Prodaja stanovanja se ne zgodi vsak dan. Ta pomemben dogodek mora potekati v skladu z vsemi pravili, torej v skladu z veljavno zakonodajo Rusije. Hkrati morajo vse stranke v poslu izpolniti vse obveznosti, ki vključujejo davek na prodajo stanovanja in izpolnitev vseh finančnih zahtev zanj. Od leta 2017 so se nekatere točke v davčnem zakoniku spremenile. Da bi razumeli bistvo sprememb, morate vse razumeti s pomočjo primerov.
Vsi lastniki stanovanj, ki ga želijo prodati, so razdeljeni na:
Osebe, ki imajo stanovanje v lasti več kot tri leta in so ga kupile pred 1. januarjem 2016, so v celoti oproščene davka. Tudi če ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe prejmejo velike dividende, za fizične osebe ni predmet nikakršne obdavčitve. Obdobje, ko je državljan začel imeti v lasti nepremičnino, se šteje za sklenitev pogodbe o lastništvu nepremičnine in se izračuna v mesecih. Ob tem se porajajo vprašanja, kateri znesek ni obdavčen in koliko je obdavčen pri prodaji stanovanja? Odgovori na ta vprašanja so podani v spodnjih primerih.
Na primer: Ivanov P.P. je septembra 2013 kupil stanovanje in ga novembra 2016 prodal. Obdobje se izračuna na naslednji način:
V skladu z zakonom, če je stanovanje v lasti najmanj tri leta, potem njegova prodaja ni predmet obdavčitve. Stanovanje je bilo Ivanov v polnopravni uporabi 38 mesecev, zato mu ni treba plačati 13 odstotkov.
A če bi Ivanov stanovanje prodal v poletnih mesecih 2016, bi bila doba posesti manjša od dovoljene vrednosti, v tem primeru pa je dolžan izpolniti svoje obveznosti in plačati zahtevanih trinajst odstotkov.
V tem primeru morate vedeti, da nepremičnine, kupljene po 1. januarju 2016, spadajo v druge odstavke davčnega zakonika. Za stanovanja, kupljena po tem datumu, je treba plačati prometni davek, saj se obdobje 36 mesecev poveča na 60 mesecev. Zato lahko imetnik pravice da stanovanja v prodajo brez obdavčitve šele po preteku 5 let lastništva, ki ni bilo nič prekinjeno.
Toda tudi v teh okoliščinah ruski zakoni nekaterim lastnikom nepremičnin zagotavljajo privilegije. Torej bo 36-mesečni rok lastništva stanovanj ohranjen v naslednjih primerih:
V veljavni zakonodaji je jasno opredeljen pojem sorodnikov, ki so podarili nepremičnino ali njene deleže, ki niso predmet naknadne pobiranja davka. Tej vključujejo:
Hkrati je mogoče skleniti bratske in sestrske odnose tako za skupno mater in očeta kot za ločene starše.
Na primer: M. A. Petrovo je stanovanje zapustil sosed, ki je živel sam, zadnja tri leta je skrbela zanj. Dokumentov, ki bi to potrdili, niso sklenili. Vse je bilo popolnoma neuradno. Kakšen davek na prodajo stanovanja bi morala plačati Petrova, potem ko je v lasti tri leta?
Petrova bo morala v celoti plačati celotno dohodnino, saj s sosedom nista bila sorodnika, pogodbe o dosmrtni renti z odvisnim ni bilo. Zato je Petrova bolj donosna prodaja stanovanja po vsaj 5 letih neprekinjenega lastništva, saj pod takimi pogoji ni treba plačati pristojbine. Zanjo ne veljajo davčne oprostitve pri prodaji stanovanj, mlajših od 3 let, saj je lastnica nepremičnine postala po januarju 2016.
Na primer: Astapenko Irina Viktorovna je decembra 2015 kupila stanovanje za 1 milijon 200 tisoč rubljev. Po 12 mesecih se je odločila, da jo da naprodaj in kupi hišo na vasi. Kretov Denis Vladimirovič je od nje ponudil nakup nepremičnine za 1 milijon 500 tisoč rubljev, vendar pri transakciji navedite drugačno ceno - 1.000.000 rubljev. Pojasnil je, da je to za Astapenka stroškovno učinkovito, saj bo na podlagi te številke treba izračunati davek od prodaje stanovanja. Katastrska vrednost tega stanovanja je januarja 2016 znašala 2.100.000 rubljev.
Da, pravzaprav davčna zakonodaja določa znesek 1 milijon rubljev ali manj, ki ni predmet pristojbine. To se naredi za lažje izpolnjevanje davčnih obveznosti. Toda ob sprejemanju pogojev Irina Viktorovna Kretova krši zakon, takšne operacije pa lahko tudi Kazenski zakonik razlaga kot goljufiva dejanja. Temu bodo sledile sankcije organov pregona.
Pokažimo dva primera obračunov davka: po pogojih, ki jih predlaga Kretov, in po veljavnem zakoniku.
