Az ingatlan piaci és befektetési értéke az ingatlan értékétől függ, amelyet viszont az határoz meg, hogy az ingatlan képes-e bizonyos szükségleteket kielégíteni, és a tulajdonos jogait és hasznait biztosítani a birtoklásból eredően. ingatlan. E tényezők kombinációja, figyelembe véve egy ingatlantárgy létrehozásának vagy megszerzésének költségeit, meghatározza ennek az objektumnak az értékét. Az ingatlan (vagyon) értékelésének elméletében egy tárgy piaci értékének a következő rövid meghatározása létezik: egy tárgy piaci értéke annak mértéke, hogy egy hipotetikusan tipikus vevő mennyit hajlandó fizetni az értékelt ingatlanért.
Az ingatlanértékelés elméletében megkülönböztetik az érték és az ár fogalmát. Az ár a múltbeli tranzakciók során a megszerzett tárgyakért ténylegesen kifizetett összeg; ezen túlmenően az ár alatt azt a pénzösszeget értjük, amelyet az eladó az aktuális eladásra feladott ingatlanért szeretne kapni.
Az ingatlan piaci értéke az ingatlanértékelés elméletének (és gyakorlatának) alap-, alátámasztó fogalma, amelyen azt a legvalószínűbb becsült árat értjük, amelyen egy ingatlan kikerülhet az eladó kezéből, aki el akarja adni. egy vevőnek, aki meg akarja venni, amikor az egyik nem, kénytelen eladni a tárgyat, a másik pedig kénytelen vásárolni.
Az ingatlan befektetési értéke az ingatlan specifikus értéke egy adott befektető számára, preferenciái és személyes befektetési elképzelései alapján. Az objektum befektetési értéke és a piaci értéke közötti eltérésnek számos oka lehet: az ingatlan jövőbeli jövedelmezőségére vonatkozó különböző befektetők becsléseinek különbsége; eltérések a kockázati szintek értékelésében stb.
Az ingatlan, mint potenciális befektetési tárgy sajátos jellemzőkkel rendelkezik, amelyeket a befektetőnek figyelembe kell vennie az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos döntések meghozatalakor. Az egyéb objektumokba, például pénzügyi eszközökbe történő befektetésekhez képest az ingatlanbefektetések jelentős jellemzőkkel bírnak. Az ingatlanok, mint potenciális befektetési objektumok ezen jellemzői három csoportra oszthatók:
1. Az első csoportot alapvető jellemzők alkotják:
mozdulatlanság. Mivel minden ingatlantárgy a föld felszínének meghatározott és földrajzilag rögzített területéhez kapcsolódik, fizikailag mozdíthatatlan, nem mozgatható.
Egyediség. Minden földrészletnek megvannak a maga egyedi, csak rá jellemző jellemzői - elhelyezkedés, forma, környezet; fizikai, kémiai, éghajlati és egyéb paraméterek. Mivel abszolút egyforma telkek, valamint a rajtuk elhelyezkedő teljesen azonos épületek és építmények nem léteznek, minden ingatlantárgy az egyetlen, egyedi, utánozhatatlan.
Hiány. A relatív földhiány, és így általában az ingatlanhiány a népesség növekedésének és a földkészletek végességének tudható be.
Tartósság, stabilitás. Az épületek, építmények létrehozásának (építésének) határideje több évet is elérhet, emellett élettartamát tekintve az épületek és építmények az ember által alkotott legtartósabb tárgyak.
2. A második csoportba az ingatlan, mint megfelelő piaci tárgy - áru - alábbi jellemzői tartoznak:
A forgalom sajátosságai (jogforgalmon keresztül). Az ingatlanok fizikai mozdulatlansága az egyik legfontosabb oka annak, hogy az ingatlanpiacon nem ingatlantárgyakkal kereskednek, hanem csak azokra vonatkozó tulajdonosi jogokkal, teljes és hiányos, részleges.
Az életciklus sajátosságai. Az ingatlanobjektumok létrehozásának és élettartamának időtartama meghatározza azok hosszú élettartamát, és ennek eredményeként a jövedelmező ingatlanok által generált egyenetlen és összetett strukturált pénzáramlásokat.
Az ingatlanelemek – földterületek és fejlesztései (épületek és építmények) – értékének trendjeinek eltérése. Az épületek és építmények költségének némi csökkenése mellett a telekköltség növekedésének tendenciája érvényesül. Meg kell jegyezni, hogy egy adott ingatlan értékének kopás miatti csökkenésének tendenciája ellentétes tendenciával – az infláció miatti értéknövekedéssel – áll szemben.
Az ingatlanok piaci és befektetési értékének kitettsége a különböző formájú finanszírozás hatásának abban nyilvánul meg, hogy a jövedelemtermelő ingatlanokat többszintű finanszírozás jellemzi (legfőbb a saját és hitelből történő finanszírozás). Emellett a finanszírozás többféleképpen is megszervezhető - tőkerészesedéssel, megvalósítási idő szerint. A finanszírozás legelterjedtebb módja a jelzáloghitelezés, azaz. finanszírozás ingatlanfedezetű saját és kölcsöntőke terhére. Mindez jelentősen befolyásolja az ingatlan hasznossági szintjét, befektetési vonzerejét, végső soron piaci és befektetési értékét.
Alacsony likviditás2. Az ingatlanok (tőkeépítések) lényegesen kisebb likviditásúak, mint például a pénzügyi eszközök. Ez különösen az objektum piaci bevezetéséhez szükséges jelentős időtartamnak köszönhető.
Az ingatlankínálat enyhe rugalmassága. Az ingatlankínálat változása a kereslethez képest lényegesen nagyobb lehet, mint az ingatlanpiac más szegmenseiben.
3. A harmadik csoportba az ingatlanobjektumok szervezeti és jogi jellemzői tartoznak:
Az ingatlanhoz fűződő jogok szétválasztása (megoszthatósága). Az ingatlanhoz fűződő jogok feloszthatók a jogok fajtája, a tárgy elemei és gyakorlásuk időpontja szerint. Lehetőség van továbbá az ingatlanhoz fűződő jogok megterhelésére zálogjog, szolgalmi jog3 formájában, a szerződésből eredő használati jog korlátozása stb.
Az ingatlanok adóztatásának jellemzői a következőkhöz kapcsolódnak. Az ingatlanbefektetések lehetőséget biztosítanak egy befektető társaság számára, hogy adóelőnyöket szerezzenek a gyakorlatban - a vállalkozás ingatlanadójának összege csökkenti a jövedelemadó alapját, mivel az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szerint az adó szervezet ingatlanain a termelési és értékesítési termékekhez kapcsolódó egyéb ráfordítások között szerepel.
A professzionális menedzsment szükségessége abból adódik, hogy minden folyamat megköveteli az ingatlanobjektumok professzionális irányítását az építés, fejlesztés, értékesítés, stb. bármely szakaszában.
Az ingatlantárgyak befektetési értékét négy fő tényezőcsoport határozza meg: társadalmi, gazdasági, környezeti tényezők és az állami jogi szabályozás. Ezek együttesen határozzák meg bármely ingatlan értékét, és mindegyik felfelé és lefelé is befolyásolja azt.
A társadalmi tényezőket elsősorban a régió lakosságának sajátosságai jelentik. Ebbe beletartozik a demográfiai szerkezet, a házasságok és válások száma, egy családban a gyermekek átlagos száma stb. Ezek a tényezők az ingatlanok iránti potenciális kereslethez és annak szerkezetéhez kapcsolódnak.
A gazdasági tényezők azt jelentik, hogy elemezni kell a kereslet és kínálat viszonyát pillanatnyilag, ezt követi a jövőbeni változások előrejelzése, valamint a lakosság vásárlóereje. A keresletet meghatározó gazdasági tényezők közé tartozik a foglalkoztatás, az átlagbérek, ezek megoszlása, a térség gazdasági fejlettségi foka, a hitelezés lehetőségei, feltételei stb.
Az állami szabályozás minden szinten (szövetségi, regionális, helyi) érvényesülő tényezői nagy befolyást gyakorolnak a vagyon értékére, esetenként bizonyos területeken képesek felülkerekedni olyan gazdasági tényezőkkel szemben, mint a kereslet-kínálat aránya. Az állami szabályozás tényezői a következők:
Az ingatlanforgalmi és földhasználati módok szabályozása (korlátozása);
A rezsi és a tömegközlekedés költsége;
az adóhatóság politikája;
Különleges jogi normák (bérleti díjak szabályozása, tulajdonjog korlátozása, környezetvédelem, állami beruházások szervezése stb.).
Környezeti tényezők az ingatlan értékelésében - olyan természetes és természeti-antropogén tényezők kombinációja, amelyek közvetlenül befolyásolják az ingatlan hasznosságát és felhasználásának hatékonyságát. Egy ingatlan értékelésénél a környezeteként olyan környezeti tényezőket kell figyelembe venni, amelyek jelentősen befolyásolják az ingatlan értékét. Ennek a környezetnek a költség (pénzes) formába átszámított értéke pedig meghatározza a környezeti tényezők hozzájárulását az ingatlan értékéhez. Ráadásul ez a hozzájárulás lehet pozitív és negatív is.
A negatív környezeti tényezők közé tartoznak:
A természetes és antropogén környezet elektromágneses, sugárzási jellemzőinek romlása;
Hőszennyezés;
Az ingatlan természetes megvilágításának romlása;
A zaj intenzitásának növelése a természetes természetes szint fölé;
A légköri levegő, talaj, víz kémiai tulajdonságainak romlása.
Az ingatlanbefektetések finanszírozásának különböző formáinak osztályozása létezik: a befektető jogállása szerint (magán és állami); finanszírozási forrás szerint (saját, kölcsöntőke vagy ezek kombinációja terhére); közvetítők jelenlétével (közvetítőket nem igénylő közvetlen befektetés, vagy aktív befektetési forma, valamint közvetítők részvételével megvalósuló befektetés, vagy passzív befektetési forma).
Az ingatlanbefektetési alapok (REIT) az Egyesült Államok ingatlanpiacán megtalálható passzív ingatlanbefektetési formák példái. Az Association of Real Estate Investment Trusts, amelyet először az 1960-as évek végén hoztak létre, mind a magán-, mind az intézményi befektetők mechanizmusává vált, hogy állami kereskedelmi társaságokon keresztül részt vegyenek az amerikai ingatlanpiacon. Ennek fő oka az intézményi befektetők fokozott érdeklődése a közvetlen ingatlanbefektetések iránt ezekben az években a megnövekedett infláció és a jogszabályi változások miatt.
Az ingatlanbefektetési alapokba történő befektetés séma a következő. A befektető olyan társaságok nyilvánosan forgalmazott részvényeit vásárolja meg, amelyek professzionálisan kezelt ingatlanportfóliókba és/vagy jelzálogkölcsönökbe fektetnek be. Az ingatlanalapok részvényei ugyanúgy értékelhetők, mint más értékpapírok és részvényesek. A REIT-részvények birtoklásának kockázati szintje az ingatlanbefektetés típusától függ. A trösztök kockázatos hírnévre tettek szert az 1970-es évek közepén, amikor sokuk csődbe ment a kockázatos építési hitelezés és a túlzott adósság miatt. A konzervatívabbak a takarékszövetkezetek éves bevétele alatti tőkemegtérülést tudtak biztosítani.
A Real Estate Limited Partnership (RELP-k) lehetőséget biztosítanak olyan professzionális ingatlanszövetkezetek részvényeinek vásárlására, amelyek meghatározott típusú ingatlanokba és/vagy jelzálogkölcsönökbe fektetnek be. Az ilyen típusú szervezetek működésének gyakorlata az Egyesült Államokban azt mutatja, hogy megvannak a maguk előnyei és hátrányai. Az előnyök főként adókedvezményekhez és a folyó jövedelem és/vagy tőkenyereség viszonylag magas szintjéhez kapcsolódnak. Jelentős hátránya az ilyen partnerségek átlagosan alacsony likviditása.
A következőket lehet megkülönböztetni:
Az ingatlanbefektetések, mint ingatlanügyletek fejlesztési kilátásba helyezkednek; jövőbeli értékkel bírnak, pl. nagyobb megtérülés idővel;
- az ingatlanbefektetés fenntartható orvosság az infláció ellen; - az ingatlanszerzés a tömeges privatizáció körülményei között meglehetősen magas osztalékot hozott a befektetőknek, mivel az ipari és nem ipari ingatlanok hatalmas tömege szinte egyidejűleg került forgalomba, ami effektív kereslethez vezetett ezen áruk iránt, , ennek megfelelően jelentős árcsökkenés számukra. Így a befektetők, akik kezdetben alacsony áron vásároltak ingatlant, majd később, az ingatlanpiaci helyzet stabilizálódása után, már drágábban eladták, többletnyereséghez jutottak;
- az ingatlanbefektetés az egyik leghatékonyabb eszköz az újonnan létrehozott vállalkozások magas fejlődési ütemének és tevékenységének diverzifikációjának biztosítására;
- az oroszországi ingatlanbefektetések likviditása továbbra is magas, mivel ezekre az ingatlanokra általában még nem sikerült kielégíteni az aggregált keresletet;
- a lakó- és nem lakáscélú helyiségeket vásárló befektetők általában semmiért megszerzik azokat a telkeket, amelyeken találhatók, amelyeket idővel, amikor az oroszországi föld teljes értékű adásvételi tárggyá válik, hozhatnak. kiegészítő jövedelem;
- az ingatlannal történő finanszírozási műveleteknél a többi befektetéstől eltérően a lakosság pénzeszközeit is széles körben használják fel, amelyek általában fizetőképesebbek, mint az állam és a vállalkozások pénzügyi válságokban;
- az ingatlanbefektetések hozzájárulnak a középosztály kialakulásához - a társadalom stabilitásának alapja, mivel a lakosság középső rétege a fő vásárlója a befektetési szolgáltatásoknak lakóépületek, lakások építése és vásárlásakor, nyáron nyaralók stb.;
- az ingatlanbefektetések hozzájárulnak egy kellően tágas bérlakáspiac kialakításához a városokban, amely iránt „erősen érdeklődik a fiatal családok és a diákok.
Ugyanakkor figyelembe kell venni az ingatlan, mint fizikai erőforrás és mint pénzügyi eszköz jellemzőit, aminek következtében az ingatlanbefektetések a következő sajátosságokkal rendelkeznek:
Az ingatlanok állapotához kapcsolódó egyenetlen pénzáramlások kialakulásuk és működésük különböző időszakaiban. Köztudott, hogy az ingatlanbefektetések kezdeti egyszeri költségekkel és egyenetlen, ismétlődő bevételekkel és kifizetésekkel járnak a tulajdonlás teljes időtartama alatt. A tulajdonlási időszak vége - egy ingatlan eladása általában az ingatlanból származó legnagyobb pénzáramláshoz kapcsolódik;
- a föld értékének potenciális növekedése olyan tényezők hatására, mint például a földhasználati rendszer változásai; a hasonló jellemzőkkel rendelkező telkek viszonylagos szűkössége; inflációs folyamatok stb.;
- épület és építmények amortizációja - az ingatlanfejlesztések (épületek és építmények) költségének időbeli csökkenése, a környezet hatására fogyasztói ingatlanok elvesztése (fizikai amortizáció), az építési technológia változása, az építmények javítása miatt. építőanyagok (funkcionális értékcsökkenés) és egyéb külső tényezők;
- az ingatlanszerzés finanszírozási rendszerének összetettsége és rugalmassága. Finanszírozási forrásként saját vagy kölcsönzött források használhatók, ez utóbbiak pedig különféle feltételekkel szerezhetők be különböző pénz- és hitelintézetektől. A finanszírozási feltételek bonyolultsága összefügg a finanszírozás időtényezőjének, a hitelek kamatszámításának módszereivel, a különböző résztulajdoni kamatokkal, valamint a tőkerészesedés rendszerével is;
- külön törvényes jogok. Mint fentebb említettük, minden ingatlan elválaszthatatlan a hozzá kapcsolódó tulajdonjogoktól. Valójában minden objektum a törvényes jogok és érdekek eltérő kombinációjával rendelkezhet. Különösen a telek és a rajta található épületek bérbeadása a telken található altalajra vagy tározóra vonatkozó jogok nélkül is végrehajtható;
- az ingatlannal végzett műveletek adóztatásának jellemzői. A különböző országokban, sőt régiókban eltérő adórendszerek határozzák meg az ingatlantulajdonosokat, -eladókat és -vevőket terhelő adózás sajátosságait, amelyek végső soron meghatározhatják az ingatlanpiaci befektetési tevékenységet;
- kockázat és bizonytalanság. A kockázatok jellemzői az ingatlan mozdíthatatlanságához és fizikai elmozdíthatatlanságához kapcsolódnak. Minél magasabb a kockázattudatosság foka, annál magasabb követelményeket támasztanak a befektetők az ingatlanügyletek jövedelmezőségével szemben.
