في معظم الحالات ، يربط المواطنون شراء عقار بشراء شقة. مع هذا النوع من عقود البيع ، ترتبط الشروط في الذهن: الرهن ، الائتمان ، الرهن العقاري. على الرغم من أنه لا يعرف كل من سمع مصطلح الرهن العقاري معناه بدقة وموثوقية ، ناهيك عن الفروق الدقيقة التي تصاحب إبرام اتفاقية الإقراض العقاري وعدد المشاركين في العلاقات التعاقدية في إقراض الرهن العقاري.
سنسلط الضوء في المقال المعروض على انتباهكم على أهم نقاط إبرام هذا النوع من الاتفاق ، بحيث لا تفاجئ متطلبات أحد طرفي الاتفاقية المشتري.
مصطلح الرهن العقاري ، مثل العديد من المصطلحات القانونية الأخرى ، هو من أصل لاتيني. الرومان القدماء ، بدورهم ، اقترضوها من الإغريق. الرهن العقاري يعني - تعهد.
بالمعنى الحديث ، الرهن العقاري هو شراء كائن عقاري مع جذب الأموال المقترضة مقابل رهن الممتلكات المكتسبة أو غيرها من الممتلكات ، والتي تعمل كضمان لسداد الأموال المقترضة. علاوة على ذلك ، الموضوع الضمانات (العقارات)
طوال مدة العقد يبقى في حوزة المقترض
وبعد الوفاء بالتزامات سداد القرض ، يتم رفع جميع الأعباء عنه.
عند شراء عقار برهن عقاري في نفس الوقت يتم إبرام عقدين على الأقل:
بين مالك العقار (الشقة) والمشتري - الشراء الفعلي ؛
بين البنك الدائن والمقترض - مشتري العقارات - حول جذب الأموال المقترضة لشراء كائن عقاري (شقة).
في الوقت نفسه ، في إطار الاتفاقية المبرمة ، يتم نقل حقوق العقارات (باستثناء الحق في الاستخدام) لكامل الوقت المطلوب لسداد القرض بموجب الاتفاقية إلى المُقرض - البنك.
مخطط بسيط ومباشر على ما يبدو. هناك ثلاثة جوانب. يدخل كل منهم في علاقة تعاقدية مع واحد فقط من المشاركين ولا ينبغي أن تنشأ أي صعوبات. فعلا تنشأ الصعوبات
ليست في طور إبرام اتفاقيات ثنائية ، ولكنها مرتبطة بإجراءات خاصة لظهور وتسجيل حقوق الملكية للعقار. وفقًا للتشريع الحالي ، فإنها تصبح ذات أهمية قانونية فقط بعد تسجيلها في الولاية. بهذا يكون مفهوم مثل " اتفاق مبدئي
»- وثيقة وسيطة ذات أهمية قانونية تعمل كحلقة وصل بين الاتفاقات: البائع - المشتري - المقترض - المقرض.
المرحلة الأولى هي البحث عن عقار في السوق الأولية أو الثانوية. تعتمد النتيجة الإيجابية لموافقة البنك على القرض على السوق الذي تخطط لشراء شقة فيه. تحجم العديد من البنوك عن قبول قروض الرهن العقاري للعقارات المشتراة في سوق الإسكان الثانوي بسبب انخفاض السيولة فيها وصعوبة التحقق من نقاء الصفقة. من الصعب تحديد عدد المالكين السابقين ، والالتزامات المحتملة لصالح الأشخاص الذين يستخدمون الحق في المسكن بموجب القانون ، ولأسباب أخرى. وبالتالي - من الأسهل محاولة الحصول على قرض عقاري عن طريق شراء شقة من مطور.
المرحلة الثانية هي البحث عن بنك دائن
على استعداد لإصدار قرض بضمان عقاري ، والاتفاق على شروط اتفاقية القرض. هذه واحدة من أصعب المراحل التي تتطلب اهتمامًا (أو مشاركة متخصص قانوني) ، حيث تسعى البنوك جاهدة لتحقيق أقصى استفادة من أي اتفاقية قرض.
