Čas branja ≈ 17 minut
Ne glede na argumente, ki jih finančniki navajajo o drugih finančnih instrumentih, so nepremičnine zatočišče osebe, njen dom, tam živi in vzgaja svoje otroke. Oseba bo vedno potrebovala stanovanje. Za tiste, ki imajo v lasti nepremičnine, lahko vedno računajo na stabilen vir dohodka. V tem članku smo poskušali sistematizirati čim več informacij o načinih dohodka iz tega. Predstavljen je kratek pregled 18 metod.
Najbolj priljubljen način zaslužka na nepremičninah. Vprašanje katere koli osebe, "kako zaslužiti z nepremičninami", bo takoj odgovorilo - to izročite mesečno. Ponudb najemnikov je veliko - odstraniti morate le tiste, ki so po vašem mnenju neprimerne. To vključuje možnost najema sobe v stanovanju ali hostlu.
Prednosti:
Minusi:
Bolj zanimiv način zaslužka v vašem stanovanju. Vključuje skoraj vsakodnevno prikazovanje stanovanj, prijavo, odjavo in čiščenje. Najboljši kontingent za najem stanovanja za najem so poslovni potniki, popotniki. Neprimeren kontingent je nočni klub in drugi navdušenci nad zabavo, ki si želijo najeti stanovanje, da bi se imeli lepo. Še ena dobra stvar pri ljudeh, ki pridejo na službeno pot, je, da se pogosto prijavijo ne za en dan, ampak za teden ali dva, kar jim je še vedno veliko bolj donosno kot bivanje v hotelu. To so ljudje praviloma dostojnega družbenega statusa in pri bivanju ne povzročajo nikomur težav.
Prednosti:
Minusi:
Najbolj agresivna možnost najema stanovanja, ki zagotavlja največji dohodek. Če želite uporabiti to metodo, je priporočljivo imeti pisarno ali drugo stanovanje za bivanje poleg najetega, saj boste morali ves čas bežati, da bi naselili najemnike. Sosedje so lahko tudi nezadovoljni s stalnim kroženjem ljudi na spletnem mestu.
Prednosti:
Minusi:
Oblika proračunskega hotela, ki je prišel z zahoda, ki vključuje najem postelje v udobnem stanovanju. Število postelj lahko doseže 10-12. Če pomislite na hostel z velikim številom gastarbajterjev, potem to sploh ni isto. Hostel - soba z zelo dobro prenovo evropske ravni in z vsemi potrebščinami, tam naseljena, večinoma Rusi. Večina strank so poslovni potniki in popotniki. Hostel je odlična rešitev za tiste, ki morajo prenočiti, vendar ne želijo plačati velike vsote za dnevno stanovanje. Najem postelje v hostlu v regijah za leto 2015 je 400-500 rubljev, zato se boste strinjali, da je veliko ceneje kot v katerem koli hotelu ali v najemnem stanovanju.
Prednosti:
Minusi
Nedavno objavljena sprememba zakona o hostlih prepoveduje uporabo bivalnih prostorov zanj. Žal :(
Za belo delo s hostli boste morali kupiti poslovne nepremičnine.
Mestna hiša je evropska nizka stavba, za katero je značilno visoko udobje življenja. Za mestne hiše je značilno majhno število sosedov in lokacija daleč od velikih območij metropole. Praviloma so to tihi osamljeni kotički življenja na obrobju mesta, v novozgrajenih vaseh in v bližini gozdov. Mestno hišo smo dodelili ločeno od običajnega stanovanja, saj ima svoje značilnosti. Lahko se jemlje tudi mesečno, dnevno ali na uro.
Prednosti:
Minusi:
Za tiste, ki imajo svojo kočo, prav tako ni težav s tem pridobiti dohodka od najemnine. Hkrati sta skupni obe možnosti mesečne in dnevne dostave. Ne smemo pozabiti, da ima pri najemu koče mesečno lokacijo koče glede na prometne izmenjave pomembno vlogo, saj je večina teh hiš zgrajenih zunaj mesta.
Za lastnike velikih hišk je možno tudi delno oddajanje površin (v enem delu koče za samostojno bivanje, drugega pa v najem) ali najem po sobi.
Obstaja tudi možnost najema koče v določenih letnih časih. Na primer, poleti tam živimo sami, pozimi pa, da najemniki ne bi bili prazni.
Zelo elegantna možnost za zaslužek v koči je najem za novo leto. Verjetno vsi poznajo navdušenje nad rezervacijo počitniških mest za ta dopust. In preživeti novo leto v lepi in prijetni koči je zelo dobra ideja. Razširite lahko tudi možnosti - najem podjetjem za različne korporativne dogodke.
Prednosti:
Minusi:
Za tiste, ki imajo znaten kapital, so verjetno že cenili prednosti vlaganja v stanovanjske hiše. Hkrati lahko tukaj ustvarite nekakšno stanovanjsko stavbo, kjer bodo vsa stanovanja oddana v najem. Gradnja in ustvarjanje dohodka iz takšnih hiš je tema za ločen članek. Kar zadeva stroške takšne hiše - to pomeni, da obstajajo možnosti za gradnjo proračunskih stanovanj, na primer iz istega LSTK. Najtežje pri tej metodi je najti primerno zemljišče s primerno prometno prometno razdaljo in razpoložljivostjo dovolj kapitala.
