إن التقييم الموثوق للعقار هو عمل شاق يقوم به متخصصون على درجة عالية من الكفاءة. في سياقه ، بناءً على طلب العميل ، يتم تقييم القيمة السوقية للعنصر أو الحقوق الخاصة به. المثمن هو الذي يجري التحليل ويختار نهجًا أو مجموعة من الأساليب للتقييم المقبولة في موقف معين. ما هو النهج المقارن للتقييم العقاري؟ ما هي أساليبها ومزاياها وعيوبها؟ في أي سوق يقدم أكثر النتائج دقة؟ دعنا نتحدث عنها اليوم.
السمة الرئيسية التي يتم من خلالها تصنيف الأشياء على أنها غير منقولة هي ارتباطها القوي بالأرض. العقارات هي قطع الأراضي وأي مباني ومنشآت ومباني سكنية وغير سكنية وأشياء طبيعية وما إلى ذلك.
يمكن للمالك استخدام ON (كائن عقاري) لكل من الاحتياجات الشخصية ولتحقيق الربح. يمكن تأجيرها أو رهنها أو بيعها أو التبرع بها أو مبادلتها أو توريثها ، وما إلى ذلك. لذلك ، في بعض الأحيان تحتاج فقط إلى معرفة القيمة السوقية الحقيقية لتكنولوجيا المعلومات في الوقت الحالي.
يقوم المتخصص بهذا العمل باستخدام الأساليب التي وضعتها معايير تقييم الدولة.
في المجموع ، يستخدم التقييم ثلاثة مناهج:
كل من هذه الأساليب لها أساسها المنهجي الخاص. دعونا نحلل باستمرار النهج المقارن للتقييم وطرقه لتحديد قيمة الكائن.
عندما يريد المالك البدء في بيع ممتلكاته ، فإنه يحدد قيمتها الأولية ، دون أن يعرف ذلك ، باستخدام مشروع مشترك. يمكن القيام به بنفسك. يبحث المالك في المواقع المتخصصة عن أشياء مشابهة لأشياءه ، ويقارن خصائصها ، ومدة فترة البيع ، ويستخلص استنتاجات حول التكلفة التي يمكن من أجلها بيع الشيء بالفعل. هذا هو النهج المقارن.
يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية. يفهم البائع المناسب أنه عند وجود عنصرين أو أكثر في السوق يلبيان احتياجات المشتري بشكل متساوٍ ، فمن غير المعقول على الأقل تحديد سعر أعلى.
يعتمد المشروع المشترك على بيانات عن المعاملات مع العقارات المماثلة التي أجريت بالفعل في الماضي القريب وعلى العلاقة بين العقارات المقيمة مع نظائر مماثلة.
نقطة البداية لقرار المثمن لاستخدام المشروع المشترك هي النشاط الحالي لذلك الجزء من سوق العقارات ، والذي يعد موضوع التقييم (PO) جزءًا منه.
المبادئ الأساسية للمشروع المشترك:
بناءً على هذه المبادئ ، تم تطوير طرق تقييم خاصة لحساب القيمة السوقية للبرنامج.
يتضمن النهج المقارن استخدام 3 طرق لتقييم العقارات والاتفاق على نتائجها لتحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم.
يتم تحديد التكلفة من خلال تحليل المبيعات الحديثة للعقارات التي يمكن مقارنتها بتلك المقدرة بعد إجراء التعديلات المناسبة على تكلفة الفروق بينهما.
خوارزمية الحساب:
تعتبر مطابقة نتائج المقارنة من النقاط المهمة في هذه الطريقة. غير مسموح بالمتوسط الحسابي البسيط للبيانات المستلمة. من الضروري دراسة كل نتيجة بشكل تحليلي والتوصل إلى نتيجة ذات أسس جيدة.
تمثل القيمة النهائية للتكلفة استنتاجًا تم التحقق منه بواسطة المثمن بناءً على تحليل جميع المعلومات المتاحة والخبرة المهنية الشخصية.
يعتبر SAP مثاليًا لتقييم المساكن ، أي قطاع من السوق يتم فيه إجراء عدد كبير من المعاملات مع كائنات مماثلة.
مثال بدائي لاستخدام SAP لتقييم شقة ، تم إعطاؤه للتو لفهم جوهر الطريقة.
البيانات الأولية لموضوع التقييم:
تم العثور على معلومات حول المعاملات مع 5 عقارات مماثلة تم بيعها خلال الشهرين الماضيين.
لاحظ الاختلافات بين النظائر فيما يتعلق بموضوع التقييم.:
دعنا نحسب تكلفة الكائن المقدر:
1700000 + 300000 + 100000 + 200000 - 250000 - 250000 = 1800000 روبل.
في الواقع ، الحساب بالطبع أكثر تعقيدًا. في هذا المثال ، لم يتم إجراء تقييم سوقي للعوامل ، ولكن تم رفعه ببساطة.
تعتمد الطريقة على فرضية وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع شيء ما ودخل الإيجار المحتمل من تأجيره. أي أنه كلما زاد دخل الإيجار المحتمل ، زادت تكلفة العقار.
في وذمة وحدة المقارنة ، تتضمن هذه الطريقة استخدام BPM. إنه يساوي نسبة سعر الشيء المباع إلى إجمالي الدخل من استخدامه للأغراض التجارية.