وهي تتضمن في العقود مصطلحات ومفاهيم عالية التخصص غير مألوفة لمعظم الناس العاديين. يؤلفون مخططات حسابية يتم فيها تقسيم التكلفة الإجمالية للقرض إلى عدة مجموعات ، والتي يصعب مقارنتها بمقترض ليس على دراية بالتمويل. وضع شروط التصرف في الممتلكات المرهونة التي تعرض المقترض لشروط مرهقة.
بعد اتخاذ قرار بشأن البنك ، تذهب إلى إبرام اتفاق مبدئي.
الاتفاق المبدئي ليس إلزاميًا ، ولكنه عنصر يستخدم غالبًا في ممارسة الإقراض العقاري ، والذي يعمل بمثابة تأمين للبنك- في حقيقة أن القرض الصادر سيتم إنفاقه لأغراض محددة - اقتناء كائن عقاري (شقة) وأنه في حالة عدم إتمام الصفقة ، سيحصل على تعويض نقدي (غرامة).
للبائع
- الاتفاق المبدئي هو ضمان استلام الأموال للعقار ، لأن المشتري يحضر البائع مباشرة إلى البنك ، الذي وافق على دفع تكلفة الممتلكات المكتسبة. وبالتالي ، فإنه يلغي الحاجة إلى البحث عن مشترين آخرين.
العقد الأولي هو تصميم منصوص عليه في الفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي. إنه يكرر عمليا محتوى نص العقد الرئيسي ، باستثناء بعض الخصائص المميزة: لا ينص التشريع على إمكانية رفض الوفاء بالعقد الأولي. في هذا الصدد ، آمال بعض الناس العاديين الذين يعتمدون على الفرصة عدم الامتثال لشروط العقد الأولي
... إذا رفضت إبرام العقد الرئيسي ، فلا يزال يتعين عليك الدفع. نظرًا لأنه يمكن للطرف المقابل في أي وقت اللجوء إلى المحكمة بمطالبة بإجبار العقد الرئيسي وستكون المحكمة إلى جانبه.
الاتفاق المبدئي ليس حلا سحريا لظهور علاقة قانونية الرهن العقاري. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الالتزامات الإضافية للاتفاق الرئيسي لا يمكن أن تكون بمثابة التزامات بموجب اتفاق أولي. والحصول على قرض بموجب العقد الرئيسي المبرم هو بالضبط مثل هذا الشرط الإضافي.
الفارق البسيط الثاني الذي يجعل العقد الأولي غير فعال هو أنه يمكنك فقط رهن العقار ، الذي تم تسجيل الحق فيه بالفعل. أي ، إذا لم يكن المشتري ، قبل اتخاذ قرار شراء شقة ، مشاركًا في البناء المشترك ولم يتم تسجيل ملكيته للمنشأة التي يجري بناؤها ، فلا يمكنه تقديم حق مطالبة مجردة من طرف ثالث - مالك العقار.
عند شراء منزل في السوق الأولية ، لا يمكنك إدراجه كموضوع للرهن العقاري حتى يتم تسجيل حقوقه بشكل صحيح. كضمان لسداد الأموال
يمكنك تزويد البنك الدائن بكائن عقاري آخر (شقة) سجلت له حقوق الملكية (الجزء 5 من المادة 10 من قانون الرهن العقاري).
الطريقة الثانية للخروج من الموقف هي توفير ، كضمان لسداد أموال الائتمان ، كائنًا في الرهن العقاري (إذا كان العقد ينص على مثل هذه الضمانات). هذه الإمكانية للرهن العقاري اللاحق منصوص عليها في الجزء 1 من المادة 43 من قانون الرهن العقاري.
الاتفاق الأولي - بالطبع ، يحمل نواة عقلانية ، لأنه يعطي جميع الأطراف المعنية ضمانات معينة للامتثال لالتزاماتهم تحت التهديد بالعقوبات في حالة التهرب من إبرام الاتفاقية الرئيسية. ولكن في حد ذاته ، بدون التسجيل الصحيح للحقوق على العقار ، الذي هو موضوع الرهن ، فإنه لا يعتد به.
