في الحياة، وخاصة الحياة العائلية، أي شيء يمكن أن يحدث. الزيجات السعيدة ظاهريًا يتبعها طلاق وتقسيم الممتلكات المكتسبة. عادة، يتم تقسيم الممتلكات بموافقة الزوج والزوجة السابقين أو في المحكمة.
تصبح إجراءات التقسيم أكثر تعقيدا بكثير إذا كان لدى كلا الزوجين أو أحدهما رهن عقاري - يتم تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق في هذه الحالة بمشاركة البنك الذي يعتمد الكثير على موقفه.
قد تكون هناك عدة خيارات للحصول على قرض عقاري للأشخاص الذين تربطهم علاقات عائلية، وسيتم حل كل منها بشكل مختلف في حالة الطلاق.
طرق إضفاء الطابع الرسمي على اتفاقية قرض الرهن العقاري للعائلة:
لا يمكن تنفيذ أي إجراءات تتعلق بالسكن المسجل برهن عقاري في حالة طلاق الزوجين إلا بموافقة البنك، حيث أن العقار مرهون بالبنك.
أثناء الطلاق، قد يطلب البنك السداد المبكر للديون، نظرا لأن عدد المالكين يتغير، فقد يظهر المقترض الذي لا يفي دخله بمتطلبات البنك.
في حالة رفض سداد الدين قبل الموعد المحدد، يجوز للبنك عرض العقار للبيع عن طريق المزاد. ويقوم البنك بإرجاع باقي عائدات بيع العقارات للزوجين مطروحا منها ديون الرهن العقاري.
تقوم البنوك بترتيب معظم قروض الرهن العقاري بطريقة تجعل الأزواج مقترضين مشاركين.
وهذا يسمح للعائلة باقتراض مبلغ أكبر، وللبنك تأمين نفسه في حالة إعسار أحد المقترضين. عند تقسيم الممتلكات، يتم تقسيم السكن بالتساوي أو مع مراعاة مصالح الأطفال القصر.
في حالة الطلاق هناك عدة خيارات لتقسيم الديون والالتزامات بموجب القرض العقاري:
ستكون عمولة البنك لإعادة إصدار المستندات 0,5–1,5% مبلغ القرض. كما يجب إعادة إصدار عقود التأمين.
أثناء الطلاق، يمكن للزوجين الاتفاق على تقاسم السكن لسداد ديون الرهن العقاري.
إذا كانت الشقة تحتوي على رهن عقاري، فإن تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق يحدث بالتراضي، وقد حصل الزوجان على موافقة البنك، فيمكنهما تأجير هذا العقار. لا تتغير اتفاقية الرهن العقاري والالتزامات بموجبها في هذه الحالة.
يتم استخدام عائدات تأجير السكن في سداد الدين، وبعد سداده يمكن تقسيم السكن بالتساوي بين الزوجين أو بيعه، ويتم تقسيم الأموال المستلمة إلى النصف.
هذا الخيار ممكن إذا أتيحت لكل من الزوجين، بعد الطلاق، الفرصة للانتقال إلى منزل آخر.
إذا كان هناك مشكلة في إعادة إصدار الرهن العقاري، أو لم يوافق أي من الزوجين على سداد القرض بمفرده، فيمكنك، بموافقة البنك، طرح الشقة للبيع.
في هذه الحالة، هناك عدة خيارات ممكنة.
على الرغم من أن الرهن العقاري صادر لأحد الزوجين، إلا أن المسكن هو ملك مشترك لهما ويتم تقسيمه بحصص متساوية.
إذا كان من الممكن بالفعل تقسيم الشقة إلى أسهم (غرف)، فسيتم إعادة إصدار القرض بموافقة البنك لكل من الزوجين على حدة. إذا لم يكن من الممكن تخصيص الأسهم لكل غرفة (في شقة من غرفة واحدة)، فإن الزوج الذي تم إصدار القرض له ملزم بمواصلة سداد الدفعات.
عند إتمام الدفعات يمكنه أن يسترد من الزوج الآخر نصف الأموال المودعة في البنك بعد الطلاق أو إعادة تسجيل اتفاقية الرهن العقاري باسمه فقط بموافقة الطرف الآخر والبنك.
السكن الذي اشتراه الزوج قبل الزواج هو ملكه الشخصي. إذا حصل أحد الزوجين على قرض رهن عقاري قبل الزواج، فإن ملكية حصة الشقة المدفوعة قبل الزواج تعود إليه.
بعد الزواج، يقوم البنك، عند تقديم الطلب، بتسجيل الزوج الثاني كمقترض مشارك أو ضامن للقرض.
في حالة الطلاق، يتم تقسيم حصة الشقة التي تم دفع ثمنها بشكل مشترك أثناء الزواج بالتساوي؛ ويمكن سداد أقساط الرهن العقاري المتبقية باستخدام أحد الخيارات المذكورة أعلاه.
الممتلكات المتلقاة كهدية أو ميراث هي ملك للمتلقي ولا تخضع للتقسيم في حالة الطلاق.
بعد أن يدخل الطرفان في الزواج، يمكن إعادة إصدار اتفاقية القرض للزوج أو الزوجة، أو يمكن أن يكون كلاهما مقترضين مشاركين. وهم مسؤولون بالتضامن والتضامن عن التزاماتهم، ولا يهم ما إذا كانوا مقترضين مشاركين أم لا.
أثناء الطلاق، يتم تقسيم مبلغ دين الرهن العقاري عادة إلى حصتين متساويتين، على الرغم من أن التقسيم في بعض الأحيان قد يكون مختلفا بقرار من المحكمة، مع مراعاة موقف البنك، وكذلك في وجود أطفال قاصرين.
إن عقد الزواج الذي يوقعه الزوجان قبل الدخول في علاقة قانونية أو العيش معًا يحل العديد من مشاكل تقسيم الممتلكات.
