Primerjalni pristop k ocenjevanju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavo ocenjenih nepremičnin z analogi.
Začetni predpogoj za uporabo primerjalnega pristopa k ocenjevanju nepremičnin je razpoložljivost razvitega nepremičninskega trga. Nezadosten razvoj tega trga, kot tudi tisto, kar je ocenjen cilj nepremičnin specializiran ali ima izjemne koristi ali breme, ki ne odražajo splošnega stanja trga, da uporabi ta pristop nelagodno.
Primerjalni pristop temelji na treh osnovnih načelih ocenjevanja nepremičnin: ponudbo in povpraševanje, zamenjavo in prispevek. Na podlagi teh načel ocene nepremičnin v primerjalnem pristopu se številne kvantitativne in kvalitativne metode za izbiro primerjalnih elementov in merjenje tržnih podatkov prilagoditve primerljivih objektov uporabljajo za modeliranje stroškov ocenjenega objekta.
Temeljno načelo primerjalnega pristopa k oceni nepremičnin je načelo zamenjave, ki želi, da če obstaja več podobnih predmetov na trgu, racionalni investitor ne bo plačal več kot znesek, v katerem bo pridobitev nepremičnin podoben koristnosti stroškov.
Razmislite o glavnih fazah ocene nepremičnin s primerjalnim pristopom.
1. faza. Država in trendi razvoja trga nepremičnin in zlasti segmenta, na katerega pripada ta predmet, se preučuje. Nepremičninski predmeti se razkrijejo, najbolj primerljivi z ocenjenimi, prodani relativno pred kratkim.
2. faza. Zbiranje in preverjanje informacij o aparatih-analogih; Zbrane informacije se analizirajo in vsak analogni objekt se primerja z ocenjenim predmetom.
3. faza. Na posebnih razlikah v izraženih značilnostih primerjanih predmetov so spremembe cen prodaje primerljivih analogov.
4. faza. Dogovorjene prilagojene cene zmogljivosti-analogov so dogovorjene in končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine temelji na primerjalnem pristopu.
Na prvi stopnji je potrebna tržna segmentacija, tj. Zlomljeni trg za sektorje s podobnimi predmeti in predmeti.
Podobni predmeti z:
Destinacija;
Kakovost;
Prenesene pravice;
Lokacija;
Fizične lastnosti.
Podobne predmete z:
Solventnost;
Sposobnost financiranja;
Investicijska motivacija.
Primerljivi predmeti se morajo nanašati na en segment trga nepremičnin, transakcije z njimi pa se izvajajo na tipičnih pogojih za ta segment:
Obdobje vračila;
Neodvisnost subjektov transakcije;
Investicijska motivacija.
Zlasti je treba slediti naslednjim točkam.
Obdobje izpostavljenosti je čas, da je predmet na trgu. Obdobje izpostavljenosti je drugače za različne segmente trga in je precejšnje področje glede na kakovost predmetov. Na primer, v moskovski povprečni čas izpostavljenosti za stanovanjske apartmaje je enako približno en mesec, za poslovne stavbe - od ene in pol do tri mesece. Če je bil predmet prodan v določenem časovnem obdobju, veliko manjših standardnih obdobja izpostavljenosti, to označuje nizko ceno. Če je bil predmet na trgu, ki je daljši od standardnega obdobja izpostavljenosti, je torej cena precenjena. V obeh primerih transakcija ni značilna za tržni segment in se ne sme obravnavati kot primerljivo.
Neodvisnost subjektov transakcije pomeni, da transakcije niso sklenjene po tržni ceni in podatki o njih ni mogoče uporabiti za primerjavo, če kupec in prodajalec:
So v povezanih odnosih;
So predstavniki gospodarstva in neodvisne hčerinske družbe;
Imajo drugo soodvisnost in izvidovanje;
Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi zavezanimi ali drugimi obveznostmi;
Se ukvarjajo s prodajo premoženja mrtvih oseb;
Prodaja, da bi se izognili odtujitvi hipoteke, itd.
Naložbena motivacija določa:
Podobno motivom vlagateljev;
Podobna najboljši in najučinkovitejši uporabi predmetov;
Stopnjo obrabe stavbe.
Na primer, nakup stavbe za organizacijo pisarne v njej ni mogoče uporabiti kot analog, če se stavba načrtuje, da se uporablja za hotel, saj bodo pričakovani prihodki in odhodki drugačni.
Objekt, stopnja obrabe, ki je več kot 80%, ni mogoče uporabiti v svojem profilu brez prenosa. Zato nakup stavbe z obrabo več kot 80% nastane z drugačno motivacijo v primerjavi z nakupom stavbe z manj obrabe. V prvem primeru je to običajno nakup pravic za izgradnjo novega predmeta.
Glavna merila za izbiro primerljivih predmetov (analogov):
Lastninske pravice nepremičnin;
Pogoji financiranja;
Pogoji in čas prodaje;
Lokacija;
Fizične lastnosti.
Premoženjske pravice.
Prilagoditev na lastništvo ni nič drugega kot razlika med tržnim in pogodbeno najemnino, saj je popolna lastniška pravica določena s tržnim najemnino in razpoložljivim tekočem financiranjem.
Pogoji transakcije s financiranjem.
Z ATPIC pogoji financiranja nakup in prodajne transakcije nepremičninskega predmeta (na primer, v primeru njenega popolnega posojila), je potrebna temeljita analiza, zaradi katere je ustrezna sprememba cene te transakcije .
Pogoji prodaje in prodajnega časa.
Ker je težko izračunati spremembo pogojev financiranja in obdavčitve do zakonskih pravic in omejitev, kot tudi pogojev prodaje je težko, da je bolje, da ne upoštevamo takih transakcij za analizo in primerjavo. V nasprotnem primeru so spremembe teh značilnosti najprej izdelane.
Prodajni čas. - Eden od glavnih elementov primerjave primerljive prodaje. Za spremembo teh značilnosti je potrebna cena prodaje analoga, da bi vedela trende cene nepremičninskega trga sčasa.
Lokacija - potreben element primerjave primerljive prodaje, saj pomembno vpliva na stroške ocenjenega objekta.
fizikalne lastnosti Nepremičninski objekt - dimenzije, pogled in kakovost materialov, statusa in stopnje žice predmeta in druge značilnosti, na katere se sprejmejo spremembe.
Ker se objekti razlikujejo po velikosti in število enot, ki so vključeni v njih, ko primerjajo predmete, ki se prodajajo z ocenjenim predmetom, so velike težave neizogibne in je potrebno, da se razpoložljivi podatki v skupni imenovalec, ki je lahko fizična enota (za Primer, cena za 1 m 2) ali gospodarsko.
Na različnih segmentih trga nepremičnin se uporabljajo različne primerjalne enote.