يجب أن يحتوي العقد المبدئي على:
معلومات كاملة وموثوقة عن المشاركين في المعاملة - الأفراد - المشترون ، الكيان القانوني - البائع ، مع الإشارة إلى بيانات جواز السفر ، ومكان التسجيل ، ووجود التزامات قرض مستحقة للبنوك الأخرى. بالنسبة للكيانات القانونية - معلومات كاملة من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية ؛
بالنسبة لعنصر عقاري يخضع لاتفاقية بيع وشراء - عنوان الكائن ، وسنة التكليف ، والمساحة الإجمالية والمعيشة ، والخصائص التقنية للعنصر ؛
المستند الذي تم على أساسه تسجيل حق الملكية - شهادة تسجيل الدولة لحق الملكية (الرقم والتاريخ واسم سلطة التسجيل) ؛
السعر المتفق عليه بين الطرفين. طريقة تحويل الأموال. النسبة المئوية للأموال المودعة من قبل المشتري وتلك التي سيتم دفعها على قرض الرهن العقاري ؛
آخر موعد لنقل العقار الكائن (الشقة) بعد سداد الدفعة الأولى.
بعد أن تنعكس هذه المواقف في الاتفاقية الأولية ويتم اعتمادها من قبل البنك المقرض ، الممتلكات التي يتم بيعها تخضع للتأمين ... بدون هذا ، لن يوافق أي بنك على قرض الرهن العقاري.
المرحلة النهائية هي تنفيذ اتفاقية القرض وتحضير الرهن
- مستند على أساسه يحق للبنك ، حتى السداد الكامل للقرض ، التصرف في هذا الشيء للتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم الوفاء بالالتزامات.
في عملية تسجيل عقار في Rosreestr للحصول على شقة الرهن مفروض
... أي ، حتى السداد الكامل لقرض الرهن العقاري ، لن تتمكن من بيع هذه الشقة أو التبرع بها أو تأجيرها أو استبدالها دون موافقة البنك الدائن.
كقاعدة عامة لا يمكنك بيع الشقة المرهونة ... ولكن هناك خياران يمكن فيهما هذا الإجراء:
لا يستطيع المقترض دفع المبالغ والفوائد على القرض ؛
يجد المقترض شخصًا مستعدًا لتحمل الوفاء بالالتزامات تجاه البنك لسداد قرض الرهن العقاري
في الحالة الأولى ، يخطر المقترض البنك بالبحث عن مشتر ويتم سداد الدين للبنك الدائن من المبلغ المخصص من قبل المشتري الجديد. في الوقت نفسه ، يتم تقليل تكلفة الشقة بشكل كبير (للبائع).
في الحالة الثانية ، يمكن إجراء تغيير "تقني" للمقترض. يتم تحويل الشقة لاستخدام شخص آخر ، والذي يتحمل التزامات بموجب اتفاقية قرض مبرمة مسبقًا ويتعهد بسداد دين قرض الرهن العقاري بالشروط الأصلية.
الاتفاق المبدئي ليس له قوة قانونية مستقلة. لا ينشأ عنها حقوق فيما يتعلق بالممتلكات (العقارات) ويعمل فقط على إجبار الأطراف على الامتثال للاتفاقيات التي تم التوصل إليها مسبقًا والشروط المتفق عليها بشأن سعر وتوقيت نقل الملكية.
العامل الذي يحفز الأطراف على الامتثال لشروط العقد الأولي هو عدم قابليته للنقض - أي عدم القدرة على التهرب من إبرام العقد الرئيسي ، والعقوبات المفروضة على المخالف ، بالإضافة إلى الإكراه على إبرام العقد الرئيسي في ملعب تنس.
بيع شقة برهن من طرق تأمين الالتزام. يتم تحديد الرهن قبل السداد الكامل للشقة. تبحث المقالة المقدمة في كيفية إعداد عقد أولي لبيع وشراء شقة برهن عقاري ، وما هي الفروق الدقيقة التي تخفيها في حد ذاتها. سوف تتعرف على المستندات اللازمة لإبرام اتفاقية وكيفية تسجيلها.
