على الرغم من حقيقة أن أسعار العقارات في روسيا قد سئمت من النمو ، حتى الآن لا يمكن للجميع شراء شقة بضربة واحدة. قروض الرهن العقاري في هذه الحالة ليست حلا سحريا. بعد سداد الدين لمدة خمسة عشر إلى عشرين عامًا ، ستدفع تكاليف منزلك مرتين أو حتى ثلاثة أعوام. لذلك ، سيهتم الكثيرون بطريقة جديدة نسبيًا للحصول على شقة - بالتقسيط. كيف يختلف الرهن العقاري عن خطة التقسيط وما مزاياها وعيوبها؟
شراء البضائع على أقساط ، ندفع تكلفتها على أجزاء ، ونتفق مقدمًا مع البائع على توقيت ومبلغ السداد. يمكن أن تكون خطة التقسيط بدون فوائد أو مع فائدة ، حسب الاتفاقية.
يحدث الشيء نفسه عند شراء شقة. كما ترى ، فإن الاختلاف الرئيسي بين خطة التقسيط والرهن العقاري هو أنك تحتاج إلى التفاوض ليس مع البنك ، ولكن مع البائع. وهي - مع شركة إنشاءات تبيع شققًا في مبنى قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو.
ومن هنا يتبع ظرف واحد مهم - يمكنك فقط شراء شقة جديدة بهذه الطريقة. لذلك بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الاستفادة من السوق الثانوية ، هناك طريق مباشر إلى البنك - للحصول على قرض رهن عقاري.
من المهم للمطور أن يحصل على المال بسرعة وأن يستثمره في بناء منشأة جديدة ؛ فليس من المربح له أن ينتظر عشرين عاما مثل البنك. لذلك ، يتم توفير رهن عقاري على أقساط للشقق في مبنى قيد الإنشاء لفترة قصيرة ، بينما يكون البناء قيد التنفيذ. ولا يتجاوز الحد الأقصى للمدفوعات الزائدة التي يمكن أن تنشأ ، في المتوسط ، 10 في المائة من تكلفة السكن. إذا دفع المشتري المبلغ بالكامل في فترة معينة ، على سبيل المثال ، في غضون عام ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق.
من الأسهل بكثير إبرام اتفاقية مع شركة إنشاءات بدلاً من الحصول على قرض من أحد البنوك. يحدد البائع بشكل مستقل المستندات التي يجب على المقترض توفيرها للتسجيل ، وقد تكون هذه القائمة مقيدة فقط ببطاقة الهوية الخاصة بك. ومع ذلك ، فإن الشركات مختلفة - ضميرية وليست جيدة جدًا. ويتحمل المشتري المخاطرة.
عرف الإغريق القدماء معنى الكلمة. هذا شكل من أشكال القرض حيث يتعهد المُقرض بعقارك مقابل مبلغ كبير من المال. بمعنى ، يجب إبرام اتفاقية الرهن العقاري مع مؤسسة مالية - بنك.
لا يمكن للجميع التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، لأنه قبل إبرام اتفاقية ، سيتحقق البنك بعناية من تاريخك الائتماني والملاءة المالية.
كحد أدنى ، أنت بحاجة إلى مصدر دخل رسمي قوي. لكن لا يمكنك أن تخاف من الحيل القذرة من جانب البناة - فهم يخضعون أيضًا للتحقق.
يمكن أن تصل مدة قرض الرهن العقاري إلى ما تشاء ، حتى ثلاثين عامًا ، في حين أن الأقساط الشهرية ميسورة التكلفة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط (ولكن المستقر). في هذه الحالة ، يمكن أن تصل مبالغ المدفوعات الزائدة إلى 100 بالمائة أو أكثر من قيمة عنصر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يضطر العميل للتأمين على ممتلكاته طوال هذا الوقت.
إذن ، أيهما أكثر ربحية - الرهن العقاري أم خطة التقسيط؟ عند حساب الأموال ، يمكننا أن نستنتج أن الاتفاقية مع البناة ستكلف أقل من الرهن العقاري المصرفي. ولكن يجب ألا يغيب عن الأذهان أنه في بعض الأحيان تضع شركات البناء مسبقًا مبلغًا معينًا في تكلفة المساكن المباعة على أقساط. أي أنه لا يمكن تجنب دفع مبالغ زائدة صغيرة في هذه الحالة.
يمكنك إبرام اتفاقية رهن عقاري في أي بنك تقريبًا ، بينما لا تمارس جميع شركات المقاولات نظام التقسيط. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال الحصول على قرض ، يمكنك شراء أي مسكن ، بما في ذلك في السوق الثانوية. يقتصر الاختيار عند شراء منزل بالتقسيط على المنازل قيد الإنشاء أو المنازل المبنية حديثًا. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه أثناء بناء منزلك ، يجب عليك استئجار منزل أو الاستمرار في العيش مع والديك. وبعد أخذ قرض من البنك ، يمكنك الانتقال إلى شقتك على الفور - "تعال وعِش".
ستكون خطة التقسيط متاحة أيضًا لأولئك المشترين الذين ليس لديهم سجل ائتماني جيد جدًا أو الذين ليس لديهم شهادة راتب. ومع ذلك ، يجب أن تكون المدفوعات أعلى بكثير من الرهن العقاري. ومن أجل الاستفادة من الأقساط الخالية من الفوائد ، يتعين عليك سداد مبلغ كبير من الدفعة المقدمة (تصل إلى 50 بالمائة).
عند شراء منزل بالتقسيط ، اقرأ العقد بعناية. يحق للمطور نقل ملكية الشقة إليك فقط عند سداد الدفعة الأخيرة. إذا حدث خطأ ما ، فسيقوم ببساطة ببيع شقتك مرة أخرى. إذا كنت غير قادر على الدفع للبنك ، يمكنك أيضًا أن تفقد ممتلكاتك - بعد كل شيء ، سيتم التعهد بذلك.
من أجل تحديد أيهما أفضل - الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، أجب عن الأسئلة التالية بنفسك:
سيساعدك الجدول على اتخاذ قرار بشأن الاختيار أو الرهن العقاري أو خطة التقسيط:
| القرض العقاري | تقسيط | |
|---|---|---|
| تنفيذ العقد | يتطلب الكثير من الأعمال الورقية | حزمة المستندات ضئيلة |
| المخاطر | الحد الأدنى | هناك خطر |
| دفع مبالغ زائدة | اكثر من 100٪ | لا تزيد عن 10٪ |
| توقيت | حتى سن 25 سنة | لا يزيد عن 3 سنوات |
| رسم مبدئي | يعتمد على البنك | يعتمد على الشركة |
| فائدة | 12-15 سنويا | قد يكون غائبا |
| تأمين | بالضرورة | ليس من الضروري |
| اختيار السكن | عمليا غير محدود | السوق الأساسي فقط |
بإيجاز ، يمكننا القول أن الأقساط مثالية لأولئك الذين لديهم أموال لسداد الديون بسرعة كافية. لا يحتاجون إلى رهن عقاري - مضيعة للوقت والمال. وإذا كانت ميزانيتك محدودة ولا يُتوقع الحصول على إيصالات كبيرة ، فلا يمكنك الاستغناء عن الرهن العقاري.
كل عام في المدن الكبيرة في روسيا ، يشتري المزيد والمزيد من الناس مساكن جديدة. ومع ذلك ، فإن قلة من الناس على استعداد لدفع المبلغ الكامل للشقة في كل مرة ، لأن هذا بالنسبة للروسي العادي يعد الكثير من المال.
لفترة طويلة ، كان أفضل خيار للروس هو الإقراض العقاري. تقدم المقترض بطلب إلى البنك ، وتلقى قرضًا ، وتعهد بشقة جديدة ، ثم دفع أقساط شهرية بشكل منهجي. كانت المشكلة الرئيسية هي أن الفائدة على القرض كانت عالية جدًا ، وبالتالي لم يرغب الجميع في سدادها.
منذ بعض الوقت ، ظهر اقتراح آخر في روسيا يسمح للسكان بشراء مساكن جديدة وعدم دفع نسبة كبيرة مقابل ذلك. هذه خطة تقسيط لشراء شقة... ليس لدى الجميع الآن فكرة عما هو بالضبط الفرق بين قرض الرهن العقاري وخطة التقسيط لشراء السكن. للوهلة الأولى ، يصعب فهم الفرق. ومع ذلك ، فهذه مفاهيم مختلفة تمامًا ، وسنحاول في هذه المقالة فهم الاختلافات الرئيسية.
ماذا تختار ، الرهن العقاري أو خطة التقسيط - الجميع يقرر بشكل مستقل. كلا الخيارين مناسبان بدرجة كافية للمشترين.
ليس كل مشتر عقارات قادر تمامًا على دفع التكلفة الكاملة لشقة أو منزل للبائع. يأمل معظمهم في شراء منازلهم بأموال مقترضة.
يمكن القيام بذلك اليوم بطريقتين رئيسيتين:
دعونا نفكر في كيفية اختلاف الرهن العقاري عن خطة التقسيط ، بحيث يتم اختيار أفضل طريقة للشراء بشكل متعمد ، مع مراعاة جميع الإيجابيات والسلبيات.
