Nakup stanovanja po shemi stanovanjske zadruge je danes povezan s številnimi tveganji, saj pravnega varstva udeležencev država praktično ne ureja. Denis Artemov, vodilni odvetnik v odvetniški pisarni Via lege, je portalu spletnega mesta povedal o zapletenosti te sheme in načinih za zmanjšanje tveganj.
Kaj je JSK
Stanovanjska gradbena zadruga (HBC) je neprofitna organizacija, ki prostovoljno združuje potrošnike na podlagi članstva za nakup (gradnjo) stanovanj z združitvijo denarnih deležev. Hkrati se lahko za upravljanje hiše uporabljajo stanovanjske zadruge.
Shema stanovanjske zadruge je nastala v času Sovjetske zveze. Leta 1959, po 20-letnem premoru, je bil z Odlokom Sveta ministrov RSFSR ponovno dovoljen.
Nato so bili zaposleni in delavci združeni na delovnem mestu v stanovanjski zadrugi posameznih razvijalcev z naknadno pravico do nakupa stanovanj v zasebni lasti. Aktivno se je uporabljala tudi "metoda Gorky" ("samstroy", izumljena v Gorkyju, sodobni Nižni Novgorod), pri kateri so bili udeleženci zadruge neposredno vključeni v gradnjo, da bi pospešili in zmanjšali stroške procesa.
Omeniti velja, da so bile hiše, zgrajene preko stanovanjske zadruge, priznane kot boljše od nepremičnin, ki jih je zgradila država, saj je projekt gradnje in lokacijo novega objekta določila uprava podjetja, na podlagi katerega je stanovanje je bila organizirana zadruga. Seveda so bili med udeleženci zadruge pogosto tudi voditelji, zato so se trudili, da bi zgradili dobra stanovanja.
Pred razpadom ZSSR je sistem stanovanjskih zadrug ostal skoraj nespremenjen. In gradbeni razcvet po tej shemi je padel v 80. letih. Zanimivo je, da še danes v številnih takrat zgrajenih hišah deluje stanovanjska zadruga kot oblika upravljanja.
Takrat se je pokazala nujna potreba po državni ureditvi zadrug. To se je odrazilo v 5. poglavju Stanovanjskega zakonika RSFSR iz leta 1983 (o dejavnostih stanovanjske zadruge), pa tudi v sprejetju zakona iz leta 1988 "O sodelovanju v ZSSR".
Po prenehanju obstoja ZSSR je bilo v 4. poglavju Civilnega zakonika Ruske federacije o pravnih osebah dodeljeno mesto ZhSK (člen 116).
Pravna ureditev dejavnosti stanovanjskih zadrug je svojo sedanjo obliko dobila leta 2004 s sprejetjem Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.
Sodobne stanovanjske zadruge imajo številne pomembne razlike od podobnih sovjetskih organizacij.
Najprej je treba omeniti, da se je sam sistem financiranja tovrstnih projektov bistveno spremenil. Prej je sredstva za gradnjo namenila država v obliki posojila, ki so ga udeleženci stanovanjske zadruge plačevali približno 15 let po končani gradnji hiše.
Zdaj se sredstva, potrebna za gradnjo nepremičnin, zbirajo v procesu dela. Z drugimi besedami, razvoj poteka na že razpoložljivem denarju delničarjev. Tudi za te namene lahko zadruga vzame komercialna posojila. Lahko rečemo, da je danes včlanitev v stanovanjsko zadrugo način 100-odstotnega denarnega prispevka kupca za kasnejši prejem dokončanega stanovanja.
Druga pomembna razlika je, da so lahko člani sovjetskih zadrug le zaposleni v podjetju, na podlagi katerega je bila ustanovljena stanovanjska zadruga. Danes lahko takšne organizacije vključujejo neomejeno število udeležencev, ki so lahko kateri koli posamezniki in pravne osebe, pa tudi državljani drugih držav.
Sovjetska zadruga je pomenila gradnjo določene (določene) hiše in brez predhodne razdelitve stanovanj med udeležence. Odločitev o tem, kdo bo dobil katero stanovanje, je bila sprejeta po zaključku gradnje na podlagi rezultatov žrebanja.
Danes je stanovanjska zadruga razširila funkcije: to lahko pomeni ne le gradnjo določene nove hiše, temveč tudi nakup stanovanj s strani članov društva v drugih novogradnjah in celo njihov nakup sekundarnega stanovanja po kupoprodajni pogodbi. Apartmaji so razporejeni vnaprej.
Toda stanovanjske zadruge se še vedno uporabljajo za upravljanje hiše.
Omeniti velja, da večina razvijalcev uporablja stanovanjske zadruge za gradnjo individualnih hiš, medtem ko preostalo nepremičnino prodaja po pogodbah o kapitalski udeležbi. V moskovski regiji se sheme stanovanjske gradnje uporabljajo ne le za gradnjo stanovanjskih stavb, temveč tudi za gradnjo koč, mestnih hiš.
Ena najpomembnejših prednosti pridobivanja nepremičnin v novogradnjah po sistemu stanovanjske zadruge je praviloma nižja cena stanovanja.
Dejansko se cene kvadratnega metra v novogradnjah lahko zelo razlikujejo, tudi če imajo stavbe enako raven udobja, saj so odvisne od številnih dejavnikov. Ti vključujejo: teritorialno lokacijo hiše, njeno prometno dostopnost, izboljšanje sosednjega ozemlja, poslovni ugled razvijalca itd.
Toda najmanj tvegana je prodaja nepremičnin prek pogodb o sodelovanju pri skupni gradnji, zato so stroški takšnih stanovanj običajno višji.
