غالبًا ما يصل المتزوجون إلى طريق مسدود ، والطريقة الوحيدة لحل المشاكل في العلاقة هي الطلاق. يصبح الوضع الحالي أكثر دراماتيكية عندما يطرح السؤال حول الرهن العقاري على العقارات الصادر عن الزوجين. الزوجان المنفصلان يريدان الطلاق ولم يعد بينهما أي شيء مشترك ، لكن قرض الرهن العقاري في حالة الطلاق لا يمنحهما هذه الفرصة. في أغلب الأحيان ، لا يمكن حل هذه المشكلة وديًا. بعد كل شيء ، البنك الذي أصدر الرهن العقاري للعائلة ليس لديه أي مشاعر ، فهو يركز فقط على التطبيق العملي.
الرهن والطلاق: كيفية تقسيم الرهن العقاري في حالة الطلاق بدون أعصاب ومشاكل؟ في هذه الحالة ، قد يكون لدى الزوجين الكثير من الأسئلة حول كيفية تقسيم شقة الرهن ومن سيدفع القرض في حالة الطلاق. تجدر الإشارة إلى أن كل حالة على حدة لها خصائصها الخاصة. في الوقت الحالي ، لا توجد سوابق في الممارسة القضائية المحلية يمكن للقضاة الاسترشاد بها عند اتخاذ قرارات في حالات مماثلة. حتى القضايا المماثلة لها أحكام مختلفة تمامًا عن القضاة.
كقاعدة عامة ، في سياق إجراءات الطلاق بتقسيم ممتلكات الرهن ، يتم التعدي على مصالح أحد الزوجين السابقين أو الدائن. من الصعب جدًا إيجاد حل وسط في مثل هذه النزاعات. نتيجة لذلك ، يأخذ البنك شقة الرهن العقاري التي توقف سداد الرهن العقاري عنها. في الوقت نفسه ، يعاني المقترض أيضًا ، الذي فقد شقته واضطر إلى سداد الديون لسنوات عديدة.
الشقة في الرهن العقاري ، على الرغم من صعوبة تقسيمها ، واقعية تمامًا. عند الفراق ، يجب أن يدرك كل من الزوجين أن أي عقار تم الحصول عليه في الزواج هو ملكية مشتركة بينهما ، على الرغم من حقيقة أنه لا يمكن تسجيلها إلا لشخص واحد ولمن دفع الرهن العقاري للعقار. إذا لم تكن زوجة المقترض تعمل ولم تحصل على دخل ، فلها نفس الحقوق في الشقة مثل الزوج الذي دفع الدين بشكل مستقل ، مع مستوى الدخل المطلوب للحصول على رهن عقاري.
هناك عدة خيارات تسمح لك بتقسيم شقة مرهونة عند الطلاق. الطريقة الأولى هي الأكثر شيوعًا وأبسطها. يبيع الزوجان السابقان الشقة ويدفعان الدين للبنك من المبلغ المستلم. الأموال المتبقية بعد سداد الديون الائتمانية ، يتشارك الزوجان فيما بينهما في حصص متساوية.
الخيار التالي هو تقسيم مدفوعات الرهن العقاري بالتساوي بين الزوجين السابقين. علاوة على ذلك ، سيدفع كل منهم حصته فقط.
في بعض الأحيان يتفق الزوجان السابقان على أن يبقى أحدهما صاحب المنزل ، مع تعويض تكلفة حصة الزوج الثاني في الشقة.
عادة ، لا تخصص التشريعات ملكية الغرف الفردية للمالكين ، حيث يجب استيفاء شروط معينة لذلك ، والتي ، كقاعدة عامة ، ليست في الشقق النموذجية. في حالة وجود مشاكل في تقسيم العقارات المرهونة ، يحق للمحكمة تحديد إجراء معين لاستخدام السكن.
ما الذي تأخذه المحكمة في الاعتبار عند اتخاذ القرار؟ عادة ، عند تقسيم الشقق المرهونة ، تكون المحكمة منخرطة بشكل مباشر. عند القيام بذلك ، يأخذ في الاعتبار العوامل التالية:
إذا كان للقصر الحق في شقة ، فلا ينبغي أن تتأثر حقوقهم. تخصص المحكمة معظم الشقة للشخص الذي سيعيش الطفل معه بعد طلاق الوالدين. في أغلب الأحيان ، يحقق أحد الزوجين دخلاً أكبر ، وبالتالي فهو يدفع جزءًا كبيرًا من ديون الرهن العقاري. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن هذا الشخص المعين سيكون له الحق في الملكية في تقسيم العقارات.
إذا أمكن ، أثناء تسجيل الزواج ، إبرام عقد زواج ينص ، كقاعدة عامة ، على إجراءات تقسيم ملكية الرهن العقاري في حالة الطلاق ، في هذه الحالة سيكون من المستحيل تقريبًا الخروج عن شروط هذا اتفافية. هناك أوقات تقدم فيها المؤسسات المصرفية للمقترضين التوقيع على اتفاقية لا يمكن أن يؤثر فيها الطلاق على سداد دين القرض.
غالبًا ما يحدث أن يقوم الزوجان بإجراء تغييرات على اتفاقية الرهن العقاري وتوقيع اتفاقيات إضافية. على سبيل المثال ، يمكن تقسيم قرض واحد إلى قرضين أصغر. لكن البنوك نادرا ما تقدم مثل هذه الشروط.
في كثير من الأحيان ، عند تسجيل الزواج ، يمتلك أحد الزوجين بالفعل عقارات مرهونة. بعد الزواج / الزواج ، يقوم المقترض بدفع المدفوعات كما كان من قبل. في هذه الحالة ، سيبقى مالكًا كاملًا للمنزل حتى في حالة الطلاق. في الوقت نفسه ، سيتمكن الزوج الآخر من المطالبة بدفعات الرهن العقاري التي تم سدادها لسداد القرض بعد تسجيل الزواج ، حيث تم سداد هذه المدفوعات من ميزانية الأسرة. إذا حصل الناس على رهن عقاري لشقة أو قطعة أرض ، فسيتم تقسيمها بين الزوجين المطلقين.
يمكنك تجنب سوء التفاهم عند تقسيم شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق. للقيام بذلك ، يجب على المقترض إبلاغ البنك عن الزواج عن طريق تسجيل زوجته كضامن. في هذه الحالة ، يكون الزوج الثاني مسؤولاً أيضًا عن الالتزامات الائتمانية. هناك خيار آخر: يمكنك صياغة عقد زواج (عقد) ، مع ملاحظة الفروق الدقيقة المتعلقة بالرهن العقاري ، بما في ذلك في حالة الطلاق.
