ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА
Леонтьев Александр Игоревич 1 , Иванова Ольга Юрьевна 2
1 Уральский государственный экономический университет, студент
2 Уральский государственный экономический университет, ассистент кафедры региональной, муниципальной экономики и управления
PRICING IN THE HOUSING MARKET AS AN EXAMPLE THE CITY EKATERINBURG
Leontiev Aleksandr Igorevich 1 , Ivanova Olga Yurevna 2
1 Ural State University of Economics, student
2 Ural State University of Economics, assistant, Department of Regional, Municipal Economy and Management
Библиографическая ссылка на статью:
Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]..02.2019).
Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе. Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.
В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга.
К макрофакторам следует относить:
Психологический фактор;
Финансовый фактор;
Фактор покупательной способности;
Условия кредитования.
Психологический (поведенческий) фактор
оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации. Ярким примером можно считать санкции. Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г. по апрель 2015 г. (рисунок 1).
Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.
По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г. Екатеринбурга.
Финансовый фактор
в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.
С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений .
Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения. Хотя первичный рынок жилой недвижимости увеличил стоимостную составляющую предложения, вследствие увеличения стоимости строительного процесса из-за роста курса валют доллара и евро (рисунок 3) .
Рисунок 2 – Динамика курса доллара и евро за период январь 2014 г. – апрель 2015 г.
Рисунок 3 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.
Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности
населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г. (таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4)
Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г.
| № квартал |
Среднедушевые денежные доходы населения, руб./ квартал |
В % к предыдущему периоду |
| 1 квартал 2014 г. |
22 823,3 |
73,3 |
| 2 квартал 2014 г. |
27 347,2 |
119,8 |
| 3 квартал 2014 г. |
28,112,9 |
102,8 |
| 4 квартал 2014 г. |
32 901,2 |
117,0 |
| 1 квартал 2015 г. |
25 391,9 |
77,8 |
| 2 квартал 2015 г. |
29 626,7 |
116,7 |
| 3 квартал 2015 г. |
30 432,5 |
102,7 |
| 4 квартал 2015 г. |
35 561,8 |
116,9 |
| 1 квартал 2016 г. |
26 340,5 |
74,1 |
Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г.
Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г. Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения. В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект .
Условия кредитования
являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости.
В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г. принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости.
В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.
На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры .
Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен. Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы:
Экологический фактор;
Фактор безопасности;
Фактор близости станции метрополитена;
Фактор жилья с включенным набором услуг.
Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).
Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга
|
Наименование ценового пояса |
Жилые районы |
|
Центр |
Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова |
|
1 пояс |
Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный. |
|
2 пояс |
Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ |
|
3 пояс |
Чермет, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз |
|
4 пояс |
Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижнеисетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро |
Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости. Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный. В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы. Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе . К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д.
На названные особенности поясного расположения классового жилья в г. Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как :
Транспортная доступность;
Безопасность;
Наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки);
Социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.);
Зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения)
Ярким примером с этой точки зрения является район Академический. Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический. Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) .
Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны . Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.
Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.
Таблица 3 – Структура факторов, влияющих на ценообразование рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге
|
Наименование группы факторов |
Факторы |
|
Макро факторы |
Психологический; Финансовый; Покупательную способность; Условия кредитования. |
|
Микро факторы |
Фактор ценового районирования; Экологический фактор; |
На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:
уникальность и неповторимость;
стационарность;
длительность создания и долговечность.
Ниже я рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты экономического, экологического состояния каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.
Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.
И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичной недвижимости применительно в Спб.
1. Сущность рынка недвижимости
«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
Информация о ценах, спросе и предложении;
Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.
Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости
Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».
1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга
В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.
В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.
- Рынок офисных помещений.
- Рынок торговых помещений.
- Рынок жилья , который представлен следующими сегментами:
Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;
– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;
– строящиеся сблокированные односемейные дома;
Вторичный:
Купля-продажа – квартир в центре;
– квартир в микрорайонах.
Аренда – обычных квартир
– квартир повышенной комфортности
– комнат.
В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.
Районы города.
Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1
В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:
Центральный
Адмиралтейский
Василеостровский
Московский
Приморский
Петроградский
Калининский
Выборгский
Фрунзенский
Красногвардейский
Невский
Красносельский
Кировский
Удаленность от станций метро.
При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10–15%
Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть в приложении №1.
2. Методы ценообразования
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.
Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.
Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.
2.1 Сравнительный метод
Главные принципы, лежащие в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
· замещения;
· сбалансированности;
· спроса и предложения.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
· сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
· независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
· инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.
Особенности функционирования рынка недвижимости. Цены, обслуживающие рынок недвижимости.
Методы определения цен на строительную продукцию. Формирование свободных (договорных) цен.
Формирование ставки арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения.
