2.1. مفهوم الملكية المشتركة
الملكية المشتركة المشتركة هي الملكية المشتركة مع تعريف حصة كل من المشاركين وحق الشريك في الحصول على حصة معينة من الدخل من استخدام الممتلكات ، وكذلك التزامه تتحمل حصة معينة من تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة.
يتم التعبير عن الحصة ككسر أو نسبة مئوية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 245 من القانون المدني ، يفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك من القانون أو العقد أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم.
يمكن أن يتغير حجم الحصة لأسباب مختلفة: تغيير تكوين المشاركين ، إجراء تحسينات على الممتلكات ، إلخ.
وفقا للفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني ، عند إجراء تحسينات على الممتلكات وفقًا للإجراءات المعمول بها ، يحق للمشترك زيادة حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة ، إذا كان التحسين لا ينفصل أو يكتسب الحق من الملكية إلى التحسين القابل للانفصال دون زيادة حصته.
حسب الفن. 247 من القانون المدني تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن هناك اتفاق على ملكية أو استخدام الممتلكات المشتركة ، فلكل مشارك الحق في حل النزاع في المحكمة. إذا لم يكن هناك اتفاق بشأن التصرف في الملكية المشتركة ، فلا يمكن للمحكمة أن تسوي النزاع.
يحق للمالك الشريك أن ينص على حيازته واستخدامه لجزء من الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته ، وإذا لم يكن ذلك ممكناً ، فإن يطالب بتعويض مناسب من المشاركين الآخرين. حق الشريك في المشاركة في الحيازة والاستخدام حق حقيقي ، وإذا تم تنفيذه على الوجه الصحيح ، فإنه يتمتع بالحماية من تجاوزات أصحاب الأسهم الأخرى.
لكل من المالكين المشتركين الحق في التصرف بشكل مستقل في حصته فقط في حق الملكية المشتركة.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نوعين من الملكية المشتركة: الملكية المشتركة والمشتركة (البند 2 ، المادة 244). تسمى الملكية المشتركة الملكية المشتركة عندما يمتلك كل من المشاركين فيها حصة معينة. في الملكية المشتركة المشتركة ، لا يتم تحديد حصص المشاركين فيها مسبقًا ؛ يتم إصلاحها فقط عندما يتم تقسيم الملكية المشتركة أو فصلها عنها. نتيجة لذلك ، غالبًا ما يشار إلى الملكية المشتركة على أنها ملكية غير مشتركة.
لكل مشارك في الملكية المشتركة ، وفي نهاية المطاف في الملكية المشتركة المشتركة - في حالة تقسيمها أو فصلها عنها - الحق في نصيب. يمتلك كل شريك ملكية حصة في ملكية جميع الممتلكات المشتركة. لا يقتصر حق كل شريك في الملكية على أي جزء محدد من الشيء المشترك ، بل يمتد إلى كل شيء. والهدف من هذا الحق باعتباره حق ملكية هو شيء. تكمن خصوصية الملكية المشتركة في حقيقة أن العديد من الأشخاص يمتلكون حق الملكية لنفس الشيء المادي.
قد تنشأ الملكية المشتركة بسبب أي أسباب يسمح بها القانون أو العقد. لا يقدم القانون قائمة شاملة بأسباب حدوثه. بموافقة المشاركين في الملكية المشتركة ، وإذا لم يتم التوصل إليها ، فبموجب قرار من المحكمة ، يمكن إنشاء ملكية مشتركة على ممتلكاتهم المشتركة: يُسمح بنقل الملكية من نظام الملكية المشتركة إلى نظام ملكية مشتركة مشتركة.
لا يحدد القانون تكوين المشاركين في الملكية المشتركة ، والتي قد تمثل أشكالًا وأنواعًا مختلفة من الملكية. يُسمح بالملكية المشتركة ليس فقط للمواطنين ، ولكن أيضًا للمواطنين والكيانات القانونية والمواطنين والدولة والكيانات القانونية والدولة وغيرهم من الأشخاص الخاضعين للقانون المدني في أي مجموعة منها.
لا يمكن تكوين الملكية المشتركة المشتركة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون صراحة. مرة أخرى ، من الممكن التحول من نظام الملكية المشتركة إلى نظام الملكية المشتركة فقط عندما يسمح القانون بذلك. تعتبر علاقات الملكية المشتركة ذات طبيعة ثقة شخصية إلى حد أكبر بكثير من علاقات الملكية المشتركة المشتركة ، وبالتالي يجب حتمًا تقييد دائرة المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة.
في الملكية المشتركة ، القياس الكمي للحصة مهم. هذا ضروري للتوزيع بين الملاك المشتركين للدخل الناتج عن الملكية المشتركة والنفقات المترتبة عليها ، لتحديد ما يمكن للمالك الشريك المطالبة به عند تقسيم الملكية المشتركة أو فصلها عنها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن حجم الحصة أثناء وجود تغيرات الملكية المشتركة. قد يزيد أو ينقص بسبب تغيير في تكوين المشاركين في الملكية المشتركة ، وتحسينات على الممتلكات العامة ، وعدد من الظروف الأخرى التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار.
تعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك من القانون أو الاتفاق أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم. باتفاق جميع المالكين المشتركين ، قد يتم تحديد إجراءات تحديد وتغيير حصصهم اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين وزيادة الملكية المشتركة. إذا قام أحد المالكين بإجراء تحسينات على الملكية المشتركة ، فإن مصير التحسينات وتأثيرها على حجم حصة الشريك في العقار يعتمد على ما إذا كان قد تم ، أولاً ، مراعاة الإجراء المعمول به عند إجراء التحسينات و ، ثانيًا ، ما إذا كانت التحسينات لا تنفصل أم لا. إذا كانت التحسينات لا يمكن فصلها وتم اتباع الإجراء المتبع عند إجرائها ، فقد يطلب المالك الشريك الذي أجرى التحسينات زيادة في حجم حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة. إذا لم يتم مراعاة إجراء إجراء تحسينات لا يمكن فصلها ، فلا يحق للمالك الشريك المطالبة بزيادة حجم حصته. فيما يتعلق بالتحسينات القابلة للفصل ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاق المالكين المشاركين ، فإنها تصبح ملكًا لمن قام بها. وبالتالي ، فإن إجراء مثل هذه التحسينات ، نظرًا لأنها قابلة للفصل ، لا يؤدي في حد ذاته إلى نشوء الحق في المطالبة بزيادة في الحصة.