Kot gospodarska enota primerjave pri ocenjevanju projektov, ki temeljijo na razmerju med dohodkovnimi in prodajnimi cenami, se lahko uporabi bruto ledvični multiplikator ali skupni koeficient kapitalizacije.
Klasifikacija naloženih predlogov sprememb temelji na obračunavanju različnih metod za izračun in prilagoditev razlik med ocenjenim objektom in primerljivim analognim.
Zanimive spremembe so narejene z množenjem prodajne cene analognega predmeta ali njegove primerjalne enote za koeficient, ki odraža stopnjo razlik v značilnostih analognega predmeta in ocenjenega predmeta. Če je ocenjeni cilj boljši od primerljivega analognega, se slednji doda večji koeficient, če je koeficient navzdol slabši.
Odstotni spremembe vključujejo na primer spremembe lokacije, obrabe, prodajnega časa.
Spremembe stroškov:
1. Spremembe denarnih sredstev na primerjavo enote (1 hektar, enota gostote, 1 tkanje), spremenijo ceno analognega predmeta za določen znesek, v katerega se razlika ocenjuje v značilnostih analognega objekta in ocenjenega predmeta . Sprememba je pozitivna, če je ocenjeni cilj boljši od primerljivega analognega, če je slabši, se uporabi negativni popravek.
Prispevek denarnih sprememb k primerjalni enoti se lahko pripišejo kvalitativnim značilnostim, kot tudi spremembe, izračunane po statističnih metodah.
2. Monetarne spremembe, ki so bile narejene na ceno prodanega objekta-analog kot celote, jo spremenite za določen znesek, v katerem je ocenjena razlika v značilnostih analognega objekta in ocenjenega predmeta.
Monetarne spremembe na ceni analognega analognega, prodanega kot celote, je treba pripisati prisotnosti ali odsotnosti dodatnih izboljšav (napadi skladišča, parkiranje vozil itd.).
Za izračun in spreminjanje sprememb se uporabljajo številne različne metode, med katerimi je mogoče razlikovati naslednje:
Metode, ki temeljijo na analizi seznanjene prodaje;
Strokovne metode za izračun in spremembe;
Statistične metode.
Pod prodajo s paro, prodaja dveh predmetov je implicitna, idealno natančen izvod drug drugega, z izjemo enega parametra (na primer lokacijo), katere prisotnost je pojasnjena in razlika v ceni teh predmetov je pojasnjeno. Ta metoda vam omogoča, da izračunate spremembo omenjene značilnosti in jo uporabite za prilagoditev tega parametra, prodajna cena je primerljiva s predmetom ocenjevanja analognega objekta.
Strokovne metode za izračun in spremembe.
Osnova za strokovne metode za izračun in spremembe, običajno odstotek, je subjektivno mnenje strokovnjaka ocenjevalca o tem, koliko je predmet slabši ali boljši od primerljivega analognega.
Statistične metode za izračun sprememb.
Bistvo metode korelacije in regresije je sestavljeno iz dovoljene formalizacije razmerja med spremembami cen nepremičnin in spremembami v kateri koli njegovi značilnosti.
Ta metoda dolgotrajnega in uporabe zahteva dokaj razvit trg nepremičnin, saj metoda vključuje analizo velikega števila reprezentativnih vzorcev iz baze podatkov.
Končna faza primerjalnega pristopa je analiza izračunov, da bi dosegli skupno vrednost vrednosti ocenjenega objekta. Potrebno je:
Previdno preverite podatke, ki se uporabljajo za izračun primerljive prodaje in njihove prilagojene vrednosti.
Izvedite usklajevanje prilagojenih vrednosti primerljive prodaje z izračunom vrednosti tehtanega povprečja (srednje širine).
Največja teža je dodeljena prilagojenim vrednostim cen izbranih analogov, ki so bili uvedeni manj in obseg sprememb. Z drugimi besedami, največja teža pri usklajevanju rezultatov prilagoditev bodo ti analogi, ki so najbolj primerljive z ocenjenim objektom.
Te vrednosti je mogoče izračunati kot modo in mediano. Izračun vrednosti srednje tarif je utemeljen, če: \\ t
Število izbranih analogov je minimalno;
Vrednosti njihovih popravljenih cen so precej blizu.
1. Ocenjena povprečna povprečna vrednost bo v večini primerov končno verjetna cena prodaje ocenjenega objekta, \\ t
Slabosti primerjalnega pristopa vključujejo:
1. Razlike v prodaji.
2. Kompleksnost zbiranja informacij o praktičnih prodajnih cenah.
3. Problem zbiranja informacij o posebnih pogojih transakcije.
4. odvisnost od tržne dejavnosti.
5. odvisnost od stabilnosti trga.
6. Kompleksnost usklajevanja podatkov o bistveno različni prodaji.
26.11.2008
Giniyatullina a.a.
Primerjalni pristop k ocenjevanju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavo ocenjenih nepremičnin z analogi.
V nadaljevanju so spremembe, ki upoštevajo razlike med ocenjenim predmetom in analogi. To vam omogoča, da določite prodajno ceno vsakega analognega, kot da je imel enake osnovne značilnosti kot ocenjeni predmet. Prilagojena cena zagotavlja ocenjevalcu možnost, da zaključi, da najverjetnejša prodajna cena podobnih predmetov odraža tržno vrednost. Seveda lahko dejanska prodajna cena objekta odstopa od tržne vrednosti zaradi motivacije udeležencev transakcije, stopnjo njihove zavesti, pogojev transakcije. Vendar pa v veliki večini primerov cene posameznih transakcij odražajo smer razvoja trga. Glede na to, da ta pristop ocenjevanja nepremičnin temelji na primerjavi prodaje, se imenuje primerjalna. Zaradi dejstva, da zadevni pristop uporablja podatke o transakcijah na trgu, se imenuje tudi trg.
Primerjalni pristop temelji na treh osnovnih načelih ocenjevanja nepremičnin: ponudbo in povpraševanje, zamenjavo in prispevek.
Načelo zamenjave - razumni potencialni lastnik ne bo plačal zneska za predmet nepremičnin, ki je večji od najnižje cene, ki je lahko kupil ali zgrajen (ob upoštevanju časovnega faktorja) podoben predmet. Zato se najvišji stroški ocenjenega objekta določijo z najnižjo ceno pridobitve podobnega predmeta.
Teoretična osnova načela substitucije je koncept racionalne izbire, znanega v sodobni ekonomski teoriji, po kateri je racionalna takšna izbira poslovnega subjekta, ki zagotavlja minimalne alternativne stroške, ki zmanjšujejo zamujene koristi v zvezi s sprejetjem eno ali drugo rešitev.
Načelo depozita. Prispevek je znesek, na katerega se stroški objektov povečajo ali zmanjšajo zaradi prisotnosti ali odsotnosti katerega koli elementa. Hkrati je lahko obseg takšnega povečanja (zmanjšanje) tako višji kot pod stroškom ustvarjanja.
