A lakóházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló 214-es szövetségi törvény hatálybalépésével immár körülbelül 6 éve a fejlesztők és építtetők eladhatják új épületeiket tőkerészesedési megállapodások keretében, valamint lakásigazolványok és lakásépítő szövetkezetek szervezése. Más értékesítési módok illegálisnak minősülnek, de továbbra is használják őket. És nem is olyan régen az elsődleges lakásépítés (legális és nem is) megvalósításának jól ismert sémáihoz még egy csatlakozott: a tőkerészesedési előszerződés megkötésével.
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
"" úgy döntött, hogy kiderítse, hogy ez az út legális-e, és hogy a vásárlóknak bele kell-e állniuk egy ilyen dokumentum aláírásába.
A lényeg
Ha azt mondjuk, hogy az előzetes tőkemegállapodásnak (PDDU) semmi köze a 214-FZ-hez, és inkább ellentmond annak, talán azonnal el kell oszlatni minden kétséget. Hiszen ennek a törvénynek a lényege nem csupán egy részvényrészesedési megállapodás (DDU) aláírásában rejlik, hanem amint azt a ügyvéd, Oleg Sukhov, az illetékes állami szerveknél történő regisztráció szükségességében (a DDU-t ráadásul csak a regisztráció pillanatától tekintik megkötöttnek). És ez azt jelenti, hogy e megállapodás értelmében a vevő nem kap lehetőséget négyzetméterre a jövőben, és még inkább - nem számlákat és egyéb értékpapírokat, hanem egy lakást, bár befejezetlen: 13 214-FZ, annak biztosítása érdekében, hogy a fejlesztő szerződésben vállalt kötelezettségeinek teljesítése, a telek, amelyen a ház épül, és maga az épület, amely a ház átadása előtt a fejlesztő tulajdonaként van nyilvántartva, zálogba van foglalva” – mondja a szakértő, aki azt kérte, hogy ne nevezzék meg a cikkben.
De természetesen a telek és a ház minden konkrét vevőhöz (részvényeshez) befektetése arányában kerül át, pl. tulajdonképpen a DDU értelmében a vevő fedezetként megkapja a szerződésében meghatározott lakást, amely az építkezés befejezése után a részvényes személyes tulajdonába (vagy családja összes tagjának tulajdonába) kerül. Ha pénzügyi összeomlás történne a fejlesztővel, akkor a négyzetméterek és/vagy az azokhoz való jogok mindenképpen a vevőnél maradnak. Ezen túlmenően a részesedési szerződés szigorúan rögzíti a ház építésének és használatbavételének feltételeit, a lakás paramétereit és a felek jogait és kötelezettségeit, beleértve az építtető vagy a kivitelező felelősségét az építési határidők megsértéséért. Az előzetes részvényszerződés Oleg Szuhov szerint egyáltalán nem regisztrációköteles, és a lakás, i.e. meghatározott tulajdonhoz fűződő jogok semmilyen módon nem ruházhatók át.
A PDDU értelmében valójában semmit sem adnak el, csakúgy, mint bármely más előzetes megállapodás alapján, amelyek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a jövőben csak a tulajdon átruházásáról szóló megállapodás megkötésére kötelezettek. , munkavégzés vagy szolgáltatásnyújtás (a fő megállapodás) az előszerződésben meghatározott feltételekkel. „Konkrétan a közös építésben való részvételről szóló előzetes megállapodás értelmében a felek vállalják, hogy a jövőben a PDDU által meghatározott feltételekkel megállapodást kötnek az építésben való megosztott részvételről” – magyarázza. Valeria Simonova, az NDV-Nedvizhimost jogi osztályának vezetője.
PDDU, jog és fizetés
Mindazonáltal lehetetlen jogellenesnek nevezni az előzetes tőkeszerződést: „A PDDU alanyai közötti kapcsolatokat az Art. 1. pontja szabályozza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke” – számol be meg nem nevezett kommentátorunk. Mint minden előszerződés. Vagyis akár a DDU elődjeként is leköthető, ha persze erre szükség van. És egyáltalán nem merültek volna fel kérdések, ha a PDDU szerint a fejlesztő nem követeli meg a megvásárolt lakások kifizetését, pl. beruházás közös építkezésbe
.
A törvény szerint az előzetes megállapodás alapján nem lehet fizetni, mivel ez a dokumentum nem utal át árut, nem végez munkát vagy szolgáltatást. A feleknek csak abban van joguk megállapodásra jutni, hogy a közös konstrukcióban leendő résztvevő kötelezettségeik megfelelő teljesítését biztosítsák – vallják szakértőink. És ilyen biztosíték lehet egy bizonyos letét, amely természetesen nem lehet egyenlő a lakhatási költséggel. Ezenkívül a fejlesztő ne használja fel ezt a letétet a DDU megkötéséig. Ha a PDDU aláírását egy ilyen "pénzes" séma kíséri, akkor nincs bűncselekmény. Sőt, ezt a lehetőséget gyakran használják hitelre történő vásárláskor, amikor a bank nem tud pénzt utalni csak úgy, okmányok nélkül, és a fejlesztő nem köthet DDU-t a lakás fizetésére vonatkozó garancia nélkül, pl. a kölcsönszerződés aláírása előtt. Ilyen esetekben, amikor a bank jóváhagyja a hitelfelvételt, a vevő lakást választ, és előszerződést köt a fejlesztővel (eladóval). Ezzel elmegy a bankhoz, a PDDU keretében letétként befizeti az első befizetést, majd aláír egy hitelszerződést. És a fejlesztő, miután megbizonyosodott arról, hogy megkapja a befektetéseit, elkészíti a DDU-t. Hasonló rendszer működik például a Sberbankban.
De ez másképp történik. Az ezt a konstrukciót alkalmazó fejlesztők még abban az esetben is, ha a lakást a vevő nehezen megkeresett megtakarításaiért vásárolják (jelzáloghitel nélkül), gyakran a teljes lakhatás kifizetését vagy valamilyen nagyon jelentős összeget (a lakás árának egyharmadát, felét) követelik meg. A szerződésben természetesen nem szerepel a „lakáshoz való hozzájárulás” megfogalmazás, hanem „az előszerződés teljesítéséhez szükséges kötelezettségek biztosításáról” vagy a „letétről” szóló kitétel. Ilyen esetekben a PDDU következtetése a 214-FZ törvény megkerülése, és néha valódi csalás, mivel senki sem siet tájékoztatni a vevőt arról, hogy az alkalmazott konstrukció ellentétes a közös építkezésről szóló törvényekkel, és valójában alig különbözik az új épületek előzetes adásvételi megállapodás alapján történő megvalósításának jól ismert sémájától. A lakásvásárlók ma már olvasottabbak, és sokan ismerik a 214-FZ-t és a DDU-t is, így nem sietnek az előzetes adásvételi szerződések megkötésével, az új rendszer pedig a „legitim” szóhasználatot használja „részvételi megállapodás”, és ez egyesek számára nagyon magával ragadó. „A fejlesztők célja a PDDU regisztrálásakor félrevezető. A vásárlók hallják és látják a „részvételi megállapodás” kifejezést, még akkor is, ha az előzetes, és ennek eredményeként mind a fejlesztő, mind a megszerzett objektum felé pozitív hozzáállásra hangolódnak” – kategorikusan fogalmaz Oleg Sukhov ügyvéd. És mivel a többség csak hallott a 214-es törvényről, de nem olvasta a szöveget, az új rendszert meglehetősen sikeresen alkalmazzák.