عقد الزواج الموثق هو وثيقة تحدد إجراءات تقسيم الممتلكات، بما في ذلك إذا تم الحصول عليها بموجب اتفاقيات القرض.
تصف اتفاقية ما قبل الزواج كيفية تقسيم ممتلكات الرهن العقاري وكيفية تعويض تكاليف أحد الطرفين
قد تشير إلى:
لا يخضع المواطنون في الزواج غير المسجل لأحكام وقواعد قانون الأسرة. إذا قام الأشخاص في زواج مدني بإعداد اتفاقية رهن عقاري، فسيقوم البنك بإبرام اتفاقية مع المقترضين المشاركين. يمكن أن يكون سداد الديون فرديًا أو مشتركًا.
رسميًا، ستكون الشقة مملوكة للشخص الذي تم إعداد اتفاقية الرهن العقاري له..
هناك حالات لا يتم فيها تقسيم الشقة المرهونة بالتساوي أثناء الطلاق.
في حالة انهيار الأسرة، يعد تقسيم الممتلكات بموجب الرهن العقاري إجراء معقد ومتعدد المتغيرات، وهو أمر مستحيل دون مشاركة البنك. اعتمادًا على وضع الأطراف وملاءتها المالية، يمكن تمديد العقد أو إعادة إصداره أو تنفيذه قبل الموعد المحدد أو إنهاؤه. في بعض الأحيان يتم بيع السكن لسداد الديون.
إن إبرام عقد الزواج، الذي ينص على المشاكل المستقبلية وسبل الخروج منها، سيساعدك على تجنب مشاكل تقسيم الممتلكات عندما تنهار العلاقات الأسرية.
وعلى الرغم من العلاقة الممتازة قبل الزواج وأفضل الأفكار حول الحياة المستقبلية معًا، سيكون من الحكمة جدًا إبرام اتفاقية ما قبل الزواج قبل الزفاف.
في الوقت الحالي، من الصعب شراء السكن باستخدام مدخراتك الخاصة، لذلك تحصل العديد من العائلات على قروض رهن عقاري لحل مشكلة الإسكان. في الوقت نفسه، يفكر عدد قليل من الناس في حقيقة أن الحياة المشتركة قد لا تنجح. وبالتالي، في حالة الطلاق، فإن الأسرة التي حصلت على مثل هذا القرض لديها أسئلة حول كيفية تقسيم الرهن العقاري بعد الانفصال.
ما هو الرهن العقاري؟ وهذا شكل خاص من أشكال الرهن تصبح فيه الممتلكات المرهونة ملكًا للمدين. إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزامات القرض، يحق للمقرض المطالبة بالتعويض عن طريق بيع الممتلكات المرهونة.
عادة ما يتم إصدار قرض الرهن العقاري لمدة 10 سنوات. علاوة على ذلك، كما تظهر الممارسة القضائية، يتم حل أكثر من نصف حالات الزواج في البلاد خلال هذه الفترة. لذلك، قبل الحصول على قرض عقاري، يجب عليك دراسة إجراءات تقسيم الممتلكات حسب.
كيف يتم تقسيم الرهن في الطلاق؟ من الصعب تقسيم ممتلكات الرهن العقاري أثناء الطلاق مقارنة بالأنواع الأخرى من الممتلكات الزوجية. ويفسر ذلك حقيقة أن هناك طرفًا ثالثًا متورطًا هنا - الدائن الذي لديه وجهة نظره الخاصة في هذا الشأن. ويجب أن يؤخذ رأيه بعين الاعتبار في مثل هذه الحالة. سيكون الطلاق بحضور الرهن العقاري أسهل إذا لجأ الطرفان منذ البداية إلى المحامين الذين لديهم خبرة في هذا المجال. سوف يساعدونك في العثور على الخيار الأفضل لتقسيم العقارات الذي يناسب جميع أطراف النزاع.
الخيار الأفضل لحل المشكلة هو إبرام اتفاقية تحدد إجراءات تقسيم ديون الرهن العقاري عند الطلاق. إذا لم يكن من الممكن إبرام اتفاق، فسوف تساعد المحكمة في حل هذه المشكلة. للقيام بذلك، يجب على الزوجين تقديم نسخ من الوثائق التي صدرت لهم عند شراء العقارات. بعد ذلك، يجب على مقدم الطلب تقديم لائحة مطالبة إلى المحكمة الجزئية وإخطار البنك بنيته الطلاق.
في حالة الطلاق الذي يتضمن رهنًا عقاريًا، من المهم جدًا تحديد الزوج الذي حصل على القرض ومتى، وكذلك ما إذا كان الزوجان متزوجين وما إذا كان لدى الزوجين أطفال معًا. يعتمد قرار المحكمة على هذه الظروف.
على سبيل المثال، إذا تم إصدار القرض أثناء الزواج، فيجب أن يتحمل الزوجان مسؤولية متساوية عن التزامات القرض تجاه البنك. في هذه الحالة، لا يهم ما إذا كانوا مقترضين مشاركين، لأنه وفقا لتشريعات الاتحاد الروسي، يتم الحصول على هذه الممتلكات بشكل مشترك. يتم تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق، بما في ذلك تقسيم الرهن العقاري، على الأسهم. كقاعدة عامة، فهي متساوية، ولكن بقرار من الدائن والمحكمة، يمكن تحديد الأسهم بنسب مختلفة.
هناك طريقة أخرى لتقسيم العقارات المرهونة وهي بيع المساكن. ولا يُسمح بهذا الخيار إلا بموافقة الدائن. تجدر الإشارة إلى أن البنوك في كثير من الأحيان ترفض العملاء إكمال مثل هذه المعاملة.
