Slika Vir: PhotoBank Laurie
Stanovanje lahko prodajate v novi stavbi iz različnih razlogov: nekdo je kupil stanovanje za naložbene namene in načrte za vrnitev naložb, nekdo preprosto spremeni življenjske okoliščine. Ampak, če je hiša še vedno zgrajena, jaz. Hiša ni bila naročena, nato pa bo postopek eden: prodaja stanovanja za prenos pravic. Ta vrsta transakcije je sama po sebi že pripravljena na trgu, vendar to ne pomeni, da bo enostavno uresničiti njeno nepremičnino. Spletna stran je zaprosila strokovnjake, da pojasnijo, kakšne težave čakajo zasebni prodajalec, in kar je najpomembnejše - kako se ukvarjati z njimi.
Danes je prodaja stanovanja v novi stavbi o prenosu pravic dokaj pogost pojav, ker pojasnjuje Irina Dobrokhotova, predsednik upravnega odbora , investicijska strategija v novi stavbi zagotavlja kratek čas (18-24 mesecev). "Običajno je potreben toliko časa za izgradnjo hiše, medtem ko je v skladu z načrtom gradnje, in najprimernejši je, da se prodajajo na stopnji dokončanja gradnje, vendar pred tem, ko je hišo v delovanje in pridobitev pravice do lastništva," The strokovnjak.
Kljub temu, trenutno na primarnem trgu nepremičnin, se strokovnjaki opazijo zmanjšanje števila prodajnih dodelitev posameznikov. "To je posledica dveh razlogov," verjame Maria Lithinetskaya, Upravljavec partner . "Prvič, investitorji sami niso pripravljeni zapustiti projekta, saj so v fazi naložb v nepremičnine upali na velik dobiček. Takšni prodajalci so pravkar odložili posel "v najboljšem času." Drugič, povpraševanje po stanovanjih na dodelitvi danes ni veliko in zaradi dejstva, da ta oblika nakupa pomeni predvsem enkratno plačilo, in danes stranke, ki lahko plačajo celoten znesek, takoj težko najti, "je povedal strokovnjak.
Transakcijo na dodelitvi pravic v novi stavbi se lahko odlikuje po več vidikih - pravni, gospodarski in trg. S prvim je vse dovolj preprosto: glede na Vasily Sharapova, odvetnik podjetja za razvijalce Pravna tveganja prodajalca v podobnem dogovoru so minimalna. Običajno je glavni del pravnih tveganj, ki ga nosi kupec, to je nov delniški vlagatelj, ki bo prevzel pogodbo z razvijalcem, kraj nekdanjega delniškega investitorja.
Ključno tveganje za prodajalca je odlaganje pravilnih zahtev kupca. To tveganje je mogoče zmanjšati z uporabo mehanizma bančnih celic, kot tudi bančne akreditive. Bistvo slednjega, pojasnjuje Vasily Sharapov, je, da kupec daje sredstva, ki jih prodajalcu, na poseben akreditientni račun v banki. Prodajalec dobi dostop do teh sredstev, potem ko vsebuje registriran dodatni sporazum na imetniku računov DDA banki na prehodu pravice, da zahteva novega kapitala investitorja. Edini minus tega mehanizma je, da banka prevzame dostojno komisijo za to storitev - 1% ali celo več kot znesek sredstev, strokovnjakov. Zato v primerih, ko je to dovoljeno z zakonom, lahko stranke transakcije plačajo v gotovini, najemajo bančne celice - to je tudi zanesljivo in bistveno cenejše od pisma kredita.
Ne pozabite na davek od prihodkov od prodaje premoženja. "Če dodelitev pravic do apartmaja prehaja z naraščajočo vrednostjo, potem prodajalec je dolžan plačajte NDFL v višini 13% razlike v ceni, - pravi pozornost Maria Lithinetskaya, Upravljanje METRIRITION GROUP.- Na primer, delničar je pridobil stanovanja za 5 milijonov rubljev in proda za 7 milijonov rubljev. Plačati mora davek z 2 milijona rubljev ali 260 tisoč rubljev. Zato mnogi prodajalci gredo na prevzem. Vprašanje je - je kupec pripravljen na takšne koncesije? "
Vendar pa je glavna kompleksnost transakcije na dodelitvi pravic do stanovanj v novi hiši, ki daje tržni vidik. Po navedbah Svetlana Kondachkova, Upravljavec partner, generalni direktor , eden največjih težav postane neupoštevanje pričakovanj za ceno z dejansko tržno vrednostjo nepremičnin.V zadnjih dveh letih so se stanovanjske cene nepremičnin v moskovski regiji znižale v povprečju 10-15% v ekvivalentu ruble, število ljudi, ki želijo prodati "nalogo" stanovanja, znatno povečala. Hkrati je prodajalec razvijalca veliko bolj privlačen in za ceno, in na različnih promocijskih programih, in z razdelilnimi shemami financiranja za kupce. Prodajalci pravic v takih razmerah so prisiljeni bodisi resno znižati cene, ali pa ustrelil svoje stanovanja od prodaje.
Kdaj naj prodajam stanovanje za nalogo? Kako najti najbolj optimalen trenutek? In bi danes danes izstopil iz projekta, če ni ostrega nujne nujnosti? Strokovnjaki pravijo, da nedvoumno priporočilo ne more biti tukaj, saj je vse odvisno od individualne naložbene strategije, tržnih trgih, povišanja cen v novi stavbi in življenjskih razmerah prodajalca.
