36 قانون الاسكان. كود السكن (LCD RF)

... ملكية الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني

تعليق على المادة 36 من LC RF:

1. الجزء 1 التعليقات. فن. يحتوي على قاعدة تطور قاعدة البند 1 من الفن. 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يشير إلى الملكية المحتملة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني لأصحاب المباني فيه. تسرد هذه القاعدة تكوين عنصر تلو الآخر للممتلكات العامة بمزيد من التفصيل. في الوقت نفسه ، فإن قائمة العناصر التي تشكل الملكية المشتركة ، على عكس القائمة الواردة في الفقرة 1 من الفن. 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي ليست شاملة.

طبعة جديدة جزء 1 تعليقات فن. مع درجة تفصيل أكبر من نسختها السابقة ، تجمع عناصر الملكية المشتركة في مبنى سكني.

عند اتخاذ قرار بشأن تصنيف عنصر أو آخر على أنه ملكية مشتركة ، يجب أن يسترشد المرء بعلامات الغرض من هذه العناصر. هناك نوعان من هذه العلامات.

الإشارة الأولى هي أن الغرض من الغرض هو خدمة أكثر من غرفة واحدة. العلامة الثانية هي تحديد العنصر لخدمة المبنى السكني بأكمله.

الملكية المشتركة ، إذا كانت هناك أسباب قانونية ضرورية ، مملوكة لأصحاب المباني في مبنى سكني على أساس حق الملكية المشتركة.

يتم تحديد تكوين الملكية المشتركة وفقًا للقسم. 1 من قواعد صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني ، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 13 أغسطس 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). وفقًا لهذه القواعد ، تشمل الممتلكات المشتركة ما يلي:

أماكن في مبنى سكني ليس جزءًا من شقق ويهدف إلى خدمة أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني في هذا المبنى السكني ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والكراسي المتحركة والسندرات والأرضيات التقنية (بما في ذلك المرائب المدمجة ومناطق النقل البري وورش العمل والسندرات الفنية المبنية على حساب مالكي المباني) والطوابق السفلية التقنية ، التي تحتوي على اتصالات هندسية ، ومعدات أخرى تخدم أكثر من وحدة سكنية و (أو ) المباني غير السكنية في مبنى سكني (بما في ذلك غرف الغلايات والغلايات ووحدات المصاعد والمعدات الهندسية الأخرى) ؛

الهياكل الداعمة للمبنى السكني (بما في ذلك الأساسات والجدران الحاملة وألواح الأرضية والشرفة والألواح الأخرى والأعمدة الحاملة وغيرها من الهياكل الحاملة) ؛

تسييج الهياكل غير الحاملة لمبنى سكني يخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (بما في ذلك نوافذ وأبواب المناطق المشتركة والسور والحواجز وغيرها من الهياكل غير الحاملة) ؛

المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها من المعدات الموجودة في مبنى سكني خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (شقق) ؛

قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والتي يتم تحديد حدودها على أساس بيانات من التسجيل المساحي للدولة ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ؛

المرافق الأخرى المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني ، بما في ذلك المحولات الفرعية ونقاط التدفئة المخصصة لخدمة مبنى سكني واحد ومواقف السيارات الجماعية والمرائب والملاعب والملاعب الرياضية الواقعة داخل حدود قطعة الأرض التي تقع عليها الشقة يقع المبنى.

عند تحديد تكوين الملكية المشتركة ، يتم استخدام المعلومات الواردة في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها في حقوق كائنات العقارات التي هي ملكية مشتركة ، وكذلك المعلومات الواردة في السجل العقاري للولاية ( انظر الأمر الصادر عن وزارة العدل في الاتحاد الروسي بتاريخ 14 فبراير 2007. رقم 29 "بشأن الموافقة على التعليمات الخاصة بإدخال قيود في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها في تسجيل الدولة لـ الحقوق في الأشياء العقارية التي هي ملكية مشتركة في مبنى سكني ، مع توفير معلومات عن الحقوق المسجلة للملكية المشتركة لعقارات مثل هذه الأشياء "// RG.22 مارس).

يتم تحديد تكوين الملكية المشتركة من خلال:

أصحاب المباني في مبنى سكني من أجل الوفاء بالتزامات صيانة الممتلكات المشتركة ؛

سلطات الدولة من أجل مراقبة الحفاظ على الممتلكات المشتركة ؛

السلطات المحلية من أجل إعداد وإجراء مسابقة مفتوحة لاختيار منظمة إدارية.

في الوقت نفسه ، الهيئات الحكومية المحلية (في المدن الفيدرالية ، الهيئات الحكومية لهذه الكيانات المكونة للاتحاد الروسي) وفقًا لرسالة وزارة التنمية الإقليمية للاتحاد الروسي بتاريخ 4 أبريل 2007 N 6037-RM / 07 ( الوثائق التشريعية والتنظيمية في الإسكان والخدمات المجتمعية. 2007. N 6) لغرض وفاء أصحاب المباني في مبنى سكني بالالتزام بالحفاظ على الممتلكات المشتركة ، وكذلك لأغراض أخرى ، باستثناء الإعداد والتنفيذ مناقصة مفتوحة لاختيار مؤسسة إدارية ، غير مصرح لها بالموافقة أو الموافقة على تكوين (قائمة) الملكية المشتركة في مبنى سكني.

2. القاعدة المنصوص عليها في الجملة الثانية من البند 4 ح 1 تعليق. الفن ، على عكس القاعدة الموجودة سابقًا للفن. 10 من القانون الاتحادي "بشأن جمعيات أصحاب المنازل" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963 ؛ RG. 2001. Dec 31؛ 2002. March 26) لا يحتوي على تعليمات محددة بشأن إجراءات تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يوجد عليها مبنى سكني ، ولكنها تتضمن صياغة ذات طبيعة مرجعية ، وتوجيه المشاركين في العلاقات ذات الصلة لتشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بالتخطيط الحضري. يتم تحديد متطلبات تشريعات الأراضي فيما يتعلق بحدود وأحجام قطع الأراضي بعبارات عامة في الفن. فن. 33 ، 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، القانون الاتحادي "بشأن إدارة الأراضي" (RG. 2001. 23 يونيو) ، القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للولاية" (RG. 2000 ، 10 يناير) ، قرار حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 7 أغسطس 2002 رقم 576 "بشأن إجراءات التصرف في قطع الأراضي المملوكة للدولة قبل تحديد ملكية الدولة للأراضي" (RG. 2002. 10 أغسطس ؛ 2003. 27 نوفمبر) .

