A moszkvai irodaterületek piacának elemzése során három összehasonlítható ingatlant választottak ki, amelyeket 2003 októberében kínáltak eladásra. Az összehasonlítható objektumok jellemzőit az alábbi táblázat tartalmazza.
| Specifikációk | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum |
Elhelyezkedés |
m. Taganskaya, st. Taganskaya | ||
Helyiségekbe átruházható jog |
Tulajdonjog | Tulajdonjog | Tulajdonjog |
Építés éve |
|||
Teljes terület négyzetméter |
57,5 | 80 | 82,5 |
Hasznos terület, nm |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 5 m. P. | 5 m. P. |
| 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | |
| 3 | 5 | 4 | |
Külön bejárat |
Nem | van | van |
| Munkafeltétel | Eurodekoráció | Standard felújítás | |
Tájékoztatás |
"MIAN", tel. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
A jogi státusz minden összehasonlítható objektum esetében azonos, és megfelel az értékelt objektumnak, ami nem követeli meg az Objektumra ruházott jogok kiigazításának bevezetését. A valós ügyletek áraira vonatkozó adatok hiánya miatt az ajánlati árakat használták a számítások során, ezért az értékesítés idejére, az eladási feltételekre és a tranzakció finanszírozására vonatkozóan sem szükséges korrekció.
Az összehasonlítható ingatlanok árait paramétereik szerint az alábbiak szerint módosították:
Р0 az összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti kezdeti költsége (ajánlati ár);
Pcorr egy összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti kiigazított költsége;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - korrekciók a helyszínen, az alkudozásban, a közlekedés elérhetőségében, az épületben lévő helyiségek elhelyezkedésében, a helyiségek területén, a kényelem érdekében bekötőutak, külön bejárat jelenlétére, a műszaki állapot objektumra.
Helyjavítás. Az ingatlan elhelyezkedése meghatározó tényező az értékében. A helykorrekció akkor kerül bevezetésre, ha összehasonlítható objektumokat választanak ki különböző területi gazdasági övezeteken belül, esetünkben a módosítást nem vezetik be.
Módosítás az alkudozáshoz. Az objektumok ajánlati ára eltér a tényleges tranzakciók áraitól a nem lakáscélú helyiségek másodlagos piacán, amelyek általában alacsonyabb áron történnek. A vezető ingatlancégek által szolgáltatott adatok alapján az ajánlati árak 5-10%-ban térnek el a tényleges ügyletek áraitól. A módosítást 5%-ban határozzák meg.
A közlekedés akadálymentesítésének módosítása. Kisegítő lehetőségek beállítása a párosított értékesítési módszer alapján. Az alábbiakban a módosítások mérete látható a helyiségek közlekedési akadálymentesítésétől függően. Esetünkben a módosítást bevezetik.
| A közlekedés akadálymentesítése | A módosítások összege,% | |
| 5 perc. | 15, 20 perc. | 2% |
| 5 perc. | 10, 15 perces szállítás. | 5% |
Korrekció az épületben lévő helyiségek elhelyezésére. Az épület helyiségeinek korrekcióját a páros értékesítés módszere határozza meg. Az alábbiakban a javítások mérete látható az épület helyiségétől függően.
Terület korrekció. A területkorrekció a párosított értékesítési módszeren alapul. Az alábbiakban a korrekciók mérete látható a helyiség területétől függően.
Javítás a bekötőutak kényelme érdekében. A bekötőutak kényelmét szolgáló módosítást vezetnek be azokban az esetekben, amikor az értékelt és összehasonlítható objektumok ezen paraméterének jellemzői eltérőek. Esetünkben a módosítást bevezetik.
A bekötőutak kényelmét a szakértők ötpontos skálán számítják ki:
5 pont - biztosított a járművek hozzáférése a tárgyhoz a központi utcáról, van parkoló;
4 pont - lehetséges, hogy személygépkocsik és teherautók nem a központi utca felől közelítenek, parkolás;
3 pont - az autókat korlátozott forgalmú utcák mentén közelítik meg, nehéz parkolni;
2 pont - az autók megközelítése nehéz, a legközelebbi parkoló 10 percre található. gyalog.
A módosítást szakértői módszerrel határozták meg, amely a nem lakóépületek piacára vonatkozó piaci információk elemzésén alapul, így a pontszám 1 pontos csökkenését az érték 2%-os csökkenése jellemzi.
Javítás a külön bejárat jelenlétére bevezetésre kerül, mivel a külön bejárat jelenléte növeli az objektum költségeit. A módosítást 3%-os szakértői megítélés határozta meg.
Korrekció a műszaki állapothoz (felszereltségi szint). Az építőipari cégek weboldalain közzétett adatok alapján, valamint a javító és építő szervezetek, például a "Marathon" alkalmazottaival folytatott beszélgetések alapján. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "marsall" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, "Priority" tel. 749-98-05, a helyiségek műszaki állapota és befejezési szintje (a munka összetételét és összetettségét tekintve) feltételesen a következő kategóriákba sorolható:
Eurodekoráció(a helyiségek modern dekorációja az európai szabványok követelményeinek megfelelően, a legújabb építési technológiák és a legjobb befejező anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Standard felújítás(belsőépítészet klasszikus technológiák és modern anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 100-150 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Munkafeltétel(a ház felújítása több éve történt).
Felújítás szükséges(kisebb hibák jelenléte a szoba díszítésében). A javítás költsége a helyiség munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 50-100 dollár 1 négyzetméterenként.
A tőkemunka elemeivel újra kell díszíteni(bármilyen (padló, fal, mennyezet) burkolat teljes vagy részleges hiánya. A javítás költsége, mielőtt a helyiséget állapotba hozza (beleértve a befejező anyagokat is), 150-200 USD / 1 négyzetméter.
Nagy átalakítás szükséges(a padló-, fal- és mennyezetburkolatok hiánya). A javítás költsége a helyiségek munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 200-300 USD / 1 négyzetméter.
| Specifikációk | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | Értékelési objektum |
Elhelyezkedés |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Kurskaya, st. Földtengely 14/16 | m. Taganskaya, st. Taganskaya | m. Petrovskaya, Petrovskaya utca, 7 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Teljes terület négyzetméter |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
1 négyzetméter terület ára, USD |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Helyjavítás ( P1) |
0% | 0% | 0% | |
Alku korrekciója ( P2) |
-5% | -5% | -5% | |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 5 m. P. | 5 m. P. | 10 m. P. |
A közlekedés akadálymentesítésének módosítása ( P3) |
0% | 0% | 0% | |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet |
Javítás az épület helyiségeinek elhelyezésére ( P4) |
0% | 0% | 0% | |
Területjavítás ( P5) |
-2% | -2% | -2% | |
A megközelítési utak kényelme pontokban |
3 | 5 | 4 | 5 |
Javítás a bekötőutak kényelme érdekében ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Külön bejárat |
Nem | van | van | van |
Javítás jelenlétre (távollétre) ( P7) |
3% | 0% | 0% | |
Általános százalékos kiigazítás |
0% | -7% | -5% | |
A helyiségek műszaki állapota, a befejezés szintje |
Munkafeltétel | Eurodekoráció | Standard felújítás | Standard felújítás |
Állapotkorrekció, USD / négyzetméter m. ( P8) |
150 | -100 | 0 | |
Korrigált költség 1 négyzetméter, USD / négyzetméter |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Az ára 1 nm. Értékelés tárgya, USD / négyzetméter |
$2 824 |
Az ingatlanok piaci értékének jövedelmi megközelítéssel történő meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, azaz az ingatlan vevője megvásárolja azt, annak várható felhasználásával, hogy a jövőben jövedelmet kap. Tekintettel arra, hogy közvetlen kapcsolat van a befektetés nagysága és a befektetés kereskedelmi felhasználásából származó haszon között, az ingatlan értékét az általa hozott jövedelemhez való jogok értékeként kell meghatározni, más szóval az értéket. az ingatlan értéke az értékbecslés tárgyát képező jövőbeni jövedelem jelenértéke.
A bevételi megközelítés előnye a költségekkel és az összehasonlító megközelítésekkel szemben az, hogy jobban tükrözi a befektetőnek az ingatlanról mint jövedelemforrásról alkotott nézetét, vagyis ezt az ingatlanminőséget veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt. A jövedelem -megközelítés legfőbb hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben előrejelző adatokon alapul.
Az értékelési eljárás szakaszai ezzel a megközelítéssel:
* A becsült területek bérbeadásából származó jövőbeli jövedelem előrejelzése a tulajdonosi időszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (GVR) meghatározása.
LDPE - a maximális bevételt jelenti, amelyet az értékelő objektum képes elérni a terület 100% -os kihasználtsága mellett, minden veszteség és költség nélkül. Az LDPE függ az értékelt objektum területétől, a megállapított bérleti díjtól, és a következő képlet alapján számítható ki:
Ast - az értékbecslő ingatlan átlagos bérleti díja,
S az értékelési objektum területe.
* A helykihasználatlanságból származó veszteségek piaci elemzése és a bérleti díj beszedése alapján történő meghatározás, a tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.
Általános szabály, hogy a tulajdonosnak hosszú távon nincs lehetősége véglegesen bérbe adni az épület területét. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatottságából és a gátlástalan bérlők által fizetett bérleti díjból ered.
A nyereséges ingatlan tárgyának bérlők általi elfoglalásának mértékét az alulkihasználtság aránya jellemzi, amelyet a bérlet nélküli területek és a bérbe vett teljes terület összegének aránya határoz meg. A bérelt terület és a teljes bérbe adandó terület arányát kihasználtság tényezőnek nevezzük. Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben jellemző a piaci kihasználtság.
Így a lakatlan területen keletkező veszteségek összegét vagy a piaci adatok alapján határozzák meg, vagy egy adott ingatlanra számítják ki a következő képlet segítségével:
KND - alulhasznosítási együttható;
Кn - a bérbe vett helyiségek részesedése, amelyek esetében a bérlők év közben cserélődnek;
nc az átlagos időszak az év folyamán, amelyre szükség van, hogy új bérlőket találjanak a régiek távozása után;
na a bérleti időszakok teljes száma egy évben.
Az alulhasznosítási együttható eredménye azt fejezi ki, hogy az LDPE hány százaléka veszített el amiatt, hogy egy adott ingatlan objektumának minden területét nem lehetett 100% -ban bérbe adni. Ezért szükségessé válik az LDPE beállítása területkihasználási tényező (Kz) amelyet a következőképpen határoznak meg:
A bérleti díj teljes behajtásának lehetetlensége tipikus piaci helyzetet von maga után, amikor mindig vannak olyan gátlástalan bérlők, akik a helyiséget felszabadítva nem fizetik ki a bérleti díj hátralékát. A bérleti díj megfizetéséből származó jövedelem csökkenésének mennyiségi kifejezése a nem fizetésből származó bevételkiesés együtthatója (a kifizetések alulszedési együtthatója) (Кн), amelyet az átlagos veszteségekre vonatkozó információk alapján határoznak meg a tulajdonosok nem fizetnek bérleti díjat a bérlőknek az ilyen típusú helyiségekért, amelyet a potenciális bruttó jövedelem% -ában fejeznek ki.
És így, begyűjtési arány (Ks)így lesz: A tényleges bruttó jövedelem (DVD) kiszámítása a következő képlet szerint történik:
Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD -hez hozzá kell adni az ingatlantulajdon üzemeltetéséből származó egyéb, a bérleti díjat meghaladó bevételt, például kiegészítő szolgáltatások - mosoda, parkoló - igénybevételéért , vagyis további pénzeszközök tulajdoníthatók más bevételekhez, amelyek bevétele összekapcsolható az ingatlan szokásos használatával.
* Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek kiszámítása, amely a fenntartás tényleges költségeinek elemzésén és / vagy az adott piacon jellemző költségeken alapul.
A működési költségek (ER) a létesítmény normál működésének biztosításához szükséges költségek, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó jövedelemhez.
A működési költségeket általában három csoportra osztják:
- feltételesen állandó;
- feltételes változók;
- pótlási költségek.
A feltételesen rögzített költségek olyan költségeket is tartalmaznak, amelyek összege nem függ a létesítmény üzemeltetési terhelésének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől. Általában ez a csoport a következőket tartalmazza:
- tulajdon adó;
- biztosítási díjak (vagyonbiztosítási kifizetések);
- kifizetések a telekért;
- a változó költségek néhány eleme, amelyek ténylegesen rögzítettek.
A feltételesen változó költségek magukban foglalják a költségeket, amelyek összege a létesítmény működési terhelésétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől függ. Ez a csoport általában a következő költségeket tartalmazza:
- segédprogramok;
- a jelenlegi javítási munkákhoz;
- a kiszolgáló személyzet fizetése;
- béreket terhelő adók;
- tűzvédelem és biztonság érdekében;
- reklámozásra és bérleti szerződések megkötésére;
- tanácsadásra és jogi szolgáltatásokra;
- menedzsmentre;
- más költségek.
Pótlási költségek - az épület nagy kopású szerkezeti elemeinek időszakos cseréjének költségei. Általában ezek az elemek a következők:
- tetőfedés, padlóburkolat, belső és külső dekorációs elemek, ablak- és ajtótömítések, vasalatok, valamint egyéb rövid élettartamú szerkezeti elemek;
- egészségügyi berendezések és elektromos szerelvények;
- a szabadtéri fejlesztés elemei - gyalogutak, felhajtók, parkolók, parkosítás és kis építészeti formák.
Ennek a költségcsoportnak az épület rendes üzemeltetéséhez kapcsolódó üzemeltetési költségekbe történő felvétele abból a feltételezésből adódik, hogy a tulajdonos az ingatlant olyan szinten fogja üzemeltetni, amely megfelel az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó előírásoknak és szabványoknak.
Ezért a becsült működési költségeket levonják a tényleges bruttó jövedelemből, és a teljes összeg a nettó működési bevétel.
* A nettó működési bevétel átalakítása az objektum jelenértékévé többféle módon, a kiválasztott értékelési módszertől függően.
Egy objektum jelenértékének a nettó működési bevétel alapján történő meghatározásához két módszert lehet használni:
- a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
- tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul:
- tőkésítési módszer számítási modellek szerint;
- diszkontált cash flow módszer.
Ezek a módszerek azon a feltevésen alapulnak, hogy az ingatlanok értékét az értékeli ingatlan azon képessége okozza, hogy jövedelemforgalmat generáljon a jövőben. Mindkét módszer esetén az ingatlanból származó jövőbeni bevételt átváltják értékére, figyelembe véve az ingatlanra jellemző kockázati szintet. Ezek a módszerek csak a jövedelemátalakítás módjában különböznek egymástól.
Közvetlen nagybetűs módszer- a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely a legjellemzőbb első évi jövedelem értékre történő közvetlen átváltásán alapul, elosztva azt a tőkésítési mutatóval, amelyet a nettó jövedelem arányára vonatkozó piaci adatok elemzése alapján nyertek és az eszközök értéke, hasonlóan az értékelt tárgyhoz, a piaci kitermelési módszerrel.
Ugyanakkor nem kell értékelni a jövedelem változásának időbeli alakulását, és a tőkésítési arány értékelésekor külön kell figyelembe venni annak összetevőit: a tőke megtérülési rátáját és hozamát. Feltételezzük, hogy mindezen tendenciák és összetevők elszámolása beépül a piaci adatokba. A közvetlen tőkésítési módszer ilyen nyugati klasszikus változata, amelyben a tőkearányt a piaci tranzakciókból nyerik ki, gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmasak) információ). Ennek alapján a gyakorlatban algebrai módszereket kell alkalmazni a tőkésítési arány kialakításához, amelyek külön értékelést nyújtanak a tőke megtérülési rátájáról és hozamának mértékéről.
Meg kell jegyezni, hogy a közvetlen tőkésítési módszer olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek nagy javítási vagy rekonstrukciós tőkebefektetéseket.
- egy módszer a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására, amely az összes pénzáramlás „valós pénzmaradványként” történő átalakításán alapul, amelyet a hátralévő gazdasági élet során generál, értékké, azáltal, hogy diszkontálja azokat az értékelés időpontjában, a piaci befektetési alternatívából kivont tőke megtérülése a kockázati szint tekintetében.
Tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul formai (matematikai) szempontból két fajtája van:
diszkontált cash flow módszer- a tőke megtérülési rátáján történő kapitalizáció módszere, amelyben a piaci érték meghatározásához a tőke megtérülési rátáját diszkontálási kamatlábként kell használni, az értékelt eszköz minden egyes működési évének pénzforgalmát külön diszkontálják, és majd összegzik, beleértve a visszatartásból származó pénzáramot a tartási időszak végén.
modell nagybetűs módszer- a tőke megtérülési rátájának megfelelő kapitalizációs módszer, amelyben a piaci érték meghatározása érdekében az első év legjellemzőbb bevételét alakítják át értékké a bevétel és az érték alapján kapott formalizált számítási modellek segítségével jövőbeli tendenciáik elemzése.
A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzák, ha:
- A jövőbeli áramlások várhatóan lényegesen eltérnek a jelenlegitől;
- Vannak adatok, amelyek igazolják az ingatlanokból származó jövőbeni pénzáramok nagyságát;
- A bevételek és kiadások folyamata szezonális;
- Az értékelt ingatlan egy nagy, multifunkcionális kereskedelmi létesítmény;
- Az ingatlan építés alatt áll, vagy éppen épült és került üzembe (vagy üzembe helyezésre).