Miért mennek rá a fejlesztők, köztük a neves és jól ismert cégek? A megtévesztésért? Természetesen nem. Ma csak így vonzhatjuk be a befektetők pénzét az építőiparba anélkül, hogy olyan szigorú kötelezettségekkel terhelnénk magunkat, mint a DDU megkötése esetén. Egyes piaci szereplők számára ez szükséges intézkedés. A tény az, hogy a 214. törvény csak az összes engedély kiadása után teszi lehetővé a befektetések vonzását egy ház építéséhez. És ahogy a mi bürokratikus államunkban lenni szokott, a szükséges engedélyekről és dokumentumokról esetenként hat hónapra, vagy még tovább is megegyeznek, és persze egyetlen fejlesztő sem akar ilyen sokáig tétlenül állni, és néhány kisebb cég egyszerűen nem tudja. engedheti meg magának ezt, és kösse meg a PDCA-t. „A DDU megkötéséhez szükséges építési engedély hiánya a leggyakoribb oka annak, hogy a fejlesztő más ingatlaneladási módot alkalmazzon” – erősíti meg Valeria Simonova („NDV-Nedvizhimost”).
Általánosságban elmondható, hogy a PDDU keretében elkezdenek vonzani a befektetéseket, de amint az összes szükséges engedélyt kiadják, megkötik a fő „jogszerű” részvényrészesedési megállapodásokat a vevőkkel-részvényesekkel.
Főbb pontok
Ha a fejlesztő nem akarja megtéveszteni a vevőket, hanem úgy dönt, hogy előzetes szerződéseket köt, akkor először is nem fogja elrejteni, hogy a PDDU nem a PDDU analógja, és a legérthetőbb és legértelmesebb dokumentumot kínálja.
A lényeg, hogy az előszerződésben annak tárgya egyértelműen rögzítve legyen, pl. részletesen meg kell határozni a jövőbeni tőkemegállapodás feltételeit, valamint a lakás eladójának és vevőjének kötelezettségeit a DDU megkötésével kapcsolatban, mert Oleg Sukhov ügyvéd szerint a bíróságok (ha hirtelen rájuk kerül) a PDDA mint a felek szándéka. Ha nincs bennük egyértelműség, nem nehéz kitalálni, hogy a megvásárolt új épület elveszhet.
A PDDU egyik fő pontja a közös építésű objektum (lakás) tervdokumentáció szerinti meghatározása, amely a DDU megkötésekor először a vevő-részvényeshez kerül zálogjogként, ill. a ház üzembe helyezése után - tulajdonba. A megvásárolt lakás összes paraméterét és jellemzőjét fel kell tüntetni a PDDU-ban - méretei, szobák száma, emelet, elhelyezkedése az emeleten és a házban, jobb, ha a lakás terve és a ház diagramja (szakasz ) és a padló található, amely pontosan jelzi, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan hol található. Ha a lakás befejező munkával jár, akkor le kell írni, hogy melyik és milyen anyagokból.
A PDDU másik fontos pontja a PDDU megkötésének feltételei. „A PDDU-nak szükségszerűen meg kell határoznia azt az időtartamot, ameddig a felek vállalják a tőkeszerződés aláírását, és ez egy konkrét dátum legyen” – mondja Valeria Simonova („NDV-Real Estate”), „bár a gyakorlatban gyakran a Az időszakot úgy határozzuk meg, hogy megadjuk azt az időtartamot, amely valamilyen elkerülhetetlen esemény óta eltelt. Általában ez az esemény az, hogy a fejlesztő megkapta a létesítmény építésére vonatkozó engedélyt. Így a PDDU-ban hasonló megfogalmazás található: „A felek vállalják, hogy a DDDU-t egy hónappal azután kötik meg, hogy a fejlesztő megkapta az engedélyeket”, és egy ilyen kifejezés riasztónak kell lennie, mert lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy késleltesse a főszerződés megkötését. gyakorlatilag a végtelenségig. A lelkiismeretes fejlesztők a késések ellenére is általában megértik, meddig kaphatnak engedélyt. A DDU azonban a PDDA-ban meghatározott időszak lejárta előtt is megköthető - ez nem tilos.
Továbbá, ahogy a szakértő, aki nem adta meg a nevét, megjegyzi, a megvásárolt lakás ára (a DDU ára), a fizetés feltételeit és menetét a PDDU-ban fel kell tüntetni. Amennyiben a PDCA készpénzes biztosítékot vagy letétet ír elő (és ez a gyakorlatban mindig megtörténik), akkor a PDCA megkötésekor gondoskodni kell arról, hogy a szerződés tartalmazza a megfelelő összegek lakhatási költségbe történő jóváírásának feltételét. Általában nincs probléma a „pénzes” pontokkal, de néha nincs feltüntetve a költség, vagy a fejlesztő vagy a fejlesztő fenntartja a jogot a változtatásra, általában arra hivatkozva, hogy az építkezés befejezése után a BTI, az objektum mérése , kissé eltérő területet számíthat ki. Ebben az esetben van ok az árváltoztatásra, de ha a lakhatási költségek csökkentésének vagy emelésének lehetősége semmilyen módon nem magyarázható, vagy az ár egyáltalán nem jelenik meg a PDDU-ban, akkor komolyan el kell gondolkodni a vásárláson. tárgy.
A fentieken túlmenően a kommentátor szerint jó, ha a PDDU tájékoztatást tartalmaz a ház építésének befejezésének határidejéről, valamint a közös építési tárgy vevő - részvényes - részére történő átadásának időpontjáról. valamint az épületre és lakásra vonatkozó szavatossági idő. Oleg Sukhov pedig hozzáteszi, hogy a vitarendezés joghatóságát a PDDU-ban kell meghatározni.
Meg kell jegyezni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a PDCA-t a PDCA-ra megállapított formában kell megkötni, pl. írásban, és ebben a megállapodásban a feleket általában "fejlesztőnek" és "megosztott építésben résztvevőnek" nevezik.
A bíróság segít
Azonban még a legbecsületesebb fejlesztővel is bármi megtörténhet, és a lakáshoz való jogok a PDDU megkötésekor sokkal kisebbek, mint a PDDA regisztrálásakor és az állami szerveknél. Ráadásul a CIAP megkötésekor sokkal nagyobb a dupla értékesítés kockázata. Ezért Oleg Sukhov ügyvéd azzal érvel, hogy a vevő-részvényesnek semmi haszna nincs az előszerződés aláírásából: „A lakás ára változatlan marad. Az építkezést biztosan nem fogják gyorsabban elvégezni, mert. ha a fejlesztő nem tudja biztosítani a DDU aláírásához szükséges dokumentumok egyeztetését, akkor nem tudja biztosítani a gyorsított kivitelezést. Ezenkívül a szükséges dokumentáció hiánya jelzi a fejlesztővel való kapcsolatfelvétel kockázatát, mert senki sem tudja garantálni, hogy ezeket a dokumentumokat egyáltalán kiadják ”- érvel a szakértő. „A leendő tulajdonos, aki a PDDU keretében lakást vásárol, sokkal nagyobb kockázatot vállal, mint amikor a 214-FZ szerint üzletet köt egy tőkeszerződés alapján” – ért egyet vele egy névtelen szakértő.
A leggyakoribb probléma, amellyel az előzetes tőkerészesedési szerződést kötött vásárlóknak szembe kell nézniük, a DDU aláírásának késése. És akkor a közvetlen út a bírósághoz. „Pert indíthat a tőkerészesedési szerződés megkötésére vagy az előszerződés felbontására és a befizetett biztosíték visszafizetésére” – mondja Valeria Simonova („NDV-Real Estate”). Jellemzően az ilyen esetek a lakásvásárlók javára oldódnak meg, különösen akkor, ha minden, a PDAP-ban rögzített kötelezettségüket teljesítették, és időben „biztosítékot” vagy „letétet” tettek. Csak időt és türelmet kell gyűjtenie: a bíróság nem egy gyors instancia. És az idegeket is ki kell tölteni. Ha pedig a vevő semmilyen kötelezettségét nem teljesítette, például elhalasztotta a „fedezet” következő részletét, akkor a bíróság az eladó (fejlesztő) javára dönthet.