Prednosti:
Minusi:
Tuje nepremičnine s svojimi ugodnimi pogoji že dolgo privabljajo ruske vlagatelje vseh vrst, od majhnih do velikih. Obstaja mnenje, da je zahodni nepremičninski trg bolj zanesljiv in hkrati bolj donosen.
Kako zaslužiti na tujih nepremičninah, medtem ko živite v Rusiji? Najenostavnejša stvar je, da ga kupite s sklenitvijo pogodbe. zagotovljen povratni najem ... (Zato se je metoda prvič pojavila v Franciji.) Kakšen je ta mehanizem? Nepremičnine kupujete v tujini, opremljate pohištvo po lastni presoji, podružnica razvijalca pa ga najema (v resnici gre za družbo za upravljanje), pri čemer vam plačuje provizijo, odvisno od države, 2-6% letno od stroškov stanovanja . Pri tej metodi je dobro, da se vam ni treba ukvarjati z izbiro najemnikov in drugimi organizacijskimi vprašanji, zanesljivost tujih nepremičnin pa verjetno nikomur ne bo vzbudila dvoma.
Najbolj raznolike nepremičnine so predstavljene v tujini-to so vile, apart-hoteli, mini hoteli, apartmaji, navadni apartmaji, hiše na morski obali. Glede na veliko povpraševanje po letoviščih v nekaterih državah te nepremičnine verjetno ne bodo prazne. Druga pomembna prednost vlaganja v tuje nepremičnine je, da je njihova cena precej nižja kot na primer v Moskvi.
Prednosti:
Minusi:
Stanovanja postopoma pridobivajo popularnost na ruskem nepremičninskem trgu. To je zelo podobno prejšnji točki, vendar se to zgodi le v Rusiji z ustreznimi, znanimi družbenimi razmerami. Stanovanja spominjajo na običajna stanovanja, vendar z že okrašeno notranjostjo. Tudi tukaj so vse storitve, tako kot v drugih tujih hotelih - strežaj, dostava hrane v sobo in druge. Podrobneje smo o njih pisali v ločenem članku.
Prednosti:
Minusi:
Poslovne nepremičnine so ločene od naložbene teme. Poslovne nepremičnine predstavljajo najrazličnejši predmeti - skladišča (toplo in hladno), industrijski prostori, nestanovanjski prostori v prvem nadstropju stanovanjske stavbe, površine v nakupovalnih središčih, kleti, pomožni prostori, podstavki in drugi. Zakaj ljudje vlagajo v take nepremičnine? Odgovor je preprost - povpraševanje po njem je veliko. Majhna podjetja so hrbtenica gospodarstva naše države, saj veliko število podjetnikov redno išče kraje, kjer je promet večji, ali kjer je ceneje, ali pa preprosto odpirajo nove točke.
Prednosti:
Minusi:
Metoda temelji na povečanju števila izoliranih stanovanj v enem objektu. Preprosto povedano, imate enosobno stanovanje - lahko ga najamete takšno, kot je, ali pa tam popravite in ga razdelite na 2 izolirana studio apartmaja in najem vsakega od njih kot ločen predmet, ki je glede na dobičkonosnost približno enkrat in pol višji od dobave običajnega stanovanja.
Prenova se lahko izvede v različnih objektih -1, 2, 3 -sobno stanovanje, koče, mestne hiše. Kar zadeva dovoljenje za takšne spremembe, obstaja nekaj tankosti, ki pa jih praviloma ni težko rešiti.
Prednosti:
Minusi:
O tem so pisali v ločenem članku (glej). Ta metoda je za tiste, ki nimajo velikega zneska, a kljub temu želijo kupiti vsaj kakšno nepremičnino. Garaže, garažne škatle, parkirna mesta lahko kupite na podzemnih parkiriščih.
Prednosti:
Minusi:
Eden najlažjih načinov zaslužka pri naložbah v nepremičnine je nakup zemljišča. Zemljo lahko kupite, jo nekaj časa zadržite, ne da bi se trudili, da bi jo ohranili, in jo potem, ko raste, donosno prodate.
Na kupljeni parceli lahko zgradite tudi hišo, kočo ali celo meščansko hišo, nato pa glede na okoliščine pogledate dlje - bodisi prodajte dokončano stanovanje, potem ko ste prejeli znatne koristi od začetnih stroškov, bodisi ga oddajte v najem.
Prednosti:
Minusi:
Ta metoda ponuja nakup nepremičnine, na primer stanovanjske stavbe, v zgodnji fazi gradnje. Lahko ga vzamete od samega začetka gradnje, tj. v fazi jame ali v njenih nadaljnjih fazah. Prej ko kupite stanovanje v zgodnejši fazi gradnje, višja bo pribitka na koncu, ko bo to stanovanje obratovano.