Na splošno, najugodnejše obdobje za dodelitev pravic stanovanjskih zahtev - ko je hiša skoraj pripravljena, vendar še ni bila pripravljena, to je po glavnem povečanju cen, Govori Maria Lithinetskaya.(Skupina metrikov). »V tem primeru lahko vlagatelj računa donosod25-30 % in višje, če je projekt tekočine. Dejstvo je, da se po urejenih stanovanjih v nepremičninah večina vlagateljev običajno začne aktivno razviti predloge za trg. Zaradi visoke konkurence, mnogi od njih sčasoma zmanjšati cene, zato je bolje, da se dogovorite o dodelitvi pravic na terjatve do te točke, "pojasnjuje strokovnjak.
Recimo, da so vsa vprašanja v zvezi z izvedljivostjo prodaje stanovanja v novi stavbi o prenosu pravic. Naprej je treba obravnavati strategijo. In prva zanimiva točka je tukaj kje iskati stranke do takih stanovanj?
"Trg" Evidence "je zelo težak in zmeden, - verjame Svetlana Kondachkova (U.rBAN Realty).- Na podlagi predlogov razvijalca, posameznika, ki ponuja njeno premoženje neoblikovano nepremičnine, izgleda neprepričljivo. Možnosti za prodajo takih apartmajev so nekako malo. Potrebno je stik z bodisi v razvojnih oddelkih razvijalca, če je v svoji strukturi namenska enota, ali v specializiranih nepremičninskih družbah, ki se ukvarjajo z izvajanjem takšnih objektov v imenu samega razvijalca, "strokovnjak svetuje.
Zaradi dejstva, da mora zasebni prodajalec tekmovati ne le z drugimi prodajalci, ampak tudi z razvijalcem, se postavlja vprašanje - kakšno ceno bi bilo treba izdati glede cene razvijalca?
Vladimir Kashirstez, generalni direktor podjetja , priporoča se, da se začne z analizo stroškov stanovanj, nameščenih iz razvijalca v tem objektu. »Stroške je treba določiti 50-100 tisoč rubljev. spodaj. Apartma z nižjo ceno sredi standardne cene razvijalca bo hitro pritegnil pozornost potencialnega kupca. "
Maria Lithinetskaya (Metriktorska skupina)označuje, da bo cena cena odvisna od več dejavnikov. "Prvič, od tega, kako hitro morate uresničiti svoje sredstvo, - z nujno prodajo, stroški stanovanja bo nižji. Drugič, od cene "vhoda": Če je vlagatelj na začetku prodaje pridobil stanovanje, je lahko velikost popusta več. In tretjič, koliko podobnih apartmajev je v prodaji iz razvijalca. Če na primer vlagatelj prodaja tekočino "odnushku", ki ga razvijalec nima več, potem cena ne sme biti nižja, vendar nekaj odstotkov višje. Vendar pa so v povprečju na trgu, kot pravilo, cene investicijskih stanovanj cenejši od podobnih predlogov razvijalca za 5-10%. "
"Običajno razvijalec daje soglasje za transakcijo - Vasily Sharapov ("mestoXXI. stoletje "). - Vendar pa se lahko za zagotavljanje pravnih ali drugih storitev, povezanih s prenosom pravice do novega vlagatelja, se lahko zaračuna ločena komisija po soglasju pogodbenic transakcije. Njegova velikost in razpoložljivost, kot je odvisna od politike določenega razvijalca in dejanskih sporazumov med strankama transakcije in razvijalca. "
Ali se razvijalec vedno strinja in se ne zgodi iz njegovega dela nekaterih posebnih pogojev, ki jih morate odpeljati prodajalca stanovanja v hiši v gradnji?
Po navedbah Svetlana Kondachkova (Urban.Realty.) Če pogodba predvideva soglasje razvijalca na nalogo, je edina kompleksnost, ki se lahko pojavi, časovni okvir transakcije. Da ne bi potopili težav in modrosti vseh procesov, strokovnjak svetuje, da naroči pripravo in izvajanje te transakcije tistim, ki so usposobljeni v tehniki.
Vasily Sharapov ("mestoXXI. stoletje ")prav tako navaja, da je strinjanost razvijalca v veliki meri odvisna od tega, ali je bil dolg delniškega investitorja odkupljen pred razvijalcem na 100% ali pa je dolg. Če se stanovanje ne plača, bo razvijalec tesno preučil finančno stanje novega kapitalskega vlagatelja in, če najdete nekaj pomanjkljivosti, lahko zavrne dogovor. "Dejstvo je, da je treba na pravnih pravilih pravico zahtevati pravico do novega delniškega investitorja s prenosom dolga, da bi tisti, ki niso plačani v korist razvijalca kapitalskih naložb," pravi strokovnjak. - Zato bo za razvijalca zmožnost novega dolžnika izpolnil svoje obveznosti za plačilo kapitalske naložbe. V tem primeru lahko razvijalec ponudi novega kapitalskega vlagatelja, da izplača dolg prejšnjega kapitalskega vlagatelja zgodaj v korist razvijalca v zameno za soglasje o prenosu pravice do povpraševanja po razvijalcu. "
Tako je kljub številnim težavam dodelitev pravic po zahtevku v novi stavbi precej pogost pojav danes. Najpomembnejše je, da izberete dober trenutek za dogovor, in to je že odvisno od posebnih razmer na objektu, naložbenih in življenjskih strategijah prodajalca.
Portal. Želim vam dober posel!
Vse transakcije z nepremičninami potrebujejo resno pravno podporo in natančen odnos do majhnih stvari. Brezskrbni odnos lahko stane kupca stanovanj in izgubil denar.