Összegezve meg kell jegyezni, hogy a jövedelmező ingatlanokba történő befektetések nagyobb kockázatnak és bizonytalanságnak vannak kitéve, mint a hagyományos pénzügyi eszközökbe történő befektetések, mivel nem túl likvidek, mivel „zárt” tőkéről van szó, és a befektetések hosszabb ideig tartanak. időszakokban. Az ingatlanspecifikus kockázatok megfelelő kezelése érdekében az ingatlantárgyak piacelemzése és utólagos értékelése során be kell tartani az értékelés alapelveit és korlátozó feltételeit. Ezek az értékelés elméletének alapvető, kiinduló rendelkezései, amelyek betartása a piacgazdaság jövőjének nagy bizonytalansága mellett szükséges.
A részvényekbe történő befektetés, vagy jelzáloggal nem terhelt ingatlan birtoklása az egyik leggyakoribb ingatlanbefektetési forma. Túlnyomórészt regionális lefedettséggel rendelkezik. A jövőben a nagybefektetők (például nyugdíjalapok) fejlődésével a szabad részvénypiac nemzeti piaccá alakul át.
E befektetési forma előnyei az ingatlantulajdonosok számára a pénzforgalom és a kamatköltségek megtakarítása; a hátrányokra - az objektumok megvalósításához kapcsolódó többletköltségek.
A jelzálog-finanszírozási befektetések egy másik típusú ingatlanfinanszírozási eszköz.
Az ingatlanjelzálog-tulajdonosok szempontjából ezek igénybevételének vonzereje a készpénzjövedelem stabil megszerzésében rejlik, hiszen elővásárlási joguk van a jövedelemszerzésre. Ezek a befektetések azonban kisebb likviditásúak, mint a fedezet nélküli ingatlanbefektetések, és a jelzáloghitelek megvalósítása többletköltséggel jár (jogi átvilágítás, környezeti vizsgálat stb.). A hátrányok közé tartozik a jelzáloghitel-eladási ajánlat elkészítése és annak megvalósítása közötti időeltolódás.
A jelzáloghitelezés célja az alábbi célok elérése:
Hozzon létre egy olyan mechanizmust, amely a vásárlók jövőbeni jövedelmét jelenlegi fizetőképességükké alakítja;
- bővíteni az ingatlanfejlesztés és ingatlanszerzés finanszírozásának forrásbázisát;
- biztosítsa a jövedelem megtérülésének és megszerzésének megbízhatóságát azon befektetők számára, akiknek pénzeszközei részt vesznek a jelzáloghitelezés folyamatában.
A jelzáloghitel-finanszírozás leggyakoribb formája a tartós jelzáloghitel. Az általános feltételek szerint a kölcsön százalékos összege eléri az ingatlan értékének 75-80%-át, a futamidő és a kamat megbeszélés alatt áll, valamint az időszakos jelzálogtörlesztést számolják.
A tartós jelzáloghitelek önfelvevők; egyenlő időszakos kifizetéseket biztosít.
Néha az ingatlan jelzáloghiteleket kedvezményesen (kedvezményesen) biztosítják. A hitelfelvevőnek azonban vissza kell fizetnie a kölcsön teljes összegét, plusz a kölcsön kamatait.
A fizetési szint rögzítésével járó jelzáloghitelek mellett léteznek: labdafizetéses hitelek; növekményes törlesztőrészletek, fix tőketörlesztésű kölcsönök, tőkenövekedési jelzálogkölcsönök, társrészvétel, megszűnő jelzáloghitelek stb.
Golyós fizetéssel történő jelzáloghitelezés esetén a kamatfizetés a végtörlesztéssel egyidejűleg történik, vagy a teljes időszak alatt csak a kamatfizetés, majd a záró labdafizetés következik.
A labdahitel legszélesebb körben új építésű létesítmények finanszírozásában használható fel.
A fix tőketörlesztésű kölcsönök (tavaszi hitelek) igénybevételekor először csak néhány éves kamatfizetésre, majd a végén a főügylet és a kamat több éves egyenlő fizetésére irányul. Hasonló finanszírozási konstrukció alkalmazható például ingatlanok lízingelésekor.
Növekvő kifizetések - évekig a jelzáloghitel-fizetések alacsonyak maradnak (negatív amortizációs időszak), majd a kifizetések nőnek (egy szokásos jelzáloghitel kifizetését meghaladó időszak).
Közös részvétel - a hitelező a tőke és az adósságszolgálati kamat kifizetése mellett a bevétel alapösszeget meghaladó részét ("nyereségrészesedést") kap.
Végső jelzáloghitel - különböző szintű jelzáloghitelek használatát jelenti. Az első jelzálogkölcsönnek nevezzük azt a jelzáloghitelt, amelyet először az ingatlan biztosítéka ellenében vonnak le. A már jelzáloggal terhelt ingatlan alatt a kölcsönadó másod- vagy harmadik jelzáloghitel kibocsátásával vonhat be második vagy harmadik jelzálogkölcsönt. Az általános szabályok szerint a hitelezők követeléseinek kielégítése a jelzálogjogok fontossági sorrendjében történik. Valamennyi jelzáloghitelnél közös, hogy a kölcsönszerződés megkötésekor speciális feltételek köthetők például a jövedelem alap hitelösszeget meghaladó részének és annak kamatai megfizetésére, törzstőkében való részvételi kötelezettségre. A különleges célok elérése érdekében a tulajdonjogokat és ennek megfelelően a jelzálogjogokat földterületekre, valamint azon lévő épületekre és építményekre lehet felosztani. A részvénytulajdon leggyakrabban lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy optimalizálják az adólevonás mértékét.
Az opció a hitelező joga, hogy meghatározott időpontban, fix áron ingatlant vásároljon. A tárgy piacának növekedése esetén az opció birtokosa eladhatja, vagy átruházhatja a jogokat anélkül, hogy az ingatlanra tulajdonjogot szerezne. Ebben az esetben az opció értéke az ingatlan piaci értéke és a kialkudott (fix) ár különbözete.
A bérleti szerződések (bérleti szerződések) egy tárgy használati jogának átruházása bizonyos feltételekről (például egy telek lebontásának korlátozása, egy bizonyos típusú fejlesztés tilalma stb.) történő értesítés alapján.
A használati jog élethosszig tartó vagy rövidebb időre átruházható. Jelenleg a mezőgazdasági területeken a legelterjedtebb az élethosszig tartó tulajdonjogú bérletek túlnyomó része. A tulajdonos halála után a tulajdonjog az örökösre száll át. Ugyanakkor mind az élettulajdonos, mind az örököse megvalósíthatja érdekeit, például ingatlant adhat albérletbe. Ez csökkenti az objektum piaci értékét, mert. az albérlő elveszti jogát a fő tulajdonos halálával. Valójában el kell ismerni, hogy az élethosszig tartó öröklési jog kedvezményes elosztása akadályozza a jelzáloghitelezés fejlődését az orosz mezőgazdaságban, és jelentősen szűkíti a vidéki adósságfinanszírozás bázisát.
Úgy tűnik, hogy a jelzáloghitelezési rendszer hiánya hátráltatja az oroszországi ingatlanpiac egészének fejlődését. A lakosság jövedelme és az ingatlanárak között jelentős szakadék tátong, amely a fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országokban a jelzáloghitelezési rendszerrel áthidalható. A jelzáloghitelezés fejlesztése Oroszország számára ma rendkívül sürgető feladat.
A fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok gazdag tapasztalattal rendelkeznek az ingatlanobjektumok fejlesztéséhez szükséges finanszírozás vonzásában különböző forrásokból, különféle mechanizmusok felhasználásával. A finanszírozási lehetőség kiválasztásánál a fő szempont a profitmaximalizálás, a kockázatcsökkentés, az adott ország adójogszabályaiban rejlő lehetőségek maximális kihasználása. Az orosz gyakorlatban azonban nem minden külföldi finanszírozási lehetőség használható. Ennek oka mindenekelőtt: a magas infláció; valódi pénz hiánya a bankoktól; a lakosság alacsony jövedelmi szintje, ami nem teszi lehetővé, hogy fizetőképes hitelfelvevőként lépjen fel.
Az ingatlanfejlesztéshez szükséges pénzügyi források bevonásának fő formái a jelenlegi gazdasági helyzetben a következők:
Részesedés különböző opciókban;
- lakásigazolvány vagy lakáshitel-kötvény kibocsátása;
- rövid lejáratú banki hitelezés;
- jelzáloghitelezés.
Elemezzük a pénzügyi források bevonásának fő formáit a lakóingatlanok fejlesztésében.
A "többrészvényes konstrukció" kifejezés gyakorlatilag egyenértékű az általánosan elfogadott "részvényes konstrukció" kifejezéssel, és csak azt hangsúlyozza, hogy a beruházási projektben nagyszámú befektető és vevő vesz részt.
Valószínűleg az építőipari szervezetek és a fejlesztők pénzügyi osztályai már próbálkoztak a többrészvényes építésnél az ingatlanértékelés sajátosságainak tanulmányozásával a projektek gazdasági hatékonyságának kiszámítására, de erről a témáról nincsenek széles körben ismert publikációk.
A lakásépítésben (rekonstrukcióban) a részvényes részvétel a leggyakoribb finanszírozási forrás, a fő tulajdonosok szinte mindenhol magánszemélyek. Az 1072 ezer négyzetméterből. m lakás, 919 ezer négyzetméter. m épült rovására állampolgárok részvényesek (ami 86%).
A lakásépítés finanszírozásában való tőkerészesedés nem más, mint egy előzetes lakásvásárlás, mivel az Orosz Föderáció törvénye „Az Orosz Föderációban tőkebefektetés formájában végzett befektetési tevékenységekről” garantálja a nem állami befektetőket. az általuk finanszírozott lakások magántulajdonának joga.
A tőkerészesedés lényege a következő: az építésfinanszírozás szervezője (ez lehet a fejlesztő vagy a fejlesztő) vonzza a "részvényeseket" (azaz lakásvásárlókat). Az ilyen lakásépítési finanszírozási konstrukciót szabályozó dokumentum egy lakóépület építésében való tőkerészesedésről szóló megállapodás vagy beruházási megállapodás. A szerződés általános rendelkezései között feltétlenül jelezni kell, hogy ez az építési (rekonstrukciós) tárgy a szerződés aláírásakor senkinek nem került értékesítésre, más módon nem idegenített el, nem áll vitás és nem áll tiltás alatt. Azt is fel kell tüntetni, hogy a részvényesektől pénzeszközöket bevonó társaság milyen alapon jogosult ebbe a tárgyba befektetni és harmadik feleket bevonni a befektetésre. Azt a céget, amelyik lakásépítésben gyűjt forrást, az adott helyzettől függően általában „vevőnek”, „kezdeti befektetőnek”, „befektetőnek”, a befektetőt pedig „részvényesnek”, „alrészvényesnek”, „albefektetőnek” nevezik. .
Az induló beruházó kötelezettséget vállal arra, hogy saját és kölcsöntőke terhére befektet az objektum megépítésébe (rekonstrukciójáig) annak teljes befejezéséig, gondoskodik az építkezés egy meghatározott időpontig, majd az átépítéstől számított meghatározott időtartamon belül. az Állami Átvevő Bizottság okiratának aláírása egy bizonyos területű lakás részvényesnek történő átadásáról. A részvényes pedig vállalja, hogy a létesítmény megépítésébe (rekonstrukciójába) fektet be pénzeszközök letétbe helyezésével vagy a szerződésben meghatározott más módon, például építőanyag meghatározott időpontban történő szállításával.
Az építési tőkerészesedésről szóló megállapodás értelmében a részvényes vállalja, hogy a szerződésben meghatározott határidőn belül kifizeti a lakás teljes területének korábban megállapodott részét. Ezzel egyidejűleg a szerződéskötést követően megtörténik az első részrészlet kifizetése, amely nagyjából megfelel a ház szerződéskötéskori készültségi százalékának. A költség fennmaradó részét egyenlő kifizetésekre osztják (általában negyedévente), oly módon, hogy az építkezés végére a beruházó ki tudja fizetni a lakásépítés teljes költségét.
Az építkezés (rekonstrukció) befejezése után a kivitelező a megkötött részesedési szerződések alapján birtokba veszi az épületet, átadja a beruházónak a lakás tulajdonjogának állami hatósági bejegyzéséhez szükséges dokumentumokat, és átadja az épületet üzembe helyezve.
A közös építés előnyei a közvetlen lakásvásárláshoz képest az elsődleges vagy másodlagos ingatlanpiacon a következők:
szakaszos fizetés lehetősége;
- csak a szerződés szerinti építési maradványköltség indexelése;
- a lakásszerzés költségeinek csökkentése (a részvényes lakhatási költsége általában alacsonyabb, mint a kész lakás piaci értéke).
Ezen túlmenően, a másodlagos lakáspiaccal összehasonlítva, az építőiparban való tőkerészesedésnek (mint minden elsődleges piacon lévő objektumnak) van egy másik előnye - „az objektum történetének átláthatósága”.
A vonzó közös építési terv egyik leggyengébb pontja a jogi támogatottsága. A "részvény" piac fő problémája, hogy a közös építkezés résztvevője az építési részesedésről szóló megállapodás megkötése után nem válik ingatlantulajdonossá. A státuszát abban az időszakban, amikor a pénzt kifizették, és a házat még nem építették fel, "befektetőnek" minősítik. Mivel hazánkban nem elég erős a befektetés jogi alapja, ez tekinthető a sok visszaélés és a potenciális részvényesekkel szembeni bizalmatlanság fő okának. Fennáll a lakásépítés indokolatlan késedelme és az építkezés során a lakhatási költségek emelkedése is. E tekintetben a brókerek és jogászok szerint a másodlagos részvénypiacot megbízhatatlannak tartják, és a részvények likviditása viszonylag alacsony.
A cég kiválasztásakor a leendő részvényesnek meg kell értenie, hogy csak jól ismert építőipari és ingatlancégekkel érdemes foglalkozni. Különös figyelmet kell fordítani a lakásvásárlási tranzakció lebonyolítására, a fizetési konstrukciótól kezdve a lakásparaméterek leírásáig. A lakásvásárlás kockázatának minimalizálása érdekében nemcsak annak a cégnek a dokumentációját kell ellenőrizni, amellyel az építési tőkerészesedési szerződést megkötik, hanem a teljes szerződési láncot az építésben részt vevő valamennyi résztvevő között (értsd: építkezéssel foglalkozó szervezetek). Nyilvánvaló, hogy minél hosszabb a lánc, annál nagyobb a kockázata annak, hogy nem kapunk lakást, és helyrehozhatatlanul elveszítjük a letétbe helyezett pénzt. A közös építésnél a kockázatok csökkentésére a legjobb megoldás, ha hozzáértő jogászokat vonunk be a szerződések kidolgozásába és a részvényesek kockázatának biztosításához. Szentpéterváron számos ingatlaniroda végez jogi felülvizsgálatot az építőiparban való tőkerészesedésről szóló szerződésekről. Létezik még egy „Közös építési Tanácsadó Központ is”, amely az általános konzultációkon, a konkrét szerződések vizsgálatán és egy tapasztalt ügyvéd irodába való kiutazásán túlmenően jogi támogatást nyújt az új lakások vásárlójának. lakásépítés a szerződés aláírásától a tulajdonjog bejegyzéséig.
