إذا سئمت من الجيران الصاخبين خلف الجدار في مبنى شاهق، فيمكنك الحصول على قرض لبناء منزلك الخاص من Sberbank. تقدم هذه المؤسسة المالية شروط الرهن العقاري الأكثر ملاءمة مقارنة بالمنظمات الأخرى. للموافقة على الطلب يجب التعرف على متطلبات المقترض وشروط الحصول على القرض وسداده.
الجانب الإيجابي للحصول على قرض لبناء منزل خاص من سبيربنك هو معدل فائدة سنوي صغير. يحمل مثل هذا الإقراض دائمًا مخاطر معينة على المؤسسة المالية. إذا لم يقم العميل بسداد القرض، فسيتبقى للبنك قطعة أرض بها سكن غير مكتمل، والتي تعمل كضمان عند إتمام المعاملة.
مزايا التقدم بطلب للحصول على قرض مستهدف في سبيربنك:
يقدم سبيربنك تأجيلًا لمدة عامين. خلال هذه الفترة، يتعين على المقترض دفع الفائدة فقط. يعتبر هذا العرض مناسبًا عند بناء منزل، لأنه يساعد على حماية العميل من النفقات غير المتوقعة.
يمكنك الحصول على تأجيل فورًا بعد التقدم بطلب للحصول على قرض وعدم إنفاق الأموال على سداد القرض لأول مرة. يسمح لك Sberbank ليس فقط بتلقي الأموال بشروط مواتية، ولكن أيضًا بالمشاركة في البناء بنفسك، دون إشراك المطورين المعتمدين.
يوفر سبيربنك من 300 ألف روبل لتحسين منزل خاص. يجب ألا يتجاوز الحد الأقصى لمبلغ القرض 75% من قيمة العقار الذي يرغب العميل في شرائه. كما لا يمكن للمقترض أن يحصل على أكثر من 75% من قيمة منزله الخاص الذي يكون بمثابة ضمان (يتم تحديد قيمة الشقة أو المنزل من قبل المثمن).
ما الذي يمكن أن يكون بمثابة ضمان للوفاء بالتزامات المقترض:
يتم إصدار قرض من سبيربنك لمدة تصل إلى 30 عامًا. مبلغ الدفعة الأولى لا يقل عن 25%. لا يقوم العميل بدفع أي رسوم للحصول على القرض. يجب أن يتم تنفيذه طوال فترة صلاحية اتفاقية الرهن العقاري.
يقدم سبيربنك أدنى سعر فائدة على قرض الإسكان - 11.6٪. ولكن مع وجود مخاطر أكبر بالنسبة للمنظمة المالية، فإن هذا الرقم يزيد. للمشاركين في البرامج الحكومية المعدل السنوي 10.6%.
أسباب زيادة أسعار الفائدة:
للحصول على واحدة، يجب أن تكون مقترضًا موثوقًا به. يقوم مديرو سبيربنك بتقييم التاريخ الائتماني للعميل وقدراته المالية.
يمكن حساب قرض بناء منزل في سبيربنك باستخدام آلة حاسبة خاصة. البرنامج يعمل عبر الإنترنت ويساعدك على معرفة سعر الفائدة الذي يمكن الموافقة عليه. للحصول على حساب، تحتاج إلى إدخال البيانات الأولية في نموذج خاص.
تتطلب الآلة الحاسبة منك الإشارة إلى مبلغ القرض، وحجم الدفعة الأولى، والمشاركة في البرامج التفضيلية، ومدى توفر بطاقة الراتب من البنك. كما تم تأكيد الموافقة على الحصول على التأمين. وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي حساب التكلفة التقريبية لأعمال البناء.
إحدى الممارسات الأكثر شيوعًا اليوم هي القروض المضمونة بالعقارات، والتي تعتبر مراجعاتها مثيرة للجدل للغاية. شخص ما معجب بالاستثمار الناجح والأرباح الكبيرة من تطوير الأعمال. لكن هناك من لديه رأي مخالف تماماً، لأنه خسر منزله بسبب سوء التصرف في المبلغ الذي حصل عليه.
دعونا نلقي نظرة على ما هي المخاطر المصاحبة للقرض المضمون بالعقارات، وما هي النصائح من المراجعات التي يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار، والتي كتبها المصرفيون لجذب انتباه العملاء الساذجين؟ وكيف تفهم أي بنك أو مؤسسة مالية من المنطقي الاتصال بها، وما إذا كان المستثمر الخاص سوف يخدعك عند إبرام صفقة؟
غالبًا ما يتم نشر مراجعات القروض المضمونة بالعقارات على المواقع الإلكترونية للبنوك نفسها. إذا نظرت عن كثب، فإن معظمها إيجابي. والنسبة منخفضة، والظروف كانت ممتعة، والموظفين كلهم رجال رائعين.
ولكن في العديد من المنتديات، أولئك الذين حصلوا على قرض مضمون بالعقارات، يتركون مراجعات سلبية. لقد غشوا في أسعار الفائدة، وأخفوا العمولات، ونفاد المواعيد النهائية. إذن من يجب أن نصدق؟ - يفكر المقترضون المحتملون.
في الواقع، يجب أن تثق بالمحترفين الذين ليس لديهم مصلحة في الحصول على أموالك. سوف يساعدك وسيط الائتمان Alliance Finance في الحصول على قرض مضمون بشقة، والتي ترك عملائنا مراجعاتها مباشرة. لقد استخدموا بالفعل خدماتنا عند التقدم بطلب للحصول على قروض، وتم إبلاغهم مسبقًا بجميع المخاطر والمزالق المتعلقة بخيار القرض المختار.
معظم أولئك الذين فكروا في كل شيء بأدق التفاصيل قبل الحصول على قرض غير مستهدف يتركون مراجعات إيجابية. من خلال اقتراض المال لشراء شقة أو منزل، فإنك تعرض نفسك للخطر حقًا. لكن مساعدة شركة Alliance Finance في إعداد المستندات لمثل هذه المعاملات تقلل من المخاطر غير المحسوبة إلى الحد الأدنى. تبقى القوة القاهرة دائمًا، ولكن من بين عملائنا الذين حصلوا على قرض مضمون بشقة، فإن غالبية المراجعات حول عمل الاستشاريين إيجابية فقط. لقد أظهروا أنه تم أخذ جميع الخيارات الممكنة حرفيًا في الاعتبار عند إعداد العقود. كما تم اقتراح سيناريوهات العمل في حالة "حدث خطأ ما".
