Civilno pravo določa, da menjava omogoča prostovoljni prenos lastninske pravice na katero koli stvar v zameno za pravico do lastništva katere koli druge stvari.
V skladu s 567. členom Civilnega zakonika Ruske federacije se osebe, ki sodelujejo pri menjavi, priznajo kot prodajalca in kupca, menjalna pogodba med temi osebami pa je urejena kot kupoprodajna transakcija. Sprva predmeti za izmenjavo naj bi bili enake vrednosti.
Člen 567 Civilnega zakonika Ruske federacije. Barter sporazum
V primeru neskladja v vrednosti menjalnih postavk se za postavko, katere stroški so višji, dodatno plačilo izvede izključno po dogovoru strank, ki se menjajo. Dokument o izmenjavi se pripravlja za pravno ureditev razmerja strank izmenjav in za preprečitev kakršnih koli nesporazumov med strankama.
Pogodba o menjavi ima naslednje značilnosti:
Referenca! Postopek izmenjave ureja predvsem poglavje 31 Civilnega zakonika Rusije. To poglavje opredeljuje osnovna pravila za izvedbo izmenjave ter postopek za sestavljanje in obdelavo ustrezne dokumentacije.
Tako je ta zakonodajni akt temeljnega pomena pri urejanju tovrstnih vprašanj. Pomaga tudi pri razumevanju posebnosti izvajanja pogodb o menjavi nepremičnin za prostore in premičnine.
Ker oblika pogodbe o menjavi nepremičnine za nepremičnine ni strogo določena z zakonom (z izjemo zgoraj omenjenega 31. poglavja Civilnega zakonika Ruske federacije), za takšno pogodbo veljajo pravila o obliki nakupa in prodaje nepremičnine... Slednje ureja odstavek 2 člena 567 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Za menjavo stanovanjskih prostorov deluje regulator, pri menjavi premoženja, ki pripada kateremu koli podjetju, pa je treba upoštevati člen 560 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Člen 560 Civilnega zakonika Ruske federacije. Oblika in državna registracija pogodbe o prodaji podjetja
Kar zadeva registracijo dejstva o prenosu lastništva nepremičnin: takšna registracija se izvede le, če sta obe stranki pogodbe o menjavi izpolnili obveznosti iz člena 570 Civilnega zakonika Ruske federacije. Vse to kaže, da registracija prenosa lastninske pravice pomeni nepogrešljivo določbo o prenosnih listinah, ki potrjujejo prenos nepremičnine.
S to vrsto izmenjave najprej upoštevati je treba pogosto neenakost predmetov izmenjave... In tu je treba upoštevati 2. odstavek 568. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, po katerem ob menjavi neenakih predmetov dodatno plača oseba, katere predmet je manj vreden.
Preostala zakonodaja ostaja enaka kot pri menjavi nepremičnine za nepremičnine.
Pogodbe o menjavi nepremičnin se lahko sklenejo tako med posamezniki kot med pravnimi osebami. Med temi dokumenti so minimalne razlike, vendar še vedno obstajajo.
V primeru pravnih oseb morajo pogodbeni dokumenti vsebovati podatke o pravni osebi:
Podatki o računih so potrebni tudi za plačilo davkov in dajatev, določenih v teh primerih.
Takšne pogodbe se razlikujejo tudi po izpolnjevanju. Torej, če uvodni del dokumenta za posameznike vsebuje le podatke o potnih listih posameznikov, potem v primeru pravnih oseb. osebe je treba poleg imena navesti tudi podatke osebe (ali oseb), pooblaščenih za podpis vseh potrebnih dokumentov in vseh z njimi povezanih dokumentov.
Če se pooblastilo za podpis pogodbe iz nekega razloga prenese na drugo osebo, je pogodbi priloženo notarsko overjeno pooblastilo, izdano tej osebi.
Pozor! Pogodbena dokumentacija mora vsebovati informacije o pogojih pogodbe, o pravicah, obveznostih in odgovornostih (v primeru kršitve) strank.