يتم تحديد متطلبات تشريعات الأراضي فيما يتعلق بحدود وأحجام قطع الأراضي بعبارات عامة في الفن. فن. 33 ، 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للدولة" (RG. 2007. 1 أغسطس) ، الفصل. 4 من القانون الاتحادي "بشأن المساعدة في تطوير بناء المساكن" (RG. 2008. 30 يوليو) ، القانون الاتحادي "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحسين العلاقات مع الأراضي" (RG. 2008. 25 يوليو) ). المتطلبات ذات الصلة للتشريع المتعلق بأنشطة التخطيط الحضري منصوص عليها في قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي (SZ RF. 2005. N 1. المادة 16 ، بصيغتها المعدلة والمكملة) واللوائح التي تطورها.

في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، كقاعدة عامة ، يتم اعتماد قوانين معيارية تنظم بالتفصيل العلاقات التي تتطور فيما يتعلق بإنشاء حدود وأحجام قطع الأراضي الواقعة تحت المباني السكنية. لذلك ، في سانت بطرسبرغ في هذا المجال ، أمر من حكومة سانت بطرسبرغ بتاريخ 29 مارس 2005 N 25-rp "بشأن إجراءات التفاعل بين سلطات الدولة في سانت بطرسبرغ والمنظمات في تشكيل قطعة أرض الذي يقع عليه مبنى سكني "ساري المفعول (Bulletin Administration of St. Petersburg. 2005. N 4).

3. الجزء 2 التعليقات. فن. يؤمن القدرات القانونية لأصحاب المباني في مبنى سكني فيما يتعلق بالممتلكات المشتركة. نظرًا لتعريف نظام الملكية المشتركة على أنه الملكية المشتركة ، فإن الملكية والاستخدام والتخلص منها يتم بموافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة (انظر المادتين 246 و 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ترجع الحاجة إلى التوصل إلى اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة فيما يتعلق بحيازة واستخدام الممتلكات المشتركة إلى حقيقة أنه بغض النظر عن حجم الأسهم في حق الملكية ، فإن سلطات المالكين متساوية في الحجم. يحق للمشارك في الممتلكات المشتركة المشتركة ، إذا كانت هناك فرصة فعلية ، أن يطلب توفير جزء من الملكية المشتركة لحيازته واستخدامه ، والذي يمكن فصله عن أجزائه الأخرى.

4. القاعدة ح. 3 تعليقات. فن. هو جديد في تشريعات الإسكان. إنه يشير إلى الطريقة الوحيدة الممكنة من وجهة نظر المشرع لتقليل حجم الملكية المشتركة - إعادة بناء مبنى سكني ، أو بالأحرى أحد خياراته ، والذي يجب أن يؤدي تنفيذه إلى تقليل المساحة الإجمالية للممتلكات المشتركة. مبنى سكني. في هذه الحالة ، لا ينص المشرع على طرق أخرى لتقليل حجم الملكية المشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق تغيير الحدود وتقليل حجم قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل.

5. الجزء 4 التعليقات. فن. يحتوي على قاعدة تحدد قاعدة البند 1 من الفن. 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينص على احتكار المالكين المشاركين لتحديد المصير القانوني للممتلكات المشتركة. يجب إضفاء الطابع الرسمي على موافقة المشاركين في الملكية المشتركة على نقل بعض العناصر التي تشكل الملكية المشتركة بقرار خاص يتم اتخاذه في الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني. من الواضح أن مثل هذا القرار بالمعنى المقصود في الفقرة 1 من الفن. يجب اعتماد 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي بموافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة ، لأن عدم رغبة أحد المالكين المشاركين على الأقل في نقل جزء من الممتلكات إلى أشخاص آخرين يجعل عملية النقل غير مشروعة. ومع ذلك ، بالمعنى المقصود في الجزء 1 من الفن. 46 تعليقات بموجب القانون ، يتم اتخاذ هذا القرار بأغلبية لا تقل عن 2/3 من إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني في مبنى سكني.

يمكن أن تكون خيارات النقل مختلفة تمامًا ، بما في ذلك استخدام الإجراءات التنافسية وإجراءات المزاد ، على سبيل المثال ، عند منح الحق في استخدام ساحة انتظار ، أو أرض رياضية تقع على قطعة أرض تشكل جزءًا من الملكية المشتركة.

يجب إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات المتعلقة باستخدام العناصر الفردية للملكية المشتركة من خلال اتفاقية مبرمة بين الشخص المرخص له من قبل المالكين المشتركين والمستخدم.

في الأدبيات ، تم التعبير عن رأي مفاده أن النقل لاستخدام أي جزء من الممتلكات المشتركة يجب أن يتم وفقًا لقواعد المعاملات مع الممتلكات المنقولة (انظر: تعليق مادة تلو الأخرى على قانون الإسكان في الاتحاد الروسي / حرره PV Krasheninnikov. M. ، 2005 S. 185). يبدو أن هذا الرأي خاطئ ، لأن النقل من أجل الاستخدام ليس فعلًا يستتبع تنفير جزء من الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يحتوي التشريع الحالي على قواعد خاصة فيما يتعلق باستخدام الممتلكات المنقولة ، ربما باستثناء تأجير المركبات والتأجير والإيجار التمويلي. ومع ذلك ، في الحالة الأخيرة ، يجب فصل الجسم المؤجر.

6. في الجزء 5 التعليقات. فن. التصريح العام لرهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني ثابت ، مع حق الاستخدام المحدود لهذه الأرض من قبل أطراف ثالثة. يُطلق على هذا الحق حق الارتفاق وينتمي إلى فئة حقوق الملكية (المواد 216 ، 274-277 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم إنشاء العبودية على الممتلكات الموجودة في الملكية ، ولا تتوقف عند نقل هذا العقار إلى المالك الجديد.

كقاعدة عامة ، يتم إنشاء حق الارتفاق بالاتفاق بين الشخص الذي يتطلب إثبات حق الانتفاع المحدود والمالكين. العبودية تخضع لتسجيل الدولة وفقًا لقواعد الفن. 27 FZ "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594 ؛ 2001. N 16. المادة 1533 ؛ 2002. N 15. المادة 1377 ؛ 2003. N 24 مادة 2244). يتم تنفيذ تسجيل حقوق الارتفاق في سجل الدولة الموحد للحقوق على أساس طلب من المالكين (الشخص المرخص لهم) أو الشخص الذي تم إنشاء حقوق الارتفاق لصالحه ، إذا كان لدى الأخير اتفاقية ارتفاق.

7. في الجزء 6 التعليقات. فن. تم تحديد العواقب القانونية للتدمير والوفاة العرضية وهدم مبنى سكني من حيث ملكية حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض. عند حدوث هذه الظروف ، يتم تحديد الحصة في ملكية قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني المدمر أو الذي تعرض للهلاك عرضي أو المهدم على أساس الحصة في ملكية العقار المشترك في المبنى السكني ، أي يظل دون تغيير ويساوي القيمة التي كانت موجودة في وقت ظهور الظروف ذات الصلة.

