إحدى الشروط المحددة أثناء استئناف الانتعاش للرهن العقاري هو سعر البيع الأولي للعام العقاري المرهون (العقوبات). القانون الفيدرالي لشهر 16 يوليو 1998 ناينتس 102-FZ "على الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" (إد. مؤرخ في 17 يونيو 2010) (المشار إليها فيما يلي باسم قانون الرهن العقاري) يفرض مسؤولية عن تحديد سعر البيع الأولي للمحكمة استعادة الإجراءات القضائية (الفقرة 2 من الفن. 54)، وبطريقة خارج نطاق القضاء - على الطرفين (الفقرة 4 من المادة 55)، دون إنشاء مفهوم قانوني لسعر البيع الأولي ولا المعايير الخاصة بتعريفه.
لا ينبغي أن تبرر المحكمة، التي تسمح لقضية إنشاء سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة فقط، فحسب، بل تشير أيضا إلى الجزء المنطوق من القرار. إن معرفة محكمة البيع في سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة، التي تم استخلاصها إلى العقوبة، مؤهل كخالف لقواعد القانون المالي وهو الأساس لإلغاءه (حل حي المنطقة الشرقية FAS مؤرخة 31، 2004 N F03-A51 / 04-1 / 1587، من 17 أكتوبر 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). دون توضيح مسألة تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة، لا يمكن تنفيذ القانون القضائي (حالة FAS من مقاطعة شمال القوقاز N F08-4837 / 2004).
في غياب أمر خارج المحكمة للحصول على استرداد الرهن العقاري، تعتبر الشروط المتعلقة بسعر البيع الأولي أو الإجراء الخاص بتعريفها غير حاسمة، لأن هذا الشرط يصنف على أنه قانون لعدد منه الشروط الأساسية (الفقرة 4 من المادة 55 من قانون الرهن العقاري).
في الوقت نفسه، فإن مسألة سعر البيع الأولي في آلية تنفيذ حق الضمان أهمية قصوى، لأن فعالية انتعاش وتنفيذ كائن الرهن العقاري، لذلك، نموذج الرهن العقاري ككل يعتمد على حلها. لذلك، على المستوى العقلي، يجب علينا صياغة مفهوم سعر البيع الأولي للممتلكات الأصلية وتحديد المعايير التي يمكن تحديدها.
سيكون من المناسب أن نذكر أن مفهوم السعر في اليمين والاقتصاد لديه محتوى مختلف. من وجهة نظر القانون المدني، فإن السعر هو شرط العقد وهو تعبير نقدي عن الالتزام بإجراء دفع للمنتجات المباعة (المقدمة)، والأعمال التي يتم إجراؤها أو الخدمات المقدمة. في العلاقة القانونية "شراء - بيع"، يشير السعر إلى مبلغ من المال الذي يتعهد المشتري بنقل البائع إلى دفع البضائع (المادة 454 من القانون المدني). في النظرية الاقتصادية، يتم الكشف عن مفهوم الأسعار من خلال فئة التكلفة كتقييم نقدية للمنفعة الاستهلاكية للبضائع التي تعبر عن قدرتها على تبادل السلع الأخرى. وبهذا المعنى، فإن سعر البضائع يعد تعبيرا نقديا عن قيمته، أي ما يعادل التبادل في العلاقات الاقتصادية للمشاركين في دوران المدنيين. في ظروف السوق، السعر والتكلفة، كقاعدة عامة، لا تتزامن مع بعضها البعض: تحت تأثير العوامل المختلفة، يمكن بيع البضائع ذات التكلفة نفسها بأسعار مختلفة.
يتم إعطاء التسعير حسب قيمة التكلفة GOST R 51303-99. يحتوي سعر البيع الأولي للخاصية المودعة (كائن العقوبات) نفس الطبيعة.
في عملية تبادل السلع، قد يكون السعر اعتمادا على الموضوع، تحديده، المبلغ المطلوب (سعر البائع)، المعروض (سعر المشتري) أو المدفوع (سعر المعاملات) للبضائع. من الواضح أن سعر البيع الأولي للملكية المنجزة للعقارات الموضوعة هو المبلغ المطلوب خلال المزاد.
في الوقت نفسه، بسبب تفاصيل علاقة الانتعاش، لا يمكن وصف سعر البيع الأولي بسعر البائع، لأنه مصمم ليس من قبل مرسوع أو مقرض الرهن العقاري، ولكنه نتيجة الإرادة المتفق عليها إن جوانب الرهن العقاري وفقط بحضور نزاع للأطراف فيما يتعلق بحجمها تحددها المحكمة (ص 4 ساعات)، المادة 54 من قانون الرهن العقاري). لذلك، فإن سعر البيع الأولي هو السعر الذي توافق عليه الرهن العقاري على بيع الممتلكات المنقولة إليه، وتضطر البرد إلى الاتفاق على بيعها من خلال إجراءات الاسترداد.
خلال المشاركين المزايدين، يتنافسون مع بعضهم البعض، مما يجعل بدل ضد سعر البيع الأولي. يعترف المزاد الفوز بالشخص الذي عرض أعلى سعر (الفقرة 6 من الفن. 57، الفرعية. 2 من الفقرة 1 من الفن. 58 من قانون الرهن العقاري). وبالتالي، في آلية التداول، فإن سعر البيع الأولي للممتلكات المخزنة هو سعر بدء (الحد الأدنى) الذي يبدأ التداول. يجب تمييزه عن أعلى سعر (الحد الأقصى) الذي اقترحه الفائز، الذي سيتم بيعه عليه. هذه هي الوظيفة الأولى لسعر البيع الأولي، الذي يؤديه في تنفيذ مقرض الرهن العقاري حق الضمان.
الوظيفة الأخرى هي أنه مع الشروط الأخرى المدرجة في الفقرة 4 من الفن. 55 من قانون الرهن العقاري، فإن سعر البيع الأولي هو شرط مهم لإجراءات قضائية خارجية لاستعادة الرهن العقاري. مثل هذا الاتفاق الرهن العقاري للرهن العقاري، الذي ينص على حق مقرض الرهن العقاري لترك كائن من العقوبات أو الأطراف الثالثة، يتأهل كاتفاقية شراء عقارية أو كعقد مبيعات أولي، إذا كان الاتفاق يوفر فقط التزام الأطراف في المستقبل لإبرام عقد مبيعات. في هذه الحالة، لا يمكن اعتبار سعر البيع الأولي لسعر الحد الأدنى المطلوب خلال التداول، ولكنه يؤدي وظيفة سعر الشراء، وفقا له كائن الاسترداد سيتم نقله إلى مقرض الرهن العقاري أو طرف ثالث، في مصالحه وخلص مثل هذه الاتفاقية. كان على حساب سعر الشراء الذي تم تأمين متطلبات الرهن العقاري لمقدم الرهن العقاري إلى المدين (الفقرة 3 من المادة 55 من قانون الرهن العقاري).
الميزة الثالثة لسعر البيع الأولي هو أنه المعيار الأولي لتحديد السعر، الذي يحق للمحضر العقار (للمغادرة) العقار المحدد في حالة الاعتراف بالتخصصات المتكررة فشل (الفقرة 4 من المادة 58 من قانون الرهن العقاري). في الوقت نفسه، كل من السعر الذي يحدده الاتفاقية بين الرهن العقاري والتعبير والسعر الذي تحدده المحكمة نفسه يجب أن يفي بالمتطلبات التي أنشأتها الفن. 555 "السعر في عقد بيع العقارات" القانون المدني للاتحاد الروسي.
وبالتالي، ينبغي تحديد سعر المبيعات الأولي كتعبير نقدية عن قيمة الممتلكات المنقولة المنقولة (كائن العقوبات)، التي تتعرض لتنفيذ التي تبدأ العطاءات، أو على أساس سعر شراء سعر الشراء يتم تحديد كائن العقوبة في حالة اعتراف التداول، وكذلك في حالة الحصول على ممتلكات مرتين تعهدت بأنفسهم أو أطراف ثالثة.
المواقف ص 4 ح. 2 ملعقة كبيرة. 54 من قانون الرهن العقاري يشير إلى طبيعة تعاقدية لسعر البيع الأولي، والتي سيتم طرح العقار المحدد للتنفيذ.
في الوقت نفسه، من الواضح تماما أنه أثناء استئناف استرداد الرهن العقاري، يتم تشكيل سعر البيع الأولي في سياق مصالح الموجهة مباشرة لمقرض الرهن العقاري (التأجيل) والجراد (المدين) ولا يخضع لأي قوانين اقتصادية، على عكس سعر البيع، الذي يتأثر العرض والطلب. يستعى المرسوم دائما إلى الحصول على أقصى سعر للحصول على ممتلكات قابلة للتحقيق حتى لا يؤدي فقط إلى دفع مطالبات المقرض، ولكن أيضا الحصول على الفرق بين المبلغ والدين الموجود؛ في حالة الاعتراف بالتجارة المتكررة، يقتصر مخاطرها على خسارة 25٪ من قيمة الممتلكات المحققة.
الرهن العقاري، على العكس من ذلك، مهتم فقط في الحصول على المبلغ الكافي لتغطية وديعة الديون المضمونة، لأن إنشاء كائن من الانتعاش في قيمة مضخمة يتأخر من خلال التنفيذ ويمكن أن يؤدي إلى سليمة من بيع الجمهور واستياء الرضا مع مطالب التكافير؛ احتمال امتلاك الملكية المتبقية للعقار، حتى بسعر بنسبة 25٪ تحت القيمة السوقية، قم دائما بتكاليف إضافية للمحتوى ومزيد من تنفيذ الممتلكات المكتسبة.