To še posebej velja pri nakupu stanovanja v novi stavbi, na kateri ni bila izdana pravica lastništva. Namestitev lahko kupite v teh stavbah s podpisom pogodbe s prodajalcem, da dodelite pravico zahtevka. Ta metoda nakupa stanovanj ima svoje prednosti in tveganja, trezno ocenjevanje, ki kupec prihaja na določeno odločitev.
Prodaja stanovanj v okviru Sporazuma o dodelitvi - pojav na nepremičninskem trgu ni tako pogost kot nakup stanovanj v novi hiši ali nabavi sekundarnega. Vendar pa postopoma popularnost te vrste transakcij narašča: Po nekaterih podatkih se na ta način kupi na tretjino stanovanj v Moskvi.
Apartma za nalogo - kaj je in kako ga lahko dobite?
Najprej se morate ukvarjati s statusom kupljenega nepremičnine. Zadevna namestitev se nanaša na primarni trg, ki je, preden jo vnašate. V kateri koli fazi gradnje, medtem ko objekt obstaja samo dokumentirano, stanovanje se prodaja, ampak le dogovor za lastništvo tega. Prejšnji lastnik, investitor, ki pridobi neposredno stanovanja od razvijalca, je slabše od vas pravico zahtevati pravico do njega, to pomeni, da njegova pooblastila za plačilo.
Tak sporazum se imenuje Cessia, prodajalec, ki je dal pot CEDENTH, in kupec jih je prejel, je cesirilo.
Pravzaprav, s pravnega vidika, naloga ni mogoča varianta prodaje prodaje. Ko je hiša naročena, je dodeljena naslov in delničarji, ki registrirajo lastninske pravice. In šele nato vse transakcije se lahko izvedejo v obliki prodaje. Pravica do dodelitve stanovanjskih prostorov začne delovati, v skladu z zveznim zakonom "o sodelovanju v gradnji delnic", od registracije pogodbe in pred podpisom Zakona o prenosu, potem ko je Parlament naročil.
Koncesijska pogodba (cesija) potrjuje nakup samega stanovanj, temveč le pravico, da zahteva prenos na vašo lastnino.
Pravice do dodelitve premoženja se lahko pridobijo na dva načina:
Dodelitev pravic po pogodbi o kapitalski udeležbi Zagotavlja plačilo vseh sredstev pred zaključkom transakcije, sicer se bodo dolgovi delničarja preselili na Posodni skupaj s pravico do stanovanja. Ob zaključku take pogodbe je treba upoštevati, da datum registracije za DDU - do dostave stanovanj. Poleg tega se lahko stanovanje večkrat ponovi.
Pogodba izvajalca, kot tudi sama dodelitev, pravilno povpraševanje po DDU, mora biti registrirana v organih Rosreestra, sicer transakcija ne bo veljala veljavna.
Koncesija v okviru predhodne pogodbe o prodaji. Prodaja pravico do zaključitve prodajne pogodbe za dogovorjene pogoje v prihodnosti, ne pa pravico, da zahtevajo nepremičnine. To je posledica pravnega smisla za predhodni sporazum: stranke ne storijo dejanja nakupa in prodaje, ampak daje le obveznosti, da izvedejo transakcijo v prihodnosti. Dodelitev se lahko izda od zaključka predhodne pogodbe in pred podpisom transakcije prodaje.
Predhodna pogodba ni potrebna za registracijo. Če se ustavi, kupec nima pravice do posesti stanovanja, tudi če je plačal celoten znesek za to. Edina stvar, ki jo lahko naredi, je zahtevala nazaj svoj denar.
Od zgoraj navedenega postane jasno, da je takšna pogodba o dodelitvi pravice do stanovanja: pravna ali posamezna, ki izvaja nepremičnine v hiši, ki še ni bila dokončana. Ponavadi vlagatelji izvajajo taka shema - ljudje, ki so med gradnjo vložili v stanovanja.
Kateri predmeti lahko prodajajo svoje pravice?
Za podpis pogodbe, je treba več stopenj, in uspeh popolne transakcije bo v veliki meri odvisen od tega, kako resno se boste odzvali na izpolnitev vsake postavke.
Najprej morate zagotoviti, da sporazum Cessia pri nakupu stanovanja v novi stavbi ne bo prinesel težav od razvijalca, kar pomeni preverite njegove dopustne dokumente. To vključuje sestavni papir, računovodska poročila, zagovarjajo dokumente za lokacijo in gradnjo, projekt hiše in roke za njegovo zagon. V deklaraciji zasnove je treba določiti metodo, s katero bo razvijalec izpolnil svoje obveznosti. Potrebno je preučiti pogodbo, kjer je navedeno, katera orodja so zgrajena.
Drugi korak je najbolj odgovoren. To je zbirka, potrebna za sklenitev pogodbe o pogodbi dokumentacije. Kaj bi bilo treba pripraviti?
Ločena obravnava zahteva primer, ko ima potencialno zest hipoteko na nepremičnine ali kupec želi kupiti stanovanje na dodelitvi hipoteke.
Kako prodati stanovanje v hipoteke na dodelitvi, je to mogoče? Da, takšen dogovor je resničen. Za to je med prodajalcem in kupcem sklenjen pisni sporazum o posojilu. Kupec daje denar, prodajalec prihaja z hipoteko in tako odstrani breme z nepremičninami in ima pravico do sklenitve sporazuma Cessia.
