مفهوم السيولة السكنية نسبة كافية. يمكن بيع أي شقة - السؤال كله في السعر. لذلك، فإن مشكلة السيولة ليست سوى مسألة معايير تقلل من تكلفة الكائن. لماذا ولماذا يمكن أن تأتي الشقق من أجل أرخص في المرة القادمة؟ بعد كل شيء، لا يتم بيع مساحة المعيشة الفاخرة عالية الجودة لفترة طويلة جدا.
شقق Malviquia هي الإسكان مع عيوب واضحة في جودة المستهلك العقاري، بسبب ارتداء الكائن، أو عن طريق البيئة الاجتماعية أو الموقع الإقليمي ومشاكل البنية التحتية. اعتمادا على وجود واحد أو أكثر من المعايير المذكورة أعلاه، قد تفقد الشقة ما يصل إلى 50 في المائة.
المجموعة الأولى من الأشياء غير السائلة هي الشقق بسيطة غير مريحة للعيش. وتشمل هذه الإسكان مع تخطيطات سيئة ومطبخ صغير أو مطبخ بدون نوافذ وهلم جرا.
مع التردد، يتم الحصول على الشقق في الطابق الأول والأخير في منازل الفريق للمؤسسة القديمة، وكذلك شقق ركنية. ستكلف شقة في الطابق الأول 10-15٪ أرخص من نفس الشقة في الطابق الأوسط. في المنزل ليكون إصلاح، ستكلف الشقة 30٪ أرخص من أماكن إقامة مماثلة في منزل أكثر حداثة.
يقول المدير العام بولز بول زدرادوفسكي: "في ممارسة شركتنا، فإن أكثر" اللعب الطويل "شقق النخبة مستويين". - لذلك، قبل الأزمة، أظهرت الإحصاءات أنه لم يتم بيع أكثر من اثنين من هذه الشقق في السنة. هم، كقاعدة عامة، تبلغ مساحة أكثر من 200 متر مربع. تم تصميم هذا الصوت لأشخاص عائلية مع أطفال. ومع ذلك، فإن المستوى الثاني يمثل بعض الخطر أمام الأطفال الصغار: الطول والسلالم. هذا هو في كثير من الأحيان عميل ينذر بالقلق. وبالتالي، فإن المشتري يفضل الشقق في مستوى واحد. "
ليست سائلة للغاية هي شقق غرفة واحدة بها مساحة 200 متر مربع، حيث يوجد سوى نوافطين فقط، الناهض ونقله في غرفة ثلاث غرف غير ممكنة. حالة أخرى هي عدم وجود أماكن وقوف السيارات. رؤساعى العقارات تؤدي كمثال على منزل النخبة في أربات، حيث من الصعب للغاية بيع الشقق، لأن عدد مساحات وقوف السيارات في أنه أقل من عدد الشقق.
"نحن بطريقة ما" علقت "الشقة على Leninsky Prospekt في الطابق الأول مع النوافذ في الفناء"، "لا يهم مدى متناقض، إذا كان النوافذ كانت منشور خارج، الكائن سيكون. المزيد من السائل. الحقيقة هي أن Leninsky Avenue هي واحدة من شوارع التسوق الرئيسية والسكن في الطابق الأول تبدو جذابة من وجهة نظر الترجمة إلى صندوق غير سكني واستخدامه كتسوق أو مساحة مكتبية. وفي هذه الحالة، ذهب النوافذ إلى الفناء، في شبه الطابق السفلي تحت الشقة كان ناد للألعاب، لذلك لم يكن في الطلب: للسكن - منخفض، الحي مع النادي اللعبة هو إشكالية، و لنقلها إلى مؤسسة غير سكنية - عدم وجود فرصة لإنشاء مدخل منفصل. "
سبب آخر لسيولة منخفضة، خاصة في قطاع النخبة، هو عدم وجود خصائص أنواع جيدة. يمكن أن تذهب النوافذ إلى إقليم غير ثقيل أو منزل مجاور ومتجر. لذلك، في وقت واحد، تم بناء مجمع النخبة على Endreevskaya Edgankment، حيث توجد جزء كبير من الشقق تحت الجسر. كما يقلل إلى حد كبير من سيولة عدم التناقض من مستواه ومستوى المنزل. بالتحدث تقريبا، شقة مع إصلاح رديء في منزل النخبة، وعلى العكس من ذلك، مع إصلاح النخبة في مبنى من خمسة طوابق (يحدث).
مجموعة أخرى تشكل شققا في المنازل مع موقع غير ناجح - بالقرب من الطرق السريعة للنقل والسكك الحديدية والمحطات والمقابر وخطوط الكهرباء ومدافن النفايات، ChP، الشركات الصناعية. "البيئة" غير الصحيحة "يمكن أن تقلل من سعر كائن بنسبة 10-20٪. يقول سيرجي كوشينيوك، المدير العام لوكالة الاستثمار العقاري: "لقد بعنا بطريقة أو بأخرى شقة رائعة في شارع نوفوسلوبودسكايا في موسكو. - في جميع المعلمات، كانت الشقة منطقة رائعة مرموقة ويمكن الوصول إلى وسائل النقل الممتازة والسعر كاف. ولكن عندما اكتشفنا الناس أن هناك سجن بوتيرسا في مكان قريب. لا يريدون شيئا أن نسمع عن الشراء ".
يؤثر على سيولة الإسكان وإمكانية الوصول إلى النقل. تقع الشقة في منزل يقع من المترو على بعد 10 دقائق من خدمة City Transport، سيكلف 10٪ أرخص من نفس الشقة في المنزل يقع على مسافة قريبة من المترو.
فئة منفصلة من السيوف - الشقق في منازل طويلة الأجل. "على سبيل المثال، في الشمال الغربي من العاصمة هناك أشياء مشكلة، حيث يحاول المشترون المؤسفون بيع الآن من أجل بنس واحد، على أمل العودة على الأقل بعض المال"، رئيس قسم التسويق والعلاقات العامة جي جي جي كيوي " "تقود إيرينا رومانوفا مثالا. - اليوم يمكنك العثور على عروض حتى 70،000 دولار لشقة غرفة واحدة، ولكن الطلب عليهم هو الحد الأدنى".
وأخيرا، المجموعة الثالثة هي شقق مع سعر مبين مبدئيا. وسوف يتراوح المالكين، كما يظهر الممارسة لأسباب مختلفة. يقول ديمتري أوفيانيكوف: "لمدة ستة أشهر، تم إجراء بيع شقة شقة من ثلاثة غرف على شارع فينوكوروفا". "كان العيب الرئيسي للسيولة، التي تؤثر على السيولة، مرتفعة للغاية لهذا الكائن. السعر: جميع البائعين الثلاثة أراد المالكون المال من بيع غرفتهم، وشراء شقة منفصلة. بيع الكائن ساعد في القضية: يحتاج المشتري إلى هذا المنزل بالذات، لأنه في الفناء هناك مدرسة درست فيها ابنة، وتعيش والدة المشتري في المدخل المجاور.