Po začetku obratovanja hiše je mogoče prodano kupljeno stanovanje, razlika med višino začetne naložbe lahko v nekaterih primerih doseže 60-80%, vendar boste morali v povprečju čakati 1,5-2 leta. Upoštevati je treba tudi, da v Rusiji obstaja veliko tveganje nedokončane gradnje, kljub pomembnim spremembam 214 FZ. Obstaja možnost, da ne dobite želenega stanovanja. Zato je najvarnejši in najpomembnejši, najhitrejši način ustvarjanja dobička nakup stanovanja v zadnjih fazah gradnje, na primer v fazi gradnje strehe.
Prednosti:
Minusi:
Drug priljubljen način izkoriščanja naložbe v nepremičnine je nakup nepremičnine v slabem stanju. Zgodi se, da so v stanovanju živeli ljudje nižjih družbenih slojev (odvisniki od drog, pijanci itd.), Katerih življenje se je odražalo v stanovanju - povsod je bila umazanija, raztrgane in zbledele stene, komaj žive vodovodne instalacije, smrdljiv vonj, pokvarjeno pohištvo itd ... Obstajajo tudi primeri, ko stanovanja po dolgih letih bivanja tam prodajo upokojenci (od tod tudi izraz "babičina možnost"), kar pusti tudi pečat na stanju stanovanja. Ta serija vključuje zelo stare nepremičnine, katerih življenjska doba lahko doseže več desetletij.
Taka stanovanja so še posebej zanimiva, saj lahko tam, kjer ste opravili kakovostna popravila, zvišate ceno stanovanja na povprečno tržno vrednost. In če se takšno stanovanje nahaja v središču, potem je višje od povprečne tržne cene. Ko ste popravili in pripeljali stanovanje v božansko obliko, ga lahko začnete oddajati mesečno, dnevno ali preprosto prodajati.
Prednosti:
Minusi:
Pri izdajanju posojil banke pogosto vzamejo za zavarovanje posojilojemalčevo nepremičnino. Včasih se zgodi, da posojilojemalec ne more plačati. Nato se zavarovanje v celoti prenese na banko in banka ga poskuša prodati po najbolj ugodnih cenah, samo da vrne svoj denar od tega predmeta (znesek, ki ga dolguje posojilojemalec). Postopek zbiranja ponudb je precej zapleten in traja nekaj časa, da se razumejo vse zapletenosti.
Prednosti:
Minusi:
Lahko zgradite hiše in koče, majhne stanovanjske stavbe (če je dovolj kapitala), mestne hiše.
Prednosti:
Minusi:
Relativno nov format primestnih stanovanj za Rusijo, ki nekoliko spominja na navadne kabine, a bolj udoben. To je najcenejši dom, ki ga lahko zgradite. Ampak tukaj vam ni treba nič graditi, to pa je še en plus, dovolj je, da ga prinesete morska posoda , na primer 20 ali 40 -metrskega, popravite notranjost (glejte sliko), povežite komunikacije - potem lahko tam živite sami ali pa jo celo najamete, če se nahaja v bližini glavnih prometnih poti.
Za takšno hišo je primeren celo rabljen zabojnik, katerega stroški ne presegajo 100.000 rubljev. Notranja in zunanja dekoracija ter povezava komunikacij so še vedno okoli 50-80 tisoč rubljev. In za hišo lahko rečemo, da je pripravljena. Najbolj zanimivo je, da ga v prihodnosti lahko premaknemo tudi na drugo območje.
Predstavljajte si situacijo. Kupili ste zemljišče in začeli graditi. Želite biti prisotni na gradbišču ali pa boste morda sami delali kot graditelj. Takšen zabojnik je primeren za začasno bivanje v fazi gradnje. V prihodnosti se lahko zabojnik prevaža na drugo mesto.
Kar zadeva zanimanje vlagateljev, kot smo že povedali, lahko hišo, v katero je mogoče takšno posodo preurediti, oddate, če naredite lep zaključek. Morda bo to najemnino takšnih stanovanj stalo manj kot v drugih hišah, vendar je kar nekaj ljudi, ki želijo stanovanja plačati čim manj. Ta možnost je idealna za tiste, ki za najemnino niso pripravljeni plačati veliko.
Prav tako je vredno razmisliti o tej možnosti. Recimo, da ste kupili zemljišče, morda celo s posojilom, vendar ga še niste pripravljeni zgraditi. Vanj postavite transportni zabojnik, opravite manjša popravila in ga predajte. Izkupiček bo porabljen za poplačilo posojila ali za nadaljnjo gradnjo.
Stanovanja v lasti osebe, ki želi izkoristiti njihovo lastništvo, ni mogoče samo prodati in najeti. Obstaja veliko drugih priložnosti za dobiček iz nepremičnin.
Z lastništvom stanovanja lahko ustvarite dobiček na različne načine. Najlažja možnost je oddajanje nepremičnine v najem. Pravno je ta vrsta zaslužka na stanovanjih precej preprosta. Lahko se registrirate kot samostojni podjetnik in plačate le 6% dohodka. Plus - zagotovljen dobiček, minus - odvisnost od trga, saj cene najemnin niso vedno stabilne.
Drug način zaslužka na stanovanjih je nakup nepremičnine brez dokončanja (ali s staro prenovo), čemur sledijo obnovitvena dela in prodaja. Plus - stanovanje s svežimi visokokakovostnimi ozadji, novimi okni, stropi, podstavki takoj doda tržno ceno.