Možen nakup stanovanja za prenos pravic na hipoteko. Čeprav se stanovanja kupi v hiši v gradnji, odstotek hipoteke ni nižji od kredita za nakup sekundarne nepremičnine. Kupec, najprej, morate prositi prodajalca o popustom na vsaj zmanjšanje stroškov. Drugič, ne vsak banka se strinja, da bi bila pod pogodbo CESSIA. Če se posojilodajalec strinja, banka odpira račun, v katerem je naveden prvi prispevek kupca in kreditnega denarja iz institucije. Po podpisu pogodbe o Cesiji, sredstva gredo na to temo. Če dodelitev CEDENT želi zaslužiti in prodaja stanovanje dražji od kupljenega, bo banka kupcu dala posojilo samo ob začetnem strošku stanovanja. Razliko izda razčlenitev in se nanaša na račun na račun po podpisu dogovora o dodelitvi.
Toda, če ima prodajalec hipotekarno posojilo, in sam kupec želi kupiti stanovanje v enakih pogojih, dogovor bo zelo težko, bolje je, da to možnost zavrne. Vsi dokumenti o hipotekarnem posojilu - dolg ali odplačilo so priloženi splošni dokumentaciji za registracijo Sporazuma CESSIA.
Priprava pogodbenega sporazuma se določi 24. vodja civilnega zakonika Rusije. Pred izdajo dodelitve stanovanja v hiši v gradnji, morate vedeti, kaj je treba navesti v Pogodbi Cessia.
Če je bilo posojilo za nakup stanovanj, dodatno navedejo naslednje podatke:
Po straneh postavljajo podpise, pogodba začne veljati, vendar zahteva obvezno registracijo.
Naslednji obvezni korak je registrirati sporazum Cessia v Rosreestru. Če želite to narediti, v katastrskem, se na voljo registracijska komora ali večnamenski center:
Še eno pomembno vprašanje strank, ko je prodaja stanovanja za prenos pravic izdana - davki. Državna dolžnost za registracijo je razdeljena na polovico strank. O približnih količinah in niansih Preberite več.
Po preverjanju dokumentacije bo snemalnik sprejel aplikacijo in daje potrdilo o prejemu dokumentov. Postopek se izvede v 5-10 dneh od datuma vloge. Potem morate priti s svojim potnim listom in sprejemom, kupec bo izdal sporazum Cessia, ki je bil registriran, prodajalec pa je osnovni sporazum.
Glavne prednosti nakupa pod pogodbo o CESSIA DVA:
Mnogi ljudje, ki se odločijo za nakup nepremičnin na ta način, so dvomili: Ali ni nevarno kupiti stanovanje na dodelitvi? Obstajajo tveganja, kot v vsakem poslu, ki je povezana z nepremičninami in velikim denarjem.
Čeprav se za DDU bolj zanesljivo šteje za dodeljeno, so tveganja tukaj. Razvijalec lahko preprosto zavrne vlagatelja pri dodelitvi pravic. Zato mora kupec skrbno preučiti pogodbo o DDU, saj so navedeni vsi pogoji in zahteve strank. Če bo vlagatelj poskušal brez ločljivosti razvijalca, bo kupec ponovno utrpel, saj je transakcija lahko neveljavna.
Ko boste kupili stanovanje na dodelitev, morate pretehtati vse prednosti in slabosti, skrbno zdraviti informacije o razvijalcu in prodajalcu ter raziskati vso dokumentacijo. In če še vedno dvomimo, da se obvladujemo, se znebite sebe od glavobolov - zaupajte to podjetje dober odvetnik.
Število primerov dodeljevanja pravic zahtev se je nedavno povečalo, mesec od meseca Rosrestra popravkov to povečanje. Hkrati so nekatera tveganja običajno povezana s tovrstnimi transakcijami. Obstajajo pogosti primeri, ko pogodbena organizacija, ki je prejela stanovanje kot plačilo razvijalca, ne izpolnjuje svojih obveznosti do gradbenega podjetja, zato je koncesijska pogodba prekinjena, po kateri se stanovanje vrne na sodišče. Kako napredovati od takšnih situacij, so povedali strokovnjaki.
Preden bo kupil stanovanje v novi stavbi, so danes odprti trije načini. Prvič, podpišite pogodbo o kapitalske udeležbe v gradbeništvu neposredno z razvijalcem. Drugič, mogoče je postati lastnik stanovanja v novi hiši, ki je sklenila koncesijsko pogodbo pravice do uveljavljanja posameznika, ki je to stanovanje kupil od razvijalca, da vlagajo. Tretja možnost je, ko je pogodba o koncesiji desnega zahtevka, je pogodbena organizacija, ki izvaja gradbeno in montažno delo v objektu.
Najpogostejši danes so situacije, kjer je prodajalec izvajalec.
Značilnost dodelitve pravice na zahtevo po pogodbi o kapitalske udeležbe v gradbeništvu je, da zaradi take transakcije učinek prve pogodbe delnic ne ustavi, kupec se samo spremeni v njej (namesto \\ t Začetni vlagatelj postajajo nova oseba). Pravice in obveznosti začetnega vlagatelja se preselijo na kupca, z vsemi pogoji prve pogodbe (roki za delo, cena stanovanja in garancijskega obdobja) ostajajo enake. Naloga je možna po registraciji države pogodbe o pogodbi o skupni udeležbi in pred sprejemom in prenosom na to stanovanje. Tako kot pogodba o kapitalski udeležbi je dodelitev pravic predmet registracije državne.
