material.
Od začetka leta 2015 so sodišča splošne pristojnosti v številnih regijah začela zategovati in izražati svoje podrobno stališče o kakovosti poročil o oceni. Kot so v svojih govorih že večkrat ugotovili predstavniki strokovnega sveta NP SROO, sodniki FSO berejo od besede do besede in dajejo pripombe, ki so formalno pravilne, čeprav so v bistvu nepomembne. To še enkrat kaže, kako skrbno je treba oblikovati besedila FSO med njihovim razvojem in preveriti možnost dvoumne, obsežne ali sistemske napačne razlage.
Kot tipičen primer lahko upoštevamo pripombe na poročila o oceni odločb moskovskega, novosibirskega in čeljabinskega regionalnega sodišča iz leta 2015. Pripombe sodišč so skoraj v celoti osredotočene na analoge (niso opisani, nenatančno opisani, lastnosti niso upoštevane, spremembe so nepravilno vnesene), povzeti so lahko v naslednjih odstavkih, katerim strokovni svet NP SROO predlaga svoja priporočila. okrepiti poročilo o oceni.
Upoštevajte, da se priporočila nanašajo na tipično ocenjevalno situacijo - jih je mogoče uporabiti v določenem poročilu o oceni, če ocenjevalec na podlagi analize posebnosti predmeta ocene in tržnih razmer nima razloga, da bi verjel drugače.
Opomba 1. Dovoljena uporaba analognih predmetov ni bila upoštevana, namesto tega ocenjevalec uporablja "funkcionalni namen" zemljišč. Sodnik se pritoži na odobreno dovoljeno uporabo (VRI) in opozori, da ni nobenih prilagoditev za razlike v uporabi.
1.1. VRI je mogoče spremeniti brez večjih časovnih in materialnih stroškov. Spremembe vrst dovoljene rabe zemljišč in objektov kapitalne gradnje na območju urbanega ali podeželskega naselja lahko izvedejo imetniki pravic zemljišč in objektov kapitalne gradnje brez dodatnih dovoljenj in odobritev, če spremembe v VRI kot rezultat so v predpisih o urbanizmu navedeni kot glavni VRI ali pa so pomožni glede na obstoječe primarne ali pogojno dovoljene uporabe. Podrobnosti o glavni in pomožni VRI - v urbanističnem zakoniku Ruske federacije, poglavje 4, člen 30, 37. Dodatne komentarje si lahko ogledate .
1.2. V prometu komercialnih ponudb za prodajo se pogosto uporabljajo izrazi, kot je funkcionalni namen, medtem ko prodajalci pogosto ne navedejo VRI, kar še dodatno potrjuje zgornje ugotovitve. V največjih zbirkah podatkov za ta dejavnik so na primer naslednje klasifikacije zemljišč (na te strani lahko pritrdite tiskalne zaslone):
1.3. Faktor oblikovanja cen je pogosto bolj verjetno vrsta (funkcionalnost) okoliškega razvoja. Na primer, na ozemlju industrijske zgradbe obrata so lahko parcele z dovoljeno uporabo za upravne zgradbe, menze, trgovine in druge zgradbe iz drugih VRI-jev, medtem ko bo tržna vrednost takšnih zemljišč oblikovana z vrednostjo industrijskih zemljišč, ki jih obkrožajo.
1.4. Obstajajo situacije, ko ob enakih pogojih celo kategorija zemljišč morda ne bo vplivala na vrednost zemljišč s podobno dovoljeno rabo. Na primer, stroški zemljišč v kategoriji industrijskih zemljišč so primerljivi s stroški zemljišč v naseljih z dovoljeno uporabo za industrijske objekte itd.
1.5. Upoštevati je treba tudi, da se pri katastrski oceni predmeti različnih VRI podobnega funkcionalnega namena pogosto izračunajo z istim modelom z enakimi cenovnimi faktorji, kar je razvidno iz poročil iz podatkovnega sklada Rosreestr.
Opomba 2. Prisotnost nepremičninskega predmeta (kot pomembne značilnosti) na ocenjeni zemljiški parceli ni bila upoštevana (znak kršitve klavzule 4 FSO št. 3).