Szükséges a biztosítás intézményének fejlesztése az épülő lakáspiacon. Hosszú távú építési kockázatok akkor is felmerülhetnek, ha a részvényes a leglelkiismeretesebb fejlesztővel foglalkozik, hiszen az építkezés elhúzódásának oka nem csak a pénzhiány, hanem a házépítéssel kapcsolatos közigazgatási aktusok, a vis maior kialakulása stb. Előfordul, hogy a különböző előírások, utasítások osztályok általi összehangolatlansága miatt a házat nem lehet időben átadni.
A közelmúltban rendszeresen tartottak szemináriumokat a részvényesek kockázatainak csökkentésének lehetőségeiről (például „A polgárok biztonságáért az ingatlanpiacon” szeminárium az „Ingatlanértesítő” információs támogatásával), képzések tanfolyamokat tartanak az elsődleges ingatlanpiaci műveletekről (például "Nem állami, az "Ingatlanintézet" oktatási intézmény kidolgozta és tanítja a "Műveletek az elsődleges ingatlanpiacon" tanfolyamot), magyarázó cikkek a részvényesek számára közzéteszik a médiában. Vagyis kiterjedt oktatási munka folyik az építőiparban való részesedés fejlesztése és a részvényesek kockázatának csökkentése érdekében.
A részvényesek kockázatainak csökkentésére és az új építkezések kezdeményezésére az egyik lehetséges út az ingatlantevékenység új iránya lehet - az ingatlanosok aktív részvétele a lakosságtól származó, közös építkezéshez szükséges forrásbevonásban, beleértve az új formákat is. Így például egyrészt Szentpéterváron nagyszámú befejezetlen lakóépület van, amelyeket vagy elhagytak a befektetők, vagy soha nem találták meg. Másrészt továbbra is óriási a várólista a lakásfejlesztésekre a városban. A várólistán olyanok is vannak, akik a lakásépítésre szánt összeg egy részét megtalálták. Lehetséges, hogy az ingatlancégek egyre inkább bekapcsolódnak az ilyen projektek megvalósításába, és nemcsak kész és épülő lakások értékesítésének közvetítőjeként, hanem befektetési brókerként, kezdeményezőként és szervezőként is működnek majd az ilyen projektek megvalósításában. .
A tulajdonosok pénzügyi lehetőségeitől függően a következő lehetőségek állnak rendelkezésre a lakásépítésben való részesedésre:
1. Részesedés száz százalékos egyösszegű befizetéssel:
a) tőkerészesedési szerződés alapján egy épülő házban egy konkrét lakást rendelnek a részvényeshez, a felvétel és a lakás helyének megjelölésével,
b) a szerződésben fel van tüntetve a lakásépítés költsége a szerződés megkötésekor,
c) a meghatározott költség a szerződés megkötésétől számított, megállapodott időn belül teljes egészében megtörtént, fix és nem vonatkozik rá további inflációhoz kapcsolódó indexálás,
d) az építkezés befejezésekor kölcsönös elszámolások jönnek létre a részvényes és a fejlesztő között, az átadott lakás tényleges területe alapján; a végső kölcsönös elszámolások után a kifizetett lakás a részvényes tulajdonába kerül bejegyzésre;
2. Részesedés szakaszos fizetéssel:
a) hasonlóan az előző lehetőség a) pontjához,
b) a szerződés meghatározza a lakás költségének fizetési ütemezését, figyelembe véve az inflációt, valamint a részvényes lehetőségeit és kívánságait,
c) a szerződés aláírásától számított megbeszélt időn belül 1 négyzetméter kezdeti költséggel. m a lakás teljes területéből az első részletet fizetik. Az első részlettel kifizetett lakás összterülete a ház készenléti fokától függ a szerződés megkötésekor,
d) a lakás teljes területének fennmaradó részét az ütemterv szerint szakaszosan fizetik ki, 1 négyzetméter költség indexálásával. m a lakás teljes területéről az egyes fizetések időpontjában, figyelembe véve az építőipari árakat. Más szóval, minden további részlet bizonyos számú négyzetmétert fizet a lakás teljes területéből,
e) ponthoz hasonlóan,
d) az előző változat;
3. Részesedés a rendelkezésre álló lakások beszámításával:
a) megegyezik a bekezdéssel,
b) az előző verzió,
c) a szerződésben fel kell tüntetni, hogy az "új" lakás összterületének hány négyzetméterét tekintik kifizetettnek a szerződés megkötésekor, attól függően, hogy a régi lakás összterülete mekkora négyzetméter. a részvényes által a tőkejuttatás részeként elfogadott,
d) a teljes terület négyzetméterszámának az "új" lakás területéhez viszonyított különbségéért a részvényes az építési időszak alatt szakaszosan többletpénzt fizet, az elfogadott tőkerészesedési rendszer szerint a részvényes által választott épülő házon,
e) ponthoz hasonlóan,
e) az előző verzió.
Két lehetőség van a "régi" lakások beszámítására:
1) a részvényes lakása szabad, a tulajdonjog azonnal átszáll a fejlesztőre;
2) a részvényes az építés teljes időtartama alatt a lakásában lakik, egészen addig, amíg új lakást nem biztosít, és a tulajdonos új lakásba költözése után a tulajdonosra száll át.
Következtetések: amint az az elemzésből is látható, jelenleg a tőkefinanszírozási konstrukció a legelterjedtebb, mivel számos előnnyel jár (fázisos fizetés lehetősége; csak a szerződés szerinti építési maradványköltség indexálása, a beszerzési költség csökkentése ház, "az objektum történetének átláthatósága"). Sajnos a részvénykonstrukció nem mentes a hiányosságoktól, amelyek közül a legfontosabbak: gyenge jogi támogatottság, nagy a valószínűsége annak, hogy nem tartják be az építési határidőket. Jelenleg aktív munka folyik a közös építkezés kockázatainak csökkentése érdekében, az elsődleges piac fejlesztése érdekében.
A lakásépítésben az állampolgárok és jogi személyek pénzeszközök bevonásának egyik meglehetősen elterjedt formája az önkormányzati lakáskötvények vagy lakásigazolványok kibocsátása. Ez a finanszírozási forma széles körben elterjedt Moszkvában, Szentpéterváron, Szaratovban, Uljanovszkban. A Szentpétervári Adminisztráció Építésügyi Bizottsága szerint jelenleg Szentpéterváron több mint 700 családot vonzanak az „Állami lakástanúsítványok” programban való részvételre a lakhatási sorban állók közül. Ez a program a lakhatási költségek 80%-os költségvetési fedezetét feltételezi. 201 család vásárolt lakást lakásigazolvány segítségével. A lakásigazolási program keretében üzembe helyezett lakások összterülete mára elérte a 3,5 ezer négyzetmétert. m.
Helló, kedves olvasók a pénzügyi magazin "oldal"! Ma az ingatlanba történő befektetésről (befektetésről) fogunk beszélni.
Ebből a bejegyzésből megtudhatja:
Ezenkívül a cikk végén választ talál a gyakran ismételt kérdésekre.
A cikk tetszeni fog és hasznos lesz mind azok számára, akik csak a saját forrásaik befektetésének módját keresik, valamint a tapasztalt befektetők számára. Ne vesztegesd az időt, kezdj el olvasni. És talán a közeljövőben megteszi az első lépéseket egy sikeres ingatlanbefektetés felé.
Melyek az ingatlanbefektetés fő előnyei (+) és hátrányai (-), melyik ingatlanba érdemesebb befektetni a pénzt, milyen módon lehet profitálni az ilyen típusú befektetésekből - erről és még sok másról olvashat lent
Minden megfelelő ember gondolkodik a jövedelmező befektetéseken. Fontos, hogy a befektetések megóvják a pénzt a káros hatásoktól infláció. Ugyanakkor kívánatos, hogy a befektetett pénzeszközök működjenek és további bevételt hozzon.
A hosszú ideig használt befektetési eszközök segítik a fent vázolt célok elérését. Ugyanakkor fontos, hogy minimális kockázattal járjanak, és nagyon ígéretesek legyenek. Pontosan ilyenek Ingatlanbefektetés .
Az ember lakhatási igénye sok évvel ezelőtt merült fel, és a mai napig fennmaradt. A jövőben sem megy sehova. Ezért ingatlan mindig kereslet lesz, ami azt jelenti, hogy igen kiváló befektetési eszköz.
Ezenkívül az ilyen befektetések meglehetősen elfogadható lehetőséget jelentenek az üzleti élethez. Ehhez egyáltalán nem szükséges hatalmas pénzösszeg. Továbbra is befektethet ingatlanba az építkezés kezdeti szakaszában. Ezen túlmenően lakásszövetkezeti részesedés vásárlásával lehet taggá válni.
Mint minden más pénzügyi eszköz, az ingatlanbefektetés is mindkettőt tartalmazza profik , és mínuszok .
Az ilyen típusú befektetések előnyei (+) a következők:
Az ingatlanbefektetés jelentős előnyei ellenére, mint minden létező befektetési lehetőség, ezek is kockázatnak vannak kitéve.
Az ilyen befektetések fő hátrányai (-) a következők:
Sőt, arra is van lehetőség vis major . Előfordul, hogy leküzdhetetlen körülmények miatt meredeken esik egy ingatlan ára. Például, az ökológiailag tiszta területen lévő lakások olcsóbbá válnak, ha a közelben gyár vagy forgalmas autópálya épül. Ennek eredményeként a befektető nem csak nem fog keresni semmit, de ez lehetséges is elveszít a beruházás része.
A legtöbb probléma elkerülése érdekében befektetés előtt fontos előzetes elemzés . Összehasonlítja a lehetséges befektetési lehetőségeket, és megvizsgálja a különböző tényezőket és körülményeket, amelyek befolyásolhatják az ingatlan értékét.
Népszerű befektetési lehetőségek
A befektetési szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanbefektetések sokkal kevésbé kockázatosak, mint a tőzsdei kereskedés, a startupokba és vállalkozásokba való befektetés. Ezt egyszerűen magyarázzák: az ingatlan nagyon ritkán olcsóbb.
A legjobb módja az ingatlanbefektetésnek Jelentősebb városok. Ez különösen igaz a lakóhelyiségekre. Ebben az esetben közvetlen kapcsolat van: minél nagyobb a város, annál jövedelmezőbb pénzt fektetni ingatlanba. Ez a tény elsősorban a különböző városok likviditási különbségével függ össze.
De fontos megérteni, hogy minden településen megtalálhatja a saját, befektetésre alkalmas ingatlanát. A maximális profit eléréséhez meg kell tennie gondos elemzés minden létező irányt, és válassza ki közülük a legjövedelmezőbbet.
Ez a lehetőség a leginkább elérhető magánbefektetők. A lakóingatlanba történő befektetés kockázata minimális.
Kétféleképpen lehet pénzt keresni lakóingatlan vásárlásával:
Mindenesetre lakásvásárláskor fontos odafigyelni a következő kritériumokra:
Általában bármely, akár jelentéktelennek tűnő kritérium is számíthat a vásárlóknak:
Ahhoz, hogy a lehető legjövedelmezőbben vásároljon lakást (vagy más lakóingatlant), meg kell keresnie egymaga ingatlanos segítsége nélkül. Fontos azonban ellenőrizni a tranzakció tisztaságát. Arról, hogyan lehet ezt megtenni az elsődleges és a másodlagos lakáspiacon, a legutóbbi számunkban beszéltünk.
Ez az opció a tapasztaltabb befektetők. Az ilyen beruházásokra mind a kis méretű iroda- és üzlethelyiségek, mind a raktárak, szupermarketek, gyártóműhelyek elhelyezésére kialakított nagy épületek alkalmasak.
Az ilyen helyiségekre mindig nagy a kereslet. Rengeteg üzletember keres helyet az üzlethez, és készen áll arra, hogy átadja a tulajdonosnak bérlés. Azok, akik kereskedelmi ingatlant vásárolnak, rendszeresen megtérülnek a befektetéseiken.
Bérlés egy klasszikus módja annak, hogy . A befektető nyeresége ebben az esetben nem függ a munkára fordított időtől.
A befektetőnek hasznos tudnia, hogy ha kereskedelmi ingatlant választ befektetési tárgyként, akkor kellően nagy pénzösszeg szükséges. Az ilyen irányú befektetések általában azzal kezdődnek öt -hét millió rubel.
Telekvásárláshoz kisebb összegre van szükség, mint egy lakás vagy kereskedelmi ingatlan vásárlásához.
A telkekbe történő befektetésnek számos előnye van:
Minden telek besorolható felhasználási cél szerint. Mert rövid távú befektetés minimális költségek mellett a legmegfelelőbb használt területeket építkezéshez . Több hosszú távú befektetések hasznosításra szánt területen érdemes csinálni mezőgazdaság és ipar .
De van olyan is korlátozások beruházás a földbe. Először, az állam szigorította a földterület rendeltetésszerű használatának ellenőrzését. kívül, a közelmúltban megemelték az ilyen típusú ingatlanok adóját.
Kerületi ingatlan vásárlás további továbbértékesítés céljából folyamatosan jövedelmező foglalkozás . Ez különösen igaz a nagyvárosi területekre, mivel lakóik egyre gyakrabban próbálnak letelepedni, vagy lehetőségük nyílik a kikapcsolódásra, amennyire csak lehetséges, a város zajától és a koszos levegőtől.
Számos lehetőség van a külvárosi ingatlanokba történő befektetésre:
A külvárosi ingatlanokba való befektetés kilátásai idővel nőnek. De a vásárolni kívánt tárgy kiválasztásakor figyelni kell elhelyezkedése, a rendelkezésre álló infrastruktúra és a kommunikáció. A kényelmes életkörülmények megteremtéséhez fontos egyéb tényezők is nagy jelentőséggel bírhatnak.
Egy másik befektetési lehetőség az épülő ingatlanokba (új épületekbe) történő befektetés. Annak ellenére, hogy ennek az opciónak a kockázata valamivel magasabb, de megkaphatja sokkal nagy profit.
Nagyon egyszerűen elmagyarázzák- egy épülő ingatlan sokkal kevesebbe kerül, mint a másodlagos piacon. Ezért, ha alapokat fektet be a kezdeti szakaszban, az építkezés befejezése után, az árak valószínűleg jelentősen emelkednek felnő. Ennek eredményeként a befektető kézzelfogható nyereséghez jut.
Az építés alatt álló ingatlanokba történő befektetés kockázatai leggyakrabban a fejlesztő céghez kapcsolódnak. Ha megbízhatatlan, felemelkedik kockázat a következő helyzetek előfordulása:
Éppen ezért, mielőtt egy épülő ingatlanba fektetne be, a befektetőnek alapos elemzést kell végeznie a fejlesztőről.
Ugyanakkor fontos, hogy ne csak a vállalat hírnevét, hanem a következő jellemzőket is tanulmányozzuk:
Az építési beruházás egymást követő szakaszai
Bármely befektető tudja, hogy az előre elkészített terv szerinti befektetés lehetővé teszi a profitszint növelését és a befektetések kockázatának minimalizálását. A beruházásokat következetesen, a kidolgozott stratégiának megfelelően kell végrehajtani. Ennek a folyamatnak öt szakasza van.
