Znamo da lakovjernost može biti opasna. Ali ima mnogo lakovjernih građana koji zbog svoje nepažnje i dalje postaju žrtve prevaranta. Reći ćemo vam koju građevinsku dokumentaciju trebate provjeriti prije kupovine stana u zgradi u izgradnji.

Kada se odlučite za kupovinu nove nekretnine, budite strpljivi i pažljivo proučite sve informacije o investitoru, recenzije kupaca, mišljenja stručnjaka, kao i korisne članke, uključujući i ovaj. Ako se kompanija koja gradi kuću koja vam se dopada nije pokazala kao najbolja, nezadovoljni investitori su vjerovatno već objavili dosta negativnih kritika, a biće i drugih informacija koje će vas natjerati da odložite kupovinu.

Kupnja stana od investitora. Prikupljamo informacije na internetu.

Prije kupovine stana od investitora, trebate učiniti sljedeće:

• Unesite ime programera u traku za pretragu. Na web stranici kompanije možete saznati koliko dugo je na tržištu, koliko kuća je izgradila, te zatražiti adresu kuće u izgradnji. Proučite sav materijal maksimalno, ne ograničavajući se na par stranica;
• Ako je deklaracija projekta objavljena na web stranici programera, pažljivo je pročitajte. U projektnoj deklaraciji se obično navodi na osnovu čega je dobijeno gradilište, postoji li građevinska dozvola i druge bitne činjenice;
• posjetite web stranicu Arbitražnog suda na mjestu registracije programera (informacije o tome već ste pronašli na web stranici kompanije). U odeljku „Arbitražni predmet“, u polje „učesnik u predmetu“, unesite puno ime kompanije za razvoj. Na ovaj način možete saznati s kim, kada, iz kog razloga i za koje iznose je građevinsko preduzeće bilo u parnici. Ako se ispostavi da programer ima dodijeljeni dug od nekoliko stotina miliona, preporučljivo je potražiti drugi. Listu mogućih firmi u stečaju možete provjeriti i na web stranici Arbitražnog suda;
• Korisno je proučiti resurs https://egrul.nalog.ru. Pogledajte odjeljke:

1. poruke pravnih lica objavljene u časopisu "Bilten državne registracije" - o odlukama o likvidaciji, reorganizaciji, smanjenju osnovnog kapitala, sticanju od strane društva sa ograničenom odgovornošću do 20% osnovnog kapitala drugog društva, kao i dr. poruke pravnih lica koje su dužni da objave u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije;
2. informacije objavljene u časopisu „Bilten državne registracije“ o odlukama nadležnih za registraciju o predstojećem isključenju neaktivnih pravnih lica iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
3. spisak pravnih lica u čijim izvršnim organima su diskvalifikovana lica.

Također pogledajte resurse lokalnih vlasti i odjela za državnu registraciju, katastar i kartografiju. Ovdje možete pronaći informacije na čijem se zemljištu izvodi gradnja i od čega će zavisiti sastav dokumentacije.

Šta provjeriti kada kupujete stan od developera?

Ne možete se ograničiti na prikupljanje informacija na Internetu. Izgradnja višespratne stambene zgrade zahtijeva prisustvo velikog broja papira različitog stepena važnosti. Mnogo je preporuka šta provjeriti prilikom kupovine stana. Najvrednije su navedene u nastavku.

Ured razvojne kompanije ne može odbiti pristup dokumentima! Prava potencijalnog kupca sadržana su u članovima 19, 20 i 21 Federalnog zakona br. 214-FZ. Kada komunicirate s predstavnikom razvojne kompanije, ponašajte se samouvjereno i smireno, istina je na vašoj strani. Savjestan programer će bez problema osigurati potrebne dokumente, jer je to u njegovom interesu i pomaže u izgradnji povjerenja sa klijentom.
Ako menadžer odbije da pokaže dokumente, to je razlog za oprez!

Lista dokumenata koje treba provjeriti kod programera:

