Za eno večstanovanjsko stavbo se družba lastnikov stanovanj ustvari samo v enem izvodu. Ta odločitev se sprejme na ločeni seji. Sprejeto je le, če je glasovalo več kot 50 odstotkov tistih, ki so se udeležili glasovanja.
Preprosto povedano, to je združenje lastnikov stanovanj v večstanovanjski hiši. Stanovanjski zakonik ga opredeljuje kot neprofitna organizacija. Ustvarjen je v skladu z okvirom, določenim v veljavni zakonodaji.
V zadnjem času se pogosto pojavlja vprašanje negativnih posledic za stanovalce, ki se odločijo za ta način upravljanja lastnine. A to se ne zgodi zaradi samega obstoja organizacije. Težava je v napačnem postopku ustvarjanja. Včasih so ustvarjeni ne zato, da bi prebivalcem olajšali življenje, temveč da bi nekaterim posameznikom odprli dostop do finančnih virov in dodatnih pooblastil.
Negativne posledice se ne kažejo povsod. Glavna stvar je, da vnaprej upoštevamo vse možne značilnosti tega procesa.
Možni načini upravljanja hiše so zapisani v členu 161 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. In 44. člen zavezuje lastnike, da imajo skupščino, če je treba sprejeti res pomembno odločitev.
135. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je posvečen tudi dejavnostim HOA. Na splošno obstaja veliko členov, ki tvorijo regulativni okvir za to področje dejavnosti:
HOA so organizirane tako v eni stanovanjski hiši kot v več naenkrat. Ali na, ki jih združuje eno skupno ozemlje.
Obstaja več težav, ki so povezane z določenimi dejavniki:
Dejavnosti HOA temeljijo samo na pravnih vidikih, navedenih v stanovanjskem zakoniku. Da je organizacija zakonita, se ji morajo pridružiti lastniki. najmanj 50 odstotkov celotne površine hiše. Vsak prebivalec ima pravico zavrniti vstop v HOA. A tudi v tem primeru obstaja obveznost upoštevanja navodil po skupščini. Toda taki stanovalci nimajo pravice do udeležbe na glasovanju.
Iz vrst stanovalcev stanovanj je obvezno ustanoviti iniciativno skupino, najmanj 5 oseb. Za sprejetje listine se oblikuje prva skupščina. In za dokončanje pripravljalne dokumentacije iniciativna skupina pošlje vlogo mestni upravi.
Iniciativne skupine prevzamejo večji del odgovornosti v zvezi z zadevami Partnerstva. V pripravljalni fazi je že delno oblikovan. Predstavniki iniciativne skupine so tisti, ki pripravljajo dnevni red in pošiljajo vabila. Ti isti ljudje so odgovorni za pripravo bodoče listine. In za oblikovanje približnih protokolov za vsako od srečanj. Končno je ta ista skupina odgovorna za ustvarjanje glasovalnih obrazcev.
Sestanek je namenjen razpravi o katerem koli pomembnem vprašanju. Na njem je vsakemu prebivalcu povedano o potrebi po ustanovitvi HOA in razloženo, kakšne prednosti ima ta oblika partnerstva.
Včasih poteka glasovanje v odsotnosti. Vsak stanovalec ima nekaj časa za odločitev. Glavna stvar je, da se v listini vnaprej zagotovi možnost glasovanja v odsotnosti. Za vsakega člana skupnosti se pripravi poseben obrazec za glasovanje. Ali za vsako zadevo, ki je na dnevnem redu. Vsak obrazec mora imeti tri možnosti: »vzdržan«, »za« ali »proti«.
Štetje glasov ne bi smelo temeljiti na tem, koliko ljudi se jih je udeležilo. In glede na skupno površino, ki pripada stanovalcem. Več glasov imajo na primer lastniki nepremičnine 70 kvadratnih metrov kot lastniki 30 kvadratnih metrov.
Listina je glavni dokument, na katerem temeljijo skoraj vse dejavnosti HOA. Od tega, kako dobro je pripravljeno besedilo tega dokumenta, je odvisno pravilno delovanje same organizacije.
Glavna zahteva za Listino je, da je čim bolj enostavna. Ne sme vključevati točk, ki jih veljavna zakonodaja ne podpira. Logično je kopirati oddelek 6 Stanovanjskega zakonika in ob tem narediti spremembe.
Potem ne bo dvojnega tolmačenja pravil. V listini HOA morajo biti prisotne naslednje točke:
Obstaja le nekaj konceptov, ki dopuščajo nekatera odstopanja. Na primer, lahko:
Medtem ko se listina HOA pripravlja in izvaja, je potrebna imajo sestanke kot običajno o vseh pomembnih zadevah:
Neurejena davčna vprašanja zahtevajo ločeno računovodstvo. Priporočljivo je, da se v listino HOA vključi zahteva, da skupnost vključuje približno enako število predstavnikov iz vsakega vhoda.
Listina HOA je dokument, ki je obvezen za vse člane HOA. Vendar to ne velja za lastnike stanovanjskih nepremičnin.
Vsak član upravnega odbora lahko ustrezni vladni agenciji predloži paket dokumentov za registracijo HOA. Za ta postopek je pristojna Zvezna davčna služba. Paket dokumentov je sestavljen iz:
Zvezna davčna služba obravnava zahteve največ v sedmih dneh.
Potrdilo o sprejemu je glavni dokument, po katerem se hiša prenese v upravljanje HOA. Med tem postopkom mora biti prisotna posebna komisija. Običajno so v njej tudi člani vodstva HOA in predstavniki občine. Besedilu akta je vedno priložena tehnična dokumentacija, ki se nanaša na posamezen objekt. Upoštevati mora pravila in predpise za obratovanje večstanovanjskih stavb.
Ko greste na drugo obliko upravljanja Pri pravicah etažnih lastnikov naj ne bi prišlo do sprememb. Ko se hiša prenese v upravljanje HOA, se ustvarijo posebna obvestila. Pošiljajo se odboru za upravljanje nepremičnin in tudi oddelku mestne uprave.
Bančni račun za HOA se odpre samo na ime pravne osebe.
O dogajanju je treba obvestiti prejšnjega bilančnika hiše. Zagotovljeni so vsi potrebni podatki.
Skupna lastnina, pogoji in pravila za njeno vsebino postanejo glavni predmeti takšnih sporazumov. z lastniki, ki niso pristopili k podjetju.
Kaj je določeno v pogodbi?
Pogodba z HOA je sestavljena v dveh izvodih. Nanj se morata podpisati lastnik in predsednik uprave. S temi dejanji se mora strinjati tudi upravni odbor partnerstva. Idealna možnost je, da se vsi lastniki stanovanj pridružijo HOA. Toda zakonodaja ne daje pravice do sklenitve pogodbe na silo, če je nekdo proti. Vse izgube padejo na HOA, če lastniki nočejo plačati javnih storitev.
Hiša se lahko prenese tudi na upravljavsko organizacijo, ki se izvoli na skupščini. S sklepom skupščine se v tem primeru potrdi pogodba o upravljanju stanovanjske stavbe. Dodelitev upravljavske organizacije dodelijo lastniki stanovanj ali člani upravnega odbora HOA. Ena stranka vsako leto poroča drugi o izpolnjevanju pogojev iz sporazuma.
Upravljavska organizacija lahko izbere tudi metode, s katerimi bo določena hiša servisirana. Če želite to narediti, lahko vključite zaposlene v HOA s polnim delovnim časom ali tretje osebe.
Spodnji videoposnetek ne razkriva samo organizacijskih vidikov ustvarjanja HOA, ampak tudi motivacijske. Ali je vredno prevzeti ta posel ali hišo zaupati družbi za upravljanje?
01.04.19 46 430 66
Star sem 30 let in že tretje leto sem predsednik HOA svoje hiše.
Genadij Gončarov
predsednik HOA
S pomočjo HOA stanovalci sami upravljajo stanovanjsko hišo: lahko vplivajo na njeno izboljšanje in zmanjšajo stroške komunalnih storitev. Na primer, v dveh letih nam je uspelo znižati plačila za toploto in toplo vodo za več kot polovico. Živim v stanovanju s površino 60 m² in samo januarja sem pri ogrevanju prihranil več kot 2 tisoč rubljev: prej sem plačeval približno 3500 rubljev na mesec, zdaj ne več kot 1300.
Povedal vam bom, kako nam je uspelo, na kakšne težave smo naleteli in kako bi se jim lahko izognili.
Avtor govori o tem, kako so prebivalci njegove stavbe s pomočjo HOA uspeli pridobiti kotlovnico na strehi tretje osebe in zmanjšati plačila za ogrevanje in toplo vodo. Zato je ta članek namenjen predvsem prebivalcem hiš z lastno kotlovnico, ki za svoje vire plačajo preveč.
To ne pomeni, da drugi bralci ne bodo zainteresirani za branje članka. Združenje lastnikov stanovanj samostojno upravlja stanovanjsko hišo in rešuje vprašanja, s katerimi se družba za upravljanje običajno ne želi ukvarjati: kakovostna in trajna popravila vhodov, prihranek denarja stanovalcev pri računih za komunalne storitve, ograjevanje ozemlja itd.
