Заявление о переоформлении ипотечного договора. Документы для переоформления. Рекомендации при подготовке к выводу участников из ипотеки

Артемий Царев

43830

Сегодня практически каждая четвертая семья имеет ипотеку, благодаря которой исчезает необходимость снимать дорогое жилье или жить с родителями. Но в свете недавних событий (увеличение курса рубля, инфляция, кризис) многие начали думать о том, как переоформить или обменять ипотеку на более выгодную. О том, как это сделать, наша статья.

Фото с Flickr.com, Jaybird

У большинства желающих сразу же встает вопрос, а реально ли это, можно ли переоформить ипотеку? Ответ прост. Да, можно. Вот только как лучше это сделать.

Для начала разберемся, в каких случаях может возникнуть такое желание:

Переоформление ипотеки на другое лицо.
Перевод ипотечного кредита в другой банк.
Переоформление ипотеки на другую квартиру.

Каждый из этих случаев имеет свои особенности, на которых стоит остановиться и рассказать о них поподробнее. Итак, как переоформить ипотеку и как можно это сделать.

Переоформление ипотеки на другое лицо

Стоит сразу отметить, что такая практика нечасто используется российскими банками. Но практически во всех уже произошедших случаях банк соглашался на это только потому, что это единственный способ вернуть вложенные средства.
Если вы решились на то, чтобы переоформить ипотеку на другого человека, то нужно будет выполнить несколько действий:

Самое главное, найти того, на кого будет переоформляться кредит.
Подготовить все необходимые документы (копии всех страниц паспортов лиц, которые непосредственно будут участвовать в сделке, справка 2-НДФЛ о доходах за полгода, копии трудовых книжек, а также заявления от обеих сторон о намерении совершить данную операцию).
Посетить банк с просьбой о переоформлении ипотеки. После поступления такой просьбы банк будет проверять платежеспособность человека, на которого будет происходить переоформление. Порядок и требования к заемщику абсолютно такие же, как если бы он просто брал кредит.
Затем, если банк одобряет кандидатуру, происходит осуществление сделки в размере не выплаченной суммы по кредиту. Сама сделка происходит по принципу купли-продажи.

Переоформить кредит на другого человека не так-то и сложно. Самая главная проблема состоит в том, что одобрит ли банк данную сделку, так как большинство кредитных организаций за неимением такой практики могут отказаться от этого шага.
Иногда процесс переоформления может затянуться на довольно длительный промежуток времени. Это может произойти из-за того, что сотрудники банка сильно загружены работой, из-за возникновения некоторых проблем с документами и т. д.

Почему банки так неохотно идут на проведение такой операции?
Существует множество причин, по которым банк может отказать в проведении сделки. Но самые главные, почему кредитор отказывает в переоформлении ипотеки на другого человека - это вынужденная проверка нового лица , а также переоформление множества бумаг. Довольно часто случается так, что будущий заемщик оказывается неплатежеспособен или имеет плохую кредитную историю.
Если вы являетесь инициатором переоформления и первичная ипотека оформлена на вас, то стоит помнить одно. Пока не готов полный пакет документов, пока не произошла сделка, кредит висит еще на вас, а соответственно, платить пока должны непосредственно вы.

Перевод ипотеки в другой банк

С каждым годом появляется все больше и больше новых банков, которые в первые месяцы своего существования предлагают очень выгодные кредиты с заниженными процентными ставками. Зачастую, многие граждане, имеющие ипотеку, могут обратить внимание на меньшие проценты и воспользоваться своим правом перевести ее в другой банк.
У многих возникает вопрос, а можно ли переоформить ипотеку в другом банке. Конечно же да, можно. Только называется это рефинансированием.
Суть рефинансирования состоит в том, что другой банк (в который вы решили перейти) дает средства на погашение предыдущей задолженности.

В каких случаях это может быть выгодно?

Во-первых, если появились новое кредитное предложение, которое намного выгоднее уже имеющегося.

Во-вторых, если достаток заметно вырос, и появилась возможность погасить ипотеку за меньший срок с более высоким ежемесячным платежом и на более выгодных условиях.

