مع هذا المقال ، تواصل AKATO دورة المنشورات المخصصة لفضح الزيف... هذه الأساطير (أو النظريات الخاطئة) ، في رأي خبراء AKATO ، هي كارثية بالنسبة للإسكان والخدمات المجتمعية في روسيا ، وتساهم في نمو التوتر الاجتماعي ، وتطوير "" بين المستهلكين ومقدمي الخدمات. المقالات في الدورة موصى بها ليس فقط للمتخصصين في قطاع الإسكان ، ولكن في المقام الأول لمستهلكي الإسكان والخدمات المجتمعية (HUS). تتوفر قائمة كاملة بالمقالات في دورة "أساطير الإسكان والخدمات المجتمعية"
**************************************************
تناقش هذه المقالة الأسطورة حول الإجراء الخاطئ لحساب تكلفة خدمة "صيانة أماكن المعيشة" ، وهي: حول عدم جواز استخدامها في حساب مساحة الشقة.
تنص المادة 158 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي (قانون الإسكان للاتحاد الروسي) على ما يلي:
«
».
من القاعدة المذكورة أعلاه ، استنتج أنه عند حساب الدفع مقابل صيانة السكن ، يجب مضاعفة التعريفة المحددة بالروبل لكل متر مربع ليس في مساحة المبنى في العقار ، ولكن لمساحة حصة الدافع في الملكية المشتركة.
المنطق واضح - نظرًا لأننا نتحدث عن صيانة الممتلكات المشتركة ، وعن دفع المصاريف بما يتناسب مع الحصة في هذا العقار المشترك ، فيجب مضاعفة التعريفة في مساحة هذه الحصة بالذات في هذا العقار الشائع جدًا.
لفهم الاختلاف الأساسي بين طريقة الحساب المقبولة والطريقة التي اقترحتها النظرية المدروسة ، سنقدم مثالاً:
خذ مبنى سكني نموذجي من خمسة طوابق. اجعل مساحة المباني في العقار 3000 متر مربع ، ويفترض أن يكون عدد الشقق 60 ، ومساحة كل شقة 50 مترًا مربعًا (إجمالي 60 × 50 = 3000). يُفترض أن مساحة المباني المشتركة لـ MKD تساوي 450 مترًا. دع تعريفة صيانة المساكن تكون 15 روبل لكل متر مربع.
دعونا نجري الحساب وفقًا للطريقة المطبقة ووفقًا لقواعد النظرية المدروسة. من أجل الوضوح ، نقدم الحساب في الجدول:
كما يتضح من المثال المعطى ، فإن الحساب بطريقة مؤيدي النظرية المدروسة يعطي نتيجة أقل بكثير. هذا ، في الواقع ، هو السبب الرئيسي وراء تزايد عدد مؤيدي مثل هذه النظرية الخاطئة بوتيرة كبيرة.
لفهم جوهر تعريفة الصيانة ، دعونا نفكر في إجراء حسابها.
لذلك ، أولاً ، يتم تحديد قائمة وتواتر الأعمال وخدمات الصيانة. بالطبع ، لا يمكن أن تكون هذه القائمة أقل من "القائمة الدنيا" المعتمدة من قبل PP RF بتاريخ 04/03/2013 N290... الآن لن نحلل بالتفصيل مسألة تكوين الخدمات ، لأن النظرية الخاطئة المعتبرة لا تؤثر عليها.
بعد ذلك ، يتم تقدير تكلفة كل عمل وخدمة مدرجة في القائمة المشكلة ، من خلال تلخيص ، تم العثور على التكلفة الإجمالية لقائمة الأعمال. وتجدر الإشارة هنا إلى أن قائمة الأعمال محددة لمدة عام. هو المبلغ المحسوب الذي سيكون التكلفة الإجمالية للعمل والخدمات بموجب اتفاقية إدارة (عند إدارة منزل من قبل مؤسسة إدارية) ، أو التكلفة المقدرة (عند إدارة منزل بواسطة HOA).
لماذا من المهم أن تدفع على وجه التحديد للسنة؟ الحقيقة هي أنه في أوقات مختلفة من العام ، يمكن أداء أنواع مختلفة من العمل. على سبيل المثال ، في الصيف ، يتم غسل أنظمة التدفئة ، وإغلاق اللحامات ، والتخلص من رقاقات الثلج في الشتاء ، وما إلى ذلك. هذه أنواع مختلفة من العمل ، وستكون تكلفتها مختلفة ، أي أن التكاليف في أشهر محددة مختلفة ، في فترات مختلفة من العام ستكون مختلفة. ويجب أن تكون تعرفة صيانة المساكن لمدة عام على الأقل هي نفسها - الجزء 7 من المادة 156 من LC RFمجموعات: " يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة المسكن في مبنى سكني ... لفترةليس أقلكيفواحد عام».
لذلك ، أولاً ، يتم حساب المبلغ المطلوب للسنة ، والمبلغ السنوي المستلم (ويشمل صيانة الأنابيب ، وصيانة المباني المشتركة ، وصيانة قطعة الأرض ، وتنظيف المداخل ، والرش بمواد التذويب. ، وإصلاح جميع أنواع الممتلكات المشتركة ، وما إلى ذلك) إلى دفعة شهرية من كل شقة محددة. علاوة على ذلك ، بحيث يكون المبلغ الإجمالي المقدم للمالكين للدفع خلال العام مساويًا تمامًا للتقدير السنوي المحسوب.
حاليًا ، يتم تطبيق الطريقة التالية: يتم تقسيم المبلغ السنوي على 12 ، مما ينتج عنه مبلغ شهري. المبلغ الشهري المستلم مقسومًا على مساحة المباني في العقار ، وبالتالي يتم الحصول على تعريفة الصيانة.
لا تنازع النظرية الزائفة التي تم النظر فيها بأي حال من الأحوال هذا الإجراء لحساب التعريفة الجمركية ، وأتباع النظرية لا يوافقون فقط على أنه لتحديد تكلفة خدمات الصيانة لشقة معينة ، يتم ضرب التعريفة المحددة في مساحة هذا شقة.
لنعد إلى مثالنا ونبين من أين أتت تعريفة 15 روبل لكل متر مربع شهريًا.
لذلك ، تقدر التكلفة الإجمالية للخدمات وأعمال الصيانة بـ 540.000 روبل في السنة ، وفي الشهر ستكون 540.000 / 12 = 45.000 روبل. نقسم التكلفة الشهرية المستلمة للخدمات على مساحة المباني في العقار: 45000/3000 = 15. هذا هو بالضبط نفس التعريفة البالغة 15 روبل لكل متر مربع في الشهر.
دعنا نذكرك أن إجراء الحساب المحدد لا يعترض عليه مؤيدو النظرية!