Slaba stran je, da lahko stanovanja v tem segmentu, medtem ko poteka prenova, postanejo cenejša. Katere druge ideje o nepremičninskem poslu obstajajo? Precej delovna možnost je, da odprete agencijo za najem (nakup, prodajo) stanovanj. Kljub številčnosti nepremičninskih posrednikov morate še vedno poiskati kakovostnega nepremičninskega strokovnjaka.
Stanovanja niso edini vir podjetnika. Ukvarjate se lahko z različnimi transakcijami na področju poslovnih nepremičnin - pisarne, skladišča, terminali. Nepremičninska dejavnost v tujini je precej obetavna: stroški hiš v Evropi, vključno z razvitimi državami, se zaradi recesije v gospodarstvih nekaterih držav znižujejo. Kakovost stavb ni slabša od ruskih, podnebje EU za mnoge prebivalce naše države pa se zdi privlačnejše, zato naši ljudje aktivno kupujejo stanovanja v tujini in včasih z zelo velikimi ugodnostmi.
Tudi hotelsko poslovanje ne izgublja pomembnosti. Številni podjetniki še vedno vidijo lastništvo hotelov kot edini zanesljiv kanal dobička. Mnogi med njimi nimajo pojma, kako ravnati z nepremičninami v drugih segmentih.
Takšna smer hotelskega poslovanja, kot je nastanitev v hostlih - miniaturnih hotelih, kjer je v eni sobi mogoče namestiti več ljudi, je zelo obetavna. V tujini takšne poslovne ideje z nepremičninami niso več redkost, v Rusiji pa je ta segment še daleč od nasičenosti.
Skoraj vedno v nepremičninskem poslu je delo za ocenjevalce. To je edinstven poklic. Delo cenilca nepremičnin je na eni strani povezano z zapletenostmi analize trga za prodajo in nakup stanovanj, na drugi strani pa z poznavanjem številnih gradbenih odtenkov. Izkušnje in posebno usposabljanje (praviloma v posebnosti "Ocenjevanje podjetij") takemu specialistu pomagajo pravilno določiti stroške stanovanj.
Njegovo delo urejajo zakoni Rusije. Ocenjevalec je lahko samostojni podjetnik posameznik ali zaposleni v podjetju (ali izvajalec po pogodbi o delu). Njegova glavna naloga je ugotoviti vrednost tržne cene predmetov, ki so v lasti katere koli osebe, na podlagi lastninskih pravic. To se nanaša tako na materialne predmete (stanovanja, avtomobile, opremo), to je na opredmetena in drugačne vrste - delnice, vrednostne papirje, različna sredstva podjetij (vključno z intelektualno lastnino).
Nepremičninsko poslovanje je eno najbolj reguliranih z vidika delovanja ruske zakonodaje. Za izvedbo transakcij je veliko pogodb - njihova posebnost je odvisna od vrste stanovanja (novogradnja ali »sekundarno stanovanje«), namenov sklenjene pogodbe (nakup, prodaja, najem, darovanje).
Obstajajo stanovanja z bremeni, obstajajo pa - brez. Sklepanje poslov s hipotekarnim posojilom je povsem druga zgodba. Na vseh stopnjah svoje dejavnosti nepremičninski posrednik komunicira z državo, zahteva podatke iz katastra in registrira pogodbe s pravosodnimi institucijami.
Davčni urad je pogosto vključen v postopek nakupa in prodaje stanovanj - znano je, da so dobički od prodaje nepremičnin obdavčeni. Najpomembnejši vidik dela z nepremičninami je odnos z ZTI, reševanje tehničnih računovodskih vprašanj. Seveda je nepremičninski posrednik oseba, ki jo zanimajo različne poslovne ideje. Vendar pa je treba biti sposoben delati z nepremičninami, tudi v smislu poznavanja zakonodaje.
Poslovni odnosi z nepremičninami danes redko potekajo brez vpletanja nepremičninskega posrednika. To je oseba, ki po eni strani ne potrebuje poklicnih in kvalifikacijskih zahtev, predpisanih v nobenih zakonih in standardih. Priporočljivo je le poznati vire prava o nepremičninskih poslih.
Dobro je, če to znanje potrdi diploma, vendar sploh ni kritično, če ga je oseba prejela sama, razumela, kje je ključna beseda v katerih zakonih. Praviloma ni potrebe po certificiranju strokovnjakov tega profila - zakonodaja se zelo pogosto spreminja, tudi trg je nestabilen. Po drugi strani pa ni mogoče, da bi kdorkoli postal nepremičninski posrednik (pravi, ne nominalni).
Že zato, ker mora kandidat za to mesto imeti veliko osebnih lastnosti - sposobnost prepričevanja, družabnost, erudicijo. Realtor je profesionalec, usmerjen v rezultate. Ta lastnost ni značilna za vse ljudi. Poleg tega mora biti ta oseba inovativno naravnana in pripravljena ubrati vse povsem ambiciozne poslovne ideje o nepremičninah.
Preden se odločite za poslovno idejo, je pomembno odgovoriti na nekaj vprašanj. »Koliko časa sem pripravljen nameniti poslovanju?«, »Kakšne so prednosti in ovire za poslovanje na izbranem področju?«, »Kakšen dobiček želim prejemati in ali je sorazmeren s sprejetimi tveganji? ”,„ Kakšen začetni kapital je potreben za zagon podjetja? ” in druga pomembna vprašanja.