Az építési beruházás kezdeti szakaszában kötelező és fontos esemény fejlesztői elemzés. Nemcsak a fejlesztő nevét fontos megtudni, hanem tisztázni kell a hírnevét is. A szakértők azt javasolják, hogy csak az épülő létesítményekbe fektessenek be, amelyeket a város neves építőipari cége épít.
A fejlesztő kiválasztásakor fontos figyelembe venni:
Moszkvában és a moszkvai régióban a következő fejlesztőkben bízhat:
GK PIK- Oroszország egyik legnagyobb fejlesztője. A céget 1994-ben alapították, sikeresen hajt végre nagy építési projekteket Oroszország egész területén. Az építkezésre összpontosítva megfizethető ház. A tevékenység évei alatt mintegy 250 ezer lakás épült 15 millió négyzetméter alapterülettel. m. Az orosz gazdaság egyik gerincét képező vállalkozás.
A101 Fejlesztés– A cég mintegy 500 ezer négyzetmétert épített. m. lakó ingatlan, valamint több mint 50 ezer - kereskedelmi. A fejlesztő is építkezik óvodák és iskolák kölcsönhatásba lép a költségvetéssel. Jelzáloghitelezési programok keretében több nagy bankkal is együttműködés alakult ki. A fejlesztő szerepel a TOP-5-ben a moszkvai régióban és a TOP-15-ben Oroszország egész területén.
Capital Group egy olyan cég, amely az építési tevékenységek teljes ciklusával foglalkozik, az építési területek elemzésétől a kész ingatlanok befejezéséig. 71 projektet fejeztek be, melynek eredményeként 7 millió négyzetméter épült. m. A cég létesítményeit Moszkvában és a moszkvai régióban a legjobb projekteknek nevezték el.
Az épülő ingatlanokba történő befektetés másik fontos lépése az megfelelő tárgy kiválasztása. A legjobb, ha onnan indul, ahol a legnagyobb a kereslet a lakóhelyiségek iránt.
A mellékletek objektumának kiválasztásakor fontos figyelembe venni a következő paramétereket:
Ha kereskedelmi ingatlanokba kíván fektetni, akkor előre mérlegelnie kell a befektető végső célját. Hasznos lesz egy professzionális üzleti terv elkészítése is.
Amikor kiválasztják a fejlesztőt és a beruházás tárgyát. Elkezdheted tárgyalásokat. Fontos megérteni, hogy országunk törvényeivel összhangban az építés alatt álló ingatlantárgyakra vonatkozó jogok bejegyzése lehetetlen.
A befektetőnek azonban joga van:
A szakértők azt tanácsolják, hogy maradjanak a tőkemegállapodásnál.
A szerződés nyilvántartásba vételének módján túlmenően szó esik a pénzeszközök letétbe helyezésének feltételeiről. A főbbek a beszerzés törlesztőrészlet(részletfizetés) és egyszeri pénzlefizetés, de más lehetőség is lehetséges.
Minden megkötött megállapodásnak meg kell felelnie a vonatkozó jogszabályoknak. Hasznos lenne ezeket független ügyvéd segítségével ellenőrizni. Sokan azt gondolják, hogy ez pénzkidobás. De nem tanácsos spórolni a tranzakciók biztonságán.
A tranzakció utolsó szakasza az megállapodás megkötése. a megállapodás végleges változatának aláírása előtt. Fontos, hogy alaposan tanulmányozzuk minden pontját.
Ennek során figyelmet kell fordítani a következőkre:
Fontos, hogy az épülő ingatlanok megszerzésére irányuló tranzakciót a legnagyobb körültekintéssel és felelősséggel közelítsék meg. Fontos megjegyezni, hogy vannak olyan kockázatok, amelyek a befektetési szakaszok sorrendjének szigorú követésével csökkenthetők.
A befektetőnek tudnia kell, hogy az épülő ingatlanok megvásárlásakor mely bevételi módok a legbiztonságosabbak és beváltak.
A bérbe adott ingatlan átruházásából származó bevétel az hosszú távú befektetés. De ez az opció stabil jövedelmezőséggel rendelkezik.
A megtérülési idő ebben az esetben meghaladja öt hatévek. De ne felejtsük el, hogy a terület minden esetben a befektető tulajdona marad.
A nagyvárosokban különféle típusú bérleményekre van kereslet lakóingatlan : luxuslakások kiadók, lakónegyedekben található szobák, stúdiók fiatal családok számára és mások.
Ha figyelembe vesszük kereskedelmi ingatlan , megjegyezhető, hogy a vállalkozók részéről is folyamatosan magas az igény rá. A nagyvárosokban különösen népszerűek az üzleti és bevásárlóközpontokban található helyiségek. Az üzlethelyiség egyetlen hátránya a beruházási igény elég nagy összegeket.
Megvásárolható apartmanokáltalában elég 1,5 -2,5 millió rubel. Ha befektetést tervez kereskedelmi ingatlan, kb 2-3 alkalommal nagy összeg.
Ha építés alatt álló ingatlant vásárol továbbértékesítésre, akkor a befektetés gyorsan megtérül - már át 1 -2 az év ... ja. Minél hamarabb fejeződik be a létesítmény építése, annál érdekesebb a befektetők számára. A különösen sikeres befektetők egy év alatt bevételhez jutnak 100 a befektetett pénzeszközök %-a.
Fontos, hogy más lehetőségeket is értékeljünk. Az elkészült lakásban lehetőség van minőségi javítások elvégzésére. Az ilyen akciók eredményeként értéke körülbelül egynegyedével nő.
Tanácsot adunk azoknak a befektetőknek, akik a legbiztonságosabb lehetőségeket keresik az épülő ingatlanokba történő befektetéshez együttműködni a közvetítőkkel . Ezzel egyidejűleg tag is lehetsz szakmai beruházási projekt ingatlanvásárlás nélkül. Ehhez elegendő egy kollektív befektetési alaphoz csatlakozni, és részvényesként bevételhez jutni.
Moszkvában és a régióban számos megbízható alap van, amely ingatlanokba fektet be. Beleértve az építés alatt álló:
E3 Befektetés- itt a minimálisan beírandó összeg 100 ezer rubel. Amikor a profit garantált szinten 25-90 százalék. Minden befektetés az alapban biztosított. A befektető önállóan választhatja meg a befektetett alapok megtérülési idejét tól től fél év előtt kétévek. A befektetők pénzét szakemberek fektetik be magas likviditású ingatlanokba, a befektetőnek marad a nyereség. Ilyen lehetőség az passzív jövedelem garantált haszonnal és minimális kockázattal. A cég információs támogatást, valamint ingyenes tanácsadást nyújt a befektetőknek.
Sminex- a cég kész lakásokba, valamint az építési szakaszban lévő tárgyakba fektet be. A cég maga épít házakat, kiegészítő szolgáltatásként kapják a befektetők lakások felújítása. Emellett a cég gondoskodik a bérlők felkutatásáról is. A cég nyaralókat, lakóépületeket, kereskedelmi létesítményeket épít. A szakértők a bemutatott szervezet vitathatatlan előnyének nevezik, hogy az épülő ingatlanok magas minőségének elérésére, valamint az üzemeltetés során való biztonságra összpontosít.
Így többféleképpen is kereshet pénzt az épülő ingatlanokon. Nemcsak a jövedelmezőség szintjében különböznek egymástól, hanem a befektetőtől megkövetelt erőfeszítésekben is.
Minden befektetés a befektetett pénzeszközök elvesztésének kockázatával jár. A veszteség esélyének minimalizálása érdekében korai tanulmányozza, milyen konstrukciókat alkalmaznak az ingatlancsalók, mitől kell tartaniuk az építőiparba való befektetéskor.
A hiszékeny befektetők megtévesztésének első módja rendkívül egyszerű. Az egynapos cégek hiszékeny befektetőknek adnak el mítosz , és valójában nem építés alatt álló objektumok. Az építkezéseken minden munkát kizárólag a szem elkerülése érdekében végeznek.
Az ilyen projekteket gyakran különféle jogi struktúrák segítségével szervezik és hajtják végre. Ennek eredményeként a tranzakciók kívülről néznek ki teljesen legális. A csalók azonban amint elegendő pénzt gyűjtenek össze, a befektetők hozzájárulásával együtt eltűnnek.
A szappanbuborék azonosításának első módja- Jelentősen alulértékelt ingatlanok. A befektetőnek össze kell hasonlítania az árakat az érintett terület átlagáraival. A túl alacsony költségnek figyelmeztetnie kell.
Az is fontos, hogy a fejlesztővel kapcsolatos információk elérhetőek legyenek a hivatalos nyilvántartásban. Ez magában foglalja az összes aktív építőipari céget. Ezért, ha a szóban forgó cég nem szerepel ezen a listán, akkor nem valódi jogi személy.
Számos oka lehet annak, hogy egy építőipari cég csődbe megy:
A pénzhiány természetesen nemcsak magát az építőipari céget érinti, hanem a befektetőket is. Annak érdekében, hogy ne szembesüljön ilyen problémával, a fejlesztő kiválasztásakor összpontosítania kell nagy cég, amely már számos felépített létesítményt üzembe helyezett.
Az építés alatt álló ingatlanokba való befektetés másik kellemetlensége késés az építkezésben . Ez a kockázat különösen kellemetlen azok számára, akik hitelalap bevonásával vásárolnak ingatlant. A kölcsönadót nem érdekli, hogy mikor kerül üzembe az ingatlan, fontos számára, hogy minden tartozást időben és megfelelő kamattal térítsenek vissza.
A szakértők arra a következtetésre jutottak, hogy minden nap a határidők be nem tartása eszik 0,01 a befektetői bevétel %-a. Százalékosan ez nem sok. A rubelben azonban kiderül tisztességes összeg különösen akkor, ha az üzembe helyezés több hónapot vagy akár éveket is késik.
Ezek a körülmények azt is eredményezhetik, hogy a befektető elveszíti az alapok egy részét. A vis maior példája az elhúzódó gazdasági válság kezdete. Ennek eredményeként az ingatlanpiacon a kínálat jelentősen meghaladhatja a keresletet. Ez a körülmény oda vezet az ingatlanok értékének jelentős csökkenése- gyakran 10-20%-kal. Még akkor is, ha a helyzet kiegyenlítődik, a befektetők már elveszítik a potenciális bevétel egy részét.
A vis maior másik példája az természeti katasztrófák (erdőtüzek, árvizek, földrengések), háborúk, ipari katasztrófák. Az egyetlen módja annak, hogy megvédje magát az ilyen kockázatoktól épülő ingatlan biztosítás.
Így, mint minden befektetés, az épülő ingatlanokba történő befektetések is különféle kockázatokkal járnak. Némelyikük minimalizálható, ha alapos elemzést végzünk a beszerzésre szánt tárgy kiválasztásának folyamatában. Más esetekben a biztosítás segít elkerülni a kellemetlen következményeket.
Az építés alatt álló vagy kész ingatlanba való befektetéssel minden befektető keres maximalizálni végső nyereség. Ezt az alábbi módszerekkel teheti meg.
Lakóingatlan átépítése- a legegyszerűbb lehetőség, amely lehetővé teszi a ház funkcionálisabbá tételét a teljes terület megváltoztatása nélkül. Ha helyesen hajtja végre a felújítási tevékenységeket, növelheti egy lakás vagy ház értékét 15-30%-kal.
Ugyanakkor nem szükséges következetlen átépítést végezni. Minden tervezett változtatást be kell jelenteni az ezekkel a kérdésekkel foglalkozó hatóságoknál. Ma ez az építészeti osztály BTIés a kerületi adminisztráció.
Fontos tudni, hogy a törvény tiltja az elrendezés bizonyos típusait, például, teherhordó falakat bontani, és a konyhát a lakótér rovására bővíteni, több mint negyedére növelve a méretét.
Ez az áremelési lehetőség elérhető magánházakhoz és nyaralókhoz. Itt további emeleteket építhet, tetőtereket tetőtérré alakíthat, erkélyt vagy verandát építhet, és egyéb építészeti változtatásokat hajthat végre.
Ha minőségi javítást végez, akkor a lakás ára kb 15-25%-kal. A nyereség magasabb lesz, ha a javítást önállóan végzik, csak az anyagok vásárlásába fektetve.
Fontos megvenni minőségi anyagok. A vásárlók jól megkülönböztethetik a szilárd fogyóeszközöket az olcsó kínaiaktól.
Miután megvizsgálta az ingatlanok iránti keresletet egy bizonyos területen, lehetséges a nem lakáscélú ingatlanok lakóingatlanokká történő áthelyezése és fordítva. A lakóterületek kereskedelmi területté alakításából származó haszon a nagyvárosok számára fontos, különösen az üzleti negyedek és a járható utcák esetében.
Fontos tehát, hogy ne csak ingatlanokba fektessenek be, hanem igyekezzünk a jövőben is maximális profitot kihozni belőle. És hogyan kell ezt megtenni, fentebb elmondtuk.
Ingatlanbefektetési módok kis tőkével
Sokan azt gondolják, hogy a kevés pénz akadályozza az ingatlanbefektetést, de ez nem igaz. A hozzáértő üzletemberek képesek megbirkózni minimális pénzeszközökkel, valamint további összegeket vonzani. Ennek több módja is van.
A befektetési tőke növelésének legnépszerűbb módja az hitelfeldolgozás ingatlanvásárláshoz. Ma sok bank nyújt ilyen kölcsönt.
Erről egyébként lapunk egyik korábbi cikkében is volt szó.
A befektetőnek figyelembe kell vennie azt a tényt, hogy a fizetéshez bármilyen hitelfelvétel társul százalék. Ezért az elemzési folyamat során fontos figyelembe venni a többletköltségeket. A tervezett bevétel fedezze a hitel kamatait és biztosítsa a nyereséget.
A kölcsönért nagy hitelintézetekhez kell fordulnia pozitív hírnév.
Nem szükséges kamatos hitelt felvenni. Sok gazdag rokon ad kölcsönt szeretteinek további díjak felszámítása nélkül.
Ideális lehetőség olyan befektetők számára, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével - egyesül . Azok számára, akik alaposan átgondolták a projektet, és meggyőztek másokat annak hatékonyságáról, nem jelent problémát a partnerek megtalálása.
Ezt minden befektető megérti megfelelő beruházási tervezés sikerük fontos része. Aki nem rendelkezik kellő ismeretekkel a befektetések terén, annak tanácsolható, hogy kérjen segítséget tapasztaltabb befektetőktől.
A kezdők számára nyújtott magas színvonalú támogatás példái a különböző befektetési klubok. Az ilyen projektek összehozzák a befektetőket, akik megosztják tapasztalataikat a kezdőkkel. A klubok különféle foglalkozásokat tartanak– tanfolyamok és szemináriumok, részletesen beszélve a magánbefektetésekről. Jelentős figyelmet fordítanak az ingatlanbefektetésekre is.
Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban a következő kérdéseket tanulmányozzuk:
A tőkehiány tehát nem akadálya a befektetésnek. Minden céltudatos ember megtalálja a módját, hogy elérje jövedelmező befektetés.
Segítség a szakemberektől nincs ingyen. Azonban segít sokkal növeli a beruházás megtérülési rátáját.
Azoknak a befektetőknek, akik minimalizálni szeretnének kockázatokat, de ugyanakkor kellően magas nyereség, tanácsot adhatunk Önnek, hogy működjön együtt az ingatlanbefektetések területén jártas szakemberekkel.
Oroszországban három vállalatot emelhetünk ki, amelyek ebben az irányban dolgoznak:
E3 Befektetés hosszú távú befektetést kínál különböző típusú ingatlanokba. Ez magas jövedelmet biztosít. Itt van a minimális belépési küszöb az ingatlanpiacon. A befektetők 100 ezer rubel összegét helyezhetik el.