التشابه بين خطة التقسيط والقرض هو أنه عند شراء منزل:
ولكن هنا تنتهي أوجه التشابه.
يتم تقديم القرض من قبل بنك ، أي منظمة متخصصة يكون هذا النوع من النشاط هو النشاط الرئيسي لها.
يتم توفير خطة التقسيط من قبل شركات المقاولات.
لكن ليس هذا هو الاختلاف الرئيسي.
قبل أن تقرر اختيار أحد الخيارات ، يجدر بك الإجابة على عدد من الأسئلة:
هناك اختلافات كثيرة بين الرهون العقارية والأقساط. بدءاً من التوقيت وانتهاءً بالحاجة إلى تأمين العقار الذي تم شراؤه.
لذلك ، من أجل اختيار الخيار المناسب ، عليك أن تفهم ما هي كلتا الطريقتين لشراء منزل.
من الأفضل عدم اللجوء إلى أي من هذه الطرق. لكن ، لسوء الحظ ، هذا مستحيل في الظروف الحديثة.
لذلك ، من المفيد تقييم قدراتك بوعي:
يمكن الحصول على قرض للإسكان الجاهز ، وبعد تسجيله كممتلكات ، يسدد الدين للبنك ببطء.
غالبًا ما يتم توفير خطة التقسيط فقط لمدة البناء. أي أنك لن تضطر فقط إلى دفع ثمن شقة لم يتم بناؤها بعد ، ولكنك أيضًا ستعيش في مكان ما قبل الانتقال إلى عقارك.
ومع ذلك ، فإن كلا طريقتي الشراء لهما الحق في الوجود. كلما زادت فرص شراء منزل ، كان ذلك أفضل لكل من البائعين والمشترين.
من وجهة نظر التوفير في التكاليف ، تعتبر الأقساط أكثر ربحية.
هناك عدة أسباب لذلك:
بالإضافة إلى حقيقة أن القرض هو منتج مصرفي حصري ، هناك عدد لا يقل عن الاختلافات المهمة.
تتعلق بشروط تقديم خطة التقسيط وقرض الرهن العقاري. دعونا نقارن بينهما لفهم أيهما أفضل: الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
يتم توفير الأقساط من قبل منظمات البناء وفقط للإسكان في المباني الجديدة. هذا هو القيد الذي يجعل العديد من المشترين يختارون الرهن العقاري.
يتم تقديم قروض الرهن العقاري لكل من الإسكان قيد الإنشاء والشقق في السوق الثانوية.
بالإضافة إلى ذلك ، ليس كل المطورين مستعدين لتقديم خطة تقسيط. لكن من الأسهل بكثير العثور عليه بين البنوك التي ترغب في إصدار قرض رهن عقاري.
الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل. معظم البنوك على استعداد للانتظار لمدة تصل إلى 30 عامًا لسداد الديون. بالطبع ، طوال هذا الوقت ، يفرض البنك فائدة على استخدام أمواله.
يتم تقديم خطة التقسيط لفترة قصيرة ، عادة أثناء البناء.
كلما تم إبرام العقد مع المطور في وقت مبكر ، زادت مدة خطة التقسيط.
لكن على أي حال ، نادرًا ما يتجاوز 3 سنوات.
يقوم البنك دائمًا بفرض رسوم على استخدام أمواله - الفائدة. بالنسبة لقرض الرهن العقاري ، فهي تتراوح بين 12 و 16٪ سنويًا.
نظرًا لأن مدة الرهن العقاري تُحسب أحيانًا على مدى عقود ، يمكن أن يكون الدفع أكثر من تكلفة الشقة.
غالبًا ما يتم تقديم التقسيط بدون فوائد. على الأقل للوهلة الأولى.
لكن في بعض الأحيان قد تجد أن الفائدة مدرجة بالفعل في سعر الشقة ، أو أن خطة التقسيط بدون فوائد تظهر فقط في السنة الأولى ، ومن ثم يتم فرض فائدة أعلى على المبلغ المتبقي.
الدفعة الأولى لخطة التقسيط والرهن العقاري لا تختلف كثيرا. سيكون 20-40٪ من تكلفة السكن. ولكن في حالة القرض ، هناك فرصة للحصول عليه بدون مثل هذه الرسوم.
للقيام بذلك ، من الضروري تزويد البنك بعقارات أخرى كتعهد (على أساس القانون الاتحادي رقم 102). في حالة خطة التقسيط ، هذا الخيار غير ممكن. سيتعين عليك البحث عن أموال للدفع الأولي.
مطلوب بموجب القانون تأمين الكائن المرهون ضد التلف والتدمير (المادة 31 من القانون الاتحادي رقم 102).
يتم تجديد هذا التأمين سنويًا طوال فترة سداد القرض بالكامل:
الأول ، على الرغم من أنه فقد منزله عند وقوع حدث مؤمن عليه ، يتم تحريره من الديون المستحقة للبنك. سيتم دفعها من قبل شركة التأمين.
التأمين غير مطلوب للأقساط:
ومع ذلك ، فمن المرجح أن تكون خطة التقسيط قد تم دفعها بالفعل بحلول هذا الوقت.
فيما يلي جدول مقارن لشروط قرض الرهن العقاري وخطة التقسيط:
يخضع قرض الرهن العقاري لعدد كبير من الإجراءات الشكلية.
سيتحقق البنك بعناية مما إذا كان المقترض لديه:
يجب أن تكون موثقة.
بالإضافة إلى ذلك ، يتطلب الحصول على قرض توقيع عدد كبير من الاتفاقيات.
لكن الشيء الرئيسي في الحصول على قرض سيكون نقل الممتلكات المشتراة كضمان للبنك.
للقيام بذلك ، سيتعين عليك:
الحصول على خطة التقسيط أسهل بكثير. ما عليك سوى التوقيع أولاً على اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك ، ثم على سند النقل. ثم تسجيل الشقة في الملكية. هذا هو المكان الذي ينتهي فيه كل شيء.
للحصول على قرض ، ستحتاج إلى جمع مجموعة كبيرة من المستندات ، بما في ذلك معلومات حول المقترض والهدف الذي تم شراؤه.
يمكنك تنزيل نموذج طلب قرض عقاري من هنا.
الاتفاق مع المطور كافٍ لترتيب خطة التقسيط.
لكن يجب أن يكون كل شيء مع الوثائق في حالة ممتازة. خلاف ذلك ، لا يمكنك انتظار شقتك.
الميزة الرئيسية للرهن العقاري هي موثوقيته:
ميزة أخرى للقرض هي القدرة على سداد الديون لفترة طويلة مع دفعات صغيرة. ليس كل شخص لديه طريقة للحصول على مبلغ كبير في وقت قصير.
ومع ذلك ، فإن العيب الرئيسي للرهون العقارية يرتبط أيضًا بهذا المصطلح. وكلما طالت المدة ، زادت المدفوعات الزائدة.
لن يتمكن كل مشترٍ من شراء شقة بمجرد دفع كامل المبلغ المطلوب دفعة واحدة. في ضوء النمو المستمر في تكلفة الأمتار المربعة ، يظل شراء المساكن بالائتمان لمعظم الروس هو السبيل الوحيد لشراء شقة أو منزل جديد.
سيدني هاربر. مصرف خنزيري
ومع ذلك ، فإن معدلات الفائدة الحالية على الرهن العقاري المصرفي لا تزال مرتفعة للغاية بالنسبة لغالبية سكان بلدنا ، بحيث يظل قرض الرهن العقاري "متعة باهظة الثمن".
منذ وقت ليس ببعيد ، ظهر اقتراح جديد في سوق العقارات - شراء شقة بالتقسيط. بالنسبة للمشتري غير المطلع ، قد يبدو أن كلا العرضين متطابقان تقريبًا ، وفي الوقت نفسه ، ليس من الضروري اعتبار الأقساط كبديل للرهون العقارية - فهذه الأنواع من مشتريات المنازل لها عدد من الاختلافات المهمة التي يجب أخذها في الاعتبار عند الاختيار بين قرض أو خطة التقسيط.
يتم إصدار قرض الرهن العقاري من قبل المؤسسات المصرفية ، بينما يتم توفير خطة التقسيط للشقة من قبل المطور نفسه. هذا الاختلاف له تأثير قوي جدًا على عملية معالجة جميع المستندات الضرورية: من أجل الحصول على قرض ، يجب على البنك تقديم قائمة صلبة إلى حد ما من المستندات ، والخضوع لفحص الموثوقية ، والذي يتضمن عادةً فحص سجل الائتمان ، وتوفير الدخل الشهادات ، وما إلى ذلك ، ونتيجة لذلك ، عادةً ما يستغرق تسجيل قرض الرهن وقتًا طويلاً. في الوقت نفسه ، يضع البنك شروطًا صارمة للملاءة المالية للمقترض ، بحيث لا يمكن التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري إلا للمشتري ذي الدخل المستقر والمرتفع بدرجة كافية.
غالبًا ما يتم إعداد الدفع بالتقسيط لشقة من مطور عن طريق توقيع عقد منتظم لبيع العقارات ، والذي يتم إرفاق مخطط سداد الديون به ، ويشار إلى مبلغ الدفعة الأولية والفروق الدقيقة الأخرى. بعد أن يقوم المشتري بدفع الدفعة الأخيرة ودفع ثمن الشقة المكتسبة حديثًا بالكامل ، يتم إعداد سند نقل ، وبعد ذلك يتم نقل السكن إلى تصرف المالك بالكامل.