خوارزمية الحساب:
بالتطبيق على البيانات في مثالنا ، ستكون تكلفة الكائن 6000 طن. (300 * 20 روبل روسي).
لا تتطلب طريقة BPM تصحيحات إضافية للاختلافات في خصائص الكائن ونظائره. هذا مؤشر نسبي تم فيه أخذ هذه الميزات في الاعتبار في البداية.
ينطبق OCC على صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOR).
NPR هو إجمالي الدخل الفعلي (إجمالي الدخل) الذي تُخصم منه نفقات التشغيل السنوية. تشمل نفقات التشغيل جميع النفقات التي بدونها لن يتمكن الكائن من العمل بشكل طبيعي (فواتير الخدمات ، والصيانة ، والإصلاحات ، وما إلى ذلك).
يتم حساب DVD على أنه مجموع الدخل الإجمالي المحتمل (PIE) والدخل من الخدمات الإضافية ، مطروحًا منه الخسائر من الأرباح المفقودة.
LDPE هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه عند تأجير عقار دون توقف. يعتمد على مساحة الكائن وسعر الإيجار. وفقًا لذلك ، إذا كان الكائن خاملاً ، يتم إنشاء ربح مفقود.
يتم تحديد OCC من خلال نسبة NOD للكائن التماثلي إلى سعره ويتم استخدامه كمقسوم على NOD للكائن المقدر.
خوارزمية الحساب:
لنلقي نظرة على مثال.
من الضروري تقييم القيمة السوقية للكائن ، حيث تبلغ NPR في فترة التنبؤ 250.000 ألف روبل.
لنفترض أن هناك معلومات تم التحقق منها حول ثلاثة نظائر:
احسب QQC لموضوع التقييم:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
سعر البيع - 1،278،000 روبل. (353000 روبل * 0.276).
عند تقييم الأنشطة ، من المهم أن تكون قادرًا على تقييم النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق SP المختلفة. يعرف المقيِّم المتمرس مقدار الوزن الذي تتخذه كل طريقة عند تقييم كائن معين.
إذا كان من الممكن تقييم العقار باستخدام جميع الطرق الثلاثة (وهذا ليس هو الحال دائمًا) ، فستكون هناك حاجة إلى مرحلة الاتفاق على النتائج ، والتي سيتم خلالها تحديد الحد الأقصى للسعر المحتمل.
يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية.
خلاف ذلك ، يتم إعطاء قرار مسبب برفض استخدام طريقة تقييم أو أخرى.
JV هي واحدة من أكثر الأساليب موثوقية وسهلة الاستخدام لتحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية. العيب الوحيد ولكن العيب الرئيسي لهذا النهج هو عدم وجود سوق عقارات متطورة في القطاع المطلوب. في مثل هذه الظروف ، يجب التخلي عن استخدام المشروع المشترك. بعد كل شيء ، يمكنك فقط مقارنة الكائنات غير الفريدة.
طرق التحليل المقارن للأشياء العقارية
مقارنة، أو طريقة السوق للتقييم العقاريبناءً على مقارنة أسعار المبيعات الحديثة لخصائص ذات منفعة مماثلة. تعتمد هذه الطريقة على الفرضية القائلة بأن المشتري المستنير لن يدفع ثمن عنصر أكثر من الحد الأقصى لسعر عنصر ذي فائدة مماثلة. في إطار النهج ، هناك طريقتان لتحديد قيمة الكائن العقاري - طريقة قياس المبيعاتو طريقة الإيجار الإجمالي... خوارزمية طريقة التحليل المقارن للمبيعات هي كما يلي:
- يكشف عن المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة لتلك التي يجري تقييمها ؛
- التحقق من المعلومات والمعاملات: تأكيد مبلغ المعاملة من قبل أحد المشاركين المباشرين وتحديد شروط البيع ؛
- تعديل التكلفة مع مراعاة الفروق القائمة. التصحيح ضروري ، لأنه يكاد يكون من المستحيل العثور على كائنات متطابقة تمامًا. لهذا السبب نادرًا ما تستخدم هذه الطريقة فيما يتعلق بالعقارات التجارية - يكاد يكون من المستحيل العثور على نظير ، كما أنها لا تأخذ في الاعتبار الدخل المتوقع. يتم تعويض هذا العيب من خلال طريقة الإيجار الإجمالي. جوهر هذه الطريقة هو أن سعر الشيء يتم تحديده مع الأخذ في الاعتبار الدخل المحتمل من تأجيره. للحساب وفقًا لهذه الطريقة ، يتم تحديد المعامل - مضاعف إجمالي الإيجار. يتم العثور عليها من خلال نسبة سعر الكائن المطروح للبيع إلى مبلغ الدخل الإجمالي الذي يمكن الحصول عليه من تأجير الكائن لفترة محددة (شهر ، ربع سنة ، سنة). سيتم تحديد قيمة العقار بضرب القيمة المقدرة لإجمالي دخل الإيجار للممتلكات التي يتم تقييمها بالقيمة المقابلة للمضاعف. في هذه الحالة ، يجب أن تتزامن فترة حساب مبلغ الدخل الإجمالي وقيمة المضاعف. هذه الطريقة شائعة جدًا في ممارسة التقييم بسبب ملاءمتها للبروستاتا. تتمثل مزايا هذا النهج في تقييم العقارات في استخدام البيانات الواقعية المقابلة للحالة الحالية لسوق العقارات ، مما يقلل بشكل كبير من خطأ التقدير.