Aki ebbe a cégbe szeretne befektetni, azonnal megtudhatja a várható nyereség mértékét. Ehhez használja a honlapján található számológépet.
A befektetési társaságoknak nyújtott hozzájárulásokat nagyfokú megbízhatóság jellemzi. Háromféle biztosítás létezik minden vagyontípusra.
aktív hozzáférést biztosít a legfolyékonyabb területekhez. A befektetés biztonságát a független kollektív tulajdon biztosítja. Kétmillió rubelből származó pénzeszközök befektetésekor a vállalat nyereséget garantál 11,6 %.
A befektető ingatlant szerez és szakemberek kezelésébe adja át. A társaság minden hónapban teljes körű jelentést nyújt ügyfeleinek, és garantálja a befektetett pénzeszközök biztonságát.
Gordon Rock a nemzetközi piacon jelenlévő ingatlaniroda. A befektetők a cég szolgáltatásait igénybe véve külföldön található szállodákba, kereskedelmi és lakóingatlanokba fektethetnek be.
A következő szolgáltatások is rendelkezésre állnak:
Így az ingatlanbefektetéshez nem szükséges nagy tőke és jelentős tudás. Elég, ha segítséget kér a szakemberektől.
Az ingatlanbefektetés témája sokrétű és nem könnyen érthető. Ezért sok befektetőnek különféle kérdései vannak ezzel a témával kapcsolatban. Főleg ez érinti újoncok . Próbáljunk meg válaszolni a legnépszerűbb kérdésekre.
Gyakran előfordul, hogy a befektetésben tapasztalatlan emberek, akik lenyűgöző pénzösszeggel rendelkeznek, azon töprengenek, hogy mit kezdjenek vele - vegyenek egy lakást és béreljenek ki vagy helyezzenek letétbe egy bankba?
Tegyük fel, hogy a befektető rendelkezik 3 000 000 rubel. Vegye figyelembe mindkét befektetési lehetőséget.
A két lehetőség összehasonlításakor nem szabad szem elől téveszteni azt a tényt sem, hogy bérbeadás esetén többletköltség - közüzemi számlák, adók, javításokés mások. Emellett jelentős időt kell töltenie a megfelelő ingatlan keresésével, bérlők letelepítésével.
Úgy tűnik, hogy a betétek sokkal jövedelmezőbbek, mint egy lakás vásárlása, majd bérbeadása. De ez nem teljesen igaz, a példa elemzése során nem vettük figyelembe az infláció jelenlétét. Az alapok értékvesztése fokozatosan felemészti a megtakarításokat.
Ebben az esetben érdemes figyelembe venni a befektetés fontos szabályát Nem bízhatsz a hivatalos inflációs adatokban. Valójában a pénz sokkal gyorsabban leértékelődik. Kiderül, hogy a betét kamata a legjobb esetben is fedezi az inflációt, de nem valószínű, hogy ilyen befektetéseken pénzt tud majd keresni.
Az ingatlanárak ugyanakkor ritkán esnek. Hosszú távon az értéke nő. A bérleti díj is folyamatosan emelkedik.
Így kiderül, hogy a rövid lejáratú betétek figyelembe vételével többet kereshet. Tekintettel azonban arra, hogy a lakások drágulnak, megjegyezhető, hogy az ingatlanok hatékonyabban segítenek ellenállni az inflációnak.
Egyes befektetők célirányosan elemzik az ingatlanpiacot, hogy megértsék, mely objektumok bérlése jövedelmezőbb - lakó vagy kereskedelmi. Általánosságban elmondható, hogy erre a kérdésre nem lehet egyértelmű választ adni, mivel a piacon kereskedelmi és pénzügyi kockázatok működnek.
A nagybefektetők számára ez általában előnyösebb kereskedelmi ingatlanok . A szakértők úgy vélik, hogy az ilyen befektetések sokkal gyorsabban megtérülnek. Sajátosságaik miatt azonban a kezdők számára nehezebbek.
Vonatkozó lakóingatlan , megéri bérbe adni azoknak, akik pénzbeli költség nélkül, például öröklés útján vagy ajándékba kapták. Egy ilyen ingatlan megvásárlásakor nagyon sokáig megtérül.
Érdemes megérteni hogy a kereskedelmi ingatlanokba való befektetés meglehetősen kockázatos. Ennek az az oka, hogy jobban befolyásolja őket az ország gazdaságának helyzete, például egy válságos időszak beköszönte.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések más típusú kockázatoknak vannak kitéve, amelyeket nehéz elszámolni. Ennek eredményeként hibákat követhetnek el a szükséges tőke kiszámítása során, ami végső soron egy alacsony likviditású tárgy megvásárlásának valószínűségének növekedéséhez vezet. Az ilyen befektetések nem csak profitot termelni , hanem magával vonja jelentős veszteségek .
A pénzügyi kapcsolatokról beszélve azonban megjegyezhető, hogy a kereskedelmi ingatlanok esetében azok sokkal stabilabb mint a lakóhelyiségek tulajdonosai bérlőikkel együtt. Kereskedelmi ingatlan bérleti szerződésekor a bérlő érdekelt annak jó állapotban tartásában. Ez annak köszönhető, hogy a tevékenység végzésének helyei állapota, kialakítja az ügyfelek véleményét a cégről. A bérlők ritkán próbálják a lehető legjobb állapotban tartani.
Külön kérdés a különböző típusú ingatlanok bérbeadásából származó bevétel. Mindenki tudja, hogy a hasonló méretű helyiségek összehasonlításakor a kereskedelmi létesítmények sokkal több bevételt hoznak, mint a lakóépületek.
Jegyzet! Ingatlanvásárláskor a befektetőnek elemeznie kell milyen potenciális bevételt fog hozni . Ez különösen igaz azokra az ingatlanokra, amelyeket már béreltek. Nagyon lehetséges előrejelzést készíteni egy ingatlan jövedelmezőségéről a beszerzés időpontjában.
Össze is kell hasonlítani erőfeszítések több ingatlan kezeléséhez szükséges. Természetesen a tárgyakat lakóingatlan(még ha több is van belőlük és a város különböző pontjain helyezkednek el) sokkal könnyebben kezelhetőek, mint pl. kereskedelmi terület részekre osztott és több üzletembernek bérbe adott. Annál is fontosabb, hogy a kereskedelmi ingatlanokat jóval hosszabb időre béreljék, mint a lakóingatlanokat.
Egyes befektetők kifogásolják, hogy ma az ingatlankezelést át lehet adni erre szakosodott szervezetekhez. Ez azonban ismét további pénzügyi befektetéseket igényel.
Így jövedelmezőbb kereskedelmi ingatlant bérelni. Ez azonban jelentős pénzbefektetést és erőfeszítést igényel a befektetőtől, valamint magának a piaci viszonyoknak a magas színvonalú ismeretét.
A lakóingatlan-befektetések a befektetők szélesebb rétegei számára elérhetőek. Ehhez jóval kevesebb tőkére lesz szükség. Ugyanakkor az ilyen ingatlanok gyakorlatilag forrásává válhatnak passzív stabil jövedelem nagyon hosszú ideig.
De mégis fontos tanácsokat kaphatnak azok a befektetők, akik legalább minimális tapasztalattal rendelkeznek ingatlanbefektetésben. Mielőtt bármilyen ingatlan mellett döntene, érdemes alaposan elemezni az összes lehetséges lehetőséget, odafigyelve a lakó- és kereskedelmi ingatlanokra egyaránt.
Nem valószínű, hogy bárki kételkedni fog abban, hogy az ingatlan jövedelmező lehetőség az alapok befektetésére. Vannak azonban módok arra, hogy jelentősen növeljék az alsó sort. Ehhez használhatja a tippeket, hogyan vásárolhat ingatlant a lehető legolcsóbban. Jó körülmények között megtakaríthat kb 30 % költség.
Fontolja meg a lehetséges lehetőségeket:
1) Részletesen megbeszéltük épülő ingatlanvásárlás . Az ilyen befektetések nyereségesek, és jó megtérüléssel rendelkeznek. A kockázati szint azonban ebben az esetben sokkal magasabb.
Sajnos nem kizárt, hogy a ház fejlesztő általi kivitelezése nem fejeződik be a megbeszélt napon. Sőt, vannak esetek, amikor a házakat évekig nem helyezték üzembe. Ilyen helyzetekben gyakran nem világos, hogy az építési munkákat egyáltalán befejezik-e.
A legtöbb nagyvárosban több szövetség működik a becsapott ingatlanbefektetőknek. Ezek az emberek különböző okokból - személyes szükségletek miatt vagy pénzbefektetés céljából - lakást vásároltak épülő házakban, de végül törött vályúval maradt . Nehéz lehet beperelni egy építőipari céget, különösen, ha csődöt jelent.
2) Egy másik lehetőség, amely lehetővé teszi a befektetések összegének csökkentését - ingatlanszerzés javítás nélkül . A befektető a befejező munkákba fektet be, ami után azonnal megnő az ingatlan ára. A körülmények sikeres kombinációjával gyorsan elérhető a minőségi javítások, jó minőségű anyagok felhasználásával 15 % megérkezett.
3) Az ingatlanpiacon tapasztalt befektetők még érdekesebb módokat élveznek, hogy pénzt takarítsanak meg egy befektetési tárgy megvásárlásakor. Például sok közülük különböző okokból elkobzott, árverésre bocsátott vagyont szerez .
Elismerés és cégek esetén a hitelezőik érdekeltek a nekik járó pénz mielőbbi visszaadásában. Ezért gyakran a csődbe jutott ingatlanokat árverésre bocsátják erősen kedvezményes árak. A licitálásról és külön cikket írtunk.
4) A jelzáloghitelek és más típusú fedezett hitelek nagyszámú nemfizetése miatt a hitelintézetek gyakran olyan ingatlanokat foglalnak le ügyfeleiktől, amelyek a szerződés szerinti pénzeszközök visszafizetésének garanciájaként szolgáltak. Ez az ingatlan is eladó alacsony árak, hiszen a bankok számára fontos a szavatolótőke megtérülési sebessége.
Hol érdemes keresni ezeket az ajánlatokat:
Az interneten olyan szakosodott oldalakat találhatunk, amelyek az adósoktól elkobzott, illetve fedezetként lefoglalt ingatlanok eladásáról tartalmaznak információkat. A befektetők gyakran nagyon érdekes befektetési lehetőségeket találnak itt.
Ezen túlmenően a biztosítékok, valamint a jogi személyek elkobzott ingatlanainak értékesítésére vonatkozó információkat a csődeljárásukra vonatkozó nyilvántartás tartalmazza.
A pénzügyekkel kapcsolatos kérdések bizonyos ismereteket igényelnek az érintettektől. Ezért fontos az érdeklődésre számot tartó témák szakirodalmának tanulmányozása. Ez alól az ingatlanbefektetés sem kivétel.
Sok szakmai befektető Robert Kiyosakit tartja a legjobb ingatlanbefektetési könyvnek. Meglehetősen triviálisan hívják - "Befektetések és ingatlan".
Ebben a munkában is hatalmas mennyiségű tanács található, amelyek nem veszítik el relevanciáját, és más történetek, amelyeket a szakemberek megosztanak az olvasóval.
Ez a tökéletes könyv kezdőknek ingatlanbefektetésben. Hozzáférhető formában itt elmondják, nyereségesen és helyesen.
A mű részletes, jól felépített utasítást tartalmaz arról, hogy egy kezdőnek milyen műveleteket kell elvégeznie.
Bárki, pénzügyi végzettség nélkül is sok hasznos információt tud majd kiszedni a könyvből, könnyen elolvashatja.
Ez a könyv ideális azoknak, akik valamelyest jártasak a befektetésekben. Segít többet megtudni a befektetési objektumokkal való munkavégzésről.
Az olvasó megtanulja, hogyan válassza ki a legjövedelmezőbb ingatlant, hogyan dolgozzon a legjobban hatalmas mennyiségű szükséges információval és dokumentummal.
A munkában nagy jelentőséget tulajdonítanak annak, hogyan lehet a profitot maximalizálni.
Ehelyett a darab hasznos információkat tartalmaz arról, hogyan fektessen be ingatlanba anélkül, hogy kockáztatná személyes pénzének elvesztését.
Ezenkívül elmondja, hogyan lehet jó nyereséget elérni az ilyen befektetésekből.
A könyv bemutatja, hogy a viszonteladáson kívül milyen módokon kereshet pénzt ingatlanbefektetéssel.
Az olvasás után a befektető kezdi felismerni, hogy rengeteg módja van az ilyen tevékenységek végzésével pénzt keresni.
Így az ingatlanbefektetés a passzív jövedelem ígéretes módja. Nem számít, mennyi pénze van a befektetőnek. A befektetések modern világában akár keresni is lehet kis befektetéssel.
Ennek ellenére fontos, hogy folyamatosan foglalkozz önképzéssel, próbálj minél több hasznos információt megtudni.
Ez minden mára. Sok sikert és jövedelmező ingatlanbefektetést!
Ha bármilyen kérdése, észrevétele van a kiadvány témájával kapcsolatban, írja meg az alábbi megjegyzésekben.!
Bevezetés
A befektetési folyamatok kulcsszerepet játszanak a piacgazdaságban. A világfejlődés gyakorlata azt mutatja, hogy az önfinanszírozás, a megtérülés és a jövedelmezőség elve alapján végzett beruházási tevékenység hatékonysága a gazdasági növekedés egyik legfontosabb tényezője. A különféle tulajdonosi formákon alapuló gazdasági rendszer kialakulása Oroszországban és a gazdasági folyamatok önszabályozását szolgáló piaci mechanizmusok túlsúlya megteremti a feltételeket a befektetési tevékenység jelentős bővüléséhez, ami elkerülhetetlenül összefügg az ingatlanok bevonásával a piaci forgalom - a piacgazdasági rendszer minden résztvevője jogi és gazdasági kapcsolatainak alapvető alapja. A piacgazdaságban az ingatlan a piaci szereplők hatalmas anyagi forrásait leköti magas osztályú árucikké. Ebben a tekintetben különösen fontos az ingatlanbefektetési rendszer kialakítása. E kérdések aktualitása határozta meg munkám témájának megválasztását.
A tantárgyi munka célja az ingatlanbefektetési folyamat lényegének és tartalmának tanulmányozása.
E cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:
tanulmányozni az ingatlanbefektetés lényegét és alapfogalmait;
elemzi a befektetési jellegű ingatlan jellemzőit;
jellemezze az ingatlanfinanszírozás főbb szereplőit;
feltárja az ingatlanbefektetés főbb formáit és eszközeit;
A kutatás tárgya a befektetési környezet.
Tanulmányi tárgy: ingatlan, ingatlanbefektetés, ingatlan piaci érték.
A szakdolgozat megírásának módszertani alapja a megfigyelés, elemzés, összehasonlítás, szociológiai felmérés volt.
A munka megvalósításának elméleti alapjául a irodalomjegyzékben megjelölt szakirodalmi források szolgáltak.
A problémák vizsgálatának gyakorlati jelentősége abban rejlik, hogy az eredményeket a befektetési profillal rendelkező szervezetek tevékenységében is alkalmazni lehet.
A munka szerkezetét a kitűzött feladatok alapján határozzuk meg. A munka első része a befektetési tevékenység elméleti vonatkozásaival foglalkozik. A második rész a piaci érték meghatározásával foglalkozik. Befejezésül a kurzusmunka eredményeit összegezzük, a következtetéseket és javaslatokat összegezzük.
1. Az ingatlanbefektetés elméleti vonatkozása
1.1 Az ingatlanbefektetés lényege és alapfogalmai
A piacgazdaság egyik mozgatórugója mikro- és makroszinten egyaránt a beruházás.
A befektetés a befektetők egyéni céljainak elérése érdekében célzott befektetés egy meghatározott időtartamra, a tőke minden formájával különböző tárgyakba (eszközökbe).