إذا لم يقم الزوجان المطلقان أو أحدهما بالوفاء بالتزامات القرض لسداد القرض العقاري، يجوز للبنك بيع العقار. ويمكن بيعها في المزاد. وبمجرد سداد الدين من خلال البيع، يقوم المُقرض بإرجاع بعض الأموال المتبقية إلى المقترضين.
إذا قررت الأسرة الطلاق وكان لدى الزوجين قرض رهن عقاري، فيمكنهما الدخول في اتفاقية إضافية مع البنك يتم فيها تغيير المسؤولية المشتركة للزوجين إلى المسؤولية الشخصية لكل طرف لسداد الجزء الخاص به من دين القرض .
يمكن إعادة إصدار الرهن العقاري لأحد الزوجين. وفي هذه الحالة يعفى الطرف الثاني تماما من سداد الدين، مع فقدان الحق في العقار. بعد الطلاق، سيتم نقل الممتلكات المكتسبة برهن عقاري إلى الشخص الذي قام بسداد قرض الرهن العقاري. لا يمكن استخدام هذا الخيار إلا بموافقة البنك، بشرط أن يكون لدى المقترض مستوى كافٍ من الملاءة المالية أو يمكنه تقديم ضامن آخر.
يجب أن تعلم أنه لإعادة التسجيل، بالإضافة إلى موافقة البنك، يلزم موافقة كلا الزوجين. يجب عليهم الدخول في اتفاقية بشأن تقسيم الإسكان المرهون أو الحق في المطالبة بنقل الملكية بموجب الاتفاقية.
تجديد اتفاقية القرض يتطلب دفع عمولة. حجمها حوالي 0.5-1.5٪ من مبلغ الدين. وفي الوقت نفسه، يجب عليك أيضًا أن تتذكر تجديد التأمين الخاص بك.
إذا تم سحب الرهن العقاري قبل تسجيل الزوجين للزواج، فسيتم تقسيم الأقساط التي تم سدادها أثناء الزواج فقط. وفي هذه الحالة يحق للزوج الثاني المطالبة بجزء من الدفعات التي تمت أثناء الزواج، أو بحصة من العقارات المقابلة لهذه الدفعات.
إذا كان الشخص الذي أخذ الرهن العقاري يريد أن يكون المقترض الوحيد، فيجب عند تسجيل الزواج أن يقوم الزوجان بإبرام عقد الزواج.
يجب أن يشير العقد إلى أنه في حالة الطلاق، لا يمكن للزوج الثاني المطالبة بالسكن المرهون. يوصى بإبرام اتفاقية ما قبل الزواج أثناء الزواج إذا كان الزوج الآخر لا يرغب في الحصول على قرض عقاري.
إذا تم استلام العقار كهدية أو تم شراؤه بعد الطلاق، فيمكن الاعتراف به على أنه ملك لأحد الزوجين. للقيام بذلك، تحتاج إلى تقديم المستندات الداعمة كدليل.
قد يطلب منك البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري سداد القرض مبكرًا. باتخاذ مثل هذا القرار، ينطلق البنك من حقيقة أنه بعد الطلاق يكون هناك المزيد من المدينين، في حين أن دخل أحدهم لا يفي بالمتطلبات الضرورية للبنك.
هل من الممكن تقسيم الرهن العقاري أثناء الطلاق إذا كان الزوجان يعيشان في زواج مدني؟ اليوم، ينشأ هذا السؤال بين المقترضين في كثير من الأحيان، لأن المزيد والمزيد من الأسر تفضل العيش معا دون إضفاء الطابع الرسمي على علاقتها.
يجب أن تعلم أن العلاقات الأسرية المسجلة بالطريقة المنصوص عليها في القانون فقط هي التي يمكن اعتبارها اتحاد زواج حقيقي. وبالتالي فإن العلاقات الأسرية غير المسجلة رسمياً لا تخضع لأحكام قانون الأسرة. ولا يمكن تقسيم قرض الرهن العقاري بعد الانفصال بنفس الطرق تمامًا كما هو الحال أثناء الزواج الرسمي.
في هذه الحالة، يتم تنظيم حقوق الملكية بموجب القانون المدني، والذي على أساسه يبرم البنك اتفاقية مع المقترض. في هذه الحالة، سيكون زوج متلقي الرهن العقاري بموجب القانون العام بمثابة مقترض مشارك في القرض. يمكن للمقترض أن يدفع الرهن العقاري بشكل مستقل أو مشترك.
وبحسب المحامين، فإن الحصول على رهن عقاري في زواج مدني يشكل خطورة على الطرف الآخر، حيث سيتم نقل الملكية بعد السداد إلى الشخص الذي أبرم الاتفاقية. سيتعين على الزوج العرفي أن يقضي الكثير من الوقت والجهد ليثبت للمحكمة أنه كان على علاقة مع الزوج العرفي وله حقوق في الملكية.
لذلك، اصطدم قارب العائلة بالحياة اليومية، ويبدو أن الطلاق هو الطريقة الوحيدة لفك تشابك العلاقات الإشكالية. ولكن ليس كل شيء بسيطًا كما يبدو - فدراما اللحظة تتفاقم بسبب الرهن العقاري. سيكون الزوجان سعداء بأخذ استراحة من بعضهما البعض، لكن قرض الرهن العقاري ربطهما ببعضهما البعض بشكل أقوى من حفل الزفاف. والأمر الأكثر إزعاجًا هو أنه من غير المرجح أن يتم حل المشكلة وديًا. بعد كل شيء، الرهن العقاري هو مثلث "الحب"، حيث يوجد طرف ثالث بنك– منظمة خالية من العواطف وتركز فقط على التطبيق العملي.