إذا كنت بحاجة ماسة إلى الحصول على أموال مضمونة بالعقارات، فإن المراجعات الحالية في موسكو حول الشركات الوسيطة ستشير إلى العمل الذي لا تشوبه شائبة الذي يقوم به وسيط الائتمان Alliance Finance. اترك تقييم للخدمة
قررت أن أفتح مشروعي الخاص، في البداية فكرت في الحصول على قرض من أحد البنوك المضمونة بالعقارات، وكانت آراء الأصدقاء جيدة، لكنهم رفضوني لأن دخلي منخفض. علمت من صديق عن شركة Alliance Finance أنهم يتبرعون بالمال مقابل...
الرهن العقاري لبناء مبنى سكني هو نوع معقد من القروض. إذا قررت بناء منزل خاص على الائتمان، فسيتعين عليك العمل الجاد والتكيف مع شروط البنك وجمع الوثائق اللازمة. ستكون نتيجة جهودك هي بناء منزل وفقًا لتصميمك الخاص. لكن المشكلة هي أنه لا توجد حتى الآن قيمة ضمانية جديرة بالاهتمام بخلاف الأرض.
في الواقع، كل شيء مختلف. يجب على البنك تقديم ضمان لسداد الأموال؛ مع قرض الرهن العقاري، يكون هذا بمثابة عبء على العقار الذي تم شراؤه، ويظل مرهونًا حتى يتم سداد الدين بالكامل.
ما الذي يمكن استخدامه كضمان للرهن العقاري لبناء منزل؟ في الواقع، المنزل نفسه غير موجود بعد، فهو فقط في التصميم، ومن المستحيل حتى تسمية التكلفة المستقبلية. لذلك يتعين على المقترض المحتمل أن يبحث عن خيارات للضمانات، لأنه بدونها، لن يمنح أي بنك الموافقة، أو حتى النظر في الطلب.
ما هي البنوك التي تقدم قروضاً لبناء منزل بمبلغ يزيد عن 75٪ من تكلفة الأرض؟ لايوجد مثيل. ويحتاج المقترض عادة إلى ما لا يقل عن 2-4 أضعاف قيمة الأرض. أي أن هذا القرض سيكون غير مضمون (لأنه غير مضمون بضمانات). اتضح أن هذا قرض استهلاكي بمبلغ كبير يصعب الحصول عليه. ولهذا السبب ترفض البنوك.
مع السكن الثانوي، كل شيء بسيط. تكلفة الشيء لها قيمة بالفعل، وهي سائلة (إذا رفض المقترض فجأة الدفع غدًا) ويمكن بيعها بسهولة. ليس الأمر كذلك مع منزل ريفي.
عندما يتعلق الأمر بالضمانات الإضافية لأي عقار، فإننا نتحدث فقط عن العقار الخاص بالمقترض، والذي يتم توثيقه. في هذه الحالة ستكون هناك حاجة أيضًا إلى مستند يوضح كيف أصبح المواطن مالكًا لهذا الكائن. يمكن أن تكون هذه اتفاقية هدية، أو اتفاقية شراء وبيع، أو مستندات لتلقي الميراث.
من المستحيل ترك ممتلكات شخص آخر كضمان. إذا كان ذلك ممكنا، فعندئذ فقط في المنظمات غير المصرفية التابعة لجهات خارجية. كيفية الحصول على قرض لبناء منزل في هذه الحالة؟
الحل الأبسط هو استخدام العقارات المملوكة بالفعل للمقترض كضمان. إذا كان لديك نوع من العقارات، على سبيل المثال، شقة، فسيكون هناك عدة خيارات لبناء منزل على الائتمان.
الضمان هو قطعة الأرض التي سيتم بناء المنزل عليها. على أية حال، يجب أن تكون الأرض مملوكة بالفعل للمقترض، ومن المستحيل شراء أرض وبناء منزل عليها بموجب اتفاقية قرض واحدة. لذلك، فإن الرهن العقاري لبناء منزل يفترض بالفعل أن المقترض المحتمل لديه أرض مسجلة باسمه. يمكن ترك هذه المنطقة كضمان.
إذن، لديك أرض تخطط لبناء منزل عليها، مما يعني أنه يمكنك استخدامها للحصول على رهن عقاري. في البداية، سيطلب البنك تقييم هذا الموقع. واستنادا إلى السعر الوارد في تقرير التقييم، سيتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الممكن، وعادة ما يكون 70-80٪ من القيمة السوقية للأرض.
يتم إجراء التقييم من قبل المقترض، ويمكن أن يكون بحثًا مستقلاً عن خبير، أو سينصحك البنك بالاتصال بشركة معينة. يذهب أحد المتخصصين إلى الموقع، ويدرس القطعة، ويأخذ القياسات، ثم يعد تقريرًا يُذكر فيه سعر السوق للقطعة. قد تكون تكلفة تقييم شيء ما أقل بنسبة 10-15% مما توقعته.
أحد أسباب ذلك هو أن التقييم يأخذ في الاعتبار التكاليف التقريبية الإضافية لترقية العقار. سيكون تقرير التقييم صالحًا لمدة 6 أشهر.
نظرا لأن البنك يصدر مبلغا بناء على السعر المحدد من قبل الخبير، فإن المقترض ينتظر هنا صعوبة أخرى - قد يكون مبلغ القرض أقل بكثير مما هو مطلوب لبناء منزل. لا يمكن للمواطن أن يحصل حرفيًا إلا على ما يكفي للمؤسسة وهذا كل شيء. أين يمكنني الحصول على قرض لبناء منزل في المستقبل؟
إذا فهمت في البداية أن الأموال المخصصة من قبل البنك لن تكون كافية بالنسبة لك، فأنت بحاجة إلى مناقشة الوضع مع البنك مقدمًا والتوصل إلى نوع من القرار معًا. وفي أغلب الأحيان لا يوجد سوى حل واحد - الاستبدال التدريجي للضمانات.
