التسوق جزء لا يتجزأ من الحياة العصرية. كل يوم نشتري عددًا من الأشياء أو نبيع شيئًا غير ضروري. يتم تنظيم العلاقات من هذا النوع من خلال الإطار التنظيمي والقانوني ، نظرًا لأن لها طابعًا قانونيًا. تشكل العقارات جزءًا كبيرًا من منطقة البيع. اليوم ، هذا النوع من العلاقات متنوع تمامًا ، لأنه يعتمد بشكل مباشر على الموضوع. غالبًا ما تكون هذه شقق ومنازل. نحن نعلم جيدًا أن أي مالك له الحق في نقل ممتلكاته إلى شخص آخر.
ولكن ماذا تفعل عندما لا تحتاج إلى بيع كل الممتلكات ، ولكن جزء منها فقط؟ هل هذا ممكن وعلى أي أساس؟ هذه المقالة مخصصة لهذا الموضوع. سننظر خطوة بخطوة في إجراءات عزل جزء من المنزل ، وعلى وجه الخصوص - صياغة اتفاق لتنظيم مثل هذه العلاقات.
يوجد اليوم فئة كاملة من الإجراءات القانونية المعيارية التي تنظم قضايا من هذا النوع. تم تصميم كل منهم بحيث تتاح للمالكين الفرصة لبيع الجزء الخاص بهم من المنزل دون أي مشاكل. لذلك ، سننظر في كل شيء بمزيد من التفصيل.
بادئ ذي بدء ، هناك فئتان قانونيتان يجب تمييزهما عن بعضهما البعض. هذا بيع حصة وبيع جزء من المسكن. يبدو أن هذه واحدة ونفس الشيء ، ولكن في الممارسة والنظرية ، سيكون للأفعال طابع مختلف.
يتميز بيع السهم ، أولاً وقبل كل شيء ، بنقل ملكية ملكية معينة. إذا تحدثنا عن العقارات ، إذن ، كقاعدة عامة ، يتم اعتبار الملكية هنا ، والتي يكون لها العديد من المالكين في سياق أحداث معينة. على سبيل المثال ، هذا منزل أو شقة ورثها عدة أشخاص بعد وفاة مواطن. أيضًا ، نعلم جميعًا جيدًا أن الممتلكات التي يمتلكها الزوجان في حوزتهما المشتركة. في هذه الحالة ، ماذا تفعل عندما يطلق الناس أو لا يخطط الورثة للعيش معًا؟ بعد كل شيء ، تكمن المشكلة في حقيقة أن الجزء الخاص بهم ليس منفردًا بالمثل ، ولكن ببساطة يحتوي على نسبة مئوية معينة من الحجم الإجمالي.
في هذه الحالة ، يكون للمالكين فرصة بيع حصتهم في العقارات. هناك بعض القواعد الأساسية التي يجب وضعها في الاعتبار. بادئ ذي بدء ، من الحق في شراء مثل هذا الجزء. بادئ ذي بدء ، يلتزم المالك بإبلاغ نواياه إلى المالكين الآخرين. لديهم امتياز على الأطراف الثالثة. يتجلى ذلك في حقيقة أنه فقط بعد رفض جميع المالكين المشتركين الحصول على حصة من الممتلكات ، فإن الشخص الذي يريد بيعها له الحق في اللجوء إلى مواطنين آخرين أيضًا. إذا كان واحد على الأقل من مجتمع المالكين لا يزال يريد شراء جزء ، فلا يمكن إنكار ذلك.
يختلف بيع جزء من مبنى سكني قليلاً عن الفئة المذكورة أعلاه. بادئ ذي بدء ، يتعلق الأمر بموضوع النقل. إذا كان الأمر ، في الحالة الأولى ، يتعلق بالقانون ، فعندئذ في هذه الحالة - يتعلق مباشرة بجزء من العقار ، منفصل ماديًا ومناسب للعيش.
الاختلاف الرئيسي هو أنه ليست هناك حاجة للحصول على موافقة المالكين الآخرين. أي إذا أخذنا أولاً وقبل كل شيء مصالح المالكين الآخرين في الاعتبار عند بيع حصة من العقار ، فعند تنفير جزء من المنزل ، لا يلزم الحصول على إذن منهم. نحن لا نبلغهم أو نسألهم إذا كانوا يريدون شراء جزء من المنزل.
لذلك ، قبل إجراء معاملات مع عقارات مملوكة لأكثر من شخص واحد ، حدد بالضبط ما تبيعه: الحق في حصتك أو جزء منفصل من المنزل. بناءً على ذلك ، سيتم تشكيل إجراء لمزيد من الإجراءات.
من أجل بيع العقار الذي نتحدث عنه ، والذي يخص شخصًا له حق الملكية ، تحتاج إلى معرفة إجراءات بيع جزء من المنزل. ستكون المرحلة الأولى في هذه الحالة هي وجود الظروف التي تميز إمكانية الاغتراب.