Za usklajevanje koncesije od razvijalca ne potrebuje (izjema - primeri, ko pogodba o kapitalski udeležbi vsebuje postavko, da je naloga nemogoča brez soglasja razvijalca). Toda po naročilu je nalog registrirana, mora kupec dati razvijalec, ki ve, da je bil prenesen na pravico do predmeta. Za to je obvestilo napisano v preprostem pisnem obrazcu za gradbeno podjetje. Ta dokument mora vsebovati podatke o prvem udeležencu v skupni gradnji in novega vlagatelja. Priporočljivo je, da obvestilo o kopiji koncesijske pogodbe.
Dve vrsti koncesij
Po zakonu št. 214-FZ "o sodelovanju pri izgradnji delnic stanovanjskih stavb", je mogoče dodelitev v dveh primerih: po polnem plačilu vrednosti pogodbe ali s sočasnim prenosom dolga novega udeleženca v kapitalu.
1. Če je plačilo po pogodbi v celoti izdelano, bo potrebno plačilo za registracijo.
2. Če prvi udeleženec v gradnji plačila ni v celoti, se hkrati s koncesijo izvede za kupca bilance dolga. Prenos dolga v drugo osebo je možen le pod soglasjem posojilodajalca. V tem primeru bo državna registracija zahtevala pisno soglasje razvijalca za koncesijo. Če ni soglasja na seznamu predloženih dokumentov, je to osnova za začasno prekinitev državne registracije pogodbe o dodelitvi.
Paket dokumentov za transakcije
Vsi dokumenti, potrebni za prenos pravic, so razdeljeni na tiste, ki so potrebni za registracijo transakcije v Rosreestru, in tistimi, ki jih je treba kupec zbrati, da bi zaščitili svoje pravice v prihodnosti.
Dokumenti, ki se zahtevajo za Rosrestra (vse dokumente so na voljo v dveh izvodih: skript in kopije):
1) dokument, ki potrjuje plačilo po pogodbi ali dokumentih, ki potrjuje hkratni prevod dolga novega pridobitelja;
2) pisno soglasje razvijalca za dodelitev pravice na podlagi pogodbe (če je predvideno s pogodbo o kapitalski udeležbi, in tudi, če se koncesija pojavi s sočasnim prevodom dolga kupca);
3) notarizirano soglasje zakonca;
4) če je pravica zahtevati, pisno soglasje Pledgeeja;
5) Sporazum, na podlagi katerega je prišlo do zavarovane hipoteke (za registracijo pogodbe, koncesije v podjetju Rosreestra pritožbe dve strani pogodbe);
6) soglasje organov za skrbništvo in skrbništvo za dodelitev pravic zahtevka po pogodbi, če je udeleženec v skupni gradnji manjši (nezmožen).
Dokumentov, ki jih zahteva kupec
Pri nakupu stanovanja bi moral kupec izvajalec zainteresirani za dve glavni točki: ali je pogodbena organizacija res pravico razpolaganja s tem predmetom in ali je bilo plačilo izvedeno na podlagi pogodbe.
Praviloma se pogodba sklene med izvajalcem in razvijalcem, ki mu sledi postopni izpad stroškov dela, opravljenega na podlagi plačila kupljenih objektov. Ker so ta dela izpolnjena na teh dveh pogodbah: pogodba o kapitalu in pogodbi je narejena - je pripisana.
Tukaj sta dva primera. Prvi - ko se stanovanje ponovno izvaja na izvajalca (koncesijska pogodba je bila sklenjena s pravico zahtevka ali dela udeležbe v kapitalu, registriranih v Rosreestru).
"V tej situaciji je vse dovolj," pojasnjuje odvetnika prava Bruited oddelka "Soyuz" Yulia Mikhaila. - V skladu z izvlekom iz enega samega državnega registra pravic do nepremičnin (USRP) se preveri, ali je imetnik pravice prodajalec, ali obstajajo omejitve ali obremenitve pravice zahtevati.
Smiselno je, da se razvijalec zaprosi, ali je bilo plačilo, kot pravilo, mora izvajalec imeti registrirano pogodbo in plačilno potrdilo. Če obstajajo prejšnji imetniki avtorskih pravic, morajo biti dokumenti, ki potrjujejo njihovo plačilo s prejšnjimi imetniki avtorskih pravic, in tako do odlaganja razvijalca. Če je bilo plačilo opravljeno s testiranjem vzajemnih zahtev, je treba zahtevati kopijo takih pogodb. To bo zaščitilo kupce od pravega imenovanja prejšnjih prodajalcev. Posebno pozornost je treba nameniti pogojem, ki so potrebni za pogodbe o tej vrsti. Brez njih se pogodba ne šteje za izklop. Ker pravica do povpraševanja izhaja iz pogodbe o sodelovanju pri gradnji delnic, vse podrobnosti o določenem sporazumu (število in datum sklenitve, kot tudi druge informacije, ki jih je mogoče določiti z zneskom veljavnih zahtev), je treba določiti v \\ t koncesijska pogodba. "
Drugi primer, ko izvajalci nimajo pravne pravice zahtevati predmetnega kapitala gradnje, je stanovanje naveden za razvijalca ali za tretjo osebo.