الآن دعونا نحسب مقدار الأموال التي يحق لمنظمة تقدم خدمات لصيانة الممتلكات المشتركة الحصول عليها ، بناءً على طريقة الحساب المستخدمة حاليًا واستنادًا إلى الطريقة التي تقترحها النظرية قيد الدراسة:
|
الطريقة التطبيقية |
الطريقة النظرية المقترحة |
|
|
1) تكلفة صيانة المسكن تدفع شهرياً لصاحب الشقة الواحدة: 2) تكلفة صيانة المساكن ، تدفع شهريًا لأصحاب جميع الشقق في MKD: 3) تكلفة صيانة المساكن ، واجبة الدفع لأصحاب جميع الشقق في MKD عن العام: |
كما يتضح من المثال أعلاه ، فإن مبلغ الأموال المقدمة للدفع لأصحاب مباني المنزل للسنة ، وفقًا للطريقة المقبولة حاليًا ، هو 540 ألف روبل ، وهو ما يتوافق مع التكلفة السنوية المحسوبة للخدمات ، لكن نتيجة الحساب وفقًا للنظرية هي مبلغ 81 ألف روبل بنفس التكلفة السنوية المقدرة للخدمات 540 ألف روبل. من يجب أن يدفع 459000 روبل في عداد المفقودين؟ لا يقدم مؤلفو النظرية إجابات على هذا السؤال. الافتراض الوحيد الذي ينشأ هو أنه من وجهة نظر أتباع النظرية ، يجب أن يدفع الأموال المشار إليها من قبل الشخص الذي يقدم خدمات لصيانة الممتلكات المشتركة. في الوقت نفسه ، بالطبع ، لا ينبغي أن تنخفض جودة الخدمات أو عددها.
دعنا نحاول تطبيق طريقة النظرية المقترحة ، مع تغيير إجراءات حساب التعريفة للصيانة. وهي: التكلفة الشهرية لخدمات الصيانة التي تم تحديدها في مثال 45000 روبل مقسمة ليس على مساحة المباني المملوكة ، ولكن حسب مساحة المباني المشتركة. في الواقع ، إذا كانت النظرية تقترح مضاعفة التعريفة في الحصة في مساحة المباني في الملكية المشتركة ، فعند حساب التعريفة ، يبدو من المعقول استخدام مساحة المباني في الملكية المشتركة على وجه التحديد. تذكر أنه في مثالنا ، تبلغ المساحة الإجمالية للشقق 3000 متر مربع ، ومساحة المناطق المشتركة 450 مترًا مربعًا. لحساب التعريفة الجمركية التي يمكن تطبيقها بالطريقة التي اقترحتها النظرية ، نقسم المبلغ المحسوب البالغ 45000 روبل ليس على 3000 متر مربع ، ولكن على 450 مترًا مربعًا: 45000/450 = 100. أي ، سيكون معدل الصيانة 100 روبل لكل متر مربع!
لنقارن الآن بين طريقتي الحساب ، مع الأخذ في الاعتبار الطريقة المختلفة لحساب معدل الصيانة:
|
الطريقة التطبيقية |
الطريقة النظرية المقترحة |
|
3000 متر مربع (50 متر مربع × 60 شقة) 45 000 / 3 000 = 15 روبل / متر مربع شهريا 6) تكلفة الصيانة من كل شقة (مساحة 50 م 2): 15 × 50 = 750 روبل شهريًا 7) التكلفة الإجمالية للصيانة التي يتم دفعها لأصحاب الشقق عن الشهر: 750 روبل × 60 شقة = 45000 روبل 8) التكلفة الإجمالية للصيانة التي يتم دفعها لأصحاب الشقق للسنة: 45000 روبل X 12 شهرًا = 540000 روبل |
1) تكلفة خدمات صيانة OI MKD في السنة هي 540.000 روبل 2) تكلفة خدمات صيانة OI MKD شهريًا: 540.000 / 12 = 45.000 روبل 3) إجمالي مساحة المباني المملوكة: 4) مساحة المناطق المشتركة 450 متر مربع 5) تعريفة صيانة المساكن (بالروبل للمتر المربع في الشهر): 6) نصيب مالك كل شقة في العقار المشترك: 7) مساحة حصة مالك كل شقة في العقار المشترك: 8) تكلفة الصيانة من كل شقة: 9) التكلفة الإجمالية للصيانة التي يتم دفعها لأصحاب الشقق عن الشهر: 10) التكلفة الإجمالية للصيانة التي يتم دفعها لأصحاب الشقق عن العام: |
كما ترى ، تزامنت حسابات الطريقتين! لكن نتيجة الحساب وفقًا لطريقة النظرية المدروسة لن تكون صحيحة إلا إذا تم تطبيق التعريفة الجمركية ليس 15 روبل للمتر المربع في الشهر ، ولكن 100!
ومع ذلك ، فإن مؤيدي النظرية يختلفون تمامًا مع حقيقة أنه من أجل حساب التعريفة الجمركية ، من الضروري استخدام مساحة المناطق المشتركة - بعد كل شيء ، فإن الغرض من تفكيرهم ليس العثور على الحقيقة ، ولكن لإثبات أي طريقة دفع تكاليف صيانة المساكن باهظة! ويمكن أن تكون الحجج سخيفة تمامًا ، ويمكن لنظام الأدلة أن يتعارض مع المنطق ، والبيانات الأولية لبناء هذا النظام لا يمكن أن تتوافق مطلقًا مع التشريع أو الفطرة السليمة.
ومع ذلك ، باستخدام طريقة بديلة لحساب معدل الصيانة ، بعد إجراء الحساب وفقًا للطريقة التي اقترحتها النظرية قيد الدراسة (بالمناسبة ، الحساب أكثر تعقيدًا من الطريقة المستخدمة الآن - يقدم المنظرون الزائفون دائمًا حسابات معقدة لتقليل إمكانية فهمها!) ، يبدو أنه يمكننا الاعتراف بأن مثل هذه الطريقة لها الحق في الوجود - بعد كل شيء ، تزامنت الأرقام النهائية. ومع ذلك، هذا ليس هو الحال في الواقع!
أهم حجة ضد النظرية قيد النظر هي أن الاختيار كمؤشر كمي غير معقول. منطقة المشاركةفي الملكية المشتركة!
للوهلة الأولى ، يبدو من المعقول أنه إذا كنا نتحدث عن الملكية المشتركة ، فيمكن إجراء الحساب بناءً على مساحة المبنى التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة ، مع حساب مساحة حصة المالكين من شقق محددة. ومع ذلك ، هناك عدد من الظروف التي يجب مراعاتها.
الجزء 1 من المادة 36 من LC RFمجموعات: " يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:
1) المباني في هذا المنزل ، والتي ليست أجزاء من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والأرضيات الفنية والسندرات والأقبية ، التي توجد فيها اتصالات هندسية ، معدات أخرى تخدم أكثر من غرفة في هذا المنزل (أقبية تقنية) ؛
2) المباني الأخرى في هذا المنزل التي لا تنتمي إلى المالكين الأفراد وتهدف إلى تلبية الاحتياجات الاجتماعية والمحلية لأصحاب المباني في هذا المنزل ، بما في ذلك المباني المخصصة لتنظيم أوقات الفراغ ، والتنمية الثقافية ، وإبداع الأطفال ، والتربية البدنية و الرياضة والأحداث المماثلة ؛
3) الأسقف التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها من المعدات الموجودة في هذا المنزل خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من غرفة واحدة ؛
4) قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ، والأشياء الأخرى المعدة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل والموجودة على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات الخاصة بالتخطيط الحضري».
كما يتضح من القاعدة المذكورة ، فإن الملكية العامة للمنزل لا تشمل المباني المشتركة فحسب ، بل تشمل أيضًا قطعة أرض وأسقف وهياكل مختلفة ومعدات ميكانيكية وكهربائية وصحية وغيرها. أي أنه لا يمكن قياس الخاصية المشتركة في بعض وحدات القياس العالمية! يمكن قياس مساحة المبنى والأرض بالمتر المربع ، ويمكن قياس حجم الأنابيب بالمتر المكعب ، وعدد الأجهزة التقنية (على سبيل المثال ، المصابيح والمفاتيح الكهربائية) ويمكن قياس أشياء مثل عناصر الملاعب بـ قطع ، يمكن قياس طول الأسلاك بالأمتار العادية ، ويمكن قياس عدد السحابات بالكيلوغرامات ، إلخ. إلخ.