A számított modelleken alapuló nagybetűs módszer akkor használható, ha:
- A jövedelemáramok hosszú ideig stabilak, jelentős pozitív értéket képviselnek;
- A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.
Tekintettel arra, hogy az Értékelt Ingatlan nem igényel nagyobb javításokat, és figyelembe véve a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi tendenciáit is, meg lehet jósolni, hogy az Értékelt Ingatlan bérbeadásából származó, jelentéktelen kamatokkal zökkenőmentesen változó jövedelemáramok alakulnak. lehetővé teszi az előrejelzett jövedelem számítási modellek szerinti jelenérték -tőkésítési módszerbe történő átszámítását (a továbbiakban: jövedelem -kapitalizációs módszer).
A LEHETŐSÉGI JÖVEDELEMEK MEGHATÁROZÁSA
A potenciális bruttó jövedelem kiszámítása az összehasonlítható ingatlanok jelenlegi bérleti piaci árfolyamának elemzésén alapul (piaci bérleti díjak).
Az irodahelyiségek bérleti díjainak tanulmányozása az Iz Ruk v Ruki újság elektronikus adatbázisaiból, a moszkvai ingatlanirodák internetes oldalairól származó adatok felhasználásával történt.
| Specifikációk | Értékelési objektum | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum |
Tájékoztatás |
"New City" társaság, tel. 771-72-80 | Invest Real cég, tel. 787-71-95 | Magazin "Ingatlan és árak" 36. szám, tel. 915-56-53 | "New City" társaság, tel. 363-26-38 | |
Elhelyezkedés |
metró Petrovskaya, Petrovskaya utca, 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Taganskaya, st. V. Radishchevskaya | m. Taganskaya, st. M. Kommunisticheskaya, 21 | m. Taganskaya, st. Taganskaya |
Teljes terület négyzetméter M |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
A megközelítési utak kényelme pontokban |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 10 m. P. | 3 m. P. | 10 m. P. | 10 m. P. |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet |
Szoba befejező szint |
Standard felújítás | munkafeltétel | szabványos javítás | munkafeltétel | Európai befejezés |
Bérleti díj, USD / m2 / év |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Területkülönbség korrekciója,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Az épület helyének korrekciója,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Beállítás a bekötőutak kényelméért,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
A közlekedés akadálymentesítése,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Beállítás a befejezési szinthez,% -ban |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Általános százalékos kiigazítás,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Korrigált bérleti díj, USD / m2 / év |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Így az Értékelő Ingatlan bérleti díja a kiválasztott ingatlanok átlagos bérleti díjaként kerül meghatározásra, a módosításokhoz igazítva, és (kerekítve) 556
dollár / négyzetméter / év
Az elvégzett piacelemzés azt mutatja, hogy a "B" osztályú irodahelyiségek átlagos bérleti díja héa nélkül 490 dollár négyzetméterenként. m évente, "C" osztályú irodahelyiség áfa nélkül $ 297 négyzetméterenként. m / év (az elemzésben bemutatott tartomány maximális korlátját vették figyelembe, figyelembe véve az értékelési objektum elhelyezkedését), innen a B és C osztályú irodák közötti köztes pozíciót elfoglaló helyiség átlagos bérleti díja négyzetméterenként 400 dollár lesz (kerekítve). m évente.
A jelentésben bemutatott besorolásnak megfelelően az Értékelési Tárgy köztes pozíciót foglal el a B és C osztályú irodák között, és az Értékelési Tárgyra számított bérleti díj áfa és működési költségek nélkül körülbelül 418 dollár lesz négyzetméterenként. m évente. Ez a tény a kiválasztott összehasonlítható objektumok helyességéről és egy bizonyos érték további felhasználásának lehetőségéről tanúskodik.
A SZOLGÁLTATÁS LEHETSÉGES VESZÉLYEI (TERHELÉS ALATT) ÉS A BÉRLET KIZÁRÁSÁBÓL VESZTESSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az értékelt helyiségek esetében a kihasználatlanság aránya 8,3%lesz, annak alapján számítva, hogy a bérbeadó egy hónapot tölt bérlő keresésével (1/12 x 100%) = 8,3%vagy 0,083 részvény. Így a terhelési tényező ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92
.
A kialakult gyakorlat szerint a lízingdíjakat előre fizetik (előlegfizetéssel), e tekintetben a beszedési arányt (Kc) 1,0 -nek tekintjük.
A MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az éves átlagos működési költségek kiszámítását az alábbi táblázat tartalmazza. Az Ügyfél által megadott kezdeti adatok.
| Szolgáltatások listája | A tulajdonos által fizetett átlagos éves költségek (áfával együtt) |
Ingatlanadó, dörzsölje. |
69 399 RUR |
Karbantartás tűzvédelem. riasztó, dörzsölje. |
10 768 RUR |
A légkondicionáló és szellőzőrendszer karbantartása, dörzsölje. |
19 137 RUR |
A tűzjel átvitelének fenntartása a rádiócsatornán, dörzsölje. |
751 RUR |
A hozzáférési és videó megfigyelő rendszer karbantartása, dörzsölje. |
3 280 RUR |
Fűtés, dörzsölje. |
23 194 RUR |
Hideg és meleg víz, dörzsölje. |
3568 rubel |
A helyiségek tisztítása, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Biztonsági szolgáltatások, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Teljes, átlagos éves működési költség, rubel |
237 147 RUR |
Teljes, átlagos éves működési költség, USD / nm / év |
$62 |
Azt is meg kell jegyezni, hogy a modern körülmények között a tulajdonosok általában nem alkotnak cserealapot, és a készpénzköltségek teljes összegét szükség esetén egy összegben fizetik ki. Ez a következtetés a nem lakóépületek és helyiségek tulajdonosával folytatott beszélgetések eredményeként született.
A NETŐ MŰKÖDÉSI JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA ÉS A PIACI ÉRTÉK KISZÁMÍTÁSA A JÖVEDELMI MÓDSZER KERETÉBEN
A jövedelemtőkésítési módszer az ingatlan értékének meghatározása az éves (vagy éves átlagos) nettó működési jövedelem (NPR) átszámításával a jelenértékre.
Az alapvető számítási képlet a következő:
A tőkésítési arányt feltételezzük, hogy megegyezik a telek értékének meghatározása keretében kiszámított fejlesztések tőkésítési arányával.
| Index | Jelentése |
Az értékelési objektum területe ( S), négyzetméter |
126,0 |
Bérlés ( Autca), USD / nm / év |
$556 |
Lehetséges bruttó jövedelem ( LDPE) , dollár / év |
$70 056 |
Szoba terhelési tényezője ( K s) |
0,92 |
Gyűjtési arány ( K c) |
1,00 |
Tényleges bruttó jövedelem ( DVD), USD / év |
$64 452 |
Működési költségek ( ER négyzetméterenként), USD / négyzetméter / év |
$62 |
Az értékelési objektum működési költségei ( ER), USD / év |
$7 812 |
Nettó működési bevétel ( CHOD kb), USD / év |
$56 640 |
Nagybetűs arány |
16,63% |
Az objektum piaci értéke ( V), USADOLLÁR |
$340 589 |
Az objektum piaci értéke(V) , dörzsölés . |
10 297 708 RUR |
A három megközelítéssel végzett értékelés eredményeként az alábbi táblázatban szereplő adatokat kaptuk.
Az eredményeket a Hierarchia -elemzési módszer (AHP) segítségével egyeztetjük.
A hierarchiaelemzési módszer egy szisztematikus eljárás a problémák lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb összetevőkre osztják (bontják), és az értékelő szekvenciális ítéleteit páros összehasonlításokkal dolgozzák fel.
Ennek az értékelésnek a során a következő egyező kritériumokat kell használni:
A. Képesség a potenciális befektető és eladó tényleges szándékainak tükrözésére;
B. Típus, minőség, szélesség, adatok, amelyek alapján az elemzést végzik;
C. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére;
D. Képes figyelembe venni az objektum azon sajátosságait, amelyek befolyásolják annak értékét.
Miután bemutatta az eredmények összehangolásának problémáját hierarchia formájában, a következő műveletsort hajtják végre:
* A kritériumok prioritásait páros összehasonlítással azonosítják. Ehhez fordított szimmetrikus mátrixot építenek fel, és a páros összehasonlításhoz az arányok skáláját használják. Páros összehasonlításokat végeznek az egyik elem dominanciája tekintetében. Ezeket az ítéleteket ezután egész számokban fejezik ki a következő skála segítségével:
* Továbbá minden kritérium esetében a súlyt a következő képlet határozza meg: W ij = (Пaij) 1 / n. ahol aij a kritérium (index) fontossága
* A kapott súlyokat normalizáljuk: W ij = W ij / W. Az így kapott értékek az egyes kritériumok súlyainak összértékét jelentik.
* A prioritások azonosításának leírt eljárását minden alternatíva esetében minden kritérium esetében végrehajtják. Így meghatározzák az egyes alternatívák súlyának értékeit.
* Az egyes alternatívák összsúlyát kiszámítják, amelyek megegyeznek az árazási tényezők súlyainak és az egyes tényezőknek megfelelő alternatívák súlyainak szorzatával.
Az értékbecslés tárgyának piaci értékének meghatározására szolgáló súlyozási együtthatók kiszámításának eredményeit a jelen jelentés 4. függeléke tartalmazza.
| értékelési megközelítések | ár | súly együttható | korrigált érték | ||
költséges megközelítés |
10 607 714 RUB | 0,2 | 2 121 543 RUR | ||
összehasonlító megközelítés |
10 758 339 RUR | 0,4 | 4 303 336 RUR | ||
jövedelmi megközelítés |
10 297 708 RUR | 0,4 | 4 119 083 RUR | ||
Teljes piaci érték: |
10 543 962 dörzsölje. | ||||
Célszerű a kapott értéket ezer rubelre kerekíteni:
Az objektum piaci értéke (beleértve a 20 százalékos hozzáadottérték -adót) (kerekítve):
10 544 000 (tízmillióötszáznegyvennégyezer rubel) vagy
a Bank of Russia árfolyamán az értékelés időpontjában (30,235 rubel / 1 amerikai dollár)
348 735 (háromszáznegyvennyolcezer hétszázharmincöt amerikai dollár).
A föld átlagos ára egy olyan mutató, amely egy meghatározott minőségű és elhelyezkedésű telek költségeit jellemzi, a becsült megtérülési időszak lehetséges bevételei alapján. A földterületekkel kapcsolatos tranzakciók megadóztatására, valamint a föld öröklésére, adományozására és a telek által biztosított banki kölcsön megszerzésére vonatkozó állami illetékek beszedésében használják. Az átlagárat évente az Orosz Föderáció alkotóelemeinek végrehajtó hatóságai állapítják meg különböző célú földterületekre értékelési övezetek, közigazgatási körzetek, települések vagy csoportjaik számára. A helyi hatóságok a földpiac fejlődésével döntéseikkel tisztázhatják az értékelési zónák számát és határait, megemelhetik vagy csökkenthetik a telek megállapított normatív árát, de legfeljebb 25%-kal. A földterületek standard ára nem haladhatja meg a piaci ár szintjének 75% -át a megfelelő kijelölt rendeltetésű telek esetében.
A telkek kataszteri értéke egy számított értékmutató, amelynek célja a föld adóalapjának meghatározása. Az egyik fő mutató a földhivatalban van rögzítve. A telkek kataszteri értékének kiszámítását a Szövetségi Földkataszteri Szolgálat által kidolgozott módszerek szerint kell elvégezni.
Az épületek, építmények és építmények alatti földterület ára, amelyet az Orosz Föderáció alkotóelemei állapítottak meg állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telek értékesítésekor, egy szabványos mutató, amely meghatározza azon földterületek visszaváltási árát, amelyeken magántulajdonban lévő épületek, építmények vagy szerkezetek helyezkednek el. A visszaváltási árat az "Orosz Föderáció földtörvényének végrehajtásáról" szóló szövetségi törvény határozza meg a telekadók mértékében, a települések számától függően. A 3.000.000 főt meghaladó lélekszámú településeken a föld árát a földterület -egységre eső földadó 5–30 -szoros összegében állapítják meg; az 500 000–3 000 000 fős lakosságú településeken - a földterület egységenkénti földadó mértéke 5–17 -szerese; legfeljebb 500 ezer fős lakosságú településeken - a földterület egységnyi egységnyi földadójának három -tízszerese (a folyó naptári év elején). A visszaváltási ár konkrét értékeit az Orosz Föderáció alkotóelemei határozzák meg. Amíg az Orosz Föderáció valamely szervezete nem állapítja meg a föld árát, a megfelelő minimális földadó mértéket kell alkalmazni. Ugyanakkor a telek értékesítésekor az árra korrekciós tényező alkalmazható, figyelembe véve a mindenkori használatot
épület, szerkezet, szerkezet. A jelenlegi felhasználás fő típusainak korrekciós tényezőjét az Orosz Föderáció kormányának jóvá kell hagynia 0,7-1,3 összegben. Jelenleg a kormány nem hagyta jóvá az ilyen együtthatókat.
A nem mezőgazdasági célokra lefoglalt mezőgazdasági földterületek helyett új földterületek fejlesztési költségeire vonatkozó szabványokat - a mezőgazdasági termelés, az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő rénszarvas legelők lefoglalásakor a mezőgazdasági termelés elvesztésének kompenzálására használják. a mezőgazdasággal nem összefüggő célokra; a polgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő mezőgazdasági területek, rénszarvas legelők rendeltetésének megváltoztatása. A talajok és a földek romlása és szemetelése által okozott károk összegének kiszámítására is használják. Jóváhagyta az Orosz Föderáció kormányának rendelete.
Az értékelő objektum költségeinek és az analógok árainak összehasonlító elemzésében az Értékelő a nyílt forrásból (nyomtatott kiadványok, hivatalos internetes oldalak stb.) Vett tárgyak ajánlatainak (nyilvános ajánlatainak) áraira vonatkozó adatokat használta fel. Ez a megközelítés az Értékbecslő véleménye szerint indokolt abból a szempontból, hogy a potenciális vevő az elfogadás előtt. A valós ügyletek árait tartalmazó nyilvánosan hozzáférhető adatbázisok (listák) hiányában, amelyeket a világ legtöbb országában az értékbecslők használnak munkájuk során, az Értékbecslő helyesen állapította meg, hogy a nyilvános ajánlatok adatai a legközelebb állnak a valós vásárlási árakhoz és Az értékesítési tranzakciók a legnagyobb mértékben megfelelnek az értékelésre vonatkozó orosz jogszabályok követelményeinek.
Így az Értékbecslő az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében említett adatokat „ajánlatként” és „nyilvános ajánlatként” használta fel a számítások során (435. és 437. cikk). Következésképpen az Értékbecslő hipotetikusan (megfelelő kiigazítások mellett) azt feltételezte, hogy az ajánlatot tevő személy úgy ítéli meg, hogy megállapodást kötött azzal a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot.
Az értékelés idején számos analógot kínáltak a piacon az értékelő objektum megfelelő helyével. Az analógok adatait az Értékelő értékelte és számítási táblázatba gyűjtötte össze.
Az elemzés során az analógok árait az analógok és az értékelés tárgya közötti különbségekhez igazították. Negatív kiigazítást hajtanak végre, ha az analóg felülmúlja ennek a mutatónak az értékelési célját, és pozitív - ha az analóg rosszabb annál.
Az értékelő objektum piaci értékének kiszámításához az összehasonlítási egység 1 négyzetméter volt.
Az értékelés idején a következő objektumokat választották ki, amelyek jellemzőikben összehasonlíthatók az értékelő objektummal.
| Index | Értékelési objektum | 1. analóg | 2. analóg | 3. analóg | 4. analóg | 5. analóg |
| Helység | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város |
| utca | Műszaki | Vatutin | Sedova | Tavatuiskaya | Chisinau | Bilimbajevszkaja |
| házszám | ||||||
| Ajánlati ár, dörzsölje. | 3.685000 | |||||
| Ár 1 négyzetméterre, dörzsölje. | ||||||
| Alku korrekció,% | ||||||
| Tökéletes ajánlat vagy ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat |
| Korrekció a tranzakció típusához,% | ||||||
| Helyszín (árzóna) | ||||||
| Helykorrekciós érték,% | ||||||
| Ház típusa | XP | XP | XP | XP | XP | XP |
| Ház típusú korrekciós érték,% | ||||||
| Fal anyaga | tégla | tégla | tégla | tégla | panel | tégla |
| Javítási érték a falanyaghoz,% | ||||||
| Szobák száma | ||||||
| A szobák számának korrekciós értéke,% | ||||||
| Padló | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Emeletek száma | ||||||
| Javítási érték emeletenként,% | ||||||
| Teljes terület, négyzetméter | 55.4 | 54.3 | ||||
| Korrekciós érték a teljes területre,% | ||||||
| Konyha terület, nm | ||||||
| Konyhai terület korrekciós értéke,% | ||||||
| Az apartman állapota | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett |
| A korrekció értéke a lakás állapotára, dörzsölje. | ||||||
| Korrigált költség 1 négyzetméter. m., dörzsölje. | ||||||
| Átlagos költség 1 négyzetméter. m., dörzsölje. | ||||||
| Az értékelő objektum piaci értéke az értékelés időpontjában, dörzsölje. |
KÖVETKEZTETÉS: az összehasonlító megközelítés szerint az Értékelési Objektum piaci értéke: 3 399 836 rubel.