В-третьих, если доходы снизились и необходимо уменьшить размер ежемесячного платежа, а соответственно увеличить срок кредитования, а текущий банк такой возможности не предоставляет.

Прежде всего, если вы решились на рефинансирование, стоит внимательно изучить все имеющиеся предложения для того, чтобы не попасться на «рекламную удочку». Лучше всего нанять специалиста, который очень хорошо разбирается в данном вопросе и сможет подобрать не только выгодное предложение, но и помочь осуществить перевод в другой банк как можно быстрее.
Сегодня банки борются за своих клиентов, и может случиться такое, что та организация, в которой вы имеете кредит, может пойти на заметные уступки только для того, чтобы не потерять вас, как клиента. Поэтому, прежде чем искать что-то «на стороне», обратитесь в исходный банк со своей просьбой. Вполне реально, что они вам не откажут.
Небольшой совет. Не «ведитесь» на очень привлекательные предложения незнакомых банков, так как на деле все может оказаться не так красиво, как расписывается. Могут быть навязаны страховка, комиссия и еще очень много неприятных и невыгодных вещей.

Переоформление подобного кредита представляет собой довольно сложную процедуру, которая не может быть произведена без согласия кредитной организации. Стоит помнить, что банк, прежде всего, хочет вернуть свои деньги назад и надеется получить как можно больше процентов. Он даст своё согласие только в том случае, если будет полностью уверен в том, что кредитные обязательства будут выполнены в любом случае.

Процедура переоформления может производиться несколькими способами, например, можно заменить одну заложенную недвижимость на другую. Если появляется желание изменить срок кредитования, то стоит помнить, что для этого тоже необходимо переоформить кредит. Ещё бывают ситуации, когда жилая площадь, находящаяся в залоге, продаётся новому владельцу. Такая перепродажа тоже производиться с одобрения кредитной организации.

Можно ли и в каком случае?

Как уже стало ясно из того что написано выше, переоформление ипотеки возможно, но без согласия банка подобное действие произвести не удастся. Однако кредитная организация никогда не выдаст своего согласия на подобное, если на то не будет серьёзной причины. К ним можно отнести:

потерю заёмщиком трудоспособности;
наличие у человека, взявшего кредит, тяжёлых или неизлечимых заболеваний;
потеря платёжной способности;
переезд за пределы РФ и т.д.

В связи с перечисленными причинами ипотечный кредит может быть переоформлен, но сделать это получится только в определённых случаях, например:

когда необходимо произвести переоформление кредита на другого гражданина РФ;
появляется необходимость переоформить ипотеку в другом банке. Подобную процедуру ещё называют рефинансированием;
нужно переоформить ипотечный кредит на другую жилую площадь.

Важно. Других разновидностей переоформления на сегодняшний день не существует. Банки могут одобрить только процедуры, производящиеся в перечисленных случаях и по упомянутым выше причинам.

Если банк даёт своё согласие на подобную операцию, то следующим шагом переоформление может производиться по – разному в зависимости от конкретного случая.

Перевести на другого человека

Как и любая разновидность процедуры переоформления ипотеки, это действие производиться с учётом определённого алгоритма:

первым делом, нынешнему заёмщику следует отыскать покупателя на недвижимость, находящуюся в залоге. Он должен дать письменное согласие на то, что жилая площадь перейдёт к нему вместе с необходимостью совершать ежемесячные платежи;
следующим шагом, нужно подготовить всю документацию, необходимую для проведения переоформления;
далее, нужно нанести визит в кредитную организацию и сообщить о том, что ипотека в скором времени будет переоформлена на другого гражданина;
если банк согласиться, то немедленно приступит к процедуре заключения кредитного договора с новым заёмщиком;
последний шаг производиться после того, как банк полностью одобрит кандидатуру нового заёмщика. В такой ситуации можно приступить к непосредственному осуществлению сделки.

Важно. По сути человек, взявший кредит ранее, просто продаёт жилую площадь, находящуюся в залоге, другому человеку, который возьмёт на себя роль заёмщика.

Однако общей суммой кредита для последнего будет являться та, которую не выплатил человек, вступивший в ипотеку изначально.