• potvrda o državnoj registraciji pravnog lica. Ako je kompanija za razvoj stvorena prije 1. jula 2002. godine, tada mora imati potvrdu o upisu podataka o registraciji u Jedinstveni državni registar pravnih lica;
• izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (JSRLE), koji se mora provjeriti uz projektnu deklaraciju i osigurati da je spisak osnivača tačan. Datum takvog izvoda ne bi trebao biti duži od 1 mjeseca;
• statut pravnog lica. Posebnu pažnju treba obratiti na odjeljke „Vrste poslova“ i „Izvršni organ“, gdje su navedeni uslovi i obim ovlaštenja rukovodioca;
• građevinska dozvola - mora biti izdata posebno za objekat koji vas zanima. Dešava se da građevinska firma gradi nekoliko kuća istovremeno, ali je samo za jednu dobijena dozvola. Obratite pažnju na period važenja dozvole: zastarjeli dokument nije važeći;
• potpisan ugovor o ulaganju sa vlasnikom parcele na kojoj će se kuća nalaziti. Mora definisati investitora, naručioca, rokove i obim izgradnje, kao i veličinu udjela grada (općinskog entiteta ili regije). Ako investitor prekrši uslove ugovora, njegov udio se može smanjiti ili otići kupcu;
• prijave iz Ugovora o ulaganju: ugovori, nalozi, rasporedi plaćanja, rasporedi stanova, propisi i druga dodatna dokumentacija;
• licenca - obratite posebnu pažnju na glavne detalje: vrstu i broj dokumenta, ko i kada ga je izdao. Provjerite da licenca nije istekla;
• ugovor o zakupu zemljišta - usporedite ga s periodom izgradnje stambene zgrade. Pored roka zakupa, potrebno je obratiti pažnju na to ko je zakupac i ko ima pravo građenja na navedenom zemljištu. Upoznajte se sa planom, granicama, katastarskim brojem i adresom lokacije. Podaci moraju odgovarati onima navedenim u projektnoj deklaraciji. Ukoliko utvrdite da je ugovor kasnio, to najvjerovatnije ukazuje na kršenje roka za predaju objekta;
• nacrt ugovora koji investitor predlaže da potpiše. Jedino se ne preporučuje sklapanje bilo koje druge vrste dokumenta: ugovora o ulaganju, ugovora o kreditu ili predugovora. Ove transakcije se smatraju uslovno nezakonitim i mogu sakriti nedostatak građevinske dozvole, nevoljkost da se registruju i druge zamke;
• pasoš osobe sa kojom potpisujete ugovor. Provjerite podatke o pasošu punomoćjem ili izvodom iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica;
• Preporučljivo je zatražiti i protokol o imenovanju rukovodioca građevinskog preduzeća, kao i nalog o njegovom imenovanju na funkciju generalnog direktora;
• ako ugovor ne potpisuje sam generalni direktor, već njegov zamjenik ili menadžer prodaje, onda takva osoba mora imati punomoć za potpisivanje ugovora i sklapanje transakcije. Kopija takvog punomoćja mora biti priložena uz ugovor.

U blizini teritorije na kojoj se gradi kuća može se nalaziti spomenik kulture ili spomenik prirode, koji je investitor dužan sačuvati. Preduzeće mora imati sigurnosne obaveze za očuvanje takvog spomenika, evidentirane u pravilniku potpisanom sa ovlašćenom organizacijom. U skladu sa ovim propisima, investitor gradi svoj objekat. Za nanošenje štete na lokalitetu kulturnog naslijeđa, nosilac projekta je odgovoran - novčano ili krivično (ako je namjera dokazana). Kršenje može dovesti do zabrane dalje izgradnje ili će nastali gubici spriječiti investitora da završi radove.

Važno je obratiti pažnju na finansijsku stabilnost građevinske kompanije – posebno je korisno dobiti informacije o tome kod kojih banaka je investitor akreditovan.

Kupovina nove nekretnine je težak i dugotrajan proces. Kako uloženi novac i trud ne bi bili uzaludni, odabiru programera mora se pristupiti temeljno. Ako nemate dovoljno vremena da proučite sve važne informacije, bolje je kontaktirati stručnjaka!

Kupovinom stana na primarnom tržištu dobijate puno prednosti. Među njima treba istaknuti nisku cijenu nekretnine, dobar raspored, nove komunikacije i tako dalje. Istovremeno, kvaliteta i vrijeme izgradnje ovise o profesionalnosti i pouzdanosti programera. Zbog toga se mnogi boje uložiti novac u primarno stanovanje, prisjećajući se primjera dugoročnih građevinskih projekata i prevarenih dioničara. Međutim, problemi pojedinačnih programera ne bi trebali pokvariti vaše planove.

Da biste kupili stan u novogradnji, potrebno je odabrati pravog developera. Prvo, proučite sve informacije u otvorenim izvorima: publikacije analitičkih publikacija, web stranice o nekretninama, recenzije dioničara, prodavača nekretnina itd. Danas je nesavjesnim građevinskim firmama veoma teško održati izgled dobre reputacije, jer oštećeni klijenti prevarante uvijek izlažu čistoj vodi. Prikupljanje informacija na internetu samo je preliminarna provjera. Nakon toga morate proučiti dokumentaciju programera.

