, folyamatosan új módok jelennek meg az eladók és a lakásvásárlók megtévesztésére.
Az első dolgunk, hogy irodát bérelünk. Ha régi ügyfélkörrel dolgozik, akkor először iroda nélkül is megteheti. De ha új ügyfeleket szeretne vonzani, valamint alkalmazottakat szeretne felvenni, akkor iroda szükséges.
Nem kevesebb, mint egy iroda, egy ingatlaniroda helye is fontos. Nem csak alapvető információkat kell tartalmaznia a cégről: cím, telefonszám, hanem egyértelműen mutassa be, hogy mit csinál: tartalmaznia kell az ügyfélkör eladási ajánlatait, fényképeket és lakásleírásokat.
Annak ellenére, hogy tapasztalat nélkül szinte bármelyik ügynökségben elhelyezkedhet, kemény napi munkával kell megszereznie, de nélküle nem megy. Lehetséges elkerülni ezt a sorsot, és csak ügynökséget nyitni, alkalmazottakat toborozni, akik neked fognak dolgozni? A válasz egyértelmű: lehetetlen. Különböző emberek fognak hozzád fordulni, beleértve a tapasztalatlanokat is.
Munkatársait nemcsak a szakma alapjaiban kell betanítani, hanem rendszeresen válaszolnak a munkafolyamat során óhatatlanul felmerülő kérdésekre is.
Ráadásul a teljes „konyha” ismerete nélkül hagyhatja magát, hogy megtévesszen gátlástalan alkalmazottak, akik az Ön tudta nélkül „balra” fordulhatnak, felhasználhatják az ügyfélkört saját céljaikra, vagy egyszerűen ellophatják és „ingyenesre” mehetnek. kenyér".
Van egy másik lehetőség - az ügynökség alapítójává válni, amelyet egy bérelt igazgató vezet majd. De ebben az esetben jelentős beruházások várhatók. Azok számára, akik a semmiből indítanak vállalkozást, ez a lehetőség nem megfelelő.
Minden helynek megvannak a maga árnyalatai. A kisvárosok kevésbé aktívak ingatlanbérlés terén, de itt is vannak adásvételi ajánlatok. Különösen tekintettel arra, hogy a főváros polgárai számára alacsonyak a periférián lévő lakások, egyre gyakrabban vásárolnak a városiak a hétköznapi "vidéki házakat" kikapcsolódásra, dachaként.
A megavárosok mindig ízletes falat egy ingatlanos számára. Egy-egy elitlakás eladásából származó jutalékból egy-két hónapig kényelmesen meg lehet élni, de itt is nagy a verseny. Az ügyfél pedig egyre válogatósabb.
Itt minden eddiginél nagyobb szükség van a kifogástalan imázsra és bizonyos körökben a jó hírnévre. Ellenkező esetben fennáll a veszélye, hogy elveszik az arctalan ügynökségek tömegében.
Ha ingatlanügynökséget hoz létre partnerek és befektetők részvétele nélkül, akkor nincs szüksége üzleti tervre. Elég kiszámolni a kezdeti költségeket, a legrosszabb esetben átgondolni a tetteit, és már megy is!
De ha azt tervezi, hogy finanszírozást vonz, akkor üzleti tervre továbbra is szükség lesz.
Ingatlancég nyitásakor a költségek a következőket feltételezik:
Az ingatlaniroda nyitásának hozzávetőleges költsége 100-300 ezer között mozoghat.
Milyen gyorsan térül meg egy nyitott ügynökség? Erre a kérdésre nehéz pontos választ adni.
Minden a sikeres tranzakciók számától, az alkalmazottaktól és Öntől függ.
Ha havonta egy tranzakciót hajt végre, és 50 ezer rubelt keres, akkor a megtérülési idő 2-6 hónap lehet.
Mint minden más vállalkozás, az ingatlaniroda is fő bevételi forrássá vagy fejfájássá válhat tulajdonosa számára, a választott megközelítéstől függően.
Az ingatlanüzlet 90%-ban emberek közötti kapcsolatok. Ahol pedig emberek vannak, ott lehetséges összeférhetetlenség.