Következtetés
A munka első fejezetében a kataszteri tevékenység fogalmát és annak minden szempontból szabályozási keretét, a műszaki terv, a vezetékes terv és a kataszteri útlevél kialakításának alapjait vizsgáljuk.
A műszaki terv olyan dokumentum, amely reprodukálja az állami ingatlan -kataszterbe beírt bizonyos információkat, és jelzi az épületre, építményre, helyiségre vagy folyamatban lévő építési objektumra vonatkozó információkat, amelyek szükségesek egy ilyen ingatlanobjektum regisztrálásához, vagy az alkatrészre vonatkozó információkat. vagy egy ilyen objektum részei ingatlanok, vagy az ingatlan állami kataszterébe való belépéshez szükséges új információk egy ilyen ingatlanról, amely kataszteri számmal rendelkezik.
A második fejezetben az ingatlanértékelésről és annak három megközelítéséről volt szó:
Költséges megközelítés;
Összehasonlító megközelítés;
Jövedelem -megközelítés.
A költség -megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe kerülne egy hasonló telek megszerzése és egy hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező épület építése.
Az összehasonlító megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizet többet egy áruért, mint amennyiért a hasonló piacon vásárolhat egy hasonló használati tárgyat.
A jövedelem -megközelítés azon az állításon alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizet többet az ingatlanért, mint amennyit az értékbecsült ingatlan a jövőben hoz befektetési kockázattal korrigált nettó jövedelem formájában.
Az értékelt tárgy értékének végső értékének kialakítása az értékelési folyamat egyik fontos állomása. Ehhez két módszert lehet használni: a matematikai mérés módszerét, amely százalékos súlyozást alkalmaz, és a szubjektív súlyozást, amelyben az értékelő leírja az értékelési tárgy értékét befolyásoló tényezőket, és levezeti az értéket a vélemény és személyes érvek. A mérlegelés eredményeként meghatározzák az értékelési tárgy piaci értékét.
A dolgozat második fejezetében meghatározott célnak megfelelően összegyűjtöttük a szükséges információkat a kutatási objektumról a további elemzéshez és értékeléshez.
Az értékelés tárgyával kapcsolatos információk tanulmányozása után körzeti elemzést végeztek, a földpiac és az irodai ingatlanpiac elemzését, mivel az értékelt objektumnak irodai célja van.
A dolgozat kitűzött céljának megfelelően az értékelő objektum - egy lakás - piaci értékét megkapták.
Az elvégzett munka eredményei alapján szükséges megjegyezni, hogy az ingatlanértékelés jelentős problémája a teljes körű piacorientáció. Ez látható egy egyszerű példán - az összehasonlító értékesítési megközelítés alkalmazása az összehasonlító megközelítés keretein belül. Ebben az esetben információkat gyűjtenek a hasonló tárgyak adásvételi közelmúltbeli tranzakcióiról az értékelthez képest, amelyek során az értékbecslő nem kaphat száz százalékig megbízható információt ezekről a tárgyakról (fizikai jellemzők, hely, állapot stb.), mivel személyesen nem tudja ellenőrizni az értékelésre kiválasztott analóg objektumokat. A kapott információk teljességét csak a beszélgetés kimeríti, vagyis csak egy érdekelt fél - az eladó - nézőpontját tükrözi.
Az összehasonlító értékelési módszer alkalmazásával a számítások azt mutatták, hogy az értékelési objektum piaci értéke 2015. 03. 20 -án. van 3.399.836 dörzsölés.
Külön meg kell jegyezni, hogy az értékelési tevékenység egésze szubjektív, mivel minden értékelő szervezet vagy vállalat, az általánosan elfogadott értékelési normákat alkalmazva, saját kidolgozott módszertannal rendelkezik az értékeléshez. Ez a tény nem befolyásolhatja az értékelés eredményeit. Ennek eredményeként az értékelés, nevezetesen annak eredménye (a piac, a biztosíték, a befektetési érték stb.), Amelyet több vállalat végez, általában eltér egymástól, ami vitákat okozhat a végrehajtás helyességével kapcsolatban , valamint az egyik vagy a másik oldal helyessége, és ami a legfontosabb, elgondolkodásra ad okot az értékelés potenciális vevőjének.
Bibliográfia
1. 1998. július 29-én kelt szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció értékbecslési tevékenységéről", 135-FZ
2. Jogi támogató webhely "Consultant Plus" consultant.ru/
3. Információs és jogi portál base.garant.ru/
4. Fórum ROO sroroo.ru
5. Enciklopédia ru.wikipedia.org
6. Az Orosz Föderáció alkotmánya
8. "Az Orosz Föderációban végzett értékbecslési tevékenységről" szóló szövetségi törvény, 1998. július 29-i 135-FZ
9. 1997. július 21-én kelt szövetségi törvény "Az ingatlanokra vonatkozó jogok állami regisztrációjáról és az ezzel kapcsolatos ügyletekről" 122-FZ
11. Szövetségi értékbecslési szabványok 1., 2., 3. sz., Jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma, 2007. július 20., 4. szám, jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma
12. Nemzetközi értékelési szabványok. Hetedik kiadás / Angolból fordítva. I. L. Artemenkova és mások- M.: Orosz Értékelők Társasága, 2006.- 414 p.
13. Ingatlanértékelés: tankönyv / T.G. Kasjanenko és társai - M .: KNORUS, 2010.
14. Értékelők portálja Valuer.ru
15. Az értékelő könyvtára labrate.ru
16. A Rosreestr szövetségi honlapja rosreestr.ru
17. Földrajzi információs portál gisa.ru
18. Kataszteri mérnökök fóruma zemlemaster.ru
19. Kataszteri könyvtári könyvek.kataszter.ru
20. Építési fórum http://brigadastroi.ru/
21. Értékelők nemzetközi portálja proocenka.ru
22. Az rg.ru orosz újság dokumentumainak tárháza
23. Nemzeti Értékelő Kollégium nkso.ru
24. Gazdasági Elemzési és Szakértői Központ ceae.ru
25. Akadémiai enciklopédia official.academic.ru
26. Ingatlanpiaci mutató
1. melléklet
Szövetségi törvények:
1. Szövetségi törvény (2013.07.23.) 250-FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról a jogok állami nyilvántartásba vételével és az ingatlanok állami kataszteri nyilvántartásával kapcsolatban"
2. 2009. december 21-i szövetségi törvény 334-FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról"
3. Szövetségi törvény, 2007.7.24. 221-FZ "Az állami ingatlankataszterről"
4. 2014. július 21-i szövetségi törvény 221-FZ "Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének második részének 25.3. Fejezetének módosításáról"
5. Parancsok
6. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. február 8 -án kelt, 212. számú rendelete „A katasztrális mérnök képesítési bizonyítványt kérő személyek fellebbezését vizsgáló fellebbezési bizottság összetételének módosításáról, amelyet a Minisztérium rendelete hozott létre. Oroszország gazdasági fejlődése, 2011.7.30., 344. sz.
7. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. március 18 -i végzése, 136. sz.
8. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2012. december 25 -i végzése, 812 sz. "Az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. 07. 30 -i 344. számú végzésének módosításáról".
9. A Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2012.07.18 -i rendelete 437. sz.
10. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2011. április 4 -i végzése, 145. sz. Oroszország gazdasági fejlődése, 2010.7.30., 344. sz. "
11. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. szeptember 20 -i végzése, 444. sz. "A kataszteri mérnökök állami nyilvántartásának vezetésére és a kataszteri mérnökökről szóló, a kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő információk szolgáltatására vonatkozó eljárás jóváhagyásáról. ".
12. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 30.07.10 -i 344. számú rendelete "Az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának szervezetéről, hogy vizsgálja meg a kataszteri mérnök képesítési bizonyítványát kérő személyek fellebbezéseit."
13. Az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. 07. 12 -i rendelete 290. sz.
14. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. 03. 15 -i rendelete, 99. sz.
15. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. 03. 03. -i végzése, 83. sz.
16. Az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2010. január 22 -i végzése, 23. sz. a kataszteri mérnökökre vonatkozó képesítési követelményeknek való megfeleléshez szükséges képesítési vizsga lebonyolításának eljárása, a kataszteri mérnök képesítési bizonyítvány megszerzésére irányuló kérelemmel egyidejűleg benyújtandó dokumentumok jegyzékében ”.
17. Rosreestr 2011. június 23 -i P / 232. Számú rendelete "Az automatikus információs rendszer ipari üzembe helyezéséről a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Kartográfiai Szolgálat kataszteri mérnökeinek állami nyilvántartását vezető" nyilvántartás vezetésére.
18. Rosreestr 2010.12.28 -i rendelete, P / 683. Sz. "A kataszteri mérnökökkel kapcsolatos, a kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő információk megszervezéséről szóló munkaszervezésről."
19. Rosreestr 2010.08.24 -i P / 459 számú rendelete "A kataszteri mérnökök tanúsítására szolgáló automatizált információs rendszer ipari üzembe helyezéséről".
20. Rosreestr 2014. december 25 -i rendelete P / 636 "A Rosreestr állandó bizottságáról, amely a kataszteri mérnökök képesítési követelményeinek való megfelelés érdekében a képesítési vizsga letételére vonatkozó kérdések kidolgozására és frissítésére adott válaszokkal frissíti"
21. Rosreestr 2013. július 26-i végzése, 09-04083 / 13 sz.
22. Levelek, módszerek és egyéb szabályozási dokumentumok
23. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. január 29-i levele, 1347-PK / D23. Sz. És "Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium magyarázata a szövetségi törvény egyes rendelkezéseiről a 2013. július 23-i 250- F Z"
24. Az Oroszországi Pénzügyminisztérium levele 2010.11.22. 02-04-09 / 4307
25. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. augusztus 5-i levele, D23-3031. Sz. "A kataszteri mérnökökre vonatkozó követelményeknek való megfelelés érdekében a minősítő vizsga letételéhez szükséges kérdések számozásáról"
26. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. 06. 01.-i levele 8883-IM / D23. "A kataszteri mérnökök képesítési bizonyítványainak kiállítására vonatkozó állami illeték beszedéséről"
27. Levél Rosreestr területi szerveinek vezetőihez
28. Algoritmus a téves bejegyzések kizárására az Állami Vagyonbizottságból (tervezet)
29. 09-es levél.02903-ГЕ 15
30. 09-es számú levél. 00681-GE_15
2. függelék
"Szabványok, dokumentumok, törvények és jogi aktusok listája"
2010. december 28. N 431-FZ 2010. július 22. 2010 N 166 2009. december 27-én N 343-FZ 2009. július 23-i HATÁROZAT N 58 2009. május 7-i törvény N 91-FZ DEFINÍCIÓ 2009. február 10-én N 461-O-OPRICASE (2009. május 27. N 142) 2010. május 11-én kelt N 09-3616-MP
Szövetségi törvény, 2010.07.27.
AZ ÉRTÉKELÉSI JELENTÉSRE VONATKOZÓ KÖVETELMÉNYEK (FSO N 3) AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS A KÖLTSÉGTÍPUSOK (FSO N 2)
AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK ÁLTALÁNOS FOGALMA ÉS AZ ÉRTÉKELÉSRE VONATKOZÓ KÖVETELMÉNYEK (SSF N 1), 2008. március 6 -i végzés, N 63. (A FEDERAL AGENCY FOR FOR FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR FOR THE FOR FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR FORFORTS OF THE FOR FOR FORFORTS OF THE FORDING OF THE FORFORMATION OF THE FORDING OF THE FORDING OF THE FORDING OF THE SERVICATION). ingatlan tárgyak)
2008. március 6 -i RENDELÉS N 60 (AZ ELJÁRÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL ÉS A PÁLYÁZATI SZERVEZŐ KIVÁLASZTÁSÁRA VONATKOZÓ FELTÉTELEKRŐL A TÖBB TULAJDONOSI LÉTESÍTMÉNYEK ÉS AZ INGATLAN LÉTESÍTMÉNYEKRE VONATKOZÓ PÁLYÁZATI SZERZŐDÉS VÁLASZTÁSI VERSENYE)
2008. március 6 -i RENDELÉS N 61. (A BERUHÁZÁSI SZERZŐDÉS SZABVÁNYOS FORMÁJÁNAK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL AZ INGATLAN SZÖVETSÉGI TULAJDONOS TÁRGYAIRA VONATKOZÓAN)
2008. március 6.
2008. március 6 -i végzés, N 64. (A BEFEKTETÉSI SZERZŐDÉSEK KÖVETKEZTETÉSÉRE VONATKOZÓ JOG PIACI ÉRTÉKÉNEK ÉRTÉKELÉSÉRE VONATKOZÓ SZABVÁNYI JÓVÁHAGYÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL AZ INGATLANI LÉTESÍTMÉNYEK SZERZŐDETI TULAJDONSÁGAIRA VONATKOZÓ JOG PIACI ÉRTÉKÉRE VONATKOZÓ JÓVÁHAGYÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL)
Az Orosz Föderáció kormányának 505. sz. Határozata, 2007.10.08
Tájékoztatás az értékelő tevékenységek végrehajtására vonatkozó engedélyek érvényességi idejének meghosszabbítására vonatkozó eljárásról
Tájékoztatás az értékelő tevékenységek végrehajtására vonatkozó engedélyek újbóli kiadásának eljárásáról
Az értékelési tevékenységek területén végzett továbbképzés követelményei
Az engedélyesek ellenőrzésének összevont tervének jóváhagyásáról a 2003. II. az Orosz Föderáció Tulajdonkapcsolati Minisztériuma alatt
Az Orosz Föderáció Tulajdonkapcsolati Minisztériuma alá tartozó Értékelési Szolgáltatások Fogyasztói Tanácsáról szóló rendeletek
Az értékelési tevékenységek végzésére jogosult jogi személyek és egyéni vállalkozók információszolgáltatásáról Az OKTATÁSI INTÉZMÉNYEK JEGYZÉKE
Kivonat a posztok minősítési nyilvántartásából
AZ OROSZ SZÖVETSÉG KORMÁNYZATÁNAK HATÁROZATA, 2001. július 6, N 519 "AZ ÉRTÉKELÉSI STANDARDOK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL".
A 135-FZ SZÖVETSÉGI TÖRVÉNY "AZ OROSZ SZÖVETSÉG ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGÉRŐL" című, 1998. július 29-i keltezésű értékelési tevékenység engedélyezése
3. függelék
Példa egy alaprajzra
Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist használják tanulmányaikban és munkájukban, nagyon hálásak lesznek Önnek.
közzétett http://www.allbest.ru/
Bevezetés
1. Általános információk
1.1 Kulcsfontosságú tények és következtetések
1.4 Az értékelés célja
1.5 Értékelési eljárás
2.2 Zlatoust régió építési ágazatának elemzése 2009 -ben
2.3 A zlatousti lakáspiac elemzése
2.5 Az objektum leírása
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
3.2 A kiigazítások meghatározása
4.1 Nagybetűs módszer
5.2 Az ingatlan teljes cseréjének (PVS) kiszámítása
6. Az eredmények harmonizálása
Következtetés
Bibliográfia
Bevezetés
építési objektum ingatlan értéke
A piacgazdaság fejlődésével az ingatlanértékelés egyre fontosabbá válik. Az ilyen típusú értékelési tevékenység fontosságát meghatározza mind a magántulajdonú szektor bővülése, mind a beruházások növekedésének igénye.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlan objektumokat általában nagyszámú különböző paraméter jellemzi. Összehasonlító elemzésükhöz gazdasági és matematikai módszereket kell alkalmazni.
Az ingatlanobjektumok száma az országban, sőt egy adott régióban is nagyon nagy.
Az ingatlanok piaci értékének meghatározása összetett és egyedi folyamat, mivel szinte lehetetlen két teljesen azonos tárgyat megtalálni. Még abban az esetben is, ha az épületek ugyanazon szabványos projekt szerint épülnek, de különböző földterületeken helyezkednek el, költségeik jelentősen eltérhetnek.
Így ennek a kurzusmunkának az a célja, hogy felmérje az ingatlant - egy kétszobás lakást, valamint kiszámítsa annak piaci értékét.
Most az oroszországi ingatlanpiacon lakólakások és szobák, irodaházak és helyiségek, ipari és kereskedelmi épületek, nyaralók, nyaralók és vidéki házak találhatók telekkel. Ezenkívül az ingatlanpiacon már vannak üres telkek. Ebben az esetben figyelembe kell venni az ingatlanpiac regionális sajátosságait.
A legpontosabb ingatlanértékelés eléréséhez három fő módszert kell alkalmazni: költség, bevétel és az értékesítések összehasonlító elemzése.
1. Általános információk
1.1 Kulcsfontosságú tények és következtetések
Az értékelt objektum neve: Ingatlan - kétszobás lakás.
Helyszín: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékelés megrendelője: Morozova Natalya Sergeevna, lakcíme: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékelő objektum tulajdonosai: Ivanov Petr Sergeevich, bejegyzett cím: Zlatoust, Gagarin sugárút, 1, apt. 1.