يتكون محتوى حق الملكية المشتركة من الصلاحيات التي يمتلكها الملاك المشتركون لامتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات العامة. لكل مالك شريك في ممارسة حق الملكية المشتركة ، بغض النظر عن حجم حصته ، صوت واحد. يجب أن تتم ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين المشاركين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فإن تحديد عواقب الخلافات التي نشأت يعتمد على ما إذا كانت تتعلق بممارسة سلطات امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة أو سلطة التصرف. إذا لم يتفق الملاك المشتركون على حيازة واستخدام الممتلكات المشتركة ، فيجوز لكل منهم ، حتى لو ظل في صيغة المفرد ، التقدم إلى المحكمة. تختلف أسباب وطرق التقسيم والانفصال. يمكن أن يتم التقسيم والتقسيم بالاتفاق المتبادل بين المالكين المشاركين وبقرار من المحكمة. يتم تخصيص حصة من الملكية المشتركة بناءً على طلب ليس فقط من المالك المشترك المنفصل ، ولكن أيضًا من الدائنين لحجز الرهن على ممتلكات المدين. التقسيم والتوزيع ، إذا كان القانون يسمح بهما وممكنًا دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات ، يتم عن طريق تخصيص حصة عينية. إذا لم يكن فصل الحصة العينية ممكناً ، فيستلم الشريك المنفصل تعويضاً نقدياً أو غيره. تحدث التسويات بين المالكين المشاركين أيضًا عندما لا يمكن تخصيص الممتلكات العينية وفقًا لحجم الحصة المملوكة لكل منهم. يجب أن يتم تقسيم الملكية المشتركة والفصل عنها بما يتناسب مع الأسهم المملوكة لأصحابها.
وفقًا لمبدأ الموافقة المتبادلة ، وهو أمر ضروري عند ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات المشتركة ، لا يُسمح بالدفع إلى المشارك من قبل المالكين الآخرين لأي تعويض بدلاً من الحصة العينية إلا بموافقته. في الوقت نفسه ، كاستثناء من هذه القاعدة ، يُنص على أنه عندما تكون حصة الشريك في الملكية غير مهمة ، فلا يمكن تخصيصها عينيًا وليس للمالك المشترك مصلحة كبيرة في استخدام يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقته ، إلزام المشتركين الآخرين في العقار المشترك بدفع تعويض له. مع استلام التعويض ، يفقد الشريك حق المشاركة في الملكية المشتركة (الفقرتان 4 و 5 من المادة 252 من القانون المدني).
2.2. التخلص من الممتلكات العامة
للإجابة على السؤال ، في أي ترتيب يتم التخلص من الملكية المشتركة ، أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تتعرف على مفهوم الملكية المشتركة. لذلك ، إذا كان العقار مملوكًا لشخصين أو أكثر ، فإنه ينتمي إليهم على أساس الملكية المشتركة (المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بينما يمكن تحديد حصة كل مالك (الملكية المشتركة) أو غير محدد (ملكية مشتركة).
يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. أي ، يمكن للمالك التصرف في حصته في العقار ، مع مراعاة القاعدة التالية: عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى طرف خارجي ، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة الحق الوقائي في شراء يتم بيع الأسهم بالسعر الذي يتم بيعها به ، وبشروط أخرى متساوية ، باستثناء حالة البيع في المزاد العلني (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وعليه ، يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى طرف خارجي ، مع بيان السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. وفقط عندما يرفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة شراء حصة في حق الملكية (للعقار في غضون شهر ، وللممتلكات المنقولة في غضون عشرة أيام من تاريخ الإخطار) ، يحق للبائع بيع حصته إلى اي شخص.
في الوقت نفسه ، يجوز للمشارك في الملكية المشتركة (الممتلكات مقسمة إلى أسهم) رهن حصته في الحق في الملكية المشتركة دون موافقة المالكين الآخرين. في حالة الحجز على حصة في الملكية المشتركة ، يتم الحفاظ على مصالح المالكين المتبقين. وبالتالي ، وفقًا للمادة 255 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحتفظ الملاك الباقون بحق الشفعة الأولى لشراء الحصة تم البيع. وفقط إذا رفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة الحصول على حصة المدين ، يحق للدائن أن يطالب في المحكمة بحبس حصة المدين في حق الملكية المشتركة عن طريق بيع هذه الحصة في مزاد علني.
وفقا للفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا كان لا يمكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين فيها ، فإن الأسهم تعتبر متساوية. يجوز للمشاركين في الملكية المشتركة ، بالاتفاق ، تحديد كيفية تغيير حجم حصتهم في حالة مساهمات كل منهم في تكوين وزيادة الملكية المشتركة.
يحق للمشارك في الملكية المشتركة الذي أجرى تحسينات لا يمكن فصلها على هذه الممتلكات على نفقته الخاصة ، وفقًا للإجراءات المعمول بها لاستخدام الملكية المشتركة ، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.
التحسينات المنفصلة في الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك بالاتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة ، تصبح ملكًا للمشترك الذي صنعها.
يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة ، بما يتناسب مع حصته ، بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المشتركة ، وكذلك في تكاليف صيانتها والمحافظة عليها.
ومع ذلك ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة ، وفقًا لتقديره الخاص ، بيع حصته أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها أو التصرف فيها بأي طريقة أخرى. إذا قام أحد المشاركين في الملكية المشتركة ببيع حصته إلى شخص خارجي ، فإنه ملزم بمراعاة الحق الوقائي في شراء مشاركين آخرين عن طريق إخطارهم بعملية البيع المقبلة (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عند بيع حصة في انتهاك للحق الوقائي للشراء ، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة ، في غضون ثلاثة أشهر ، أن يطالب في المحكمة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليه.
يتم تمثيل مؤسسة الملكية المشتركة في الاتحاد الروسي بنموذجين رئيسيين للملكية - مشتركة ومشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ كيف يتم تشكيل حق التملك بنظام مشترك؟ كيف يتم تقسيم وتخصيص جزء من الأصول إلى ملك المواطن وحده؟
الملكية المشتركة هي أحد الأنواع الفرعية لنموذج الملكية المشتركة لممتلكات معينة من قبل العديد من المواطنين المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي. السمة المميزة لها هي عدم وجود أسهم في ملكية الأصول التي لها قيمة محددة. ما هي "الملكية المشتركة"؟ يبدو تعريف هذا المصطلح بسيطًا - ممتلكات مملوكة لشخصين أو أكثر في نفس الوقت. يمكن لكل من المالكين المشتركين امتلاك حصة محددة في العقار. في هذه الحالة ، يكون نموذج الملكية المشتركة هو نفس الحصة.
في ظل الملكية المشتركة ، يمتلك الناس الممتلكات ويديرونها ويتخلصون منها فقط في إطار صنع القرار الجماعي. الملكية المشتركة بهذا المعنى هي أصل غير قابل للتجزئة. يمكنك بيعها والتبرع بها ومشاركتها فقط وفقًا لنتائج الاتفاقيات الشخصية.
يمكن تمثيل الملكية المشتركة المشتركة ، على الرغم من توزيعها الواسع ، إذا اتبعت أحكام التشريع الروسي ، في مجموعة صغيرة نسبيًا من الأصناف. أولاً ، يمكن أن تكون ملكية مشتركة للزوجين ، على سبيل المثال ، شقة. ثانيًا ، يمكن ملاحظة الملكية المشتركة المشتركة في إطار التنظيم الجماعي للاقتصاد الفلاحي.
