1.3 Predmeti in predmeti tržnih odnosov. Njihova specifičnost
Subjekti tržnih gospodarskih odnosov so tisti, ki so njihovi nosilci, torej tisti, ki kupujejo in prodajajo: praktično vsak posameznik, ki ni zakonsko omejen v poslovni sposobnosti in sposobnosti, skupine državljanov, delovne kolektive, pravne osebe vseh oblik lastništva , Država.
Nosilci tržnih odnosov so tisti, ki se ukvarjajo s samozaposlitvijo, državna podjetja, zadruge, najemna podjetja, kmetije, kolektivne kmetije itd.
Ob tem se subjekti tržnih odnosov delijo na proizvajalce (prodajalce) in potrošnike (kupce). Poleg tega obstajajo posredniki, ki "združujejo" prodajalce in kupce. Ti posredniki so trgovci, banke, borze, trgovinske podružnice, trgovske in industrijske zbornice, zavarovalnice. Največji posrednik je država. V navadi je ločevati štiri velike tržne enote: gospodinjstva, podjetja, banke in državo.
Če bomo razvoj trga obravnavali z vidika subjektov tržnih odnosov, bomo videli, da so bili najprej neposredno proizvajalci in potrošniki tržnih izdelkov. Nato trgovinski in finančni posredniki, ko se razvijajo in se delijo na neodvisne veje trgovine in denarnega obtoka, postanejo aktivni udeleženci v tržnih odnosih: trgovski zastopniki, prejemniki, posredniki, trgovci, potujoči prodajalci itd.
Imenovani subjekti kot fizične ali pravne osebe igrajo vse večjo vlogo v tržnem gospodarstvu in ni naključje. Trg je kompleksen mehanizem za ugotavljanje in usklajevanje gospodarskih interesov. Prav to počnejo trgovinski in finančni posredniki. Preučujejo stanje ponudbe in povpraševanja po določenem blagu, dinamiko cen, vzpostavljajo poslovne stike, napovedujejo tržne razmere itd.
Njihove dejavnosti veljajo za bistvene in jih javnost zelo ceni. Obstaja celo mnenje, da posredniki v tržnem mehanizmu igrajo vlogo nadzornega sistema.
Nasprotno pa je v poveljniškem gospodarstvu posredniška dejavnost sekundarna, če ne povsem nezaželena. To je posledica dejstva, da tu državni aparat deluje kot vseobsegajoči regulator družbenega življenja. Mediator, ki zagotavlja neodvisno delovanje kmetij, s svojimi dejavnostmi objektivno nasprotuje državnemu aparatu in ogroža njegov obstoj.
Predmeti tržnih odnosov so tisto, za kar obstajajo: najprej so to blago in storitve (potrošniško blago in proizvodna sredstva), kapital, delo, zemljišče in druge nepremičnine, vrednostni papirji, intelektualni dosežki (ideje, odkritja itd.) ), informacije (vključno z oglaševanjem). To pomeni, da so predmeti tržnih odnosov vse, kar se kupuje in prodaja.
1.4 Bistvo trga. Skupnost lastnosti
Trg je ekonomska kategorija in je kot tak tesno povezan z menjavo, obtokom, trgovino, trgovinskimi storitvami. Kakšne so podobnosti in razlike med kategorijami, povezanimi s trgom?
Izmenjavo si lahko ogledamo z dveh strani:
v kot proces gibanja blaga in storitev, kot proces družbenega metabolizma;
v kot proces ustvarjanja določenih družbenih odnosov, v katere posamezniki vstopajo med tem metabolizmom.
Kot ekonomska kategorija menjava izraža drugo plat, tj. predstavlja gospodarske vezi med ljudmi kot proizvajalci in potrošniki glede gibanja rezultatov dela, pridobljenega ne za lastno porabo, ampak za druge, da bi zadovoljili družbene potrebe. Zahvaljujoč izmenjavi pridejo v stik razpršeni, ekonomsko izolirani proizvajalci blaga in potrošniki.
Blagovna cirkulacija je bolj razvita oblika blagovne menjave. To je blagovna menjava, izvedena z denarjem (C - M - C) na podlagi zamenljivosti in enakovrednosti, medsebojnega dogovora udeležencev v tem procesu.
