Strokovnjaki so prepričani, da se bo rast cen nepremičnin nadaljevala, kar bo olajšal novi zakon, ljudje, prestrašeni zaradi težav TFB, pa se vračajo k vlaganju denarja v stanovanja.
Razvijalci opisujejo preteklo leto 2016 kot precej uspešno, zlasti v ozadju krize leta 2015, pri čemer opažajo rahel premik v povpraševanju tako v razmerju med primarnimi in sekundarnimi stanovanji kot v smislu posnetkov in geografije. Udeleženci poslovne malice Realnoe Vremya trdijo, da čeprav čudežev iz leta 2017 ni vredno pričakovati, bo rast poleg tega stabilna: zdi se, da se je prebivalstvo države sprijaznilo s trenutnim stanjem in realnost dojema ne kot krizo, ampak kot nova gospodarska realnost.
Leto 2016 je zaznamovalo živahno in predvsem učinkovito povpraševanje po skoraj vseh segmentih nepremičnin: miniaturnih garsonjerah in velikih stanovanjih, primarnih stanovanjih in rabljenih stanovanjih.
V mnogih pogledih je trg vodil program državnih subvencij za del obrestne mere za hipotekarna posojila. Po besedah direktorja nepremičninske agencije "Premier" Ruslana Sadreeva je s sekundarnega trga na trg novih stavb potegnila približno 20-25% kupcev. Njegov kolega v trgovini, vodja Akademije znanosti "Novostroyki Kazan" Oleg Zakharov je prepričan, da je to začasen pojav, in če ni državne podpore, se lahko povpraševanje premakne na sekundarni trg.
Strokovnjaki ugotavljajo nekaj pregrevanja trga v segmentu majhnih stanovanj in garsonjerjev – v prizadevanju, da bi stanovanja omogočila čim več potencialnim kupcem, so podjetja zmanjšala površino. Povpraševanje je spodbudil propad Tatfondbank - komaj so prejeli predpisanih 1,4 milijona rubljev odškodnine, so nekdanji vlagatelji banke vstopili na trg malih stanovanj. Direktor Akademije znanosti "Premier" na splošno pravi, da je bilo največje povpraševanje opaženo v segmentu sob - Sadreev trdi, da je zdaj skoraj nemogoče kupiti takšna stanovanja.
Obratna stran pojava je naraščajoče pomanjkanje dvo- in trisobnih stanovanj na trgu. V potrditev tega trenda se je Natalya Zaitseva, komercialna direktorica Kamastroyinvesta, sklicevala na lastne izkušnje:
Seveda, odvisno od segmenta in lokacije hiše, lahko prodaja poteka po različnih scenarijih. Toda v okrožju Aviastroitelny je zdaj določeno pomanjkanje udobnih stanovanj - vsaj v naši stavbi v gradnji na ulici Lukin "Rdeče jabolko" ni veliko "treh rubljev", vendar se zelo hitro razlikujejo.
Po besedah Ruslana Sadreeva je program hipotekarne subvencije pritegnil približno 20-25 % kupcev s sekundarnega trga na trg novogradenj.
Glede na povratne informacije kupcev Zaitseva ugotavlja pomanjkanje dobrih stanovanj v središču mesta, vendar je to več zaradi pomanjkanja zemljišč, primernih za gradnjo.
Ob tem strokovnjaki ugotavljajo naslednje dejstvo: tisti, ki iščejo, se lahko znajdejo v stanovanju tudi v najeti hiši, čeprav je bilo v zgodnjih desetih letih, ko je bila večina stanovanj v gradnji prodanih v začetni fazi gradnje, težko si je predstavljati takšno situacijo. Gostje malice to pripisujejo dejstvu, da je trg zapustilo ogromno vlagateljev, ki so spodbudili povpraševanje: po izračunih Olega Zakharova se je njihov delež v skupni masi kupcev zdaj zmanjšal s 50% na 5%:
Velika podjetja, kot sta na primer Unistroy ali Suvar Development, so se pri svojem delu osredotočila posebej na vlagatelje in ne na množičnega kupca, «pravi vodja Novostroek Kazan.
Udeleženci na trgu opažajo tudi nastajajočo rast cen stanovanj, ki je nadomestila skoraj dve leti stagnacije. Počasi, a zanesljivo so se kvadratni metri v novih domovih v zadnjem letu podražili. Enako zanesljivo bodo rasle tudi v letu 2017:
To je najprej posledica dejstva, da so ljudje navajeni na nove realnosti, so se naučili živeti v njih, čeprav potreba po novih stanovanjih ni nikamor izginila, «pojasnjuje Vladimir Mikhailov, direktor stanovanjskega kompleksa Ostrova skupine ZhIK. - Da, zdaj imajo manj prostih sredstev, ki bi jih lahko vložili v nakup stanovanja, a bodo to povrnili razvijalci - ponudba z njihove strani pomoči pri prodaji sekundarnih stanovanj, pri iskanju poceni hipoteke, itd V vsakem primeru, zmanjšanje topila ne pričakujemo povpraševanja. Drugič, stroški gradnje so narasli - vsaj za višino inflacije, ki jo morajo razvijalci "prebiti".