على سبيل المثال، أخذت أموالاً مضمونة بالأرض، وكان ذلك كافياً لبناء مؤسسة وبعض الأعمال الأخرى. ولم تكن النتيجة مجرد قطعة أرض، بل قطعة أرض بها مبنى، زادت قيمتها. الآن، بالاتفاق مع البنك، يمكنك دعوة المثمن مرة أخرى، والذي يحدد القيمة الجديدة للضمانات، والتي تبين أنها أعلى. يقوم البنك بإعادة إصدار الضمان ويعطي فرق السعر للمقترض. ويمكن القيام بذلك عدة مرات، أثناء عملية البناء، سيصبح الكائن أكثر تكلفة.
يتم تقديم قرض لبناء منزل خاص مضمون بقطعة أرض خاصة بك من قبل العديد من البنوك التي تعمل بقروض الرهن العقاري. في هذه الحالة، يحتاج المواطن في أي حال إلى الحصول على جزء معين من أمواله الخاصة لبناء منزل، وعادة ما يكون هذا 15٪ من تكلفة بناء الكائن حسب التقدير. وإذا كانت قيمة الضمان أقل من التكلفة التقديرية، يأخذ البنك من المقترض 15% من القيمة المقدرة للضمان.
ووفقا لقاعدة البنوك، يجب على المواطن أن ينفق ما لا يزيد عن 50٪ من الدخل الذي يتلقاه لتسديد دفعة شهرية.
عند دراسة طلب المقترض، لا يأخذ البنك في الاعتبار تقرير التقييم فحسب، بل يأخذ أيضًا في الاعتبار دخل المقترض لتحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض.
على سبيل المثال، بلغت قيمة الوديعة 2 مليون روبل، والدفعة الأولية بنسبة 15٪ هي 300000 روبل. سيكلف القرض 1.7 مليون روبل. إذا كان المقترض يتلقى 50000 روبل، فيجب عليه أن يدفع ما لا يزيد عن 25000 روبل شهريا. إذا قمت بإجراء حسابات باستخدام حاسبة قروض سبيربنك أو حاسبة القروض على موقعنا الإلكتروني، فبنسبة فائدة قدرها 15.75٪ سنويًا وقرض لمدة 14 عامًا، سيكون الدفع الشهري حوالي 25000 روبل. في ظل هذه الظروف، يمكنك الحصول على قرض لبناء منزل براتب قدره 50000 روبل.
تسمح البنوك للمقترضين المشاركين بالمشاركة، ويتم أخذ دخلهم في الاعتبار أيضًا عند تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الممكن. في أغلب الأحيان، يصبح الزوجان مقترضين مشاركين.
برامج القروض لبناء البيوت الخشبية من البنوك:
نتيجة للمعاملة، إلى جانب اتفاقية القرض، يوقع المقترض وثيقة تفرض رهنًا على قطعة الأرض. ووفقا لهذه الوثيقة، لا يمكن للمقترض إجراء أي معاملات قانونية مع الأرض. تتم إزالة العبء فقط بعد سداد الدين المستحق للبنك بالكامل.
لا يمكنك الحصول على قرض لبناء منزل إلا من خلال جمع حزمة المستندات اللازمة. من المستحيل الحديث عن معيار واحد من الوثائق المطلوبة، فكل مُقرض سيتحدث شخصياً عن متطلباته للمقترض: ولكن بشكل عام ستكون القائمة متشابهة:
الجزء الأكثر أهمية في مجموعة المستندات هو تقدير البناء أو العقد مع المقاول.
سوف تتلقى معلومات حول الحزمة الدقيقة للمستندات من البنك الدائن. بعد جمع كافة الوثائق اللازمة والحصول على قرار إيجابي من البنك، يمكنك البدء في بناء المنزل.
في أغلب الأحيان، لا يتم تقديم قرض البناء بالمبلغ بأكمله، ولكن على شرائح، وهو أكثر ربحية للمقترض.
تسمح لك البنوك ببناء المنازل دون إشراك أطراف ثالثة. في هذه الحالة، يقوم المقترض بشكل مستقل بإجراء تقدير، بما في ذلك تكلفة المواد، وتوصيل الاتصالات بالمنزل ومكونات التكلفة الإلزامية الأخرى. لإعداد مثل هذا التقدير، يمكنك الاتصال بمنظمة بناء أكثر دراية بتكاليف البناء وستكون قادرة على تقديم تقدير أكثر موضوعية.
إذا كنت ترغب في الحصول على قرض لبناء منازل خشبية، فاستعد لعملية كثيفة العمالة. من الصعب جدًا الحصول على القرض، حيث تقوم البنوك بفحص المقترض والضمانات والمشروع نفسه بعناية فائقة.
سيكون سعر الفائدة على قرض بناء المنزل أعلى قليلاً من الرهن العقاري القياسي، ويرجع ذلك إلى زيادة مخاطر البنك.
لقد سمع الكثيرون هذه العبارة أكثر من مرة: "يجب على الرجل الحقيقي أن يفعل ثلاثة أشياء في حياته: بناء منزل، وغرس شجرة، وإنجاب ولد".
ولكن ماذا تفعل إذا كان لديك أطفال بالفعل، وقد زرعت شجرة، ولكن لا يوجد مال للعنصر الأخير؟
ماذا تفعل إذا كنت تريد الانتقال إلى منزل أحلامك، المبني وفقًا لخطة فردية؟ لتحقيق هذا الحلم، يمكنك محاولة الحصول على رهن عقاري من أحد البنوك لبناء منزل.
ما هي البنوك التي تصدرها وبأي شروط وكيفية إعداد اتفاقية الرهن العقاري؟
يوجد في روسيا ثلاثة أنواع من القروض، والتي على أساسها يمكن منح العميل المال لبناء مبنى سكني:
الرهن العقاري لبناء منزل اليوم هو برنامج الإقراض الأكثر شيوعًا بالنسبة للروس. للحصول على رهن عقاري، يجب على عميل البنك توفر المتطلبات التالية:
يتم إصدار الرهن العقاري للبناء العقاري على أقساط وليس كامل المبلغ مرة واحدة. أي أن البنك يحول الأموال تدريجياً إلى المقترض ويدفع ثمن المواد وما إلى ذلك.