يتم وضع اتفاقية مبدئية لبيع وشراء شقة برهن عقاري لأن إجراءات التقديم تستغرق وقتًا طويلاً ، كما هو الحال مع تنفيذ اتفاقية القرض. عرض القرض محدود في الوقت المحدد ، ويمكن شراء المسكن المختار من قبل شخص آخر خلال وقت العمل الورقي.
الاتفاق الشفوي لا يعطي ضمانات ، لذلك ، يصبح من الضروري وضع مثل هذه الوثيقة كاتفاق أولي. في الواقع ، تؤكد الورقة الاتفاق على الصفقة المستقبلية. الطرف الذي انتهك شروط العقد مسؤول.
يعمل العقد الأولي للشراء والبيع كأساس لتنفيذ العقد المستقبلي ، وسيتم بالضرورة نقل الشروط الأساسية إلى المستند الرئيسي. سيكون الاختلاف في الشكل ضئيلاً. كلا الاتفاقيتين تدخل حيز التنفيذ فور التوقيع. في حالة البنوك ، تعمل الاتفاقية الأولية كمسودة للاتفاقية الرئيسية ، ولكن بدونها ، لن يتم إصدار قرض.
يتم إبرام عقد مبدئي لبيع وشراء شقة مرهونة كتابة ، تشير إلى:
فقط إذا تم استيفاء جميع الشروط وكانت المعلومات صحيحة ، فستحصل على تصريح رهن وستكون قادرًا على شراء شقة. كقاعدة عامة ، لا يتم إصدار الرهن العقاري دون اتفاق مبدئي على شراء وبيع الشقة.
من المهم أيضًا وضع اتفاق مبدئي في حالة عدم تعجل المشتري لإتمام الصفقة بسرعة ويريد معرفة الشروط التي تقدمها البنوك الأخرى. من المهم ملاحظة أن الاتفاقية الأولية بين الطرفين تحتوي دائمًا على شروط إبرام الاتفاقية الرئيسية.
لا يتغير السعر في الاتفاقية الرئيسية ، ويظل كما هو حتى إذا فهم البائع أنه أجرى صفقة.
بعض المشترين والبائعين الذين هم أطراف في الاتفاقية الأولية لشراء شقة برهن عقاري لا يفهمون أهمية مثل هذه الوثيقة. إذا رفض أحد الطرفين إبرام الاتفاقية الرئيسية ، فستساعد المحكمة في إنفاذ العقد.
عند إبرام الاتفاقية ، يوجد ممثل للبنك وطرف ثالث يراقب عدم وجود تغييرات في الاتفاقية.
كما ذكرنا سابقًا ، لا تختلف الوثيقة الأولية عن الاتفاقية الرئيسية. أولاً: اسم الوثيقة ، المدينة التي صدرت فيها ، التاريخ. من المهم سرد الجوانب على الفور والكتابة:
يظل نص الاتفاقية كما هو ، فهو يعكس العديد من الفروق الدقيقة في شراء وبيع الشقة والتكلفة وإجراءات الدفع. لم يتم تعيين رقم العقد للمستند ، ولكن الورقة تعكس معلومات حول مقدار الأموال التي يسددها المشتري ، والمبلغ الذي يجب أن يدفعه البنك. يتم التفاوض دائمًا على رهن الشقة في الاتفاق المبدئي على شراء وبيع الشقة. يتلقى العقار هذه الحالة فور تسجيل المشتري للملكية.
نص العقدشراء وبيع الشقة برهن يشمل أيضا:
يجب أن يحتوي العقد الأولي على معلومات مفصلة عن البائع والمشتري. يتم كتابة عقد بيع وشراء شقة برهن عقاري كتابيًا على أساس الجزء 3 من المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي. في بعض الحالات ، يتم اعتمادها من قبل كاتب عدل.