نهج (السوق) المقارن
النهج المقارنللتقييم عبارة عن مجموعة من طرق التقييم تعتمد على مقارنة كائن التقييم مع نظرائه ، حيث توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائر مقارنة العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- الاستبدال. - الرصيد؛ - العرض والطلب.
المرحلة 1بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
المرحلة الثانيةجمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظائر المقترحة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لموضوع التقييم ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم.
المرحلة 3تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات من كائن التقييم.
المرحلة الرابعةتحديد قيمة كائن التقييم من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
فترة التعرض. فترة التعرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق ؛
استقلالية موضوع الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بأسعار السوق إذا كان البائع والمشتري:
- مرتبطون بعلاقة عائلية.
· ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
· ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى.
· يشتغلون ببيع عقارات المتوفين وما إلى ذلك.
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
· الاستخدام الأمثل والأكثر كفاءة للمرافق ؛
· درجة تدهور المبنى.
يطلق عليه طريقة تفرد السوق. طريقة السوق هي طريقة لتقييم القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات المبيعات الحديثة.
نهج (السوق) المقارنلتقييم الأشياء العقارية - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة العقارات بناءً على مقارنة كائن التقييم بأشياء مماثلة فيما يتعلق بها توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها. الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور.
يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.
المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه إذا كان هناك العديد من العقارات المماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلف الحصول على عقارات ذات فائدة مماثلة .
المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء المماثلة (النظير) هي حقوق الملكية للعقار ، وشروط تمويل الصفقة ، وشروط ووقت البيع (العرض) ، وموقع الكائن العقاري ، والخصائص المادية للتقييم مفعول.
شروط تطبيق المنهج المقارن للتقييم العقاري:
لا يجب أن يكون الكائن فريدًا ؛
يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات ؛
يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة النظائر المماثلة للعقار المقدر قابلة للمقارنة.
خطوات النهج المقارن:
بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد الأشياء العقارية الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
2. جمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظائر المقترحة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لكائن تقييم الممتلكات ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم. يقوم المثمن بجمع أكبر قدر ممكن من المعلومات حول بيع العقارات المماثلة. تشمل مصادر المعلومات: تسجيل المالكين ، والمعلومات من الزملاء ، والسجلات الرسمية والإحصاءات. عند جمع المعلومات ، يجب أن يتأكد المقيم من اكتمالها وموضوعيتها. معلومات عن تكلفة 1 متر مربع يجب أن تكون موجودة دون فشل. أمتار من مساحة الكائن ، وتاريخ المعاملة ، وموقع الكائن ، وشروط المعاملة وغيرها من المؤشرات التي يعتبرها المثمن ضرورية. يجب أن يتأكد المثمن من أن الصفقة تمت بين طرفين مستقلين وأن السعر المدفوع لم يتأثر بأي عوامل ، بما في ذلك العلاقة الوثيقة بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المثمن فحص الشروط التي تم بموجبها التوصل إلى اتفاق بشأن مبلغ بيع الكائن أو الإيجار ، ومقارنة هذه القيم بمعلومات السوق حول هذه المسألة. قد يكون إيجار مبنى جديد ، على سبيل المثال ، في سوق العقارات مؤشرًا جيدًا ، لكن الصفقة بين الشركاء الملتزمين أو الأقارب قد لا تكون كذلك.
3. التعديلات المؤقتة. غالبًا ما يكون لدى المثمن معلومات حول المعاملات التي حدثت منذ عدة سنوات. في اقتصاد به تضخم مرتفع ، تحتاج إلى معرفة التاريخ الدقيق للمعاملة من أجل إجراء تعديلات رياضية أو نوعية عند تحليل البيانات.
4. تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقاً للاختلافات عن موضوع التقييم. في الممارسة الواقعية ، من الصعب العثور على خصائص متشابهة تمامًا من حيث الحجم والموقع والعمر والتصميم والتخطيط والمعلمات الأخرى. في هذه الحالة ، يجب على المقيم التعامل مع المشكلة من وجهة نظر أن أي معلومات أفضل من عدم وجود معلومات. بناءً على طبيعتها وعلى أساس خبرته الخاصة ، يحدد المثمن الاختلافات بين كائنات العقارات المقارنة ، ويعبر عنها في شكل قيمة. يجد المقيم هذه الاختلافات في موقع الأشياء ، ودرجة اهتراءها ، ويحدد الاختلافات في العديد من العوامل الأخرى.
تعديلات التكلفة:
أ) التصحيحات المطلقة ،المقدمة إلى وحدة المقارنة ، قم بتغيير سعر الكائن التناظري المباع بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الفرق في خصائص الكائن التناظري والكائن المقيَّم. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي تم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، سلبي إذا كان أسوأ ؛
ب) التعديلات النقديةإضافة إلى سعر الكائن التناظري المباع ككل ، قم بتغييره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.
تعديلات النسبة المئويةيتم تقديمها بضرب سعر بيع الكائن التماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والكائن المقيَّم. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تنازلي.
دع تكلفة الكائن المقيَّم = X ؛
تكلفة القطعة المباعة = 1.0 (100٪).