Tako kot pri fizičnih in pravnih osebah vsa dokumentacija mora biti brezhibno notarsko overjena.
Notarska overitev menjalne pogodbe in vsa spremljajoča dokumentacija omogočata pogodbenim strankam, da so prepričane v zakonitost vseh opravljenih operacij, saj v tem primeru notar deluje kot porok, da bosta stranki opravili vse točke, določene v pogodbi o menjavi.
Če so predmeti menjave priznani kot enakovredni, potem nobena od strank ni prejemnica gospodarske koristi v naravni obliki, v tem primeru pa ni predvideno plačilo davkov.
V primeru neenake vrednosti zamenjanih predmetov je oseba, ki prejema doplačilo, dolžna plačati davek na znesek, ki ga prejme, saj je v skladu s členom 567 Civilnega zakonika Ruske federacije takšna oseba enaka prodajalcu premoženja. Znesek davka, ki ga je treba plačati, je treba preveriti pri državnem davčnem inšpektoratu. v času transakcije.
Če želijo stranki izvesti izmenjavo, se morata obrniti na teritorialne organe službe tistih registracijskih okolišev, na katerih ozemlju se nahajajo predmeti, ki jih je treba zamenjati.
Po prejemu takšne pritožbe s strani teritorialnih organov Službe ti organi v USRN vnesejo ustrezen vnos o prejemu takšne pritožbe, kar kaže na obstoj pravnega zahtevka v zvezi z nepremičninskimi predmeti, ki so navedeni v menjalni sporazum.
Opomba! V primeru, da se zamenjava nepremičnine za premičnino, se je treba poleg teritorialnih organov Službe obrniti tudi na državni organ, v katerem je premičnina vpisana.
Na primer, če je premičnina avto, se morate obrniti na MREO teritorialnega okrožja, kjer je bila opravljena registracija tega avtomobila.
Izvesti državno registracijo menjalne pogodbe tipa nepremičnine-nepremičnine pogodbene stranke morajo predložiti naslednje dokumente:
Člen 157 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pogojne transakcije
Če je nastanek stanja v slabi veri omogočila stranka, za katero je nastanek pogoja koristen, se šteje, da do stanja ni prišlo.
Za izvedbo državne registracije menjalne pogodbe za vrsto nepremičnine-premičnine je treba zgoraj navedenim organom predložiti skoraj enak seznam dokumentov, kot je navedeno zgoraj, z edino razliko, da je stranka, ki je lastnica premičnine, ki so predmet menjave, morajo predložiti ustrezne dokumente, ki potrjujejo lastništvo te nepremičnine, potrjene s strani ustreznih organov.
V primeru državne registracije menjalne pogodbe med posamezniki je treba dokumente, ki se nanašajo izključno na pravne osebe, izključiti iz zgornjega seznama. Če se registracija pogodbe med pravnimi osebami izvaja, je treba predložiti vso zgoraj navedeno dokumentacijo, razen tistih dokumentov, ki v nobenem posameznem primeru niso potrebni.
Pozor! Vsi zgoraj navedeni dokumenti morajo biti predloženi tako v izvirniku kot v kopijah v znesku, ki temelji na enem izvodu za vsako stran pogodbe in en izvod za vključitev v zadevo. Brez izjeme mora biti vsa dokumentacija (in kopije) notarsko overjena.
Od 1. januarja 2017 stroški državne registracije barter pogodb znašajo 2000 rubljev... Poleg tega se lahko plačajo tudi drugi ukrepi, povezani z državno registracijo. Stroški takšnih dejanj so v vsakem posameznem primeru individualni.
Najdaljše obdobje za registracijo je 7 delovnih dni takoj od trenutka vložitve in oddaje ustrezne vloge.
Odpoved pogodbe o menjavi se lahko izvede pod naslednjimi pogoji:
Mimo vse očitne zmede in zapletenosti, prisotnosti stroškov in drugih odtenkov so menjalni posli najbolj dostopni in državljanom omogočajo, da z minimalnimi stroški uresničijo lastne lastninske interese.