في التاريخ القانوني للاتحاد الروسي ، كانت هناك فترات يمكن فيها تشكيل النموذج المقابل لملكية الممتلكات ، على سبيل المثال ، بناءً على حقيقة الخصخصة. ولكن مع مرور الوقت ، تم إجراء تعديلات على تشريعات روسيا ، والتي بموجبها ، بناءً على حقيقة الخصخصة ، لا يمكن لأي شخص الحصول إلا على حصة معينة في الملكية المشتركة.
أشرنا أعلاه إلى أنه يمكن للمواطنين التصرف في الملكية المشتركة من خلال تنسيق جميع الإجراءات فيما بينهم. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة تحت الملكية المشتركة تمنح كل مالك الحق في إجراء معاملات نيابة عنه تعكس التصرف في الممتلكات. في هذه الحالة ، يجب تنسيق جميع الإجراءات مع المالكين الآخرين. إذا لم يحدث ذلك ، فقد يتم الاعتراف بالمعاملات ، ولا سيما في إجراء قضائي ، على أنها غير صالحة.
في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، يحق للملاك المشتركين للممتلكات سحب الصفقة التي تمت دون علمهم إلا إذا ثبت أن أعمال التصرف في الممتلكات المملوكة بشكل مشترك قد تمت من قبل ملاك آخرين أدركوا أن لم يكن لديهم السلطة لاتخاذ الإجراءات المناسبة. أي يمكن للمحكمة أن تبطل المعاملة بدعوى الزوجة على الزوج لاستئجار شقة ، إذا أثبتت أن زوجها كان على علم بمعارضتها لاستئجار العقار ، لكنه رغم ذلك وقع اتفاقًا مع المستأجرين. .
يمكن تقسيم الملكية المشتركة للممتلكات بالطريقة المنصوص عليها في القانون. ما هي خصوصية هذا الإجراء؟ أحد الأحكام الرئيسية للتشريع المتعلق بتقسيم الملكية المشتركة هو الحاجة إلى التحديد المسبق للمبلغ المحدد للأسهم لكل من المالكين المستقبليين للممتلكات. في الوقت نفسه ، إذا اتبعنا أحكام المادة 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فسيتم الاعتراف بالأسهم المعنية على أنها متساوية ، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون أو الاتفاقات الخاصة للأطراف.
بشكل عام ، الإجراء الذي يتم بموجبه تقسيم الملكية المشتركة مشابه لخاصية الخوارزمية للإجراء عندما يتم تخصيص حصة في الملكية المشتركة المشتركة. ما لم ينص ، بالطبع ، على خلاف ذلك في الإجراءات القانونية أو يتبع من خصوصيات الاتصالات بين المالكين.
لاحظنا أعلاه أن أحد النماذج المقدمة للملكية المشتركة للممتلكات يفترض حقيقة أن رعايا هذه العلاقات القانونية متزوجون. ما هي ميزات إدارة الممتلكات التي يتم تنفيذها في هذا السيناريو؟ ما هي خصوصية فئة قانونية مثل الملكية المشتركة للزوجين؟
الآلية الرئيسية لتشكيل الملكية التي سيمتلكها المواطنون المتزوجون في إطار النموذج قيد الدراسة هي الاستحواذ على الممتلكات خلال فترة التعايش. في الوقت نفسه ، ينص قانون الأسرة في الاتحاد الروسي على شكلين رئيسيين لعلاقات الملكية بين الزوجين - بناءً على القانون ، وكذلك على أساس العقد.
ما هي سمات الملكية المشتركة للزوجين في السيناريو الأول؟ يعمل هذا النظام القانوني لملكية العقارات بموجب القانون ، ويكون ذا صلة إذا لم تكن هناك شروط أخرى في عقد الزواج. هذه هي الممتلكات التي يتم الحصول عليها خلال فترة الإقامة المشتركة للزوجين. ما هي أنواع الممتلكات التي يمكن تضمينها؟ إذا اتبعت أحكام القانون ، يمكن أن يكون هذا الدخل - في شكل رواتب ، وعائدات الأعمال ، ومبيعات منتجات العمل الفكري ، والمعاشات التقاعدية ، والمزايا الاجتماعية. كما أن مفهوم الملكية المشتركة الذي تشكل في عملية معاشرة الزوجين يشمل الممتلكات والأوراق المالية والأسهم في الشركات. في الوقت نفسه ، في الحالة العامة ، كما يلاحظ المحامون ، لا يهم من بذل المزيد من الجهد للحصول على أصول معينة - الزوج أو الزوجة.
الممتلكات التي كانت مملوكة لكل من المواطنين المتزوجين قبل التسجيل الرسمي لعلاقتهم ملك لهم على أساس الحق في الملكية الشخصية. وينص قانون الأسرة أيضًا على سيناريو بموجبه أن الممتلكات التي حصل عليها الزوج أو الزوجة خلال الفترات التي عاشا فيها منفصلين لسبب ما ، تنتمي أيضًا إلى كل منهما على أساس حق الملكية الشخصية.
ميزة أخرى تميز الملكية المشتركة للزوجين هي وجود آلية لإنشاء نموذج للملكية المشتركة إذا تم تسجيل أنه أثناء الزواج ، استثمر الزوج أو الزوجة بعض الموارد في ممتلكات الزوج بحيث زادت قيمة الأصول بشكل ملحوظ. قد يكون هذا ، على سبيل المثال ، إصلاحًا واسع النطاق في شقة ، وتحويل نوع واحد من المباني إلى نوع آخر.
يمكن للزوجين التصرف في الممتلكات المشتركة من خلال تنسيق الإجراءات المقترحة فيما بينهم. علاوة على ذلك ، إذا كانت معاملة معينة مع ممتلكات من قبل مالك واحد تنطوي على التوثيق ، فيجب أيضًا أن تكون موافقة المالك المشترك مصدقة من كاتب عدل. إذا لم يتم تنفيذ المستند ذي الصلة ، فقد يتم إبطال المعاملة أيضًا.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه وفقًا للوثائق ، يمكن أن يكون مالك العقار واحدًا. على سبيل المثال ، إذا كانت هذه شقة ، فيمكن الإشارة إلى الاسم الكامل فقط على أنه مالكها في شهادة تسجيل الملكية. الزوج. ومع ذلك ، إذا كان قد اشترى العقار أثناء الزواج ، فستعتبر زوجته أيضًا مالكة كاملة أخرى له. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه بموجب الإدارة المشتركة للممتلكات ، فإن المالكين ملزمون أيضًا بالحفاظ عليها معًا ودفع الضرائب التي ينص عليها القانون ، وما إلى ذلك.