في البنوك الروسية المملوكة للدولة، يتم تزويد فئات معينة من المواطنين بمزايا بموجب برنامج الإقراض العقاري لبناء منزل:
قد تشمل الفوائد ما يلي:
عندما يتعلق الأمر باقتراض المال لبناء منزل، يجب على المقترض أن يشير في الطلب إلى المكان الذي يخطط لإنفاق المال فيه. ثم يقرر البنك أن يمنحه قرضًا بالتقسيط.
عندما يحصل العميل على الجزء الأول من القرض ويحتاج إلى النصف الثاني من المال، سيُطلب منه أن يقدم إلى البنك الذي أصدر الرهن تقريراً عن الجزء الأول الذي أنفق من أموال الرهن.
كيفية الحصول على رهن عقاري لبناء منزل خاص؟للحصول على رهن عقاري لبناء منزل، يجب على المقترض المحتمل إكمال الخطوات التالية:
إذا قام المقترض ببناء منزل بمفرده، فسيتم تحويل أموال الرهن العقاري إلى المقترض على شريحتين. إذا تم تنفيذ بناء السكن من قبل المقاول، فسيتم تحويل الأموال دفعة واحدة (يتم تحويل المبلغ بالكامل على الفور إلى الحساب المصرفي للمقاول).
لكي ينظر موظف البنك في طلب من مقترض محتمل، عليه إعداد حزمة المستندات التالية وإرفاقها بنموذج الطلب:
هذه حزمة قياسية من المستندات التي يجب على العميل إعدادها للبنك. يعمل البنك مع كل مقترض على حدة، لذلك بالنسبة لفئات معينة من السكان قد تكون هناك حاجة إلى مستندات إضافية، على سبيل المثال: رقم التعريف الضريبي (TIN) أو البطاقة العسكرية أو أحد المشاركين في نظام الادخار والرهن العقاري أو شهادة رأس مال الأمومة أو جواز السفر الدولي أو شهادة الزواج أو الميلاد شهادة الأطفال، الخ.
قبل الموافقة على طلب العميل للحصول على اتفاقية رهن عقاري لإصدار قرض لبناء منزل، يقوم البنك بفحص المستندات الخاصة بالأرض التي يخطط المقترض المحتمل لبناء منزل فيها بعناية.
وبالتالي، فإن أحد الشروط الإلزامية هو أن يكون للعميل حقوق ملكية الأرض. يجب أن يستوفي الموقع نفسه المتطلبات التالية:
أحد شروط الحصول على رهن عقاري لبناء منزل هو دفع دفعة أولى.. توجد هذه القاعدة في جميع البنوك، بما في ذلك تلك الكبيرة مثل Sberbank، Gazprombank، VTB 24.
والحقيقة هي أن دفع الدفعة الأولى هو ضمان أن العميل سيبدأ فعليًا في بناء المنزل، ليس فقط باستخدام أموال البنك، ولكن أيضًا باستخدام مدخراته الخاصة.
يمكن استخدام رأس مال الأمومة كدفعة أولى.
السؤال ليس هو البنك الذي يصدر الرهن العقاري، ولكن عندما يتم توفير سعر الفائدة الأمثل للعميل، يتم إصدار مدة القرض المناسبة والحد الأدنى للدفعة الأولى:
لا، لا يمكنك رهن منزل غير موجود بعد.. يمكن للمقترض رهن قطعة أرض حيث من المقرر بناء منزل أو عقارات أخرى مملوكة له كعقار، على سبيل المثال، شقة.
تجدر الإشارة إلى أنه في بعض الحالات قد يقبل البنك كائنًا غير مكتمل كضمان. لكن هذه حالات نادرة ونحن نتحدث عن تلك المواقف عندما يدرك البنك أن المبنى سيكون جاهزًا قريبًا.
يمكن للبنك أيضًا إعادة إصدار اتفاقية الرهن العقاري، مع الإشارة إلى المنزل المبني كضمان.
لا، بدون وثائق قطعة أرض، لن يقوم أي بنك بإصدار رهن عقاري للعميل. للحصول على قرض لبناء منزل، يحتاج المقترض إلى ما يلي:
إذا كانت إمكانياتك المالية لا تسمح لك ببناء منزل على الفور، فيمكنك الاستفادة من فرصة الحصول على قرض عقاري لبناء منزل.
يتم إصدار هذا النوع من الرهن العقاري لبناء مبنى سكني على أرض مخصصة للبناء الفردي. أن تكون قطعة الأرض مملوكة أو مستأجرة.
خصوصية الإقراض العقاري لبناء منزل هو أن المقترض يجب أن يقدم للبنك ضمانات، والتي يمكن أن تكون عقارات مملوكة له.
10.07.19 52 579 160
في عام 2016، بدأت أنا وزوجتي في بناء منزل. لم يكن لدينا ما يكفي من المال لشراء منزل، لذلك حصلنا على قرض.
جورجي شاباشيف
بنيت منزلا بأموال البنك
لقد حلمنا منذ فترة طويلة بالانتقال من المدينة إلى منزلنا. لم يعجبنا خيار المنزل المستقل، لذلك قررنا شراء قطعة أرض وبناء منزل خشبي عليها وفقًا لتصميمنا الخاص.
وبحلول الوقت الذي اشترينا فيه قطعة الأرض، كنا نعلم أننا لن نكون قادرين على بناء منزل بدون أموال الائتمان. بدأوا في حساب الخيارات مقدمًا حتى لا يغرقوا في القروض ولا يتركوا بدون منزل.
لقد فعلناها. آمل أن تساعدك تجربتي في اتخاذ القرار أيضًا.
إن الرهن العقاري لمنزل مستقل أو شقة قيد الإنشاء وقرض لبناء منزل هما قروض مختلفة. في الحالة الأولى، يظل العقار مرهونًا، لذلك لا يخاطر البنك: إذا لم يتمكن الدافع من سداد الدين، فسيقوم البنك ببيع منزله. لكن إصدار قرض لبناء شيء غير موجود في الطبيعة بعد هو عملية أكثر خطورة.