Izgradnju uvijek prati ogroman broj dokumenata. Beskrupulozni programeri mogu dati manje dokumente na pregled, skrivajući one najvažnije. Ovo se radi kako bi se klijent zbunio. Zato morate znati koje dokumente programer treba da ima. To uključuje:

• Sastavni dokumenti organizacije. To su povelja, potvrde o registraciji pravnog lica, OGRN i TIN. Obratite pažnju na podatke o nazivu firme organizacije, njenoj stvarnoj i pravnoj adresi. Također je vrijedno pojasniti podatke o osnivačima i suvlasnicima. Zatražite informacije o građevinskim projektima u kojima je investitor bio uključen u posljednje 3 godine. Morate biti obaviješteni o adresama zgrada i stvarnim datumima njihovog puštanja u rad.
• SRO odobrenje. Ovaj dokument je obavezan za građevinske kompanije. Izdaje se samo članovima samoregulatornih organizacija.
• Građevinska dozvola. Ponekad programeri izvode nekoliko projekata u isto vrijeme, iako su završili papirologiju samo za jedan. Zato je potrebno provjeriti za koji objekt je izdata dozvola. Takođe je važno razjasniti njegov rok važenja.
• Projektna dokumentacija za objekat. Trebao bi biti dostupan za pregled svim potencijalnim investitorima. Osim toga, zaključak Državnog građevinskog vještačenja mora potvrditi da je dokumentacija usklađena sa utvrđenim standardima i tehničkim propisima. U projektu je naznačena svrha izgradnje, njene faze i rokovi, adresa objekta, broj stanova i njihove tehničke karakteristike, planirana cijena radova, spisak izvođača i sl. Ove informacije moraju odgovarati informacijama koje je dao programer.
• Vlasnički dokumenti za zemljište. Ako nešto nije u redu sa njima, gotova kuća možda neće biti puštena u funkciju godinama. Dakle, investitor mora imati potvrdu o vlasništvu nad zemljištem ili dugoročni ugovor o zakupu. U svakom slučaju potrebno je provjeriti adresu, katastarski broj i površinu parcele. Ako postoji potvrda o vlasništvu, tada morate uporediti njegove podatke sa sastavnim dokumentima organizacije. Ako programer dostavi ugovor o zakupu, provjerite njegovo trajanje. Dokument mora važiti do završetka i puštanja objekta u funkciju. Vrijedi napomenuti da se kuća smatra dugotrajnom gradnjom ako kašnjenje prelazi 3 godine. Zato period najma mora biti izdašan.
• Finansijska dokumentacija. Stabilna pozicija organizacije je garancija da će zgrada biti podignuta kvalitetno i na vreme. Za analizu finansijskog stanja potrebno je provjeriti odobrene godišnje izvještaje i računovodstvenu dokumentaciju za prethodne 3 godine. Informacije o raspodjeli dobiti i gubitaka potvrđuju efikasnost i pouzdanost programera bolje od bilo koje riječi.

Građevinska organizacija mora dostaviti svu potrebnu dokumentaciju bez nepotrebne birokratije. Na taj način će pokazati vlastitu pouzdanost i zadobiti povjerenje klijenta. Međutim, možete biti odbijeni. Naravno, ovo bi trebalo da upozori kupca. Ali prije nego što napustite ured organizacije, provjerite akreditive stručnjaka koji je odbio dostaviti dokumentaciju. Možda je problem u nekompetentnosti radnika.

Također je vrijedno napomenuti da programer mora dostaviti originalne dokumente ili njihove ovjerene kopije. Fotokopije mogu biti lažne. Zbog toga je preporučljivo kontaktirati stručnjake advokatske kancelarije Business Real Estate. Pomoći ćemo vam da jeftino provjerite svu potrebnu dokumentaciju i sklopite isplativ posao!

Dodatne informacije

Prihvatanje stana od investitora nije formalnost: potpišete dokumente i to je to. Usvojeni stan će postati dom. U ovom članku ćemo shvatiti što provjeriti u novoj zgradi. I kako obavezati programera da besplatno ispravi nedostatke.

Priprema

Isključite svoje emocije

Razumijemo da je sve ovo veoma uzbudljivo. Toliko dugo ste čekali i konačno je tu. Ali želja da brzo dobijete ključeve može koštati previše. Bolje je ne potpisati potvrdu o prijemu prvi put nego provesti mnogo mjeseci ispravljajući greške. I dalje:

Nemojte biti nervozni ako se žurite. Vaše je pravo da provjerite koliko je potrebno. Barem cijeli dan.

Ne slušajte ako vam kažu da je mana mala. Zapišite sve.

Ne stidi se. Ako nam ne kažete o problemu, niko ništa neće popraviti.

