Nakup podeželskih hiš in stanovanj spremlja obvezna izvedba velikega števila dokumentov in potrebni pregledi. To velja za dokumente in potrdila, ki bodo uradno potrdila transakcijo. Preden sklenete pogodbo, morate temeljito preveriti čistost bivalnih prostorov. Med številnimi vprašanji, ki se pojavijo v procesu takšnega preverjanja, je mogoče omeniti zahtevo , ali se dolgovi iz naslova komunalnih storitev prenesejo na novega lastnika. V tem članku lahko dobite odgovor nanj in preučite informacije o tem, kako ravnati v primeru takšne napake in kako preprečiti težave.
Če želite podrobno odgovoriti na vprašanje, ali se dolgovi za komunalne storitve prenašajo na novega lastnika, se boste morali obrniti na sodobno zakonodajo. Zaradi tega, ker transakcije takega načrta ureja Stanovanjski zakonik Ruske federacije, člen 153, se morate nanj zanašati. Tu piše, da pri nepremičninskih transakcijah zamude pri plačilu prejšnjega lastnika ne preidejo na novega lastnika.
Po trenutni zakonodaji so dolgovi, ki izhajajo iz plačila dolgov za stanovanjske in komunalne storitve, poleg plačila za večja popravila problem prejšnjega lastnika stanovanjskih prostorov.
Kljub temu obstajajo nekatere nianse:
Trenutno stanje se nekoliko razlikuje od pogojev, ki so bili prej določeni z zakonom. Trenutno javne službe od novega lastnika zahtevajo, da v celoti poplača zaostala plačila za zamude pri plačilih, ki jih je prejel "kot dediščino". V članku lahko ugotovite, ali so takšne obveznosti zakonite, kako legitimne so zahteve zaposlenih v HOA in tudi, kaj storiti za nove lastnike v takšnih razmerah.
Torej mora lastnik plačati zaostale najemnine, ki so mu bile prenesene po nakupu stanovanja? Sodobne družbe za upravljanje svobodno razlagajo določbe veljavne zakonodaje in pritiskajo na nove lastnike ter grozijo s tožbo. Dejansko takšna dejanja niso zakonita.
Lastnik svojega novega stanovanja ima vso pravico zavrniti odplačilo dolgov, razen če so v pogodbi določeni drugi pogoji.
Z drugimi besedami, zaostale najemnine pri prejšnjem lastniku stanovanj ostajajo izključno problem prodajalca. Razlog je v tem, da je znesek dolga določen na njegovem osebnem računu. Če je bil tak dolg evidentiran, mora kupec o tem obvestiti gospodarske javne službe. Treba je izraziti nepripravljenost plačevanja dolgov drugih ljudi, k vlogi priložiti kopijo pogodbe z datumom uradnega vstopa v lastništvo.
Upoštevati je treba, da se v takšnih primerih lastniki zelo pogosto soočajo z grožnjami zaposlenih HOA, ki nočejo podpisati nove pogodbe z lastnikom, dokler se ne izplačajo vsa plačila, ki jih po zakonu zahteva prejšnja pogodba.
Tožba je nezakonita in krši državljanske pravice novih lastnikov.
Razlog za to kršitev zakona je nepripravljenost predstavnikov HOA, da prevzamejo odgovornost za poplačilo dolga. Veliko lažje je odgovornost za poplačilo dolga prestaviti na nove lastnike. Če pride do takšnih situacij, je vredno ugotoviti, kdo in pod kakšnimi pogoji naj plača nakopičene dolgove.
Poleg stalnih težav z združenji lastnikov stanovanj imajo lahko lastniki težave tudi z dejstvom, da vodstvo stanovanjske pisarne kategorično noče podpisati pogodbe o opravljanju storitev novemu lastniku in problem rešiti na sodišču. Da bi se temu izognili, je treba pred sklenitvijo posla preveriti pravilnost vseh vrednostnih papirjev, ki jih je predložil nekdanji lastnik. Poskrbeti je treba, da bo dolg pri komunalnem stanovanju ob menjavi lastnika v celoti plačal prejšnji lastnik. Takšno preverjanje se bo v prihodnje izognilo resnim težavam.