Mekkora bevétele van egy ingatlanügynöknek lakás adásvételekor? Ez az eladott lakás jutaléka (3-5%). Nem vesznek el pénzt az eladótól. Az iroda a jutalékának összegét hozzáadja a lakás költségéhez. Így szolgáltatásait valójában a vevő fizeti.
A jutalék garantált megszerzéséhez kizárólagos megállapodást kell kötni az eladóval. Ennek eredményeként ezen eladó érdekeit csak ez az ingatlanos képviseli, és a szerződés feltételei szerint az eladó nem tud együttműködni más ügynökségekkel.
Milyen gyakran fordul elő a gyakorlatban? A lakás eladója nem utasítja el az ingatlanossal való együttműködést, de nem köt megállapodást. Mit is jelent ez?
Amikor az eladó egy lakás eladását hirdeti hirdetőtáblákon vagy speciális oldalakon, ingatlanügynökségek és magán ingatlanközvetítők tucatjai azonnal támadni kezdenek.
Az eladó a lakás mielőbbi eladásában érdekelt, ezért nem ellenzi, hogy különböző cégek adják el lakását. De nem köt szerződést senkivel. Ennek eredményeként a vevőt elhozó ingatlanos megkapja a jutalmat, a többinek pedig semmi sem marad.
Elsősorban kizárólagos szerződést kell kérnie az ügyféltől.
Egy másik gyakori probléma: az ügynök által összehozott vevő és eladó üzletet köt a háta mögött. Ha nincs szerződés, akkor az ingatlanos nem tud követelést előterjeszteni.
Nincs határozott válasz. A körülmények jó kombinációjával és a hozzáértő hozzáállással ez egy meglehetősen jövedelmező esemény.
Oroszországban a statisztikák szerint naponta több ezer ingatlanügyletet bonyolítanak le. Ez több millió rubel minden nap! De nem jönnek maguktól. Itt kapaszkodásra, kapcsolatokra és féktelen győzelmi vágyra van szüksége. Átlagosan egy ingatlanügynök 50-70 ezer rubelt kap havonta. Nyereséges? Igen! De mennyit kell költeni a keresethez? És ez egy másik kérdés.
A lakó- és kereskedelmi ingatlanpiac folyamatosan vonz új szereplőket, akik sikeres üzletekre és bőkezű jutalékokra számítanak. De szívesen látják itt az újoncokat? Ne várj, mint mindenhol. Az ingatlanosok aranykora véget ért.
Jelenleg az ügynökségek erős versenykörnyezetben léteznek. Maga az ingatlanpiac pedig instabil: a kereslet az évszaktól, az ország pénzügyi, gazdasági, sőt politikai helyzetétől is függ.
Az ingatlan üzletágat mindig is nyereségesnek tartották, ezért is szeretnének sokan ingatlanirodát nyitni. De sikeres saját ingatlancéget alapítani csak kapcsolatokkal és tapasztalattal rendelkező ügynök tud. Az ingatlantárgyakkal végzett műveletek nemcsak az információk birtoklását és a dokumentumok helyes elkészítését jelentik, hanem a vevők pszichológiájának jogi árnyalatainak és sajátosságainak ismeretét, a kölcsönös elszámolások ellenőrzését és így tovább.
Ha rendelkezik mind a tapasztalattal, mind a szükséges tudással, akkor elkezdheti az ingatlaniroda megnyitásának folyamatát, és sorra végigmegy az összes szükséges lépésen. De előtte át kell gondolni az üzleti stratégiát és a tevékenység irányát.
Az ingatlanszektornak több területe is van. Például létezik elsődleges és másodlagos ingatlanpiac, valamint kereskedelmi és nem kereskedelmi célú (lakó) objektumok. Van egy szegmens a luxusingatlanoknak is. Az ingatlanosok bármely irányú specializálódása növeli munkájuk hatékonyságát, de nem minden ingatlancég engedheti meg magának, hogy több szűk fókuszú szakembert tartson fenn. Éppen ezért a legtöbb ingatlanirodában egy ingatlanos intézi az összes típusú ingatlanügyletet.
Szükséges egyéni vállalkozó vagy jogi személy megnyitása, regisztrációs igazolás beszerzése, valamint az adóhivatalnál történő regisztráció és az iroda tevékenységét leíró cégalapítás kidolgozása. Mindez megtehető önállóan, vagy idő hiányában egy erre szakosodott cégre bízható, amely térítés ellenében elvégzi a fenti műveleteket.