A jelenlegi orosz jogszabályok szerint a befektetések készpénz, célzott bankbetétek, részvények, részvények és egyéb értékpapírok, technológiák, gépek, berendezések, kölcsönök, bármilyen más tulajdon vagy tulajdonjog, üzleti és egyéb tevékenységekbe fektetett szellemi érték. haszonszerzés (jövedelem) és pozitív társadalmi hatás elérése céljából.
A befektetések legfontosabb jellemzői:
a befektetések potenciális jövedelemtermelő képessége;
a befektetési folyamat általában a felhalmozott tőke egy részének egy aktív gazdálkodó egység (vállalkozás) alternatív típusaivá történő átalakulásához kapcsolódik;
a befektetések során sokféle befektetési forrást használnak fel, amelyeket kereslet, kínálat és ár jellemez;
a tárgyi és immateriális javakba (eszközökbe) történő tőkebefektetés céltudatossága;
befektetési időszak megléte (ez a befektetési időszak mindig egyedi);
a befektetéseket olyan személyek, ún. befektetők hajtják végre, akik egyéni, nem mindig közvetlen gazdasági haszonszerzéshez kapcsolódó céljaikat követik;
a tőkebefektetés kockázatának jelenléte, ami azt jelenti, hogy a befektetési célok elérése valószínűségi jellegű.
Az ingatlanbefektetések főbb típusait a következő kritériumok alapján különböztetjük meg.
A tőkebefektetés tárgyai szerint:
reálbefektetés a gazdálkodó szervezetek működési tevékenységének megvalósításához, társadalmi-gazdasági problémáinak megoldásához kapcsolódó pénzeszközök (tőke) befektetése reálvagyon létrehozásába;
a pénzügyi befektetés a tőke befektetése különböző pénzügyi eszközökbe.
A befektető befektetési folyamatban való részvételének jellege szerint:
Közvetlen befektetések. A befektetések magukban foglalják a befektető közvetlen, közvetlen részvételét egy adott ingatlanba történő tőkebefektetésben (ingatlanok megszerzése vagy tőkebefektetés engedélyezett alapokba);
Közvetett (közvetített) befektetések. A befektető befektetési tárgyakba történő tőkebefektetése pénzügyi közvetítőkön (intézményi befektetőn) keresztül, különböző pénzügyi eszközök megszerzésével valósul meg.
A csatolási objektummal kapcsolatban:
belső befektetések - tőkebefektetés a befektető eszközeibe;
külső befektetések - tőkebefektetés más gazdálkodó szervezetek ingatlaneszközeibe vagy más kibocsátók eszközeibe.
Megvalósítási időszak szerint:
hosszú távú befektetések - tőkebefektetés három vagy több éves időtartamra;
középtávú befektetések - tőkebefektetés egy-három éves időtartamra;
rövid távú befektetések - tőkebefektetés legfeljebb egy évig.
Megbízhatósági fok szerint:
kockázatos befektetések. A legkockázatosabb befektetések a kutatás-fejlesztésben vannak;
Viszonylag biztonságos befektetés. A legkevésbé kockázatosak a meglehetősen meghatározott piaccal rendelkező területek befektetései.
A befektetők szerint:
magánbefektetések - magánszemélyek és jogi személyek nem állami tulajdonformájú tőkebefektetései;
állami és önkormányzati beruházások - különböző szintű költségvetések és állami költségvetésen kívüli alapok beruházásai.
A tőke befektetési folyamatban való felhasználásának jellege szerint:
elsődleges befektetések - tőkebefektetések a befektetők saját és kölcsöntőke terhére;
újrabefektetés - a tőke másodlagos felhasználása befektetési célokra a korábban végrehajtott beruházások végrehajtása eredményeként történő felszabadítás révén;
debefektetés - a korábban befektetett tőke felszabadítása a befektetési forgalomból utólagos befektetési célú felhasználás nélkül.
2 A befektetési célú ingatlan jellemzői
A nemzetgazdaság alapja, a nemzeti vagyon legfontosabb része az ingatlan. Az ingatlan a tulajdonjog és a tranzakciók tárgyaként működik.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban az ingatlanok olyan tárgyakat foglalnak magukban, amelyek nem mozgathatók a rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül, beleértve az épületeket és építményeket (130. cikk).
Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan fogalma öt, egymással összefüggő blokk formájában ábrázolható:
telek;
a telek felszíne feletti objektumok, beleértve az erdőket és évelő ültetvényeket, épületeket és építményeket, folyamatban lévő építkezéseket;
a telephely felszíne alatti ingatlan, beleértve az ásványokat is;
légtér;
ingatlantárgyakra vonatkozó jogok összessége. (Lásd: Murzin A.D. Ingatlan: közgazdaságtan, értékelés és fejlesztés: tankönyv. - Rostov n/a: Phoenix, 2013, 13. o.).
Az ingatlan, mint befektetési objektum a tőzsdei alternatívákkal összehasonlítva a következő jellemzőkkel rendelkezik:
oszthatatlanság: a közvetlen ingatlanbefektetés a legtöbb esetben oszthatatlan és nagy értékű. Ez a körülmény megnehezíti a kölcsöntőke vonzása és a magánbefektetők piacra jutása nélkül történő befektetést;
kínálati rugalmatlanság: a fizikai ingatlanállomány rövid távon rugalmatlan, azaz nem reagál. Ez megakadályozza, hogy a befektetési piac megfelelően reagáljon a kereslet változásaira;
alacsony likviditás: egy tárgy eladása és vétele sok időt és pénzt igényel;
maga a befektetési objektum által biztosított beruházások magas megbízhatósága és hatékonysága;
speciális gazdálkodási problémák: az ingatlanbefektetések a benne rejlő gazdasági és jogi problémákkal együtt szinte mindig megfelelő gazdálkodást igényelnek. Csak az időt, munkát vagy pénzt igénylő minőségirányítás biztosíthat megfelelő szintű bevételt a befektetőnek; ha a befektető a tőzsdei szereplők számára nem ismert javítási problémákat is visel, akkor nyilvánvalóvá válik, hogy figyelembe kell venni az ingatlanbefektetések kezelésének kockázatát;
Az ingatlanban, mint befektetésben rejlő speciális kockázatok általában a következők: a harmadik féllel szembeni felelősség kockázata a fizikai ingatlan hibáiból eredően; a bérleti díj felülvizsgálatának feltételeihez kapcsolódó pénzügyi kockázat; a funkcionális kopás gazdasági kockázata;
örökkévalóság: a teljes tulajdonú befektető birtokolja annak egy részét, ami mindig van és mindig is lesz - nem kopó telek és hosszú élettartamú épület, vagyis ami mindig elengedhetetlen lesz a gazdaság igényeihez;
az ingatlantárgyhoz fűződő jogok kötelező demonstratív jellege az ügyletek állami nyilvántartása révén;
rugalmasság a finanszírozás tekintetében: a jövedelemtermelő ingatlanok több rétegű tőke- és hitelfinanszírozási „réteggel” rendelkezhetnek.
3 Az ingatlanbefektetések finanszírozásának főbb szereplői
A befektetési tevékenység alanyai a befektetők. A befektetők főbb csoportjait az alábbi besorolási szempontok szerint lehet megkülönböztetni.
Szervezeti forma szerint:
jogalanyok;
magánszemélyek;
jogi személyek társulásai (holdingok, konszernek, ipari és pénzügyi csoportok stb.);
jogi személyek és magánszemélyek társulásai közös tevékenységi megállapodás alapján;
állami szervek (szövetségi hatalmi szervek, az Orosz Föderáció alanyai, helyi önkormányzatok).
A fő tevékenység irányába:
egyéni befektetők (jogi vagy magánszemélyek, jogi személyek és magánszemélyek társulásai, befektetéseket megvalósító állami és önkormányzati szervek);
intézményi befektetők (egyéni befektetők pénzeszközeit felhalmozó és saját nevében befektetési tevékenységet folytató pénzügyi közvetítők).
A befektetett tőke tulajdoni formája szerint:
magánbefektetők (nem állami tulajdoni formán alapuló jogi személyek, magánszemélyek);
állami befektetők (hatóságok, állami tulajdonú vállalatok);
önkormányzati befektetők (önkormányzati hatóságok, önkormányzati vállalkozások).
A befektetési magatartás mentalitása szerint:
konzervatív befektetők (akiknek elsősorban a befektetések biztonsága és alapjaik infláció elleni védelme, a közepes és magas kockázatú befektetések elkerülése számít);
mérsékelten agresszív befektetők (olyan befektetési objektumok kiválasztása, amelyek együttesen biztosítják tőkéjük növekedését; a magas kockázatú befektetéseket alacsony hozamú és alacsony kockázatú befektetésekkel fedezik);
agresszív befektetők (a befektetett alapok gyors növekedésére törekvő: általában a bevétel maximalizálásának kritériuma szerint választanak befektetési objektumokat).
Befektetési célból:
stratégiai befektetők (általában azért fektetnek be, hogy valódi részvételt biztosítsanak annak az objektumnak a tevékenységeinek stratégiai irányításában, amelybe a pénzeszközöket befektetik);
portfólióbefektetők (általában különféle, eltérő kockázati és hozamú objektumokba fektetik be alapjaikat, hogy elérjék a befektetett alapok kívánt megtérülési szintjét).
A lakosokhoz való kötődés szerint:
belföldi befektetők (minden személy rezidens);
külföldi befektetők (külföldi állam, nemzetközi pénzügyi szervezetek, külföldi jogi személyek és magánszemélyek).
Baskíria a befektetések terén érte el a legjelentősebb sikert: ma a köztársaság szerepel Oroszország tíz befektetést vonzó régiójában. Ma már mintegy száz beruházási projekt működik a köztársaságban. A Baskír Köztársaság adatai szerint 2013. január-októberben a Fehérorosz Köztársaság vállalkozásai, köztük a kisvállalkozások, mintegy 170 milliárd rubel értékben fektettek be tárgyi eszközöket, ami összehasonlítható árakon 7,2 százalékkal több, mint 2012-ben.
E mutató szerint Baskíria a második helyen áll a Volga Szövetségi Körzetben.
A gazdasági tevékenység típusai szerint az állótőke-beruházások szerkezetében a fő részesedést a feldolgozóipar, a bányászat, a közlekedés és a hírközlés, az ingatlanügyletek, a bérleti díjak és a szolgáltatások teszik ki.
1.4 Az ingatlanbefektetés főbb formái és eszközei
Az ingatlanbefektetések finanszírozási formáinak különféle osztályozása létezik.
a befektető jogállása szerint (magán és állami);
finanszírozási forrás szerint (saját, kölcsöntőke vagy ezek kombinációja terhére);
közvetítők jelenlétével (közvetlen befektetések, amelyek nem vesznek részt közvetítőkben - aktív befektetési forma, befektetések közvetítők részvételével - passzív befektetési forma).
A valós befektetések két formában valósulnak meg: tárgyi és immateriális beruházások.
Az anyagi beruházás a termelési eszközökbe való befektetést jelenti. Négy csoportra oszthatók:
stratégiai befektetések - új vállalkozások, új iparágak létrehozására, integrált ingatlankomplexumok megszerzésére, stb.
alapvető beruházások - a meglévő vállalkozások bővítésére irányulnak stb.;
folyó beruházások - tárgyi eszközök cseréjére, nagyobb javításokra stb. irányuló beruházásokhoz kapcsolódnak;
innovatív beruházások – az ingatlanok korszerűsítéséhez kapcsolódnak.
Immateriális (potenciális) befektetések, amelyek immateriális előnyök megszerzésére szolgálnak. Például kutatómunka végzése.
A világgyakorlatban az ingatlanbefektetések eszközeinek széles skáláját alkalmazzák.
Valódi befektetés. Ezeket hosszú távú tárgyi eszközökbe történő tőkebefektetések formájában hajtják végre.
Jelzálog. Ez egy ingatlanfedezetű kölcsön. A jelzálogszerződés alapján az egyik fél - a zálogjogosult, aki jelzálogjoggal biztosított kötelezettség alapján hitelező - jogosult arra, hogy a másik fél elzálogosított ingatlanának értékéből az adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseit kielégítse. fél – a zálogos. (Lásd: 1998. július 16-i szövetségi törvény, 102-FZ).
Választási lehetőség. Az ingatlan vételi (eladási) opció joga, de nem kötelezettsége egy adott ingatlan meghatározott áron, meghatározott időn belüli vételére (eladásra). Opció - a szerződésben rögzített lehetőség az egyik fél számára, hogy megválassza a kötelezettség teljesítésének módját, mértékét, vagy meghatározott körülmények között megtagadja a teljesítést. Jellemzően ez egy magánügylet a vevő és az eladó között, amelyben az opciókat egy épületre vagy csoportra gyakorolják.
Az ingatlanbefektetés finanszírozás hibrid formái. Ez például egy jelzáloghitel és egy opció kombinációja
A kedvezményes földbérlethez való jog. Ez a jog akkor jön létre, ha az ingatlanjogokat szétválasztják egy korlátozott bérleti jogra (például bérlői és albérleti jogra) és a föld tulajdonjogára. A haszonbérlet tulajdonosának szabadsága és felelőssége, hogy úgy használja az ingatlant, mintha ő lenne. A bérleti idő lejártával a telek tulajdonosa birtokba veszi az épületet. Az épület bérbeadó tulajdonosa rendszeresen fizet bérleti díjat. Ha a díjat nem fizetik meg, a földtulajdonos átveheti a teljes ingatlant. Ezért a földbérlés elsőbbséget élvez az épület bérlésével szemben.
Lízing. Ez egy ingatlan hosszú távú lízingje, az ingatlan hasznos élettartamához hasonló időtartamra (kb. 30 év). A lízing tárgya lehet bármilyen el nem fogyasztható dolog, beleértve a vállalkozásokat, épületeket, építményeket, berendezéseket, járműveket és egyéb ingatlanokat. A lízing tárgya nem lehet földterület és egyéb természeti objektum, valamint olyan ingatlan, amelynek szabad forgalomba hozatala tilos, és amelyre különleges forgalomba hozatali eljárást vezettek be (lásd: 1998. október 29-i szövetségi törvény, 164-FZ „A bérbeadásról” ”).