Az értékelés végrehajtója: JSC "INSI", 456200, Zlatoust, st. Rumyantseva, 23. 2005.10.04., 001568. Sz. Értékelési tevékenységek elvégzésére vonatkozó engedély.
Az értékelés célja: A piaci érték meghatározása 2010. szeptember 06 -án. a "VTB" (Zlatoust fióktelep) kereskedelmi banknak való bemutatásra annak érdekében, hogy az Értékelési Objektumot felhasználhassák a jelzáloghitelezési programban.
Az Ügyfél által benyújtott dokumentumok listája, amely tükrözi az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit:
1. A Zlatoust Lakás- és Építőipari Szövetkezet 30. számú igazolása (másolat).
2. Igazolás a tulajdonjog bejegyzéséről (másolat).
3. Műszaki útlevél (másolat).
1.2 Minőségi tanúsítvány
Az értékelő, aki ezt a munkát végezte, tudása és meggyőződése alapján megerősíti, hogy:
Az ebben a jelentésben szereplő állítás és tények helyesek és helyesek;
A jelentésben foglalt elemzés és következtetések összhangban vannak a feltevésekkel és a korlátozó feltételekkel, és független és szakmai vélemény;
Az értékbecslőnek sem a jelenben, sem a jövőben nincs vagyoni érdekeltsége az értékelt tárgyban, nincs további kötelezettség (kivéve az Értékelési Megállapodás szerinti kötelezettséget) az értékelt tárgyhoz kapcsolódó felek bármelyikével kapcsolatban, és ne legyen személyes érdeke és elfogultsága az érintett felekkel szemben;
Az értékbecslő szolgáltatásaiért fizetett fizetés nem kapcsolódik az objektum végső értékének meghatározásához, és nem kapcsolódik előre meghatározott értékhez vagy az ügyfél javára meghatározott értékhez;
Az értékbecslés nem minimális vagy tárgyalásos ár követelményén alapult;
Elemzéseket, véleményeket és következtetéseket szereztek be, és a jelentést az „Oroszországi Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény és az értékelési tevékenységek alanyai számára kötelező értékelési szabványok teljes betartásával készítették el.
1.3 Feltételezések és korlátozó feltételek
Az értékelő jelentést az alábbi feltételezéseknek megfelelően készítették el:
1. Az értékbecslő nem felelős az értékelt ingatlan jogainak jogi leírásáért vagy a tulajdonjogok mérlegelésével kapcsolatos kérdésekért.
2. Az értékelő feltételezi, hogy nincsenek rejtett tények, amelyek befolyásolják az értékelést, az ingatlan, szerkezetek, talaj állapotát. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az ilyen rejtett tények jelenlétéért, illetve azok feltárásának szükségességéért.
3. Az értékelő által kapott és a jelentésben szereplő információkat megbízhatónak tekintik. Az értékelő azonban nem tudja garantálni az információk abszolút pontosságát, ezért az információ forrását minden információnál feltüntetik.
4. Lakásértékeléskor az értékbecslőt az a feltételezés vezérli, hogy az értékbecslési objektum költségei figyelembe veszik annak a teleknek a költségét, amelyen a lakótelep található, és feltételezi, hogy ez a telek a a hatályos jogszabályoknak megfelelően.
Az értékelő jelentést az alábbi korlátozó feltételeknek megfelelően készítették el:
1. Ez a jelentés csak teljes egészében és kizárólag a benne megjelölt célokra megbízható.
2. Az értékbecslőnek nem kell megjelennie a bíróságon, vagy más módon tanúskodnia az elvégzett értékelésről, kivéve a bíróság hivatalos felszólítását.
3. Az értékbecslő véleménye a tárgy piaci értékéről csak az értékelés napján érvényes. Az értékbecslő nem vállal felelősséget a gazdasági, jogi és egyéb tényezők változásaiért, amelyek ezen időpont után léphetnek fel, és befolyásolják a piaci helyzetet, tehát a tárgy piaci értékét.
4. A jelentésben szereplő, a költségekre vonatkozó következtetés az értékelés egészére vonatkozik. A költségek egy részének az objektum bármely részével való korrelációja jogellenes, ha ezt a jelentés nem határozza meg.
5. Az értékelő jelentés az értékbecslő szakmai véleményét tartalmazza az ingatlan piaci értékével kapcsolatban, és nem garancia arra, hogy az ingatlant a szabad piacon értékesítik a jelen jelentésben megjelölt ingatlan értékével megegyező áron.
1.4 Az értékelés célja
Az értékelés célja: Kétszobás lakás piaci értékének meghatározása, amely a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., 2010. 06. 09 -től a "VTB" (Zlatoust fiók) kereskedelmi banknak való bemutatásra, a Jelzálog -hitelezési programban lévő Értékelési Tárgy felhasználása céljából.
Az 1998. július 29 -i szövetségi törvény 3. cikkével összhangban. 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" az "ingatlan piaci értéke" kifejezés értendő. „… A legvalószínűbb ár, amellyel egy adott tárgy elidegeníthető a nyílt piacon versenykörnyezetben, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen és minden szükséges információ birtokában cselekszenek, és nem rendkívüli körülmények tükröződnek az ügylet értékében ár; amikor: az ügylet egyik fele nem köteles elidegeníteni az értékelés tárgyát, a másik fél pedig nem köteles elfogadni a teljesítést; az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeikben járnak el; az objektum nyilvános ajánlat formájában kerül a nyílt piac elé; az ügylet ára ésszerű díjazás az értékelés tárgya számára, és nem volt kényszerítés az ügylet befejezésére az ügylet felei tekintetében bármelyik fél részéről; az értékelés tárgyáért fizetett összeg pénzben van kifejezve ”.
Ez a meghatározás feltételezi a tulajdonjog átruházását az eladótól a vevőre a következő feltételek mellett:
1. Az eladó és a vevő a törvény keretein belül jár el.
2. A tranzakció mindkét fele vagy jól tájékozott, vagy konzultálnak vele az ügylet tárgyában, és a saját érdekeit szolgálják a legjobban.
3. A tárgyat elegendő ideig kiállították a nyílt piacon.
4. A fizetéshez nem járnak további feltételek.
5. A tranzakciós ár nem az ügylet bármelyik félének nyújtott különleges hitelezési vagy eladási engedményezés eredménye.
1.5 Értékelési eljárás
Az általánosan elfogadott értékelési eljárás magában foglalja a minősített műveletek következetes végrehajtását, amelyek biztosítják az értékelt tárgy értékének gazdaságilag indokolt mutatóinak fogadását.
Az értékelés előfeltételeként kötelező az értékelt objektumra vonatkozó általános adatok gyűjtése és elemzése:
Az értékelés tárgyának azonosítása, azaz az értékelt objektum részleteinek, helyének és fő jellemzőinek meghatározása.
Az értékelési dátum meghatározása, azaz annak az időpontnak a meghatározása, amikor az értékbecslő véleménye az értékelő objektum értékéről érvényes.
A választás az érték típusától és a tulajdonjogoktól függ, amelyeket meg kell határozni, azaz az értékelés célját tanulmányként határozza meg.
Az értékelési eredmények felhasználási területei tisztázottak, azaz meghatározásra kerül az értékelés funkciója (célja).
A megfogalmazások és eredmények alapján történik az adatok gyűjtése és elemzése, ami hatással lehet az értékelt objektum értékére.
A kapott adatok alapján választanak, és hagyományos értékelési módszereket alkalmaznak: költség, piac, nyereséges.
2. Az értékelés tárgyának és környezetének elemzése
A piaci érték meghatározásának időpontjában az értékelés tárgya egy kétszobás lakás, amely a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. Ennek az ingatlannak a piaci értékét az értékelt ingatlanhoz hasonló kétszobás lakások 1 négyzetméteres átlagos piaci értéke alapján számították ki, amelyek az értékelthez hasonló területeken találhatók.
Az objektum értékelésének forrásai a következők:
1. Az Ügyfél által megadott információk.
2. Szakemberek - ingatlanforgalmazók konzultációi.
3. Zlatoust -i ingatlancégek ingatlanjaival kapcsolatos adatbázisok.
4. Statisztika.
5. Tömegtájékoztatás.
2.1 A terület természeti és éghajlati jellemzői
Zlatoust városa kontinentális éghajlatú klimatikus alterülethez tartozik, amelyet (4-5 hónap) mérsékelten hideg tél és (2-3 hónap) mérsékelten forró nyár jellemez.
A régió éghajlata kontinentális, az uralkodó szél nyugati és délnyugati, az éves átlagos léghőmérséklet 2,0 C. A júliusi átlaghőmérséklet 15-20 C, a leghidegebb időszak átlagos hőmérséklete -15-20 C. a talaj fagyásának standard mélysége 0,5 -0,8 m.
2.2 Zlatoust város építőipari ágazatának elemzése 2009 -ben
2009 -re a régióban 0,9 ezer lakó- és nem lakóépületet helyeztek üzembe, amelyek összterülete 0,9 millió négyzetméter. m.
Minden tulajdonosi forma szervezetei, beleértve az egyéni fejlesztőket is, 4,7 ezer lakást építettek, amelyek összterülete 0,1 millió négyzetméter, minden finanszírozási forrás terhére. m.
A lakosság saját források és hitelek rovására építette, az összes üzembe helyezett lakás területének 22,6% -a.
2009-ben. szociális létesítményeket helyeztek üzembe a város területén:
Kórház és járóbeteg -rendelő - rendre 300 ágy és 400 látogatás műszakonként, 1 sportlétesítmény;
Klub típusú intézmény, 100 férőhellyel.
2.3 Zlatoust város lakáspiacának elemzése
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete a lakosság jelentős lakásigényének meglétéről tanúskodik. Ugyanakkor a tényleges tényleges kereslet lényegesen alacsonyabb, mint a potenciális, hiszen a lakosság jövedelmének növekedése ellenére az általános életszínvonal még mindig nagyon alacsony.
A lakhatás megfizethetőségének felméréséhez a négyzetméterenkénti költség és a család havi egy főre jutó jövedelmének arányát mutató mutatót kell használni. Ennek a mutatónak a számításai azt mutatják, hogy a megfizethető lakás költségeinek meg kell egyezniük a család teljes jövedelmével. Ennek a mutatónak a számításai azt mutatják, hogy a megfizethető lakás költségeinek egyenlőnek kell lenniük a család teljes bevételével három -négy évig. Zlatoust város közigazgatásának sajtóközpontja szerint 2009. egy dolgozó zlatousti állampolgár átlagos havi fizetése 8400 rubel volt.
A lakóépületek iránti halasztott kereslet nagy potenciáljáról beszélve meg kell jegyezni, hogy ez csak a jelzálog -kamatok csökkenése után válhat valósággá.
Az idei előrejelzések - a lakásárak növekedése a két - háromszobás lakások szegmensében.
A lakásvásárlás a városlakók 60% -a számára volt és továbbra is az első számú probléma. Zlatoust lakosságának nagy része (a jelzáloghitelezés alakulása ellenére) azonban továbbra sem tud lakást vásárolni. A fő okok azonosíthatók: a lakosság alacsony fizetőképessége; az építők túlzott lelkesedése a lakások területének bővítésére, ami megfizethetetlenné teszi őket; A dolgozó családtagok szürke jövedelme; a jelzáloghitelek magas kamatai.
Ezen okok miatt a legnagyobb igény az olcsó kis méretű lakásokra (egy- és kétszobás lakások, panziók, "kis családok", "gostinki") van. Ezt a tényt erősíti meg a legmagasabb növekedési ütem ebben a szegmensben.
Van egy hatalmas üres rés - olcsó, kis méretű, megfizethető lakások építése a fiatal családok számára. Ez a szegmens ma a meghatározó. Nyilvánvaló, hogy a részvényépítési hitelezés fejlődésével nőni fog az ilyen típusú lakások iránti kereslet.
A tranzakciók fő volumene a lakáskörülmények javítását célozza - eladás és későbbi vásárlás révén.
Mivel a lakosság többségének nincs lehetősége drága, nagyobb területű lakást vásárolni, az egy- és kétszobás lakások iránt van a legnagyobb kereslet. A háromszobás lakások kevésbé kerestek, a négy-ötszobás lakások elenyésző hányadot képviselnek a keresleti struktúrában (1. táblázat).
Keresleti szerkezet az ingatlanpiacon,%
Asztal 1
Az elemzés az INSI CJSC adatai alapján készült, és általában a piac általános tendenciáját tükrözi.
Jelenleg az áremelkedés stabilizálja mind a lakosság fizetőképességének alacsony szintjét, mind a fejlesztők javaslatainak magas potenciálját.
A lakás négyzetméterének költségeinek dinamikája Zlatoustban 2004-2009. táblázatban mutatjuk be.
Zlatoustban egy négyzetméter ház átlagos piaci értéke, ezer rubel / négyzetméter. m.
2. táblázat
|
2004. január 3 |
2005. január |
2006. január |
2007. január |
2008. január |
2009. január |
|
A Zlatoust városában található lakások árainak dinamikáját a ZAO INSI elemző csoportja végezte. Az elemzés a Cseljabinszki régió Ingatlanközvetítői és Szakértői Szövetsége ingatlanvállalatainak adatbázisai alapján készült.
A számításokhoz a szakemberek a város minden kerületében, ideértve Zlatoust város külterületét (Urzhumka, Medvedevka és mások), egy mintát használtak a javított és régi elrendezésű lakásokból. A számításokat 1, 2, 3 szobás lakásokra végzik.
2.4 Az értékelés tárgyának helyének leírása
Az értékelés tárgya Zlatoust város közigazgatási-területi kerületében, a Molodezhny negyedben található, az első mikrokerületben.
A mikrokerület modern, többszintes épületekkel épült, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik.
Rövid távolságra a háztól, ahol az értékelési tárgy található, van egy "Cosmos" mozi, ipari és élelmiszeripari üzletek, garázsszövetkezet és parkoló. A közelben van egy buszmegálló. Ezen a területen iskolák vannak, a Cseljabinszki Főiskola ITSYL fióktelepe. Eladók elsősorban a 12., 86. sorozatú házak lakásai.
3. táblázat
|
Elhelyezkedés: |
Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24 |
||
|
Hálózatok elérhetősége (víz, csatorna, áramellátás) |
Fejlett mérnöki infrastruktúrával rendelkező területen található |
||
|
Terep dombormű |
Nyugodt |
||
|
Kereskedelmi fókusz |
|||
|
Időpont egyeztetés |
Lakóház |
||
|
Épületek jelenléte az értékelt objektum közelében |
Lakóépületek, üzletek, kávézók, garázsok |
||
|
A zöldfelületek jelenléte |
|||
|
A környezet állapota |
Kielégítő |
2.5 Az objektum leírása
A tárgy az értékelés idején egy kétszobás lakás, amely egy 9 emeletes panel lakóház 3. emeletén található.
Az értékelés tárgyát jelenleg lakólakásként működtetik.
Egy hálószobás apartman a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24 Ivanov Petr Sergeevich tulajdona a ZZHSK 30. számú tanúsítványa alapján, amelyet a tulajdonosi állami nyilvántartásba vételi bizonyítvány is megerősít.
Az értékelés tárgyának műszaki jellemzői
4. táblázat
|
A ház építésének éve |
||
|
Szobák száma |
||
|
A ház emeleteinek száma |
||
|
Házfal anyaga |
Panel |
|
|
Teljes terület / lakás terület |
50,6 nm / 49,7 nm |
|
|
A lakás nappalija |
||
|
A loggia / erkély területe megadott |
||
|
A helyiségek egyes részeinek belső díszítése |
||
|
Nappali |
13,20 nm, mennyezet - meszelés, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
Nappali |
17,10 nm, mennyezet - meszelés, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
7 nm, mennyezet - meszelés, falak - részben tapéta, csempe, padló - linóleum |
||
|
2,60 nm, mennyezet - meszelés; falak - kerámia csempe, meszelés; padló - kerámia csempe |
||
|
1,40 nm, mennyezet - meszelés, falak - csempe, padló - kerámia |
||
|
7,3 nm, mennyezet - meszelés, falak - tapéta, padló - linóleum |
||
|
Beépített szekrény |
||
|
további információ |
A lakás állapota felújításra szorul |
3. Az értékelési tárgy értékének kiszámítása összehasonlító (piaci) módszer keretében
Az értékelés ezen megközelítése a legutóbbi piaci tranzakciókra vagy eladásra kínált elemekre vonatkozó információkon alapul. A helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy a racionális vevő nem fog többet fizetni egy adott ingatlanért, mint amennyibe kerülne egy másik, azonos hasznosságú ingatlan megszerzése.
Amikor értékesítési összehasonlítási módszert alkalmaz a költségszámításhoz, általában a következő lépéseket alkalmazzák:
A piac tanulmányozása és azoknak az ingatlanoknak az eladására irányuló ajánlatok, amelyek leginkább összehasonlíthatók az értékelt ingatlannal;
Az egyes kiválasztott ingatlanokra vonatkozó információk gyűjtése és ellenőrzése az eladási árról és a kért árról, a tranzakció fizetéséről, a fizikai jellemzőkről, a helyszínről és a tranzakció feltételeiről;
Az egyes tárgyak elemzése és összehasonlítása az értékelt objektummal az értékesítési idő, a helyszín, a fizikai jellemzők és az értékesítési feltételek tekintetében;
Az értékesítési árak vagy a kért árak kiigazítása minden összehasonlítható tételre vonatkozóan, a köztük és az elemzés között fennálló különbségeknek megfelelően;
Összehasonlítás az összehasonlítható ingatlanobjektumok kiigazított áraival és az értékelt objektum értékének mutatójával.