1. يمتلك أصحاب المباني السكنية ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:

1) المباني في هذا المنزل ، والتي ليست أجزاء من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والأرضيات الفنية والسندرات والأقبية ، التي توجد فيها اتصالات هندسية ، معدات أخرى تخدم أكثر من غرفة في هذا المنزل (أقبية تقنية) ؛

2) المباني الأخرى في هذا المنزل التي لا تنتمي إلى المالكين الأفراد وتهدف إلى تلبية الاحتياجات الاجتماعية والمحلية لأصحاب المباني في هذا المنزل ، بما في ذلك المباني المخصصة لتنظيم أوقات فراغهم ، والتنمية الثقافية ، وإبداع الأطفال ، والتربية البدنية والرياضات والأحداث المماثلة ؛

3) الأسطح التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها (بما في ذلك الهياكل و (أو) المعدات الأخرى المصممة لضمان وصول المعاقين دون عوائق إلى المباني في مبنى سكني) يقع في هذا المنزل الداخلي أو الخارجي ويخدم أكثر من غرفة واحدة ؛

(بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2017 N 462-FZ)

4) قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ، والأشياء الأخرى المعدة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل والموجودة على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات الخاصة بالتخطيط الحضري.

(الجزء 1 بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي بتاريخ 04.06.2011 N 123-FZ)

2. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، ويستخدمون ، ضمن الحدود المنصوص عليها في هذا القانون والتشريعات المدنية ، الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.

3. لا يمكن تقليص حجم الملكية المشتركة في مبنى سكني إلا بموافقة جميع مالكي المباني في هذا المبنى من خلال إعادة بنائه.

4. بقرار من مالكي المباني في مبنى سكني ، المعتمد في اجتماع عام لهؤلاء المالكين ، يجوز نقل كائنات الملكية المشتركة في مبنى سكني لاستخدامها إلى أشخاص آخرين إذا كان ذلك لا ينتهك حقوق ومصالحهم المشروعة المواطنين والكيانات القانونية.

4.1 يُسمح بتعديل الملكية المشتركة في مبنى سكني لضمان وصول الأشخاص ذوي الإعاقة دون عوائق إلى المباني في مبنى سكني وفقًا للمتطلبات المحددة في الجزء 3 من المادة 15 من هذا القانون دون قرار من الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني فقط إذا تم إجراء هذا التعديل دون جذب الأموال المحددة لأصحابها.

(تم تقديم الجزء 4.1 بموجب القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2017 رقم 462-FZ)

5. قد يتم رهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين. لا يجوز حظر إنشاء رهن على قطعة أرض إذا كان من الضروري توفير وصول لأشخاص آخرين إلى الأشياء التي كانت موجودة قبل اليوم الذي دخل فيه هذا القانون حيز التنفيذ. يتم إنشاء رهن جديد لقطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود بالاتفاق بين الشخص الذي يطلب هذا العبء على قطعة الأرض وأصحاب المباني في مبنى سكني. يُفصل في المنازعات بشأن إثبات رهن قطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود أو بشروط هذا الرهن في المحكمة. يتم إنشاء حق الارتفاق العام فيما يتعلق بقطعة الأرض وفقًا لتشريعات الأراضي.

(بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي بتاريخ 03.08.2018 N 341-FZ)

6. في حالة التدمير ، بما في ذلك الوفاة العرضية ، وهدم مبنى سكني ، يحتفظ أصحاب المباني في مبنى سكني بحصتهم في حق الملكية المشتركة لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر من المناظر الطبيعية والتحسين وغيرها من الأغراض المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل ، والأشياء الموجودة على قطعة الأرض المحددة ، وفقًا للحصة في حق الملكية المشتركة المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني في وقت التدمير ، بما في ذلك الموت العرضي ، هدم مثل هذا المنزل. يمتلك هؤلاء الملاك ويستخدمون ويتصرفون في الممتلكات المنصوص عليها في هذا الجزء وفقًا للتشريعات المدنية.

(تم تقديم الجزء السادس بموجب القانون الاتحادي الصادر في 18 ديسمبر 2006 N 232-FZ)

تعليقات على المقال

1. البند 1 التعليقات. فن. يحتوي على قاعدة تطوير قاعدة البند 1 من المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي تشير إلى الملكية المحتملة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني لأصحاب المباني فيه. تسرد هذه القاعدة تكوين عنصر تلو الآخر للممتلكات العامة بمزيد من التفصيل. وفي الوقت نفسه ، فإن قائمة العناصر التي تشكل ملكية مشتركة ، على عكس القائمة الواردة في البند 1 من المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ليست شاملة. يشار إلى ذلك من خلال عبارة "بما في ذلك" المستخدمة من قبل المشرع.

عند اتخاذ قرار بشأن علاقة عنصر ما بالملكية المشتركة ، ينبغي أن يسترشد المرء بعلامات الغرض من هذه العناصر. هناك نوعان من هذه العلامات.

عند تحديد الخصائص التقنية والتشغيلية لعناصر تكوين الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، يجب أن يسترشد المرء بـ SNiP 2.08.01-89 "المباني السكنية".

2. الفقرة 2 ، البند 1 من التعليق. فن. على النقيض من القاعدة السارية سابقًا للمادة 10 من القانون الاتحادي "بشأن جمعيات مالكي المنازل" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963 ؛ RG. 2001. Dec 31 ؛ 2002. March 26) لا تحتوي على معلومات محددة تعليمات حول إجراءات إنشاء الحدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني ، ولكنها تتضمن صياغة ذات طبيعة مرجعية ، وتوجيه المشاركين في العلاقات ذات الصلة لتشريعات الأراضي والتشريعات المتعلقة بالتخطيط الحضري. يتم تحديد متطلبات تشريعات الأراضي فيما يتعلق بحدود وأحجام قطع الأراضي بعبارات عامة في المادتين 33 و 36 من RF LC ، والقانون الاتحادي "بشأن إدارة الأراضي" (RG. 2001. 23 يونيو) ، القانون الاتحادي "بشأن السجل العقاري للولاية "(RG. 2000. 10 Jan.) ، قرار حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 7 أغسطس 2002 رقم 576" بشأن إجراءات التصرف في قطع الأراضي المملوكة للدولة قبل تعيين حدود ملكية الدولة للأراضي "(RG. 2002. 10 أغسطس ؛ 2003. 27 نوفمبر).

يتم تحديد إجراء مفصل لتحديد حجم وتحديد حدود قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية من قبل اللائحة بشأن تحديد حجم وتحديد حدود قطع الأراضي في الوحدات السكنية ، التي وافقت عليها حكومة روسيا اتحاد 26 سبتمبر 1997 رقم 1223 (بصيغته المعدلة في 21 أغسطس 2000).) (RG.1997.10 أكتوبر ؛ 1998.16 أبريل).