إذا أثبت أحد الزوجين أن جزءًا معينًا من القرض ، على سبيل المثال ، القسط الأول ، قد تم دفعه له على نفقته الخاصة ، فستقوم المحكمة بتقسيم الشقة ، وزيادة نصيب هذا الشخص بما يتناسب مع المبلغ الذي ساهم به. .
في الوقت الحالي ، لا ترغب جميع العائلات في إضفاء الطابع الرسمي على علاقتها. هذا لا يمنعهم من إدارة منزل مشترك ، أو الحصول على ميزانية عائلية ، أو تربية الأطفال ، وما إلى ذلك. في الوقت نفسه ، وفقًا للقانون ، هذه العائلات ليست رسمية. لذلك ، فإن قواعد وقوانين الأسرة والقانون المدني لا تنطبق عليهم. في مثل هذه العائلات ، فإن تقسيم الممتلكات العقارية ليس بالأمر السهل. عادة ، في مثل هذه الحالة ، يقضي الأشخاص الذين يتقاسمون الطرق الكثير من الوقت في تقسيم الممتلكات ويلجأون إلى مساعدة المحامين ، ويذهبون بشكل متكرر إلى المحكمة. يبقى التزام الملكية والقرض مع الزوج الذي أخذ القرض ، بغض النظر عمن قام بسداده.
الحصول على رهن عقاري في حالة الطلاق يمكن أن يسبب الكثير من المتاعب المرتبطة بتقسيم هذه العقارات. إذا كان هناك رهن عقاري ، فمن الأفضل في حالة الطلاق الاتصال بأخصائي على الفور أو التفكير في جميع النقاط المتعلقة بالرهن العقاري حتى قبل بدء الحياة معًا.
قبل البدء في تقسيم عقارات الرهن العقاري ، هناك بعض النقاط الأساسية التي يجب تذكرها. على سبيل المثال ، الشقة التي تم شراؤها قبل الزواج تعود إلى الزوج الذي تم تسجيلها له في الأصل. لكن المبالغ المدفوعة خلال فترة زواج الأسرة تعتبر مشتركة. لذلك ، يحق للزوج الثاني ، عند الطلاق ، الحصول على تعويض نقدي أو الحصة المقابلة من العقارات. في الوقت نفسه ، من المهم أن نفهم أنه سيكون من الصعب للغاية إثبات أي أموال (شخصية أو عامة) تم سداد مدفوعات الرهن العقاري.
يمكن أن يكون الموقف أكثر إثارة للاهتمام إذا تم شراء الشقة في مبنى قيد الإنشاء. على سبيل المثال ، قام المقترض بسداد دفعة مقدمة على رهن عقاري ، وسداد رهن عقاري ، وتزوج قبل اكتمال بناء المنزل الجديد. في هذه الحالة ، قد يفقد المالك نصف مساحة المعيشة ، حيث تم تسجيل ملكية الشقة عندما كان متزوجًا ، وسيتم اعتبار الشقة ملكية مشتركة.
الطلاق والرهون العقارية: ما هي النقاط التي يجب الانتباه إليها؟ هناك حالات عندما يعطي الوالدان المال للقسط الأول للعروسين ، أو يتم أخذ أموال القسط الأولي من بيع غرفة أو منزل صيفي ورثه أحد الزوجين. وفقًا للقانون ، فإن كل زوج حصل على عقار كهدية أو ميراث هو مالكه ، ولا يعتبر هذا العقار مكتسبًا في الزواج. لإثبات حقيقة دفع الرهن بأموال تم الحصول عليها كهدية أو ميراث ، يجب توثيق جميع الإجراءات التي تم تنفيذها معهم. سيكون من الأفضل تحويل الأموال ، على سبيل المثال ، من الغرفة الموروثة من الحساب الشخصي إلى حساب البائع ، ثم إرسالها عبر البنك لدفع القسط الأول أو القرض. ولكن نظرًا لأن العديد من الأشخاص في روسيا يفضلون الدفع نقدًا ، فمن الصعب للغاية التأكيد في المحكمة على حقيقة أن شراء العقارات تم بهذه الأموال.
تذكر ، إذا لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على الزواج بين الزوجين ، في حالة الطلاق ، فلن يجدي المطالبة بتقسيم الممتلكات. لا تنشأ التزامات الملكية والقرض العقاري إلا من الشخص الذي صدر القرض من أجله. حاليا ، بدأت بعض البنوك في إصدار قروض الرهن العقاري للأسر التي تعيش في زواج مدني.
تساعد اتفاقية ما قبل الزواج في معظم المواقف المثيرة للجدل على تجنب المشاكل. يمكنك مناقشة جميع الفروق الدقيقة مسبقًا ، بما في ذلك قسم الرهن العقاري في حالة الطلاق ، من خلال صياغة اتفاقية قبل الزواج أو أثناءه.
في بلدنا ، يوافق 5٪ فقط من السكان على عقود الزواج. كقاعدة عامة ، تتراوح أعمار هؤلاء الأشخاص بين 35 و 45 عامًا وهم يعرفون بالفعل ما هو الطلاق ، وقد عانوا من كل مباهج تقسيم الممتلكات.
كيف يتم دفع الرهن العقاري في حالة الطلاق - نقوم بتحليل جميع الفروق الدقيقة في تقسيم الديون بين الزوجين السابقين.
حسب الفن. 34 من قانون الأسرة ، تعتبر الممتلكات المكتسبة على مدى سنوات الحياة في الزواج الرسمي مكتسبة بشكل مشترك. وهذا لا يشمل العقارات فحسب ، بل يشمل أيضًا أي نوع من الدخل ، بما في ذلك معاشات التقاعد والمزايا والأوراق المالية. الاستثناء الوحيد هو الممتلكات والمجوهرات المتبرع بها. وهي ملك لمن قصدت له هدية ، ولا يتم تقاسمها في حالة الطلاق.
في الوقت نفسه ، لا يهم ما هو نصيب كل من الزوجين في رعاية الأسرة. على سبيل المثال ، إذا لم تعمل الزوجة لعدة سنوات أثناء إجازة الأمومة ، ولكن خلال هذا الوقت تم شراء عقار أو سيارة عن طريق الائتمان ، فيحق لها أيضًا الحصول على نصيب. الأمر نفسه ينطبق على شقة في الرهن العقاري - تتضح كيفية التقسيم في الطلاق: إذا تم أخذها خلال فترة الزواج الرسمي ، فإن التزامات الدين والشقة المستلمة نتيجة لإغلاق القرض يتم تقسيمها بالتساوي بين كليهما. الأزواج.
يحدد التشريع كيفية تقسيم الشقة إلى رهن عقاري عند الطلاق - كقاعدة عامة ، في حصص متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقيات إضافية. بعد توقيع الاتفاقية مع البنك ، يتحمل الزوجان الالتزامات المنصوص عليها في المستند ، بما في ذلك سداد الدين:
في أجزاء متساوية
كنسبة مئوية ، بالنسبة إلى دخل كل منها.