Če z nečim v hiši, kjer živite, niste zadovoljni, bo težavo morda rešilo ustvarjanje HOA.
HOA ali TSN. 1. septembra 2014 so se pojavila partnerstva lastnikov nepremičnin (TSN), ki so pravno nadomestila HOA. Zdaj je mogoče registrirati samo TSN, obstoječi HOA pa morajo spremeniti svoje ustanovne dokumente. TSN je bolj splošen koncept, ki vključuje združenje lastnikov ne le prostorov v večstanovanjskih stavbah, temveč tudi samih stanovanjskih stavb, vrtov, dachas, garaž itd.
Kljub dejstvu, da HOA pravno ne obstaja, stanovanjski kodeks še vedno vsebuje izraz "združenje lastnikov stanovanj". HOA in ne TSN ima pravico upravljati stanovanjsko hišo. V tem članku bomo uporabili izraz »HOA«, ker je pogostejši. In članek govori o združenju stanovalcev večstanovanjske hiše in ne o čem drugem.
Živim v navadnem provincialnem mestu - v Engelsu, to je regija Saratov. Tu živi 225 tisoč ljudi. Moja hiša je desetnadstropna, zgrajena leta 2008 in ima 180 stanovanj. Celotno prvo nadstropje zasedajo trgovine.
Pred nekaj leti se mi je zazdelo, da bi življenje v naši stanovanjski hiši lahko izboljšali sami. Med sosedi sem našel somišljenike. Z lastnimi sredstvi smo postavili videonadzor, pospravili zapuščen prostor sredi dvorišča, ki ga imajo radi brezdomci, in razmišljali o tem, da bi prostor hiše ogradili z ograjo. Ko sem ponovno prejel ogromno plačilo za 7 tisoč rubljev od družbe za upravljanje za ogrevanje in toplo vodo, sem ugotovil, da je treba še nekaj spremeniti.
Odločili smo se poizvedeti, koliko iniciativnih stanovalcev je v hiši, in po vhodih naobesili obvestila o zboru. Prišlo je le sedem ljudi, čeprav ima stavba pet vhodov in 180 stanovanj. Na sestanku smo ugotovili, da je razlog za velika in nerazumljiva plačila toplote naša strešna kotlovnica. Med gradnjo hiše je investitor delničarjem zagotavljal, da je kotlovnica ključ do prihrankov, a se je izkazalo ravno obratno.
Naša kotlovnica ni bila v skupni lasti, kot to določa zakon, ampak v lasti podjetja, katerega ustanovitelj je bil generalni direktor razvojnega podjetja. Prostore kotlovnice so oddali v najem drugemu podjetju z licenco za servisiranje kotlovnic. Med njegovimi ustanovitelji je bila oseba z istim priimkom.
Zaradi te verige so bili stanovalci prisiljeni plačevati ogrevanje in toplo vodo po visoki tarifi, namesto da bi plačevali sredstva kotlovnice in dejanske stroške njenega vzdrževanja, kot bi moralo veljati po zakonu. To situacijo bi bilo mogoče popraviti le prek sodišča - in le, če bi HOA in ne določeni prebivalci vložili ustrezen zahtevek. Posamezni prebivalci ne bodo mogli upravljati tako nevarnega objekta, kot je kotlovnica, družba za upravljanje pa ne potrebuje dodatnega dela.
Zato smo se odločili ustvariti HOA.
Ostala je le še izbira osebe, ki bo vse to naredila. Takrat sem malo razumel temo pristojbin za stanovanjske in komunalne storitve, vendar sem bil prepričan, da če ne bi bil v vodstvu HOA, bi se prej ali slej začela kraja in neprimerna poraba. Prav tako sem razumel, da če bi bil le v upravnem odboru HOA, ne bi imel dovolj motivacije, da bi ugotovil vse. Moj dohodek je takrat znašal več kot 100 tisoč rubljev na mesec in lahko sem si privoščil čas za študij novega področja. Zato sem postal predsednik HOA svoje hiše.
V stanovanjski hiši je skupno premoženje stanovalcev: zidovi, streha, klet, vhodi, zemljišča, oprema - vse, kar služi več stanovanjem ali prostorom. Na primer, dvižni vod hladne vode v kopalnici, po katerem teče voda k sosedom zgoraj ali spodaj, je skupna last, razdelilne cevi, ki segajo od njega po prostoru, pa so last stanovalcev.
Sčasoma vse propade, vse je treba spremljati - to počnejo družbe za upravljanje (DZ). Toda navadna družba za upravljanje je predvsem komercialna organizacija. Morda je profesionalna in stroškovno učinkovita, vendar je ne zanima zmanjšanje stroškov lastnika ali podaljšanje življenjske dobe hiše. Običajno več denarja kot prihranite pri vzdrževanju doma, več dobička ustvarja upravljanje, pogosto na račun kakovosti dela in komunalnih storitev.
Pravi lastniki hiše so združenja lastnikov stanovanj, HOA. HOA je neprofitno združenje lastnikov v večstanovanjski stavbi, ki so se odločili za skupno upravljanje stavbe, zagotavljanje nemotenih javnih storitev in vzdrževanje skupne lastnine.
Strokovnost članov HOA je pogosto daleč od popolnosti, vendar je odgovornost do svojega doma in do sosedov dobra motivacija, ki nadomešča strokovno znanje.
Organi upravljanja HOA. Glavni organ upravljanja stanovanjske hiše je skupščina lastnikov. To je tisto, ki odloča o tem, kdo bo upravljal hišo: družba za upravljanje ali HOA. Skupščina odloča tudi o uporabi skupnega premoženja in ga lahko spreminja.
Zbor članov HOA je manj močan organ. Sklepa o dejavnosti družbe, izmed svojih članov voli upravni odbor, določa članarino itd.
Upravni odbor sestavlja več ljudi, ki upravljajo dejavnosti HOA. Rešujejo operativne težave, razmišljajo o strategiji partnerstva in dajejo predloge skupščinam lastnikov ali sestankom članov HOA. Izmed sebe izvolijo tudi predsednika upravnega odbora. Vsi ali nekateri člani upravnega odbora lahko prejemajo plačilo za svoje delo iz sredstev družbe, če tako odloči skupščina članov.
Vsi zaposleni v HOA poročajo neposredno predsedniku. Po zakonu izvršuje sklepe uprave, v resnici pa je ravno obratno. Skupščina članov HOA predsedniku dodeli mesečno plačilo.
Zakon ne prepoveduje najemanja poklicnega upravitelja v HOA poleg predsednika. Edino vprašanje so finance. V našem HOA je plača vodje zdaj 17.000 rubljev, plača predsednika je 2.900 rubljev.
HOA mora imeti tudi revizijsko komisijo. Poskrbi, da je vse v redu s finančnimi dejavnostmi HOA v smislu registracije in pravičnosti. Njena naloga je poiskati nedoslednosti v finančnih poročilih in preveriti, ali so vsi odhodki realizirani. Na podlagi rezultatov svojih pregledov poroča stanovalcem in se lahko pritoži nadzornim organom – davčni, stanovanjski inšpekciji ali tožilstvu.
Na internetu je veliko informacij o tem, kako ustvariti HOA. Vendar vseeno priporočam, da se obrnete na odvetnika v sektorju stanovanjskih in komunalnih storitev, da bo lahko nadzoroval postopek. Stalo nas je 10 tisoč rubljev.
Iniciativna skupina. Najprej morate med prebivalci hiše poiskati vsaj tri podobno misleče ljudi, ki delijo vaše stališče o ustvarjanju HOA in so pripravljeni ukrepati. To lahko storite s pomočjo obvestil na vhodih in v klepetalnici doma, če obstaja.
Vaši somišljeniki so prihodnji upravni odbor HOA. Da bi glasovanje upravnega odbora vedno sprejelo odločitev, mora biti število članov liho.
Finance. HOA potrebujejo denar za delovanje. Vključeni so v račune za komunalne storitve in so navedeni v potrdilih z vrstico »Vzdrževanje skupne lastnine«.
Najprej je potreben denar za plačilo zaposlenih - mehanikov, električarjev, računovodij, hišnikov in drugih. V našem HOA s 180 stanovanji stroški plač delovnega osebja znašajo 76 tisoč rubljev na mesec:
76.000 R
stroški za plače delovnega osebja v našem HOA
Raven plač se razlikuje glede na regijo, zato se pogovorite s predsedniki HOA v vašem mestu, da določite velikost.
Poleg plač zaposlenih se denar porabi za gospodinjska dela. Določeni so z oceno prihodkov in odhodkov, ki mora biti sestavljena in potrjena na sestanku članov HOA vsako leto.
Če želite razumeti, koliko bo stalo vzdrževanje HOA za vsako stanovanje, morate sešteti skupni znesek stroškov za leto in ga razdeliti na skupno površino stanovanj in nestanovanjskih prostorov. Rezultat bo stopnja za vzdrževanje in popravilo skupne lastnine na 1 m². Primerjajte ga z zneskom na položnici: če je stopnja v HOA višja kot v družbi za upravljanje, HOA ni vaša možnost. Prebivalci ne bodo želeli plačati več.