3. البند 2 التعليقات. فن. يؤمن القدرات القانونية لأصحاب المباني في مبنى سكني فيما يتعلق بالممتلكات المشتركة. نظرًا لتعريف نظام الملكية المشتركة على أنه الملكية المشتركة ، فإن الملكية والاستخدام والتخلص منها يتم بموافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة (انظر المادتين 246 و 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ترجع الحاجة إلى التوصل إلى اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة فيما يتعلق بحيازة واستخدام الممتلكات المشتركة إلى حقيقة أنه بغض النظر عن حجم الأسهم في حق الملكية ، فإن سلطات المالكين متساوية في الحجم. يحق للمشارك في الممتلكات المشتركة المشتركة ، إذا كانت هناك فرصة فعلية ، أن يطلب توفير جزء من الملكية المشتركة لحيازته واستخدامه ، والذي يمكن فصله عن أجزائه الأخرى.

4. المادة 3 التعليقات المادة. فن. هو جديد في تشريعات الإسكان. إنه يشير إلى الطريقة الوحيدة الممكنة من وجهة نظر المشرع لتقليل حجم الملكية المشتركة - إعادة بناء مبنى سكني ، أو بالأحرى أحد خياراته ، والذي يجب أن يؤدي تنفيذه إلى تقليل المساحة الإجمالية للممتلكات المشتركة. مبنى سكني. في هذه الحالة ، لا ينص المشرع على طرق أخرى لتقليل حجم الملكية المشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق تغيير الحدود وتقليل حجم قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل.

5. البند 4 تعليقات. فن. يحتوي على قاعدة تحدد قاعدة البند 1 من المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التي تنص على احتكار المالكين المشاركين لتحديد المصير القانوني للممتلكات المشتركة. يجب إضفاء الطابع الرسمي على موافقة المشاركين في الملكية المشتركة على نقل بعض العناصر التي تشكل الملكية المشتركة بقرار خاص يتم اتخاذه في الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني. من الواضح أن مثل هذا القرار يجب أن يُتخذ بالإجماع ، لأن عدم رغبة أحد المالكين على الأقل في نقل جزء من الممتلكات إلى أشخاص آخرين يجعل عملية النقل غير مشروعة.

6. في الفقرة 5 من التعليق. فن. التصريح العام لرهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني ، وحق الاستخدام المحدود لهذه الأرض من قبل أطراف ثالثة ثابت. يسمى هذا الحق حق الارتفاق وينتمي إلى فئة حقوق الملكية (المواد 216 ، 274-277 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم إنشاء العبودية على الممتلكات الموجودة في الملكية ، ولا تتوقف عند نقل هذا العقار إلى المالك الجديد.

كقاعدة عامة ، يتم إنشاء حق الارتفاق بالاتفاق بين الشخص الذي يتطلب إثبات حق الانتفاع المحدود والمالكين. تخضع العبودية لتسجيل الدولة وفقًا لقواعد المادة 27 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594 ؛ 2001. N 16 المادة 1533 ؛ 2002. ن 15. المادة 1377 ؛ 2003. العدد 24. المادة 2244). يتم تنفيذ تسجيل حقوق الارتفاق في سجل الدولة الموحد للحقوق على أساس طلب من المالكين (الشخص المرخص لهم) أو الشخص الذي تم إنشاء حقوق الارتفاق لصالحه ، إذا كان لدى الأخير اتفاقية ارتفاق.

1. يجب على مالكي المباني في مبنى سكني أن يمتلكوا العقار المشترك في مبنى سكني عن طريق حق الملكية المشتركة ، وهي:

1) المباني في هذا المنزل ، والتي لا تعد جزءًا من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد ، والمصاعد والأعمدة الأخرى ، والممرات ، والأرضيات الفنية ، والسندرات ، والطوابق السفلية في التي توجد بها اتصالات هندسية ، أو تخدم المزيد من المعدات في غرفة واحدة في هذا المنزل

(أقبية فنية) ؛

2) المباني الأخرى في هذا المنزل التي لا تنتمي إلى المالكين الأفراد وتهدف إلى تلبية الاحتياجات الاجتماعية والمحلية لأصحاب المباني في هذا المنزل ، بما في ذلك المباني المخصصة لتنظيم أوقات الفراغ ، والتنمية الثقافية ، وإبداع الأطفال ، والتربية البدنية و الرياضة والأحداث المماثلة ؛

3) الأسقف التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها من المعدات الموجودة في هذا المنزل خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من غرفة ؛

4) قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ، وأخرى مخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل وتقع على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات الخاصة بالتخطيط الحضري.

التشريعات المجمعة للاتحاد الروسي ، 2011 ، العدد 23 ، المادة 3263)

2. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، ويستخدمون ، ضمن الحدود المنصوص عليها في هذا القانون والتشريعات المدنية ، الملكية المشتركة في مبنى سكني.

3. لا يمكن تقليص حجم الملكية المشتركة في مبنى سكني إلا بموافقة جميع مالكي المباني في هذا المبنى عن طريق إعادة بنائه.

4. بقرار من مالكي المباني في مبنى سكني ، المعتمد في اجتماع عام لهؤلاء الملاك ، يجوز نقل أشياء الملكية المشتركة في مبنى سكني لاستخدامها للأفراد في حالة عدم انتهاك ذلك للحقوق و المصالح المشروعة لجنسية الكيانات القانونية.

5. قد يتم رهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين. لا يجوز حظر إنشاء رهن على قطعة أرض إذا كان ذلك ضروريًا لضمان وصول الأشخاص الآخرين إلى الأشياء التي كانت موجودة قبل يوم نفاذ هذا القانون. يتم إنشاء رهن جديد لقطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود بالاتفاق بين الشخص الذي يطلب هذا العبء على قطعة الأرض وأصحاب المباني في مبنى سكني. يتم حل النزاعات المتعلقة بإنشاء رهن قطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود أو شروط هذا الرهن في المحكمة.

6 - في حالة التدمير ، بما في ذلك الوفاة العرضية ، وهدم مبنى سكني قائم بذاته ، يحتفظ أصحاب المباني في مبنى سكني بحصتهم في حق الملكية المشتركة لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر التخضير والتحسين والمرافق الأخرى المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المبنى الواقع على قطعة الأرض المحددة ، وفقًا للحصة في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني في وقت التدمير ، بما في ذلك التدمير العرضي ، هدم مثل هذا المنزل. يمتلك هؤلاء الملاك ويستخدمون ويتصرفون في الممتلكات المنصوص عليها في هذا الجزء وفقًا للتشريع المدني (تم تقديم الجزء 6 بموجب القانون الاتحادي الصادر في 18 ديسمبر 2006 N 232-FZ - مجموعة تشريعات الاتحاد الروسي ، 2006 ، العدد 52 ، المادة 5498).

