Nikolai Wolchin Fejezet a könyv "rétegből. A banki ígéretekről az első személyről "
Publishing House "Mann, Ivanov és Ferber"
Tekintettel arra, hogy az áruk tulajdonosának nem akarja a megnövekedett díjakat és a vámszolgálat feladatait, hogy biztosítsa az áruk valós értékének kifizetését, feltételezzük, hogy a GTD-ben bejelentett érték közel áll a piachoz. Ha a korrupciós komponens és a csalás következtében a költségek torzulásának esetleges eseteit kihúzza, akkor a letétbe helyezett szolgáltatás alkalmazható a GTD. Azonban a GTD használatával szem előtt kell tartani, hogy a vámérték magában foglalhatja: a közvetítők díjazása, a konténer / csomagolás költségeinek, a szállítási költségek, az arc-zyonikus kifizetések.
Ezek az információforrások az ingatlan piaci értékével kapcsolatban a letétkezelő szolgáltatás használható, figyelembe véve a fent említett korlátozásokat. A legmegfelelőbb információforrás a "külső információforrások", azaz a média nyilvános ajánlatok. Az online idézetek lehetősége és a költségek korrekciója az egész Pula Ortert alapján lehetővé teszi, hogy mondjam: Ebben az esetben a kialakult érték piac lesz. Figyelembe kell vennie az érték kialakulásának feltételeit.
Kiszállítási feltételek
A helyi piacon lévő ingatlan értékelése során meg kell érteni a piaci szereplők által hangozott árak kialakulásának feltételeit. Ez lehet a gyártó önellátásának az orosz szövetség határain kívül, illetve az árat, figyelembe véve az Orosz Föderáció határán, illetve az összes díjat és kifizetést, Ingatlan a helyi piac résztvevője, figyelembe véve a végfelhasználó szállítását. A feleknek az értékesítési szerződés alapján történő jogát és kötelezettségeit a nemzetközi szintű tulajdonrendellenes feltételek tekintetében az Incoterms 2010-ben (INCOTERMS 2010) rögzítik. Ezek a kormányzati szervek által elismert nemzetközi szabályok, mint a TER bányák nemzetközi kereskedelmében alkalmazandó legalkalmasabb értelmezése. Az INCOTERMS 2010 fő feltételeinek ismerete lehetővé teszi a jelzálogok számára, hogy ugyanazon a szinten beszéljenek a piaci szereplőkkel.
Árrendszer
Az ingatlanegységek számának értékétől függően a nagykereskedelmi és kiskereskedelmi árak piaci résztvevői értelmezik. A piaci résztvevő által hangzott ingatlan árának ötletét elemezni kell, hogy az ár vagy a kiskereskedelem az ár vagy a kiskereskedelem. A Bank által az egyéni példányokkal való részvétellel ellátott árbevétel letétbe helyezése esetén az egyéni példányok és egy tétel különböző lesz. Ezért a jelzálognak figyelembe kell vennie az egység példányának értékétől függően a nómenklatúra pozíciójában lévő ingatlanegységek számából.
Az információforrás megkérdezése során a kedvezményes rendszer jelenlétének kérdése is kidolgozásra kerül. A piacon elfogadott kedvezmények hatásának azonosítása esetén ezt a függést figyelembe kell venni a költség kiszámításakor is.
Költség
A piaci szereplők által meghatározott vagy az értékesítési szerződésben meghatározott ár nemcsak a javasolt ügylet tárgyának árát, hanem a kiegészítő szolgáltatások árát is tartalmazhatja, például a jótállás utáni szolgáltatás, a biztosítási, személyi képzés, javítás Alkatrészek stb. Ezért az Alapítvány a zálogjog tulajdonjogát nemcsak a költségek, hanem a megállapodásban meghatározott ingatlanok és szolgáltatások összetételét tanulmányozzák. A bank helyreállításakor a Bank nem fogja eladni a szervizkomponenst, ezért nem veszi figyelembe a betét értékét.
A gépek, berendezések, hajók felszerelése még ugyanabban a sorozatban is eltérő. A tulajdonos önállóan frissítheti a technikát. Ezeket a fejlesztéseket nem rögzítik a műszaki dokumentációban, a jogi jogszabályok és a biztosítékok szerződésének dokumentumaiban. Az ilyen betét értékelésének bankja az alapkonfigurációból fog folytatni.
A biztosítékok értékelésének technológiájához való fordulás, meg kell vitatnunk egy független értékelő és jelzálog munkájának és feladatainak különbségét. A sztereotípiák terjedéséhez azonnal megjegyezzük, hogy a jelzálogok túlnyomó többsége a korábbi független értékelések, vagy legalábbis a felsőoktatásban az értékelés területén.
A fő különbség a végtermékben. Egy független értékbecslő munkája véget ér az értékelési jelentés költségeinek meghatározásának tényére, míg a betéti ciklus a hiteltermék visszafizetésekor véget ér. A jelzálog esetében fontos, hogy a delta az elsődleges értékelés során és kényszerértékesítés esetén a letétbe helyezés költségei minimálisak, ezt a jelzálog hatásának megerősíti.
A jelzálog előkészítésének időtartama az ígéret értékeléséről 2-4 munkanap. Ez egy bankszalag, és nincs különbség, előkészíti a jelzálogkötést több berendezés egység vagy gázfeldolgozó üzem értékeléséről. Következtetésben a jelzálog, kivéve a költségek kiszámítását, meg kell vezetnie az ígéret jogi elemzését, hogy meghatározza a rendelkezés kapcsolódó kockázatát és likviditását. Hasonló következtetések 3-6 hetente készülnek. A modell a munka a bank saját letéti szolgáltatás gazdaságilag jövedelmezőbb, hanem az átadása az értékelés a betét outsourcing. A független értékelések részt vesznek a bankokban, hogy értékeljék a tömeges és tipikus tipikus ígéreteket (jelzálog), a potenciális viták esetében a potenciális viták a plidger (üzleti értékelés, a problémás eszközök értékelése), vagy olyan esetekben, amikor egy független értékelésre van szükség a törvény hatályából
A művészet alapján. 8 FZ "Értékelési tevékenységek az Orosz Föderációban" 1998. július 29-i, 135-FZ, "A felmérési létesítmények elvégzése kötelező a teljes vagy részben Orosz Föderáció tulajdonában lévő értékelési objektumok ügyletének bevonása esetén az Orosz Föderáció vagy az önkormányzatok, többek között:
Ezenkívül a művészet szerint. 70 FZ "A jelzáloghitel" 16. július 16-án, 1998. július 16-án, a vállalkozás ingatlankomplexumának jelzálogánál, a "független könyvvizsgáló következtetése a vállalkozáshoz kapcsolódó tulajdonság összetételéről és értékéről" szükséges. Ebben az esetben lehetőség van egy független értékbecslő könyvvizsgálójának vonzása is, hogy értékelje az ingatlankomplexumot.
Megközelítések és módszerek értékelésére felajánlások által használt jelzálog jogszabályokon alapuló, az Orosz Föderáció területén értékelési tevékenységeket. Ugyanakkor a jelzálog, az értékelővel ellentétben, nem köteles a biztosíték szigorúan értékelni a törvény által meghatározott keretet. Szerint az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának rendelete szerint "A szövetségi értékelési szabvány jóváhagyása" Általános értékelési koncepciók, az értékelési és értékelési követelmények megközelítései (FSO No. 1) "" 20.07.2007 No. 256, Három A kampányokat az ingatlan értékeléséhez használják: jövedelmező, összehasonlító, költség.
A jövedelem megközelítés "Az értékelési objektum értékének becslésére szolgáló módszerek, amelyek az értékelési létesítmény használatából származó várható jövedelem azonosítása alapján". Itt van a legfontosabb kifejezés - "várt", vagyis a becsült tervezett. Az ígéret értékelésének valószínűségi elemét minimálisra kell csökkenteni. Egy tipikus gazdasági környezetben a Bank nem érdekli a jövedelem kivonását az ígéret tárgyából a fellebbezés esetén, mivel ez nem profilipari vállalkozás. Ezért a jövedelem megközelítést a biztosítékszolgálat segédeszközként használja.
Nem helyénvaló a jövedelem megközelítés használatára az egyszerű típusú biztosítékok értékelésében: járművek, önjáró gépek, egyéni berendezések, lakossági ingatlanok. A biztosítékszolgálatot a komplex ígéretek értékelésében használják: ingatlankomplexumok, csomagok, részvényesek, bevétel ingatlanok.
Gyakorlati eset
Jó illusztráció, amely bemutatja a különbséget az ígéretet, és az értékelésének független értékelésére és a jelzáloggal szembeni értékelésre vonatkozó megközelítések megítélésének különbségét egy autodrompályával rendelkezik. Ahogy kitaláltad, az autoduszt felajánlották, hogy biztosítsák a kért kölcsönt. A teljesen automatizált vezetési platform megbízhatóan imitált vezetést valós városi körülmények között. A versenyhiány lehetővé tette a jelzálogager számára, hogy példákat szerezzen az autodoma működéséből. A jelzálogok véleményei és az értékbecslő az ígéret értékére vonatkozóan jegeskedtek.