إذا كان الكائن أفضل بنسبة 15٪ من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪
س = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.
إذا كان العنصر أسوأ بنسبة 15٪ من نظيره ، فيجب أن ينخفض سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪
س = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85.
إذا كان التناظرية أفضل من الكائن الذي تم تقييمه بنسبة 15٪ ، فيجب أن ينخفض سعر التناظرية
1.0 = (1.0 + 0.15) * س ؛ ...
إذا كان التناظرية أسوأ من الكائن الذي تم تقييمه بنسبة 15٪ ، فيجب أن يرتفع سعر التناظرية
1.0 = (1.0 - 0.15) * س ؛ 
.
يتم استخدام تقنيات التعديل الخبراء عندما لا يمكن إجراء تعديلات نقدية.
5. تحديد قيمة كائن تثمين العقار من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية. تتطلب مسألة قابلية مقارنة بيانات كائنين العقارات المقارنة اعتبارًا خاصًا ، لأنه على الرغم من تشابه المعلمات المختلفة للممتلكات التي يتم تقييمها ونظائرها في السوق ، هناك إمكانية للوصول إلى استنتاج خاطئ حول القيمة . حجم العقار الذي يتم تقييمه وعمره وعوامل أخرى ، يجب على المثمن المقارنة مع عوامل مماثلة لخصائص مماثلة ، وإجراء تعديلات من حيث القيمة والأخذ في الاعتبار في مزيد من التحليل.
يتضمن النهج المقارن طريقتين رئيسيتين: طريقة تحليل المبيعات المقارن المباشر ومضاعف الإيجار الإجمالي. طريقة قياس الأداء الأكثر شيوعًا في مجموعة قياس الأداء هي طريقة قياس المبيعات المباشرة. تتكون هذه الطريقة من تحليل المعاملات الفعلية لبيع وشراء العقارات ومقارنة الأشياء التي أجريت من أجلها هذه المعاملات مع الممتلكات التي يجري تقييمها. تعتمد طريقة تقييم العقارات هذه على مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على: لن يشتري المشتري عقارًا إذا تجاوزت قيمته تكلفة الحصول على عقار مماثل في السوق بنفس المنفعة. لذلك ، من المفترض أن الأسعار التي حدثت بها معاملات البيع والشراء لشيء مشابه أو مشابه للممتلكات التي يتم تقييمها في سوق العقارات تعكس قيمتها السوقية.
عند استخدام طريقة التحليل المقارن المباشر للمبيعات ، يقوم المثمن الخبير بتحليل العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في القطاع ذي الصلة من سوق العقارات وإجراء تعديلات الأسعار للفروق الموجودة بين العقارات المقدرة والمقارنة. نتيجة لهذا الإجراء ، يتم تحديد سعر البيع لكل عنصر قابل للمقارنة كما لو كان ، عند البيع ، له نفس الخصائص الأساسية مثل العنصر الذي يتم تقييمه.
تتمثل إحدى طرق تحديد حجم التصحيح لأي خاصية في تحليل المبيعات الزوجية. يتكون من مقارنة وتحليل عدة أزواج من المبيعات القابلة للمقارنة. في هذه الحالة ، المبيعات المزدوجة هي مبيعات كائنين عقاريين متطابقين تقريبًا ، باستثناء خاصية واحدة ، والتي يجب على المثمن الخبير تقييمها لاستخدامها كتعديل على السعر الفعلي لخاصية مماثلة.
فمثلا
المعلومات التالية عن مبيعات السوق معروفة:
حدد:
تصحيح الاختلافات في المنطقة.
التكيف مع وجود حديقة.
تعديل لوجود مرآب لتصليح السيارات.
1. لتحديد تصحيح الاختلاف في المساحة ، قارن بين الشكلين 1 و 3. 55000-44000 = 11000 نقوم بتعديل الفرق في المساحة في الجدول. علاوة على ذلك ، إذا كان الكائن أفضل من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر التناظرية ؛ إذا كان الكائن أسوأ من نظيره ، فيجب أن ينخفض سعر التناظرية. نظرًا لأن التناظرية 3 أفضل من الكائن 1 في المنطقة ، فإن التصحيح يكون بعلامة (-).
2. لتحديد ضبط وجود مرآب لتصليح السيارات ، قارن الكائنات 1 و 2. 44000-40000 = 4000. نقوم بإجراء تعديل لوجود مرآب في الجدول. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 2 من حيث وجود مرآب ، فإن التصحيح يكون بعلامة (-).
3. لتحديد تعديل وجود حديقة ، قارن بين الشكلين 2 و 4. 40-39 = 1 طن نقوم بإجراء تعديل لوجود حديقة في الطاولة. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 4 من حيث وجود حديقة ، يتم إجراء التصحيح بعلامة (-).
نحسب التعديلات الإجمالية لجميع نظائرها.
نحدد تكلفة الكائن ، مع مراعاة الأسعار المعدلة للنظير.
|
مقيمة | ||||||
|
المساحة ، م 2 | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
تعديل | ||||||
|
سعر البيع بالدولار |
29000 | |||||
|
التعديل التراكمي | ||||||
|
السعر المعدل | ||||||
التحليل المقارن المباشر هو الأكثر قابلية للتطبيق على القطاعات المتطورة في سوق العقارات ، مثل سوق الإسكان.