الملكية المشتركة للزوجين قابلة للتقسيم ، كقاعدة عامة ، فقط بعد الطلاق. ومع ذلك ، فإن هذا الإجراء ممكن أيضًا خلال الفترة التي يتزوج فيها المواطنون. السيناريوهات المماثلة مقبولة في مثل هذه الحالات:
كما أشرنا أعلاه ، فإن الحصة التي يتلقاها كل من الزوجين متساوية بشكل عام. وفي نفس الوقت ، يجوز للمحكمة أن تصحح هذه الصيغة ، معتبرة أنه من العدل إعطاء الزوج أو الزوجة نسبة أكبر. في هذه الحالة ، يحق للمحكمة أن تعين للزوج الذي حصل على حصة أصغر ، تعويضًا نقديًا بمبلغ يتناسب مع حجم ملكية العقار ، والذي تم نقله لصالح مالك آخر. تنطبق قواعد مماثلة إذا تم تحديد نصيب في حق الملكية المشتركة بعد الطلاق.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات بعد إنهاء الزواج ، يمكن ملاحظة فارق بسيط مثير للاهتمام. والحقيقة هي أنه إذا طلق الأشخاص في عام 2011 ، على سبيل المثال ، ولم يتم بيع الشقة وتقسيمها بعد ، فإنها تحتفظ بممتلكات مشتركة مشتركة. على سبيل المثال ، إذا أراد مالك شريك كان زوجًا التصرف بطريقة ما في العقارات ، فسيتعين عليه الحصول على موافقة المواطن الذي كان زوجته.
دعونا ننظر في سيناريو آخر منصوص عليه في قانون الأسرة للاتحاد الروسي ، حيث يمكن للزوجين تحديد نموذج الملكية المشتركة للممتلكات. نحن نتحدث عن إبرام عقد الزواج ، في إطاره يمكن تحديد الشروط ذات الصلة.
قد يثبت هذا المستند ، على سبيل المثال ، أن الملكية المشتركة للشقة لن تكون مشتركة ، بل مشتركة. وفي الوقت نفسه ، يمكن تحديد الشروط في عقد الزواج فيما يتعلق بالممتلكات التي يمتلكها الزوجان بالفعل ، وفي جانب الاستحواذ المستقبلي على هذه الملكية أو تلك من قبل الزوج والزوجة خلال فترة التعايش. هناك حقيقة مثيرة للاهتمام وهي أنه يمكن صياغة الوثيقة المعنية والتوقيع عليها من قبل الزوجين ليس فقط قبل تسجيل الزواج ، ولكن أيضًا خلال الفترة التي تكون فيها الحالة الزواجية ذات صلة.
كيف يمكن للزوجين ممارسة حق الملكية المشتركة؟ لنأخذ سيناريو عندما يتعلق الأمر ببيع أحد المواطنين المتزوجين حصة في شقة. لنفترض أن الزوج والزوجة يمكنهما الاتفاق على مقدار الممتلكات التي يمتلكها كل منهما. قرر الزوج بعد ذلك أنه سيبيع الأصل الموجود ، على سبيل المثال ، عن طريق الاتصال بسمسار عقارات.
خصوصية التشريع الروسي الذي ينظم حق الملكية المشتركة هو أنه يتضمن تحديد أولوية في ترتيب مشتري حصة في الملكية المشتركة للممتلكات لصالح أحد المالكين المشتركين الحاليين. أي ، إذا كان الزوج ، كما في السيناريو لدينا ، يرغب في بيع جزء من الشقة ، فإن أول شخص له حق الشفعة في شراء هذه الحصة في العقار هو زوجته. فقط إذا رفض الزوج الاستفادة من هذا التفضيل ، يحق للزوج الذهاب إلى سمسار عقارات. بموجب هذا المخطط ، يتعين على مالك السهم أن يحذر الآخر من أنه سيجري صفقة كذا وكذا وكتابيًا.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه إذا لم تكن الشريكة في ملكية الشقة هي الزوجة فقط ، فيمكن لكل من يرتبط بالملكية المشتركة للشقة أن يستخدم حق الشفعة لشراء الحصة التي يبيعها الزوج. في المقابل ، يجب على الزوج نفسه أن يختار لمن يبيع العقار. يمكن للمالكين الآخرين اتخاذ قرار بشأن شراء حصة في الشقة التي يعرضها الزوج في غضون 30 يومًا. إذا لم يستغلوا هذا التفضيل ، فيمكن للزوج / الزوجة بيع حصة في العقارات لأطراف ثالثة.
من بين الظروف المهمة من وجهة نظر نظام ملكية الشقة ، قد تكون رغبة الزوجين في الاستفادة من خصم ضريبة الأملاك ، والتي أساسها حقيقة الاستحواذ على العقارات. كما تعلم ، يحق لصاحب المنزل الذي اشتراه على نفقته الخاصة إعادة 13 ٪ من التكاليف (ولكن ليس أكثر من 260 ألف روبل). بهذا المعنى ، قد تختلف آليات استخدام هذا التفضيل في حالة امتلاك شقة في وضع الملكية المشتركة والملكية المشتركة. ما الذي يعبر عنه؟
إذا كان الزوجان يمتلكان الشقة في شكل أسهم ، فسيكون بإمكان كل منهما الحصول على خصم يتناسب مع قيمة الجزء المقابل من الشقة المسجل في العقار. أي ، على سبيل المثال ، إذا كانت العقارات تكلف 3.5 مليون روبل ، فعند التوزيع المتساوي للأسهم ، سيمتلك كل زوج ممتلكات بقيمة مليون و 750 ألف روبل. وفقًا لذلك ، للحصول على أقصى خصم مضمون - 260 ألف روبل. - لن ينجح ، لذلك يجب أن تكون تكلفة العقارات 2 مليون روبل.
لذلك ، فيما يتعلق بتقديم خصم ضريبي ، قد تتحول الملكية المشتركة إلى خيار أكثر ربحية. لا يوجد نصيب محدد فيه. لذلك ، يمكن للزوج / الزوجة الذهاب إلى مكتب الضرائب وإصدار خصم للتكلفة الكاملة للشقة. صحيح ، في هذه الحالة ، سيتعين عليك إصدار مستند إضافي من الزوج الآخر لتقديمه إلى دائرة الضرائب الفيدرالية ، لتأكيد الحق في استخدام الخصم للشقة لنفسك. كما يمكن ملاحظة أنه يمكن للزوج والزوجة "تقسيم" الشقة للخصم بأي نسبة. وهذا يعني ، على سبيل المثال ، أن بإمكان أحد الزوجين "منح" 3 ملايين روبل لآخر لخصم ضريبي ، والاحتفاظ بـ 500 ألف روبل لنفسه.