مثال آخر على سياسة التسعير غير الكافية. في واحدة من أغلى المناطق، في شارع فيرنادسكي، هناك ثلاثة منازل متطابقة: واحد منهم اجتماع اجتماعي، مخصص لإعادة توطين الناس من مباني من خمس طوابق، واثنين من الطبقة التجارية الأخرى. "في منزل اجتماعي - مكسورة الاتصال الداخلي والجدران المرسومة. في المنازل المجاورة - الأمن، استعلامات، مدخلات نظيفة. استمرت شقة في منزل اجتماعي لأكثر من عام، لأن البائعين يركزون على الأسعار في المنزل المجاور" تعليقات الرئيس التنفيذي للوكالة "Aurora Real Estate" الرومانيين Wychlants.
عند بيع كائن، يجب أن يتم التركيز على الجودة الإيجابية للسكن، وتقديم المشورة إلى أصحاب العقارات ذوي الخبرة. بالنسبة للبعض، سيصبحون أساسيين، وقد يغمض المشتري عيونهم من العيوب. إذا كانت الشقة موجودة في الطابق الأول أو الأخير، ولكن لديها إصلاحات عالية الجودة، فإنها تزيد بالفعل من سيولةها. أو على سبيل المثال، يقع الكائن بعيدا عن رسائل النقل، ولكن يقع بجوار صفيف أخضر أو \u200b\u200bحديقة - لشخص يعزز هذا التعويض. "عدم وجود الأنواع البانورامية في" كوبرنيكوس "LCD" تم تعويضه عن حقيقة أن هذه الشقق تم بيعها مع الانتهاء الكامل والمفروشات - تحول المشتري من الخصائص الخارجية للداخلية، ومظهر السقف لمتجر "Gimenti" علق الرئيس التنفيذي على تويد إيرينا موكلاتوفا، أن يكون مصدر عائق كبير ".
ينصح الوسطاء بإلغاء شقة إلزامية ما قبل البيع: إنه يسرع المبيعات ويزيد من تكلفته. في بعض الأحيان يكفي إجراء إصلاح صغير - عبور خلفية رث، إعادة رسم السقوف، خذ أثاث قديم، وضع تكييف الهواء، غسل النوافذ وما شابه ذلك. ليس بالأمر السيء وضع المناطق العامة بالترتيب - الدهليز مع الشقق المجاورة (إزالة القمامة وصناديق غير ضرورية، المسمار المصباح الكهربائي)، حيث يتم الحكم على المشترين من قبل الوحدة الذين يعيشون في المنزل، وهو أمر مهم. المصعد بدون نقوش الجدار ومع المصابيح الكهربائية الساطعة، فإن المدخل الصافي مع عدم وجود رواد غير سارة يزيد أيضا من سيولة الشقة.
هناك طريقة أخرى لرفع السعر هي تغيير وضع الكائن. على سبيل المثال، تعد شقة في الطابق الأول مكتبا جيدا للشركات الصغيرة، وهي شقة في المحطة - للحصول على رجل أعمال، تأجير شقة في الإيجار اليومي.
على الرغم من أن مفارقة الموقف هي أنه لكل شقة هناك مشتر فريد من نوعه هو عدم وجود وجهة نظر الأغلبية هو ميزة. "على سبيل المثال، تعد شقة في الطابق الأول ميزة للمعاقين، والشقة في الطابق الأخير - من الذي أفسده الحياة من قبل الجيران الصاخب على القمة أو الذين عانوا من مرة واحدة من الخلجان، - ألكساندر بوكيبين، رئيس المركز التحليلي "Somethotdom.ru". بجانب المحطة أو المقبرة مناسبة للغاية لشخص سيعمل في المحطة أو المقبرة، لأنها ستوفر عدة ساعات من الطريق إلى العمل. المهمة هي العثور على هذه المشترين - شقة فريدة من نوعها، كلما زادت المزيد من الأموال للعثور على عشرات الآلاف من المشترين. "
حسنا، إذا تعوضت أوجه القصور في الإسكان أو الانتظار للمشتري "الخاص بك" طويل بلا حدود، فأنت غير قادر على ذلك، ثم لا يوجد سوى طريقة واحدة - لإجراء خصم كبير، بحيث يفكر المشتري: "لمثل هذه الأموال ، لن أشتري شقة في المنطقة أو مع مثل هذه المنطقة. حسنا، حسنا أن رأي المقبرة! "
لماذا في بعض الحالات، تطير الشقق للبيع حرفيا بعيدا، وفي بعض العكس من ذلك، يتم تجريدها. كل شيء عن سيولة البضائع المباعة: على مدى جاذبية أنها ستكون جذابة للمستهلك، وسوف تعتمد على مدى قريبا بيعها. كيف السائل هو شقتك ويمكنني أن أفعل ذلك؟
هذه المقالة هي مواد مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الموجودة فيها يتم تقديمها لأغراض إعلامية وهي إعلامية حصرية.
"" لقد قررت معرفة ما هو المقصود بهذا المفهوم، الذي تؤثر السيولة على أي شقق اليوم هي الأكثر سيولة، والتي على العكس من ذلك، غير سائل.
بعض المصطلحات
هناك العديد من أنواع التفسيرات المعقدة، ما هي السيولة، لكننا سنحاول شرحها بسيطة قدر الإمكان. سيولة العقارات هي إمكانية نداءها إلى المال. السيولة تتناسب عكسيا مع الوقت المطلوب للبيع: كلما تم بيع الشقة التي يتم خلالها بيعها، كلما ارتفعت خلالها السيولة.
بشكل عام، يعتبر السكن أصول سائلة: هناك دائما الطلب على ذلك، حتى لو كانت المشاكل في الاقتصاد. بيع العقارات الحية أسهل بكثير من، على سبيل المثال، صورة، مثيرة للاهتمام فقط إلى دائرة ضيقة من المجمع الغني. في الواقع، ينصح الخبراء باستثمار الأموال المجانية في الشقة.
ولكن ليس كل السكن من الممكن بنفس القدر: يتم بيع بعض المرافق في غضون أسبوعين، في حين أن البعض الآخر ينتظر المشتري لعدة أشهر وسنوات، وحتى تخفيض السعر ليس دائما. ماهي المشكلة هنا؟
بدأت البداية - الموقع
يبدأ المسرح بالشماعات، وسيولة السكن من موقعها. "تستخدم أكبر سيولة شقق في مناطق مريحة وصديقة للبيئة مع إمكانية الوصول إلى النقل الجيد"، توافق Alexander Maltsev، الرئيس التنفيذي للوكالة العقارية "Century 21 West"وبعد علاوة على ذلك، فإن سؤال النقل ربما هو الأكثر أهمية: "الأكثر طلبا من مشتريات مناطق موسكو مع المسارات المحملة بقوة وليس وجود محطات مترو. ومعلومات عن خطط توسيع المترو في مجال معين يمكن أن يزيد بشكل كبير من الطلب وتكلفة الإسكان. لذلك، على سبيل المثال، كان الأمر بعد بيان بناء محطات جديدة "نوفوكوسينو"، "شارع Lermontovsky"، "Zhelbino" و "حقول Lyubertsy"، Alexandra Kadchenko، رئيس الاستشارات وتقييم ميانويضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية والأسرطة وهيكل الصندوق السكني. اليوم، المناطق أكثر طلبا في الطلب، حيث يسود الإسكان الحديثة الجودة - أمس، ولكن أرباع المنازل القديمة، مع مباني من خمسة طوابق، لا يتم تعريف وقت الهدم، فهي لا تستخدم شعبية، لذلك يبيعون أسوأ بكثير. بالإضافة إلى ذلك، وفقا ل إيليا سكوبا، رئيس مجلس سمسار العقار في موسكويلاحظ أكثر من الطلب على مناطق النوم الكبيرة في البعد المعتدل من المركز.