V shemah stanovanjskih zadrug se pogosto uporablja prenos deleža, ki je analogen prenosu pravic do stanovanja. Tehnično torej lahko pridobite z dvigom cen nepremičnin, če se včlanite v zadrugo in nato stanovanje preprodajate. Možna je tudi formalizacija lastništva stanovanja v že zgrajeni stavbi stanovanjske zadruge, nato pa prodaja po kupoprodajni pogodbi.
Uspeh tovrstnih manipulacij je odvisen od nihanja cen na nepremičninskem trgu, ki ga je kupcu priporočljivo preučiti, preden vloži denar. Prav tako morate najprej poiskati nasvet kvalificiranega strokovnjaka.
Tveganja pri nakupu stanovanja po shemi stanovanjske zadruge
Nakup stanovanja po shemi stanovanjske zadruge je danes povezan s številnimi tveganji, saj pravnega varstva udeležencev stanovanjske zadruge v primeru situacij, kot so dolgotrajna ali nekvalitetna gradnja, država praktično ne ureja.
Torej je po 124. členu Stanovanjskega zakonika ob vstopu v stanovanjsko zadrugo osnova za pridobitev stanovanja članstvo v zadrugi. Pravne pogoje za takšno udeležbo pa določata le pogodba o vstopu v stanovanjsko zadrugo in njena listina, katere vsebina se v zakonodaji odraža le na splošno.
Poleg tega je praviloma ob včlanitvi novega udeleženca v zadrugo že izdelana in sprejeta listina stanovanjske zadruge, pogodba o vstopu pa se ne spreminja, saj gre za različico sporazuma o pristopu, tj. lahko se podpiše samo v predlagani izdaji.
Z vidika varnosti druge oblike skupnih gradbenih pogodb (DDU, predpogodbe) zagotavljajo veliko večjo gotovost, saj jih urejata Zvezni zakon "O sodelovanju pri skupni gradnji ..." in Zvezni zakon "O varstvu pravic potrošnikov". ”.
Pogoji DDU so natančno urejeni v zveznem zakonu "O sodelovanju pri skupni gradnji ...", ki je zaščita kupca in pomeni odgovornost razvijalca v primeru tveganj.
Člen 16 zakona Ruske federacije "O varstvu pravic potrošnikov" razveljavi katero koli klavzulo pogodbe, če je v nasprotju s tem zakonom. Tudi če je po DDU odgovornost izvajalca izjemno majhna ali sploh ne obstaja, se ima kupec pravico sklicevati na člene zakona o plačilu kazni za zamudo pri dobavi stanovanja in o odgovornosti za nekvalitetno stanovanje. Gradnja.
Člani stanovanjske zadruge teh pravic nimajo, saj se odnos med njimi in zadrugo gradi na podlagi prostovoljnega združevanja. Tako lahko udeleženci svoje zahteve utemeljijo le na statutu in pristopni pogodbi.
To potrjuje Odlok plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 28. junija 2012 št. 17 "O obravnavi civilnih zadev na sodiščih o sporih o varstvu pravic potrošnikov".
Poleg tega se lahko od članov zadruge zahteva, da v primeru finančne insolventnosti projekta dodatno prispevajo. To je posledica člena 16 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Tako je mogoče sklepati, da so pravna tveganja gradbenega podjetja v shemi stanovanjske zadruge bistveno manjša od tveganj zadružnika, kupcu pa je neprimerno lažje in donosneje, da se obrne na sodišče s pogodbo o sodelovanju. pri skupni gradnji kot s pogodbo o združitvi v stanovanjsko zadrugo.
Povedati je treba, da vsa oblast v stanovanjski zadrugi pripada upravnemu odboru zadruge, ki je pravno povezana z razvijalcem. V zvezi s tem, ko se pojavijo težave, kupec največkrat zelo težko doseže njihovo rešitev znotraj stanovanjske zadruge.
Kupec lahko vloži tožbo. Toda sodišča dobesedno razlagajo določbe listine stanovanjske zadruge in pogoje pogodbe o pridružitvi stanovanjski zadrugi, ki praviloma delujejo v korist razvijalca, ne kupca.
Zato kupcu v primeru dolgotrajne ali nekvalitetne gradnje ne preostane drugega, kot da izstopi iz stanovanjske zadruge, pri čemer mu vrne vplačani denar minus globe in članarine.
Pogoji za izrek glob za izstop iz stanovanjske zadruge in njihove višine so določeni v sporazumu o vstopu v stanovanjsko zadrugo in v njenem statutu. Tudi če je zadrugar zaradi pomanjkanja statusa potrošnika prisiljen zapustiti organizacijo po krivdi razvijalca, teh glob ne more v celoti izpodbijati na sodišču. Edina stvar, ki jo lahko poskusite narediti, je zmanjšati njihovo velikost, s čimer dokažete krivdo gradbenega podjetja.
Vendar se kljub vsem tem očitnim pomanjkljivostim za kupce zaradi dejstva, da je shema stanovanjske zadruge priznana kot popolnoma zakonita, pogosto izvaja.
Seveda mnogi že razumejo vsa možna tveganja, povezana z vstopom v stanovanjsko zadrugo, zato razvijalci uporabljajo dodatne prednosti takšnih nepremičnin za privabljanje udeležencev: na primer nizke cene stanovanj, visoka privlačnost in izvirnost arhitekturnih rešitev, razvita infrastruktura. v okoliških prostorih (športna igrišča, vrtci, parki, trgovine), vaš poslovni ugled ipd.
Zmanjšanje tveganj pri vstopu v stanovanjsko zadrugo
Ko ste se odločili za nakup nepremičnine v okviru sheme stanovanjske zadruge, je treba poskušati čim bolj zmanjšati možna tveganja na samem začetku - v fazi podpisa pogodbe o vstopu v zadrugo.
Najprej mora kupec podrobno ugotoviti, s katerim dejanskim razvijalcem ima opravka in najpomembnejše podatke tega podjetja – kdo je njegov lastnik in ustanovitelj.