Če stavba ne podpira vzdrževanja HOA, lahko ustvarite svet stanovanjske stavbe, ki bo sodeloval z družbo za upravljanje in ji posredoval želje stanovalcev.
Odločitev o ustanovitvi HOA se sprejme na skupščini lastnikov. Na ta sestanek se morate pripraviti: sestaviti dnevni red, naročiti izvlečke iz Rosreestra za sestavo seznama lastnikov, izbrati datume za sestanek in konec glasovanja, natisniti obrazce za glasovanje itd.
Zelo pomembno je, da pravilno sestavite dnevni red glasovanja, da vam kasneje ne bi bilo treba znova opraviti seje. Dnevni red je seznam točk na sestanku, za katere bodo morali lastniki glasovati za ali proti.
Dnevni red sestanka o ustanovitvi HOA mora vključevati naslednja vprašanja:
Dnevni red same seje mora ustrezati dnevnemu redu v razpisu, zato seznama vprašanj med postopkom ni mogoče spreminjati. Vprašanja na osebnem delu in na obrazcih za odločanje morajo odražati vse podatke in biti jasno oblikovana, da lahko glasujejo za, proti ali se vzdržijo brez dodatnih pripomb volivcev. Na primer, točka dnevnega reda "Odobritev plačila za predsednika uprave" v obrazcu odločitve je lahko videti takole: "Odobri plačilo za predsednika uprave v višini 15.000 rubljev na mesec."
Če želite pridobiti posodobljen seznam lastnikov, morate naročiti izpiske za vse prostore hiše prek storitve FSIS pri Rosreestr. En izvleček stane 4 rublje, vendar morate najprej dobiti ključ v svojem osebnem računu.
Če naložite izvlečke v eno od storitev za vodenje splošnih hišnih sestankov, na primer na spletni strani Burmistr ali Roskvartal, lahko natisnete obrazce za osebno glasovanje, v katerih so že izpolnjeni vsi podatki lastnika. S takimi obrazci je veliko bolj priročno glasovati.
Obveščanje vseh lastnikov o srečanju. Na podlagi izvlečkov iz Rosreestra morate natisniti liste obvestil o dostavi - tabelo s podatki o lastnikih. To lahko storite s katero koli od storitev za organiziranje srečanj skupnosti.
S tabelo je treba iti skozi stanovanja in nestanovanjske prostore - trgovine ali banke v pritličju - in zbrati čim več podpisov lastnikov, da so prejeli obvestilo. Ostali, ki jih ni bilo mogoče osebno obvestiti, bodo morali poslati priporočena pisma. Zadnje obvestilo mora biti poslano najmanj 10 dni pred sejo.
Skupščina lastnikov je običajno v nenavzočnosti ali osebno. Se pravi, da se najprej opravi osebni sestanek z vsemi zainteresiranimi, nato pa ostali glasujejo na natisnjenih obrazcih v nenavzočnosti in izpolnjene sklepe oddajo osebno ali v nabiralnike članov iniciativne skupine. Na njih mora biti navedeno prevzemno mesto za izpolnjene obrazce.
Med delom iz oči v oči morate biti pripravljeni odgovoriti na vprašanja »Kaj bo spremenil HOA?«, »Kdo ste?« in "Ali tudi ti nameravaš ukrasti?" Ljudem obljubite popolno preglednost vseh dajatev za stanovanjske in komunalne storitve in stroške. Pomembno je razumeti namen ustanovitve HOA in njegove razlike od družbe za upravljanje: presežek denarja, zbranega za vzdrževanje skupne lastnine, se porabi samo za hišo, vse prihodke in odhodke je mogoče nadzorovati, vsa vprašanja je mogoče zastaviti upravni odbor osebno, saj so člani odbora stanovalci hiše.
Med odsotnim delom seje je razmetavanje glasovnic po nabiralnikih neučinkovito: ljudje ne bodo glasovali in bodo te papirčke enostavno odvrgli. Morali bomo iti od vrat do vrat in organizirati mini sestanek za vse.
Število glasov vsakega lastnika ustreza površini njegove nepremičnine. Mnenje lastnika trisobnega stanovanja je pomembnejše od lastnika enosobnega stanovanja. Če želite ustvariti HOA, morate pridobiti vsaj 50 % glasov in še en glas »za« za vsa vprašanja.
Če uporabljate storitve za sestanke skupnosti, se ta protokol pripravi samodejno. Ostane le še, da ga natisnete z vsemi prilogami - knjigo lastnikov prostorov v hiši, seznamom volivcev, obvestilom o zboru, pooblastili in izpolnjenimi sklepi lastnikov. Prijave se generirajo tudi samodejno.
Dokumente je treba natisniti v treh izvodih: enega hrani predsednik sestanka, drugega je treba dati kazenskemu zakoniku, tretjega teritorialnemu organu državne stanovanjske inšpekcije (GZHI).
Protokol morajo ponovno podpisati vsi lastniki, ki so glasovali za HOA. Kazenskemu zakoniku lahko daš fotokopije vseh glasovnic, da ne pride do suma ponarejanja protokola in nepristojnosti seje. Izvirnike glasovnic je treba predložiti državnemu stanovanjskemu inšpektoratu.
V kazenskem zakoniku in državni ustanovi za stanovanjsko lastnino je treba protokolu priložiti spremno pismo v dveh izvodih za vsakega: na enem morajo zaposleni v kazenskem zakoniku in državni ustanovi za stanovanjsko lastnino označiti sprejem protokola z priloge. Vse to mora biti opravljeno v 10 dneh po koncu glasovanja v odsotnosti. Skupno trajanje dopisnega dela ni omejeno;
Kopije protokola naj bodo nameščene tudi na informativnih tablah v vhodih, da se lahko z njimi seznanijo vsi lastniki prostorov v stavbi.
Kot vsaka pravna organizacija mora biti HOA registrirana pri davčnih organih. Poleg tega je od leta 2014 treba registrirati TSN, ne HOA: sicer bo registracija zavrnjena. Danes lahko dokumente oddate elektronsko in ne plačate državne dajatve, vendar sem osebno registriral TSN pri davčnem uradu.
Izpolnjeni zapisnik sestanka in listina TSN sta bila v dveh izvodih priložena vlogi na obrazcu P11001 in podpisana v prisotnosti notarja. Protokol in listina bi morala uporabljati izraz "TSN" in ne "HOA", to je pomembno. Plačal sem državno dajatev - 4000 rubljev. Vse dokumente sem odnesel na regionalno izpostavo Zvezne davčne službe, ki se ukvarja z registracijo pravnih oseb. Svež vzorec listine TSN lahko prenesete na internetu - in ga predelate zase, če vam kaj ni všeč.
4000 R
državna pristojbina za registracijo HOA
Našega protokola o ustanovitvi družbe niso podpisali vsi lastniki, ki so glasovali za HOA, zato davkarija ni hotela sprejeti moje vloge brez seznama podpisov. Moral sem jim dati potrdilo o prevzemu.
Po prejemu TIN in OGRN morate odpreti tekoči račun, narediti žig, prejeti statistične kode, prevzeti obvestilo pokojninskega sklada in potrdilo Sklada za socialno zavarovanje.
Pismo o ustanovitvi HOA z zahtevo po sklenitvi pogodbe o dobavi virov je treba poslati ali dostaviti osebno z obvestilom o dostavi vsem organizacijam za dobavo virov, s katerimi je družba za upravljanje sodelovala. Običajno so to vodovodi, energetiki, smetarji, dvigalci in domofonisti.
V enem mesecu morajo organizacije za oskrbo z viri skleniti nove pogodbe s HOA, družba za upravljanje pa mora prenesti tehnično dokumentacijo za hišo in druge dokumente, potrebne za delo, ter ključe prostorov.
Naša strešna kotlovnica se uporablja za ogrevanje druge hiše v bližini. Zato smo v idealnem primeru morali ustvariti HOA za dve hiši hkrati, da bi zmanjšali stroške upravljanja - plače računovodje in vodje, dispečerja, pisarniške stroške itd. Toda vse je šlo narobe. Zakon zelo malo govori o ustvarjanju HOA za več hiš in tudi na internetu ne najdete skoraj ničesar o tej temi.
Imeli smo skupno kurilnico, po javnem katastrskem načrtu pa so imele parcele pod hišami skupno mejo. Vendar se je izkazalo, da v resnici zemljišča hiš niso bila oblikovana, komisija s sodelovanjem predstavnikov mestne uprave pa ni našla skupnih komunalnih storitev. Po pogovoru z ducatom različnih odvetnikov smo prišli do zaključka, da moramo ustvariti HOA za eno hišo.