بالإضافة إلى الأحكام الرئيسية ، قد تشير الأطراف شروط إضافيةالوفاء بالالتزامات:
بعد تسجيل المعاملة في Rosreestr ، لن يتمكن الطرفان من تغيير الشروط. بعد توقيع العقد ، يجب أن يكون لدى البائع والمشتري الأوراق اللازمة المتعلقة بالمعاملة. الوديعة صالحة حتى يدفع المشتري للبنك مقابل الشقة المشتراة. يتم وضع عقد مبدئي عندما يريد المشتري إجراء صفقة بيع وشراء شقة ، لكنه لم يجمع المستندات اللازمة ويريد تأجيل الصفقة. ستجد أدناه نموذجًا لعقد بيع وشراء شقة برهن عقاري ونموذج يساعدك على صياغة اتفاقية بشكل صحيح وتجنب الأخطاء الشائعة.
دائمًا ما ينتهي تسجيل المعاملات المتعلقة بشراء وبيع الشقة بتسجيل مستند لدى الجهات الحكومية. يمكنك التسجيل في المركز متعدد الوظائف وتوفير الوقت ، لكن التسجيل الإلكتروني غير متاح في كل مكان.
يتقدم الطرفان بطلب إلى MFC مع حزمة كاملة من الوثائق. تستمر هذه المرحلة من تسجيل المعاملة لمدة 7 أيام عمل. بعد أن يقوم البائع والمشتري بتحويل المستندات ، يحصلون على إيصال في أيديهم مع قائمة بالأوراق المحولة.
إذا تبين أثناء عملية التسجيل أن بعض المستندات مفقودة ، فسيتم إخطار أطراف المعاملة بذلك. التسجيل بشكل عام مباشر. سيرفض موظفو المركز قبول الأوراق إذا لم يحضر الأطراف جوازات سفرهم.
عندما يتعلق الأمر بالرهون العقارية ، فهذا يحدث دائمًا تسجيل الرهن:
بعد تسجيل اتفاقية بيع وشراء الشقة في السجل الفيدرالي ، ستبقى النقاط المهمة دون تغيير.
عند الاتصال بـ MFC ، يتعين عليك إعداد ما يلي ورق:
يجب تقديم المستندات ليس فقط من قبل المشتري ، ولكن أيضًا من قبل البائع. عندما يتعلق الأمر بالرهون العقارية ، فأنت بحاجة إلى جميع المستندات الخاصة بالشقة. عند الاتصال بالبنك ، إذا كان المشتري يعتمد على قرض ، يجب عليه ذلك تزود:
إذا تم اختيار شقة ، فستحتاج إلى أخذ الأوراق اللازمة من البائع. نحن نتحدث عن وثائق الملكية ، مخطط المبنى. سيطلب البنك أيضًا موافقة الزوج لإكمال المعاملة. مستندات معينةاختيارية ، ولكن في بعض الأحيان يتم تضمينها في القائمة من قبل البنوك. وتشمل هذه:
يمكن أيضًا أن ينعكس الدخل الإضافي في طلب القرض. يمكننا التحدث عن الودائع المصرفية ، ووجود شقة إضافية للإيجار ، وخيارات أخرى للربح.
عند تقديم طلب ، يجب عليك تقديم المستندات ذات الصلة التي لم تنته صلاحيتها.
تنص المادة 22 من المادة 333.33 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أن التسجيل الحكومي لنقل ملكية الشقة مصحوبًا بدفع رسوم تبلغ 2000 روبل. يتم الدفع في المحطات أو في البنك. يجب تقديم إثبات الدفع إلى سلطة التسجيل الحكومية.
تعتمد مدة تسجيل عقد بيع شقة برهن عقاري على الشكل الذي تم تقديم المستندات فيه ، وكذلك على السلطة التي تم تقديمها إليها. يتم التسجيل في سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية في غضون 7 أيام من تاريخ تقديم المستندات. إذا تم تقديم المستندات إلى المركز متعدد الوظائف ، فستكون الفترة 9 أيام عمل.