Az ingatlanosok száma eltérő lehet, de itt a „kevesebb, annál jobb” érvényes. Egy saját ügyfélkörrel rendelkező ügynök sokkal hasznosabb, mint több tapasztalatlan alkalmazott. Az ingatlanosokon kívül szükség lesz még: irodavezetőre, könyvelőre, autós sofőrre, esetleg ügyvédre.
50-100 nm-es szoba bérelhető. A belvárosi méterek jóval drágábbak lesznek, mint egy lakó- vagy ipari területen lévő iroda, de egy ingatlaniroda számára a jó irodahelyiség a siker egyik kulcsa. Ritka ügyfél megy a város szélére ingatlanvásárlásra vagy eladásra jelentkezni, ha a belvárosban szinte minden utcában működnek ingatlanügynökségek.
Sok ügyfél, amikor először kerül be az ügynökségbe, a megjelenése alapján értékeli azt. Ha a tapéta leesik az irodában, és a bútor szó szerint szétesik, akkor nem lesz bizalom egy ilyen cégben. Az iroda legyen szolidan és kényelmesen berendezve. Érdemes nyugodt tónusokat és szigorú vonalakat választani, emellett kényelmes kárpitozott bútorokra is érdemes pénzt költeni.
A megfelelő reklámkampány stabil vevőáramot hoz az új céghez, ezért ezen a kiadási tételen nem szabad pénzt spórolni, jellel kell kezdeni. Ha jó minőségű anyagokból rendeli, akkor az ára 1000 USD-tól lesz.
Újságokban és elektronikus médiában is hirdetni kell (a költség kb. 500 USD lehet egy-egy nagyobb kiadvány esetében). Ingatlanokon veheti igénybe az ingyenes újságok szolgáltatásait, amelyeket meglehetősen sokan néznek meg.
Ma már kötelezőnek tartják a weboldalt, mert sokan az interneten keresnek információkat a szolgáltatásokról. A weboldal elkészítése 1000 USD-tól, a karbantartása és promóciója 300 USD/hónaptól fog fizetni.
Azonnali cikket kell készíteni az egyéb bevételekről, amelyek magukban foglalhatják
Az ingatlanpiacon nagyobb szükség van hasznos kapcsolatokra, mint bármely más üzletágban. A megfelelő területen lévő barátok fele a sikernek, így egy cég könnyebben kezdheti meg tevékenységét egy tapasztalt személy irányítása mellett, akinek olyan kapcsolatai vannak, amelyek nemcsak megkönnyítik a munkát, hanem lehetővé teszik a talpon maradást az első nehéz helyzetben. idő.
Különösen hasznosnak tartják a bankokkal és hitelintézetekkel fenntartott kapcsolatokat. Az együttműködés ebben az esetben a következőképpen néz ki: az ingatlanosok meggyőzik a vásárlókat egy adott bank jövedelmezőségéről, vagyis arról, hogy itt kell felvenni a hitelt, amiért bizonyos százalékot kapnak. Bármilyen furcsán hangzik is, barátkozni is kell. versenytársak. Például, ha egy vevő olyan lakást szeretne, amivel Ön nem rendelkezik, de a versenytársaknak van, akkor Ön partnerré válhat, és a tranzakció eredményeként kapott nyereséget fele-fele arányban oszthatja meg.
A szükséges beruházások nagyságának és a projekt megtérülésének becsléséhez egyszerű számítások elvégzése szükséges. Például egy tíz alkalmazottal és egy középszintű irodával rendelkező ingatlaniroda nyitásához 30 000 dollár kezdeti költségre van szükség. ugyanakkor a havi kiadások körülbelül 9500 USD-t tesznek ki, és évente körülbelül 115 000 USD-t fognak elkölteni.
E költségek megtérüléséhez legalább a meghatározott összegű éves nyereségre van szükség. Az ilyen számok lenyűgözőek, és ha szeretné, alacsonyabb költségekkel is meg lehet boldogulni, de a mielőbbi siker érdekében be kell tartania a szabályt: minél nagyobb a beruházás, annál valósabb és gyorsabb a projekt megtérülése.