Ruslan Sadreev iz Akademije znanosti "Premier" je opisal neposredne obete sekundarnega stanovanjskega trga, da je zdaj ta segment vstopil v fazo določenega ravnovesja:
Zgoraj smo že omenili, da se na trgu oživlja povpraševanje po stanovanjih v okrožju Aviastroitelny. Strokovnjaki priznavajo, da je odprtje podzemne postaje Aviastroitelnaya vdahnilo novo življenje mestu, ki prej ni bilo zelo privlačno. Zdaj, ko sanjajo o izboljšanju svojih življenjskih razmer, ljudje sanjajo, da bi jih izboljšali tukaj, v letalskem okrožju.
Po mojih ocenah je v povprečju cena stanovanj v Aviastroju praktično enaka ceni stanovanj v okrožju Chuikov ulice v regiji Novo-Savinovskiy, «pravi Ruslan Khabibrakhmanov, direktor Flat Academy of Sciences.
Okrožje Kirovsky razveseljuje tudi nepremičninske posrednike in razvijalce: gradnja novih cest, zlasti rekonstrukcija ulice Serov, je nenadoma naredila življenje tukaj privlačno. Hkrati staro okrožje Kirovsky postane središče "velikega" okrožja Kirovsky, katerega obrobje - vas Zalesny, se zdaj aktivno gradi (tukaj, spomnimo, stanovanjska kompleksa "Raduzhny" in " Salavat Kupere" se gradijo).
Po mnenju udeležencev bruncha novo življenje čaka območje Gorkovsko-Ametjevskega gozda in ulice Rodina (tu zlasti SC Gran načrtuje izvedbo stanovanjskega projekta). Precej velike, a ne zelo tesne možnosti v bližini območja Daurske ulice, kjer je zdaj skoncentrirano veliko število parcel za proizvodne baze. Brezupni so tudi salmači, ki se zdaj dušijo v prometnih zastojih, a bodo z uvedbo prometne vozlišča v zgodnjih dvajsetih letih prejšnjega stoletja dobili nov razvoj.
Na splošno strokovnjaki ugotavljajo precej resno pomanjkanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo. O tem pravi Olga Volchkova, vodja prodajnega oddelka v Gran 'IC:
S strani razvijalcev je povpraševanje po zemljiščih, ni pa toliko zanimivih parcel, pripravljenih za gradnjo - očiščenih stavb, s pripravljeno infrastrukturo. Da, v industrijski coni je veliko parcel, a da bi na njih zgradili stanovanja, je treba izvesti dela, ki bodo trajala več kot eno leto. Naše podjetje na primer načrtuje gradnjo dveh hiš v središču mesta, tako da že več kot eno leto z njimi prestajamo vse potrebne instance.
Začetek leta so za razvijalce zaznamovali nove spremembe zveznega zakona o skupni gradnji - nekatere so začele veljati 1. januarja 2017, nekatere spremembe bodo začele veljati 1. julija. Spomnimo se, da je to že 13. izdaja FZ-214, sprejeta leta 2004.
Tokrat je bilo v zakon vnesenih osem temeljnih določb. Vsi uvajajo dodatne zaščitne instrumente za udeležence v skupni gradnji. Člani bruncha pa so bili enotni v mnenju, da se bo zakon uveljavljal na račun sredstev samih lastnikov kapitala – skoraj vse novosti povečujejo finančno obremenitev razvijalca, kar pomeni, da bodo vključeni vsi. v ceni na kvadratni meter.
O tem, kako bo zakon vplival na trg, je še prezgodaj govoriti, pravi Olga Volchkova. - Vse spremembe bodo veljale samo za objekte, katerih gradnja se je začela po 1. januarju letos. Tako bomo o tem bolj ali manj jasno sodili v letih 2018-2019.
Poglobimo se v nekatere novele zakona.
Prvič, od zdaj naprej morajo razvijalci objavljati razširjene informacije na internetu kot del deklaracije projekta. Hkrati je ločeno navedena odgovornost razvijalca za posredovanje nepomembnih ali netočnih informacij.
Toda vesten razvijalec nima česa skrivati pred svojimi kupci, pravi Volchkova.
V zvezi s tem gostje poslovnega zajtrka priporočajo, da se ne omejijo na preučevanje deklaracije projekta na spletni strani razvijalca, ampak da globlje preverijo podjetje, ki mu namerava oseba zaupati svoj denar. Žal veliko ime in dolga zgodovina delovanja na trgu nista več zagotovilo, da bo hiša dokončana in se bodo ljudje vselili v nova stanovanja: zgodovina podjetij Svei in Fon je jasna potrditev tega.
V zvezi s tem priporočam, da si ogledate finančno in lastninsko zanko razvijalca. Če se začne preveč navduševati s pridobivanjem nepomembnih sredstev, to vedno vodi v povečanje njegovega kreditnega bremena. Na neki točki podjetje preneha pripadati sebi - začne pripadati banki, - priporoča Ruslan Khabibrakhmanov.
Drugič, zakon predpisuje ustanovitev odškodninskega sklada (čeprav normativni akt nejasno pravi, da je "lahko ustanovljen") - nekakšen analog DIA za prizadete vlagatelje bank. "Smeti" naj bi nastali na račun obveznih prispevkov razvijalcev, katerih znesek je 1 % vrednosti vsake pogodbe o lastniškem deležu. Zneski bi morali biti precej veliki - po ocenah industrije za vso državo približno 30-35 milijard rubljev. Vendar za razliko od DIA znesek odškodnine ni omejen - potencialno ogoljufani delničar mora prejeti vse, kar mu je uspelo vložiti. Vendar, v kateri banki bo vse to shranjeno, kakšna so jamstva za varnost odškodninskega sklada in, kar je najpomembneje, mehanizem za pridobivanje sredstev s strani lastnikov kapitala v primeru težav z razvijalcem še ni določen v zakon.