2. Az értékelt tárgy forgalmi értékének meghatározása kereskedelmi ingatlan tárgy - irodaház - példáján
1 Az értékelési feladat meghatározása és az értékelés tárgyának leírása
1. táblázat - Értékelési feladat
Értékelési megbízás Értékelés tárgya Igazgatási épület Becsült jogok TulajdonjogTulajdonosok D.I. befektetési ingatlanfinanszírozási költség 2. táblázat – Az értékelés tárgyának leírása Az ingatlan leírása Hely Fehérorosz Köztársaság, Ufa Építés éve 1979 Fal anyaga Tégla Az objektum műszaki állapota Alapozás Repedések az épület alagsorában, helyenként töredezettek, apró karcolások 2 A piaci érték meghatározása összehasonlító megközelítéssel Összehasonlító megközelítés - az értékelés tárgyának értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának a tárgyakkal való összehasonlításán alapul - az értékelés tárgyának analógjai, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk az árakról. Az értékelés tárgyának tárgyanalógja az értékelés céljából az értékelés tárgyához hasonló tárgynak minősül az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzők tekintetében. Az összehasonlító megközelítést akkor alkalmazzuk, ha megbízható és elemzésre hozzáférhető információ áll rendelkezésre analóg objektumok árairól és jellemzőiről. Az értékelés összehasonlító megközelítése során az értékbecslőnek: a) válassza ki az összehasonlítási egységeket, és végezzen összehasonlító elemzést az értékelés tárgyáról és minden objektum-analógjáról az összehasonlítás összes elemére; b) állítsa be az összehasonlítási egység értékeit az analóg objektumokhoz az egyes összehasonlítási elemekhez, az értékelés tárgya és az ehhez az összehasonlítási elemhez tartozó objektum-analóg jellemzőinek arányától függően; c) megállapodni a kiválasztott analóg objektumok összehasonlítási egységek értékeinek beállításának eredményéről. 3. táblázat – Kiigazítások az összehasonlítható eladásokhoz Összehasonlító elem изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт 300003200073500100000110000 A promóciós promóciós produkció. Promóció. .29100310407129597000106700Hely Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. épületadmin. épületadmin. épületadmin. épületadmin. épületadmin. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность+ +++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237, 75RS47188 PC1m2 \u003d 23,5 * 0,3 + 26,5 * 0,3 + 46,1 * 0,1 + 42,2 * 0,1 + 69,6 * 0,2 \u003d 37,75 ezer rubel. A kiigazítások indoklása Tulajdonjog A kiigazítást nem hajtották végre, mert nem találtunk semmilyen tulajdonjog-korlátozást, és a kiértékelt objektum és a kiválasztott analógok tulajdonosai megegyeznek. Finanszírozási feltételek Figyelembe véve az értékelési tárgy és az analóg objektumok hasonló finanszírozási feltételeit, e tényező korrekciója nem történt. Eladási feltételek Az ingatlanpiac elemzése alapján kiderült, hogy a bejelentett árak általában 3-5%-kal térnek el a valós ügyleti ártól, azaz. Az ajánlati ár mindig magasabb, mint a tranzakciós ár. Ebben az esetben a kiigazítást 3%-nak vettük. A kiigazítást nem hajtották végre, mert az analóg objektumok költségét olyan időpontban vették, amely megfelel az értékelendő objektum dátumának, pl. az értékelés időpontjában minden analóg objektum megvalósítás alatt áll. Elhelyezkedés A kiigazítást nem hajtották végre, mert a vizsgált objektum és az analóg objektumok ugyanabban a városban, Ufában találhatók. fizikai jellemzők fal anyaga Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mert a vizsgált objektum és az analóg objektumok falainak anyaga téglából áll. teljes terület Ezen a ponton a 3-as, 4-es és 5-ös analógon kiigazításra került sor: a 3-as és 5-ös analógon egyenként 2%, a 4-es analógon pedig 3%-kal, mert a terület különbsége 4 analóg esetében nagyobb. Funkcionális cél Az értékelt objektum és az azonos funkcionális rendeltetésű analógok - adminisztratív épület, ezért ehhez az összehasonlító elemhez nem került sor. A kommunikáció elérhetősége Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mivel a kommunikáció mind a kiértékelt objektumban, mind az analógokban elérhető. A helyiségek állapota Mivel a 3-as, 4-es, 5-ös analógok állapota jobb, mint a vizsgált tárgyé, a 3-as analógon 2%-kal, a 4-es és 5-ös analógon pedig 3%-kal korrigáltuk. Közlekedési elérhetőség Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mert a közlekedési hozzáférhetőség mind a kiértékelt objektumban, mind az analógokban megvalósul. további információ Ebben a bekezdésben 3%-os kiigazítást alkalmaztak az 1., 2., 4. számú analógokra, mivel van parkoló; a 3-as analóg mellett egy stop van, ezért 1%-os korrekciót fogadtak el Következtetés: Így az Ufában található, 1250 m2 területű adminisztratív épület piaci értéke 47 200 000 rubelt tett ki. 3 Piaci érték meghatározása költségszemlélettel Költségalapú megközelítés - az ingatlan értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az ingatlan helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve az értékcsökkenést. A költségszemlélet a helyettesítés elvén alapul, amely azt feltételezi, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy ingatlanért, mint az értékelt ingatlanhoz hasonló hasznosságú ingatlan felépítésének költsége. A költségszemlélet szerint az ingatlan összértékét egy földterület értékének és az ingatlan pótlási költségének (pótlási vagy újratermelési költségének) a halmozott értékcsökkenéssel csökkentett összegeként határozzák meg. A költségszemlélet alkalmazása az ingatlanértékelésnél a következő lépésekből áll: a telek piaci értékének felmérése; a vizsgált épület pótlási költségének (pótlási költségének) felmérése, beleértve a vállalkozói nyereség mértékének felmérését is; az azonosított kopástípusok kiszámítása; az értékelt tárgy végső költségének kiszámítása a pótlási költségnek az amortizációhoz való igazításával, majd az így kapott értéknek a telek költségével történő növelésével. 4. táblázat – A vizsgált objektum PVA-jának kiszámítása Mutató Források Számérték Az épület térfogata S * H5000 Az épület költsége táblázatban. 5. csoport (2. nagybetűsítés)1 Együttható 69-8444,4 Területi együttható 1,02 Inflációs együttható 1,16 ÁFA 1,18 Vállalkozói nyereség együttható 1,2 Összesen 8517456 5. táblázat - Tőkecsoport Tőkecsoport Korrekciós tényező 12345110.980.920.770.7121.0210.940.780.7331.091.0610.840.78 6. táblázat – A kivehető halmozott fizikai értékcsökkenés kiszámítása Szerkezeti elemek Fajsúly, % Fizikai kopás, % Halmozott kopás, % 1234 Alapozás 12273,24 Falak és válaszfalak 16335,28 Mennyezetek és bevonatok 14243,36 (1)
7. táblázat - A hosszú élettartamú elemek halmozott eltávolíthatatlan kopásának számítása Szerkezeti elemek Fajsúly, % Névleges élettartam, év Tényleges élettartam, év Halmozott helyrehozhatatlan kopás, % Alapozás 12120353,5 Falak és válaszfalak 16120354,67 Mennyezetek és bevonatok 14120354,08 Összesen 12,25 (2)
8. táblázat - Rövid élettartamú elemek eltávolíthatatlan kopásának számítása Szerkezeti elemPVA konstr. elemRest. st-tFact. élettartam Norm. élettartam Fizikai fok. viselet fizikai viselet fizikai износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615 (3)
(4)
(5)
(6)
(7)
9. táblázat – A teljes fizikai kopás számítása Sz. Mutató Érték 1ПВС85174562Szerkezeti elemek eltávolítható fizikai kopásának költsége8517456*21,15% = 18014423Rövid élettartamú elemek költsége eltávolíthatatlan kopás esetén6896154Hosszú élettartamú elemek költsége eltávolíthatatlan kopással 6896154Hosszú élettartamú elemek költsége eltávolíthatatlan kopással6%334045%3817425%311745%85. (8)
(9)
(10)
(11)
Következtetés: Így az adminisztratív épület piaci értéke költségszemlélettel, a kerekítés figyelembevételével 3 410 000 rubelt tett ki. 4 Piaci érték meghatározása jövedelmi megközelítéssel Az ingatlantárgyak értékelésének bevételi megközelítése - az értékelés tárgya értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapul. A bevételi megközelítést csak a nyereségszerzési céllal tartott ingatlanok esetében alkalmazzák, a megközelítés a következőkön alapul: a várakozás elve (a jövedelemtermelő tárgy értékét az adott tárgy által hozandó jövőbeli jövedelem aktuális értéke határozza meg); a helyettesítés elve (az ingatlan értékét általában a kívánt hasznot hozó, összehasonlítható, helyettesítő ingatlan megszerzéséhez szükséges tényleges beruházás szintjén határozzák meg). Jövedelemszemléletű megközelítés esetén az ingatlan üzemeltetéséből, értékesítéséből várható (jövőbeni) bevétel jelenlegi (mai) értékét becsüljük meg, azaz a bevétel aktiválásával. A jövedelem tőkésítése az a folyamat, amelynek során a jövőbeli jövedelem áramlását a jelenlegi értékük összegével megegyező végső értékre újraszámítják. Ezek az értékek a következőket veszik figyelembe: a jövőbeni jövedelem összege; a bevétel megszerzésének időpontja; a jövedelem időtartama. Az ingatlan piaci értékének megállapítása a jövedelem megközelítéssel két lépésben történik: jövőbeli bevétel előrejelzése; a jövőbeli bevétel tőkésítése jelenértékre. 10. táblázat - Működési költségek számítása № p/pIndikátor számítások Numerikus értékRögzített költségek1 Föld bérleti díja 1m2 = 150 rubel 1250*150 = 1875002Tárgy biztosítása DVA 3%-a8517456*3% = 2555243Egyéb fix költségek 1%-a DVA-ból 1%-ig 65*17174 DVA 1%-a 585*17174% 5 585+174% 585*174 Kezelési költségek08 *3% \u003d 594006 Vezetői fizetés 3% HPH2250000 * 3% \u003d 675007 Rezsi 1) fűtés \u003d \u003d 1250 * 25 * 9 \u003d * 25 * 9 \u003d 5 \u003d 11220 3) villamos energia \u003d \u003d 12 * 4,5 * 450 = = 243003167708 Takarítási költségek a DIA198009 1%-a Aktuális javítási költségek 2% a DIA4500010-ből**27 költés2017+17+17+7+9+8) (12%*5 év) = = 2595269*0,15741 = = 40852112A befektető megtérülési rátája a KZh 1%-aE408513Teljes tartalék(11+12)41260614Összes OR(4+10+13)144927 CHOD \u003d DVD - VAGY (13) RR = fix költségek + változó költségek + Tartalék kiadások (14) DVD = PVD - Kp (15) PVD \u003d S * Bérleti díj * 12 hónap. (16) Számítsuk ki a PVD-t PVD \u003d 1250 * 150 * 12 = 2 250 000 rubel. Számítsa ki a DVD-t DVD = 2250000 * (1 - 0,12) = 1 980 000 rubel. Számítsuk ki a CHOD-t CHOD \u003d 1980000 - 1449275 \u003d 530725 rubel. Számítsa ki a piaci értéket
Következtetés: Így az adminisztratív épület piaci értéke a jövedelmi megközelítést alkalmazva, a kerekítést is figyelembe véve, 3 791 000 rubelt tett ki. 5 Az eredmények egyeztetése és következtetés a tárgy ingatlan forgalmi értékére Ennek a szakasznak a lényege, hogy három megközelítéssel kapott több eredmény alapján megkapjuk a költség végső értékét. A harmonizáció az a folyamat, amelynek során a döntőbe jutni értékelés során bizonyos logikus ítéletek születnek niya. Mielőtt elkezdené, az értékbecslő áttekint minden tényt és ellenőrzi nincs a számítások pontossága. Minden feltételezés ésszerűségét és megbízhatóságát teszteljük. A megállapodást "lelkiismereti vizsgának" nevezik. Ennek során az értékelő az értékelési elvek alkalmazhatóságát teszteli a feladat azonosítás, adatgyűjtés és elemzés különböző szakaszaiban - minden egyes az értékelés eltérő megközelítése. A különböző mutatókat újra megvizsgálják hogy a költség. Mennyire indokoltak? Ezeket alátámasztják az adatok? Van értelme nekik? Az eredeti probléma újraelemzésre kerül. A becslő statisztikai számításokat használhat a valószínűségi eloszlás kidolgozásához. Ezután mérlegelheti azt a tartományt, amelyen belül kell lennie a szükséges értéknek. Általában az értékbecslőtől elvárják, hogy az ügyfélnek egyetlen az értékelés arca. A folyamat alapján most egyetértünk az értékelőnek ilyen döntést kell hoznia. A koordináció nem mechanikus folyamat a három megközelítéssel kapott eredmények közül. Ez a logikus érvelés és döntéshozatal folyamata. Végül, miután megkaptuk az összes vizsgálat eredményét - az értékelés tárgyának értékelt értékének értékét, akkor a munkát egy bizonyos formában kell elkészíteni - értékelő jelentést kell készíteni. A jelentés az értékelési tevékenységről szóló törvényben meghatározott követelményeknek megfelelően készült. 11. táblázat - A fajsúly meghatározása Megközelítés és módszer megnevezése Képesség az értékelés céljának figyelembevételére Képes a piaci viszonyok figyelembe vételére Képes figyelembe venni az objektum paramétereit Információ minősége Eredmény. súly, % JövedelemmegközelítésRendszerAlacsonyÁtlagosMagasÁtlagos Pontszám0121425KöltségmegközelítésRendszer MagasMagasMagasÁtlagos pontszám 2221743,75Összehasonlító megközelítésRendszerÁtlagKözepesMagasÁtlagos pontszám1121531,25 Összesen pont16100 12. táblázat - Az értékelési eredmények költségének egyeztetése Költség, t.r. részesedés, súlyozott eredmény %, t.r. Következtetés: Az Ufában található, S = 1250 m2-es adminisztratív épület piaci értéke 2014. március 20-án 17 200 000 rubelt tett ki. Következtetés A kurzus megírásának eredményeként a következő feladatokat sikerült megoldani és tanulmányozni: tanulmányozta az ingatlanbefektetés lényegét és alapfogalmait; elemzik a befektetési jellegű ingatlan jellemzőit; jellemzik az ingatlanfinanszírozás főbb szereplőit; feltárta az ingatlanbefektetések főbb formáit és eszközeit; kiszámította az értékelt ingatlan forgalmi értékét. A szakdolgozat megírásának célja megvalósult, de bizonyos problémák további, mélyebb kutatást igényelnek. Bibliográfia 2000. január 2-i szövetségi törvény 22-FZ "Az Orosz Föderációban tőkebefektetések formájában végrehajtott befektetési tevékenységekről". Beruházások a kérdésekbe és válaszokba: tankönyv / A. Yu. Adrianov, S. V. Valdaitsev, P. V. Vorobyov [és mások]; szerzők-összeállítók I. A. Darushin, N. A. Lvova; ill. szerk. V. V. Kovaljov, V. V. Ivanov, V. A. Ljalin. - Moszkva: Prospect, 2011. - 376 p.
Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.
Házigazda: http://www.allbest.ru/
A befektetési folyamatok kulcsszerepet játszanak a piacgazdaságban. A világfejlődés gyakorlata azt mutatja, hogy az önfinanszírozás, a megtérülés és a jövedelmezőség elve alapján végzett beruházási tevékenység hatékonysága a gazdasági növekedés egyik legfontosabb tényezője. Az Oroszországban kialakult gazdasági rendszer, amely a tulajdonosi formák sokféleségén és a gazdasági folyamatok önszabályozását szolgáló piaci mechanizmusok túlsúlyán alapul, megteremtette a feltételeket a befektetési tevékenység jelentős bővüléséhez, amely elkerülhetetlenül az ingatlanokhoz kapcsolódik - a piacgazdasági rendszer valamennyi résztvevője jogi és gazdasági kapcsolatainak alapvető alapja. A piacgazdaságban az ingatlan a piaci szereplők hatalmas anyagi forrásait leköti magas osztályú árucikké.
Oroszországban I. Péter uralkodása alatt az "ingatlan és ingó vagyon" kifejezés először az 1714. március 23-i rendeletben jelent meg "Az ingó és ingatlan vagyon öröklésének rendjéről". Abban az időben az ingatlanok közé tartozott: föld, föld, házak, gyárak, gyárak, kereskedelmi üzletek, valamint ásványok és egyéb építmények (például bányák, hidak, gátak).
Oroszországban a vagyont ingóra és ingatlanra osztják a cikk szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) „az ingatlan magában foglalja a földterületeket, az altalaj telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, pl. tárgyak, amelyek mozgatása rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül lehetetlen, ideértve az erdőket, évelő ültetvényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött légi és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók és az űrobjektumok is.