Ma a piaci eladások összehasonlításának módszere olyan módszer, amely megadja a lakás valós piaci értékét.
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
Az értékelt ingatlanhoz hasonló ingatlanok értékesítésekor a gazdasági jellemzőkre és az értékesítési feltételekre vonatkozó információk gyakorlatilag nem állnak rendelkezésre vagy hiányosak, és mivel nincs elegendő megbízható információ az eddig értékelt ingatlanhoz hasonló ingatlanok közelmúltbeli értékesítéséről, az értékesítésre bocsátottakat is kiválasztották összehasonlítás céljából.
A speciális médiumok elemzése és a Zlatoust város ingatlanvállalatainak felmérése alapján a következő objektumokat választották ki, tervezési jellemzőik tekintetében hasonlóan az értékelés tárgyához.
Összehasonlító elemzés céljából a következő analóg tárgyakat választottuk ki, amelyeknél az ingatlanpiacon való kitettség időpontja egybeesik az értékelés időpontjával:
1. számú objektum. Kétszobás apartman (2010. augusztus 13-án kelt "Kvartirny Vopros" újság).
A lakás jellemzői: 9 emeletes panel lakóház 1. emelete, 121 sorozat; A lakás összterülete 51 négyzetméter. m.; befejező állapot - kielégítő. Jogtípus: tulajdon.
A lakás költsége: 820 000 rubel.
2. számú objektum. Kétszobás apartman (2010. augusztus 13-án kelt "Kvartirny Vopros" újság).
Helyszín: Zlatoust, st. 40 év győzelem.
A lakás jellemzői: 9 emeletes panel lakóház 4. emelete, 121 sorozat; a lakás összterülete 55 négyzetméter. m.; befejező állapot - kielégítő. Jogtípus: tulajdon.
A lakás költsége: 930 000 rubel.
3. számú objektum. Kétszobás apartman ("Kvartirny Vopros" újság, 2010.08.22.).
Helyszín: Zlatoust, st. 40 év győzelem.
A lakás jellemzői: 9 emeletes panelház 3. emelete, a lakás összterülete - 52 nm. m.; befejező állapot - kielégítő. Jogtípus: tulajdon.
4. számú objektum. Kétszobás apartman (2010. augusztus 13-án kelt "Kvartirny Vopros" újság).
Helyszín: Zlatoust, st. 40 év győzelem.
A lakás jellemzői: 9 emeletes panel lakóház 2. emelete, 121 sorozat; a lakás összterülete 52 négyzetméter. m.; befejező állapot - kielégítő. Jogtípus: tulajdon.
A lakás költsége: 950 000 rubel.
3.2 A kiigazítások meghatározása
Az összehasonlítás közös elemei a tulajdonjogok, a finanszírozási feltételek, az értékesítési feltételek, az értékesítés dátuma, a helyszín, a fizikai jellemzők.
Mivel az összes összehasonlításra kiválasztott analóg ingatlan tulajdonosa, tipikus finanszírozási feltételek mellett értékesítésre kerül, ugyanazokkal az értékesítési feltételekkel rendelkezik, az értékelők nem végeztek kiigazításokat az első három elem tekintetében.
Alku kiigazítás. Hasonló ingatlanokat kínálnak eladásra az ajánlati áron. A vételi és eladási ügylet tényleges árát az eladó módosíthatja a Vevő és az Eladó közötti előzetes tárgyalások során. Az ingatlancégek szerint az átlagos alku arány 4%. Ezért minden analóg esetében -4% -os csökkentési korrekciót alkalmaznak.
Helyjavítás. A hely alatt az objektum elhelyezkedésének vonzerejének mértékét értjük a hozzáférés kényelméhez, a forgalomhoz és az üzleti központokhoz való közelséghez képest. Minden hasonló tárgy az utcán található. 40 év győzelem. Ennek az utcának a helye megfelel a Molodezhny negyed vonzerejének. Ezért ezeknek az analóg objektumoknak a beállítása 0.
Műszaki állapot javítás. Minden analóg objektum állapota hasonló az értékelés tárgyához. Ezért számukra a műszaki állapot korrekciója 0.
Javítás a lakás területére. Az értékelt lakás területe 50,6 négyzetméter. m. Minden analóg objektumnak van olyan területe, amely megfelel az értékelés tárgyának. Ez alapján a lakás területének korrekcióját 0 -nak vesszük.
Beállítás emeletenként. A számításhoz kiválasztott 1. számú analóg objektum az első emeleten található. A 2., 3., 4. és hasonló objektumok a középső emeleteken találhatók. Az ingatlanforgalmazók szerint az első és az utolsó emeleten található kétszobás lakás egy négyzetméterének költsége 3% -kal alacsonyabb, mint a középső emeleten található hasonló lakás egy négyzetméterének költsége. Ezért az 1. számú analóg esetében elfogadható a 3% -nak megfelelő növekvő korrekció.
Az értékelés tárgyának piaci értékének számítását az összehasonlító módszer keretében az 5. táblázat mutatja.
Az értékelés tárgyának piaci értékének kiszámítása az összehasonlító módszer keretében
5. táblázat
|
Név |
Értékelési objektum |
|||||
|
Elhelyezkedés |
Ifjúsági negyed, 35 |
40 év győzelem |
40 év győzelem |
40 év győzelem |
40 év győzelem |
|
|
Teljes terület, négyzetméter |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje / nm. |
||||||
|
A piaci feltételekhez igazítás, nem. |
||||||
|
Korrekció az alkuk figyelembevételével,% |
||||||
|
/ négyzetméter |
||||||
|
Korrekció, figyelembe véve az értékelés tárgyát,% |
||||||
|
Ár kiigazítás után, rubel / nm |
||||||
|
Lakás terület |
||||||
|
Területjavítás,% |
||||||
|
Ár kiigazítás után, rubel / nm |
||||||
|
Emelet / emeletek száma |
||||||
|
Javítás emeletenként,% |
||||||
|
Ár kiigazítás után, rubel / nm |
||||||
|
Beállítás az erkély jelenlétének figyelembevételével,% |
||||||
|
Ár kiigazítás után, dörzsölje. |
||||||
|
A kiigazítás az értékelés tárgyának műszaki állapotát figyelembe véve,% |
||||||
|
Ár kiigazítás után, dörzsölje. |
||||||
|
Az objektum költsége, rubel / négyzetméter |
||||||
|
Tárgy költsége, dörzsölje. |
Így a kétszobás lakás piaci értéke a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24, amelyet az összehasonlító megközelítés keretein belül a piaci eladások összehasonlítási módszerével számoltak, figyelembe véve a 2010. szeptember 06 -i korlátozásokat és feltételezéseket. ára: 850 181 rubel.
4. Az értékelési objektum értékének kiszámítása a jövedelem módszer keretein belül
A jövedelemértékelési megközelítés az elvárás elvén alapul, amely kimondja, hogy ma minden érték a jövőbeli előnyök tükröződése.
Ez a megközelítés elemzi egy ingatlan azon képességét, hogy bizonyos jövedelmet termeljen, amelyet általában működési bevétel és értékesítési bevétel formájában fejeznek ki. A befektető olyan ingatlant szerez, amely képes a jelenlegi áron bevételt termelni cserébe azért, hogy képes kereskedelmi bevételből és a későbbi értékesítésből származó jövedelmet termelni.
A nyereséges ingatlanok értékének felméréséhez a tőkésítés és a diszkontálás technikáját alkalmazzák. A nagybetűs megközelítés lehetővé teszi, hogy az értékelés vagy a kilátásba helyezés időpontjában a jövedelemre és a tőkésítési arányra vonatkozó adatok alapján következtetéseket vonjunk le egy objektum értékéről. A diszkontálási technikát arra használják, hogy a bevételek és költségek időbeli eloszlását egy pontra hozzák a jövedelemtermelő objektum jelenértékének megszerzése érdekében.
A közvetlen tőkésítési módszer a legalkalmasabb azoknak az objektumoknak, amelyek jövedelmet termelnek, következetesen kiszámítható bevételi és kiadási összegekkel. A készpénzbevételek diszkontálásának módszere alkalmasabb az instabil jövedelem- és ráfordítású jövedelemtermelő ingatlanokra.
A nettó működési jövedelmet a jövőbeli jövedelmet leíró mutatónak választják. Ez az egyik olyan pénzforgalom, amely a legjobban leírja azon cégek ingatlan értékeit, amelyek fő tevékenysége az épített ingatlanok karbantartása és lízingelése.
4.1 Nagybetűs módszer
A tőkésítési módszer lehetővé teszi, hogy az értékelés vagy a kilátásba helyezés idején a jövedelemre és a kapitalizációs ráta adatai alapján következtetéseket vonjon le egy objektum értékéről. A jövőbeli jövedelmet leíró mutatónak a nettó működési jövedelmet választották.
Az ingatlan költségeit a következő képlet alapján számítják ki:
V az ingatlan aktuális értéke;
A NOI a várható nettó működési bevétel;
Ro a tőkésítési arány.
A számítási eljárás a következő sorrendben történik:
A várható jövedelem meghatározása a potenciális bruttó jövedelem minden forrásából;
A helyiségek leállásából (nem a használatból) származó lehetséges veszteségek és a bérleti díj beszedése során keletkező veszteségek meghatározása a tényleges bruttó jövedelem kiszámításához;
A működési költségek meghatározása;
A nettó működési bevétel meghatározása az összes költség levonásával a bruttó jövedelemből;
A tőkésítési arány meghatározása;
Az objektum aktuális értékének kiszámítása.
Az alábbiakban röviden áttekintjük az előrejelzéseket. Költségek, a tőkésítési arány elemzése, valamint egyéb, a jövedelem -megközelítéshez közvetlenül kapcsolódó feltételezések.
A potenciális bruttó jövedelem meghatározása. A potenciális bruttó jövedelem az ingatlanból származó jövedelem, amikor a bérelt területet teljesen betöltik. Jellemzően az ingatlanhasználatból származó jövedelmet szokásos piaci feltételek mellett egy teljes bérleményből származó éves, stabil jövedelemként határozzák meg.
A Zlatoust város (Let Pobedy utca 40. kerület - Molodezhny negyed) ingatlanpiacának elemzése során kiderült, hogy a kétszobás lakások bérbeadásának költsége - az értékelés tárgyához hasonlóan - a 5500 - 6500 rubel, a helyszíntől, az emelettől és az apartmanok állapotától függően. Az értékelt objektumért 6000 rubel bérleti díjat veszünk. havonta.
A tényleges bruttó jövedelem meghatározása. A tényleges bruttó jövedelem az üresedésekkel csökkentett potenciális bruttó jövedelem, nem függő kifizetések és egyéb bevételek. A kihasználatlanság összege egy havi bérleti díjjal (6000 rubel) egyenlő.
A működési költségek meghatározása. A működési költségek a tényleges bruttó jövedelem bevételével közvetlenül összefüggő, az ingatlanok fenntartására fordított éves kiadások. A működési költségek állandó és változó költségekből állnak.
A rögzített működési költségek függetlenek a kihasználatlanság mértékétől, és tartalmazzák az ingatlanadókat.
A változó működési költségek ismétlődő éves kiadások, amelyek értéke függ a közüzemi számlák összegétől.
Az állandó költségek meghatározása. Az állandó költségek tartalmazzák az ingatlanadó megfizetését a hatályos jogszabályoknak megfelelően (az értékelés tárgya 300 rubel).
A változó költségek meghatározása. A számítások során a hasonló típusú objektumok közüzemi költségeit 1000 rubelnek kell tekinteni. havonta azon az alapon, hogy két-három ember lakik egy kétszobás lakásban.
A tőkésítési arány meghatározása. A tőkésítési ráta a nettó működési bevétel és az objektum összköltségének aránya alapján kerül kiszámításra az objektumok esetében, amelyek összehasonlíthatók az értékelőkkel. A tőkésítési ráta számítását a 6. táblázat mutatja.
Nagybetűs ráta kiszámítása
6. táblázat
|
Az objektum jellemzői és analógjai |
1. analóg |
2. analóg |
3. analóg |
4. analóg |
|
|
utca. 40 év győzelem |
utca. 40 év győzelem |
utca. 40 év győzelem |
utca. 40 év győzelem |
||
|
Bérleti díj, dörzsölje. |
|||||
|
Nettó működési eredmény, RUB |
|||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
|||||
|
Nagybetűs ráta,% |
|||||
|
Súly együttható |
|||||
|
Végső tőkésítési ráta,% |
A tőkésítési ráta értékét további számításokban 5,5%-os szinten kell feltételezni. A nettó működési eredmény számítását a 7. táblázat mutatja.
A nettó működési eredmény kiszámítása
7. táblázat
A piaci érték közvetlen jövedelem kapitalizációs módszerrel történő kiszámítását a 8. táblázat mutatja.
A piaci érték kiszámítása a közvetlen jövedelem kapitalizációs módszerrel
8. táblázat
Így a költségek egy kétszobás lakás található a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., 2010. szeptember 06 -tól a jövedelemszemlélet keretében meghatározott. 849 436 rubel.
5. Az értékelő objektum értékének kiszámítása a költségmódszeren belül
A költségalapú módszer a helyettesítés elvén alapul, amely szerint a befektető nem fizet nagyobb összeget az ingatlanért, mint amennyi indokolatlan késedelem nélkül kerülne egy hasonló minőségű objektum építésébe.
A költség módszer a becslést mutatja az objektum teljes csereköltségére (PVA), amin levonják az értékcsökkenést, növelve a telek piaci értékével.
E módszer használatakor az értékelési eljárás a következő lépésekből áll:
1. A rendelkezésre álló telek piaci értékének kiszámítása javításmentesen, figyelembe véve annak legjobb és leghatékonyabb használatát.
2. Új hasonló objektumok felállításának költségeinek kiszámítása - az objektumok teljes cseréjének (PVS) meghatározása az értékelés tényleges időpontjában.
3. Az épületek és építmények összesített értékcsökkenésének értékének meghatározása.
4. Az objektumok maradék pótlási költségének kiszámítása a teljes csereköltség csökkentésével a felhalmozott értékcsökkenés összegével.
5. A telek értékének hozzáadása az épületek és építmények számított maradványpótló értékéhez.
5.1 Egy telek értékének meghatározása
Általános szabály, hogy a telek piaci értékének értékelésekor az értékesítési összehasonlítási módszer, az elosztási módszer, az elosztási módszer, a földbérlet kapitalizációjának módja, a fennmaradó módszer, a tervezett felhasználás módja ("Módszertani ajánlások a a telkek piaci értéke ").
Az összehasonlító megközelítés az értékesítési összehasonlítási módszerre, az allokációs módszerre és az elosztási módszerre épül. A jövedelem -megközelítés a földbérleti díjak tőkésítési módszerén, a fennmaradó részen és a rendeltetésszerű használaton alapul. A költségek megközelítésének elemeit a földterületek javításának vagy cseréjének költségeinek kiszámításakor a fennmaradó és az elosztási módszerben alkalmazzák.
Az értékelés tárgya egy többemeletes épületben található lakás. Az értékbecslés időpontjában a földterületre vonatkozóan nincsenek tulajdonjogi dokumentumok, amelyek a teljes épület egészére és az értékbecslés tárgyára vonatkozó információkat tartalmaznának a telek méretéről, és a jog típusa nincs meghatározva. bérleti, tulajdonosi vagy örökhasználati jog. Ezért a telek költségeinek kiszámítását nem e jelentés keretében végezték el.
Lakásértékeléskor az Értékbecslőt az a feltevés vezérli, hogy az értékbecslési objektum költségei figyelembe veszik annak a teleknek a költségét, amelyen a lakóépület található, és feltételezi, hogy ez a telek a a hatályos jogszabályokat.
5.2 Az ingatlan visszaváltási értékének kiszámítása
A csereköltség egy analóg objektum létrehozásának költsége, amely teljesen megismétli az értékelési tárgyat, figyelembe véve a benne rejlő összes előnyt és hátrányt, és amelyet az objektum költségeként határoznak meg az analóg építésének időpontjában tárgy. Analóg objektumként egy tipikus épületet tekintünk ugyanolyan funkcionális céllal, mint az értékelt objektumot, és a leginkább hasonló térrendezési és konstruktív megoldást.
Az analóg objektum építésének pótlási költségét az INVEST "Interindex Information Information and Analytical Bulletin" "Árindexek az építőiparban" segítségével határozták meg. Ez a közlemény tartalmazza a költségelemzőket egy mértékegység (1 négyzetméter alapterület) felépítéséhez különböző tipikus épületekhez a moszkvai régió árszínvonalán (héa nélkül). Az 1 négyzetméteres költség mutatói. A teljes terület m -jét az építőiparban felhasznált anyagi erőforrások aktuális árindexeinek, a béreknek és egyéb költségtételeknek a figyelembevételével határozzák meg. A mutatók figyelembe veszik az átlagköltségeket az építési költségek összevont becslésének összes fejezetének volumenében, beleértve: általános költségeket és tervezett felhalmozásokat; a téli munkák előállításával kapcsolatos költségek; egyéb költségek, mínusz összegek, mint például: ideiglenes épületek és építmények költségei, utcák karbantartása és szemétszállítása, az építőipari és szerelési munkások javadalmazásának (CMP) progresszív bónuszrendszerének és a munkavállalók toborzásának költségei, tervezési és felmérési költségek munka és építészeti felügyelet, az ügyfél készülékének karbantartása, előre nem látható költségek költségei stb.