البنك أقل اهتمامًا بتغيير وضع الحياة ، والشيء الرئيسي بالنسبة له هو تلقي المدفوعات في الوقت المحدد. لذلك ، بعد الطلاق ، يُلزم الزوجان السابقان بمواصلة الوفاء بالتزاماتهما الائتمانية. ولكن ماذا لو لم تعد "قواعد اللعبة القديمة" تناسب الزوجة أو الزوج (أو كليهما)؟
توقيع اتفاقية إضافية مع البنك بشأن تقسيم الالتزامات المشتركة. لن تحتاج فقط إلى موافقة الزوجين ، ولكن ستحتاج أيضًا إلى تأكيد ملاءمتهما. خلاف ذلك ، من غير المرجح أن يقدم المصرفيون تنازلات. وبعد ذلك سيتعين عليك تقسيم مسكن الرهن والتزاماته من خلال المحكمة.
هناك خيار للخروج من الرهن العقاري بعد الطلاق.للقيام بذلك ، يتم إعادة إصدار العقد الموقع لأحد الزوجين ، ونتيجة لذلك يصبح مالك المنزل بعد سداد الدين ، ويتم إعفاء الزوج الذي غادر تمامًا من سداد أقساط شهرية. لتنفيذ هذه الطريقة ، من الضروري وضع اتفاقية خاصة بدفع النفقة ، والتي ستكون إحدى نقاطها هي القسم الخاص بعقار الرهن العقاري.
في هذه الحالة ، ستكون موافقة البنك مطلوبة أيضًا ، والتي ستضمن ملاءة الشخص الذي يغير تمامًا سداد الديون على كتفيه ، كما يأخذ عمولة لإعادة التسجيل (في المتوسط ، 1 ٪ من مبلغ الدين الحالي).
الأهمية! إذا وافق الزوج أو الزوجة على تحمل الالتزامات بالكامل ، فغالبًا ما يتعين على "الرافض" دفع جزء من المال الذي تم إيداعه وقت الزواج ، ما لم يوافق الزوج بالطبع على التنازل عن الدين.
لمعرفة كيفية تقسيم الرهن العقاري في حالة الطلاق ، يجدر تذكر الخيار الثالث - بيع المنزل وتقسيم تكلفته بين الزوجين السابقين. الأمر يستحق الاستعداد للتعقيدات ، لأنه قبل البيع سيتعين عليك إزالة عبء الائتمان من الشقة ، أي سداد البنك بالكامل (من الأموال الشخصية ، على حساب المشتري الموجود للعقار ، بمساعدة قرض جديد).
يواجه هذا المسار العديد من الصعوبات - من عدم القدرة على العثور بسرعة على مشتر جيد وخسارة الأموال إلى الاحتيال المباشر ، وهو أمر يسهل الوقوع فيه بسبب التسرع والرغبة في التخلص بسرعة من الانقسام غير السار.
تقسيم الرهن العقاري في حالة طلاق الزوجين مع الأطفال له عدد من الخصائص. أولاً: من المهم حماية مصالح الطفل حتى يتم توفير السكن له في المستقبل بحيث يضاف نصيبه إلى نصيب أحد الوالدين.
ثانيًا ، يقع سداد الرهن على عاتق الزوجين السابقين بالتساوي ، ولكن يمكن تقليل مبلغ الشخص الذي يبقى الطفل ليعيش معه إذا:
دعونا لا ننسى أنه من أجل تغيير شروط الإقراض ، سيتعين عليك الحصول على موافقة المصرفيين ، وأي معاملات مع العقارات بمشاركة الأطفال الصغار - إذن من إدارة الضمان الاجتماعي.
يشعر الكثيرون بالقلق بشأن الأسئلة المتعلقة بالنفقة والرهن العقاري بعد الطلاق.
إذا تم أخذ القرض قبل الزواج (أو مدني):
دفع النفقة للطفل ليس سببًا مقنعًا لتقليل مبلغ أقساط الرهن العقاري الشهرية ، ولكن يمكن تخفيض مبلغ مدفوعات النفقة من خلال المحكمة مع الإشارة إلى تدهور الوضع المالي (إذا تم فرض النفقة بموجب المادة 83 من كورونا سلوفاكية بمبلغ ثابت) ؛
إذا دفع الزوج / الزوجة الرهن العقاري ، فلن يتم تخفيض مبلغ النفقة ، لأنه ، كما تعلم ، يتم حساب النفقة على أساس الأرباح ، وليس الأرباح مطروحًا منها الديون.
إذا كان القرض العقاري قد صدر خلال فترة الزواج الرسمي:
إذا كانت النفقة تزيد عن 50٪ من دفعة الرهن ، فإن الطفل يحصل على الفرق ؛
إذا كان أقل ، يدفع أحد الزوجين لسداد دين الرهن لمن يسدد الدين.
كيف يقسم الرهن قبل الزواج في حالة الطلاق؟ التحديد مهم هنا.
إذا كان أحد الزوجين قد دفع ثمن السكن بالكامل قبل الزواج أو الزواج ، فلن يكون للزوج الثاني الحق في الشقة. إنها ليست ملكية مشتركة ، وبالتالي فهي غير مقسمة.
إذا كان القرض قد صدر قبل الزواج ودفعه بعده؟ تم سداد المدفوعات من ميزانية الأسرة ، والتي تعتبر أيضًا مشتركة ، وبالتالي ، يتم الحصول على الشقة المشتراة بنفس المال بشكل مشترك ، وبالتالي فإن مخطط الإجراءات هنا هو نفسه كما هو الحال مع الرهن العقاري في الزواج.
يتم تحديد حجم نصيب كل من الزوجين على أساس المدفوعات المقدمة وفترة المشاركة في سداد الديون. على سبيل المثال ، إذا بدأ الزوج في الدفع للبنك قبل الزواج ، فمن المرجح أن تمنحه المحكمة معظم مساحة المعيشة.
كيف تحمي نفسك في حالة طلاق الرهن العقاري؟ من الأفضل التفكير في التأمين حتى في مرحلة الزواج ، بما في ذلك وجوب سداد قرض الرهن في عقد الزواج. سيساعد ويظل المالك الكامل للعقار ، الذي تم شراؤه بالمال المقترض قبل الطلاء في مكتب التسجيل.
مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن مثل هذه الاتفاقيات لا تزال غير شائعة في بلدنا ، في الشهر أو الشهرين المقبلين بعد التسجيل الرسمي ، فإنه يتبع:
إخطار المؤسسة المالية بتغيير الوضع (بدلاً من المتزوجين أو المتزوجين) ؛
تضمين الزوج الثاني في اتفاقية القرض كمقترض مشارك أو ضامن.
