А риэлторы втихую думают, что хорошо бы содрать комиссию и с того и с другого. Это высший пилотаж! Если агенту по недвижимости такое удается, то он получает не только двойное материальное вознаграждение, но и мощное моральное удовлетворение (я – гений! я – суперстар! ).
Вслух, правда, они этого не говорят. Опытный агент ориентируется по ситуации: если есть шанс взять денег с Продавца квартиры, значит – возьмет; есть шанс взять с Покупателя – тоже не откажется. Бывает, что ни Продавец, ни Покупатель даже не знают, кто именно из них платит риэлтору (втайне надеясь, что «это не я» ). Как такое может быть?
О! В этом и есть настоящее мастерство риэлтора ! А вовсе не в поиске квартир, и не в проверке документов, как думают многие. Ведь найти подходящую квартиру в интернете по открытым базам данных никакого труда не составляет. А работу с документами лучше поручать , в силу его профильного образования и практики. Риэлтор же юристом не является (за редким случайным исключением ).
А в чем же тогда мастерство этого самого риэлтора, за которое ему готовы платить деньги и Продавцы, и Покупатели квартир? Ответ может показаться неожиданным для рядового обывателя. Задача номер один у риэлтора – это убедить клиента в том, что без него (без риэлтора ) он беспомощен и беззащитен на рынке недвижимости. После чего выставить ему подходящий ценник на свои услуги.
Для такого убеждения в ход идут разные приемы – и личное обаяние, и сложные юридические термины, и перечисление массы непонятных документов, и просто запугивание (мол, недавно один Покупатель решил самостоятельно квартиру купить, так остался без квартиры и без денег – м-дааа… ). Грамотно обработанный клиент после такого настроя начинает крепко думать, вера в собственные силы у него резко угасает, и в уме он уже начинает подсчитывать, во что ему обойдется нанять «настоящего профессионала», который уж точно не оставит его «без квартиры и без денег».
Именно эта часть работы риэлтора считается ключевой, и именно от нее в большей степени зависит его гонорар. А как же поиск квартиры, проверка документов, договоры, регистрация и все такое? Дело в том, что весь этот технологический процесс покупки и продажи квартиры уже давно отработан и идет по накатанной колее. И изучить этот процесс может любой грамотный человек, точно так же, как любой грамотный человек может пойти работать риэлтором.
… В «сухом остатке» получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами не сложилась. Агент и агентство, по сути, НЕ ОТВЕЧАЮТ перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки.
Комментарии, как говорится, излишни.
Для тех, кто решил-таки взять на содержание агента по недвижимости, подскажем, что на рынке принято следующее правило по умолчанию. Для владельцев квартир (Продавцов ) услуги риэлтора бесплатны, т.к. здесь агент понимает, что ему и так уже дают в распоряжение дорогой объект, а уж как он сможет его обыграть, чтобы себя не обидеть – это его проблемы.
Покупателю тоже дают понять, что ему не о чем беспокоиться, так как заявленная в рекламе цена квартиры уже включает все комиссионные агента, и дополнительно платить ему ничего не придется. Вроде бы всем хорошо, все должны быть довольны!
Но и здесь есть подвох! «Бесплатные услуги для Продавцов квартир» – отличный рекламных ход, который приятно греет уши владельцам недвижимости. Но мало кто из них задумывается над таким парадоксом – какой интерес риэлтору бесплатно работать, ведь Покупателю он тоже не объявляет стоимости своих услуг, и счет ему не выставляет? Покупателю объявляется только цена квартиры.
Вот здесь и начинается «ловкость рук» настоящего агента по недвижимости. Ему нужно так выставить цену и организовать передачу денег по сделке, чтобы и Продавец, и Покупатель получали то, что они заказывали, но при этом как можно меньше контактировали друг с другом (в идеале – только на самой сделке, и то под надзором риэлтора ). Почему так?
А чтобы скандала не случилось. Ведь несложно догадаться, что цена квартиры, которую называют Продавцу, и цена, которую выставляют Покупателю – это разные цены. И иногда они отличаются очень существенно. Настолько существенно, что если Продавец узнает, за сколько на самом деле ушла его квартира, он может и скандал устроить (вот тебе и «бесплатные услуги для Продавца» ). Задача риэлтора – контролировать процесс сделки, разводить Продавца и Покупателя квартиры по разным углам, и не допускать чтобы «лишняя информация» всплыла в самый неподходящий момент.