في مثل هذه الحالة، لا يزال لدى الزوجين العديد من الأسئلة على الفور. كيف يتم تقسيم الرهن في الطلاق؟علاوة على ذلك، كل حالة خاصة لديها الكثير من الميزات. ومن الجدير بالذكر أنه لا توجد في الوقت الحالي سوابق في الممارسة القضائية الروسية يمكن للقضاة الاعتماد عليها عند اتخاذ القرارات في مواقف مماثلة. حتى الحالات المماثلة يمكن أن يكون لها أحكام مختلفة تمامًا بين خدم ثيميس المختلفين.
عند النظر في قضايا الطلاق عند الضرورة قسم الرهن في الطلاقفي كثير من الأحيان يتم انتهاك مصالح أحد الزوجين أو البنك الدائن. إن إيجاد حل وسط في مثل هذه النزاعات أمر صعب للغاية. ونتيجة لذلك، عندما بنكيقرر إزالة السكن الإضافي الذي توقف سداد القرض عليه، وتبين أنه بناءً على قرار المحكمة لم يعد ملكًا للمقترض. ومن ناحية أخرى، يمكن للمرء أن يفهم المقترض - لقد حرم من شقته، ولكن عليه دين يجب سداده لمدة عشرين عاما أخرى.
ولهذا السبب، بدأ نواب مجلس الدوما في نهاية شهر مارس بإدخال تعديلات على قانون الأسرة. جوهر التغييرات المقترحة على التشريع هو بنك، الذي أصدر قرض الرهن العقاري، كان دائمًا يشارك كطرف ثالث في إجراءات الطلاق.
ولكن تجدر الإشارة إلى أنه في حين أن النواب يدرسون المقترحات، ويجادلون ويعتمدون التعديلات (وهذه عملية طويلة إلى حد ما، ما لم تعمل البنوك كجماعة ضغط)، تواصل البلاد اتخاذ القرارات على أساس التشريعات الحالية. في حالات الطلاق التي تنطوي على رهن عقاري، يعمل القضاة والمحامون باستخدام عدة وثائق أساسية: القانون المدني وقانون الأسرة، وقانون الرهن العقاري، وفي الواقع، اتفاقية الرهن العقاري نفسها، التي يحميها القانون.
دعونا نتعرف على كيفية تقسيم الرهن العقاري أثناء الطلاق عمليا.
مبدأ "الخمسين" منصوص عليه في قانون الأسرة. ويؤكد القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" أن السكن المكتسب أثناء الزواج من خلال إقراض الرهن العقاري يعتبر ملكية مكتسبة بشكل مشترك. لا يهم الزوج الذي تم إصدار القرض له.
من الناحية النظرية، أي بموجب القانون، يتم تقسيم الرهن العقاري إلى النصف أثناء الطلاق. لكن العقار مرهون للبنك، ولا يمكن اتخاذ أي إجراءات قانونية مع السكن. إذا حدث التقسيم دون مشاركة البنك (وهي حالة ليست متكررة، ولكنها لا تزال تحدث)، فيمكن للزوجين الاتفاق والاستمرار في سداد القرض (لمدة عقدين آخرين). وكما ترى فإن مثل هذا الاتفاق يبدو سريع الزوال. لذلك يمكنكم التواصل مباشرة بنكطلب الموافقة على بيع الشقة.
من الصعب جدًا التنبؤ بتصرفات البنك. يمكن للمؤسسة أن تتخذ طريقين - الموافقة على البيع أو المطالبة بالسداد المبكر للرهن العقاري، بحجة أن الطلاق ينتهك شروط اتفاقية القرض.
لذلك، أثناء المحاكمة، من الأفضل الإبلاغ بنك، حيث يمكن حل جميع القضايا الإشكالية في المحكمة. علاوة على ذلك، يجوز للقاضي أن يجبر بنكإجراء العمليات بالضمانات التي تناسبك. على سبيل المثال، بيع شقة، أو إعادة تسجيل اتفاقية الرهن العقاري لشخص واحد.
غالباً بنكأنا مستعد لبيع شقتي المرهونة بنفسي. المنطق هنا بسيط - نحن نفضل خسارة الفائدة، ولكننا نضمن سداد أصل المبلغ. بعد ذلك سيحتاج الزوجان إلى العثور على مشتري يقوم أولاً بتعويض البنك عن مبلغ دينك على القرض، ثم الانتظار حتى يتم الانتهاء من جميع إجراءات إزالة العبء عن العقار وحصول البائعين على الملكية.
وبطبيعة الحال، هذا صداع إضافي للمشتري. أولا، تزداد المخاطر، وثانيا، يتأخر الوقت. لا يوجد سوى مخرج واحد - إثارة اهتمام المشتري عن طريق خفض سعر الشقة نفسها.
إن العثور على هؤلاء المشترين بنفسك ليس بالمهمة السهلة، لذا يوصى بالاتصال بوكالة عقارية متخصصة في مثل هذه المعاملات. يتم استلام الفرق النقدي المتبقي بعد بيع الشقة وسداد القرض من قبل الزوجين ويمكن تقسيمهما إلى النصف (حسنًا، أو كما يتفقان فيما بينهما).
ويمكن أيضا أن يتم بيع شقة عن طريق بنك، طرح العقار للبيع بالمزاد، ولكن كما تظهر الممارسة، فإن هذا الخيار ليس هو الأفضل. هنا يتبين أن السعر دائمًا أقل بكثير من سعر السوق. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تغطي العائدات تكاليف تنظيم المزاد.
اليوم، اكتسبت المؤسسات المصرفية بالفعل خبرة قوية في نزاعات الرهن العقاري، وهو ما ينطبق أيضًا على الرهون العقارية أثناء الطلاق. لذلك، عند التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري، يحاولون جعل الزوجين مقترضين مشاركين. وهذا غالبًا ما يكون مفيدًا للمتزوجين أنفسهم - وبهذه الطريقة يمكنك الاعتماد على مبلغ قرض أعلى.