قواعد الحفاظ على الملكية المشتركة في مبنى سكني ، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 2006 N491 ، تحدد بالإضافة إلى ذلك:
« 2- يشمل هيكل الملكية المشتركة ما يلي:
أ) مباني في مبنى سكني ليست جزءًا من شقة وتهدف إلى خدمة أكثر من مبنى سكني واحد و (أو) غير سكني في هذا المبنى السكني (يشار إليه فيما يلي بالمباني المشتركة) ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والمناجم الأخرى والممرات والكراسي المتحركة والسندرات والأرضيات التقنية (بما في ذلك المرائب المدمجة ومناطق النقل البري وورش العمل والسندرات الفنية المبنية على نفقة مالكي المباني) والطوابق السفلية التقنية التي لها اتصالات هندسية ، خدمة أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني في معدات بناء الشقق (بما في ذلك غرف الغلايات والغلايات ووحدات المصاعد والمعدات الهندسية الأخرى) ؛
ب) الأسطح.
ج) إحاطة الهياكل الحاملة للمبنى السكني (بما في ذلك الأساسات والجدران الحاملة وألواح الأرضيات والشرفات والألواح الأخرى والأعمدة الحاملة وغيرها من الهياكل الحاملة) ؛
د) إرفاق الهياكل غير الحاملة لمبنى سكني يخدم أكثر من مبنى سكني واحد و (أو) غير سكني (بما في ذلك نوافذ وأبواب المناطق المشتركة والسور والحواجز وغيرها من الهياكل غير الحاملة) ؛
هـ) المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها الموجودة في مبنى سكني خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من مبنى سكني و (أو) غير سكني (شقق) ؛
و) قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني والتي يتم تحديد حدودها على أساس بيانات من التسجيل المساحي للدولة ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ؛
ز) أشياء أخرى مخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين مبنى سكني ، بما في ذلك المحولات الفرعية ، ونقاط التسخين المخصصة لخدمة مبنى سكني واحد ، ومواقف السيارات الجماعية ، والمرائب ، وملاعب الأطفال والرياضة الواقعة داخل حدود قطعة الأرض التي يقع المبنى السكني ...
…
5. يشمل هيكل الملكية المشتركة أنظمة هندسية داخلية لإمداد الماء البارد والساخن ، وتتألف من الناهضين ، والفروع من الناهضين إلى أول جهاز فصل موجود على الفروع من الناهضين ، وأجهزة الفصل المشار إليها ، والجماعية (المنزل المشترك ) أجهزة قياس الماء البارد والساخن ، وهي أول صنابير مغلقة عند منافذ الأسلاك داخل الشقة من الناهضين ، وكذلك المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها من المعدات الموجودة على هذه الشبكات.
يشتمل هيكل الممتلكات المشتركة على نظام تصريف هندسي داخلي ، يتكون من منافذ الصرف الصحي ، والتجهيزات (بما في ذلك الانحناءات ، والانتقالات ، والأنابيب الفرعية ، والمراجعات ، والصلبان ، والمحملات) ، والرافعات ، والمقابس ، وأنابيب العادم ، وممرات الصرف ، والمنظفات ، والفروع من الناهضين إلى الوصلات الأولى ، بالإضافة إلى المعدات الأخرى الموجودة في هذا النظام.
يشتمل هيكل الملكية المشتركة على نظام إمداد غاز هندسي داخلي ، يتكون من خطوط أنابيب غاز تم وضعها من مصدر غاز (عند استخدام غاز الهيدروكربون المسال) أو نقطة اتصال خطوط أنابيب الغاز هذه بشبكة توزيع الغاز بإغلاق- خارج الصمام (جهاز الفصل) الموجود على الفروع (القطرات) لمعدات الغاز الداخلية والخزان و (أو) تركيبات الأسطوانات المجمعة لغازات الهيدروكربون المسال ، المصممة لتزويد الغاز إلى مبنى سكني واحد ، معدات تستخدم الغاز (باستثناء معدات استخدام الغاز التي تعد جزءًا من معدات الغاز داخل الشقة) ، والأجهزة التقنية على خطوط أنابيب الغاز ، بما في ذلك تجهيزات التنظيم والسلامة ، وأنظمة التحكم في الغاز في المباني ، وعدادات الغاز الجماعية (المنزل المشترك) ، وكذلك عدادات الغاز التي تسجل حجم الغاز المستخدم في إنتاج الخدمات العامة.
6. يشتمل هيكل الممتلكات المشتركة على نظام تدفئة داخلي ، يتكون من رافعات وعناصر تسخين وصمامات تحكم وإغلاق وعدادات طاقة حرارية جماعية (منزل مشترك) ، فضلاً عن معدات أخرى موجودة على هذه الشبكات.
7. يشمل هيكل الممتلكات المشتركة نظام إمداد الطاقة داخل المنزل ، ويتألف من خزانات الإدخال ، وأجهزة توزيع المدخلات ، ومعدات الحماية والتحكم والإدارة ، وعدادات الطاقة الكهربائية الجماعية (المنزل المشترك) ، وألواح الأرضية والخزائن ، وتركيبات الإضاءة المباني العامة والتركيبات الكهربائية وأنظمة عادم الدخان وأنظمة إنذار الحريق الأوتوماتيكية لنظام الإمداد بالمياه لمكافحة الحرائق الداخلية ومصاعد الشحن والركاب والحريق ، وأجهزة القفل التلقائي لأبواب مداخل مبنى سكني ، والشبكات (الكابلات) من الحدود الخارجية المنشأة وفقًا للفقرة 8 من هذه القواعد ، لأجهزة قياس الطاقة الكهربائية الفردية والعامة (السكنية) ، فضلاً عن المعدات الكهربائية الأخرى الموجودة على هذه الشبكات ...».
فلماذا يقترح مؤيدو النظرية مضاعفة التعريفة بدقة في مساحة حصة الملكية للمباني المشتركة؟ ولماذا على سبيل المثال ليس لطول حصة الملكية على الدرابزين عند المدخل؟ ولكن ماذا عن ، على سبيل المثال ، هذه المباني السكنية التي تضم شقتين فقط ، يتم الخروج منها مباشرة إلى الشارع؟ قد لا تحتوي هذه المنازل على أي أماكن مشتركة ، ولكن الملكية المشتركة متاحة على شكل سقف ، أو هياكل حاملة ، أو أرض ، إلخ. من المتر المربع ماذا نحسب في هذه الحالة تعريفة الصيانة على أساس النظرية قيد الدراسة؟
لكن الطريقة المقبولة حاليًا لتحديد تعريفة الصيانة بالروبل لكل متر مربع من المباني في العقار تتوافق تمامًا مع التشريعات الحالية.
».
إذا عدنا إلى مثالنا ، فلكي نقدم لجميع مالكي مباني المنزل التكلفة الإجمالية لخدمات الصيانة بمبلغ 45000 روبل للدفع ، فمن الضروري تقسيم هذا المبلغ على المالكين بما يتناسب مع احتياجاتهم. المشاركة في الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة.
حصة مالك شقة معينة بمساحة 50 متر مربع: 50/3000 = 1/60.