ST 36 ZhK RF.

1. يمتلك أصحاب المباني السكنية ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:

5. قد يتم رهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين. لا يجوز حظر إنشاء رهن على قطعة أرض إذا كان من الضروري توفير وصول لأشخاص آخرين إلى الأشياء التي كانت موجودة قبل اليوم الذي دخل فيه هذا القانون حيز التنفيذ. يتم إنشاء رهن جديد لقطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود بالاتفاق بين الشخص الذي يطلب هذا العبء على قطعة الأرض وأصحاب المباني في مبنى سكني. تُفصل في المحكمة في المنازعات المتعلقة بإثبات رهن قطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود أو بشروط هذا الرهن.

تعليق على الفن. 36 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي

1. ممتلكات مشتركة في مبنى سكني - أجزاء من مجمع عقاري مخصص للصيانة والاستخدام والوصول إلى المباني ؛ ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالمباني والغرض منها وما يلي لمصيرها: السلالم الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد ، والمصاعد والأعمدة الأخرى ، والممرات ، والأرضيات التقنية ، والسندرات ، والطوابق السفلية ، حيث توجد اتصالات هندسية ، ومعدات أخرى تخدم أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل (الطوابق السفلية التقنية) ، وكذلك الأسطح التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها من المعدات الموجودة في هذا المنزل ، خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من غرفة واحدة ، قطعة الأرض التي يقع عليها المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين والأشياء الأخرى الموجودة في الموقع المحدد والمخصصة لصيانة هذا المنزل وتشغيله وتحسينه.

وفقًا للمادة 36 من RF LC في الملكية المشتركة للمالكين في مبنى سكني ، تحدد حصة مالك معين التزاماته بالتكاليف في المبلغ الإجمالي للمدفوعات الإلزامية لصيانة وإصلاح الأنواع المحددة من الممتلكات المشتركة ، بمعنى آخر هذه مدفوعات إجبارية يدفعها المالك مع مراعاة حصته في الملكية المشتركة أو ما يسمى بعبء الحفاظ على الممتلكات على أساس الملكية المشتركة.

إن عدم استخدام المالك للمباني الخاصة به على أساس الملكية المشتركة المشتركة أو رفض استخدام الممتلكات المشتركة لا يُعد سببًا لإعفاء المالك كليًا أو جزئيًا من المشاركة في تكاليف الصيانة والإصلاح العامة ، في المصاريف الأخرى.

يمكن أن تكون حصة المالك في المبلغ الإجمالي للمدفوعات الإلزامية بمثابة أساس لتحديد عدد أصوات شخص واحد في الاجتماع العام للمالكين في مبنى سكني. ومع ذلك ، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار: لكل مالك في ممارسة حق الملكية المشتركة ، بغض النظر عن حجم حصته ، من حيث المبدأ ، صوت واحد.

يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لأحكام الفن. 83 ، 85 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي والفن. 20-22 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي.

يتم تحويل قطع الأراضي إلى ملكية مشتركة مشتركة لأصحابها بكميات قياسية مجانًا. في الوقت نفسه ، يتم تحديد الحجم القياسي لقطعة الأرض اعتمادًا على مساحة قطعة الأرض التي يشغلها مباشرة مبنى سكني وعقارات أخرى ، وكذلك الأراضي المجاورة اللازمة لضمان عملها (الصيانة) ، مع الأخذ في الاعتبار امتثال الحساب لمعايير قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي ، والسلامة من الحرائق ، والمناطق الصحية بين المباني ، والمعايير الأخرى التي تضمن ظروف المعيشة القياسية.

2 ، 3 ، 4. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني الملكية المشتركة ويستخدمونها وفقًا للغرض المقصود ، وقواعد الاستخدام. حقوق التصرف محدودة. بموجب قرار مالكي المباني ، المعتمد في اجتماعهم ، يمكن نقل أشياء الملكية المشتركة لاستخدامها إلى أشخاص آخرين في حالة عدم انتهاك هذا النقل للحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والكيانات القانونية.

السلالم بين الشقق والممرات والهياكل المغلقة والمساندة والمصاعد والأعمدة الأخرى والمعدات الميكانيكية والكهربائية والسباكة وغيرها من المعدات الموجودة داخل المبنى لا تخضع للتغريب أو النقل للاستخدام.

بقرار من مالكي المباني ، يمكن نقلهم للاستخدام المحدد المدة (على أساس اتفاق) لأشخاص آخرين: السلالم ، والمصاعد ، والأرضيات الفنية ، والسندرات ، والطوابق السفلية ، وقطع الأراضي ، إذا ، كما هو مذكور ، هذا لا ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والكيانات القانونية.

قد يكون هذا التحويل على أساس السداد ناتجًا عن مصالح النشاط التجاري ، والحصول على مزايا الملكية من التنسيب في أقبية المطاعم والحانات والمقاهي والمتاجر ؛ في الأرضيات الفنية - ورش إصلاح وصيانة أجهزة البث الإذاعي والتلفزيوني ؛ على أسطح المنازل - تركيب اللوحات الإعلانية ، إلخ.

يُسمح بحدوث انخفاض وزيادة في الممتلكات العامة في مبنى سكني بموافقة جميع الملاك على أساس إعادة الإعمار المصرح بها رسميًا من قبل السلطات المختصة (تركيب مصاعد محسنة ، معدات هندسية جديدة في الأقبية الفنية ، إلخ).

5. قد تكون قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني مرهونة بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين (). لا يُسمح برفض استخدام قطعة أرض عندما يكون الوصول إلى الأشياء التي كانت موجودة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون (قبل 1 مارس 2005) مطلوبًا. لا توجد قيود صارمة على الرهن الجديد لقطعة الأرض مع حق الاستخدام المحدود. يتم تحديد هذا الاستخدام بالاتفاق بين مالكي المباني والأطراف المعنية. يتم الفصل في المنازعات المتعلقة بالارتفاق وشروطه من قبل المحكمة.

1. يمتلك أصحاب المباني السكنية ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:

تعليقات ل Art. 36 LCD RF

1. ينظم المقال المعلق علاقات الملكية المشتركة في مبنى سكني ، حيث تكون المباني (السكنية وغير السكنية) مملوكة لكيانات مختلفة ، بما في ذلك الكيانات العامة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تنظيم قضايا الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني بنفس الطريقة في جميع المباني السكنية ، بغض النظر عن عدد المالكين ، وعدد المباني في هذا المبنى ، وكذلك وجود أو عدم وجود جمعية أصحاب المنازل أو أي منظمة أخرى.