في ظل هذه الظروف، يصبح تحقيق اتفاقية سعر المبيعات الأولية مستحيلا تقريبا. تشير الممارسة القضائية إلى أن الأطراف، كقاعدة عامة، اتفاقية منفصلة بشأن سعر البيع الأولي للمحكمة لا يتم تقديمها وخلال محاكمة مثل هذا الاتفاق لا تصل حتى إلى اقتراح المحكمة. لكن القانون يصف بشكل لا لبس فيه أنه عند التقدم بطلب إلى الممتلكات المرهونة في المحكمة، يتم تحديد سعر البيع الأولي من خلال اتفاق الأطراف، وفي حالة نزاع، المحكمة نفسها (الفرعية. 4 من الفقرة 2 من المادة 54 من المادة 54 قانون الرهن العقاري).
أعتقد أنه يمكن الإشارة إلى سعر البيع الأولي من قبل الأطراف في اتفاقية الرهن العقاري، ويمكن إقامة اتفاق منفصل من قبل وخلال المحاكمة.
ومع ذلك، في ممارسة المحكمة، تأسست نهج مختلفة لتفسير هذا التشريعات:
عند تحديد سعر المبيعات الأولية للمحاكم تسترشد بالقيمة الرئيسية لموضوع الرهن العقاري المحدد في اتفاق الرهن العقاري. يتم الاعتراف بهذه التكلفة من قبل المحاكم "سعر البيع المحدد على أساس موافقة الأطراف" (حل فاس من مقاطعة سيبيريا الشرقية في 17 يونيو 2004 N A58-3257 / 03-F02-2167 / 04-C2 ). تعتقد المحاكم أنه في قانون الرهن العقاري، لا يوجد أي شرط للالتزام باتفاق إضافي على سعر البيع الممتلكات المخزنة بين الرهادين والتعبير، لأن حالة كبيرة لاتفاقية الرهن العقاري هي القيمة الضميرة للتعهد وبعد إنها القيمة الرئيسية التي تشير إليها المحكمة بمثابة سعر بيع الأولي (حل FAS من مقاطعة غرب سيبيريا في 27 يونيو 2006 (23877-A03-11)، من 25 سبتمبر 2007 ن F04-6167 / 2007 (37954-A81-30)؛
المحاكم الأخرى، على العكس من ذلك، المضي قدما من حقيقة أن السعر المحدد في سعر العقد لممتلكات المحطة ليس هو سعر البيع الأولي، ولكن يشير فقط إلى تقييم من جانب الأطراف في الممتلكات المتنازع عليها في وقت انتهاء اتفاق الرهن العقاري يجب أن يتم الانتهاء من الاتفاقية المتعلقة بسعر البيع الأولي كاتفاق منفصل كوثيقة موحدة منفصلة. في الوقت نفسه، تعتقد المحاكم أنه إذا لم تقدم أطراف الاتفاقية لسعر البيع الأولي، فإن المحكمة لها الحق في عرض الأفراد المشاركين في القضية، اعتماد قرار منسق أو تحديد سعر البيع الأولي في وفقا للأدلة المقدمة (حل حي Volga المؤرخ 19، 2002 N A57-5211 / 2001-4، FAS من مقاطعة الأورال بتاريخ 4 نوفمبر 2003 N F09-881 / 03-GK).
دون مناقشة صحة النهج المعينة، نلاحظ شيئا واحدا فقط: إذا توصلت الأطراف إلى اتفاق بشأن حجم سعر البيع الأولي، فإن مسألة ما ترشده الأطراف في تعريفه، فهي ليست مناقشة - هذا هو حق الأطراف، مهمة المحكمة هي إصلاح هذا السعر في القرار. إذا لم يتحقق هذا الاتفاق، يصبح سعر البيع الأولي طبيعة الحقيقة إثبات، ومحكمة المحكمة ملزمة بتحديدها وفقا للأدلة المقدمة.
ثم ينشأ السؤال حول المعايير التي ينبغي أن تسترشد المحكمة في تحديد سعر البيع الأولي، حيث لا يتم إنشاء القانون المدني للاتحاد الروسي أو قانون الرهن العقاري لهذه المعايير.
على المستوى البعيد، يمكن تخصيص النهج التالية لحل السؤال.
أ. القيمة السوقية.
يتم قبول النهج عموما في الممارسة القضائية، وفقا لما يتم تحديد سعر البيع الأولي على أساس القيمة السوقية للممتلكات المحلية (الفقرة 6 من مراجعة رئاسة محكمة التحكيم الأعلى في الاتحاد الروسي في 15 يناير 1998 ن 26). هذا النهج يجد التأكيد في الفن. 7 من القانون الاتحادي في 29 يوليو 1998 "1998 ن 135 درجة مئوية" بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي "(إد. مؤرخة مؤرخة 27 كانون الأول (ديسمبر) 2009) (يشار إليها فيما يلي باسم قانون التقييم) ينص على افتراض إنشاء القيمة السوقية من كائن التقييم في الحالات، لا يحدد القانون نوعا مختلفا من القيمة لأغراض التقييم.
من وجهة نظر الفن. من المفهوم قانون التقييم 3، بموجب القيمة السوقية على أنه أكثر ترجيحا، حيث يمكن تجنب كائن التقييم في السوق المفتوحة في سياق المنافسة، عندما تكون أطراف الصفقة معقولة، وجود جميع المعلومات اللازمة، وعلى حجم سعر المعاملة لا يعكس أي ظروف طارئة. يتم تقديم تعريف مماثل للقيمة السوقية في الفقرة 6 من المعايير الفيدرالية لتقييم "الغرض من تقييم وأنواع القيمة (FSO N 2)"، المعتمدة. بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية والتجارة على الاتحاد الروسي في 20 يوليو 2007 ن 255. ومع ذلك، فمن المستحيل أن يجادل بثقة أن تعريف سعر البيع الأولي للممتلكات المنفذة بناء على قيمته السوقية أفضل نهج يأخذ في الاعتبار مصالح كلا الجانبين للرهن العقاري.
يتأثر تحقيق الممتلكات بالعديد من العوامل التي لها طبيعة ظروف الطوارئ. أولا، أجبر بيع الممتلكات المخزنة بسبب استرداد الانتعاش بطريقة خارج نطاق القضاء على الرهن العقاري، وتحت المحاسبة القضائية. ثانيا، تنظم المواعيد النهائية لتنفيذ كائن العقوبة من خلال القانون بالارتياكي ولا يمكن تغييرها من قبل طلبها، بما في ذلك الرهن. ثالثا، يعتبر تنفيذ الممتلكات المرهونة من التداول من التداول بناء على السوق المحدود، على وجه الخصوص، وظيفة بائع الممتلكات المنفذة من مقدمي العروض العامة بترتيب تنفيذ قرار المحكمة بإنهاءها مكلفة مع قانون وكالة إدارة الممتلكات الفيدرالية (فوجس). رابعا، يتم تنزف الممتلكات المرهونة بموجب شروط عدم كفاية المعلومات التي تميز الهدف المقدر بالانتعاش مقارنة بتلك التي تم بيعها في الإجراءات القسرية - نظائرها، والتي تؤثر أيضا على نتائج التقييم. تدوير هذه الظروف بدلا من الطبيعة غير السوقية للتكلفة، على أساس سعر البيع الأولي للكائن الرهن العقاري الذي يتم تنفيذه بالترتيب يتم تأسيسه بالترتيب.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تعريف سعر البيع الأولي في مبلغ القيمة السوقية المشار إليه في تقرير المثمن، حيث أن المحاكم تفعل الآن، في الجذر يتناقض مع طبيعة التداول، مما يعني أن السعر خطوة بخطوة زيادة، وليس انخفاضها. نتيجة لذلك، لا يتم تحقيق عرض تقديم العطاءات لهدفها لتنفيذ الممتلكات المحمية، وفقد الرهن العقاري الوظيفة المؤقتة. إن سعر البيع الأولي المبدأ المبال الذي أنشأته المحكمة لا يتوافق مع الجودة والقيمة السوقية للممتلكات في وقت التنفيذ هو أحد المشاكل في تنظيم عمل المحضرين بشأن تنفيذ الممتلكات المحددة. من الواضح أن الأساس لتحديد سعر البيع الأولي يجب أن يكون قيمة أخرى غير السوق.
تكلفة التصفية.
يتوافق المتخصصون في تقديرات العقارات على أنه من بين أنواع القيم المدرجة في FSO N 2، يجب استخدام قيمة تصفيةها كمعيار لتحديد سعر البيع الأولي لكائن التسعير الأولي. يأخذ الأخير، على عكس القيمة السوقية، في الاعتبار التأثير على بيع ظروف الطوارئ، مما أجبر البائع على بيع كائن من التقييم بشأن الظروف غير ذات الصلة بالسوق (ص 9 من FSO N 2). تكلفة التصفية هي انعكاس السعر الأكثر ترجيحا في المرجح الذي يمكن فيه تجنب كائن التقييم لفترة التعرض (للبيع) مرفق تقييم، فترة التعرض النموذجية أصغر لظروف السوق. وبالتالي، على النقيض من السوق، تأخذ قيمة التصفية في الاعتبار العامل الحذر في وقت محدود.