Mea je transakcija, ko ena stran prenese lastnino na drugo in v zameno prejme drugo premoženje. Menjava ni nujno enaka, če je vrednost predmetov enaka. Dovoljena je tudi neenakost. V tem primeru ena od strank plača razliko.
Registracija menjalne pogodbe bi morala potekati potem, ko so stranke v transakciji predhodno izračunale stroške prenesenih predmetov. Usklajevanje višine doplačila opravijo stranke brez posredovanja registrarja. Registracija menjalne pogodbe daje status prodajalca nepremičnine in ga zavezuje, da pravice do bivalnega prostora prenese na kupca. Toda prodajalec postane tudi kupec blaga, ki ga je treba sprejeti.
Registracija menjalne pogodbe v finančnem smislu je veliko bolj donosna v primerjavi z izvedbo pogodbe o prodaji nepremičnine. Ob upoštevanju enakovrednosti pogodbe se je mogoče izogniti plačilu dohodnine. V primeru neenake transakcije plačilo nosi stranka, ki je prejela doplačilo.
Registracija menjalne pogodbe se zelo pogosto izvaja, če je treba preseliti stanovalce hiše, ki je namenjena rušenju. Lahko je tudi notarsko overjen, vendar to ni predpogoj.
Dokument opisuje nepremičninske objekte: skupni in bivalni prostor, število sob, naslov, ceno predmeta (po oceni cenilcev ali ZTI). Priloženi so tudi dokumenti ZTI za opis nepremičnine. Registracija menjalne pogodbe mora potekati z navedbo potrdila o lastništvu. Če so v bivalnem prostoru vpisani mladoletni otroci, bo za dokončanje transakcije potrebno dovoljenje skrbniških organov.
Rok za registracijo: 7 dni (notarska transakcija 3 delovne dni)
Če se obe stranki v transakciji odločita za menjavo svojih stanovanj, sestavita pogodbo o menjavi. Vzorec tega dokumenta, podrobna navodila za njegovo pripravo, pa tudi postopek registracije pri vladnih agencijah - vse to je podrobno obravnavano v spodnjem gradivu.
Tovrstne transakcije, kot je zamenjava ene nepremičnine za drugo, določa civilno pravo. Poleg tega civilni zakonik določa, da za menjavo veljajo enaka pravila kot za nakup in prodajo. Zato se v tej transakciji vsaka stranka hkrati šteje za kupca in prodajalca.
V smislu člena ima vsak državljan pravico zamenjati svoje premoženje za kakršne koli druge predmete, tj. lastnik ima pravico spremeniti stanovanje za:
Stanovanje lahko zamenjate tudi za avto ali drugo dragoceno nepremičnino.
V praksi lahko najdete koncept "menjave" in "menjave" stanovanj. V prvem primeru se domneva, da transakcija poteka med lastniki nepremičnin, ki imajo pravico z njimi kakor koli razpolagati. Če govorijo o menjavi, mislijo na posel z občinskimi stanovanji, ki so v lasti države (najemniki živijo kot najemniki po pogodbi o socialnem najemu). Vendar se besede pogosto uporabljajo tako v enem kot v drugem pomenu, kar ni velika napaka.
Postopek menjave ne ureja samo civilna, ampak tudi stanovanjska zakonodaja. Za takšno operacijo je potrebno pridobiti soglasje tako državnega organa (običajno lokalne uprave) kot vseh drugih prebivalcev.
Tako je menjava zasebna vrsta posla pri nakupu in prodaji nepremičnine. Za njegovo izvajanje so potrebni enaki dokumenti kot v običajnem primeru. Najprej bi morale stranke natančno določiti vrednost obeh nepremičnin:
Enotnega vzorca tega dokumenta ni, zato si lahko stranke prenesejo kateri koli obrazec, prilagodijo besedilo svojim primerom in dokument natisnejo s podpisom. V imenu pogodbe lahko takoj prikažete vrsto menjave - enakovredno ali z doplačilom. Ti dokumenti se bodo razlikovali le v eni točki v zvezi s postopkom nakazila sredstev kot dodatnega plačila.