На рынке недвижимости реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения. Этот рынок является составной частью национальной экономики.
Инфраструктура рынка недвижимости – торги, аукционы, консультационные и риэлтерские фирмы, агентства, специализирующиеся на торговле недвижимостью.
Особенности формирования рынка недвижимости:
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость.
Недвижимость стационарна и не может быть перемещена с места на место, поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.
Купля-продажа недвижимости – это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход, так как купленный дом, квартиру и т.д. можно продать по более высокой цене.
Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных сегментов (производственных строений, жилья, нежилых помещений, земли и т.д.). Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно и имеет собственную законодательную и нормативную базы.
В своем большинстве объемы недвижимости являются продукцией строительного производства.
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие:
первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами являются государство в лице республиканских и местных органов власти, строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости;
вторичный рынок, где недвижимость выступает как товар ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.
Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:
многообразие строительной продукции (здания и сооружения производственного назначения, объекты просвещения и здравоохранения, жилье и т.д.);
масштабность, то есть отдельные объектов стоят миллиарды рублей;
территориальная закрепленность объектов – использование их по месту изготовления;
изготовление продукции по индивидуальному проекту «под заказ»;
зависимость стоимости строительства от природных и климатических условий;
большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет).
Поскольку строительство многих объектов продолжается длительное время, поэтому кроме стоимости объектов недвижимости определяются также цены на отдельные виды работ, этапные, конструктивные элементы и т.п. В связи с этим рынок продукции строительства обслуживает множество различных видов цен.
Виды цен на объекты недвижимости.
Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования.
Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты.
Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений.
Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров).
Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства.
Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи.
Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю.
Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м 2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).
Введение 3
1. Ценообразование на рынке недвижимости 5
2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 7
3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 11
3.1. Доходный подход к оценке. 12
3.2. Сравнительный подход к оценке. 14
3.3. Затратный подход к оценке объекта недвижимости. 16
4. Определение ценностиземельного участка 18
Заключение 23
Список литературы 24
Введение
Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара. Однако цена более подвижна, чем стоимость, поскольку в ней отражаются условия обмена товаров, спрос и предложение, степень государственного регулирования, распределение стоимости междупроизводством и потреблением. Следовательно, цена - это количество денег, уплачиваемое за единицу данного товара, предназначенного для реализации на сторону.
Она выступает как экономический индикатор состояния рынка, степени риска и конкуренции, как фактор, отражающий образование прибыли, налогов. С помощью цены измеряется покупательская способность денежных средств, отражается уровень жизнинаселения.
Являясь важным экономическим инструментом, отражающим все процессы, происходящие в сфере производства, обмена, распределения, потребления, цена определяет валовой доход, прибыль, рентабельность и другие показатели предприятий. Цены выступают рычагом экономического управления и конкурентной борьбы.
Вступление Российской Федерации в переходный период к рынку обусловило усилениезначения цен и ценообразования в развитии экономики страны. Совершенно очевидно, что цены и ценообразование играют ключевую роль в рыночном механизме, однако ими необходимо умело управлять, не допуская стихийности процесса ценообразования и динамики цен.
Недвижимость - товар особого рода. Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ей природными ресурсами (почвой,водными, минеральными и растительными ресурсами), а также: зданиями, которые находятся на ней и сооружениями.
Существуют некоторые особенности ценообразования на рынке недвижимости по сравнению с рынком финансовых активов. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних соглашений с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последнейпродажи и переговоров между участниками операции, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебание цен чаще.
Сохранение средств, которые инвестируются. Земля - это объект, обесценить который практически невозможно (если не учитывать возможное ухудшение ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохраненияобъектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхование).
Имея ряд отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, который позволяет снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. ценности,которая приносит прибыль. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.
1. Ценообразование на рынке недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса ипредложения.
В современной отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:
– рынок жилой недвижимости;
– рынок коммерческой, или доходной, недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные и складские помещения);
– рынок земельных участков, которые в соответствии с законодательно...
О. Ю. УЛЬЯНОВА*
Ольга Юрьевна УЛЬЯНОВА - аспирантка кафедры ценообразования СПбГУЭФ. Ранее обучалась в аспирантуре по заочной форме обучения. Закончила СПбГУЭФ в 2001 г. В настоящее время работает в строительной компании ЗАО «Мегалит» в должности руководителя информационно-аналитического отдела. Автор 6 научных статей.
Область научной специализации - ценообразование на рынке жилой недвижимости. ♦ > «fr
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ**
Цена реализации на первичном рынке жилой недвижимости определяется уже на этапе выбора участка под застройку для обоснования решения о строительстве жилого дома на данном земельном участке. В настоящее время в связи с ограниченным выбором инженерно-подготовленных пятен, пригодных для строительства жилья, а также усложнившейся для застройщиков процедурой их приобретения, важнейшей задачей стало определение максимально точной средней цены реализации 1 квадратного метра жилой площади, которая бы обеспечила финансовую безопасность компании (учет затрат), а также удовлетворяла бы потребностям клиентов с точки зрения соотношения «цена-полезность» объекта.