من الناحية المنهجية، يتم تعريف قيمة التصفية على أنها القيمة السوقية لكائن التقييم لمعامل ناقص الطبيعة القسري للبيع. ينطوي حساب معامل التصحيح على تخصيص العوامل وتبرير تحديد الانخفاض في القيمة السوقية لكل نوع محدد من الممتلكات (الموقع، فترة التعرض، وجاذبية الاستثمار، وظروف السوق، وكفاءة التسويق، والعوامل الذاتية، وما إلى ذلك). القيمة المحددة لهذا المعامل، وفقا للخبراء، يتراوح من 0.2 إلى 0.5 القيمة السوقية لكائن التقييم، وفي بعض الحالات يمكن أن تصل إلى قيم 0.8 القيمة السوقية لكائن التقييم.
يبدو أنه في ظروف السوق، فإن تكلفة التصفية التي تعد انعكاسا كافيا لسعر البيع الأولي المبني في إجراءات استرداد موضوع الرهن العقاري. مثل هذا النهج يتوافق مع الطبيعة القانونية للمزاد على بيع الممتلكات المنقولة المحيطة بها ويسمح لها بإدراكها في ظروف فترة محدودة. في هذا الصدد، تلبي بعض المحاكم عند النظر في حالات الانتعاش للرهن العقاري، متطلبات المطالبة لإنشاء سعر البيع الأولي بمبلغ قيمة التصفية، مما يشير إلى أن تكلفة التصفية هي مناسبة خاصة من القيمة السوقية في السوق فترة التعرض المحدودة (حل فاس من مقاطعة سيبيريا الغربية بتاريخ 30 أغسطس 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34)، تقدير المحكمة العليا للاتحاد الروسي في 2 فبراير 2010 ن 38-B09 -9).
ومع ذلك، فإن الاقتراح المعبر عنه في الأدبيات المتعلقة بإدخال الرهن العقاري التصفية في تشريعات كمعيار لتحديد سعر البيع الأولي للمشرع الدعم لم يجد. يبدو أن هذه هي مجموعة واسعة من معامل الطبيعة القسرية للمبيعات في ظروف عدم الاستقرار الاقتصادي يخلق مخاطر الرهن على فقدان الممتلكات بتكلفة منخفضة، والتي لا تغطي الديون وتكاليف الانتعاش. ونتيجة لذلك، فإن الإجراءات القضائية لنداء الانتعاش الذي لا ينص على عدد من حالات البدائل، يفقد أهمية ضمان الحقوق والمصالح المشروعة لجوانب الرهن العقاري. على ما يبدو، هذا الأسباب اليوم لا يسمح في التنظيم القانوني لإنشاء سعر مبيعات أولية للرهن العقاري للتبديل إلى معيار قيمة التصفية.
باء - سعر البيع الأولي كمجموع متطلبات مقرض الرهن العقاري.
تجربة مثيرة للاهتمام من التنظيم القانوني لقضية تحديد سعر البيع الأولي للرهن العقاري المرهق للأراضي الأرضية يوضح التشريعات الألمانية.
أولا، يتم تحديد هذا السعر المسمى أصغر اقتراح من قبل محكمة إجراءات الإنفاذ في يوم التداول حول قيمة جميع الحقوق السابقة في المنطقة والنفقات على المزاد. مع أقل اقتراح، يبدأ التداول، على التوالي، يصبح المشتري الشخص الذي سيقدم أعلى سعر، I.E. جعل أعلى عرض. ثانيا، يتم استبعاد أنابيب الرهون العقارية من حل مسألة حجم سعر البيع الأولي، وبالتالي فإن أصغر اقتراح تم إنشاؤه من قبل المحكمة لا ينص على التعبير من جانب جوانب اتفاق الرهن العقاري بشأن هذه الحقيقة. ثالثا، لا يعتمد أصغر اقتراح تم إنشاؤه من قبل المحكمة على القيمة السوقية لمؤقطات الأرض المنفذة في ترتيب المزاد القسري: القيمة السوقية ليست سوى معيار لتقييم مقترحات المشاركين. ينشئ التشريع الألماني حق المحكمة في عدم قبول عرض المشتري إذا لم يصل إلى 50٪ من القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية (§ 85A من قانون مزاد الإنفاذ). بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمراجع، وكذلك المقرضين في المرتبة اللاحقة، أن يعلن شرط رفض العرض، إذا كانت 70٪ من القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية، ولكنها لا تغطي جميع المتطلبات (§ 74A من المزاد القسري يمثل). في الحالة الأخيرة، تلتزم المحكمة بوضع إعادة تقديم العطاءات، ولكن تحت تنفيذ 50٪، لا تخضع 70٪ من المحاسبة أيضا إلى مؤامرة الأرض يمكن تنفيذها بأي ثمن، حتى لو لم تصل إلى 50٪ من قيمة السوق الخاصة بها.
يجب الاعتراف بعقل من عقلية النهج الألماني لتحديد سعر البيع الأولي للرهن العقاري المثقوب.
في الوقت نفسه، يرتبط نقله إلى التربة القانونية الروسية برفض الطبيعة التعاقدية لسعر البيع الأولي ومراجعة اللائحة القانونية لسؤالين على الأقل: 1) قواعد التداول؛ 2) قواعد ترك العقود الخاصة بممتلكات نفسه في حالة الاعتراف بالاتجار فشلت. على ما يبدو، من الممكن أن تكون هذه المراجعة في ظروف سوق الرهن العقاري المتقدمة، فإن مقدمة القانون الروسي يتطلب تفهم إضافي وتبرير.
منذ ذلك الحين في حقنا سعر البيع الأولي للممتلكات المملوكة - نتيجة لاتفاق الأطراف، ثم يمكن العثور على استنتاج رئيسي واحد من الخبرة الألمانية: في الحالات التي تكون فيها الأطراف، على الرغم من اقتراح المحكمة، الاتفاقات المتعلقة بالأولي لم يحقق سعر البيع، يجب تحديد هذا السعر بموجب القانون.
سعر البيع الأولي كقيمة مخفضة.
يوضح تحليل التشريعات والممارسة القضائية أن الأولوية في تحديد سعر البيع الأولي يعطى لمعيار القيمة السوقية. الخطأ الرئيسي لإنفاذ القانون هو أن سعر البيع الأولي يتم تأسيسه دون إجراء، ولكن بمقدار القيمة السوقية. ومع ذلك، فإن طبيعة سعر البيع الأولي هو الآخر ويعمل على إنشاء حجمها تحت القيمة السوقية بحيث سعت السعر الذي تم الكشف خلال سعر التجارة بسعر السوق الخاص به.
بذلت بعض الخطوات في هذا الاتجاه من قبل المشرع في القانون الاتحادي ل 30 ديسمبر 2008 ن 306-FZ "بشأن تعديلات على بعض الأفعال التشريعية للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحسين إجراءات الاستئناف إلى الممتلكات المحددة" (فيما يلي - القانون N 306-FZ) فيما يتعلق بالإجراء التجاري لجمع الرهن العقاري:
تم تقديم تقييم إلزامي للأجسام العقارية، الذي يتجاوز تقييمه بموجب اتفاقية الرهن العقاري 500 ألف روبل؛
يتم تنصيب القاعدة على أنه إذا لم تشير الأطراف في الاتفاق على الإجراء خارج نطاق القضاء لتلبية متطلبات مقرض الرهن العقاري، فإن سعر البيع الأولي للخاصية العقارية قد تم تحديد العقارات القابلة للتحقيق في مبلغ 80٪ من قيمة السوق ( الفقرة 10 من المادة 59 من قانون الرهن العقاري).
وبالتالي، قام قانون الرهن العقاري بتوحيد واجب أطراف الرهن العقاري لإنشاء سعر البيع الأولي، وليس مساويا للقيمة السوقية، ولكن مع مراعاة انخفاض التكلفة المحددة في تقرير المثمن. إذا لم تحدد الأطراف في اتفاق الإجراء خارج نطاق القضاء لاستعادة الرهن العقاري هذه النسبة المئوية للتراجع، فيجب تخفيض سعر البيع الأولي بنسبة 20٪. بالطبع، من الممكن القول كيف يتم تبرير انخفاض مبلغ 20٪ من القيمة السوقية للممتلكات المحددة، لكنه ينشأ بموجب القانون في شكل التصرف، لذلك، عند تحديد سعر البيع الأولي، هو يحق له تأسيس حجم آخر من الانخفاض، كلاهما أكبر وأصغر.
لا تنشأ القاعدة التي أدخلتها القانون N 306-ФЗ إلى الإجراء القضائي لتحويل استرداد الرهن العقاري، فإن تمايز التنظيم القانوني لقضية سعر البيع الأولي ينشأ اعتمادا على شكل الانتعاش (القضائي أو خارج نطاق القضاء) وبعد هذا يعني أنه في الحالات التي يتحول فيها الانتعاش على الرهن العقاري من خلال المحكمة والأطراف في اتفاقية أسعار البيع الأولي، لم تصل اتفاقية الاسترداد، سيتم طرح كائن الاسترداد للمزاد العام في القيمة السوقية، في حين أن إجراء خارج نطاق القضاء للانتعاش من جانب الرهن العقاري يجب أن يحدد سعر البيع الأولي. مع مراعاة أحكام الفقرة 10 من الفن. 59 قانون الرهن العقاري. يبدو أن هذا النهج للتنظيم القانوني لدراسة الدراسة يخلق إمكانيات قانونية غير متكافئة للمراجع ومقرض الرهن العقاري بإجراءات قضائية خارجية وإجراءات خارج نطاق التعافي على الممتلكات الرهنة. لذلك، في قانون الرهن العقاري، ينبغي توحيد نهج واحد لتحديد سعر البيع الأولي للحالات إذا لم تتحقق الأطراف بموجب المحاسبة القضائية على سعر المبيعات الأولي، ومع خارج نطاق القضاء - لم تحدد النسبة المئوية لتراجعها قيمة السوق.