حتى يتم سداد كامل مبلغ خطة التقسيط ، لا يحق للمشتري بيع الشقة ، على الرغم من أنه يمكنه التسجيل والعيش في المنطقة السكنية الجديدة.
تجدر الإشارة إلى أنه في حالة الحصول على سكن في منزل غير مكتمل ، فإن قرض الرهن العقاري للبنك يمنح المزيد من ضمانات الموثوقية ، لأنه قبل التوقيع على المستندات ، تتحقق المؤسسة المصرفية من موثوقية المطور ، وصحة جميع المستندات الخاصة بعقد الإيجار أو شراء قطعة أرض ، ومدى توافر تصاريح البناء ، وكذلك وثائق التقدير والتصميم. فقط بعد هذا الشيك ، يتخذ البنك قرارًا بإصدار قرض.
في حالة استلام خطة التقسيط ، لا تظهر ضمانات إضافية فيما يتعلق بمصداقية المطور ومشروع البناء هذا. بالإضافة إلى ذلك ، لا يعتبر العديد من المشترين نقل ملكية المنزل إلا بعد دفع القسط الأخير مخاطرة إضافية.
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين خطة التقسيط وقرض الرهن العقاري في الشروط المختلفة التي يتم توفير خطة التقسيط الخاصة بها من المطور والرهن العقاري من البنك.
بيتسيوتكو ليا. قيد الانتظار. 2010
في أغلب الأحيان ، يتم إصدار الرهون العقارية لمدة تتراوح بين 15 و 20 عامًا (تظل شروط الإقراض هذه هي الأكثر شيوعًا في روسيا) ، والحد الأقصى لشروط الإقراض في بلدنا هو 30-50 عامًا (ومع ذلك ، ليست كل البنوك مستعدة لتحمل المخاطر وتقديم رهن عقاري لهذه الفترة الطويلة).
غالبية الروس ، الذين ما زالوا يتذكرون خطابات واحتجاجات المستثمرين العقاريين المحتالين ، يعتبرون أنه من المخاطرة للغاية الدفع بالتقسيط للإسكان في منزل غير مكتمل.
عادةً ما ينطوي الدفع على أقساط من المطور على فترات قصيرة - غالبًا ما تكون سنة واحدة ، وأحيانًا من 3 إلى 5 سنوات ، والحد الأقصى للفترة التي يتم تقديم خطة التقسيط لها هو 10 سنوات. يسترشد معظم المطورين ، عند تقديم أقساط للسكن في منزل غير مكتمل ، بالمواعيد النهائية لتسليم المنزل ، بحيث يتلقى المشتري دفعة مؤجلة لفترة أطول من خلال وضع اتفاقية شراء بالتقسيط في المرحلة الأولى من البناء. فترة وشروط شراء أكثر ملاءمة. ومع ذلك ، على الرغم من الفوائد الواضحة لشراء شقة في مبنى غير مكتمل ، فإن معظم الروس ، الذين لا يزالون لديهم ذكريات جديدة من خطابات واحتجاجات المستثمرين العقاريين المحتالين ، يعتبرون هذا الخيار محفوفًا بالمخاطر للغاية.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء شقة في أحد البنوك ، يمكن للمشتري اختيار أي من المباني الجديدة في المدينة ، كما يمكن اختيار شقة للبيع في سوق العقارات الثانوية. عادة ، لا تجعل المؤسسات المصرفية شراء المساكن في مجمع سكني معين شرطًا لمنح قرض (على الرغم من أنه لا ينبغي استبعاد الخيار عندما يتعاون البنك مع مطور معين ويقرض فقط لشراء المساكن في المباني الجديدة التابعة لهذه الشركة).
في حالة خطة التقسيط ، يجب أن يتم اختيار المجمع السكني مقدمًا ، وعندها فقط اتصل بالمطور للحصول على الأوراق. يتم توفير خطة التقسيط من قبل المطور لشقة معينة وفقط في السوق الأولية.
تتيح لنا معدلات الفائدة المختلفة على الأقساط والقروض أن نقول ، بشكل عام ، من وجهة نظر اقتصادية ، أن الأقساط أكثر ربحية من الرهن العقاري. لذلك ، يقدم العديد من المطورين دفعة بدون فوائد على أقساط لمدة تصل إلى عام واحد ، في المستقبل قد يتغير معدل القسط السنوي - كلما طالت الفترة ، ارتفع السعر ، بناءً على نتائج ثلاث سنوات فترة سماح ، لا يدفع المشتري عادة أكثر من 10٪ من تكلفة الشقة.
عادة ما يتم تحديد السعر على قرض الرهن العقاري لكامل مدة القرض ، بالإضافة إلى ذلك ، يدفع المشتري رسومًا إضافية مثل الدفع مقابل الخدمات المصرفية ، والتأمين على كائن القرض ، وفتح حساب ، وما إلى ذلك. في عام 2011 ، في روسيا ، انخفض معدل قروض الرهن العقاري بالروبل بشكل ملحوظ وبلغ متوسطه 12 ٪ سنويًا ، ولكن حتى بهذا المعدل ، في حالة الحصول على قرض لمدة 10 سنوات ، يمكن أن تضاعف الدفعة الزائدة على الرهن العقاري تقريبًا التكلفة الإجمالية شقة.
كان الوديعة الأولية في حالة استلام خطة التقسيط في المراحل الأولى من تطور هذه الظاهرة في بلدنا 50-60٪ من تكلفة السكن ، مما قلل بشكل كبير من عدد الأشخاص الراغبين في الاستفادة من مثل هذا العرض من المطور.
كراسنوفا جوليا. لا تزال الحياة مع المفاتيح. 2009
في الوقت الحالي ، انخفض الفرق بين حجم الدفعة المقدمة على الرهون العقارية والأقساط بشكل ملحوظ. اعتمادًا على المؤسسة المصرفية وقرارات إدارة المطور ، يمكن أن يتراوح القسط الأول من 10 إلى 30 ٪ من القيمة الإجمالية للعقار ، سواء في حالة قرض الرهن العقاري أو عند استلام خطة التقسيط.
بعد تحليل الاختلافات الرئيسية بين الرهون العقارية والأقساط ، يمكنك إبراز جوانبها الجذابة وعيوبها من أجل تخيل أكثر وضوحًا لجميع الاختلافات بين هذه الأنواع من عمليات شراء العقارات.
| القرض العقاري | |
| الايجابيات | سلبيات |
| مدة القرض طويلة | الشروط الصعبة التي يفرضها البنك على المقترضين |
| ضمانات إضافية لمصداقية المطور نتيجة الشيكات المصرفية | مبلغ كبير من المدفوعات الزائدة (إذا لم تسدد الدين قبل الموعد المحدد) |
| ينتقل الحق في امتلاك المنزل إلى المشتري فور بدء تشغيل المنزل | توافر مدفوعات إضافية |
| تقسيط | |
| الايجابيات | سلبيات |
| مستندات أقل مطلوبة ومتطلبات أقل للملاءة المالية للمشتري | فترات سماح قصيرة |
| أقل المدفوعات الزائدة | إمكانية اختيار شقة فقط في مبنى جديد من مطور مع خطة تقسيط |
| معدلات فائدة منخفضة وإمكانية الحصول على قرض قصير الأجل بدون فوائد | نقل الملكية فقط بعد سداد القسط الأخير |
مع تطور نظام شراء الشقق بالتقسيط وزيادة المنافسة بين المطورين ، فإن عددًا متزايدًا من المطورين يقدمون أقساطًا لكل متر مربع في مبانيهم الجديدة ، بحيث يكون للمشترين خيارات واسعة.
حتى الآن ، لا تزال خطة التقسيط مطلوبة من قبل المشترين الأثرياء وأولئك الذين يأملون في الحصول على أموال كبيرة في المستقبل القريب. يشعر هؤلاء المشترون بالرضا التام عن تأخير بسيط في السداد - لمدة 6-18 شهرًا ، يمكنهم خلالها الانخراط على مهل في بيع عقار آخر ، وتحرير الأموال المستخدمة في الأعمال التجارية ، وانتظار انتهاء مدة الإيداع المصرفي ، وما إلى ذلك وهلم جرا.
بالنسبة لمعظم الروس ، يبدو الرهن العقاري أكثر جاذبية على وجه التحديد بسبب طول مدة القرض وانخفاض المدفوعات الشهرية في هذا الصدد. يفهم هؤلاء المشترون أنهم سيدفعون مبالغ زائدة عن الحد الملموس لشقة جديدة ، لكنهم لا يرون أي طريقة أخرى ، لأنهم ببساطة "لا يستطيعون" الدفع بالتقسيط.
آنا سيديخ ، rmnt.ru
أهلا! سنكتشف اليوم ما هو أكثر ربحية من الرهن العقاري أو خطة التقسيط. باستخدام مثال محدد ، يمكنك مقارنة كلا الخيارين لشراء شقة في مبنى جديد. سنتحدث أيضًا عن الفرق بين الرهن العقاري وخطة التقسيط وما هي إيجابيات وسلبيات هذه الطرق للحصول على السكن.