الرهون العقارية والطلاق - الآن أنت تعرف ماذا تفعل. إذا لم تكن واثقًا من نقاط قوتك ، وكنت تشك في قدرتك على الدفاع عن حقوقك بنفسك ، فنحن نوصي بالعثور على محامي أسرة جيد.
يعتبر إجراء الطلاق بجدارة حدثًا صعبًا من الناحية القانونية والتنظيمية. يمكن أن يؤدي وجود شقة تم الحصول عليها نتيجة قرض الرهن العقاري إلى تعقيد تنفيذها بشكل أكبر. ينص التشريع الساري في 2018 في روسيا على عدة طرق لتقسيم الممتلكات التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة.
في الوقت نفسه ، هناك عدة عوامل تؤثر على اختيار طريقة مناسبة ومناسبة للخروج من الوضع الحالي. أهمها:
بالطبع ، ليست كل العوامل المذكورة أعلاه والتي تؤثر على اختيار الطريقة التي تسمح بتقسيم ممتلكات الزوجين في شكل شقة تم شراؤها برهن عقاري عند الطلاق. ومع ذلك ، فإنهم ، في أغلب الأحيان ، هم من يقررون القرار النهائي في الممارسة العملية. لذلك ، من المستحسن النظر فيها بمزيد من التفصيل.
من وجهة النظر القانونية ، لا يؤدي بقاء الناس في زواج مدني إلى ظهور أي التزامات ملكية تجاه بعضهم البعض. لذلك ، في حالة الطلاق ، تظل الشقة المكتسبة برهن عقاري لزوج القانون العام الذي تم تسجيله رسميًا من أجله. الخيارات الأخرى ممكنة فقط نتيجة لقرار محكمة تم اعتماده في سياق الإجراءات التي بدأها أحد الطرفين.
في الوقت نفسه ، تمارس البنوك اليوم بنشاط الحصول على قرض عقاري ، حيث يعمل الزوجان العرفيان كمقترضين مشاركين. لهذا ، يتم توفير خط خاص "الزواج الرسمي / المدني" في استبيان العميل.
في مثل هذه الحالة ، يكون الزوج والزوجة مسؤولين بالتضامن والتكافل أمام البنك ، ويحدث تقسيم السكن ، كقاعدة عامة ، إلى النصف ، كما هو الحال مع الزواج الرسمي.
الشقة ، التي يتم شراؤها بقرض رهن عقاري بعد الزواج ، وفقًا للقانون الروسي ، هي ملكية مشتركة. في مثل هذه الحالة ، لا يهم على الإطلاق أي من الزوجين لديه قرض ومسكن. علاوة على ذلك ، لا تصدر البنوك اليوم قرضًا للزوج أو الزوجة دون موافقة الزوج الثاني للعمل كمقترض مشارك في القرض. ونتيجة لذلك ، يكون الزوجان مسؤولين بالتضامن والتكافل أمام المؤسسة المالية.
في حالة طلاق الزوجين المتزوجين رسميًا والذين اشتروا شقة برهن عقاري معلق وقت الطلاق ، يتم تكوين علاقات أخرى مع البنك وفقًا لأحد الخيارات التالية:
في حالة إصدار قرض عقاري لأحد الزوجين ، وهو أمر نادر للغاية من الناحية العملية ، فإنه يتحمل المسؤولية المالية تجاه البنك. ومع ذلك ، يحتفظ الزوج الثاني بالحق في نصف الشقة عند تقسيم الممتلكات.
وهذا من أهم التناقضات في أحكام تشريعات الأسرة والتشريعات المالية.
تحرير وتوقيع عقد الزواج من قبل الزوجين يبسط إلى حد كبير إجراءات الطلاق... ومع ذلك ، لهذا ، يجب أن يوضح العقد بوضوح المبادئ والقواعد التي سيتم استخدامها لفصل العقارات المشتراة في الرهن العقاري والتزامات القرض بعد الطلاق. بطبيعة الحال ، يجب أن يكون عقد الزواج مصدقًا من كاتب عدل.
من السمات المهمة للوثيقة القانونية قيد النظر حقيقة أنها يمكن تجميعها في فترات زمنية مختلفة:
في الحالة الأخيرة ، من الضروري إخطار المؤسسة الائتمانية بإبرام عقد الزواج. النقطة المميزة الثانية للاتفاق بين الزوجين هي استحالة التأثير على إجراءات تقسيم الممتلكات التي يوفرها البنك في حالة الطلاق من جانب البنك. ولهذا قدمت بعض المؤسسات المالية الإبرام المبدئي لعقد الزواج بالشكل الذي حددته كشرط أساسي للموافقة على إصدار الرهن العقاري. في أغلب الأحيان ، يتم تقديم هذا المطلب في الحالة التي يكون فيها أحد الزوجين:
إجراءات تقسيم الشقة التي اشتراها الزوجان أثناء الزواج إلى رهن عقاري هي كما يلي:
يعتبر البنك مشاركًا مهمًا في حل مشكلة تقسيم الممتلكات المكتسبة بموجب اتفاقية قرض الرهن العقاري في حالة الطلاق. لذلك ، يُنصح بإشراك موظفي مؤسسة مالية في مرحلة المفاوضات بشأن إبرام اتفاق ودي بين الزوجين. سيؤدي ذلك إلى زيادة احتمالية موافقة البنك على المعاملة.
وجود طفل قاصر في الأسرة له تأثير خطير على عملية تقسيم العقارات في حالة الطلاق. في الغالبية العظمى من الحالات ، يتم تخصيص جزء كبير من الشقة للوالد الذي يقيم معه الطفل. ومع ذلك ، فإن هذا يعني أن مسؤولية سداد الديون المتبقية للبنك في هذه الحالة يتم تعيينها أيضًا ، أولاً وقبل كل شيء ، إلى هذا الزوج.
يُسمح بإبرام اتفاق ودي بين الوالدين ، يتم فيه تحديد حصص كل من الزوجين بوضوح ، في كل من الممتلكات والالتزامات تجاه مؤسسة مالية. الخيار الوحيد عندما يكون التقسيم مستحيلًا هو وجود شقة من غرفة واحدة ، حيث يكون من غير الواقعي ماديًا تخصيص غرفة منفصلة لكل من الوالدين.
في الوقت نفسه ، لا ينبغي لأحد أن ينسى أن وجود الطفل لا يمثل عقبة أمام البنك لاسترداد الممتلكات المرهونة بموجب الرهن العقاري في حالة فشل المقترضين المشاركين في الوفاء بالتزاماتهم الائتمانية.
إذا رفض أحد الزوجين السابقين المشاركة في سداد ديون الرهن العقاري ، فقد يتطور الموقف وفقًا لأحد الخيارين المحتملين.
أولامنها تسديد مدفوعات القرض من قبل المقترض الثاني. في مثل هذه الحالة ، يتم تسجيل العقار بعد سداد القرض عليه.