اليوم ، تحدد القوانين التنظيمية عددًا من المتطلبات الخاصة. يجب أن يتم تنفيذها دون فشل عندما يتعلق الأمر ببيع جزء من المنزل. لا تنطبق على نقل ملكية حصة في الممتلكات. وعليه فإن المشرع من بينهم:
كما ترى ، فإن المتطلبات بسيطة جدًا ومباشرة. بعضها خاص ببيع العقارات بشكل عام ، وبعضها خاص بأجزاء من العقار. إذا نظرت إلى هذه الممارسة ، فيمكننا القول إن الحالة الأكثر شيوعًا هي الفصل التام بين المبنى والممتلكات نفسها. عن ماذا يتكلم؟ في كثير من الأحيان ، الأشخاص الذين يعيشون معًا من أجل جعل حياتهم أكثر راحة يجعلون المدخل إلى الجزء الخاص بهم من المنزل من الجانب الآخر. وبالتالي ، فإن الحركة على الممتلكات تتم دون الإخلال بنظام حياة المالكين الآخرين. تلبي هذه الأجزاء جميع المتطلبات ويمكن بيعها بسهولة في الخيار الذي ندرسه.
الخطوة التالية هي إعداد وثيقة خاصة تنظم علاقة نقل جزء من المسكن إلى شخص آخر. يتم تحريرها مباشرة مع مالك المبنى والمشتري. هذا الأخير ، كما أشرنا سابقًا ، يمكن أن يكون أي مواطن أبدى رغبته في شراء جزء من المنزل وليس مقيدًا بالأهلية القانونية.
عقد بيع جزء من المنزل هو وثيقة قانونية محددة. تشبه صياغته اتفاقية قياسية بشأن نقل ملكية العقار بأكمله. لكن في الوقت نفسه ، لا يزال لهذه الاتفاقية عدد من الخصائص الخاصة التي تميزها عن الوثائق الأخرى. لذلك ، سننظر في محتواه وما يجب أن يتضمنه بالضرورة بمزيد من التفصيل.
في المجال القانوني ، هناك عدد من الأحكام التي يجب تكريسها في اتفاقية معينة. إذا تحدثنا عن نقل جزء من المنزل ، فهذه هي الجوانب ، والشيء ، والمبلغ.
بادئ ذي بدء ، يشار إلى اسم المستند في منتصف الورقة. يتبع ذلك بيان بجميع أجزاء المستند على طول عرض السطر بالكامل. في البداية ، هناك إشارة إلى الأطراف التي يتم وضع الاتفاقية فيما بينها. يجب على كل مشارك كتابة اسمه الكامل وعنوان إقامته وتاريخ ميلاده ورقم المستند الذي سيثبت هويته.
ويتبع ذلك إنشاء تدريجي لحقوق والتزامات الأطراف. أولاً ، من الضروري تحديد موضوع معين تنشأ فيه هذه العلاقات. أدخل عنوان المنزل الذي يتم بيع جزء منه. أيضا ، من الضروري تحديد منطقة السكن. في الوقت نفسه ، ليس فقط الشخص الذي ينتقل بموجب العقد إلى المشتري ، ولكن أيضًا العقد العام.
أيضًا ، إذا تم بيع جزء من منزل به قطعة أرض ، فأنت بحاجة إلى وصف حجمه. في هذه الحالة ، يشار أيضًا إلى الجزء المملوك للبائع والجزء المشترك الذي ينتمي إلى مالكي المنزل.
يجب عليك أيضًا الإشارة إلى المستندات التي تؤكد الحق في نقل جزء من المسكن إلى شخص آخر. في هذه الحالة نتحدث عن شهادة ملكية. اليوم ، يمكن أخذ مقتطف من هذا التأكيد من السجل العقاري المحلي للحقوق. في ذلك ، ستصدق الجهة المخولة على ملكية المواطن لجزء من العقار. ولكن بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لديك أيضًا شهادة ملكية من قبل مجموعة من المواطنين للعقار بأكمله. هذه الوثائق وحدها لن تكون كافية. يجب أن تكون مجتمعة دون أن تفشل.
يتطلب شراء وبيع جزء من منزل وقطعة أرض بالإضافة إلى العينات المذكورة أعلاه وثيقة تؤكد ملكية الأرض. يمكنك أن تأخذه في نفس المكان الذي يتم فيه تأكيد ملكية جزء من المنزل.
كما قلنا سابقًا ، يجب أن يكون سعر العقد أحد العناصر الرئيسية. في هذه الحالة نتحدث عن تكلفة جزء من المنزل. هذا هو المبلغ الذي يحوله المشتري للبائع مقابل ملكية جزء من المنزل. يتم تحديد السعر بطرق مختلفة. يمكن أن يتنازل عنها البائع والمشتري. بالإضافة إلى ذلك ، بدأ المواطنون في كثير من الأحيان في كثير من الأحيان في اللجوء إلى خدمات المثمنين العقاريين. سيتمكن هؤلاء العمال من تحديد القيمة السوقية لجزء من المنزل ، اعتمادًا على موقعه وخصائصه. ولكن ، يجب أن يكون مفهوما أن مثل هذه الخدمات تتطلب تكاليف مادية إضافية.
بالإضافة إلى ذلك ، بالإضافة إلى مبلغ المباني المنفردة ، من الضروري الإشارة إلى القيمة الإجمالية للممتلكات بأكملها. في هذه الحالة ، يجب أن يكون لمثل هذا المؤشر قيمة سوقية. أي ليس المبلغ الذي يعتبره جميع الملاك جديراً بتقييم منازلهم ، ولكن سعره الحقيقي في الوضع الحالي في مجال بيع وشراء العقارات.