وبالتالي، فإن الشقق في المرموقة - في الغرب، الشمال والجنوب الغربي من العاصمة، على سبيل المثال، في Krylatsky، Kuntsevo، Fili-Davydkovo، Strogino، في منطقة Sparrow Mountains و Prospect Kutuzovsky وبعد أما بالنسبة للعقارات النخبة، فإن المنطقة المركزية هي الأكثر شعبية هنا، بادئ ذي بدء "ميل جولدن" وبعد "في المرتبة الثانية اليوم خموفنيكي بسبب التطور الجماعي للعديد من المجمعات السكنية، والتي تستتبع وإعادة بناء المنطقة ككل "، تقارير Evgenia Korostelev، المدير العام لشركة Bonton Realty.
هناك مناطق سائلة في اتجاهات أقل مرموع، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي، والتي تعتبر أكثر غير بيئية وغير مواتية. كانت قائمة الخبراء السائلين تعزى أساسا Sokolniki و Cheryomushki الجديدة مع وجود مجالات ذات بنية تحتية متطورة بشكل جيد ولا يتم حذفها بقوة من المركز، وأضاف إليها أيضا Konkovo، Teply Stan، ياسينيفو، تشيرتانوفو، Babushkinsky، Medvedkovo، Otradny، Altufyevo، Izmailovo، Izmailovo، محطة مترو "Airport" و "Running" وبعد في الجنوب الشرقي، تم التعرف على أكثر السائل لوبلين وماريينو .
ويعتبر أكثر المناطق غير سيوف مع إمكانية الوصول غير الناجح للنقل. Biryulyovo، المناطق على طول طريق Dmitrovsky و Korovinsky السريع، بعض مناطق الطريق الدائري موسكو (على سبيل المثال، vykhino-zhelbino ). جالينا فابرايتسكايا، رئيس قسم بيريزفيت العقارية، يضيف إلى هذه القائمة أيضا Kapotno، Degunino، Bescordnikovo، Nekrasovka إلخ. بالمناسبة، لا تذهب Kapotnya أيضا إلى المناطق السائلة وعلى الخصائص البيئية.
ولكن ليس كل أرباع في نفس المنطقة سائلة على قدم المساواة. كما ملاحظات Svetlana Birin، رئيس قسم العقارات الحضرية في شركة "NDV-Real Estate"يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية ومن حيث جودة الحياة، وفي إمكانية الوصول إلى النقل. الأكثر سيولة - أرباع الشوارع على مسافة قريبة من. عادة ما تكون البنية التحتية الأكثر ثراء، لأن هناك دائما متاجر ومطاعم وخدمات حياة حول محطات المترو. قد تتضمن سيولة هذه المناطق باستثناء الحي بمؤسسات صناعية كبيرة أو غلبة سكن غير مواتية قديمة. ولكن يزيد من سيولة الربعين في أي منطقة تقع بالقرب من الحديقة أو المنطقة الخضراء.
dvor والمنزل
حتى في المناطق الأكثر سيولة قد تكون هناك شقق غير منفذة. كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي تقع فيها. يتم تقييم "المواد والمسلسلات (للألواح) من المنزل وسنة البناء. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 WEST": "منازل حديثة من الطوب أو مونوليث، أصغر مباني اللوحات هي أكبر قدر من الطلب". - وفي المنازل الفريقية، تعتبر الأرضيات مهمة: كلما ارتفع المنزل، كلما ارتفعت السيولة، أي أقل سائل يعتبر خمسة طوابق Khrushchev، ثم يتم اتباع لوحات من 9 و 12 طابقا، والأكثر سقاطة - حديثة مسلسل. "
بشكل عام، منازل الطوب أكثر شيوعا مع لوحة، ويفضل بشكل أكثر حصرية من السكن القديم: "إذا كان المنزل قديم، فذلك، كقاعدة عامة، مع البلاتين البالية ومداخل رهيبة، وجذب المشتري إلى مثل هذا الكائن فقط تقول جالينا فابترارسكي ("بيريزفيت العقارية"). من بين المنازل القديمة، لا تزال فقط "Stalinkins" جيدة موضع تقدير كبير، ومن غير المرجح أن تغير شيء في المستقبل المنظور. "على الرغم من أن الفائدة لاحظت أيضا للمنازل التي سيتم هدمها (هذه هي في الغالب من المباني من خمسة طوابق. - من إد.)"، تجذب المشترين من احتمال الحصول على سكن جديد في مستوطنة." ومع ذلك، مع وجود مثل هذه الخيارات التي تحتاج إلى توخي الحذر، نظرا لأن الهدم يمكن أن يتأخر لسنوات عديدة، إلا أن هذه الأشياء فقط يمكن اعتبارها سائلة هنا هنا، التي تم تحديد فترة هدمها بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل عند السيولة نفسها، يتأثر تحسين المنطقة المحلية، وكذلك حالة المدخل، وجود مصعد شحن، ملاعب، مواقف مواقف، وما شابه ذلك. في الفصل الدراسي والطبقة الاقتصادية، تتطلب وسائل الراحة اليوم في ميكرومتان جديد مع البنية التحتية الخاصة بها، حيث توجد جميع فوائد الحضارة. وفي قطاعات الأعمال والأعمال، فإن أراضيها المسيجة والحراسة، وقوف السيارات تحت الأرض، والوصول المعتمد، إلخ. "بالإضافة إلى ذلك، فإن عدد الشقق في منازل النخبة ذو أهمية كبيرة - من كائن أقل، كلما كان كائن أكثر جاذبية"، يؤكد أن Evgeny Korostelev (Bonton Realty).
ومع ذلك، وفقا ل Ilya Shköp (نقابة السكك الحديدية Lieselors في موسكو)، فإن خصائص المنزل، أولا وقبل كل شيء، تؤثر على سيولة شقق ثلاثية ومتعددة الغرف، وهي أقل أهمية بالنسبة لأوديا ومحاوتين، منذ ذلك الحين هذه هي الأشياء الأكثر طلبا في سوق العقارات الحديثة. مع سعر مناسب، يتمتع المشترون في غضون 2-3 أشهر، في أي مجالات لا يتم تقديمها في أي منازل.