هذه الفرصة مفيدة ، على سبيل المثال ، إذا ذهبت الزوجة التي اشترت الشقة في إجازة أمومة. دخلها لا يكفي لتلقي مدفوعات حسمية ملموسة. في هذه الحالة ، "تمنح" زوجها الحق في الحصول على تعويض مناسب من الدولة عن الشقة التي اشترتها. فارق بسيط هو أنه إذا قام أحد الزوجين "بتحويل" حصته في الشقة بالكامل لخصمها إلى شخص آخر ، فلن يفقد هو نفسه الحق في التقدم للحصول على تفضيل ضريبي مماثل لاحقًا. بالطبع ، فقط إذا استحوذ على عقارات جديدة ، حيث أنه مملوك بشكل مشترك ، فإنه "يتنازل عنه" قانونًا. أو ، كخيار ، سوف "يُمنح" الحق في الحصول على خصم منه بنفس الطريقة كما فعل في الشقة السابقة.
يمكن تحقيق سيناريو قانوني آخر للملكية المشتركة للممتلكات إذا كان المالكون يديرون مزرعة معًا. هذا النوع من الجمعيات ممكن بسبب الروابط الأسرية أو بسبب الشراكات المستقرة في إطار الأنشطة الزراعية.
وبالتالي ، فإن الممتلكات التي تخص مزرعة فلاحية تعود إلى المشاركين فيها على أساس حق الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في قوانين قانونية. وبالتالي ، يتم إنشاء الملكية المشتركة للأراضي والمنازل والمزارع والمخزون والمعدات والنقل والمواشي والدواجن. بشكل عام ، كل ما يتعلق بالأعمال الزراعية. من المفترض أن يكون لكل عضو في الجمعية فرص متكافئة لتلقي الثمار وغيرها من منتجات الأنشطة الزراعية في عملية استخدام الموارد المشتركة.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات التي هي في ملكية مشتركة للمزارعين ، فإن القاعدة الأساسية هنا هي المساواة بين جميع المشاركين في الجمعية من حيث استخدام الموارد. في الوقت نفسه ، يمكن تحديد نموذج إدارة الممتلكات الخاصة على مستوى الاتفاقات بين المشاركين في الجمعية - وهذا مذكور في أحكام المادة الرابعة من القانون الاتحادي "بشأن زراعة الفلاحين".
وتجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للقانون يعتبر رئيس الجمعية الموضوع الرئيسي للمعاملات التي يتوقع فيها استخدام الموارد الزراعية. ومع ذلك ، يجب أن يقوم بأفعاله حصريًا من أجل المصلحة الجماعية. تقع مسؤولية التبعات القانونية للاتفاقيات التي أبرمها رئيس المزرعة على عاتق الجمعية تضامناً.
كيف يتم الفصل عن الملكية المشتركة في جمعيات المزارعين؟ المصدر الرئيسي للقانون هنا هو القانون المذكور أعلاه. تنص المادة التاسعة من القانون الاتحادي "بشأن الزراعة الفلاحية" على أنه عندما يترك أحد المشاركين الجمعية ، على وجه الخصوص ، فإن قطعة الأرض ، وكذلك وسائل الإنتاج ، لا تخضع للتقسيم. ومع ذلك ، يحق للمزارع توقع تعويض يتناسب مع حصته المتوقعة. يتم تحديد مدة السداد بالاتفاق المتبادل بين المشاركين في الاقتصاد. من الممكن تعيينه في المحكمة. فارق بسيط مهم: حتى إذا غادر الشخص المزرعة ، فإنه لمدة عامين آخرين ، وفقًا للقانون ، يجب أن يتحمل مسؤولية فرعية ، بما يتناسب مع حجم الأسهم السابقة ، عن التزامات الجمعية.
أما بالنسبة لتقسيم الأعمال الزراعية المشتركة ، فعادة ما يفترض أنه سيتم إنشاء العديد من الأعمال المستقلة على أساس مزرعة واحدة. في الوقت نفسه ، يتم تقسيم الملكية المشتركة بحيث يمكن لكل مزارع بعد ذلك الاحتفاظ بجميع عمليات الإنتاج المحددة في الجمعية. أي أن كل مالك لمزرعة مستقلة جديدة يجب أن يحصل على جراره الخاص وأراضيه الخاصة بالبذر والمخزون والموارد الأخرى.
يحدد التشريع الروسي الحالي ثلاثة أشكال رئيسية لملكية العقارات:ستتم مناقشة الملكية المشتركة للشقة بشكل أكبر. الملكية المشتركة هي تلك بشرط أن تكون مملوكة لمواطنين اثنين على الأقل في نفس الوقت. جميع القضايا المتعلقة بها ينظمها القانون المدني للاتحاد الروسي. غالبًا ما يعتمد الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة للشقة أيضًا على علاقة المالكين المشتركين ، ولكن هذا ينشأ في الحالات التي تكون فيها الممتلكات غير قابلة للتجزئة لسبب ما. إذا تحدثنا على وجه التحديد عن مساحة المعيشة ، فإننا نتحدث عن الزواج. لا توجد خيارات أخرى لتحديد الملكية المشتركة.
تظهر الملكية المشتركة للزوجين عند توقيع عقد الزواج ، حيث يتم توزيع شروط وحصص الملكية بشكل واضح. ومع ذلك ، حتى عند التوقيع على مثل هذه الاتفاقية ، قد لا يكون هناك مثل هذا الشرط. في هذه الحالة ، ستكون مسألة الملكية المشتركة ذات صلة مرة أخرى. ومع ذلك ، قبل النظر في ماهية هذه العقارات وأفضل طريقة للمضي قدمًا عند تقسيم هذه العقارات ، تجدر الإشارة إلى أن هذه القواعد تنطبق فقط على الأزواج الذين سجلوا زواجهم رسميًا.
القراء الأعزاء!
تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، ولكن كل حالة فريدة من نوعها. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك الخاصة ، فيرجى استخدام نموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين →
إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا (24/7):
قد تكون مسألة الملكية المشتركة للشقة ذات صلة في الحالات التالية:
يمكن أن تنشأ العلاقات مع الملكية المشتركة للشقة أيضًا في الحيازة المشتركة للسكن (المساهمة بجزء من المبلغ) ، أو الدخول في ميراث ، أو تلقي تبرع لعدة أشخاص ، أو خصخصة الإسكان. في الحالات غير الزوجية الموصوفة ، من الضروري أن يكون هناك اتفاق ، والذي قد لا يشير إلى من وما هي الحصة المستحقة. سيكون من الممكن تحديد الحصة فقط عند تقسيم الممتلكات.
لتحديد أن العقار تم الاستحواذ عليه بشكل مشترك ، ستكون المستندات التالية مطلوبة:
إذا لم نتحدث عن العلاقات الزوجية التي تمت مناقشتها أعلاه ، فستحتاجين إلى:
إذا كان الزوجان يعيشان في زواج مدني ، فبغض النظر عما إذا كانا يخططان لإضفاء الشرعية على زواجهما أم لا ، فمن الضروري الاحتفاظ بجميع الأدلة المستندية للشراء المشترك للشقة. يعد هذا ضروريًا لتحديد حقوقك في الشقة التي تم شراؤها قبل التسجيل الرسمي للزواج ، ولا يتم النظر فيها.