الآن فقط في اتفاقية الرهن العقاري يمكنك رؤية البند: "إذا تم فسخ الزواج بين المقترضين المشاركين، فلن تتغير شروط هذه الاتفاقية". يقدم البنك هذا الخيار كتأمين إضافي: إذا نشأت إجراءات الطلاق ورفض أحد الزوجين الدفع، فإن المسؤولية المالية تقع بالكامل على عاتق الآخر. وبعد ذلك، من هو على حق ومن هو على خطأ، دع الزوج والزوجة يقرران، إما في مجلس الأسرة، أو في المحكمة. لن يهتم موظفو البنك.
لتوضيح الصورة، دعونا نلقي نظرة على مثال محدد. حصلت الأسرة على رهن عقاري لشقة من غرفة واحدة. وتبين أن مبلغ القرض كان صغيرا نسبيا، لذلك كان الزوج فقط هو المقترض. وبعد عامين نشأت مسألة الطلاق. كيف يتم تقسيم الرهن في الطلاق؟في هذه الحالة؟
وفقًا للتشريع الروسي، فإن هذه "الشقة المكونة من غرفة واحدة" هي ملكية مشتركة. وهذا يعني أنه يجب تقسيم السكن إلى النصف بين الزوجين. لكن موقف البنك الدائن مهم أيضًا هنا.
من الناحية العملية، ليس من الممكن تقسيم شقة من غرفة واحدة - لكل زوج الحق في الاعتماد فقط على حصة من مساحة المعيشة. لكن حصة الممتلكات، وفقا للقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، لا يمكن أن تكون بمثابة ضمان. و إذا بنكإذا لم توافق على تجديد اتفاقية الرهن العقاري، فإن مسؤولية سداد القرض تقع على عاتق الزوج باعتباره المقترض الوحيد (لا يهم إذا كان يعيش هناك أم لا). لكن في الوقت نفسه، يحق للزوج قانونًا أن يطلب من زوجته تعويضًا عن أقساط الرهن العقاري بمبلغ الحصة المستلمة للشقة.
بنك- "منظمة ائتمانية لها الحق الحصري في تنفيذ العمليات المصرفية التالية بشكل إجمالي: جذب الأموال من الأفراد والكيانات القانونية كودائع، ووضع هذه الأموال لحسابها الخاص وعلى نفقتها الخاصة بشروط السداد والدفع، الضرورة الملحة وفتح والإبقاء على الحسابات المصرفية للأفراد والكيانات القانونية" (مقتطف من القانون الاتحادي رقم 395-1 "بشأن البنوك والأنشطة المصرفية"). بالنسبة لصاحب الرهن العقاري، من المهم من سيقدم له القرض وتحت أي شروط ((كثيرًا ما التقينا بالمشغلين في السوق الذين أصدروا قروض الرهن العقاري، وليسوا بنوكًا). لذلك، ليس من المهم جدًا مكان الحصول على قرض عقاري القرض، ما هو المهم الشروط التي يتم إصداره عليها (على سبيل المثال، ما هي متطلبات العقارات) وما هي الدفعة الأولى والدفعة الزائدة النهائية وفي نفس الوقت، يجب أن تكون حذراً من مختلف أنواع المستهلكين التعاونيات وصناديق المساعدة المتبادلة (تظهر الممارسة أنه حتى الرهن العقاري الأكثر استعبادًا يكون أفضل (أرخص) عدة مرات من هذه الأشكال من الإقراض، لذلك يوصى بشدة بعدم القيام بذلك. ونحن نوصي بالاتصال بأي شركات تعاونية).
تعتبر إحدى المشاكل الملحة التي تنشأ أثناء الطلاق قسم الممتلكات. أثناء الطلاق، الشقة على الرهن العقارييضيف المزيد من التعقيد. كل حالة محددة لها الفروق الدقيقة الخاصة بها. في هذا الصدد، لا توجد حاليا خوارزمية لا لبس فيها لتوزيع المسؤوليات عن كائن الضمان. دعونا نفكر كذلك في كيفية التنفيذ.
إذن المشكلة المصاحبة قسم الشقة - الرهن العقاري. ممارسة المراجحةحتى الآن، لم يتم تطوير نهج موحد لاتخاذ القرارات. ولذلك، غالبا ما تتخذ السلطات المختلفة قرارات متعارضة. ومما يزيد الوضع تعقيدًا أن النزاعات تؤثر على مصالح ثلاثة أطراف - الزوج والزوجة ومؤسسة الائتمان. في كثير من الحالات، عند توزيع المسؤوليات، تنتهك حقوق أي مشارك بشكل كبير. على سبيل المثال، في الممارسة العملية، هناك العديد من الحالات التي يضطر فيها الزوج السابق، المحروم من الشقة (أو جزء منها) أثناء الانقسام، إلى سداد القرض لفترة طويلة. البنوك أيضا غالبا ما تواجه مشاكل. على سبيل المثال، أولئك الذين يرغبون في بيع العقارات التي عليها متأخرات، يواجهون حقيقة أنه بموجب قرار المحكمة، لم تعد الملكية الوحيدة للمدين.
الصعوبات التي تأتي مع تقسيم شقة تم شراؤها برهن عقاري، يتم تحديدها في المقام الأول من خلال عدم كفاية التنظيم القانوني لهذه القضية في التشريعات المدنية والأسرية. تسترشد السلطات التي تنظر في مثل هذه النزاعات بأحكام قانون التأمين والقانون المدني وكذلك القانون الاتحادي رقم 102. بالإضافة إلى ذلك، يتم أخذ شروط الاتفاقية المبرمة مع البنك في الاعتبار. وعند تحليل هذه الأفعال يمكن تسليط الضوء على المبدأ التالي. يعتبر شراء الزوجين أثناء الزواج بأموال الرهن العقاري بمثابةهما. وهذا بدوره يستلزم عواقب قانونية مقابلة. ومن المعتاد تقسيم الممتلكات المشتركة بالتساوي بين الزوجين، ما لم ينص عقد الزواج على ترتيب مختلف. عند النظر في النزاعات، لا يهم لمن يتم تسجيل الكائن. يتم تعيين الالتزامات المالية بالتساوي على الزوجين، بغض النظر عما إذا كانوا مقترضين مشاركين أو تم إصدار القرض لشخص واحد. وبالتالي، ينطبق مبدأ "50/50". وفي الوقت نفسه، في الواقع تقسيم شقة تحت الرهن العقاري، ليس سهلا. والحقيقة هي أن الكائن مرهون بمؤسسة مصرفية. لا يمكن للزوجين، كونهما مالكين رسميين، التصرف بحرية في العقارات.