Priporočila za okrepitev poročila o oceni: priporočljivo je citirati odstavek 20 FSO7 (ali povezavo do tega odstavka), v skladu s katerim „ tržna vrednost zemljišča, zgrajenega s predmeti kapitalne gradnje, ali objektov kapitalske gradnje za vpis te vrednosti v državni kataster nepremičnin se oceni glede na vrsto dejanske uporabe predmeta, ki se ocenjuje. V tem primeru je pozidano zemljišče ocenjeno kot nerazvito , namenjena za uporabo v skladu z vrsto dejanske uporabe.»
Opomba 3. Za analoge ni identifikacijskih informacij, zato je nemogoče preveriti lokacijo, površino in druge značilnosti. Katastrsko število analogov ni, zato ni mogoče pridobiti informacij o značilnostih in transakcijah.
“B) izberite enote primerjave in izvedite primerjalno analizo predmeta ocene in vsakega predmeta-analoga za vse elemente primerjave. Za vsak analogni objekt lahko izberete več primerjalnih enot. Ocenjevalec mora utemeljiti izbiro primerjalnih enot. Ocenjevalec mora utemeljiti zavrnitev uporabe drugih primerjalnih enot, sprejetih v oceni in povezanih z dejavniki ponudbe in povpraševanja;
c) prilagodite vrednosti primerjalne enote za analogne predmete za vsak primerjalni element, odvisno od razmerja med značilnostmi ocenjenega predmeta in analognega predmeta za ta primerjalni element. Pri izvajanju prilagoditev mora ocenjevalec uvesti in utemeljiti obseg prilagoditev ter pojasniti, pod kakšnimi pogoji se bodo vrednosti uvedenih prilagoditev razlikovale. Lestvica in postopek popravljanja primerjalne enote se ne smeta spreminjati od enega analognega predmeta do drugega. "
»A) kot analogni predmeti se uporabljajo nepremičninski predmeti, ki spadajo v isti tržni segment z ocenjenim predmetom in so z njim primerljivi glede na cenovne dejavnike. Hkrati bi morale biti cene za vse navedene nepremičnine, vključno z ocenjenimi, enotne;
b) med ocenjevanjem je treba opisati obseg tržnih podatkov, ki so na voljo ocenjevalcu za analogne predmete, in pravila za njihovo izbiro za izračune. V poročilu o oceni bi bilo treba utemeljiti uporabo samo dela analognih objektov, ki so na voljo ocenjevalcu. "
Tako zvezni standardi vrednotenja ne vsebujejo zahtev za navedbo katastrskih številk analogov ali drugih identifikacijskih podatkov, pa tudi zahtev za zagotovitev preverjanja informacij o njihovih značilnostih in transakcijah.
Glede preverjanja točnosti informacij - glej spodaj.
Opomba 4. Odstopanja na območju in lokaciji - analize primerljivosti ni mogoče prepoznati kot analoge.
Priporočila za okrepitev poročila o oceni: v skladu z zgornjimi zakonodajnimi zahtevami (glej odstavek 2 teh priporočil) ni zahtev za analizo primerljivosti pri uporabi primerjalnega pristopa.
Hkrati v zvezi z analogi klavzula 22 b) FSO št. 7 navaja, da se »nepremičninski predmeti uporabljajo kot analogni predmeti, ki spadajo v isti tržni segment s predmetom, ki se ocenjuje in so z njim primerljivi glede na cenovne dejavnike . Hkrati bi morale biti cene za vse nepremičnine, vključno z ocenjenimi, enotne. " To pomeni, da je merilo za razvrstitev predmetov kot analogov en tržni segment in primerljivost glede na dejavnike oblikovanja cen.
Priporočljivo je, da se v poročilo o oceni vključijo podatki, da ocenjeni objekt in podobni predmeti spadajo v isti tržni segment (na primer zemljišča za komercialne namene ali zemljišča za umestitev industrijskih in skladiščnih nepremičnin) in so primerljivi v dejavniki oblikovanja cen. Zlasti imajo en sklop cenovnih dejavnikov (lahko jih navedete).
Opažanja sodišča včasih kažejo tudi, da se predmeti močno razlikujejo po območju in lokaciji. V tem primeru lahko poročilo nakaže, da je območje analognih predmetov v takem in takšnem obsegu, ki se nanaša na en tržni segment.