Trgovina je dejavnost ljudi, ki opravljajo blagovno menjavo in kupoprodajna dejanja. Trgovinske transakcije lastnikov blaga - prodaja (menjava blaga za denar), nakup (menjava denarja za blago), enotnost obeh aktov in sklenitev takšnih poslov predstavljajo bistvo trgovinske dejavnosti.
Trgovske storitve - razmerje pri posredniških dejavnostih ljudi, ki kupujejo in prodajajo blago.
Glavne trgovinske storitve vključujejo takšne trgovske operacije, kot so preučevanje potrošniškega povpraševanja po blagovnih virih s strani trgovcev, oglaševanje, organizacija različnih razstav, sklepanje pogodb o poslovanju, enkratne transakcije, razstavljanje blaga, zagotavljanje kvalificiranega svetovanja in ustvarjanje ugodnih pogojev za prodajo blaga prejemanje, izdajanje in shranjevanje denarja, povezanega s prodajo blaga; izvrševanje različnih dokumentov; računovodstvo in nadzor nad gibanjem blagovne mase in mnogi drugi).
Med dodatne trgovinske storitve spadajo storitve, povezane z nadaljevanjem proizvodnega procesa na krožnem prometu (prevoz, pakiranje, skladiščenje itd.), Katerega obstoj je posledica popolne izolacije proizvodnje od krožnega prometa.
Prav tako bi se rad osredotočil na koncept trgovalnega kapitala. Trgovski kapital - kapital, ki deluje na krožnem obtoku (po Marxu), je ločen del industrijskega (blagovnega) kapitala. V praksi to pomeni, da industrijalec, ki vlaga svoj kapital v proizvodnjo blaga, sam ne proda, ampak to funkcijo prenese na posebna trgovska podjetja. Komercialni kapital postane tako rekoč agent industrije, ki opravlja svoje komercialne storitve. Ekonomski smisel take ločitve je, da trgovec prihrani industrijalcu čas in denar, ker blago prodaja hitreje (bolje pozna pogoje prodaje, povpraševanje kupcev itd.) In z nižjimi stroški.
Začetna oblika trgovskega kapitala je bil trgovski kapital, katerega objektivna osnova za nastanek je bila ločitev obrti od kmetijstva in nato mesta od podeželja. Z nastankom denarja in oblikovanjem lokalnih trgov je bila izpostavljena posebna skupina oseb - trgovci, ki so se specializirali za posredniške posle na področju blagovne menjave.
V dobi svobodne konkurence je komercialni kapital precej močno ločen od industrijskega. Velika industrijska podjetja pogosto ustvarijo lastno distribucijsko mrežo in skušajo nadzorovati prodajo in porabo svojega blaga.
Trg je posebna oblika manifestacije blagovne menjave in obtoka, kjer deluje komercialni kapital in ne samo ta.
Trg kot ekonomska kategorija je torej skupek specifičnih ekonomskih odnosov in povezav med kupci in prodajalci ter trgovinski posredniki glede pretoka blaga in denarja, ki odraža gospodarske interese subjektov tržnih odnosov in zagotavlja izmenjavo proizvodov dela.
Enotnost vseh zgornjih kategorij je v tem, da izražajo eno samo bistvo - ekonomske vezi med ljudmi v procesu pretoka blaga.
Bistvo tržnih odnosov se nanaša na povrnitev stroškov prodajalcev (proizvajalcev in trgovcev) in ustvarjanje dobička ter zadovoljevanje dejanskega povpraševanja kupcev na podlagi prostega, medsebojnega dogovora, enakovrednosti in konkurenčnosti. To je tisto, kar predstavlja splošne, bistvene značilnosti trga. Materialna osnova tržnih odnosov je pretok blaga in denarja. Ker pa trg v določenem gospodarskem sistemu deluje in se med razvojem spreminja v samostojen podsistem, to ne more ne določiti posebnosti oblik njegovega pojavljanja (različen delež tržnih odnosov v celotnem gospodarskem sistemu, drugačna ureditev trga, različna oblike, metode in velikosti regulacije trga). Prisotnost posebnih značilnosti trga (izbor blaga, organizacija trga, tradicije) nam omogoča, da govorimo o kijevskem, ukrajinskem, ameriškem, japonskem in drugih trgih.