الخيار الثانييفترض تطور الأحداث تراكمًا تدريجيًا للديون ، مما يؤدي بدرجة عالية من الاحتمال إلى عرض شقة للبيع من قبل البنك. بعد بيع العقارات ، يتم سداد الدين على قرض الرهن العقاري أولاً ، مع مراعاة جميع الفوائد والعقوبات المتراكمة. تقوم المؤسسة المالية بدفع الأموال المتبقية للمقترضين المشتركين. من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ حالة عندما تكون الأموال المستلمة من بيع شقة كافية فقط لسداد الالتزامات تجاه البنك.
أسهل طريقة لتجنب الحاجة إلى تقسيم شقة اشتراها الزوجان بقرض رهن عقاري في حالة الطلاق هي بيع العقارات. هناك ميزتان رئيسيتان لهذه الطريقة في حل المشكلة. أولاً ، يقوم المقترضون المشتركون بسداد ديون البنك.
ثانيًا ، عملية تقسيم الملكية المشتركة أسهل بكثير ، حيث أنه من الأسهل بكثير تقسيم الأموال من مساحة المعيشة في الشقة. من الواضح أنه من أجل بيع العقارات المرهونة ، يلزم الحصول على موافقة البنك. عادة ، لا تعترض مؤسسة الائتمان على مثل هذا القرار ، لأنها تسمح بعودة مضمونة للأموال ، وتحويل مشاكل بيع شقة إلى الزوجين السابقين.
حل بديل آخر لمشكلة خدمة قرض الرهن العقاري هو استئجار شقة. إذا كنا نتحدث عن مساحة معيشة سائلة ، فمن الممكن تمامًا دفع فائدة على القرض من الأموال المستلمة من المستأجر. ومع ذلك ، في مثل هذه الحالة ، سيتعين على الزوجين السابقين أن يستأجروا مساكن أرخص.
من السمات المميزة لجزء كبير من إجراءات الطلاق العلاقات الفاسدة بين الزوجين السابقين. وهذا ما يجعل إجراء تقسيم الملكية معقدًا وإشكاليًا للغاية. ونتيجة لذلك ، فإن احتمالية التوصل إلى تسوية ودية ، والتي تعد الحل الأبسط والأسرع والأكثر خاليًا من المتاعب لقضايا الرهن العقاري المعلقة ، عادة ما تكون منخفضة.
من المهم أيضًا ملاحظة حقيقة أن تقسيم الشقة المشتراة بالائتمان ، والذي يحدث أثناء الطلاق ، من وجهة نظر قانونية ، يؤثر على كل من قانون الأسرة والقانون المالي. ليس من المستغرب ، في معظم الحالات ، أن القرار يتخذ من قبل القضاء. علاوة على ذلك ، فإن محتواه يتحدد إلى حد كبير بمدى تمثيل المحامين المؤهلين لمصالح كل من الزوجين السابقين.
يعتبر تقسيم العقارات المكتسبة بشكل مشترك بعد الطلاق عملية معقدة. يمكن أن يتفاقم الوضع بسبب وجود قرض رهن عقاري معلق. يتميز قسم شقة الرهن ببعض الخصائص المميزة.
يتميز الطلاق في وجود التزامات الرهن بالصعوبات. تأخذ إجراءات الطلاق في الاعتبار ليس فقط مصالح الزوجين ، ولكن أيضًا مصالح الطرف الثالث - الدائن.
الرهون العقارية هي التزامات قروض مشتركة. في الاتفاقية ، أحد الزوجين هو المقترض ، والثاني يعمل كمقترض أو ضامن.
انتباه! بموجب القانون ، يتحمل الزوجان مسؤولية متساوية عن قرض الرهن العقاري. بما في ذلك إذا كان أحد الزوجين لا يعمل ولا دخل.
إذا كانت هناك نزاعات على الملكية بين الزوجين ، يتم إضفاء الطابع الرسمي على الطلاق في المحكمة. من الضروري إخطار المُقرض الذي أصدر الرهن العقاري للشقة. سيساعدك البنك على تقسيم مسكن الرهن بشكل صحيح أثناء الطلاق.
انتباه! بعد إخطاره بالطلاق ، يمكن للمقرض أن يطلب سداد الرهن العقاري في وقت مبكر.
تنص معظم البنوك في العقد على شرط السداد المبكر للقرض في حالة الطلاق. أو ، في مرحلة تسجيل الرهن العقاري ، يلزم المُقرض الزوجين بإبرام عقد زواج. هنا يتم تحديد حقوق والتزامات الأطراف وتوزيع قرض الرهن العقاري في حالة الطلاق.
إجراءات الطلاق مرهقة لكلا الطرفين. كونك في حالة عاطفية صعبة ، يصعب على الزوجين التوصل إلى اتفاق. بينما يقوم الطرفان بتحويل التزامات القروض لبعضهما البعض ، فإن الديون في حالة الطلاق تتراكم ، ونتيجة لذلك ، يمكن للبنك أن يأخذ شقة الرهن العقاري ويبيعها.
عندما يكون هناك أطفال قاصرون ، يمكن دفع جزء من قرض الرهن العقاري برأس مال خاص بالأمومة. يحق للوالد الذي يبقى الطفل تحت رعايته الحصول على تخفيض في الدفعة الشهرية. إذا كان للإسكان الائتماني مساحة صغيرة وبتكلفة منخفضة ، فلا يمكن تقسيمه.
انتباه! في وجود الأطفال ، لا يمكن تقسيم شقة من غرفة واحدة في الرهن العقاري. يلتزم أحد الزوجين بإخلاء المنزل.
في الممارسة العملية ، هناك عدة طرق لفصل التزامات الرهن العقاري والقروض:
هذه الأساليب متاحة لأولئك الأزواج الذين تمكنوا من اتخاذ قرار سلمي بشأن من سيحصل على شقة رهن عقاري أو نقود في حالة الطلاق.
يمكن تقسيم المدفوعات بموجب اتفاقية الرهن العقاري بشكل سلمي ومن خلال المحكمة. عند اتخاذ القرار ، يجب على المحكمة أن تحسب التكاليف الحقيقية للزوجين لسداد القرض إذا كانت الشقة مرهونة ، مع مراعاة وجود المعالين ، وكذلك الحالة المادية لكل منهم.
تتخذ المحكمة القرارات التالية:
انتباه! في وجود الأطفال ، وإجازة الحمل ، والأمومة ، يحق للمحكمة تخفيض مبلغ الدين لأحد الزوجين ، مع تخصيص حصة كبيرة في إسكان الرهن العقاري.
إذا تم تقسيم مدفوعات الرهن العقاري بين الزوجين ، فمن الممكن أن يفي أحد الطرفين بالتزاماته بموجب القرض بسوء نية. تؤدي المدفوعات المتأخرة إلى تكوين الفوائد والمتأخرات.