Novi zakon bo najverjetneje pripomogel k povečanju zaupanja lastnikov lastniškega kapitala v gradbišče, vendar bo to zaupanje plačano z lastnim denarjem, je prepričan Vladimir Mihajlov.
Odškodninski sklad nadomešča, žal, ki se kljub vsem dobrim namenom ni upravičil, januarja 2014 uveden mehanizem zavarovanja odgovornosti razvijalcev. Ker zakon nima retroaktivnega učinka, se je zavarovalna zgodba razširila le na objekte, katerih gradnja se je začela leta 2014 – ravno v času, ko so bili razvijalci izjemno previdni pri zagonu novih projektov. Poleg tega zavarovalnice same zaradi visokih tveganj izredno neradi zavarujejo razvijalce.
Najbolj sporna pa je po mnenju strokovnjakov Realnoe Vremya določba, ki začne veljati 1. julija, po kateri je gradbeno podjetje dolžno zbirati sredstva državljanov za dodatna sredstva prek posebnih depozitnih računov v bankah. Razvijalno podjetje lahko prejme sredstva delničarja šele po prenosu dokončanega stanovanja. Razvijalcu preostane le ena stvar - projektno financiranje, kar pomeni stroške servisiranja posojila in razvrednotenje same ideje skupne gradnje, v okviru katere sredstva lastnikov lastniškega kapitala razvijalec uporablja kot obresti. brezplačna alternativa bančnemu posojilu.
Samo banke, ki izpolnjujejo vladne zahteve glede kreditnih institucij, v katere je mogoče vložiti proračunska sredstva, bodo lahko odpirale depozitne račune. Da "nič ne traja večno pod luno", pa nazorno dokazuje primer Tatfondbank, v kateri je sodelovala več kot polovica države. Kako je v primeru propada banke zagotovljeno vračilo sredstev lastnikov kapitala razvijalcu - na to vprašanje še ni odgovora.
S sprejetjem novega zakona poskuša država nekako rešiti akutno težavo z ogoljufanimi lastniki lastniškega kapitala (po podatkih bonitetne agencije gradbenega kompleksa RASK je bilo od 1. januarja 2017 v Rusiji 61 razvijalcev v stečaju po pogodbah o lastniškem deležu , s skupno 50, 9 tisoč nedokončanimi stanovanji - pribl. izd.), - je prepričana Natalya Zaitseva iz Kamastroyinvesta. - Popolna ali delna blokada sredstev imetnikov kapitala v banki je v Evropi precej razširjena praksa.
Vendar pa ima Rusija, kot veste, "posebno" - mnenje, da bodo razvijalci našli način, kako zaobiti normo, je v profesionalnem okolju precej razširjeno.
Ena od možnosti je ustanovitev zadruge, dokončanje hiše in prodaja stanovanj šele po zagonu, - navaja direktor Akademije znanosti "Flat".
Strokovnjaki so skoraj prepričani, da bodo novosti v FZ-214 trg potisnile k konsolidaciji: mala podjetja bodo bodisi zapustila bodisi jih bodo prevzeli veliki igralci.
Da, novi zakon bo verjetno pomagal povečati zaupanje lastnikov lastniškega kapitala v gradbišče, vendar bo to zaupanje plačano z lastnim denarjem - vsi stroški, povezani z novimi normativi, ki jih bodo nosili razvijalci, bodo vključeni v stroške na kvadratni meter. In to se nekako ne ujema s potrebo po dostopnosti stanovanj za večino ruskih družin, razglašenih na najvišji ravni, - je prepričan Vladimir Mikhailov, direktor kompleksa Ostrova skupine podjetij ZhIK.
Kaj pa lastniki kapitala? So veseli, poučeni z grenkimi izkušnjami strank Svei in Fon, novih garancij? Po besedah udeležencev bruncha so tisti najbolj »napredni« še vedno v znanju. Kot ilustracijo Mikhailov navaja primer ženske - vlagateljice Tatfondbank, ki je postala junakinja videoposnetka: "Pravijo, da so vse vloge zavarovane, vendar nihče ne pove, kam naj gre za zavarovanje".
Tatyana Kolchina, fotografija Maxim Platonov, video Kamil Ismailov
Spremembe zakonodaje o skupni gradnji, ki začnejo veljati 1. julija 2018, resno zaostrujejo zahteve za razvijalce. Predvideva se, da bo ta pristop preprečil pojav novih goljufanih lastnikov lastniškega kapitala in znatno zmanjšal število "dolgoročne gradnje". Vendar sami razvijalci menijo, da bodo posledice sprememb negativne - stroški gradnje se bodo povečali, pojavile se bodo težave z operativnimi dejavnostmi, kar bo prizadelo celo stabilne igralce.
Spremembe zakonodaje bistveno spreminjajo pravila igre pri gradnji večstanovanjskih stavb. Gradbeni projekt je treba ločiti v ločeno projektno podjetje. Hkrati mora takšno podjetje izpolnjevati stroge zahteve - imeti najmanj 3 leta izkušenj na gradbenem trgu in naročilo najmanj 10.000 kvadratnih metrov. m. Dovoljenje je mogoče pridobiti samo eno, kar bo omogočilo ciljno usmerjen nadzor nad vsakim projektom.