Izobraževanje ni v celoti osredotočeno na cilje in cilje gospodarskih reform, hkrati pa se ne izvaja dovolj ukrepov za izboljšanje upravljanja izobraževalnega dejavnika gospodarske rasti v regiji Pavlodar. Iz podatkov iz pododdelka 2 oddelka 2 vidimo predvsem, da je za regijo Pavlodar značilen problem upada prebivalstva in samo ...
Odlok vlade Ruske federacije z dne 29. decembra 1994 "O posebni ekonomski coni v mejah posebej zaščitene regije Ruske federacije", odstavek 2. PREDPISI EKONOMSKIH INTERESOV PODREGIJE IN POSLOVNIH SUBJEKTOV ...
Funkcija splošne ekonomske teorije je napovedna in pragmatična ter vključuje razvoj in prepoznavanje znanstvenih napovedi in možnosti za družbeni razvoj. Te funkcije ekonomske teorije se izvajajo v vsakdanjem življenju civilizirane družbe. Ekonomska znanost igra pomembno vlogo pri oblikovanju gospodarskega okolja pri določanju obsega in smeri gospodarske dinamike, v ...
Zagotavlja enotnost zgodovinskih in logičnih pristopov. To ni potrebno le za razjasnitev izvora sistema in njegovih elementov, temveč tudi za utemeljitev razvojnih trendov in njegovih faz. Ekonomska teorija mora pokazati pojav v razvoju, gibanju, tj. zgodovinsko gledano. Hkrati meni, da so gospodarski procesi osvobojeni nezgod zgodovinskega razvoja, tj. ...
Trg je pogosto opredeljen kot zbirka obstoječih in potencialnih kupcev blaga. Hkrati je v širšem smislu trg opredeljen kot sklop socialno-ekonomskih odnosov na področju menjave, prek katerih se prodaja prodaja blaga. Tako je trg obsežno področje manifestacije posameznih nesreč.
Ker reprodukcijski proces odraža objektivno logiko razvoja družbe, trg ne more biti naključen pojav - njegov nastanek je povsem naraven in je povezan s procesom razvoja družbene proizvodnje.
Trg je odvisen od političnih, družbenih, geografskih in drugih razmer. Hkrati pa trg nedvomno ni le regulator, temveč služi tudi kot merilo smotrnosti stroškov za proizvodnjo določenega blaga. Če se izdelek ne proda, so njegovi stroški družbi škoda.
Za idealen trg (ki v resnici ne obstaja) so potrebni trije osnovni pogoji:
absolutna pravica katere koli osebe ali organizacije, da proizvaja, kupuje ali prodaja vse, kar ni prepovedano z zakonom ali moralo;
absolutna pravica do proste prodaje in nakupa katerega koli izdelka na trgu po brezplačni ceni;
absolutna svoboda dostopa do katere koli panoge proizvodnje izdelkov in storitev brez omejitev.
V naravi ni idealnih trgov, saj ne more biti popolnoma brezplačnih proizvajalcev, kupcev in cen. Družba obstaja kot velik sistem, v katerem obstaja ogromno vzročno-posledičnih povezav med vsemi elementi, zato v resnici ne morejo biti samo vsi, ampak celo posamezni prodajalci, kupci in cene, popolnoma brezplačni in neodvisni .
Trg lahko obstaja le, če hkrati vključuje naslednje trge:
Trg proizvodnih sredstev;
Trg potrošniškega blaga;
Trg inteligentnih izdelkov;
Finančni trg (ki je razdeljen na trg vrednostnih papirjev in kreditni trg);
Trg dela.
Trenutno je prisoten stalen trend povečevanja pomena trga za intelektualne izdelke in finančnega trga ter zmanjšanja pomena trgov za materialne vire in blago.
Pri proizvodnji intelektualnih izdelkov se uporablja celotna paleta dosežkov znanstvenega in tehnološkega napredka, vsa prejšnja odkritja, izumi in napredne ideje. Zaradi tega so stroški intelektualnih stroškov 90-98%, materialni stroški pa 2-10%. Zato je trenutno veliko bolj primerno proizvajati in prodajati intelektualno blago kot materiale, surovine itd.