كجزء من النهج المقارن للتقييم العقاري ، يتم أيضًا استخدام طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.
مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الدخل الفعلي.
لتطبيق هذه الطريقة ، يجب عليك:
تقدير الدخل الإجمالي للسوق الناتج عن الغرض ؛
تحديد نسبة الدخل الإجمالي من الكائن الذي تم تقييمه إلى سعر المبيعات للمبيعات المماثلة من نظائرها ؛
اضرب الدخل الإجمالي من الكائن المقيَّم بمتوسط قيمة BPM بالنظائر.
يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة
مثال
حساب BPM
|
سعر البيع ، cu | |||
|
كائن التقييم |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
يمكن لعب دور BPM من خلال نسبة الرسملة الإجمالية (CCR).
JCC هي نسبة صافي دخل التشغيل إلى سعر البيع.
في هذه الحالة
;
مثال
حساب OCC
|
سعر البيع ، cu | |||
|
كائن التقييم |
375000 | ||
|
لا يضاهى |
|||
|
35000 (خلال العام الماضي) |
لا يضاهى |
||
فوائد النهج المقارن:
تعكس التكلفة النهائية آراء البائعين والمشترين النموذجيين ؛
تنعكس التغيرات في الظروف المالية والتضخم في أسعار المبيعات ؛
مؤرض بشكل ثابت
يتم إجراء تصحيحات للاختلافات بين العناصر المقارنة ؛
إنه سهل الاستخدام ويعطي نتائج موثوقة.
عيوب النهج المقارن:
فروق المبيعات
صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية ؛
مشكلة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة. ؛
الاعتماد على نشاط السوق ؛
الاعتماد على استقرار السوق ؛
صعوبة في التوفيق بين البيانات لمبيعات مختلفة بشكل كبير.
في الممارسة العالمية في مجال التقييم العقاري ، يتم استخدام ثلاث طرق:
يعتمد اختيار المنهجية إلى حد كبير على موضوع التقييم والوضع الحقيقي الذي نشأ حول منهج محدد ، ومع ذلك ، لا تزال الطريقة الأكثر موثوقية تعتبر نهجًا مقارنًا في تحديد القيمة المقدرة.
النهج المقارن هو مجموعة من التقنيات للعقار. تتم مقارنة الممتلكات المقيمة مع خصائص مماثلة.
يعتمد التقييم على المبادئ التالية:
يكاد يكون مفهوم القيمة السوقية مطابقًا لسعر التوازن. سعر التوازن هو مجموعة من الخصائص الكمية التي تحدد العرض والطلب للكائن الذي تتم مقارنته.
العناصر التي يتم أخذها في الاعتبار بعدد كبير ، وتوليفها يكاد يكون مساويًا لما لا نهاية. لذلك ، يقتصر التحليل على عدد معين من العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على التسعير.
أي رهن أو ارتفاق يؤدي إلى انخفاض في قيمة الشيء المقدر. أي أن أي قيد في حقوق الملكية هو تخفيض في السعر. إذا لم يكن للكائن الذي تم تقييمه مثل هذه العيوب مقارنة بالأشياء المماثلة ، فإن السعر ، على العكس من ذلك ، يرتفع.
بالنسبة لقطع الأراضي ، فإن الارتفاق ليس هو العامل الهبوطي الوحيد. عند تقييم القيمة ، من المهم جدًا نقل ملكية الأرض أو حق التأجير أو الاستخدام الدائم. يشار إلى الحقين الأخيرين بالعوامل المتناقصة. من المهم للغاية ما إذا كانت الأرض لديها قيود معينة على المزيد من المعاملات معها.
تؤخذ هذه الشروط في الاعتبار إذا كان للعقار الذي يتم تقييمه بالفعل ميزات مميزة عند البيع.
عامل الهبوط هو الإفلاس ، أي أن البائع في عجلة من أمره لإكمال صفقة البيع والشراء ، حيث يتم تقليل وقت التعرض لعنصر سوق العقارات بشكل متعمد مقارنة بالأشياء المماثلة.
تؤثر الروابط العائلية والشراكات أيضًا بشكل كبير على التقييم ، على الرغم من صعوبة تقييم هذه المخاطر.
إذا كان البائع والمشتري مرتبطين بعلاقات إيجار ، ومن المخطط إبرام اتفاقية بيع وشراء بينهما ، فمن أجل التوفير في مدفوعات الضرائب ، بالطبع ، سيتم التقليل من القيمة المقدرة. لا يوجد سوى دافع واحد في هذه الحالة - نظرًا لأن طرفي المعاملة مرتبطان بعلاقات أخرى غير سوقية ، وبالتالي ، فإن البائع يقيد المشتري فعليًا. ينشأ موقف مماثل إذا كانت الصفقة وفقًا لشروط الخيار.
قد يؤدي احتمال الحصول على دعم حكومي لتطوير البنية التحتية إلى زيادة القيمة المقدرة للعقارات السكنية. يتم تحديد مبلغ الإقراض الميسر المقترح من الفرق بين الإقراض الميسر وإقراض السوق.
يمكن تطبيق تعديل تنازلي إذا كان هناك فرق كبير بين القيمة السوقية لخصائص مماثلة وقيمة الخبير.
يمكن أيضًا مراعاة التغيير في الغرض الوظيفي في التقييم ، لأنه يؤثر على العلاقة بين العرض والطلب.