خصائص الشقق
"سيولة الشقة تحدد خصائصها مثل المنطقة، الأرضية، وجهات النظر من النوافذ، وحجم المطبخ، وتوافر الشرفات والجلد، وارتفاع السقوف، راحة التخطيط،" إدراج ألكساندر كادتشينكو (ميان ). وتخصص Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") المزيد من الأحجام وتخطيط الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما أهم المعلمة - المنطقة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئته والطلب الفعال للجمهور المستهدف. "بالنسبة للفئات الإسكان والاقتصاد والاقتصاد بالإضافة إلى (فئة راحة) المنطقة الأمثل لشقة الاستوديو هي 36-42 متر مربع. م، غرفتين - 54-62 متر مربع. م، و ثلاثة غرف - 68-82 متر مربع. ألكساندر كادشينكو تقارير. وكما لاحظ فيرونيكا بانكوف، خبير السيد، المدير العام للوكالة العقارية "Penate"يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من Metratagis والتخطيطات القياسية، على سبيل المثال، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين مع مساحة تبلغ مساحتها 60 مترا. من نفس الشيء هو Odnushku.
بعد منطقة الشقق في السيولة، حجم المطبخ، وارتفاع السقوف والأرضية تتأثر بشكل كبير. "يجب أن تكون منطقة المطبخ 8 - 8.5 متر مربع على الأقل. م، ويفضل - 10-12 متر مربع. يقول جالينا فابدارتسكي ("بيريزفيت العقارية"). يقول ألكسندر كادشينكو (ميان): "ارتفاع السقف الأمثل هو 2.7 م على الأقل". بالنسبة للموقع، فإن أقل الأشياء السائلة على الطابق الأول والأخير، وكذلك في بعض الحالات، اعتمادا على تخطيط وحالة المنزل، الإصدارات الزجاجية.
يمكن أن تقلل سيولة الإسكان من الغرف المجاورة والتجاهب الخشبي والمختلط، والسلالم الخشبية، والتاريخ الخلوي للغاية، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 أصحاب، ومن المستحيل أن نقدر بدقة أهلية جميع معاملات جميع عمليات الشراء والبيع. يقول سفيتلانا بيرين (NDV-Real Estate ":" المشترين أيضا في أعمدة ومقاعد الغاز الخوف من القرن الحادي والعشرين ". ومع هذا المنظر من النوافذ على الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
يقول جالينا فابريتسكايا (جالينا فابرايتسكايا): "علاوة على ذلك، لشقق من 2-3 و متعددة الغرف، من المهم أن نوافذ لم يذهب فقط إلى الطريق، ولكن تم تناولها إلى جوانب مختلفة من العالم". وبعد
تزيد سيولة الشقة من ترتيبها، وجهة نظر لطيفة، وإصلاحات جديدة أكثر أو أقل، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة إلى إصلاح السيولة.
بشكل عام، كلما ارتفعت فئة الإسكان والمنطقة المرموقة والمنزل، فإن أكثر الخصائص تؤثر على طلبها وسيولةها. إذا كان المشتري من الأرجح أن يكون المشتري اهتماما فقط لمحطة المترو وحجم المطبخ، ثم في قطاع النخبة، سيتم تقدير خصائص الأنواع أيضا في قطاع النخبة: "على سبيل المثال، في شارع Kutuzovsky بسبب زيادة الضوضاء ، هناك شقق أقل سائلة مع النوافذ إلى الشارع، وأكثر الخيارات السائلة - مع Windows على الجسر، ما يسمى "شقق الأنواع" - يقول ألكسندر مالتلتسف ("CENTURY 21 WEST"). بالإضافة إلى ذلك، كقاعدة عامة، كائنات عالية من الدرجة الأولى تقع في المناطق المرموقة، على مشارف العاصمة، وتباع العديد من الشقق الاسمية في مناطق النوم عن بعد لفترة طويلة. يقول جالينا فابترسو (شقة قليلة، على سبيل المثال، شقة من 4 غرف في Biryulyovo بسعر 9 ملايين روبلز)، لأن المشتري النموذجي في هذه المناطق والمناطق المماثلة التي تختار 1-2 خيارات الفاعلية.
السيولة - تعهد بزيادة الأسعار
الشقق السائلة جيدة في أنها تباع بسرعة، وهذا هو، إذا لزم الأمر، تبادل المال والنمو في السعر على مدار العام، بشرط أن كل شيء في الاقتصاد العالمي كل شيء هادئ. تقول ألكساندر مالتسيف ("تكلفة الشقق السائلة تنمو إلى حوالي 10-20٪ في السنة"، وخاصة في السوق الأولية، كما يزيد سعر المباني الجديدة أيضا مع بناء المنزل، نهاية أعمال الإصلاح والديكور الشقق الممنوحة. "على سبيل المثال، في شاشة LCD" Tsaritsyno "قبل عام، باع المشاركين في الأسهم في البناء شقق غرفة واحدة (46 متر مربع) بسعر 5.4 مليون روبل، والآن يتم بيع هذه الخيارات لمدة 6 - 6.1 مليون روبل "، يشهد Galina Fabrianskaya (" Peresvet Real Estate ").
ببطء، ولكن بالتأكيد مكلف مؤخرا والعقارات السائلة الثانوية في المناطق التي يمكن الوصول إلى وسائل النقل الجيدة: "لذلك، قبل عام في منطقة تساريتسينو في منازل الفريق فيما يتعلق بالسلسلة الحديثة من شقق غرفة واحدة مع منطقة 39 متر مربع بيع 6.1 مليون روبل.، غرفتين (52 متر مربع م) - 7.5 مليون روبل، والآن يمكن العثور على مثل هذه المقترحات فقط لمدة 6.2 مليون روبل. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقا لذلك، يقول الخبير. نعم، وخلال فترة الأزمات الاقتصادية، تكون أسعار الأجسام السائلة أكثر استدامة: "في وقت سابق وسقوط أكثر خطورة في سعر العيوب، ولكن في وقت لاحق قليلا وأقل. وعند الحصول على استقرار السوق، هناك موقف معكوس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت سابق وأسرع، وغير سائل - في وقت لاحق وأبطاط "، كما يقول فيرونيكا بانكوف (" Penate "، أبطأ،"
"في سياق الأزمة، تفقد الشقق غير المدرجة جميع جاذبية المشتري، ولا يمكن للسائل العثور على المالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من امرنا للحد من الثمن، والسمع المشتري ذلك ويضيف Evgeny Korostelev (Bonton Realty): يضيف Evgeny Korostelev (Bonton Realty): ظروف أسعار الأزمات سقطت بشكل كبير، ولا تريد زيادة الزائدة ".
في ظروف مستقرة، مع سعر محدد بشكل كاف، متوسط \u200b\u200bفترة مبيعات شقة ذات غرفة سائلة واحدة، كما ذكرت من قبل إيليا سحر (نقابة أصحاب العقارات موسكو)، - شهرين، غرفتين - 3 أشهر، وثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتدعو سفيتلانا بيرين ("NDV-Real Estate" الأقصر - من أسبوعين إلى شهر. يتم بيع نفس الخيارات في بعض الأحيان لسنوات وعقود!