A független értékelő bevételi megközelítést alkalmazott. Számítása a mortgagor jövedelmén alapult a népesség vezetési készségeinek megtévesztéséből. A számítási technikába való belépés nélkül a kapott érték - 70 millió rubel szintjét jelöljük.
A letétbe helyezett szolgáltatás az értékeléssel kezdődött a postákos dokumentumok szakértelmével. A betét tulajdonjogának igazolása szerint javasolta az "Autodrome" építését. A BTI technikai útlevél tisztázta az ingatlan összetételét - egy aszfalt helyet. Figyelmeztesse a kérdést: "Pontosan mit kínál egy ígéretben?" Az értékelő által használt pénzforgalom jogi személyt generált, amely az Autodrome mellett hosszú távú szerződésekkel rendelkezik a városi vezetési iskolákkal. Ugyanakkor a jogi személy részvételének aránya nem volt felajánlotta az ígéretnek. Az Autodrome drága felszereléssel rendelkezik, de a biztosíték összetétele nem tartalmazta. Az ajánlat ajánlata alapján az Automatikus AutoDromes átlagos költsége 5 millió rubel volt. A piaci megközelítés által megszerzett költségek továbbá megerősítést találtak az Autodrome felépítésének költségeiről az ígéret honlapján.
A bank letétbe helyezett szolgáltatása egy Delta szintezést javasolta, hogy továbbítsa az autodoma részvételének és felszerelésének 100% -ának megkötését.
A költségmegközelítés "Az értékelési objektum értékének becslésére szolgáló módszerek, amelyek a hitel- és elavult tesztek reprodukálásához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásakor alapulnak." Az értékelés elméletében ez a helyzet, de a gyakorlatban az OSV-k (ek) és a társ-befektetési indexek általi számítások nem tükrözik a biztosítékok valós piaci értékét.
Példa
A raktár terminál hitel tulajdonosa. Kiváló raktár terminál. Az első többségi csoport. A tervezési megoldás megfelel az összes modern követelménynek. Az építési költség 100 millió rubel volt. Az állományban lévő összes becslést dokumentálják. A költség megközelítés szerinti értékelés eredményei megerősítik a becsült költséget, más megközelítésektől az ésszerű elutasítás értékelő jelentésében. A letétbe helyezett szolgáltatás negatív következtetés - a piaci értéket közel nulla. Fókuszban az infrastruktúra nélküli raktár terminál helyére, több száz kilométer távolságra a szövetségi sávoktól.
A jelzálog költségmegközelítésének módszereinek teljes berendezéséből a tiszta eszközök módszerét használják a készletek csomagolásának és részesedésének értékelésére, míg a mérlegelemek egyenlegét piaci megközelítéssel végzik.
Összehasonlító megközelítés "Az értékelési objektum értékének becslésére szolgáló módszerek egy csoportja az értékelési objektum objektumokkal való összehasonlítása alapján - analógok egy értékelési objektum, amelyre az árak rendelkezésre állnak.
Az objektum az értékelési célú értékelési objektum analógja, egy objektum hasonlóan az értékelési tárgyhoz hasonlóan az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőkkel. " Az összehasonlító megközelítés és módszerek szerepelnek a biztosítékszolgálat által a rendelkezés értékelésénél.
A betétszolgáltatás elveinek rövid összefoglalása jelentést készít a táblázatban független értékelő értékeléséről. egy
Asztal. egy. Technika A független értékelőkkel folytatott technikák
| Kötelezően tanult | Melyek a korlátozások az értékelési jelentés használatakor |
|---|---|
|
|
Két kredit beszél:
- Figyelj, ezekkel a jelzáloggal lehetetlen dolgozni. Az összes ingatlan - illikvid.
- Nem, folyékony.
Ez az, amit el tudsz szakítani a kezével, és eladhatod a metró körül, folyékony.
A "likviditás" kifejezés a zálogjog tárgyát képezi, jellemzi a vagyon megvalósításának lehetőségét és sebességét a helyreállítás esetén. A jelzáloghitelek következtetéseiben a probléma zónája a likviditás kategorizálása és a kijelölt kategória okainak magyarázata. A munka gyakorlatának összefoglalása, a következő likviditási összetevőket fogalmazhatjuk meg:
Az észlelés egyszerűségére adom a "likviditás" komponenseinek gyakorlati példáit.
A tranzakció piaca kapacitása, "Tiplanicitása"
Megvizsgálták a piacon lévő tipikus tranzakciók kiváltságos tulajdonának megfelelőségét. A jelzálogot a helyi piac felkészültsége megvizsgálja, hogy "felszívja" a betéten javasolt ingatlan mennyiségét. Kiderül a piaci feltételek alapján vizsgált ingatlanmennyiségének végrehajtásához szükséges időforrást.
1. A Tomsk ágában a bank "t" az ígéret javasolt vodka. Mi lehet folyékony egy üveg vodka Szibériában? Semmi. Azt is gondoltam, hogy egy jelzálog, letéti megállapodás. A fellendülés alkalmazásakor a biztosíték összege megszűnt. Szükséges volt a vodka árufuvarozási összetételének megvalósítása. Az ilyen mennyiségű alkoholváros fél éve nem tudott inni, még akkor is, ha alkoholt használhatna a város minden lakosai, beleértve a csecsemőket is. A regionális jövedéki bélyegző és a helyi kereskedési márka nem engedte el, hogy alkoholt adjon egy másik régióban.
Összefoglaló. A vodka palack likviditása nem egyenlő a kereskedelmi kompozíció likviditásával a Vodka-val, a regionális jövedéki és védjegy korlátozott.
2. Az "O" bank az OJSC "Prom-traktor" fő termelő üzemének garanciáját tekintette. A vállalkozás része a negyedik világvezetőknek a buldózer termelésében. A műhely területe meghaladta több tízezer négyzetmétert. m. A műhely piaci értékét kiszámította, a regionális jelzálog összehasonlító megközelítést alkalmazott. A székhely költségeinek ellenőrzése hatszor túlbecsülte a túlbecslést. Kiderült, hogy a jelzálogot felvették a piacon elérhető analógok, azaz a raktárak épülete néhány száz négyzetméterrel. m. Határozza meg a Workshop költségeit a Chuvashia-Orvostudományi Minisztériummal folytatott konzultációt követően.
Összefoglaló. A piaci tipikus tételekkel kapcsolatos becsült tárgy helytelen értékelése befolyásolta mind a likviditás kategóriáját, mind a biztosíték objektum költségét.
Az adminisztratív akadályok jelenléte
A zálogjoggal kapcsolatos információforrással rendelkező munka forgatókönyvet biztosít az állam befolyása mértékének elemzéséről a betét tulajdonsága (szövetségi, regionális, önkormányzati szint). Ezt ellenőrzi az engedélyek, a különlegesek és kifizetések, a jövedéki adók / díjak és egyéb kifizetések szükségessége a javasolt rendelkezés végrehajtása során. A likviditás korlátozása lehet a kormányzati szervek, tanúsításban nyilvántartott ingatlanok megfogalmazása.
1. A nagy kereskedelmi hálózat hitelintézetet kért a banknak. A biztosítékként több száz pénzcsomópont berendezését javasolják. Berendezés importált, új. A tulajdonjog alapításának dokumentumai, beleértve a kifizetés megerősítését, raktáron. Első pillantásra - problémamentes betét. A biztosíték szakértelem feltárta az ilyen típusú ingatlan forgalmának a piacon. A beszerzési és értékesítési műveletek teljesítésénél, az adóelszámolásból, az adóbevallásból, az adóbevételekből történő megfogalmazásának visszavonásához szükséges. Figyelembe véve a "szakosodott szervezetek" szolgáltatás igényét, az excl és a termikus nyomtatók blokkjainak időszakos lebontását, a másodlagos piac gyakorlatilag hiányzott. Könnyebb vásárolni egy új gépet.
Összefoglaló. A likviditási elemzés nélküli ígéret értékelése helytelen értékmeghatározáshoz vezethet. A helyreállítási átalakítás esetén a bank kénytelen volt eladni a dömpingárakra vonatkozó pénzeszközöket.
2. Az adminisztratív akadályok klasszikus példája a jövedéki anyag tulajdonsága: kőolajtermékek, dohány, alkohol tartalmú termékek.
Funkcionális funkciók és korlátozások
Az ígéretnek javasolt ingatlan a piacon a piacon a kifejezett vagy rejtett funkcionális korlátozások miatt korlátozható.
Az információforrás kimondható:
1. A Bank a szénszövetségnek való hitelezés lehetőségét tekintette. A Motorola rádióállomásokat biztosítékként kínálták: egyéni miniáns rádió rendszerek, küldemény és mobil rádióállomások. Kiváló, új berendezések. Minden olyan dokumentum, amely megerősíti a tulajdonjogot, elérhető.