Bistveni pogoji take transakcije so opis njenih strank (polno ime, podatki o potnem listu), pa tudi značilnosti predmeta (naslov, dokumenti, ki potrjujejo lastništvo).
Vsak od lastnikov stanovanj se imenuje "stranka", ker sta hkrati prodajalec in kupec. V temi je treba podrobno določiti, da se vsaka stranka zaveže, da bo premoženje prenesla na drugo stranko. Sklicujejo se tudi na dokumente, po katerih so državljani lastniki te nepremičnine (potrdilo o lastništvu).
Stranke morajo nujno odražati vrednost svojih stanovanj (tudi če se izvede enakovredna menjava). Če je vrednotenje sporno, lahko uporabite storitve zasebnih podjetij. V primeru neenake menjave je predpisan znesek razlike, pa tudi vrstni red doplačila: kdo komu in kako plačuje (v gotovini, bančno nakazilo, v katerem trenutku). V istem odstavku lahko navedete, da si stranke razdelijo na polovico vse stroške, povezane z izvedbo dokumentov in registracijo transakcije.
Kot ločeno postavko lahko predpisujete, kaj točno bi moral biti rezultat transakcije, tj. kakšne obveznosti lastnik prevzema drug do drugega:
V zadnjem delu predpisujejo potrebo po sestavljanju stanovanja, postopek za morebitno odpoved. Na koncu stranke zapišejo svoje polno ime, podatke o potnem listu, podpišejo s prepisi (priimek, začetnice).
Vsaka nepremičninska transakcija vključuje potencialna tveganja (ponarejeni dokumenti, pomanjkljivosti v stanovanjih, izogibanje pogodbenim obveznostim itd.). Zato je bolje, da se izmenjate z ljudmi, ki jih poznate oz. Če to ni mogoče, morate biti pri opravljanju posla še posebej previdni, po potrebi uporabite storitve notarja ali poklicnega odvetnika.
Lastniki morajo prinesti isti niz dokumentov (naveden je minimalni zahtevani seznam):
Obstaja veliko vprašanj o tem, ali je treba registrirati menjalno pogodbo. Hkrati obstaja mnenje, da je za registracijo potrebna le kupoprodajna pogodba. To stališče je napačno: vsaka pogodba o nakupu nepremičnine (za denar, zaradi darovanja, oporoke itd.) Je predmet obvezne državne registracije. Na dan registracije transakcije obe stranki osebno ali preko zastopnikov, ki delujeta po notarsko overjenem pooblastilu, skupaj z opisanimi dokumenti prideta na oddelek Rosreestr oz.
Po oddaji vloge in plačilu državne dajatve (2000 rubljev) morate počakati v 5-10 delovnih dneh. Potem bodo dokumenti pripravljeni: obema lastnikoma se izdata preklicana potrdila o lastništvu za stare objekte in za nova stanovanja (ta dokument je zdaj popolnoma nadomestil potrdilo o lastništvu, ki se ne izdaja več).
Ker zakonodaja menjava stanovanj dojema kot kupoprodajni posel, se domneva, da poleg novega premoženja lastnik prejema tudi dohodek. Ta dohodek je obdavčen z dohodnino, ki znaša 13% zneska, ki presega 1 milijon rubljev. Na primer, novo stanovanje stane 4 milijone rubljev, potem bi moral lastnik plačati 13% od 3 milijonov, tj. 390 tisoč rubljev.
Rok za plačilo davka je najkasneje do 15. julija. V tem primeru je treba predložiti deklaracijo, ki je sestavljena v obliki 3-NDFL (do 30. aprila). V obeh primerih govorimo o letu, ki sledi letu menjave. Na primer, transakcija je potekala 27. decembra 2017. Potem je treba davek plačati pred 30. julijem 2018.