لن يوافق البنك على قرض البناء إذا لم يكن لديك قطعة أرض. اشترينا قطعة أرض بأموالنا الخاصة - وكان من المفترض أن يكون هذا ضمانًا إضافيًا للبنك: العقار به أرض، لكن لا توجد قروض. إذا لم يكن لديك المال لشراء قطعة أرض أو منزل، فإنني أوصي بوزن كل شيء بدقة. إن الحصول على قروض لشراء قطعة أرض وبناء منزل هو سيناريو خطير.
لقد قمت بدراسة عروض العديد من البنوك التي كانت تصدر في ذلك الوقت قروض البناء وقدمت عدة طلبات: رفضني أحد البنوك على الفور، واستغرق آخر عدة أسابيع لمعالجة طلبي، وفي النهاية رفضني أيضًا. لدي سجل ائتماني جيد دون أي متأخرات، وكان الرفض غير مفهوم.
وخلال لقاء شخصي، قال مدير البنك إن قروض البناء تتم الموافقة عليها نادرا جدا. حتى بعد الموافقة، قد لا يتم التحقق من وثائق البناء - اتفاقية مع المطور والتقدير والوثائق المتعلقة بملكية قطعة الأرض. إذا لم ينجح شيء ما في الاختبار، فسيتم رفض القرض. هذه هي اللائحة الداخلية للبنك ولا يمكن تغييرها.
ويشترط البنك أيضًا الحصول على تصريح بناء، ويستغرق الحصول عليه عدة أشهر. أثناء قيامك بتقديم طلب للحصول على إذن، لن تكون موافقة البنك صالحة بعد الآن. إذا كنت ترغب في الحصول على قرض بموجب هذا المخطط، فيجب عليك الحصول على إذن مسبق.
قررت عدم التقدم بطلب للحصول على قروض البناء بعد الآن واتخذت طريقًا مختلفًا: قم بإعداد تقدير، وأثناء بناء المنزل، أتقدم بطلب للحصول على قروض استهلاكية عندما لا تكون أموالي كافية. معدل الفائدة على القروض الاستهلاكية أعلى، لكن هذا الخيار لا يزال يبدو مربحًا بالنسبة لي: لا يتعين عليك دفع فائدة على المبلغ بالكامل مرة واحدة، ويتطلب الأمر عددًا أقل من المستندات، ويمكن البدء في البناء مبكرًا.
بعد الانتهاء من البناء، خططت لإعادة تمويل القروض الاستهلاكية بمعدل فائدة مرتفع بقرض عام واحد مضمون بالمنزل المبني. شروط الحصول على مثل هذه القروض أفضل: سعر الفائدة أقل بنسبة 5-7 نقاط مئوية، والحد الأقصى لفترة أطول. ونتيجة لذلك، سينخفض عبء القروض.
في النهاية، بدت خطتي كالتالي:
عند التخطيط لتجديد الشقة، غالبا ما تتجاوز الميزانية. ولكن إذا كان بإمكانك في حالة التجديد ترك غرفة واحدة غير مكتملة، فلن تتمكن من العيش في منزل غير مكتمل. ولكي لا ننفق الميزانية بأكملها أثناء البناء، قمنا بدراسة المقترحات لعدة أسابيع.
بادئ ذي بدء، قمنا بزيارة مواقع معارض المطورين - وهي عبارة عن عشرات من بيوت العرض المكتظة بالسكان. هناك أيضًا مواقع يعرض فيها العديد من المطورين الصغار منازلهم - 1-2 من كل منهم. المنازل متشابهة، ولكن التكلفة تعتمد على المواد والشركة.
ميزة الطلب من شركة كبيرة هي أن لديها بنوك شريكة مستعدة للموافقة على قرض لبناء منزل في هذه الشركة. الجانب السلبي هو أنه لا يمكنك إجراء تغييرات على المشروع حسب الرغبة: تحتاج إلى الاختيار من بين الخيارات المتاحة وتكويناتها. لم يتمكن المطور من إجراء تغييراتنا على المشروع: تم إصلاح حجم الغرف وتصميم الحمام ومواد الجدار. الخيارات المقترحة لم تناسبنا.
ويجب طلب جميع الأعمال من مطور واحد - وهذا غالبًا ما يكون غير مربح. لقد رفضنا مثل هذا العرض.
يتمتع المطورون الصغار بمزيد من حرية الاختيار. يوافق العديد من الأشخاص على إنهاء المشروع مجانًا، ولكن نادرًا ما تكون هناك برامج إقراض تفضيلية. أردنا منزلًا مصنوعًا من جذوع الأشجار المستديرة وبحثنا عن مطور متخصص في هذه المواد.
تم اختيار الشركة في أحد معارض البيوت الخشبية. لقد عُرض علينا العديد من المشاريع القياسية للاختيار من بينها. كان لكل مشروع عدة خيارات للتخطيط، ويمكنك أيضًا اختيار الشجرة وحجمها. لقد أجرينا حوالي 10 تغييرات على المشروع: قمنا بزيادة قطر الجذع، والمظلة على السطح، وارتفاع السقف، وحجم الغرف، وأخذنا في الاعتبار إعادة تطوير الحمام. كيف اخترنا المنزل وما يتكون السعر منه، سأخبرك في مقال منفصل.
للتخطيط لتقدير، تحتاج إلى معرفة مراحل البناء وتوقيتها وتكلفتها. يتم بناء المنزل الخشبي على مرحلتين: أولاً، الصندوق هو الأساس والجدران والسقف المؤقت؛ ثم المرحلة الثانية - الاتصالات والديكور الخارجي والداخلي. بعد بناء الصندوق، يجب أن يستقر المنزل، يتم تخصيص هذه المرة للهبوط الطبيعي للمنزل عندما تجف جذوع الأشجار - الانكماش. توصية المطور تكون على الأقل سنة بين المراحل. هذه هي سمة من سمات بناء المساكن الخشبية.
تبلغ تكلفة المشروع بمواد ومكونات مختارة 2.6 مليون للمرحلة الأولى و 3.9 مليون للمرحلة الثانية. بالإضافة إلى ذلك، خصصنا 300 ألف لحفر بئر وتركيب خزان للصرف الصحي وتوصيل الاتصالات للمنزل، و10% من التقدير للمصاريف غير المتوقعة.