يبدو أن تأسيس الفقرة 10 من الفن. 59 لا يمكن أن تنطبق قواعد قانون الرهن العقاري على القضية إذا تتوافق اتفاق بشأن إجراء خارج نطاق القضاء لاستعادة الرهن العقاري بموجب قانون الليفي بمغادرة البند الرهن العقاري لأنفسهم أو أطراف ثالثة.
بناء على ما سبق، يمكنك رسم الاستنتاجات التالية.
1. يجب أن يكون مفهوم سعر المبيعات الأولي (الحد الأدنى) كتعبير نقدية عن قيمة العقارات الرهنة (موضوع الاسترداد) الصادر إلى تنفيذ العطاءات التي تبدأ، أو على أساس سعر شراء العقوبة يتم تحديد الكائن في حالة اعتراف فشل التداول، وكذلك في حالة الاستحواذ على العقود الممتازة للممتلكات المرهونة لأنفسهم أو أطراف ثالثة.
2. لا يحتوي التشريع الحالي على معايير لتحديد سعر البيع الأولي للممتلكات غير المنقولة المنقولة (كائن الاسترداد)، كما يشكل النهج المختلفة لمؤسسها، اعتمادا على إجراء الانتعاش (القضائي أو خارج نطاق القضاء). في الوقت نفسه، يمكن إنشاء هذا السعر بشكل حصري باتفاق الأطراف، وفي حالة النزاع، المحكمة بنفسه.
3. ينصح سعر المبيعات الأولي لتحديد أساس قيمة التصفية كائن الاسترداد بسبب الفترة المحدودة من تعرضها والطبيعة القسري للانتعاش. يتوافق هذا النهج مع الغرض من التداول لتحديد أعلى سعر (الحد الأقصى) من كائن العقوبات (الفقرة 4 من الفن. 447 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ولكن لا يستبعد إمكانية تحديد سعر البيع الأولي بناء على قيمة السوق، مع مراعاة نسبةها المتفق عليها من تراجعها.
4. من أجل خلق قدرات قانونية متساوية لحفلات الرهن العقاري في قانون الرهن العقاري، ينبغي توحيد نهج موحد لتحديد سعر البيع الأولي للكائن العقوبة للحالات التي لم تصل الأطراف في إطار الإجراء القضائي بشأن سعر البيع الأولي إلى سعر البيع الأولي ، ومع خارج نطاق القضاء - لم تحدد النسبة المئوية لخفضها بالنسبة إلى القيمة السوقية.
5. أقترح في الفرعية. 4 ص. 2 الفن. 54 قانون الرهن العقاري يتم تعديل الجملة الثانية على النحو التالي:
يتم تحديد سعر البيع الأولي للممتلكات في المزادات العامة على أساس الاتفاق بين المراهقين والتعبير، وفي حالة نزاع، المحكمة نفسها في المبلغ المساوي 80٪ من القيمة السوقية للعقارات المحددة في تقرير المثمن.
العلامات: 0 0 محامون https: //syt/wp-content/uploads/21/11/logo1-300x40.png.محامون2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 سعر البيع الأولي للعقارات الرهنة (موضوع الرهن العقاري)إذا أخذت الشركة قرضا - ممارسة شائعة، عندما تتطور الشركة، وليس تدوسا على التقى - تحتاج إلى التفكير في التعهد مقدما. يتم تعهد جميع البنوك دون استثناء باعتبارها المكون الرئيسي والمفضل في القرض. عنصر مهم في آلية الرهن العقاري هو تقييم الضمان.
المتطلبات الرئيسية التي يتم تقديم البنوك إلى التعهد: أ) سيولة عالية، مما يجعل من الممكن تنفيذ الممتلكات الرهنة للسعر المناسبة للبنك إلى الحد الأقصى القصير؛ ب) أسهل الاغتراب من الممتلكات المحمية، والتي تسمح للبنك بإزالةها بسرعة في اللحظة المناسبة دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل؛ ج) الانتماء إلى البرد عن حق الملكية (إذا لم يكن تعهدا لطرف ثالث)؛ د) التحرر من؛ ه) توفر الهوية حتى تتمكن من التحقق من وجودها في أي وقت.
توضح الممارسة أن البنوك مثيرة للاهتمام، أولا وقبل كل شيء، الممتلكات المنقولة وغير المنقولة كأداء. يجب أن يكون الطلب الثابت وينطبق على متوسط \u200b\u200bفئة السعر بحيث لا توجد مشاكل في التنفيذ. كرضا رهن عقاري، تقبل البنوك:
جملة 1 الفن. أنشأ المدى 340 المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم المدونة المدنية للاتحاد الروسي) أن تكلفة موضوع التعهد يحددها اتفاق الأطراف، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. ومع ذلك، فإن هذا الشرط غير مذكور في القانون مهم. في الوقت نفسه، الفقرة 1 من الفن. 9 من القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-ФЗ "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" (فيما يلي - القانون الفيدرالي "بشأن الرهن العقاري") وجد أن "اتفاق الرهن العقاري ينبغي أن يشير إلى موضوع القروض العقارية، تقييمه، مخلوق وحجم وتنفيذ الفترة للالتزامات المقدمة من الرهن العقاري ".
وبالتالي، فإن جوانب العلاقة القانونية للرهن العقاري ملزم بالإشارة إلى التقييم المتفق عليه للممتلكات المحددة. يمكنهم تحديد مثل هذا التقييم بشكل مستقل والاتصال بالمثمن.
يحدد المشاركون في العلاقات الضمارية التقييم من تلقاء نفسها، وتنسيقها فيما بينهم، أو الرجوع إلى المثمن والإشارة في المهمة، وما يجب تحديد نوع التكلفة.
لا يحدد القانون، على أساس ما يجب أن تقيم المعايير. لا يتم وصف طريقة تنسيق قيمة القانون المتعهد. في الممارسة العملية، في العقد، قد يشير الأطراف إلى قيمة الممتلكات المخزنة، دون تحديد ذلك، يمكنهم الإشارة إلى عدة أنواع من القيمة. يمكن للمشاركين في المعاملات الجانبية تحديد التكلفة على أساس تقرير المثمن المستقل، أو للتنسيق بشكل مستقل، دون اجتياز محترف، يسترشد بمتوسط \u200b\u200bأسعار السوق لممتلكات مماثلة.
في الفقرة 19 من خطاب الإعلام من رئاسة الاتحاد الروسي في 28 يناير 2005. يوضح رقم 90 "لمحة عامة عن ممارسة النظر في محاكم المنازعات التحكيم المتعلقة باتفاقية الرهن العقاري" أنه عند الإشارة إلى الأطراف في الاتفاق على الرهن العقاري العديد من التقديرات المختلفة لموضوع الرهن العقاري، مثل هذا الاتفاق لا يمكن تعتبر غير مؤمنة، إذا كان من الممكن تحديد التقييمات التي تعتبر تلك الأطراف التي اتفقت كحالة كبيرة لاتفاقية الرهن العقاري.
يوضح توضيح هذه التوصية من محكمة الاتحاد الروسي ظروف إحدى الحالات التي تم النظر فيها. على النحو التالي من ظروف القضية، هناك ثلاثة تقديرات مختلفة لموضوع الرهن العقاري: تقييم بشأن إبرام المثمن المستقل، وتقييم الرهن العقاري والتقييم على وثائق سلطة المخزون الفني.
وفي الوقت نفسه، وجدت المحكمة أن تكلفة المبنى بموجب وثائق سلطة المخزون الفني تشير إلى الأطراف من أجل تنفيذ الفقرة 4 من الفن. 4 من قانون الاتحاد الروسي البالغة 09.12.1991 رقم 2005-1 "بشأن الواجب الواجب"، والتي تعمل في وقت استنتاج اتفاقية الرهن العقاري. التقييم الذي يعطى الرهن العقاري من قبل المثمن المستقل الذي ينجذب من قبل الأطراف، وأشارت الأطراف في اتفاق الرهن العقاري، بموجب المادة 12 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" طبيعة توصية لهم ولم يكن إلزاميا.
استنادا إلى الظروف المحددة، جاءت المحكمة إلى استنتاج مفادها أن التقييم الرئيسي هو تقييم المبنى الموضعي الذي حدده الأطراف بموجب الاتفاقية رهن عقاري.
الفقرات 1 و 2 article.340 من GC بصيغتها المعدلة. FZ مؤرخة 21.12.2013. يشار إلى ذلك 367-ФЗ أنه ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب القانون، يتم تحديد تكلفة موضوع التعهد باتفاق الأطراف. إن التغيير في القيمة السوقية لموضوع التعهد بعد إبرام اتفاق تعهد أو حدوث ضمانات حيز النفاذ ليس هو الأساس لتغيير أو إنهاء الضمان، ما لم ينص على خلاف ذلك القانون أو العقد.