Ko je treba spremeniti kraj bivanja, se lastniki nepremičnin najpogosteje zatečejo k izvedbi transakcije, povezane z nakupom ali prodajo nepremičnine. Vendar pa obstajajo situacije, ko namesto da bi zamenjali stanovanje za določen denar, državljani raje izvedejo enakovredno menjavo ene nepremičnine za drugo. Če se soočate s podobno situacijo, je treba upoštevati, da je za potrditev prenosa nepremičnine med strankami v transakciji sestavljena menjalna pogodba. Predstavljena publikacija vam bo pomagala izvedeti več o pravilih sestavljanja pogodbe in načelih transakcije.
V skladu z vsebino je menjalna pogodba sporazum o prenosu nepremičnine v lastništvo od enega lastnika do drugega. Predvideva se, da imata ob sklenitvi dvostranske pogodbe obe stranki v transakciji obveznost menjave nepremičninskih predmetov. Iz tega izhaja, da pogodbeni stranki hkrati prodajata in kupujeta novo nepremičnino, kar pomeni, da vsaka od njiju deluje kot prodajalec in kupec. Sposobnost izvajanja dveh transakcij v enem je ključna značilnost menjalne pogodbe, ki jo razlikuje od drugih vrst civilno -pravnih sporazumov.
Poleg tega je treba biti pozoren na naslednje značilnosti pogodbe o menjavi:
Pomembno je vedeti ...
Stranke pogodbe o menjavi so lahko tako fizične kot pravne osebe, pa tudi državne in občinske sestave. Glavni pogoj je, da mora vsaka od strank, ki sodelujejo v menjalni pogodbi, z lastniškimi listinami potrditi obstoj lastninske pravice na zamenjani stvari. Državne in občinske institucije so lahko pogodbenice pogodbe o zamenjavi, če je za sklenitev posla pridobljeno soglasje lastnika nepremičnine. Dovoljena je menjava državnega premoženja za last zasebne osebe.
Zakonodaja Ruske federacije ne določa enotne oblike pogodbe o menjavi nepremičnin. Iz tega sledi, da je civilno -pravna pogodba sestavljena v skladu s pravili uradno -poslovne dokumentacije:
Za pravilno sestavo pogodbe o menjavi nepremičnin je priporočljivo, da se seznanite s splošno sprejeto strukturo in vsebino:
Za razliko od državne registracije stik z notarsko pisarno za sestavo in overitev menjalne pogodbe ni obvezna faza transakcije. Stranke pogodbenega razmerja imajo pravico, da samostojno sestavijo dokument in s svojimi podpisi potrdijo njegovo pristnost. Kasneje bodo zaposleni, ko bodo stopili v stik z organom za registracijo, dodatno preverili pogodbo o menjavi nepremičnine in z njo povezane dokumente. Upoštevati je treba, da ima stik z notarjem številne pozitivne vidike. Ti vključujejo pravilno pripravo pogodbe in možnost njene obnove v primeru poškodbe ali izgube.
Zakonodajno določena možnost, da osebe, ki jih zanima zamenjava premoženja, sklenejo menjalno pogodbo v zvezi z nepremičninami in premičninami. Sporazum mora biti sestavljen v pisni obliki z navedbo bistvenih pogojev dvostranske transakcije. Za sklenitev sporazuma o zamenjavi nepremičnine za premičnine se lahko osebe, ki sodelujejo v transakciji, po želji obrnejo na notarja. Če so se stranke odločile, da bodo dokument pripravile same, se je treba spomniti, da se je treba dogovoriti o naslednjih ključnih točkah:
Preostali del strukture in vsebine pogodbe o menjavi premičnin se ne razlikuje od standardne pogodbe.
Pogodba o zamenjavi nepremičnine za premičnine je predmet obvezne državne registracije, saj je ena od izmenjanih stvari nepremičnina. Če želite registrirati dokument, morate napisati vlogo, pripraviti potreben seznam dokumentacije in se obrniti na Rosreestr.
Ena od ključnih faz transakcije, povezanih s sklenitvijo pogodbe o menjavi nepremičnin, je faza določanja cene vsake postavke, ki jo je treba zamenjati. Neenaka vrednost zamenjanih nepremičnin zahteva dogovor o novih pogojih.