تستغرق المرحلة الأولى من 3 إلى 6 أشهر حسب الطقس، ثم سنة أخرى من الانكماش. بعد ذلك، يمكن أن تبدأ المرحلة الثانية من البناء. في المجموع، كنا بحاجة إلى 2.9 مليون في بداية البناء و4.6 مليون أخرى بعد عام ونصف.
المرحلة الأولى
2.9 مليون روبل: 2.6 مليون حسب التقدير و 0.3 مليون للغير متوقع
في بداية البناء
المرحلة الثانية
4.3 مليون روبل: 3.9 مليون حسب التقدير و 0.4 مليون للغير متوقع
بعد 1.5 سنة
الاتصالات الخارجية - حسنا، خزان الصرف الصحي، الكهرباء
300000 روبل روسي
في منتصف المرحلة الثانية
بعد جمع المعلومات، جلست لوضع خطة عمل.
إلى المرحلة الأولىكانت هناك حاجة إلى 2.9 مليون روبل. لقد وفرنا ما يصل إلى 900 ألف، وأغلق آباؤنا الودائع وأعطونا 800 ألف أخرى. خططت لأخذ المبلغ المتبقي البالغ 1.2 مليون دولار عن طريق الائتمان. واستغرقت المرحلة الأولى ستة أشهر.
المرحلة الثانيةبدأت بعد عام من الانتهاء من الأول. لقد تطلب الأمر 4.6 مليون روبل مع مراعاة احتياطي 10٪ وتكاليف البئر وخزان الصرف الصحي والكهرباء. خططت لتوفير 50 ألف روبل كل شهر بعد بدء المرحلة الأولى للمرحلة الثانية - في عام ونصف سيتراكم 900 ألف. بقي 3.7 مليون روبل. لا تمنح البنوك عادة أكثر من 1.5 مليون دولار لتلبية احتياجات المستهلكين. لقد خاطرت وخططت للحصول على قرضين بقيمة 1.5 مليون دولار لكل منهما بفاصل زمني يتراوح بين شهر وشهرين. ما إذا كان البنك سيوافق عليها وبأي سعر، لم يكن لدي أي وسيلة لمعرفة ذلك. وافقت على اقتراض الـ 700 ألف المتبقية من الأصدقاء إذا كانت هناك حاجة إلى المال.
لقد خططت للحصول على جميع القروض لأقصى فترة ممكنة - بالنسبة للقروض الاستهلاكية فهي من 5 إلى 7 سنوات. وبهذه الطريقة، سيكون الدفع الشهري وعبء القرض الإجمالي أقل، وسيكون احتمال الموافقة على القروض اللاحقة أكبر. لقد رفض التأمين على الحياة: لم يكن مربحًا جدًا، حتى مع الأخذ في الاعتبار حقيقة انخفاض سعر الفائدة على القرض. حتى لو تم إغلاق القرض في وقت مبكر، فعادة لا يتم استرداد التأمين.
في بداية صيف 2016، عندما وضعت الخطة، كان متوسط سعر الفائدة على القروض الاستهلاكية بدون تأمين حوالي 20%، وسعر إعادة التمويل 11%. كنت أتوقع أن ينخفض المعدل أكثر، ولكن في حالة حدوث ذلك، قمت بتضمين عبء القرض المخطط له بمعدل 21٪ سنويًا. مع المعلمات الخاصة بي، سيكون إجمالي دفعة القرض الشهرية حوالي 95 ألفًا.
نهاية خطتي- إعادة تمويل جميع القروض بقرض واحد مضمون بالمنزل المبني. يقبل البنك الأشياء المسجلة فقط كضمان - لقد خصصت 6 أشهر أخرى من الميزانية لعملية تسجيل المنزل المبني.
كل بنك لديه متطلباته الخاصة للضمانات. على سبيل المثال، لم تقبل جميع البنوك المنازل الخشبية كضمان، وبعضها لم يعمل مع العقارات الريفية على الإطلاق - فقط مع الشقق. في بعض الأحيان كانت المتطلبات تتعلق بالتأسيس وتوافر الاتصالات والبعد عن أقرب مدينة يوجد بها مكتب بنك.
في ذلك الوقت، وجدت في موسكو خمسة بنوك فقط مستعدة لقبول منزل خشبي كضمان. هذا هو الافتراض الخطير الثاني: أثناء البناء، يمكن أن تتغير السياسة الائتمانية للبنوك ولن يعد المنزل مستوفيًا لشروط الضمان.
يتم استخدام المنزل والأرض المسجلين كضمان، وتقوم البنوك بإقراض 50-70٪ فقط من إجمالي قيمتها المقدرة. بعد إعادة التمويل، يمكنني الاعتماد على معدل 12-14% سنويًا لمدة 10-15 سنة. إذا قمت بإعادة تمويل 4.2 مليون روبل - مجموع جميع القروض وفقًا للخطة - لمدة 15 عامًا بمعدل 14٪، فسيكون الدفع الشهري حوالي 56 ألفًا. هذا يناسبني.
المرحلة الأولى من البناء.وفي يونيو 2016، قام البنك المركزي مرة أخرى بتخفيض سعر الفائدة الرئيسي بنسبة 0.5%. انخفض سعر صرف اليورو، الذي تعتمد عليه تكلفة الاتصالات والمعدات الداخلية، خلال فصلي الشتاء والربيع. قررت أن الوقت قد حان للعمل.
لقد حصلت على قرضي الأول بقيمة 1.2 مليون روبل بمعدل فائدة 20.9% سنويًا من نفس البنك الذي حصلت فيه على قرض السيارة وأغلقته قبل الموعد المحدد: لقد تلقيت عرضًا تمت الموافقة عليه مسبقًا من البنك. لقد رفضت التأمين. تم توقيع عقد البناء في نفس اليوم، وبعد أسبوع وصل عمال البناء إلى الموقع.
عندما قاموا بحفر حفرة الأساس، اتضح أنه نظرًا لطبيعة الموقع، كان الأساس بحاجة إلى مزيد من التعزيز وجعله أعمق. وافق صديق يعمل في مجال تصميم المناظر الطبيعية على استنتاجات البناة. كلف الأساس المعزز 350 ألفًا إضافيًا وأكل على الفور 300 ألفًا مخصصة للنفقات غير المتوقعة. لقد كنت محظوظًا لأنه مرت بضعة أشهر منذ أن وضعت الخطة وتمكنت من توفير المزيد.