Справедливости ради стоит уточнить – такие правила игры чаще применяются мелкими и средними агентствами недвижимости и частными риэлторами. Крупные же агентства (в больших городах ) могут открыто объявлять о размере своих комиссионных как за продажу объекта недвижимости, так и за его покупку. Традиционно размер таких комиссионных колеблется в диапазоне 2 – 4% от суммы сделки.
Правда, не стоит забывать, что в агентстве недвижимости работают агенты. А это, по своей натуре, авантюрные и независимые люди, которым не платят постоянную зарплату (или платят символический минимум ), и они сознательно на это идут. Основной доход агента – это процент с проведенной им сделки. И это заставляет их изворачиваться и строить комбинации так, чтобы создать себе доход как можно больше. Для этого есть ряд приемов, которые помогают им запутать размер комиссии так, что точную сумму заработка риэлтора не знает ни Продавец, ни Покупатель, ни даже само агентство.
Но рассказ про такие приемы – это уже отдельная история из «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА».
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Кто платит риэлтору при покупке квартиры – продавец или покупатель? Этот вопрос интересует многих людей, которые занимаются поиском жилья. В большинстве ситуаций бюджет довольно ограничен, а поэтому любые лишние затраты являются нежелательными. Именно по этой причине и возникает вопрос касательно оплаты услуг риэлтора при заключении сделки купли-продажи. Как показывает практика, стороны стараются переложить эту статью расходов на других людей с целью экономии. Отметим, иногда принимается решение не обращаться за помощью к третьим лицам, хотя выгода от этого довольно сомнительна. Сегодня мы расскажем, кто же должен покрывать стоимость услуг риэлтора и почему.
Прежде чем преступить к основной теме нашей статьи, хотим отметить, что услуги профессиональных помощников являются необходимыми. Дело в том, что приобретение квартиры обходится довольно дорого, а поэтому при заключении сделки необходимо делать все грамотно. Поскольку в операции участвуют 2 стороны, то нужно правильно поставить свою позицию, ведь если продавца представляет опытный юрист по недвижимости, то он может склонить вас к не самым выгодным условиям.
Обратившись к риэлтору, обязательно заключайте договор на оказание услуг, в котором будет указываться права, обязанности и ответственность сторон, а также сумма гонорара. Это поможет вам чувствовать себе уверенно и купить жилье без проблем. Кто же такие риэлторы? Давайте разберемся.
Прежде всего, нужно отметить, что профессия риэлтора является довольно условной, поскольку ей нельзя выучиться в университете и называть себя специалистом. Как правило, главная ценность риэлтора – наличие опыта.
Помните, что риэлтор – это не юрист, который профессионально занимается оформлением любых сделок с квартирами и досконально разбирается во всех нюансах. Соответственно он не имеет юридического образования. Тем не менее, это не значит, что он не может предоставлять качественные услуги. В большинстве случаев риэлторы имеют огромный опыт, а поэтому могут помочь с покупкой жилья.
Как мы уже отмечали ранее, получить необходимые знания нельзя в ВУЗах, но существует множество курсов и обучающих материалов в интернете, которые помогут овладеть этой профессией. Довольно часто люди принимают решение переквалифицироваться и становятся риэлторами. Главное требование – умение общаться с людьми и убеждать их, а поэтому представителями этого направления становятся психологи, преподаватели, менеджеры по продажам и т. д.
Поскольку гонорар риэлтора довольно большой, то эта специальность привлекает многих людей. Однако на самом деле привлечь клиентов и заключить сделку очень сложно. По этой причине при выборе конкретного посредника, необходимо учитывать его репутацию и опыт.
При выборе риэлтора необходимо учитывать определенные факторы, среди которых можно выделить:
Отдавайте предпочтение профессионалам, которые работают в крупных компаниях или же имеют многолетний опыт и сотни довольных клиентов.
Для начала отметим, что взаимоотношения закрепляются договором, в котором и указывается, кто платит риэлтору при покупке квартиры. Плательщик зависит от того, кто является заказчиком и пользуется помощью посредников.