Načelo ponudbe in povpraševanja. Ocenjevalec pri določanju vrednosti objekta bi moral razumeti, kateri dejavniki in kako vplivajo na povpraševanje in ponudbo na trgu nepremičnin, ki se lahko pojavijo spremembe v teh dejavnikih, in kako bodo te spremembe vplivale na stroške tega premoženja. .
Na podlagi teh načel ocene nepremičnin v primerjalnem pristopu se številne kvantitativne in kvalitativne metode za izbiro primerjalnih elementov in merjenje tržnih podatkov prilagoditve primerljivih objektov uporabljajo za modeliranje stroškov ocenjenega objekta.
Postopek izvajanja presoje nepremičninskega predmeta s primerjalnim pristopom izvajajo štiri faze:
Država in trendi razvoja trga nepremičnin in zlasti segmenta, na katerega pripada ta predmet, se preučuje. Nepremičninski predmeti se razkrijejo, najbolj primerljivi z ocenjenimi, prodani relativno pred kratkim.
Informacije o aparatih-analogih se zbirajo in preverjajo, zbrane informacije se analizirajo in vsak predmet objekt se primerja z ocenjenim objektom.
Izbrane razlike v značilnostih določanja cen primerljivih objektov so spremembe prodaje primerljivih analogov.
Dogovorjene prilagojene cene zmogljivosti-analogov so dogovorjene in končna vrednost tržne vrednosti nepremičnine temelji na primerjalnem pristopu.
Za izračun stroškov ocenjenega objekta primerjalni pristop uporablja številne različne metode: splošno skupino, zmanjšanje stroškovne metode za analoge, metode, ki temeljijo na analizi seznanjenih prodaj, strokovnih metod poravnave, statističnih metod.
Friedman Jack in Orday N. - Avtorji učbenika "Analiza in ocena nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek" dodeljujejo splošno metodo združevanja.
Skupaj združenje Uporablja se lahko na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaje, da bi zmanjšali tržno variacijo cen. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko ocenjevalec odloči, da ne bo pripravil posameznih sprememb, temveč primerjati ocenjeni cilj kot celoto, da se ugotovi, ali je boljši ali slabši od vsakega primerljivih predmetov. Nato se v izbrani skupini opravi kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločeno razmislek o vsaki karakteristiki, ki razlikujejo ocenjeno premoženje iz primerljivih prodanih predmetov.
Economist Solovyov M.M. Študijski priročnik "Dejavnost vrednotenja" upošteva takšne metode, kot so: način zmanjšanja vrednosti po analogih in metodi primerjave.
Način nadomestne vrednosti s strani kolegov. V obravnavani metodi se ocena opravi na podlagi predizvajanja in primerjave ocenjenega objekta z analognimi napravami, ki so že nastale v tem trenutku. Po ugotovitvi analogov zaradi ocene je njihova rehabilitacijska cena, tj. Izračunani za njih ocenjeni stroški v gradbenem projektu.
Friedman Jack in Orday N. - Avtorji učbenika "Analiza in ocena nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek" dodeljujejo splošno metodo združevanja. Uporablja se lahko na aktivnem trgu, kjer je mogoče najti zadostno število prodaje, da bi zmanjšali tržno variacijo cen. Ta metoda je odvisna od prisotnosti relativno homogenih predmetov. V tem primeru se lahko ocenjevalec odloči, da ne bo pripravil posameznih sprememb, temveč primerjati ocenjeni cilj kot celoto, da se ugotovi, ali je boljši ali slabši od vsakega primerljivih predmetov. Nato se v izbrani skupini opravi kumulativna prilagoditev. To odpravlja potrebo po ločeno razmislek o vsaki karakteristiki, ki razlikujejo ocenjeno premoženje iz primerljivih prodanih predmetov. Ekonomist Soloviev M.M. V študijskem priročnik "Dejavnosti vrednotenja" menijo, da so takšne metode kot: metoda zmanjševanja vrednosti po analogih in primerjalne metode. V obravnavanem postopku se ocena na podlagi predhodne izbire in primerjave ocenjenega objekta z Analogni objekti že ustvarjeni v tem času. Po ugotovitvi analogov zaradi ocene je njihova rehabilitacijska cena, tj. Izračunani za njih ocenjeni stroški v gradbenem projektu.
Tako je rezultat poiščel oblikovanje analogov takoj v končni, integralni vrednosti. V drugih primerih, če se izbrani analogi nekoliko razlikujejo od ocenjenega predmeta, se njihova vrednost prilagodi.
Način zmanjšanja vrednosti po analogih je priporočljivo, da se prijavite pri delu s funkcionalno in arhitekturno navadnimi gradbenimi objekti - šolske stavbe, standardne nastanitvene konstrukcije itd. Če obstajajo ne-disciply različne lastnosti ocenjenih predmetov, so njihovi analogi in ocene izbrani in prilagojeni s takšnimi razliki.
metode, ki temeljijo na analizi seznanjene prodaje;
strokovne metode za izračun in spremembe;
statistične metode.
Metoda seznanjene prodaje: Pod prodajo s paro, je prodaja dveh predmetov mišljeno, idealno natančen izvod drug drugega, razen enega parametra (na primer lokaciji), katere prisotnost je pojasnjena z razliko v ceni predmetov. Ta metoda vam omogoča, da izračunate spremembo omenjene značilnosti in jo uporabite za prilagoditev tega parametra, prodajna cena je primerljiva s predmetom ocenjevanja analognega objekta. Omejitve uporabe te metode je pojasnjena s kompleksnostjo izbire prostora za prodajo, iskanje in preučevanje številnih informacij.
Strokovne metode za izračun in spremembe. Osnova za strokovne metode za izračun in spremembe, običajno odstotek, je subjektivno mnenje strokovnjaka ocenjevalca o tem, koliko je predmet slabši ali boljši od primerljivega analognega.
Strokovne metode za izračun in spremembe se običajno uporabljajo, kadar je nemogoče izračunati dokaj natančno dolarskih sprememb, vendar obstajajo tržne informacije o obrestnih razlikah.
Statistične metode. Treba je povedati, da pri ocenjevanju nepremičnin z metodo primerjalne analize prodaje, v procesu spremembe razlik med ocenjenim objektom in analognim, ni vedno relativno natančen izračun verjetne cene predmetov. Če teh metod ne uporabljate za izračun sprememb, kot analizo korelacijske regresije, je treba dajati le nekaj prilagoditev razlik v značilnostih primerjanih predmetov.
Metoda korelacije in regresijske analize.