عوامل زيادة التكلفة | عوامل خفض التكلفة |
هيبة المنطقة حالة أصحاب العقارات السكنية الأخرى منطقة محمية توافر مواقف السيارات سهولة الوصول إلى طرق النقل وجود المعالم المعمارية وغيرها من عوامل الجذب قريب من العقارات السمات الفريدة للعمارة الخاصة بالمبنى | المسافة من وسط المدينة عدم وجود متاجر بقالة على مسافة قريبة المسافة من المدرسة ومؤسسات ما قبل المدرسة سوء الوضع البيئي في المنطقة وجود مصانع ومستودعات بالقرب من العقار ومكب نفايات |
يتضمن النهج المقارن لتقييم قطعة الأرض جمع الخصائص حول العقار:
أبرزها وجود أو عدم وجود التلال أو المنحدرات أو التكوينات الصخرية أو الخنادق. من المهم ما هي قدرة تحمل الأرض ، قوتها ، وجود المياه الجوفية. من المهم جدًا ما إذا كانت هناك معلومات حول احتمال حدوث المعادن. إذا تم تأكيد المعلومات ، فمن المؤكد أن الأرض سيكون لها رهن في المستقبل.
نهج السوق المقارن هو دراسة الخصائص التي تضيف قيمة إلى العقارات. وتشمل هذه:
المواد التي تم تشييد المبنى منها مهمة أيضًا ، فكلما كانت أكثر حداثة وموثوقية ، زادت قيمة العقار. أخيرًا وليس آخرًا ، المظهر العام للمبنى بأكمله ، وتوافر التجديدات والمدخل الملائم. إذا كان المدخل من الفناء ، فسيكون هذا عامل تناقص.
يعد عدم الإصلاح سببًا لتعديل مثل هذا الحساب بناءً على تكلفة أعمال الإصلاح أو الترميم ، مع الأخذ في الاعتبار الربح الذي سيحصل عليه صاحب المشروع من الاستثمارات في البناء أو الإصلاح.
يأخذ النهج المقارن في العقارات في الاعتبار التوفير المحتمل في موارد الطاقة أثناء التشغيل. الزيادة المستمرة في تكلفة المرافق تجعل الناس يفكرون باستمرار في توفير مصادر الطاقة البديلة واستخدامها.
هذا العامل مهم بشكل خاص إذا تم شراء الكائن لمزيد من الإيجار. كلما ارتفعت نسبة الدخل إلى التكاليف التي ستذهب إلى تشغيل مبنى أو مبنى ، انخفض مبلغ رأس المال القابل للإرجاع في صافي الدخل من تأجير العقارات.
يشمل التقييم مراعاة وجود أو عدم وجود عناصر من الخدمة. أبسط مثال على ذلك هو ما إذا كان المنزل يحتوي على مصعد أم لا. وجود جميع الاتصالات أو غيابها الكامل أو الجزئي ، خاصة تلك المتصلة بالنظام المحلي. إذا كان هناك الكثير من أوجه القصور ، فسيتم التصحيح لأسفل. يتم إجراء تقييم العقارات من خلال العديد من المؤشرات.
تستند جميع الحسابات التي تستخدم نهجًا مقارنًا إلى معلومات من مصادر مفتوحة حول المعاملات الأخيرة مع عقارات مماثلة.
مراحل التقييم:
التوفيق بين السعر المعدل واشتقاق التكلفة النهائية باستخدام نهج مقارن.
بادئ ذي بدء ، تسمح الطريقة بعكس آراء المشترين والبائعين النموذجيين فقط.
تنعكس التكلفة المقدرة في الأسعار الجارية ، مع مراعاة التغيرات في الظروف المالية وحتى العمليات التضخمية. التقييم دائما على أساس ثابت.
لتقييم كائن عقاري معين ، لا تحتاج إلى دراسة سوق العقارات بأكمله ، ولكن فقط كائنات مماثلة. هذه التقنية بسيطة للغاية ولها نتائج موثوقة.
إن جوهر النهج المقارن للتقييم العقاري واضح لكل من المشتري والبائع. تسمح المنهجية للأطراف بدراسة سوق العقارات والتأكد من صحتهم. يمكن إجراء التقييم على أساس المعاملات التي تم إجراؤها بالفعل أو بناءً على عروض البائعين الآخرين. على أي حال ، فإن المنهجية المقارنة هي تنظيم ومقارنة البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة. الشيء الرئيسي هو أن اختيار كائنات مماثلة للمقارنة يأخذ في الاعتبار عوامل خاصة أو غير عادية ، على سبيل المثال ، التهديد بالاستيلاء على الضمانات ، والتغييرات في اللوائح على المستوى المحلي أو عدم الامتثال لشروط اتفاقية القرض ، وجود عناصر القسر.
النهج المقارن للتقييم عبارة عن مجموعة من طرق التقييم تعتمد على مقارنة كائن التقييم مع نظرائه ، حيث توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن: 1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا. 2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات. 3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائر مقارنة العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- الاستبدال. - الرصيد؛ - العرض والطلب.
خطوات النهج المقارن:
المرحلة 1
بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
المرحلة الثانية
جمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظائر المقترحة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لموضوع التقييم ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم.
المرحلة 3
تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات من كائن التقييم.