Az 1 négyzetméteres költség mutatói. m. a moszkvai régió árszínvonalának teljes területéről az INVEST regionális együtthatóinak felhasználásával más régiók árszínvonalává alakítható át úgy, hogy megszorozzuk a moszkvai régió feltételeinek becsült költségét a megfelelő együtthatóval.
Egy objektum költségét a következő képlet segítségével kell kiszámítani:
C = S * V * K * kPP * kNDS,
C az objektum teljes csereköltsége (RVC);
S - az építési költségek mértékegységenként (1 négyzetméter M. terület) különböző tipikus épületek esetében a moszkvai régió árszínvonalán (áfa nélkül);
V az objektum területe;
K a regionális együttható;
kPP - együttható, figyelembe véve a vállalkozás nyereségét. Egy telek megszerzése, fejlesztések létrehozása, majd eladása kifizetődő üzlet. A vállalkozói nyereség az összes építési költséghez képest szükséges többletbevétel, amely lehetővé teszi, hogy ezt a projektet pénzügyi szempontból indokoltnak nevezzük a fejlesztő számára. A vállalkozó nyeresége tükrözi az építés irányításának és megszervezésének költségeit, kifejezi a fejlesztő hozzájárulását, aki elvégzi az építkezés vizsgálatát és vállalja az építéssel kapcsolatos kockázatokat, amelyek meglehetősen nagyok a Zlatoust piacán. Az ingatlanpiac ezen szegmensének elemzése azt mutatta, hogy az ilyen cégek nyeresége 20% és 50% között mozog, az építési és szerelési munkák mennyiségétől és jellegétől függően. Az elemzés és a piackutatás alapján az értékelt ingatlan objektumok vállalkozói nyereségének értékét 45% -os arányban határozták meg (kPP = 1,45);
A kVAT olyan együttható, amely figyelembe veszi a 18% -os áfát (kVAT = 1,18).
Az objektum csereköltségének kiszámítása az értékelés időpontjában
9. táblázat
5.3 A felhalmozódott kopás mennyiségének kiszámítása
A költség módszer háromféle értékcsökkenés meghatározását foglalja magában: fizikai, funkcionális, külső értékcsökkenés, amelyet érték formájában levonnak a helyettesítési költségből.
Fizikai romlás. A szerkezetek, elemek, mérnöki berendezések és az épület egészének fizikai elhasználódása alatt meg kell érteni a kezdeti műszaki és működési tulajdonságaik elvesztését a természeti és éghajlati tényezők, valamint az emberi élet következtében. A fizikai értékcsökkenés kiszámítását az INSI CJSC alkalmazottai által végzett szemrevételezés eredményei alapján végezték el. Az értékelés tárgyának szemrevételezésének eredményeként a fizikai kopást 11%-nak kell tekinteni.
Az épület funkcionális romlását az határozza meg, hogy a projekt, az anyagok, az építési előírások, a tervezés nem felel meg a modern követelményeknek, és az alábbiak okozzák: elemek hozzáadását igénylő hátrányok; az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok; az elemek eltávolítását igénylő hátrányok.
Az adott értékelési tárgy funkcionális értékcsökkenése elhanyagolható, és feltételezhető, hogy nulla.
Külső kopás - az ingatlan értékének csökkenése a külső környezet változásai miatt: a társadalom társadalmi normái, jogi és pénzügyi feltételei, demográfiai helyzet, környezeti helyzet és a környezet egyéb minőségi paraméterei. Az értékelt tárgy külső kopása jelentéktelen, és nullával egyenlőnek tekinthető.
5.4 Az értékelő objektum költségének kiszámítása a költség módszerrel
Az értékelő objektum értékének kiszámítása a költség módszerrel.
10. táblázat
Így a költségek egy 2 szobás lakás található a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. számított, a költség módszer keretében számítva, figyelembe véve a 2010. szeptember 06 -i korlátozásokat és feltételezéseket. ára: 666 962 rubel.
6. Az eredmények harmonizálása
A jelentésben használt módszerek eredményei eltérhetnek az egyes módszerekhez használt információk megbízhatóságától és minőségétől függően. Súlyozott átlag módszerrel választották ki a végső költséget több köztes eredmény tényezői alapján, amely szerint az egyes alkalmazott módszerekkel kapott eredményeket súlyozzák.
A súlyozási tényezőket a következők alapján határozzák meg:
Az összehasonlító módszer alkalmazásakor az értékelés eredményét főként az ajánlati árak alapján nyerik, amelyek meglehetősen pontos viszonyítási alapok;
A bevételi módszer gyengesége, hogy a bérelt objektum bérleti díja nem függ egyértelműen a minőségétől;
A költség módszer főként azoknak az objektumoknak az értékelésénél hasznos, amelyek típusukban és rendeltetésükben egyedülállóak, és amelyeknek nincs piaca, vagy olyan tárgyaknak, amelyek kevés kopással rendelkeznek.
Az értékelési tárgyak értékének meghatározására szolgáló különböző módszerek alkalmazása során a következő eredményeket kaptuk, amelyeket a 11. táblázat mutat be.
A találatoknak megfelelő táblázat
11. táblázat
Az ingatlan értékelésénél minden lehetséges megközelítést alkalmaztak a piaci érték megítélésére. A rendelkezésre álló (megszerzett) információk és az elemzés eredményeként a legmegfelelőbb értékelési technikákat alkalmazva kapott adatok alapján a következő következtetés vonható le:
A 2 szobás lakás piaci értéke a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24, figyelembe véve a feltételezéseket és a korlátozó feltételeket, 2010. szeptember 06 -tól. a megengedett kerekítést figyelembe véve 830 000 rubel.
Következtetés
Az 1. számú értékelésre vonatkozó, 2010. 09. 06 -án kelt szerződéssel összhangban. az INSI CJSC szakemberei megbecsülték egy 50,6 négyzetméter összterületű kétszobás lakás piaci értékét. m., egy 5 emeletes panelépület harmadik emeletén található, a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az ingatlan objektum piaci értékét az "Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény" és a piaci szereplők számára kötelező értékelési szabványok szerint határozzák meg.
Figyelembe véve a jelentésben szereplő összes feltételezést és korlátozást, az elvégzett kutatás és elemzés a következő következtetésre vezetett:
Egy kétszobás lakás piaci értéke 50,6 négyzetméter. m., található Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., feltételezések és korlátozó feltételek mellett, 2010. 09. 06 -tól. 830 000 rubel.
Bibliográfia
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
2. Az Orosz Föderáció 1998. július 29-i szövetségi törvénye 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről".
3. Szövetségi értékelési szabványok FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3.
4. A ROO értékelésének szabványrendszere, 2005.
5. Grigoriev V.V., Fedotova M.A. Vállalati értékelés: elmélet és gyakorlat. Moszkva: INFRA M, 2007.320 p.
6. Üzleti értékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. 2. kiadás, Rev. és hozzá. Moszkva: Pénzügy és statisztika, 2004.736 p.
7. A pénzügyi elemzés mennyiségi módszerei / szerk. S.J. Brown és M.P. Kritsman, ford. angolról Moszkva: INFRA M, 2006.336 p.
8. Kovalev V.V. Pénzügyi elemzés: Tőkemenedzsment. Befektetési kiválasztás. A jelentések elemzése. 2. kiadás. felülvizsgált és hozzá. Moszkva: Pénzügy és statisztika, 2007.
9. A befektetett eszközök értékének inflációs mutatói, amelyeket az Oroszországi Állami Statisztikai Bizottság dolgozott ki és tett közzé.
10. Simionova N.Igen. Az ingatlanok értékelési és műszaki vizsgálati módszerei. Rostovn / D, 2006.
11. Fedotova M.A. Mennyibe kerül egy vállalkozás? Értékelési módszerek. M.: Perspektíva.
12. A vállalati értékelés szervezése és módszerei / Szerk. IN ÉS. Koshkina. M.: "IKF" Ekmos ", 2008.
13. Kolayko N.A. Üzleti értékelés. VSHPP, Moszkva, 2006.
14. Kovalev A.P. Hogyan kell értékelni egy vállalkozás tulajdonát? M.: Finstatinform, 2006.
15. A vállalkozás (vállalkozás) értékének értékelése. Tankönyv, szerkesztette N.A. Abdullaeva, N.A. Kolayko. EKMOS Kiadó, 2008.
16. Az értékpapírpiac. Orosz Gazdasági Akadémia. Plekhanov, szerk. V.A. Galanova, A.I. Basov.
17. A vállalkozói tevékenység alapjai az ingatlanpiacon, St. Petersburg, S.N. Maximov.
19. Chernyak A.V. városi ingatlanok értékelése. M.: Orosz üzleti irodalom, 2006.
20. Novikov B.D. Piaci és ingatlanértékelés Oroszországban. M.: "Vizsga", 2008.
21. Boldyrev V.S., Galushka A.S., Fedorov A.E. Bevezetés az ingatlanértékelés elméletébe. M: Menedzsment, Értékelés és Tanácsadás Központ, 2006.
22. Az állami vagyon kezelése. Tankönyv / szerk. IN ÉS. Koshkina. M: EKMOS, 2002.
Közzétéve: Allbest.ru
...Alapvető megközelítések egy ingatlan értékének meghatározásához. Egy tárgy piaci értékének értékelése jövedelmező, összehasonlító, költségalapú megközelítések módszerével. Rövid információ az értékelés tárgyának helyéről. Az objektumok költségeinek összértékének kiszámítása.
kurzus, 2013.09.24
Az ingatlanértékelés költséges, nyereséges és piaci módszereinek gazdasági lényege. A kereskedelmi felhasználásból származó jövedelem szintjének meghatározása az ingatlanbecslés jövedelmi módszerének alapjaként. A jövedelem aktiválása és az ingatlan értékének kiszámítása.
előadás hozzáadva 2014.12.29
Az ingatlan jellemzői, mint értékelési tárgy. Az ingatlanértékelésben meghatározott értékfajták. Az "Épületkomplexum" ingatlan értékének kiszámítása összehasonlító, költség, jövedelem megközelítések keretein belül alkalmazott módszerekkel. Ellwood technika.
szakdolgozat, hozzáadva 2010.12.14
Az értékelés tárgyának rövid leírása - irodaházak. Teljes pótlási költségének és halmozott értékcsökkenésének meghatározása. Az összehasonlítható ingatlanok eladási árainak kiigazítása. Lehetséges és tényleges bruttó bérbevétel.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.03.14
Alkalmazott értékelési szabványok. Információk az értékelés vevőjéről és az értékelőről. Az értékelési objektum értékének meghatározása a jövedelemszemlélet keretében. Az objektum költségének kiszámítása az összehasonlító megközelítés keretében. A költség -megközelítés alkalmazásának megtagadása.
szakdolgozat, hozzáadva 2015.01.13
Az értékelés tárgyának azonosítása és leírása. Összehasonlító, költség- és bevételi megközelítések alkalmazása az ingatlanértékelésben. A kapott értékmutatók bevonása az ingatlan értékének végső értékelésébe és az objektum piaci értékének meghatározása.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.11.14
A zálogtárgyak értékelésének jellemzői. A földhasználat elemzése. Az értékelő objektum piaci értékének meghatározása a költségek, az összehasonlító és a bevételi megközelítések alapján. A likviditási mutató indoklása és a költségre vonatkozó végső következtetés.
dolgozat, hozzáadva 2011.12.19
Ingatlanértékelés: alapfogalmak, megközelítések, módszerek, problémák és értékelési elvek. A piaci érték meghatározása a költségek, a piac és a jövedelem megközelítésén belül. Ajánlások az objektum piaci értékének kezelésére és értékének növelésére.
dolgozat, hozzáadva 2009.11.15
Az ingatlan értékének szerkezete elemek szerint. Egy vállalkozás értékének meghatározása a költségek, a bevételek és az összehasonlító megközelítések keretében. Az üzleti értékelés szakaszai. Az üzleti értékbecslés költségeredményeiben való megegyezés folyamata.
teszt, hozzáadva 2016.10.02
Az ingatlan leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Az épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különböző módszereivel. Költség, összehasonlító, nyereséges megközelítés alkalmazása. Az ingatlan értékének végső értékelése.
3.1 Az értékelés tárgyának értékének kiszámítása összehasonlító megközelítés alapján
Ezt a megközelítést használják az objektum piaci értékének felmérésére a piacon végrehajtott ügyletek adatai alapján. Az értékesített vagy legalábbis eladásra kínált összehasonlítható ingatlanokat veszi figyelembe. Ezután kiigazításokat hajtanak végre, úgynevezett korrekciókat az értékelt és összehasonlítható objektumok közötti különbségekre.
Az analógok kiválasztásának fő szabálya: az összehasonlított objektumoknak osztályozott analógoknak kell lenniük az értékelt objektumhoz képest; a funkcionális hasonlóság szükséges, de nem elégséges feltétele az összehasonlító megközelítésen alapuló értékelésnek. Az osztályozási analógok általában különböző értékekkel rendelkeznek a fő műszaki paraméterekhez, vagyis különböző fokú paraméteres hasonlóságot mutatnak az értékelt objektummal.
A kiigazított ár lehetővé teszi az értékelésre kerülő ingatlan legvalószínűbb eladási árának meghatározását, mintha azt egy nyílt és versenyképes piacon kínálnák. A "passzív" értékesítési piac körülményei között az ajánlat áraival kapcsolatos információkból is levonhatók bizonyos következtetések, amelyek jellemzik az ilyen objektumok ajánlatainak piaci tényét.
A költségbecslés összehasonlító megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) az analóggal való közvetlen összehasonlítás módja
Összehasonlítás egy közeli analóggal (a közeli analógnak nincsenek különbségei a tervezésben és az alapvető paraméterekben: kismértékű különbségek az anyagokban, a tervezés javulása a különböző gyártók miatt; a csereköltséget ebben az esetben egy közeli analóg áraként kell kiszámítani, " kereskedelmi "kiigazítások
Összehasonlítás egy analóggal, amelynek paraméterei különböznek (ebben az esetben a paraméteres különbségek kiigazítása hozzáadódik a kereskedelmi kiigazításokhoz)
2) az irányított minőségi jellemzők módszere (akkor használatos, ha az értékelés során sokféle paramétert kell módosítani, és a paraméterek árait és a fékező tényezőket információhiány miatt nehéz vagy lehetetlen meghatározni; és legalább két analóg választható ki az értékelt objektumhoz, és az értékelt objektumnak közbenső pozíciót kell elfoglalnia a két analóg között; ebben a módszerben csak a korrekció értékre gyakorolt hatásának irányát határozzák meg - az érték növelését vagy csökkentését )
3) a korrelációs-regressziós modelleket alkalmazó számítási módszer (a módszer alkalmas arra, hogy kellően nagy számú hasonló objektumot értékeljünk, amelyek eltérnek az egyes paraméterek értékeitől; természetes kapcsolat jön létre az ár és a fő műszaki és funkcionális között paramétereket; leggyakrabban ezt az összefüggést matematikailag lineáris vagy teljesítményfüggvény írja le)
Az összehasonlító megközelítés módszerei közül az analóggal (közeli analóggal) való közvetlen összehasonlítás módszerét választották. Ez a módszer azon az elven alapul, hogy a hozzáértő vevő nem fog többet fizetni egy ingatlanért, mint egy másik, azonos hasznosságú ingatlan vételára. Ebben az esetben az értékelő objektum piaci értékét a hasonló ingatlanok piaci árainak adatai alapján határozzák meg, amelyek árai ismertek.
A sor minden gépéhez új analógokat választottak ismert árakkal, majd az analógok árait kiigazították, figyelembe véve az értékelt objektum és az analóg objektum közötti paraméterek közötti különbségeket.
Mivel az analógok árait a CIP képlet szerint vették fel (Oroszország határáig), ezért annak érdekében, hogy a teljes csereköltséget (PSZ) megkapják az objektumok helyén, a szállítási és vámfizetési költségeket hozzáadták a az analógok korrigált ára.
A gép vagy berendezés cseréjének teljes költsége az értékelt vonal helyén a következő képlettel határozható meg:
–Új analóg ára egy adott időpontra;
–Az együttható, hogy az analóg árát az értékelési dátumhoz hozzák (annak a ténynek köszönhetően, hogy az analógok devizaárfolyamának érvényességi dátuma nem sokban különbözött az értékelési dátumtól, ebben az esetben = 1);
–Paraméteres együtthatók korrigálása, figyelembe véve az értékelt objektum és analógja műszaki paramétereinek értékeiben mutatkozó különbségeket;
- Az értékelt tárgy szállításának költsége a határról a helyére (beleértve a vámfizetéseket is)
A korrekciós paraméteres együtthatókat a következő képlettel számítjuk ki:
) kettős (2)
- Értékek én-az értékelt objektum és az analóg paramétere;
kettős- kitevő, amely tükrözi a paraméter hatásának erősségét az úgynevezett "féktényező" költségeire.