Nato morate ugotoviti, ali ima razvijalec večje finančne partnerje (finančne družbe, banke, tuji vlagatelji), koliko projektov je podjetje izvedlo in kakšne preglede ima, poiščite informacije o vodstvu stanovanjske zadruge in njenih finančnih partnerjih.
Priporočljivo je, da bodite pozorni na to, ali banke zagotavljajo hipoteke za nakup te nepremičnine. Ta kazalnik je precej pomemben, saj so banke zainteresirane strani, in če se pojavijo kakršne koli težave, morajo imeti opravka s stanovanjskimi zadrugami. Tako banka, ki se profesionalno ukvarja s posojanjem nepremičnin, verjetno ne bo zagotovila hipoteke za očitno problematičen predmet.
Drugič, še vedno lahko poskusite v pogodbo o vstopu stanovanjskih zadrug vključiti dodatek o odgovornosti stanovanjskih zadrug v primerih slabe kakovosti gradnje in pozne dostave hiše, pa tudi izključiti iz nje globe za zapuščanje zadruga.
Hkrati morajo biti v pogodbi prisotni naslednji elementi (njihov seznam je širši od tistega, ki je določen v zakonodaji):
Pogoji za izstop udeleženca iz stanovanjske zadruge;
Postopek in višina plačila plačil stanovanjskim zadrugam;
Garancijska doba za kupljeno nepremičnino;
Jasno opredeljena nepremičnina, do katere je kupec po projektni dokumentaciji upravičen;
Zahteve glede kakovosti nepremičnin, ki se gradijo, in odgovornost stanovanjske zadruge za njihovo kršitev;
Pogoji gradnje in odgovornost stanovanjskih zadrug za njihovo kršitev.
V primeru zamude pri gradnji ima kupec pravico zahtevati popolne in zanesljive informacije o poteku gradnje od odbora stanovanjske zadruge. Hkrati je treba poslati zahtevo v pisni obliki, v njej čim bolj jasno formulirati vprašanja in jo posredovati predsedniku stanovanjske zadruge v podpis ali jo poslati v dragocenem pismu z obvestilom o dostavi in opisom. priloge.
Ker pravice udeležencev stanovanjskih zadrug do nepremičnin niso registrirane pri Rosreestru, se tveganje "dvojne prodaje" stanovanja znatno poveča.
V primeru "dvojne prodaje" mora kupec nemudoma uradno obvestiti vodstvo stanovanjske zadruge, nato pa vložiti prijavo za goljufijo, ki je povezana z dvojno prodajo stanovanj v skladu s 159. Ruska federacija organom pregona.
Hkrati bi bilo treba na sodišče vložiti tožbo za razveljavitev ponovne pogodbe za vstop v stanovanjsko zadrugo, kot tudi za rubež pravic na nepremičninah (da se ne bodo preprodajale).
Seveda naj se kupec v primeru kakršnih koli težav najprej obrne na usposobljenega odvetnika. Dejstvo je, da je precej težko sami pravilno sestaviti predkazensko fazo spora in od tega je v veliki meri odvisna sodna odločitev v korist tožnika.
Datum objave 24. junij 2014Na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu razvijalci še vedno uporabljajo vse vrste prodajnih shem, sklepanje lastniške udeležbe ali predhodne kapitalske pogodbe, pogodbe o delniških vložkih (pridružitev stanovanjski zadrugi), predhodne prodajne in nakupne pogodbe, pogodbe o nameri, itd. Vendar niso vse te sheme zakonite in pregledne.
Zvezni zakon št. 214-FZ predvideva uporabo le dveh shem: prodajo prek DDU in z vstopom v stanovanjsko zadrugo. "Na primarnem trgu 214-FZ zagotavlja interakcijo gradbenih podjetij in imetnikov lastniškega kapitala, ki so privabljeni na podlagi pogodbe o lastniškem deležu ali pridružitve stanovanjsko gradbeni zadrugi," potrjuje Svetlana Denisova, vodja prodajnega oddelka CJSC BFA. razvoj. "Obe shemi sta zakoniti."
Najpogostejša shema za prodajo stanovanj v novogradnjah je sklenitev pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji. Po besedah Poline Yakovleve, direktorice oddelka za stanovanjske nepremičnine pri NAI Becar, je v severni prestolnici približno 65 % transakcij na primarnem nepremičninskem trgu sklenjenih v okviru DDU, 33 % - v okviru stanovanjske zadruge in 2 % - po kupoprodajni pogodbi ali predpogodbi o prodaji. Dmitry Lekhmus, partner v skupini Rusland SP Group, razlaga visok odstotek pogodb o stanovanjski zadrugi, sklenjenih na primarnem trgu Sankt Peterburga, z dejstvom, da danes številni veliki razvijalci, kot so TsDS, LenSpetsSMU, Leader, prodajajo nekaj svojih nepremičnine, ki uporabljajo ta prodajni mehanizem.
Hkrati Arseniy Vasiliev, generalni direktor Unisto Petrostal, pravi, da se lahko delež pogodb, sklenjenih v okviru sheme stanovanjskih zadrug, v prihodnjih letih poveča. "Zakonodajalci tukaj razmeroma redko uvajajo pobude, ki spreminjajo pravila dela, česar ne moremo reči o sektorju skupne gradnje," pojasnjuje strokovnjak.
Kar zadeva druge sheme, so po besedah Svetlane Denisove predpogodba in druge sheme za pridobitev stanovanj v gradnji dvomljive. "Predpogodba je manj urejena s civilnim zakonikom kot pogodba, sklenjena neposredno v skladu z zveznim zakonom," pojasnjuje strokovnjak. - Po predpogoju ostaja vse nemirno, sporno, delničar je slabo zaščiten z zakonom. V različnih subjektih Ruske federacije je praksa kazenskega pregona potekala na različne načine. V nekaterih je predhodni sporazum obravnavan zelo lojalno, v večini subjektov Ruske federacije pa se predhodni sporazum šteje le za sporazum o nameri. V skladu s takšno pogodbo se denar ne sme zaračunati. Petersburg je bližje drugemu mestu kot prvemu.