Bistvo metode je sestavljeno iz dovoljene formalizacije razmerja med spremembami cene nepremičnin in sprememb katere koli njegove značilnosti. Ta metoda zamude in zahteva dovolj razvit trg nepremičnin za njegovo uporabo. Neustrezna analiza velikega števila reprezentativnih vzorcev iz baze podatkov.
Stopnja prihodkov do cene.
Metoda cen in dohodka korelacije temelji na predpostavki, da je vrednost nepremičnin, ki jih ustvari nepremičnine, dragocen dejavnik, prisilnost cene in dohodka na podobne predmete pa določa razloge za uporabo povprečnih rezultatov pri ocenjevanju določene nepremičnine predmet.
Odvisno od vrste nepremičnin dohodka, lahko uporabite bruto najema multiplikator (BPM) splošni koeficient kapitalizacije (OCC)
1) bruto multiplikator ledvic (GRM), Znan tudi kot bruto multiplikator dohodka (bruto multiplikator dohodka (GIM)). To je kazalnik, ki odraža razmerje med prodajno ceno in bruto dohodek lastnine. Bruto multiplikator ledvic se uporablja za predmete, za katere je mogoče zanesljivo oceniti bodisi potencialno (PVD) ali veljaven bruto dohodek (DVD). Na nekaterih trgih se uporablja tudi mesečni najema množitelj, ki upošteva dohodek na mesečni in ne na letni osnovi. Ta kazalnik se izračuna po podobnih predmetih nepremičnin in se uporablja kot multiplikator na ustrezen kazalnik ocenjenega predmeta.
Stopnje ocenjevanja nepremičnin z bruto multiplikatorjem najema:
ocenjuje se bruto dohodek ocenjenega objekta, ali potencial ali veljaven;
vsaj trije analogi ocenjenega predmeta, za katerega obstaja zanesljiva informacija o prodajni ceni in obseg potencialnega ali veljavnega dohodka;
za vsak analog se izračuna bruto najet multiplikator;
določi končni BPM kot povprečni aritmetični ocenjeni BPM v vseh analogih;
izračuna se tržna vrednost ocenjenega objekta kot produkta povprečnega BPM in ocenjenega ustreznega bruto dohodka ocenjenega objekta.
Verjetna tržna vrednost ocenjenega predmeta se izračuna s formulo:
CH \u003d PMO (DDOP) RHMSP (1)
kjer je CH ocenjena tržna vrednost ocenjenega objekta;
Pvo - potencialni bruto dohodek iz ocenjenega objekta;
DVDC - veljaven bruto dohodek od ocenjenega predmeta
VRMSR - Gross Rental Multiplikator;
CA - cena prodaje podobnega predmeta nepremičnin;
ali s formulo:
CH \u003d PPC (DDO) X (KA1 / PDV1 + ... + Tsan / PVDAN): N (2)
kjer je KA1 cena prodaje prvega podobnega predmeta;
PVD1 - potencialni bruto dohodek od prvega podobnega predmeta;
TSAN - Prodajna cena N-podobnega predmeta;
PVDAN - potencialni bruto dohodek iz N-podobnega podobnega predmeta;
n - število podobnih predmetov.
GRM se šteje za tržno metodo ocenjevanja predmeta, ki povzroča prihodek lastnine, saj ta kazalnik upošteva prodajne cene in bruto dohodek ledvic na predmetov, ki se prodajajo na trgu.
Bruto zobozdravniški multiplikator se ne bi smel prilagoditi udobju ali drugim razlik, ki obstajajo med primerljivimi in ocenjenimi predmeti. Osnova izračuna GRM je dejanska najemnina in prodajne cene, ki prevladujejo na trgu. Če obstajajo razlike v ugodnostih ali ravneh storitev, ki so primerljive in ocenjene, se domneva, da se te razlike že upoštevajo pri predhodnih cenah in najema.
V skladu s tem, če je bil primerljiv predmet še slabši, je njegova prodajna cena in najemnina nižja. Matematično razmerje bruto dohodka do prodajne cene se ne bo spremenilo.
Vendar pa matematično razmerje ne odpravlja potrebe po uporabi primerljivih objektov.
Metoda je precej preprosta, vendar ima naslednje pomanjkljivosti:
lahko se uporablja samo v pogojih razvitega in aktivnega trga nepremičnin, tj. Ocenjena lastnost bi morala biti na istem trgu, na katerem se redno prodaja in nakupi konkurenčnih predmetov, ki temeljijo na njihovem dohodku.
v celoti ne upošteva razlike v tveganjih ali standardih vračanja kapitala med objektom ocenjevanja in njegovim primerljivim analognim;
prav tako ne upošteva najverjetneje razlike v neto operativnem dohodku primerjanih predmetov.
2) splošni koeficient kapitalizacije (OKC), \\ t Znan tudi kot skupni koeficient (stopnja OAVA (veslo)). Skupna stopnja dohodka je element pristopa prihodkov od ocenjevanja. Izračun splošne stopnje na podlagi tržnih podatkov vam omogoča, da odstranite nekatere glavne ugovore na uporabo GRM. Za določitev celotnega koeficienta kapitalizacije na tržne podatke, bi moral ocenjevalec izbrati podobne prodane predmete, za katere je značilna tokovi prihodkov, tveganje in trajanje z dohodkovnimi tokovi iz objekta ocenjevanja. To omogoča ocenjevalcu, da uporabi neposredno kapitalizacijo, da bi pretvorili napovedani neto poslovni prihodki ocenjevanju tržne vrednosti. Neposredna kapitalizacija je opredeljena kot preračun pričakovanega neto operativnega dohodka v en sam znesek sedanje vrednosti z delitvijo dohodka na ustrezen koeficient, ki odraža prevladujoče razmerje med neto operativnim dohodkom in prodajno ceno primerljivih predmetov, prodanih na trgu.
Pri uporabi splošnega koeficientnega kapitalizacijskega koeficienta, je proces določanja verjetne cene prodaje ocenjenega objekta, je mogoče predstaviti v obliki naslednjih korakov:
izračuna čisti operativni dohodek od ocenjenega predmeta nepremičnin;
vsaj trije analogi ocenjenega predmeta, ki je zanesljive informacije o prodajni ceni in velikosti čistega poslovnega dohodka;
potrebne prilagoditve, ki povečujejo primerljivost analogov z ocenjenim objektom;
za vsak davek se izračuna celotni koeficient kapitalizacije;
končni OKC je določen kot povprečni aritmetični izračun OCC za vse analoge;
tržna vrednost ocenjenega objekta se izračuna kot razmerje med neto operativnimi dohodki ocenjenega objekta do sredine OCC na izbranih analogih.
Izbor analogov, primerljivih z ocenjenim objektom, se izvede v ustreznem segmentu nepremičninskega trga; Identifikacija objektov vključuje parametre, kot je stopnja tveganja, dohodek, itd.