A PDDU esetében más nehézségek is előfordulhatnak. Például egy ház építése elhúzódhat, és ha egy tőkeszerződés alapján a hitelfelvevő jó kártérítést kap - minden késedelem napjáért a fejlesztő a Központi refinanszírozási ráta 1/150-e összegű kötbért fizet. Az Orosz Föderáció Bankja (magánszemélyek számára) - és valószínűleg egy ingatlanban lévő lakás, a PDDU nem ír elő ilyen szankciókat. A legjobb esetben az előszerződést érvénytelennek ismerik el (érvénytelennek és az aláírás pillanatától kezdődően), és a „letétként” befizetett pénzt visszaadják a vevőnek. Egyébként Oleg Sukhov ügyvéd szerint ebben az esetben lehet és szükséges a "Fogyasztói jogok védelméről szóló törvényre" hivatkozni, követelve a károk és büntetések megfizetését is (nem olyan jelentős, mint a DDU megkötésekor, de még mindig).
A bíróságok általában a kudarcot vallott lakástulajdonosok javára rendezik a vitát, de nagy valószínűséggel nem lehet újabb lakást vásárolni a visszakapott pénzeszközökből, mert a lakásárak ma, bár nem túl aktívan, de nőnek.
És egy másik globális probléma, amely a PDDU helyett PDDU megkötésekor felmerülhet, a fejlesztő csődjéhez kapcsolódik. „Ha ez megtörténik, a tulajdonosoknak a választottbírósághoz kell fordulniuk akár lakóhelyiség átruházása, akár a lakás forgalmi értékének visszaszerzése iránt. Ezenkívül meg kell követelni a piaci érték visszatérítését ”- tanácsolja Oleg Sukhov.
E viták többsége a vevők javára dől el, „mivel a fizetésképtelenségről (csőd) szóló szövetségi törvény módosításáról szóló, 2011. augusztus 15-i 210. sz. szövetségi törvénnyel összhangban minden olyan szerződést, amelynek célja lakások részvényesek részére történő eladása érvényesnek, érvényesnek kell tekinteni, és az építőipari társaságok kötelezettségét vonja maga után, hogy minden körülmények között lakást adjon át a tulajdonosoknak” – mondja az ügyvéd. De természetesen lehetetlen pozitív bírósági döntést garantálni, mert az ilyen ügyletekben és az előzetes tőkemegállapodásokban számos különböző árnyalat rejtőzik. Ennek eredményeként a szerződést továbbra is érvénytelennek tekintik: a vevő valószínűleg visszaadja a pénzét, de nem kap lakást.
Portál összefoglaló
Az előzetes tőkemegállapodást nem jegyezték be a kormányhivatalok, és nem ad jogot a vevőknek a lakhatáshoz, hanem csak meghatározza a felek szándékát a jövőbeni DDU megkötésére. Ha ebben az esetben nem számítanak fel bizonyos „letétet” a PDAP végrehajtásának biztosítására, vagy a „letét” kicsi és nem vesz részt a kivitelezésben, akkor nincs ok az aggodalomra, de ha a fejlesztő fizetést követel, ill. még inkább nyilvánvaló, hogy az előszerződést a 214-FZ megkerülésére használják. A piaci szakértők és jogászok pedig továbbra sem javasolják ennek megkötését, mert ebben az esetben csak bíróságon lehet majd megvédeni a jogait, és nem valószínű, hogy lakáshoz juthat, jó, ha az összes pénzt visszaadják .
Az építőiparban a tőkerészesedés célja, hogy lehetőséget biztosítson arra, hogy alacsony költséggel lakástulajdonossá váljon.
Az építési tőkerészesedésről szóló előzetes megállapodás, amelynek árnyalata a főszerződés jövőbeni aláírásának szándéka, nem megy át a külön felhatalmazott szerveknél történő regisztrációs folyamaton, mivel nem fogalmaz meg anyagi kötelezettségeket az építkezésre és az átadásra. a lakást a vevőnek.
Úgy gondolják, hogy ez alapvetően nem egy lakóterület tulajdonjogának átruházási eljárása.
Tekintettel erre, előfordulhatnak ugyanazon ingatlan ismételt értékesítése, a fejlesztő integritásának garanciájának hiánya, valamint a házépítéshez szükséges összes engedély rendelkezésre állása.
Míg a DDU-k kötelezőek a Rosreestr szolgáltatáshoz, és megvédik a vásárlókat a kötelezettségek tisztességtelen teljesítése ellen. Alkalmazottai elvégzik az iratok vizsgálatát, a jogszabályi előírásoknak való megfelelést, megállapítják átvételük jogszerűségét.
A közös építkezésről és az előzetes adásvételi szerződésről megtekintheti a videót:
És most a fő dologról. Az FZ-214 törvény rendelkezései jogi garanciákat nyújtanak a részvényesek számára, különösen:
A fejlesztő kötelezettsége, hogy csak a nyilvántartásba vételi eljáráson átesett megállapodás alapján gyűjtsön forrást, amelynek csak rendeltetése, a számviteli adatok nyilvánosságra hozatala és a szervezet évente kötelező könyvvizsgálói ellenőrzése lehet.
A részvényesek tőkéjének építőipari cégtől való bevonásának lehetősége csak akkor jelenik meg, ha a jelenlegi által meghatározott módon az épület építésére vonatkozó engedélyt megkapják, megismerik az építési dokumentációt és megszerzik a fejlesztési területhez való jogot. .
Ezen túlmenően a polgárok pénzeszközei csak a tőkerészesedési megállapodások aláírása után vonhatók le. Egyébként, ha a kamatbirtokos ennek ellenére bizonyos összeg megfizetésére kényszerült az előzetes DDU alapján, jogában áll a bírósághoz fordulni az irat érvénytelenségének megállapítása érdekében.
Ugyanakkor az építőipari cégre büntetés kiszabása és ötszázezer és egymillió rubel közötti bírság megfizetése vonatkozik.
Az ilyen megszorítások arra késztetik a fejlesztőket, hogy olyan konstrukciókat alakítsanak ki, amelyek lehetővé teszik a törvények be nem tartását, különféle típusú megállapodások megkötésével, amelyek nem jelentenek lehetőséget az ingatlan átruházására.
A Ptk. által az előszerződésben részt vevők számára előírt kötelezettség arra kényszeríti őket, hogy a jövőben a fő szerződést a tulajdon átruházásával, a munkavégzéssel vagy a szolgáltatásnyújtással a korábban meghatározott feltételek mellett kössék meg.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 429. cikkének rendelkezései alapján tartalmaznia kell, pontosan azonosítva a DDU tárgyát és egyéb alapvető követelményeit, amelyeket korábban említettünk.
A megállapodás hitelesítésére akkor került sor, amikor a vonatkozó esetekben lényeges feltételek formájában megállapodás született (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 432. cikke). Úgy értik:
Tekintettel erre, ha valamelyik feltételről nincs megállapodás, az előzetes DDU meg nem kötöttnek tekintendő. A megkötés elmulasztása pedig semmilyen kötelezettséggel nem jár a résztvevők számára. A jelenlegi helyzet kockázatokat hordoz magában a részvényesek vásárlási jogának megfosztása formájában.