Preden prevzamete hišo od družbe za upravljanje, morate sestaviti defektni list - seznam vidnih težav s hišo. To se naredi tako, da bo imela HOA v prihodnosti razlog za tožbo družbe za upravljanje za denar, ki ni bil porabljen za popravila doma, čeprav bi moral biti. Uspelo nam je iztožiti približno 380 tisoč rubljev za tekoča popravila, ki jih družba za upravljanje ni storila.
S provizijo družbe za upravljanje boste morali znova iti skozi hišo in izpostaviti vse točke s seznama. Bolje je, da povabite znanega ključavničarja ali izkušenega predsednika drugega HOA, da se sprehodi po kleti in tehničnem nadstropju, da vidijo težave, za katere morda ne veste: zamašitve v kanalizacijskih koritih, nedelujoči kompenzacijski rezervoarji, zamašeni izmenjevalniki toplote. itd.
Dokumenti za upravljanje doma Družba za upravljanje ga mora obnoviti na lastne stroške in ga v treh mesecih prenesti na HOA. to:
Zahtevajte vse dokumente, tudi če mislite, da so neuporabni. Ko mi je direktor družbe za upravljanje izročil kup zaprašenih gradbenih projektov za domov, je hudomušno izjavil, da jih ves čas uporabljajo. Pri teh »neuporabnih« projektih smo ugotovili, da je treba vhode v hišo opremiti s poševnimi dvigali za invalide. Zdaj naš HOA vlaga tožbo proti razvijalcu, pri čemer navaja gradbene projekte.
Podatki števcev. Tudi pri prevzemu hiše morate podpisati sezname števcev z odčitki: uporabljajo se za končno poravnavo družbe za upravljanje s stanovalci. Zelo pomembno je, da pregledate vsa stanovanja skupaj z vodstvenim osebjem, da pravilno sestavite te sezname: to bo stanovalcem prihranilo denar in vaš čas v prihodnosti.
Mnogi prebivalci ne predložijo svojih pričevanj družbi za upravljanje, zlasti v zadnjih mesecih prehoda na HOA. Nato družba za upravljanje zaračuna nadomestila po standardu. In potem ljudje posredujejo odčitke števcev HOA s številkami, ki so nižje od tistih, ki jih posreduje družba za upravljanje. Se pravi, vaša hiša je v prvem mesecu porabila na primer 500 kubičnih metrov hladne vode, ljudje pa oddajajo odčitke z negativno prostornino, pri čemer niso oni tisti, ki morajo plačati vodo, ampak vi njim. To je velik glavobol za HOA: dodati boste morali kocke po standardu in spremeniti začetne odčitke števcev, ki so vneseni v program.
Ko smo pridobili nadzor nad hišo, naš HOA ni prejel najpomembnejšega - strešne kotlovnice. Ker je bilo lastništvo prostorov kotlovnice uradno vpisano na tujo družbo, smo vložili tožbo za priznanje skupne lastninske pravice na sporni kotlovnici. Pred tem smo imeli hišni sestanek, da smo združenju HOA podelili pravico do vložitve zahtevka.
V tožbi smo se sklicevali na dejstvo, da je strešna kotlovnica skupna lastnina, ki po zakonu ne more pripadati nobenemu tretjemu lastniku. Pisali smo tudi, da lahko vsak lastnik prostorov v hiši, ki bi moral biti lastnik tudi deleža kurilnice, na sodišču zahteva izterjatev lastnine iz nezakonite uporabe.
Ker so bili prostori v lasti ene organizacije, vzdrževanje pa je izvajala druga, naj bi vse drage kotle kupila druga organizacija in so bili njihova last. Zato smo v tožbi zahtevali priznanje skupne lastninske pravice tako na prostoru kot na vsej opremi v njem. Po zakonu sta to dve ločeni zahtevi, zato smo plačali dve državni dajatvi po 6.000 rubljev.
V tožbi smo zahtevali tudi povračilo stroškov odvetnika v višini 30 tisoč rubljev.
To ni bila obtoženčeva prva sporna strešna kotlovnica in sojenje ni bilo lahko: postopek je trajal 6 mesecev. 20. septembra 2017 smo vložili tožbo, bilo je pet sodnih obravnav in še petkrat je bila obravnava preložena iz takšnih ali drugačnih razlogov - nepristop tožene stranke, pomanjkanje zahtevanih dokumentov, predlog za preložitev. 26.3.2018 smo podpisali poravnalno pogodbo: kurilnica je postala skupna last, tožena stranka pa je morala v njej zapustiti vso opremo, ki je prav tako postala last hiše. V skladu s sporazumom o poravnavi tožena stranka odvetnikovih stroškov ni povrnila v celoti - le 21 tisoč rubljev.
HOA je začela delati, ko se poskus za kotlovnico še ni začel. Zato smo morali najprej skleniti pogodbo za dobavo toplote in tople vode z organizacijo, ki je prej služila kotlovnici, in sami ugotoviti, kako ta kotlovnica deluje. Dogovor je bil odkrito nesramen: organizacija za oskrbo s toploto je imela le pravice, HOA pa je imela odgovornosti; strinjali smo se, da bomo najprej plačali toploto.
Nekaj mesecev kasneje so prebivalci začeli presenečeno opažati, da so pristojbine postopoma vse višje. Nismo razumeli, kaj se dogaja: temperatura tople vode je bila enaka, vendar smo morali za kocko plačati vedno več. V sosednji hiši, ki je dobivala toploto iz naše kotlovnice, je kubik tople vode stal že 400 rubljev namesto 250, kot je bilo povprečje prej.
Izračun stroškov tople vode. Plačilni dokument vsebuje tabelo za izračun stroškov, vsaka vrstica v njej je ločena storitev ali komunalni vir. Tabela ima pet glavnih stolpcev:
Najpogosteje se za izračun tople vode v sodobnih hišah uporablja dvokomponentna metoda: hladna voda in hladilna tekočina - vroča voda z raztopljenimi reagenti proti koroziji cevi - se dovajata v hišo, topla voda pa se pripravi s toplotnim izmenjevalnikom. To pomeni, da ko odprete pipo za toplo vodo, ne prejmete hladilne tekočine, ki prihaja od nekod po cevi, ampak vodo, segreto na zahtevano temperaturo že v vašem domu. V tem primeru se na položnici ne pojavi ena vrstica »STV«, ampak dve: »Dobava STV«, torej hladna voda, ki je bila ogreta v toplo vodo, in »Toplotna energija za pripravo STV«.
V naši hiši je tako: v kleti je toplotni izmenjevalnik, ki segreva toplo vodo, hladilno sredstvo pa teče vanj iz strešne kotlovnice. Znesek na položnici se je povečal prav za toplotno energijo, potrebno za pripravo sanitarne vode. Zato smo se najprej lotili reševanja toplotnih izgub.
Width="1350" height="1612" class="outline-bordered" style="max-width: 1350px; height: auto" data-bordered="true"> Primer plačilnega dokumenta z izračuni za oskrbo s toplo vodo in toplotno energijo za njegovo pripravo. Za januar 2018 je bil strošek 242 rubljev na 1 m³ tople vode: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 R
Toplotne izgube.Če vroča voda teče od točke A do točke B po dolgi cevi in je temperatura zraka okoli te cevi veliko nižja od temperature vode, bo voda v točki B hladnejša kot v točki A. Ta pojav imenujemo izguba toplote.
V sodobnih večstanovanjskih stavbah, kot je naša, topla voda neprestano kroži po vseh nadstropjih, tako da ko odprete pipo za toplo vodo, jo takoj segrejete. Če kroženja ni, morate vsakič izčrpati vso vodo med vašo pipo in kurilno napravo, dokler ne teče vroča. In medtem ko voda kroži po hiši, se ohlaja. Bolj kot se ohlaja, več toplotne energije je treba porabiti za ponovno segrevanje.
Za klet smo porabili približno 65 tisoč rubljev, za tehnično etažo 16 tisoč rubljev. Poleg cevi smo toplotno izolirali vhode v klet ter stike med sekcijami hiše v tehničnem nadstropju, tako da je zmrznjen zrak vstopal v prostor le skozi prezračevalne odprtine in so se cevi manj hladile.
Tako je bilo mogoče zmanjšati povprečno temperaturno razliko med dovodom in povratkom za 5-7%. Vendar je nemogoče reči, da so ljudje to opazili pri svojih plačilih - temperaturne razlike iz dneva v dan so bile prevelike: temperatura zraka zunaj okna in temperatura vode na vstopu sta se spremenili.
Analiza temperature. Težave s kotlovnico so se povečevale: prepogosto je topla voda prenehala biti topla in ni bilo vedno jasno, ali nadzorna soba servisne organizacije za to ve.
Moja glavna dejavnost je spletno programiranje. Ko sem malo obvladal programiranje mikrokontrolerjev, sem izdelal napravo, ki mi omogoča, da preko interneta v realnem času vidim graf sprememb temperatur tople vode in hladilne tekočine iz kotlovnice. Ko temperature padejo, takoj dobim obvestilo v Telegramu in iz urnika razberem, ali je prišlo do nesreče v kotlovnici ali je težava v čem drugem.