ومع ذلك، تعتمد فترة البيع في حقائقنا على سعر الكائن، لذلك يتم تقليل السعر، من الممكن زيادة السيولة: "بالطبع، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول غير مرحب به للغاية، ولكن في يقول جالينا فابتارسكي ("Peresvet-Realatest"، كما يقول غالينا فابترارسكي ("بيريزيفت العقارية". بأسعار منخفضة، لا يتم شراء خيارات مثيرة للاشمئزاز فقط، على سبيل المثال، الشقق الصغيرة بجانب مصانع التدخين في مسافة المترو، في الطابق الأول وفي حالة فظيعة. ومع ذلك، للبيع بسعر منخفض - إنه أمر بسيط، ولكن معظم أصحاب العقارات والحاضر والمستقبلية، لا يزال يسعى لاستخراج بعض الاستفادة من إعادة البيع في المستقبل، وإلى جانب ذلك، من الممكن الحصول على معاملة في أسرع وقت ممكن، و هذا ممكن فقط في حالة سيولة الكائن.
ملخص
تعتمد سيولة العقارات على العديد من العوامل - من الموقع إلى خصائص الإسكان المحددة، مثل المنطقة أو حجم المطبخ، بالإضافة إلى ذلك، يرتبط ارتباطا وثيقا بالطلب والسعر. معظم الشقق السائلة هي Odnushki وتضاعف في محطات المترو، في مناطق مع إمكانية الوصول إلى وسائل النقل الجيدة والبيئة والبنية التحتية الموجودة في الطوب الحديث و. في بعض الأحيان يتم بيعها في غضون أسبوعين فقط. كلما زاد القضاء على الكائن، في أقرب وقت يمكن تحويله إلى المال، وكذلك تلقي الربح.
عاجلا أم آجلا، يواجه كل مواطن يتناول العقارات تقريبا حول السؤال: ما هي سيولة العقارات: تقييم وتعريف المفهوم للغاية وقيمته في تكلفة شقة أو في المنزل. كل هذا سنناقش في هذه المواد.
لنفترض أنك تقرر شراء منزل خاص، ووقت طويلا يحلل عروض المكاتب العقارية والبائعين الخاصين. بعد مرور بعض الوقت، ينشأ السؤال لماذا تباع بعض المنازل في غضون أيام قليلة، في حين أن البعض الآخر يتمسك بمواقف المبيعات لعدة أشهر، وحتى سنوات، عند مراعاة تكلفة الكائنات متطابقة تقريبا. هذا المثال الذي يفسر سيولة العقارات في سوق مدينتك.
أي مكان إقامة، سواء كان منزل خاص أو كوخ أو كوخ أو شقة، أصبح الآن مكلفا للغاية، وبالتالي، قبل إجراء عملية شراء، يجب عليك تقييم كل خصائص الكائن المحدد بعناية. وإلى جانب تعزيز وثائقي، هناك حاجة أيضا إلى تحليل حالة وموقع السكن لتقييم سيولة الإسكان. قبل الانتقال مباشرة إلى التقدير نفسه، يجب تحديده لنفسه، مما يعني مفهوم السيولة، وكيف نفهم ذلك.
سيولة العقارات - هذا مؤشر يميز مدى سهولة بيعه إذا لزم الأمر، وكذلك فائدة ستستفيد، أو ستواجه الخسائر. في أغلب الأحيان، يصبح هذا المعامل مهما لأولئك المشترين من الشقق الذين لا يخططون للعيش فيها لفترة طويلة، بل يستثمر في العقارات، أو الانخراط في كائنات شراء. الحد الأقصى للسيولة للعقارات متأصلة في تلك المناطق السكنية التي يمكن بيعها لفترة سريعة جدا، وبأسعار تنافسية للغاية.
كما تعلمون، على الرغم من الأزمة، والمشاكل الاقتصادية، والتقلبات في أسعار صرف العملات، لا يزال الناس يستمرون في شراء العقارات الجيدة. نعم، ربما انخفضت أحجام المبيعات قليلا، لكنهم لم يسقطوا بشكل كبير، وألا يظل هؤلاء السماسرة جاهزة للحالات غير المتوقعة على قدميه. يعتقد العديد من رجال الأعمال أن أولئك الذين هم في العقارات هم الاستثمارات الأكثر واعدة.
من الأسهل دائما بيع مبنى سكني من إناء عتيق أو تحف آخر مثير للاهتمام فقط إلى أنتيفار. العقارات تختار المشترين من مختلف المهن ومستويات الدخل والفرص. ولكن هنا مرة أخرى يتطلب تقدير سيولة الكائن، لأنه إذا كان منخفضا، فمن المحتمل أن يكون من الأسهل بيع نفس المزهرية.
مكان إقامة سائل.
تقريبا كل مشتري شقة أو في المنزل، بادئ ذي بدء، لتقدير المكان الذي يكون فيه. عوامل السيولة العقارية، وفقا لموقعها:
1. النقل. إذا قمت بشراء شقة في ميغابوليس، فإن أول شيء تحتاج إلى مراعاةه هو مقربه في مترو الانفاق. حتى إذا كان المشتري لديه سيارة، أو اثنين أو أكثر - لا يهم. ليس هناك دائما حان الوقت للوقوف في اختناقات مرورية، إذا كان أسهل بكثير القيادة على المترو. وبشكل عام، يمكن أن تكون المواقف الأكثر اختلافا، لذلك يهتم جميع مشتري الإسكان تقريبا بحضور محطة مترو بالقرب من المنزل. وفقا للإحصاءات، فإن الشقق التي تقع بعيدا عن المترو، أو في الشوارع المدبوغة الصاخبة وبالقرب من المسارات المحملة، وسيولة منخفضة للغاية بالمقارنة مع البقية.
2. الظروف البيئية. الموقع على إقليم المناطق الصديقة للبيئة في المدينة هو زائد ضخم للسيولة السكنية.
3. ميزات البنية التحتية. يقع المنزل بالقرب من مركز التسوق أو المدارس وحضانة رياض الأطفال أو المستشفيات أو الجامعات، المزيد من المشترين من الفائدة من تلك الموجودة في منطقة نائية.
4. الصندوق المقيم. يجادل الخبراء بأن المشترين الحديثين يسعون إلى العثور على شقة في مباني جديدة، أو على الأقل في تلك المناطق في المدينة، حيث الصندوق السكني هو نوع مختلط من المنازل النخبة والاقتصادية. منازل في المناطق التي لم يتم فيها إجراء أي تحديثات لعدة عقود، فهي ببساطة لا تهم المستهلكين.
سيولة المنازل أنفسهم ومواقع السكك الحديدية.