يجب القول أن بند المصاريف المرتبط بالتحضير للإجراء لا يقتصر فقط على دفع الرسوم. مقتطف من USRN لعام 2018 بلغ 200 روبل. ستتكلف موافقة الزوج أو الزوج على البيع والشراء من 600 روبل إلى 2000. يتم تحديد التكلفة حسب منطقة الإقامة.
عندما يتم تحويل الدفعة المقدمة إلى الحساب المصرفي للبائع ، يتم تحصيل عمولة. تتراوح من 0.5٪ إلى 2٪ وتعتمد على مقدار التحويل. يتم تطبيق اتفاقية الشراء والبيع في مكتب كاتب العدل ويكلف من 15 ألفًا في موسكو ، ومن 5 آلاف في المناطق. في بعض الحالات ، يُنصح بالاستعانة بمحامٍ يقوم بمراقبة المعاملة وشرح النقاط المهمة.
الرهون العقارية ، مثل أنواع القروض الأخرى ، لها مزايا وعيوب. إنها طريقة ميسورة التكلفة لشراء شقة ، لكنها تنطوي على مسؤولية كبيرة ومخاطرة كبيرة.
ل الإيجابياتيمكن أن يعزى الإقراض العقاري إلى:
ولكن ليس كل شيء غائم جدا ، و سلبياتالرهن العقاري فيه الكثير:
يقدم سبيربنك لعملائه عددًا من المشاريع الائتمانية ، بما في ذلك مشاريع الرهن العقاري. بموجب شروط هذه البرامج ، يتم إصدار قروض لمنزل أو قطعة أرض أو شقة معينة. نظرًا لوجود اضطرابات في المعاملات العقارية غالبًا ، يجب عليك حماية نفسك من خلال إبرام اتفاقية أولية لبيع وشراء شقة برهن عقاري من سبيربنك.
يجب إضفاء الطابع الرسمي على العقد الأولي بشكل قانوني ، وفقًا لقواعد القانون ، ويجب أن يتم توقيعه من قبل الطرفين. يتم الوفاء بالالتزامات المحددة في العقد من قبل جميع أطراف الصفقة: كل من البائع والمشتري. سيضمن للعميل الذي يتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري استلام هذا الشيء المعين بعد المعاملة.
فقط من خلال إبرام عقد مبدئي لبيع وشراء العقارات في رهن عقاري من سبيربنك ، يمكنك البدء في جمع المستندات والتقدم بطلب للحصول على قرض.
يتم اختيار المشروع بناءً على خصائص وشروط المشتري. يقدم سبيربنك مشاريعه لمختلف العقارات. كل هذا يتوقف على ما يتم شراؤه: شقة في مبنى جديد ، قطعة أرض ، سكن ثانوي ، منزل خاص.
إذا أخذنا متوسط الشروط لجميع برامج الرهن العقاري في سبيربنك في الاتحاد الروسي ، فإنها تبدو كالتالي:
يعتمد حجم سعر الفائدة على خصائص المقترض ومستوى دخله ومعايير برنامج الرهن العقاري. يتم توفير أفضل الشروط لأولئك العملاء الذين يتعاونون بالفعل مع البنك ، على سبيل المثال ، الحصول على راتب. إذا تحدثنا عن حجم قرض الرهن العقاري ، فهو يساوي 80-85٪ من قيمة العقار المقتنى.
لإبرام عقد مبدئي لبيع وشراء العقارات في رهن عقاري من سبيربنك ، يجب عليك زيارة كاتب عدل أو محامٍ وملء النموذج المناسب. ليس الاتفاق الموقع من قبل الطرفين هو الخيار الوحيد الذي يضمن الصفقة. يمكنك أيضًا تأمين نفسك بطرق أخرى. يمكنك استئجار خلية لتخزين المستندات العقارية أو تسليمها إلى كاتب العدل. يتمتع كلا طرفي المعاملة بإمكانية الوصول إلى محتويات الخلية. هذا يضمن عدم انتهاك أي من الطرفين للاتفاق المسبق.