Provjerite je li sve legalno

Kako bi trebalo da se odvija prihvatanje stana od investitora, opisano je sasvim konkretno. Evo šta investitor mora uraditi prije prijenosa stana:

Dobiti dozvolu za upravljanje kućom

Obavijestite dioničare o svojoj spremnosti za prijenos imovine. Ovo se mora uraditi pismom sa potvrdom o uručenju i spiskom priloga, ili lično uz potpis. Telefonom, e-poštom ili SMS-om - ne računa se.

U roku od 7 dana morate „prihvatiti“ ako nema drugih uslova u ugovoru o udjelu u kapitalu (DPA). Odnosno, morate potvrditi svoju namjeru da prihvatite stan. Na primjer, zakažite termin. Nakon toga imate 2 mjeseca da prihvatite stan.

Ako ne dođete u roku od 2 mjeseca od obavijesti, programer će potpisati jednostrani certifikat o prihvatanju. Odnosno, oni će vam prenijeti stan bez vašeg učešća.

Oni koji nisu imali vremena kasne

Ponekad loši programeri ne žele pošteno prenijeti stanove i otkloniti sve pronađene nedostatke. Onda pokušavaju da budu lukavi.

Recimo, kažu da je dug red za prijem i da te upišu za 2,5 mjeseca. A onda jednostrano potpisuju akt. Sve je po zakonu: na vreme - u roku od 2 meseca od prijema obaveštenja niste se pojavili.

U takvoj situaciji morate odmah poslati zahtjev programeru čim saznate datum. Tamo treba da napišete da ste spremni da prihvatite objekat u skladu sa uslovima ugovora i zakonom. Zatražite kopiju reklamacije uz potvrdu od ovlaštenog djelatnika. Ili pošaljite pismom sa obavještenjem i opisom priloga.

Ovo će biti dokaz da niste bježali od prihvatanja.

Dugo nismo čitali ugovor

Prije prijema potrebno je ponovo pažljivo pročitati ugovor i projektnu dokumentaciju. Ova dva dokumenta treba da sadrže sve o vašem stanu: zidne i podne materijale, završnu obradu, proizvođača i konfiguraciju prozora, kakva vrata treba ugraditi. Inače, treba pisati i o ulazu i okolini. A prilikom prenosa stana i oni moraju biti spremni.

Pripremite kopiju plana stana iz dodatka DDU. Kada prihvatite stan, moraćete da uporedite površinu i proverite da li su sve pregrade postavljene. Ako ih nema, možda ćete morati platiti i za povećanje ukupne površine.

Prema planu, potrebno je provjeriti i da li ima vlažnih prostora na kojima će se priključiti vodovod.

Šta ponijeti sa sobom na termin?

1. Pasoš i ugovor
2. Tablet, nekoliko listova papira, 2 olovke
3. Kreda, papirna traka i perivi marker. Morat ćete označiti gdje su nedostaci: zalijepite traku i pišete bilješke na njoj, koristite marker da ocrtate ogrebotine i skalu na prozorima s dvostrukim staklom
4. Tester struje ili mali električni uređaj (punjač telefona)
5. Upaljač i svijeća. Po otklonu plamena možete shvatiti da li ventilacija radi ili puše iz pukotina na prozorima
6. Sijalica - provjerite utičnice
7. Lampa
8. Rulet
9. Nivelir, visak (navoj i težina)
10. Stolica ili merdevine
11. Po želji promjena odjeće ili obuće

To je minimum. Profesionalci koriste mnogo više posebnih uređaja. Ukoliko planirate sami iznajmiti stan, možete iznajmiti:

• Laserski planer ili laserski nivo za provjeru zidova i podova. Obavezno sa snopom od 360° u obje ravnine
• Termovizir za provjeru smrzavanja vanjskih zidova i prozora u hladnoj sezoni
• Dozimetar za provjeru nivoa zračenja
• Indikator elektromagnetnog zračenja
• Analizator gasa. Inače, u medijima se često pojavljuju vijesti o desetinama puta većim razinama amonijaka u novim zgradama.

Kako koristiti posebne uređaje možete pronaći na internetu. Provedite nekoliko večeri i sami možete detaljno provjeriti stan. Ako ne želite gubiti vrijeme, obratite se profesionalcima.

Stručnjaci su nam pomogli da napišemo ovaj članak. Pregledavaju nove stanove i popunjavaju papire kako bi se eventualni nedostaci otklonili.

DomClick čitači - 20% popusta

Da biste ostvarili popust prilikom naručivanja usluge na profpriemka.ru, unesite kodnu riječ: DomClick ili unesite DomClick promotivni kod na web stranici u odgovarajuće polje.