أيضًا ، من الضروري تحديد نوع أموال الخيار التي سيتم تحويلها من أجل عزل جزء من المنزل إلى شخص آخر. هناك العديد من الخيارات اليوم. بادئ ذي بدء ، نشير إلى الإطار الزمني. يمكن السداد قبل توقيع الطرفين على العقد أو بعده. نقطة أخرى هي طريقة الإرسال. لذلك ، يمكنك تحويل المبلغ المطلوب إلى حساب مصرفي ، أو يمكنك منحه نقدًا عند الاجتماع. إذا أصبح الشيك من البنك في الإصدار الأول وثيقة تأكيد على بيع جزء من المنزل ، فمن الضروري في الإصدار الثاني إعداد إيصال خاص. في ذلك ، يشير الطرفان إلى مقدار الأموال التي تم تحويلها ومتى ولمن وعلى أي أساس - لجزء من المنزل. هذه الإجراءات ضرورية لإعادة التأمين على نفسك. في حالة وجود أي سوء فهم ، سيحصل كلا الطرفين على تأكيد بالدفع.
أيضًا ، في العقد ، تجدر الإشارة إلى أن المشتري ليس لديه أي مطالبات بشأن حالة العقار الذي يشتريه. بالإضافة إلى ذلك ، مع النقل المباشر للممتلكات إلى ملكية ، يُنصح بوضع إجراء قبول إضافي - النقل. مرة أخرى ، سيشكل هذا الأساس لحماية حقوق كل طرف في حالة حدوث مشاكل.
ويتبع ذلك إشارة إلى الإجراءات القانونية المعيارية التي يسترشد بها الأطراف عند إبرام الصفقة. يمكن أن تكون هناك معايير مختلفة تمامًا هنا. كل منهم ينظم العلاقات المدنية المتعلقة بقطاع الإسكان. لذلك ، تحتاج إلى البحث عن المقالات الضرورية في القانون المدني أو قانون الإسكان. بالإضافة إلى ذلك ، لتبسيط هذه المهمة إلى حد كبير ، يمكنك التعرف على عينتنا. في ذلك ، لم نختار جميع الأطر القانونية الضرورية فحسب ، بل وضعنا أيضًا نموذجًا أوليًا للاتفاقية. في مثاله ، يمكنك النظر في محتوى المستند ومظهره.
ستكون أحدث بنود الاتفاقية مؤشراً على عدد النسخ والأهلية القانونية للأطراف. لذلك ، وفقًا للقوانين التنظيمية ، لا يمكن صياغة عقود بيع وشراء العقارات في أقل من ثلاثة أشكال. اثنان منهم مخصصان مباشرة لأطراف العقد ، والآخر مخصص لمسجل الدولة. أيضا ، لا أحد يمنع كتابة المزيد من النسخ. ولكن ، بدون فشل ، يجب الإشارة إلى رقمهم في العقد. علاوة على ذلك ، لديهم جميعًا نفس القوة القانونية.
إذا تحدثنا عن الأهلية القانونية ، ففي هذا الجزء ، يؤكد كلا طرفي العقد حقهما في التوقيع على المستند وإتمام المعاملة. وفقًا للقانون ، اليوم ، يحق للبالغين غير المحدودين في أهليتهم القانونية القيام بمثل هذه الإجراءات. في حالة عدم مراعاة أحد هذه العوامل على الأقل ، يتم تنفيذ إجراءات توقيع العقد من قبل الممثل القانوني لهؤلاء الأشخاص.
ستكون النقطة الأخيرة إشارة إلى المستند المرفق - مخطط للموقع وجزء من المنزل ، والذي يصبح ملكًا للمشتري. تحتاج إلى كتابة الاسم والرقم المعين من قبل الجهة المخولة.
المرحلة النهائية ستكون توقيع العقد. يجب على كلا الطرفين وضع العلامات المناسبة على كل ورقة من الوثيقة. يشار إليهم هنا باسم البائع والمشتري. بالإضافة إلى ذلك ، تحتاج إلى الإشارة إلى التاريخ الذي تم فيه توقيع العقد. كقاعدة عامة ، تدخل جميع بنود الاتفاقية حيز التنفيذ على وجه التحديد من هذا اليوم ، إذا تم النص على ذلك في الاتفاقية نفسها. إن لم يكن - من لحظة تسجيل الدولة.
يمكن صياغة الاتفاقية بشكل مستقل وبمساعدة المتخصصين في مجال الفقه.
لن يكون توقيع اتفاق من قبل الأطراف وحدها كافياً. نظرًا لأن هذه الاتفاقية تتناول نقل ملكية جزء من العقارات ، فسيتعين اتخاذ عدد من الإجراءات الإضافية.
بادئ ذي بدء ، يجب توثيق هذا المستند. سيتحقق الموظف المعني من الوثيقة للتأكد من صحتها والامتثال للإطار القانوني. إذا لم تكن هناك تعليقات ، فإنه يضع بصمته على جميع نسخ العقد. بعد ذلك ، يجب إرسال المستند لتسجيل الدولة.
لقد ذكرنا بالفعل في المقال السجل المساحي لتسجيل الحقوق. تحتاج إلى العثور على مكتب إقليمي في موقع العقار. يتم توفير عقد هناك. إحدى نسخه لا تزال هناك. على أساسها ، يتم إجراء التغييرات المناسبة على سجلات الدولة للممتلكات ويتم إصدار شهادة ملكية لجزء من المنزل.