"V tem primeru mora kupec obravnavati posebno pozornost do trenutka prenosa denarja," je dejal Yulia Mikhaila. - Če je stanovanje naveden za razvijalca, je treba zahtevati potrditev plačila ne samo potrdilo, ampak tudi drug dokument (dobiček-denar naročilo in preverjanje). Če je stanovanje naveden za posameznika, je ta oseba, ki mora izdati potrdilo o prejemu sredstev. Posebno pozornost bi namenil kupcem dejstvu, da je treba pri obravnavi, da je treba preučiti dokumentacijo razvijalca: razvojno dovoljenje, projektno dokumentacijo in vse spremembe njegove vsebine. Papers, ki potrjujejo, da ima razvijalec pravico do lastnega zemljišča. V težkih razmerah je treba pritegniti delo odvetnika. "
V skladu s 17. členom Zveznega zakona št. 214-фз, je pogodba o koncesijah pravice do zahtevka po pogodbi o skupni gradnji predmet obvezne registracije v Rosrestru. Koncesijska pogodba se šteje, da je sklenjena le od registracije države.
Elena Hamardyuk, Vodja nadzornega oddelka za gradnjo delnic Gradbeni nadzor in nadzor stanovanj:
Z nakupom predmetov iz pogodbenih organizacij morajo državljani razumeti, kateri dokumenti so potrebni za takšno transakcijo, da bi v primeru sodnega postopka v prihodnosti lahko branili svoje pravice na sodišču. Ne zahteva le potrdilo razvijalca o delih, ki jih navaja pogodbena organizacija na objektih graditelja, temveč tudi vse finančne dokumente, ki potrjujejo izračune med razvijalcem in pravnim subjektom, na katerega je bil stanovanje preneseni (popust med vzajemnimi zahtevami, obrazci opravljenega dela), ker certifikat o razvijalcu o delu, ki ga izvaja pogodbena organizacija, ni finančni dokument. In v primeru situacije, ko razvijalec dal prostore, je izdal pogodbo o kapitalske udeležbe s pogodbeno organizacijo, in da iz nekega razloga ni izpolnila svojih obveznosti, delo ni bilo dokončano, predmet pa je že obnovil fizično Face, varuje interese delničarja.
Ekaterina Slavina, Namestnik vodje oddelka za registracijo sodelovanja pri izgradnji Urada RoSreestraTr za ozemlje Krasnoyarsk:
Primeri, ko je registracija transakcije na dodelitvi pravice iz zahtevka, je pred kratkim postala opazno več. In čeprav so takšne situacije običajno dovoljene, se izvedejo potrebne dokumente stranke in se izvede registracija, vse ta mesec, koncesija pa je prekinjena, kupec porabi za živčno pričakovanje.
V praksi kupci pogosto ne preverjajo pogojev pogodbe, niti prisotnosti soglasja razvijalca za dodelitev predmeta, to vodi do prekinitve registracije. Zahtevamo razvijalcu, in če razvijalec soglasja k koncesiji ni dal, in je zagotovljena za pogoje pogodbe, bo zavrnjena pri registraciji pogodbe.
Kupec mora biti skrbno seznanjen z vsebino prvega sporazuma kapitalske udeležbe v gradbeništvu, s pogoji, pod katerimi pogoji pa je bil z začetnim vlagateljem, se prepričajte, da v stanovanju ni bremena (hipoteke). Če so bile koncesije nekoliko, se prepričajte, da je bilo plačilo opravljeno na vseh.
V vsakem primeru je treba spomniti, da se vse pravice do objekta pojavijo le od trenutka registracije, dokler v registru ni vpisa, ne glede na to, kaj prodajalec trdi, je samo njegove besede, lahko resnično upravlja objekt, samo Po vstopu v USRP se je pojavil.
Bistvo dodelitve lastninskih pravic v stanovanje v novi stavbi je, da prodajo pravice nepremičninskih zahtev od razvijalca s sporazumom Cessia. Leži na kateri koli fazi do dokumentarnega oblikovanja prenosa apartmaja. CESSIA je možna pod pogodbo, tako predhodno prodajo in kapitalsko udeležbo v gradbeništvu. Prva možnost vsebuje veliko tveganj za kupca, druga pa je bolj zanesljiva. Glede na glavni sporazum ima naloga preprosto pisanje ali notarialno obliko, državno registracijo.
Stanovanjski trg zastopajo objekti, vključeni v dve veliki kategoriji - nove stavbe in sekundarne nepremičnine. Prenos nepremičnine izda pogodbe za prodajo, donacije, izmenjave, kapitalske udeležbe, dodelitev.
Dodelitev lastninskih pravic v stanovanje v novi stavbi se izvaja v skladu s pravili, ki jih določa zakonodaja, in ima funkcije, ki jih določa glavna pogodba.
Kakšna je dodelitev stanovanj v novi stavbi? To je prodaja pravice, da zahteva prenos nepremičnin po koncu gradnje. Sklenitev pogodbe o skupni udeležbi ali nakup in prodajo objekta v še nenehne hiše daje kupcu pravico do trditve v prihodnosti. Dejansko, v času podpisanega sporazuma nepremičnin, še vedno ni.
Transakcija se imenuje Zeessiy in izda neodvisna pogodba. Stranke v njem:
Prodaja pravice do zahtevka v obliki naloge je dovoljena le do prenosa predmeta pogodbe. Po podpisu zakona in predstavitvenih ključev se Cessia ne uporablja.
Pridobitev stanovanja v hiši na kateri koli fazi gradnje se izvaja s sklenitvijo pogodbe o skupni udeležbi ali pred predhodnim, nato pa glavno prodajno pogodbo. Cesijo se lahko uporablja za katerega koli od teh sporazumov.
Predhodno prodajo se ne more šteti za polnopravni dokument, da bi zahtevali pravice nepremičnin. Njegovo bistvo in namen sta v imenovanju namena, da se objekt prenese v prihodnost. Ta oblika odnosov se uporablja na kateri koli fazi - od razvoja dokumentacije do celotne konstrukcije.