الرهن العقاري هو برنامج إقراض ، حيث تكون الشقة (أو العقارات السكنية الأخرى) التي يشتريها المواطنون بمثابة تعهد.
يتمتع الرهن العقاري بالمزايا التالية:
كقاعدة لا يتجاوز مبلغ القسط الأول 15-20٪ من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن دفع القسط الأول ليس نقدًا ، ولكن باستخدام رأس مال الأمومة (شهادة MSC).
عادة ، يتم توفير الرهون العقارية لمدة طويلة - تصل إلى 30 عامًا ، فيما يتعلق بحجم الدفعة الشهرية سيكون منخفضًا نسبيًا ، وحتى المواطنون ذوو الدخل الصغير سيكونون قادرين على تحقيق ذلك.
عند الحصول على قرض عقاري ، يتم تسجيل الشقة باسم المقترض ، ويحق له التسجيل فيها (وعند الضرورة ، تسجيل أطراف ثالثة) والعيش. لكن من المهم مراعاة أنه حتى السداد الكامل ، سيتم فرض قيود على الشقة ، أي بدون موافقة البنك ، سيكون من المستحيل بيعه أو استبداله أو التبرع به أو تركه كميراث.
في حالة حدوث تغيير في الوضع المالي ، يمكن للمقترض تنفيذ السداد المبكر لاتفاقية إقراض الرهن العقاري - لا يحق للبنك رفض العميل ، لأنه هذا محظور بموجب القانون المعمول به.
في الرهن العقاري ، يمكنك شراء مسكن ، سواء في مبنى جديد أو في السوق الثانوية ، ولكن بشرط ألا يكون المنزل قد تم بناؤه منذ أكثر من 30 عامًا. لذلك ، بموجب اتفاقية إقراض الرهن العقاري ، من الممكن الحصول على أي عقار سكني تقريبًا - وهذه ليست بالضرورة شقة - يمكن أن يكون الكائن منزلًا خاصًا أو كوخًا.
قبل منح الرهن العقاري ، يقوم اختصاصيو البنك بفحص شركة البناء ، وكذلك مستندات المبنى ، وإذا تمت الموافقة على الطلب من قبل المتخصصين في القرض ، فهذا دليل إضافي على مصداقية المطور.
إذا اشتريت مسكنًا نقدًا أو بقرض عقاري ، فسيمنحك معظم المطورين خصمًا مقابل إجراء فحص سريع ، مما سيوفر لك المال.
بالإضافة إلى المزايا ، فإن للرهن العقاري وعيوبه ، والتي يمكن أن تعزى إلى:
بالنسبة للمواطنين الراغبين في إبرام اتفاقية إقراض عقاري ، تقدم البنوك قائمة كبيرة من المتطلبات - بالنسبة للعمر ، ومستوى الدخل ، والخبرة العملية ، والحالة الاجتماعية ، والتاريخ الائتماني ، وما إلى ذلك. - وكلما كانت الظروف أكثر ملاءمة ، كلما كانت عملية التسجيل أكثر تعقيدًا. في الوقت نفسه ، يجب تأكيد كل نقطة من خلال إرفاق الشهادات المناسبة والوثائق الأخرى (شهادة 2-NDFL ، وجواز السفر ، ووثائق أفراد الأسرة الآخرين ، وما إلى ذلك). بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب العديد من البنوك مشاركة الضامنين ، الذين يجب عليهم أيضًا تلبية جميع المعايير المحددة.
في الوقت الحالي ، يبلغ معدل الفائدة على الرهون العقارية حوالي 10٪ سنويًا (وفي بعض الحالات يصل إلى 14٪) ، ولكن عند مقارنتها بالمنتجات المصرفية الأخرى ، فإن طريقة الإقراض هذه بالتأكيد أكثر ربحية.
توفر معظم البنوك الفرصة للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مباشرة من خلال الموقع ، ولكن من الممكن معرفة قرار أولي فقط ، وهو ليس نهائيًا. من الناحية العملية ، سيتعين على المواطن أن يقود سيارته شخصيًا إلى مكتب تمثيل البنك أكثر من مرة ، الأمر الذي سيستغرق الكثير من الوقت ، بالإضافة إلى أن قرار موظفي مؤسسة الائتمان قد يستغرق أيضًا عدة أيام ، وأحيانًا أسابيع. هذا يرجع إلى حقيقة أن المتخصصين في مؤسسة الائتمان لا يتحققون من المقترض فحسب ، بل يتحققون أيضًا من المطور ، فضلاً عن المباني التي يخطط الشخص لشرائها. يمكن أن تستغرق الصفقة شهرًا ، أو أحيانًا شهرين.
تسجيل الرهن العقاري مصحوب بتكاليف مالية إضافية. قد تشمل المصاريف الإضافية - توضيح القيمة المقدرة للعقار ، التأمين (عادة - 1٪ من مبلغ القرض) ، خدمات كاتب العدل ، رسوم الدولة لتسجيل الحقوق ، الخدمات المصرفية الأخرى (إيجار صندوق ودائع آمن ، رسوم التحويل) .
على عكس الرهن العقاري ، يتم توفير خطة التقسيط مباشرة من قبل المطور وقد تختلف شروط شركات البناء المختلفة.
مزايا خطة التقسيط:
من الممكن إصدار خطة تقسيط بالسرعة الكافية - كقاعدة عامة ، يمكن إجراؤها في غضون أيام قليلة ، بعد القيام بزيارتين أو زيارتين. بعد الانتهاء من الأعمال الورقية (بشرط أن يكون المنزل قد تم تشغيله بالفعل وأصدرت الهيئات المخولة جميع التصاريح اللازمة) ، يمكنك البدء على الفور في الانتقال.
تطلب شركات البناء حدًا أدنى من المستندات من المواطنين ، وفي بعض الحالات ، قد يكون جواز سفر مدني واحدًا كافيًا. ليست هناك حاجة لإثبات مستوى الدخل (الذي غالبًا ما يكون غير رسمي) ، والبحث عن ضمانات ، وكذلك إشراك الأصدقاء والمعارف كضامنين. هذا يرجع إلى حقيقة أن شركة البناء ، في الواقع ، لا تعرض نفسها للمخاطر (على عكس البنك الذي يقوم بتحويل الأموال إلى حساب المطور عند تسجيل الرهن العقاري). حتى لحظة السداد الكامل ، لن يتمكن المواطن من القيام بأي إجراءات مع الشقة.
ممثلو شركات البناء ، كقاعدة عامة ، أكثر ولاءً لعملائهم ولا يطرحون متطلبات للحصول على تاريخ ائتماني إيجابي بشكل استثنائي - على عكس البنوك ، التي تجري فحصًا شاملاً لمقترض محتمل ، وإذا كان هناك حد أدنى من الشك ، رفض.
عادة ما تكون معدلات الفائدة عند التقدم للحصول على خطة التقسيط منخفضة ونادراً ما تتجاوز 2-3٪ سنوياً ، وإذا كانت المدة ضئيلة ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق (تختلف شروط كل شركة إنشاءات ، وإمكانية الحصول عليها يجب توضيح خطة التقسيط بدون فوائد مقدمًا).
لا يطلب ممثلو الشركة المطورة من المواطنين الراغبين في الحصول على خطة التقسيط إصدار عقود التأمين وغيرها من الإجراءات التي قد يترتب عليها تكاليف نقدية إضافية. بالإضافة إلى ذلك ، لن تكون هناك حاجة لتقييم الشقة.
بالنظر إلى أن خطة التقسيط يتم تقديمها بنسبة صغيرة (وأحيانًا بدون فوائد) ، فإن الدفعة الزائدة النهائية ستكون في حدها الأدنى ، لأن الهدف الرئيسي لشركة البناء هو بيع المساكن ، وعدم الحصول على دخل مقابل خدمات إضافية.
ولكن إلى جانب المزايا ، فإن لهذه الطريقة أيضًا عددًا من العيوب:
حجم القسط الأول ، كقاعدة عامة ، هو 30-50 ٪ من تكلفة السكن - وفي هذا الصدد ، لا يستطيع جميع المواطنين تحمل تكاليفها دون بيع أي عقار أولاً أو الحصول على قرض إضافي (على سبيل المثال ، المستهلك يقرض).
إذا كان من الممكن تقديم رهن عقاري لمدة 25-30 سنة ، فعادة ما يتم إصدار الأقساط لفترة أقصر ، والتي لا تتجاوز سنة (أقل في كثير من الأحيان -5) سنوات.
بالنظر إلى الفترة القصيرة التي يتم فيها تقديم خطة الأقساط ، سيكون حجم الدفعات الشهرية مرتفعًا جدًا وقد لا يتمكن معظم المواطنين ببساطة من التعامل مع مبلغ مثير للإعجاب كل شهر لأمين صندوق شركة إنشاءات.
يتم توفير خطة التقسيط حصريًا للشقق الواقعة في المباني الجديدة فقط تلك التي تم بناؤها من قبل متخصصين من الشركة حيث تقدم المواطن بطلب. الذي - التي. للعثور على عقار يناسب جميع النواحي ، ستحتاج إلى التفاوض مع العديد من المطورين.