نعم ، يمكن بيع حصة في المسكن إذا لم تكن مرهونة بحقوق الغير. أي إذا لم تكن هناك قيود على بيعها.
حقيقة أن هذه حصة وليست منزلاً كاملاً لا يمكن أن تمنع البيع. ويمكن لأصحاب الأسهم الأخرى.
كقاعدة عامة (القانون المدني) ، يحق للمالك التصرف في ممتلكاته. حتى لو كانت حصة في بيت أو جزء منه فيمكن التصرف فيها بما في ذلك بيعها. ولكن قبل البيع ، من الضروري تقديم فدية إلى الجيران المشاركين في الملكية.
جزء من المنزل هو كائن مستقل يشارك في دوران دون قيود ولا يتطلب موافقة المالكين الآخرين في المعاملات. حصة المنزل تعني وتلتزم بتقديم عرض إلى المالكين المشاركين لاسترداد تفضيلي. بمعنى آخر ، يمكنك بيع جزء من المنزل دون عائق ، والحصة - سيتعين عليك طلب موافقة أو رفض المالكين المشاركين.
يجب على المالك ، بأي شكل من الأشكال ، تقديم استرداد للسهم مقابل مبلغ معين من المال. يمكن أن يكون هذا عرضًا يتم إرساله من خلال كاتب عدل أو إشعارًا ذاتيًا عبر البريد أو برقية أو خيارات أخرى. في هذه الحالة ، يجب أن يكون لديك دليل موثق على إرسال الاقتراح ، والنص مرفق. من الناحية المثالية - إخطار استلام من المرسل إليه لاقتراحك مع تاريخ التسليم.
عند تلقي عرض منك ، يوافق مالكو الأسهم الأخرى على الشراء بالمبلغ المعروض ، أو يرفضون ، أو لا يفعلون شيئًا (يُعتبر أنهم يرفضون).
لا توجد نصيحة واحدة لجميع المناسبات. علاوة على ذلك ، لا توجد مؤشرات مباشرة للتشريعات في عدد من القضايا. يجب أن نسترشد بالعادات التجارية والممارسات القضائية. ويمكنك الذهاب إلى موعد استشارة مع محامي عقارات (مقابل رسوم) أو متخصص (مجانًا) من مؤسستنا ، ومناقشة خطة الإجراءات الممكنة.
قواعد بيع الحصة هي نفسها بالنسبة للممتلكات بأكملها: يجب استيفاء جميع المتطلبات القانونية. ولكن هناك عدد من المواقف التي يكون فيها من المستحيل أو المستحيل بيع حصة من المنزل:
يمكن حل معظم هذه المشكلات بواسطة متخصصين ذوي خبرة في مثل هذه الأمور. ستكون بعض القرارات ذات طبيعة تصميمية ، ولا يمكن حل عدد من القضايا إلا في المحكمة. ولكن مع ذلك سوف يتقرر ، ستكون النتيجة. اتصل بنا ، سنساعدك. لدينا الكثير من الخبرة في مثل هذه الأمور.
حصة المنزل هي مساحة المنزل بأكمله ، معبرًا عنها كنسبة مئوية أو نسبة مشاركة ، في مجموعة من الخصائص الوظيفية. قد يتم تخصيص أو عدم تخصيص حصة في المنزل. الحصة المخصصة ، عادة ش اعند البيع أغلى من غير المخصص. غالبًا بنسبة 2: 1. ولكن إذا استرد الأخير مثل هذا الحصة وتعتمد ملكية المشتري للمنزل بأكمله على شرائه ، فقد يكون سعره ، على العكس من ذلك ، أعلى من القيمة السوقية.
في ممارستنا ، أخذنا في الإنتاج قضية مربكة للغاية حيث كان ورثة حصة من جزء من المنزل يتجادلون مع الملاك الجدد الذين اشتروا الجزء الكامل من المنزل ، إلى جانب الحصة المستحقة لأطراف ثالثة عن طريق الميراث. في البداية ، كان من الصعب على المحامي فهم ذلك ، وتم فحص المستندات لعدة أسابيع. ثم حددوا حقوق الورثة وحقوق المشترين. اتضح أن كاتب العدل أصدر عن طريق الخطأ مستندات غير صحيحة بشأن ملكية البائع لهذه الحصة المتنازع عليها في جزء من المنزل. ..
يجب التعامل مع أجزاء المنزل وبيعها / شراؤها بعناية فائقة. إذا كان هناك في نفس الوقت في نفس قطعة الأرض منزل في أجزاء ، ومن هذا الجزء يبيعون حصة ، فأنت بحاجة إلى إلقاء نظرة على السجل الكامل للوثائق وحقوق المالك. خلاف ذلك ، في النهاية ، لا يجوز لك شراء أي شيء ، ولكن إنفاق المال.
المتخصصون لدينا من ذوي الخبرة في مثل هذه المبيعات مستعدون لمساعدتك!
مثل أي عقار آخر ، يمكن أن يكون للمبنى السكني عدة ملاك.
غالبًا ما تنشأ الحاجة إلى بيع جزء من الملكية المشتركة في مبنى سكني عندما يرث المنزل عدة أشخاص. كما أنه ليس من غير المألوف أن يبيع أحد الزوجين حصة المنزل التي أعطيت له أثناء قسمة الممتلكات أثناء الطلاق. عند إجراء مثل هذه المعاملات ، يتم إبرام عقد بيع وشراء حصة في ملكية مبنى سكني.