Tabela 1. Slabosti predhodne pogodbe o prodaji
Predhodna prodajna pogodba je legitimna zasnova, čeprav se ne uporablja tako pogosto. Z vidika varstva kupca in njenih premoženjskih interesov je oblika neuspešna. Glede na dodelitev takega sporazuma ni priporočljivo.
Druga različica zasnove odnosov z razvijalcem je pogodba o kapitalu. Ta obrazec je zagotovljen z zakonom in tradicionalni za nakup stanovanj v novi stavbi. Najbolj v celoti varuje interese kupca in daje manj prostora za goljufijo razvijalca. Ta sporazum je idealen za nadaljnjo nadaljnjo prodajo.
Če apartma kupi s privlačnimi sredstvi, ga ni prepovedano prenesti. Glavna naloga prodajalca je, da dobimo soglasje banke na transakcijo. Ko je dolg preveden v nov kupec, vključno z izplačilom obresti in drugih prispevkov, ki jih zagotavlja pogodba o posojil.
Večina stanovanj je kupljena s pomočjo izposojenih sredstev. Dodelitev hipotekarnega apartmaja ni nekaj novega. Toda pred vložitvijo kreditnih obveznosti se priporoča, da se seznanite z okoliščinami (plačani znesek, pogoji, prisotnost neporavnanih glob za kršenje pogojev in drugih).
Naloga je pogosta, vendar nevarna shema nakupa stanovanja. Med glavnimi tveganji se dodelijo:
Cessia je možna s podpisom pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu na dejanje prenosa stanovanja. Razlogi za prodajo nedokončanih stanovanj so lahko drugačni - želja po zaslužku, potrebo po denarju, motenj od razvijalca, odložitev gradnje in drugih. Pred podpisom dokumenta in depozita, morajo izvedeti.
V redkih primerih CEDENT prevzame jamstvo za izvršitev razvoja obveznosti. Toda tu obstaja nevarnost: možno je preučiti pogoje jamstva - morda zaščitijo kaznijo, da ne bodo v celoti ali ne ščitijo.
Opomba! Zakon ne zahteva prejema pisnega soglasja razvijalca na nalogo. Če pa je tak pogoj vključen v pogodbo, je CEDENT dolžan prejeti ta dokument pred transakcijo. V drugih primerih je dovolj pisnega obvestila o državni registraciji transakcije.
Opomba. Če razvijalec krši roke, ima delničar pravico zahtevati odškodnino za izgube v določenih strankah. Prav tako ima pravico, da razglasi odpovedsporazumi in zaprosijo za vrnitev plačanega zneska.
Preden kupite stanovanje za prenos pravic v novo stavbo, ocenite tveganja, preverite pogoje že sklenjenih pogodb, razpoložljivost vseh dokumentov in se ne strinjajo z dodelitvijo v okviru predhodne pogodbe o prodaji.
Moji znanci za drugi mesec ne morejo kupiti stanovanja v novi stavbi. Ne, problem ni, da so preveč izbirčni. Hočejo samo stanovanje v že zgrajeni hiši, ki se bo naročila. Ampak, ko se izkaže, se stanovanja od razvijalca niso več ostala, in obstaja samo za dodelitev pravic. Zaskrbljujoče. Dejansko, kaj je vredno strahu?
Za začetek bomo razumeli s statusom nepremičnin. Tukaj ni nič zastrašujočega. Ti apartmaji se nanašajo na primarni trg, medtem ko hiša ni začela delovati, se stanovanja od zasebnih lastnikov (in ne iz razvijalca) prodajajo le na dodelitvi pravic.
V bistvu ta prodaja ni stanovanje, ampak le pogodba, za katero bo delničar postal lastnik stanovanj.
Maria Lithinetskaya.
upravljanje partnerja Metriricijska skupina
To pomeni, da oseba, ki je kupila stanovanje neposredno od razvijalca, ne prodaja samega predmeta, ampak je slabša od pravice zahtevati. Objekt obstaja tudi kot dokumentiran, in ima pogojno oštevilčenje.
Po zagonu je poštni naslov dodeljen operaciji, delničarji registrirajo potrdilo o lastništvu, in vse naknadne transakcije so že storjene v okviru prodajne pogodbe.
"Po mnenju zveznega zakona" o sodelovanju pri gradnji delnic "je dodelitev pravic dovoljena od državne registracije pogodbe in do strank, ki podpišejo prestavno razmerje. Zakon o oddajniku ni mogoče podpisati prej, da bi pridobili dovoljenje za provizijo Parlamenta, "Natalija Shatallina, generalni direktor MIEL-novih stavb, je ugotovljeno.
Vendar pa mora kupec biti previden. Apartmaji za prenos pravic v glavnem prodajajo vlagatelje. V začetni fazi gradnje pridobivajo stanovanja od razvijalca na začetku, najnižjo ceno in "Mi smo pridržani" kupcu - že na višji. Hkrati je prodajalec dolžan plačati davek (NDFL) v državni zakladnici) v višini 13% razlike v ceni.
Maria Lithinetskaya daje tak primerku izračuna. Recimo, da je delničar pridobil stanovanje za 4 milijone rubljev in proda 6 milijonov rubljev. V skladu s tem, da bi plačali državo davek, bi moral iz razlike v višini 2 milijona rubljev, to je 260 tisoč rubljev. Vsi vsi želijo deliti dobička, toliko prodajalcev namerno podcenjujejo vrednost prodanega premoženja.