أي أن تكلفة صيانة الممتلكات المشتركة لمالك هذه الشقة الخاصة ستكون 1/60 × 45000 = 750 روبل.
نظرًا لأن الحصة في ملكية العقار المشترك ، وبالتالي ، فإن الحصة في إجمالي الدفع لتكلفة صيانة هذا العقار تتناسب مع مساحة مباني المالك ، ومقدار رسوم الصيانة ، اعتمادًا على المنطقة من هذه الأماكن ، يمكن كتابتها في شكل الصيغة:
ف أنا =ج.ك.S i ،
أين:
ص ط أنا- المكان ، روبل / الشهر ؛
ج
ك- معامل التناسب ( يجب تحديد البعد);
S أنا- مربع أناالغرفة رقم 2 م 2.
لتحديد أبعاد معامل التناسب ، نقوم بتمثيل الصيغة بالشكل:
ك = P i / (C.S i)
نحن نمثل أبعاد الكميات في صيغة تحديد البعد ك:
[ ك] = (RUB / شهر) / (م 2 روبل / شهر) = 1 / م 2
الآن دعنا نحسب القيمة العددية ك، بناءً على بيانات المثال الذي أخذناه:
ك = P i / (C. S i) = 750 / (45000. 50) = 750/2 250000 = 1/3000
وبالتالي ، فإن معامل التناسب هو المقابل لإجمالي مساحة المباني في العقار: ك = 1/3000 م -2... منذ الكمية (جيم ك)لا يتغير خلال العام وهو نفسه بالنسبة لجميع مالكي مباني MKD ، نحن نشير إليه تي:
تي =ج.ك
على سبيل المثال لدينا:
تي =ج.ك = 45000. 1/3000 = 15
إن قيمة 15 روبل للمتر المربع هي تعريفة صيانة المساكن. أي أن تعريفة صيانة المساكن هي قيمة مساوية لحاصل قسمة تكلفة خدمات الصيانة على المساحة الإجمالية للمباني المملوكة.
دعنا نعيد كتابة صيغة حساب مبلغ الدفع لصيانة السكن المقدمة للمالك أنا- المكان الذي تطبق فيه التعرفة تي:
P i = C. ك. S i = T. S i ،
أين:
ص ط- مبلغ السداد لصيانة السكن من المالك أنا- المكان ، روبل / الشهر ؛
ج- مبلغ الدفع لصيانة المساكن من جميع مالكي المباني السكنية ، روبل / شهر ؛
ك- معامل التناسب ، 1 / م 2 ؛
S أنا- مربع أناالغرفة ، م 2 ؛
تي- التعرفة لصيانة المساكن ، فرك. / (م 2 شهر).
كما يتضح من الصيغة أعلاه ، لحساب مبلغ الدفع مقابل خدمات صيانة الإسكان للمالك أنا-هذا المبنى ، هو منطقة هذا المبنى الذي يتم استخدامه ، ولكن ليس منطقة المناطق المشتركة. ويجب أن تتضاعف تعريفة صيانة المسكن بدقة حسب مساحة المبنى التي يمتلكها هذا المالك.
تنص المادة 158 من LC RF على ما يلي: " المادة 158. نفقات أصحاب المباني في مبنى سكني
1. يلتزم مالك المبنى في مبنى سكني بتحمل تكاليف صيانة المباني التابعة له ، وكذلك المشاركة في تكاليف الحفاظ على الممتلكات المشتركة في مبنى سكني بما يتناسب مع حصته في الحق في الملكية المشتركة لهذا العقار عن طريق دفع مبلغ لصيانة المباني السكنية ، ومساهمات للإصلاحات الرئيسية».
ينص الجزء 1 من المادة 37 من LC RF على ما يلي: " تتناسب الحصة في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني لمالك المبنى في هذا المبنى مع حجم المساحة الإجمالية للمباني المحددة».
من المعيارين أعلاه ، يترتب على ذلك أن مبلغ الدفع لصيانة الممتلكات المشتركة ، المقدم للدفع لمالك مكان معين ، يتناسب مع حصة هذا المالك في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة. في هذه الحالة ، تتناسب الحصة المحددة مع حجم مساحة المبنى التي يمتلكها المالك المحدد. بالتالي، يتناسب مبلغ رسوم الصيانة مع مساحة المبنى التي يملكها المالك... ونسبة النسبة هي فقط تعريفة الصيانة.
يجادل مؤيدو النظرية الخاطئة بأن الاستنتاج أعلاه ليس منطقيًا على الإطلاق ، ولا يحتوي التشريع على إشارة مباشرة إلى أن مبلغ رسوم الصيانة يتم حسابه بناءً على مساحة المبنى الذي يمتلكه المالك. يدحض هذا الرأي بالفقرة 4 من الفقرة 2 من "قواعد إجراء مناقصة مفتوحة من قبل هيئة الحكومة المحلية لاختيار منظمة إدارية لإدارة مبنى سكني" ، التي تمت الموافقة عليها من قبل PP RF بتاريخ 06.02.2006 N75:
« "مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية" - دفعة تشمل مدفوعات مقابل العمل والخدمات لإدارة مبنى سكني ، والصيانة ، والإصلاحات الحالية والرئيسية للممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، بمعدل 1 متر مربع. متر من المجموع مكان عيش \ سكن...
»
النظرية القائلة بأن حساب تكلفة صيانة السكن ، التي يدفعها مالكو المباني السكنية ، يجب أن يتم باستخدام مساحة المبنى التي تشكل جزءًا من الملكية المشتركة ، لا يدعمها أي شيء ، ولكن ، على العكس من ذلك ، تدحضه الحجج الواردة في هذه المقالة.
تكمن جاذبية النظرية الخاطئة المُعتبرة لمستهلكي الإسكان والخدمات المجتمعية في نفس الفرضية المتأصلة في معظم الأساطير الأخرى حول الإسكان والخدمات المجتمعية: " يطلب من المستهلكين دفع أكثر مما ينبغي". وهذا الشعار هو الذي يساهم في نمو أتباع النظرية التي يدحضها هذا المقال.
يعد حساب مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني مناسبًا دائمًا لمالكي المباني ، نظرًا لأن شركات الإدارة (المشار إليها فيما يلي باسم "المملكة المتحدة") غالبًا ما تستخدم آليات غير قانونية لزيادة المدفوعات للمالكين . غالبًا ما يتم الترويج لمثل هذا السلوك في القانون الجنائي من قبل المالكين أنفسهم ، سواء بسبب الجهل بحقوقهم ، أو بسبب سلوكهم السلبي وغير المبالي في إدارة مبنى سكني (يشار إليه فيما يلي بـ "MKD").
وفقًا للجزء 2 من المادة 154 من RF LC ، فإن مدفوعات الإسكان والمرافق لمالك المباني في مبنى سكني تشمل ، من بين أمور أخرى ، الدفع مقابل الصيانة والإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
بموجب الجزء 7 من المادة 156 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، لم يتم دفع مبلغ مقابل صيانة المباني السكنية في مبنى سكني ، حيث لم يكن هناك اتحاد لأصحاب المنازل أو تعاونية إسكان أو تعاونيات استهلاكية متخصصة أخرى تم إنشاؤه ، يتم تحديده في اجتماع عام لأصحاب مباني المنزل. يتم تحديد مبلغ الدفع لصيانة أماكن المعيشة في مبنى سكني مع مراعاة مقترحات القانون الجنائي ويتم تحديده لمدة عام واحد على الأقل.