Glede podobnosti lokacije lahko navedemo klavzulo 11 b) „opredelitev tržnega segmenta, ki mu pripada ocenjeni predmet. Če je trg nepremičnin nerazvit in ni dovolj podatkov, da bi dobili predstavo o cenah transakcij in (ali) ponudb s primerljivimi nepremičninskimi predmeti, je dovoljeno razširiti študijsko območje na račun ozemelj, podobnih ekonomske značilnosti lokacije predmeta, ki se ocenjuje. " To pomeni, da je mogoče v poročilo vnesti informacije, da so ozemlja lokacije analognih objektov po svojih ekonomskih značilnostih podobna lokaciji ocenjenega predmeta.
Opomba 5. Popravek za območje na podlagi takšnih in drugačnih publikacij Vlasov A.D. - ne ustreza namenu, zastareli raziskavi.
5.1. Pokažite, da so kljub temu, da je bila študija narejena že zdavnaj in za drug segment (drugo regijo, drugo VRI), segmenti, ki jim pripadajo analogi in predmet ocene, po merilu relativnega vpliva primerljivi površine predmeta, pa tudi relativni vpliv na stroške ostane s časom tako rekoč nespremenjen, zato lahko razlike zanemarimo.
5.2. Za prilagoditev območja uporabite druge vire.
5.3. Naredite neodvisne izračune tako, da si ustvarite lastno odvisnost.
5.4. Utemeljite popravek za območje s pomočjo strokovne metode ob upoštevanju zahtev Zvezne varnostne službe.
5.5. Uporabite analoge iz istega segmenta, ki ne zahteva prilagoditve stroškov primerjalne enote.
Opomba 6. Viri informacij ne vsebujejo podatkov, ki bi potrjevali značilnosti (na primer izpisi ne vsebujejo informacij o razbremenitvi, razpoložljivosti, omejitvah in obremenitvah, kategoriji, vrsti dovoljene uporabe, informacijah o dostopu do povezave). Zanesljivi viri, iz katerih so bile pridobljene informacije o analogih, niso navedeni.
Priporočila za okrepitev ocenjevalnega poročila - v skladu s 4. točko FSO št. 3 mora ocenjevalec pri pripravi ocenjevalnega poročila upoštevati načelo razumnosti, to je informacije, podane v poročilu o oceni, uporabljene ali pridobljene kot rezultat izračunov med ocenjevanjem je treba z vidika vrednosti predmeta ocenjevanja potrditi; kot tudi načelo nedvoumnosti - vsebina poročila o vrednotenju ne sme zavajati uporabnikov poročila o vrednotenju, prav tako pa ne sme dopuščati dvoumne razlage.
Zahteve za opis informacij, uporabljenih v oceni, v poročilu o oceni so določene tudi v FSO št. 3.
Odstavek 10 FSO št. 3 določa, da „mora besedilo poročila o oceni vsebovati sklice na vire informacij, uporabljenih v poročilu, ki omogočajo sklepe o avtorstvu ustreznih informacij in datumu njihove priprave ali kopijah priloženi morajo biti materiali in izpisi. Če podatki, objavljeni na spletnem mestu na internetu, na dan ocenjevanja in po datumu ocenjevanja ali v prihodnosti ne omogočajo brezplačnega in enostavnega dostopa, je mogoče spremeniti naslov strani, na kateri je objavijo se podatki, uporabljeni v poročilu, ali pa se uporabijo podatki, ki niso objavljeni v periodičnem tisku. tiskana izdaja, ki se distribuira na ozemlju Ruske federacije, nato je treba poročilu o oceni priložiti kopije ustreznih materialov. "
Hkrati morajo v skladu z 19. členom FSO št. 1 informacije, uporabljene v oceni, izpolnjevati zahteve glede zadostnosti in zanesljivosti.
Informacije se štejejo za zadostne, če uporaba dodatnih informacij ne vodi do bistvene spremembe značilnosti, uporabljene pri ocenjevanju predmeta ocenjevanja, in tudi ne do pomembne spremembe končne vrednosti vrednosti predmeta oceno.
Informacije se štejejo za zanesljive, če te informacije ustrezajo resničnosti in uporabniku poročila o oceni omogočajo pravilne zaključke o značilnostih, ki jih je preučil ocenjevalec pri ocenjevanju in določanju končne vrednosti predmeta ocenjevanja, in na podlagi teh sklepov sprejema utemeljene odločitve.
Zakonodaja o ocenjevalni dejavnosti nalaga cenilcu obveznost analiziranja uporabljenih informacij. Torej je v 19. členu FSO št. 1 navedeno, da "mora ocenjevalec opraviti analizo zadostnosti in zanesljivosti informacij, pri tem pa uporabiti sredstva in metode, ki so mu na voljo za to."