A vizsgálat kimutatta, hogy a rádióállomások három frekvencián dolgoztak. A régió funkcionálisan rendelkezésre álló frekvenciatartománya közül kettőt egy versenytárs vállalkozás és különleges szolgáltatások foglalták el. Ennek eredményeként a lehetséges vásárlók piacának szűk szegmense a kifejezett funkcionális korlátozás miatt.
2. A Novosibirszk Tolmachevo repülőtérre történő hitelezés, az ellenőrző berendezések biztosítékként szolgálnak. Az interjúk a piaci szereplők lehetővé tették, hogy megállapítsák, hogy az ilyen használt repülőterek használata során az ilyen használt berendezések nem vásárolnak, hiszen az eredeti gyártó által szállított, minden felelősség a vészhelyzetben lesz, és egy használt berendezés vásárlásakor - a repülőtéren biztonsági szervíz. Ezért a légi közlekedésbiztonsági szolgáltatások informálisan blokkolják a tranzakciókat használt ellenőrző berendezésekkel. Ez egy rejtett funkcionális korlátozás, amely befolyásolja a biztosíték likviditását.
Társadalmilag jelentős tulajdonság
A betéti tárgy társadalmi jelentősége figyelembe veszi, hogy a bank reputációs kockázata nélkül helyreálljon.
1. Hitelesített Tula City AutoColon, aki személyszállítási szolgáltatást nyújt. A városi utasbuszok biztosítéka csökkent. Jármű, elméletben, "átlátszó" betét. A jelzálog pozitív következtetést állított elő. A részleg vezetőjével a koordináció szakaszában durva hiba történt. A piaci szereplők interjút végeztek csak a potenciális vevő helyzetéből. A következmények előrejelzése, ha szükséges, az ingatlan értékesítése nem működik. A projekt részletezése megállapította, hogy az Autocolonna uralta a helyi személyszállítási piacot, és elvégezte a polgárok preferenciális kategóriáinak szolgáltatását: nyugdíjasok, iskolások, diákok. Ezenkívül a piac gyakorlata kizárta a becsült flotta értékesítését "élő pénzért". Az igényelt buszok összes potenciális vásárlója csak lízingrendszereket tartott.
2. A társadalmilag jelentős tulajdonságok biztosítékának ábrázolása lehet:
A szociálisan jelentős tárgyak rövid listáját a 6. pont tartalmazza. 129 FZ "A fizetésképtelenség (csőd)" No. 127-FZ 2002. október 26-án.
A likviditási összetevőkre szánt szakasz véglegesítésével két szabályt adok a Pledge szakembereknek:
Általánosságban elmondható, hogy három likviditási kategóriát kapunk: másodlagos, kielégítő és alacsony zsírtartalmú. Az első két kategóriába tartozó betét időtartama 180 napon belül lehet, a harmadik kategóriában meghaladja a 180 napot.
Az ECL egység egy védett elektronikus vezérlőszalaggal ellátott memóriablokk. Ajánlott: a készpénzes autó memóriájában rögzítve.
A fő vita megszakadt a Rao Nn 38% -os részesedésének biztosítékértékének azonosításáról. A következtetés az, számviteli tanács, a szám megkérdőjelezték a $ 170.100.000 (771.740.000.000 rubelt: 4537 - a dollár árfolyamának akkori). Azt állították, hogy ezt a számot alábecsülték, és valójában 38 százalékos csomagot tartott, tekintve a könyvvizsgálókat, jelentősen magasabb. A forrásszerződésben szükség volt, a megadott következtetésre került, hogy jelentősen magasabb árat állapítson meg. Az a tény, hogy ez a szám "alulbecsülhető", azt a tényt eredményezte, hogy a költségvetés állítólag hiányzott a biztosíték szerződésének jelentős összege. Ezenkívül szigorúan a nyilatkozat az állam károsodásán alapult: a Rao Nn 38% -os részesedésének fedezeti értékének fedezeti értékének eredményeként.
De így lehet vitatkozni csak a kölcsönhitel helyzete alapján a hitelérték előtt. Amint azt már megmutattuk, megpróbáljuk visszaadni. Tehát nincs ok arra, hogy az állam jelzálogértéke nem fog visszatérni a bankba. Csak ebben az adott esetben 1996-ban egyszerűen nem volt pénz a költségvetésben. Tehát, ha az állam feltétel nélküli vágyától a jelzálogérték visszaadása, akkor másképp is meg kell vizsgálni azoknak a szerepét, akik aláírták a kormánytól kötött megállapodást a kormánytól. Szükséges lenne "köszönöm" a költség "alábecsülését". Végül is, végül viszonylag kisebb összeggel kell visszatérnünk az állami költségvetésből. Igaz, csak ha kellett tennie. Tényleg ez nem történt meg. Nos, ha nem tudta visszaadni a biztosíték értékét, hogyan történt ez tényleg? Ebben az esetben a biztosítékérték maga a raktárkészlet 38 százalékos részesedésének kiszámításának egyik elemévé válna. A piaci értéket ebben az esetben határozták meg, függetlenül attól, hogy a zálogkezést hogyan értékelték. További szabályok léptek intézkedés, vagyis milyen kapcsolatban kikiáltási ár, az ár a beszerzési egy 38% -os részesedést csomag került meghirdetésre. Ez az, amit az M. Rozhkin által a Kommersant újságban írt cikkben jegyeztek meg a részvénycsomag árverésének eladására: "A verseny győztese az állami tulajdonban lévő részvények értékesítésére (38%) RAO" Norilsk Nickel "-ot" a CJSC "SWIFT" (az onexim-IFC érdekeinek) képviseli. Ez a vállalat a 236.18 millió ECU társulásának részvényeire javasolta, amely 105 millió ECU-t jelent. "
És mégis a részvénycsomag biztosítékköltsége bizonyos módon kapcsolódik piaci árához. Nyilvánvaló, hogy a betéti értéknek alacsonyabbnak kell lennie, mint az utóbbi. Ezt azzal magyarázza, hogy a hitelező, amely jelzálogértéket hoz létre, a hitelmennyiség kockázatának minimalizálása érdekében törekszik. Így a biztosíték értéke a piaci ár (piaci érték) viszonylagos kedvezményekkel van kialakítva. Nyilvánvaló, hogy a biztosítékérték meghatározása mindig az ingatlan piaci értékének ábrázolásán kell alapulnia, ebben az esetben - a RAO NN 38 százalékos részesedése.
Lehetőség van arra, hogy a szövetségi törvény pozícióinak 38 százalékos részesedésének értékét figyelembe vegyük, a jelzálogkölcsönzésben (ingatlanokért) ", a bevezetett cselekvés végül egy kicsit később, mint az árverés a A vizsgált részvények (a Szövetségi Tanácsot jóváhagyták, 1998.09.19.). De az aukció idején (05.08.1997), ez a törvény már három leolvasásban halad át az állami Duma-ban, és természetesen ismert volt az aukció szervezők számára, hogy a RAO 38% -ában részvényes Nn. Fontos volt a biztosíték értékének meghatározásakor.
Mint tudják, az Enterprise a jogok tárgyát képezi, mint a vállalkozói tevékenységek elvégzéséhez használt ingatlankomplexum. A vállalat mint ingatlankomplexum elismert ingatlanként "(GK, Művészet 132). Ugyanakkor a szövetségi törvény 71. cikkében "a jelzálogon (ingatlantiszta)" azt mondják, hogy "a vállalkozás jelzálogát a kötelezettség biztosítja, amelynek összege legalább az ingatlan értékének fele a vállalkozáshoz kapcsolódik. "
Ez egy nagyon fontos határfeltétel a piaci érték meghatározásához. Már megjegyeztük, hogy a raktáron lévő 38% -os részesedés biztosítékértéke volt
Ha a vállalat kölcsönt vett - egy közös gyakorlat, amikor a vállalat fejlődik, és nem tapad a találkozónál - előre kell gondolnia az ígéretre. A kivétel nélkül minden bankot a hitel fő és előnyös összetevőjeként ígérik. A jelzálog-mechanizmus fontos eleme a biztosíték értékelése.
Kulcskövetelmények, amelyeket a bankok bemutatják az ígéret: a) magas likviditását, ami lehetővé teszi a jelzáloggal ellátott ingatlan végrehajtását az árhoz, amely megfelel a banknak a rövid időre; b) az elhelyezett ingatlan legkönnyebb elidegenedése, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy gyorsan eltávolítsa a megfelelő pillanatban a szétszerelés és szállítás különleges költsége nélkül; c) a tulajdonjoghoz tartozó ígérethez tartozik (ha nem egy harmadik fél ígérete); d) szabadság; e) Az azonosítás rendelkezésre állása, hogy bármikor ellenőrizhesse jelenlétét.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a bankok érdekesek, elsősorban a mozgatható és ingatlanok mint biztosítékok. Állandó keresletnek kell lennie, és az átlagos árkategóriára vonatkozik, hogy nincsenek problémák a megvalósítással. Jelzálogként a bankok elfogadják:
A letétben javasolt bármely ingatlannak értékelnie kell értékét, és meghatározza az óvadékra vonatkozó hitel értékét. A Banknak a hitel biztonságának felajánlásának értékelése a Bankban a banki munkákban, a hitelegység releváns szakemberei szakembereit végezheti, amely értékeli a bank, a szakértők-tanácsadók és az értékelések, amelyeket a Bank szerződéses Az ingatlanok vizsgálatának alapja, valamint a független értékelések és az értékelő társaságok olyan értékelési tevékenységek tárgyai vannak, amelyeknek megfelelő bizonyítvány vagy engedélye van az értékelési munkák teljesítéséhez, amely jogosult a független becslést. Az ingatlan értékelésének folyamatában háromféle értéket határoznak meg: a piac, a biztosíték és a felszámolás.