A befektetések likviditásának biztosítása, pl. a vagyon egyfajta anyagi anyagból (ingatlan) másikba (készpénzre) való átváltásának képessége. Az ingatlan kevésbé likvid eszköz, mint például az értékpapír, mivel az ingatlanpiacok lokálisak, viszonylag kevés a vevő és eladó, és az ingatlanértékesítés jogi bejegyzése hosszabb időt vesz igénybe, mint az ingatlanértékesítés bejegyzése. egyéb áruk vagy értékpapírok; befektetési befektetési ingatlan építés
Az ingatlanbefektetésnek számos előnye van a más területeken történő befektetésekkel szemben. Nagyobb mértékben teljesítik a biztonsági követelményeket. Tehát egy telek, iroda vagy lakás vonzóbb, mint a részvények, kötvények vagy megtakarítási számlák bankokban és más pénzügyi társaságokban. Az ingatlanbefektetéseket jobban irányítják a befektetők, mint például az értékpapír-befektetéseket, kevésbé befolyásolják a politikai és társadalmi tényezők, a piaci pánik stb. Az ingatlan portfólióeszközként is vonzó lehet a befektető számára, mivel a diverzifikált befektetési portfólió nagyobb pénzügyi stabilitást biztosít a cégeknek.
Másodszor, az a tény, hogy az építési beruházások kellően hosszú időt igényelnek a végső tárgy létrehozásához. Létrehozása nem csak az épület építési szakaszát foglalja magában, hanem az előkészítés szakaszát, az építési engedélyek jóváhagyását, a különböző környezetvédelmi és építészeti vizsgálatokat, a kész tárgy állami átvételének szakaszát. Az időfaktor megnövekedett kockázatot jelent a befektető számára, összehasonlítva például az ingatlanvásárlás során felmerülő kockázatokkal. E kockázatok közé tartozik a befektetés menetében bekövetkezett változások lehetősége az ország politikai helyzetében, a gazdálkodás gazdasági feltételeiben, természeti katasztrófák bekövetkeztében, olyan rendkívüli helyzetekben, amelyek megakadályozhatják a befektetőt a kész ingatlan megszerzésében vagy a felmerülő költségek megtérítésében.
Harmadszor, az ingatlanobjektumok építésére irányuló beruházásokat általában nagymértékű költségek (ingatlan, munkaerő, tudományos és műszaki) jellemzik, ami jelzi azok tőke- és tudományos intenzitását. Ebben a tekintetben a beruházási építési tevékenységek megvalósítása több gazdálkodó szervezet, sőt esetenként több tíz vagy száz gazdálkodó egység erőfeszítéseinek és tőkéjének egyidejű összevonását igényli. Ez a körülmény szükségessé teszi az ilyen tevékenységek résztvevői közötti kapcsolat megszervezésére szolgáló speciális jogi formák kidolgozását.
És végül, negyedszer, természeténél fogva minden ingatlantárgy, amelybe befektetés történik, rendszerint fokozott műszaki, környezeti vagy egyéb veszélyt jelent különösen egy személyre és a társadalom egészére nézve. Ez a körülmény megköveteli az építőipari beruházási tevékenységek állami szabályozásának szükségességét, amelyet az alábbiakban tárgyalunk.
Az ingatlanok hatalmas helyet foglalnak el a változatos eszközök portfóliójában. A fejlett országokban az összes magánszemély több mint 50%-a lakástulajdonos, így az ingatlanok a személyes „befektetési portfóliójukban” szerepelnek. Az ingatlanok jelentős részesedéssel bírnak a vállalkozások és szervezetek vagyonszerkezetében, a szövetségi és önkormányzati költségvetésben is.
A jelzálogpiaci kapacitás becslése. Az 1970-es évek közepén. Az amerikai ingatlanpiac méretének általános mérési módja az volt, hogy a fennálló jelzáloghitel-tartozásokat összehasonlították más adósságokkal – állampapírokkal és vállalati kötvényekkel. A fennálló kötelezettségek összességére vonatkozó adatok alapján következtetést lehet levonni az ingatlanok hozzávetőleges értékére, amelyre a jelzáloghitel-tartozás mértékét alkalmazzuk. Általános szabály, hogy a jelzáloghitel összege nem haladja meg a fedezet fedezeti értékének 70%-át. Ezek az adatok természetesen nem veszik figyelembe a fedezetmentes ingatlanokat. A fejlett piacon a jelzáloghitelre hagyományosan elsősorban ingatlanszerzési eszközként tekintenek, 25-30 évre húzódnak, így a tárgyak túlnyomó többsége jelzáloggal terhelhető. Az orosz jelzáloghitel-piac szűkössége nem teszi lehetővé ennek a módszernek a teljes körű alkalmazását a jelentési gyakorlatban.
Az építőipari piac kapacitásának felmérése. Az ingatlanérték másik gyakori mérőszáma az új építésbe való beruházás összege. A fejlett országokban az új (magán- és állami) építkezések éves volumene a bruttó nemzeti termék 8-10%-ára becsülhető, és a házaktól a gátakig, az új autópályákig, valamint az ivó- és szennyvíztisztító rendszerekig mindent magában foglal. Ezért nem mindent lehet az ingatlanok értékének növekedésének közvetlen forrásaként figyelembe venni. De így vagy úgy, de a számok azt mutatják, hogy a meglévő mellett jelentős éves értéknövekedésről van szó.
Az ingatlan összértékének meghatározására szolgáló ezen adatok felhasználásának módszertana statisztikai hiányosságokkal rendelkezik, mivel a használt mutatók becsült értékek. Megállapítható azonban, hogy az ingatlanbefektetések jelentős szerepet játszanak a fejlett országok teljes befektetési tevékenységében. Például az USA-ban a kereskedelmi ingatlanpiac kapacitása szinte megegyezik a vállalati piaccal, és meghaladja az államkötvény-piacot.
Az ingatlanpiac jellegzetessége egy speciális szabályozási keret jelenléte, amely az ingatlan- és építőipari beruházások körét is szabályozza. Ráadásul a regionális és önkormányzati szabályozások szerepe ezen a területen jelentősebb, mint a gazdaság más ágazataiban. A fő szövetségi szabályok a következők:
2010. január 1-jén, az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének és az „Önszabályozó szervezetekről szóló” 315-FZ. sz. törvénynek a hatályba lépett módosításaival összhangban új felügyeleti és ellenőrzési mechanizmus jött létre a területen. építési, tervezési és mérnöki felmérések lépett életbe. 2010 elejétől megszűnnek a 2008 novembere előtt megszerzett engedélyek a fenti típusú munkákra. Ezentúl az építési, tervezési és felmérési tevékenységeket csak megfelelő engedély - SRO engedély (építésre, tervezésre és felmérésekre) esetén végezzük.
Az SRO (önszabályozó szervezet) non-profit partnerség alapján létrejött szervezet, amely jogi személyeket és egyéni vállalkozókat egyesít az önszabályozás és az önkéntesség elve alapján a területen működő tagjai pénzügyi érdekeinek védelme érdekében. építési, építészeti tervezési és mérnöki felmérések. A nonprofit partnerség megkaphatja az „önszabályozó szervezet” státuszt a felhatalmazott Szövetségi Környezetvédelmi, Technológiai és Nukleáris Felügyeleti Szolgálatban (Rosztekhnadzor), amely az SRO-k felügyeleti funkcióival is megbízott (az orosz kormány rendelete). Szövetség 864. sz.).
Az Orosz Föderáció 1998. május 7-i 73-FZ várostervezési kódexe szabályozza a kapcsolatokat a településrendszer létrehozása, a várostervezés, a városi és vidéki települések fejlesztése, fejlesztése, műszaki, közlekedési és szociális infrastruktúráik fejlesztése terén. , környezetgazdálkodás, történelmi és kulturális örökségi helyszínek megőrzése és környezetvédelem a lakosság számára kedvező életkörülmények biztosítása érdekében.
Az 1995. november 17-i 169-FZ szövetségi törvény „Az építészeti tevékenységekről az Orosz Föderációban” meghatározza az építészeti tevékenységet folytató állampolgárok és jogi személyek, valamint a hatóságok és a helyi önkormányzatok jogait, kötelezettségeit és felelősségét. állami hatáskörrel ruházzák fel, az ügyfeleket (fejlesztőket), a vállalkozókat, az építészeti objektumok tulajdonosait (tulajdonosait).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve meghatározza a befektetési és építési tevékenységekben részt vevők jogállását, a tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok keletkezésének okait és gyakorlásának eljárását, valamint szabályozza a szerződéses és egyéb kötelezettségeket. Az építőiparban az egyik legelterjedtebb a szerződéses jogviszony, amelyet a Polgári Törvénykönyv 37. „Szerződés” fejezetének 3. „Építési szerződés” bekezdése szabályoz.
A megrendelő és a kivitelező jogait és kötelezettségeit a jogszabályi rendelkezések, a kivitelezési szerződés feltételei, valamint a tervezésre és kivitelezésre vonatkozó szabályozási és műszaki dokumentumok előírásai határozzák meg. Ezen túlmenően a megrendelő köteles ahhoz, hogy a kivitelező a munkát megkezdhesse, időben építési telket biztosítani, műszaki dokumentációt átadni, a munkavégzéshez szükséges épületeket, építményeket átadni, ideiglenesen elvégezni. áramellátó hálózatok, vízellátás, gőzvezetékek bekötése és egyéb szolgáltatások nyújtása.
Az 1999. február 25-i 39-FZ szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban tőkebefektetés formájában végzett befektetési tevékenységekről” meghatározza a tőkebefektetések formájában végzett befektetési tevékenységek jogi és gazdasági alapjait az ország területén. az Orosz Föderáció, és garanciákat teremt a tőkebefektetések formájában végzett befektetési tevékenység alanyainak jogainak, érdekeinek és tulajdonának egyenlő védelmére.
A 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításáról” szabályozza a polgároktól és jogi személyektől közösen történő pénzfelvétellel kapcsolatos kapcsolatokat. lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok építése a közös építésben való részvételről szóló megállapodás (a továbbiakban: a közös építésben résztvevők), valamint a közös építési objektumok tulajdonosi jogának és a közös tulajdonjognak a megjelenése alapján. társasházban és (vagy) egyéb ingatlanban lévő közös tulajdon, valamint garanciákat teremt a közös építésben résztvevők jogainak, jogos érdekeinek és tulajdonának védelmére.
Kezdjük azzal, hogy a pénznek időértéke van, pl. a ma kapott rubel többet ér, mint a holnap kapott rubel. És nem csak azért, mert az infláció csökkentheti vásárlóerejét, hanem azért is, mert a ma befektetett rubel holnap konkrét profitot hoz. A pénz időértéke fontos szempont általában a pénzügyi gyakorlatban és különösen a befektetések értékelésénél.
A kamatos (halmozott) kamat alapján történő számítás azt jelenti, hogy a kezdeti összeg után felhalmozott kamat hozzáadódik, és a későbbi kamatfelhalmozás a már felhalmozott összegre történik. A tőkefelhalmozás folyamata ebben az esetben gyorsulással megy végbe. Ezt egy geometriai progresszió írja le. A kamatos kamat kezdeti összegének (tőkéjének) növelésének mechanizmusát tőkésítésnek nevezzük.
A nettó jelenhatás az a nettó hozam vagy nettó veszteség, amelyet a befektető fektet be egy projektbe, összehasonlítva egy alternatív befektetéssel, például bankban tartásával. Ha egy NPV 0 , ami azt jelenti, hogy a projekt több bevételt hoz, mint egy alternatív tőkeelosztással. Ha NPV 0 , akkor a projekt jövedelmezősége a piac alatt van és ezért jövedelmezőbb a bankban hagyni a pénzt. Ha egy NPV = 0 , akkor mindkét tőkebefektetési lehetőség azonos jövedelmet biztosít.
|
Mutatók |
A kiadások és bevételek könyvelési költsége, USD |
Diszkonttényező r = 0,15-nél |
Kedvezményes jövedelem, USD |
|
|
Beruházási költségek, USD |
||||
Jövedelem, dollár:Első év |
||||
|
Második év |
||||
|
Harmadik év |
||||
|
Negyedik év |
||||
|
Ötödik év |
||||
|
hatodik év |
||||
|
hetedik év |
||||
|
nyolcadik év |
||||
|
Kilencedik év |
||||
|
tizedik év |
||||
|
tizenegyedik év |
||||
|
év tizenkettedik |
||||
|
tizenharmadik év |
||||
|
tizennegyedik év |
||||
|
tizenötödik év |
||||
|
Teljes bevétel |
Felhasznált irodalom jegyzéke
1. Bocsarov V.V. Beruházások. - Szentpétervár: Péter, 2003.
2. Grinenko S.V. Ingatlangazdaságtan. - Taganrog: TRTU Kiadó, 2007.
3. Befektetéskezelés: Proc. pótlék / L.P. Goncsarenko. - M.: KnoRus, 2005.
4. Kushchenko V.V. Modern koncepció az ingatlanfejlesztés. - M.: Norma, 2005.
5. S. Vobleno, G. Ognev "Ingatlan költségvetési rendszer" // Városi közigazgatás, 2008 - 7. sz.
6. Slepneva T.A. Beruházások. - M.: INFRA-M, 2003.
Az Allbest.ru oldalon található
Az ingatlanok piaci és befektetési értéke. Az ingatlan befektetési vonzerejének értékelése. A befektetések megtérülési ideje. Jövedelem jelenértéke (jövedelmezőségi mutató). Az ingatlan rekonstrukció gazdasági elemzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.03.28
A befektetések elméleti lényege és szerepe a szaporodási folyamatban. A befektetések osztályozása, a szervezetek befektetési tevékenységének állami szabályozása. A Rubicon-Zavod CJSC vállalkozás befektetési tevékenységének hatékonyságának biztosítása.
szakdolgozat, hozzáadva 2009.12.18
A befektetés fogalma, fajtái és lényege, a vállalkozás befektetési tevékenységének jellemzői korszerű körülmények között. A pénzeszközök bevonásának mechanizmusai és forrásaik jellemzői. Az állam szerepe a vállalkozás befektetési tevékenységének szabályozásában.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.08.23
Az állam beruházáspolitikájának feladatai. Az Orosz Föderáció befektetési politikájának elemzése. Az oroszországi befektetési tevékenység szabályozásának jellemzői, javításának módjainak meghatározása. Az állam beruházási helyzetének felmérése.
szakdolgozat, hozzáadva 2016.12.07
A befektetési tevékenység lényege, osztályozása. A vállalkozás befektetési politikájának fogalmának és tartalmának elemzése. A projektek befektetési vonzerejének felmérésére szolgáló módszerek. A vállalkozás befektetési tevékenységének tanulmányozása a JSC "IDGC of South" példáján.
szakdolgozat, hozzáadva: 2014.06.12
A gazdasági mechanizmus és a gazdasági szabályozás fogalma és lényege a mezőgazdaságban. Az állam és a szabad piac helye, szerepe, jelentősége a befektetési folyamat gazdasági szabályozásában a mezőgazdasági ingatlanok területén.
szakdolgozat, hozzáadva 2018.05.03
A beruházási folyamatok állami irányításának szükségessége. A befektetési tevékenység állami szabályozásának formái és módszerei. A befektetési tevékenység szabályozásának jellemzői és problémái a régióban a Kurszk régió példáján.
szakdolgozat, hozzáadva 2008.02.05
A befektetési tevékenység alapelvei és sajátosságai. A beruházások, mint a gazdasági rendszer egyik leggyakrabban használt kategóriája, mind makro-, mind mikroszinten. Az állami beruházáspolitika fő feladatai és célja.
absztrakt, hozzáadva: 2012.12.05
A befektetések közgazdasági lényege és osztályozása. A befektetés szerepe a makrogazdasági egyensúly elérésében. A beruházási tevékenység állami szabályozása és támogatása. A Fehérorosz Köztársaság befektetési szférájának állapota és problémái.
szakdolgozat, hozzáadva 2014.05.19
A beruházások lényege és szerepe a gazdaságfejlesztésben. Befektetési tevékenység, jelek, lényeg, irányok. Hitelek, mint beruházási projektek finanszírozási forrásai. A beruházási tevékenység kialakulásának forrásai az építőipar területén.