من المستحيل تنفيذ أي معاملات مع شقة مملوكة بشكل مشترك دون تحديد الأسهم بدون موافقة كتابية وموثقة على ذلك من قبل جميع المالكين المشاركين. وهذا يعني أن أحد المالكين ليس له الحق في بيع هذه الممتلكات أو استبدالها أو التبرع بها أو توريثها أو تأجيرها أو تأجيرها كليًا أو جزئيًا.
بالإضافة إلى ذلك ، حتى بموافقة جميع الملاك ، يتطلب تنفيذ الصفقة وجود مؤسسة عقارية شاركت في نقل ملكية كل سهم بعد إجراء تخصيصها. عند بيع مثل هذه الشقة ، يجب أن تتضمن صياغة العقد وجود جميع المالكين المشتركين والمشترين. إذا تغيب أي من المالكين المشتركين بسبب رحلة عمل طويلة ، أو كان بالخارج أو في المستشفى ، فيمكن للشخص المرخص له المشاركة في المعاملة نيابة عنه بموجب توكيل رسمي صادر عن كاتب عدل.
غالبًا ما يكون سبب تقسيم وتحديد نصيب كل شريك في الملكية هو الطلاق الرسمي للزوجين. إذا كنا لا نتحدث عن العلاقات الزوجية ، فإن سبب هذه الحاجة قد يكون قرار استبدال الشقة أو بيعها.
يجب على جميع المالكين المشتركين التوصل إلى اتفاق ، مع مراعاة جميع الظروف أو مساهمة كل منهم في اقتناء الشقة. في حالة الطلاق ، لا يشترط بيع المنزل. هذا صحيح بشكل خاص عندما يكون لدى الزوجين أطفال. لن تسمح سلطات الوصاية حتى مؤقتًا بتركهم دون سكن. مهما كان الاتفاق بين الطرفين ، في أي حال ، يجب أن يكون كتابيًا لضمان سلامة الشقة ، إذا قرر الزوج الذي ترك العقار ، متجاهلاً الاتفاق ، بيعه. عند صياغة العقد ، سيعتبر هذا انتهاكًا للشروط ، مما يعني أنه يمكن إلغاء مثل هذه المعاملة عن طريق الذهاب إلى المحكمة.
وفقًا للتشريعات ، هناك 3 أشكال لملكية العقارات. عندما يكون السكن مملوكًا بشكل حصري لمالك واحد ، فإننا نتحدث عن شكل فردي للملكية. اليوم ، ومع ذلك ، هناك أشكال أخرى هي السائدة.
على سبيل المثال ، تتمثل إحدى سمات الملكية المشتركة في حقيقة أنه يتم تخصيص حصة محددة ومحدودة بشكل واضح من العقار لكل مالك مشارك. إذا قارناه بالشكل المشترك ، فمن الجدير بالذكر أن الخاصية لا تنقسم إلى أجزاء.
الملكية المشتركة تعني الملكية المتزامنة للعقار من قبل عدة أشخاص. في الوقت نفسه ، لا يتم تقسيم الممتلكات المملوكة إلى أسهم محددة. على سبيل المثال ، عندما يمتلك الزوج والزوجة شقة ، فإنها في نفس الوقت ملك للزوجين بنسبة مائة بالمائة.
يعتمد هذا الشكل من الملكية على تقسيم إجراءات استخدام الملكية المشتركة. بالنسبة للأزواج ، فإن الممتلكات المكتسبة بعد الزواج تصبح مشتركة بشكل تلقائي.
يمكن أن تصبح حصة فقط عندما يرغب الزوجان في إجراء قسمة ، أي إعطاء مكانة معينة للممتلكات. يمكن تمييز العديد من الميزات:
د 
الملكية المشتركة تعني حيازة الممتلكات من قبل عدة أشخاص في نفس الوقت. من المهم أن نفهم أن الممتلكات مقسمة إلى أسهم معينة. على سبيل المثال ، يمكن للزوج أن يمتلك 50٪ ، مثل زوجته. ومع ذلك ، يمكن أن تختلف النسبة أيضًا ، على سبيل المثال ، 75٪ و 25٪ ، 60٪ و 40٪ ، وهكذا.
من المهم أن نفهم أنه لا يمكن للزوجين فقط امتلاك ملكية مشتركة. قد يكون الأفراد أقارب ، لكن هذا ليس مطلوبًا. على سبيل المثال ، بناء الأسهم والرهون العقارية. يدخل أشخاص غير مألوفين تمامًا في اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك.
من أجل تقسيم ممتلكات الزوجين إلى حصص محددة ، يجب أن يوقعوا اتفاقية خاصة ، يمكن أن يطلق على نسخة ناجحة منها عقد زواج. الشيء الرئيسي هو أن الاتفاقية الموقعة يجب أن تكون مشروعة بكل المعايير ، وإلا فقد لا يكون لها قوة قانونية.
يحدث أن تصبح الملكية المشتركة ملكية مشتركة فقط في إجراءات قضائية. غالبًا ما يتعين على القضاء تحديد حجم الأسهم التي سيحصل عليها الأزواج إذا لم يتمكنوا من حل هذه المشكلة دون مساعدة.
لتحديد حقيقة امتلاك حصة معينة ، يتم أخذ مبلغ منفصل من مساهمة الزوجة أو الزوج في حيازة الممتلكات في الاعتبار.
من بين السمات الرئيسية لهذا الشكل من الملكية الفروق الدقيقة التالية:
مع الملكية المشتركة ، لا يتم تقاسم تكلفة القرض ، بغض النظر عن الدفع الذي سيتم استخدامه -.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة في حقيقة أنه في الحالة الثانية ، لا يمكن التعبير عن حق الملكية كنسبة مئوية. يمكن تسمية هذا الاختلاف بالمفتاح.
يتسم الخيار الأول بتقسيم حق الانتفاع بالممتلكات. يعرف كل شريك ملكية حصة الملكية التي تخصه.
إذا تحدثنا عن السمات العامة ، فمن الجدير بالذكر أن كلا شكلي الملكية يعنيان الحيازة المتزامنة للممتلكات من قبل عدة أشخاص في وقت واحد. ومع ذلك ، يمكن تمييز الاختلافات بين الأشكال المشتركة والمشتركة أكثر من ذلك بكثير:
وبالتالي ، فإن الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة واضح ، وينبغي النظر إلى المفاهيم كمصطلحين منفصلين ، غير مرتبطين ببعضهما البعض. ما هو الأفضل يمكن تقريره فقط في حالة معينة.