2. في البند 6 من اللائحة المتعلقة بالاعتراف بالمباني كمباني سكنية ومباني سكنية غير مناسبة للسكن ومبنى سكني كحالة طارئة وخاضعة للهدم أو إعادة الإعمار ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب قرار حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 28 كانون الثاني / يناير ، 2006 N 47 ، يقال أن المبنى السكني هو مزيج من شقتين أو أكثر بمخارج مستقلة إما لقطعة أرض مجاورة لمبنى سكني ، أو إلى مناطق مشتركة في مثل هذا المبنى. يحتوي المبنى السكني على عناصر الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مثل هذا المبنى وفقًا لتشريعات الإسكان.

وبالتالي ، فإن المبنى الذي يوجد فيه شقتان أو أكثر يعتبر مبنى سكني وتنطبق عليه جميع قواعد تشغيل المبنى السكني.

تقدم المقالة المعلقة قائمة كاملة إلى حد ما بالأشياء التي تشكل جزءًا من الممتلكات المشتركة ، بما في ذلك المباني المخصصة لخدمة مالكي المباني السكنية وغير السكنية في مبنى سكني. توفر قواعد الحفاظ على الممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 13 أغسطس 2006 N 491 ، قائمة أكثر تفصيلاً بالأشياء التي تشكل جزءًا من الممتلكات العامة لمبنى سكني (بند 2).

تشمل الممتلكات المشتركة:

أ) مباني في مبنى سكني ليست جزءًا من شقة وتهدف إلى خدمة أكثر من مبنى سكني واحد و (أو) غير سكني في هذا المبنى السكني (يشار إليه فيما يلي بالمباني المشتركة) ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والمناجم الأخرى والممرات والكراسي المتحركة والسندرات والأرضيات الفنية (بما في ذلك المرائب المدمجة ومناطق النقل البري وورش العمل والسندرات الفنية المبنية على نفقة مالكي المباني) والطوابق السفلية التقنية التي لها اتصالات هندسية ، خدمة أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني في معدات بناء الشقق (بما في ذلك غرف الغلايات والغلايات ووحدات المصاعد والمعدات الهندسية الأخرى) ؛

ج) إحاطة الهياكل الحاملة للمبنى السكني (بما في ذلك الأساسات والجدران الحاملة وألواح الأرضيات والشرفات والألواح الأخرى والأعمدة الحاملة وغيرها من الهياكل الحاملة) ؛

د) إرفاق الهياكل غير الحاملة لمبنى سكني يخدم أكثر من مبنى سكني واحد و (أو) غير سكني (بما في ذلك نوافذ وأبواب المناطق المشتركة والسور والحواجز وغيرها من الهياكل غير الحاملة) ؛

هـ) المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها الموجودة في مبنى سكني خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (شقق) ؛

و) قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والتي يتم تحديد حدودها على أساس بيانات من التسجيل المساحي للدولة ، مع عناصر المناظر الطبيعية والمناظر الطبيعية ؛

ز) أشياء أخرى مخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني ، بما في ذلك المحولات الفرعية ، ونقاط التسخين المخصصة لخدمة مبنى سكني واحد ، ومواقف السيارات الجماعية ، والمرائب ، وملاعب الأطفال والرياضة الواقعة داخل حدود قطعة الأرض التي يقع المبنى السكني ...

يشتمل هيكل الملكية المشتركة أيضًا على أنظمة هندسية داخلية لإمداد الماء البارد والساخن والغاز ، وتتألف من الناهضين ، والفروع من الناهضين إلى أول جهاز فصل موجود على الفروع من الناهضين ، وأجهزة الفصل المشار إليها ، جماعية (مشتركة home) أجهزة قياس المياه الباردة والساخنة ، وأول صمامات الإغلاق والتحكم في منافذ الأسلاك داخل الشقة من الناهضين ، وكذلك المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها من المعدات الموجودة على هذه الشبكات ، نظام تدفئة المنزل ، ويتكون من الروافع وعناصر التسخين وصمامات التحكم والإغلاق وأجهزة قياس الطاقة الحرارية الجماعية (العامة) ، بالإضافة إلى المعدات الأخرى الموجودة على هذه الشبكات ، ونظام إمداد الطاقة الداخلي ، ويتكون من الرصاص في الخزانات ، وأجهزة توزيع المدخلات ، ومعدات الحماية والتحكم والإدارة ، وأجهزة قياس الطاقة الكهربائية الجماعية (العامة) ، وألواح الأرضيات الكوفات والخزائن ، وتركيبات الإضاءة للأماكن العامة ، والتركيبات الكهربائية لأنظمة إزالة الدخان ، وأنظمة إنذار الحريق الأوتوماتيكية لأنظمة الإمداد بالمياه لمكافحة الحرائق الداخلية ، ومصاعد الشحن والركاب والحريق ، وأجهزة القفل الأوتوماتيكي لأبواب مداخل مبنى سكني ، والشبكات (الكابلات) من الحدود الخارجية المنشأة وفقًا للبند 8 من هذه القواعد ، إلى عدادات الكهرباء الفردية والعامة (السكنية) ، فضلاً عن المعدات الكهربائية الأخرى الموجودة على هذه الشبكات.

3 - يقال في البند 8 من قواعد صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني أن الحدود الخارجية لشبكات الكهرباء والتدفئة وإمدادات المياه والصرف الصحي والمعلومات وشبكات الاتصالات السلكية واللاسلكية (بما في ذلك شبكات البث السلكية والتلفزيون الكبلي والألياف الضوئية) - الشبكات الضوئية وخطوط الاتصالات الهاتفية والشبكات الأخرى المماثلة) التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب تشريعات الاتحاد الروسي ، هي الحدود الخارجية لجدار مبنى سكني ، وحدود المسؤولية التشغيلية في إن وجود جهاز قياس جماعي (منزل مشترك) لمورد المرافق المقابل ، ما لم يتم إثبات خلاف ذلك بموجب اتفاق بين مباني المالكين مع مزود خدمة المرافق أو مؤسسة توريد الموارد ، هو تقاطع جهاز القياس الجماعي (المنزل المشترك) مع الشبكة الهندسية المقابلة المضمنة في المبنى السكني.

قرر المشرع أن المنطقة المجاورة هي جزء من الملكية المشتركة ، وبالتالي ، فإن الممتلكات المشتركة تشمل الأشياء الموجودة في هذه المنطقة ، والتي تهدف إلى خدمة المنزل. ولكن إذا كانت المحولات الفرعية ، ونقاط الحرارة المخصصة لخدمة مبنى سكني واحد جزءًا من الممتلكات المشتركة ، فإن شبكات الكهرباء والتدفئة الخارجة من هذه الكائنات هي أيضًا جزء من الممتلكات المشتركة ، على الرغم من حقيقة أنها تقع حتى الجدار الخارجي للمنزل.