المرحلة الرابعة
تحديد قيمة كائن التقييم من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
فترة التعرض. فترة التعرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق ؛
استقلالية موضوع الصفقة. الاستقلالية تعني أن الصفقات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري: · كانا على صلة قرابة. · ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛ · ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛ · تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛ - يشتغلون ببيع عقارات المتوفين ونحو ذلك. - دوافع الاستثمار ، والتي تتحدد من خلال: · دوافع مماثلة للمستثمرين. · استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛ · درجة تدهور المبنى.
المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء المماثلة: 1. ملكية العقارات. تعديل الملكية هو الفرق بين إيجار السوق والإيجار التعاقدي ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح. 2. شروط تمويل الصفقة. في حالة وجود شروط تمويل غير نمطية للمعاملة ، يلزم إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل. 3. شروط البيع ووقت البيع. 4. الموقع. 5. الخصائص الفيزيائية.
لتحديد القيمة النهائية للممتلكات المقدرة ، يلزم إجراء تعديل على المبيعات القابلة للمقارنة. يتم الحساب والتعديلات على أساس التحليل المنطقي للحسابات السابقة ، مع الأخذ في الاعتبار أهمية كل مؤشر. الأهم هو التحديد الدقيق لعوامل التصحيح (انظر الشكل 3.2).
أنواع التعديلات
تعديلات النسبة المئويةيتم تقديمها بضرب سعر بيع الكائن التماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والكائن المقيَّم. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تنازلي.
تعديلات التكلفة:
أ) التصحيحات المطلقة ،المقدمة إلى وحدة المقارنة ، قم بتغيير سعر الكائن التناظري المباع بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الفرق في خصائص الكائن التناظري والكائن المقيَّم. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي تم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، سلبي إذا كان أسوأ ؛
ب) التعديلات النقديةإضافة إلى سعر الكائن التناظري المباع ككل ، قم بتغييره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.
تعديلات النسبة التراكميةيتم تحديدها بضرب كل تعديلات النسبة المئوية الفردية.
التعديل في النموذج التجمع العاميتم استخدامه عادة في سوق العقارات المطورة ، حيث يوجد عدد كبير من المبيعات. يتم إجراء التعديل التراكمي داخل المجموعة المحددة من الكائنات القابلة للمقارنة.
تسلسل التعديلات: 1. تعديل شروط التمويل. 2. تعديل شروط البيع الخاصة. 3. تعديل وقت البيع. 4. تصحيح الموقع. 5. تصحيح الخصائص الفيزيائية.
فوائد النهج المقارن: 1. تعكس التكلفة النهائية آراء البائعين والمشترين النموذجيين. 2. تعكس أسعار المبيعات التغيرات في الأوضاع المالية والتضخم. 3. أرضية ثابتة. 4. يتم إجراء تصحيحات للاختلافات بين الكائنات المقارنة. 5. إنه سهل الاستخدام ويعطي نتائج موثوقة.
عيوب النهج المقارن: 1. الاختلافات في المبيعات. 2. صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية. 3. مشاكل في جمع المعلومات حول شروط محددة للمعاملة. 4. الاعتماد على نشاط السوق. 5. الاعتماد على استقرار السوق. 6. صعوبة في التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.
طرق تقدير مقدار التعديل المستخدم في المنهج المقارن.
الأساليب الكمية.
طريقة مقارنة الحقائق ، مجموعة مختارة من نظائرها في السوق: واحدة مع عناصر لكل تعديل مطلوب ، والثانية بدونها.
النظرية الأساسية للطريقة: إذا كان هناك اختلاف واحد فقط بين نظيرتين ، فإن الفرق في السعر يُعزى إلى هذا العنصر. يمكن استخدام الطريقة في حالة وجود عدة اختلافات. عندما يتم إدخال عدد كبير من التصحيحات ، تنخفض الدقة.
تحليل السوق الثانوي. عندما يجعل تضخم السوق للمبيعات المتاحة من المستحيل تحليل مجموعة البيانات المزدوجة. يتم احتساب التعديل على أساس البيانات التي لا تتعلق مباشرة بموضوع التقييم والنظير.
طريقة تحليل التكلفة. يتم تقدير التعديلات بناءً على تحليل تكاليف إنشاء عنصر واحد من كائن ، مع مراعاة الاستهلاك ، ولكن يلزم التحقق من صحة بيانات السوق.
طريقة تحليل الانحدار. يتم إنشاء الرسوم البيانية ، ويعتمد ناتج الصيغة على الاختلافات التابعة للعلامات. يتم استخدامه عندما تكون الكمية مستحيلة ، ثم النوعية.
تعتمد الأساليب على ترتيب الخصائص النوعية (أفضل ، أفضل قليلاً ، متساوي ، أسوأ قليلاً ، أسوأ بكثير)
تحليل مقارن نسبيًا ، يتم دراسة النظائر لتحديد ما إذا كان التأثير على قيمة العناصر المقارنة أكبر من أو يساوي أو غير موجود فيما يتعلق بالعنصر الذي يتم تقييمه. يشبه الجوهر طريقة مطابقة الأزواج ، فقط باستخدام مثال التقييمات النوعية.
تحليل التوزيع. يتم توزيع النظائر بترتيب التغييرات الرتيبة في موضوع التقييم. ثم يتم تحديد مكان الكائن المقيَّم في سلسلة المبيعات المقارنة.