يذكر FZ "على الرهن العقاري" نوعين من القيمة العقارية: القيمة الضميرة (في الفقرة 2 من المادة 67، يشار إلى أن "القيمة الوديعة للمؤامرة الأرضية المنقولة إلى اتفاق الرهن العقاري تم إنشاءها بموجب اتفاقية الرهاد مع الرهن العقاري ") وقيمة السوق (في الفقرة 3 من المادة 9 يشار إلى ما يلي:" في حالة ضمان لم يكتملها بناء العقارات، التي هي في الممتلكات الحكومية أو البلدية، تقييم القيمة السوقية لل هذا العقار"). لا يشير أي مكان في القانون إلى ما يجب تحديد نوع القيمة العقارية في العقد.
في الفن. 3 FZ "في أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" يتم تعريف القيمة السوقية لكائن التقييم على أنها الأكثر احتمالا يمكن أن يتم عزل هذا الهدف الذي يمكن به في السوق المفتوحة في سياق المنافسة عندما تكون أطراف الصفقة معقول، وجود جميع المعلومات اللازمة، وسعر المعاملة لا توجد ظروف غير عادية تعكس.
لا يوجد تعريف تشريعي للقيمة الضمانية للممتلكات. في علم القانون المدني، تم توزيع الموقف مؤخرا، وفقا لأيها، الموجودة في الأفعال التنظيمية، يجب اعتبار مصطلح "قيمة الضمان" مرادفا لقيمة السوق، والتي تسمى أيضا "حقيقية"، "عادلة" " وما إلى ذلك وهلم جرا.
ومع ذلك، هذا الموقف ليس صحيحا تماما. في شروط المعايير الحالية وفي غياب مفهوم قيمة ضمانة، بطبيعة الحال، ينبغي قبول ذلك لأنه لا توجد قيمة ضمانة في معايير التقييم الفيدرالية، لا توجد مؤشرات بشأن طريقة تحديد القيمة الضميرة، لا يمكننا النظر في رؤية مستقلة للتكلفة. في الوقت نفسه، على النقيض من المرادفات المقبولة عموما من القيمة السوقية، يتم استخدام مفهوم "قيمة الضمان" بدقة من أجل التأكيد على الطبيعة الخاصة لقيمة العقار في تعهد، لمعارضة قيمة السوق الخاصة بها. هناك شروط مسبقة كافية لتخصيص القيمة الضميرة كقيمة قيمة. على وجه الخصوص، يجب أن يضيء الحق من الاحتياجات الحقيقية للمجتمع. تبين ممارسة علاقات الرهن العقاري أن تكلفة التعهد، خاصة عند تنفيذ الممتلكات من التداول، لا ينبغي تحديدها على أساس القيمة السوقية.
في أنشطتها، يعمل البنك بنشاط مع هذا المصطلح المثير للجدل. تم تشكيل مفهوم قيمة الضمانات من تعليمات البنك المركزي للاتحاد الروسي في 30 يونيو 1997. رقم 62a "بشأن إجراء تكوين واستخدام احتياطي الخسائر المحتملة على القروض"، فقد الآن قوة، حيث يتم تعريف قيمة الضمانات على أنها "الحد الأقصى لالتزامات العميل، والتي يمكن أن توفر هذه الخاصية هذا المبلغ مع تحديد القيمة السوقية للإيداع الأقل نفقة تنفيذها وخصومات محتملة على سرعة التنفيذ. " تسترشد الممارسات المصرفية في معظم الحالات بدقة هذه المعايير لتحديد قيمة الضمانات.
تتوفر الحاجة الاقتصادية لتعريف وفقدان القيمة الضميرة. البنوك، التي هي مرسومها، تستخدم قيمة ضمانة، على الرغم من حقيقة أنه في الوقت الحاضر لا يتم الاعتراف به كقانون كوعي مستقل من القيمة ويمكن أن يعزى إلى مخصص.
إرشادات خاصة لتقييم الممتلكات المنقولة إلى الوديعة، حاليا غير المقدمة بموجب القانون. حاليا، في الحالات التي يخضع فيها العقار لتقييم إلزامي في عقد الإيداع، يجب إنشاء القيمة السوقية للممتلكات.
تشير الممارسة القضائية إلى أن تقييم الانتعاش حول موضوع التعهد يجب تحديده على أساس القيمة السوقية للممتلكات. يلتزم هذا الموقف بمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. في الفقرة 6 من خطاب الإعلام من بريسيديوم التحكيم الأعلى للاتحاد الروسي في 15 يناير 1998. يشار إلى رقم 26 "لمحة عامة عن ممارسة النظر في النزاعات المتعلقة باستخدام محاكم التحكيم في القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد" بأنه إذا كان هناك نزاع بين الرهدم والمرتكي، فإن البيع الأولي تم إنشاء سعر الممتلكات المخزنة من قبل المحكمة على أساس سعر السوق لهذا العقار. على الرغم من أن التوصيات المشار إليها في خطاب الإعلام لرسائل رئاسة الاتحاد الروسي قد تم تطويرها قبل اعتماد القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، فإنها تعمل حاليا، بعد 16 عاما.
في غياب نزاع، ستشير المحكمة بالتأكيد إلى السعر المتفق عليه في العقد. يشير هذا الحكم بشكل غير مباشر إلى أن السعر في العقد يجب أن يكون السوق. في الواقع، إذا كان العقد لا يشير إلى سعر السوق، ولكن أي شيء آخر، وليس أحد الأطراف لا يعترض على بيع الممتلكات بسعر، فلن يكون لدى المحكمة أسباب لإقامة سعر المبيعات الأولي بشكل مستقل.
P. 2 الفن. 348 GK والفقرة 1 من الفن. 54.1 FZ "على الرهن العقاري" وجد أن استئناف الانتعاش على الممتلكات الرهنة غير مسموح به، إذا انتهاك الالتزامات المقبولة من المدين، فإن الالتزام غير مهم ومقدار متطلبات متطلبات من الواضح أن pledgee غير واضح بقيمة الممتلكات المحددة.
يفترض عدم وجود عدم انتهاك المخالفة إذا كان وقت اعتماد قرار بشأن استئناف الانتعاش في الوقت نفسه يتم اتباع الشروط التالية: مبلغ الالتزام غير المحقق أقل من خمسة في المئة من قيمة الرهن العقاري موضوع وفترة تأخير FZ "حول الرهن العقاري"). لضمان الممتلكات المنقولة من الفرعية. 1 ص. 2 الفن. 348 من الاتحاد الروسي من المتوقع أن يكون انتهاك الالتزام المضمون بالتعهد أمر ضئيل ومقدار متطلبات المنصب غير متناسب بشكل واضح قيمة الممتلكات المحددة، إذا كان مقدار الالتزام غير المحقق هو أقل من خمسة في المئة من حجم قيمة الممتلكات المخزنة وفترة التأخير. على النقيض من القانون الاتحادي "على الرهن العقاري"، فإن GKRF لا ينص على أن القاعدة تنطبق فقط على الإجراء القضائي للانتعاش.
وبالتالي، فإن تكلفة موضوع التعهد في علاقة مع حجم الالتزام غير المحقق. تعتمد القدرة على رسم عقوبة بشأن موضوع التعهد على نسبة مبلغ الديون بقيمة الممتلكات المعزولة، وكذلك التأخير في التنفيذ.
في الوقت نفسه، المعايير المحددة للفن. 348 جي جي ك ف الفن. 54.1. القانون الفيدرالي "في الرهن العقاري" لا يجعل الوضوح في السؤال الذي تم تحليله، لأنها غير محددة. يتم الاحتفاظ بعدم اليقين في الطبيعة القانونية للتكلفة المحددة في معاهدة التعهد. لا يزال غير واضح، حيث التكلفة هي خمسة في المئة من الديون. كيف سيتم تحديد مثل هذه التكلفة.
يساهم عدم اليقين في المعايير في ظهور النزاعات: في المحكمة، من الممكن التخلص منها ما إذا كان مسموحا به في وضع معين لدفع الممتلكات. يمكن للأطراف تقديم خيارات مختلفة لحساب خمسة في المائة، ومعدل التبادل للقانون في صالحهم: خمسة في المائة من التكلفة المحددة في العقد، أو خمسة في المائة من القيمة السوقية في وقت النزاع. كما تظهر الممارسة، يمكن أن تختلف هذه التكلفة بشكل كبير.
في رأينا، قواعد الفن. 348 جي جي ك ف الفن. 54.1 يجب تفسير FZ "على الرهن العقاري" باستخدام القيمة المحددة في اتفاق التعهد. لهذا هناك أسباب معينة. على وجه الخصوص، يتبع من المعنى العام للمعايير ورغبة المشرعين. وفقا لقادتنا، يجب أن تعمل القواعد المحددة ليس فقط للمحكمة فحسب، بل أيضا على جوانب العلاقات القانونية للرهن العقاري قبل النداء إلى المحكمة. بناء على متطلبات القانون، ينبغي للأطراف أن تحدد بشكل مستقل عند أي نقطة وفي ظل الظروف التي يحق لها الحق في رسم عقوبة للتعهد في المحكمة. وهذا يعني أن مهمة المعايير قيد الدراسة هي منع النداء المبكر للمحكمة الخاضعة لخوف رفض تلبية المتطلبات.
بناء على التحليل المنزول، نعتبر أنه من الضروري تخصيص وظيفة مستقلة للقيمة الضميرة: القيمة الضميرة بمقدار مبلغ الديون هي معيار لتحديد إمكانية التعافي من التعهد.
من الجدير بالذكر أن الطبعة الأولي من الفن. 348 من القانون المدني للاتحاد الروسي لم يتحمل أي نسبة من قيمة الممتلكات الرهنة بمبلغ الديون بشأن الالتزام الرئيسي. لذلك، تم تحديد هذه العلاقة فقط من قبل المحاكم وتم تقييمها، وبالتالي، في بعض الحالات، تم رفض المحاكم بشكل غير متوقع للغاية من الدعوى.