Verjetna prodaja objekta ocenjevanja bo določena s formulo:
CH \u003d CHEGOR / OKKSR (3)
kjer je CH ocenjena tržna cena objekta ocenjevanja;
Chodotz je čisti analogni poslovni prihodki;
Okksr - Koeficient srednjega kapitalizacije
ali se izračuna s formulo:
CH \u003d CHODOTZ / (CHOD1 / C1 + ... + CHODN / CN): N (4)
kjer je CHOD1 čisti poslovni prihodki od prvega analoga;
C1 - cena prvega analoga;
ChoDn je čisti poslovni prihodki iz N-N-analognega;
KN - cena n-romana;
n - število analogov.
Prednost tega postopka izračuna je, da temelji na uporabi tržnih informacij in je enostavna za izvajanje. Tako kot MRM metoda, je učinkovitost tega pristopa odvisna od kakovosti tržnih podatkov, ki jih je mogoče zbrati in potrjeno.
Zato je primerjalni pristop k ocenjevanju nepremičnin temelji na informacijah o nedavnih transakcijah s podobnimi predmeti na trgu in primerjavo ocenjenih nepremičnin s analogi.
Ta pristop se pogosto uporablja in daje dobre rezultate pri ocenjevanju predmetov, za katere obstajajo zanesljive informacije o cenah prodajnih transakcij ali o cenah takih predmetov za prodajo.
Na primer, ocena stanovanj se izvaja predvsem z metodami primerjalnega pristopa, saj je število opravljenih transakcij, število ponudb nakupa in prodaje pa je zelo veliko, predmeti pa so precej preprosti, to je, Iskanje analogov ne predstavlja veliko dela.
Za izvajanje vseh obravnavanih metod primerjalnega pristopa je potrebno:
razpoložljivost razvitega nepremičninskega trga;
tržno odprtost;
razpoložljivost informacij o prejšnjih transakcijah;
prisotnost informacij o posebnih storitvah.
Tako je mogoče dodeliti prednosti in slabosti primerjalne metode:
POMEMBNO! Besedila publikacij so objekti avtorskih pravic. Prosim preberi
Dragi kolegi! Če imate zanimive članke, publikacije, komentarje z zakonodajo, jih lahko objavite na naši spletni strani. Če želite to narediti, je potrebno poslati materiale na naslovu z opombo "Publikacije na spletno mesto". Zagotovljena je navedba avtorstva in avtorskih pravic.
Primerjalni pristop Ocena je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temelji na primerjavi objekta ocenjevanja s svojimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji uporabe primerjalnega pristopa: \\ t1. Objekt ne sme biti edinstven. 2. Informacije morajo biti celovito, vključno s pogoji za izdelavo transakcij. 3. Dejavniki, ki vplivajo na stroške primerjanega analogov ocenjenih nepremičnin, morajo biti primerljivi.
Primerjalni pristop temelji na načelih: \\ t- zamenjava; - Ravnovesje; - povpraševanje in predloge.
Stopnje primerjalnega pristopa:
1. faza
Tržna študija - Analiza državnih in tržnih trendov in zlasti segment, na katerega pripada ocenjeni predmet; Nepremičninski predmeti se razkrijejo, najbolj primerljivi z ocenjenimi, prodani relativno pred kratkim.
2. faza
Zbiranje in preverjanje točnosti informacij o prodaji ali nedavno prodanih analogih objekta ocenjevanja; Primerjava analognih predmetov z ocenjenim predmetom.
3 faze
Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov v skladu z razlikami od objekta ocenjevanja.
4 faze
O določitvi vrednosti objekta ocenjevanja z usklajevanjem prilagojenih cen analognih objektov.
Primerljivi predmeti se morajo nanašati na en segment in transakcija z njimi se izvede na tipičnih pogojih za ta segment:
Obdobje izpostavljenosti. Trajanje izpostavljenosti je čas, da je predmet na trgu;
Neodvisnost subjektov transakcije. Neodvisnost je namenjena, da transakcije niso po tržni ceni, če prodajalec in kupec: · so v tem povezanem odnosu; · So predstavniki gospodarstva in neodvisne hčerinske družbe; · Imajo drugačno soodvisnost in izvidovanje; · Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi depozit ali drugimi obveznostmi; · Se ukvarjajo s prodajo nepremičninskih predmetov mrtvih oseb itd.; - naložbena motivacija, ki je določena z: · podobno motivom vlagateljev; · Podobno kot najboljšo in najučinkovitejšo uporabo predmetov; · Stopnja obrabe stavbe.
Glavna merila za izbiro analognih objektov: 1. lastništvo premoženja. Prilagoditev na lastninske pravice je razlika med tržnim in pogodbeno najemnino, saj je celotno nepremičnino določena s tržno opremo in razpoložljivo tekoče financiranje. 2. Pogoji financiranja transakcije. Z ATPIC pogoji financiranja transakcije je potrebna skrbna analiza, zaradi katere se sprejme sprememba. 3. Pogoji prodaje in prodajnega časa. 4. Lokacija. 5. Fizične lastnosti.
Za določitev končne vrednosti ocenjene nepremičnine je potrebna prilagoditev primerljive prodaje. Izračun in prilagoditve se opravijo na podlagi logične analize prejšnjih izračunov, pri čemer se upošteva pomen vsakega kazalnika. Najpomembnejša je natančna opredelitev korekcijskih koeficientov (glej sliko 3.2).
Vrste prilagoditev
Popravki obrestinarejeni so z množenjem prodajne cene analognega predmeta ali njegove primerjalne enote na koeficient, ki odraža stopnjo razlik v značilnostih analognega predmeta in ocenjenega predmeta. Če je ocenjeni cilj boljši od primerljivega analognega, potem se slednji doda slednji, če je slabši - navzdol.
Spremembe stroškov:
a) Absolutne spremembeprimerjave na primerjavo enote spremenijo ceno prodanega analognega predmeta za določen znesek, v katerega se ocenjuje razlika v značilnostih analognega objekta in ocenjenega predmeta. Pozitiven popravek se izvede, če je ocenjeni cilj boljši od primerljivega analognega, negativnega, če je slabši;
b) Spremembe denarnih sredstevPripeljana do cene prodanega analognega predmeta kot celote, jo spremenite za določen znesek, v katerega se ocenjujejo razlike v značilnostih.
Kumulativni odstotni popravki Določena z množenjem vseh sprememb posameznih obresti.
Sprememba v obliki splošno Skupina Običajno se uporablja na razviti nepremičninski trg, kjer obstaja veliko število prodaje. Kumulativna prilagoditev se izvede pod izbrano skupino primerljivih objektov.
Zaporedje spremembe:1. Sprememba pogojev financiranja. 2. Sprememba za posebne pogoje prodaje. 3. Sprememba za prodajo. 4. Sprememba po lokaciji. 5. Sprememba fizikalnih značilnosti.