Tisztában kell lennie azzal, hogy az ilyen típusú szerződések alapján pénzt adva a vevők korlátozzák a visszaszolgáltatási jogukat konfliktushelyzet esetén. A bíróságok nem tesznek eleget annak a követelménynek, hogy a fejlesztőt DDU megkötésére kötelezzék, mivel az előzetes nem tartalmaz érdemi feltételeket, és nem ad okot kötelezettségek teljesítésére.
Ugyanakkor lehetőség van az anyagi befektetések megtérülésére - ez jogalap nélküli gazdagodás formájában történő visszaszerzésre. Visszaküldésük felelősséget ró a fejlesztőre mások pénzének felhasználásáért, ami számára kamatfizetést jelent.
Ha a részvényes magánszemély, a fejlesztő nemcsak az elköltött összeg megtérítésére kényszerül, hanem a dupla kamatot és a kár megtérítésére is.
A polgári jog előírja az állandó szerződések megkötésének időtartamának meghatározásának kötelezettségét. De nagyon gyakran a fejlesztő sok magyarázatot talál arra, hogy miért kínálnak előszerződést, és jelenleg nem tud megállapodást kötni a DDU-ról a tulajdonossal. És általában az ilyen érveket szóban mondják el.
Eközben az elkövetkező következmények szörnyűek lehetnek. A Polgári Törvénykönyv 429. cikkének (6) bekezdése előírja a PDCA szerinti kötelezettségek megszűnését, ha a fő okirat aláírásához meghatározott kötelezettségek be nem tartása, vagy a résztvevők egyike sem tesz ajánlatot a másik félnek annak elkészítésére.
Így az építőipari vállalkozás kötelezettségei a továbbiakban nem teljesíthetők, az előleg vagy egyéb kifizetés formájában tett tárgyi biztosíték nem térülhet vissza a részvényeshez. És egyébként ebben az esetben nincs kilátás a helyreállítására.
Egy másik nagyon gyakori problémahelyzet egy olyan építőipari cég csődje lehet, amellyel a felvásárló előzetes DDU-t kötött.
Előlegfizetéssel nemcsak arra van esély, hogy ne találjunk életteret, hanem a pénztől is elbúcsúzunk.
Tekintettel arra, hogy a DDU-t aláíró cég nem vállal garanciát a szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésére, mivel az ilyen kapcsolatokra nem vonatkoznak az FZ-214 rendelkezései.
A mappák a kifizetett összegek ellenértéke nélkül megszüntetik a vevő és eladó kapcsolatát.
Az ilyen helyzetekben felmerülő vitás kérdéseket a bíróság a vásárlók javára rendezi, mivel minden lakáseladási szerződést érvényesnek, érvényesnek kell minősíteni, és a fejlesztők lakóterület-átadási kötelezettségével kell járnia különböző körülmények között.
Természetesen az előzetes DDU nagyon vonzó a potenciális lakóingatlan-vásárló számára, ha egy lakás ára jelentősen csökkent. De szeretném megjegyezni, hogy a részvényesek lakhatáshoz való jogának védelme nagymértékben rajtuk múlik.
Az országban régóta kialakult az a gyakorlat, hogy különféle jogi dokumentumokat jogi szakértelem nélkül írnak alá. Ha pedig konfliktushelyzetek merülnek fel, azokat olyan szakemberek segítségével próbálják megoldani, akik a kívánt eredmény eléréséhez hatalmas tapasztalatot és magas képzettséget, valamint sok erőfeszítést igényelnek a jogsértések helyreállítására.
Tegye fel kérdését az alábbi űrlapon
Bővebben erről a témáról:
Ha azt mondjuk, hogy az előzetes tőkemegállapodásnak (PDDU) semmi köze a 214-FZ-hez, és inkább ellentmond annak, talán azonnal el kell oszlatni minden kétséget. Ennek a törvénynek a lényege nem pusztán a tőkerészesedési megállapodás (DDU) aláírása és annak szükségessége, hogy azt az illetékes kormányzati szerveknél nyilvántartásba vegyék (a DDU csak a bejegyzés pillanatától számít megkötöttnek). E megállapodás értelmében a vevő nem kap lehetőséget négyzetméterre a jövőben, és még inkább - nem számlákat vagy egyéb értékpapírokat, hanem egy lakást, beleértve a befejezetlent is. A DDU szerinti ingatlan megszerzésekor a vevők a 214-FZ 13. bekezdésével összhangban a fejlesztő szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésének biztosítása érdekében zálogba helyezik azt a telket, amelyen a házat építik, és magát az épületet.
A 214-FZ értelmében egy telket és egy házat minden egyes vevő (részvényes) befektetésének arányában ruháznak át, pl. tulajdonképpen a DDU értelmében a vevő fedezetként megkapja a szerződésében meghatározott lakást, amely az építkezés befejezése után a részvényes személyes tulajdonába (vagy családja összes tagjának tulajdonába) kerül. Ha pénzügyi összeomlás történne a fejlesztővel, akkor a négyzetméterek és/vagy az azokhoz való jogok mindenképpen a vevőnél maradnak. Ezen túlmenően a részesedési szerződés szigorúan rögzíti a ház építésének és használatbavételének feltételeit, a lakás paramétereit és a felek jogait és kötelezettségeit, beleértve az építtető vagy a kivitelező felelősségét az építési határidők megsértéséért. Az előrészesedési szerződés egyáltalán nem regisztrációköteles, és a lakás, i.e. meghatározott tulajdonhoz fűződő jogok semmilyen módon nem ruházhatók át. Lényegében ez egy egyszerű előszerződés, melynek értelmében Ön és az eladó vállalja, hogy a jövőben nem adásvételi, hanem tőkeszerződést köt.
A PDDU értelmében valójában semmit sem adnak el, csakúgy, mint bármely más előzetes megállapodás alapján, amelyek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a jövőben csak a tulajdon átruházásáról szóló megállapodás megkötésére kötelezettek. , munkavégzés vagy szolgáltatásnyújtás (a fő megállapodás) az előszerződésben meghatározott feltételekkel. Konkrétan a közös építésben való részvételről szóló előszerződés alapján a felek vállalják, hogy a jövőben a PDDU által meghatározott feltételekkel megállapodást kötnek az építésben való megosztott részvételről, amelyben a gyakorlatból sajnos nagyon eltérőek a feltételek. ideértve az időt is.
PDDU, jog és fizetés.
Mindazonáltal lehetetlen jogellenesnek nevezni a tőkerészesedés előzetes megállapodását. Az alanyok PDDU szerinti viszonyait az Art. 1. pontja szabályozza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 429. cikke, mint az előzetes szerződések értelmében. Vagyis akár a DDU elődjeként is leköthető, ha persze erre szükség van. A PDDU megkötésének teljes szükségességét pedig gyakran az a tény határozza meg, hogy a fejlesztő vagy az eladók nem állnak készen a PDDA megkötésére és a törvény által előírt nyilvántartásba vételére, számos okból kifolyólag: - nincs elegendő dokumentum az építkezéshez, engedélyek, jóváhagyások stb. És egyáltalán nem merültek volna fel kérdések, ha a PDDU szerint a fejlesztő nem követeli meg a megvásárolt lakások kifizetését, pl. beruházás közös építkezésbe. A fizetés azonban teljes egészében megtörténik, és még a bírság feltételei mellett is, ha hirtelen megtagadja, a kamatot visszatartják tőled, és gyakran nem is csekély. Ezért a PDDA aláírásával és a teljes költség megfizetésével Ön egy olyan helyzet túszává válik, amely gyakran nem a vásárlók javára alakul ki.