شراء وبيع جزء من المنزل هو إجراء مختلف تمامًا. في هذه الحالة ، لم يعد موضوع البيع والشراء حصة في الملكية المشتركة ، بل جزء منفصل ماديًا من المنزل ، وهو مسكن منفصل.
في كل حالة من الحالات ، عند إبرام صفقة ، هناك فروق دقيقة خاصة بها ، والتي سننظر فيها في هذه المقالة.
في حالة ضرورة بيع حصة ملكية في مبنى سكني ، يجب اتباع قواعد معينة.
لذلك ، وفقًا للمادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتمتع الملاك الآخرون لهذه المباني السكنية بالحق الاستباقي في شراء حصة في مبنى سكني. يجب إخطارهم بالبيع المخطط له دون إخفاق ، مع الإشارة إلى قيمة السهم وجميع شروط البيع الأخرى.
عادةً ما يشارك كتاب العدل في إعداد مثل هذه الإخطارات ، كما أنهم ، كقاعدة عامة ، ينظمون إرسال الإخطارات إلى المالكين الآخرين من خلال قنواتهم. يجب على المالكين ، الذين لديهم الحق الاستباقي في شراء حصة من مبنى سكني ، وفقًا للتشريع الحالي ، تقديم إجابتهم في موعد لا يتجاوز شهر بعد تلقي الإشعار. إذا لم يرغبوا في شراء حصة من المنزل ، فيتم الرفض ، ويفضل توثيق ذلك.
في حالة عدم تأكيد المالكين الآخرين ، خلال الفترة الزمنية التي يحددها القانون ، نيتهم في إعادة شراء الحصة ، ولكن في نفس الوقت لم يصدروا رفضًا ، فإنهم ، مع ذلك ، يفقدون حقهم الاستباقي في إعادة الشراء ، والمالك من السهم بيعه لأطراف ثالثة. بالطبع ، هذا صحيح فقط إذا كان المالك لديه تأكيد استلام الإخطار من قبل المالكين الآخرين.
من المهم أن نلاحظ! في الحالات التي يتعذر فيها تحديد موقع المالكين لإيصال الإخطار إليهم ، أو منعهم بأي طريقة ممكنة من البيع ، وتجنب استلام الإخطار بأيديهم ، فمن الممكن نقل حق ملكية الأسهم إلى أطراف ثالثة من خلال اتفاقية تبرع.
التبرع هو صفقة حرة ولا يشترط موافقة باقي الملاك في هذه الحالة. ومع ذلك ، من أجل استبعاد حدوث أسباب التقاضي في المستقبل ، فمن الأفضل تكليف محام مؤهل بإعداد الصفقة في هذا الخيار.
يجب أيضًا أن تأخذ في الاعتبار حقيقة أن القيمة السوقية لحصة منفصلة في المنزل هي دائمًا أقل بكثير من المبلغ الذي يمكن الحصول عليه عن طريق بيع المنزل بأكمله مع التقسيم اللاحق للعائدات. في هذا الصدد ، من المربح أكثر للطرف البائع أن يتوصل إلى اتفاق مع الملاك الآخرين ويبيع المنزل ككل ، ثم يقسم المال المستلم.
ولكن إذا كانت هناك فرصة للفصل المادي لجزء من المنزل الذي يخصك (تخصيص حصة ملكية عينية) ، فعليك بالتأكيد الاستفادة من هذه الفرصة. في هذه الحالة ، سيكون من الممكن بيع جزء من المنزل ككائن مستقل.
من أجل بيع جزء من مبنى سكني منفصل فعليًا عن باقي المباني ، لا يلزم الحصول على موافقة المالكين الآخرين... وتكلفة جزء مستقل من المنزل أعلى بكثير من تكلفة حصة في ملكية مشتركة مشتركة.
لا يمكن تخصيص حصة عينية إلا إذا كانت هناك جدوى قانونية وفنية. في هذه الحالة ، يجب أن يتوافق الجزء المراد فصله تمامًا مع جميع خصائص غرفة "المعيشة".
وفقًا لأحكام قانون الإسكان ، تم تحديد المعايير التالية لأماكن المعيشة:
عادةً ما يتم الفصل المادي لجزء من المنزل عندما يكون لدى المشاركين في الملكية المشتركة إجراء محدد لاستخدام المبنى ، وأيضًا عندما يقوم أحد المالكين بتجهيز مدخل منفصل لجزءه من المنزل.
من أجل إجراء معاملات بيع وشراء لجزء منفصل من مبنى سكني ، يجب تسجيل حقوق الملكية الخاصة به بشكل صحيح. يجب أن يكون للجزء المخصص من المبنى السكني مخطط فني منفصل ، يتم على أساسه تسجيله في السجل المساحي.
بعد التسجيل المساحي وتسجيل الملكية في USRN (الآن يتم تنفيذ هذه الإجراءات في وقت واحد) ، يمكن بيع جزء من العقار السكني.
لإتمام الصفقة في هذه الحالة ، ستحتاج إلى إبرام عقد لبيع وشراء جزء من المنزل. مثل هذا العقد ككل مطابق تقريبًا لعقد موحد لبيع منزل في مجمله ويحتوي على نفس الأحكام والمعلومات.