في حالة شراء شقة بالتقسيط ، لن تنتقل ملكية هذا الكائن العقاري إلى المواطن إلا بعد السداد الكامل - حتى تلك اللحظة ، ستكون الشقة ملكًا للمطور.
يمكن إصدار خطة التقسيط لكل من العقار المكتمل والعقار قيد الإنشاء. في الحالة الأخيرة ، ستكون تكلفة المباني السكنية أقل من حيث الحجم ، ولكن في نفس الوقت هناك خطر من عدم اكتمال البناء.
الآن ، دعنا نستخدم مثالًا محددًا لحساب أفضل خطة الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
على سبيل المثال ، لنأخذ شقة في مبنى جديد بقيمة 2 مليون روبل. الدفعة الأولى مليون روبل. معدل الرهن العقاري 10٪ على أقساط - 3٪ سنويا. مدة قرض الرهن العقاري - 10 سنوات ، مع مراعاة السداد المبكر للسنة. خطة تقسيط لمدة عام حتى نهاية البناء. خصم للتسوية السريعة مع مطور على رهن عقاري 80000 روبل. الدفع هو راتب سنوي.
تم اختيار متوسط السعر في السوق. لا تنس أنه منذ عام 2018 ، كان الرهن العقاري بنسبة 6 ٪ ساري المفعول على مبنى جديد لفئات معينة من مواطني الاتحاد الروسي.
ما نحصل عليه:
كما ترون من هذه الأرقام ، من وجهة نظر المدفوعات الزائدة ، من المربح أن تأخذ خطة تقسيط. حتى خصم الشيك السريع لا يغطي جميع تكاليف الرهن العقاري. ولكن ، في نفس الوقت ، هل من المناسب أن تدفع لعائلة في الشهر؟ هذا مبلغ ملموس للغاية للميزانية.
إذا كنت تخطط لبيع شقتك الخاصة أو إيصالات أخرى كبيرة تسمح لك بإغلاق الرهن العقاري قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة ستكون أقل بكثير ، وستظل المدفوعات مقبولة تمامًا. في مثالنا ، إذا تم إغلاق الرهن العقاري في غضون عام قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة لقرض السنة ستكون 89 460 روبل.
لحساب الرهن العقاري أو خطة التقسيط في حالتك ، استخدم حاسبة الرهن العقاري الخاصة بنا مع السداد المبكر ، والتي ستتيح لك الاختيار الصحيح لمخطط شراء شقة.
بإيجاز ، يمكننا أن نؤكد بثقة أن الأقساط أكثر ربحية ، لأن المدفوعات الزائدة أقل بكثير مما هي عليه على الرهن العقاري ، علاوة على ذلك ، إذا لم يتمكن المواطن من السداد في الوقت المحدد ، فسيتم إنهاء العقد وإعادة الأموال إليه ، في حين أن الخسائر المالية الناجمة عن عدم سداد الرهن العقاري ستكون أعلى بكثير.
في الوقت نفسه ، من المهم أن تأخذ في الاعتبار حجم القسط الأول ومقدار الدفعات الشهرية ، والتي تعد من حيث الحجم الأعلى. لهذا السبب ، إذا كان القسط الشهري يتجاوز 50-60٪ من إجمالي الدخل لجميع أفراد الأسرة ، فمن الأفضل التفكير في خيار الإقراض العقاري ، حتى لو أعطت شركة البناء الموافقة.
إذا كانت لديك أي أسئلة أو كنت بحاجة إلى مساعدة أحد المتخصصين ، فننصحك بالتسجيل للحصول على استشارة مجانية مع محامينا أو ترك أسئلتك أدناه.
سنكون ممتنين لتقييم المنشور وما يعجبك في الشبكات الاجتماعية.
ستكون مهتمًا أيضًا بمعرفة كيفية شراء شقة بالتقسيط برهن سبيربنك ، وكذلك معرفة ما هي إجازة الرهن العقاري. يمكن أن يكون هذان البرنامجان بديلاً مثيرًا للاهتمام لشراء شقة بخطة أقساط منتظمة أو رهن عقاري.
على الرغم من حقيقة أن أسعار العقارات في روسيا قد سئمت من النمو ، حتى الآن لا يمكن للجميع شراء شقة بضربة واحدة. قروض الرهن العقاري في هذه الحالة ليست حلا سحريا. بعد سداد الدين لمدة خمسة عشر إلى عشرين عامًا ، ستدفع تكاليف منزلك مرتين أو حتى ثلاثة أعوام. لذلك ، سيهتم الكثيرون بطريقة جديدة نسبيًا للحصول على شقة - بالتقسيط. كيف يختلف الرهن العقاري عن خطة التقسيط وما مزاياها وعيوبها؟ 
شراء البضائع على أقساط ، ندفع تكلفتها على أجزاء ، ونتفق مقدمًا مع البائع على توقيت ومبلغ السداد. يمكن أن تكون خطة التقسيط بدون فوائد أو مع فائدة ، حسب الاتفاقية.
يحدث الشيء نفسه عند شراء شقة. كما ترى ، فإن الاختلاف الرئيسي بين خطة التقسيط والرهن العقاري هو أنك تحتاج إلى التفاوض ليس مع البنك ، ولكن مع البائع. وهي - مع شركة إنشاءات تبيع شققًا في مبنى قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو.
ومن هنا يتبع ظرف واحد مهم - يمكنك فقط شراء شقة جديدة بهذه الطريقة. لذلك بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الاستفادة من السوق الثانوية ، هناك طريق مباشر إلى البنك - للحصول على قرض رهن عقاري.
من المهم للمطور أن يحصل على المال بسرعة وأن يستثمره في بناء منشأة جديدة ؛ فليس من المربح له أن ينتظر عشرين عاما مثل البنك. لذلك ، يتم توفير رهن عقاري على أقساط للشقق في مبنى قيد الإنشاء لفترة قصيرة ، بينما يكون البناء قيد التنفيذ. ولا يتجاوز الحد الأقصى للمدفوعات الزائدة التي يمكن أن تنشأ ، في المتوسط ، 10 في المائة من تكلفة السكن. إذا دفع المشتري المبلغ بالكامل في فترة معينة ، على سبيل المثال ، في غضون عام ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق.
من الأسهل بكثير إبرام اتفاقية مع شركة إنشاءات بدلاً من الحصول على قرض من أحد البنوك. يحدد البائع بشكل مستقل المستندات التي يجب على المقترض توفيرها للتسجيل ، وقد تكون هذه القائمة مقيدة فقط ببطاقة الهوية الخاصة بك. ومع ذلك ، فإن الشركات مختلفة - ضميرية وليست جيدة جدًا. ويتحمل المشتري المخاطرة.
عرف الإغريق القدماء معنى كلمة "رهن". هذا شكل من أشكال القرض حيث يتعهد المُقرض بعقارك مقابل مبلغ كبير من المال. بمعنى ، يجب إبرام اتفاقية الرهن العقاري مع مؤسسة مالية - بنك.
لا يمكن للجميع التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، لأنه قبل إبرام اتفاقية ، سيتحقق البنك بعناية من تاريخك الائتماني والملاءة المالية.
كحد أدنى ، أنت بحاجة إلى مصدر دخل رسمي قوي. لكن لا يمكنك أن تخاف من الحيل القذرة من جانب البناة - فهم يخضعون أيضًا للتحقق. 
يمكن أن تصل مدة قرض الرهن العقاري إلى ما تشاء ، حتى ثلاثين عامًا ، في حين أن الأقساط الشهرية ميسورة التكلفة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط (ولكن المستقر). في هذه الحالة ، يمكن أن تصل مبالغ المدفوعات الزائدة إلى 100 بالمائة أو أكثر من قيمة عنصر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يضطر العميل للتأمين على ممتلكاته طوال هذا الوقت.
إذن ، أيهما أكثر ربحية - الرهن العقاري أم خطة التقسيط؟ عند حساب الأموال ، يمكننا أن نستنتج أن الاتفاقية مع البناة ستكلف أقل من الرهن العقاري المصرفي. ولكن يجب ألا يغيب عن الأذهان أنه في بعض الأحيان تضع شركات البناء مسبقًا مبلغًا معينًا في تكلفة المساكن المباعة على أقساط. أي أنه لا يمكن تجنب دفع مبالغ زائدة صغيرة في هذه الحالة.
يمكنك إبرام اتفاقية رهن عقاري في أي بنك تقريبًا ، بينما لا تمارس جميع شركات المقاولات نظام التقسيط. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال الحصول على قرض ، يمكنك شراء أي مسكن ، بما في ذلك في السوق الثانوية. يقتصر الاختيار عند شراء منزل بالتقسيط على المنازل قيد الإنشاء أو المنازل المبنية حديثًا. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه أثناء بناء منزلك ، يجب عليك استئجار منزل أو الاستمرار في العيش مع والديك. وبعد أخذ قرض من البنك ، يمكنك الانتقال إلى شقتك على الفور - "تعال وعِش".
ستكون خطة التقسيط متاحة أيضًا لأولئك المشترين الذين ليس لديهم سجل ائتماني جيد جدًا أو الذين ليس لديهم شهادة راتب. ومع ذلك ، يجب أن تكون المدفوعات أعلى بكثير من الرهن العقاري. ومن أجل الاستفادة من الأقساط الخالية من الفوائد ، يتعين عليك سداد مبلغ كبير من الدفعة المقدمة (تصل إلى 50 بالمائة).