Pri navedenem znesku transakcije 1 milijon rubljev se provizija izračuna na naslednji način: 1 milijon - 1 milijon = 0. Dividend od prodaje nepremičnine dejansko ni, kar pomeni, da ni plačila davka na prodaja stanovanja. Ker pa je bilo stanovanje v posesti manj kot tri leta, mora Astapenko sestaviti in davčnemu uradu predložiti potrdilo o 3 dohodnini.
Inšpekcijski organi bodo hitro ugotovili, da je katastrska cena nepremičnine 2 milijona 100 tisoč rubljev, in bodo pristojbino izračunali v skladu s temi številkami. To pomeni, da se bo katastrska cena pomnožila z padajočim koeficientom - 2 milijona 100 tisoč rubljev x 0,7 = 1 milijon 470 tisoč rubljev. To bodo prave dividende od prodaje stanovanja.
Če Astapenko plača davek v skladu z veljavno zakonodajo: 1 milijon 500 tisoč - 1 milijon = 500 tisoč x 0,13 = 65 tisoč rubljev, bo znesek veliko manjši in ne bo sledila kazen.
Davek od prodaje stanovanja je treba plačati v naslednjih primerih:
Pri prodaji stanovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta (pridobitev nepremičnine je potekala pred 1.1.2016).
V transakciji prodaje in nakupa nepremičnine v lasti manj kot pet let (po 1.1.2016).
Znesek za plačilo izračuna lastnik stanovanja sam. Pri izračunu lahko uveljavlja davčno olajšavo pri nakupu stanovanja in posreduje podatke v zvezi z gradnjo in odkupom nepremičnine.
Na primer: L.P. Kulibina je leta 2014 pridobila stanovanje. Na zalogi ima vso dokumentacijo za nepremičnino: kupoprodajno pogodbo, potrdilo prodajalca o prejemu gotovine, izpisek z bančnega računa o prevzemu 3 milijone rubljev. Katastrska vrednost stanovanj na začetku leta 2016 je 3 milijone 500 tisoč rubljev. Jeseni 2016 je Kulibina to nepremičnino prodala za 4 milijone rubljev.
V skladu s tem se davčna olajšava pri prodaji izračuna na naslednji način: 4 milijone - 1 milijon = 3 milijone x 0,13 = 390 tisoč rubljev. To je pristojbina, ki jo je treba plačati - 390 tisoč rubljev.
Če se znesek izračuna ob upoštevanju zgodnjih stroškov: 4 milijone - 3 milijone = 1 milijon x 0,13 = 130 tisoč rubljev - to je pristojbina za prodajo stanovanja, ki je bilo v lasti manj kot 36 mesecev.
Za Kulibino je veliko bolj donosno odplačati znesek davka ne po prvi možnosti - 390 tisoč rubljev, ampak po drugi možnosti, ob upoštevanju nastalih stroškov, to je 130 tisoč rubljev. Teh dveh metod ne morete uporabljati hkrati.
Pred plačilom pristojbine morate sestaviti 3 dohodninske napovedi. Preden ga pripravite, morate preveriti, ali so vsi izračuni pravilni v skladu z veljavno davčno zakonodajo Ruske federacije.
Vse lahko primerjate na primeru prodaje nepremičnine L.P. Kulibina:
Izjavo je treba predložiti v določenem roku, če se to ne naredi, lahko pride do kazni s strani davčnih struktur. Za vsak zapadli mesec po 30. aprilu se plača kazen v višini petih odstotkov neplačanega davka. Če upoštevamo dejstvo, da so zneski od prodanih nepremičnin sestavljeni iz več ničel, bodo tudi globe velike.
Pri sestavljanju izjave morate natančno navesti vse podatke in predložiti vse kopije dokazil. Če se v potrdilu o dohodnini 3 najdejo netočni podatki, ki jih je navedel lastnik nepremičnine, lahko davčni inšpektorat pri izračunu napovedi zavrne ugodnosti.
Pri plačilu davka na prodajo stanovanja za upokojence in invalide, ki jim država izplačuje dajatve, v Rusiji niso zagotovljene ugodnosti, čeprav imajo številne privilegije za nakup in prodajo stanovanj.
Večina ljudi ve, da je po prodaji stanovanja obvezen davek. Vendar pa vsi ne vedo natančno, kdo ga je dolžan plačati, v kakšnem časovnem okviru, kako določiti znesek plačila in številne druge pomembne nianse.
Poleg tega so od začetka leta 2016 začele veljati nove spremembe zakona, po katerih se obračunava in plačuje. Hkrati velja stara pravila za stanovanja, ki so bila prodana in kupljena pred 31. decembrom 2015. Toda kako lahko neizkušena oseba to ugotovi?
Ta davek plačuje nekdanji lastnik stanovanja, ki je prejel dohodek od prodaje. Upoštevati je treba, da obstaja razlika med lastniki, ki so rezidenti Ruske federacije, in tistimi, ki niso:
Toda le v tistih primerih, ko je lastnik, ki je stanovanje prejel na enega od navedenih načinov, obdržal v lasti vsaj 3 leta.