Temperaturna analiza je pomagala najti glavni razlog za nestabilnost oskrbe s toploto: vroča hladilna tekočina je bila pomešana z vodo, ki gre skozi odprte ventile na odklopljenih kotlih, v kotlovnici in ne na poti do toplotnega izmenjevalnika.
Vzdrževanje kotlovnice. Maja 2018 smo končno dobili kotlovnico z vso opremo v skupno last in prenehali plačevati toplo vodo po tarifi. Poiskali smo organizacijo, ki nam je pomagala prevzeti kotlovnico in sestaviti zapisnik o napaki, da smo lahko uveljavljali nadomestilo za stroške popravila vse nedelujoče opreme.
Ista organizacija naj bi kotlovnico servisirala za 55 tisočakov na mesec. Znesek je bil razdeljen med vse lastnike prostorov v dveh hišah sorazmerno s površino, kar je nastalo 2,91 R na kvadratni meter. Odločili smo se tudi, da zberemo 1,5 R od vsakega kvadratnega metra za sklad za popravilo kotlovnice za prihajajoča popravila. Skupaj so lastniki za vzdrževanje kotlovnice plačali 4,41 R na kvadratni meter.
Nekaj mesecev pozneje smo začeli opažati, da se v stanovanjih z minimalno porabo tople vode - upokojenci na primer poskušajo varčevati z vodo - zaradi pristojbin za vzdrževanje in popravilo kotlovnice znesek za poletni mesec ni spremenil nasploh. Kubik tople vode je stal 150 rubljev namesto 250, vendar je bilo za vzdrževanje kotlovnice porabljenih približno 100 rubljev več. Čeprav dela na kotlovnici niso bila izvedena. Zato smo našli drugo servisno organizacijo za 35 tisoč rubljev na mesec. Zdaj, ob upoštevanju prispevka za prihodnja popravila, vzdrževanje kotlovnice stane lastnike 2,86 R na kvadratni meter.
Posledično se je izkazalo, da razlog za pogoste težave s toplo vodo in visoka plačila ni le visoka cena vode, ampak tudi nepravilno vzdrževanje kotlovnice: topla voda se je ohladila zaradi pomanjkanja toplotne izolacije in težav s hladilno tekočino. , servisne organizacije pa so vzele denar za popravila, ki niso bila izvedena. Šele ko je naš HOA rešil vse težave in registriral kotlovnico kot skupno lastnino, tako da so stanovalci prenehali plačevati tarifo, so se plačila za vodo in toploto zmanjšala.
Ko izvemo o delu družbe za upravljanje, smo pogosto presenečeni nad ogromnimi zneski. Po treh letih dela v HOA sem ugotovil, da to ni vedno znak kraje ali protivrednosti. Težave pri iskanju izvajalcev, ki delajo brezgotovinsko, povzročajo močno napihnjene cene. Takšni izvajalci ne želijo opravljati malih del, zato se cena še dodatno dvigne. Veliko energije porabimo za iskanje razumne cenovne ponudbe z garancijo kakovosti. Izkazalo se je, da na videz povsem preprosto delo na koncu stane veliko denarja.
In tu so tudi dela, za katera se nihče od stanovalcev niti ne zaveda, da so potrebna: izpiranje toplotnega izmenjevalnika, preventivno vzdrževanje kanalizacije. Te storitve so drage in jih je treba izvajati redno. Ogromna oprema v hiši zahteva popravilo in vzdrževanje, stanovalci pa menijo, da plačajo samo čiščenje v predsobi in na dvorišču. Lastniki nestanovanjskih prostorov, od katerih se pobere enak znesek za vzdrževanje skupne lastnine, so praviloma zmedeni, zakaj plačujejo denar, saj ločeno plačujejo tako hišnika pred trgovino kot čistilko.
V kurilni sezoni je končno prišlo tisto, za kar smo si prizadevali dve leti: plačila za ogrevanje in toplo vodo so se opazno znižala. Zdaj je plačilo ogrevanja in tople vode razlog za hvalisanje pred prijatelji. Januarja 2017 sem za 1 kubični meter tople vode plačal 229 rubljev, za ogrevanje pa 2997 rubljev. Januarja 2019 sem plačal 88 rubljev za 1 kubični meter tople vode, 1091 rubljev za ogrevanje in še 206 rubljev za vzdrževanje kotlovnice. Hkrati je temperatura tople vode zdaj v povprečju 5 stopinj višja kot je bila, zato naj bi bila njena mesečna poraba manjša.
88 R
Januarja 2019 sem plačal kubik tople vode. Leto prej sem plačal 229 rubljev
Če poznate skupno površino lastne hiše in skupno količino porabljene tople vode v teh mesecih, lahko primerjate skupne zneske, ki jih je treba plačati za celotno hišo.
| januar 2019 | januar 2018 | januar 2017 | |
|---|---|---|---|
| 241 775,48 rubljev | 360 522,53 rubljev | 551.032,21 R | |
| 1297,77 R | 1935,16 R | 2957,76 R | |
| 21,24 R | 31,67 R | 48,41 R | |
| Toplota in topla voda za celotno hišo | 289.889,00 RUB | 528.537,04 R | 676 594,92 rubljev |
| STV za vso hišo | 48 113,52 rubljev | 168.014,51 R | 125 562,71 rubljev |
| STV na 1 m³ | 88,12 R | 307,72 R | 229,97 rubljev |
| Prihranki za vaš dom | 386 705,92 rubljev | 148 057,89 rubljev | - |
Vzdrževanje ogrevanja in kotlovnice za celotno hišo
januar 2019
241 775,48 rubljev
januar 2018
360 522,53 rubljev
januar 2017
551.032,21 R
Vzdrževanje ogrevanja in kotlovnice za stanovanje 61,1 m²
januar 2019
1297,77 R
januar 2018
1935,16 R
januar 2017
2957,76 R
Vzdrževanje ogrevanja in kotlovnice na 1 m²
januar 2019
21,24 R
HOA - kaj je to in kako ga organizirati? Kaj je potrebno za ustvarjanje HOA v stanovanjski hiši?
Med prebivalci se poraja ideja o ustanovitvi lastne organizacije, ko so nezadovoljni z delom družbe za upravljanje.
Običajno se s tem vprašanjem ukvarja iniciativna skupina, ki vodi kampanjo in imenuje skupščino stanovalcev.
Ta skupina lahko vključuje ne samo lastnike, ampak tudi tretje osebe, na primer županov urad.
Ampak glavno je to pobudniki so imeli pravne ali vodstvene izkušnje.
Združenje lastnikov stanovanj mora izpolnjevati naslednje zahteve:
Partnerstvo mora biti registrirano pri davčnih organih in imeti bančni račun.
Kateri dokumenti so potrebni za ustvarjanje HOA? Če želite ustvariti HOA ali bolje rečeno, da ga registrirate, Zahtevani so naslednji dokumenti:
Kakšno naj bo število članov društva lastnikov stanovanj, ki ustanovi društvo? Za ustvarjanje HOA je potrebno, tako da vključuje več kot polovico lastnikov stanovanj v stavbi.
V nasprotnem primeru organizacija ne more biti registrirana kot pravna oseba.
Torej, kako registrirati HOA v stanovanjski hiši? Uporabite algoritem.
Torej, iniciativna skupina, ki ga sestavljajo lastniki stanovanj, se je odločil ustanoviti HOA.
Vsa dejanja stanovalcev morajo biti v skladu z uveljavljenimi pravili:
Poleg tega je obvestilo sestavljeno v pisni obliki z navedbo dnevnega reda. Če je dokument dostavljen osebno, je treba od prejemnika vzeti potrdilo o prejemu. Če je poslano po pošti, potem samo priporočeno. Srečanje je lahko polni ali dopisni.
Zapisnik je treba voditi na vsakem zboru lastnikov, začenši z ustanovitvijo HOA.
Če je seja v nenavzočnosti, potem dokument navaja tudi:
Če je v večstanovanjski stavbi ustanovljeno združenje lastnikov stanovanj, se njegova reorganizacija izvede na podlagi. Ker je HOA pravna oseba, se postopek ne razlikuje od reorganizacije drugih organizacij.
Pobudo lahko dajo le ustanovitelji ali poslovodni organ, če so ta pooblastila določena v listini.
Obstaja več vrst reorganizacije društva, pri katerih se vse pravice in obveznosti družbe prenesejo na drugo osebo:
Poleg tega se lahko HOA reorganizira z uporabo izbora ali razdelka. V prvem primeru se pravice in obveznosti razdelijo med več novih pravnih oseb. Delitev se izvede na podlagi ločitvene bilance.
Vsa vprašanja v zvezi z reorganizacijo HOA se predložijo v odločanje na skupščini.
Reorganizacija partnerstva pogosto uporablja v stečaju, saj je to edini način za rešitev organizacije. Celoten postopek mora potekati po zakonu, sicer ga lahko sodišče razglasi za nezakonitega. In potem se bo pojavilo vprašanje njegove likvidacije.
O težavah, ki vodijo do reorganizacije HOA, se lahko naučite iz videoposnetka:
Stanovanjsko društvo je pravna oseba, zato je ugotovitev njegovega datuma registracije precej enostavna.