Vredno je razmisliti o vedenju kupca, ki bo omogočilo izogibanje različnim neprijetnim situacijam, da situacijo popravi, če je novi lastnik postal žrtev brezvestnega prodajalca. S pravočasnimi ukrepi se boste znebili neprijetnih zahtevkov zaposlenih v javnih službah.
Kupec mora pred sklenitvijo posla preveriti dejansko stanje prodajalčevih računov; pomembno je, da še pred sklenitvijo prodajne pogodbe zahteva ustrezno potrdilo. Preden sklenete posel, morate pridobiti potrdilo o popolni odsotnosti dolga za skupno stanovanje. Tako novi lastnik ne bo žrtev nepoštenega prodajalca.
Potrdilo o stanju komunalnih računov izda HOA ali EIRT. Pomembna točka je dejstvo, da je rok veljavnosti takega dokumenta le 10 dni. Kupec mora ob prejemu tega dokumenta biti pozoren na datum njegove priprave. Račune lahko vedno preverite tudi prek interneta. To so lahko spletne strani ponudnikov komunalnih storitev in uradni portali družb za upravljanje in združenj lastnikov stanovanj.
Kritična zadolženost se nujno odraža na spletni strani FSSP. To je dovolj enostavno preveriti.
Ob resnem dolgu do komunalnih računov je pojav sodnih postopkov neizogiben, vse to pa se samodejno odraža na spletni strani sodnih izvršiteljev. V aktu o prevzemu in prenosu stanovanj je treba upoštevati le dejanske odčitke merilnih naprav. To vam bo omogočilo, da imate pri roki resnične dokaze za učinkovito argumentacijo svojega stališča v postopku morebitnih postopkov pri javnih službah.
Če kupec ni ukrepal, da bi se zaščitil pred dolgom, se bo treba z lastnikom pogovoriti o shemi prihodnje interakcije. Ta problem je mogoče rešiti na naslednje načine:
Nepremičnine ne smete kupovati z računi za komunalne storitve. To še posebej ogroža resne težave s predstavniki storitvene organizacije če nekdanji lastnik je izginil iz splošnega vidnega polja, če je odšel v drugo naselje.
Kupci in prodajalci bivalnega prostora lahko v celoti poplačajo natečena plačila. Odločitev o tem, kdo bo plačal neposredno, je odvisna od posebnih pogojev pogodbe in vrednosti stanovanja ali hiše. Glavna stvar je, da se spomnite, da novega lastnika ni mogoče prisiliti, da plača dolg. Edina izjema je neplačilo prispevkov za večja popravila in notarsko overjeno soglasje za plačilo dolgov.
Če se je kupec kljub temu izkazal za žrtev malomarnosti, torej če je kupil stanovanje s to obliko obremenitve, ga nihče nima pravice prisiliti k plačilu takih plačil. Vedeti morate, da opravljanja storitev zaradi dolga ni mogoče prekiniti, je nezakonito. V takšnih razmerah morajo vsi delovati v okviru zakona.
Kupec mora najprej o spremembi lastnika stanovanja obvestiti zaposlene v Kazenskem zakoniku ali HOA, nato pa takoj zahtevati odprtje novih osebnih računov. To ni tako enostavno narediti! Takšni izjavi bo treba priložiti paket dokumentov, ki dokazujejo pojav lastništva novega lastnika. To je lahko kupoprodajna pogodba, akt o prevzemu in prenosu lastnine, drugi dokumenti.
Če se HOA noče sestati na pol poti, bi moral lastnik novega stanovanja stopiti na sodišče. Ne smemo pozabiti, da je v razmerah takšnega načrta zakon na strani novega lastnika in bo delavce stanovanjske družbe zavezoval k določenim popuščanjem. Takšni ukrepi bodo zahtevali nekaj časa in živčne stroške, vendar ni druge možnosti za odpravo nastale situacije.