Poleg tega so v skladu z novimi pravili, uvedenimi leta 2016, lastniki stanovanj, pridobljenih na načine, ki niso navedeni zgoraj, ki so bili lastniki stanovanj več kot 5 let so oproščeni plačila davka.
Razumeti morate, da ne govorimo o treh ali petih koledarskih letih, ampak o 36 oziroma 60 mesecih, ki sledijo drug drugemu.
Še ena sprememba - zdaj se pri plačilu pristojbine upošteva katastrska vrednost stanovanja. Sam davek se zdaj obračunava od dohodka, katerega višina ne sme biti nižja od 70 % katastrske vrednosti.
Podrobne informacije o tej vrsti plačila davka si lahko ogledate v naslednjem videoposnetku:
Višina prispevka je za vse enaka in je 13 % prejetega dohodka... V tem primeru ni ugodnosti za upokojence ali druge kategorije državljanov.
Če želite določiti znesek plačila, ki ga je treba plačati, morate ugotoviti višino dohodka. Za to lahko upoštevate pogodbeno vrednost stanovanja (le v primerih, ko je višja od katastrske vrednosti, pomnožene z 0,7) ali katastrsko vrednost, pomnoženo z 0,7 (če je višja od pogodbene vrednosti). Pri izračunu davka se torej upošteva najvišja vrednost.
Od tega zneska se odšteje 13 % – to je znesek prispevka.
Obstajajo načini za zmanjšanje zneska, plačanega davka. Eden od teh načinov je uporaba pravice do davčne olajšave.
To pravico je mogoče uveljaviti, če je stanovanje v lasti več kot 3 leta (pod zgoraj navedenimi pogoji) ali 5 let (na splošno). Odbitek se razume kot določen znesek, za katerega se pri izračunu davka lahko zmanjša dohodek od prodaje. Za stanovanja je 1 milijon rubljev na leto... Se pravi, 13% davka se bo obračunalo na znesek, za katerega je bilo stanovanje prodano, minus en milijon.
Na primer: če je bilo stanovanje v lasti 5 let in je bilo nato prodano za 3 milijone rubljev, potem bo ob upoštevanju odbitka obdavčljivi dohodek:
Od tega denarja se bo davek izračunal na naslednji način:
Če je stanovanje prodano za manj kot 1 milijon rubljev in ta znesek presega njegovo katastrsko vrednost, vam ni treba plačati pristojbine, saj je dohodek enak (ali manjši) znesku odbitka.
Obstaja še en način za zmanjšanje zneska davka. Če želite to narediti, morate upoštevati stroške, ki so nastali pri nakupu stanovanja, ki je bilo nato prodano. Takšne stroške je mogoče upoštevati:
Ne smemo pozabiti, da morajo biti vsi zgoraj navedeni stroški potrjeni z ustreznimi pogodbami, akti in pregledi. V nekaterih primerih je mogoče v takšne stroške vključiti in stroške popravil, ki so bila opravljena za prodajo stanovanja. Vendar pa je v tem primeru treba predložiti vse dokumente, ki potrjujejo stroške in čas popravila.
Če so v skladu s dokumenti, ki potrjujejo stroške, nastale pred prodajo stanovanja, stroški presegli dohodek, davka ni treba plačati.
Davčni zakonik Ruske federacije jasno določa časovni okvir, v katerem je treba davek plačati. V tem primeru ga je treba plačati takoj po koncu davčnega obdobja, v katerem je bila transakcija opravljena.
Davčno obdobje se razume kot koledarsko leto. Zato je treba plačilo plačati v letu, ki sledi letu, v katerem je bil posel opravljen. Hkrati se dogovarja tudi o datumu, do katerega je treba predložiti izjavo in opraviti vsa plačila - to je 30. aprila in 15. julija oz.
Upoštevanje teh rokov je izjemno pomembno. V primeru nepravočasne predložitve davčne napovedi in plačila takse je lahko zagrožena globa.
Zelo pomembno je, da pravilno vložite davčno napoved od prodaje stanovanja.
Najprej boste morali zbrati nekaj dokumentov. Tej vključujejo:
Je pa seveda glavni dokument. Za pravilno izpolnjevanje je potrebno to narediti na podlagi razpoložljivih papirjev. Vsa polja morajo biti pravilno izpolnjena. To lahko storite ročno, predhodno natisnite obrazec na tiskalniku ali na računalniku.
Poleg tega je za tiste, ki se bojijo narediti nekaj narobe ali ne želijo izgubljati časa z izpolnjevanjem papirjev, obstaja veliko podjetij in agencij, katerih strokovnjaki sami izpolnjujejo izjave. Po potrebi nudijo tudi storitve, kot je vložitev dokumentov pri davčnih organih. To je zelo priročna storitev, ki vam prihrani veliko časa in živcev.
Izjavo in vse priložene dokumente je treba predložiti izključno na kraju registracije.