На сегодняшний день операторы первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Пе-тербурга в своей практике используют различные методы определения цены реализации.
1. Наиболее распространенным на рынке строящегося жилья является метод «затра-ты-плюс». Этот метод прост, он легко применим, так как предприятие обладает информацией о затратах. Но этот метод не учитывает фактор спроса. Готовность клиента оплатить товар определяется не затратами предприятия, а свойствами продукта, а следовательно, ценностью продукта для клиента. При данном подходе к определению цены нового продукта предприятие исходит из уже готового продукта, игнорируя главный фактор - как покупатель воспринимает его ценность.
Однако несмотря на то, что затраты не являются целевой функцией политики цен, связь затрат и цен для предприятия имеет центральное значение для определения оптимальной цены, покрывающей затраты и обеспечивающей получение максимально возможной прибыли. Это объясняется тем, что краткосрочные затраты зависят от загрузки мощности предприятия, которая в свою очередь зависит от уровня цен. Вследствие этого изменение выручки в результате изменения цен должно рассчитываться совместно с изменением затрат.
* © О. Ю. Ульянова, 2007
В долгосрочной перспективе предприятие лишь тогда может выжить, когда выручка, по меньшей мере, покрывает полные затраты. Поэтому учет затрат в рамках политики цен предприятия представляет собой стремление предприятия к финансовой безопасности. Следовательно, затраты необходимы для определения нижних пределов цены, ниже которых товар не следует продавать. В краткосрочном периоде нижним пределом цены являются переменные затраты на единицу продукции, в долгосрочном - полные затраты. Несмотря на то, что метод на основе затрат широко применяется на практике, его нельзя считать методом, относящимся к политике активного ценообразования, так как он не учитывает важный для клиента фактор - ценность продукта.
На рынке строящегося жилья для определения стоимости строительства составляется смета, в которой учитываются все затраты, которые понесет застройщик в ходе возведения жилого дома. Действовавшая до 1 января 1991 г. система ценообразования и сметного нормирования в строительстве была основана на фиксированных (неизменных в течение достаточно длительного периода 5-15 лет) оптовых ценах и тарифах на используемые в строительстве материалы и работы. Она соответствовала требованиям директивного планирования, была сориентирована на сохранение стабильного уровня сметных цен в строительстве и не требовала корректировки сметной стоимости с учетом изменения ценовых факторов. Такие принципы определения сметной стоимости приводили к значительным искажениям истинных показателей работы непосредственных производителей строительной продукции.
С 1991 г. действует система ежемесячной индексации базовой стоимости производственных затрат. Но несмотря на это сметная стоимость может значительно отличаться от реальной цены реализации жилого объекта, и служит, как правило, нижней границей цены продажи, при которой проект рассматривается как перспективный для дальнейшей разработки.
2. Широко распространен на рынке жилищного строительства метод ценообразования, ориентированный на текущие цены конкурентов. Предпосылкой для такого ценообразования является прозрачность цен, которая не всегда практикуется. Опираясь на этот метод, компания хочет избавиться от риска, связанного с назначением своей цены, которую рынок может не принять. Кроме того, этот метод прост и удобен, он избавляет компанию от необходимости заказывать дорогостоящие исследования по определению спроса на свой товар, целевой группы потребителей. При этом компания не учитывает в цене тот уровень полезности, которым обладает ее товар в глазах потенциальных потребителей. Между тем он может быть как больше назначенной цены, так и меньше ее. В первом случае предприятие рискует недополучить потенциальную прибыль, во втором - не обеспечить запланированного уровня реализации.
На первичном рынке жилья строительные компании нередко ориентируют свою ценовую политику на цены конкурентных компаний. Разница в качестве конкурирующих объектов оценивается экспертно по принципу «лучше» или «хуже». Но особенность рынка жилой недвижимости такова, что здесь каждый объект индивидуален, как по своему непосредственному местоположению, так и качественному наполнению. В последнее время данная особенность становится все заметнее даже для жилых домов типовых панельных серий: каждый застройщик пытается сделать свой объект уникальным в глазах потребителя. В этой ситуации необходимо проводить более качественный анализ потребительских свойств каждого строящегося жилого объекта, оценить их полезность в глазах клиента. Отсюда следует, что метод с ориентацией на конкурентов не подходит к рынку строящегося жилья при настоящем его развитии.