Če vlagatelj ni imel časa za prodajo stanovanja pred zagonom hiše, potem bi moral v skladu z novimi pravili navesti znesek pogodbe o nakupu in prodaji, ne manj kot 70% katastrske vrednosti predmeta. V nasprotnem primeru se davek izračuna, ki temelji na katastrski vrednosti objekta, pomnoženega s koeficientom 0,7.
Običajno so katastrski stroški stanovanj nižji ali enak trgu. Recimo, da je isto 4 milijone rubljev, to je, 4.000.000 * 0,7 \u003d 2,800,000, 13% tega zneska - 364 tisoč rubljev. Nedokončana stanovanja še ni dostavljena v inventar, zato pravilo ne velja za to. Zato vlagatelj pri odstranjevanju pravic nič ne preprečuje nizkih stroškov. Še vedno je prepričati kupca.
Toda strokovnjaki soglasno svetujejo kupcem, da ne sprejmejo vrednosti predmeta, sicer lahko ostanete brez stanovanja, in brez denarja.
Recimo, da ste se dogovorili, nato pa transakcija poteka v skladu s standardno shemo z registracijo v Rosreestru in prenos denarja. Zdi se, da je vse, kar je v redu, in ste vzdihnili z olajšavo, toda čez nekaj časa se izkaže, da so se prodajalci sorodniki odločili, da protestirajo dogovor (na primer na podlagi dejstva, da je nekdanji loller prodal stanovanje, ki je nesposoben ). S sodne odločbe je transakcija lahko neveljavna in kupec lahko računa na vrnitev le znesek, ki je naveden v pogodbi.
Da bi prodal stanovanje za dodelitev pravic, mora prodajalec pridobiti soglasje razvijalca. Torej kupec, po mnenju Natalia Shatallina, Skrbno je preučiti pogodbo o kapitalski udeležbi (DDU) - Ali ni prepoved, ki storijo dodelitev pravic ali posebnih zahtev za pridobitev soglasja razvijalca? Da bi vam dali prvotno pogodbo ali njegovo notarizirano kopijo, mora prodajalec, kot tudi dokumente, ki potrjujejo plačilo nepremičnin. Mimogrede, nekatera gradbena podjetja lahko zaračunajo določen znesek za njihovo soglasje, najbolj pogosto je 1-2% zneska transakcije. Vendar pa bo plačala Komisiji za nalogo, najverjetneje, bo treba pripraviti za dodatne stroške.
Razvijalec pogosto daje pozitivno odločitev o dodelitvi šele po plačilu celotnega zneska dolga za delničarja. Če govorimo o hipoteki, potem je soglasje soglasja banke izdalo posojilo.
Če vlagatelj poskuša prodati stanovanje brez dovoljenja, je transakcija lahko neveljavna.
V tem primeru bo kupec ponovno prejel le znesek, ki je naveden v prvem DTD od vlagatelja, kljub dejstvu, da sem kupil stanovanje po višji ceni. Natalia Shatallina opozarja, da je dodelitev pravic, dd, izda ločen sporazum, ki je predmet državne registracije. Pred tem ni treba izvesti plačil.
Kljub dejstvu, da je stanovanje kupljeno v hiši v gradnji, je zanimanje za hipoteko primerljivo s pogoji izdaje posojila za nakup sekundarnih stanovanj. Zato boste morali vlagatelju vprašati o dobrem popustu, da bi spremenili razliko v preplačilu. Hkrati pa niso vse banke pripravljene posojati nepremičnin po sporazumu o dodelitvi. Ampak, če ste navedli njegovo podporo, bo postopek tudi težaven.
"Poseben račun bo odprt v banki, na katero bo naveden prvi prispevek kupca in kreditnih sredstev banke. Po registraciji pogodbe o dodelitvi so vsa sredstva navedena za račun prodajalca. Če je prodajalec kupil stanovanje, recimo, za 3,5 milijona rubljev, zdaj pa želi prodati za 4 milijone rubljev na dodelitvi, nato pa bo hipoteka dala kupcu z izračunom 3,5 milijona rubljev. Razlika je sestavljena iz odhoda: 500 tisoč rubljev. Postavljeni so v celici, ki jih prodajalec tudi razkrije po registraciji koncesijske pogodbe, "podrobnosti Irina Dobrozhotova, predsednik uprave Best-Novostroy podjetja, pojasnjuje.
Če je prvi Ragler kupil tudi stanovanje v hipoteke, najprej je treba izplačati.
Prvi korak je oblikovanje posojilne pogodbe med prodajalcem in kupcem. Dokument je pisno napisan, vendar registracija ni predmet. To je nekaj, kar je kot potrdilo o prejemu, na podlagi katerega kupec posreduje denar prodajalcu stanovanja, on, nato pa povrne posojilo in odstrani "obremenitev".
Korak drugega - obnova nepremičnin na kupcu za dodelitev prava. Res je, vse to je možno le, če kupec prihaja z gotovino.
Če dve hipotekarstvu (tako prodajalec, in kupec) prepriča, nato dodelitev ali nemogoče izdati, ali je zelo težko.
Nakup nepremičnin - kompleksen postopek in prenos pravic tukaj ni izjema. Ljudje, ki radi zadržujejo stokrat, so lahko, ta vrsta posel in bo prestrašila, vendar so tisti, ki so pripravljeni kupiti stanovanje na ta način, tudi veliko. Očitno je ena stvar, da če je kupca 100% lastnih sredstev, da to počnete lažje.