Sokakban felmerül a kérdés, hogy havonta hány tranzakciót kell végrehajtani, hogy a költségek megtérüljenek. Úgy tartják, hogy egy átlagos szintű ügynökségnél a minimum havi 10-12 különböző tranzakció. A tranzakciók száma közvetlenül függ az alkalmazottak számától. Tehát, ha egy ügynökségnél 4 ingatlanos dolgozik, akkor havonta 2-4 ügyletet kell lebonyolítania, egy cégnél 10 ingatlanközvetítő esetében pedig havi 1-2 tranzakció számít a normának. az üzlet és a megtérülési ideje sok tényezőtől függ, de van egy minta – minél kisebb a cég, annál gyorsabban térül meg
Az oroszországi ingatlanpiac nagyon virágzó, és még egy kezdő üzletember is komoly nyereséget termel minimális költségek mellett, ezért sok fiatal vállalkozó fontolgatja ezt az ötletet. Ezen a piacon minden évben mesés nagyságrendű a forgalom, a városi ingatlanirodák száma pedig tucatnyira tehető. A nagy verseny ellenére évről évre egyre több új, privát ingatlancég nyílik meg. Ebben az üzletben lehetőség nyílik milliós tranzakciók lebonyolítására egy lakás vagy ház eladásakor.
Az ingatlaniroda megnyitásához figyelembe kell venni és gondosan ki kell számítani az összes árnyalatot. Mielőtt azonban kinyitná az iroda ajtaját, alaposan tanulmányoznia kell az ingatlanpiacot, fel kell mérnie versenyképességét és professzionalizmusának szintjét, hogy megvédje magát a csődtől.
Egyértelműen meg kell határozni a hivatal által megvalósítandó célokat és célkitűzéseket, vagyis meg kell határozni sajátosságait és szolgáltatási körét.
Dolgozzon ki saját stratégiát a vállalat fejlesztésére. És azt is, hogy legyen önbizalma és vágya a piac ezen területén dolgozni, felkészülni a nehézségekre.
Mindezen mutatók mérlegelése után az első lépés a vállalkozás bejegyzésének kérelmezése. A kérelemben fel kell tüntetni a cég jogi formáját, leggyakrabban Kft., de lehet egyéni vállalkozó és zártkörű részvénytársaság is. A kérelmet 5 munkanapon belül elbírálják, ezt követően folyószámla nyitásra kerül. Ezenkívül be kell szereznie a TIN-t és a biztosítást, valamint meg kell rendelnie a pecsétet. Nem kötelező, de kívánatos szempont a bróker bizonyítvány beszerzése. Az is kívánatos, hogy a vállalat minden alkalmazottja átmenjen ezen a tanúsítványon.
A következő lépés egy iroda bérlése lesz: széles közönség felé kell orientálnia, és elérhető, észrevehető helyen kell elhelyezkednie. Fel kell szerelni a munkahelyekhez szükséges irodai felszerelésekkel, bútorokkal. Vezetékes telefon szükséges, hogy az ügyfelek mindig elérhessék az iroda munkatársait.
Az alkalmazottak toborzását nagyon körültekintően kell megközelíteni. Muszáj nekik:
Nem szabad csak azokkal foglalkozni, akik mögött rengeteg tapasztalat áll ezen a területen. A fiatal és ambiciózus alkalmazottak gyakran sikeresebb eredményeket érhetnek el. Sőt, bíznia kell alkalmazottaiban, hiszen az információszivárgás jelentősen befolyásolja a cég bevételeit.
Az ingatlanügynökségnek:
Néhány tipp az új ingatlanosoknak:
Talán az első tranzakció után képes lesz saját, teljes értékű ügynökséget nyitni, és jobb szolgáltatásokat nyújtani, tapasztalatot szerezve. Az ingatlanüzlet nagyon jövedelmező szolgáltatás, sok szervezést és munkatevékenységet igényel. Ezen a területen nagyon gyorsan megtérülhet a kezdeti befektetés, és a jövőben folyamatosan nagy és állandó bevételre tehet szert.
Ahhoz, hogy a nulláról indítson vállalkozást, biztosnak kell lennie a képességeiben, vagy jó tapasztalattal kell rendelkeznie. Az egyik lehetőség lehet egy világos üzleti terv elkészítése és erre a célra banki hitel felvétele, de sok bank nem szívesen fektet be ilyen projektekbe.