Najpogostejša metoda, ki jo vsi ocenjevalci uporabljajo za preverjanje zanesljivosti informacij, navedenih v oglasih na internetu, je razjasnitev značilnosti s telefonskimi številkami, navedenimi v teh oglasih.
Tako je ocenjevalec v skladu z zahtevami zakonodaje o ocenjevalnih dejavnostih preveril podatke, uporabljene v poročilu, s čimer je zagotovil skladnost z načeli veljavnosti in nedvoumnosti. Če Valuer ne izvede zgoraj navedenih dejanj, bi prišlo do kršitve osnovnih načel vrednotenja.
Rezultate vizualnega pregleda je mogoče predlagati kot vir informacij o značilnostih analogov (na primer relief, oblika, razpoložljivost komunikacij).
Na splošno je priporočljivo okrepiti delo z analogi, tako da so v celoti opisani za vse dejavnike oblikovanja cen, medtem ko so informacije čim bolj zanesljive. Upoštevati je treba, da morajo biti dejavniki določanja cen (vsebina, vrednosti in stopnja vpliva na vrednost) enakovredno opisani v celotnem poročilu o vrednotenju v blokih opisa predmeta vrednotenja, tržne analize, opisa analognih predmetov in izdelave prilagoditve. Opozoriti je treba, da so v tem trenutku vsa poročila, poslana komisiji za spore se nahajajo v podatkovnem skladu Rosreestr, kjer lahko analizirate analoge, ki jih uporabljajo cenilci v določeni regiji.
Predlaga se, da se v poročilo o oceni vstavi naslednje besedilo:
V nekaterih primerih nekateri podatki, potrebni za oceno analognih predmetov, morda niso navedeni v oglasih (ali drugih virih informacij) ali netočno navedeni. V takih situacijah je ocenjevalec, da bi izpolnil zahteve iz 19. člena FSO št. 1 glede analize zadostnosti in zanesljivosti začetnih informacij, določil značilnosti analogov s telefoni, navedenimi v virih informacij. Značilnosti analogov, uporabljenih v izračunih, ustrezajo rezultatom te analize.
Poleg tega priporočamo, da se regije, v katerih so se sodišča zavezala, da bodo podrobno analizirala poročila in podale napačne pripombe, takoj vstopijo v postopek, da se že prijavijo za imenovanje sodne preiskave za določitev stroškov in imajo že nekaj odgovorov (tako da obstaja izbira) med podjetji, ki so jo pripravljena izvesti. V skladu s tem bo sodni izvedenec podal primerljiv rezultat ocene. Praksa kaže, da imajo sodniki na splošno veliko boljši odnos do forenzičnega strokovnega znanja in ga v redkih primerih podvržejo neodvisni kritiki. Kot končni rezultat sodišče praviloma sprejme rezultat forenzične preiskave.
Ta pot sicer nekoliko poveča stroške kupca, vendar je v nekaterih regijah zelo učinkovita.
Znano je, da bližnja lokacija rezervoarja pomembno vpliva na vrednost zemljišč in nepremičnin (približno 30-40%). Včasih je ta razlika tako oprijemljiva, da nekateri razvijalci poskušajo odsotnost naravnih rezervoarjev (jezer, rek) v bližini svojih objektov nadomestiti z ustvarjanjem umetnih: kanali majhnih rek so izkopani, ribniki in jezera so ustvarjeni.
Prisotnost lastnega rezervoarja po mnenju večine strokovnjakov daje nepremičninskemu objektu jasne konkurenčne privilegije na trgu nepremičnin in omogoča tudi znatno zvišanje cen.
Poleg tega ima umetno ustvarjen rezervoar v nekem smislu prednost pred naravnim kolegom. V skladu z zakonodajo Ruske federacije, če se na vodnih telesih, jezerih, ribnikih ali rekah nahajajo zemljišča, kupljena za gradnjo, je gradnja nepremičnin v vodovarstvenem območju, ki ne izpolnjujejo določenih zahtev, strogo prepovedana.
V zvezi s tem razvijalci redno, v mejah prihodnjih stanovanjskih in hotelskih kompleksov, potrebujejo ustvarjanje umetnih rezervoarjev.