أصبح الإسكان في العالم الحديث منتشرًا على نطاق واسع ، نظرًا لأن العديد من المواطنين لا يمتلكون ما يكفي من الموارد المالية لتغطية التكلفة الكاملة للإسكان ، لذلك يتعين عليهم اللجوء إلى مساعدة البنك.
على الرغم من شعبيتها ، يمكن أن تكون عملية التسجيل ذاتها تصل إلى 4 أشهر... النقطة الرئيسية والأكثر أهمية في شراء شقة برهن عقاري هي إبرام العقد. وهي بدورها يجب أن تكون مصممة بشكل صحيح ويفضل ألا تكون على حساب المقترض. لذلك ، قبل التوقيع على أي شيء ، فإن التوصية للمقترض هي قراءة كل بند من بنود الاتفاقية بعناية ، ومن المستحسن أن يقوم المحامي بذلك.
من أجل أن يكون للإقراض العقاري أساس قانوني ، تم التوقيع على مفهوم تطوير الإقراض العقاري للإسكان في عام 2000. هذه هي الوثيقة الأساسية التي تنظم التعاون بين البنك والمقترضين وتساعد على حل النزاعات الناشئة بينهم.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك عدد من الوثائق التي تتحكم في شرعية الإقراض العقاري. من بينها: قانون الرهن العقاري ، المعتمد في 16 يوليو 1998 (رقم ФЗ - 102) ، والمراسيم الحكومية التي تنظم الإقراض العقاري ، على سبيل المثال ، "بشأن سندات الرهن العقاري" بتاريخ 11.11.2003.
بفضل اعتماد كل هذه القوانين ، حصل المقترض على ضمان كامل وتم تنظيم إجراءات المقرض.
اتفاقية الرهن العقاري هي اتفاقية يتم بموجبها رهن العقارات. إذا كان السؤال يتعلق بالسكن ، فسيكون المنزل أو الشقة بمثابة ضمان. عند إبرام اتفاق ، يلزم مشاركة طرفين: البنك والمقترض. يجب أن يتخذ كلا الطرفين قرارات على أساس طوعي وأن يكون لهما الأهلية القانونية.
يجب توضيح البنود في العقد ، دون تحديد ما لا يمكن إبرام العقد:
العقد الأولي هو مستند ملزم قانونًا. عند شراء مسكن برهن عقاري ، فإن الشرط الأساسي هو إعداده ، حيث يستغرق استكمال المستندات وقتًا طويلاً وحتى لا يغير أي طرف في الاتفاقية قراره ، يلزم إبرامها.
تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ بمجرد توقيعها وتكون ملزمة قانونًا. لا ينظم القانون توثيقها.
تتكون اتفاقية الرهن العقاري فعليًا من جزأين ، الأول يتضمن معلومات عن إصدار القرض مباشرة ، والثاني ، معلومات تفيد بأن العقار يتم نقله إلى ملكية. الجزء الثاني هو اتفاقية الرهن العقاري.
يجب أن توضح الاتفاقية معلومات حول ماهية موضوع الرهن. المعلومات المتعلقة بالعقار موصوفة بالكامل ، مع الإشارة إلى العنوان ، ويجب الإشارة إلى المعلومات المتعلقة بقيمته. في الوثيقة ، يجب أن تكون هناك بيانات عن الحقوق ، والتي بموجبها يصبح السكن ملكًا للشخص الذي أخذ القرض.
شرط مهم لهذه الاتفاقية هو مدة السداد بموجبها. إذا كان المقترض غير قادر على دفع المبلغ لسبب ما ، فيحق للبنك أخذ العقار لسداد الدين.
يجب دراسة حقوق البنك ، المنصوص عليها في الاتفاقية ، بعناية فائقة حتى لا تواجهك أي مشاكل لاحقًا.
هي وثيقة تنظم العلاقة بين البائع والمشتري ، والتي بموجبها يتم نقل الملكية من شخص إلى آخر. إذا كان هذا اتفاقًا لشقة في رهن سبيربنك ، فبعد المعاملة مباشرة ، يصبح العقار ملكًا للبنك حتى يتم سداد الدين المستحق له.