Če želite zgraditi dolgoročno podjetje, ki bo dosledno prinašalo odličen dohodek, vam priporočamo, da razmislite o zamisli nepremičninskega podjetja.
Kje začeti nepremičninsko podjetje? "Od izbire investicijskih predmetov!" - boste rekli. Vendar ne. Kako nameravate začeti tako resno podjetje, ne da bi se sploh poglobili v njegove osnove. Nepremičninski posel je tako večplasten, da se v enem dnevu ni mogoče naučiti vseh njegovih vidikov.
Veste, da obstaja 1000 ali več poslovnih idej, ki bodo zahtevale celo manj kapitala kot naložbe v nepremičnine. Zakaj torej priporočamo, da svoje življenje povežete z nepremičninami?
Prvič, nepremičnine je najbolj zanesljiva naložba lastnih sredstev. Tako kot drugi trgi se tudi nepremičninski trg ne more močno zrušiti. Seveda bo v nekaterih obdobjih mogoče opaziti rahlo znižanje cen nepremičnin, ki se praviloma hitro konča. Če vlagate v nepremičnine, dobite odlično priložnost, da od najema oddate stalen in stabilen dohodek. To še posebej velja za nepremičnine v letoviščih, ki so vedno povpraševane. Seveda bo to nepremičnine v vroči sezoni najbolj povpraševano, pozimi pa lahko vedno najdete ljubimca, ki se bo z udobjem sprostil po nižji ceni.
Drugič, vrednost kupljene nepremičnine lahko vedno povečate tako, da jo posodobite in izboljšate. Na primer, lahko oddate prenovljeno stanovanje ali ga prodate za več kot isto stanovanje brez prenove. Stroški samih popravil se bodo precej hitro poplačali.
Tretjič- razpoložljivost nepremičnine vam omogoča, da dobite posojilo, zavarovano s to nepremičnino. Hkrati pa lahko, ko ste svoj nepremičninski objekt vpisali v zavarovanje, še naprej prejemate stabilen visok dohodek od oddajanja stanovanja / hiše v najem, hkrati pa s sredstvi, prejetimi od banke, razvijate drugo podjetje.
Četrti- če se odločite za posel, boste z nakupom lastne nepremičnine prihranili denar pri najemu pisarne. Postavite svojo pisarno kar v kupljenem stanovanju. To je zelo priročno in donosno.
Petič- naložbe v nepremičnine so odličen način za zaščito lastnih sredstev pred inflacijo.
Šesti- vodenje nepremičninskega podjetja je precej preprosto. Glavna stvar je, da ugotovite vse nianse vodenja, preden začnete s tem poslom. Kje lahko najdem najbolj zanimive informacije o tej temi? O tem bomo govorili spodaj.
Vse je odvisno od tega, v kakšno nepremičnino vlagati. Torej bo po mnenju strokovnjakov potencialni dohodek od nakupa stanovanja v novi stavbi v Moskvi od njene nadaljnje prodaje 20-30%.
Govorimo jezik številk. Recimo, da ste kupili dom za 100.000 dolarjev in ga nato prenovili za 3.000 dolarjev. Vrednost vašega doma se je povečala in prodali ste ga za 125.000 USD. Skupaj je bil vaš dobiček: 125.000 - 100.000 - 3.000 = 22.000 dolarjev. Pomislite: 22.000 USD za 1 transakcijo nakupa in prodaje nepremičnine! Poleg tega je ta znesek lahko večji.
Največji dobiček, ki ga lahko dobite z nakupom nepremičnine v prvih fazah njene gradnje, jo pripeljite v »um« in tam opravite popravila, nato pa stanovanje prodajte dvakrat dražje. Z eno operacijo boste prejeli več denarja, kot ga ključavničar prejme v svojem življenju, neutrudno dela v tovarni.
Nepremičninski posel je primeren za tiste, ki:
1. Utrujen od dela za strica in prejemanja beraške plače.
2. Prizadeva si uresničiti svoj potencial in dobro zaslužiti.
3. Za tiste, ki razumejo vse vidike poslovanja. Brez posebnega usposabljanja bo nepremičninsko poslovanje prineslo izgube, saj je v njem preveč pomembnih odtenkov, ki jih je treba upoštevati.
4. Posel je primeren za tiste, ki so vajeni igrati visokih vložkov.
Velika začetna naložba je največja pomanjkljivost te vrste poslovanja. Za nakup prve nepremičnine boste potrebovali več kot tisoč dolarjev. ALI! Nihče ne pravi, da morate za nakup prve nepremičnine prihraniti denar od svoje plače - dolgo boste morali varčevati. Vedno imate možnost uporabiti denar nekoga drugega, vzeti bančno posojilo itd.
Kje začeti? Kaj svetujete?
Če se želite naučiti osnov nepremičninskega poslovanja in dobiti odgovore na najpomembnejša vprašanja:
- Kako se začne nepremičninski posel?
- Kako premagati strah pred vlaganjem?