ليس غريبا، ولكن يمكن أن تكون السيولة المنخفضة حتى في المنزل، والتي تقع في قلب المدينة. قد يكون هذا بسبب حقيقة أنه تم بناؤه لفترة طويلة، من المواد غير الموثوق بها أو التخطيط نفسه وموقع الشقق ليست مريحة للعيش. إذا كان المنزل غاضبا أو بنيت من الطوب - ستكون سيولةها أعلى بكثير من مباني الألواح. من أجل الاستثمار الكامل في السكن في مبنى لوحة، تحتاج إلى الانتباه إلى أرضياتها. إذا كان هناك خمسة في المنزل، حتى سبعة طوابق، فمن غير المرجح أن تكون هذه الشقة مهتمة بالمشتري. غالبا ما يبحث المشترون عن شقق في منازل مع أرضية من 9-14 أرضيات.
من الضروري أيضا أن تأخذ في الاعتبار بسرعة ومضمونة بيع الإسكان، والتي تقع في بناء النوع القديم، بنيت منذ سنوات عديدة، لا يمكن إلا أن تكون قادرة على تقليل تكلفتها. بعد كل شيء، الاتصالات، حالة المداخل - كل هذا منذ فترة طويلة قد منذ فترة طويلة، متدعومة وتتطلب أعمال إصلاح رأس المال، والتي تعقد شركة الإدارة وهمية أو لا تكون على الإطلاق ... ولكن الشقة في منازل نوع النخبة أو من المؤكد أن الطبقة التجارية ستكون أكثر إثارة للاهتمام للمشترين، لأن بعضها البعض ومواقف للسيارات مريحة، والأراضي حراسة. لكن لا تنسى سعر الشقة. في شقة النخبة باهظة الثمن ليس من السهل العثور على مشتر في أزمة.
تعتمد سيولة الشقة في الغالب من عدة، ذات مغزى لمشتري العوامل. وتشمل هذه الخصائص التالية:
كم متر مربع منطقة الإسكان؛
ما الارتفاع لها سقوف.
ما الطابق الموجود على الأرض.
هل هناك شرفة، غوغيا؛
ميزات تخطيط التسريح.
وفقا للخبراء، سيولة الشقة، بادئ ذي بدء. يعتمد مباشرة على منطقته. لنفترض أنه إذا كان في الشقة، فإن المنطقة التي ستكون خمسة وخمسين أمتارين، وهناك غرفتان، ستكون أكثر طلبا من غرفة مماثلة واحدة. عندما تشتري الشقة زوجين متزوجين، وخاصة مع الأطفال، فهي مهمة وأحجام غرفة المطبخ. إذا كانوا أقل من عشر متر مربع، فيمكن أن يدفع العملاء. وواحدة أخرى: تعتمد سيولة العقارات في مبنى سكني على المكان الذي يوجد فيه مكان الإقامة: في الجزء الزاوي من المبنى أو في الوسط.
يختار المستثمرون العقارات المستقيم لمعيارين رئيسيين: عائد جيد وسيولة عالية. وإذا كان العائد يتيح لك أن تكسب في عملية ملكية الأصول، فإن السيولة تحدد مدى نجاحها من مشروع الاستثمار.
السيولة هي سمة من سمات الأصول التي تحدد مدى سرعة بيعها بالقرب من سعر السوق. الوقت المناسب مطلوب للبيع، كلما ارتفعت السيولة. في الوقت نفسه، لا تعتبر الأصول المباعة بخصومات سائلة. على سبيل المثال، في ديترويت، يتم تقديم المنازل المهجورة مقابل 500 دولار. يمكن بيع هذه الأشياء بهذا السعر في وقت قصير، لكنها لن تعتبر سائلة لأن سعر العرض أقل بكثير من السوق. في الوقت نفسه، إذا وضع البائعون على بيع نفس الكائنات لمدة 30-40 ألف دولار، فلن يكون هناك مشترين عام واحد.
القاعدة التالية صحيحة: كلما ارتفعت السيولة، وخفض ربحية الكائن. معظم المستثمرين يفضلون عدم مربحة للغاية، والأصول السائلة للغاية: يمكن أن يكون الأخير أسرع في أموال "مباشرة" دون خسارة وانتظار طويل الأجل.
أكثر الأصول السائلة هو المال، نظرا لأنه يمكن تثبيته لتبادل الأصول الأخرى بشكل أسرع، والعكس صحيح: يمكن تبادل أي أصول مقابل المال.
فئة السيولة الثانية من الأصول هي الأوراق المالية (السندات الحكومية، أسهم الشركات الكبيرة). يتم تفسير سيولة عالية من خلال تكاليف الاستحواذ منخفضة نسبيا وما يجب شراؤها وبيعها يمكن أن تكون في أي وقت وفي وقت قصير.
العقارات أقل سائلة مقارنة بالمال والأوراق المالية والمعادن، ولكن أكثر سيولة من الأشياء الفنية. يفسر سيولة منخفضة نسبيا من العقارات من قبل هذه الأسباب:
هناك ثلاثة مكونات من السيولة العالية للأصل: ارتفاع الطلب على مجموعة واسعة من المشترين ونوعية البضائع، وكذلك سهولة تحديد تكلفتها. العقارات لديها الأولى والثانية، ولكن لا يوجد عنصر ثالث. المشكلة منخفضة السيولة في العقارات نسبيا مقارنة، على سبيل المثال، مع الأوراق المالية ليست في الطلب، ولكن في صعوبة تقييم قيمتها. من الصعب تنظيم العديد من خصائص الكائنات، وتجعل من الصعب تحديد القيمة وتحديد التكلفة بسرعة. القاضي نفسه: إذا كانت الشقق قد تخفي كمساعدات "Sberbank"، فستكون هناك 10 أنواع من الشقق، وكانت جميع المجالات هي نفسها بسعر الأرض والخصائص الاستهلاكية للسكان، ثم تكلفة العقارات لن تكون العمل، وعملية الشراء - تم تبسيط البيع، وقد نمت سيولة هذا الأصل.
يتم احتساب سيولة العقارات على الصيغ المعقدة من قبل المثمنين المهنيين. يجب إدراج المستثمرين الذين يرغبون في تعلم سيولة الكائن المكتسب في الشركات المتخصصة. عند قياس السيولة، يتم قبول الحساب:
أيضا، تؤثر العوامل المختلفة على السيولة، من بينها موقع الكائن، وديناميات السوق المحلية وحالة العقارات.