Prednosti primerjalnega pristopa:1. V skupni vrednosti se odraža mnenje tipičnih prodajalcev in kupcev. 2. Prodajne cene odražajo spremembo finančnih pogojev in inflacije. 3. Statično utemeljeno. 4. Prilagoditve se pojavijo razlike med primerjalnimi predmeti. 5. Preprosto za uporabo in daje zanesljive rezultate.
Slabosti primerjalnega pristopa:1. Razlike v prodaji. 2. Kompleksnost zbiranja informacij o praktičnih prodajnih cenah. 3. Problem zbiranja informacij o posebnih pogojih transakcije. 4. odvisnost od tržne dejavnosti. 5. odvisnost od stabilnosti trga. 6. Kompleksnost usklajevanja podatkov o bistveno različni prodaji.
Metode za ocenjevanje vrednosti prilagajanja, ki se uporabljajo v okviru primerjalnega pristopa.
Kvantitativne metode.
Postopek primerjave dejstev, izbor skupin analogov na trgu: eden z elementi za vsako zahtevano korekcijo, drugo brez njega.
Osnovna metoda metode: Če obstaja ena razlika med dvema analogoma, se razlika v ceni pripiše ta element. Metoda se lahko uporabi, če obstaja več razlik. Z uvedbo velikega števila sprememb se natančnost zmanjšuje.
Analiza sekundarnega trga. Kadar inflacija na trgu na razpoložljivi prodaji ne omogoča izvedbe analize parateta para. Prilagoditev se izračuna po podatkih, ki niso neposredno povezani z objektom ocenjevanja in analogi.
Metoda analize stroškov. Prilagoditve so ocenjene na podlagi analize stroškov, da ustvarijo ločen element predmeta, ob upoštevanju obrabe, vendar zahteva pregled tržnih podatkov.
Metoda regresijske analize. Grafike so zgrajene, umik formule z odvisnimi različicami v znakih. Uporablja se, ko kvantitativno, nato visoko kakovost.
Metode temeljijo na razvrstitvi kakovostnih značilnosti (boljša, malo boljša, enaka, malo slabše, bistveno slabše)
v zvezi s primerjalno analizo so analogi preučevali, da bi ugotovili, ali je vrednost na vrednosti primerjanih elementov, ki presegajo, kar je enako ali manjkajoča ocena glede na predmet. Bistvo je podobno metodo, ki primerja pare, samo na primeru ocen kakovosti.
Distrimentacijska analiza. Analogi se razdelijo po vrstnem redu monotonske spremembe objekta ocenjevanja. Nato določite kraj ocenjenega predmeta v številnih primerjalnih prodajah.
Individualne strokovne ankete.
Tehnika prilagajanja v primerjalnem pristopu.
Spremembe se izvedejo na značilnosti določanja cen predmetov analogov. Samo popravki predmetov so predmet prilagoditev. Oceni predmet ni nikoli prilagojen.
Glavno vprašanje je rešeno na tej stopnji: ne glede na to, koliko analognih stroškov, če je imel enako značilnost kot predmet ocenjevanja.
Glavno pravilo spremembe: če je analog boljši od objekta ocenjevanja, se izvede navzdol ali negativna prilagoditev (z znakom minus); Če je analog slabši od objekta ocenjevanja, se opravi pozitivna prilagoditev.
Pri predlogih sprememb je treba prilagoditi vsako odlično značilnost - primerjalni element.
Primerjalne elemente skupine:
Elementi, povezani s pogojem transakcije in status trga (pravice, pogoji financiranja, datum prodaje, pogoji transakcije) \\ t
Elementi, povezani z objektom neposredno na predmet (značilnosti itd.)
Za skupine primerjalnih elementov se lahko uporabi drugače zaporedje sprememb (na odvisni ali neodvisni podlagi)
Odvisna sekvenca: Spremembe so narejene za rezultat prejšnje prilagojene cene; Vrstni red primerjalnih elementov je pomemben (pravic, pogoji financiranja, prodajni pogoji, datum prodaje)
Neodvisne spremembe. Spremembe vsakega elementa, izračunane na podlagi rezultata, pridobljene po prilagajanju na tržne razmere v samovoljnem reda.
Metode primerjalnega pristopa.
1) Metoda primerjalne analize prodajne ocene vrednosti objekta (vrednost lastnosti) s primerjavo cen nedavne prodaje podobnih predmetov. Kot del metode: analizirati tržne razmere za podobne predmete in zbrati zanesljive informacije o njih; Določite ACC. Enote primerjave predmeta in primerjati. Analiza vsake enote; dodeli potrebne elemente primerjave; primerja ocenjeni objekt in izbrane primerjalne objekte, da bi prilagodili svoje prodajne cene ali izjeme s seznama v primerjavi; Številni popravljeni kazalniki vrednosti primerjanih predmetov vodijo do ene vrednosti ali na razpon tržne vrednosti objekta ocenjevanja. Metoda je priporočljiva, če obstaja velika količina zanesljivih informacij in je pogosto v kombinaciji z metodami statističnega vrednotenja. Njegova glavna prednost je možnost pridobitve rezultata, kar natančno odraža razmerje med tržnim predmetom. Težave pri ocenjevanju stroškov objekta so posledica dejstva, da ni dveh povsem podobnih predmetov. Poleg tega je treba upoštevati transakcijo, ki ustreza opredelitvi tržne vrednosti, tj. Tisti, ki niso vplivali na netržne dejavnike. Pri prodaji visokih objektov, informacije o svojih gospodarskih značilnostih in prodajnih pogojih, pogosto ni na voljo ali nepopolna, zato v takih primerih, lahko le "opisano" obseg, na katerem bo najverjetneje obseg tržne vrednosti najverjetneje.
2) Metoda bruto najemnine. Temelji na prisotnosti neposredne povezave med prodajno ceno in ustreznim prihodkom najema. Ta odnos se meri z multiplikatorjem. (Koeficient bruto najemnina). Uporablja se pri ocenjevanju nepremičnin, ki lahko ustvarjajo dohodek.
VRM je razmerje med prodajno ceno predmeta do potencialnega ali učinkovitega bruto dohodka. Vrednost analogov BPM, ki določa objekt OBM, se uporabljajo postopki za pogajanja o rezultatih.
Verjetna prodaja cena se izračuna po formuli: C \u003d PVD * VRM
PVD-bruto dohodek iz ocenjenega predmeta; Vrm-povprečen bruto najemnit.