Če tega ni mogoče storiti (na primer uradna registracija se opravi na enem naslovu, oseba pa dejansko živi na drugem), se lahko obrnete na zgoraj omenjena podjetja in agencije, ki bodo namesto osebe predložile papirje. ki je stanovanje prodal.
Toda v primerih, ko izjave ne predloži prodajalec stanovanja osebno, ampak druga oseba, morate imeti pooblastilo, ki vam to omogoča. Pri oddaji se morate spomniti, da bosta potrebna dva izvoda - eden bo ostal na davčnem uradu, drugi bo označen s sprejemom in vrnjen vlagatelju.
Davek lahko nakažete s plačilnimi terminali ali neposredno na račun IFTS prek banke. Da bi znesek varno prispel do naslovnika, je treba razjasniti podrobnosti za plačilo.
V primeru zamude se zaračuna kazen. Z ničelno deklaracijo bo to 1000 rubljev, in če ne govorimo o nič, potem do 30% zneska, od katerega bi moral biti odmerjen davek.
Da bi se izognili globam in drugim nepotrebnim ter nepotrebnim stroškom in stresu, morate pristojbino plačati pravočasno. To ni težko narediti - izpolnite ustrezne dokumente in jih oddajte, nato pa nakažite denar. Glavna stvar je, da pravilno izračunate znesek, izpolnite izjavo 3-NDFL in se pravočasno obrnete na davčne organe.
Znano je, da lahko transakcije z nepremičninami pomenijo plačilo precej pomembnega davka na dohodek. Vendar pa obstajajo zakoniti načini za zmanjšanje zneska, ki ga je treba plačati, ali se popolnoma znebiti potrebe po prenosu denarja v proračun.
V skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije, da ne bi plačali 13% stroškov stanovanja po njegovi prodaji, ga morate imeti v lasti vsaj pet let. Ta zahteva je začela veljati 1. januarja 2016. So pa tudi izjeme od pravila: privatizacija, dedovanje, darovanje med ožjimi sorodniki in dosmrtna renta. Za te kategorije nepremičninskih poslov še vedno velja minimalno obdobje treh let. Pa tudi za predmete, katerih lastništvo je bilo vpisano pred 1. januarjem 2016.
BAZA ZA IZRAČUN
Davčni zakonik Ruske federacije daje prodajalcu dva popolnoma zakonita načina za zmanjšanje davčne osnove, ne glede na to, koliko let imate v lasti stanovanje, sobo ali hišo. Prvi od njih je odbitek davka na nepremičnine v višini 1 milijona rubljev. Drugi je odbitek v višini stroškov, nastalih za nakup stanovanja. Poglejmo, katero je bolj donosno uporabiti, odvisno od situacije.
Za začetek se odločimo za izračun davčne osnove, od katere bo pravzaprav obračunana dohodnina v višini 13 %.
Za stanovanja, registrirana pred letom 2016, je davčna osnova znesek, za katerega ste stanovanje prodali.
Za posle, sklenjene po 1. januarju 2016, ko ima večina objektov katastrsko vrednost, se izbere večja od vrednosti: prodajna cena ali katastrska vrednost predmeta, pomnožena s faktorjem 0,7. Če ste stanovanje prodali za 1 milijon rubljev, 70% njegove katastrske vrednosti pa je 1,3 milijona rubljev, potem se bo od zadnje vrednosti izračunala dohodnina.
MILIJON V UPADU
Ko se odločimo za davčno osnovo, bomo razmislili o možnostih za njeno znižanje.
Prvi je odbitek davka na nepremičnine v višini 1 milijona rubljev. Prodajalcu se zagotovi neomejeno število krat v življenju, vendar le enkrat letno.
Praviloma se uporablja v treh primerih:
Če je bila nepremičnina podarjena, podedovana, privatizirana, torej niste imeli stroškov za njeno pridobitev;
Če je vrednost nepremičnine manjša od 1 milijona rubljev;
Če nimate dokumentov, ki potrjujejo stroške za nakup predmeta.
Poglejmo, kako to deluje v praksi. Recimo, da ste leta 2015 podedovali stanovanje in ga že leta 2016 prodali za 2 milijona rubljev. Kot vidimo, minimalni rok trajanja 36 mesecev ni izpolnjen, zato boste morali plačati davek. Njegov znesek izračunamo ob upoštevanju odbitka davka na nepremičnine:
(2.000.000 rubljev - 1.000.000 rubljev) × 13% = 130.000 rubljev. plačljivo v proračun
ZA KAJ KUPIL
Drugi način znižanja davčne osnove je za višino odhodkov. "V skladu s pododstavkom 2 odstavka 2 člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije imate pravico zmanjšati dohodek od prodaje stanovanja za stroške, ki nastanejo pri nakupu. Davek se obračuna le na razliko med nakupno in prodajno ceno, «pojasnjuje Elizaveta Kalinina, odvetnica v skupini AVENTIN.
Ta možnost je primerna za večino transakcij, kjer lahko udeleženci dokumentirajo svoje stroške.