Piaci érték - a költségek, amelyek a lehető elidegenedés az objektum értékelési piacon az ilyen tulajdon időpontjában értékelési között kötött megállapodás a vevő és az eladó, miután végzett megfelelő marketing intézkedések, feltéve, hogy mindkét fél járt el a szükséges tudással, óvatosan és kényszer nélkül.
A felszámolási költségek az a költségek, amelyet az értékelési objektum időben történő értékesítésével lehet elérni, jelentősen rövidebb, mint az ilyen tulajdonság expozíciós időtartama, amely során értékesíthető olyan áron, amely megegyezik a piaci értékkel.
A biztosítékköltség - az ingatlan piaci értéke az értékelés időpontjában diszkontálható, a benyújtási időpontban előírt szerződéses megállapodás szerződésének benyújtásáról szóló,
Ábra. 8.3. ban ben A Bank biztosítása érdekében biztosított ingatlan értékelésének eljárása
a hitelfelvevő vagy a Bank igényeitől függően az értékelési tevékenységek tárgya az értékelés során meghatározhat egy vagy több típusú értéket (piac, piac és biztosíték, piac és felszámolás). A Bank (fióktelep) független értékelésénél kötelező meghatározni az ígéretpiacon és a fedezetben javasolt ingatlanok kétféle értékének értékelési tevékenységét (felszámolás).
A Banknak a 8.3. Ábrán belül megtekinthető ingatlan értékelésére vonatkozó általános eljárás.
A banki gyakorlatban a tárolt tulajdonságok valós értéke általában nem lehet kevesebb, mint a hitelszerződés végrehajtásával kapcsolatos hitel és kiadások mérete, a betéti szerződés és hasonlók. Az egyes hitelügyletekhez tartozó szükséges biztonsági mennyiség meghatározható a képlet:
ahol a C3AB a rendelkezés összege;
Sarló. - a fedezetérték összegének része a fő fedezet formájában;
SDD.3. - a biztosíték értékének egy része további biztosíték formájában.
A fő befizetés olyan ígéret, amely kölcsönt biztosít. Ugyanakkor a bank jóváírható a fő fedezetben:
Lakó- és nem lakóépületek;
Vállalatok mint holisztikus tulajdonság komplexumok;
Felszerelés;
Áruk (nyersanyagok, félkész termékek, alkatrészek, késztermékek és hasonlók);
Járművek;
A Bank Bankban a betétszámlán elhelyezett hitelfelvevő készpénzére vonatkozó tulajdonjogok;
A bankbankban elhelyezett pénzeszközök által lefedett jogi személyek és magánszemélyek garanciái;
Ígéretes befejezetlen építés, legalább 95% -os készséggel;
A Bank által azonosított egyéb értékek.
További (másodlagos) befizetés egy olyan ígéret, amely a főbb betét feltöltésére és a gyengeségeinek kompenzálására szolgál. További fedezeti banki intézmény léphet be:
Mezőgazdasági célú ingatlan tulajdon (kivéve az integrált ingatlan komplexumok nyilvántartásba vételét);
A jövőbeli időszakok betakarítása;
Szarvasmarha (termesztés és hizlalás állatok);
Számítógépes, belföldi és irodai berendezések, valamint a banki intézmény által meghatározott egyéb értékek.
A Bank által meghozott rendelkezés teljes összegének meghatározásakor a fő és a további letét között létrejött kapcsolatot (százalékban) hoznak létre, amely az összegben 100% -ot ad. Azt is meghatározzák, hogy hányszor kell a fő és további biztosíték meghaladnia a nyújtott kölcsön összegét. A rendelkezés struktúráját a Bank határozza meg a hitelfelvevő pénzügyi helyzetétől és osztályától függően a megbízhatóság minősítéséről. Ilyen körülmények között a szerkezet ilyen lesz (8.1. Táblázat).
8.1. Táblázat. ban ben
Az ingatlan fedezeti árának meghatározását a Bank és a hitelfelvevő végzi, figyelembe véve a vizsgálati törvényben rögzített független szakértői értékelés eredményeit. Ugyanakkor egy ígért ára kisebb lehet, mint egy bizonyos szakértelem ára, mivel a Bank a végrehajtáshoz kapcsolódó piaci tényezők és kiadások hatását nyújthatja.
A banki intézmény ígéretében található ingatlan általában a Banknak a hitelszerződés teljes érvényességi időtartamára vonatkozó betéti (felszámolási) értéket biztosított. Ezenkívül továbbra is további időtartamot (hónap, negyed stb.) Lehet biztosítani annak szükségességét, hogy fellebbezzen a megállapított vagyonhoz, ha a hitelfelvevő nem adja vissza a hitel és a felhasználás iránti kérelmet.
Ha a hitelfelvevő hitelfelvevőjét visszafizeti a hitelszerződés (egyszeri sürgős hitel vagy páratlan hitelkeret) a Bank által az alacsonyabb kedvezmény értéke általi rendelkezésre bocsátásának esetleges csökkentése. Ebben az esetben az ilyen feltétel tükröződnie kell a zélezési megállapodásban.
Ha a biztosítékszerződés biztosítja a biztosítékok mennyiségének csökkentését, akkor a kedvezmény kiszámítását a képlet végzi:
ahol a csavarhúzó. - a hitelszerződés alá tartozó hitelhitel összege;
K - hitelösszeg a kölcsönszerződésen.
Az ígéretre átruházott részvények értékének becsléséhez az ilyen dokumentumokat a zálogjog (részvények) alanyához kell benyújtani:
1. Ha a hitelfelvevőnek a saját kibocsátásának részvényei által biztosított hitelnyújtás:
A hitelfelvevő tulajdonjoga (vagy az ingatlankezelő) tulajdonjogát igazoló okmány (részvények tanúsítványai, a nyilvántartásba vett értékpapírok tulajdonosainak nyilvántartásaiból származó kivonatok). Ugyanakkor az eredeti dokumentum továbbra is a Bank (fióktelep) marad, és az e záradék által meghatározott egyéb dokumentumokhoz kapcsolódik (ha az ígéret tárgya a dokumentumformában kiadott részvények, a részvények igazolását visszaküldi a tulajdonosba a hitelszerződés feltételeinek teljesítése, vagy a hitel kibocsátásának megtagadása esetén);
A hivatalvezetői vámtarifákra vonatkozó hivatalvezető hivatkozása;
A kibocsátó alkotmányos dokumentumainak közjegyzői másolata (abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem banki ügyfél);
A részvényesek vagy a Társaság más végrehajtó testületének megoldásának jegyzőkönyvei (feltéve, hogy a Kibocsátó Charta előírja annak lehetőségét, hogy ilyen döntéseket fogadjon el a végrehajtó testülethez) a részvények átruházásával kapcsolatban.
2. Ha más kibocsátók részvényei által biztosított hitelfelvevőnek hitelesítése:
A hitelfelvevő tulajdonjoga (vagy az ingatlankezelő) tulajdonjogát igazoló okmány (részvények tanúsítványai, a nyilvántartásba vett értékpapírok tulajdonosainak nyilvántartásaiból származó kivonatok). Ugyanakkor az eredeti dokumentum továbbra is a Bank (fióktelep) marad, és más dokumentumokhoz kapcsolódik (ha a dokumentumfüggönyben kiadott € -t, a részvények igazolását visszaküldi a tulajdonosnak a hitelszerződés feltételei után teljesülnek, vagy a hitel kibocsátásának megtagadása esetén);
Regisztrátori információk (meghatározott jogi címe, telefonja és faxja, valamint a GCCBFR által kibocsátott bejegyzett értékpapírok nyilvántartásba vételének megőrzésére vonatkozó engedélyek száma és időpontja);
A kibocsátó részvényeinek nyilvántartásba vételének nyilvántartási igazolásai a GCCBFR-ben;
A hivatalvezetői vámtarifákra vonatkozó hivatalvezető referenciája.
A részvények által biztosított hitel megadásakor a banki intézmények meghatározhatják a befektetési vonzó vállalkozások kiválasztási kritériumainak listáját, amelynek részvényeit a Bank a hitelezés betétjeként lehet használni (33. függelék). Ugyanakkor a bankok előterjeszthetők az azonosított vagy tiltott biztosíték tekintetében. Például nem ajánlott olyan részvények megteremtésére, amelyeken a bejegyzett értékpapírok tulajdonosainak nyilvántartásai maga vezetik a kibocsátót, és tiltották - a kötelezettségek által terhelt részvényeket.