3. Следующим методом ценообразования, используемым на первичном рынке жилой недвижимости, является метод, учитывающий свойства товара. При данном методе ком-
пания оценивает полезность своего продукта для потенциального покупателя. При этом компания должна определить вкусы и предпочтения потребителей, направление и причины возможного их изменения, т. е. этот метод требует применения инструментария маркетинговых исследований. Максимизация цены возможна за счет усиления наиболее значимых для потребителя свойств товара, при этом нельзя забывать, что потребитель никогда не будет платить за лишнее в его понимании качество. Следует отметить, что качественные характеристики одного и того же вида товара, востребованные покупателем, меняются в зависимости от сегментной ориентации клиента. Так для рынка жилья характерно, что при приобретении квартиры сегмента нижнего экономкласса клиент не оценит значительное увеличение цены реализации за счет установки центральной системы кондиционирования, и, наоборот, при покупке квартиры элитного сегмента снижение цены за счет экономии на инженерном оборудовании квартиры не будет оправданно.
На рынке жилищного строительства этот метод имеет ограниченное применение в связи со сложностью учета качественных параметров жилого дома. Для решения этой проблемы нами было проведено следующее исследование: а) сегментирование рынка - разделение объектов жилой недвижимости на б групп в зависимости от схожести индивидуальных параметров, таких как особенности местоположения, архитектурно-конструктивные параметры, планировочные решения и т. д.; б) разработка методических принципов по расчету коэффициента рыночной силы. Для расчета этого коэффициента используются все качественные характеристики жилых домов с их допустимыми значениями, каждой качественной характеристике присвоен весовой коэффициент, показывающий степень влияния параметра на конечную цену, а каждому значению качественного параметра присвоен балл, который показывает степень соответствия значения параметра каждому сегменту.
Разработанная методика позволяет не только определять коэффициент рыночной силы объекта, т. е. оценку его индивидуальных параметров, но и правильно позиционировать объект с точки зрения максимального соответствия его индивидуальных характеристик тому или иному рыночному сегменту. Коэффициент рыночной силы исчисляется как по новым проектам, так и объектам-аналогам для сравнения числовых значений коэффициента. Чем выше значение коэффициента рыночной силы объекта, тем привлекательнее объект для потенциальных покупателей. Соответственно, цена реализации объекта с более высоким значением рыночной силы должна быть выше цены реализации объекта с более низким значением упомянутого нами выше коэффициента.
Цена нового объекта с использованием разработанной нами методики определяется следующим образом: рассчитывается цена единицы коэффициента рыночной силы по каждому объекту-аналогу (цена реализации! кв. м делится на коэффициент рыночной силы), вычисляется среднее значение цены единицы коэффициента рыночной силы, которое затем умножается на коэффициент рыночной силы нового объекта, что и будет средней ценой 1 кв. м проектируемого жилого дома. Данная методика в отличие от простого сравнения проектов строящихся жилых домов по принципу «лучше» или «хуже» позволяет максимально точно оценить полезность проекта для потенциальных потребителей, и соответственно, рассчитать максимальную цену, которую они готовы заплатить.
Но следует отметить, что сегодня жилищное строительство в городе Санкт-Петербурге имеет достаточно локальный характер: строительство жилья не ведется повсеместно. Учитывая высокую зависимость цены строящегося жилого объекта от непосредственного его местоположения, очень часто в зоне конкурентного предложения нового проекта отсутствуют строящиеся жилые дома, которые могли бы выступать в качестве аналогов для определения цены нового объекта. Кроме того, необходимо подчеркнуть, что строительные компании очень часто руководствуются субъективными данными при назначении цены
реализации на свой проект, т. е. данная цена не является объективной с точки зрения ее восприятия потребителями и самим рынком. В этой ситуации застройщикам приходщтся прибегать к помощи экспертов для определения цены на новый проект.
Значительно более конкурентным считается вторичный рынок жилой недвижимо* ста, взаимозависимость которого с рынком строящегося жилья легко доказать. Более того, рынок готового жилья более значителен по предложению. Рыночная цена вторичного рынка жилой недвижимости может быть рассчитана для любой локализации в данный момент времени. Таким образом, для совершенствования ценообразования на новый объект, мы разработали метод, который основан на выявленной зависимости между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. На каждом этапе развития рынка внутри обозначенной территории существует определенное соотношение цены 1 кв. м жилой площади в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию, которое зависит от количества населения, уровня спроса, объема продаж первичного рынка. Рассчитывая это соотношение, строительная компания может определить среднюю цену нового объекта даже при условии отсутствия объектов-аналогов в непосредственной близости от участка застройки.
Таким образом, на современном этапе развития рынка жилищного строительства для более обоснованного определения средней цены реализации проекта нового жилого здания и принятия решения о начале строительства застройщик может использовать разработанные и вышеизложенные нами методические принципы.