Na primer, leta 2015 ste kupili stanovanje v stavbi v gradnji za 2 milijona rubljev. Leta 2016, ko ste hišo dali v obratovanje, ste stanovanje prodali za 2,3 milijona rubljev. Izračun davka bo naslednji:
(2.300.000 rubljev - 2.000.000 rubljev) × 13% = 39.000 rubljev. plačljivo v proračun
"Znesek stroškov za nakup stanovanja se lahko poveča za stroške njegovega popravila, če so dokumentirani, v kupoprodajni pogodbi pa je navedeno, da se stanovanje prenese brez dokončanja," dodaja Alla Shinkevich, namestnica generalnega direktorja nepremičninska agencija Nevsky Prostor.
Še enostavnejši način za zmanjšanje davčne osnove je primeren za končne predmete (in samo zanje): »Človek je kupil nepremičnino, na primer, za 3 milijone rubljev. in ga proda za 3 milijone rubljev. Hkrati zahteva znižanje davčne osnove za znesek nakupa, davek pa se ne obračuna, «pojasnjuje Marina Brauer, direktorica Adveks - Vasileostrovsky Agency.
Vendar se v slednjem primeru splača prevzeti varno in pogledati povprečne tržne cene podobnih nepremičnin. Če je njihova vrednost bistveno višja od tiste, ki ste jo navedli v prodajni pogodbi, ima lahko davčni inšpektor vprašanja.
VZAJEMNI IZRAČUN
Obstaja še en način, ki ga lahko uporabi tudi prodajalec. To je pobotanje davčnih olajšav, čeprav uradno takšen koncept ne obstaja v davčnem zakoniku Ruske federacije.
Torej ste kot prodajalec upravičeni do odbitka davka na nepremičnine v višini 1 milijona rubljev. A kupec ima tudi pravico do odbitka. Edina razlika je v tem, da je na voljo enkrat v življenju, največja vrednost za izračun pa je 2 milijona rubljev. To pomeni, da lahko kupec od države prejme 13% tega zneska - do 260 tisoč rubljev.
Prav ta odbitek se lahko uporabi za plačilo davka.
Predstavljajte si situacijo, v kateri ste leta 2015 kupili stanovanje v stavbi v gradnji, ki ste jo leta 2016 po dani v obratovanje in izdaji lastniškega potrdila prodali. Nakupna cena - 2 milijona rubljev. Prodajna cena - 2,3 milijona rubljev. Oddali boste prijavo o prodaji nepremičnine in dokumente za davčno olajšavo za nakup v letu 2017. V tem primeru je izračun naslednji:
(2.300.000 rubljev - 2.000.000 rubljev) × 13% = 39.000 rubljev. plačati v proračun za prodajo stanovanja
2.000.000 rubljev × 13% = 260.000 rubljev. - davčna olajšava, ki se vrne za nakup stanovanja
260.000 rubljev - 39.000 rubljev. = 221.000 rubljev. vrniti iz proračuna
Ta shema deluje tudi za različne nepremičnine, prodane in kupljene v istem davčnem obdobju. Na primer, v letu 2016 ste prodali stanovanje, ki ste ga imeli v lasti manj kot pet (tri) let, in ste kupili novo.
Edini pogoj je, da mora biti kupec pripravljen podariti del svoje davčne olajšave.
PRIPRAVLJAMO DOKUMENTE
Po prodaji stanovanja, ki je v vaši lasti manj kot pet (tri) let, je prva obveznost, ki nastane za vas kot prodajalca, da oddate izjavo 3-NDFL pri davčnem uradu na kraju registracije.
Te zahteve ne smemo zanemariti. Za prepozno vložitev davčnega obračuna in neplačila zapadlega davka bodo storilcu izrečene globe in kazni.
"Neplačilo dohodnine s strani posameznika, skupaj z odsotnostjo davčne napovedi v primerih, določenih z zakonom, pomeni odgovornost v obliki globe iz člena 122 Davčnega zakonika Ruske federacije v višini 20 % zneska neplačanega davka. Hkrati pa ga pomanjkanje znanja posameznika o prisotnosti in višini obveznosti plačila dohodnine ne razbremeni odgovornosti, «pravi Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica skupine Metrium.
Izjavo lahko izpolnite sami s številnimi programi, ki so na voljo na internetu, ali s pomočjo svetovalca v odvetniški pisarni, nepremičninski agenciji in celo na sami davčni upravi. Izjavi boste morali priložiti:
Kopije dokumentov, ki potrjujejo dejstvo prodaje nepremičnine (na primer prodajna pogodba);
Izpisek iz USRN (če je bila nepremičnina izdana po letu 2016);
Kopija lastniškega lista (če obstaja);
Kopije dokumentov, ki potrjujejo vaše stroške za nakup tega stanovanja (neobvezno);
2-NDFL potrdilo (če boste prodajalcu sestavili odbitek davka na nepremičnine);
Vloga za odbitek nepremičninskega davka ob nakupu stanovanja (neobvezno).