أحد أهداف استخدام مفهوم "قيمة الضمان" هو تحديد الحد الأقصى للمبلغ الالتزام النقدي للمدين بالمقرض، ويعني مبلغ أقصى يمكن تزويده بتعهد بممتلكات معينة.
في الوقت نفسه، يتم توفير مصطلح "قيمة الضمان" حاليا للمؤامرة الأرضية في القانون الاتحادي "على الرهن العقاري". واردة مصطلح "قيمة الضمانات" في المادة 3 من قانون موسكو مؤرخ في 11 فبراير 1998، رقم 3 "بشأن تقديرها للأنشطة في مدينة موسكو"، وفقا لمجموعة من علاقات القانونية والاقتصادية والتنظيمية والتقنية والتقنية والتقنية والتكنولوجية وهناك طبيعة مختلفة لإنشاء سوق أو تقييم قيمة آخر (ضمانات، تصفية وغيرها). فقدت الوثيقة المحددة قوتها في عام 2002، بسبب اعتماد قانون موسكو من 05/22/2002 رقم 28. تم الإشارة إلى قيمة الضمانات في القانون كنوع منفصل من القيمة، إلى جانب السوق والتصفية.
كما يمكن أن ينظر إليه، تعترف الأفعال التنظيمية جزئيا إلى القيمة الضميرة كقيمة محددة للقيمة. ومع ذلك، فإن تكلفة الضمان ليست حاليا نظرة مستقلة للتكلفة. نعتقد أن الفجوة المحددة، مما تسبب في نزاعات وعدم اليقين عند تنظيم العلاقات القانونية للرهن العقاري ينبغي القضاء عليها. لذلك، في رأينا، يجب أن تكون قيمة الضمان قيمة واقعية للتكلفة، يجب تحديد مكانها في نظام المعايير بشأن التعهد، من الضروري صياغة مفهوم قيمة الضمانات، لتحديد طريقة التعريف والتغيير.
نقترح المفهوم التالي لقيمة الضمان. التكلفة الرئيسية هي تكلفة تعهد التعهد، بما يتوافق مع الأطراف في اتفاق تعهدات وتحديد أقصى تدفق، والتي يمكن تزويدها بمفتاح كائن معين، وكذلك معيار لتحديد إمكانية الانتعاش من الودائع عن موضوع التعهد فيما يتعلق بمبلغ الديون بشأن العقد الرئيسي ويعكس أكثر سعر ممكن منه يمكن أن ينزل بموضوع التعهد من خلال البيع من المزاد العام أو عن طريق تنفيذ خلاف ذلك من قبل البرلمين pledgee.
أساس القيمة الضمانية هي القيمة السوقية. أنشأ تشريع الرهن العقاري للاتحاد الروسي أنه عند التقدم بطلب للحصول على ممتلكات مرهونة، يتم تعيين سعر البيع الأولي لمدة ثمانية وثمانون من القيمة السوقية للممتلكات المحددة في تقرير المقيم (الفقرة 4 من الجزء 2 من المادة 54 من الاتحادية قانون "الرهن العقاري").
تنظيم متباين لسعر البيع الأولي للإجراء القضائي والقضاء للإجراءات القضائية للانتعاش، الذي كان موجودا لفترة طويلة، ونقص الإشارة إلى قيمة التكلفة، واستخدام المصطلحات التي لا يعرفها القانون تؤدي إلى انخفاض في فعالية عمليات الرهن العقاري.
لسوء الحظ، حتى الآن، لا يتم تنفيذ الخطوات الواردة في هذا الاتجاه. يتم تكريس التغييرات التي أدخلت في GC إلى قضايا أخرى من العلاقات القانونية للرهن العقاري. يبدو أن هناك عمل كبير لإجراء قانون كبير من أجل استقرار التعهد بأنه ضمان تحقيق الالتزامات.
توضح ممارسة علاقات الرهن العقاري أنها مسألة التكاليف التي تحتاج إلى إيلاء الاهتمام الواجب، لتطوير هيكل موحد ومنطقي للعلاقات القانونية في مجال تحديد قيمة الممتلكات المعززة من أجل تحقيق أقصى قدر من فعالية الضمان عمليات.
1. القانون المدني للاتحاد الروسي (جزء من الأول) من 30.11.1994 رقم 51-ФЗ // اجتماع تشريع الاتحاد الروسي. - 05.12.1994. - 32. - الفن. 3301.
2 - قانون الاتحاد الروسي البالغ 09.12.1991 رقم 2005-1 "بشأن الواجب الواجب" // اجتماع تشريع الاتحاد الروسي. - 01.01.1996. - №1. - فن. تسعة عشر.
3 - قانون موسكو مؤرخ في 11 فبراير 1998 رقم 3 "بشأن أنشطة التقييم في موسكو" // فيدوموستي موسكو دوما. - 5 5 (ص 39). - 1998.
4. قانون موسكو مؤرخ في 05.22.2002 رقم 28 "بشأن الاعتراف بقانون مدينة موسكو المؤرخة 11 فبراير 1998،" بشأن التقييم في موسكو "وتعديل قانون مدينة موسكو في 21 فبراير 2001 رقم 6 "بشأن تقديم قانون ميزانية الاتحاد الروسي للقوانين الفردية لمدينة موسكو،" // فيدوموستي موسكو مدينة دوما. - 6 (المادة 124). - 17.07.2002.
5. تعليمات البنك المركزي للاتحاد الروسي في 30 يونيو 1997. رقم 62A "بشأن إجراء تكوين واستخدام احتياطي للخسائر المحتملة على القروض" // نشرة بنك روسيا. - № 91-92. - 12/31/1997.
6. خطاب إعلامي لرئاسة الاتحاد الروسي في 15 يناير 1998. رقم 26 "استعراض ممارسة النظر في النزاعات المتعلقة باستخدام محاكم التحكيم للقانون المدني للاتحاد الروسي بشأن التعهد" // نشرة الاتحاد الروسي. - № 3. 1998.
7 - خطاب إعلامي لرئاسة الاتحاد الروسي الاتحاد الروسي في 28 يناير 2005 رقم 90 "لمحة عامة عن ممارسة النظر في المحاكم التحكيم من النزاعات المتعلقة باتفاقية الرهن العقاري" // فيستنيك الاتحاد الروسي. - 4. 4. - 2005.
8. القانون الاتحادي ل 16 يوليو 1998 رقم 102-ФЗ "بشأن الرهن العقاري (تعهد الممتلكات)" // اجتماع تشريع الاتحاد الروسي. - 20.07.1998. - 29. - الفن. 3400.
9 - القانون الفيدرالي 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن التقييم في الاتحاد الروسي" // اجتماع تشريع الاتحاد الروسي. - 08/03/1998. - رقم 31. - الفن. 3813.
10 - القانون الاتحادي رقم 12/21/2013 رقم 367 حصاد "بشأن التعديلات على جزء من أول مدون مدني للاتحاد الروسي والاعتراف عن طريق غير صالح قوة التشريعات الفردية (أحكام الأفعال التشريعية) للاتحاد الروسي" / / اجتماع تشريع الاتحاد الروسي. - 12/23/2013. -5 51. - الفن. 6687.
11. Shevelev B. هل هناك قيمة إيداع؟ // المحاسبة والبنوك. 2011. رقم 10. 43 - 49.
دعا القيمة - هذه هي تكلفة تلك الممتلكات التي شغلت كوديعة عند استلام القرض.
الوديعة حاليا واحدة من أكثر الطرق شعبية لضمان التزامات القرض المبرمة. أنواع العقارات الرهن العقارية هي الكثير، ولكن أكبر درجة من الموثوقية في تحديد مخاطر الائتمان توفر وديعة أمنية. على وجه الخصوص، فإن الرهن العقاري ينتمي إلى هذا النوع من الالتزامات. عدالة بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة العقارات، لا يمكن نقلها بأي شكل من الأشكال أو إخفاء أو تسبب ضرر كبير.
بشكل عام، يمكن أن يسمى الوضع الاقتصادي اليوم ما يكفي من الاستقرار، وبالتالي، اكتسب سوق الإقراض أيضا بعض الاستقرار. والآن نظام الضمان هو أكثر تهدف إلى إنشاء ضمان لعودة الأموال وتثبيط المقترض من السداد المباشر للأموال المقدمة.
في الوقت نفسه، غالبا ما يكون اليوم عقود "رسمية" قيمة الضمانات، والتي تستلزم حتما مستوى عال من الأضرار دون عودة إلى العميل. نتيجة لذلك، تصبح الظروف اللازمة للاختيار الضمان المحتمل وتصميمها أكثر صرامة ومدروسة. ولكن للحفاظ على وكفاءة الأنشطة الخاصة، يجب أن يأتي البنك إلى متوسط \u200b\u200bمحدد، حيث سيتم أيضا الحفاظ على جاذبية شروط الإقراض للعميل والمخاطر بشكل كاف في حالة عدم استرداد النقود.
تعمل العلاقات بين البنك والعميل في إطار الميزات الرئيسية للائتمان والعلاقات المالية. كمنتج، فهي الأموال المقدمة إلى البنك إلى العميل، وكما دفع - خاصية الضمانات. في الأساس، يهتم المقرض في الحد الأدنى لقيمة الممتلكات لتكون متساوية ليس فقط بمبلغ القرض المنصوص عليه، ولكن أيضا التكاليف أو عدم انتظام المحتمل، معها ذات الصلة.