A törvény szerint az előzetes megállapodás alapján nem lehet fizetni, mivel ez a dokumentum nem utal át árut, nem végez munkát vagy szolgáltatást. A feleknek csak abban van joguk megállapodni, hogy a közös konstrukció leendő résztvevője megfelelően teljesíti kötelezettségeit – állítják a szakértők. És ilyen biztosíték lehet egy bizonyos letét, amely természetesen nem lehet egyenlő a lakhatási költséggel. Ezenkívül a fejlesztő ne használja fel ezt a letétet a DDU megkötéséig. Ha a PDDU aláírását egy ilyen "pénzes" séma kíséri, akkor nincs bűncselekmény. Sőt, ezt a lehetőséget gyakran használják új épület hitelre történő vásárlásakor, amikor a bank nem tud pénzt utalni csak úgy, minden okmány nélkül, és a fejlesztő nem köthet DDU-t a lakás fizetésére vonatkozó garancia nélkül, pl. a kölcsönszerződés aláírása előtt. Ilyen esetekben, amikor a bank jóváhagyja a hitelfelvételt, a vevő lakást választ, és előszerződést köt a fejlesztővel (eladóval). Ezzel elmegy a bankhoz, a PDDU keretében letétként befizeti az első befizetést, majd aláír egy hitelszerződést. És a fejlesztő, miután megbizonyosodott arról, hogy megkapja a befektetéseit, elkészíti a DDU-t. Hasonló rendszer működik például a Sberbankban.
De ez másképp történik.
Az ezt a rendszert használó fejlesztők gyakran teljes fizetést követelnek a lakhatásért. A szerződésben természetesen nem szerepel a „lakáshoz való hozzájárulás” megfogalmazás, hanem „az előszerződés teljesítéséhez szükséges kötelezettségek biztosításáról” vagy a „letétről” szóló kitétel. Ilyen esetekben a PDDU következtetése a 214-FZ törvény megkerülése, és néha valódi csalás, mivel senki sem siet tájékoztatni a vevőt arról, hogy az alkalmazott konstrukció ellentétes a közös építkezésről szóló törvényekkel, és valójában alig különbözik az új épületek előzetes adásvételi megállapodás alapján történő megvalósításának jól ismert sémájától. A lakásvásárlók ma már olvasottabbak, és sokan ismerik a 214-FZ-t és a DDU-t is, így nem sietnek az előzetes adásvételi szerződések megkötésével, az új rendszer pedig a „legitim” szóhasználatot használja „részvételi megállapodás”, és ez egyesek számára nagyon magával ragadó. A fejlesztők célja a PDDU tervezésében félrevezető. A vásárlók hallják és látják a "részvételi megállapodás" kifejezést, még ha előzetes is, és ennek eredményeként mind a fejlesztő, mind a megvásárolt objektum felé pozitív hozzáállásra hangolódnak. És mivel a többség csak hallott a 214-es törvényről, de nem olvasta a szöveget, az új rendszert meglehetősen sikeresen alkalmazzák.
Miért mennek rá a fejlesztők, köztük a neves és jól ismert cégek? Azzal, hogy nagyon nagy a vágy, hogy pénzt kapjanak a megfelelő engedélyek megszerzése előtt. Ma csak így vonzhatjuk be a befektetők pénzét az építőiparba anélkül, hogy olyan szigorú kötelezettségekkel terhelnénk magunkat, mint a DDU megkötése esetén. A tény az, hogy a 214. törvény csak az összes engedély kiadása után teszi lehetővé a befektetések vonzását egy ház építéséhez. És ahogy a mi bürokratikus államunkban lenni szokott, a szükséges engedélyekről és dokumentumokról esetenként hat hónapra, vagy még tovább is megegyeznek, és persze egyetlen fejlesztő sem akar ilyen sokáig tétlenül állni, és néhány kisebb cég egyszerűen nem tudja. engedheti meg magának ezt, és kösse meg a PDCA-t. A DDU megkötéséhez szükséges építési engedély hiánya a leggyakoribb oka annak, hogy a fejlesztő más ingatlanértékesítési módot alkalmaz.
Ha a fejlesztő nem akarja megtéveszteni a vásárlókat, hanem úgy dönt, hogy előzetes megállapodásokat köt, először is nem fogja elrejteni, hogy a PDDU nem a PDDU analógja, a legérthetőbb és legértelmesebb dokumentumot kínálja, és nem igényel teljes fizetés, egy kis előlegre korlátozva magát (legfeljebb a lakás értékének 10 %-a).
A lényeg, hogy az előszerződésben annak tárgya egyértelműen rögzítve legyen, pl. részletesen meg kell határozni a jövőbeni tőkeszerződés feltételeit, valamint a lakás eladójának és vevőjének kötelezettségeit a DDU megkötésével kapcsolatban, a bíróságok (ha hirtelen rájuk kerül) a PDDA-t a felek szándékának tekintik. . Ha nincs bennük egyértelműség, nem nehéz kitalálni, hogy a megvásárolt új épület elveszhet.
A PDDU egyik fő pontja a közös építésű objektum (lakás) tervdokumentáció szerinti meghatározása, amely a DDU megkötésekor először a vevő-részvényeshez kerül zálogjogként, ill. a ház üzembe helyezése után - tulajdonba. A megvásárolt lakás összes paraméterét és jellemzőjét fel kell tüntetni a PDDU-ban - méretei, szobák száma, emelet, elhelyezkedése az emeleten és a házban, jobb, ha a lakás terve és a ház diagramja (szakasz ) és a padló található, amely pontosan jelzi, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan hol található. Ha a lakás befejező munkával jár, akkor le kell írni, hogy melyik és milyen anyagokból.
A PDDU másik fontos pontja a PDDU megkötésének feltételei. A PDDU-nak szükségszerűen meg kell határoznia azt az időtartamot, ameddig a felek vállalják a tőkerészesedési szerződés aláírását, a PDDU-ban meghatározott konkrét kivitelezési határidővel úgy, hogy ezek konkrét időpontok. A PDDU-ban általában hasonló megfogalmazás található: „A felek vállalják, hogy egy hónappal azután kötnek DDDU-t, hogy a fejlesztő megkapta az engedélyeket”, és egy ilyen mondat riasztónak kell lennie, mert lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy késleltesse a főszerződés megkötését. gyakorlatilag határozatlan ideig. És nem mondhatja fel a szerződést egyoldalúan kötbér fizetése nélkül.
Továbbá, amint a szakértők megjegyzik, a megvásárolt lakás költségét (a DDU ára), a fizetési feltételeket és eljárást fel kell tüntetni a PDDU-ban. Amennyiben a PDCA készpénzes biztosítékot vagy letétet ír elő (és ez a gyakorlatban mindig megtörténik), akkor a PDCA megkötésekor gondoskodni kell arról, hogy a szerződés tartalmazza a megfelelő összegek lakhatási költségbe történő jóváírásának feltételét. Általában nincs probléma a „pénzes” pontokkal, de néha nincs feltüntetve a költség, vagy a fejlesztő vagy a fejlesztő fenntartja a jogot a változtatásra, általában arra hivatkozva, hogy az építkezés befejezése után a BTI, az objektum mérése , kissé eltérő területet számíthat ki. Ebben az esetben van ok az árváltoztatásra, de ha a lakhatási költségek csökkentésének vagy emelésének lehetősége semmilyen módon nem magyarázható, vagy az ár egyáltalán nem jelenik meg a PDDU-ban, akkor komolyan el kell gondolkodni a vásárláson. tárgy.
Jó, ha a PDDU információkat tartalmaz a ház építésének befejezésének határidejéről és a közös építési objektum vevő - a tőketulajdonos - átadásának időpontjáról, valamint az épület és a lakás garanciális időszakáról. Ha pedig például 2011 végén PDD-t ír alá azzal a kötelezettséggel, hogy 2012 végéig, a megállapított (2012 végén) határidőn belül PDD-t ír alá Önnel, amely tartalmazza a az építkezés befejezési dátuma 2014 vége, mi van akkor?