ومع ذلك ، هناك أيضًا بعض الخصائص المميزة هنا. عند بيع جزء من مبنى سكني ، سوف تحتاج إلى تقديم جوازات سفر مساحية مباشرة للجزء المراد بيعه من المبنى وللمنزل بأكمله. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يشير العقد ليس فقط إلى القيمة الفعلية لجزء المنزل الذي يتم بيعه ، ولكن أيضًا إلى متوسط القيمة المقدرة للمنزل بأكمله.
غالبا منزل خاصأو أن الشقة ليست ملكًا لمالك واحد ، بل لعدة أشخاص ، أو بعبارة أخرى ، فإن العقار هو ملكية مشتركة لأشخاص مختلفين ، يُطلق عليهم اسم الملاك المشتركين. كقاعدة عامة ، تتشكل هذه الممتلكات بسبب حقيقة أن الناس يقومون بخصخصة شققهم لعدة أشخاص ، ويرثونها في أجزاء ، ونتيجة لذلك هناك ملكية مشتركة.
يرجى ملاحظة: نحن نتحدث عن حصة في الملكية وليس عن جزء من مساحة المعيشة. لا تقاس الحصة بالمتر المربع ولا تعطي الحق "تلقائيًا" في شغل أي غرفة في شقة أو منزل. لتحديد أي جزء من المسكن ، يتناسب مع الحصة ، يمكنك استخدامه ، تحتاج إلى تخصيص حصة عينية ، ولكن يجب استيفاء شروط معينة هناك.
على الرغم من حقيقة أنه لا يمكن لمس السهم أو لمسه ، إلا أنه يمكن بيعه. بيع حصة في منزل أو شقة أمر واقعي تمامًا.
لكن يطرح سؤالان:
ومع ذلك ، على الرغم من هذه المشكلات ، فقد نما عدد المعاملات مع أسهم الشقق بشكل كبير مؤخرًا.
ما مدى تعقيد هذه المعاملات وما هي الصعوبات الرئيسية؟
يتم تنظيم بيع حصة في حق الملكية المشتركة بموجب المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تشرح هذه المقالة آلية تنفيذ حق الشفعة في الشراء ، والذي بموجبه يكون للمشاركين في ملكية الأسهم المشتركة الحق في "الشراء أولاً" للحصة المخططة للبيع إلى طرف خارجي.
خلاصة القول هي أنه من المهم أن يعرف بائعي الأسهم القاعدة الأساسية: المالكين المشتركين - أصحاب الأسهم المتبقية في الشقة - لهم الحق الوقائي في الشراء.
بموجب القانون ، يجب إخطارهم كتابيًا ببيع حصة في المنزل مع بيان السعر. علاوة على ذلك ، من لحظة استلام الإشعار ، يمكن للمالكين المشاركين التفكير واتخاذ قرار بشأن شراء أو رفض شراء سهم لمدة شهر. إذا لم تكن هناك عطاءات للشراء في نهاية الشهر من المستثمرين المشاركين ، فيمكنك بيع الحصة في المنزل لأي شخص.
من الناحية العملية ، عند تسجيل اتفاقية بيع وشراء مع خدمة التسجيل ، يلزم تقديم مستندات تؤكد إرسال إخطار إلى المالكين المشتركين ورفضهم شراء حصة ، علاوة على ذلك ، يجب كتابة الرفض وتصديقه من قبل كاتب عدل. في بعض الأحيان تكون هناك مشاكل مع هذا: من المستحيل العثور على جميع المالكين المشاركين (بعد كل شيء ، يمكنهم العيش في مكان آخر ، وفي الخارج) وإقناعهم بالحضور إلى كاتب العدل. قد يقاوم البعض محض بدافع الأذى ...
في مثل هذه الحالات ، يوصى بالاتصال بالموثق الذي يرسل ، من عنوانه ، رسائل إلى المالكين المشاركين (حول بيع السهم) مع إشعار استلام.
علاوة على ذلك ، من الأكثر فاعلية الإرسال في الحال إلى عدة عناوين معروفة لزملاء العمل: إلى المنزل (في مكان التسجيل الدائم) والعمل.
بعد شهر من استلام إيصال تسليم الرسالة إلى زميل العمل المرسل إليه ، يمكنك إبرام صفقة بأمان. في الوقت نفسه ، ستكون التذكرة والنسخة المحفوظة من خطاب الإخطار دليلاً كاملاً على مراعاة حقوق صانعي القرار في الشراء ذي الأولوية الأولى.
تقبل خدمة التسجيل عادةً مثل هذه المستندات دون أي مشاكل.
للبائع الحق في تحديد أي سعر للسهم بناءً على مبدأ حرية السوق. ومع ذلك ، إذا قرر الغش والإشارة إلى سعر مبالغ فيه في الإخطارات إلى المالكين المشاركين ، وبعد أن تلقى رفضًا ، البيع لطرف ثالث عن طريق خفض السعر ، فيمكن للمالكين المشاركين المتعرضين للإهانة تدمير الصفقة.
للقيام بذلك ، يمكن لأي من المستثمرين المشاركين الذهاب إلى المحكمة ، وإيداع آخر قيمة (حقيقية) للبيع ، وستنتقل الملكية إليه.