Poleg tega se znatna sredstva porabijo ne le za ustvarjanje umetnega vodnega telesa, temveč tudi za njegovo nadaljnjo uporabo in delovanje. Na primer, preglednost in čistost vodnega telesa je treba vzdrževati bodisi s pomočjo posebnih posebnih filtrov bodisi z uporabo aktivnih bioloških snovi, ki nadzorujejo zahtevano stopnjo čistosti. Obstajajo tudi drugi načini za vzdrževanje rezervoarja čistega. Včasih se umetna jezera in ribniki neprestano polnijo z vodo, pridobljeno iz arteških naravnih vodnjakov, kar omogoča ohranjanje želene kakovosti vode v ribniku.
Obstaja še en zaplet. Nekateri strokovnjaki poudarjajo, da gre za bolj zapleten postopek kot za oblikovanje lastne edinstvene krajinske zasnove za umetni rezervoar. V tem primeru je treba upoštevati veliko različnih meril in dejavnikov. Kot so: slapovi ne morejo biti preveč hrupni. Da bi se izognili invaziji različnih mušic in žuželk, je pozornost strokovnjakov usmerjena v ustvarjanje podpore za določeno mikroklimo in zahtevano vlažnost na kopnem.
Tudi obale umetnih rezervoarjev zahtevajo urejanje okolice. V večini primerov so posajeni različni okrasni grmi, drevesa in rože - perunike, kopalke, pozabnice, jokajoča zelišča in drugo. Dekorativni mostovi in poti, čudoviti kamni, dopolnjujejo ročno izdelano sliko tako naravnega predmeta.
Zemljišča je mogoče izboljšati in oplemenititi s pomočjo različnih umetnih elementov ali si prizadevati ustvariti čim bližje naravnemu naravnemu videzu krajine.
Umetno ustvarjen rezervoar, tako kot naravni, zahteva denar in posebno vzdrževanje. Kljub nekaterim težavam in stroškom pa lahko prinese pravo zadovoljstvo in popestri vaš prosti čas.
Infrastruktura primestne vasi je kompleks struktur in komunikacij prometa, komunikacij, inženirske opreme, pa tudi predmetov socialnih in kulturnih storitev za prebivalstvo, ki zagotavljajo trajnostni razvoj in delovanje vasi. Infrastruktura je pomemben dejavnik, ki vpliva na vrednost zemljišč v vikend naselju. Vendar cenilci začetniki pogosto ne znajo ovrednotiti zemljišča ob upoštevanju vpliva infrastrukture na njeno vrednost. Poskusimo razumeti značilnosti presoje zemljišč ob upoštevanju prispevka infrastrukture.
Infrastrukturo običajno delimo na inženirsko in družbeno.
Inženirska infrastruktura vključuje:
»Obstajajo tri glavne vrste inženirskih omrežij: cesta, elektrika, plin. Vse ostalo se nanaša na infrastrukturo družbenega življenja: odlaganje trdnih odpadkov, drenažni sistemi, ulična razsvetljava itd. Ne govorim o oskrbi z vodo, ker imamo na Uralu srečo: arteških voda je veliko. Danes se 100% parcel prodaja s cestami. Ali se gradijo in konec tega postopka se bliža, ali pa so že zgrajeni. Brez tega razvijalci zemljišč niti ne začnejo prodajati, «je pojasnilMaksim Aleksandrovič Fedotov, Generalni direktor nepremičninske agencije "Title".
Socialna infrastruktura vključuje:
Stroški ustvarjanja inženirske in socialne infrastrukture seveda vplivajo na stroške izvedbe gradbenega projekta in posledično na končne stroške zemljišč v vikend naselju.
Ko razpravljamo o tem, kako ovrednotiti zemljišče ob upoštevanju njegove infrastrukture, je treba razumeti, kako se oblikujejo stroški infrastrukturnih objektov.
Stroški ustvarjanja objektov socialne infrastrukture so določeni s stroški gradbenih in inštalacijskih del, včasih je predvidena uporaba objektov v bližnjih naseljih. Na primer, med gradnjo vasi "Bobri" so predvidevali, da bodo prebivalci svoje otroke peljali v šolo v vasi Kosulino.
Stanje z inženirskimi omrežji je drugačno: stroški inženirskih omrežij ne vključujejo le stroškov gradbenih in inštalacijskih del pri njihovem nastanku, temveč tudi stroške priključitve na obstoječa inženirska omrežja.