Meg kell jegyezni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a PDCA-t, mint minden más előzetes megállapodást, a PDCA-ra megállapított formában kell megkötni, pl. írásban, és ebben a megállapodásban a feleket általában "fejlesztőnek" és "megosztott építésben résztvevőnek" nevezik.
A bíróság segít?
Bármely fejlesztővel bármi megtörténhet, a lakáshoz való jogok nem keletkeznek a PDDU megkötésekor, ellentétben a formalizált PDDU-val és az állami szerveknél történő bejegyzéssel. Ráadásul a CIAP megkötésekor sokkal nagyobb a dupla értékesítés kockázata. Abszolút semmi haszna a vevő-részvényesnek az előszerződés megkötéséből: a lakás költsége változatlan marad, az építkezés biztosan nem megy gyorsabban, mert. ha a fejlesztő nem tudja biztosítani a DDU aláírásához szükséges dokumentumok egyeztetését, akkor nem tudja biztosítani a gyorsított kivitelezést. Ezenkívül a szükséges dokumentáció hiánya jelzi a fejlesztővel való kapcsolatfelvétel kockázatát, mivel senki sem tudja garantálni, hogy ezeket a dokumentumokat egyáltalán kiadják. A leendő tulajdonos, aki a PDDU keretében lakást vásárol, sokkal nagyobb kockázatot vállal, mint amikor a 214-FZ-nek megfelelő ügyletet köt tőkemegállapodás alapján. Egy új épületben lévő lakás megvásárlása előzetes szerződések (beleértve a PDDU-t is) aláírásával nagyon nagy kockázatot jelent.
A leggyakoribb probléma, amellyel az előzetes tőkerészesedési szerződést kötött vásárlóknak szembe kell nézniük, a DDU aláírásának késése. És akkor a közvetlen út a bírósághoz. Tőkerészesedési szerződés megkötésére kényszerítés, illetve az előszerződés felmondása és a befizetett biztosíték visszaszolgáltatása iránti igény érvényesíthető. Jellemzően az ilyen esetek a lakásvásárlók javára oldódnak meg, különösen akkor, ha minden, a PDAP-ban rögzített kötelezettségüket teljesítették, és időben „biztosítékot” vagy „letétet” tettek. Csak időt és türelmet kell felhalmozni, a bíróság nem egy gyors instancia. És az idegeket is ki kell tölteni. És nem tény, hogy visszakaphatja a pénzt, ha ezt a 10 000 rubel jegyzett tőkével és hiányzó ingatlanokkal rendelkező céget kifejezetten viszonteladásra hozták létre.
A PDDU esetében más nehézségek is előfordulhatnak. Például egy ház építése elhúzódhat, és ha egy tőkeszerződés alapján a hitelfelvevő jó kártérítést kap - minden késedelem napjáért a fejlesztő a Központi refinanszírozási ráta 1/150-e összegű kötbért fizet. Az Orosz Föderáció Bankja (magánszemélyek számára) - és valószínűleg egy ingatlanban lévő lakás, a PDDU nem ír elő ilyen szankciókat. A legjobb esetben az előszerződést érvénytelennek ismerik el (érvénytelennek és az aláírás pillanatától kezdődően), és a „letétként” befizetett pénzt visszaadják a vevőnek. Ebben az esetben lehet és szükséges hivatkozni a „Fogyasztói jogok védelméről” szóló törvényre, megkövetelve a veszteségek és a kötbér megfizetését is (nem olyan jelentős, mint a DDU megkötésekor, de akkor is).
A bíróságok általában a kudarcot vallott lakástulajdonosok javára rendezik a vitát, de nagy valószínűséggel nem lehet újabb lakást vásárolni a visszakapott pénzeszközökből, mert a lakásárak ma, bár nem túl aktívan, de nőnek.
És egy másik globális probléma, amely a PDDU helyett PDDU megkötésekor felmerülhet, a fejlesztő csődjéhez kapcsolódik. „Ha ez megtörténik, a tulajdonosoknak a választottbírósághoz kell fordulniuk akár lakóhelyiség átruházása, akár a lakás forgalmi értékének visszaszerzése iránt.
Ezeket a vitákat a vevők javára rendezik, mivel a 210-FZ „A fizetésképtelenségről (csőd) szóló szövetségi törvény módosításáról” szóló, 2011. augusztus 15-i szövetségi törvénnyel összhangban minden olyan szerződést figyelembe kell venni, amelynek célja lakások részvényesek részére történő eladása. érvényes, érvényes, és kötelezettséget von maga után az építőipari társaságok számára, hogy bármilyen körülmények között adják át a lakásokat a tulajdonosoknak. De természetesen lehetetlen pozitív bírósági döntést garantálni, mert az ilyen ügyletekben és az előzetes tőkemegállapodásokban számos különböző árnyalat rejtőzik. Ennek eredményeként a szerződés semmissé nyilvánítható: a vevő nem kap lakást, és nagy valószínűséggel nem adja vissza a pénzét annak hiánya miatt az alperestől (csődbe ment).
Összegzés
Az előzetes tőkemegállapodást nem jegyezték be a kormányhivatalok, és nem ad jogot a vevőknek a lakhatáshoz, hanem csak meghatározza a felek szándékát a jövőbeni DDU megkötésére. Ha ebben az esetben nem számítanak fel bizonyos „letétet” a PDAP végrehajtásának biztosítására, vagy a „letét” kicsi és nem vesz részt a kivitelezésben, akkor nincs ok az aggodalomra, de ha a fejlesztő fizetést követel, ill. még inkább nyilvánvaló, hogy az előszerződést a 214-FZ megkerülésére használják. A piaci szakértők és jogászok pedig továbbra sem javasolják ennek megkötését, mert ebben az esetben csak bíróságon lehet majd megvédeni a jogait, és nem valószínű, hogy lakáshoz juthat, jó, ha az összes pénzt visszaadják .
A PDDU a 214-FZ törvény megkerülése, valódi megtévesztés, mivel senki nem siet tájékoztatni a vevőt arról, hogy az alkalmazott konstrukció ellentétes a közös építkezésre vonatkozó törvényekkel, és valójában nem sokban különbözik a kúttól. -előzetes adásvételi szerződés alapján új épületek megvalósításának ismert konstrukciója.
A fővárosi új építési piacon a tranzakciók mintegy harmada a PDKP (előzetes adásvételi szerződés) keretében történik. De a 214-FZ szövetségi törvény megjelenésével ez a dokumentum meglehetősen kétértelmű "képet" alakított ki. Egyrészt az ingatlanpiacon a vitathatatlan "kedvenc" a (részvételi megállapodás). Ennek a vezetésnek az okai teljesen érthetőek, és sokáig nem vitatták őket. Mindenki tudja, hogy a PDKP a "kettős eladás" jelenségét idézte elő, amelynek az orosz kormány vetett véget a 214-FZ számú törvény elfogadásával. Másrészt sok nagy fejlesztő továbbra is az MPAP szerint dolgozik.
Legális ez a tevékenység? És hogyan reagáljanak a hétköznapi vásárlók az előzetes adásvételi szerződés aláírására vonatkozó javaslatra?
A szakértők feltárják a tranzakció buktatóit, és beszélnek az előzetes adásvételi szerződés veszélyes és biztonságos pillanatairól.
P.S. Ha a vásárlók úgy gondolják, hogy ez a téma nem érinti őket, akkor hiába ... A cikkben bemutatott információk mindenki számára hasznosak lesznek!
Az előzetes adásvételi szerződés nagyjából három kategóriába sorolható. Az első az, hogy mikor A fejlesztők az MPKP keretében házakat adnak el az objektum megvalósításának kezdeti szakaszában(még az építési engedélyek kézhezvétele előtt).