Vendar bo to novo načelo "eno dovoljenje - en predmet" zapletlo dejavnosti velikih razvijalcev, ki izvajajo več obsežnih projektov hkrati. Prej je bilo iz te situacije enostavno izstopiti - pravna oseba je bila registrirana iz nič, na katero je bilo registrirano lastništvo spletnega mesta. Vendar zahteve za oblikovalske organizacije to možnost izključujejo. To bi res lahko povzročilo kolaps v industriji, saj ni veliko inženirskih organizacij, ki izpolnjujejo vse zahteve.
Razvijalci bodo najverjetneje morali pridobiti dovoljenje ne za gradnjo 2-3 hiš (kot je zdaj), ampak za čim več od njih. Težava pa je v tem, da bo v tem primeru zelo težko napovedati pričakovano uspešnost gradnje. Edini izhod bo dodatna odobritev dovoljenj, kar lahko glede na čas in birokracijo močno upočasni gradnjo objektov. Posledično se lahko pojavijo enaki dolgoročni gradbeni projekti med stabilnimi velikimi igralci, ki se preprosto ne morejo spopasti z dovoljenji za svoje velike projekte.
Razvijalci tudi močno kritizirajo zaostrene zahteve glede finančne uspešnosti. Na računu projektnega podjetja mora biti ob oddaji izjave četrtletno najmanj 10 % sredstev od stroškov gradnje. Povečane so tudi zahteve glede velikosti lastnih sredstev razvijalca - prav tako morajo znašati najmanj 10 % projektnih stroškov gradnje. Potreba po kopičenju na računu 10% vseh naložb, pa tudi dodelitev znatnih sredstev v odobreni kapital bo povzročila povečanje stroškov gradnje.
Ne smemo pozabiti na potrebo po prispevkih v odškodninski sklad. Dolgoročno se bodo vsi ti dodatni stroški verjetno prevalili na kupce. Načeloma lahko v prihodnjih letih pričakujemo tako zmanjšanje obsega gradnje kot tudi dvig cen stanovanj v novogradnjah. Res je, sprva to ne bo velika težava - trg je trenutno prenasičen, v isti Novi Moskvi pa so praktično prazne hiše, stanovanja v katerih se prodajajo po minimalnih cenah.
Okrepljen bo nadzor nad finančnimi dejavnostmi razvijalcev. Podjetje bo moralo imeti odprt en račun pri specializirani banki (seznam bank bo objavila Centralna banka). Možnosti razvijalca za zlorabo sredstev bodo zmanjšane na minimum – podjetja ne bodo mogla sklepati poslov, ki niso povezani z gradnjo. Banke bodo strogo nadzorovale vse operacije razvijalcev, kar lahko povzroči težave pri izvajanju operativnih dejavnosti.
Opazimo lahko tudi pozitivne vidike pričakovanih sprememb. Gradbena industrija bo očiščena nezanesljivih akterjev, povečan nadzor nad finančnimi dejavnostmi pa bo zmanjšal število goljufij na stanovanjskem trgu. Vendar pa lahko negativni učinek še vedno postane bolj opazen - zahteve lahko privedejo do težav za prej stabilne igralce, kar bo, nasprotno, povzročilo povečanje števila problemskih predmetov. Možen izhod bo preusmeritev industrije v projektno financiranje, pri čemer se bo povečala vloga kreditnih institucij pri skupni gradnji.
V Rusiji je načrtovan prehod na novo shemo za nakup stanovanj v gradnji - namesto skupne gradnje bo prišlo projektno financiranje. RBC-Nepremičnine pojasnjujejo, kako se nova shema razlikuje od prodaje v okviru DDU
Ruski predsednik Vladimir Putin bo do 15. decembra letos sprejel ukrepe za postopno nadomestitev lastniške gradnje z bančnimi posojili in drugimi viri financiranja. Prehod na shemo projektnega financiranja za razvijalce stanovanj, ki naj bi čim bolj zmanjšal tveganje državljanov, bo trajal tri leta.
To pomeni, da v prihodnje razvijalci ne bodo mogli pritegniti sredstev lastnikov lastniškega kapitala za financiranje gradnje. Podobna praksa omejenega sodelovanja posameznikov pri gradnji stanovanj deluje v številnih tujih državah in vključuje financiranje gradbenih projektov na račun bank.
Glavni cilj novosti je reševanje problema ogoljufanih lastnikov kapitala. »Občani ne bodo tvegali lastnih sredstev, ampak bodo kupili že zgrajena stanovanja, ki jih je mogoče takoj vpisati kot lastnino. Toda hkrati je treba poskrbeti, da cena na kvadratni meter ne postane transcendentalna, banke pa so pripravljene dati posojila po nizkih obrestnih merah, "- tako pravi vodja Ministrstva za gradbeništvo Rusije Mihail Moški so pojasnili potrebo po spremembah v komentarju za RBC Real Estate.
Uredništvo RBC-Nepremičnine je ugotovilo, kakšna tveganja bo nova shema financiranja odpravila za kupce novih stavb in kako bo to vplivalo na stanovanjski trg v Rusiji.
Alternativa skupni gradnji
Trenutno je približno 80% novih stavb v Rusiji izvedenih s sklenitvijo pogodb o skupni gradnji (DDU). Ta shema predpostavlja, da se stanovanjska gradnja izvaja na račun imetnikov lastniškega kapitala - posameznikov, ki dejansko delijo vsa tveganja z razvijalcem.