Na primer, lahko poiščite organizacijo po naslovu na spletni strani davčne službe.
Če je organizacija že potekala, bo HOA vključena na seznam.
Če je potreben uradni dokument, potem naroči izpisek pri davčnem organu.
Kako odpreti HOA z več hišami? V zakonu dovoljeno je ustanoviti združenje lastnikov stanovanj v eni stanovanjski hiši. Vendar obstajajo izjeme, ko organizacija sodeluje pri vzdrževanju več hiš.
To je tako imenovani večhišni HOA. Organizirati ga je mogoče le, če če sta hiši v bližini in mejita druga na drugo.
Kako ustvariti HOA, če niso vsa stanovanja zasebna? Organizacijo ustvarijo lastniki stanovanj, torej na strani neprivatiziranih stanovanj Udeleženec je občina.
Toda ustanovitev HOA se šteje za nemogočo, če je več neprivatiziranih stanovanj kot privatiziranih.
Partnerstvo ima tako prednosti kot slabosti. Prednosti HOA vključujejo:
Če govorimo o slabosti partnerstva, potem najpogostejši vključujejo:
Če nekateri stanovalci ne plačajo komunalnih storitev, morajo njihove dolgove plačati preostali udeleženci. To vodi v konfliktne situacije in razpad partnerstva.
Organ upravljanja, v tem primeru zbor članov, mora razviti mehanizem vplivanja na nevestne dolžnike.
Večini se zdi ustanovitev združenja stanovalcev večstanovanjske hiše edini način nadzora nad delovanjem skupnega premoženja. Toda da bi ta organizacija prinesla pomembne koristi, je treba upoštevati številne dejavnike.
Vključno s pristojnostmi članov organov upravljanja. Zato je treba k oblikovanju partnerstva pristopiti premišljeno in v skladu s proceduro.
o, kako ustvariti svoj HOA, izveste iz videa:
Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.
) – neprofitna organizacija, pravna oseba, ki jo ustanovijo stanovalci večstanovanjske hiše z namenom pridobitve pravice do upravljanja skupnega premoženja. Njegov raison d'être je v neodvisnem sklepanju pogodb s podjetji, ki opravljajo storitve, kot so vzdrževanje dvigal in domofonov, odvoz smeti, varovanje stanovanj itd.
Od trenutka ustanovitve partnerstva do njegove likvidacije je večstanovanjski objekt izven pristojnosti občinskih organov in se upravlja skupno s sklicem skupščine lastnikov stanovanj. Ustanovitev takšne organizacije vam omogoča, da se izognete konfliktom z občinskimi strukturami glede čiščenja lokalnih območij, stanja streh, vhodov in kleti. Prebivalci imajo pravico samostojno odločati o vprašanjih izbire storitvenega podjetja, pa tudi o uporabi kletnih in podstrešnih prostorov. Te prostore je dovoljeno oddati v najem in nato uporabiti izkupiček za popravilo hiše.
Prednosti nove formacije so očitne vsem, zato se lahko vprašanje, kako organizirati HOA, katera pravna vprašanja bo treba rešiti in kako nadaljevati po prejemu dovoljenja, šteje za pomembno.
Posebnosti ustanovitve in nadaljnjega obstoja organizacije se odražajo v členu 135 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Zanimive informacije o dejavnostih obravnavanega organa upravljanja hiše najdete tudi v Umetnost. 137, 146, 147, 149, 151, 152 in 156 stanovanjskega zakonika. V čl. 161 Stanovanjskega zakonika RF so označeni in čl. 44 zavezuje lastnike nepremičnin, da skličejo sestanke za reševanje pomembnih vprašanj upravljanja.
HOA ni edina oblika upravljanja stanovanjske hiše.
Če želite, lahko ostanete v pristojnosti občinskih organov. Podlaga za izbiro drugačne oblike upravljanja je volja večine prebivalcev, ki imajo volilno pravico. V tem primeru postanejo člani šele, ko vložijo ustrezno vlogo pri izvoljenem predsedniku.
Pogoj za ustvarjanje je prisotnost stanovanjskih prostorov ali zemljišča z bližnjimi stanovanjskimi zgradbami, katerih lastniki se strinjajo, da bodo ustanovili organizacijo za upravljanje skupnega premoženja. Vstop v takšno organizacijo je prostovoljno dejanje. Državljan ima pravico tako zaprositi za članstvo kot izstopiti. 
Preden začnete ustvarjati, morate zbrati iniciativna skupina– 5-7 ljudi, ki so se pripravljeni ukvarjati s pravnimi zadevami in pomagati drugim lastnikom pri odločitvi o najprimernejši izbiri za upravljanje hiše.
Preden gredo od vrat do vrat s predlogom za ustanovitev organizacije, prebivalci, ki so bili del iniciativne skupine dolžan:
Za pridobivanje informacij od prebivalcev, se najpogosteje poslužujejo pošiljanja pisnih obvestil na vsak naslov. Obvestilo vas vabi, da izrazite svoje mnenje o prihajajoči spremembi oblike upravljanja hiše. Po prejemu odgovorov se organizira skupščina lastnikov.
Za organizacijo shoda skrbi iniciativna skupina. Zbor stanovalcev izvede, potem ko so člani te skupine razvili predhodno listino in vprašanja primarnega pomena. Zbirno mesto je vsaka prosta soba primerne velikosti, poleti - dvorišče hiše (v prihodnosti se prebivalci nenehno zbirajo v istem prostoru). Vsak stanovalec je o predvidenem odvozu obveščen osebno (proti podpisu) ali po pošti s povratnico. Lastnik stanovanja mora s seboj vzeti potni list in stanovanjske dokumente.
Med srečanjem:
Šteje se, da je seja uspešno izvedena, če je podana pobuda podpira več kot polovica stanovalcev. Hkrati imajo državljani, katerih stanovanja imajo večjo površino, večje število glasov (to pravilo je mogoče spremeniti z ustrezno prilagoditvijo Listine).
Zbor stanovalcev se zaključi z žrebanjem Protokol. Ta dokument morajo podpisati vsi prisotni državljani, ki imajo volilno pravico. HOA vodi skupščina, ki kot stalni organ izvoli upravni odbor, ki ga vodi predsednik, revizijsko in štetno komisijo.
Pooblastila odbora in predsednika potečejo 2 leti po izvolitvi. O tem se sprejme sklep na prvem občnem zboru stanovalcev, katerega pravila so opredeljena v 1. čl. 146 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Prvo različico listine pripravi iniciativna skupina, nato pa se ta dokument predloži v razpravo na skupščini. Ta dokument se razvija na podlagi oddelka 6 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Biti mora kratko in razumljivo vsakemu lastniku, ki nima pravnega znanja.
Obvezno Listina vključuje informacije o:
Postopek zbiranja za razpravo o obstoječih težavah je mogoče vključiti v listino z lastnim besedilom, ki se nekoliko razlikuje od tistega, ki je predpisano v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije. Možno je urediti pristojbine, pri katerih sodelujejo tako člani HOA kot lastniki stanovanj, ki se ji niso pridružili. Predsednik uprave je lahko izvoljen izmed svojih članov ali oseba, ki je na položaj imenovana s štetjem glasov na skupščini družbe. V slednjem primeru predsednik ne bo odvisen od preostalega odbora in bo lahko sprejemal bolj neodvisne odločitve. Možnost takšne izbire je vredno omeniti v eni od klavzul Listine.
Lastniki, ki se niso pridružili partnerstvu, niso dolžni upoštevati njegove listine, vendar ne morejo izpodbijati sprejetih odločitev.
Primer: državljan Yu A. Ivanov se je odločil, da mu delo hišnika, ki je bil najet na to mesto s sklepom uprave, ne ustreza. Ima pravico izraziti svoje pritožbe tako, da se udeleži sestanka partnerstva ali pošlje pisno pritožbo predsedniku. Če bodo ostali lastniki s hišnikom zadovoljni, ga ne bo mogoče odpustiti, kot tudi ne bo mogoče zavrniti plačila pripadajočega položnica.
Združenje je registrirano pri lokalni izpostavi Zvezne davčne službe (FTS).
Vsak član uprave lahko predloži zahtevani paket dokumentov. Za to je treba zagotoviti Uslužbenci Zvezne davčne službe:
Vloga, prejeta z zahtevo za registracijo, se obravnava v 7 dneh, nato pa se ji ugodi ali pa bo prijavitelj obveščen o zavrnitvi. Če je prošnja odobrena, a potrdilo o prevzemu hiše. Akt se podpiše v navzočnosti članov UO in predstavnikov občine. Nova oblika upravljanja ne posega v pravice etažnih lastnikov, o čemer je vsak lastnik nepremičnine ustrezno obveščen. 
Društvo lastnikov stanovanj je neprofitno društvo, zato TRR odpira na ime pravne osebe. Ta postopek izvede predsednik, razen če je drugače navedeno v njegovi listini. Predsednik je tisti, ki se mora obrniti na banko z ustrezno zahtevo. Neprimerno je postavljati vprašanje odprtja za splošno razpravo lastnikov. To je mogoče storiti, če predsednik nima želje prevzeti odgovornosti za nalaganje splošnih sredstev v določeno banko.