في البند 17 من قرار الجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي المؤرخ 27 يونيو 2017 رقم 22 ، خلصت المحكمة ، مع الإشارة إلى القواعد القانونية المذكورة أعلاه ، إلى أن لا يحق للقانون الجنائي تغيير إجراءات تحديد مبلغ الدفع لصيانة المباني السكنية من جانب واحد وفرض رسوم تتجاوز المبلغ المحدد في اتفاقية الإدارة.
تحاول بعض القوانين الجنائية الالتفاف على الحظر ، بما في ذلك في اتفاقية الإدارة التي تمت الموافقة عليها في الاجتماع العام شرطًا بشأن إمكانية زيادة مدفوعات صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة بمؤشر التضخم ، دون عقد اجتماع عام لـ على أصحاب المنازل للنظر في مسألة رفع السداد. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، من خلال فهرسة الرسوم بشكل مستقل ، ينتهك القانون الجنائي التشريع الحالي. هذا يعني أن المالك لديه كل الأسباب.
يتم تحديد مدفوعات صيانة وإصلاح المباني السكنية حصريًا من قبل مالكي المباني السكنية. وفقًا للمادة 45 من RF LC ، يتعين على مالكي المباني السكنية عقد اجتماع عام سنويًا. تتمثل إحدى القضايا الرئيسية للاجتماعات السنوية في تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح مبنى سكني ، والذي يتم تحديده على أساس مقترحات القانون الجنائي. وبالتالي ، يقرر المالكون بشكل مستقل لأنفسهم قبول مثل هذا العرض أم لا.
يشير الجزء 4 من المادة 158 من RF LC إلى أنه إذا لم يقرر مالكو المباني في مبنى سكني في اجتماعهم العام تحديد مبلغ الدفع لصيانة المباني السكنية ، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الحكومة المحلية.
كما أن الممارسة القضائية في السنوات الأخيرة موحدة بشأن هذه القضية. انظر ، على سبيل المثال ، قرار المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 يونيو 2016 رقم 304-KG16-8003 ، قرار محكمة الاستئناف التاسعة عشرة بتاريخ 20 يوليو 2017. في القضية رقم А36-12388 / 2016 ، قرار محكمة التحكيم للمنطقة المركزية بتاريخ 19 يناير 2017 في القضية رقم A14-7959 / 2016 ، قرار لجنة التحكيم لمنطقة بينزا بتاريخ 23 سبتمبر 2016. رقم А49-10434 / 2016 ، قرار محكمة التحكيم لمنطقة الفولغا بتاريخ 26.06.2014 في القضية А12-21615 / 2013. خلصت المحاكم إلى أن القانون الجنائي لا يحق له ، من خلال فهرسة مدفوعات الصيانة والإصلاحات الجارية ، المنصوص عليها في عقد الإدارة ، تغيير مبلغ هذه المدفوعات دون عقد اجتماع عام.
وبالتالي ، مع الأخذ في الاعتبار الممارسة القضائية القائمة والمعايير المذكورة أعلاه ، فإن الطريقة القانونية الوحيدة لتحديد / تغيير مبلغ الدفع لإصلاح وصيانة الممتلكات المشتركة لـ MKD هي اعتماد أصحاب المباني للقرار المناسب في الاجتماع العام. إذا لم يتم اتخاذ مثل هذا القرار من قبل المالكين ، فإن الحكومة المحلية توافق على مبلغ الدفع.
بناءً على ما سبق ، لا يحق للقانون الجنائي ، من تلقاء نفسه ، تغيير مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح الممتلكات العامة لمبنى سكني دون قرار مناسب من الاجتماع العام للمالكين من مباني MKD ، حتى لو تم النص على هذا الاحتمال بموجب الاتفاقية و / أو محضر الاجتماع العام.
عند دفع الإيصالات كل شهر ، يسأل القليل من المستأجرين أنفسهم عما يعنيه حقًا مفهوم "الصيانة والإصلاحات الحالية لمبنى سكني".
يجب أداء العمل بانتظام طوال فترة التشغيل بأكملها. لكل مستأجر الحق في الحصول على معلومات حول ما يدفعه شهريًا ، والمطالبة بالأداء الصحيح للعمل.
التفتيش على الأملاك المشتركة. يتم تنفيذه من قبل مالكي المباني والأشخاص المسؤولين من أجل اكتشاف التناقضات في حالة هذه الممتلكات في الوقت المناسب.
توفير الإعداد الكامل للشبكات الكهربائية المنزلية العامة والأجهزة الكهربائية.
الحفاظ على المساحات المشتركة وفقًا لمعايير مؤشرات معينة لدرجة الحرارة والرطوبة فيها.
النظافة والتنظيف الصحي للمباني والأماكن المشتركة.
تنظيم أماكن تجميع وتجميع المصابيح المحتوية على الزئبق الفاشلة ، ونقلها إلى منظمات خاصة.
اتخاذ إجراءات السلامة من الحريق.
الإصلاحات الرئيسية والحالية والتحضير الموسمي لتشغيل وصيانة الممتلكات المشتركة.
القيام بالأنشطة المتعلقة بكفاءة الطاقة وتوفير الطاقة.
ينص ملحق منفصل رقم 4 ، يتعلق بمرسوم لجنة البناء الحكومية للاتحاد الروسي رقم 170 الصادر في 27 سبتمبر 2003 "" على أن قائمة الأعمال المتعلقة بصيانة المنزل يجب أن تشمل أعمال إجراء عمليات التفتيش الفني و تنفيذ تجاوز المباني وعناصر المنازل:
القضاء على الأعطال الطفيفة في إمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي (استبدال حشيات الصمام ، وإزالة الانسداد ، وتثبيت تركيبات السباكة ، والتنظيف من الرواسب الجيرية ، وما إلى ذلك)
القضاء على الأعطال الطفيفة في أنظمة الإمداد بالمياه الساخنة والتدفئة (ضبط الصنابير ، حشو موانع تسرب الزيت ، إزالة التسربات في خط الأنابيب والأجهزة ؛ تفكيك وفحص وتنظيف مجمعات الطين التي تجمع الهواء ، إلخ).
القضاء على الأعطال الطفيفة للأجهزة الكهربائية (إصلاح واستبدال المقابس والمفاتيح ، واستبدال المصابيح المعطلة ، وما إلى ذلك).
التحقق من ملاءمة أغطية نظام الصرف الصحي ، وجود تيار عمل في مجاري المداخن.
إصلاح صغير للمواقد والمواقد.
انتشار عناصر التسقيف المعدني.
التحقق من ملاءمة تأريض الكابلات الكهربائية.
فحص أجهزة الإطفاء ونظام الإطفاء.
تقوية الركب والقمع وأنابيب الصرف.
إزالة الحفظ وإصلاح أنظمة الري.
إصلاح المعدات الموجودة في الملاعب والرياضة.
الأعمال التحضيرية في المباني المتعلقة بعملهم في فترتي الخريف والشتاء:
عزل فتحات النوافذ والشرفات وأبواب المدخل وأسقف العلية وأنظمة الأنابيب وأنظمة الغلايات.
فحص أداء النوافذ والستائر.
إصلاح أنظمة التدفئة وتنظيمها.
عزل وتنظيف مجاري الدخان.
استبدال زجاج الباب والنافذة.
الحفاظ على نظام الري.
التحقق من عمل الفتحات في قبو المنزل.