Danes obstajajo trije viri financiranja za vsak gradbeni projekt: sredstva lastnikov lastniškega kapitala, bančno (projektno) financiranje in lastna sredstva razvijalcev. »Lastna sredstva razvijalca predstavljajo od 20 % do 40 % celotnih kapitalskih naložb, potrebnih za gradnjo [ločenega stanovanjskega kompleksa], sredstva imetnikov lastniškega kapitala - približno 50%. Preostanek so izposojena sredstva kreditnih institucij (projektno financiranje, ne več kot 50%), «pravi Marina Lyubelskaya, namestnica generalnega direktorja koncerna Krost. Toda v praksi razvijalec ne izbere več kot 30 % dodeljenega kreditnega limita za projekt, prodaja bodočih števcev na DDU pa se začne od začetka gradnje, dodaja Vladimir Sergunin, partner mednarodne svetovalne družbe Colliers International.
Projektno financiranje, ki naj bi ga v celoti prešlo v tri leta, predvideva, da bo gradnjo v večji meri financirala banka. Hkrati pa še niso napovedane posebne sheme in pogoji za interakcijo med bankami, razvijalci in kupci novogradenj. Na razvitih nepremičninskih trgih (glej izrez spodaj) banka po tej shemi vlaga v izvedbo stanovanjskih projektov, ki delujejo kot zavarovanje za dolžniške obveznosti, sredstva kreditne institucije pa se vračajo ne na stroške razvijalca. sredstev, vendar na račun denarnih tokov, ki jih ustvarja nov projekt. Z drugimi besedami, gradnjo hiše financira banka. Hkrati projektno financiranje ne pomeni posojil: stopnje za projektno financiranje so lahko veliko nižje kot za tekoča posojila za gradbince.
»Nova shema bo odpravila tveganje za državljane, da izgubijo naložbe v stanovanja v gradnji in posledično ne dobijo stanovanja. Za razvijalce bo poenostavljen mehanizem zbiranja sredstev za gradnjo (namesto številnih posameznikov bo ena ali dve banki in omejeno število profesionalnih investitorjev). Poleg tega bodo odpravljena tveganja neskladja v obsegu privabljenega financiranja s fazami gradnje - financiranje bo po potrebi izvedeno v okviru odobrenega obsega, «je dejal Mikhail Men.
Shema bančnega financiranja stanovanjske gradnje prav tako zmanjšuje tveganja za državo - minimizira "verjetnost potrebe po proračunski podpori industriji," je dodal minister. To pomeni, da v primeru neizpolnjevanja obveznosti gradbincev hiše ne bodo dokončane na račun državnega proračuna, temveč na račun bank, ki so projekt financirale, oziroma zavarovalnic.
Kako bo prehod na novo shemo
Prva faza prehoda s skupne gradnje na projektno financiranje je bil nastanek Sklada za varstvo pravic delničarjev na Ministrstvu za gradbeništvo. Druga faza bo začetek veljavnosti s 1. julijem 2018 norm 218-FZ, ki pomenijo spremembe zakonodaje o skupni gradnji. Tudi v tej fazi je načrtovana vzpostavitev enotnega sistema nadzora nad souporabo gradnje v regijah.
Naslednja faza bo na splošno ocenila, kako bodo banke financirale stanovanjsko gradnjo. »Če se na tem področju upraviči, potem bo dolgoročno ob upoštevanju kompetentne ocene tveganj in znižanja stroškov kreditnih virov to omogočilo postopno nadomestitev skupne gradnje s projektnim financiranjem ob upoštevanju ohranjanje cenovne dostopnosti stanovanj,« je za RBC-Nepremičnine povedal Mihail Men.
Vodja ministrstva za gradbeništvo je opozoril, da so zasebne naložbe v stanovanjsko gradnjo približno 3,5 bilijona rubljev. ta trenutek. »Najprej moramo od bančnega sektorja dobiti odgovor: kako dolgo in po kakšni ceni denarja bodo banke lahko nadomestile teh 3,5 bilijona rubljev. Je bančni sistem sposoben takšnega obsega financiranja? In če da, za kakšno obdobje? Pred prehodom na bolj civiliziran odnos je treba izračunati, ko gradnjo stanovanj ne financirajo državljani, ampak banke,« je komentiral vodja ministrstva za gradbeništvo.
Skupna gradnja v Rusiji
Danes se približno 80% stanovanj, ki se gradijo v Rusiji, financira na račun udeležencev v skupni gradnji - v skladu z 214-FZ. Po vsej državi je bilo v tretjem četrtletju 2017 registriranih okoli 1,1 milijona delujočih predšolskih zavodov. Po podatkih Banke Rusije je dolg državljanov na hipotekah, zavarovanih s predšolsko ustanovo, približno 1 bilijon rubljev, ob upoštevanju sredstev prvega obroka pa se ta znesek dvigne na 1,5 bilijona rubljev.
Drugih 20 % predstavlja predvsem prodaja stanovanj v gotovih hišah po predprodajnih pogodbah, izdaja stanovanjskih potrdil (izjemno redko) ali shema stanovanjsko gradbenih zadrug, ki še niso povsem zašle s trga.