في هذه الحالة ، يجب على الزوج الذي يدفع أقساط الرهن العقاري الشهرية في الوقت المحدد أن يتوجه إلى المحكمة. سيتم تحصيل الديون غير المسددة في المحكمة.
العقارات المشتراة برهن عقاري أثناء الزواج هي ملكية مشتركة. يحدد قانون الأسرة تقسيم هذه العقارات إلى النصف.
إذا لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق بشأن تقسيم الديون العقارية المشتركة وديون الرهن ، فيتوجهون إلى المحكمة.
إذا تم تحديد الأسهم غير المتكافئة في الشقة ، فسيتم تحديد قسم مدفوعات الرهن العقاري بما يتناسب مع الأسهم.
في حالة وجود ظروف صحيحة (الحمل ، إجازة الأمومة ، وجود طفل قاصر معال) ، من الممكن تخفيض دفعة القرض الشهرية. يتم رفع دعوى قضائية لإعادة تمويل ديون الرهن العقاري بعد طلاق الأسرة.
عندما يكون أحد الزوجين غير قادر على الوفاء بالتزامات الديون ، فإن المبلغ المتبقي من الدين يقع على عاتق الزوج الآخر. في هذه الحالة ، يمكن للزوج الذي قام بسحب التزامات الرهن العقاري من نفسه التقدم بطلب للحصول على مدفوعات التعويض عن الفترة التي تم فيها سداد الرهن العقاري من الميزانية المشتركة. يتم تحديد مبلغ التعويض عن الرهون العقارية للأزواج المطلقين من قبل المحكمة.
يتم تسجيل إجراءات الطلاق بحضور الأطفال من خلال المحكمة. عند تقسيم عقارات الرهن ، تأخذ المحكمة في الاعتبار مصالح الأطفال. من الناحية العملية ، بالنسبة للوالد الذي يعتمد على أطفال قاصرين ، يحق للقاضي أن يأمر بتخفيض مبلغ الأقساط الشهرية وزيادة الحصة في شقة الرهن العقاري.
انتباه! يتم تحويل إسكان الرهن العقاري في منطقة صغيرة وذات قيمة سوقية منخفضة ، لصالح الأطفال ، إلى الاستخدام الوحيد للوالد الذي يعيشون معه. للزوج الثاني الحق في تعويض يتناسب مع نصيبه.
إذا كان هناك طفلان قاصران أو أكثر ، يتم تخفيض حصة الزوج الثاني وفقًا لعدد الأطفال.
حضور الأبناء يلزمه برفع دعوى الطلاق أمام محكمة الصلح. يتقدم أحد الزوجين بطلب للطلاق ويرفق به مع المستندات:
يتم البت في مسألة تقسيم المساكن والديون في محكمة المقاطعة. المستندات:
عند تسجيل الرهن العقاري ، يكون أحد الزوجين هو المقترض بحق الملكية والآخر هو المقترض المشارك. تنتهي الالتزامات الائتمانية للطرفين بعد سداد دين الرهن العقاري بالكامل.
إذا كان أحد الزوجين غير قادر على دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية ، فيحق له أو لها التخلص من الرهن العقاري بعد الطلاق.
يمكنك رفض الرهن العقاري وسحب المقترض بالطرق التالية:
انتباه! إن عواقب رفض الرهن العقاري في حالة الطلاق ليست فقط عدم وجود التزامات ائتمانية ، ولكن أيضًا فقدان الحق في المطالبة بحصة في شقة الرهن العقاري.
بيع شقة الرهن العقاري هو أحد طرق تقسيم الممتلكات. للقيام بذلك ، تحتاج إلى الحصول على إذن من المقرض. يجب استخدام جزء من عائدات البيع لسداد دين الائتمان ، ويجب تقسيم المبلغ المتبقي بين الزوجين.
في حالات الخلاف ، يذهب الزوجان السابقان إلى المحكمة. تنشأ الخلافات إذا لم يعمل أحد الزوجين وتم دفع جميع المدفوعات من قبل الزوج الآخر. يحدد التشريع أي ممتلكات يتم شراؤها في الزواج ، يتم الحصول عليها بشكل مشترك. لا يؤخذ حجم المساهمة في ميزانية الأسرة لكل من الزوجين في الاعتبار.
إن إبرام عقد الزواج عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري أو قرض سيارة يبسط إلى حد كبير حل نزاعات الملكية في المستقبل.
يجب أن يحدد العقد:
إذا تم شراء الشقة (الحصول عليها) على رهن عقاري قبل الزواج ، عند الطلاق ، فإن التزامات الائتمان والشقة ملك للمقترض. إذا قام الزوج بتسجيل زوجها فيه ، فيجوز له المطالبة بالتعويض. يحق للشخص عن طريق المحكمة أن يعيد نصف الأموال التي أنفقت على سداد دين الرهن عن مدة الزواج.
أمر محكمة الرهن العقاري الذي تم استلامه قبل الزواج ينطبق فقط على الزوج الذي استلم الأمر. على سبيل المثال: حصل أحد الزوجين على رهن عقاري في زواجه الأول ، بعد الطلاق ، حددت المحكمة الحصة التي يجب أن يدفعها. عند الزواج مرة أخرى ، لا تنطبق الالتزامات الائتمانية ، وكذلك الحق في الحصول على حصة في شقة الرهن ، على الزوج الجديد.
الرهن العقاري الصادر قبل الزواج لا ينطبق على الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك. يمكن للزوج الثاني رفع دعوى على نصف المبلغ المدفوع لشقة الرهن العقاري أثناء الزواج.
ينظم القانون الاتحادي رقم 256 استخدام رأس مال الأمومة لسداد قرض الرهن العقاري. يقرر المشرع أن العقارات المكتسبة بأموال الأمومة يتم وضعها في أجزاء متساوية لجميع أفراد الأسرة.
الوالد ، الذي يعتمد على الأطفال ، له الحق ليس فقط في نصيبه الخاص ، ولكن أيضًا في نصيب عنابره. في هذه الحالة ، سيتم تقسيم دين الرهن بما يتناسب مع الأسهم.
عند فسخ الزواج ، يتم تقسيم حصص الزوجين فقط. الملكية المشتركة للأطفال لا تخضع للتقسيم. إلى أن يبلغ الأطفال سن الرشد يكون نصيبهم تحت تصرف الولي.
يمكن أن يحدث قسم الشقة الائتمانية:
فترة التقادم 3 سنوات.
بداية فترة التقادم:
قد يتأخر المصطلح إذا كان هناك:
اتفاقية السلام بشأن تقسيم المسؤوليات والعقارات لن تحافظ على أعصاب الزوجين فحسب ، بل ستساعد أيضًا على تجنب التكاليف الإضافية للتقاضي.