مقابلات الخبراء الفردية.
تقنية لإجراء التعديلات في نهج مقارن.
يتم إجراء تعديلات على خصائص تسعير الأشياء التناظرية. فقط الكائنات التناظرية تخضع للتعديل. لا يتم تعديل الموضوع أبدًا.
السؤال الرئيسي الذي يتعين حله في هذه المرحلة: كم ستكون تكلفة التناظرية إذا كانت لها نفس الخصائص مثل موضوع التقييم.
القاعدة الأساسية لإجراء التعديلات: إذا كان التناظرية أفضل من موضوع التقييم ، يتم إجراء تعديل نزولي أو سلبي (بعلامة ناقص) ؛ إذا كان التناظرية أسوأ من موضوع التقييم ، يتم إجراء تعديل إيجابي.
عند إجراء التعديلات ، من الضروري إخضاع التعديلات لكل خاصية مميزة - عنصر المقارنة.
مجموعات عناصر المقارنة:
العناصر المتعلقة بحالة المعاملة وشروط السوق (الحقوق ، شروط التمويل ، تاريخ البيع ، شروط الصفقة)
العناصر المرتبطة مباشرة بالكائن (الخصائص ، إلخ)
بالنسبة لمجموعات عناصر المقارنة ، يمكن تطبيق تسلسل مختلف من التعديلات (على أساس مستقل أو تابع)
التسلسل المعتمد: يتم إجراء تعديلات على نتيجة السعر المعدل السابق ؛ ترتيب بنود المقارنة مهم (الحقوق ، شروط التمويل ، شروط البيع ، تاريخ البيع)
تعديل مستقل. تعديلات لكل عنصر ، محسوبة على أساس النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل لظروف السوق ، بدون ترتيب معين.
طرق النهج المقارن.
1) طريقة التحليل المقارن للمبيعات - تقدير قيمة الشيء (قيمة العقار) بمقارنة أسعار المبيعات الحديثة لأشياء مماثلة. في إطار الطريقة: تحليل حالة السوق لأشياء مماثلة وجمع معلومات موثوقة عنها ؛ تحديد القسطل. وحدات المقارنة للكائن والمقارنة. تحليل لكل وحدة ؛ تسليط الضوء على العناصر الضرورية للمقارنة ؛ مقارنة الكائن الذي تم تقييمه وكائنات المقارنة المحددة من أجل تعديل أسعار مبيعاتهم أو استبعادهم من قائمة المقارنة ؛ يؤدي عدد من المؤشرات المعدلة لقيمة الأشياء التي تمت مقارنتها إلى قيمة واحدة أو إلى نطاق من القيمة السوقية للكائن الجاري تقييمه. يُنصح بهذه الطريقة في وجود كمية كبيرة من المعلومات الموثوقة وغالبًا ما يتم دمجها مع طرق التقييم الإحصائي. ميزته الرئيسية هي القدرة على الحصول على نتيجة تعكس بدقة أكبر موقف السوق من موضوع التقييم. ترجع الصعوبات في تقييم قيمة الشيء إلى حقيقة أنه لا يوجد حتى شيئان متشابهان تمامًا. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة المعاملات التي تلبي تعريف القيمة السوقية ، أي تلك التي لا تتأثر بعوامل غير السوق. عند بيع العقارات ذات العائد المرتفع ، غالبًا ما تكون المعلومات المتعلقة بخصائصها الاقتصادية وظروف البيع غير متوفرة أو غير كاملة ، وبالتالي ، في مثل هذه الحالات ، يمكن فقط تحديد النطاق الذي من المرجح أن تكون فيه القيمة السوقية.
2) طريقة الإيجار الإجمالي. يعتمد على وجود علاقة مباشرة بين سعر البيع ودخل الإيجار المقابل. يتم قياس هذه العلاقة بواسطة المضاعف. (معامل الإيجار الإجمالي). يتم استخدامه عند تقييم العقارات التي يمكن أن تولد الدخل.
BPM هي نسبة سعر بيع شيء ما إلى الدخل الإجمالي المحتمل أو الفعلي. اعتمادًا على الموقف ، قيمة BPM للنظائر لتحديد BPM لكائن ما ، يتم تطبيق إجراءات الموافقة على النتائج.
يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة: С = PVD * BPM
PVD - الدخل الإجمالي من الكائن الذي تم تقييمه ؛ VRM هو متوسط مضاعف إجمالي الإيجار.
خطوات الطريقة:
اختيار نظائرها.
حساب BPM
تنسيق المعرفة المكتسبة لـ BPM ، لتحديد قيمة BPM واحدة أو مجموعة من قيم BPM التي يمكن تطبيقها على الكائن الذي تم تقييمه ؛
تحديد أشياء قابلة للمقارنة من حيث الإيجار ؛
تحليل النظائر ومقارنتها بالخصائص المقابلة لموضوع التقييم ؛
حساب التعديلات للحصول على قيمة دخل إيجار السوق للعنصر المقدر ؛
حساب قيمة موضوع التقييم بالصيغة.
عيوب الطريقة:
التطبيق فقط في الأسواق النشطة للعقارات المربحة ؛
لا يتم أخذ الاختلاف في المخاطر بين موضوع التقييم وأقرانه في الاعتبار
لا يتم أخذ الفرق في CHOD في الاعتبار.