То есть, кому требуются услуги риэлтора, тот и должен оплатить его услуги, что предусмотрено договором. Немаловажным является вопрос о том, когда нужно передавать деньги за проделанную работу. Традиционно выделяется 3 варианта. Наиболее популярным является оплата услуг риэлтора после того, как обе стороны подписывают договор. Также передача денег может осуществляться после фактического завершения сделки. Это значит, что оплата услуг производится после выписки всех граждан из жилья, освобождения помещения от вещей предыдущих хозяев и передачи ключей. Возможен еще один вариант, когда оплачиваются услуги после формального завершения сделки. То есть, право собственности передано, а значит, наступил момент передавать средства.
С вопросом о том, кто и когда должен заплатить риэлтору, мы разобрались. Давайте остановимся еще на одном важном моменте, касающемся суммы оплаты. При выборе того или иного варианта оформления квартиры, всегда учитывается его стоимость. Что касается риэлтора, то оплата его услуг напрямую зависит от того, какая фактическая цена объекта недвижимости.
Как правило, вознаграждение риэлтора варьируется от 3 до 5% от стоимости жилья. В некоторых ситуациях сумма может быть больше, однако тогда от него требуются какие-то дополнительные услуги. К примеру, организация переезда и прочее.
Оплата может устанавливаться в фиксированном размере. Такой вариант используется в нескольких случаях:
Чем отличается самостоятельное оформление сделки от работы с агентством недвижимости, кто платит комиссию риелтору и почему в Москве растет доля сделок без посредников
Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.
Работе риелторов не мешает ни , который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало . Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.
Кто обращается к риелтору
Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар. Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.
К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант . «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.
«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».
Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве
Данные: «Бон Тон»
Сколько стоят услуги агентства
В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.
«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина. — В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30-50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».
В девяностых и начале двухтысячных годов преимуществом риелторских агентств были собственные базы объявлений. С развитием онлайн-сервисов бесплатных объявлений это преимущество сошло на нет: сейчас найти квартиры, выставленные на продажу, может любой желающий — для поиска предложений достаточно выйти в интернет (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)
В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости. «Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина. Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.
«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».
С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи». «Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина. В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.
Кто платит агенту
Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон». — Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или ».
На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости». «Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. — Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, ».
Как проверить юридическую чистоту
Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.
«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин. — Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».
«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».
Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны. Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.
В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.
Купля-продажа без посредников
За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. Следующая причина — это доверие к людям».
Подать документы на регистрацию сделки можно в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (на фото) — оба ведомства уполномочены регистрировать переходы прав собственности на жилье (Фото: Вячеслав Прокофьев/ТАСС)
Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми. Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России в простой письменной форме.
Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний. «Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».
Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.
«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин. — Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме».
Выясним, кто платит риэлтору (агентству недвижимости) покупатель или продавец за услугу, должен ли платить продавец квартиры при продаже недвижимости риэлтору. Узнайте, в какой момент платить посреднику!
Для тех, кто пользуется услугами агентства недвижимости и посредников достаточно актуален вопрос оплаты за услуги риэлтора.
Кто должен платить риэлтору — покупатель или собственник квартиры? Ведь сумма вознаграждения немаленькая, а сэкономить хочется обоим. Этот вопрос и проясним.
Часто посредник убеждают обе стороны сделки, что платит противоположная
И это удовлетворяет обе стороны — клиент спокоен, агент работает без помех. Способы аргументации:
И, вроде, все хорошо — все довольны и успокоены.
Лично я считаю, что сглаживать острые углы в финансовых вопросах при оказании услуг специалистом недвижимости таким образом несколько недальновидно и не правильно.
Оба клиента вводятся в заблуждение и ценность риэлторской услуги стремится к нулю, т.к. собственника квартиры убеждают, что за продажу объекта платит покупатель, а значит эта услуга для него бесплатна.
Посредник в этом случае добивается того, что за качество и проработку бесплатной услуги никто не спросит — это одна из главных ставок.
Да, собственник квартиры или ее покупатель, услышав, что оплата не их дело — успокоятся и дальше могут не задавать вопросов, но при этом они перестают ценить работу специалиста по недвижимости. Давно сложившаяся аксиома — бесплатное никто не ценит.
В результате не перестают удивлять такие утверждения покупателей и собственников квартир, которые еще думают, что они бесплатно получают услугу агента. Хотя, если человек чего-то очень хочет и ему это дают — он охотно поверит дающему.