Prijem stana

Dakle, potpuno smireni, naoružani zdravim razumom i alatima, idemo na prihvatanje. Došli ste danju da dobro pogledate sve na suncu. Sa sobom smo ponijeli tlocrt i ovaj kontrolna lista prihvatanja stana- da ništa ne propustite. Hajde da vam ukratko kažemo šta se nalazi u njemu:

Dokumentacija

Da, ponovo počinjemo sa dokumentima. Pored akta prijema prenosa, akta puštanja kuće u funkciju, potrebno je pribaviti i provjeriti katastarski i tehnički pasoš, eksplikaciju, pasoše i garancije za brojila i vrata.

Ulazna vrata

Provjeravamo da li ima oštećenja, špijunku, da li se vrata lako zatvaraju. Da li brave rade, ručka se ne olabavi ili zaglavi, da li su gumene brtve netaknute? Ako postoji zvono, trebalo bi da radi.

Završna obrada, zidovi i podovi

Morate shvatiti da programeri iznajmljuju stanove u različitim uvjetima. Ako je završna obrada gruba, onda su to goli zidovi. Ovdje se nema šta provjeriti osim ravnosti, odsustva pukotina i mrlja od vlage na zidovima. Tako da izvadimo nivo i odvod.

Rijetko postoji predzavršna obrada: estriha poda, malterisanje zidova i pregrada, uređenje kosina za prozore i ulazna vrata. Takođe, ovom završnom obradom se vrši elektro ožičenje sa utičnicama i rasvjetnim terminalima. Kvalitet ovog rada treba provjeriti. Alatima dodajemo tester i sijalicu.

Po završetku, stan je skoro spreman za useljenje. Ovdje morate provjeriti kako se postavlja linoleum, pločice ili laminat. Jesu li tapete ravnomjerno zalijepljene, jesu li vrata netaknuta? Kako brave i ručke rade: treba da rade glatko, bez zaglavljivanja.

Vodovodne instalacije i slavine su u odličnom stanju: bez mrlja i strugotina, svi priključci su čvrsti, bez curenja. Pogledajte ispod kade, uvjerite se da je uzemljena - posebna žica je pričvršćena za tijelo. Sve slavine rade.

Prozor

Najčešći problem su ogrebotine na prozorima i okvirima. Označite ih perivim markerom.

Svi mehanizmi moraju raditi bez zaglavljivanja, krila ne dodiruju okvir, sve gumene brtve po obodu prozora su netaknute, bez lomova.
Postoji izlaz za vodu koji je pričvršćen sa vanjske strane.

Poliuretanska pjena bez praznina. U idealnom slučaju, zaštićen je filmom za zaštitu od pare ili tretiran posebnim zaptivačem.

Provjerite duva li sa prozora - pomaknite upaljenu svijeću duž fuga. Ili stisnite list papira između okvira i krila, zatvorite prozor i pokušajte izvući list. I tako dalje na nekoliko mjesta po obodu krila. Ako se list može iščupati, zimi će na ovim mjestima najvjerovatnije duvati vjetar.

Ventilacija

Zatvorite prednja vrata, otvorite jedan prozor i provjerite promaju izduvnih gasova - plamen bi trebao skrenuti u ventilacijski otvor. Na vanjskim podovima tokom tople sezone ventilacija možda neće raditi - to je normalno. U tom slučaju, programer obično ugrađuje dodatne ventilatore za ispuštanje u stanu.

Elektrika

Bez posebnih instrumenata nećete moći puno provjeriti. Ali barem zamolite da uključite struju na zajedničkom panelu i u ovom trenutku pritisnite tipku "Test" na tijelu privremene ploče. Ako se mašina isključi, postoji napon. Ako imate testere sa sobom, možete provjeriti svaku utičnicu i izlaz rasvjete kako biste saznali postoji li uzemljenje.

Vodovod i kanalizacija

Provjerite ima li vode. Zapišite očitanja brojila, provjerite serijski broj s onim navedenim u pasošu.

Cijevi za dovod vode na izlaznim mjestima moraju imati zaporne ventile: slavinu, filter, reduktor tlaka. Na priključcima cijevi ne smije biti curenja.
Na kanalizacionim otvorima postoje čepovi.

Potpisivanje dokumenata

Fuj, skoro sve.

Ostaje samo da se u zapisnik o inspekcijskom nadzoru zapisuju svi nedostaci. I potpišite ga i potvrdu o prijemu. Ili da se ne potpišete zavisi od vas.

Potpisati ili ne?

Ako pronađete nedostatke (a to se dešava u 90% slučajeva), postoje dvije opcije:

1. Ne potpisujte akt. Zahtijevajte da se nedostaci isprave i da se prihvatanje ponovo prihvati. Ova opcija osigurava ispravljanje nedostataka. Programer će morati požuriti da ispoštuje rok za prijenos. Neće ti još dati ključeve.