Stopnje metode:
Izbor primerljivih analogov;
CRPM;
Usklajevanje znanja, pridobljenega v BPM, določiti enotno vrednost BPM ali obseg vrednosti VRM, ki se lahko uporabijo za ocenjeni predmet;
Določitev ocenjenih objektov, primerljivih z vidika ravni najemnin;
Analiza analogov, njihova primerjava z ustreznimi značilnostmi objekta ocenjevanja;
Izračun prilagoditev za pridobitev vrednosti trga ledvic dohodka ocenjenega objekta;
Izračun vrednosti objekta ocenjevanja po formuli.
Metoda Slabosti:
Vloga samo na dejavnih trgih nepremičnin;
Ne upošteva razlike v tveganjih med objektom ocenjevanja in analogi
Ne upošteva razlike v COD
Metode primerjalne analize nepremičninskih predmetov
Primerjalno, Or. način ocenjevanja nepremičnin na trgu Na podlagi primerjave cen nedavne prodaje, podobne koristnosti predmetov. Ta metoda temelji na hipotezi, da obveščeni kupec ne bo plačal stroškov za objekt, ki je večji od najvišje cene predmeta s primerljivim pripomočkom. Kot del pristopa, dve tehniki za določanje vrednosti nepremičnine - metoda Primerjalna analiza prodaje in metoda bruto najemnine. Algoritem metode primerjalne analize prodaje je naslednji: \\ t
- nedavne transakcije s predmeti, podobnimi ocenjenim ocenjenim;
- preverjanje informacij in transakcij: Potrditev zneska posla z enim od neposrednih udeležencev in določanje pogojev prodaje;
- odpravo stroškov, ob upoštevanju razpoložljivih razlik. Prilagoditev je potrebna, ker so popolnoma enaki predmeti skoraj nemogoči. Zato se ta metoda redko uporablja za komercialne nepremičnine - analogni, da bi izbrali skoraj nemogoče, prav tako ne upošteva predvidenega dohodka. Ta pomanjkljivost kompenzira metodo bruto najemnine. Bistvo te metode je, da se cena objekta določi ob upoštevanju potencialnega dohodka od zakupa. Za izračun te metode je koeficient koeficient - multiplikator bruto najemnine. To je odnos cene objekta za prodajo, do zneska bruto dohodka, ki bi ga lahko pridobili od dobave predmeta za najemnino za določeno obdobje (mesec, četrtletje, leto). Stroški objekta bodo določeni z množenjem izračunane vrednosti bruto ledvičnega dohodka za ocenjeni cilj nepremičnin do ustrezne množične vrednosti. Hkrati se obdobje za izračun zneska bruto dohodka in vrednost multiplikatorja sovpada. Ta metoda je precej pogosta pri ocenjevalni praksi zaradi njegovega udobja in prostate. Prednosti tega pristopa k oceni nepremičnin je uporaba dejanskih podatkov, ki ustrezajo trenutnemu stanju trga nepremičnin, ki bistveno zmanjšuje napako ocene.
Primerjalni (tržni) pristop
Primerjalni pristopocena je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temelji na primerjavi objekta ocenjevanja s svojimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo informacije o cenah transakcij z njimi.
Pogoji uporabe primerjalnega pristopa: \\ t
1. Objekt ne sme biti edinstven.
2. Informacije morajo biti celovito, vključno s pogoji za izdelavo transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na stroške primerjanega analogov ocenjenih nepremičnin, morajo biti primerljivi.
Primerjalni pristop temelji na načelih: \\ t- zamenjava; - Ravnovesje; - povpraševanje in predloge.
1. faza Tržna študija - Analiza državnih in tržnih trendov in zlasti segment, na katerega pripada ocenjeni predmet; Nepremičninski predmeti se razkrijejo, najbolj primerljivi z ocenjenimi, prodani relativno pred kratkim.
2. fazaZbiranje in preverjanje točnosti informacij o prodaji ali nedavno prodanih analogih objekta ocenjevanja; Primerjava analognih predmetov z ocenjenim predmetom.
3 faze Prilagoditev prodajnih cen izbranih analogov v skladu z razlikami od objekta ocenjevanja.
4 fazeO določitvi vrednosti objekta ocenjevanja z usklajevanjem prilagojenih cen analognih objektov.
Primerljivi predmeti se morajo nanašati na en segment in transakcija z njimi se izvede na tipičnih pogojih za ta segment:
Obdobje izpostavljenosti. Trajanje izpostavljenosti je čas, da je predmet na trgu;
Neodvisnost subjektov transakcije. Po neodvisnosti se razume, da transakcije niso po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
· So v povezanih odnosih;
· Predstavnike gospodarstva in neodvisne hčerinske družbe;
· Imajo drugačno soodvisnost in izvidovanje;
· Komunikacije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi zavezami ali drugimi obveznostmi;
· Ali je prodaja nepremičninskih predmetov mrtvih oseb itd.;
Naložbena motivacija, ki je določena z:
· Podobno kot motivom vlagateljev;
· analogy najboljša in najbolj učinkovita uporaba predmetov;
· Nošenje obrabe stavbe.
Imenovan načina individualizacije na trgu. Tržna metoda je metoda za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin, ki temelji na podatkih o nedavni prodaji.
Primerjalni pristop je eden od treh pristopov k ocenjevanju nepremičnin in je zastopana z neposredno primerjalno analizo prodaje (primerjava v prodaji) ali krajši - po metodi primerljive prodaje (MSP).
Dva druga pristopa - dobičkonosna in draga - večinoma uporabljajo tržne informacije:
- v dobičkonosnemu pristopu, ki temelji na tržnih podatkih, kapitalizacijskih stopnjah, se določijo diskontne stopnje;
- v stroškovnem pristopu, ki zahteva določitev stroškov zamenjave ali stroškov izterjave, ocenjevalec temelji na tržnih cenah gradbenih materialov in dela, tržne informacije o režijskih stroškov in ravni podjetniških dobičkov.
Ker pa MSP temelji na neposredni primerjavi ocenjenega objekta (OO) z drugimi predmeti, ki so podobni, ki so bili nedavno prodani, je to primerjalni pristop, ki se pogosto imenuje tržni pristop, MSP pa je metoda za trg Informacije.
Pri uporabi MSP ocenjevalec meni, da je primerjalni objekti (OS), ki so bili pred kratkim prodajali v določenem segmentu trga, nato pa so spremembe razlik v značilnostih primerjalnih objektov in objektom ocenjevanja. Posledično je določena prodajna cena vsakega predmeta primerjave, kot da med prodajo, je imela enake glavne značilnosti kot objekt ocenjevanja. Popravljena cena omogoča ocenjevalcu, da zaključi, koliko je objekt ocenjevanja verjetno na trgu.
Zgoraj se lahko prikaže s formulo
CPOS ± K \u003d Rsoo,
kje
POS - prodaja primerjalne objekte;
- kumulativni predlog spremembe (prilagoditev) prodajne cene primerjalnega objekta;
RSOO je tržna vrednost objekta ocenjevanja.