لا ينص المشرع على مفهوم الطلاق "الوهمي". في حالة وجود قرض وأولاد قصر ، تبقى التزامات الديون ، وكذلك التزامات إعالة الأطفال ، بعد الطلاق بالكامل.
التزامات الرهن العقاري على قطعة الأرض تقسم إلى النصف بين الزوجين عند تسجيل الطلاق. ما لم ينص على خلاف ذلك في عقد الزواج أو الاتفاق.
إذا لم يتم الطلاق بعد ، فمن الضروري إبرام عقد الزواج. يجب أن ينص على توزيع الأسهم في العقارات المكتسبة بشكل مشترك في حالة الطلاق. خلاف ذلك ، يتم تقسيم جميع العقارات المشتراة في الزواج إلى النصف.
إذا كان الوضع المالي لا يسمح بالوفاء بالتزامات مدفوعات الرهن العقاري ، فيجب عليك الذهاب إلى المحكمة. بعد إثبات إفلاسك للقاضي ، يمكنك الاعتماد على المدفوعات المؤجلة ، أو انخفاض القسط الشهري ، أو إلغاء التزامات الرهن العقاري. في الحالة الأخيرة ، سيتم نقل التزامات الرهن العقاري للزوج بالكامل.
غالبًا ما يتم التفكير في كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري في حالة الطلاق من قبل الأزواج الراغبين في الطلاق الذين حصلوا على قرض من أجل دفع ثمن المسكن الذي تم شراؤه. سيتم مناقشة جميع جوانب تقسيم الملكية المشتركة ، وكذلك إجراءات سداد ديون الرهن العقاري عند تقسيم الممتلكات المرهونة ، بالتفصيل في هذه المقالة.
وفقًا للمادة 33 من RF IC ، فإن النظام القانوني القانوني لملكية ممتلكات الزوجين هو ملكية مشتركة ، ما لم يحدد الزوجان خلاف ذلك في عقد الزواج. تشمل المادة 34 من قانون RF الأشياء المنقولة وغير المنقولة ، بالإضافة إلى المداخيل المختلفة (من العمل أو الأنشطة التجارية ، والمزايا ، والمعاشات التقاعدية ، وما إلى ذلك) إلى الممتلكات المشتركة للزوجين. في الوقت نفسه ، لا يهم من أمواله وباسم أي من الزوجين تم الحصول على هذه الممتلكات أو تسجيلها.
وفقًا لذلك ، سيتم تطبيق الإجراء العام لتقسيم شقة الرهن العقاري إذا:
يجب أن نتذكر أننا نتحدث فقط عن معاملة تعويضية. إذا حصل أحد الزوجين ، خلال فترة الزواج ، على الشقة مجانًا (عن طريق الميراث أو نتيجة التبرع) ، فإنها لا تندرج تحت نظام الملكية المشتركة للزوجين ، وبالتالي لا يمكن تقسيمها.
وفقًا لمتطلبات المادتين 38 و 39 من RF IC ، يمكن تقسيم الملكية المشتركة بطريقتين:
إذا تم تقسيم الملكية من خلال محكمة ، فيجب أن نتذكر أن هذه الهيئة الحكومية لها الحق في الخروج عن مبدأ المساواة في حصص الزوجين.
يشار إلى هذا الاحتمال في الفقرة 2 من المادة 39 من RF IC. أسباب قرار المحكمة هذا هي:
يتم تحديد إجراءات تقسيم الديون المشتركة للزوجين بموجب الفقرة 3 من المادة 39 من IC RF. أما الديون فالأصل أنها توزع بما يتناسب مع نصيب كل من الزوجين. وعليه ، إذا تم تقسيم العقار بالتساوي ، فإن الديون تقسم إلى نصفين. إذا حصل أحد الزوجين ، أثناء تقسيم الملكية ، على حصة كبيرة ، فسيتم ، وفقًا لذلك ، تخصيص جزء كبير من الدين.
إن تعريف "الرهن العقاري" منصوص عليه في المادة 1 من قانون "الرهن العقاري ..." بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ. وفقًا لهذه القاعدة ، من المعترف به على أنه اتفاق على رهن الممتلكات غير المنقولة ، والأطراف المدين والمرتهن (البنك أو أي شخص آخر يعمل كدائن بموجب الالتزام) ، والذي له الحق الوقائي في إلغاء الرهن في موضوع التعهد.
تشير المادة 7 من القانون الاتحادي رقم 102 إلى أن الملكية المشتركة يمكن أن تخضع أيضًا للرهن العقاري. في هذه الحالة ، يمكن إنشاء رهن عقاري حتى لو لم يتم تحديد حصص الزوجين باتفاق منفصل.
عندما يتم رهن الملكية المشتركة للعائلة ، بناءً على أحكام المادة 322 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يعمل الزوجان كمدينين متضامنين أمام البنك أو أي دائن آخر. يمكن للبنك ، على أساس أحكام المادة 323 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أن يطلب الوفاء بالالتزام من جميع المدينين المتضامنين والمتضامنين معًا ، ومن أي منهم (كليًا أو جزئيًا). تتمثل ميزة الالتزام المشترك والمتعدد للدائن في أنه إذا كان أحد المدينين غير قادر على الوفاء بالالتزام ، فمن الممكن أن يطالب الآخرين بأدائه حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل.
وبناءً على ذلك ، فإن الزوجين اللذين قاما بتقسيم الممتلكات المرهونة بالطريقة المنصوص عليها في المادة 39 من RF IC ، يحتاجان إلى تغيير محتوى الالتزام ، الذي يتم تأمينه برهن الشقة. ومع ذلك ، لا يمكن إجراء تغيير في تكوين المدينين وحجم التزاماتهم تجاه البنك إلا بموافقة الأخير ، كما هو مبين في متطلبات المادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
الممارسة القضائية في قضايا تقسيم الرهن العقاري ليست متنوعة ، لأن البنوك لا توافق على تغيير التزام القرض. كمثال لتبرير موقف البنك ، يمكن الاستشهاد بالقضية المدنية رقم 2-24 \ 11 ، التي تم الاستماع إليها في منطقة كالينينسكي في مدينة أوفا بتاريخ 15.02.2011. وأشار ممثل البنك إلى أن المادة 14 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد متطلبات محتوى الرهن العقاري (وثيقة تثبت حقوق المرتهن في موضوع الرهن) ، والتي بموجبها ، بالإضافة إلى معلومات أخرى ، يجب الإشارة إلى المدينين ، وكذلك مقدار التزاماتهم.