Bančni račun je predpogoj. Njegova odsotnost onemogoča izvajanje uradnih poravnav s ponudniki storitev in sprejemanje sredstev stanovalcev v obliki članarine za splošne potrebe hiše.
Če želite odpreti tekoči račun, morate navesti naslov izbrane institucije naslednje dokumente:
Odprtje bo zahtevalo nekaj denarnih stroškov, v povprečju od 1.500 do 2.500 tisoč rubljev. Ko je račun odprt, so davčni organi obveščeni o njegovem obstoju. Za dostavo obvestila ni dovoljeno več kot 7 dni.
Vsako srečanje je dokumentirano. Zapisnik vodi predsednik odbora ali tajnik. Prebivalci, ki so se pridružili HOA, se srečujejo redno (enkrat na 3 mesece ali pogosteje) in neredno, ko se pojavijo vprašanja, ki zahtevajo skupno reševanje.
Razlogi za sklic skupščine je lahko:
Vsaka prisotna oseba je zabeležena na vpisnem listu. Vprašanja, ki niso na dnevnem redu, se ne obravnavajo. O vsaki zadevi na dnevnem redu se glasuje. Kaj se zgodi na srečanju zapisano v protokolu.
Protokoli se hranijo na mestu registracije in dejanske lokacije organizacije, v izjemnih primerih se lahko za to dodeli drugo mesto.
Lastniki nepremičnin, ki se nočejo pridružiti HOA, morajo s to organizacijo skleniti pogodbo za izvedbo popravil in obnovitvenih del v hiši.
Osnova pogodbe je opis nepremičnine, ki jo je treba vzdrževati in popravljati.
pri čemer predpogoj je v ta dokument vključiti postavke v zvezi z:
Listina je sestavljena v dveh izvodih in jo podpišeta lastnik in predsednik uprave.
Nadzor se lahko prenesejo na organizacijo za upravljanje. V tem primeru se sestavi tudi poseben dogovor, vendar z vključitvijo pogojev, na podlagi katerih bo določeno podjetje opravilo delo, ki mu je zaupano.
Ustvarite HOA v enem vhodu nemogoče.
Izjema so primeri, ko ima hiša samo 2 vhoda in v enem od njih živi več kot 50% stanovalcev, ki so se pripravljeni pridružiti partnerstvu.
Znotraj enega partnerstva lahko kombiniramo lastniki stanovanj v večstanovanjskih hišah. Prebivalci vsakega od njih morajo imeti svoj sestanek in narediti splošni izvleček iz sprejetih protokolov. Nadaljnji postopek ustvarjanja se ne razlikuje od zgoraj opisanega.
Ustvarjanje enega HOA za več stanovanjskih stavb vam omogoča, da prihranite znatna sredstva, ki se uporabljajo za izboljšanje zgradb in okolice ter za oskrbo z energijo. Za množične potrošnike so zagotovljeni popusti. Hkrati se lahko pojavijo težave pri upravljanju, vendar z izkušenim vodstvom ne bo težko obvladati nobenih težav.
V skladu s stanovanjskim zakonikom Ruske federacije lahko prebivalci bližnjih hiš ustanovijo združenje lastnikov stanovanj, torej združenje lastnikov stanovanj v koči nastala na enaki podlagi, kot vsako drugo podobno združenje.
Osnovno problem je določiti velikost lastnikovega deleža in s tem število glasov, ki mu pripadajo. Poleg tega obstaja nevarnost napačne opredelitve pojma »skupna lastnina«. V zvezi s tem mora biti listina sestavljena kar se da kakovostno. Morda bi bilo treba njegov razvoj zaupati odvetniku.
Ustvarjanje HOA pred začetkom obratovanja stanovanjske stavbe je popolnoma zakonit postopek.
Ta možnost je na voljo tako lastnikom, ki so v celoti plačali gradnjo stanovanj, kot državljanom, ki nameravajo postati lastniki v prihodnosti (člen 139 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije).
Partnerstvo je ustanovljeno na enaki podlagi kot organizacija, ki združuje lastnike stanovanj v stavbi, ki je že bila predana v uporabo.
Glavni del v zadevni organizaciji je upravni odbor in predsednik odbora. V skladu s stanovanjskim zakonikom Ruske federacije partnerstvo nima pravice pridobivati komercialnih koristi od svojih dejavnosti, vendar so v nekaterih primerih takšne koristi še vedno prisotne.
Tako imajo člani partnerstva pravico oddati klet ali podstrešje v hiši in prejeti sredstva za popravilo strehe in izboljšanje lokalnega območja. Hkrati se izkupiček od najemnin ne razdeli med lastnike stanovanj. Ta sredstva se uporabljajo za plačilo dela predsednika uprave in članov družbe, ki sodelujejo pri upravljanju.
Glavna naloga HOA je torej iskanje najemnikov, sklenitev pogodb s podjetji, ki dobavljajo elektriko, plin, vodo ter izvajajo popravila in vzdrževanje hiše.
Vsa dejanja se dokumentirajo, vodijo se zapisniki, hranijo se računi. Upravni odbor redno poroča članom družbe o vseh porabljenih sredstvih in opravljenem delu v obdobju poročanja.
Društvo lastnikov stanovanj je nepridobitno združenje, katerega organizatorji imajo pravico samostojno reševati vsa interna vprašanja. Državnega nadzora nad njegovimi dejavnostmi praktično ni; Stanovanjski inšpektorat zanima stanje stanovanjskega sklada.
Pomanjkanje strogega nadzora je razlog za obstoj številnih goljufivih shem, ki jih lahko zaustavijo le državljani sami. Torej, na zahtevo lastnikov stanovanj v stanovanjski hiši Zvezna davčna služba ima pravico poslati strokovnjake, da preverijo finančne dejavnosti organizacije, višino in namen njenih prihodkov. Če podobno ovadbo prejme tožilstvo, se lahko opravi inšpekcijski nadzor tudi v konkretnem primeru.
Poleg tega imajo državljani, ki ne zaupajo revizijski komisiji in upravnemu odboru, pravico, da za izvedbo revizije najamejo tretjo organizacijo. Pri reviziji lahko vztraja tudi stanovanjska inšpekcija, ki ni zadovoljna s stanjem stanovanja.
Torej, HOA je združenje lastnikov stanovanj, ustanovljeno z namenom upravljanja doma na najprimernejši način. Prednosti partnerstva so očitne - to vključuje zmanjšanje stroškov popravil, znižanje tarif za različne vrste storitev, pa tudi možnost samostojnega reševanja različnih gospodinjskih vprašanj.
Občinske oblasti se praktično ne vmešavajo v dejavnosti te organizacije. Društvo je prostovoljno, vanj lahko enostavno vstopiš in prav tako enostavno izstopiš. Vsi člani plačujejo članarino, katere višina je določena s statutom. Stanovalci hiše, ki niso člani partnerstva, so dolžni upoštevati njegove odločitve, saj so volja večine.
Za informacije o postopku ustvarjanja HOA si oglejte naslednji video:
V nekaterih primerih prebivalci večstanovanjskih stavb, ki so utrujeni od neukrepanja ali banalne nesposobnosti družb za upravljanje, raje organizirajo združenje lastnikov stanovanj (HOA). Tako prevzamejo nadzor nad kakovostjo življenja v tej hiši in lahko samostojno rešijo nekatere težave, povezane s stanovanjskimi in komunalnimi storitvami.
Razlogi za ustanovitev združenj lastnikov stanovanj so različni. Najpogosteje se potreba po ustanovitvi HOA pojavi, ko prebivalci stanovanjske hiše niso zadovoljni s kakovostjo dela družbe za upravljanje. In to lahko velja ne le za opravljene storitve, ampak tudi za delo s strankami.
Na primer, če pride do občasnih izpadov električne energije, je to težava, vendar jo lahko rešijo zaposleni v družbi za upravljanje. Če pa slednji nočejo izpolniti svojih obveznosti, je to že resna težava in lahko povzroči, da se prebivalci odločijo za ustanovitev HOA. Po oblikovanju te organizacije bodo lahko lastniki stanovanj v tej večstanovanjski hiši znaten del težav rešili sami. To je ključni cilj oblikovanja HOA - organiziranje samouprave.
Seznam postopkov, ki jih lahko izvaja združenje lastnikov stanovanj:
Pomembno je upoštevati dejstvo, da združenje lastnikov stanovanj ni komercialna organizacija. Zato nimajo pravice služiti denarja zgolj za lastno korist. Ves prejeti denar mora iti v sklad te stanovanjske hiše.
Skupina, ki je organizirala HOA, lahko vključuje samo stanovalce določene stanovanjske hiše. Če občan ni prijavljen na določenem naslovu, ne more biti ne le del iniciativne skupine stanovalcev, ampak se niti udeleževati skupščin.