V postopku preverjanja računov prejšnjega lastnika je treba posebno pozornost nameniti dolgom pri prispevkih za velika popravila. Razlog je v tem, da je zakon v takšnih razmerah vzpostavil kontinuiteto plačil novim lastnikom.
Če povzamemo vse zgoraj navedeno, velja omeniti, da če je lastnik postal lastnik doma "s presenečenjem", sploh ni dolžan poplačati vseh podedovanih dolgov. Izjema so lahko le plačila za remont ali situacija, povezana s prostovoljnim sprejetjem finančnih obveznosti.
Ni vam treba skrbeti za poplačilo dolgov prejšnjih lastnikov stanovanj. Po sodobni zakonodaji je kupec nepremičnine dolžan plačati račune šele po dejanskem vstopu v lastništvo. Grožnje in izsiljevanje javnih služb v tej situaciji so v nasprotju z zakonom.
"Stanovanjske in komunalne storitve: računovodstvo in obdavčitev", 2009, N 7
Računovodstvo in kontrola terjatev, vpliv na neplačnike, sodna izterjava dolgov - to je rutina organizacij za upravljanje in HOA. Danes bomo obravnavali situacijo, ko je lastnik, ne da bi odplačal dolg izvajalcu stanovanjskih in komunalnih storitev, svoje prostore prodal. Ali je mogoče izterjati dolgove od novih lastnikov? Kako preganjati prejšnjega lastnika?
Žal vsi občani ne plačujejo v dobri veri za opravljene stanovanjske in komunalne storitve ter opravljena dela za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja v stanovanjski hiši. Ta problem velja enako za družbe za upravljanje, stanovanjske zadruge in stanovanjske zadruge. Praksa NP "Zveza društev lastnikov stanovanj Nižnji Novgorod" kaže, da tudi majhen dolg lastnika do Zveze lastnikov stanovanj povzroča velike izgube, saj je partnerstvo neprofitna organizacija in je edini vir dohodka pogosto plačilo lastnikov za stanovanje. Medtem za organizacije, ki dobavljajo vire, ni pomembno, ali je njihov naročnik komercialna organizacija, in zakonito zahtevajo plačila po pogodbah o dobavi virov, pa tudi kazen za zamudo pri plačilu.
Naj se obrnemo na situacijo, ko so zamude pri plačilu stanovanjskih prostorov nastale pred pridobitvijo lastništva stanovanjskih prostorov. Z drugimi besedami, prejšnji lastnik je prodal, podaril, sklenil nov posel s stanovanjem, ne da bi plačal dolg upravljavski organizaciji. Najlažji način, na katerega se pogosto zatekajo organizacije za upravljanje, je zahtevati plačilo dolga od novega lastnika. Čustva slednjega so povsem razumljiva: dvomi, ali bi moral plačati za storitve, ki jih ni porabil?
Če želite odgovoriti na to vprašanje, morate razmisliti o dveh možnostih:
Ni skrivnost, da je prva situacija veliko pogostejša. Ker v pogodbi o prenosu stanovanja o plačilu zaostalih plačil za stanovanjska in komunalna plačila s strani novega lastnika (kupca, obdarjenca, delničarja) ni klavzule, slednji ni dolžan plačati dolga, ki je nastal pred njegov vstop v lastništvo.
V skladu s čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije breme vzdrževanja nepremičnine nosi njen lastnik. V skladu s čl. 153 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije obveznost plačila stanovanjskih prostorov in komunalnih storitev nastane od lastnika stanovanjskega prostora od trenutka, ko nastane lastninska pravica. Na podlagi drugega odstavka čl. 8 Civilnega zakonika Ruske federacije pravice do lastnine, ki je predmet državne registracije, izvirajo od trenutka registracije ustreznih pravic do nje, razen če zakon določa drugače. Pravice do nepremičnine (ki ji pripada stanovanje) so predmet državne registracije (klavzula 1 člena 131 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako obveznost plačila stanovanjsko -komunalnih storitev, opravljenih v zvezi z kupljenim stanovanjem, nastane po registraciji prenosa lastništva na novega lastnika. Do tega trenutka je prejšnji lastnik stanovanja dolžan plačati storitve.