ولتجنب المشاكل المختلفة، يوصي المحامون بأن يدخل المتزوجون حديثا في اتفاق. وفي الوقت نفسه، يسمح القانون بتنفيذ العقد قبل وبعد تسجيل الزواج. وفي الوقت نفسه، على الرغم من المزايا الواضحة لهذه الوثيقة، لا يقوم الكثير من الناس بوضعها (لا يزيد عن 5٪). يمكن تحديد شروط مختلفة فيه. وكقاعدة عامة، تحدد الاتفاقية إجراءات تقسيم الممتلكات وإعالة القاصرين وغيرها من النقاط المهمة.
تحاول مؤسسات الائتمان اللعب بأمان. عند صياغة العقد الرئيسي، يقومون بوضع و اتفاق على تقسيم الشقة في رهن الزوجين. اكتسبت مؤسسات الائتمان، التي واجهت صعوبات مرارا وتكرارا، خبرة كافية في النزاعات. اتفاق على مشاركة شقة مع الرهن العقارييسمح للبنك بتقليل المخاطر. تحاول معظم مؤسسات الائتمان جعل الزوج والزوجة مقترضين مشاركين. وهذا بشكل عام يعود بالنفع على المواطنين أنفسهم. وفي هذه الحالة، يمكنهم تجميع دخلهم والحصول على قرض أكبر. تتضمن العديد من البنوك بندًا في الاتفاقية ينص على أنه في حالة طلاق المقترضين المشاركين، فإن شروط الاتفاقية لن تتغير. هذه النقطة هي ضمانة إضافية للهيكل الائتماني. إذا طلق المواطنون الذين وافقوا على هذا الشرط، ثم رفض أحدهم سداد القرض، فسيتم نقل الالتزامات المالية بالكامل إلى المقترض المشارك. يحمي هذا الشرط بالطبع مصالح المؤسسة المصرفية حصريًا.
لذا، كيف يمكنك تقليل المخاطر وتنفيذها تقسيم الممتلكات؟ شقة مع الرهن العقاري- الملكية التي تكون حقوقها محدودة. لذلك، يمكن للمقترضين المشاركين الاستمرار في سداد القرض بعد الطلاق أو العثور بسرعة على المبلغ المفقود لسداده قبل الموعد المحدد. وعندما يتم إلغاء الدين، يتم طرح العقار للبيع. بعد بيع الكائن، يقسم المقترضون المشاركون السابقون المبلغ فيما بينهم. هناك خيار آخر. يمكن للمقترضين المشاركين بيع العقار بموافقة البنك. تجدر الإشارة إلى أنه من الصعب جدًا التنبؤ برد فعل مؤسسة ائتمانية في هذه الحالة. قد يوافق البنك على اقتراح المقترضين المشاركين، أو يطلب السداد المبكر للقرض، لأن الطلاق سينتهك شروط الاتفاقية الرئيسية، أو يُلزم بمواصلة سداد الدين دون بيع العقار.
توافق العديد من البنوك على بيع العقارات. في هذه الحالة، تقلل المنظمة من مخاطر عدم سداد الديون. بعد الحصول على الموافقة، يحتاج الزوجان إلى العثور على مشتري يرغب في شراء شيء بمثل هذا العبء. ولكي يحصل المالك الجديد على الملكية، يجب عليه أولا تعويض الهيكل الائتماني بمبلغ الدين. سيتعين عليه الانتظار حتى تكتمل عملية إزالة العبء. فقط بعد ذلك سيكون المشتري قادرًا على إضفاء الطابع الرسمي على حقه. لا يوافق جميع المستحوذين على مثل هذه الشروط، لأن المخاطر مرتفعة للغاية. في الوقت نفسه، بغض النظر عن تطور الوضع مع بيع الكائن، سيُطلب من المقترضين السابقين الاستمرار في سداد الديون. وإلا فإن وضعهم قد يتفاقم بشكل كبير.
يمكن للمؤسسة الائتمانية التي لا تتلقى مدفوعات الديون أن تبيع العقار بشكل مستقل. ويتم تنظيم مزاد لهذا الغرض. تجدر الإشارة إلى أن تكلفة الكائن في هذه الحالة ستكون أقل بكثير من سعر السوق. من المبلغ المستلم من البيع، يحتفظ هيكل الائتمان بالدين الرئيسي والعقوبات والغرامات والفوائد غير المخصومة وتكاليف تنظيم المزاد. وسيتم توزيع الباقي على المقترضين المشاركين السابقين. ومع أخذ ذلك في الاعتبار، قد يُترك الزوجان عمومًا بدون سكن وبدون مال.
تحدد اللوائح عدة متطلبات لبدء المقترضين المشاركين قسم الممتلكات. شقة مع الرهن العقاريرسميًا في حوزة الأشخاص الذين وافقوا على شروط البنك. ومن بينها التزام المقترضين المشاركين بالإخطار بجميع التغييرات في حياتهم. وعليه يجب عليهما إخطار البنك بأمر الطلاق.