»Ko gre za infrastrukturo, lahko govorimo o dveh točkah: stroški gradnje te infrastrukture in stroški priključitve. Na primer, prijavljamo se za IDGC: lahko samostojno položijo daljnovod, lahko vam ga zaupajo, vendar bodo vzeli denar za povezavo, «je pojasnil Boris Leonidovič Vasin, Namestnik direktorja za projektiranje in gradnjo podjetja UniversalStroy LLC.
Stroški za gradnja inženirskih omrežij povsem enostavno je napovedati: projekt se izvaja, sestavlja se ocena.
»Položil sem omrežja, jih oblikoval v linearne objekte. Vsaj v prvem približku to velja za povsem enostavno, «je komentiral Boris Leonidovič Vasin.
Objavljene so bile natančne številke Nikolaj Aleksandrovič Zelenin, lastnik in razvijalec koče vasi "Aleksandrija":
Stroški povezave obstoječih omrežij se lahko izračuna na podlagi tarif za priključitev na inženirska omrežja. Na primer, uradna spletna stran Regionalne komisije za energijo v regiji Sverdlovsk je objavila tarife za tehnološko priključitev na električna omrežja, sisteme za oskrbo s toploto, oskrbo z vodo, odvajanje vode in distribucijo plina.
Vendar pa obstajajo praktično stroški nemogoče izračunati vnaprej- to so stroški, povezani z pridobivanjem dovoljenj in dogovorom o izvedbi inženirskih omrežij na zemljiščih drugih lastnikov.
»Tu se naložijo stroški, ki se porabijo za odobritev. Oprostite, a z istimi dovoljenji brez denarja imamo le malo opravka, "je dodal Boris Leonidovič Vasin.
Če govorimo o inženirskih omrežjih kot dejavniku, ki vpliva na ceno zemljišča v primestni vasi, je treba razumeti, da so omrežja razdeljena na znotraj mesta in zunanji omrežja. Razvijalci imajo praviloma veliko težav z zunanjimi omrežji, saj morajo pridobiti soglasje drugih lastnikov za postavitev linearnih objektov skozi njihovo zemljišče. To vodi do dodatnih časovnih in finančnih stroškov.
»Na spletnih mestih so vedno jasno prešteta in razumljiva. In zunanja omrežja so vedno veliko vprašanje za razvijalce, saj nikoli ne veš, po kateri zemlji hodiš, «je pojasnil Maxim Alexandrovich Fedotov.
»Pomembna ni samo prisotnost, na primer, plinovoda v bližini vasi in prisotnost plina v njej, temveč je izjemno pomembno, da se ta cev lahko pripelje v vas. Ker vsa zemlja praviloma že pripada nekomu, posamezniki, preko katerih odsekov pa bo šla vas do vasi, imenujejo takšne pogoje, da na koncu ta cev postane zlata, «je dodal Nikolaj Zelenin.
Poleg tega se lahko spremeni zakonodaja. Na primer, razvijalec je kupil zemljišče, zaključil projekt, izvedel del odobritev, nato pa je izšel nov zemljiški zakonik, spremembe pa so vplivale tako na linearne objekte kot na dodeljevanje zemljišč. Razvijalec mora veliko ponoviti.
Celo razvijalec včasih ne zna oceniti zemljišča ob upoštevanju vseh stroškov, saj je težko vnaprej izračunati skupne stroške ustvarjanja in povezovanja inženirskih omrežij. Kljub temu razvijalci podajo približne številke.
"Tako ali drugače je ta številka prisotna med skupnostjo razvijalcev in je približno 30-40 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov, po ocenah različnih podjetij, ki se ukvarjajo z gradnjo primestnih nepremičnin," je dejal Maxim Fedotov.
V razvitih gospodarskih razmerah drugih držav se izvaja poenotenje: monopolist gradi omrežja do mesta, razvijalec pa omrežja na kraju samem. V Rusiji se je v zadnjem času pojavil enak trend, vsaj to se že dogaja z elektriko. Tudi plinska distribucijska omrežja delujejo v tej smeri. Toda tudi mrežni monopolisti se soočajo z najbolj bolečim vprašanjem: lastniki zemljišč pogosto izkoristijo vse priložnosti in prepovejo linearni predmeti skozi njihove zemljiške parcele.