S seboj vzemite izvirnike dokumentov, saj jih lahko davčni inšpektor zahteva primerjavo s kopijami. Celoten paket dokumentov se predloži davčnemu uradu na kraju registracije. To je treba storiti do 30. aprila naslednjega leta po prodaji nepremičnine.
Leta 2003 je Ivanov P.S. kupil stanovanje. Leta 2018 ga je prodal.
Znesek dohodnine:
Ivanov P.S. ni treba plačati davka, ker davčno oproščeni dohodek od prodaje stanovanja, ki je bil v lasti dlje kot minimalno obdobje (v tem primeru je minimalna doba lastništva hiše za neobdavčeno prodajo 3 leta).
Ivanov P.S. NI treba predložiti davčne napovedi, ker je imel stanovanje v lasti več kot minimalno obdobje.
Pogoji nakupa in prodaje:
A.K. Morozov leta 2016 je kupil stanovanje za 2,5 milijona rubljev. Leta 2018 ga je prodal za enak znesek.
Znesek dohodnine:
A.K. Morozov ni treba plačati davka, saj je upravičen do »odbitka stroškov« (od prodajne cene se odštejejo stroški nakupa) in bo posledično njegov obdavčljivi dohodek enak nič.
Potreba po vložitvi izjave:
A.K. Morozov mora do 30. 4. 2019 oddati prijavo na davčni urad v kraju stalnega prebivališča, saj je imel stanovanje v lasti manj kot 5 let. Izjavi bo treba priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Savelyeva O.N. leta 2016 je kupila stanovanje za 3 milijone rubljev. Leta 2018 ga je prodala za 3,5 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Ker Savelyeva O.N. dokumenti, ki potrjujejo nakup stanovanja, so ohranjeni, ima pravico zmanjšati obdavčljivi dohodek od prodaje za znesek nakupa stanovanja. V skladu s tem bo znesek plačanega davka: (3.500.000 - 3.000.000) * 13% = 65.000 rubljev.
Savelyeva O.N. mora oddati izjavo na davčni urad na kraju registracije do 30.4.2019 .
Izjavi bo treba priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2017 je Pavlov I.R. podedoval stanovanje in ga leto pozneje prodal za 1,8 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Pavlov I.R. lahko uporabite standardni odbitek za prodajo stanovanja (največja velikost je 1 milijon rubljev), zato bo znesek davka: (1.800.000 - 1.000.000) * 13% = 104.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Pavlov I.R. mora oddati izjavo na davčni urad na kraju registracije do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 sta brata Loginov A.P. in Loginov K.P. podedovali stanovanje po dedku in ga vpisali v skupno last (po 1/2). Leta 2018 so to stanovanje prodali za 1,5 milijona rubljev (vsak je svoj delež prodal za 750 tisoč rubljev).
Znesek dohodnine:
V primeru skupnega lastništva se standardni davčni odbitek (1 milijon rubljev) razdeli med lastnike v skladu z njihovimi deleži. Zato bo v tem primeru znesek davka na prodajo stanovanja za vsakega od bratov:
(750.000 - 1.000.000 x ½) x 13% = 32.500 rubljev.
Potreba po vložitvi izjave:
In Loginov A.P., in Loginov K.P. mora oddati napovedi na davčni inšpektorat v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 sta zakonca Zhuravlevovih privatizirala stanovanje in ga formalizirala v skupno skupno last. Leta 2018 so to stanovanje prodali za 3 milijone rubljev.
Znesek dohodnine:
V primeru skupnega lastništva lahko zakonca prerazporedita standardno davčno olajšavo za prodajo stanovanja (1 milijon rubljev) v poljubnih deležih. V tem primeru so ga Žuravljevi razdelili enako (500.000 rubljev vsak). V skladu s tem bo znesek davka na prodajo stanovanja za vsakega od zakoncev:
(3.000.000 x ½ - 1.000.000 x ½) x 13% = 130.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Oba zakonca Zhuravlevovih morata predložiti izjave davčnim inšpektoratom na kraju registracije do 30. aprila 2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2017 Ivanova L.D. in Sokolov M.A. pridobil stanovanje v vrednosti 4 milijone rubljev v skupno lastnino (vsak delež je ½). Leta 2018 so to stanovanje prodali za 4,2 milijona rubljev.
Znesek dohodnine:
Ker so lastniki ohranili plačilne dokumente, ki potrjujejo nakup, bo moral vsak od njih plačati davek v višini:
(4.200.000 - 4.000.000) x 1/2 x 13% = 13.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Ivanova L.D. in Sokolov M.A. mora oddati napovedi na davčni inšpektorat v kraju stalnega prebivališča do 30.4.2019. Izjavi bodo morali priložiti dokumente, ki potrjujejo stroške nakupa stanovanja (pogodba, plačilni dokumenti).
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 je N.M. Morozov in Morozova I.M. podedovala sta stanovanje, ki sta ga vpisala v solastniško (po ½ deleža za vsakega). Leta 2018 Morozov N.M. in Morozova I.M. prodali svoje delnice po ceni 1,2 milijona rubljev (strošek vsake delnice). Hkrati so bile kupoprodajne transakcije delnic formalizirane v ločenih pogodbah.