Платит ли продавец квартиры риэлтору и за какие услуги?
Платит потому, что заключает эксклюзивный договор с агентством недвижимости. Ведь в договоре указывается сумма вознаграждения риэлтора за оказываемые услуги по продаже квартиры. Размер либо в процентном отношении, либо в виде фиксированной суммы.
Выбор у продавца невелик — либо продает сам и экономит, либо получает деньги и отчисляет агентству вознаграждение.
Собственник недвижимости платит риэлтору за успешную продажу квартиры, под которой подразумевается продажа по самой выгодной цене.
На практике ситуация следующая:
собственник начинает продавать квартиру и получает звонки от риэлторов, которые обещают привести покупателей. Естественно, должная реакция продавца:
— «Ведите, но продам по своей цене, что возьмете сверху — то ваше!».
Как только находится покупатель и у него берется аванс, агентство недвижимости подписывает договор с продавцом, где прописывает свою сумму вознаграждения (либо делает это перед взятием аванса с покупателя).
Когда покупатель платит риэлтору за услугу
Заключает договор подбора квартиры и оплачивает услуги по подбору. Размер различный и зависит от аппетитов агентства.
При этом, если находится квартира, в другом агентстве, то покупатель дополнительно «попадает» на заложенную в ее стоимость услуги риэлтора.
У покупателя тоже есть выбор, как и у продавца — найти и купить квартиру самостоятельно.
Но при этом, если находит квартиру, продаваемую риэлтором, то вынужден заключить договор на оказание услуг агентством недвижимости (по крайней мере так на рынке недвижимости Хабаровска).
Зачем, если по-сути, нашел квартиру сам? А затем, что так заведено на рынке недвижимости Хабаровска — покупатель платит за услуги агентства. Размер от 5 — 25 тысяч рублей.
В итоге, покупатель должен платить втройне :
А что при этом с защитой интересов покупателя и продавца?
В какой момент:
Второй вопрос, который возникает параллельно с оплатой услуг риэлтору — соблюдение интересов клиента.
Покупатель ошибочно полагает, что если у покупателя есть специалист по недвижимости, то он устроит всю сделку
Да, устроит, но риэлтор может соблюдать интересы лишь той стороны — которая платит!
И здесь камнем преткновения является цель сторон — изначально покупатель квартиры хочет купить дешевле, а собственник продать дороже.
Специалист по недвижимости, пытающийся соблюсти интересы обоих сторон оказывается между молотом и наковальней. Это как играть в шахматы с самим собой — где-нибудь, да слукавишь:)
Агент не может быть слугой двух господ, но это частенько практикуется на рынке недвижимости — комедия Карло Гольдони, увидевшая свет в 1749 году, жива и по сей день.
А что делать — классика:)
И здесь покупатель опять самая незащищенная сторона! Он платит везде и всюду и плюс не защищен, если совсем один.
К примеру, на рынке недвижимости США, которому уже 200 лет, покупатель, обращаясь в агентство недвижимости получает услугу бесплатно, потому что за нее в любом случае платит собственник недвижимости, заинтересованный в ее успешной продаже.
Продажа квартиры происходит по схеме: риэлтор, заключив договор с собственником на продажу квартиры сообщает всем коллегам в городе, что появилась квартира в продаже — кто первый приведет покупателя, разделит вознаграждение, уплаченное собственником недвижимости и включенное в цену объекта.
Таким образом квартиры на рынке недвижимости продаются быстрее и чаще. Происходит взаимная помощь агентов, а не борьба за клиентов и вознаграждение, что можно в данное время наблюдать на рынке недвижимости.
Если специалисты по недвижимости сталкиваются лбами между собой — ни о какой профессиональной работе речи быть не может, к тому же от этого страдает и клиент.
Американская модель оказания услуги риэлтором не приживается, потому что между посредниками есть недоверие — а поделится ли агент продавца своим вознаграждением?
В результате, оказывая услугу по подбору квартиры, посредник по договору берет вознаграждение с покупателя.
Сегодня вы узнали, кто должен платить риэлтору, продавец или покупатель и как защищены их интересы при этом.
Принимайте обдуманное решение, чтобы не платить тем риэлторам, которые соблюдают только свои интересы.