إذا لم يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق، فسيتعين عليهما اللجوء إلى المحكمة. ولكن، كما ذكر أعلاه، من المستحيل تحديد نتيجة الإجراءات بشكل لا لبس فيه. ويجوز للمحكمة إلزام البنك بإجراء الإجراءات المقررة مع العقارات، أو إعادة إصدار العقد لأحد المقترضين، أو إلزام الزوج والزوجة السابقة بمواصلة سداد القرض. هذه ليست كل الحلول الممكنة للمشكلة. إذا كان المقترضون المشاركون على استعداد لمواصلة سداد القرض من أجل بيع مساحة المعيشة لاحقًا، فيمكنهم الإنفاق قسم الشقة. في الرهن العقاريالمدينون يعتمدون اعتمادا كبيرا على البنك. لذلك، قبل أي إجراء، يجب عليهم الاتصال بالمؤسسة الائتمانية للحصول على الموافقة. وبناءً على ذلك، إذا قرر المقترضون المشاركون المضي قدمًا قبل الطلاق الرسمي، فعليهم كتابة بيان مشترك حول هذا الأمر. ولكن حتى في مثل هذه الحالة يمكن أن تكون هناك مشاكل. على سبيل المثال، يحق للبنك رفض المقترضين المشاركين. قد لا تكون المؤسسة الائتمانية راضية عن مبلغ دخل أحد المدينين، الذي سيعمل لاحقًا كمدين مستقل. قد يحدث أيضًا أنه مستحيل لأسباب فنية. مثلا تتكون من غرفة واحدة ولا يمكن تخصيص حصة فيها. ومع ذلك، يمكن للمقترضين المشاركين الطعن في قرار هيكل الإقراض.
وإلا كيف يمكنك إجراء القسم؟ الممتلكات الزوجية؟ شقة مع الرهن العقارييتم إعادة تسجيله باسم أحدهما ، ويتنازل الثاني مجانًا أو مقابل مبلغ معين عن حقوقه العقارية. وفي هذه الحالة يتحمل الأول الالتزام بمواصلة سداد القرض. إذا كان البنك راضيا عن ملاءة المقترض المشارك، فيمكن لهذا الأخير تسجيل نقل الحق لنفسه لدى الهيئة المعتمدة. عادة يتقاضى البنك عمولة لإعادة إصدار العقد (0.5-1٪ من الدين المتبقي).
تختلف العملية من حيث أن التزام سداد الدين لا يقع على عاتق المواطنين بل على عاتق وزارة الدفاع. يعمل الموظف كمشارك في برنامج الإقراض، وكذلك المالك، بغض النظر عما إذا كان لديه عائلة. وفي هذا الصدد، لا يتطلب الأمر مشاركة الزوجة/الزوج. هذا الأخير لا يشارك في قضايا أخرى أيضا. على سبيل المثال، في حالة التأخير أو الانتهاكات الأخرى لاتفاقية القرض، فإن الالتزام بسداد القرض يقع على عاتق الموظف فقط.
تمت مناقشته أعلاه التقسيم بين الزوجين في الشقة. القرض العقاريوفي الوقت نفسه، يمكن أيضًا إصدارها من قبل المتعايشين - الأشخاص في زواج "مدني". وكما هو معروف فإن أحكام قانون التأمين لا تنطبق على مثل هذه الحالات. إذا لم يدخل الرجل والمرأة في اتفاقية مكتوبة، فمن المحتمل أن تظل الشقة مع الشخص الذي تم إصدار القرض له. بالطبع، لن يكون الجميع سعداء بهذا، حيث تم تخصيص الأموال لسداد الالتزام. في مثل هذه الحالات، سيتعين عليك إثبات المشاركة المشتركة في المدفوعات. للقيام بذلك، تحتاج إلى تقديم المستندات التي تؤكد الخصومات. يمكن أن تكون هذه إيصالات وكشوفات حساب وشيكات وما إلى ذلك. ويجب أن تفعل الشيء نفسه إذا كنت تريد إثبات الإصلاحات المشتركة أو شراء الأجهزة المنزلية باهظة الثمن. ومن المستحسن إشراك محام مؤهل في هذه القضية.
وكما هو منصوص عليه في قانون التأمين، فإن كل ما يتم الحصول عليه خلال فترة الزواج المسجل رسميًا يكون أمرًا شائعًا. إذا تم الحصول على شيء ما قبل الزواج، فإنه يعتبر ملكية شخصية للشخص. لكن قانون الأسرة يحتوي على عدد من التحفظات. على وجه الخصوص، وفقا للمعايير، يحق للزوج السابق الاعتماد على حصة من الشقة إذا تم دفع أقساط الرهن العقاري بشكل مشترك حتى قبل تسجيل العلاقة. يمكن للمواطن غير العامل أيضًا تقديم مطالب. سيتم اعتبار دخل أحد الزوجين في مثل هذه الحالة مشتركًا. في كثير من الأحيان، يتم حل النزاعات لصالح العاطلين عن العمل.
الوضع مع تقسيم الشقق في المنازل قيد الإنشاء معقد للغاية. وفقا للمعايير، لا يمكن تسجيل ملكية مساحة المعيشة إلا بعد تشغيل المبنى. من الناحية العملية، هناك سيناريوهين محتملين:
ماذا تفعل في هذه الحالة؟ في هذه الحالة، تقوم مؤسسة الائتمان بإعادة إصدار العقد للزوج السابق الموسر. وفي هذه الحالة تتم إزالة جميع الالتزامات من الموضوع الثاني. لكن في المقابل يُحرم من فرصة المطالبة بحصة من مساحة المعيشة. وفي بعض الحالات قد يتجاوز تأخير أحد المقترضين 3 أشهر، لكنه في نفس الوقت لا يريد التنازل عن حقوقه. في مثل هذه الحالات، يمكنك حل المشكلة بطريقتين:
كقاعدة عامة، تبيع مؤسسة الائتمان شقة بسعر مخفض، يساوي تقريبا الدين الرئيسي. وهذا يسرع بشكل كبير الإجراء.