من حيث الحجم ، هذه وثيقة صغيرة. نقاطها الرئيسية هي معلومات حول البائع والمشتري ، ومعلومات حول ما يتم بيعه بالضبط ، وكيف سيتم إجراء الحساب ، وحقوق والتزامات الطرفين ، والوقت الذي يكون فيه العقد صالحًا وخاضعًا للتنفيذ منصوص عليه بالضرورة .
هناك حقول في اتفاقية الشراء والبيع يجب ملؤها دون إخفاق. يبدأون في ملء المستند بمعلومات حول التسوية التي تتم فيها المعاملة المصرفية ، والشرط الأساسي هو الإشارة إلى التاريخ.
يتعهد البائع بنقل العقار إلى المشتري بالحالة التي رآها بها في الأصل. بعد إبرام العقد الأولي ، لا يُسمح باستئجار المبنى. بمجرد اكتمال المعاملة ، من الضروري على الفور التوقيع على "قانون النقل" ، حيث يتم توضيح كل شيء بالتفصيل ، بحيث يتم تضمين كل شيء في الغرفة. بعد توقيع العقد ، يلتزم البائع بتسليم مفاتيح العقار وإيصال الدفع.
بمجرد تسجيل الاتفاقية لدى وكالة حكومية ، فإنها تدخل حيز التنفيذ على الفور. يؤكد البائع والمشتري في العقد أنه ليس مريضاً بأي شيء ، وأنه لا يعاني من أي أمراض يمكن أن تؤثر على اتخاذ القرار بشأن العقد. بعد أن يسلم البائع العقار ، يكون المشتري مسؤولاً عن العقار الذي تم شراؤه.
إذا تم إبرام عقد البيع لشقة الرهن العقاري ، فيجب أن يحتوي على معلومات حول الأموال التي تم شراؤها من أجلها. تنص هذه الفقرة بوضوح على أن جزءًا من الأموال قد تم المساهمة به من مدخراتهم الخاصة (مع الإشارة إلى المبلغ) ، وأن جزءًا من المبلغ قدمه البنك (يتم تحديد المبلغ أيضًا).
لا تنس أنك إذا قررت بيع شقة مرهونة ، فإن رغبتك لا تكفي. هنا ، يتم اتخاذ القرار بشأن إمكانية البيع فقط من قبل البنك الذي أقرضك الأموال. جميع الشقق المشتراة بموجب اتفاقية الرهن العقاري مرهونة بوثيقة تسجيل الدولة. هذا يعني أنه لا يمكنك أن تأخذ المال من البنك ، ثم تأخذها فقط. لتتمكن من البيع ، يجب أن تحصل على تصريح مصرفي. ليس هناك كاتب عدل يحترم نفسه ، لن يعمل سمسار العقارات مع البائع إذا لم يكن هذا المستند متاحًا.
في حالة شراء منزل بقرض عقاري ، من الأفضل أن تتم جميع التسويات من خلال خلية البنك ، فهذا سيساعد على تأمين كل من البائع والمشتري ماليًا ، حيث يذهب المال مباشرة إلى البنك ، ويحفظه. لك.
أود أيضًا أن أقول إن الأموال لا يتم تحويلها مباشرة إلى المقترض ، بل يتم تحويلها من خلال العمليات المصرفية باستخدام الخلايا.
نظرًا لأن اتفاقية الرهن العقاري هي اتفاقية بين الفرد والبنك ، فليس من المنطقي إبرام اتفاقية بمفردك. فقط البنك منخرط في تطوير هذه الوثيقة. يمكنك بدورها ، من أجل ثقتك بنفسك ، دعوة محام ، حتى لا تواجهك لاحقًا مشاكل سواء في شقتك أو في الشؤون المالية.
هذا هو ، حول اتفاق مبدئي. قليلون ، في الواقع ، يفكرون في الفروق الدقيقة وقواعد صياغة هذا النوع من عقود البيع. نوصي بمشاهدة الفيديو التالي.