يجوز تقسيم الملكية المشتركة عند الطلاق. يتم أخذ أساس تحديد حصة كل من الزوجين من مساهمتهما المنفصلة في شراء العقارات (حتى لو تم استخدامها) والسيارات والممتلكات الأخرى. ما هي الصعوبة؟
في هذا الصدد ، تكون حيازة الملكية المشتركة أقل جاذبية مما كانت عليه في حالة الملكية المشتركة ، عندما يتم تنظيم كل شيء بموجب اتفاقية خاصة. من الأفضل ألا تصل القضية المتعلقة بتقسيم الملكية إلى المحكمة ، إذا توصل الملاك المشتركون ، دون مساعدة خارجية ، إلى اتفاق مشترك.
يجب إيلاء اهتمام خاص للقضية عندما يتم تقسيم الممتلكات من قبل الأزواج المتزوجين التي ينمو فيها طفل قاصر. تراقب سلطات الوصاية هذه العمليات بعناية ، لأنه لا ينبغي ترك الطفل دون مكان للعيش فيه ليوم واحد. ولهذا يجب تدوين أي اتفاق بين الزوج السابق كتابة.
إذا قرر أحد الزوجين إدارة الممتلكات بشكل مستقل ، على الرغم من الاتفاقية الحالية ، يعتبر هذا انتهاكًا صارخًا لشروط الصفقة ، وبالتالي ، يمكن إلغاؤها من خلال المحاكم.
بموجب القانون ، يجب تقسيم المساكن المملوكة بشكل مشترك بعد الطلاق على مدى السنوات الثلاث المقبلة. إذا انتهى الوقت ، فلا فائدة من الاتصال بالسلطات المختصة. الاستثناء لا يمكن إلا أن يكون غير قانوني ، والذي تم الكشف عنه أثناء التحقيق القضائي.
فقط إذا تم الكشف عن عدم الامتثال للإطار التشريعي الحالي ، يمكن استعادة الفترة.
مفهوم السهم وتعريف حصص الملاك. محتوى حق الملكية المشتركة. ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة. التصرف في الأملاك المشتركة. توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات المشتركة.
تكاليف صيانة الممتلكات.
1. مفهوم الحصة.
المشاركة في حق الملكية المشتركة - فئة يتم التعبير عنها حسابيًا (على سبيل المثال ، 50٪ في ملكية الممتلكات الوراثية أو 1/3 في ملكية شقة). يكون موضوع الملكية المشتركة واحدًا دائمًا (غير قابل للتجزئة). وبالتالي ، فإن كل مالك مشارك له ملكية مشتركة له نصيب في الحق الشخصي للملكية لجميع الممتلكات المشتركة ، ولكن ليس حق الملكية الفردية لجزء من الملكية المشتركة.
مثال توضيحي: مبنى من ثلاثة طوابق بمساحة 3000 متر مربع. م ؛ أن تكون حصص المساهمين متساوية (أي 1/3 في ملكية المبنى) ؛ يستخدم كل من المالكين المشاركين (بالاتفاق بينهم) طابقًا واحدًا بمساحة 1000 متر مربع. م لنفترض أن الطابق الثالث من المبنى قد دمر. الآن ، مبنى من طابقين بمساحة 2000 متر مربع. م ، وظل نصيب كل شريك مالك كما في السابق 1/3 في ملكية المبنى. وإذا كان هناك في مثالنا ثلاثة أشياء عقارية - ثلاثة طوابق من المبنى ، وكان لكل طابق مالك خاص به ، فإن وفاة طابق واحد ستنهي ملكية شخص معين ولن تؤثر على نطاق الحقوق لأصحاب الطابقين الآخرين.
لا يمكن فهم الحصة في الحق بمعنى أن حق الملكية قد تم تقسيمه ("لا يمكن تقسيم الحق الشخصي إلى أجزاء: إما أنه موجود أو غير موجود").
لذلك ، من وجهة نظر قانونية ، "الحصة في حق الملكية هي نطاق حقوق والتزامات كل من المالكين المشاركين (فيما يتعلق بالآخرين) في حيازة شيء مشترك واستخدامه والتخلص منه. "
(BM Gongalo ، TI Illarionova ، V.A. Pletnev)
2. تحديد حصص المساهمين.
كقاعدة عامة ، تعتبر حصص الشريكين متساوية. هذا يعني أنه في التعبير الحسابي ، يتم تقسيم واحد (100٪) على عدد المالكين المشاركين - وبالتالي ، فإن الحصة ، على سبيل المثال ، لكل من المالكين المشاركين ستكون مساوية لـ 50٪ ، وحصة كل من ستة عشر مالكًا مشتركًا سيساوي 1/16. الزيادة (التخفيض) للملكية المشتركة في هذه الحالة لا تستلزم تغيير في حجم الحصة.
يحدث الانحراف عن مبدأ المساواة في الأسهم إذا كان حجم حصة كل مالك مشارك:
أو يتم تحديدها على أساس القانون (على سبيل المثال ، يتم تحديد حجم حصة المشارك في اتفاقية نشاط مشترك بناءً على القيمة النقدية للمساهمة - راجع المادة 1042 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
أو تم تأسيسها باتفاق جميع الملاك المشتركين.
وبالتالي ، يجوز للاتفاقية أن تحدد إجراءً لتحديد الأسهم وتغييرها اعتمادًا على مساهمة كل من المالكين المشاركين في تكوين وزيادة الملكية المشتركة (البند 2 ، المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
قد تؤدي التحسينات غير المنفصلة للممتلكات المشتركة التي قام بها أحد المالكين المشتركين على نفقتهم الخاصة (على سبيل المثال ، بناء امتداد للمنزل ، واستبدال المحرك في السيارة ، وما إلى ذلك) إلى زيادة حصة هذا المشترك المالك في حالة واحدة فقط - إذا تم إجراء التحسينات وفقًا للإجراء المعمول به ، استخدام الملكية المشتركة (أي بموافقة صريحة أو ضمنية من جميع المالكين المشاركين الآخرين لتغيير حجم الأسهم في هذه الحالة). إذا لم يتم توفير تغيير في حجم الأسهم ، فمن الممكن تخصيص جزء من تكاليف إجراء تحسينات لا يمكن فصلها على الممتلكات المشتركة بشكل متناسب إلى المالكين المشتركين الباقين (ولكن فقط إذا كان هناك سبب لتطبيق المعايير من الفصل 60 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن الإثراء غير المشروع). ينبغي التمييز بين التحسينات غير القابلة للفصل وتكاليف صيانة الممتلكات العامة والمحافظة عليها (انظر البند الفرعي "د") ، البند 3 من هذه الفقرة). تصبح التحسينات المنفصلة للممتلكات المشتركة ملكًا للمشارك الذي صنعها ، أي أنها لا تشكل زيادة في الملكية المشتركة. قد يتم توفير آخر من خلال اتفاق المالكين المشاركين (على سبيل المثال ، زيادة حصة المالك المشترك الذي أجرى التحسينات ، أو الحفاظ على الأسهم مع دفع تعويض مناسب ، وما إلى ذلك من الخيارات).