Znesek dohodnine:
Ker Morozov N.M. in Morozova I.M. prodali svoje delnice po ločenih prodajnih in nakupnih pogodbah, vsak od njih lahko prejme standardni odbitek v višini 1 milijon rubljev. V skladu s tem bo moral vsak od njih plačati davek v višini: (1.200.000 - 1.000.000) x 13% = 26.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Morozov N.M. in Morozova I.M. bodo morali davčne napovedi oddati na kraju registracije/registracije do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Leta 2016 Spiridonov O.N. podedoval stanovanje in ga leta 2018 prodal za 4 milijone rubljev. Istega leta je kupil še eno stanovanje v vrednosti 5 milijonov rubljev.
Znesek dohodnine:
Spiridonov O.N. nikoli prej pri nakupu stanovanja ni uporabljal odbitka za nepremičnino. Ker leta 2018 ni samo prodal starega stanovanja, ampak je tudi pridobil novo, lahko Spiridonov dohodek, ki ga je prejel zaradi prodaje starega stanovanja, zmanjša za znesek premoženjskega odbitka, ki mu pripada ob nakupu novega v znesek 2.000.000 rubljev.
Spiridonov lahko izkoristi tudi standardni odbitek za prodajo stanovanj (1 milijon rubljev)
Posledično je Spiridonov O.N. bo moral plačati davek v višini:
(4.000.000 - 1.000.000 - 2.000.000) x 13% = 130.000 rubljev.
Potreba po predložitvi izjave:
Spiridonov O.N. bo moral oddati izjavo pri davčnem organu na kraju registracije/registracije do 30.4.2019.
Pogoji nakupa in prodaje:
Skvortsov K.K. leta 2018 podedoval stanovanje. Istega leta je prodal stanovanja za 2 milijona rubljev. Katastrska vrednost stanovanja je 5 milijonov rubljev.
Znesek dohodnine:
Za davčne namene bo prihodek od prodaje 70% od 5 milijonov rubljev. V tem primeru lahko Skvortsov uporabi standardni odbitek (1 milijon rubljev). Znesek davka na prodajo stanovanja bo:
(70% x 5.000.000 - 1.000.000) x 13% = 325.000 rubljev.
Potreba po vložitvi izjave:
Skvortsov K.K. mora oddati izjavo na davčni urad na kraju registracije do 30.4.2019.
Vse transakcije, povezane z nepremičninami, nadzoruje država. Višina plačil v proračun je odvisna od posebne situacije. Glavni dejavnik, ki vpliva na višino pristojbine, je obdobje lastništva nepremičnine. Prodajalec je dolžan plačati davek od prodaje stanovanja manj kot 3 leta lastništva.
Pravni sistem nalaga svoje zahteve za vsak dohodek, prejet na ozemlju države. Dobiček po prodaji kvadratnih metrov je tudi dohodek in je zato obdavčljiv.
Plačilo v proračun mora opraviti nekdanji lastnik stanovanja, ki je prejel dohodek. Vendar obstajajo razlike v velikosti davčne stopnje za rezidente in nerezidente Rusije, medtem ko se državljanstvo nikakor ne upošteva:
Za predstavnike prve kategorije davčni zakonik predvideva odbitke in preferencialne pogoje pri izračunu davka, za nerezidente takih bonusov ni in obdobje njihovega lastništva nepremičnine med prodajo ni pomembno.
Zakonodaja nima strogih zahtev za dokumente, ki dokazujejo, koliko ljudi je v državi. Čas bivanja v Rusiji lahko potrdite s tujim ali diplomatskim potnim listom, migracijsko kartico, mornarskim potnim listom itd.
Praksa kaže, da se takšna dokazila redko zahtevajo od državljanov Ruske federacije, a da bi se izognili težavam z davčnimi organi, bi morali vnaprej poskrbeti za morebitno znižanje zneska davka.
Osebe, oproščene plačila davka državi od prodaje premoženja, ki so v lasti manj kot 3 leta:
Prav tako je po novi zakonodaji davčna oprostitev obdobje lastništva nepremičnine od 5 let (za tiste, ki so stanovanje kupili pred 1. januarjem 2016).
Na davek neposredno vpliva katastrska vrednost stanovanj - menijo, da mora biti znesek prejetega dohodka večji ali enak 70% njegove vrednosti.
Katastrska vrednost je vrednost stanovanj na trgu nepremičnin, ki jo določijo državni organi, odvisno od udobja lokacije, razpoložljivosti prometnih vozlišč, oddaljenosti od središča, udobja, površine in drugih dejavnikov. Številko lahko najdete v katastrski zbornici, iz katastrskega potnega lista ali na spletni strani Rosreestra.
Pri izračunu davka se za glavni kazalnik vzamejo najvišji stroški stanovanja. Če gre za katastrsko, se zanjo v letu 2017 uporablja znižani faktor 0,7. Pogodbeni se upošteva kot celota. Če je bilo stanovanje kupljeno pred začetkom leta 2016, potem obdavčitev ni odvisna od katastrske vrednosti.