وفقًا لذلك ، عندما يتم تقسيم الدين بين الزوجين ، إذا تم إبرام اتفاقية إقراض الرهن العقاري مع أحدهما فقط ، فمن الضروري تغيير محتوى الرهن العقاري (بما في ذلك في نصه معلومات عن الزوج الثاني الذي حصل على حصة في العقارات المرهونة) ، والتي لا يسمح بها إلا بموافقة المقرض. بدون هذه الموافقة ، لا يمكن تقسيم التزام القرض.
في الوقت نفسه ، تحدد الفقرة 2 من المادة 45 من RF IC أنه إذا تم إنفاق الممتلكات المستلمة نتيجة لالتزام (في هذه الحالة ، رهن عقاري) على احتياجات الأسرة ، فسيتم تحصيل هذا الالتزام تُفرض على الممتلكات العامة للزوجين. إذا كانت الملكية المشتركة غير كافية لتغطية الديون ، يكون الزوجان مسؤولين بالتضامن والتكافل ، بما في ذلك الممتلكات الشخصية العائدة لكل منهما.
أي أنه في حالة عدم سداد القرض ، يمكن للبنك أن يحجز كل من الممتلكات العامة والشخصية لأي من الزوجين بالكامل ، مما يوفر للبنك ضمانًا كافيًا للوفاء بالتزام الرهن العقاري.
عندما يتم تقسيم الدين ، سيكون كل من الزوجين هو المدين فقط من حيث الرهن العقاري ولن يتم تأمين حقوق البنك من قبل جميع الممتلكات ، ولكن فقط من خلال أسهم الشقة ، مما يعقد بشكل كبير عملية التحصيل اللاحقة من الدين. ومع ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين في حد ذاته لا يؤثر على العلاقة مع البنك من حيث الرهن العقاري.
اتخاذ قرار يأخذ في الاعتبار موقف البنك ، قررت محكمة مقاطعة كالينينسكي في أوفا تقسيم الشقة المتنازع عليها بين الزوجين ، لكن محتوى التزام الرهن العقاري للزوجين ظل دون تغيير. نتيجة لذلك ، سيظل الزوجان السابقان مدينين متضامنين وعدة حتى السداد الكامل للديون.
في الوقت نفسه ، أشارت المحكمة أيضًا إلى متطلبات المادة 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، مشيرة إلى أنه لا يمكن تغيير اتفاقية القرض في المحكمة إلا في الحالات المحددة في القانون ، أو في حالة حدوث انتهاك كبير من شروط التزام أحد الطرفين. تقسيم شقة الرهن ليس الأساس لتغيير مضمون اتفاقية الرهن العقاري.
تم اتخاذ قرار مماثل بشأن هذه القضية من قبل محكمة منطقة لينينسكي في تومسك بتاريخ 20.05.2016 في القضية رقم 2-809 / 2016. بالنظر في القضية الخاصة بتقسيم دين الرهن ، أشارت المحكمة إلى أن المادة 37 من القانون الاتحادي رقم 102 تحدد قائمة الإجراءات (البيع ، الهبة ، الرهن ، إلخ) مع موضوع الرهن ، والتي من أجل تنفيذها يشترط موافقة المرتهن. في الوقت نفسه ، لا ينطبق تقسيم الملكية بين الزوجين على مثل هذه الإجراءات.
وبناءً على ذلك ، فإن تقسيم الشقة بين الزوجين لا ينتهك متطلبات القانون الاتحادي رقم 102 أو مصالح الدائن. في الوقت نفسه ، تظل الشقة المتنازع عليها ، على الرغم من تقسيم الملكية ، مرهونة من قبل البنك ، والذي بدوره يحتفظ بحقوق المطالبة ضد كلا المدينين. يؤثر توزيع ممتلكات الزوجين فقط على العلاقة بين الزوجين ولا يؤثر على حقوق الأطراف الثالثة.
للإجابة على سؤال حول كيفية تقسيم شقة الرهن العقاري بشكل صحيح في حالة الطلاق ، يحتاج الممارسون إلى تذكر أحكام المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تشير متطلبات هذه المقالة إلى أن الشيء ، الذي لا يمكن تقسيمه بطبيعته دون تدميره أو إتلافه أو تغيير الغرض منه ، غير قابل للتجزئة ويشارك في التداول المدني كشيء واحد. الشقة هي مثال كلاسيكي على شيء غير قابل للتجزئة ، حيث أن تقسيمها الفعلي إلى جزأين أو أكثر مستحيل بدون ضرر.
بناءً على تفاصيل الشقة باعتبارها شيئًا غير قابل للتجزئة ، تنص الفقرة 3 من المادة 133 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه لا يمكن فرض مطالبة إلا عليها ككل. إن أحكام هذا الحكم هي التي توضح موقف البنوك التي لا توافق على تقسيم ديون الرهن العقاري للزوجين والتغييرات في محتوى الالتزام تجاه البنك.
ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، تم تطوير العديد من الخيارات لـ "تقسيم" الأشياء غير القابلة للتجزئة:
عند تقسيم الشقة ، ينبغي للمرء أيضًا أن يأخذ في الاعتبار تكوين وقيمة الممتلكات الأخرى المكتسبة بشكل مشترك ، حيث يكون هذا الخيار ممكنًا عندما يتم تعويض الحصة في شقة الرهن العقاري بشقة أخرى ، أو سيارة ، أو مرآب ، أو قطعة أرض ، وما إلى ذلك. في هذه الحالة ، يتم نقل شقة الرهن بالكامل إلى ملكية أحد الزوجين ، بينما يتلقى الآخر تعويضًا متناسبًا (ليس فقط من الناحية النقدية ، ولكن في شكل ملكية).
لا يشترط الحصول على موافقة البنك لإجراء العمليات المدرجة. ونتيجة لذلك ، يظل الزوجان أيضًا مدينين متضامنين والعديد من المدينين في التزام الرهن العقاري.
في حالة عدم وجود أموال كافية للزوجين لدفع التعويضات وكان خيار الملكية المشتركة غير مقبول ، يوصى ببيع الممتلكات المتنازع عليها من أجل تقسيم العائدات على الأسهم المستحقة.
نوع فرعي منفصل من هذا الخيار هو استبدال شقة كبيرة بشقين أصغر من حيث المساحة أو التكلفة. إذا كنت ترغب في بيع شقة أو استبدالها ، فيجب أن تتذكر ضرورة الحصول ، وفقًا للمادتين 37 من القانون الاتحادي رقم 102 و 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، على موافقة البنك لتنفيذها هذه العملية ، لأنه في هذه الحالة يتم إزالة الشقة من التعهد.
لذلك ، يتم تقسيم شقة الرهن بالطريقة المعتادة المطبقة على أي شيء آخر غير قابل للتجزئة. ومع ذلك ، لا يؤثر هذا القسم بأي شكل من الأشكال على التزامات الزوجين تجاه البنك ، حيث سيظلان متضامنين والعديد من المدينين على التزام الرهن العقاري.