Strahovi razvijalcev
Na splošno se razvijalci in nepremičninski posredniki, s katerimi se je pogovarjal RBC Real Estate, strinjajo s stališčem oblasti, da bo projektno financiranje odpravilo vsa tveganja za kupce in državo v smislu pojava novih ogoljufanih lastnikov lastniškega kapitala. Hkrati nekateri akterji na nepremičninskem trgu menijo, da bo prehod na novo shemo povečal stroške stanovanj, tudi zaradi dragih posojil za razvijalce.
Predsednik skupine podjetij Osnova in nekdanji vodja Mortona Alexander Ruchev ne vidi posebnih težav in ovir za prehod na projektno financiranje. Po njegovem mnenju danes trg deluje po tej shemi in precej uspešno - brez dviga stroškov gradnje in dviga cen. »Na primer, izvajamo projekt v moskovski regiji s privabljanjem projektnega financiranja iz Sberbank Rusije. Da, hkrati pritegnemo denar od imetnikov lastniškega kapitala, vendar ti nimajo vpliva na financiranje gradbenega projekta in nismo odvisni od njih, «pravi Ruchev. Po njegovem mnenju bodo mala podjetja, ki nimajo meje stabilnosti, izgubila možnost zbiranja denarja pri bankah in po možnosti zapustila trg.
Teoretično je lastniško financiranje mogoče nadomestiti s projektnim financiranjem, pravi Marina Lyubelskaya, vendar opozarja na pogoj: efektivna stopnja takšnega projektnega financiranja mora biti enaka inflaciji plus pošteno nadomestilo. Torej, če je inflacija 4% na leto, potem skupaj z nagrado za tveganje končna stopnja ne sme biti večja od 8%. "Ta stopnja bo ob ohranjanju obstoječe ravni cen na trgu za končne uporabnike omogočila nadomestitev pomembnega deleža projektov, ki vključujejo sredstva lastnikov lastniškega kapitala, s projektnim financiranjem, ne da bi pri tem izgubili marginalnost razvijalca," pojasnjuje.
Da bi se izognili zvišanju cen, je po besedah Natalije Šataline potrebno začeti program državne podpore za financiranje projektov, v okviru katerega bodo razvijalci lahko prejemali posojila po dostopnejših cenah. Po mnenju Natalije Šataline so glavni razlogi za morebitno zvišanje cen stanovanj pomanjkanje možnosti za nakup objektov v gradnji po dostopnejših cenah - na primer v začetni fazi gradnje je stanovanje mogoče kupiti 25-30 % ceneje kot v gotovi hiši. Če upoštevamo samo gotove hiše, potem lahko domnevamo, da se bodo cene zvišale do 10 % glede na obstoječe stopnje posojil za razvijalce, napoveduje.
Hkrati pa po besedah Romana Rodionceva, vodje odnosov s ključnimi partnerji Est-a-Tet, ni pričakovati močnega skoka cen v primeru zavrnitve skupne gradnje ali iz katerega koli drugega razloga. Strokovnjak to razlaga s tem, da četrtletno na kapitalski trg vstopi velik obseg nove ponudbe po nizkih cenah, kar omejuje splošno raven stroškov dobave v novogradnjah. »Tudi če bodo s projektnim financiranjem izšli novi projekti, bo na trgu plast stanovanj, ki se prodajajo po pogodbah o skupni gradnji. Za izvedbo le teh 3,4 milijona kvadratnih metrov. metrov stanovanj, ki so zdaj na voljo v novogradnjah, pri trenutnem tempu prodaje bo trajalo vsaj štiri leta, «povzema Rodioncev.
V prihodnje bo najverjetneje ostal individualen pristop k določanju obrestne mere, saj imajo vsi projekti različno privlačnost in različno stopnjo tveganja, so napovedali v tiskovni službi ministrstva za gradbeništvo. Profesionalnemu investitorju bo donosno delati po modelu projektnega financiranja, saj bo mehanizem zbiranja sredstev za gradnjo poenostavljen tako postopkovno kot v smislu zajamčenega priliva sredstev za gradnjo od investitorja, pravijo na ministrstvu za gradbeništvo. .
Kako prodati stanovanja v gradnji v tujini
V zahodni Evropi se projektno financiranje uporablja kot glavna shema za zbiranje sredstev za gradnjo. Gradnja stanovanj se izvaja z izposojenimi sredstvi, denar kupcev pa gre na posebne depozitne račune bank, ki se razkrijejo šele po začetku obratovanja objektov in šele nato razvijalec ustvari dobiček.
V Nemčiji obstajajo stavbne hranilnice - bodoči kupec nepremičnine najprej vloži denar v hranilnice, po nekaj letih pa lahko zaprosi za stanovanjsko posojilo za nakup stanovanja. Sredstva s hranilnic se lahko uporabijo izključno za gradnjo hiš.
V Veliki Britaniji se stanovanjske nepremičnine prodajajo po naslednjem načelu: med gradbenim ciklom projekta razvijalec sam financira gradnjo in si lahko privošči predplačilo do 5 % za stanovanje, ostalo - lastna in izposojena sredstva razvijalca ali investitorja. Celotno plačilo prejme ob začetku obratovanja objekta, v večini primerov pa so predmeti dostavljeni z dodelavo. Stroški projektnega financiranja za razvijalce ne presegajo 5-6%, stroški hipotekarnih posojil pa 1,5-3%.