تعتبر الحدود الخارجية لشبكات إمداد الغاز التي تعد جزءًا من الملكية المشتركة هي تقاطع جهاز الإغلاق الأول مع شبكة توزيع الغاز الخارجية.

4. يشمل تكوين العقار المشترك في مبنى سكني أيضًا قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى المذكور ، مع عناصر تنسيق الحدائق والتحسين. ومع ذلك ، لا يتم دائمًا تحديد حدود قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية.

الجزء 2 من الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، يشار إلى أنه في التطوير الحالي ، يتم توفير قطع الأراضي التي تقع عليها المباني التي تشكل جزءًا من الممتلكات المشتركة لمبنى سكني ، والمباني السكنية وغيرها من الهياكل كممتلكات مشتركة في الملكية المشتركة لأصحاب المنازل بالطريقة والشروط التي يحددها قانون الإسكان.

بدوره ، في الفن. 16 من القانون التمهيدي ، ثبت أنه في التطوير الحالي للمستوطنات ، فإن قطعة الأرض التي يقع عليها مبنى سكني وممتلكات غير منقولة أخرى مدرجة في هذا المبنى هي ملكية مشتركة مشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني .

قطعة الأرض التي يقع عليها مبنى سكني والأشياء العقارية الأخرى التي تشكل جزءًا من هذا المبنى ، والتي تم تشكيلها قبل دخول قانون الإسكان في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ والتي تم تسجيل الدولة بشأنها out ، يتم نقلها مجانًا إلى ملكية الأسهم المشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني.

وبالتالي ، إذا تم إنشاء حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والممتلكات غير المنقولة الأخرى المدرجة في مثل هذا المنزل ، في الوقت الذي دخل فيه قانون RF LC حيز التنفيذ ، وتم إجراء تسجيل مساحي ، فإن هذه الأرض يتم نقل قطعة الأرض مجانًا إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني.في مبنى سكني منذ دخول هذا القانون حيز التنفيذ.

في حالة عدم تحديد حدود قطعة الأرض ، بناءً على قرار الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني ، يحق لأي شخص مخول من قبل الاجتماع العام التقدم إلى سلطات الدولة أو المحلية الحكومات التي لديها طلب لتحديد حدود قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني. يتم نقل قطعة الأرض مجانًا إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني من لحظة تسجيل الدولة للمساحة لقطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والممتلكات غير المنقولة الأخرى المدرجة في هذا المنزل . في هذه الحالة ، يتم تضمين قطعة الأرض في الملكية المشتركة لمبنى سكني ، ونتيجة لذلك ، ينشأ حق الملكية المشتركة عند إنشاء حدود قطعة الأرض والتسجيل المساحي للدولة.

يتم قبول المباني السكنية والممتلكات غير المنقولة الأخرى التي تشكل جزءًا من هذه المنازل ، التي تم بناؤها أو إعادة بنائها بعد دخول قانون الإسكان للاتحاد الروسي حيز التنفيذ ، فقط عندما يكون حجم وحدود قطع الأرض التي توجد عليها هذه المباني السكنية تقع المنشأة. في هذه الحالة ، يتم تضمين قطعة الأرض على الفور في الممتلكات المشتركة لمبنى سكني.

إذا تم تشغيل مبنى سكني واحدًا تلو الآخر ، فسيتم تضمين ملكية قطعة الأرض في المبنى السكني وتصبح ملكية مشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني منذ اللحظة الأولى للشقة وضع المبنى قيد التشغيل. هذا يرجع إلى حقيقة أنه في التطوير الحالي (والمرحلة الأولى من المنزل هي بالفعل تطوير قائم) ، تصبح قطعة الأرض ملكًا لأصحاب مباني المبنى السكني عند تشكيل قطعة الأرض و يكتسب مالك العقار في المبنى السكني حصة في ملكية العقار المشترك الذي يشمل قطعة الأرض.

ينص قانون الأراضي في الاتحاد الروسي (الجزء 2 من المادة 36) وقانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المادة 36) والقانون التمهيدي (المادة 16) على أنه لا يمكن لأصحاب المباني في مبنى سكني حقوق أخرى على قطعة الأرض ، باستثناء حق الملكية.

5 - في البند 7 من مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 13 آب / أغسطس 2006 رقم 491 "بشأن الموافقة على قواعد صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني ذي نوعية رديئة و (أو) مع فترات انقطاع تتجاوز المدة المحددة "من الثابت أن سلطات الدولة وهيئات الحكومة الذاتية المحلية تقدم تسجيلًا مساحيًا للدولة لقطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية ، دون فرض رسوم من مالكي المباني في مبنى سكني. منزل. حتى 1 يوليو 2008

وبالتالي ، فقد تم تحديد التزام الحكومات المحلية والسلطات العامة بتشكيل قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية.

6. قطع الأراضي التي تقع عليها المباني السكنية معدة ليس فقط لاستخدام أصحاب المباني في هذه المباني ، ولكن أيضًا لاستخدام العديد من الأشخاص الآخرين. وفي هذا الصدد ، فإن أي سياج أو إنشاء لقطعة أرض تعيق المرور أو المرور ، كقاعدة عامة ، يمكن أن يؤدي إلى انتهاك حقوق المواطنين والكيانات الاعتبارية. في هذه المواقع ، قد تكون هناك ممرات ، وملاعب ، ومصفوفات من المساحات الخضراء ، وأشياء أخرى مخصصة لاستخدام دائرة غير محددة من الناس. في مثل هذه الحالات ، قد تكون قطع الأراضي هذه مرهونة بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين (حقوق الارتفاق).

لا تتوقف الأعباء التي كانت قائمة قبل دخول القانون المعلق حيز التنفيذ مع نقل ملكية قطعة الأرض. إذا تم تحديد الرهن بعد دخول هذا القانون حيز التنفيذ ، يتم تحديد هذا الرهن على قطعة الأرض بالاتفاق بين الشخص الذي يطلب إنشاء مثل هذا الرهن على قطعة الأرض وأصحاب المباني في مبنى سكني.

إذا لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق بشأن رهن قطعة الأرض بحقوق ارتفاق جديدة ، فيمكن حل النزاع حول إنشائها أو شروط الرهن بحق الاستخدام المحدود في المحكمة.

7. الملكية المشتركة في مبنى سكني هي ملكية مشتركة لأصحاب المباني السكنية وغير السكنية (يشار إليهم فيما يلي باسم أصحاب المباني) لهذا المبنى.