| موقع | - القرب من العقد النقل والمؤسسات الاجتماعية ومرافق البنية التحتية؛ - انخفاض مستوى الإجرام السمعة الجيدة في المنطقة؛ - انخفاض البطالة؛ - بيئة جيدة (قرب المنتزهات، غياب الأراضي القريبة من المرافق الصناعية). |
| الوضع في السوق | - تتجاوز الطلب على الاقتراح؛ - نشاط مرتفع وسعة السوق الجيدة (كلما زاد عدد الأشياء للبيع، سيولة السوق)؛ - توافر (كائنات الدرجة السياحية أكثر سائلة من العقارات الفاخرة)؛ - مقاومة خفض الأسعار (تخفيض التكاليف يقلل من السيولة). |
| خصائص الكائن | - يتم بيع سن صغيرة ودرجة صغيرة من ارتداء الكائن (المباني الجديدة والكائنات التي تم تجديدها أفضل من المباني القديمة)؛ - راحة الكائن (منظر جيد من النافذة، تخطيط مريح، سقوف عالية، أرضية فوق الأولى)؛ - إنشاء إقليم (توافر مواقف السيارات، ملعب). |
| عوامل اخرى | - المرافقة المعلوماتية: كلما يعرف المشترون المزيد عن الكائن، وأسرع ما يمكن بيعه وسيولة أعلى؛ - مدة العناية الواجبة (على سبيل المثال، يمكن أن تستغرق عملية المستودعات 4 أسابيع مراكز التسوق - ما يصل إلى 12 أسبوعا)؛ - النفقات المتعلقة بتصميم المعاملة (كلما زادت النفقات، انخفاض السيولة)؛ - موسم للبيع (في الربيع والخريف في السوق المزيد من الأشياء من فصل الشتاء والصيف). |
ذات أهمية كبيرة لديها أيضا عقار يقع فيه العقار. على سبيل المثال، وفقا لشركة الاستشارات DTZ، في عام 2014، تم الاعتراف بالأسواق مع العقارات التجارية الأكثر سيولة كالمملكة المتحدة والسويد وفنلندا وألمانيا ولوكسمبورغ. الأسواق بأشياء على الأقل سائلة - روسيا وأوكرانيا والدنمارك وإستونيا وإيطاليا.
واحدة من طرق زيادة سيولة العقارات هي تحويل الأصول العقارية إلى الأوراق المالية. الجوهر هو أن العقار يتم وضعه على كيان قانوني، والمستثمرين المحتملين يشترون حصة فيه في شكل الكفوف أو الأسهم. مثال على هذه الممارسات هي صناديق عقارية.
تعتمد سيولة الكائن أيضا على أي نوع من الممتلكات التي تشير إليها. على سبيل المثال، وفقا لترانيو، فإن شقق في سوق التوازن تعقد حوالي أسبوعين، والمرافق التجارية حوالي ثلاثة أشهر. بشكل عام، يتم تصفية العقارات السكنية التجارية، منذ:
من بين المرافق السكنية هي أكثر السائل هي شقة ذات غرفة واحدة واستوديوهات من الدرجة الاقتصادية في أي طابق، باستثناء الأول، الموجود في وسط المدن الكبيرة (برلين، فيينا، لندن، ميونيخ، إلخ) وعلى مسافة قريبة توقف وسائل النقل العام.
"الشقق هي أكثر سائل، لأن المشترين المحتملين في هذا الجزء السوقي أكثر. يقول جورج كاشمازوف: "هذا على الأقل يريد شراء السكن لأنفسهم، بالإضافة إلى أولئك الذين يرغبون في شراء كائن للاستئجار".
مثال على العقارات السكنية السائلة للغاية - الشقق في أفضل مناطق برلين. في بعض الأحيان يبيعون في أقل من يوم. لذلك، إذا كانت الشقة تقع بالقرب من Kurfürstendamma وذهقت الصحيفة مع الإعلانات في الصباح، ثم في الساعة 12 في فترة ما بعد الظهر يمكن بيعها بالفعل. يحدث أن أربعة مشترين تنطبق على شقة واحدة في وقت واحد.
بشكل عام، الكائن الأكبر والأكثر تكلفة، انخفاض السيولة. لذلك، فإن الشقق الفردية أسهل في البيع من منزل مربح كامل، وتباع المكاتب أسرع من مباني المكاتب، ومخازن صغيرة منفصلة أسرع من مراكز التسوق.
من بين جميع الأنواع المدرجة في العقارات ومراكز التسوق والفنادق الكبيرة أقل سائلة، نظرا لأن هذه الأشياء هي وحدها، ويزيد العناية الواجبة للإجراءات الواجبة للموارد وتكاليف الدعم القانوني للمعاملة.
عند اختيار معرض العقارات الاستثمارية "Tranio" ينصح بالاهتمام في المقام الأول للسيولة، وليس على ربحية الكائن.
عادة ما يكون العامل السلبي الرئيسي في كائنات عالية الإنتاجية هو سيولة منخفضة. إذا أراد المستثمر بيع مثل هذا الكائن، فسيتعين عليه أن يقلل بشكل كبير من السعر الذي في النهاية "الأكل" العائد الذي وعد به. نوصي بشراء كائنات عالية الجودة والسائلة - فهي أكثر طلبا من المستثمرين المحليين والدوليين. بالإضافة إلى ذلك، فإن هذه الأصول بدقة ستكون بسرعة وتبيع بشكل ملحوظ في المستقبل.
الرئيس التنفيذي والمؤسس Tranio
يوليا كوزيفنيكوفا، "Tranio"
يختار المستثمرون العقارات المستقيم لمعيارين رئيسيين: عائد جيد وسيولة عالية. وإذا كان العائد يتيح لك أن تكسب في عملية ملكية الأصول، فإن السيولة تحدد مدى نجاحها من مشروع الاستثمار.
السيولة هي سمة من سمات الأصول التي تحدد مدى سرعة بيعها بالقرب من سعر السوق. الوقت المناسب مطلوب للبيع، كلما ارتفعت السيولة. في الوقت نفسه، لا تعتبر الأصول المباعة بخصومات سائلة. على سبيل المثال، في ديترويت، يتم تقديم المنازل المهجورة مقابل 500 دولار. يمكن بيع هذه الأشياء بهذا السعر في وقت قصير، لكنها لن تعتبر سائلة لأن سعر العرض أقل بكثير من السوق. في الوقت نفسه، إذا وضع البائعون على بيع نفس الكائنات لمدة 30-40 ألف دولار، فلن يكون هناك مشترين عام واحد.
القاعدة التالية صحيحة: كلما ارتفعت السيولة، وخفض ربحية الكائن. معظم المستثمرين يفضلون عدم مربحة للغاية، والأصول السائلة للغاية: يمكن أن يكون الأخير أسرع في أموال "مباشرة" دون خسارة وانتظار طويل الأجل.
أكثر الأصول السائلة هو المال، نظرا لأنه يمكن تثبيته لتبادل الأصول الأخرى بشكل أسرع، والعكس صحيح: يمكن تبادل أي أصول مقابل المال.
فئة السيولة الثانية من الأصول هي الأوراق المالية (السندات الحكومية، أسهم الشركات الكبيرة). يتم تفسير سيولة عالية من خلال تكاليف الاستحواذ منخفضة نسبيا وما يجب شراؤها وبيعها يمكن أن تكون في أي وقت وفي وقت قصير.