بدوره ، قد يقدم المشتري المصاب في مثل هذه الحالة مطالبات ومطالبات بالتعويض عن الخسائر التي تكبدها للبائع.
السؤال الأهم: أين يمكن لمشتري الحصة أن يعيش؟
دعنا نذكرك أنه لا يتم تخصيص غرفة معينة تلقائيًا "على حساب المشاركة". لتحديد مساحة المعيشة في شقة أو منزل يتوافق مع كل سهم ، يحتاج الملاك المشتركون إلى إبرام اتفاق بشأن إجراءات استخدام مساحة المعيشة. عادة ، من أجل الموثوقية ، يتم اعتمادها من قبل كاتب عدل.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المناطق المشتركة - المطبخ والحمام والممرات - لا يمكن تقسيمها ، فهي تظل مشتركة.
من الناحية العملية ، غالبًا ما يحدث أن تبدأ النزاعات بين المستأجرين ، ومن ثم يجب حل المشكلة من خلال المحاكم. في هذا الصدد ، يجب أن يكون مفهوماً أن المحكمة تقرر تحديد إجراءات استخدام المنطقة ، مع مراعاة الوضع الفعلي لكل مالك مشارك. أي ستؤخذ الظروف التالية في الاعتبار:
أ) ما إذا كان مالك الحصة لديه منطقة معيشة مختلفة ؛
ب) هل لديه أسرة أو أطفال أو معالون آخرون ؛
ج) الوضع المالي وأكثر من ذلك بكثير.
قد يحدث أيضًا أن يشغل مالك الحصة الأكبر في الشقة غرفة أصغر في الشقة. والعكس صحيح ، بالنسبة لأولئك الذين لديهم حصة أصغر بكثير في الحق ، يمكن تخصيص منطقة معيشة كبيرة للعيش بقرار من المحكمة.
في كثير من الأحيان ، يتم الحصول على الأسهم من أجل التمكن من التسجيل في مكان الإقامة ("التسجيل") - وهذا أمر نموذجي بشكل خاص في المدن الكبيرة. تسجيل في محل إقامة المالك الجديد لحصة في شقةنفذت دون موافقة المالكين المشاركين.
للقيام بذلك ، يكفي تقديم شهادة ملكية إلى مكتب الجوازات.
ولكن عند الانتقال إلى شقة مع عائلة ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه من أجل تسجيل أفراد عائلة المالك في مكان الإقامة ، يلزم الحصول على موافقة خطية من المالكين المشاركين الآخرين. لذلك ، عند شراء حصة في شقة ، يجب أن يؤخذ ذلك في الاعتبار إذا كان من المخطط في المستقبل التسجيل والعيش هناك لجميع أفراد الأسرة.
على سبيل المثال ، بالنسبة لعائلة مكونة من 3 أشخاص ، تشتري نصف حصة في شقة ، فمن الأفضل شرائها بسعر 1/6 لكل فرد.
يحدث أن المنزل يمكن أن يكون له عدة مالكين في نفس الوقت. يتم تقسيم الهيكل إلى أسهم ، والتي لا تكون دائمًا ذات طابع متساوٍ. عاجلاً أم آجلاً ، عليك بيعها. الكثير من الأسئلة والمفاجآت تأتي هنا.
القراء الأعزاء! يتحدث المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، لكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك- اتصل باستشاري:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع وبدون أيام.
إنه سريع و مجانا!
إذا رغب المالك في توجيه حقوق الملكية الخاصة به على أساس الاسترداد ، فيجب عليه التصرف وفقًا للقواعد التشريعية:
بعد البيع والشراء ، لم يعد يُطلب من جميع المالكين السابقين للممتلكات المباعة دفع ضرائب على المنزل. هذه الشروط موصوفة بالتفصيل في قانون الضرائب الروسي في المادتين 400 و 401. بعد شراء منزل ، يحق لكل مالك استخدام خصم ضريبة الدخل الشخصي.
إذا تم بيع المنزل كقطعة واحدة ، فإن مبلغ ضريبة الدخل الشخصي يعتبر عامًا ويتم احتسابه بنفس المبلغ بين جميع المشاركين في العملية. عندما يتم بيع العقارات في أسهم منفصلة ، على الرغم من إبرام اتفاقية واحدة فقط ، يتم الخصم من كل سهم بالكامل. يشار إلى هذه التعليمات في مقال قانون الضرائب لروسيا.
من الناحية المثالية ، يتم بيع الملكية المشتركة بموافقة متبادلة من جميع أصحاب الأسهم. بمعنى آخر ، يتفاوضون ويسكبون الأسهم الشخصية للممتلكات ويوزعون العائدات بناءً على حجم كل سهم. لهذا الغرض ، يتم إعداد حزمتين من الأوراق المالية نيابة عن كل مالك.
تمتلئ بالمستندات التالية:
تتمثل المهمة الرئيسية للبائع في جذب اهتمام نشط من أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين. للقيام بذلك ، يمكنه إرسال الإعلانات إلى أشهر وسائل الإعلام المطبوعة وبوابات الإنترنت والوكالات العقارية.
يمكن إرسال العرض إلى جميع الأقارب والأصدقاء البعيدين. يمكن للسمسار تقديم مساعدة كبيرة ، لأنه يهدف في البداية إلى البيع السريع ، وبأكثر تكلفة مضخمة.