Pri ocenjevanju primestnih nepremičnin je določanje prispevka infrastrukture eno izmed problematičnih vprašanj cenilcev. Značilnost ocene zemljiških parcel v primestnih naseljih je pomanjkanje posebne metodologije za obračunavanje vpliva infrastrukture na vrednost nepremičnin.
Upoštevajte dejavnike, ki vplivajo na stroške zemljišč v primestni vasi:
Pomemben dejavnik, ki vpliva na stroške zemljišč v koči, je razred primestnih nepremičnin. Enotne klasifikacije ni, razvijalci včasih pripravijo svoje "razrede". Ena od možnosti razvrščanja je vodila Golubeva Ksenia Alekseevna, cenilec Skupine podjetij Metrix, strokovnjak SRO SVOD:
Deluxe razred. Na razdalji največ enega kilometra od vasi bi moral biti športni kompleks z bazenom, kozmetičnim salonom, zdravstvenim domom, restavracijo in supermarketom. Tam morajo biti oboroženi stražarji, video nadzor po obodu vasi in alarmni sistem. Seveda mora biti vas popolnoma urejena in imeti notranjo infrastrukturo.
Vrhunski razred. Vsi infrastrukturni objekti so od vasi oddaljeni največ tri kilometre. V bližini mora biti gozd.
Poslovni razred. Vsi infrastrukturni objekti so oddaljeni 10 km.
Spontani razvoj koče na oddaljenih območjih, v vaseh, mestih z minimalno infrastrukturo ali brez nje.
Tako ima vsak razred svoj seznam potrebne socialne infrastrukture. Prav tako je treba oceniti razpoložljivost komunikacij. Ksenia Golubeva je v razpravi o tem, kako oceniti zemljišče ob upoštevanju infrastrukture, pojasnila, da se je treba zanašati na navedene dejavnike.
Po mnenju Ksenije Golubeve v okviru ocene različni viri, vključno z internetnimi viri, navajajo naslednja območja vpliva infrastrukture na vrednost primestnih nepremičnin:
"Te prilagoditve so bolj uporabne za spontani razvoj koč, saj morajo vsi ostali segmenti imeti komunikacijo," je dejala Ksenia Golubeva.
Vendar razvijalci ne verjamejo, da je dovoljeno oceniti prispevek komunalnih storitev k vrednosti primestnih nepremičnin z uporabo odstotka.
»Znotraj vasi se komunikacije zlahka štejejo, predstavljajo približno 4-7% gradbenih in inštalacijskih del. In prenesti zunanja omrežja na določen odstotek je po mojem mnenju zelo težko, saj je zelo individualno, "je komentiral Boris Leonidovič Vasin.
»Kljub temu so v tem primeru temeljni dejavnik stroški zemljišča. Če infrastruktura stane od 30 do 60 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov po nabavni vrednosti, potem lahko zemljišče stane od 10 do 300 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov, zato odstotka ni mogoče pravilno določiti, odvisno od lokacije mesta. Na primer, na obali Shartasha zemljišče stane 500 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov, v moji vasi pa 45 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov, medtem ko so stroški omrežij približno enaki. Skladno s tem se odstotek bistveno razlikuje, «je svoje stališče pojasnil Nikolaj Zelenin.
Po mnenju razvijalcev ni mogoče izračunati določenega odstotka stroškov infrastrukture glede na stroške zemljišča, ker so parcele same po sebi zelo različne. Na primer, v koči vasi "Aleksandrija" tkanje stane 45 tisoč rubljev, stroški inženirske infrastrukture na sto kvadratnih metrov - približno 20-25 tisoč rubljev. Izkazalo se je, da so stroški inženirske infrastrukture 50% stroškov zemljišč. V "Moy Istok" stroški zemljišč znašajo 250 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov. In omrežja stanejo 30-40 tisoč rubljev na sto kvadratnih metrov. To pomeni, da so stroški omrežij v odstotkih 15%. Ker omrežja znotraj vasi v denarnem smislu vedno stanejo približno enako, potem je vse ostalo v ceni zemljišča vpliv lokacije, socialne infrastrukture in apetita razvijalcev.
Nikolay Zelenin je izrazil mnenje, da je pri določanju tržne vrednosti mesta bolje stroške inženirske infrastrukture podobnih lokacij razporediti v rubljih in ne v odstotkih. Tako je značilnost ocene zemljiške parcele, ob upoštevanju prispevka infrastrukture, uporaba prilagoditev ravni infrastrukture v denarnem smislu.