Poleg tega mora biti iniciativna skupina sestavljena iz posameznikov z znanjem na določenih področjih, da bi v celoti kos svojim obveznostim.
Seznam področij izobraževanja, na katerih morajo biti člani iniciativne skupine HOA kompetentni:
Poleg tega je za ustanovitev združenja lastnikov stanovanj potrebno zagotoviti, da izpolnjuje določena merila:
Tako lahko vsak prebivalec večstanovanjske stavbe, ki pozna računovodstvo, pravo in poslovanje, ustvari HOA. Samo v tem primeru bo organizacija registrirana pri davčnem uradu in priznana kot legitimen samoupravni organ.
Pravna podlaga za vprašanje ustanovitve HOA je najprej Stanovanjski zakonik Ruske federacije. V preteklosti je to vprašanje urejal tudi civilni zakonik in nekateri zvezni zakoni. Vendar so pokazali svojo nedoslednost in leta 2005 so bile klavzule o tovrstnih partnerstvih bistveno spremenjene. Zlasti zvezni zakon št. 72 je bil v celoti razveljavljen in je trenutno neveljaven. Zdaj podobne funkcije opravljajo številni členi Stanovanjskega zakonika Ruske federacije in Civilnega zakonika Ruske federacije.
Najprej je treba opozoriti na člen 291 civilnega zakonika Ruske federacije. V njem je zapisano, da je društvo stanovalcev lahko registrirano le kot neprofitna organizacija, katere namen je varovanje interesov etažnih lastnikov v posamezni večstanovanjski stavbi.
Vendar, če civilni zakonik obravnava vprašanje HOA v samo enem členu, potem stanovanjski zakonik ta partnerstva obravnava v celotnem oddelku št. 6, ki je sestavljen iz dveh velikih poglavij, oštevilčenih 13 in 14.
Poglavje 13 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obravnava postopek za ustanovitev HOA, skupaj s pooblastili članov iniciativne skupine. Poleg tega je v poglavju opisan postopek reorganizacije ali likvidacije društva stanovalcev.
Poglavje 14 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije podrobneje razkriva pravice in odgovornosti iniciativne skupine HOA, postopek za pridobitev članstva v njej in posebnosti sestankov. Tudi ta oddelek Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa seznam sredstev, ki so na voljo članom združenja lastnikov stanovanj (plačila ali prispevki, dohodki iz dejavnosti, subvencije in drugi dohodki).
Pomembno je še enkrat poudariti, da vseh teh sredstev člani iniciativne skupine ne morejo porabiti za osebne potrebe – le za javne (kozmetična ali večja popravila doma, najem čistilke, drugi podobni stroški).
Za organizacijo HOA preprosto sprejetje ustrezne odločitve ni dovolj. To je celoten proces, sestavljen iz več velikih faz. Vsak od njih ima lahko svoje težave, zato morate zagotoviti navodila po korakih za ta postopek.
Postopek ustvarjanja HOA vključuje naslednje korake:
Na prvi stopnji postopka za ustanovitev HOA je treba ustvariti iniciativno skupino za to neprofitno organizacijo. Zbor stanovalcev ni potreben. Namesto tega bi se moralo več lastnikov stanovanj v določeni stanovanjski stavbi zbrati in predlagati organizacijo HOA. Praviloma bodo tudi del iniciativne skupine oziroma bodo predlagali primernejše kandidate.
Kot smo že omenili, je pomembno, da imajo izbrani predstavniki nekaj znanja s področij, kot so računovodstvo, pravo in poslovanje. V nasprotnem primeru ne bodo kos obveznostim iniciativne skupine društva lastnikov stanovanj.
Druga faza postopka za ustanovitev HOA se pojavi takoj po ustanovitvi iniciativne skupine. Zdaj moramo organizirati zbor stanovalcev, na katerem bosta reševali dve vprašanji hkrati.
Najprej morate sprejeti končno sklep o ustanovitvi HOA. O tem se odloča z glasovanjem (seveda z večino glasov), na sestanku pa morajo biti prisotni najmanj trije stanovalci večstanovanjske hiše. Obenem so organizatorji dolžni obvestiti vse lastnike stanovanj. V ta namen se sestavi pisno obvestilo, ki se pošlje vsem prebivalcem najmanj 10 dni pred sestankom, z navedbo kraja, časa in dnevnega reda dogodka.
Drugič, če se prebivalci strinjajo z odločitvijo o ustanovitvi HOA, se izberite iniciativno skupino. Najpogosteje so vanj osebe, ki so prvotno izpostavile to problematiko, predlagani pa so lahko tudi drugi kandidati z ustreznim znanjem in sposobnostmi ter tisti, ki uživajo veliko avtoriteto med stanovalci te večstanovanjske hiše.
Na tem zboru (pa tudi na vseh naslednjih) imajo volilno pravico le polnoletni stanovalci. Hkrati morajo na srečanje priti z dokumenti, ki potrjujejo lastništvo (izvirnik in kopija) in potnim listom. Če se državljan nima možnosti osebno zglasiti, lahko izda pooblastilo tretji osebi.
Ne bo mogoče takoj začeti reševati težav, zaradi katerih je bila sestavljena HOA. Organizacija mora imeti tudi svojo listino. V ta namen se izvoli predsednik in upravni odbor, ki imata vlogo izvršilnega organa družbe. Nato se sestavi in potrdi listina. Na podlagi tega dokumenta se bodo izvajale gospodarske, organizacijske in druge dejavnosti HOA.
Da je listina priznana kot veljavna, jo mora podpisati predsednik upravnega odbora, ki ga izvoli skupščina stanovalcev. Če izbira še ni bila opravljena, listino podpiše predsednik trenutne skupščine. Listine ni treba overiti s pečatom, zlasti s pečatom razvijalca stanovanjske stavbe (pogosta pravna napaka med prebivalstvom).
Po sprejetju odločitve o ustanovitvi združenja lastnikov stanovanj ter potrditvi njegovega upravnega odbora in listine lahko nadaljujete na fazo registracije tega samoupravnega organa. Če želite to narediti, morate zbrati celoten paket dokumentov, nato pa jih predsednik (ali njegov pooblaščeni zastopnik) predloži davčnim organom.
Seznam dokumentov, potrebnih za državno registracijo HOA:
Ta dokumentacija z vlogo za ustanovitev HOA (sestavljena v prosti obliki) se predloži davčnim organom. Če so predloženi vsi potrebni dokumenti in je s pravnega vidika vse pravilno izpolnjeno, je vloga odobrena in sedaj lahko iniciativna skupina preide na naslednjo fazo.
Ko je sestava iniciativne skupine HOA odobrena, njena listina napisana in organizacija sama registrirana, morate odpreti bančni račun. Za to se odpre bančni račun (običajno v imenu predsednika iniciativne skupine partnerstva) in hiša novoustanovljene organizacije se prenese v novo bilanco stanja.
Pri prenosu tekočega računa stanovanjske hiše na bančno stanje mora obstajati komisija, ki vključuje predstavnike lokalne uprave. Nato se izda pisno obvestilo o odprtju računa. To obvestilo se pošlje gospodarskemu oddelku lokalne uprave.
Po registraciji HOA pri davčnih organih iniciativna skupina sklene (ali obnovi) pogodbe z družbami za upravljanje, ki bodo hiši zagotavljale elektriko, vodo in druge povezane storitve. Poleg tega je med odgovornostjo odgovornih oseb partnerstva tudi najem hišnikov, smetarjev in drugih podobnih delavcev, ki bodo zagotavljali udobno bivanje stanovalcev.
Ustvarjanje HOA ima svoje prednosti in slabosti. Med prednostmi je treba omeniti, da lahko prebivalci samostojno rešujejo vse težave, ki nastanejo pri sodelovanju z družbami za upravljanje. Poleg tega lahko hišna popravila izvajajo sami brez dolgotrajnega usklajevanja s pooblaščenimi organi. Tudi komercialne dejavnosti HOA lahko zmanjšajo stroške lastnikov, okolica pa je praviloma bolje opremljena kot v hiši, kjer ni upravljanja.
Vendar ima ta možnost tudi svoje slabosti. Prvič, lahko se povečajo operativni stroški. Razlog je v tem, da se lahko iniciativna skupina HOA in nekateri prebivalci odločijo za izboljšanje na primer otroškega igrišča.
Drugič, resna pomanjkljivost ali, natančneje, ovira pri delu HOA je lahko nerazumevanje in nesoglasje med iniciativno skupino in ostalimi prebivalci. Posledično bo treba opraviti pojasnjevalno delo. Na primer, če nekateri prebivalci ne plačajo komunalnih računov v celoti. Posledično so bolj vestni člani HOA prisiljeni odplačati dolg. Naloga partnerskega odnosa je reševanje tovrstnih konfliktov, vendar to ni vedno mogoče.
In tretjič, obstaja nepopoln pravni mehanizem, prek katerega poteka interakcija med HOA in vladnimi agencijami. Na primer, v praksi ta komercialna organizacija ne prejme vedno prednostnih sredstev, ki so ji dodeljena za ustrezne kategorije prebivalcev.