إصلاح وعزل الأعمدة والرافعات الخارجية.
توريد غلق الباب.
عزل وإصلاح الأبواب.
تنظيف وغسيل وسقي الأرصفة والمسارات والمروج.
جز العشب ، وكنس أوراق الشجر ، وتجميل أسرة الزهور ، والملاعب والملاعب الرياضية.
تنظيف الثلج وكنسه.
يرش بعوامل التذويب.
تشكيل ضفاف ثلجية مع الفجوات اللازمة بينها.
تنظيف الستائر والأسطح وإزالة الجليد والجليد والجليد من الشرفات والمقطع والأفاريز.
جمع النفايات وإزالتها.
تم وصف قائمة تقريبية للإصلاحات الحالية في الملحق رقم 7 من مرسوم Gosstroy للاتحاد الروسي رقم 170 بتاريخ 27 سبتمبر 2003 "بشأن الموافقة على قواعد ومعايير التشغيل الفني لصندوق الإسكان".
الأشياء المراد إصلاحها:
أساس البيت. وهي أعمال لتصحيح التشوهات الطفيفة ، واستعادة وتقوية أقسام الأساس حيث يوجد ضرر.
جدران وواجهات المبنى. ويشمل ذلك إحكام إغلاق الوصلات وختم العناصر المعمارية وترميمها وإصلاح أجزاء الواجهة وطلائها.
تداخل. أعمال الترميم هي استبدال جزئي لبعض الشظايا وسد اللحامات والشقوق المتكونة ودهانها وتثبيتها.
سطح. تقوية عناصر أنظمة العوارض الخشبية ، واستكشاف هياكل الأسقف ، واستبدال أنابيب التصريف ، وإصلاح العزل المائي ، والتهوية والعزل.
النوافذ والأبواب. إعادة بناء واستبدال أجزاء الأجهزة الفردية والحشوات.
أقسام interroom. يشمل استبدال وإنهاء وتعزيز الأجزاء الفردية.
شرفات مع سلالم ومظلات عند مداخل الطوابق السفلية والسلالم. استبدال وترميم الأجزاء الفردية.
الأرض. يتم تنفيذ أعمال عامة لترميم الأجزاء.
الديكور الداخلي. ترميم السطح النهائي للأرضيات والسقوف والجدران بعناصر منفصلة في المدخل والغرف الفنية وكذلك في الغرف المساعدة المشتركة.
تدفئة. وهو يتألف من استبدال واستعادة تشغيل أنظمة التدفئة ، بما في ذلك غلايات المنزل.
السباكة والصرف الصحي وإمدادات المياه الساخنة. استبدال وإصلاح أنظمة الصرف الصحي وإمدادات المياه في المنزل ، بما في ذلك الأنظمة التي توفر إمدادات المياه الساخنة والمضخات.
أنظمة الإمداد بالكهرباء والأجهزة الكهربائية. استبدال وتركيب واستعادة قابلية تشغيل التيار الكهربائي للمنزل ، باستثناء الأجهزة والأجهزة للاستخدام الداخلي والمواقد الكهربائية.
نظام التهوية. استعادة وظائف شبكات التهوية في المنزل ، بما في ذلك المراوح والمحركات الكهربائية ذات الصلة.
مجاري قمامة. استعادة عمل أجهزة التهوية والشطف وأغطية الصمامات والأجهزة.
الأجهزة الفنية ذات التوجيه العام الخاص بالمنزل (أنظمة إطفاء حريق ، أجهزة قياس منزلية عامة ، مصاعد ، وحدات ضخ لتزويد مياه الشرب ، إلخ). استبدال وترميم عناصر الأجهزة الخاصة. يتم تنفيذه بموجب عقد عمل مع المالك أو مع منظمة تخدم المساكن.
التحسين الخارجي. هذه هي الأعمال ذات طبيعة الإصلاح والترميم. وتشمل هذه إزالة الأجزاء التالفة من الأرصفة والمسارات والممرات والمناطق العمياء للأسوار وحظائر حاويات النفايات. يشمل إصلاح المعدات المختلفة المتعلقة بالمرافق العامة والملاعب الرياضية وأماكن الترفيه.
إذا كان مقدم الخدمة لا يؤدي العمل المحدد ، والذي يتم تضمينه في الصيانة والإصلاح ، حول المنزل ، فلكل مستهلك الحق في تقديم شكوى إلى مفتشية الإسكان الحكومية.
اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، تم تحويل تكاليف دفع تكاليف المرافق لتلبية احتياجات الإسكان العامة (ODN) من فئة المرافق إلى الإسكان.
وفقًا للتغييرات التي تم إجراؤها على قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، سيتضمن الدفع مقابل الصيانة والإصلاح الحالي للمباني السكنية الدفع:
ماء ساخن
ماء بارد
التخلص من مياه الصرف الصحي ،
الكهرباء المستهلكة عند صيانة الممتلكات العامة لمبنى سكني.
سيتم تحديد الدفع مقابل حجم المرافق وفقًا لقاعدة المرافق الخاصة بـ ONE ، والتي تم تحديدها لكل فئة من فئات المباني السكنية.
إذا كان للمالكين رغبات إضافية لتنفيذ أعمال الصيانة الحالية وإصلاح الممتلكات المشتركة ، على سبيل المثال ، تنسيق الحدائق في المداخل والعناية الإضافية بالمصانع أو تركيب أنظمة المراقبة بالفيديو ، يحق لشركة الإسكان رفض هذا الطلب من المالكين. . مؤسسة الخدمة غير ملزمة بتنفيذ إجراءات غير مدرجة في قائمة الأعمال المتعلقة بإصلاح وصيانة المساكن. ومع ذلك ، يمكن للمستأجرين عقد اجتماع حيث سيدعون ممثلين عن شركة الإدارة للالتزام بإجراءات معينة وتنفيذها بطريقة منتظمة ، الأمر الذي يتطلب رسومًا منفصلة.
إذا كان غالبية المستأجرين يؤيدون هذه الفكرة ، فيمكنهم عندئذٍ أن يعرضوا على منظمة الإدارة صياغة اتفاقية إضافية ، مع الإشارة إلى شروط خاصة للتعاون ومقدار الدفع. إذا كان للمالكين منذ لحظة الاستقرار في المنزل أمنيات إضافية ناقشوها في الاجتماع العام عند اختيار طريقة إدارة المنزل ، فيمكن الموافقة مبدئيًا على هذه الشروط في الاتفاق بين المالكين وشركة الإسكان.
يتم تحديد مبلغ الدفع للصيانة والإصلاح الحالي للمباني السكنية في مبنى سكني مع الأخذ في الاعتبار مقترحات المنظمة الإدارية ويتم الموافقة عليها لمدة سنة واحدة على الأقل.
عند إعداد مقترحات لقائمة الأعمال والخدمات لمبنى سكني معين ، يجب على المؤسسة الإسكانية حساب التكلفة التقديرية للعمل ، والتي ستحدد مبلغ الدفع لإصلاح وصيانة أماكن المعيشة لهذا المبنى. هذا ما تؤكده الفقرة 35 من قواعد صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني ، التي وافقت عليها حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 13 أغسطس 2006 رقم 491. فيما يتعلق باعتماد هذا القرار ، رسالة من تم إصدار وزارة التنمية الإقليمية للاتحاد الروسي بتاريخ 12 أكتوبر 2006 ، والتي يمكنك التعرف عليها بنفسك.