Kezdetben dolgozhat egyedül, saját iroda és profi személyzet nélkül. Ügynökként, hirdetőként tevékenykedik, önállóan keressen ügyfeleket. Ehhez elegendő egy személyes telefon és a szolgáltatások nyújtására vonatkozó hirdetések elhelyezése az interneten. Szintén a hirdetési platformok lehetnek újságok és folyóiratok, szórólapok és prospektusok terjesztése. A munka séma a következő lesz:
Az ingatlanpiacot befolyásolja az ország demográfiai és politikai helyzete, például az állam- és a regionális hatóságok változása. Jelentősen befolyásolja a lakosság jövedelmi szintjét és annak méretét.
Az adórendszer megváltoztatása egy vállalkozást is elsüllyeszthet.
A regisztrációs dokumentumok nélküli munkavégzés adminisztratív felelősséggel és az ügyfelek bizalmának elvesztésével jár. Kész vállalkozás vásárlásakor figyelembe kell venni, hogy nagyon sok a gátlástalan vállalkozó ezen a téren és kaphat hamisítást.
Mindezen negatív hatások és következmények elkerülése érdekében folyamatosan javítania kell a színvonalát, becsületes és legitim üzletet kell folytatnia, értékelnie kell az ügyfeleket, figyelemmel kell kísérnie az ország politikai helyzetét és konzultálnia kell tapasztalt közgazdászokkal. Egy pillanatra se hagyja felügyelet nélkül vállalkozását, még akkor sem, ha minden jól és gördülékenyen megy.
Az emberek hozzászoktak ahhoz, hogy olyan cégekhez forduljanak, amelyek már elfoglalták résüket ezen a piacon, pozitív értékelésekkel és jó minőségű eredményekkel rendelkeznek. Ezért érdemes reklámkampányt lebonyolítani, amit szakembereknek kell elvégezniük. Meg kell kelteni az illúziót a cég tapasztalatai ezen a piacon, jó benyomást kelteni. És mégis, egy weboldal létrehozása segít a cég népszerűsítésében. Nem szabad megtakarítani a reklámhordozókon, mivel ez az ügynökség állapotának és megbízhatóságának mutatója, ez az eszköz nagy bizalmat ébreszt az ügyfelekben.
A teljes jogú ügynökség megnyitásának valós költsége és létrehozásának minimális költsége körülbelül 300-500 ezer rubel lesz. De ez az üzlet a megfelelő megközelítéssel gyorsan megtérül, mivel ezekre a szolgáltatásokra nagy a kereslet. Ebben a számításban a következőket kell venni: 1. Iratok, igazolások nyilvántartásának költségei.2. Reklámkampány indítása.3. Irodanyitás és minden berendezés és bútor megvásárlása.4. Alkalmazottak felvétele.
Kapcsolatban áll
Kezdje a regisztrációval IP vagy LLC. A korlátolt felelősségű társaság szilárdabban hangzik a nagy ügyfelek számára, de egyszerűbb és olcsóbb egyéni vállalkozót nyitni. Nincs szükség speciális engedélyekre.
A regisztráció során adja meg a kódokat OKVED: 68.- Ingatlannal végzett műveletek, 68.3. – „Ingatlanügyletek díjazáson vagy szerződéses alapon”, 68.20. – „Saját vagy bérelt ingatlan bérbeadása és kezelése”.
Milyen dokumentumokra és intézkedésekre van szükség:
A regisztrációs eljárás körülbelül 80-100 dollárba kerül, és egy hónapig tart.
Az ingatlaniroda tevékenységei közé tartoznak a lakások, kereskedelmi ingatlanok, telkek bérbeadásával és értékesítésével kapcsolatos szolgáltatások. Az olcsó tárgyak (egyszobás apartmanok, szállodák) a piacon a legjövedelmezőbbnek és legkeresettebbnek számítanak, ezeknek kell lenniük a legtöbbnek. A jó jövedelem és a szilárdság a cég számára exkluzív tárgyakat hoz.
Minden tranzakciónak saját jutaléka van megkapta az ügynökség. Ingatlanbérlés esetén a havi törlesztőrészlet 30-50%-a, vásárlási tranzakciók esetén a fizetési összeg 5-6%-a.