2. Potpišite akt uz uslov da će se nedostaci otkloniti. Obavezno naznačite vremenski okvir u kojem se sve mora ispraviti. Ključevi će biti vraćeni. Ali možda ćete morati ustrajati kako bi programer efikasno i brzo otklonio nedostatke.

Potpisujemo zapisnik o inspekciji
To je manjkava izjava, odnosno izvještaj o nedostatku

Da ponovimo još jednom: po zakonu, nakon sastavljanja zapisnika o inspekcijskom nadzoru, imate pravo da ne prihvatite stan dok se nedostaci ne otklone.

Izvještaj o inspekciji moraju potpisati strane navedene u DDU. Obavezno provjerite punomoć za menadžera koji će potpisati vaš akt. U dokumentu mora biti navedeno da zaposleni to može učiniti u ime programera.

Potpisujemo potvrdu o prihvatanju transfera

Ali prvo pažljivo pročitajte. Na primjer, programer može uključiti u akt frazu u kojoj se navodi da nemate potraživanja u vezi sa vremenom prijenosa projekta zajedničke izgradnje. Takva klauzula se može dodati ako dođe do kašnjenja. Ako planirate da dobijete kaznu, zahtijevajte da se ova rečenica ukloni iz djela, pa tek onda potpišite.

Kliknite za uvećanje

Bilješka! Vjerovatno je da će u narednim godinama oblik učešća u kapitalu biti zamijenjen projektnim finansiranjem. Prema ovoj ideji, stan će biti moguće kupiti samo u gotovoj kući, što će smanjiti rizike na minimum, ali će povećati troškove stanovanja.

Treći metod je preliminarno učešće u kapitalu i ugovori o kupoprodaji. Ovi oblici se koriste u bilo kojoj fazi izgradnje. Na primjer, kompanija još nije dobila građevinsku dozvolu, državni pregled nije završen, ali je potreban novac za realizaciju projekta. Pod takvim uslovima nemoguće je zaključiti ugovor o vlasničkom učešću, stoga se koriste preliminarni ugovori. Mogu se smatrati jednom od najgorih opcija za obradu transakcije. Obaveze prodavca prema takvim oblicima ograničene su na zaključivanje glavnog ugovora u budućnosti. Ako odbije ili počne izbjegavati, kupac će morati putem suda biti primoran da potpiše ugovor i tek nakon toga zahtijeva prijenos vlasništva. U ovom slučaju, kupac plaća novac prema predugovoru, ali stiče pravo da zahtijeva ne stan, već zaključivanje glavnog ugovora.

Značajan nedostatak svih preliminarnih sporazuma je nedostatak obavezne državne registracije. Stoga se riziku dvostruke prodaje dodaje gore navedenim rizicima.

Postoje i metode sticanja nekretnina kao što su zajednički fondovi, investicione aktivnosti i zadruge.

Koji god ugovor da se odabere, on mora naznačiti sveobuhvatne informacije o objektu, uslovima prijenosa, cijeni, postupku polaganja novca i odgovornosti strana za kršenje obaveza, posebno investitora.

Procedura za zaključivanje ugovora

U zavisnosti od specifičnosti kupovine stana, postupak potpisivanja ugovora će se razlikovati.

Za hipoteku

Prilikom podizanja pozajmljenih sredstava od banke, obezbeđenih kolateralom za nekretnine, formalizovanje odnosa sa investitorom imaće sledeće karakteristike:

• preliminarno zaključivanje ugovora o kreditu;
• dobijanje odobrenja banke za odabrani objekat;
• pribavljanje procjene troškova;
• osiguranje.

Od programera

Kupnja stana od samog developera je najuspješnija i najjeftinija opcija. Najniža cijena nekretnine je upravo na početku izgradnje kako je kuća gotova, tako raste i postaje teško kupiti stan direktno bez učešća posrednika.

Na rate

U pravilu, planovi na rate koje nudi developer su kratkoročni (do 1 godine) i dugoročni. Prva opcija pretpostavlja da nema interesa. Kod dugoročnih rata kupac već mora platiti kamatu. Njihovu veličinu određuje sam programer i kreće se oko 12%.

Prilikom potpisivanja ugovora na rate utvrđuje se raspored plaćanja, postupak otplate duga (kamate i glavnice), a takođe se utvrđuje odgovornost za kršenje finansijskih obaveza.

Prije kupovine stana u zgradi u izgradnji na rate, treba pažljivo proučiti uslove ugovora, možda će banka ponuditi nižu stopu;

Upis prava svojine

Svi ugovori, osim preliminarnih, ali uključujući ugovore o hipoteci, podliježu registraciji u Rosreestr.