- Kaj je "denar drugih ljudi" in kdo vam ga bo dal?
- Kako izbrati najboljši investicijski objekt?
- Kako izračunati donosnost naložbe v objekt v samo nekaj minutah?
- Na kakšen način je bolje graditi odnose z ljubljenimi pri poslovanju?
- Kako vzeti denar drugih ljudi in premagati strah pred njegovo uporabo?
- Kateri so glavni načini in modeli dela z bankami?
Pa še mnoga druga vprašanja - vabimo vas, da si jih ogledate. Seznanili se boste z vsemi odtenki nepremičninskega poslovanja, dobili odgovore na najpomembnejša vprašanja za začetnika.
Prevzemite odgovornost za svoje življenje v svoje roke s finančno svobodo in blaginjo. Želimo vam vse uspehe!
Mladi podjetniki pogosto razmišljajo o tem, da bi začeli iz nič. To je posledica dejstva, da človek v času, ko kupuje stanovanje ali hišo, resno razmišlja o tem, koliko denarja bi lahko zaslužili samo za organizacijo sestanka med prodajalcem in kupcem.
Najpogosteje pa takšna podjetja ustanovijo nekdanji nepremičninski posredniki. To je zato, ker imajo potrebne izkušnje, znanje in v nekaterih primerih zbirko podatkov (tukaj bo vse odvisno od tega, kako dostojen je bil zaposleni in kako dobro je nekdanji delodajalec sposoben zaščititi podatke). Odločitev o odprtju lastne nepremičninske agencije je v vsakem primeru očitna in preprosta. Najpogosteje podjetnik misli, da bo dovolj le najeti pisarno, kupiti mizo, stol in telefon, in to je to - podjetje je pripravljeno za delo in veliko zaslužiti. Vendar v resnici ni vse tako preprosto, kot se zdi.
Nazaj na kazalo
Nazaj na kazalo
Za začetek so dokaj nizke ovire za vstop na ta trg privedle do tega, da se vsak dan odprejo nove nepremičninske agencije, kar ustvarja veliko konkurenco v tej panogi. Omeniti velja, da se zaprejo tako hitro, kot so odprli. Čeprav nepremičnine v Moskvi in v regijah cvetijo, zagonskemu podjetju ni tako enostavno zaslužiti.
Razlogov je lahko več. Prvi je lahko ta, da je danes precej veliko kupcev, ki se močno ustrašijo strašnih zgodb o goljufijah takšnih agencij, taki ljudje raje sodelujejo le z velikimi podjetji, ki so na trgu že dolgo časa. Drugi primer - naletite na tako "zvite" ljudi, ki so sami sposobni goljufati. Posledično položaj novega podjetja ni videti več tako obetaven:
Nazaj na kazalo
Precej pogosti so primeri, ko se podjetniki, ki niso izračunali svojih finančnih zmožnosti, že na začetku poskušajo prebiti z majhnimi moduli s citati v različnih brezplačnih časopisih, ki so razdeljeni v nabiralnike. Kljub temu, da je bila publikacija pravilno izbrana, majhnost modula le poudarja še vedno nizek status nepremičninske agencije glede na kotacije velikih podjetij.
Po drugi strani pa je take podjetnike mogoče razumeti, ker morda ni denarja za nakup večjega modula. To je posledica dejstva, da so cene oglaševanja v takšnih časopisih pogosto zelo visoke. Tako obupno situacijo je mogoče nadomestiti z dajanjem slikovnih oglasov v druge vrste časopisov.
Za majhno podjetje bi moral biti najmanjši možni proračun za oglaševanje približno 1000 USD na mesec.
Nazaj na kazalo
Za odprtje takega podjetja je potrebno precej majhno število dokumentov. Vredno je razmisliti o dejstvu, da je bilo licenciranje danes preklicano. Zato morate slediti tem korakom:
Če želi podjetnik dobiti posojilo za svoje podjetje, bo moral sestaviti poslovni načrt, dokazati svoj dohodek in imeti ustrezno zavarovanje za posojilo.
Omeniti velja, da banke zelo neradi posojajo odprtje agencij, saj nepremičninski sektor vsekakor potrebuje resne naložbe za daljše časovno obdobje. Zato banke ne želijo tvegati, ker je to zanje nesprejemljivo. Če želite dobiti posojilo in odpreti takšno podjetje, boste morali navesti precej tehtne argumente. Pridobitev posojila in registracija pa sta še vedno majhen del tega, kar je treba storiti.
Nazaj na kazalo
Pisarna mora biti v gneči, čeprav morda sploh ni središče mesta. Glavni dejavnik bo razpoložljivost stanovanjskega sektorja. Praksa kaže, da so storitve podjetij v gosto naseljenih stanovanjskih območjih zelo povpraševane. Če pa je načrtovano zajeti vsa okrožja in zbrati popolno bazo podatkov o objektih, potem je priporočljivo, da se pisarna nahaja na osrednjih ulicah.
Stroški najema sobe so lahko okoli 800 USD na mesec.