منذ عام 2017 ، يتم حساب مبلغ الصيانة والإصلاح في الإيصال:
معدل- تعرفة صيانة وإصلاح المساكن ، معتمدة من الإدارة المحلية ؛
سكوير- مساحة الشقة ؛
ن- الاستهلاك المعياري للمورد ، الذي تحدده السلطة المحلية ؛
سموب- منطقة المناطق المشتركة ؛
ستوت- المساحة الإجمالية للمباني السكنية وغير السكنية ؛
(N * Smop * Sq / Stotal)- واحد.
لنفكر في مثال
تبلغ مساحة الشقة الإجمالية 51 متر مربع. يقع في الطابق الثاني من مبنى سكني من تسعة طوابق مع جميع وسائل الراحة مع مصعد ومزلقة قمامة في منطقة موسكو. التعريفة لصيانة وإصلاح المساكن 23.60 روبل. تم وضع معايير للاحتياجات العامة للمنزل من أجل:
ماء ساخن 0.0124 متر مكعب ؛
ماء بارد 0.0220 متر مكعب ؛
الكهرباء 1.54 كيلو واط ساعي.
مساحة المناطق المشتركة 6000 متر مربع. تبلغ المساحة الإجمالية للمنزل 18000 متر مربع.
نحن نحصل:
يتم حساب خدمات الصيانة والإصلاح في الإيصالات ، كقاعدة عامة ، باستخدام برنامج يأخذ في الاعتبار جميع اللوائح المعمول بها في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية.
وفقًا للمادة 158 من RF LC ، يتعين على مالكي المباني دفع تكاليف صيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني.
من الممكن رفض بعض الخدمات. في هذه الحالة ، يجب أن يتم الاتفاق على الرفض مع ممثلي القانون الجنائي أو مجلس النواب ، والذي يتم عن طريق اتخاذ قرار في اجتماع عام. أسهل طريقة هي رفض الخدمات المتعلقة بمدخل منفصل. على سبيل المثال ، يمكن تنظيف الدرج بمفردهم ، إذا وافق سكان المدخل على ذلك وتوقفوا عن الدفع مقابل هذه الخدمات. يمكن للمقيمين المشاركة في التصويت الجماعي على هذه المسألة باستخدام الحسابات الشخصية لموقع الإسكان والمرافق (
غالبًا ما يختلف مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية ، والذي يحسبه القانون الجنائي ، بشكل خطير عن التعريفة التي تعتمدها البلدية.
وهذا ما يفسره الوضع الحالي لـ MKD ، والذي لا يؤخذ في الاعتبار في تعريفة البلدية بسبب متوسطها. في الوقت نفسه ، يتعين على شركات الإدارة خفض الرسوم إلى المستوى الذي تحدده السلطات المحلية ، لأن المستهلكين لا يريدون دفع مبالغ زائدة.
في وزارة التنمية الإقليمية ، تعتبر هذه الممارسة خاطئة. قال ممثلو الوزارة إن القانون الجنائي والمقاولين يجب أن يرفضوا تحديد أصحاب الشقق نفس رسوم الصيانة والإصلاح التي حددتها السلطات المحلية للمستأجرين. إذا تم التقليل من التعريفة الخاصة بأصحاب العمل ، فإن نقلها إلى المالكين من قبل UO و HOA العاملين في نفس البلدية يتحدث عن علامات تنسيق إجراءات الكيانات التجارية.
سنوضح لك كيفية تحصيل مدفوعات إضافية بشكل قانوني. تحتوي المقالة على المواقف الأكثر شيوعًا عندما يكون من الممكن إلزام جميع المالكين بالدفع ، والمستندات التي تجعل الدفع قانونيًا.
يلتزم جميع مالكي المباني بالدفع مقابل العمل والخدمات ، والتي بدونها يستحيل ضمان الصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني. تسمى هذه الأعمال والخدمات إلزامية. لا يمكن تحصيل مدفوعات إضافية إلا مقابل الأعمال والخدمات الإضافية. لكن الحقيقة هي أن قائمة الأعمال والخدمات الإلزامية من منزل إلى منزل يمكن أن تتغير.
يجب دراسة المواقف الموصوفة من قبل مفتشية الإسكان الحكومية ، حيث إنها قادرة على منع المنافسة أو تقييدها أو القضاء عليها. لا يمكن للسلطات المحلية أن تتسامح مع مثل هذه الإجراءات أو الاتفاقات. إذا تم تحديد مثل هذه الحالات ، فيجب إبلاغها إلى سلطة مكافحة الاحتكار العاملة في المنطقة.
تحدث انتهاكات مماثلة عندما تضع السلطات المحلية تعريفات أقل لمؤسسات الإدارة البلدية. هذا أيضًا يقيد المنافسة أو يزيلها ، كما يضع هذه المنظمات في وضع متميز.
أشارت وزارة التنمية الإقليمية ، في رسالة منشورة ، مرة أخرى إلى أن القانون الجنائي ورابطة أصحاب المنازل بحاجة إلى حساب تعريفات خدمات الإسكان بشكل مستقل ، وعدم استخدام تلك التي تقترحها البلدية. خلاف ذلك ، قد ترى السلطات التنظيمية انتهاكات لتشريع مكافحة الاحتكار هنا.
يمكن جعل استنتاج شركات الإدارة من هذا واضحًا - عند تحديد رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية ، تحتاج إلى استخدام تلك التعريفات التي لها مبرر اقتصادي. ليست هناك حاجة للتركيز على التعريفات البلدية.
"الموافقة على مبلغ السداد لصيانة وإصلاح المساكن مقابل 20___.
1. دفع جديد للمحتوى.
2. دفعة جديدة للإصلاحات.
3. رسوم جديدة لجمع القمامة.
4. رسوم جديدة لخدمات إدارة المنزل ".
قبل الاجتماع ، يقوم MC بتوزيع بطاقات الاقتراع على جميع مالكي المبنى. في حالة التصويت الغيابي ، ينقل الملاك الأوراق المكتملة إلى المكان المحدد. عادةً ما يكون هذا هو مكتب شركة الإدارة ، ولكن عندما يعمل HOA ، يمكن استلام المستندات في شقة الموظف المسؤول.
يجب أن تذكر النشرة ما يلي:
يتم تسليم الاقتراع المكتمل من قبل مالك المبنى أو ممثله إلى المكان المحدد في الأيام المحددة لذلك في الاجتماع.
تلخيص نتائج التصويت. لاتخاذ قرار شرعي ، من الضروري أن يشارك أكثر من نصف المالكين في التصويت. يتم تحديد أصوات الملاك اعتمادًا على الحصة في الملكية المشتركة التي يمتلكونها. هذه الحصة تتناسب مع مساحة الشقة أو المباني غير السكنية التي يملكها الشخص الذي يحق له التصويت.
من أجل اتخاذ قرار بشأن مبلغ الدفع الجديد لصيانة وإصلاح المباني السكنية ، وكذلك ما هو مدرج فيه ، من الضروري الحصول على أغلبية أصوات الملاك. بناءً على نتائج التصويت ، يتم إعداد بروتوكول يتم نقله مع بطاقات الاقتراع إلى الأرشيف (إن وجد).
بعد ذلك ، يُتاح لمبادر الاجتماع 10 أيام لإخطار جميع أصحاب القرار. لهذا الغرض ، يتم إرسال الإخطارات أو نشر المعلومات في أماكن متاحة للجمهور ، ويتم تحديدها فقط لهذه الأغراض من قبل الاجتماع العام.