В процессе приобретения жилплощади вопрос оплаты услуг риэлтора является одним из самых важных.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Услуги специалиста требуют больших затрат времени, ведь период от момента подписания договора с заказчиком до оформления сделки часто может затягиваться на несколько месяцев.
В зависимости от ситуации оплата услуг риэлтора при покупке квартиры варьируется, рассмотрим специфику расчета и размера комиссии агентства или конкретного специалиста.
В данном разделе разберемся, сколько стоят услуги риэлтора в вопросах приобретения недвижимого имущества. Расчет стоимости услуг осуществляется, исходя из конкретной ситуации.
Например, если в процессе приобретения квартиры необходимо решать вопросы с совладельцами долей в квартире или с , или же на квартире имеются обременения или аресты, тогда специалисты занимаются решением данных вопросов.
Следовательно, цена услуг риэлтора при покупке квартиры недешевая, ведь граждане желают быть уверенными в том, что на приобретенной квартире не будет никаких и иных проблем.
| Агентство недвижимости | Специализированное учреждение, специалисты которого оказывают необходимые услуги по продаже и покупке недвижимости, аренде квартир и домов, а также ведут полностью юридическую сторону оформления сделок с недвижимым имуществом |
| Комиссия | Плата в расчете от суммы приобретаемой недвижимости, которая выплачивается риэлтору или специализированному агентству недвижимости |
| Риэлтор | Специалист, занимающийся оформлением сделок любого рода с недвижимым имуществом. За свои услуги по оформлению договоров и сделок берет комиссию |
| Собственник | Лицо, которое на основании правоустанавливающих документов владеет недвижимостью и может проводить с ней различного рода сделки |
При покупке или продаже недвижимости комиссия в большинстве случаев составляет коло 2% от стоимости жилья.
Или же в сделке может быть прописана другая сумма, конкретно зафиксированная в денежном эквиваленте.
Так, например, если цена квартиры 30 миллионов рублей, риэлтор или агентство не вправе просить комиссию в размере 2% от суммы.
Зарубежный опыт чаще всего предполагает оплату комиссионных продавцом квартиры, ведь покупатель и так несет значительные расходы на покупку и оформление пакета требуемой документации.
Также происходят ситуации, когда покупатель жилья оплачивает специалисту гонорар поверх цены покупаемой недвижимости, а продавец квартиры не платит агентству недвижимости за услуги по проведению продажи.
На российском опыте на протяжении многих лет не прижился опыт оплаты услуг риэлтора продавцами недвижимости.
Ведь отечественный рынок недвижимости постоянно характеризовался ростом цен на жилье. Причиной тому было значительное превышение числа покупателей над количеством продавцов.
Получение продавца квартиры для агентства недвижимости всегда было большой удачей, ведь это гарантированно означало получение комиссионных от покупателя жилья.
Ранее комиссия была фиксированной суммой и рассчитывалась как процент от цены квартиры.
Причем несколько лет назад сумма комиссионных составляла 6% в случае, когда покупатель нуждался только в приобретении квартиры.
Комиссия составляла 3%, если сначала было необходимо оформить продажу имеющейся квартиры, а затем провести сделку по приобретению жилья.
Во втором случае остальные 3% оплачивает покупатель первого жилья. Вследствие экономического кризиса сложилась ситуация, когда услуги риэлтора оплачивает тот, кто более заинтересован в проведении сделки.
Если заказчик заинтересован в быстрой продаже квартиры, тогда комиссионные оплачиваются продавцом недвижимого имущества.
В случае приобретения жилья затраты полностью возлагаются на покупателя квартиры. Многие агентства недвижимости и риэлторы еще несколько лет назад предлагали услугу скорейшей продажи квартиры.
Цена услуг для продавцов была уменьшена, и на сегодняшний день комиссия составляет 2-3% от цены. Для покупателя квартиры по большому счету размер комиссионных не изменился.
Видео: услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры
В зависимости от региона проведения сделки и стоимости недвижимого имущества размер комиссии для покупателя квартиры составляет 2-4% от цены.
Также на рынке существуют специфические альтернативные сделки, которые подразумевают продажу с последующим поиском квартиры для приобретения.
То есть лицо, которое продает квартиру, в дальнейшем ищет новую квартиру для покупки.
При данной схеме гражданин выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя, поэтому часто возникает проблема с расчетом комиссионных.