Перекинуть на иную квартиру

Подобная процедура также должна производиться в соответствии со следующим алгоритмом:

первым делом, необходимо получить разрешение кредитной организации на подобное действие, так как без подобного одобрения все последующие действия будут бесполезными;
далее, нужно приступить к поиску подходящей недвижимости, которая понравиться заёмщику и будет соответствовать всем требованиям, предъявляемым кредитной организацией;
после того как подходящий вариант найден, можно приступать к поиску человека, который согласиться купить старую квартиру заёмщика. При этом необходимо представить банку специальное заявление о том, что сумма ипотеки будет увеличена.

Стоит отметить, что подобная операция предусматривает совершение сразу нескольких сделок.

Важно. Таким образом, заёмщик продаёт свою старую жилую площадь, полностью погашает свой ипотечный долг, покупает новую недвижимость и оформляет договор с кредитной организацией, в котором прописывается соразмерное увеличение суммы ипотечного кредита.

В новый банк

Подобное действие носит название рефинансирования. Его смысл заключается в том, что заёмщик, взявший кредит в одном банке, обращается в другой, чтобы взять ипотечный кредит с целью полностью исполнить образовавшиеся ранее кредитные обязательства. Делается это так:

первым делом, банк, в котором оформлена ипотека, уведомляется о желании заёмщика произвести рефинансирование;
далее, нужно найти новую кредитную организацию, которая будет согласна выдать деньги в такой ситуации;
последним шагом, заёмщик погашает кредитные обязательства перед первым банком и остаётся должен только второму.

Подобное развитие событий наблюдается довольно редко. Дело в том, что подобные перемены крайне выгодны для заемщика, который может рассчитывать на более низкие процентные ставки, новые предложения по кредитованию, разработанные банками специально для привлечения большого количества клиентов.

Процедура рефинансирования становиться крайне выгодной для человека взявшего кредит, если имеют место определённые жизненные обстоятельства в силу, которых он больше не может производить ежемесячные выплаты в полном объёме.

Каковы нюансы каждой из процедур?

У каждой описанной выше процедуры есть свои тонкости и подводные камни, например:

Несмотря на все перечисленные подводные камни, переоформление ипотеки всеми описанными способами не является большой редкостью.

Возможные трудности и пути их решения

При проведении описанных выше процедур заёмщик продолжает нести кредитные обязательства по старым условиям до тех пор, пока операция не будет завершена. Он должен в обычном режиме вносить ежемесячные платежи вплоть до конца процедуры. Если человек, взявший кредит, не будет соблюдать условия, то переоформление может попросту сорваться, так как банк откажет ему в этом.

Каждый описанный выше случай имеет свои трудности и подводные камни. По этой причине самым верным решением будет вести обсуждение с банком, и держать его в курсе на каждом этапе процедуры. Но если проблемы всё – таки возникли или по ипотеки уже пошли просрочки, то самым верным шагом будет обратиться к ипотечным брокерам, которые могут помочь за короткий промежуток времени уладить любую неприятность.

Несмотря на все трудности, переоформление ипотеки любым из описанных способов является вполне возможным. Самое главное внимательно относится ко всем нюансам на каждом этапе процедуры переоформления, и держать банк в курсе всех событий.

Регистрация брака означает, что сложилась полноценная семья, разделяющая поровну всю ответственность, в том числе по ипотечному кредиту. Покупая квартиру в ипотеку можно оформить ее на одного супруга, либо . Мы подробно рассмотрим первый вариант, в котором есть основной заемщик и созаемщик.

При определении максимальной суммы кредита автоматически учитываются доходы второго супруга. Также семья может привлечь третьих лиц — родителей, других родственников, коллег и друзей, но не более двух-трех человек. Именно они и являются созаемщиками — полноправными участниками ипотеки наравне с основным кредитополучателем.

Независимо от того, кто является владельцем приобретенной квартиры, она по праву принадлежит обоим супругам, следовательно, все тяготы по погашению кредита придется нести вместе. Но это не означает, что после развода нужно выплачивать долг за или . Кредит, как и квартира, делится пополам. Именно с этой доли, но не более того, банк вправе требовать с вас деньги.