A letétbe helyezett részvények értékének értékelése a Bank a jóváhagyott belső módszertan alapján történik. Ugyanakkor a banki intézményeket elvégzik:
1) a részvények biztosítékértékének értékelése, amelyek ukrán szervezeti díszített tőzsdén idézőjelek vannak;
2) A szervezeti díszített tőzsdén nem aktív részvénycsomag fedezetének becslései.
A szervezeti jellegű dekorációval rendelkező részvények értékelésének értékelése, amelyek idézőjelei vannak a szervezeti díszített tőzsdei piacon, a tanfolyam értékének elemzése alapján, amelyet a kereskedelmi és információs rendszerek kereskedelmének eredményei határoztak meg ( PFTS)) és tőzsdék.
A piaci részvények értékelésére szolgáló módszer végrehajtása (kurzus) költségét három független település végrehajtását jelenti:
1. Az egyik részvény értékének kiszámítása az átlagos ár és a vásárlás alapján az elmúlt 180 napban. Ezzel a módszerrel a részvények átlagos vételárának kiszámítását a monetáris és kvantitatív tranzakciók mennyiségére vonatkozó statisztikai adatok alapján végzik a szervezeti díszített tőzsdei piacon.
Az egy részvény átlagos vételárát az elmúlt 180 napon keresztül a képlet határozza meg:
hol van az ár - az átlagos ár vásárlása egy promóció az elmúlt 180 napon (játékok);
Si - kereskedési volumene ezeknek a részvényeknek / tanfolyamnak (UAH);
QI - A részvények kereskedési mennyisége / tanfolyam (PCS.).
2. Az egyik részvény értékének kiszámítása az elmúlt 30 nap átlagos vételárán alapulva. Ugyanakkor az elmúlt 30 napban az egy részvény megvásárlásának átlagos árát a képlet határozza meg:
ahol az idho az átlagos ár az egy részvény megvásárlása az elmúlt 30 napban (UAH.);
5 / - kereskedési mennyisége ezeknek a részvényeknek / tanfolyamon (UAH);
() - Ezen részvények kereskedési volumene / tanfolyam (PCS).
3. Az egyik részvény értékének kiszámítása az utolsó nap átlagos vételárán alapulva, amikor egy ilyen tranzakciót a szervezeti díszített tőzsdén végezték. Az érték kiszámításához Csomagrészvények az utolsó nap átlagos vételárán alapulva, ha egy ilyen tranzakciót PFT-ben rögzítettük, a képletet használják:
hol - az átlagos ár megosztása az utolsó napon, amikor egy ilyen tranzakciót PFTS-ben (UAH) rögzítették;
5 / - Kereskedelmi mennyiség ezeknek a részvényeknek megfelelően a / tanfolyam napja (UAH.);
Qi a kereskedelem volumene a részvények szerint / tanfolyamon (PC-k.).
Az átlagos készletvásárlási ár 30 napra történő kiszámításához vett tranzakciók száma például nem kevesebb, mint 4, és az 180 napos vásárlási készletek átlagos árának kiszámításához szükséges tranzakciók száma lehet legalább 20.
Ha a valódi tranzakciók száma kisebb, mint 4 (20). Vagy a részvények utolsó tranzakciója több mint 10 napig terjedt a becslési latások előtt, valamint az állomány átlagos készletvásárlási árának kiszámítása és a készletértékelés kiegyensúlyozott fémek. Ugyanakkor a legkisebb árak a csomag becsült költségeinek kiszámítására szolgálnak.
A részvénycsomag költségét, amelyet a Banknak ígért, a képlet határozza meg:
ahol a WPP a megosztási csomag (UAH) becsült költsége;
C a legkisebb TZO becslések. . C, (UAH);
K a befizetés (PC-k) által biztosított részvények száma;
Ha a részvények nem szerepelnek a lista a tőzsdén, illetve a szükséges feltételek nem teljesülnek, a szám a tényleges tranzakciók, szükséges alkalmazni a jövedelem és egyensúly számítási módszereit az átlagérték felett.
A részvények fedezeti értékének értékelése, amelyek nem aktívak a szervezeti díszített tőzsdei piacon:
1. A jövedelmezőség módszere.
Az e módszer részvényesének értékének értékelése az elmúlt két évben és az év elejétől kezdve az utolsó számviteli időszakra vonatkozó éves nyereség összegét elemzi.
A részvénycsomag becsült értékének meghatározását a következő képlet végzi:
ahol a kifutópálya a metol hozamú tétjének költsége;
BP - a becsült átlagos éves jövedelem az előző két évre és az utolsó számviteli időszakra a jelenlegi év kezdetétől a mínusz jövedelemadó (UAH);
C - tőkésítési arány;
P a részvénycsomag részesedésének mérete a gazdasági társadalom engedélyezett tőkéjében, amely átkerül a bank ígéretére.
A becsült átlagos éves nyereséget (BP) a képlet határozza meg:
ahol a BZP a gazdasági társaság nyeresége az utolsó számviteli időszak kezdetétől a jelenlegi év kezdete a mínusz jövedelemadó (UAH);
l ^ -V - az év elejétől kezdve az utolsó számviteli időszakban az utolsó számviteli időszakban;
BPI - A gazdasági társadalom nyeresége az előző évhez egy mínusz nyereségadó (UAH);
BP2 - A gazdasági társadalom nyeresége az előző év előtti évre, mínusz jövedelemadó (UAH);
A kapitalizációs ráta (C) tükrözi a megadott nyitott részvénytársaság részvényeinek tőkebefektetés hozamát.
Ha az Enterprise (BP) átlagos éves nyeresége becsült értéke negatív érték, akkor a jövedelmezőségi módszerre vonatkozó részvénycsomag becsült értéke nem áll rendelkezésre.
2. Mérleg módszer.
A tét értékének kiszámítása Ebben a módszerben tükrözi a nyílt részvénytársaság részvényeinek árának árát, az eszközeinek és kötelezettségeinek könyv szerinti értékén alapulva az utolsó beszámolási időszakra vonatkozó adategyenleg alapján:
ahol a VPB a mérleg módszer által meghatározott részvénycsomag költsége;
B1 - A befektetett eszközök egyenlege mínusz a kopásuk (UAH);
Mert - a működő tőke könyv szerinti értéke (egyenlő a vállalati mérleg eszközének második és harmadik szakaszának összegével) (UAH);
- a fizetési költségek (UAH);
D - reménytelen követelések (UAH);
P a részvénycsomag részesedése a kibocsátó meghatalmazott alapjában.
Miután kiszámította az állománycsomag költségét a nyereségességi módszer és a mérleg módszer alkalmazásával, meg kell választani a legkisebb értéket, amelyet a jövőben a befizetés által továbbított részvénycsomag becsült értékének értéke.
A megosztott részvénycsomag költségeinek meghatározása alapján a bankintézet kiszámítja a hitelösszeget, amelyet a részvények biztonsága alapján bocsátanak ki. Ugyanakkor az e módszerek által végzett számítás eredményeként kapott részvénycsomag becsült értéke a biztosíték értéke.
A hitelfelvevő által meghatározott összeghez tartozó kölcsön kibocsátásának végső döntése érdekében a megadott hitelösszegnek meg kell felelnie a következő követelményeknek:
a) Ha az ígéret tárgya a vállalkozások előmozdítása, amelyek a PFTS-jegyzék felsorolásának első szintjében szerepelnek, a hitelösszeg kiszámítását a következő képlet végzi:
ahol 5kr. - az esetleges kölcsön és kamat összege;
OP - a részvények középpiac (valuta) módszerének (UAH) szerinti ígéret (UAH)
0,5 - korrekciós együttható, amely figyelembe veszi a Bank lehetséges költségeit a megállapított vagyon végrehajtásában, a részvények értékcsökkenésének kockázata.
b) Ha az ígéret tárgya a vállalkozások részesedése, amelyek a PFTS-t, vagy nem aktívan foglalkoznak a tőzsde (a PFTS-listában nem szereplő), akkor a hitelösszeg kiszámítása a képlet:
ahol "lehetséges kölcsön és kamat KR összege;
Az OP a részvények közép-piaci (deviza pénznemének) módja szerinti ígéret (deviza pénznem) módja szerinti, vagy a részvények fedezeti értékének meghatározásának módja, amely nem rendelkezik aktív fellebbezést a tőzsdén (UAH.);
0,25 - korrekciós együttható, amely figyelembe veszi a Bank lehetséges költségeit a megállapított vagyon végrehajtásában, a részvények értékcsökkenésének kockázata.
Ha a hitelösszeg, amelyre a hitelfelvevő, és a kamat, nem felel meg a meghatározott követelményeknek, akkor meg kell növelni a zálogmennyiséget.