V Izraelu je shema lastniškega financiranja porazdeljena skozi čas: delničar daje 10% stroškov stanovanja v fazi izdaje gradbenega dovoljenja, naslednji del - v trenutku, ko objekt zapusti zemljišče, preostanek - po zaključku vsega dela. Se pravi, da je plačilo delničarja vezano na gradbeno pripravljenost objekta.
V prvi polovici leta 2018 se na moskovski trg novih stavb pripravlja rekordno število stanovanjskih kompleksov
Foto: ITAR-TASS / Interpress / Tatjana Timirkhanova
Razvijalci si prizadevajo, da bi dali v prodajo čim več stanovanjskih kompleksov, preden bodo začele veljati nove zahteve za razvijalce stanovanj, so povedali razvijalci in nepremičninski posredniki, s katerimi se je pogovarjal RBK-Nedvizhimost. Po njihovih napovedih bo največji obseg novogradnje letos na moskovski trg prišel pred 1. julijem.
Skupni obseg projektov, ki se bodo pojavili v prodaji v letu 2018, bo približno 1,5-krat večji kot v preteklosti, napoveduje Pavel Bryzgalov, direktor za strateški razvoj FGC Leader. Če se zanašamo na izkušnje preteklih let, potem bo najverjetneje vrhunec uvajanja novih predmetov na trg marca-aprila, ugotavlja Natalya Shatalina, generalna direktorica Miel-Novostroyki. Na splošno naj bi se po njenih besedah povečal obseg ponudbe ob koncu leta v vseh segmentih.
»Do 75 % letnega obsega (približno 1,5 milijona kvadratnih metrov v Moskvi) lahko vstopi na trg v prvih šestih mesecih tega leta. Skladno s tem bo preostali delež sproščen na trg v drugi polovici leta, «pravi Tatiana Kalyuzhnova, direktorica marketinga Urban Group.
Prej so strokovnjaki iz skupine Metrium RBC-Nepremičnine, da razvijalci Moskve zdaj razvijajo približno 140 novih projektov. "V prvi polovici leta 2018 naj bi šlo v prodajo vsaj približno 30 objektov, ob upoštevanju morebitnega pospeševanja zagona novih stanovanjskih kompleksov pa lahko njihovo število doseže 40-50," je povedala Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica. Metrium Group, člana partnerske mreže CBRE. Za primerjavo: v letu 2017 se je na prestolskem trgu novogradenj začelo izvajati 80 novih kompleksov, leta 2016 pa je njihovo število doseglo 71, leta 2015 pa 66.
V drugi polovici leta 2018 bo verjetno prišlo do občutnega upada razvojne aktivnosti zaradi korenitih sprememb pravil igre na trgu novogradenj, je dejala Litinetskaya. »Vsi razvijalci se zaradi povečanih stroškov ne bodo mogli prilagoditi novemu poslovnemu okolju. Začetek nekaterih projektov bo treba prestaviti na kasnejši datum,« napoveduje.
Kaj žene razvijalce
Razvijalci, če faza projekta to dopušča, poskušajo ne zamuditi priložnosti, da opravijo pregled in pridobijo gradbeno dovoljenje pred 1. julijem 2018, ugotavlja Pavel Bryzgalov. Številni razvijalci želijo pravočasno pritegniti največjo količino sredstev imetnikov kapitala v okviru pogodb o predšolski vzgoji pred prehodom na novo shemo financiranja gradnje, dodaja Yury Ilyin, generalni direktor skupine LSR. »Za razvijalce so stara pravila igre jasnejša. Poleg tega bodo nove spremembe 214-FZ, ki bodo začele veljati 1. julija, spremenile finančni model projekta, «pojasnjuje Pavel Bryzgalov.
Hkrati Tatyana Kalyuzhnova še ni opazila težnje po pospeševanju umika novih projektov, saj so danes razvijalci previdni pri povečanju ponudbe na trgu v ozadju situacije, ki je blizu prevelikih zalog. Hkrati pa ne izključuje, da bi nove zahteve, ki bodo začele veljati 1. julija, lahko vplivale na hitrost oddajanja trupov v prodajo.
Kako se bodo spremenile zahteve za razvijalce
Od 1. julija 2018 začnejo veljati nove zahteve za razvijalce stanovanj v Rusiji. Skoraj vsi se nanašajo na finančno plat poslovanja. Razvijalec znaša najmanj 10% stroškov gradnje stanovanjskega kompleksa do trenutka odobritve projektne deklaracije. Poleg tega velikost lastnih sredstev, namenjenih za gradnjo, ne sme biti manjša od 10% obsega naložb. Administrativni stroški ne smejo presegati 10 % stroškov gradnje projekta, skupni znesek akontacije pa ne sme presegati 30 %. Negradbene obveznosti razvijalca so omejene na 1 % celotne investicije.
Razvijalec nima pravice pridobiti kakršnih koli posojil, razen ciljnega posojila za projekt. Vse financiranje gradnje mora potekati prek enega samega tekočega računa, ki ga je mogoče odpreti le v banki, ki jo pooblastijo pristojni organi. Poleg tega razvijalec ne more izdajati delnic in obveznic, s svojim premoženjem zavarovati obveznosti tretjih oseb, ustvarjati komercialne in nekomercialne organizacije.
Omejili so tudi možnost hkratnega zbiranja sredstev za več gradbenih dovoljenj. Poenostavljeno povedano, uvaja se načelo »en izvajalec – eno gradbeno dovoljenje«. V skladu s tem bo za velike projekte z več fazami gradnje treba odobriti dovoljenja in projektno dokumentacijo pred začetkom izvajanja, kar bo povzročilo povečanje stroškov.