Выход из созаемщиков

Обязанности созаемщика по договора ипотеки:

Своевременно обеспечивать платежи банку;
Нести ответственность за просрочку долга по ипотеке.

Данные обременения наступают только в случае, когда основной должник не может продолжать вносить денежные средства. Отказ заемщика оплачивать ипотеку после развода такой причиной не является. Чтобы обезопасить себя от рискованной сделки можно оформить страховую защиту.

Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода можно несколькими способами:

Согласно договору ипотечного кредитования;
По условиям брачного контракта;
Переоформив жилищный кредит;
Через суд.

С помощью договора

Права на квартиру или обязанность выплачивать кредит в случае развода могут быть прописаны в договоре с банком. Если имеется такой пункт, то после необходимо уведомить кредитора и внести изменения в бумаги.

С помощью брачного контракта

Ситуация выхода из созаемщиков иногда предусмотрена брачным контрактом. На его основании можно без проблем снять с себя обременение после официального расторжения брака.

Переоформление ипотеки

Некоторые банки идут навстречу и изменяют условия ипотечного договора. Для этого необходимо обратиться в офис кредитора с соответствующим заявлением. Банку дается десять дней на принятие решения. При отказе можно обратиться в суд.

Судебный порядок

Через суд решаются спорные ситуации, когда банк недобросовестно исполняет условия контракта, либо заемщик накопил внушительный долг.

Спорные вопросы и их решение

Ситуации, когда созаемщик ипотеки после развода не платит банку, довольно распространены и небезосновательны. Чтобы избежать конфликтов, следуйте следующим советам:

Выясните претензии каждого на квартиру (если вторая сторона не претендует на часть имущества, нужно переоформить ипотечный договор на одного человека);
Если вы решили, что будете платить совместно — оформите соглашение и заверьте его у нотариуса;
В случае полного отказа от обремененной недвижимости обоими супругами — обратитесь банк, который продаст ее на торгах, а положенная компенсация разделится пополам;
Можно досрочно выплатить ипотеку и продать квартиру.

Посмотреть полезное видео

Привлечение третьих лиц

Чтобы повысить шансы на выход из созаемщиков, можно предложить альтернативу — поменять лицо ответственное за выплаты. Например, в Сбербанке требования к этому человеку следующие:

Возраст более 21 года;
Постоянное место работы (не менее 6-ти месяцев);
Прописка в регионе, в котором выдавался займ.

Отказ от ипотеки

Если муж или жена, которые являются созаемщиками, после развода отказываются платить ипотеку, то возможны следующие варианты:

Платежи по договору раздельные, следовательно, каждый несет ответственность за свою долю долга;
Платежи совместные и придется выплачивать долги второго супруга;
Имеется официальное соглашение.

Созаемщик имеет право переоформить ипотеку на себя после развода, если основной собственник откажется от кредитных обязательств и не будет претендовать на квартиру.

Можно отказаться от поручительства по ипотеке после развода в следующих случаях:

Закрытие долга по кредиту;
Были внесены изменения в договор без согласия поручителя;
При переводе долга на другое лицо;
По истечении срока поручительства;
В случае, если кредиторы в течение двух лет не имели исков к поручителю.

Для досрочного прекращения обязательств необходимо обратиться в банк с заявлением о пересмотре договора. Если кредитор откажется внести изменения — защищать свои права придется через суд.

Переоформление ипотеки на другого человека обычно требуется при возникновении обстоятельств, связанных с невозможностью тянуть финансовое бремя: болезнь, переезд, развод и пр. Рассмотрим условия, когда возможно переоформление, а также нюансы этапов процедуры.

Возможно ли переоформить ипотеку на другого человека

Возможность перевода жилищного кредита на другого человека закреплена на законодательном уровне. Согласно ст. 391, п.2 ГКРФ заемщик может перевести долг на другого человека, если кредитор дает на это согласие. О допустимости этой процедуры говорится и в ФЗ№102 «Об ипотеке», гл. 6:

Залоговое имущество может быть отчуждено заемщиком другому лицу, но только с согласия залогодержателя (банка).
Отчуждение допустимо в том случае, если такая возможность предусмотрена в закладной.
Лицо, которое приобрело заложенное имущество по договору ипотеки в результате отчуждения, становится залогодателем, а значит наделяется теми же правами и обязанностями, что и прошлый должник.