عند شراء منزل بالتقسيط ، اقرأ العقد بعناية. يحق للمطور نقل ملكية الشقة إليك فقط عند سداد الدفعة الأخيرة. إذا حدث خطأ ما ، فسيقوم ببساطة ببيع شقتك مرة أخرى. إذا كنت غير قادر على الدفع للبنك ، يمكنك أيضًا أن تفقد ممتلكاتك - بعد كل شيء ، سيتم التعهد بذلك. 
من أجل تحديد أيهما أفضل - الرهن العقاري أو خطة التقسيط ، أجب عن الأسئلة التالية بنفسك:
سيساعدك الجدول على اتخاذ قرار بشأن الاختيار أو الرهن العقاري أو خطة التقسيط:
| تنفيذ العقد | يتطلب الكثير من الأعمال الورقية | حزمة المستندات ضئيلة |
| المخاطر | الحد الأدنى | هناك خطر |
| دفع مبالغ زائدة | اكثر من 100٪ | لا تزيد عن 10٪ |
| توقيت | حتى سن 25 سنة | لا يزيد عن 3 سنوات |
| رسم مبدئي | يعتمد على البنك | يعتمد على الشركة |
| فائدة | 12-15 سنويا | قد يكون غائبا |
| تأمين | بالضرورة | ليس من الضروري |
| اختيار السكن | عمليا غير محدود | السوق الأساسي فقط |
بإيجاز ، يمكننا القول أن الأقساط مثالية لأولئك الذين لديهم أموال لسداد الديون بسرعة كافية. لا يحتاجون إلى رهن عقاري - مضيعة للوقت والمال. وإذا كانت ميزانيتك محدودة ولا يُتوقع الحصول على إيصالات كبيرة ، فلا يمكنك الاستغناء عن الرهن العقاري.
أهلا! سنكتشف اليوم ما هو أكثر ربحية من الرهن العقاري أو خطة التقسيط. باستخدام مثال محدد ، يمكنك مقارنة كلا الخيارين لشراء شقة في مبنى جديد. سنتحدث أيضًا عن الفرق بين الرهن العقاري وخطة التقسيط وما هي إيجابيات وسلبيات هذه الطرق للحصول على السكن.
الرهن العقاري هو برنامج إقراض ، حيث تكون الشقة (أو العقارات السكنية الأخرى) التي يشتريها المواطنون بمثابة تعهد.
يتمتع الرهن العقاري بالمزايا التالية:
كقاعدة لا يتجاوز مبلغ القسط الأول 15-20٪ من سعر الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن دفع القسط الأول ليس نقدًا ، ولكن باستخدام رأس مال الأمومة (شهادة MSC).
عادة ، يتم توفير الرهون العقارية لمدة طويلة - تصل إلى 30 عامًا ، فيما يتعلق بحجم الدفعة الشهرية سيكون منخفضًا نسبيًا ، وحتى المواطنون ذوو الدخل الصغير سيكونون قادرين على تحقيق ذلك.
عند الحصول على قرض عقاري ، يتم تسجيل الشقة باسم المقترض ، ويحق له التسجيل فيها (وعند الضرورة ، تسجيل أطراف ثالثة) والعيش. لكن من المهم مراعاة أنه حتى السداد الكامل ، سيتم فرض قيود على الشقة ، أي بدون موافقة البنك ، سيكون من المستحيل بيعه أو استبداله أو التبرع به أو تركه كميراث.
في حالة حدوث تغيير في الوضع المالي ، يمكن للمقترض تنفيذ السداد المبكر لاتفاقية إقراض الرهن العقاري - لا يحق للبنك رفض العميل ، لأنه هذا محظور بموجب القانون المعمول به.
في الرهن العقاري ، يمكنك شراء مسكن ، سواء في مبنى جديد أو في السوق الثانوية ، ولكن بشرط ألا يكون المنزل قد تم بناؤه منذ أكثر من 30 عامًا. لذلك ، بموجب اتفاقية إقراض الرهن العقاري ، من الممكن الحصول على أي عقار سكني تقريبًا - وهذه ليست بالضرورة شقة - يمكن أن يكون الكائن منزلًا خاصًا أو كوخًا.
قبل منح الرهن العقاري ، يقوم اختصاصيو البنك بفحص شركة البناء ، وكذلك مستندات المبنى ، وإذا تمت الموافقة على الطلب من قبل المتخصصين في القرض ، فهذا دليل إضافي على مصداقية المطور.
إذا اشتريت مسكنًا نقدًا أو بقرض عقاري ، فسيمنحك معظم المطورين خصمًا مقابل إجراء فحص سريع ، مما سيوفر لك المال.
بالإضافة إلى المزايا ، فإن للرهن العقاري وعيوبه ، والتي يمكن أن تعزى إلى:
بالنسبة للمواطنين الراغبين في إبرام اتفاقية إقراض عقاري ، تقدم البنوك قائمة كبيرة من المتطلبات - بالنسبة للعمر ، ومستوى الدخل ، والخبرة العملية ، والحالة الاجتماعية ، والتاريخ الائتماني ، وما إلى ذلك. - وكلما كانت الظروف أكثر ملاءمة ، كلما كانت عملية التسجيل أكثر تعقيدًا. في الوقت نفسه ، يجب تأكيد كل نقطة من خلال إرفاق الشهادات المناسبة والوثائق الأخرى (شهادة 2-NDFL ، وجواز السفر ، ووثائق أفراد الأسرة الآخرين ، وما إلى ذلك). بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب العديد من البنوك مشاركة الضامنين ، الذين يجب عليهم أيضًا تلبية جميع المعايير المحددة.
في الوقت الحالي ، يبلغ معدل الفائدة على الرهون العقارية حوالي 10٪ سنويًا (وفي بعض الحالات يصل إلى 14٪) ، ولكن عند مقارنتها بالمنتجات المصرفية الأخرى ، فإن طريقة الإقراض هذه بالتأكيد أكثر ربحية.
توفر معظم البنوك الفرصة للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مباشرة من خلال الموقع ، ولكن من الممكن معرفة قرار أولي فقط ، وهو ليس نهائيًا. من الناحية العملية ، سيتعين على المواطن أن يقود سيارته شخصيًا إلى مكتب تمثيل البنك أكثر من مرة ، الأمر الذي سيستغرق الكثير من الوقت ، بالإضافة إلى أن قرار موظفي مؤسسة الائتمان قد يستغرق أيضًا عدة أيام ، وأحيانًا أسابيع. هذا يرجع إلى حقيقة أن المتخصصين في مؤسسة الائتمان لا يتحققون من المقترض فحسب ، بل يتحققون أيضًا من المطور ، فضلاً عن المباني التي يخطط الشخص لشرائها. يمكن أن تستغرق الصفقة شهرًا ، أو أحيانًا شهرين.
تسجيل الرهن العقاري مصحوب بتكاليف مالية إضافية. قد تشمل المصاريف الإضافية - توضيح القيمة المقدرة للعقار ، التأمين (عادة - 1٪ من مبلغ القرض) ، خدمات كاتب العدل ، رسوم الدولة لتسجيل الحقوق ، الخدمات المصرفية الأخرى (إيجار صندوق ودائع آمن ، رسوم التحويل) .
على عكس الرهن العقاري ، يتم توفير خطة التقسيط مباشرة من قبل المطور وقد تختلف شروط شركات البناء المختلفة.
مزايا خطة التقسيط:
من الممكن إصدار خطة تقسيط بالسرعة الكافية - كقاعدة عامة ، يمكن إجراؤها في غضون أيام قليلة ، بعد القيام بزيارتين أو زيارتين. بعد الانتهاء من الأعمال الورقية (بشرط أن يكون المنزل قد تم تشغيله بالفعل وأصدرت الهيئات المخولة جميع التصاريح اللازمة) ، يمكنك البدء على الفور في الانتقال.
تطلب شركات البناء حدًا أدنى من المستندات من المواطنين ، وفي بعض الحالات ، قد يكون جواز سفر مدني واحدًا كافيًا. ليست هناك حاجة لإثبات مستوى الدخل (الذي غالبًا ما يكون غير رسمي) ، والبحث عن ضمانات ، وكذلك إشراك الأصدقاء والمعارف كضامنين. هذا يرجع إلى حقيقة أن شركة البناء ، في الواقع ، لا تعرض نفسها للمخاطر (على عكس البنك الذي يقوم بتحويل الأموال إلى حساب المطور عند تسجيل الرهن العقاري). حتى لحظة السداد الكامل ، لن يتمكن المواطن من القيام بأي إجراءات مع الشقة.
ممثلو شركات البناء ، كقاعدة عامة ، أكثر ولاءً لعملائهم ولا يطرحون متطلبات للحصول على تاريخ ائتماني إيجابي بشكل استثنائي - على عكس البنوك ، التي تجري فحصًا شاملاً لمقترض محتمل ، وإذا كان هناك حد أدنى من الشك ، رفض.