Če je organizacija za upravljanje novemu lastniku poslala račun za plačilo dolgov prejšnjega lastnika, se lahko zakonitemu lastniku svetuje, naj o prenosu lastništva stanovanja obvesti organizacijo za upravljanje in zahteva, da od njega neha zahtevati odplačilo dolga. Vlogi je treba priložiti kopije kupoprodajne pogodbe in potrdilo o državni registraciji pravic ter odčitke števcev, potrjene s strani ustreznih organizacij, zabeležene v času prevzema stanovanja.
Organizacija za upravljanje pa ima pravico, da na sodišče vloži zahtevek proti nekdanjemu lastniku za izterjavo zaostalih obveznosti pri obveznih plačilih (organizacija za upravljanje - na podlagi pogodbe o upravljanju, sklenjene s prejšnjim lastnikom, ali dne podlaga dejstva porabe storitev; Stanovanjska zadruga in HOA - zaradi obveznosti, opredeljene v listini in 8. členu 138. člena ZK RF, kot oseba, ki je dolžna zastopati zakonite interese lastnikov prostorov v stanovanjsko zgradbo, tudi v odnosih s tretjimi osebami).
Če želite iti na sodišče, morate sestaviti tožbo in priložiti potrdilo o plačilu državne dajatve ter dokumente, ki potrjujejo osnovo in znesek pobiranja.
Višina državne pristojbine se izračuna v skladu z odstavki. 1 str. 1 čl. 333.19 Davčnega zakonika Ruske federacije in je odvisna od cene zahtevka. Torej, pri pobiranju dolga, katerega znesek ne presega 10.000 rubljev., Se državna dajatev izračuna kot 4% stroškov zahtevka, vendar ne manj kot 200 rubljev. Če so stroški zahtevka v razponu od 10.001 do 50.000 rubljev, bo državna dajatev 400 rubljev. plus 3% dolga nad 10.000 rubljev. Tožba je vložena pri sodniku po ceni zahtevka do 100.000 rubljev, več kot 100.000 rubljev. - na okrožno sodišče.
Na obravnavi bo moral tožnik (organizacija upravljanja, HOA, stanovanjska zadruga) potrditi naslednja dejstva.
Prvič, znesek nastalega dolga. Za to je treba sestaviti podroben izračun zneska dolga ob upoštevanju obstoječih tarif in odčitkov merilnih naprav.
Drugič, velikost tarife za vzdrževanje in popravila. Za razliko od tarif za komunalne storitve (ki jih določi regulativni organ), višino plačila za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske stavbe določijo lastniki prostorov v takšni hiši ali člani HOA, če hiša upravlja HOA (klavzule 7, 8, člen 156 RF LC RF). In samo če se lastniki prostorov v stanovanjski hiši na svoji skupščini niso odločili, da bodo določili višino plačila za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov, ta znesek določi lokalna uprava. Tako je potreben protokol skupščine lastnikov prostorov stanovanjske hiše ali skupščine članov HOA.
Tretjič, prisotnost ali odsotnost dogovora z lastnikom. Spomnimo se, da je v primeru, da hišo upravlja HOA, dolžna skleniti pogodbo za vzdrževanje in popravilo skupnega premoženja stanovanjske hiše ter zagotavljanje komunalnih storitev z lastnikom, ki ni član HOA, in pogodbo za komunalnih storitev pri vsakem članu HOA. Pri servisiranju hiše s strani družbe za upravljanje je potrebna pogodba o upravljanju; v odsotnosti takega dogovora bo morala družba za upravljanje dokazati dejstvo opravljanja del in opravljanja storitev z zagotavljanjem različnih vrst opravljenih del, pogodbe o opravljanju storitev itd.<1>.
<1>Glej članek "Če organizacija za upravljanje nima dogovora z lastnikom nestanovanjskih prostorov", št. 3, 2009.