Tako se ta pristop k oceni tržne vrednosti vključuje. Da bo trg določil ceno za ocenjeni cilj na enak način kot za primerljive, konkurenčne analogne predmete, ki so bile nedavno prodane v določenem segmentu trga. Vendar pa metoda zahteva temeljito analizo primerljive prodaje.
Glavni pogoj za uporabo primerjalnega pristopa pri ocenjevanju nepremičnin je dejavnost nepremičninskega trga in razpoložljivost kakovostnih informacij o transakcijah s podobnimi predmeti - razpoložljivost aktivnega investicijskega trga za vrsto nepremičnine, predstavljene za prodajo, z a Veliko število nedavnih in zanesljivih transakcij.
Prednost mu je dana zaradi prejema neposrednih značilnosti cen pri ocenjevanju:
- enodružinske stanovanjske stavbe;
- Nepremičnine majhna zasebna podjetja;
- Slakerjene parcele zemljišč (z razvitim kopenskim trgom). Uporaba primerjalnega pristopa je neprimerna, ko:
- trg nepremičnin v regiji, na katerega se objekt pripada, ni dovolj razvit;
- informacije o cenah transakcij in značilnosti analognih predmetov niso na voljo za ocenjevalca;
- objekt nosi gospodarske koristi ali breme, redki za ta trg;
- Pogoji za tipične tržne transakcije so kršeni (nepremičninski predmet posebnega namena ali ocenjena lastnina je edinstvena, z likvidacijo, prodajo sorodnikov ali partnerjev itd.).
Zato je obseg uporabe primerjalnega pristopa precej širok. Uporablja se lahko za ocenjevanje vseh vrst nepremičnin, pod pogojem, da se podobni predmeti aktivno obračajo na trgu v obdobju blizu datuma ocenjevanja. Poleg tega je ta pristop, ki daje najbolj objektivno oceno, ki omogoča najbolj računovodske razmere na trgu. Primerjalni pristop praviloma se aktivno uporablja za ocenjevanje stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, je težje uporabljati za ocenjevanje specializiranih objektov in nepremičnin, ki delujejo v nepremičninskem kompleksu industrijskih podjetij.
Poleg neposrednega destinacije (ocena tržne vrednosti) se lahko primerjalni pristop uporabi za ocenjevanje najemnin, amortizacije ali stroškov za njihovo ustvarjanje, polnjenje stopnje in drugih parametrov, ki so potrebni za oceno vrednosti nepremičnin z drugimi pristopi.
Ker metoda temelji na podatkih o preteklih transakcijah, potem lahko navedbe stroškov, ki temeljijo na njih, zmede, če se trg zelo hitro spremeni.
Natančnost tega pristopa je odvisna od kakovosti zbranih podatkov, čeprav se mala in srednja podjetja ne uporabljajo, ampak daje le okvirne rezultate, ocenjevalec bi moral še vedno vodi v svojem poročilu zbranih podatkov o primerjalni prodaji.
Ta pristop temelji na načelih tržne skupine: razmerje ponudbe in dobave, depozita, odvisnosti, sprememb, sorazmernosti (ravnotežja), kot tudi načela nadomestitve in pričakovanj.
Pri nakupu predmeta se kupec (investitor) vodi z načelom zamenjave, ki navaja, da stroški objekta ocenjevanja ne presegajo najnižje cene analognega predmeta, ki ima podobne značilnosti (faktorji določanja cen).
Tržna cena nepremičnin Oblikovana je v procesu interakcije med prodajalci in kupci, pa tudi posojilodajalci, ki povečujejo znesek naložbenih virov in vplivajo na tržne cene z uporabo ugotovljenih pogojev financiranja. Razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa dinamiko tržnih cen za posebne nepremičninske predmete. Odpoved povpraševanja vodi do zvišanja cen, rast predloga pa spremlja znižanje cen. Razmerje med ponudbo in povpraševanjem na teritorialnem trgu nepremičnin se nenehno spreminja, kljub dejstvu, da želi predlog zadovoljiti povpraševanje. Glavni razlog za neravnovesje je demografska nestabilnost, vibracija kupne moči vlagateljev, sprememba preferenc in zahtev za potrošniške nepremičninske lastnosti. Ocenjevalec je dolžan analizirati trende tržnih pogojev in njihov vpliv na dinamiko cen konkurenčnih nepremičninskih predmetov.
Primerjalni pristop v prisotnosti zadostnih podatkov vam omogoča, da dobite dobro in, kar je zelo pomembno, zlahka pojasnjuje rezultate ocene vrednosti. Zato ga poskuša uporabiti tudi, ko podatki očitno niso dovolj, da bi dobili zanesljive ocene točk. Z omejenim količino podatkov vam ta pristop omogoča, da dobite območje, v katerem se lahko oceni. Takšne informacije so koristne tudi kot preverjanje pri uporabi drugih pristopov k oceni.
Uporaba primerjalnega pristopa vključuje določeno zaporedje ukrepov. Razmislite o fazah uporabe MSP.
1. Preučevanje trga in izbiro predmetov nepremičnin, ki so najbolj primerljivi z ocenjenim predmetom in nedavno prodani na upoštevnem trgu. Preveriti je treba na tem tržnem območju, ki je prodani predmet, ki je predmet ocene, ne glede na to, ali so v starosti in velikosti, kako podobni gospodarski in finančni pogoji so podobni datumu prodaje in datum ocene .
2. Zbiranje in preverjanje točnosti informacij o transakcijah za vsak izbrani predmet. Podatke o prodaji primerljivih objektov mora potrditi eden od glavnih udeležencev transakcij (s strani kupca ali prodajalca) ali pooblaščenega zastopnika. Opustitev (v APTPS-u transakcije) bi morala povzročiti prenašati prodajo, transakcije med tesno povezanimi osebami (otroci in starši, mož in žena itd.).
3. Izbor potrebnih primerjalnih enot in primerjalno analizo za vsako enoto. Primerjava izbranih primerljivih objektov (analogni objekti) z oceno predmeta je narejen na številnih parametrih, imenovanih primerjalne elemente.
4. Izvajanje prilagoditev (spremembe) prodajnih cen za vsak primerljiv predmet v skladu z razlikami med njim in ocenjenim objektom, ki je v skladu z elementi primerjave, ob upoštevanju teh razlik. Hkrati se spremembe izvedejo po cenah prodaje primerljivih objektov. Treba je sprejeti začasne spremembe (na dan ocenjevanja), spremembe lokacije in razpoložljive razlike v značilnostih (na primer, uporaba, velikost, oblika, fizikalne lastnosti, družbeni dejavniki, gospodarske značilnosti itd.).
5. Usklajevanje popravljenih prodajnih cen primerljivih objektov za pridobitev posameznega kazalnika (vrednosti) tržne vrednosti ocenjenega objekta.