في هيكل مبنى سكني ، يتم تمييز جزأين ، أحدهما عبارة عن مباني سكنية وغير سكنية مملوكة لمواطنين أو كيانات قانونية أو كيانات عامة ، والجزء الآخر من مبنى سكني - ملكية مشتركة - هو جزء مشترك ملكية أصحاب المباني في مبنى سكني. المباني في مبنى سكني تخضع للملكية. تخضع الملكية وحقوق الملكية الأخرى للمباني في مبنى سكني لتسجيل الدولة في الحالات المنصوص عليها في التشريعات الفيدرالية. الملكية المشتركة في مبنى سكني هي كائن واحد غير قابل للتجزئة وهي ملكية مشتركة مشتركة. وتجدر الإشارة إلى أن أصحاب المباني في مبنى سكني ليسوا هم أصحاب الطابق السفلي ، أو العلية ، أو المعدات ، أو الأرض ، إلخ. بشكل منفصل. هم أصحاب الأملاك المشتركة كمجمع واحد غير قابل للتجزئة. في هذه الحالة ، يكون موضوع الملكية ملكية عامة ككائن مستقل.

مما سبق ، يمكننا أن نستنتج أن المبنى السكني كمجمع واحد من العقارات لا يمكن أن يكون كائنًا مستقلًا للملكية (بالإضافة إلى حقوق الملكية الأخرى) ، حيث أن موضوع الملكية هو المباني السكنية فيه ، والباقي (عام) الملكية) في ملكية مشتركة لأصحاب المباني السكنية. تنشأ حصة في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة من مالكي المباني في مبنى سكني بموجب القانون في وقت ظهور ملكية المباني التي حصلوا عليها في المبنى.

8. الملكية المشتركة في مبنى سكني لا تخضع للتغريب. لا تشارك في التداول المدني ككائن مستقل. كما أن الأجزاء المنفصلة من الممتلكات المشتركة لا تخضع للتنفير. فهي ليست كائنات مستقلة لحقوق الملكية أو غيرها من حقوق الملكية.

يمكن إضافة بعض أجزاء من الممتلكات العامة إلى المبنى نتيجة لإعادة الإعمار. على سبيل المثال ، يمكن ربط جزء من مساحة العلية بمساحة معيشة ، مما يؤدي إلى زيادة مساحة المعيشة في الحجم. يمكن القيام بهذا النوع من العمل من خلال إعادة بناء المباني وجزء من الممتلكات المشتركة. نتيجة لإعادة الإعمار ، يظهر كائن جديد - شقة بمساحة أكبر ، بينما تقل مساحة مساحة العلية. نظرًا لأن إعادة الإعمار تتم فيما يتعلق بالممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، يلزم الحصول على موافقة المالكين الآخرين للمباني. يمكن الحصول على هذه الموافقة بالطريقة المنصوص عليها في الفن. فن. 46-48 من ZhK RF (انظر التعليق على المواد 46-48 من ZhK). بعد الحصول على هذه الموافقة من مالكي المباني ، يمكن إعادة الإعمار وفقًا لمتطلبات هذا القانون وتشريعات الاتحاد الروسي بشأن التخطيط الحضري.

9. بقرار من أصحاب المباني في مبنى سكني ، من الممكن نقل بعض الأشياء من الممتلكات المشتركة للاستخدام. كقاعدة عامة ، يتم اتخاذ مثل هذا القرار في اجتماع عام بالطريقة المنصوص عليها في الفن. فن. 46-48 من ZhK RF (انظر التعليق على المواد 46-48 من ZhK). ومع ذلك ، بموجب قرار صادر عن الاجتماع العام ، قد يُصرح لاتحاد مالكي المنازل أو تعاونية الإسكان بنقل جزء من الملكية المشتركة للاستخدام.

نظرًا للسمات الوظيفية ، لا يمكن نقل جميع الأشياء ذات الملكية المشتركة إلى أشخاص آخرين حتى للاستخدام. تشمل هذه الأشياء ذات الملكية المشتركة السلالم الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد ، والمصاعد وغيرها من الأعمدة ، والممرات ، والحمل والمرافق غير الحاملة ، والميكانيكية ، والكهربائية ، والسباكة وغيرها من المعدات ، وجميع أقسام طرق الوصول ، والمشاة مسارات وأشياء أخرى ، نقل للاستخدام مما يجعل من المستحيل ممارسة حقوق أصحاب المباني في مبنى سكني. يمكن نقل كائنات الملكية المشتركة ، التي لن يؤدي استخدامها إلى انتهاك حقوق مالكي المباني في مبنى سكني ، للاستخدام للأفراد أو الكيانات القانونية (على سبيل المثال ، الطابق السفلي).

ومع ذلك ، لا يمكن تمييز الطابق السفلي ، مثل أي جزء آخر من الممتلكات المشتركة ، ككائن مستقل للملكية. فيما يتعلق بجزء من الممتلكات المشتركة ، من المستحيل عمل سجلات فنية وتعيين رقم مساحي لها ، لإجراء تسجيل الدولة للملكية. كل هذه الإجراءات مستحيلة بسبب حقيقة أن الملكية المشتركة هي مجمع ممتلكات غير قابلة للتجزئة. وبالتالي ، لا يمكن إجراء معاملة مع جزء من الملكية المشتركة كما هو الحال مع كائن عقاري ، لأن هذا الكائن المستقل غير موجود. يجب أن يتم النقل لاستخدام أي جزء من الممتلكات المشتركة وفقًا لقواعد المعاملات مع الممتلكات المنقولة.

يتم نقل كائنات الملكية المشتركة في مبنى سكني للاستخدام من قبل مالكي المبنى.

في حالة عدم وجود شراكة بين أصحاب المنازل في مبنى سكني ، فإن أطراف الاتفاق بشأن نقل جزء من الممتلكات المشتركة للاستخدام هم أصحاب المباني في المبنى السكني. يمكن توقيع الاتفاقية من قبل أحد المالكين ، إذا كان مفوضًا بذلك من قبل الاجتماع العام للمالكين. إذا تم إنشاء اتحاد لأصحاب المنازل أو تعاونية إسكان في مبنى سكني ، فإن الشراكة أو التعاونية تعمل كطرف في اتفاقية نقل جزء من الملكية المشتركة للاستخدام. في هذه الحالة ، تعمل الشراكة أو التعاونية بالنيابة عنها ، ولكن لصالح مالكي المباني في مبنى سكني.

10. في حالة تدمير أو هدم مبنى سكني ، تظل قطعة الأرض في الملكية المشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني الذي كان موجودًا في السابق على هذه الأرض. تظل الأسهم في ملكية قطعة الأرض الخاصة بالمشاركين في الملكية المشتركة كما هي في الملكية المشتركة في المبنى السكني.

يمتلك هؤلاء الملاك ويستخدمون ويتصرفون في الممتلكات المنصوص عليها في هذا الجزء وفقًا للتشريعات المدنية. ومع ذلك ، وفقًا للجزء 10-12 من الفن. 32 من RF LC ، فإن مالكي قطعة الأرض هذه محدودون بشكل كبير في التصرف في قطعة الأرض هذه (انظر التعليق على هذه المقالة).