Neki programeri svojim klijentima pružaju usluge za zastupanje njihovih interesa u Rosreestru. Nakon potpisivanja ugovora o dioničkom učešću, akcionar zaposlenima izdaje punomoć, po kojoj oni podnose zahtjev za registraciju transakcije. Dakle, kupac ne mora dolaziti u kancelariju registracijske službe.

Ako je sporazum o ustupanju prava sklopljen između dvije osobe, tada ćete morati posjetiti Rosreestr.

Važno je zapamtiti da po ugovoru o zajedničkom učešću i ustupanju iz njega kupac ne dobija pravo svojine, već pravo da zahteva prenos stana. Uknjiženo je vlasništvo nad fizički postojećim objektom, odnosno završenim stanom.

Smanjenje rizika

Znajući šta treba provjeriti prilikom kupovine nove zgrade, kupac se neće naći u teškoj situaciji, a male mjere opreza pomoći će u smanjenju rizika:

1. sklopiti ugovor sa provjerenim developerom koji već duže vrijeme radi na tržištu nekretnina. Možda su stanovi u takvim zgradama skuplji nego u drugim, ali kada kupujete stan od nepoznate kompanije, postoji rizik da izgubite svu svoju ušteđevinu;
2. proučiti tempo izgradnje, ako je moguće, bez ulaganja u sporu gradnju;
3. poželjno je da kuća bude akreditovana od strane banke - ovaj pokazatelj ne garantuje potpunu pouzdanost, ali će banka biti spremnija da izda kredit sa takvim kolateralom;
4. izbor optimalnog oblika ugovora (ugovor o udjelu u izgradnji).

Bitan! Najčešći način za prevaru kupaca stanova! Sastoji se od toga da se ne navede ili ne navede približan datum isporuke kuće. Obavezno obratite pažnju na uslove ugovora! Obično se u takvim situacijama odnos formalizira preliminarnim dogovorom. Dakle, kupac je stalno u potpunom neznanju u pogledu vremena prijema stana. 6. decembra 2017.

U našoj zemlji danas postoji ogroman broj organizacija koje se bave građevinskim aktivnostima. Osnovna svrha državnih organa koji regulišu rad ovih preduzeća je stvaranje optimalnih uslova za razvoj ove industrije. To se može učiniti samo ako zakonodavstvo ne usporava rad programera. U tom cilju izvršene su velike izmjene na njemu, zbog čega je građevinska dozvola izgubila prvobitnu važnost.

Stoga je pitanje da li je potrebna dozvola za građevinske radove danas jedno od najaktualnijih. Nije teško popuniti ga, najvažnije je prikupiti neophodan paket dokumenata, a zatim napisati zahtjev za prijem.

opće informacije

Djelatnost građevinskih preduzeća u potpunosti je regulirana od strane države, koja u slučaju nekvalitetnog rada može oduzeti investitoru dozvolu za obavljanje građevinskih djelatnosti. Međutim, ovaj pristup ima i mnoge nedostatke, jer stvara veliki broj poteškoća za poslovanje.

Stoga je zakonska regulativa revidirana, a izdavanje licenci i kontrola kvaliteta rada prebačeno je na SRO. Dakle, bilo koja građevinska kompanija koja posluje u Rusiji mora kupiti građevinsku dozvolu od SRO-a i dobiti dozvole za sve vrste radova koje planira obavljati.

Definicija licence

Dozvola za građevinske radove je dokument kojim se daje pravo izvođenja građevinskih i drugih vrsta radova na projektovanju. Propisuje pravila rada koja se moraju poštovati. Ako programer počini bilo kakav prekršaj, protiv njega će biti poduzete disciplinske mjere, au slučaju redovnih prekršaja može čak i izgubiti licencu.

Trebam li dobiti licencu?

Prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije, licencu za izvođenje građevinskih radova moraju dobiti svi programeri i industrijska preduzeća čije su aktivnosti vezane za građevinarstvo. Pored licence, potrebno je i pribaviti dozvole za vrste poslova koje će preduzeće obavljati.

Međutim, postoji mali izuzetak. Organizacije koje se angažuju mogu raditi bez ikakve dozvole. Slične mjere poduzete su kako bi se smanjilo opterećenje malih i srednjih preduzeća i stvorili ugodniji uslovi za njih.

Međutim, to ne znači da takve kompanije ne treba da poštuju pravila i prate kvalitet svog rada. Njihove aktivnosti također regulišu SRO, koji mogu primijeniti disciplinske sankcije.