Nazaj na kazalo
Treba je razumeti, da izgradnja ugleda podjetja ne more biti omejena le na naložbe v oglaševanje. Deklarirano raven bo morala podpirati kakovost storitev, ki jih ponuja stranka. Delo nepremičninske agencije je najprej povezano s komunikacijo s stranko, zato je treba poskrbeti, da vse najete zaposlene odlikujejo strpnost, družabnost in vzdržljivost (kar je pomembno). Zadnja točka je pomembna, saj so pogosto podlaga za izvajanje kakršnih koli transakcij z nepremičninami družinske okoliščine, torej mora biti zaposleni pripravljen poslušati vse podrobnosti svojega družinskega življenja od strank, ki so prišle.
Dober nepremičninski posrednik pogosto postane psihoterapevt, kar mu nalaga resno moralno odgovornost.
Večina nepremičninskih posrednikov poroča, da ima pri promociji takega podjetja veliko besedo - vsaka zadovoljna stranka bo lahko v agencijo pripeljala svoje prijatelje in ga priporočila vsem okoli sebe.
Naslednja težava, ki jo bo imel podjetnik, je iskanje kadra (agentov).
Tu se je razvila nekoliko paradoksalna situacija. Moskovski trg je že dolgo prerazporejen med določeno število velikih podjetij. Kljub temu, da boste v določenem mestu postali nepremičninski posrednik, boste morali opraviti natečaj in v nekaterih primerih pridobiti posebno izobrazbo. V regijah, nasprotno: številna podjetja so pripravljena zaposliti agente neposredno s ceste, kar lahko samodejno privede do ne vedno najvišje usposobljenosti delavcev in dovolj visoke fluktuacije osebja.
Pomembno je omeniti, da je nekaterim posameznikom, ki uspejo v enem mesecu spremeniti ducat agencij, pri tem pa kopirati vsako od baz podatkov in opraviti transakcije s tretjimi osebami. Zato se mora podjetnik, ki ustanovi podobno podjetje, paziti ne le na goljufije s strani kupcev, ampak tudi na goljufije lastnega osebja.
Nazaj na kazalo
Naslednja pomembna točka je zbiranje baze podatkov o kupcih in prodajalcih stanovanj. Tu se začne delo katere koli nepremičninske agencije. Glavni vir informacij za sestavo baze podatkov o prodajalcih so lahko klici na zasebne objave. Najpogosteje s pomočjo takšne objave večina agencij začne ustvarjati svojo bazo.
Vredno je vedeti, da je tehnika takšnega lepljenja izredno preprosta: oglas je napisan v računalniku ali ročno, kar lahko vsebuje naslednje: "Pristojna družina bo v tej hiši najela ali kupila stanovanje. Zelo nujno. Brez posrednikov . Telefonska številka ", nato pa boste morali to obvestilo prilepiti na vse vhode v hiše na tem območju. Potem bo podjetje moralo le sprejemati klice in vse prodajalce vnesti v svojo bazo podatkov.
Glede na dejstvo, da se za storitve ljudi, ki prodajajo stanovanja, ne vzame odstotka, se skoraj vsi prodajalci, ki so se odločili za objavo, takoj strinjajo, da agenciji posredujejo podatke. Zato ostane le pritegniti kupce z oglaševanjem.
Če jih želite poiskati, boste morali v časopise, zbrane iz baze podatkov, navesti citate z najboljšimi položaji. Ker teh položajev ni, se podjetja pogosto ne ustavijo in sestavijo oglase z neobstoječimi stanovanji, ki nakazujejo privlačne nizke cene. Tu je glavna stvar pritegniti kupca, potem pa bo ostalo le še vprašanje tehnologije: poklicati vse agencije, najti podobno stanovanje in zaslužene obresti enakomerno porazdeliti med vse posrednike. Hkrati pa dejstvo, da stanovanje iz razpisa ne obstaja, razlaga dejstvo, da je že prodano.
Sodobni načini zaslužka že dolgo niso več omejeni na prejemanje plače. Za mnoge je oddajanje nepremičnin kot podjetja zelo dobra rešitev za ustvarjanje dodatnega dohodka ali celo kot glavni vir dohodka. Omeniti pa velja, da ima delo na nepremičninskem trgu svoje pasti, ima tako prednosti kot slabosti. Zato morate pred začetkom izvajanja tovrstnih dejavnosti čim bolj podrobno preučiti vse razpoložljive vidike tega področja.
Če imate lastno hišo, boste potrebovali denar za popravila in opremo. Znesek bo odvisen od stanja ohišja, stopnje gradbenih del in opreme z gospodinjskimi aparati in pohištvom. Naložbe v popravila so lahko od 30-60 tisoč, do milijon rubljev in več. Če najamete pisarniški prostor, boste morali kupiti dokončano stavbo, možno jo je ponovno opremiti. Stroški nakupa, popravila in dekoriranja prostorov bodo stali 3.000.000 - 4.000.000 rubljev.
Če oddajate svoj dom v najem, ne varčujte z gospodinjskimi aparati. Biti mora certificiran, zanesljiv in odporen proti obrabi. Pisarniški prostori zahtevajo tudi prezračevanje, klimatizacijo in druge pisarniške lastnosti.