A fő technológiai gépek árazási paraméterei a következők voltak, amelyeket módosítani kellett:
A feldolgozandó munkadarab fő mérete, mm ()
Beépített fűrészlapok száma ()
Teljesítmény, kWt ()
A fékező tényezőket a fafeldolgozó gépekre vonatkozó adatok elemzése alapján határozták meg, és ezek a következők voltak: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.
A fagylaltrúd -gyártósor értékelésekor az értékbecslő érdeklődött a gyártóknál, amelyekhez információkat szereztek a berendezések árairól. Azon berendezések esetében, amelyek árait külföldi gyártók adták meg, nem történt paraméteres kiigazítás (mint az azonos tárgyak esetében).
A berendezések szállítási költségeit a helyükre a szállítási díjak alapján határozták meg: 82–92 m 3 árutérfogattal a Németországból Oroszországba történő szállítás díja 2500 USD. A szállítási költségeket minden tárgy esetében a teljes mennyiségének figyelembevételével számították ki. Az Orosz Föderáció Kormánya által 2001. november 30 -án jóváhagyott 830. sz. Az áfakulcs az értékelés időpontjában 18%.
Az értékelés napján fennmaradó piaci értéket (ORC) az RV fölötti számítás és az értékcsökkenési arány alapján határozták meg:
) (3)
–Az értékelt tárgy összesített értékcsökkenési együtthatója az ellenőrzés időpontjában.
Az értékelt objektum összesített értékcsökkenési együtthatóját a következő képlet segítségével kell kiszámítani:
Amortizációs ráta;
Funkcionális (erkölcsi) értékcsökkenési együttható;
–A külső (gazdasági) elhasználódási együttható.
Az értékelt berendezést 2008 áprilisában helyezték üzembe újonnan. Az értékelés dátuma 2011. július. Így a berendezés időrendi kora 3 év és 3 hónap (3,25 év).
A famegmunkáló berendezéseknél az értékcsökkenési levonások éves mértéke 10% (ENAO 44500 kód, a Szovjetunió Miniszterek Tanácsának 1990. október 22 -i 1072 sz. Ha ezeket a normákat követjük, akkor a kopás mértéke az értékelés időpontjában:
A famegmunkáláshoz tartozó sor a VI amortizációs csoporthoz tartozik (kód az OKOF 14 2922645 szerint), az Orosz Föderáció Kormányának 2002. január 1 -jei rendelete által jóváhagyott, befektetett eszközök osztályozása szerint (az 2010.12.10.). A hatodik értékcsökkenési csoport hasznos élettartama 10 és 15 év között van kiválasztva.
A vonal funkcionális (erkölcsi) értékcsökkenési együtthatója 0%. Az értékelés időpontjától kezdve ezeket a sorokat a gyártó továbbra is előállítja és értékesíti meghatározott áron, így nincs elavultság.
A külső (gazdasági) értékcsökkenési együtthatót szintén 0%-nak feltételezzük. A fagylaltrúd gyártására szolgáló vonalak iránt kereslet van, ezt bizonyítja az egyes internetes oldalakon található vételi ajánlat.
A fagylaltrúd gyártásához használt sor maradvány (értékcsökkenési) piaci értékének kiszámítása a közvetlen összehasonlítási módszerrel a 3. táblázatban látható.
3. táblázat - Egy objektum piaci értékének kiszámítása az analóggal való közvetlen összehasonlítás módszerével (közeli analóggal)
|
Leltári szám |
A berendezés azonosítása |
Berendezések szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Analóg (berendezés neve, típusa) |
Az ár egy új analóg, dörzsölje. |
Korrigált analóg ár, RUB |
Szállítási költség, dörzsölje. |
Vámtarifa, %. | ||||
|
Fűrészgép, SV4200 | ||||||||||||
|
Vágógép, TR400 | ||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA |
Marógép, PROQUA2811 | |||||||||||
|
Speciális fogasléces és fogaskerék -gép, |
Fűrészgép, FORNATA 1300/3 / 18.5 | |||||||||||
|
Polírozó dob, E34 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Brikettprés, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS |
Hőcsomagoló egység, MP-ZD | ||||||||||
|
Teljes költség (ÁFA nélkül) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Az értékelt objektum költségének kiszámítása a költség -megközelítés alapján
A költség -megközelítést elsősorban a gépek, berendezések és járművek eredeti tárgyaira alkalmazzák, amelyek gyakran nem rendelkeznek közeli analógokkal.
A költség -megközelítés megköveteli az értékbecslés tárgyát képező ingatlan többféle értékcsökkenésének meghatározását: fizikai, funkcionális és külső hatásokból származó értékcsökkenést vagy gazdasági értékcsökkenést. a költség -megközelítés módszerei határozzák meg először a reprodukció teljes költségét (PSV), majd a fennmaradó (beleértve az értékcsökkenést) piaci értéket.
Bár a költség -megközelítés alapján becsült érték jelentősen eltérhet a piaci értéktől, sok esetben indokolt ez a konkrét megközelítés. Költség -megközelítés használatakor az objektum reprodukálásának vagy cseréjének költségét úgy határozzák meg, hogy a teljes értékcsökkenést levonják az objektum pótlási költségéből (az objektum új értéke).
Az értékelt tárgy sokszorosítási költsége - az értékelés napján fennálló piaci árakon felmerülő költségek összege az értékelő objektummal azonos objektum létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve az értékelt tárgy értékcsökkenését.
A reprodukciós költségek a legpontosabban jellemzik egy adott tárgy modern értékét, de meghatározása gyakran lehetetlen. Először is, a folyamatosan bevezetett tervezési és technológiai változások miatt az azonos típusú, különböző időpontokban gyártott gépek már nem pontos másolatai egymásnak. Másodsorban kiderülhet, hogy az értékelt gép modellje megszűnt. Minél öregebb az értékelt objektum, annál több feltételezést kell tenni a költség alapú megközelítéssel történő értékelés során.
Az értékelt tétel pótlási költsége az értékelő tételhez hasonló tétel létrehozásának költségeinek összege az értékelés időpontjában fennálló piaci áron, figyelembe véve az értékbecslés értékcsökkenését.
Más szóval, az értékelt tárgy cseréjének költsége a gyártás minimális költsége (folyó áron) vagy hasonló tárgy beszerzése egy szabad, nyitott és versenypiacon, a lehető legközelebb a vizsgálthoz , szerkezeti és működési jellemzői, amelyek jelentősek a jelenlegi felhasználás szempontjából.
A költségbecslés költségalapú megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) az indexálási módszer költség típusú árindexeket alkalmazva (az értékelési dátum szerinti teljes reprodukciós költséget úgy kapjuk meg, hogy a könyv szerinti értéket (eredeti vagy helyettesítő) megszorozzuk egy korrekciós mutatóval);
2) a költségek kiszámításán alapuló módszerek
A homogén objektum (konstruktív analóg) árának kiszámításának módszere (a becsült objektumhoz konstruktív analógot választanak ki, és ez a konstruktív analóg alkalmazásban eltérő lehet, és általában egy másik iparágban használható, vagyis az feltételezés, hogy a becsült objektum teljes termelési költsége közel áll a homogén tárgy teljes előállítási árához; először is a homogén tárgy teljes költségét az ára alapján kell kiszámítani, figyelembe véve a valószínű jövedelmezőséget; majd a teljes költség az értékelt objektum kiszámításakor a homogén tárgy összköltségét 1-3 termelési tényezővel korrigálják; végül pedig az értékelt objektum reprodukciójának teljes költségét az értékelt objektum értékesítésének jövedelmezősége alapján számítják ki);
Az összesített (elemi) számítás módja (célszerű, ha az értékelt tárgyat többféle szabványos alkatrészből állítják össze; ugyanakkor ezek az alkatrészek megvásárolhatók, áraik ismertek, de feltéve, hogy az összeszerelés nem túl fáradságos. ; a számítás során elemezzük az értékelt objektum szerkezetét, - létrehozzuk az egységek és szerelvények listáját, összegyűjtjük az ezekre az egységekre vonatkozó árakat, amelyeket ennek megfelelően kalibrálunk, és meghatározzuk az értékelés tárgyát.
Az összesített szabványok szerinti számítási módszer (ezt a módszert használják új termékek létrehozásakor; ez a módszer akkor használható, ha az értékelés tárgyához konstruktív dokumentáció áll rendelkezésre; az összesített költségadatok az erőforrás egy egységre jutó fogyasztásának mutatói tényező, amely befolyásolja az értékelés tárgyának értékét; a költségeket befolyásoló tényezők lehetnek: a szerkezet tömege, a termék teljesítménye, a munkaterület mérete stb.; a különböző iparágakban a szabványok különböző módon alakulnak ki módon, a termék sajátosságaitól és a gyártási technológiától függően)
3) módszerek a költségtípus statisztikai függőségeinek modellezésére
Számítási módszer meghatározott költségmutatók alapján (az ár és a paraméterek között szoros közvetlen kapcsolat van; a fajlagos költségmutató jellemzi a költségmutató egységnyi költségének értékét; a költségtípus legjellemzőbb mutatói: szerkezetek tömege , méretek, térfogat, teljesítmény; a számításhoz objektummintát alakítanak ki, hasonló kialakítással, a költségmutató különböző értékeivel és ezen objektumok ismert áraival);
A korreláció-regressziós modelleket alkalmazó számítási módszer (a módszer különleges eset a becslési problémák megoldására, amikor a költségmutatókat használják a költségeket befolyásoló tényezőkként; a becslés gyakorlatában a páros korrelációs-regressziós modellek a leggyakoribbak, amelyek magukban foglalják az azonosítást a tényleges mutató és az egyik fő tényezőmutató közötti korreláció meglétéről és formájáról a gépek és berendezések rendelkezésre álló statisztikai mintájára vonatkozó adatok feldolgozásával).
A költségalapú megközelítés módszerei közül az indexálási módszert a költségalapú árindexek segítségével választották.
Az indexálási módszerben az értékelési dátum szerinti teljes reprodukciós költséget (PSV) úgy kapjuk meg, hogy a mérleg (kezdeti vagy helyettesítő) értékét megszorozzuk a korrekciós indexszel:
–A kezdeti költség a vásárláskor;
–Javító index (deflátor index).
A korrekciós indexet a következő képlet határozza meg:
–Bázisárindex az értékelés időpontjában (m - hónap, y - év);
–Bázisárindex a könyv szerinti érték érvényességének időpontjában (m - hónap, y - év).
A hosszú távú indexálási módszert mérnöki termékek árainak alkalmazásával valósították meg. Ehhez a gépipari termékek éves láncáraira vonatkozó adatokat használtuk fel, amelyeket rendszeresen közzétettek a Rosstat kiadványokban, és amelyek az egy főre jutó árak változását mutatják az előző év december 31 -i viszonylatában.
A láncárindexeket szekvenciális szorzásukkal újraindexelték alapindexekké. A 4. táblázat a gépipari termékek láncárainak éves indexeit mutatja a Rosstat adatai szerint 21 éven keresztül; ezek alapján az éves alapindexeket 1991. december 31 -én számították ki.
Ugyanez a táblázat mutatja az alapár -index havi átlagos növekedését minden évben, ehhez az adott év december 31 -i index és az előző év december 31 -i index közötti különbséget elosztották 12 -gyel.
|
Éves láncindex |
Éves alapindex |
Az alapindex átlagos havi növekedése |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Alapindex az indexált könyv szerinti érték rögzítésének időpontjában:
–Alapárindex az előző év december 31 -én a könyv szerinti érték rögzítésének évéhez viszonyítva;
–Az alapindex átlagos havi növekedése abban az évben, amikor a könyv szerinti értéket rögzítik;
–A hónap száma a könyv szerinti érték rögzítésének időpontjában.
Az alapár -indexet az értékelés időpontjában a következőképpen kell kiszámítani:
–Alapárindex az előző év december 31 -én az értékeléshez kapcsolódó évhez képest;
–Alapindex átlagos havi növekedése abban az évben, amikor az értékelést elvégezték;
–A hónap száma az értékelés időpontjában.
Az egyik vonali berendezést 2008 áprilisában, a másikat 2008 júniusában szállították le.
Az alapár -indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. április) a (7) képlet alkalmazásával kaptuk meg:
Az alapár -indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. június) a (7) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
Az értékelési dátum (2011. július) szerinti alapár -indexet a (8) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
A korrekciós indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. április) a (6) képlet alkalmazásával kaptuk meg:
A korrekciós indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. június) a (6) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
Az eredeti könyv szerinti érték indexálása megadja a PSV értékét az objektum használati helyén az értékelés időpontjában. A vonalértékelési feladat magában foglalja az eladásra kész berendezések költségének megszerzését. Ezért szükségessé válik az eladó PSV meghatározása az objektum helyén. Ennek érdekében a bontási és egyéb, az objektum értékesítésre előkészítéséhez szükséges munkálatok költségeit levonják a PSV -ből a felhasználás helyén.
Az eladásra előkészített berendezések szétszerelési költsége a berendezés felszerelési költségének 50% -a.
A fafeldolgozó berendezések telepítésének költsége a PSV 2,3% -os szintjére tehető a "Co-invest" cég adatai szerint: (Árindexek az építőiparban // Információs és elemző közlemény "Co-invest".-2011. - 76. szám, 146-157. O.). Ebből következik, hogy a bontási és előkészítési munkálatok költségei a becsült vonalra vonatkozó munkák értékesítésére a felülvizsgálati időszak megközelítőleg 1,15% -ára tehetők.
A piaci értéket (az értékcsökkenést is figyelembe véve) az értékesítésre szánt PSV mínusz a (3) képlet szerint számított értékcsökkenés alapján kapjuk meg, és mint az összehasonlító módszerrel végzett értékelés esetében, azt feltételeztük, hogy a a sor 32,5%, és az egyéb értékcsökkenést nem vették figyelembe.
A fagylaltpálca gyártósorának költségértéken alapuló piaci értékének számítását az 5. táblázat mutatja be.
5. táblázat - Az értékelési objektum piaci értékének kiszámítása az indexálási módszerrel, költség -típusú árindexek alkalmazásával
|
Leltári szám |
A berendezés azonosítása |
Berendezések szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Kezdeti költség, dörzsölje. |
Alapár -index a belépéskor |
Alapár -index az értékelés időpontjában |
Korrekciós index |
PSV a felhasználás helyén, dörzsölje. |
Szétszerelési költség a PSV -hez,% |
PSV eladó a helyszínen, dörzsölje. |
Fizikai értékcsökkenési ráta,% |
Maradványérték (áfa nélkül), dörzsölje. |
|||
|
Rack fűrészgép, FORMATA 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Automatikus levágó fűrész, EXAKTA 3350 | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Speciális fogasléces és fogaskerék -gép, | |||||||||||||||
|
Polírozó dob, POLIERA 7010 | |||||||||||||||
|
Fűrész- és maróélező, RS2 | |||||||||||||||
|
RS2000 / SA fűrész- és vágóélező gép | |||||||||||||||
|
Brikettprés, BP130 | |||||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Teljes költség (ÁFA nélkül) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Teljes költség (18%-os áfával) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Az értékelő objektum értékének kiszámítása a jövedelem megközelítés alapján
Általánosságban elmondható, hogy a jövedelem -megközelítés az ingatlan aktuális értékének meghatározásából áll, mint a használatból származó jövedelem. A jövedelem -megközelítés alkalmazásához meg kell prognosztizálni a jövőbeli jövedelmet néhány évre, amely alatt az értékelt ingatlant üzemeltetik. Ez a probléma nem oldható meg közvetlenül a gépek, berendezések és járművek vonatkozásában, mivel a jövedelmet a teljes termelési és kereskedelmi rendszer, annak minden eszköze hozza létre, amely nemcsak gépeket és berendezéseket, hanem ingatlanokat, forgóeszközöket és immateriális javakat is magában foglal. Ezenkívül a termelési és kereskedelmi rendszernek más szervezeti formája is lehet, lehet önálló vállalkozás, műhely, telephely, szolgáltatás vagy a vállalkozáson belüli egyéb üzleti egység. Ezért a jövedelem -megközelítés alkalmazása a gépek, berendezések és járművek értékelésénél szakaszonként történik.
Először a teljes termelési és kereskedelmi rendszer működéséből származó nettó jövedelmet kell kiszámítani. Ekkor vagy a teljes rendszer értékét határozzák meg, és a gépkomplex értékét így vagy úgy elkülönítik, vagy először a gépegyüttes által közvetlenül létrehozott részét izolálják a nettó összegből jövedelem, és csak ekkor határozzák meg magának a gépkomplexumnak az értékét a bevétel ezen részéből.
A jövedelem -megközelítés módszereinek alkalmazásakor figyelembe kell venni az objektum leghatékonyabb felhasználásának elvét, amely szerint a gépkomplexum költségeit határozzák meg az ilyen üzemeltetési lehetőségnél, ha a legnagyobb hozam biztosított és a funkcionalitása legteljesebben kiderült. Természetesen ennek a lehetőségnek gyakorlatilag megvalósíthatónak kell lennie. A legmagasabb ár várható erre a használati esetre. Vannak olyan esetek is, amikor a gépkomplexumot a leghatékonyabban működtetik, bármilyen eszközzel vagy egységgel felszerelve, akkor az értékelést ennek a kiegészítő berendezésnek a figyelembevételével végzik.