Trenutno je v obdavčitvi prehodno obdobje. Faktor zmanjšanja za leto 2017 je določen na 0,7, vendar se bo vsako leto povečeval za eno desetino, dokler ne bo dosegel enega.
Zato bi morali prodajalci razmisliti, kdaj se jim bo bolj donosno ločiti od premoženja in ali naj počakajo več let pred verjetno davčno oprostitvijo.
Pri prodaji stanovanja, ki je v lasti manj kot 3 leta, mora lastnik izpolniti izjavo 3-NDFL in sam izračunati znesek davka.
Znesek davka je 13 % skupne cene stanovanja.
Lastnik je bil na primer lastnik stanovanja, ki ga je kupil, 1,5 leta in ga prodal za 3.450.000 rubljev. Katastrska vrednost je 4.850.000 rubljev.
Za izračune se vzame velika številka, v tem primeru jo določi država:
13%*(4 850 000*0,7) = 441 350
V proračun je treba plačati 441.350 rubljev.
Posodobljeni davčni zakonik Ruske federacije omogoča zmanjšanje zneska obdavčljivega dohodka v poročevalskem obdobju za znesek odhodkov.
Med izdatke sodijo stroški za notarske in odvetniške storitve, prenovo stanovanj ipd. V takšnih situacijah so pri vložitvi izjave 3-NDFL priloženi vsi pregledi. Če odhodki presegajo prihodke, potem plačilo davka ni potrebno, vendar je treba v vsakem primeru predložiti izjavo.
Primer:
V začetku leta 2017 je bilo stanovanje kupljeno za 3.500.000 rubljev. Katastrska vrednost je 3 200 000. Za delo v njej februarja je ocenjen prejem 300 000 rubljev. Novi najemnik se odloči za prodajo nepremičnine, najde kupca. Gredo v odvetniško pisarno in sestavijo prodajno pogodbo za 3.900.000 rubljev. 3000 je bilo porabljenih za odvetnika.
Davek se izračuna na naslednji način:
38.610 rubljev - davek na dohodek od prodaje stanovanja, ki ga je treba plačati v proračun.
Znesek davka se lahko zmanjša z uporabo pravice do davčnega odbitka. Pri prodaji stanovanjskih nepremičnin je 1.000.000 rubljev.
Tako bo vsak davkoplačevalec državi dal 130.000 rubljev.
Odbitek je dovoljeno uporabiti le enkrat letno.
To ne bo zmanjšalo zneska davka, če pa lastnik v istem davčnem obdobju pridobi novo nepremičnino, potem lahko vračilo dohodnine nadomesti predhodno plačano.
Ko je bila doba lastništva stanovanja manjša od 3 let, morate po prodaji sami izračunati davek in predložiti izjavo davčnim organom. Za poročevalsko obdobje se šteje koledarsko leto. Obrazec 3-NDFL je treba predložiti do 30. aprila leta, ki sledi poročevalnemu letu.
Če se znesek davka zmanjša na račun stroškov, se skupaj z izjavo predložijo vsi dokumenti, ki potrjujejo te stroške.
Če obrazec 3-NDFL ni bil predložen v določenem roku, boste morali za vsak mesec zamude plačati globo v višini 5% zneska davka, vendar ne manj kot 1000 rubljev. Tudi če v proračun ni ničesar plačati, se še vedno zaračuna kazen.
Kazen se bo povečala na 20 % na mesec, če bo plačilo izvedeno z zamudo.
Mnogi lastniki, ki ne želijo plačati davka, v kupoprodajni pogodbi navedejo precej nižji znesek od tistega, kar so dejansko prejeli kot rezultat posla. Na primer, če v dokumente vpišete številko, manjšo od 1.000.000, davčna osnova, zmanjšana za odbitek, postane nič.
Toda ta praksa kupcu pogosto ne ustreza:
Ko bo hiša všeč, se bo novi lastnik izognil morebitnim tveganjem izgube denarja, če se strinja, da bo prodajalcu plačal znesek davka. Toda ta možnost ni primerna za mnoge.
Prav zaradi tovrstnih špekulativnih dejanj je prišlo do sprememb zakonodaje o obračunavanju katastrske vrednosti pri obračunu davka od dohodka od prodaje nepremičnin. Prej so pri izračunih upoštevali vrednost zalog, ki je precej nižja in ne odraža prave cene predmeta na trgu. Spremembe so med drugim vplivale na časovni okvir lastništva nepremičnin. Zdaj je dolžan plačati davek vsak, ki je stanovanje kupil od začetka leta 2016 in ga prodaja do 5 let lastnine.
Na videu o davku na prodajo stanovanj
Prodaja nepremičnin v lasti manj kot 3 leta je formalizirana na standarden način. Toda v tem primeru morate biti pozorni na plačilo davka. Izpolnjevanje davčne napovedi je obvezno, ne glede na to, ali je znesek, ki ga je treba plačati v proračun ali ne.