Na splošno se predpogodba lahko sklene, ko je objekt oddan, neprodana stanovanja pa so v postopku vpisa v nepremičnino. "V tem trenutku je mogoče skleniti predpogodbo, vendar že kupoprodajo in ne lastniške udeležbe," pravi Svetlana Denisova.
Omeniti velja tudi, da se je na primarnem trgu razširila pogodba o odstopu terjatve po pogodbi o kapitalski udeležbi. To je posledica dejstva, da v novogradnjah odstotek naložbenih nakupov pogosto doseže 20%. Takšna stanovanja kupci dajo v nadaljnjo prodajo v poznejših fazah pripravljenosti objekta ali tik pred začetkom obratovanja, da dobijo približno 10 % letno od svojih naložb. Sklenitev pogodbe o odstopu je dovoljena le, dokler stranki ne podpišeta akta o neposrednem prenosu stanovanja.
Tako pogodba o kapitalski udeležbi kot pogodba o akumulaciji (včlanitev v stanovanjsko zadrugo) sta v skladu z veljavno zakonodajo, seveda pa ima vsaka možnost svoje posebnosti, ima tako prednosti za naročnika kot slabosti.
Delniška pogodba zagotavlja, da ima razvijalec vsa dovoljenja. »Če gradbeno podjetje prodaja stanovanja po DDU, to pomeni, da ima projektno dokumentacijo, ki je prestala državni pregled in je objavljena na spletni strani, potrjene so lastninske oziroma najemne pravice na zemljišču, ki se uporablja za gradnjo stanovanjske hiše, in gradbeno dovoljenje je bilo prejeto," pravi Aleksej Gusev, komercialni direktor Glavstroy-SPb LLC. "Sklepi o finančni solventnosti razvijalca nam omogočajo, da pridobimo podatke, navedene v projektni deklaraciji in četrtletnem poročanju."
Ena od glavnih prednosti kapitalske pogodbe je, da odpravlja možnost dvojne prodaje stanovanja. Svetlana Denisova pojasnjuje: »Pogodba o kapitalski udeležbi je predmet obvezne registracije pri Zvezni registracijski službi. Dvojna prodaja po vpisu ni več možna, ker država ob registraciji posla navede, da vidi delničarja kot legitimno stranko po pogodbi, in potrdi pravice delničarja do določene nepremičnine. Razvijalec ne more več razpolagati s tem predmetom, ne da bi odpovedal delniško pogodbo.«
Nasprotno, pogodba o stanovanjski zadrugi v skladu z zakonodajo Ruske federacije ni registrirana pri državnih organih. Tako se poveča tveganje dvojne-trojne prodaje v hiši. Hkrati Arseniy Vasilyev ugotavlja, da obvezna registracija DDU odloži njegovo izvedbo za 2-3 mesece, vse spremembe pogodbe so prav tako predmet registracije, zaradi česar se postopek spreminjanja (pogosto so lastniki lastniškega kapitala tisti, ki sprožiti jih) dolgo in težko podjetje. Omeniti velja, da lahko ta postopek od kupca stanovanja zahteva tudi dodatne denarne stroške.
Valery Lazugin, namestnik generalnega direktorja Akademije znanosti Ithaka, meni, da so prednosti pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji v tem, da določa pogoje za prenos stanovanja na kupca, v primeru kršitve katerega bo dolžan razvijalec. plačati denarno kazen delničarju. »Če ima stanovanje kakršne koli napake, ima naročnik pravico zahtevati brezplačno odpravo napak v določenem roku,« dodaja strokovnjak. V zvezi s tem je pogodba o stanovanjski zadrugi bolj tvegana, saj za razliko od DDU ne zagotavlja, da bo deklarirani rok za začetek obratovanja objekta ustrezal dejanskemu.
Omeniti velja, da od 1. januarja 2014 velja zakon o obveznem zavarovanju razvijalcev. "Zakon je dodaten filter, ki prekriva brezvestna podjetja, saj je dvomljive projekte precej težko zavarovati (OVS, zavarovalnice in banke jemljejo oceno razvijalcev zelo resno," pravi Aleksej Gusev. "Pomanjkanje zavarovanja bo postalo podlaga za zavrnitev državne registracije DDU s strani Rosreestra." Ta pobuda je namenjena zagotavljanju dodatnih jamstev potrošniku in reševanju problema prevaranih lastnikov kapitala. Če razvijalec iz nekega razloga ne izpolni svojih obveznosti do delničarja, pride do zavarovalnega primera in vsa sredstva se vrnejo kupcu novih stavb. Tako so tveganja imetnikov lastniškega kapitala minimizirana in bodo prejeli bodisi stanovanja bodisi povrnjena sredstva.
Prednosti strokovnjakov stanovanjske zadruge vključujejo možnost, da kupcu zagotovijo obroke od razvijalca za relativno dolgo obdobje, tudi po začetku obratovanja hiše. Valery Lazugin pravi, da je v nekaterih primerih lahko obročna doba tudi do 10 let, pri DDU pa je obročna shema mogoča le do konca gradnje.
Arsenij Vasiljev k plusom pogodbe o deležu dodaja dejstvo, da lahko člani zadruge sami odločajo o usodi svoje hiše – z združitvijo in pridobitvijo več kot 50 % glasov lahko prevzamejo nadzor nad stanovanjsko zadrugo v lastne roke. A hkrati Aleksej Gusev ugotavlja, da so na primer člani stanovanjske zadruge v primeru pomanjkanja sredstev za dokončanje gradnje solidarno odgovorni za dolgove zadruge: "Če je hiša ni dokončan zaradi težav s financiranjem, bo kupec lahko uveljavljal terjatve le do stanovanjske zadruge. Temu primerno bo moral sam kot član stanovanjske zadruge gradnjo dodatno financirati.