في روسيا ، حوالي 95٪ من العقارات في ملكية مشتركة. هذا يعني أن كل مالك ثاني يمكنه مواجهة بيع حصة في منزل. يحدث أن يتم تقسيم المنزل إلى أسهم بين عدة ممثلين.
في بعض الأحيان يتخذون قرارًا متبادلًا للبيع ، بينما لا يمكن لأحد المساهمين أن يكون حاضرًا فعليًا أثناء الصفقة ، لأنه يعيش في مدينة أخرى أو لسبب آخر.
لفت التشريع الانتباه إلى هذه المشكلة ، ووفر وسيلة ميسورة التكلفة للخروج من الوضع. لهذا الغرض ، تسمح الدولة لممثل مشغول بزيارة كاتب العدل وإصدار توكيل رسمي لشخص آخر يتصرف نيابة عنه.
يتم تنفيذ جميع العقود مع العقارات ، المدرجة في ملكية جزئية ، بموافقة إلزامية من أصحاب المنازل. يشار إلى هذا بالتفصيل في. وتجدر الإشارة إلى أن القرار نفسه يمكن اتخاذه شفهيًا ، ولكن عند تسجيل مستندات المعاملة في الرقابة التوثيقية ، فإن وجود جميع أصحاب الأسهم القانونيين من جانب البائع إلزامي.
معا يجب عليهم التوقيع على اتفاق. إذا لزم الأمر ، يمكن لأحدهم تقديم توكيل رسمي لأحد حاملي الأسهم لإعداد حزمة الأوراق المطلوبة وتوقيع اتفاقية الشراء والبيع.
في كثير من الأحيان ، يعارض أحد أصحاب الأسهم بيع العقار بالكامل. إذا تم فصل جزء من المبنى فعليًا وإضفاء الطابع الرسمي عليه بشكل منفصل عن الممتلكات المشتركة ، فلا داعي للموافقة.
عندما يلزم الاعتراف بجزء من المبنى على أنه منفصل ، يجب على مقدم الطلب الامتثال لعدد من القواعد:
يمكن أن تتم عملية التخصيص ماديًا إذا تم تنفيذ أمر استخدام المساكن المشتركة من قبل جميع المالكين ، وتم إنشاء مخرج منفصل من المنطقة المعزولة من المبنى. الشرط الإلزامي لبيع منطقة منفصلة هو تثبيت التغييرات في الممتلكات على أساس القانون ووجود جواز سفر تقني. يضع مساحة المبنى في السجل المساحي.
بالإضافة إلى هذه النقاط ، يلتزم البائع بتحديد التكلفة وغيرها من القضايا التي لا تقل أهمية. أبلغ أصحاب الأسهم الآخرين بقرارك مقدمًا ، مع توفير جميع الشروط والتفاصيل. يجب أن يتم ذلك بكفاءة ، وإلا فقد يلجأ الملاك الآخرون إلى المحكمة.
يُنصح بإرسال المستندات من خلال مكتب كاتب العدل. يقوم الاختصاصي بإنشاء إشعار مصاحب ويرسل الأوراق عبر مكتب البريد مع إشعار بالعودة. إذا رغب البائع في الحصول على شهادة اتجاه التطبيق.
يتم منح بقية المالكين شهرًا واحدًا بالضبط لتقديم رد من تاريخ استلام الإشعار. إذا لم يتم تلقي الإجابة ، فسيتم تلقائيًا مساواة الإجراء بالرفض. إذا كان الوقت ينفد ، ولم تكن هناك اعتراضات ، فيمكن للبائع الحصول على موافقة خطية من المالكين لتنفيذ الصفقة. يجب أن تكون مكتوبة وموقعة.
يتم تسجيل اتفاقية الشراء والبيع في وثيقة واحدة بصيغة مكتوبة. يتم إلصاق توقيعات المشاركين فقط من قبل كاتب عدل. يشير الاتفاق بالضرورة إلى عدد المرشحين الذين لديهم الفرصة لاستخدام المسكن ، أي الذين لديهم تسجيل. يشار إلى المعلومات حول هذا في القانون المدني لروسيا ، في المقالة و.
تخضع جميع المعاملات التي تتعلق بطريقة أو بأخرى بالأسهم الفردية للممتلكات لإجراءات التصديق. هناك حالة مماثلة مع اغتراب جميع الأجزاء في عقد واحد. المعلومات حول ذلك واردة في القانون رقم 218-ف ز ، الجزء 1 ، المادة 42.
يمكن أن يتأخر حل المشكلات لأسباب مختلفة.
إذا اعتبرنا الأكثر شيوعًا ، فستكون القائمة كما يلي:
| الصعوبات في إيجاد حاملي الأسهم |
يتم حل هذه المشكلة من خلال إيجاد دليل على أن الرسالة قد تم إرسالها إلى فهرس معروف. إذا كانت البيانات المتعلقة بإقامة المالك غائبة تمامًا ، فسيتم توثيق هذه الحقيقة. لهذا ، فإن الإدارة أو مكتب العناوين يرسم خطابًا مناسبًا. خلاف ذلك ، يمكنك اللجوء إلى خيارات أخرى لتأكيد استحالة الاتصال بهذا المالك أو ذاك. |
| إذا حاول المساهم عمدًا تجنب تلقي الإخطار |
منشورات مماثلة |