Самый доступный способ переоформить ипотеку на другого человека – это перевод остатка долга по кредитному договору и одновременная продажа недвижимости с одобрения банка.

Следует учесть, что на практике банки не всегда охотно идут на эту процедуру. Для кредитора перевод долга на другое лицо не имеет никакой финансовой выгоды, а наоборот, только прибавляет хлопот и увеличивает риски. Тем не менее, если у заемщика есть веские основания для осуществления этой процедуры и подходящий человек, который возьмет на себя обязательства, то добиться переоформления вполне реально.

Необходимые условия и порядок переоформления

Чтобы передать долговые обязательства, нужно соблюсти ряд условий:

получить положительный ответ от банка;
найти нового залогодателя, который согласен взять на себя кредитные обязательства;
желательно иметь веские основания для совершения процедуры (болезнь, переезд, развод, резкое снижение заработной платы и пр.).

Важно! Банк даст согласие на процедуру только в том случае, если новый залогодатель будет соответствовать основным требованиям: платежеспособность, хорошая кредитная история, отсутствие долгов и судимости, российское гражданство (в большинстве случаев).

Схема переоформления ипотечного кредита выглядит так:

Заемщик и лицо, на которое он собирается переоформить договор, обращаются в банк с целью получения разрешения на процедуру. Если банк дал предварительное согласие, то «преемнику» заемщика нужно собрать полный пакет бумаг, необходимый для ипотеки: паспорт, справку о зарплате, документы о семейном положении, трудовую книжку и пр.
Если банк одобрит кандидатуру «преемника», то с ним заключается договор на сумму, равную остатку задолженности по ипотеке. Полученные деньги впоследствии направляются на оплату имеющегося долга. Прежний заемщик подает заявление на досрочное погашение кредита.
В результате прежний заемщик закрывает кредитный договор, а его «преемник» становится новым кредитополучателем.
Далее бывшему заемщику и его «преемнику» остается заключить договор купли-продажи, переоформить закладную и зарегистрировать право собственности.

Получается, что новый заемщик берет кредит для погашения остатка задолженности старого заемщика и после урегулирования юридических и финансовых вопросов становится новым собственником недвижимости.

При невозможности выплачивать долг процедура позволяет сохранить положительную кредитную историю и не допустить просрочек. Однако есть в переоформлении и минусы:

Дополнительные расходы: страховка, оценка недвижимости, госпошлина.
Длительность процесса. Переоформление может длится столько же, сколько и оформление обычной ипотеки – от недели до нескольких месяцев.
Существует риск отказа банка.

Несмотря на все нюансы, передача долга другому лицу с дальнейшей продажей предмета залога – иногда единственный способ снять с себя долговые обязательства по ипотеке.

Процесс переоформления может пройти быстро и без длительных проверок, если «преемником» заемщика является его супруг или супруга. Например, если жилищный кредит был получен на мужа, то жена автоматически становится созаемщиком и несет такие же обязательства по выплате. После развода жена с согласия банка и мужа может стать основным заемщиком.

Схема замены должника в этом случае будет простой: потребуется просто сменить титульного заемщика, а субсидиарную ответственность в договоре заменить на индивидуальную. После этих манипуляций бывшим супругам остается только переписать квартиру на нового собственника.

Упрощенная схема переоформления также возможна, если созаемщиками выступали родственники. Основной кредитополучатель с разрешения банка может исключить себя из сделки и, получив согласие члена семьи, переоформить на него договор.

Важно! Процесс перерегистрации может занять более 1 месяца. В течение этого времени прежнему заемщику придется продолжать вносить платежи. Только после подписания всех бумаг обязательства по выплате займа с него снимаются.

Таким образом, процедура переоформления требует участия и согласия всех лиц: банка, заемщика и того, кто собирается брать на себя обязательства. «Преемником» заемщика может стать любое лицо, подходящее под требования банка.