Če želite oddati svoj dom v najem, potrebujete kodo OKVED 70.20 - Oddajanje lastnih nepremičnin v najem. Namreč klavzula, kot je 70.20.1- Najem njihove stanovanjske nepremičnine, ki bo med drugim vključevala najem stanovanjskih in drugih stanovanjskih stavb, stanovanj itd. Upoštevajte, da te kode ne veljajo za gostoljubnost. Za najem pisarn je primerna oznaka OKVED 68.20, ki je odgovorna za najem in upravljanje lastnih ali najetih nepremičnin.
Odvisno od tega, kako ste ustanovili svoje podjetje. Če kot samostojni podjetnik, potem standardni sklop: potni list, vloga za državno registracijo, potrdilo o plačilu državne dajatve, kopija potrdila TIN. Za najem stanovanj pa ni obvezna registracija.
Če želite najeti pisarniški prostor, to je velike površine, morate registrirati LLC. Zato boste potrebovali vlogo za državno registracijo, listino v dveh izvodih, sklep o ustanovitvi (ali protokol o pristojbinah ustanoviteljev in sporazum o ustanovitvi družbe, če LLC ustanovi več udeležencev) . Nato potrdilo o plačilu državne dajatve.
Če ste samo posameznik (rezident), je dohodek od najemnine obdavčen s 13%. Za samostojnega podjetnika je davek na oddajo bivalnega prostora 6%. Pri samostojnem podjetniku ne pozabite, da morate še vedno plačati določena zavarovanja. Pravna oseba lahko uporablja splošni sistem obdavčitve. Ali poenostavljena različica, ko ima LLC manj kot 100 zaposlenih, je letni dohodek manjši od 150 milijonov rubljev itd.). Če podjetje deluje po poenostavljenem sistemu, je načelo plačevanja davkov enako kot pri samostojnih podjetnikih.
Za najem lastnega bivalnega prostora ali nestanovanjske nepremičnine za pisarne niso potrebna nobena dovoljenja.
Oglašujte svoj najem, tako v spletu kot v tiskanih medijih. Uporabljajte televizijo in radio. Nestanovanjske prostore, tako kot stanovanjska območja, je treba opremiti v skladu z zahtevami potencialnih strank. Višja kot je stopnja "polnjenja" nepremičnine, višji so njeni najemni stroški.
Prvič, ne smemo pozabiti na davke. Danes je najemodajalec dolžan plačati davke od 15 do 17% zneska, prejetega kot najemnino.
Ministrstvo za finance razmišlja o možnosti znižanja obrestne mere, vendar le, če bo pobuda o obvezni prijavi dohodka od najema nepremičnine izvedena. V tem primeru bo vsak najemodajalec dolžan plačati davek, ki ga določi država. Pri kateri koli od možnosti se dobiček od najema nepremičnine znatno zmanjša v korist vladnih agencij.
Drugič, upoštevati morate amortizacijo opravljenih popravil. Zasnovano je to do 10% prvotno porabljenega denarja za pohištvo in popravila. Stroški so odvisni od kakovosti začetne prenove, urejenosti najemnikov, prisotnosti majhnih otrok, živali in dolžine najema. Vsekakor pa je ta znesek precejšen, kar ne gre v prid najemodajalcu.
Druga pomanjkljivost je nestanovitnost najemnikov. Tudi s formalno najemno pogodbo se lahko odnos med najemniki in najemodajalci poruši. V tem primeru se najemnik znajde v položaju, ko mora iskati nove stranke, za to obdobje se tok dobička ustavi.
Gradnja podjetja za najem nepremičnin ponuja edinstveno priložnost za ustvarjanje zakonitega dohodka. Prav tako lahko z nakupom nepremičnine za najem legalizirate velike vsote denarja.
Ta vrsta poslovanja se po učinkovitosti pogosto primerja z bančnimi depoziti, vendar dejstvo je, da obrestne mere za depozitne obrestne mere ne bodo vedno konstantno visoke. Najemnina pa se iz leta v leto le povečuje, zaradi česar lahko posel cveti in se razvija.
Nepremičnine, kupljene v najem, lahko prinesejo ne le stabilen dohodek, ampak lahko postanejo tudi odlična podpora v primeru zagotavljanja na primer bančnega zavarovanja za posojilo.
Nepremičnine so sredstvo, ki vam omogoča, da ostanete na tleh tudi v času krize, ko drugi viri dohodka prenehajo delovati ali obstajajo.
Tudi če najemodajalec noče podaljšati pogodbe, se lahko obstoječe premoženje vedno uporabi kot zavarovanje za velika posojila.
V prisotnosti stalnih zaupnih najemnikov se podjetje spremeni v zahtevan izdelek, ki ga je vedno mogoče prodati. Na primer, veliko težje je prodati prazne poslovne nepremičnine kot že najete. V tem primeru je pomembno le pravilno rešiti vprašanje cene.
Kategorija ljudi, ki kupujejo nepremičnine za njihov nadaljnji najem, zaseda precejšen tržni delež. Ustrezno poslovno ravnanje - izbira najemodajalcev, pogoji pogodbe in drugi vidiki določajo stopnjo dobička in možne stroške najemodajalca. Na podlagi teh podatkov je določena ekonomska učinkovitost take oblike poslovanja, in če odhodki presegajo čisti dobiček, je vredno narediti nekaj sprememb za izboljšanje obstoječega stanja.