عادة ما تكون معدلات الفائدة عند التقدم للحصول على خطة التقسيط منخفضة ونادراً ما تتجاوز 2-3٪ سنوياً ، وإذا كانت المدة ضئيلة ، فقد لا يتم تحصيل الفائدة على الإطلاق (تختلف شروط كل شركة إنشاءات ، وإمكانية الحصول عليها يجب توضيح خطة التقسيط بدون فوائد مقدمًا).
لا يطلب ممثلو الشركة المطورة من المواطنين الراغبين في الحصول على خطة التقسيط إصدار عقود التأمين وغيرها من الإجراءات التي قد يترتب عليها تكاليف نقدية إضافية. بالإضافة إلى ذلك ، لن تكون هناك حاجة لتقييم الشقة.
بالنظر إلى أن خطة التقسيط يتم تقديمها بنسبة صغيرة (وأحيانًا بدون فوائد) ، فإن الدفعة الزائدة النهائية ستكون في حدها الأدنى ، لأن الهدف الرئيسي لشركة البناء هو بيع المساكن ، وعدم الحصول على دخل مقابل خدمات إضافية.
ولكن إلى جانب المزايا ، فإن لهذه الطريقة أيضًا عددًا من العيوب:
حجم القسط الأول ، كقاعدة عامة ، هو 30-50 ٪ من تكلفة السكن - وفي هذا الصدد ، لا يستطيع جميع المواطنين تحمل تكاليفها دون بيع أي عقار أولاً أو الحصول على قرض إضافي (على سبيل المثال ، المستهلك يقرض).
إذا كان من الممكن تقديم رهن عقاري لمدة 25-30 سنة ، فعادة ما يتم إصدار الأقساط لفترة أقصر ، والتي لا تتجاوز سنة (أقل في كثير من الأحيان -5) سنوات.
بالنظر إلى الفترة القصيرة التي يتم فيها تقديم خطة الأقساط ، سيكون حجم الدفعات الشهرية مرتفعًا جدًا وقد لا يتمكن معظم المواطنين ببساطة من التعامل مع مبلغ مثير للإعجاب كل شهر لأمين صندوق شركة إنشاءات.
يتم توفير خطة التقسيط حصريًا للشقق الواقعة في المباني الجديدة فقط تلك التي تم بناؤها من قبل متخصصين من الشركة حيث تقدم المواطن بطلب. الذي - التي. للعثور على عقار يناسب جميع النواحي ، ستحتاج إلى التفاوض مع العديد من المطورين.
في حالة شراء شقة بالتقسيط ، لن تنتقل ملكية هذا الكائن العقاري إلى المواطن إلا بعد السداد الكامل - حتى تلك اللحظة ، ستكون الشقة ملكًا للمطور.
يمكن إصدار خطة التقسيط لكل من العقار المكتمل والعقار قيد الإنشاء. في الحالة الأخيرة ، ستكون تكلفة المباني السكنية أقل من حيث الحجم ، ولكن في نفس الوقت هناك خطر من عدم اكتمال البناء.
الآن ، دعنا نستخدم مثالًا محددًا لحساب أفضل خطة الرهن العقاري أو خطة التقسيط.
على سبيل المثال ، لنأخذ شقة في مبنى جديد بقيمة 2 مليون روبل. الدفعة الأولى مليون روبل. معدل الرهن العقاري 10٪ على أقساط - 3٪ سنويا. مدة قرض الرهن العقاري - 10 سنوات ، مع مراعاة السداد المبكر للسنة. خطة تقسيط لمدة عام حتى نهاية البناء. خصم للتسوية السريعة مع مطور على رهن عقاري 80000 روبل. الدفع هو راتب سنوي.
تم اختيار متوسط السعر في السوق. لا تنس أنه منذ عام 2018 تم تشغيل مبنى جديد لفئات معينة من مواطني الاتحاد الروسي.
ما نحصل عليه:
كما ترون من هذه الأرقام ، من وجهة نظر المدفوعات الزائدة ، من المربح أن تأخذ خطة تقسيط. حتى خصم الشيك السريع لا يغطي جميع تكاليف الرهن العقاري. ولكن ، في نفس الوقت ، هل من الملائم أن تدفع للعائلة 84693 كل شهر؟ هذا مبلغ ملموس للغاية للميزانية.
إذا كنت تخطط لبيع شقتك الخاصة أو إيصالات أخرى كبيرة تسمح لك بإغلاق الرهن العقاري قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة ستكون أقل بكثير ، وستظل المدفوعات مقبولة تمامًا. في مثالنا ، إذا تم إغلاق الرهن العقاري في غضون عام قبل الموعد المحدد ، فإن الدفعة الزائدة لقرض السنة ستكون 89 460 روبل.
لحساب الرهن العقاري أو خطة التقسيط في حالتك ، استخدم خطتنا ، والتي ستتيح لك الاختيار الصحيح لمخطط شراء شقة.
بإيجاز ، يمكننا أن نؤكد بثقة أن الأقساط أكثر ربحية ، لأن المدفوعات الزائدة أقل بكثير مما هي عليه على الرهن العقاري ، علاوة على ذلك ، إذا لم يتمكن المواطن من السداد في الوقت المحدد ، فسيتم إنهاء العقد وإعادة الأموال إليه ، في حين أن الخسائر المالية الناجمة عن عدم سداد الرهن العقاري ستكون أعلى بكثير.
في الوقت نفسه ، من المهم أن تأخذ في الاعتبار حجم القسط الأول ومقدار الدفعات الشهرية ، والتي تعد من حيث الحجم الأعلى. لهذا السبب ، إذا كان القسط الشهري يتجاوز 50-60٪ من إجمالي الدخل لجميع أفراد الأسرة ، فمن الأفضل التفكير في خيار الإقراض العقاري ، حتى لو أعطت شركة البناء الموافقة.
إذا كانت لديك أي أسئلة أو كنت بحاجة إلى مساعدة أحد المتخصصين ، فننصحك بالتسجيل للحصول على استشارة مجانية مع محامينا أو ترك أسئلتك أدناه.
سنكون ممتنين لتقييم المنشور وما يعجبك في الشبكات الاجتماعية.
ستكون مهتمًا أيضًا بمعرفة ما هو عليه. يمكن أن يكون هذان البرنامجان بديلاً مثيرًا للاهتمام لشراء شقة بخطة أقساط منتظمة أو رهن عقاري.
الرهون العقارية هي خيار شائع لشراء العقارات. يعتبر التقسيط أقل شيوعًا ، على الرغم من أنه في بعض الأحيان يتضح أنه أكثر ربحية. دعنا نتعرف على الاختلافات بين هذه الأنواع من الدفع ، وتحت أي شروط يستحق اختيار خطة التقسيط.
هو شكل من أشكال التسويات بين البائع والمشتري ، يتم فيه الدفع بعد الصفقة ، كقاعدة عامة ، على أقساط. هذا النوع من العلاقة بين الطرفين يحكمه الفن. 489 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي يصنف خطة التقسيط كنوع من بيع البضائع عن طريق الائتمان.
في العقارات والأقساط مفاهيم مختلفة تمامًا.
يتم توفير أموال الرهن العقاري من قبل البنك ، والذي يقوم بتحويل المبلغ إلى المطور. المطور نفسه يوفر خطة التقسيط.
اختلاف آخر هو من يملك الكائن. يفترض الرهن العقاري نقل ملكية العقار إلى المشتري بعد إتمام الصفقة ؛ في حالة خطط التقسيط ، يظل المطور هو المالك - حتى لحظة السداد الكامل بموجب العقد.
يكمن الاختلاف أيضًا في مقدار الأموال الخاصة المطلوبة. متوسط الدفعة المقدمة (PV) للأقساط هو 50٪ من تكلفة الشقة. على الرغم من وجود عروض مع PV بنسبة 20 ٪ ، إلا أنها عادة ما تكون ذات معدل أعلى. يمكن الحصول على قرض عقاري دون إيداع أموالك الخاصة ، أو دفع دفعة أولى بحد أدنى. على سبيل المثال ، يتم تقديم برامج "رهن عقاري بدون دفعة أولى" و "سكن متشطب" بدفعة أولية قدرها 5٪ أو أكثر.
كما تختلف شروط الرهون العقارية والأقساط. يتم إصدار الرهون العقارية في كثير من الأحيان على المدى الطويل - حتى 10-15 سنة أو أكثر. القسط قصير الأجل (3-6 أشهر) وطويل الأجل (أكثر من عام). هناك عروض من المطورين لمدة تصل إلى 4 سنوات ، لكن هذا نادر. ترتبط مدة خطة التقسيط بتاريخ تشغيل المنزل ، لذلك فهي عادة ما تكون محدودة. المدفوعات مستحقة في الموعد المحدد ، على الرغم من أن التوصيل إلى المنزل قد يتأخر. لذلك ، يجدر ربط شروط الدفع ليس بمواعيد محددة ، ولكن بإكمال البناء.
يعتمد ذلك على الفائدة التي يتم بها إصدار خطة التقسيط. إذا كانت الفائدة منخفضة أم لا ، وكنت تخطط لسداد الديون في المستقبل القريب ، ففكر في الخيارات من المطور. على سبيل المثال ، هذا مناسب للأشخاص الذين يرغبون ، أثناء انتظار بيع شقة أخرى ، في "حجز" شيء يثير اهتمامهم. كما أنه مناسب لأولئك الذين يتوقعون مدفوعات كبيرة في الأشهر المقبلة أو الأشخاص ذوي الدخل المرتفع.