A jövedelem-megközelítés minden módszerében az úgynevezett nettó működési jövedelmet (NOR) határozzák meg. A nettó jövedelmet általában a termékek (munkák, szolgáltatások) értékesítéséből származó bevételek vagy bruttó bevételek formájában befolyt pénzbevételek és a termékek előállítási és értékesítési költségeinek összege közötti különbségként kell kiszámítani. Ezenkívül a költségek összege nem tartalmazza az értékcsökkenési leírásokat. Így egy adott időszak nettó jövedelmének kiszámításához a következőket kell tennie: 1) a bevételt úgy kell meghatároznia, hogy az előállított áruk árát megszorozzuk az értékesítés fizikai mennyiségével; 2) kiszámítja a termékek előállítási és értékesítési költségeit.
Aktuális, azaz az ingatlan jelenértéke az összes nettó jövedelemből áll, amelyet a befektető kapott az ingatlan későbbi tulajdonjogának időszakában. A jövőbeli jövedelmek különböző időpontokban történő közvetlen összegzése azonban elfogadhatatlan, ezért az összegzés előtt a jövedelmek egy időponthoz vezetnek, az összetett kamat elméletében diszkontálásként ismert technikát alkalmazva.
A diszkontálás a jövőbeli pénzek olcsósítása, amikor a mai pénzre redukálják. A diszkontálás abból fakad, hogy a forgalomban lévő tőke mintegy nő magától, és ez olcsóbbá teszi a pénzt.
A költségbecslés jövedelem -megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) a diszkontált nettó jövedelem módszere (a módszer a következő lépésekben történik:
Szakasz: Kiosztja a termelési és kereskedelmi rendszer (vállalkozás, műhely, telephely) gépkomplexumát, amely alapján egy bizonyos végterméket állítanak elő (vagy végszolgáltatásokat végeznek), és amelyet általában értékelni kell.
2. szakasz. Határozza meg a termelési és kereskedelmi rendszer aktuális értékét.
3. szakasz. Határozza meg a gépkomplexum költségét úgy, hogy az ingatlan (épületek és épületek) költségét kivonja a teljes termelési és kereskedelmi rendszer költségéből.
4. szakasz. Ha egy gépkomplexum részeként meg kell határoznia egy különálló berendezés költségét.
2) a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja (a módszer sorrendje a következő szakaszokat tartalmazza:
1. szakasz Végezze el ugyanazt a munkát, mint a fenti diszkontált nettó jövedelem módszer 1. szakaszában.
2. szakasz. Határozza meg a nettó jövedelem ingatlanra (épületekre és építményekre) vonatkozó részét.
3. szakasz. A fennmaradó módszer a nettó jövedelem gépkomplexumra jutó részének kiszámítására szolgál.
4. szakasz. A gépkomplexum költségeit a közvetlen nagybetűs módszer határozza meg.
3) az ugyanolyan hatékony funkcionális analóg módszere (a jövedelem -megközelítés többi módszerével ellentétben ez a módszer lehetővé teszi az objektum értékének becslését a nettó jövedelem kiszámítása nélkül; így lehetővé válik a becslés a objektum közbenső munka (műveletek), árak ehhez a módszerhez Olyan funkcionális analóg (alapobjektum) kiválasztását foglalja magában, amely ugyanazokat a funkciókat (műveleteket, munkát) képes elvégezni az értékelt objektummal, de eltérhet attól a tervezés, a termelékenység, a szolgáltatás tekintetében élettartam, termékminőség és egyéb mutatók; mindezek a különbségek végül az eredmények és a költségek közötti különbségben fejeződnek ki; az alap analóg ára (ára) az értékelés időpontjában szintén ismert).
A fagylaltpálcák előállításához használt értékelési sort gépek komplexumának tekintik (10 × 2 × 93 és 10 × 2 × 113 mm méretű fagylaltrudak), és így bevételhez jutnak e termékek értékesítéséből.
A jövedelem -megközelítés módszerei közül a közvetlen értékeléshez a jövedelem közvetlen tőkésítését választották.
A vonal helyén és üzemeltetésénél a teljes használati költséget (CAP) a következőképpen kell kiszámítani:
(10)
–A gépkomplexum (sor) által termelt átlagos éves nettó működési jövedelem (NPO);
–A jövedelem kapitalizációs együtthatója, amelyet a monetáris egység hatodik függvényeként számítanak ki;
-Leszámítolási kamatláb;
–A gépkomplexum hasznos élettartama.
A gépegyüttes NPR -jét a következő képlettel számítjuk ki:
(11)
–A termékek értékesítéséből származó bevétel az évre;
- a gépkomplexum helyiségeinek esetleges bérbeadásából származó bruttó bevétel, azaz "elveszett profit";
–A gépkomplexum üzemeltetésével kapcsolatos éves átlagos költségek (az értékcsökkenési díjak kivételével).
A számított sávszélességet a működés helyén csökkentik a szétszerelés és egyéb munkálatok költségei, ennek eredményeként megkapjuk az eladásra szánt sávszélességet.
A fennmaradó (beleértve az értékcsökkenést is) piaci értéket az értékesítésre szánt RAP alapján számítják ki az értékcsökkenéssel csökkentve. Az összehasonlító megközelítéssel végzett értékeléshez hasonlóan azt is feltételeztük, hogy a vonal fizikai értékcsökkenési tényezője 32,5%, és az egyéb értékcsökkenést nem vették figyelembe.
A fagylaltrúd gyártására szolgáló sor jövedelmi megközelítésen alapuló piaci értékének kiszámítását a 6. táblázat mutatja be.
6. táblázat - Az értékelési tárgy piaci értékének kiszámítása a jövedelem közvetlen tőkésítésének módszerével.
|
Index |
Indikátor érték |
Számítási eljárás |
|
1. A termékek értékesítéséből származó bevétel, dörzsölje. |
Az évi termelés (értékesítés) volumene 132.000 ezer darab; az ár 50 rubel / darab. |
|
|
2. A lehetséges bérbeadásból származó bruttó bevétel, dörzsölje. |
Szoba területe 200m 2; A bérleti díj 3000 rubel. évente 1 m 2 -re |
|
|
3. Éves működési költségek (az értékcsökkenés nélkül), dörzsölje. |
Számítással: a fa tömbök költsége, egyéb anyagok, fizetések stb. |
|
|
4. CHOD a gépkomplexumból, dörzsölje. | ||
|
5. Cap arány |
F 6 (r = 16%, n = 10 év) |
|
|
6. PSP a felhasználás helyén, dörzsölje. | ||
|
7. A munkálatok költsége a vonal szétszerelésén és az eladásra való előkészítésen, dörzsölje. |
A PSP 1.15 pontja a felhasználás helyén (lásd 3.2.2. Bekezdés) |
|
|
8. PSP eladó, dörzsölje. | ||
|
9. A fizikai kopás mértéke | ||
|
10.Teljes költség (áfa nélkül), dörzsölje. |
4 607 722 | |
|
11.Teljes költség (18%-os áfával) |
5 437 112 |
Az objektumok felszámolási értékét piaci értékük alapján határozzák meg, a kényszer és az objektumok megvalósításának felgyorsításának koncepciójával összhangban. A számítást a V.V. Galasyuk által kidolgozott "Módszertani ajánlások a tulajdon és a tulajdonjogok értékeléséhez kényszerértékesítés és csökkentett expozíciós időszak (GMLV módszer alapján)" alapján végezték. és Galasyuk V. Az.
Egy objektum felszámolási értékét a piaci értéke alapján határozzák meg a következő képlet segítségével:
ahol V L az értékelési tárgy felszámolási értéke, amely kitettségének meghatározott időszakának felel meg (t f), amely rövidebb, mint egy ésszerűen hosszú kitettségi időszak;
V m - az értékelés tárgyának piaci értéke, csökkentve a zálogjog tárgyának értékesítésével kapcsolatos költségek összegével;
k L az értékelő objektum felszámolásának és piaci értékének aránya;
t d - kedvezményes időszak (év);
m - az év során felhalmozódó kamatperiódusok száma;
i a maradványérték kiszámításához használt éves diszkontráta (tizedes törtként kifejezve);
K e egy olyan együttható, amely figyelembe veszi a kereslet árrugalmasságának hatását az értékelt objektum felszámolási értékére.
Az objektum felszámolási értékének meghatározásakor az első lépés a piaci érték meghatározása, csökkentve a zálogtárgy értékesítésével kapcsolatos költségek összegével. Az értékelés tárgyának piaci értékét (Vm) a hatályos jogszabályok követelményeinek megfelelően határozzák meg.
Az értékelés tárgyának piaci értékét e jelentés 8. pontja határozza meg, és a 30. táblázat tartalmazza.
A zálogtárgy értékesítésével kapcsolatos költségek. Ezt a költségtételt olyan költségek képezik, mint az értékbecslők és az ügyvédek, a tanácsadók, az ügyviteli költségek a felszámolás befejezéséig stb. Ezeknek a költségeknek a mértéke a kapott piaci érték 10% -a.
Az objektum maradványértékének meghatározásának második lépése az ésszerűen hosszú expozíciós időszak meghatározása. Az értékelendő alany ésszerűen hosszú expozíciós időszaka (t r) meghatározható a rendelkezésre álló piaci információk alapján, vagy az érintett piaci szereplők, szakemberek stb.
A kitettség időtartamát az ingatlan likviditása alapján határozták meg. A Tula ügynökségek kereskedelmi ingatlanpiacának áttekintései szerint annak érdekében, hogy a méretben és célban értékelt tárgyakhoz hasonló objektumok megtalálhassák vevőiket, 6 hónapos expozíciós időszakra van szükség. Így t r = 6/12 = 0,5 (év).
Az objektum maradványértékének meghatározásakor a harmadik lépés egy fix expozíciós időszak meghatározása ehhez az objektumhoz (t f).
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ha belső gazdasági kényszer van az objektum megvalósítására, az utóbbi előre meghatározza annak szükségességét, hogy meg kell határozni a tárgy minimális rögzített expozíciós időszakát (tf), amely feltételesen nullával egyenlő: tf = 0 .
Az Oroszországi Központi Bank 2004. március 26-i, 254-P. Számú utasításával összhangban "A hitelintézetek tartalékalapjainak a kölcsönök, a hitelek és a bank jogai esetleges veszteségei tekintetében történő kialakításának módjáról oly módon, hogy a zálogértékesítéshez szükséges idő ne haladja meg a 180 napot attól a naptól számítva, amikor a zálogjog gyakorlása szükségessé válik a bank számára. A zálogjogok gyakorlásának szükségessége legkésőbb a késedelem 30. napján merül fel, amikor a hitelfelvevő rendszeres kifizetéseket hajt végre a banknak a tőke vagy kamat után. Figyelembe véve az értékelt ingatlan likviditását, a t f esetünkben 90 nap (további számításokban - 3 hónap) összegben kerül figyelembevételre. Így t r = 3/12 = 0,25 (év).
Az objektum maradványértékének meghatározásának negyedik lépése a diszkontálási időszak (td) kiszámítása, amelyet az ésszerűen hosszú kitettségi időszak (tr) és a rögzített kitettségi időszak (tf) meghatározásának eredményei alapján kell elvégezni. képlet:
Így td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (év).
Az objektum maradványértékének meghatározásának ötödik lépése a maradványérték kiszámításához használt éves diszkontráta meghatározása.
Minden ingatlan objektumnak korlátozott időszaka van, amely alatt működése gazdaságilag életképes. Az ingatlan ezen időszak alatt származó bevételének elegendőnek kell lennie ahhoz, hogy:
Adja meg a befektetett tőke megtérülési szintjét (megtérülési ráta vagy diszkontráta);
Fizesse vissza a tulajdonos kezdeti befektetését (tőkehozam arány).
Ennek megfelelően a kapitalizációs ráta két összetevőt tartalmaz - a tőke megtérülési rátáját (diszkontráta) és a tőke megtérülési rátáját.
A 7.4. e jelentés szerint az értékbecslők a tőkésítési arányt a piaci kitermelési módszerrel határozták meg, figyelembe véve a bruttó bérleti tényezőt. A tőkésítési arány 14,62% a kiskereskedelmi ingatlanok esetében. Így a diszkontráta meghatározásához ki kell számítani a tőkehozamot.
Az ingatlan objektum véges (korlátozott) gazdasági élettartammal rendelkezik (az az időszak, amely alatt az objektum üzemeltetése fizikailag lehetséges és gazdaságilag nyereséges). Az ingatlan által termelt jövedelemnek kompenzálnia kell az objektum értékvesztését gazdasági életének végéig. Mennyiségileg az ilyen kompenzációhoz szükséges jövedelem összegét a tőke megtérülési rátája fejezi ki.
A tőkemegtérülési ráta számításának három módja van:
1. Egyenes vonalú tőkehozam (Ring módszer): feltételezi a tőke megtérülését egyenlő részekben az eszköz tulajdonjogának időtartama alatt, a megtérülési ráta ebben az esetben a kezdeti tőke kamatmentes éves részesedése térítési alap.
2. A kompenzációs alap tőkehozama és a kockázatmentes kamatláb (Hoskold módszer): feltételezi, hogy a kompenzációs alap a lehető legalacsonyabb-„kockázatmentes”-kamatláb mellett jön létre.
3. Tőke megtérülése a befektetési alapok hozamán és a befektetések megtérülési rátája (Inwood módszer): feltételezi, hogy a hozam alap a befektetések megtérülési rátájával (diszkontráta) egyenlő kamatláb mellett jön létre.
Ez az értékelés a Hoskold -módszert alkalmazza, amely az értékelők véleménye szerint a legjobban megfelel az oroszországi befektetések feltételeinek.
ahol az NVK a tőke megtérülési rátája,%;
i - kockázatmentes kamatláb;
n az objektum tulajdonjogának átlagos időtartama. Az értékbecslők feltételezték, hogy az értékelt ingatlan tulajdonjogának időtartama 20 év lesz.
A kockázatmentes kamatláb meghatározásához használhatja a kockázatmentes tranzakciók átlagos európai mutatóit és az oroszokét is.
Az Orosz Föderációban általában a következő instrumentumokat tekintik lehetséges kockázatmentes kamatoknak:
Az Orosz Föderáció Sberbank és más megbízható orosz bankok betéteinek kamatai. Az Orosz Föderáció Sberbank és más orosz bankok betéteire vonatkozó kamatlábak alkalmazása meglehetősen korlátozott, mivel a betéteket rövid időn belül fogadják el (általában két -három évig). Mindez szűkíti ezen eszközök használatának lehetőségeit;
Nyugati pénzügyi eszközök (fejlett országok államkötvényei, LIBOR). A LIBOR -kamatláb (Libor Inter Bank Offered Rate - a londoni bankközi hitelkamatláb aránya) használatával kapcsolatos nehézségek annak rövid távú (legfeljebb egy év) jellegéből adódnak, valamint a befektetésekhez képest magasabb kockázati szintnek köszönhetően állampapírokban. Az értékelési gyakorlatban az államkötvények közül a legcélszerűbb 10 éves amerikai kincstári kötvényeket használni;
RF bankközi hitelkamatok (MIBID, MIBOR, MIACR). Az árakat 1 naptól 1 évig terjedő időszakra számítják ki. Nyilvánvaló, hogy ezen kamatlábak értékeinek használata a kockázatmentes nyereségesség kiszámításához nem tanácsos, elsősorban rövid távú jellegük miatt. Ezenkívül a bankközi kölcsönökben rejlő jövedelmezőség figyelembe veszi a nemteljesítés kockázatát, ami szintén szükségessé teszi az eszköz használatának elutasítását az értékelési folyamatban;
Refinanszírozási kamatláb - az a kamatláb, amelyet a Központi Bank a refinanszírozási eljárás során kereskedelmi bankoknak nyújtott kölcsönöknél használ. Ezt a kamatlábat gazdasági lényegében talán csak a hitel- és pénzügyi intézmények értékelésekor lehetne alkalmazni, és a refinanszírozási kamatláb a Központi Bank monetáris politikájának eszköze, és ezért az utóbbi arra használja, hogy szándékosan befolyásolja a pénzügyi és bankszektorban, és nem mindig tükrözi a piac valós helyzetét;
Az RF államkötvények lejáratig tartó tényleges hozama. Az Orosz Föderáció államkötvényeit rubel és deviza pénzügyi eszközök képviselik. A pénzügyi és gazdasági válság idején a legnagyobb orosz vállalatok rubelben denominált kötvényeibe vetett bizalom jelentősen csökkent, így jelenleg meglehetősen nehéz kockázatmentes befektetéseknek tekinteni őket. Ezért ebben a jelentésben az állam rubelkötvények átlagos effektív lejáratig tartó hozamát használják kockázatmentes kamatként.
A www.rusbonds.ru weboldal adatainak elemzése alapján az RF Pénzügyminisztériumát választották a legmegbízhatóbb kibocsátónak. A 2012–2027 között lejáró rubel államkötvények jegyzésénél 2012. február 15 -én meghatározták az átlagos effektív hozamot a lejáratig. Ezen értékek számtani átlagát használják kockázatmentes kamatlábként a tőkemegtérülési ráta meghatározásakor.
2. ábra - A 2012–2027 közötti futamidejű államkötvények jegyzései
31. táblázat: A 2012–2027 közötti futamidejű oroszországi kötvények átlagos effektív lejáratig számított hozamának kiszámítása.