ويشترط القانون أن تؤخذ مصالح القاصرين في الاعتبار في أي إجراءات تتعلق بممتلكات الأسرة. واسترشادًا بهذه القاعدة، تتخذ السلطات التي تنظر في النزاعات القرارات المناسبة. عند تقسيم المسكن المرهون، يتم في جميع الأحوال تسجيل حصة الأطفال باسم الزوج الذي يقيمون معه. إذا صدر قرار ببيع المنزل، وكان القاصر مسجلاً فيه، وجب عزله نهائياً. خلاف ذلك، قد تصبح سلطات الوصاية والوصاية مهتمة بالوضع.
في بعض الحالات، يقرر الزوجان استئجار شقة برهن عقاري. ومن الجدير بالذكر أن مثل هذه الإجراءات غير قانونية. والحقيقة أن الشقة مرهونة للبنك، وبالتالي فهي مرهونة. إذا كان الوضع حرجًا ولم يكن لدى المقترضين المشاركين الأموال الكافية لسداد القرض، فمن أجل تأجير مساحة المعيشة، يجب عليهم الحصول على موافقة الهيكل المالي.
غالبًا ما يكون الطلاق مصحوبًا بمشاكل مختلفة. بشكل عام، الطلاق ليس إجراء لطيفا للغاية، لأنه لا يتعلق فقط بالعلاقات الشخصية، ولكن أيضا مصالح الملكية. في كثير من الأحيان يصبح الأشخاص المقربون السابقون أعداء حقيقيين. ومن الواضح أن الجميع يريد حماية أنفسهم. المواطنون، عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، كقاعدة عامة، لا يتوقعون أي صعوبات في المستقبل. ومع ذلك، يمكن أن يحدث أي شيء في الحياة. لذلك يوصي المحامون بحماية نفسك للمستقبل من خلال إبرام عقد الزواج. ستساعدك هذه الوثيقة على تجنب العديد من المشاكل وتوفير أعصابك وأموالك ووقتك. يتم تصديق عقد الزواج من كاتب العدل مما يعطيه القوة القانونية. إذا نشأ نزاع وسيكون من الضروري حله من خلال المحكمة، فستصبح الوثيقة دليلاً لا يقبل الجدل على صحته.
ترتبط إجراءات الطلاق دائمًا بالمشاكل القانونية المتعلقة بتقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك.
إذا تم شراء العقار أيضًا برهن عقاري، يصبح الوضع أكثر تعقيدًا بشكل ملحوظ..
في بعض الأحيان، يستغرق تقسيم التزامات الرهن العقاري الكثير من الجهد والوقت. لهذا السبب، قبل الذهاب إلى مكتب التسجيل للحصول على الطلاق، يجب عليك دراسة جميع الفروق الدقيقة في هذه الالتزامات.
القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.
إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين أو اتصل بالأرقام أدناه. إنه سريع ومجاني!
في كثير من الأحيان، لا يستطيع الأزواج السابقون التوصل إلى اتفاق أساسي بشأن المدفوعات.
في هذه الحالة، وعليهم الاتصال بالمحامين والمحاكم المختصة. لتأكيد حقوقك في الشقة المرهونة، يجب عليك تقديم مجموعة كاملة من الوثائق.
لذا، ما هي الأوراق المطلوبة لتقسيم الرهن العقاري؟
هذه هي المستندات الرئيسية التي سيحتاجها الأزواج السابقون. عادة ما يتم تقسيم ديون الرهن العقاري بالتساوي، إذا لم يكن لدى الطرفين أي ظروف تغير قرار المحكمة.
على سبيل المثال، إذا كان لدى الزوجين طفلقد يتغير قرار المحكمة بشأن تقسيم الديون.
إذا تم إبرام عقد زواج بين الزوجين، يتم اتخاذ قرار المحكمة المناسب مع مراعاة شروط عقد الزواج المتعلقة بديون الرهن العقاري.
كقاعدة عامة، في ويتم تقسيم ديون الرهن العقاري مع تحديد حصة الممتلكاتلكل مالك.
كيف يتم تقسيم العقارات أثناء الطلاق؟ عادة، يتم تقسيم الشقة أو المنزل إلى النصف.
إذا كان لدى الزوجين طفل، فإن الوصي الأساسي يحصل على حصة إضافية من الممتلكات (أي 2/3 أو أكثر حسب عدد الأطفال).
ومن الممكن أيضا أن يتنازل أحد المالكين بشكل كامل عن حصته في العقار مقابل تعويض مادي معين. ويمكن أيضًا تحديد مبلغ هذا التعويض والفروق الدقيقة في التنازل عن حصة الشقة في المحكمة.
بالتأكيد، قضايا تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشتركغالبًا ما يشغل أذهان أولئك الذين يقررون الطلاق.
في حالة إذا يتم أيضًا الحصول على شقة الزوجين برهن عقاري، وعدم سداد الالتزامات تجاه البنك بالكامل، يصبح الوضع أكثر تعقيدًا.
ما هي المشاكل الرئيسية التي قد تنشأ في مثل هذه الحالة؟
يمكن أن يكون هناك الكثير من الصعوبات، وليس هناك سوى طريقة واحدة للخروج منها - اذهب إلى المحكمة ودافع عن حقوقك.
إذا لم يكن الأزواج المستقبليون متأكدين من أنهم سيتمكنون من العيش معًا حتى نهاية أيامهم، فيجب عليهم ذلك الدخول في عقد زواج متبادل المنفعة، والتي سوف تسلط الضوء على جميع الفروق الدقيقة في تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك. مثل هذا الاتفاق سوف يبسط بشكل كبير عملية تقسيم التزامات الرهن العقاري.