التقسيط هو خيار لمن لن يوافق على الرهن العقاري.
لن يمنح البنك ائتمانًا إذا لم يكن هناك تأكيد رسمي للتوظيف ومستوى معين من الدخل. متطلبات المطورين أقل بكثير ، بما في ذلك تلك المتعلقة بتاريخ الائتمان. يمكن تفسير ذلك بسهولة: يبقى العقار في ملكية المطور ، فلا يخاطر بأي شيء. بالإضافة إلى ذلك ، يعتبر دفع الدفعة الأولى دليلاً كافياً على الملاءة المالية للعميل. ميزة أخرى هي أنه ليس من الضروري التأمين على الحياة والعقارات ، لذلك إذا كان لديك المبلغ الضروري من المال والقدرة على سداد الديون بسرعة ، فإن خطة التقسيط بدون فوائد ستكون أكثر ربحية من الرهن العقاري.
الخيار الأكثر شيوعًا هو اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك (DDU). يحدد شروط خطة التقسيط:
فحص الأوراق التي يجب على المطور تقديمها: رخصة البناء ، وإقرار المشروع ، والوثائق التأسيسية ، وبيانات الأنشطة المالية والاقتصادية ، والميزانية العمومية ، وتقرير مدقق الحسابات.
ينبغي إيلاء اهتمام خاص للفقرة الخاصة بالمسؤولية عن المدفوعات المتأخرة.
لا تنس أنه في حالة عدم الوفاء بالتزام السداد ، يمكن إنهاء العقد بمبادرة من المطور. لا يوجد مؤشر واضح في القانون على أن شركة البناء يجب أن تعيد الأموال في هذه الحالة. لذلك ، من الأفضل إضافة بند ينص على استرداد المبلغ مطروحًا منه العقوبات.
كن حذرًا مع عروض إبرام عقد مبيعات أولي. يكون هذا مبررًا إذا لم يعد للمطور الحق في إبرام DDU ، حيث تم استلام الإذن لتشغيل المنشأة. ولكن إذا لم يبدأ البناء أو لم يتم تشغيل المنزل ، فمن الأفضل رفض إبرام مثل هذا الاتفاق. الاتفاق الأولي هو التزام بإبرام اتفاق رئيسي في المستقبل ، وبالتالي ، فإن الدفع سيكون بمثابة ضمان. ولكن بعد استلام الأموال ، سيكون من الصعب إقناع المطور بالتوقيع على العقد الرئيسي. في بعض الأحيان لا يمكن تحقيق ذلك إلا في المحكمة ، الأمر الذي يستغرق وقتًا ومالًا ، لذلك من الأفضل تجنب مثل هذه الخيارات.
بعد السداد الكامل للديون ، لا يتم رفع الرهن تلقائيًا. سنحدد ما يجب القيام به بعد سداد القرض من أجل تحرير الشقة من الرهن العقاري.
منذ عام 2017 ، نما متوسط حجم الرهون العقارية في روسيا بشكل ملحوظ. هذا ملحوظ بشكل خاص في الشباب. على سبيل المثال ، ارتفع مبلغ القرض من العملاء الذين تقل أعمارهم عن 25 عامًا بنسبة 17.6٪ إلى 1.78 مليون روبل روسي. بعد ذلك ، سنخبرك عن برامج الرهن العقاري للمقترضين الشباب.
ما نوع السكن الذي يمكن شراؤه مقابل 10 ملايين روبل؟ وهل من الواقعي أخذ رهن بمثل هذا المبلغ؟ سنجيب على هذه الأسئلة وغيرها في المقالة. فكر في نوع السكن الذي يمكن شراؤه مقابل 10 ملايين في السوق الأولية والثانوية في العديد من المدن التي يزيد عدد سكانها عن 700 ألف شخص.
قروض الرهن العقاري هي واحدة من أكثر المنتجات المصرفية التي يتم الحديث عنها. ينقسم الروس بالنسبة إليه إلى فئتين: "هذه عبودية" أو "أنا أدخر بالفعل للدفعة الأولى". ويبدو أن الجميع يعرف بالفعل كل شيء عنها. لكن ربما لم تسمع بهذه الحقائق بعد.
الشقق هي مباني غير سكنية ، لكن تتوفر فيها جميع شروط المعيشة. في روسيا ، الرهون العقارية لهذا النوع من العقارات ليست شائعة جدًا بعد ، لكنها تكتسب شعبية. بدأت البنوك في تقديم برامج خاصة لشراء الشقق في السوق الثانوية. في هذه المقالة ، سنحلل السمات الرئيسية لهذه القروض.
عند إصدار قرض الرهن العقاري ، وكذلك خلال الفترة التي يسدد فيها المقترض الدين ، يحق للبنك إصدار رهن عقاري - مستند ضمان يصادق على حقوقه فيما يتعلق بالعنصر المرهون. الآن يمكن إصدار مثل هذا المستند في شكل ورقي وإلكتروني ، والذي سيتم مناقشته في هذه المقالة.
على عكس قروض شراء المنازل ، التي أصبحت شائعة ، ظهرت قروض الرهن العقاري التجارية في السوق مؤخرًا نسبيًا. تتطور هذه المنطقة بشكل مكثف ، وتقوم البنوك بتطوير برامج الرهن العقاري التجاري الجديدة. سنتحدث عنها في هذا المقال.
الجرائم
وفقًا لـ Post Bank ، في السنوات الأخيرة ، كان المحتالون يهاجمون بنشاط عملاء الهياكل المصرفية ، وينخرطون في ما يسمى بـ "الهندسة الاجتماعية". من الغريب أن يصبح المواطنون أكثر ثقة ، ويستخدمون خدمات إلكترونية مختلفة بلا مبالاة ، ويتركون بياناتهم الشخصية في كل مكان.
22 فبراير 2019يعرض Ural Bank RiR إصدار قرض عقاري بخصم 0.35٪ سنويًا. للحصول على خصم ، تحتاج إلى الدخول في صفقة بشأن شراء مسكن خلال شهر من تاريخ استلام القرار الإيجابي بشأن إصدار القرض. ويمكن اتخاذ الإجراء من قبل الراغبين في شراء منزل كامل التشطيب ، إعادة تمويل رهن سبق إصداره
21 فبراير 2019المناقشات المصرفية
وأيد زعيم الجبهة الشعبية لعموم روسيا ، فلاديمير بوتين ، متحدثا في اجتماع بشأن المشروع الوطني "الإسكان والبيئة الحضرية" ، فكرة إعطاء إجازة للمقترضين العقاريين في ظروف معيشية صعبة. حسب خبير المشروع
15 فبراير 2019الجرائم
وأكد مكتب المدعي العام في أباكان لائحة الاتهام في قضية رجلين متورطين في أنشطة مصرفية غير مشروعة. من خلال مواد التحقيق ، من المعروف أنهم بدأوا أنشطتهم في أبريل 2011. على مدى السنوات الثلاث والنصف التالية ، طاردوا أموال العملاء من خلال حسابات شركات الطيران الليلي واستلموا
14 فبراير 2019دفتر العناوين
افتتح Agropromcredit Bank مكاتب تمثيلية جديدة في 4 مدن في منطقة سفيردلوفسك. عناوين المكاتب الجديدة: سيروف (300 كيلومتر من يكاترينبورغ) ، روزا لوكسمبورغ ، 6 ، كراسنوتورينسك (325 كم من EKB) ، تشكالوفا ، 45 ، سيفيرورالسك (370 كم من المركز الإقليمي) ، لينين ، 7 ، نيجنايا تورا (200 كلم من عاصمة منطقة سفيردلوفسك) ، 40 عامًا من أكتوبر ،
12 فبراير 2019في الطليعة
بدأ تشغيل نظام المدفوعات السريعة ، الذي تم الإعلان عنه العام الماضي ، في 28 يناير. هذا يعني أنه حتى الآن يمكن للروس تحويل الأموال لبعضهم البعض ، مع العلم فقط برقم هاتف المستلم. يعمل النظام على مدار الساعة ولكن ليس بكامل طاقته بعد ، وتؤكد الخدمة الصحفية للبنك المركزي على ذلك حتى الآن
04 فبراير 2019من الافضل
منحت أكرا بنك التعمير الصيني تصنيف موثوقية "AAA". تم تعيين التصنيف لأول مرة. وفقًا للمحللين ، يتمتع البنك بموثوقية وجدارة ائتمانية عالية.ويثق الخبراء أنه ، إذا لزم الأمر ، فإن المساهم الرئيسي في الهيكل الائتماني والمالي (بنك التعمير الصيني) سيقدم
01 فبراير 2019صدقة
في ثلاثة مكاتب لـ Rosbank (في عاصمتين وفي نيجني نوفغورود) أقيمت معارض خيرية للعام الجديد لموظفي مؤسسة ائتمانية ومالية. اشترى موظفو البنك بنشاط ألعاب العام الجديد واللوحات والهدايا التذكارية والدمى وغيرها من الأشياء التي تصنعها أجنحة المنظمات الخيرية المحلية المختلفة.
10 يناير 2019ابحث عن الخدمات المالية في مدينتك