كما هو مخطط، قمت بتوفير العام بأكمله بعد المرحلة الأولى للمرحلة الثانية من البناء.
المرحلة الثانية من البناء.وعندما حان وقت المرحلة الثانية، قدمت طلبًا للحصول على 1.5 مليون إلى بنك آخر - وكان هناك عرض ترويجي بمعدل ثابت قدره 15.9٪. تمت الموافقة على القرض بالنسبة لي دون أي مشاكل ولكن لمدة أقصاها 5 سنوات. قد وافقت. وكان السعر جذابا، ولم يتم فرض التأمين. بدأ البناؤون العمل. وفقًا للخطة، كان من المفترض أن أحصل على قرض آخر بقيمة 1.5 مليون، وإذا لم يكن هناك ما يكفي من المال، فأنا أقترض من الأصدقاء.
كانت هناك حاجة إلى قرض آخر بعد شهرين، وبحلول ذلك الوقت بدأت القروض الاستهلاكية التي تصل قيمتها إلى 5 ملايين دولار في الظهور. لقد اتصلت بالبنك الذي كان لديه عرض خاص لمثل هذا القرض. كان عدد النجوم في الشروط خارج المخططات: التأمين الإلزامي على الحياة والتأمين الصحي، وشروط الدفع المسبق، والطلب عبر الإنترنت فقط للحصول على الحد الأدنى للسعر. أثناء النظر في الطلب، قام البنك بزيادة سعر الفائدة وعرض ترك السيارة كضمان - لقد رفضت.
وبعد بضعة أيام، علمت بعرض تمت الموافقة عليه مسبقًا من بنك آخر كنت قد حصلت عليه سابقًا وسددت قرضًا بنجاح. عرض البنك أن يأخذ 1.5 مليون بفائدة 18.5٪. ونتيجة لذلك، ذهبت وفقا للخطة: حصلت على قرضين بقيمة 1.5 مليون لكل منهما، وتبين أن المعدل أقل مما تعهدت به.
نفقات غير متوقعة.تأتي الشهية أثناء عملية التجديد - في المرحلة الثانية، بدأت "الرغبات" غير المتوقعة في الظهور. كنت أرغب في الحصول على نوافذ أكبر في الطابق الأول - بالإضافة إلى 40 ألفًا. بالإضافة إلى ذلك، تثبيت نوافذ العلية - 220 ألف أخرى.
بعد أسبوع، شاركنا الأصدقاء تجربتهم في استخدام الأرضيات الساخنة، والتي، بالطبع، لم تؤخذ في الاعتبار في تقديرنا. لقد اقتصرنا على الأرضيات الساخنة في الردهة والمطبخ والحمام - بدون أجهزة استشعار ومنظمات باهظة الثمن، اتضح أن 130 ألفًا مع العمل.
130,000 ر
لقد أمضينا على أرضيات ساخنة
لقد بنينا منزلاً لأنفسنا ولفترة طويلة، فاتبعنا رغباتنا. المجموع زائد 390 ألف للتقدير.
وبينما كان التشطيب الخارجي يجري والاتصالات الداخلية، ظهرت نفقات جديدة غير مخطط لها. وفقا للخطة، تم تخصيص 300 ألف لترتيب وإدخال جميع الاتصالات، ولكن كان لا بد من حفر البئر أعمق مما كان متوقعا - في النهاية، تم إنفاق كل 300 ألف فقط على إمدادات المياه والصرف الصحي. تركيب عداد، توصيل الكهرباء إلى المنزل ومد الكابلات تحت الأرض بدلاً من الأسلاك المعلقة فوق الموقع يكلف 65 ألفًا أخرى. كما أن التقدير لم يشمل التأريض - بالإضافة إلى 45 ألفاً شاملة المعدات والتركيب. بدل 300 ألف صرفنا 410.
مع كل الأعمال الإضافية بلغت تكلفة المرحلة الثانية 4.7 مليون - 100 ألف أكثر من النفقات المخطط لها. وفي عام ونصف، قمت بتوفير حوالي مليون دولار وحصلت على قرضين بقيمة 1.5 مليون لكل منهما للمرحلة الثانية. لكنني ما زلت أفتقر إلى 700 ألف، والتي كان لا بد من دفعها للعمال في غضون شهرين.
لم أكن أرغب في إجهاد أصدقائي، لكن إجمالي الدفعة على جميع القروض في ذلك الوقت كان حوالي 95 ألفًا. لم أرغب في الحصول على قرض آخر: كان مبلغ 100 ألف شهريًا بالنسبة لي بمثابة علامة نفسية لا أريد تجاوزها.
ونتيجة لذلك، اقترضت 400 ألف من الأصدقاء وشطبت 300 ألف أخرى من تقدير العمل: تركت تركيب الأبواب الداخلية ومعدات الغاز لوقت لاحق، واقتصرت على غلاية كهربائية. إن تدفئة المنزل في هذه الحالة أكثر تكلفة، لكن توصيل الغاز في قريتنا يكلف حوالي 600 ألف ويستغرق ما يقرب من عام.
وبعد شهر آخر، أصبح المنزل جاهزًا: تم تركيب الاتصالات وتشغيلها، وتم الانتهاء من التشطيب وتركيب السباكة. الشيء الوحيد المفقود هو الأبواب الداخلية، لكننا تمكنا من تركيبها في شهر واحد فقط. وكان الأثاث الوحيد يشمل مطبخا وثلاجة وسريرا، وكلها قدمت كهدايا بمناسبة الانتقال لمنزل جديد من الأقارب. ولكن كان من الممكن بالفعل العيش في منزل وتوفير المال عند استئجار شقة.
ولإعادة تمويل قروضي، كنت بحاجة إلى تسجيل المنزل - وإلا فلن يأخذه البنك كضمان. يستغرق التسجيل عدة أشهر، لكنني تمكنت من توفير الوقت.
بناءً على نصيحة الأصدقاء، لجأت إلى شركة تقوم بجمع المستندات وإعدادها. تم تعيين مدير لي كان مسؤولاً عن تسجيل المنزل. لقد قمت بإصدار وكالة موثقة له حتى يتمكن من القيام بإجراءات التسجيل نيابة عني. وذكر التوكيل أن الممثل المفوض يمكنه فقط تسجيل (تسجيل) الأشياء العقارية، ولكن ليس له الحق في بيعها. كنت هادئا بشأن ممتلكاتي.