العقارات أقل سائلة مقارنة بالمال والأوراق المالية والمعادن، ولكن أكثر سيولة من الأشياء الفنية. يفسر سيولة منخفضة نسبيا من العقارات من قبل هذه الأسباب:
هناك ثلاثة مكونات من السيولة العالية للأصل: ارتفاع الطلب على مجموعة واسعة من المشترين ونوعية البضائع، وكذلك سهولة تحديد تكلفتها. العقارات لديها الأولى والثانية، ولكن لا يوجد عنصر ثالث. المشكلة منخفضة السيولة في العقارات نسبيا مقارنة، على سبيل المثال، مع الأوراق المالية ليست في الطلب، ولكن في صعوبة تقييم قيمتها. من الصعب تنظيم العديد من خصائص الكائنات، وتجعل من الصعب تحديد القيمة وتحديد التكلفة بسرعة. القاضي نفسه: إذا كانت الشقق قد تخفي كمساعدات "Sberbank"، فستكون هناك 10 أنواع من الشقق، وكانت جميع المجالات هي نفسها بسعر الأرض والخصائص الاستهلاكية للسكان، ثم تكلفة العقارات لن تكون العمل، وعملية الشراء - تم تبسيط البيع، وقد نمت سيولة هذا الأصل.
يتم احتساب سيولة العقارات على الصيغ المعقدة من قبل المثمنين المهنيين. يجب إدراج المستثمرين الذين يرغبون في تعلم سيولة الكائن المكتسب في الشركات المتخصصة. عند قياس السيولة، يتم قبول الحساب:
أيضا، تؤثر العوامل المختلفة على السيولة، من بينها موقع الكائن، وديناميات السوق المحلية وحالة العقارات.
| موقع | - القرب من العقد النقل والمؤسسات الاجتماعية ومرافق البنية التحتية؛ - انخفاض مستوى الإجرام السمعة الجيدة في المنطقة؛ - انخفاض البطالة؛ - بيئة جيدة (قرب المنتزهات، غياب الأراضي القريبة من المرافق الصناعية). |
| الوضع في السوق | - تتجاوز الطلب على الاقتراح؛ - نشاط مرتفع وسعة السوق الجيدة (كلما زاد عدد الأشياء للبيع، سيولة السوق)؛ - توافر (كائنات الدرجة السياحية أكثر سائلة من العقارات الفاخرة)؛ - مقاومة خفض الأسعار (تخفيض التكاليف يقلل من السيولة). |
| خصائص الكائن | - يتم بيع سن صغيرة ودرجة صغيرة من ارتداء الكائن (المباني الجديدة والكائنات التي تم تجديدها أفضل من المباني القديمة)؛ - راحة الكائن (منظر جيد من النافذة، تخطيط مريح، سقوف عالية، أرضية فوق الأولى)؛ - إنشاء إقليم (توافر مواقف السيارات، ملعب). |
| عوامل اخرى | - المرافقة المعلوماتية: كلما يعرف المشترون المزيد عن الكائن، وأسرع ما يمكن بيعه وسيولة أعلى؛ - مدة العناية الواجبة (على سبيل المثال، يمكن أن تستغرق عملية المستودعات 4 أسابيع مراكز التسوق - ما يصل إلى 12 أسبوعا)؛ - النفقات المتعلقة بتصميم المعاملة (كلما زادت النفقات، انخفاض السيولة)؛ - موسم للبيع (في الربيع والخريف في السوق المزيد من الأشياء من فصل الشتاء والصيف). |
ذات أهمية كبيرة لديها أيضا عقار يقع فيه العقار. على سبيل المثال، وفقا لشركة الاستشارات DTZ، في عام 2014، تم الاعتراف بالأسواق مع العقارات التجارية الأكثر سيولة كالمملكة المتحدة والسويد وفنلندا وألمانيا ولوكسمبورغ. الأسواق بأشياء على الأقل سائلة - روسيا وأوكرانيا والدنمارك وإستونيا وإيطاليا.
واحدة من طرق زيادة سيولة العقارات هي تحويل الأصول العقارية إلى الأوراق المالية. الجوهر هو أن العقار يتم وضعه على كيان قانوني، والمستثمرين المحتملين يشترون حصة فيه في شكل الكفوف أو الأسهم. مثال على هذه الممارسات هي صناديق عقارية.
تعتمد سيولة الكائن أيضا على أي نوع من الممتلكات التي تشير إليها. على سبيل المثال، وفقا لترانيو، فإن شقق في سوق التوازن تعقد حوالي أسبوعين، والمرافق التجارية حوالي ثلاثة أشهر. بشكل عام، يتم تصفية العقارات السكنية التجارية، منذ:
من بين المرافق السكنية هي أكثر السائل هي شقة ذات غرفة واحدة واستوديوهات من الدرجة الاقتصادية في أي طابق، باستثناء الأول، الموجود في وسط المدن الكبيرة (برلين، فيينا، لندن، ميونيخ، إلخ) وعلى مسافة قريبة توقف وسائل النقل العام.
"الشقق هي أكثر سائل، لأن المشترين المحتملين في هذا الجزء السوقي أكثر. يقول جورج كاشمازوف: "هذا على الأقل يريد شراء السكن لأنفسهم، بالإضافة إلى أولئك الذين يرغبون في شراء كائن للاستئجار".
مثال على العقارات السكنية السائلة للغاية - الشقق في أفضل مناطق برلين. في بعض الأحيان يبيعون في أقل من يوم. لذلك، إذا كانت الشقة تقع بالقرب من Kurfürstendamma وذهقت الصحيفة مع الإعلانات في الصباح، ثم في الساعة 12 في فترة ما بعد الظهر يمكن بيعها بالفعل. يحدث أن أربعة مشترين تنطبق على شقة واحدة في وقت واحد.
بشكل عام، الكائن الأكبر والأكثر تكلفة، انخفاض السيولة. لذلك، فإن الشقق الفردية أسهل في البيع من منزل مربح كامل، وتباع المكاتب أسرع من مباني المكاتب، ومخازن صغيرة منفصلة أسرع من مراكز التسوق.
من بين جميع الأنواع المدرجة في العقارات ومراكز التسوق والفنادق الكبيرة أقل سائلة، نظرا لأن هذه الأشياء هي وحدها، ويزيد العناية الواجبة للإجراءات الواجبة للموارد وتكاليف الدعم القانوني للمعاملة.
عند اختيار معرض العقارات الاستثمارية "Tranio" ينصح بالاهتمام في المقام الأول للسيولة، وليس على ربحية الكائن.
عادة ما يكون العامل السلبي الرئيسي في كائنات عالية الإنتاجية هو سيولة منخفضة. إذا أراد المستثمر بيع مثل هذا الكائن، فسيتعين عليه أن يقلل بشكل كبير من السعر الذي في النهاية "الأكل" العائد الذي وعد به. نوصي بشراء كائنات عالية الجودة والسائلة - فهي أكثر طلبا من المستثمرين المحليين والدوليين. بالإضافة إلى ذلك، فإن هذه الأصول بدقة ستكون بسرعة وتبيع بشكل ملحوظ في المستقبل.
الرئيس التنفيذي والمؤسس Tranio
يوليا كوزيفنيكوفا، "Tranio"