Na trgu je vrsta velikih gradbenih podjetij, ki imajo več kot ducat izvedenih projektov in jih raje prodajajo po pogodbi o stanovanjski kooperaciji. Ta shema je zanimiva za razvijalce iz več razlogov. Po besedah Alekseja Guseva daje podjetju možnost zbiranja sredstev pred začetkom gradbenih del in ponudbe ugodnejših cen, saj vložki v delnice niso obdavčeni.
Pomemben dejavnik za razvijalca pri izbiri sheme za izvedbo objekta je dejstvo, da je vsaka kapitalska pogodba, za razliko od pogodbe o kopičenju delnic, predmet dolgotrajnega postopka registracije, med katerim gradbeno podjetje nima pravice prejemati sredstev. Po besedah Dmitrija Lekhmusa lahko v Sankt Peterburgu takšna registracija traja do dva meseca.
Polina Yakovleva meni, da te prednosti pogodbe stanovanjske zadruge pred DDU dajejo razvijalcem dodatno orodje v konkurenci za kupca. Zato se širitev DDU ne bo razširila na celoten primarni stanovanjski trg.
Hkrati Arsenij Vasiljev ugotavlja, da ni trenda povečanja deleža podjetij, ki delujejo v okviru DDU: "Nenehne spremembe zakonodaje, ki otežujejo delo razvijalcev, podaljšujejo čas za izdajo pogodb in povečujejo stroške, ne spodbujajo razvijalci, da preidejo na pogodbo o kapitalski udeležbi. Številni v zakonu predpisani postopki niso v celoti premišljeni, mehanizem za njihovo izvajanje ni izdelan.”
Svetlana Denisova dodaja, da so razvijalci med sprejetjem zveznega zakona 214 veliko govorili o tem, da tržni položaji udeležencev v skupni gradnji niso več enaki. "Delničar lahko na primer prosto odstopi od pogodbe, in če delničar v slabi veri izpolnjuje obveznosti, lahko razvijalec odpove pogodbo šele po večkratnih kršitvah in po preteku določenega obdobja," pravi gospa Denisova.
Strokovnjak tudi ugotavlja, da je narobe, če bi DDU postal obvezen element pri nakupu stanovanja. »Dobrih podvigov ni treba pripeljati do točke absurda. Po vsem svetu obstaja praksa ustanavljanja stanovanjsko-gradbenih zadrug. To je pravna shema, ni razloga, da bi jo izključili iz prakse. Razvijalec je poslovni subjekt, ki ima lahko veliko razlogov, da izkoristi svojo izbiro in izbere shemo, ki prinaša nekaj prednosti,« pravi Svetlana Denisova.
Omeniti velja, da danes nobena od oblik pogodb kupca v celoti ne zavaruje pred morebitnimi težavami, vključno z dolgoročno gradnjo. "Primarni trg nosi določena tveganja, ki jih lahko razdelimo na pravna in splošno gospodarska," ugotavlja Svetlana Denisova. "Podaljšanje časa gradnje je možno, če se v določenem podjetju pojavijo težave ali če trg vstopi v krizo."
V vsakem primeru in pri kateri koli shemi za nakup stanovanja je bila, je in ostaja ugled razvijalca, dodatno jamstvo za bodoče nove naseljence. »Če je to samozavestno podjetje, ki je na trgu že več kot eno leto in se je izkazalo z impresivnim obsegom izvedenih projektov, potem ne smete pričakovati goljufij, saj se z leti pridobiva ugled in igra v razvoju. ena najpomembnejših vlog za nadaljnji razvoj podjetja. Po drugi strani pa, če je razvijalec nepošten in si je zadal cilj prevarati kupce, bo to lahko storil s katero koli prodajno shemo, «pravi Marina Ageeva, vodja oddelka za prodajo stanovanjskih nepremičnin družbe za upravljanje Teorema.
Aleksey Gusev svetuje: »Glavna stvar, ki jo je treba vedno narediti pred sklenitvijo pogodbe, je, da se seznanimo z dokumenti razvijalca, ki vsebujejo popolne podatke tako o podjetju kot o gradbenem objektu (gradbeno dovoljenje, projektna izjava, pravice do zemljiška parcela - lastnina, najem ali podnajem). "Ne bodite sramežljivi pri uporabi storitev svetovalcev, postavljajte vprašanja in izberite razvijalca, ki bo po vašem mnenju pravočasno zgradil objekt," dodaja Svetlana Denisova.
Na splošno strokovnjaki priznavajo, da je od uvedbe nove zakonodaje na področju skupne gradnje trg postal bolj civiliziran, glavna prednost sprejetja 214-FZ pa je bil nastanek jasne zakonodajne ureditve postopka prodaje. objektov v gradnji in s tem povečanje zaupanja kupcev, vključno z zasebnimi vlagatelji, v primarni stanovanjski trg.
Nikolaj Grazhdankin, vodja prodajnega oddelka ISK Otdelstroy:
Do danes številna gradbena podjetja delujejo v skladu z 214-FZ, večinoma sklenejo sporazum s kupci za sodelovanje pri skupni gradnji. Ta sporazum je zasnovan tako, da čim bolj zaščiti interese imetnikov lastniškega kapitala. Vendar se moramo spomniti, da ne glede na to, kako zanesljiva je pogodba, če gradbeno podjetje nima denarja, potem ne bo izpolnilo svojih obveznosti in hiša ne bo zgrajena pravočasno. Torej, pri izbiri razvijalca, morate pogledati ne le na pogodbo, temveč tudi na druge kazalnike zanesljivosti: izkušnje podjetja, prisotnost sistematičnih zamud pri prejšnjih projektih, status zemljišča za gradnjo, razpoložljivost tehničnih pogojev. za povezovanje komunikacij itd.