Ne smemo pozabiti na obvezno potrditev avtoritete predstavnika organizacije. To je lahko protokol o volitvah predsednika stanovanjskih zadrug in združenj lastnikov stanovanj ali pooblastilo upravne organizacije.
Poleg tega je zastaralni rok terjatev za izterjavo dolgov, vendar obveznih plačil in plačil za opravljene storitve, tri leta (člen 196 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Treba je opozoriti, da organizacija za upravljanje nima pravnih načinov, da bi vplivala na sklepanje posla s stanovanjskim prostorom ob prisotnosti zaostalih plačil za stanovanjske in komunalne storitve, saj so odnosi v zvezi s prodajo (ali drugo obliko odtujitve) stanovanja nastanejo med lastnikom in prevzemnikom, odnosi v zvezi z dolgom pa med lastnikom in organizacijo upravljanja.
V skladu s klavzulo 4 Navodila o postopku državne registracije prodajnih pogodb in prenosa lastništva stanovanjskih prostorov<2>za državno registracijo prodajne pogodbe v skladu s čl. Umetnost. 16 in 17 zveznega zakona z dne 21.07.1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic na nepremičninah in poslih z njo" sta predstavljena:
Kot lahko vidite, za državno registracijo prenosa lastništva ni potreben dokument, ki potrjuje odsotnost zaostalih plačil za stanovanjske in komunalne storitve, kar je lahko potrdilo uprave za odsotnost zamud.
Medtem je po našem mnenju zahteva kupca stanovanja lastniku, da predloži takšno potrdilo, več kot logična (da bi se v prihodnje izognili presenečenjem). Poleg potrdila lahko od lastnika zahtevate, da predloži najnovejša potrdila o plačilu za ustrezne storitve. In če obstaja dolg, ki ga lastnik ne more odplačati pred prodajo stanovanja, lahko novi lastnik odplača dolg družbi za upravljanje z ustreznim znižanjem cene plačane pogodbe za prenos stanovanja (prodaja, kapitalska udeležba pri gradnji).
Dogovori o prenosu lastništva stanovanja s pogojem, da se kupcu naloži obveznost plačila dolgov prodajalca, so veliko manj pogosti. Besedilo bi lahko izgledalo tako: "Stranki sta se dogovorili, da prodajalec stanovanje prenese na kupca, obremenjenega z zaostalimi plačili za stanovanjske prostore v višini XXX rubljev. Obveznost plačila tega dolga preide na kupca iz trenutek državne registracije lastništva stanovanja. "
Če tak pogoj obstaja, se izvede prenos dolga. Na podlagi čl. 391 Civilnega zakonika Ruske federacije mora dolžnik dolga prenesti na drugo osebo v pisni obliki (zahteva je izpolnjena, če je v pogodbi upoštevan pogoj ali če je sestavljen dodatni sporazum) in je dovoljeno le s soglasjem upnika. Z drugimi besedami, v pogodbo ni dovolj vključiti pogoja, potrebno je pridobiti pisno soglasje organizacije za prenos dolga s prejšnjega lastnika na kupca stanovanja.
V skladu s tem so vse zahteve za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev, o katerih so se dogovorili prodajalec, kupec in vodstvena organizacija, predstavljene novemu lastniku.
M. A. Purgin
Pravni svetovalec
NP "Zveza društev lastnikov stanovanj Nižni Novgorod"
Odločili ste se za selitev in kupili stanovanje. Dogovor je potekal brez težav, v Rosreestr smo dobili certifikat. Pojdimo na registracijo v družbo za upravljanje. In potem vam povedo, da registracije ne bo, dokler ne odplačate dolga za plačilo komunalnih računov ...
Skupna situacija? Aja, ja. Niso vsi prodajalci stanovanj vestni in tudi dogovor z nepremičninskim posrednikom ni 100% jamstvo, da ne bo težav z novim stanovanjem. Kaj bi lahko svetovali novemu lastniku stanovanja, če mu poskušajo zaračunati dolgove prejšnjega lastnika?