Koje vrste djelatnosti su obuhvaćene građevinskom dozvolom?

Mnoge ljude zanima pitanje za koje građevinske radove je potrebna licenca. Obavezno ga pribave ona preduzeća čija se djelatnost odnosi na izradu građevinskih projekata i tehnološke dokumentacije, izgradnju objekata različite namjene, kao i inženjering.

Danas je SRO odgovoran za izdavanje licenci i regulisanje aktivnosti programera. Međutim, da bi dobio dozvole, programer prvo mora postati član. Važno je shvatiti da osiguravajuća društva osim svoje osnovne djelatnosti obavljaju i razne vrste poslova za koje je potrebno i pribavljanje dozvole.

Ukoliko neko preduzeće čija delatnost nije komercijalna treba da dobije dozvolu za izvođenje građevinskih ili drugih radova, onda mu se izdaje ograničena dozvola za građevinsko-instalaterske radove.

Vrste građevinskih dozvola

Danas se licence koje daju pravo bavljenja građevinskim djelatnostima dijele na sljedeće vrste:

1. Dizajn - omogućava vam razvoj građevinskih projekata.
2. Izgradnja - daje pravo na bavljenje izgradnjom kuća i objekata.
3. Inženjering - uključuje izvođenje inženjerskih istraživanja i razvoj novih rješenja.

Svaka vrsta dozvole zahtijeva obavljanje određene vrste djelatnosti, tako da prilikom podnošenja zahtjeva za licencu treba voditi računa o smjeru kompanije.

Koje kompanije podliježu licenciranju?

Svako preduzeće čija je delatnost na ovaj ili onaj način povezana sa izgradnjom stambenih i poslovnih objekata, kao i svih drugih arhitektonskih objekata, mora imati dozvolu za izvođenje građevinskih radova.

Zakonodavstvo definira dosta vrsta građevinskih aktivnosti, tako da prije nego što kontaktirate SRO za pribavljanje dokumentacije, preporučuje se da se upoznate sa podacima navedenim u Klasifikatoru. Međutim, vrijedno je napomenuti da su nakon izmjena zakona vrste djelatnosti koje zahtijevaju licencu postale znatno manje nego što je to bilo prije 2010. godine.

Proces dobijanja građevinske dozvole

Dozvola za izvođenje građevinskih radova izdaje se sljedećim redoslijedom:

1. Priprema paketa potrebnih dokumenata.
2. Podnošenje prijave regulatornom tijelu.
3. Provjera od strane stručne komisije građevinskog preduzeća na usklađenost sa tehničkom osnovom, stepenom kvalifikacije radnog osoblja, kao i stepenom kontrole kvaliteta sa utvrđenim pravilima i zahtjevima.
4. Ako je sve u redu, programeru će biti izdata licenca.

Želim da kažem da na odluku komisije prilikom izdavanja dozvole utiču i povratne informacije klijenata kompanije koja je aplicirala za dokumentaciju. Stoga, bez obzira da li imate licencu ili ne, uvijek morate kvalitetno raditi.

Tokom procene programera mogu biti uključene kompanije treće strane. Ovo je neophodno kako bi se osiguralo da se procjena vrši nezavisno i objektivno. Međutim, važno je shvatiti da su preporuke trećih organizacija isključivo informativnog karaktera i stoga nemaju značajan uticaj na odluku komisije.

Prema zakonu, postupak za izdavanje dozvole za izvođenje građevinskih radova ne bi trebalo da bude duži od 60 dana od dana kada je investitor podnio zahtjev.

Koji dokumenti će biti potrebni?

Da biste dobili dozvolu za obavljanje građevinskih djelatnosti, potrebno je pripremiti sljedeću dokumentaciju:

• primjena utvrđenog obrasca;
• fotokopija ličnog dokumenta;
• fotokopije statuta kompanije, potvrde o državnoj registraciji i PIB-a;
• potvrda o uplati naknade za licencu;
• spisak vrsta poslova kojima se kompanija planira baviti;
• dokumente koji potvrđuju kvalifikacije zaposlenih.

Vrijedi napomenuti da se lista dokumenata može razlikovati ovisno o vrsti djelatnosti kojom se kompanija planira baviti. Osim toga, potrebni su svi regulatorni dokumenti propisani zakonom.

Zaključak

Licenca za građevinske radove je bez koje je nemoguća delatnost građevinskog preduzeća. Međutim, nabaviti ga je samo pola bitke, jer ga SRO uvijek može lišiti beskrupuloznog preduzeća zbog prekršaja i nekvalitetnog rada. Stoga, nakon što dobijete licencu, uvijek se pridržavajte visokih standarda i pridržavajte se zahtjeva koje postavlja SRO.