A Bank megfelelő részlegének alkalmazottja a megállapított módszertan szerint a részvénycsomag részesedésének tanulmányait végezte, írásbeli következtetést állapít meg az értékelés eredményeiről. Jelölnie kell az ilyen információkat:
A kibocsátó teljes neve, amelynek részvényei átkerülnek a letétbe helyezés, a típus és a kategória és a kategória, és a felekezetek;
Információk a részvények nyilvántartásba vételéről a GCCBFR-ben (a regisztráció száma és időpontja, a GCCBFR hatóság nyilvántartásba vett);
A részvények száma a csomagban, részesedése az engedélyezett tőkében;
A letétbe helyezett részvények prioritása az egyéb kibocsátói kérdések részvényei fölött (kiváltságos részvények);
Az idézetek jelenléte a szervezeti díszített piacon, az átlagos tranzakciók átlagos árának az elmúlt 180, 30 nap és a részvényes ügylet utolsó árának átlagos ára;
A betétbe kerülő részvénycsomag költségeinek kiszámítása, valamint a hitelfelvevő számára kibocsátott kölcsön esetleges összege (a cövekcsomag becsült értékének kiszámítása eredményei lezárulnak, és szerves rész) ;
Azzal kapcsolatos következtetésekkel kapcsolatban, amelyek befolyásolhatják a csomag költségeit, és a következő időszakra vonatkozó részvények értékének előrejelzett becsléseit (hónap, negyedéves, fél év).
A részvényes értékének értékelésének eredményeiről szóló írásbeli következtetés, amelyet az érintett egység vezetője aláírta, elküldi a bankintézet hitelosztályának, hogy végleges döntést hozzon a kölcsön biztosításáról.
Az ingatlanok becslései, amint az ígéret tárgyát képezik, figyelembe kell vennie a következő szempontokat:
1. Az ingatlanok várható eladási ára, amely eltérhet a tényleges piaci árból. Az ígéret objektumának költségeinek meghatározása, figyelembe kell venni a hosszú távú tulajdonságait és jövedelmét, amelyek a szokásos gazdasági menedzsmentnek a tulajdonos számára biztosítékot nyújthatnak. A jelenlegi költségeket (spekulatív érvelés, egy adott személy és hasonlók szubjektív érdekeit) nem állandó tényezők nem veszik figyelembe.
(2) A hitelezési tantárgyak elsősorban az eladási ár értékesítésének ára az esetleges hasznosítás időpontjáig, és nem csak a hitelszerződés megkötésének napján.
3. A biztosítékár mindig alacsonyabb a várható eladási árból. Rendszerint az eladási ár 50-80% -a. Az eladási árhoz képest a biztosíték árának csökkenése célja annak, hogy a kénytelen értékesítés esetén elegendő likviditását biztosítsák.
(4) A banki intézménynek kötelező résztvevőnek kell lennie a fedezeti ár meghatározásában.
5. A biztosítékár az ÁFA-t és annak nélkül is meghatározható. A kényelem érdekében ajánlatos árakat használni HÉA nélkül, amelyből szükség esetén könnyen elérhető az ÁFA-val az ÁFA-val.
Az ingatlan objektumok értékének értékelése a következő módszerekkel történhet:
1. A jövedelmi érték költsége.
E módszer szerint az ingatlan árát a lehetséges jövedelem (bérleti díj) költsége, amely megkapja az objektum tulajdonosát. Ennek köszönhetően, hogy az ingatlanköltség ebben az esetben meghatározza a tervezett bevételek tőkésítése, ezt a módszert a tőkésített jövedelem módszerének is nevezik.
Az objektum árának a jövedelmi értékkel történő kiszámításakor azt állapítják meg, hogy ez a jövedelem egész életen át tartó vagy ideiglenes. Az élettartamú jövedelem olyan objektumok, amelyeknek nincs bizonyos használati ideje (például egy telek). Az ideiglenes jövedelem egy bizonyos felhasználási idővel (például, évelő gyümölcsültetvényekkel) rendelkezik.
Az élettartamú jövedelmet eredményező objektum alapja az objektum lehetséges éves jövedelmének aránya a megfelelő számviteli arányra (tőkésítési díjakra). A lehetséges jövedelem normális jövedelem, amelyet az adók és egyéb lehetséges költségek után kinevezési értékelési létesítményt használnak, amelyek kötelesek a jövedelemfogadást a jelenlegi jogszabályok és az értékelési tárgy használatával kapcsolatos szerződések alapján.
A diszkontráta meghatározása, mint a betét arány, csökkentett figyelembe véve az adó befizetés jövedelem szerint a jelenlegi szabályozás és beállítjuk, figyelembe véve a kockázat viszony kapcsolódó készpénz befizetés és használata találkozó értékelése létesítmény. A megfelelő indoklás érdekében a diszkontráta meghatározásának egyéb módjait lehet használni.
Az ideiglenes jövedelmet, amely az ideiglenes jövedelmet hozza, az objektum lehetséges éves bevételeinek kiszámítása (a jelenérték kiszámítása) a jövőbeni felhasználás során, valamint az objektum maradék (felszámolási) költségeit, figyelembe véve a kiadások figyelembevételével a megszüntetésről.
2. Az összehasonlító érték módja (értékesítési összehasonlító módszer).
E módszer értelmében az ingatlan tárgyának költségeit az ilyen ingatlan-objektumok tényleges piaci árainak összehasonlítása alapján határozzák meg, amelyek bizonyos jellemzőkkel különböznek egymástól. Az ilyen jelek lehetnek belső (háztartási földterületek különböznek a termékenység, a környezeti állapot, a megkönnyebbülés, a konfiguráció) és a külső (terhek jelenléte vagy hiánya, különböző elhelyezési feltételek, objektumok használata vagy eladása). E módszer esetén szükség van a tényleges piaci árak kiigazítására.
3. A költségalapú költségek (költséges módszer) meghatározásának módja.
E módszer szerint az ingatlan költségét úgy határozzák meg, hogy figyelembe vesszük az objektum tulajdonosának tényleges költségeit, hogy létrehozzák vagy megszerezzék a kopás levonását. A tulajdonos által felmerült költségeket dokumentálták. Ha az objektum tulajdonosa köteles az alkalmazandó joggal összhangban elszámolni, az objektumot a pénzügyi kimutatásokban tükröződő maradékértékkel lehet értékelni. Az ingatlan objektum költsége indexelve, figyelembe véve az inflációt. A költségalapú költség-módszer változata olyan módszer, amely a lehetséges költségek értékelőjének kiszámítását teszi lehetővé, hogy az aktuális árakon lévő objektum létrehozása kevesebb betét legyen.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlan-objektumok felmérésére felsorolt \u200b\u200bmódszereket elsősorban a komplexumban használják. De attól függően, hogy a kiválasztott objektum becslés, lehet, hogy egy másik állapot: az egyik megválasztott, mint a fő, és mások kiegészítő. A kivétel a helyzet, amikor a becslés csak az egyetlen módszerrel lehetséges (8.2. Táblázat).
8.2. Táblázat. ban ben ingatlanértékelés
A jövedelemköltség költsége a legfontosabb az objektumok értékelésében, amelynek létrehozása vagy megszerzése a nyereség érdekében történik. Ezek az objektumok közé tartoznak a vállalkozások és a szerkezeti egységeik, mint holisztikus tulajdonságkomplexumok; kereskedelmi termékek előállítására szánt mezőgazdasági földterület; egyéb bevételi földterület; Nyereséges épületek és struktúrák. Ugyanakkor a jövedelmi érték módszere az egyetlen módszer, amely a bevételi földterületek értékelésének bizonyítékok hiányában és a tranzakcióval kapcsolatos megfelelő információ. A jövedelmi objektumok becslésére szolgáló egyéb módszerek segédanyagként alkalmazhatók.
Az összehasonlító költség módszer a napi tárgyak vagy tárgyak értékelésénél a fő, amelynek kitermelése nem rendelkezik döntő értékkel. Ezek az objektumok közé tartoznak az egyéni lakóépületek és a magánlakások; Földterületek száma; Az egyes lakóépület alatt kiosztott szárazföldi telkek; Vidéki házak és telkek. Ezenkívül az összehasonlító költség módszer az egyetlen módszer a napi földterületek értékelésére. A nyereséges objektumok értékelésénél kiegészítő segédanyagként is használható.
A költségalapú költségek meghatározásának módja az ember által létrehozott objektumok, mint a fő (vagy a segéd) által létrehozott objektumok értékelése során használható. A kivétel az ember által létrehozott napi tárgyak értékelése az ügyletükre vonatkozó információk hiányában: Ebben az esetben a költségalapú költségek meghatározásának módja az egyetlen.
Ha a fő becslési módszer a jövedelmi érték módszere, akkor a segédanyagot az összehasonlító érték módszerével használják, és alkalmazása lehetetlenségét - a költségalapú költségek meghatározására szolgáló módszer. Abban az esetben, ha a legfontosabb becslési módszer összehasonlító költség módszerrel, mint kiegészítő, a költségalapú költségek meghatározására szolgál.
Az Ontsinumanches közötti kisebb eltérésekkel, amelyek különböző módszerekkel vannak meghatározva (a kiegészítő módszer által meghatározott becslés eltérítése nem haladja meg a fő) által meghatározott értékelés 10% -át), a további értékelési eljárás a következő:
Ha a jövedelemérték fő költsége és az objektum monetáris értékelése, az e módszer által meghatározott, a segédértékelés alatt áll, az értékelést a fő módszer határozza meg, és abban az esetben, ha a A fő módszer magasabb, majd határozza meg a két becslés átlagos értékét
Ha az összehasonlító költség módszer alapvetően az ezzel a módszerrel meghatározott becslést alkalmazzák.