V tem primeru je zakon na strani novega lastnika stanovanja. 153. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije neposredno določa, da obveznost plačila komunalnih storitev in vzdrževanja stanovanj od lastnika stanovanja, sobe in drugega stanovanja nastane od trenutka pridobitve lastništva tega bivalnega prostora. S pravnega vidika se ta trenutek upošteva datum izdaje potrdila o lastništvu novemu lastniku stanovanja. V skladu s tem mora vse dolgove za stanovanjske in komunalne storitve, ki so se pojavili pred tem datumom, odplačati prejšnji lastnik stanovanja.
Vendar pa je tu pomemben odtenek: včasih mora novi lastnik stanovanja še vedno poplačati dolgove starega lastnika za komunalne storitve. To se zgodi, če ste pri prenosu stanovanja popolnoma pozabili preveriti in zabeležiti odčitke merilnih naprav. V tem primeru je težko ugotoviti, kakšni so bili odčitki na števcih vode ali električne energije v času, ko ste dobili stanovanje. Dobro je, če je hkrati nekdanji lastnik svoje pričevanje vsaj redno posredoval družbi za upravljanje. Če odčitki sploh niso bili preneseni ali pa jih je stari najemodajalec redno podcenjeval, se lahko znesek dolga občutno poveča.
Da bi se izognili plačilu komunalnih stroškov za starega lastnika stanovanja, naredite potrdilo o prevzemu stanovanja v 2 izvodih in ga podpišite skupaj s prodajalcem. V aktu je treba zapisati odčitke števcev za vodo, ogrevanje, elektriko, plin na dejanski datum prenosa stanovanja.
Žal družbe za upravljanje in predsedniki HOA ne poznajo vedno dobro zakona. Zelo pogosta napačna predstavitev javnih služb je, da dolg ne visi na lastniku, ampak na samem stanovanju. Pravzaprav temu ni tako. Če se je prejšnji lastnik odselil, ne da bi plačal komunale, njegov dolg ne gre nikamor in ne gre novemu lastniku stanovanja. V primeru neplačila dolga lahko Kazenski zakonik od starega lastnika na sodišču vedno izterja dolg za stanovanjske in komunalne storitve - kar je mimogrede neposredna odgovornost Kazenskega zakonika, za katerega najemniki plačujejo denar. temu. Novi dobroverni lastnik stanovanja nikakor ne bi smel trpeti za "grehe" prejšnjega lastnika.
Najpogosteje v tej neprijetni situaciji družba za upravljanje grozi:
Vse to je seveda nezakonito.
Ločeno bomo obravnavali situacijo s plačili za remont. V 3. delu 158. člena Stanovanjskega zakonika je zapisano, da se obveznost plačila stroškov remonta v stanovanjski hiši pojavi pri lastnikih od trenutka, ko nastane lastništvo prostorov v hiši. Vendar se v primeru prenosa lastništva (na primer pri prodaji stanovanja) vse obveznosti prejšnjega lastnika stanovanja, da plača stroške remonta, hkrati prenesejo na novega lastnika. To pomeni, da bo dolg pri plačilih za remont, ki je ostal pri prejšnjem lastniku, moral odplačati novi lastnik stanovanja.
Izjema od tega pravila določa zakon za stanovanja, ki so prej pripadala Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinam: do prenosa lastništva na novega lastnika bodo morali sami pokriti svoje dolgove za prispevke za obnovo.
Nekatera posebej vztrajna podjetja za upravljanje lahko povzročijo težave pri vpisu v novo stanovanje in nočejo sprejeti potnih listov novega lastnika in njegovih družinskih članov. Če uradniki za potne liste iz Kazenskega zakonika dajo možnost registracije pod pogojem poplačila dolgov starega lastnika stanovanja, zaprosite za registracijo v novem stanovanju neposredno pri Glavnem direktoratu za notranje zadeve Ministrstva za notranje zadeve. Ruska federacija v vašem mestu. Hkrati je mogoče vložiti vlogo za odjavo na starem naslovu in za registracijo na novem naslovu. To je priročno narediti na spletnem mestu državnih služb.