Nikolay Zelenin je podal predlog, kako oceniti zemljišče ob upoštevanju vpliva infrastrukture:
»Cenilci morajo samo sestaviti seznam, iz česa je v bistvu sestavljena infrastruktura, tu ne bo veliko elementov: ceste, elektrika, uplinjanje, prisotnost centralnega kanalizacijskega sistema in centralnega vodovoda, ostalo je mogoče za zdaj prezrte. "
»Na primer, cesta stane od 5 tisoč rubljev. do 10 tisoč rubljev. na sto kvadratnih metrov - to je enostavno izračunati. Ker imajo notranje ceste vedno približno enake stroške, je tu pomembna dostopna cesta, vendar se zaradi tega lahko cena razlikuje. Recimo, da elektrika stane od 5 tisoč rubljev. do 10 tisoč rubljev, plin - od 5 do 10 tisoč rubljev. "
Maxim Fedotov se je popolnoma strinjal z njim: "Potrebujemo nekaj metodoloških študij."
Očitno je, da zaradi pomanjkanja ustreznih metod ni mogoče nedvoumno govoriti o tem, kako oceniti zemljišče v primestni vasi in pravilno upoštevati prispevek infrastrukture k njeni vrednosti. Treba je začeti pripravo ustreznih dokumentov, razpravo o tem vprašanju, tudi na spletnih mestih zainteresiranih organizacij: Ceh upravljavskih razvijalcev, Uralska zbornica nepremičnin, Ceh cenilcev. Zelo pomembno je, da smo proaktivni pri reševanju težkih vprašanj za cenilce in pri ustvarjanju potrebnih metodologij, saj brez tega ocenjevalci res težko dostavijo kakovosten izdelek.
Govorniki na okrogli mizi so govorili o tem, da je povsem enostavno določiti približne stroške priključitve na inženirska omrežja, če uporabljate javni katastrski zemljevid. Odločili smo se, da preverimo, ali ta tehnika resnično deluje, in poskusimo izračunati stroške priključitve na komunalna omrežja naključno izbranega spletnega mesta.
Obvezno: za določitev stroškov priključitve na komunalna omrežja mesta v vasi. Troitskoe, st. Lesnaya, hiša 24, regija Sverdlovsk.
Katastrska parcela številka 66: 07: 1801001: 550
1. Na javnem katastrskem zemljevidu iščemo inženirska omrežja
a) Gremo na javni katastrski zemljevid, poiščemo želeno stran
b) Vklopite način ZOUIT, da vidite lokacijo inženirskih omrežij na zemljevidu. V tej fazi se težave začnejo. Najbolj podrobna na javnem katastrskem zemljevidu so napajalna omrežja, ki kažejo napetost v omrežju.
c) Omrežja za oskrbo s plinom v mestu Troitskoye ni bilo mogoče najti, čeprav napovedi o prodaji hiš v tem naselju kažejo, da so hiše oskrbovane s plinom. Najbližji plinovod, naveden na javnem katastrskem zemljevidu, se nahaja bližje Bogdanoviču.
d) Na zemljevidu nismo mogli najti vodovodnih omrežij v bližini Troitskega.
Za nasvet smo se obrnili na Nikolaja Zelenina, lastnika aleksandrijske koče, ki je sodeloval tudi na okrogli mizi o infrastrukturi primestnih nepremičnin. Odgovoril je, da je omrežja mogoče najti na javnem katastrskem zemljevidu, seveda pa ne vseh. Obstajajo različne plasti - vidite varnostna območja, ki jih ima večina omrežij. Ali če je spletno mesto pod omrežji vpisano v kataster, ga je mogoče najti glede na vrsto dovoljene uporabe.
Najverjetneje se obrnite neposredno na podjetja za stanovanjske in komunalne storitve, ki služijo območju. Seznam podjetij in kontaktne informacije za okrožje Bogdanovichi so našli na spletni strani mestnega okrožja Bogdanovich.
Izračunajmo približne stroške priključitve na električna omrežja
a) S posebnim orodjem na katastrskem zemljevidu ("ravnilo") določimo razdaljo do najbližjega napajalnega omrežja. V ravni črti je bilo 88 metrov.
b) Obiščemo spletno mesto REC in poiščemo tarife za priključitev na električna omrežja.
Tarifa * 88 m = stroški povezave
Članek je pripravila Natalia Nichkova