Ha a becslések közötti eltérések meghaladják a 10% -ot, az értékelés eredményeit mindkét módszerre vonatkozóan további ellenőrzés alá tartozó érvényességükre.
Mindegyik módszerek alapján számos ingatlanértékelési technikát fejlesztenek ki. Az eladási ár meghatározásakor figyelembe veszik az objektum jövőbeli kinevezését (például a becsült földterületet mezőgazdasági termékek előállítására szánják, vagy az egyes házakhoz rendelik). Az értékesítési árak a jelenlegi (az értékelés időpontjában), és ígéretesek (a megállapított jövőbeni időpontban meghatározott).
Az elemzés során az értékelési eredményeket is meg kell fizetni annak a ténynek, hogy ezeknek az eredményeknek meg kell felelniük az árkategóriába (bérleti díj) a régióban. Az ingatlaninformációk a következő forrásokból származhatnak: konzultációk az ingatlanvállalkozásokkal; Regionális kiadványok ingatlanokról és médiaról; aukciók és nyitott ajánlattétel; Internet és így tovább.
A banki intézmények nem mindig használják a független értékelő társaságok szolgáltatásait. Ebben az esetben értékelik a saját erők biztosításának tárgyát. Ismeretes, hogy sok banknak van elég képzett értékelése a személyzetükben. A Bank saját értékelő részlegének létrehozása számos előnye és hátránya van. Különösen az előnyök megtalálhatók:
Gyakorlatilag kizárta a hitelfelvevő lehetőséget, hogy befolyásolja az értékelési eredményt annak túlbecsülése érdekében;
A potenciális hitelfelvevőnek a más bankok közötti versenyelőny lehetőségét más bankok fölé mutatja, mivel a potenciális hitelfelvevő nem hordozza a biztosítékok értékelésének költségeit;
A bankok alkalmazottainak értékelésével párhuzamosan meghatározhatják a biztosíték likviditását.
A hátrányok közül ki kell osztani:
Az értékelési részleg költsége a legtöbb esetben magasabb, mint egy független értékelő társaság rendszeres vonzereje;
A zálogjog értékelésének minden költsége banki intézményt hordoz. A banki gyakorlat azt mutatja, hogy nem minden banki tevékenység
az intézmények elégedettek az értékeléssel ellátott vállalatokkal és jelentésekkel való együttműködéssel, a legtöbb esetben a bankok alkalmazottai ellenőrzik.
A bankok és az értékelő társaságok kölcsönhatásában a következő problémák merülhetnek fel:
1. Az értékelő fogadása.
A potenciális hitelfelvevő (aki a legtöbb esetben ügyfélértékelésként működik) érdekli az ingatlan becsült értéke, hogy maximálisan. A banki intézmény nem felel meg ennek a megközelítésnek, mert a visszaküldés visszafizetése esetén kártérítést kell fizetnie a rendelkezés végrehajtása miatt. A biztosíték értékének túlbecsült értékelése miatt a nyújtott hitel összege nagyobb lesz, mint a rendelkezés valós ára, és annak valószínűsége, hogy a Bank képes lesz az ilyen kölcsön veszteségeiket lefedni, alacsony.
Ezt a problémát a hitelfelvevő és a Bank érdekeinek konfliktusa okozza, mivel az első a minimális biztosíték maximális összegének maximális összege, és a második az, hogy a biztosíték értékesítéséből származó bevétel az adósságot fedezte a hitelfelvevő. A probléma megoldásához a banki intézménynek önállóan kell kiválasztania azokat a becsült vállalatokat, amelyeknek jelentései megbízhatók. Ugyanakkor az értékeléseknek meg kell érteniük, hogy ügyfeleik bankintézmény (bár az értékelési szolgáltatások fizetik a hitelfelvevőt), és lehetőség van arra, hogy olyan kliensként veszítsék el, aki az értékelési megrendelést nyújtja.
2. Az értékelő hatásköre.
A becsült érték túlbecslése az értékelések tevékenységeiben hibákat is jelezhet. Ennek a problémának a lényege az értékbecslők alacsony szakmai szintje vagy a munkájuk gondatlansága. Ezt a problémát a szakmai alkalmassággal kapcsolatos értékelések tesztelésével lehet megoldani. Ugyanakkor lehetőség van arra, hogy a Bank által akkreditált értékelő társaságok keskeny körét hozza létre, amelyet a munkavállalók szakmaiságánál tesztelnek.
3. Az értékelő jelentés informativitása.
Az értékelő társaságok jelentéseiben szereplő információk elégtelenségének oka a banki intézmény elégtelen részvétele az értékelési problémák megfogalmazásában. A bankoknak részt kell venniük egy értékelési megállapodás megkötésében, amellyel képesek lesznek egyértelműen meghatározni és magukban foglalniuk az értékelés tárgyának értékének értékelésével kapcsolatos összes szükséges kérdést.
Így a Bank közös munkájának fő feltételei között és az értékelő társaságnak ki kell osztani:
Az akkreditált értékelő társaságok létrehozásának szükségessége, hogy a banki intézmény bízzon a biztosíték értékeléséről. Ugyanakkor nyilváníthatunk egy értékelési vállalat megválasztására irányuló versenyt, bizonyos kiválasztási kritériumokat (például a piacon a piacon legalább három évig, magasan képzett szakemberek rendelkezésre állása). Az értékelési társaság Bankjának kiválasztásának folyamatában a figyelmet kell fordítani az értékelés minőségére, valamint a nyújtott szolgáltatások költségeit és a rendelkezésük sebességét;
Annak szükségessége, hogy rendszeresen ellenőrizze az akkreditált értékelő társaságokat a tisztesség és a kompetencia érdekében;
A biztosítékok értékelésére vonatkozó háromoldalú megállapodás megkötése, amelyben a Bank valamennyi szükséges követelményét az értékelési jelentéshez kell biztosítani.
Tehát, mielőtt szerződést kötne a hitelezési eljárás biztosítására és végrehajtására, a bankszervezetnek meg kell határoznia a letétbe helyezett ingatlan értékét, valamint a nyújtott kölcsön megfelelőségét. A hitelfelvevő által kínált bankok elégtelen értéke esetén a bankok további garanciákat igényelhetnek a kölcsön-visszatérítéshez.
A fedezeti tulajdonság pontos értékének értékelése, annak ellenére, hogy a témában írt sok művek, még mindig releváns probléma sok bank számára. Néha a különböző részlegekben dolgozó személyzet személyzete különböző számítási módszereket alkalmaz.
Az elemzők szerint ez a helyzet a "fedezetérték" fogalmának fogalmából eredő nézeteltérések miatt fejlődött ki. A modern jogi irodalomban gyakran figyelmen kívül hagyják vagy helyettesítik a "felszámolási érték" (az ingatlanköltség az értékesítés során, ha az expozíciós idő kisebb, mint egy hasonló objektumhoz), bár ez nem ugyanaz. Az orosz jogszabályok fedezeti értékének kiszámítására irányuló eljárás nem szabályozott, a betéti értéket egy pénzügyi intézmény szakember határozza meg. Végső soron kiderül, hogy az egyes pénzügyi intézmények fedezeti értékének kiszámításának módja a saját, de mindenki azonos alapon alapul - a piaci érték vagy a felszámolási érték.
Mit jelentenek a bankok ma a jelzáloggal rendelkező tulajdonban, és mi az Ön értékelése?
A jelzálog-tulajdonnak biztosítania kell a hitel visszafizetését a hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén. Az eszköz költségmeghatározása lehetővé teszi a hitelező számára, hogy megtudja, mennyit felel meg a kapott hitel méretének. Ez a szám lehetővé teszi a bank számára, hogy kiszámítsa a valószínű kockázatokat, és megjósolja a helyzetet az ígéret tárgyának értékesítése során. Rendszerként az értékelés alapján határozatot hoznak a kölcsön és annak összegének lehetőségéről. Ezenkívül az ingatlanértékelés meghatározása felgyorsítja a fellendülés folyamatát és a zálogjog végrehajtását - az árról szóló vitáknak már nem megfelelő. Bár itt van egy finomság.
Az ingatlan értékesítése során átértékelését végzik. Ez mind a bank kezdeményezésére, mind a hitelfelvevő kérésére fordulhat elő. Az a tény, hogy az objektum eladása után az aukción a beérkezett összegből az összes költséget levonták, amely pénzügyi intézményt szenvedett a biztosítékok (jogi költségek, szállítás, stb.), Valamint az összeg a hitelfelvevő adósságát a hitelező előtt. A maradékot visszaadják az egykori tulajdon tulajdonosához. Így érdekli a betéti érték maximális.