Az orosz törvények szerint mindaddig, amíg a fejlesztő nem rendelkezik ezzel az engedéllyel, nem tudja megvalósítani az objektumot a DDU keretében. Ezért csak két lehetséges forgatókönyve van. Vagy várja meg az engedélyek kézhezvételét, és csak ezután kezdje el az értékesítést, vagy próbálja meg kijátszani a törvényt, és korábban nyissa meg a kereskedelmet, mint ahogy azt az orosz Themis lehetővé teszi. A valóságban ez egy banális pénzbeszedést jelent azoktól az ügyfelektől, akik készek ingatlanvásárlásra az építkezés korai szakaszában, amikor az még így néz ki:
Még az orosz piacon is megjelent a PDDU (pre-DDU) kifejezés, ami az „előzetes tőkemegállapodást” jelenti. Az építési engedély kézhezvételét követően az ügyletben részt vevő felek azt újra regisztrálják a DDU-ban. A rendszer homályossága és törvénytelensége ellenére ma még nagyon jó hírű és nagy fejlesztők is dolgoznak rajta. De így vagy úgy, egy ilyen forgatókönyv esetén a vevő érdekei semmilyen módon nem védettek. Ezért a szakértők kategorikusan nem javasolják egy ilyen megállapodás aláírását.
Második lehetőség - a fejlesztők a PDKP keretében házakat árulnak egy már épülő házban. Semmilyen körülmények között nem szabad ilyen megállapodást kötni..
„Az orosz törvények szerint a lakásokat az építési szakaszban csak a következő megállapodások megkötése esetén lehet eladni: DDU, ZHNK vagy. Minden más típusú tranzakció illegális.”
Ez legyen a fő szabály egy olyan ügyfél számára, aki a pénzét (és annak nagy részét) a fejlesztőnek adja.
A vevőnek meg kell értenie, hogy az előszerződés tárgya nem ingatlanvásárlás, hanem csak a felek szándéka a jövőbeni üzletkötésre. Ez az oka annak, hogy egy ilyen rendszer nem ad semmilyen garanciát a potenciális lakástulajdonosnak egy olyan lakás megszerzésében, amelyet már kiválasztott és fizetett. Azok az ügyfelek, akik MCAP-t kötnek, szinte semmitől nem védettek, beleértve a dupla értékesítést sem. Végül is az előzetes adásvételi szerződések, a DDU-kkal ellentétben, nem mennek keresztül a Rosreestrnél történő állami regisztrációs eljáráson.
Ezen túlmenően, ha az események a vevő számára a lehető legrosszabb módon alakulnak (például az eladót hivatalosan csődöt jelentenek), akkor Azok az ügyfelek, akik ezt a rendszert választják, azonnal elveszíthetik mind a lakást, mind a pénzt.
De a fejlesztő vagy bármely más személy, aki az MCAP keretében lakásokat ad el az építkezés során, szintén ki van téve mindenféle kockázatnak. Például pénzbírsággal sújtható (tisztviselők esetében a büntetés összege húsz-ötvenezer rubel, jogi személyek esetében - ötszázezertől millióig). Ezenkívül a vevőnek joga van követelni az eladótól a neki átutalt pénz azonnali visszaküldését, kétszeres kamat megfizetését ezen összeg után (az oroszországi polgári törvénykönyv 395. cikke előírja), valamint további kártérítést a veszteségekért ( a kamat összegét meghaladóan).
Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója kifejtette véleményét a PDCP-ügyletekről. Szerinte a lehetséges kockázatoknak (kettős értékesítés, a tranzakció feltételeinek újratárgyalása, a fejlesztők csődje) elméletileg el kell riasztaniuk a potenciális vásárlókat. A valóságban azonban kiderül, hogy a polgárok figyelmen kívül hagyják a veszélyt, és nyugodtan kötnek üzleteket a MAP alapján. Habozás nélkül írnak alá dokumentumokat, remélve, hogy az örök orosz "talán". Az eladók pedig egyszerűen figyelmen kívül hagyják az orosz jogszabályokat - ma a fejlesztők körülbelül 10%-a ad el építési folyamatban lévő lakásokat elővásárlási szerződések alapján. És ez annak ellenére van így, hogy a 214-FZ körülbelül nyolc éve van érvényben.
Ám amikor az objektumot már megépítették, üzembe helyezték, de a benne lévő lakásokat még nem vették birtokba, akkor a PDKP keretében lakást értékesítő fejlesztő cég nem követ el semmi törvénytelent. Ebben a szakaszban nincs joga lakásokat eladni megosztott részvételi megállapodás alapján, mivel a 214-FZ szövetségi törvény már lejár. De amint a fejlesztő ingatlanként nyilvántartásba veszi a házat, köteles újratárgyalni az MCAP-t az ügyféllel a fő adásvételi szerződéshez. Ő lesz az új telepesek fő tulajdoni okmánya.
„Ezért az új épületben lévő lakások kiválasztásakor emlékeznie kell arra, hogy ha a fejlesztő cég felajánlja a PDKP aláírását, akkor csak akkor köthet megállapodást, ha a ház már megépült, és magának a cégnek van engedélye üzembe helyezni a létesítményt”
Maria Litinetskaya
De nem csak a fejlesztők adhatnak el lakásokat, hanem más jogi személyek is, akik befektetnek a létesítmény építésébe, és részesedésük van a projektben. Amint azt a gyakorlat mutatja, a legtöbb ilyen befektető az engedélyek megszerzése és az építkezés megkezdése után újratárgyalja a szerződést a fejlesztővel, és a DDU (majd a PDKP) keretében eladja a lakásokat. Általában nincs probléma ezzel az eladói kategóriával - szinte egyidejűleg kapják meg a lakástulajdonjogot a fejlesztő céggel.
De M. Litinetskaya szerint a befektetők között vannak olyanok, akik más stratégiát választanak. Nem kötnek újra befektetési szerződést a fejlesztővel, nem adnak el lakásokat közös részvételi megállapodás alapján a házépítés szakaszában, hanem megvárják az objektum üzembe helyezését, és akkor is megkezdik az MPC szerinti lakásértékesítést. Ebben a rendszerben semmi illegális nincs.
A vevőnek azonban tisztában kell lennie azzal, hogy az ilyen eladók egy speciális kockázati csoportba tartoznak, hiszen ha szerződést köt velük, akkor hamarosan tulajdonba kerülhet lakása. A probléma abban rejlik, hogy a tulajdonjog formálissá tétele mindaddig lehetetlen, amíg minden beruházó meg nem köti egymással a beruházási szerződés végrehajtási okiratát. És ez a régóta várt és izgalmas pillanat a végtelenségig halasztható különféle okok miatt.
amely minimalizálja a kockázatokat és elkerüli a problémákat a jövőben. Mindenekelőtt a dokumentumban egyértelműen fel kell tüntetni a lakás paramétereit (sík terület, szobák száma, emelet stb.), amelyekre vonatkozóan a PDCP megkötését tervezik. Másodszor, előfeltétel, hogy a szerződésben szerepeljen a vásárlás költsége. Az árnak véglegesnek kell lennie és nem változhat. Harmadszor, kívánatos a dokumentumokban előírni azt az időszakot, amely után a fejlesztő cég köteles megkötni Önnel a főszerződést.
Ha ez a paraméter nincs feltüntetve az MPCP-ben, akkor a törvény szerint a tranzakcióban részt vevő feleknek egy éven belül alá kell írniuk a főszerződést. Ha valamilyen okból nem jön létre a megadott határidőn belül, a vevő felmondhatja az előszerződést és követelheti a visszatérítést. Ezenkívül a PDCP kikötheti az eladó felelősségét abban az esetben, ha a főszerződést nem kötik meg a tervezett határidőn belül.