»Te novosti bodo v končni fazi povzročile opazno zvišanje stroškov gradnje, kar bo v prihodnosti vodilo bodisi do dviga cen bodisi do zmanjšanja donosnosti razvojne dejavnosti. Ob upoštevanju trenutnih razmer na trgu, kjer obstaja prevelika ponudba, bodo nekateri razvijalci prisiljeni omejiti svoje dejavnosti ali resno spremeniti svoje parametre, «pravi Maria Litinetskaya.
Kako se bodo spremenile cene novogradenj
Strokovnjaki, s katerimi so se pogovarjali uredniki, letos ne pričakujejo pomembnega razvoja novih stavb v Moskvi in regiji. Po mnenju Pavla Bryzgalova velika zagon objektov na trgu v prvi polovici leta verjetno ne bo bistveno vplivala na cene, saj opravljen pregled in pridobitev gradbenega dovoljenja ne pomenita, da bo projekt dan v prodajo. . Poleg tega bomo zaradi umika večjega števila novih projektov v prvi polovici leta v drugi dobili nekaj znižanja, dodaja.
Hkrati Maria Litinetskaya meni, da bo povečanje obsega ponudbe, zlasti njegova nenadna narava, močno prizadelo šibko pozitivno dinamiko cen, ki se je v nekaterih segmentih začrtala v letih 2016–2018. Najverjetneje se bodo zaradi povečanja ponudbe cene v prvi polovici leta znižale, saj bodo razvijalci skušali na račun privlačnih cen prestreči kupce od konkurentov, napoveduje strokovnjak.
Na splošno Natalya Shatalina v letu 2018 pričakuje nepomembno dinamiko navzgor. »Glede tistih stanovanjskih kompleksov, ki bodo kljub temu prišli na trg v drugi polovici leta, se lahko zaradi povečane nabavne cene v njih cene dvignejo, vendar bodo razvijalci to najverjetneje poskušali preprečiti. Verjamem, da bodo veliki razvijalci lahko obdržali cene na privlačni ravni in hkrati ne bodo odstopali od zahtev 214-FZ, «povzema Maria Litinetskaya.
Moskovski razvijalci so prihajajoče zvišanje cen pojasnili s povečanjem stroškov gradbenega materiala in odloženo inflacijo
V drugi polovici leta 2017 se bodo stroški stanovanj v Rusiji močno zvišali, kar napovedujejo veliki razvijalci na forumu RBC Real Estate in Russia. Do enakega zaključka je prišel tudi podpredsednik vlade moskovske regije Nemec Elyanyushkin. Razvijalci in državni uradniki so svoja pričakovanja pojasnili z naraščajočimi cenami gradbenega materiala, pričakovanim pomanjkanjem ponudbe in odloženo inflacijo.
Prvi val podražitev stanovanj bo prišel konec poletja 2016, je napovedal Aleksander Hrustalev, predsednik upravnega odbora investicijsko gradbenega podjetja NDV Group. "Dvig cen gradbenega materiala že deluje - dvigne [končne] cene stanovanj za 5-7 %," je podprl svojega kolega Ivan Romanov, član uprave razvojnega podjetja skupine LSR. »Ta teden sem poslal pismo Zvezni protimonopolni službi v zvezi z močnim dvigom stroškov gradbenega materiala. Na primer, cena armature se je zvišala za 75%. Zaradi tega se bodo cene stanovanjskih nepremičnin zvišale, «je dejal German Elyanyushkin.
Naslednji krog dviga cen stanovanj bo povzročilo pomanjkanje ponudbe, je dejal razvijalci, udeleženci foruma. »Po mojem mnenju bo zmanjšanje obsega dobave delovalo v drugi polovici leta 2017. Videli bomo dvig cen za 20-30%, - je dejal Ivan Romanov. - To bo povrnilo neizčrpno inflacijo, ki je nastala zaradi dolgotrajnih cen, ki jih opazujemo od lanskega leta. Je kot vzmet, ki se krči in krči. Za potrošnike je pomembno, da ne zamudijo trenutka, ko se lahko to pomlad usedejo in odskočijo ter tako zaslužijo veliko prihodkov z naložbami v nepremičnine.
Zmanjšanje ponudbe bo povzročilo dejstvo, da razvijalci v času krize zamrznejo ali zmanjšajo posnetke novih projektov, je pojasnil predsednik upravnega odbora razvojnega podjetja "Barkli" Leonid Kazinets. »Obseg začete gradnje v letu 2016 je za 20 % manjši kot v enakem obdobju lani. Cene so padle - padla je tudi naložbena privlačnost. Takšno stanje bo trajalo še dolgo in takšnih trendov ni lahko obrniti. Razmere se bodo spremenile šele leta 2017 ali celo leta 2018. Do tega trenutka se bo trend obrnil: število ponudb na trgu bo tako majhno, da se bo cena močno dvignila, «je dejal Kazinets.
Dvig cen stanovanj v dveh letih lahko doseže 100 %, je prepričan vodja podjetja Barkley. »Spomnite se let 2007 in 2008: takrat so se v letu in pol cene stanovanjskih nepremičnin v državi podvojile. To situacijo zlahka ponovimo in vidimo, kako se bodo cene nepremičnin v Rusiji v samo enem letu podvojile, «je zaključil Kazinets.