Pogodba o menjavi nepremičnine z doplačilom mora poleg standardnih klavzul vsebovati tudi del, namenjen opisu predmetov pogodbe. Poleg predstavitve podrobnih in zanesljivih informacij, ki označujejo predmete transakcije, se odraža vrednost vsakega od njih. Če je bilo ugotovljeno, da se cene nepremičnin, prenesenih po menjalni pogodbi, razlikujejo, je treba ta odtenek navesti v vsebini pogodbe. Prav tako je treba navesti znesek, ki ga je treba vrniti drugi stranki pogodbenega razmerja, načine in postopek odškodnine.
Poleg možnosti vračila razlike v gotovini imajo stranke pravico, da se dogovorijo za nadomestilo dodatnega plačila prek drugega premoženja. Na primer, ko zamenjate hišo manjše vrednosti za drugo, lahko v dokument vključite podatke o zamenjavi hiše za hišo z avtomobilom. Ne glede na to, kateri predmet bo prešel v lastništvo, je treba drugi osebi posredovati podatke o njem, vključno s pomanjkljivostmi.
Glede na vsebino je državna registracija obvezna za vse nepremičnine. To velja tudi za menjalno pogodbo, po kateri je le eden od objektov nepremičnina. Iz tega izhaja, da lastninska pravica do nepremičnine po menjalni pogodbi nastane po stiku z pooblaščenim državnim organom.
Da bi se izognili zavrnitvi registracije pogodbe o menjavi nepremičnin, mora v vlogi biti opredeljen seznam oseb, ki so lastniki zamenjanih predmetov, vključno z mladoletnimi otroki. Poleg tega je navedeno, da je bilo pred podpisom pogodbe pridobljeno pisno dovoljenje za prenos lastništva nepremičnine na novega lastnika. Neupoštevanje določene zakonske zahteve bo zavrnjeno pri registraciji menjalne pogodbe.
Za začetek postopka registracije dvostranskega sporazuma mora vsaka od strank, vključenih v postopek, pripraviti seznam potrebne dokumentacije in sestaviti vlogo. Paket dokumentov skupaj z vlogo se predloži v obravnavo zaposlenim v teritorialnem oddelku Rosreestr na lokaciji nepremičnine. Hkrati se od posameznikov zaračuna državna dajatev v višini dva tisoč rubljev, od pravnih oseb pa 22 tisoč rubljev.
Ko se obrnete na različne podružnice Rosreestra za registracijo pogodbe o menjavi (če se nepremičnine nahajajo na različnih območjih), mora eden od organov drugega obvestiti o prejemu dokumentov za registracijo lastninske pravice. Po preučitvi aktov in odločitvi o registraciji pogodbe o menjavi v petih dneh morajo zaposleni v eni podružnici Rosreestra obvestiti zaposlene v drugi. V primeru zavrnitve državne registracije se pošlje ustrezno sporočilo. Če se sprejme pozitivna odločitev, udeleženci transakcije na koncu postopka prejmejo potrdilo o lastništvu nepremičnine.
Ker je pogodba o menjavi nepremičnine predmet državne registracije pri Rosreestr, je treba pred stikom z imenovano institucijo pripraviti paket potrebne dokumentacije.
Seznam dokumentov za registracijo pogodbe o menjavi nepremičnin:
Pri podpisu pogodbe o menjavi nepremičnine se v okviru ene transakcije izvedeta dve hkrati, saj prodaja in nakup nepremičnine poteka hkrati. Na podlagi tega za omenjeni sporazum veljajo podobni davčni pogoji kot pri kupoprodajni pogodbi.
Značilnosti obdavčitve:
Pomembno je omeniti, da prikrivanje resničnega dodatnega plačila ali zneska nepremičnine, prenesene na podlagi pogodbe o menjavi, zahteva pregon. Zato je pri vnašanju podatkov v vsebino pogodbe priporočljivo navesti točne zneske.