Jogi szempontból a tőkerészesedési megállapodás (DDU) jogviszonyok egész konglomerátuma.
Egyrészt tisztán munkaszerződésről van szó, amely szerint a fejlesztő, mint vállalkozó vállalja, hogy meghatározott időn belül és díj ellenében elvégzi a munkát.
Másrészt ez egy megállapodás két befektetőtárs között, akik egy lakóingatlan építésébe fektetnek be.
Összességében a fejlesztő tevékenysége a DDU keretében lakóépületek építésére irányuló vállalkozói tevékenység, amelynek során a vásárlók fizetését előre vagy teljes előleggel fogadják el.
Ez a sokoldalúság a DDU-megállapodásokat a modern szerződési jog egyik legbonyolultabbjává teszi.
A tőkerészesedési megállapodásoknak többféle típusa létezik. Általános szabály, hogy mindegyik típus "húzza" a későbbi szerződések megkötését. Az ideiglenes szerződések mindegyike lényegében a fejlesztők jól kidolgozott trükkje.
A helyzet az, hogy a lakóingatlanok építése többlépcsős eljárás, és a fejlesztő igyekszik minimalizálni saját költségeit mindegyik szakaszban. Sőt, a fejlesztő akkor is igyekszik előnyhöz jutni, ha az objektumot egyáltalán nem építik meg, pedig ezekben az esetekben már csalásról lehet beszélni.
A fejlesztő tevékenységének szakaszaival összhangban a következő típusú DDU-szerződések jelentek meg és terjedtek el:
Ahogy a név is sugallja, hasonló megállapodást kötnek a szerződő felek a szándékok rögzítése érdekében. A fejlesztő szándéka ugyanakkor a megrendelő megrendelésének teljesítése (itt jelenik meg először a szolgáltatási szerződés szempontja), a megrendelői szándék pedig egy esetleges lakásépítési megrendelés. A szándéknyilatkozat a főszerződés további megkötését jelenti.
A PDDU következtetésének leggyakoribb oka az építési engedély banális hiánya a fejlesztő részéről. Ilyen engedély hiányában a fő DDU egyáltalán nem köthető meg, mivel erre jogszabályi tilalom vonatkozik. De a fejlesztőnek szüksége van ügyfelekre és pénzeszközökre. Ezért rámegy a trükkre, és befejezi a PDDA-t.
Ez nem jelenti azt, hogy a fejlesztőnek szükségszerűen csalási szándéka van. A PDDU-t a jól bevált fejlesztők már régóta alkalmazzák. Annak érdekében, hogy megvédje magát a kockázatoktól a PDDU megkötésekor, tájékozódjon a fejlesztő hírnevéről. Az a tény, hogy az építési engedély megszerzése számos okból függ - a helyi hatóságok lassúságától kezdve magával az építő céggel kapcsolatos problémákig. Lehetséges, hogy azért nem adják meg az engedélyt, mert a cégnek nincs építési telekre joga, vagy a projekt nem ment át az építési szakvéleményen. Nagy a veszélye annak, hogy az engedélyt egyáltalán nem adják ki, és komoly problémák kezdődnek a PDCA alapján a részvényesek számára.
Ez is a fejlesztő trükkjei közé tartozik. A műszaki PDCA megkötését ajánló építőipari cégek általában már megkapták az építkezés megkezdéséhez szükséges összes engedélyt, de különböző okok miatt nem akarják azonnal megkötni a fő PDCA-t a tulajdonosaikkal. A technikai DDU-k megkötésekor általában nincs kockázat a részvényesek számára, feltéve, hogy a főszerződés megkötésének határidejét a PDCA a közeljövőre határozza meg.
A főmegállapodás (DDU) abszolút minden feltételt előír a közös építésről szóló megállapodáshoz. Tekintettel arra, hogy a DDU kötelező regisztráción megy keresztül a Rosreestrnél, a DDU aláírásának pillanatától kezdve a részvényes kockázata minimálisra csökken, bár nem kizárt. Valamivel a DDU aláírása előtt a jó hírű cégek egy szerződésmintát adnak át a részvényesnek felülvizsgálatra. Ha az építőipari cég nem hajlandó megismertetni Önnel a mintát, és azonnali szerződéskötést kér, javasoljuk, hogy köszönjön el ettől a fejlesztőtől.
A minta átvételekor célszerű nem saját erőre hagyatkozni, hanem közös kivitelezési kérdésekben szakemberrel megvizsgálni a szerződéses feltételeket.
Ha tervezik jelzáloghitel beszerzését az építkezéshez, a mintát elviheti a bankba. A bankok nagyon alaposan felmérik a jelzáloghitel-konstrukció kockázatait, és megtagadják a kölcsön kiadását, ha a DDU kikötései kétségbe vonják őket.
A részvényes a DDU aláírásának pillanatától kezdve a többi részvényessel egyenrangú építőipari befektetővé válik. Az általuk átutalt pénzeszközöket lakóépület építésére fordítják.
Minden DDU-megállapodás egyedi, mivel egy adott házra vonatkozó adatokat tartalmaz, egy adott felvétellel, egy adott emeleten egy adott ügyfél számára. A lakásszámot nem szabad figyelembe venni, mivel a lakások számozása a ház üzembe helyezésekor jelentősen változhat.
A DDU kijelenti:
Ezen adatok szerződésben való tükrözésének helyessége kiküszöböli az esetleges problémákat a lakások tulajdonjogának regisztrálásakor. Az a helyzet, hogy az anyakönyvvezetők alaposan összevetik a lakást a DDU adataival.
A megfelelően elkészített DDU-nak világosan meghatározott határidőket kell tartalmaznia a lakás részvényesnek történő átruházására. Az egyszerűsített kifejezések, például fél évre időzítve félelmet keltenek. Valószínűleg nem tévesztik meg, de a kulcsok átadásának pillanatára való várakozás jelentősen késhet. 
Fontos! A ház üzembe helyezése és a lakáskulcsok részvényesnek történő átadása különböző jogi jelenségek. A DDU-ban az üzembe helyezés időpontja az év első vagy második felére határozható meg, de a lakás átadásának időpontját pontosan be kell jelenteni, például „a ház üzembe helyezésétől számított 20 napon belül. művelet."
A felek szerződésben vállalt kötelezettségeinek minden fő pontja néhány szóra redukálódik: „a részvényes fizet” és „a fejlesztő megépíti és átadja a lakást a tulajdonosnak”, vagyis így vagy úgy, a teljes DDU „csavarják” ezeket a feltételeket.
A szerződésnek általában a következő főbb rendelkezéseket kell tartalmaznia:
A ház üzembe helyezése során a felvételt ellenőrzik, és ha kiderül, hogy kevesebb a DDU-ban bejelentettnél, a fejlesztő köteles visszafizetni a túlfizetett négyzetméterek költségét. Vitatott kérdés a részvénytulajdonos által a plusz mérőórákért fizetett pótlék. Mindenesetre a fejlesztők megpróbálják beszedni a fizetést, de ez tisztán jogilag illegális, mivel a szerződés feltételeinek való megfelelés kérdése teljes mértékben a fejlesztő feladata;
A tőkerészesedési megállapodás szerződő felei a részvényes és a fejlesztő. Ha a részvényessel minden világos, akkor szigorú követelmények vonatkoznak az építő cégre.
A szerződést vagy személyesen a cég igazgatójának, vagy a cég nevében közjegyző által hitelesített meghatalmazással rendelkező személynek kell aláírnia. A DDU illetéktelen személy általi aláírása a szerződés érvénytelenségét vonja maga után.