Še vedno se kupcem včasih ponudi, da sklenejo pogodbo o stanovanjski zadrugi. Čeprav je zakonit, je za kupca bolj tvegan v primerjavi z DDU. Z vstopom v stanovanjsko zadrugo državljan postane delničar in prevzema solidarno odgovornost, torej če je hiša zgrajena v nasprotju z roki, potem ne bo mogoče odgovarjati razvijalca.
Dmitry Sidorenko, vodja prodajnega oddelka skupine CDS:
Naše podjetje deluje samo po shemi HBC. Format stanovanjske zadruge je bolj fleksibilen, predvideva možnost pridobitve dolgoročnega obročnega načrta, pri DDU pa je obročni načrt sprejemljiv le do začetka obratovanja objekta. V naši praksi so primeri, ko se ljudje že vselijo, živijo v stanovanjih v novozgrajenih hišah in še naprej plačujejo po obrokih. In po zaključku medsebojnih poravnav sestavijo dokumente za lastninsko pravico.
Za nakup stanovanja pod stanovanjsko zadrugo lahko uporabite tako hipotekarno posojilo kot financiranje v okviru različnih socialnih programov. 19 akreditiranih partnerskih bank sodeluje s skupino CDS, ki izdaja hipoteke po pogodbah o delniških vložkih. To so največje banke regionalnega in zveznega pomena: Sberbank, VTB24, Bank St. Petersburg, Uralsib, Absolut Bank in mnoge druge. Zanima nas, da bi bil nakup nepremičnin udoben za naše stranke, zato nenehno razvijamo partnerstva z bankami, ponujamo individualne pogoje.
Marina Ageeva, vodja prodaje stanovanjskih nepremičnin v družbi za upravljanje Teorema:
Naše podjetje je za izvedbo svojega prvega projekta - stanovanjski kompleks poslovnega razreda "5 zvezdic" izbralo prodajno shemo po kapitalski pogodbi. 214-FZ je najprimernejša oblika tako za kupce kot prodajalce nepremičnin. Njegova glavna prednost je izključitev možnosti dvojne prodaje, zaradi katere je nekoč veliko ljudi ostalo brez stanovanj. Ta shema ne odpravlja vseh tveganj, a zahvaljujoč dobremu pozicioniranju tako s strani Smolnega kot s strani trga se kupec pri nakupu stanovanj v okviru DDU počuti mirnejšega. Hkrati pa ne moremo reči, da so druge oblike prodaje a priori tvegane in ne vzbujajo zaupanja. Največji razvijalci v Sankt Peterburgu delajo na stanovanjski zadrugi, stanovanjska zadruga jim omogoča, da kupcem zagotovijo daljše obroke kot recimo DDU.
Odtenek stanovanjskih zadrug je, da banke postopoma zavračajo izdajanje hipotek po takih pogodbah, saj ne dobijo jasnega zavarovanja za obdobje gradnje.
Mimogrede, v Telegramu smo odprli kanal, kjer objavljamo najbolj zanimive novice o nepremičninah in nepremičninskih tehnologijah. Če želite med prvimi prebrati ta gradiva, se naročite: t.me/ners_news.
Naročnina na posodobitve
Sposobnost plačila denarja za kupljeno nepremičnino z delnicami.
Stanovanjska zadruga je organizacija lastnikov, katere naloga je zadovoljevanje stanovanjskih potreb svojih članov.
Teoretično zadrugo ustanovi neodvisen zbor ljudi, v praksi pa jo pogosteje ustanovi sam razvijalec za financiranje gradbenih projektov.
Kako kupiti stanovanje v stanovanjski zadrugi? Najprej morate razumeti, da so stanovanjske zadruge zelo tvegan način za nakup stanovanja. Prvo stopnjo ukrepanja posvetite skrbni izbiri razvijalca.
Predpogoj je odsotnost ladij tega razvijalca s svojimi strankami.
Preučite tudi listino, ta dokument včasih vsebuje zelo zanimive klavzule, ki odvezujejo roke nepoštenim podjetjem.
Ko izberete razvijalca, pridite v pisarno vodstva zadruge in napišite standardno vlogo za vstop v stanovanjsko zadrugo.
Včlanitev v zadrugo vas sama po sebi ne zavezuje k ničemur, dokler ni sklenjen dogovor o postopku odplačila dolga za delež.
Ne pozabite zahtevati od predstavnikov razvijalca pisno potrdilo s potrdilom uradnika, da so vlogo sprejeli in obdelali. To je pomembno za morebitno preizkusno različico z razvijalcem.
Po tem lahko sklenete pogodbo o postopku plačil za delež v zadrugi.
Upoštevajte, da ima pravico podpisati pogodbo le član zadruge.
Če torej razvijalec na sodišču dokaže, da ste ga podpisali, ne da bi bili član stanovanjske zadruge, ga bo to razbremenilo odgovornosti do vas.
Vedite, da se s podpisom pogodbe samodejno strinjate z vsemi določili listine.
REFERENCA. Ne računajte, da bodo sestanki najemnikov spremenili statut zadruge.
Vodstvo lahko vključuje pravne osebe, ki jih nadzorujejo razvijalci, kar zmanjša možnosti najemnikov na minimum.
Po podpisu pogodbe ste odgovorni za periodična plačila dolga razvijalcu. Ne pozabite dokumentirati vsakega dejanja plačila.
Ko opravite zadnje plačilo, pojdite v pisarno stanovanjske zadruge in zahtevajte potrdilo o tem. Daje pravico do registracije lastništva stanovanja v Rosreestr.
Goljufi pridobivajo zgolj z lenobo tistih, ki ne želijo še enkrat prebrati klavzul podpisanega sporazuma. Zato Pri izpolnjevanju pogodbe bodite takoj pozorni na naslednje točke:
Hkrati je treba jasno navesti, kateri predmet delničar zaprosi za nakup. Navedba cene kvadratnega metra in velikosti kupljene nepremičnine.