في حالة نظام الإقراض المودع، تعني كلمة "الخاصية" مفهوم يتضمن مختلف الأوراق المالية وحقوق الملكية بالإضافة إلى أشياء مادية. سيتم إجراء تقييم قيمة خاصية الضمانات على أساس الفرق في نوعين منفصلين: قيمة السوق التي تقوم بتقييم العقار كجسما ككل، وقيمة ضمانات، والتي تحدد قيمة الممتلكات كوسيلة لتوفير الالتزامات.
من أجل تقييم قيمة خاصية الضمانات، يمكن للبنك في كثير من الأحيان استخدام خدمات مؤسسة جهة خارجية جذب خصيصا. على الرغم من أن ممارسة إنشاء وحدة خاصة متخصصة حاليا في تقييم الضمان أصبحت تستخدم بشكل متزايد. بغض النظر عن إجراء تقييم، فإن عقار الرهن العقاري في هذه العملية يعتبر مراعاة مخاطر مؤسسة الائتمان التي تتميز بهذا النوع من الممتلكات.
بشكل عام، تكون قيمة الضمان تكلفة الممتلكات التي سيتم فيها تنفيذها في الوقت المحدد من قبل البنك، في حالة عدم استرداد الأموال بموجب توفيرها.
على الرغم من حقيقة أن قيمة الضمان هي نوع مستقل من قيمة الممتلكات، في نفس الوقت يمكن أن يسمى جزءا من القيمة السوقية، مع مراعاة جميع المخاطر على المخاطر المرتبطة بهذا النوع من الممتلكات. سيتم استدعاء القيمة التراكمية لهذه المخاطر ضمانات.
تمكنت
هذا النوع من المخاطر هو بالضبط لأن عقار الرهن العقاري يخضع للتأمين، وفي حالة الخسارة أو أضرار معينة، لن يتم إنتاج توفير أموال ائتمانية. ومع ذلك، فإن التأمين على جميع الممتلكات لا يتم إنتاجها، لأنها في معظم الحالات غير مربحة اقتصاديا. يتم تنفيذها فقط عندما تكون تكلفة تلك الأحداث والإجراءات الرامية إلى الحد من المخاطر المحتملة أعلى بكثير من تكلفة التأمين. ولكن في الوقت نفسه، فإن التأمين أيضا لا يوفر سدادا كبيرا للأموال.
يمكن أن يعزى إلى قابل للإدارة المشروط، لأن هذا الخطر ينطوي على نوع منفصل من الأصول التي تتميز بشروط التنفيذ الصعبة التي تتميز بالتكلفة ذات الصلة في وقت قصير. من خلال الإدارة، هذا النوع من المخاطر هو لأنه من الممكن تقييم فترة التعرض حتى قبل أن تقرر إبرام عقد من قيمة الضمانات، وبالتالي فمن الممكن رفضه في حالة مؤشرات منخفضة للغاية. ويتم تحديد الاتفاقية من خلال حقيقة أنه غالبا ما يتم اكتشاف وقت التعرض المنخفض بعد انتهاء العلاقات.
ويشمل ذلك مختلف الصعوبات القانونية والعقبات في تصميم العلاقات الضميرة. من الممكن تقليل هذا المخاطر إلا إذا قمت بإجراء تحليل عميق وشامل لجميع الشروط القانونية والتنظيمية الممكنة فيما يتعلق بهذا الأصل.
قبل إبرام العقد، تقييم مفصل وابحث عن جميع أساليب التحكم الممكنة، والتي سيتم إدراجها لاحقا في البنود ذات الصلة من المعاهدة.
يعد حسابه واحدا من أهم، لأن السيولة هي واحدة من المكونات التي يتم بها حساب قيمة الضمان. اعتمادا على حالة السوق في الوقت الحالي، يمكن أن تكون سيولة كل نوع فردي من الأصول الضميرة مرتفعة (مع فترة لا تزيد عن 30 يوما)، متوسطة (30-90 يوما)، منخفضة (90-180 يوما) ، ميؤوس منها (أكثر من 180 يوما). واعتمادا على مؤشر السيولة، يتم تحديد قيمة الإيداع، والتي، في حالة سيولة ميؤوس منها، تساوي تقريبا الصفر.
يمكن تمثيله نتيجة لخطر السيطرة على الممتلكات، لأن العقوبة المستحيلة قد تكون نتيجة لثلاث عوامل رئيسية: عدم وجود موضوع التعهد، وعدم الوصول إلى تخزينها وصعوبات القانونية المتعلقة به عملية الاسترداد.
ينشأ أساسا نتيجة الانتهاكات في العقد أو المستندات الأخرى التي تصدر علاقات ضمانة. نتيجة لذلك، يمكن اعتبار هذه العلاقات غير صالحة. من الممكن تجنب ذلك إذا كان عند إبرام منتجع المعاملة إلى خدمات التوثيق.
غير المدار لهذا الخطر يرجع إلى حقيقة أن التقييم يتم بذل ذات مرة في ختام العقد، وبعد ذلك ستستمر الشروط في العمل خلال فترة ولاية الائتمان بأكملها. لتقليل هذه المخاطر، من الضروري ضمان المؤهلات العالية والكفاءة المهنية للعمال الذين ينتجون تقييم، وكذلك إنشاء نظام تقييم موحد. هناك أيضا إمكانية الانضمام إلى المفاوضات من أجل تنفيذ إعادة تقييم الممتلكات، ونتيجة لذلك، تغييرات في القيمة الضميرة.
يرتبط هذا الخطر بتعقيد التنبؤ بقيمة الطلب على هذا النوع من الممتلكات في المستقبل. لتقليل هذا النوع من المخاطر، من الضروري دراسة بعناية وإجراء توقعات الاحتمالية لتغيير سيناريو التنمية. ومع ذلك، نادرا ما تكون هذه التوقعات دقيقة إلى حد ما، وبالتالي فإن هذا المخاطر ويشير إلى فئة لا يمكن السيطرة عليها.
يرتبط هذا الخطر بالإغفال في عملية التقييم قبل انتهاء عقد العوامل الفردية - على سبيل المثال، وجود عيب في العقار أو خصائصه أو توافر الحقوق له من أطراف ثالثة. من الممكن تقليل درجة هذه المخاطر في حالة إجراء تحليل وتقييم أكثر شمولا قبل إبرام اتفاق الرهن العقاري.
لا يزال تقييم القيمة الدقيقة للممتلكات الضميرة، على الرغم من العديد من الأعمال المكتوبة على هذا الموضوع، مشكلة ذات صلة بالنسبة للعديد من البنوك. في بعض الأحيان يستخدم موظفو المؤسسة المالية نفسها في الإدارات المختلفة أساليب حسابات مختلفة.
وفقا للمحللين، طور هذا الوضع بسبب الخلافات الناشئة عن تعريف مفهوم "قيمة الضمان". في الأدبيات القانونية الحديثة، غالبا ما يتم تجاهله أو استبداله ب "قيمة التصفية" (تكلفة الممتلكات أثناء البيع، إذا كانت فترة التعرض أقل من المعتاد لكائن مماثل)، على الرغم من أن هذا ليس هو نفسه. لا يتم تنظيم الإجراء لحساب قيمة الضمان من قبل التشريع الروسي، يتم تحديد قيمة الإيداع من قبل أخصائي مؤسسة مالية. في نهاية المطاف، اتضح أن طريقة حساب القيمة الضميرة لكل مؤسسة مالية هي خاصة بها، لكن الجميع يعتمد على نفس الأساس - قيمة السوق أو قيمة التصفية.
ماذا تعني البنوك اليوم تحت ممتلكات الرهن العقاري، وما هي حاجة تقييمك؟
يجب أن تضمن عقار الرهن العقاري سداد القرض في حالة إعسار للمقترض. يسمح تحديد تكلفة الأصل للدائن لمعرفة مقدار ما يتوافق مع حجم القرض المستلم. يتيح هذا الرقم البنك من حساب المخاطر المحتملة والتنبؤ بالوضع عند بيع كائن التعهد. كقاعدة عامة، على أساس التقييم، يتم اتخاذ قرار بشأن إمكانية إصدار قرض ومقدارته. بالإضافة إلى ذلك، فإن تعريف تقييم العقار سوف يسرع عملية الانتعاش وتنفيذ التعهد - النزاعات حول سعرها سيكون غير مناسب بالفعل. على الرغم من وجود دقة واحدة هنا.
أثناء بيع الممتلكات، يتم إعادة تقييمها. يمكن أن يحدث هذا على حد سواء بمبادرة من البنك وبمطالب المقترض. والحقيقة هي أنه بعد بيع الكائن في المزاد من المبلغ المستلم، تم خصم جميع النفقات، والتي عانت من مؤسسة مالية في عملية تنفيذ الملكية الجانبية (التكاليف القانونية والنقل وما إلى ذلك)، وكذلك المبلغ من دين المقترض أمام المقرض. يتم إرجاع الباقي إلى مالك العقار السابق. وبالتالي، فهو مهتم بقيمة الإيداع ليكون أقصى حد ممكن.