أ) حيازة واستخدام الممتلكات العامة في الملكية المشتركة ؛
ب) التصرف في الملكية المشتركة في الملكية المشتركة.
ج) توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة و
د) توزيع نفقات صيانة الممتلكات المشتركة.
(أ) حيازة واستخدام الممتلكات العامة في الملكية المشتركة.
وفقا للفن. 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم حيازة واستخدام الممتلكات في الملكية المشتركة بموافقة جميع المالكين المشاركين ، أي بالإجماع.
لا تقوم إجراءات إدارة الممتلكات المشتركة على أساس أغلبية الأصوات ، ولكن على مبدأ الإجماع.
(O.S. Ioffe)
يعمل حجم الحصة كمبدأ توجيهي لتحديد نطاق صلاحيات كل مالك مشارك لامتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة.
قد يكون ترتيب الملكية واستخدام الممتلكات المشتركة مختلفًا:
1) الحيازة المشتركة للممتلكات واستخدامها بشكل عام ؛
2) حيازة واستخدام جزء من الممتلكات المشتركة ؛
3) الحصول على تعويض.
يعتمد ترتيب حيازة الممتلكات واستخدامها على الغرض منها ، وكذلك على ما إذا كان من الممكن الحيازة المستقلة لجزء منفصل من الممتلكات العامة واستخدامها. لذلك ، بالنسبة للمبنى السكني (شقة) ، فإن طبيعة الملكية والاستخدام تتضمن توفير أماكن محددة لمالك معين ، ولكن فيما يتعلق ، على سبيل المثال ، سيارة ، يمكن أن يكون هذا في الواقع مجرد جدول زمني (أمر) للاستخدام .
عند فصل جزء من الممتلكات المشتركة بغرض الحيازة والاستخدام ، فإن حق الملكية المشتركة للممتلكات ، بالطبع ، لا يتوقف. قد لا تتوافق الأجزاء المنفصلة من العقار دائمًا مع الأسهم المملوكة لأصحابها.
ممارسة التحكيم
ص. "ب" الفقرة 6 من مرسوم المحكمة العليا للاتحاد الروسي بكامل هيئته بتاريخ 10.06.1980 ن 4 "بشأن بعض قضايا ممارسة النظر في المنازعات التي تنشأ عن المحاكم الناشئة بين المشاركين في الملكية المشتركة لمبنى سكني".
قد ينص اتفاق بين المشاركين في الملكية المشتركة على أن الممتلكات مخصصة لحيازة واستخدام بعض منهم فقط ، بينما يتم دفع تعويضات البقية مقابل حصتهم (بغض النظر عما إذا كان فصل جزء من الممتلكات ممكنًا أم لا).
التعويض ، بدلاً من توفير ممتلكات للحيازة والاستخدام ، يعني ضمناً مدفوعات نقدية ثابتة أو إصدار ممتلكات أخرى. دفع (إصدار) هذا التعويض لا يستلزم أي استرداد للسهم. يجب التمييز بين هذا التعويض والتعويض الذي ينطوي على خسارة حصة في حق الملكية المشتركة (انظر الفقرات 2-5 من الفقرة 5 من هذا الفصل).
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بين المالكين المشتركين ، فإن إجراءات حيازة واستخدام الممتلكات يتم تحديدها من قبل المحكمة بناءً على طلب أي من المالكين المشاركين. في الوقت نفسه ، في إجراءات قضائية ، يحق لكل مالك مشارك توفير حيازته واستخدامه لجزء من الملكية المشتركة يتناسب مع حصته. وفقط إذا كان من المستحيل فصل جزء من الممتلكات ، يحق للمالك المشارك أن يطالب في المحكمة بأن يدفع له الملاك الآخرون الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويضًا مناسبًا.
ممارسة التحكيم
عضلات المعدة. 2 ص .37 قرار الجلسات المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي ومحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 6/8 بتاريخ 07/01/1996 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق الجزء الأول من القانون المدني قانون الاتحاد الروسي ".
(ب) التصرف في الملكية المشتركة في الملكية المشتركة.
وفقا للفقرة 1 من الفن. 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم تنفيذ التصرف في جميع الممتلكات ، أي الشيء الذي هو موضوع حق الملكية المشتركة ، من قبل جميع المالكين المشتركين بالإجماع فقط ، بغض النظر عن حجم الأسهم .
إذا لم يتم التوصل إلى الإجماع ، فإن التخلص من الممتلكات العامة أمر مستحيل - الخلافات حول هذه المسألة ليست من اختصاص المحكمة.
في هذا الصدد ، فإن التمييز بين التصرف في الملكية المشتركة والتصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة لهذه الممتلكات له أهمية خاصة. يتم التصرف في الأسهم فقط من قبل مالك معين بشكل مستقل ، دون موافقة المالكين المشاركين الآخرين (انظر الفقرة 4 من الفقرة 3 من هذا الفصل).
(ج) توزيع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الممتلكات في الملكية المشتركة.
يتم الحصول على الثمار والمنتجات والمداخيل من استخدام الممتلكات العامة نتيجة لممارسة حق الاستخدام ونتيجة للتخلص من الممتلكات المشتركة.
وفقا للفن. 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، كل ما يتم استلامه من استخدام الممتلكات يدخل في تكوين الملكية المشتركة ، أي أن هناك زيادة في الملكية المشتركة دون تغيير الأسهم. بشكل افتراضي ، تخضع الفاكهة والمنتجات والدخل من استخدام الملكية المشتركة للتوزيع - ثم يتم توزيعها بين المالكين المشاركين بما يتناسب مع حصصهم ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين المالكين المشاركين.
(د) تخصيص نفقات صيانة الممتلكات ذات الملكية المشتركة.
يتحمل الملاك المشتركون عبء الحفاظ على الملكية المشتركة. تنقسم تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة إلى:
أ) المصاريف ذات طبيعة القانون العام (الضرائب والمدفوعات الإجبارية الأخرى المتعلقة بالممتلكات) ؛
ب) المصاريف ذات طبيعة القانون الخاص (نفقات صيانة وتخزين الممتلكات).
وفقا للفن. 249 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يلتزم كل مالك مشترك بالمشاركة في تكاليف الحفاظ على الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته. هذه القاعدة إلزامية ، ولكن من الواضح أن تكاليف طبيعة القانون الخاص يمكن توزيعها بشكل مختلف باتفاق المالكين المشاركين.
يتم إعادة توزيع نفقات القانون الخاص بين جميع المالكين المشتركين ، بغض النظر عن المالكين المشتركين الذين قاموا بهذه النفقات وبغض النظر عما إذا تم الحصول على موافقة الآخرين لإنتاج هذه النفقات. ومع ذلك ، يجب أن تكون تكاليف الحفاظ على الممتلكات العامة وصيانتها ضرورية (أي معقولة ولا مفر منها). خلاف ذلك ، تقع مخاطر تكبد التكاليف على عاتق المالك الشريك الذي صنعها دون أي تعويض.