35,000 ر
لقد دفعت مقابل جمع ومعالجة المستندات
لقد اتصلت بالشركة مسبقًا، واقترح عليّ المدير أن أهتم بالديكور أثناء بناء المنزل. هذا بالضبط ما فعلته.
استغرق التسجيل 6 أشهر ولم أتعمق في الإجراءات الورقية. خلال هذا الوقت، اتصل بي المدير عدة مرات لتحديث الحالة. لقد طلب وأكمل جميع المستندات اللازمة بدوني - لقد وفرت الوقت والأعصاب. لقد دفعت 35000 روبل مقابل خدمات الشركة - كامل المبلغ بعد اكتمال التسجيل. تلقيت مقتطفًا من Rosreestr بعنوان المنزل واسمي وعشرات المستندات الأخرى التي كان على المدير ملؤها للتسجيل.
وبحلول الوقت الذي تم فيه الانتهاء من البناء، تم تسجيل المنزل.
عند وضع خطة العمل، قمت باختيار البنوك التي كانت على استعداد لأخذ منزلي كضمان. لقد قمت بفحص الأسعار الحالية للقروض المضمونة بالعقارات على المواقع الإلكترونية للبنوك واخترت البنك الذي يقدم أقل سعر.
لقد تواصلت بالفعل مع مديري البنوك، لكنني ما زلت اتصلت لتوضيح قائمة المستندات. وبعد أسبوع، جمعت مجموعة المستندات كاملة وتوجهت إلى البنك لملء طلب القرض.
قبل تقديم الطلب، كان مبلغ الدين على جميع القروض 4 ملايين - وهذا هو بالضبط المبلغ الذي طلبته. لم يظهر أي تأخير في تاريخ الائتمان الخاص بي، لقد أوفت بجميع التزامات القرض الحالية في الوقت المحدد - وبعد أسبوع حصلت على موافقة البنك.
كل ما تبقى هو تقييم المنزل والأرض وتقديم تقرير إلى البنك. تكلفة التقييم 18000 روبل واستغرق أقل من أسبوع. وقدرت قيمة المنزل والأرض في التقرير بـ 7.6 مليون روبل. وأشار البنك في الموافقة إلى أنه يمكنه إصدار حد أقصى قدره 60٪ من التقييم - وهو ما يكفي لإغلاق جميع القروض.
ولكن هنا بدأت المشاكل: لم يرغب قسم الضمانات في البنك في قبول تقييم مستقل، بحجة أن سوق العقارات في الريف قد انخفض. وقدّر خبراء البنك المنزل الذي يحتوي على قطعة أرض بمبلغ 5.6 مليون دولار فقط - وكان 60٪ من هذا المبلغ كافياً لقرضين فقط من أصل ثلاثة. حججي وعقود البناء والاستئناف الموجه إلى رئيس قسم الرهن العقاري بطلب إعادة النظر في التقييم لم تغير قرار البنك.
لم أكن أرغب في تقديم طلب إلى بنك آخر: لم تكن هناك ضمانات لتقييم أعلى للضمانات، وكانت فترة الموافقة على وشك الانتهاء بالفعل. وافقت على شروط البنك وأعدت تمويل اثنين من القروض الثلاثة. على الرغم من أن سعر الفائدة على القرض الأول كان أعلى، إلا أنه كان أكثر ربحية بالنسبة لي لإعادة تمويل القرضين الثاني والثالث: كان لديهما رصيد دين أكبر، وكنت بحاجة إلى تحويل أكبر قدر ممكن إلى سعر فائدة أقل .
"بعد إعادة التمويل، بقي لدي قرض بأعلى سعر وديون للأصدقاء - بمبلغ 1.5 مليون تقريبًا. كنت أرغب في خفض السعر وسداد الديون في أسرع وقت ممكن. وجدت على الإنترنت عرضًا ترويجيًا لإعادة التمويل بمعدل فائدة 10.99%. سمح لك العرض بإعادة تمويل القرض والحصول على أموال نقدية إضافية، ولكن بمبلغ لا يزيد عن 1.5 مليون. لقد فهمت أن حرف الجر "من" يمكن أن يعني أي سعر، لكنني ملأت الطلب على أي حال.
لقد حصلت على موافقة مبدئية بدون سعر محدد خلال ساعة عبر الرسائل القصيرة. في اليوم التالي، أحضرت المستندات الأصلية، ووقعت النموذج، وبعد نصف ساعة قال المدير إنه تمت الموافقة على إعادة التمويل بالحد الأدنى - 10.99٪. لقد أغلقت قرضًا باهظ الثمن وسددت الدين لأصدقائي.
لقد مرت 2.5 سنة من لحظة شراء قطعة الأرض حتى انتقالي إلى المنزل، حيث كنت أتعامل كل أربعة أيام تقريبًا مع البيروقراطية: تحليل عروض البنوك، وإرسال طلبات القروض، وجمع المستندات، وزيارة مكاتب البنوك، والمزيد. خضعت خطتي المحفوفة بالمخاطر لتعديلات على طول الطريق، لكنها نجحت بشكل عام. لقد قضيت الكثير من الوقت والأعصاب، ناهيك عن المال.
82,000 ر
أنا أدفع شهريا على جميع القروض
لدي الآن قرضان: قرض رهن عقاري لمدة 15 عامًا بفائدة 13.5% وقرض استهلاكي لمدة 5 سنوات بفائدة 10.99%. إجمالي الدفعة الشهرية 82 ألف روبل. هذا أكثر من مجرد دفع الرهن العقاري لشقة من غرفتين على طريق موسكو الدائري. كان علينا تقليل الإنفاق على الترفيه بشكل كبير ونسيان رحلات العطلات. لكن في غضون ثلاث سنوات سأكون قد سددت القرض الاستهلاكي وسأكون قادرًا على دفع المزيد مقابل الضمان.
والأهم من ذلك، أن لدينا منزلنا الخاص. لقد كان الأمر يستحق كل هذه المحنة.