A jelzálog-tulajdonságot biztosítékként elfogadott vagyontárgyaknak tekintik. Elemzését követően a feltételeket, amelyek sok orosz pénzintézetek által kibocsátott hitelek, meg kell jegyezni, hogy a legtöbbjük részesülni tulajdonságot a hitelfelvevő a biztosítékként ingatlan, mivel ez a fajta betét legtöbb megszűnt, és végrehajtja azt könnyebb, mint felszerelés vagy más típusú jelzálog-tulajdon. Cégünknek sokéves tapasztalata van az értékelési szolgáltatások piacán, együttműködik a nagy számú pénzügyi intézmény (bankok), amelyek bizalommal nyilatkozhatnak, amely az ingatlan likviditási tárgya alatt jóváírásra kerül, a pénzügyi intézmény sokkal kevesebb kockázatot hordoz, mint a hitelezéskor a mozgatható ingatlanok - berendezések vagy szállítás tárgyához. A gyakorlatban a partner bankjaink, a betét megvalósításához - az ingatlan objektum sokkal egyszerűbb, mint a berendezések, például a berendezések. Véleményünk szerint a Bank kockázata az egyedi berendezések, illetve egyedi technikák megsemmisítésénél maximálisan eléri a maximális kockázatát. Számos bank, az ingatlan mellett, más típusú hitelgaranciák gyakran nem is fontosak. Bár a gyakorlatban mutatkozik, számos okból, és egy ilyen módszer nem a nem fizető személyek csodája.
Először is, az ingatlan elidegenedés egy nagyon kellemetlen üzlet, amely az idő tömegét foglalja el. Például, ha fiatalkorú gyerekeket írnak elő a lakásban, szinte lehetetlenek kilakolni őket. Ennek eredményeképpen a banki alkalmazottaknak végtelen peres és bírósági üléseken kell részt venniük, számos panaszt hallgatnak.
Másodszor, nem mindig a biztosíték ingatlan értékesíthető a kereskedelemből. Például, így lehetetlen végrehajtani a jelzálogon szerzett apartmanokat, a törvény tilos. Ennek eredményeként az ingatlanok csak hivatalos betétsá válnak, és a gyakorlatban a hitelezőknek más adósság-visszanyerési módszereket kell igénybe venniük.
Harmadszor, még egy viszonylag kedvező egybeesés mellett a bank veszteségek marad. Vegyünk egy egyszerű példát, ha a kölcsönt adják ki, feltételezzük, hogy 120 ezer dollár (hitel testület és kamat). A Bank képes volt eladni a hitelfelvevő lakását egy hitelfelvételről, például 50 ezer dollárért. Hol kapja meg a fennmaradó 70 ezer? A hitelintézet alkalmazottai ismét "Chase" -nek kell lenniük, és hosszú és nehéz tárgyalásokat vezetnek vele.
Mindazonáltal senki sem törölte a biztosíték értékét, és értékelése a kölcsön kiadásakor kiemelt kérdés. Mivel a jogalkotási szinten ezt az eljárást nem írják le, a banki alkalmazottakat a jelzálog-egységek szakemberei által kifejlesztett belső dokumentáció vezérli. Ma a bankok, számolás a jelzálog értéke, és élvezze a képlet: a piaci érték (néha a felszámolási költséget használják) mínusz a költségek az összes költség, amely akkor keletkezik, ha a hasznosítás a jelzáloggal terhelt ingatlan és végrehajtását is. A független értékelések viszont saját technológiáikkal rendelkeznek. Így néha az ugyanazon objektum értékének különbsége körülbelül 20% - a bank politikájától függően, ezért szükséges, hogy az értékelő és a bank dolgozott, és figyelembe véve az összes lehetséges kockázatot együtt.
Jelenleg számos szabványos rendszert dolgoztak ki, amelyek alapján az értékelő képes lesz létrehozni saját számítási módszerét.
Kockázattal távozunk. Ez a megközelítés különösen népszerű a gazdasági instabilitás során, amikor az ország további pénzügyi helyzetének előrejelzése szinte lehetetlen. A Bank előzetesen előzetesen előzetesen előzetesen megküldi az összes költségeit előre nem látható negatív esetén (ugyanakkor pozitív változásokat nem vesznek figyelembe) a körülmények, beleértve a jelzálogértéket, minden lehetséges veszteséget. Így védi magát a nagy veszteségektől, de ez a megközelítés hiányosságai vannak. A Bank számos lehetőséget hagy, hogy megjelent volna, ha úgy dönt, hogy kockáztat. Az ilyen pénzügyi intézmény hitelpolitikáját "óvatosnak" nevezik. Nagyon nehéz kölcsönbe hozni, és nem minden hitelfelvevő úgy dönt, hogy foglalkozik a bankkal, amely teljesen biztosította magát, ezáltal szigorítva az ügyfelek igényeit.
Veszélyezteti a kockázatot. A fiatal és ambiciózus bankok leggyakrabban megoldják ezt a megközelítést. Ő is indokolt, ha a hitelintézetben jelenleg működő analitikai részleg szakmai szinten működik, és legpontosabban megjósolhatja a legközelebbi negatív és pozitív változásokat az ország pénzügyi helyzetében. Ebben az esetben a politika olyan, mint: A Bank figyelembe veszi az összes lehetséges kockázatot, miközben egyidejűleg dolgozik az optimális kilépéshez a helyzetből. Így hűségesebbé válik az ügyfelek számára, az újak száma a kölcsön növekedéséhez vezet. Valaki úgy véli, hogy ez a megközelítés veszélyes, a bank és a hitelfelvevő nyerte, és a hitelfelvevő. Bármelyik megközelítést a bank irányítása választja, a következő objektív tényezőket mindig figyelembe veszik:
Közvetlen veszteségek merülnek fel abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem tud hitelesíteni;
További veszteségek - Ha valamilyen oknál fogva helyreállunk a tulajdonban lévő tulajdonsághoz, lehetetlen, vagy lehetetlen végrehajtani azt a visszafizetéshez szükséges áron;
Hiányzott nyereség - ha az ügyfelek megtagadják a bankhitel meghozatalát a szigorított hitelezési feltételek miatt;
A későbbi veszteségek - ha a bank hírnevét a globális piacon romlott miatt gyakori, nem tér vissza, csökkenti az árat a készletek, stb
A pénzügyi gyakorlatban a piaci (vagy felszámolási) és a biztosítékérték közötti különbséget biztosíték kedvezménynek nevezik. A kedvezmény kiszámításának képessége a biztosítékkal való együttműködés fő előnye. Nagyságának kiszámításakor a következőket kell engedélyeznie:
Az adósság összege a bankhoz (beleértve a kamatokat és a szankciókat is);
Az adók költségei, amelyeknek a biztosíték ingatlanok végrehajtása után kell fizetniük;
Jogi költségek;
Viteldíj;
Más költségek, amelyeket a Banknak a biztosíték végrehajtása során kellett végrehajtani.
A betéti értékről való vitatás, sok értékelés azt javasolja, hogy emlékezzen a zálog likviditására - ez az ingatlan becsült expozíciós időszakától függ. Számos likviditási kategória létezik:
Legfeljebb 30 napig;
30-90 napig;
90-180 napig;
Több mint 180 nap.
Az utóbbi esetben a likviditás reménytelennek tekinthető, ami az ilyen ingatlanokat érdektelen a bank számára - valószínűleg megtagadja, hogy letétbe kerüljön, bármilyen piaci értéket birtokolta.
A gyakorlat azt mutatja, hogy az egyes biztosítékok egyedi jellemzői ellenére a bankok, a különböző típusú ingatlanok kedvezményes sablonai ellenére fejlődtek. Például az ingatlanok esetében a kedvezmény a piaci érték 20-40% -a, a berendezés nagy kockázatok miatt 40-60%. Gyakran, még inkább a pénzügyi instabilitás idején a bankok nem az ingatlan piaci értékéből származó kedvezményt, hanem a felszámolási értéktől - az értéket, amelyen az ígéret tárgya nyílt versenypiacon értékesíthető, ha a Az objektum időtartama rövidebb lenne "ésszerűen hosszú" az ilyen típusú tárgyak számára. Általános szabályként a felszámolási érték kiszámítja az értékelőt az objektum piaci értékének kiszámítása után. Jelenleg a legtöbb pénzügyi intézményben (bankok) a felszámolási érték kiszámítására vonatkozó követelmények kötelezőek. Véleményünk szerint a pénzügyi szervezetek ez a megközelítése csökkenti kockázatát, de néha az oka, hogy a hitelfelvevő megtagadja a hitelnyújtást ebben a pénzügyi szervezetben. Nem a piaci értékre támaszkodva, hanem a felszámolásra, a kedvezmény nem 20-40% (ingatlan esetén), de 40-55%, mert A felszámolási költségek kevesebb, mint 20-30% -os piac (a biztosíték objektum likviditásától függően). Ha a mozgatható tulajdonság tárgyainak kölcsönzése, a kedvezmény akár 70-80%, ami egyáltalán nem nyereséges a hitelfelvevő számára.
Mindenesetre az ingatlanok biztosítékértékének kiszámítása kizárólag a banki technológián belül marad, nem az állami szinten rendeződik.