تعتبر ملكية الرهن العقاري هي أي ممتلكات تبنت كضمان. بعد تحليل الشروط التي تصدر فيها العديد من المؤسسات المالية الروسية من القروض، يمكن الإشارة إلى أن معظمهم يفضلون تلقي الممتلكات من المقترض كضمان من العقارات، لأن هذا النوع من الودائع هو الأكثر إلغاؤه وتنفيذه أسهل من المعدات أو نوع آخر من العقارات الرهن العقاري. شركتنا لديها سنوات عديدة من الخبرة في سوق خدمات التقييم، التعاون مع عدد كبير من المؤسسات المالية (البنوك) يمكننا أن نعلن بالثقة التي تقيد بموجب كائن السيولة في العقارات، فإن المؤسسة المالية تحمل مخاطر أقل بكثير مما كانت عليه الإقراض إلى كائنات الممتلكات المنقولة - المعدات أو النقل. في الممارسة العملية، البنوك الشريكة لدينا، لتنفيذ إيداع - كائن العقار أبسط بكثير من التنفيذ، على سبيل المثال، المعدات. في رأينا، فإن مخاطر البنك يصل إلى الحد الأقصى عند إجراء تعهد بالمعدات الفريدة أو التقنيات الفريدة. غالبا ما لا تعتبر العديد من البنوك، بالإضافة إلى العقارات، وأنواع أخرى من ضمانات القروض حتى. على الرغم من أن التدريبات الممارسة، كعدد من الأسباب، فإن هذه الطريقة ليست عبارة عن باناسيا من غير دافعي.
أولا، تعتبر الاغتراب العقاري أعمال مزعجة للغاية تحتل كتلة من الوقت. على سبيل المثال، إذا وصف الأطفال الأحداث في الشقة، فهي مستحيلة تقريبا إخلاءها. نتيجة لذلك، يتعين على موظفي البنوك المشاركة في دورات التقاضي التي لا نهاية لها وجلسات المحكمة، والاستماع إلى العديد من الشكاوى.
ثانيا، لا يمكن بيع العقارات الضمارية دائما من التداول. على سبيل المثال، بهذه الطريقة، من المستحيل تنفيذ الشقق المكتسبة حسب الرهن العقاري، محظور بموجب القانون. نتيجة لذلك، تصبح العقارات مجرد إيداع رسمي، وفي الممارسة العملية، يجب على الدائنين اللجوء إلى طرق أخرى لاستعادة الديون.
ثالثا، حتى مع صدفة مواتية نسبيا، لا يزال البنك في خسائر. خذ مثال بسيط عند إصدار قرض، افترض بنسبة 120 ألف دولار (هيئة القرض بالإضافة إلى الفائدة). كان البنك قادرا على بيع شقة المقترض من الاقتراض، على سبيل المثال، مقابل 50 ألف دولار. أين تحصل على 70 ألف الباقي؟ سيتعين على موظفي مؤسسة الائتمان مرة أخرى "مطاردة" العميل ويقود مفاوضات طويلة وصعبة معها.
ومع ذلك، لم يلغى أحد أن قيمة الضمانات، وتقييمها هو سؤال أولوية عند إصدار قرض. نظرا لأنه على المستوى التشريعي، لم يتم وصف هذا الإجراء، ويسترشد موظفو البنوك الوثائق الداخلية التي طورها متخصصون من وحدات الرهن العقاري. اليوم، تمتع البنوك، العد حول قيمة الرهن العقاري، والاستمتاع بالصيغة: القيمة السوقية (في بعض الأحيان يتم استخدام تكلفة التصفية) ناقص تكلفة جميع التكاليف التي قد تنشأ عند الاسترداد على الممتلكات الرهنة وتنفيذها. المثمنون المستقلين، بدورهم، لديهم تكنولوجياتهم الخاصة. وبالتالي، في بعض الأحيان يكون الفرق في قيمة نفس الكائن حوالي 20٪ - اعتمادا على سياسة البنك، لذلك من الضروري أن يعمل المثمن والبنك ومراعاة جميع المخاطر المحتملة معا.
حاليا، تم تطوير عدد من المخططات القياسية، على أساس المثمن سيتمكن من إنشاء طريقة الحساب الخاصة به.
نترك مع المخاطر. هذا النهج يشعر بشعبية خاصة أثناء عدم الاستقرار الاقتصادي، عند التنبؤ بمزيد من الوضع المالي في البلاد يصبح مستحيلا تقريبا. ينص البنك على جميع نفقاته مقدما في حالة سلبية غير متوقعة (في الوقت نفسه، لا تؤخذ في الاعتبار التغييرات الإيجابية في الاعتبار)، بما في ذلك في قيمة الرهن العقاري، كل الخسائر الممكنة. وبالتالي، فإنه يحمي نفسه من الخسائر الكبيرة، لكن هذا النهج له أوجه القصور. يفتقد البنك عددا من الفرص التي كان قد ظهر إذا قرر المخاطرة. تسمى سياسة الائتمان هذه المؤسسة المالية "حذرا". من الصعب للغاية الحصول على قرض فيه، وليس كل المقترض يقرر التعامل مع البنك، والذي حصل تماما على نفسه، وبالتالي تشديد متطلبات العملاء.
إدارة المخاطر. غالبا ما يتم حل البنوك الصغيرة والطموح في هذا النهج. كما يبرر إذا كان الإدارة التحليلية العاملة حاليا في مؤسسة الائتمان تعمل على مستوى احترافي ويمكن أن تتوقع بدقة أقرب تغييرات سلبية وإيجابية في الحالة المالية للبلد. في هذه الحالة، فإن السياسة هي مثل: يأخذ البنك في الاعتبار جميع المخاطر الممكنة، بينما يعمل في وقت واحد على خيارات الخروج المثلى من الوضع. وبالتالي، يصبح الأمر أكثر ولاء للعملاء، وعدد رغبات جديدة للحصول على زيادة في القرض. يعتبر شخص ما هذا النهج خطيرا، ومع ذلك، فاز البنك، والمقترض، والمقترض. مهما تم اختيار النهج من قبل إدارة البنك، فإن العوامل الموضوعية التالية تؤخذ دائما في الاعتبار:
الخسائر المباشرة الناشئة في حالة عدم إجراء المقترض سداد الائتمان؛
خسائر إضافية - إذا رسمنا استردادا للممتلكات المملوكة لسبب ما، فمن المستحيل، أو من المستحيل تنفيذها على السعر المطلوب للسداد؛
غاب عن الأرباح - إذا رفض العملاء أخذ قرض بنكي بسبب تشديد شروط الإقراض؛
الخسائر اللاحقة - إذا ساءت سمعة البنك في السوق العالمية بسبب عدم العائدات المتكررة، فإن خفض سعر الأسهم، إلخ.
يسمى الفرق بين السوق (أو التصفية) وقيمة الضمان في الممارسة المالية خصما ضمانا. القدرة على حساب هذا الخصم هي الميزة الرئيسية عند العمل مع ضمان. عند حساب حجمها، يجب عليك تمكين ما يلي:
مقدار الديون للبنك (بما في ذلك الفائدة والعقوبات)؛
تكاليف الضرائب التي يجب أن تدفع بعد تنفيذ العقارات الضميرة؛
تكاليف قانونية؛
أجرة؛
النفقات الأخرى التي اضطرت إلى تنفيذ البنك عند تنفيذ ضمانات.
بحجة حول قيمة الوديعة، يوصي العديد من المثمنين بتذكر سيولة التعهد - ذلك يعتمد على فترة التعرض المقدرة للعقارات. هناك العديد من فئات السيولة:
ما يصل إلى 30 يوما؛
من 30 إلى 90 يوما؛
من 90 إلى 180 يوما؛
أكثر من 180 يوما.
في الحالة الأخيرة، تعتبر السيولة ميؤوس منها، مما يجعل مثل هذه العقارات غير متجانسة للبنك - من المرجح أن يرفض أخذها كإيداع، أيا كانت القيمة السوقية التي تمتلكها.
تبين الممارسة أنه على الرغم من السمات الفردية لكل ضمانات، في البنوك، تم تطوير القوالب القياسية للحصول على خصومات لأنواع مختلفة من الممتلكات. على سبيل المثال، للعقار، فإن الخصم هو 20-40٪ من القيمة السوقية، والمعدات 40-60٪ بسبب المخاطر الكبيرة. في كثير من الأحيان، حتى في فترة عدم الاستقرار المالي، تأخذ البنوك خصما وليس من القيمة السوقية للممتلكات، ولكن من قيمة التصفية - القيمة التي يمكن أن تباع فيها كائن التعهد في سوق تنافسية مفتوحة إذا سيكون مدة الكائن أقصر "طويل المعقول" لهذا النوع من الكائنات في هذا السوق. كقاعدة عامة، تحسب قيمة التصفية المثمن بعد حساب القيمة السوقية للكائن. حاليا، في معظم المؤسسات المالية (البنوك)، فإن متطلبات حساب قيمة التصفية إلزامية. في رأينا، فإن هذا النهج من المنظمات المالية يقلل من مخاطرها، ولكن في بعض الأحيان السبب الذي يرفض المقترض الإقراض في هذه المنظمة المالية. الاعتماد على القيمة السوقية، ولكن على التصفية، الخصم ليس 20-40٪ (للعقارات)، ولكن 40-55٪، ل تكلفة التصفية أقل من سوق 20-30٪ (اعتمادا على سيولة الكائن الضخم). عند الإقراض إلى كائنات الممتلكات المنقولة، يمكن أن يصل الخصم إلى 70-80٪، وهو ليس مربحا على الإطلاق للمقترض.
على أي حال، لا يزال حساب القيمة الضميرة للعقارات فقط داخل التكنولوجيا المصرفية، لم يستقر على مستوى الدولة.