يعتبر القرار المتخذ في الجمعية العمومية ملزماً لجميع الملاك ، حتى لو لم يشاركوا في التصويت. لن تكون مطلوبة في عدة حالات:
إذا اعتبر المالك القرار غير قانوني ، فيمكنه الطعن فيه أمام المحكمة. هناك فترة تقادم لمثل هذه النزاعات - ستة أشهر.
يمكن لمنظمات الإدارة استخدام مبلغ الدفع لصيانة المسكن الذي أنشأته السلطات المحلية أو وافق عليه أصحاب المباني في المنزل.
دعونا نشرح ما هي العواقب التي تنتظر المنظمة الإدارية إذا لم تحسب مدفوعات صيانة أماكن المعيشة لمبنى سكني ككائن فردي.
غيّر قانون الإسكان في الاتحاد الروسي فكرة إدارة وصيانة مخزون المساكن - فقد أشرك مالكي المباني في المباني السكنية في هذه العمليات. ربط التشريع بإحكام بين المالك والمنظمة المديرة.
تم تكليف مالكي المباني بالموافقة في الاجتماع العام على قائمة الخدمات والأشغال الخاصة بصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في المبنى السكني ، وشروط توفيرها وتنفيذها ومبلغ التمويل (البند 17 من RF PP من 13.08.2006 N 491).
تزود المنظمات الإدارية المالكين بمقترحاتهم بشأن القائمة وحجم وجودة الخدمات والأعمال (الجزء 7 من المادة 156 من RF LC ، الفقرة 31 من RF PP N 491). يجب أن تأخذ هذه المقترحات في الاعتبار التكوين وميزات التصميم ودرجة التآكل المادي والحالة الفنية للممتلكات المشتركة.
الاقتراح الأساسي هو اقتراح منظمة الإدارة ، والثانوي هو عقد اجتماع عام لأصحاب المباني والموافقة على الشروط اللازمة بناءً على المعلومات الواردة من منظمة الإدارة.
ليس من غير المألوف أن تذهب المنظمات الإدارية إلى مالكي المباني في مبنى سكني مع اقتراح لمبلغ الدفع لصيانة المسكن ، مع التركيز على متوسط مبلغ الدفع للبلدية أو مبلغ الدفع مقابل منزل ، تتشابه بعض خصائصه وخصائصه مع مبنى سكني ثانوي.
في الوقت نفسه ، لا تملك المؤسسة المديرة معلومات حول تكلفة كل نوع من أنواع العمل والخدمات المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني.
في وقت لاحق ، لا يمكن لهذه الأنظمة الأساسية تزويد المالكين بتقرير كامل: ما إذا كان العمل المنجز والخدمات المقدمة تتوافق مع التكلفة المعتمدة لكل نوع من هذا العمل والخدمات.
لا يمكن لمؤسسات الإدارة هذه إعادة حساب المدفوعات الخاصة بصيانة المسكن في الحالات المنصوص عليها في RF PP N 491: عند تقديم خدمات ذات جودة غير مناسبة أو مع انقطاعات تتجاوز المدة المحددة. كيف يعمل GZI في هذه الحالة؟
تخيل الوضع: في مدينة N ، نظرت دائرة GZHN في جاذبية المواطن حول فشل المنظمة الإدارية في أداء أنواع معينة من العمل والخدمات. قدمت وحدة العمليات ، في دفاعها ، معلومات حول قائمة الأعمال المتعلقة بصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في MKD ، مع الإشارة إلى التكرار والحجم السنوي.
قام قسم GZhN بتحليل هذا الملحق لاتفاقية إدارة MKD ووجد أنه لا يحتوي على معلومات حول مقدار تكلفة كل عمل وخدمة محددة.
نظرًا لأن الأعمال والخدمات المنصوص عليها في اتفاقية إدارة MKD ليس لها قيمة ، لم يتمكن MA من إعادة حساب المبلغ المدفوع لصيانة المسكن - تقليل قيمته بما يتناسب مع عدد الأيام التي تم خلالها انتهاك متطلبات الخدمة. وهذا انتهاك مباشر للقانون.
أصدرت هيئة GZhN أمرا لمنظمة الإدارة للقضاء على الانتهاكات. بالإضافة إلى ذلك ، كان على MA أن يقدم قائمة بالأعمال والخدمات لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة للموافقة عليها إلى الاجتماع العام لأصحاب مباني MKD. يجب إعداد هذه القائمة وفقًا لـ RF PP بتاريخ 05/15/2013 N 416 ، RF PP N 290.
إن توفر حسابات التكلفة المبررة اقتصاديًا للعمل ، وخدمات صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة سيساعد على حماية مؤسسات الإدارة من العواقب السلبية المذكورة أعلاه. الشفافية وإمكانية الوصول إلى المعلومات للمواطنين ستخلق علاقة ثقة بين مقدمي الخدمات والمستهلكين.
يعد إعداد الحسابات لكل مبنى سكني عملية تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب وقتًا لا تملكه المنظمات الإدارية عمليًا. ومع ذلك ، فإن متطلبات التشريع بشأن النهج الفردي لكل مبنى سكني قائمة وتخضع للتنفيذ (الجزء 2 من المادة 154 ، الجزء 1 من المادة 156 ، جزء من الجزء 2 ، 3 من المادة 162 من RF LC).
البيانات الأساسية لحساب تكلفة العمل ، وخدمات الصيانة والإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة في مبنى سكني هي معلومات من الوثائق الفنية للمنزل. كلما كانت هذه المعلومات أكثر تفصيلاً ، يمكن إجراء الحساب بشكل أكثر تفصيلاً.
تختلف MKDs الحديثة عن المنازل التي بنيت منذ عدة عقود. الآن ، أثناء البناء والعمل على الديكور الداخلي للمنزل ، يتم استخدام تقنيات ومواد جديدة. على سبيل المثال ، في المنازل الحديثة ، بما في ذلك المناطق المشتركة ، يتم تثبيت النوافذ البلاستيكية بدلاً من النوافذ الخشبية.
عند تحديد تكاليف المواد والعمالة ، قد تواجه المنظمة الإدارية نقصًا في المعلومات حول معايير الوقت للعمل والمواد ، والتي من شأنها أن تأخذ في الاعتبار التغييرات التي حدثت.
من الممكن صياغة تكلفة العمل المنجز والخدمات المقدمة للصيانة والإصلاحات الحالية لكل وحدة من هذا العمل والخدمات أو للحجم بأكمله. في هذه الحالة ، من الضروري مراعاة التكاليف المباشرة وغير المباشرة ، "تحديد" الربح.
تسمى التكاليف غير المباشرة أيضًا تكاليف التشغيل العامة. نعني بها التكاليف المرتبطة بإدارة مبنى سكني. على سبيل المثال ، هذه هي الأجور:
يمكن تمييز تكاليف التشغيل العامة بشكل منفصل على أنها تكلفة خدمة إدارة المباني السكنية.
عند تكوين تكاليف المنظمة ، من الضروري مراعاة نظام الضرائب المطبق. تعمل بعض المنظمات الحاكمة حاليًا على النظام "المبسط". في حالة وجود نظام ضريبي مبسط ، يتم احتساب التكاليف المرتبطة بشراء السلع والأشغال والخدمات من الموردين والمقاولين بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة المفروضة من قبل الموردين والمقاولين المحددين.