Zahtevajte določen datum ali pa se ne obrnite na to zadrugo.
Dodatne provizije za ciljne gradbene sklade so zahrbtna klavzula v pogodbi, ki vam lahko takoj poveča vplačilo deleža za 20-30%. Prepričajte se, da ni nobenih klavzul o dodatnih plačilih.
Zagotovite, da pogodba vsebuje klavzulo o enostranski odpovedi pogodbe v zvezi s slabo kakovostjo dela razvijalca. S polnim vračilom plačil na vaš delež.
Zaradi nezadostnega pravnega okvira se odnosi med delničarji in investitorjem pogosto razvijejo v sodni spor.
Delničarji so v tem primeru v ranljivem položaju.
Toda v sodni praksi ruskih sodišč obstajajo posebni primeri, ko je delničarjem uspelo zmagati v zadevi zoper razvijalca.
Formalno pogodbe o sodelovanju v stanovanjski zadrugi zakon o varstvu potrošnikov ne ščiti. Toda 25. novembra 2015 je Smolninsko okrožno sodišče v Sankt Peterburgu izdalo sodbo, v kateri so bili prvič uporabljeni pogoji zakona RFP za sporazum s stanovanjsko zadrugo.
Sodna komisija je ugotovila, da je stanovanjsko zadrugo ustvaril neposredno razvijalec in ne skupina iniciativnih državljanov, v resnici pa je bila del velikega gradbenega podjetja. Na podlagi tega je sodišče odločilo, da se lahko za pogodbo, sklenjeno med toženo stranko in toženo stranko, uporabijo enaka poravnalna pravila kot za konflikt med razvijalci in lastniki kapitala.
Bistvo spora je bilo v tem, da je razvijalec bistveno zavlačeval izpolnjevanje obveznosti za izgradnjo objekta. Sodišče je odredilo plačilo denarne kazni v višini 500 tisoč rubljev.
Če pride do spora med člani stanovanjske zadruge in razvijalskim podjetjem, je najpomembnejše, kar mora tožnik storiti, da navede dejstva, ki kažejo na fiktivnost zadruge.
Če se ugotovi, da je stanovanjsko zadrugo dejansko ustanovila druga pravna oseba, ki je dejansko izvedla gradnjo, bo za pogodbo mogoče uporabiti splošne zahteve zakona.
Moskovsko okrožno sodišče v Sankt Peterburgu je 19. septembra 2016 odločilo v sporu med razvijalcem in članom zadruge, pri čemer je prvega naložilo, da slednjemu prizna lastništvo stanovanja in izda ustrezno potrdilo.
Konflikt je nastal zaradi dejstva, da razvijalec ni izdal potrdila o lastništvu, pri čemer se je skliceval na klavzulo listine stanovanjske zadruge, ki pravi, da se delež izda šele po tem, ko je nepremičnina registrirana pri Rosreestr.
Ena od določb listine je bila v očitnem nasprotju s stanovanjsko zakonodajo, po kateri se lastninska pravica lahko vpiše v USRR le ob predložitvi potrdila o popolnem odkupu deleža. Pogovarjali smo se o pravilih nakupa po pogodbi stanovanjske zadruge, nato o prodaji nepremičnin.
V fazi, ko zadrugar še ni plačal dolga do izvajalca, ima do svojega deleža v stanovanjski zadrugi le pogojno lastninsko pravico. Ko pa plača svoj delež, ima možnost prenesti delež za denar.
Prodaja svojega deleža drugi osebi z njegovim kasnejšim vstopom v zadrugo je prodaja stanovanja za stanovanjske zadruge.
Če ste že registrirali lastništvo stanovanja, potem je shema standardna s sklenitvijo prodajne pogodbe. Če ne in imate v rokah samo delež, brez potrdila o plačilu dolga, potem morate ravnati tako:
POZOR. Transakcija bo lažja, če je predmet že zaključen.
V nasprotnem primeru bo moral kupec prevzeti materialne obveznosti po pogodbi, vodstvu zadrug pa to ni všeč.
Ko delničar izstopi iz zadruge, je postopek vračila denarja določen z statutom stanovanjske zadruge.
Pravne osebe, ki so podrejene razvijalcu, lahko nadzorujejo statut z glasovanjem na sestankih članov zadruge.
Zato je lahko težko prejeti kazen za nepošteno gradnjo.
Enako pravilo otežuje zahtevanje odškodnine od razvijalca zaradi nekvalitetne gradnje.
Zadevo je pogosto treba reševati na sodišču, ki dokazuje fiktivnost nastale zadruge in njeno vpletenost v drugo pravno osebo.
Zaradi nizkega nadzora države nad izpolnjevanjem obveznosti do zadružnikov je ta oblika nakupa nepremičnin izjemno tvegana. ZhSK ni dolžan poročati državnim organom o kakovosti in časovnem razporedu objekta v gradnji. Odgovornost do bodočih najemnikov je močno zmanjšana.
Prav tako je nemogoče zavarovati svoj prihodnji dom.
Če povzamemo, recimo, da je stanovanjska zadruga možnost za nakup stanovanja za tiste, ki so pripravljeni tvegati. Trg urejata dobesedno dva zvezna zakona (214 in ), možnosti za sodne spore z neodgovornimi podjetji so zelo majhne.
Samo zaupanja vredna podjetja ne goljufajo z zadrugami.Če ne želite tvegati, izberite lastniško udeležbo.
). Ves čas, ko delničar izplačuje ta sredstva, pripada stanovanje v hiši celotni stanovanjski zadrugi. Ko je ves denar plačan, stanovanje postane last kupca (naučili se boste, kako pravilno vpisati lastništvo stanovanja v stanovanjsko zadrugo).