Альтернативная сделка оформляется двумя договорами купли-продажи, каждый из которых предполагает отдельный расчет и оплату комиссионных.
Устанавливается комиссия двумя методами:
Сумма комиссии рассчитывается, исходя из того факта, выполняется ли приобретение жилья тем же агентством, или же выбранный вариант квартиры находится в сфере деятельности другого агентства или риэлтора.
В любом случае, риэлторские услуги равны примерно 4-6% от каждой сделки. В процессе приобретения квартиры покупателем вознаграждение услуг риэлтора может быть выплачено нескольким способами.
Стандартным считается фиксация суммы как процента от цены жилья. В основном чем больше стоимость квартиры, тем больше уровень и сложности оформляемой сделки.
Минимальная сумма начинается от 30 тысяч рублей, однако такая сумма не всегда покрывает затраты на содержание офиса, размещение рекламных объявлений и трудовые затраты специалистов.
При приобретении квартиры в новостройке часто предполагается бесплатность сделки для покупателя недвижимости.
Например, это возможно, когда застройщик и агентство недвижимости имеют подписанный договор и партнерстве.
Комиссия за реализованные объекты недвижимости выплачивается агентству самим , который заинтересован в продаже квартир в новом жилом доме.
Подразумевается несколько вариантов внесения платежа за риэлторские услуги:
| Если платит продавец квартиры | В данном случае продавец заключает с агентством или риэлтором сделку о продаже недвижимости, в соответствии с которой агентство или специалист должен выполнить услуги по поиску покупателя на квартиру за указанную цену. Исходным моментом является назначенная продавцом цена на жилье, только после определения стоимости осуществляется подписание договора с риэлтором. Сумма комиссии определяется на стадии оформления договора и фиксируется в нем. Сумма комиссионного вознаграждения вычитается из указанной суммы за продажу квартиры. Комиссия, как правило, выплачивается после продажи квартиры с вырученной суммы |
| Если комиссия оплачивается покупателем жилья | В таком случае покупатель заключает с агентством или риэлтором договор на подбор квартиры за желаемую сумму. Вознаграждение риэлтора в данном случае фиксируется в твердой сумме. После оплаты всей суммы стоимости объекта недвижимости покупатель также выплачивает сумму вознаграждения риэлтору |
Если комиссионное вознаграждение оплачивается продавцом, тогда покупатель квартиры никаких оплат не вносит за проведение сделки риэлтором.
Если же оплачивает услуги покупатель жилья, тогда перед продавцом риэлтор не несет никаких обязательств и не оплачивает никаких комиссий.
Рассмотрим особенности услуг агентства по приобретению квартиры в ипотеку, а также услуги риэлтора при покупке квартиры по .
Риэлтор или специалист по приобретению недвижимости в случае приобретения квартиры по ипотеке выполняет следующие функции:
| Поиск и подбор желаемых вариантов | Риэлтор отвечает не только за поиск квартиры по заданным покупателем параметрам, но и выясняет у продавца, возможно ли привлечение ипотечной схемы при оплате покупки жиль |
| Переговоры с банковским учреждением | Банки предпочитают работать с профессиональными риэлторами, поскольку они обеспечивают постоянный приток заказчиков и потенциальных покупателей |
| Подготовка пакета документации для заключения | Риэлтор отвечает не только за оформление сделки купли-продажи, но и за одобрение выбранного жилья в банке, сбор необходимого пакета бумаг и справок |
| Оформление | Квартира покупается на заемные финансы, и банковское учреждение старается обезопасить себя от возможной потери средств. Специалист готовит документы для оформления страхования сделки, таким образом, страхуя риски банка от незапланированных обстоятельств |
| Полное сопровождение сделки | Риэлтор должен полностью проверить юридическую чистоту сделки, чтобы полностью исключить мошеннические действия от продавца или третьего лица |
В Москве и Московской области стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры колеблется в размере от 75 тысяч рублей.
Квартиры, стоимость которых находится в премиум-сегменте, риэлторы рассматривают отдельно. Стоимость услуг риэлтора в таких случаях рассчитывается в индивидуальном порядке.
В Санкт-Петербурге действует стандартная схема оплаты комиссионного вознаграждения риэлтору или агентству.
Она может рассчитываться в фиксированном размере или в процентном соотношении от стоимости квартиры.