Referenca!Če kupec iz takšnega ali drugačnega razloga izstopi iz zadruge, preden je izplačal vsa sredstva, je upravičen do vračila svojega dela delniškega sklada (ne pa tudi dodatnih sredstev, prispevanih za druge namene!).
Pogovarjamo se o tem, kako poteka izstop iz stanovanjske zadruge in kakšne posledice ima prenehanje članstva v zadrugi, v.
Pomembno je razumeti, da pogodba o stanovanjski zadrugi pri nakupu stanovanja sploh ni enaka pogodbi o kapitalski udeležbi pri gradnji. Slednja je v bistvu naložbena pogodba, ki razvijalcu nalaga številne določene obveznosti in delničarju zagotavlja številne pravice, ki ga ščitijo pred goljufivimi shemami, nepredvidenimi okoliščinami in zamudami razvijalca pri izpolnjevanju obveznosti. Kakšna je razlika pri nakupu stanovanja prek DDU in stanovanjske zadruge, podrobno razmislimo.
Pogodba o stanovanjski zadruzi je le pogodba med zadrugo in delničarjem, ki ureja njuna medsebojna razmerja. Ker so za ravnanje stanovanjske zadruge odgovorni njeni člani, ima tudi ta sporazum v bistvu le znotrajzadružni pomen.
Ne smemo pa domnevati, da je pogodba o kapitalski udeležbi v vsem zanesljivejša od pogodbe stanovanjske zadruge. Danes lahko ob upoštevanju številnih primerov kršitev pogodbe DDU s strani razvijalcev, ki minejo brez vidnih posledic, trdimo, da so tveganja pri sklepanju obeh vrst pogodb približno enaka.
Pomen ni toliko vrsta pogodbe, kot ugled določenega razvojnega podjetja, zato bi vas morala najprej zanimati. Podali smo koristna priporočila, kako se izogniti tveganjem pri nakupu stanovanja po stanovanjski zadružni pogodbi.
Torej ste se kljub vsem s tem povezanim tveganjem odločili za nakup stanovanja v stanovanjski zadrugi. Predpostavimo, da ste že našli primernega. Če se mu želite pridružiti, morate:
Vlogi bo morda treba priložiti dokumente, kot so kopija osebne izkaznice (potnega lista) in kopija gradbenega projekta, na katerem je navedeno, za katero stanovanje se prijavljate. Celoten seznam je treba preveriti pri določeni stanovanjski zadrugi.
Člen 121 LC RF. Članstvo v stanovanjski zadrugi
Državljan ali pravna oseba je priznana kot član stanovanjske zadruge od trenutka, ko je vplačana vstopnina po potrditvi sklepa o sprejemu v članstvo stanovanjske zadruge na skupščini članov zadruge (konferenca).
POMEMBNO! poleg delniškega vložka boste morda morali plačati sredstva za dodatne stroške. Ob izstopu iz zadruge jim NI treba povrniti stroškov.
Takoj je treba opozoriti, da veliko število bank v osnovi ne sodeluje s stanovanjskimi zadrugami. To je posledica vseh tveganj, ki izhajajo iz pomanjkanja
natančno ureditev postopka nakupa stanovanja za stanovanjske zadruge in ki jo nosi kupec, s tem pa tudi banka, s katero bo sodeloval.
Zato bodo tiste banke, ki se strinjajo s hipoteko na stanovanjske zadruge, najverjetneje sodelovale le z dokazano zanesljivim razvijalcem. Obrestna mera je običajno visoka; poleg tega lahko banka zahteva dodatno zavarovanje, saj stanovanje, v katerem živi kupec s pravico do delnega plačila deleža, ne more biti takšno.
Delno plačilo deleža samo po sebi ne zagotavlja lastninske pravice in pravice gospodarskega upravljanja. Za hipotekarna plačila se lahko zastavi le nepremičnina, do katere imate takšne pravice.
Kljub temu je za vsako banko situacija seveda individualna. Priporočljivo je, da se o različnih hipotekarnih programih posvetujete s podružnico banke, ki vas zanima. Čisto možno, skupaj s predstavnikom banke boste lahko izbrali najboljšo rešitev.
Nato si oglejte zanimiv videoposnetek na temo tega članka:
Zaključek še vedno velja za precej nezanesljiv in slabo razvit način nakupa stanovanja, na katerega so kupci, zunanji razvijalci in banke previdni.
Nenazadnje je to posledica prakse dvojne prodaje stanovanj, ki nastaja zaradi neobveznega vpisa prodajne pogodbe v register. Vendar je treba spomniti, da sporazum DDU ni zaščiten pred takšnimi incidenti; obstajajo primeri, ko sta dve pogodbi o prodaji iste nepremičnine pricurljali v Rosreestr.
Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.
Nakup stanovanja v stanovanjski zadrugi je tveganje za kupca, pri čemer navedete prednosti in slabosti, kjer lahko izgubite denar v stanovanjski zadrugi ali ne dobite stanovanja.
Slabosti stanovanja v stanovanjsko-gradbeni zadrugi:
Kljub tem pomanjkljivostim je shema stanovanjske gradnje stanovanjskih hiš v Rusiji precej pogosta in je celo uspešna. Glavno merilo uspeha je cena, ki je na začetku gradnje ugodnejša.
Res je, nihče od udeležencev ob koncu gradnje z veseljem izjavi, da so se končni stroški izkazali za tako nizke. Običajno ni nižja kot pri gradnji po DDU (in včasih dražja) in kakovost stanovanja je bistveno nižja.
Povzetek: tako za stanovanjsko zadrugo, kot za DDU, lahko pride do zamud pri dokončanju gradnje. Nobena od pogodb ni rešitev za goljufanje razvijalca. Vprašanje je, kdo je razvijalec, ali ima avtoriteto na trgu, portfelj naročenih objektov itd.