Torej, glavne sestavine trga so:
prodajalec;
kupec;
izdelek ali storitev; Trg in njegove glavne značilnosti Sankt Peterburg, založba "Alpha"., 2001, str. 178
Prodajalec deluje na trgu in določa izdelek, ceno, oglaševanje, storitve, prodajne mreže. Kupec določi metode ocenjevanja in izbire blaga. Ker se vse transakcije izvajajo v okolju, okolje seveda ne ostane pasivno do prodajalca in izdelka.
Zunanje okolje tvorijo politični, družbeni, pravni, splošno ekonomski in drugi dejavniki, ki delujejo na trgu. To še enkrat poudarja, da prodajalci, kupci in cene načeloma ne morejo biti popolnoma brezplačni.
Za zasičenost trga je značilna stopnja ponudbe blaga in povpraševanje po njem. Če ponudba presega povpraševanje, naj cene padejo, saj si proizvajalec prizadeva prodati izdelke in vsaj delno povrniti stroške. Če povpraševanje znatno presega ponudbo, se cene dvignejo.
Videli bi razliko med potrošnikom in kupcem. Kar zadeva potrošniški trg, na primer običajno gospodinjske izdelke kupuje gospodinja - torej je ona kupec. Vsi družinski člani uživajo te izdelke, zato so potrošniki. Zato je treba v vsakem konkretnem primeru jasno določiti, kdo je končni potrošnik izdelka, kar nam bo omogočilo vzpostaviti povratne informacije.
Stanje tržnega ravnovesja, v katerem je količina povpraševanja enaka količini ponudbe, je običajno minljivo ali pa sploh ni doseženo. V praksi praviloma obstajajo tržne razmere, v katerih povpraševanje presega ponudbo ali ponudba presega povpraševanje. V prvem primeru gre za situacijo, imenovano trg prodajalca (trg proizvajalca), v katerem ponudba določa največji obseg prodaje določenega izdelka ali storitve na določenem trgu. Drugi primer je trg kupca (trg potrošnikov), ki določa tržne razmere, v katerih povpraševanje določa največji obseg prodaje določenega izdelka na nekem trgu.
Pomanjkanje ponudbe, značilno za prodajalčev trg, ima lahko drugačen obseg. Lahko je trajna ali začasna, zajema celoten trg ali samo posamezne segmente, na primer regionalni ali industrijski. Glavna omejitev dobave izhaja iz pomanjkanja proizvodnih dejavnikov - proizvodnih površin, opreme, surovin, materialov, komponent, rezervnih delov itd. Druga omejitev je lahko posledica nadzora ponudbe, najpogosteje v obliki upravne distribucije. To omejuje prosto prodajo in ustvarja pogoje za razvoj sive ekonomije. Druga omejitev ponudbe je povezana z nizko elastičnostjo proizvodnih dejavnikov glede na časovni dejavnik. To pomeni, da je včasih povečanje proizvodnje mogoče doseči šele po dolgem času, na primer zaradi dolžine proizvodnega cikla.
Trg je eden najpomembnejših dosežkov človeške civilizacije. Njeni začetki segajo v antiko. Z razvojem blagovnih odnosov se je spremenila že sama vsebina pojma "trg". (To je eden od razlogov, da obstaja veliko opredelitev trga.)
Sprva je bil trg obravnavan kot maloprodajna lokacija, tržnica. To je razloženo z dejstvom, da se je trg pojavil že v obdobju primitivne družbe, ko je menjava postajala bolj ali manj redna, le v obliki blagovne menjave, ki je bila izvedena na določenem kraju in ob določenem času. Z razvojem obrti in mest se trgovina, tržni odnosi širijo, določena mesta so dodeljena trgom. Takšno razumevanje trga se je ohranilo do danes kot eden od pomenov besede.
Z nadaljnjim razvojem blagovne menjave, pojavom denarja, blagovno-denarnih odnosov se pojavlja možnost, da se prodaja in nakup prekineta v času in prostoru. In značilnosti trga samo kot mesta trgovine ne odražajo več resničnosti, saj se oblikuje nova struktura družbene proizvodnje - sfera komuniciranja. Zanj je značilna izoliranost materialnih in delovnih virov, stroškov dela za izvajanje določenih posebnih funkcij za obtok. Posledično se pojavi novo razumevanje trga kot oblike blagovno-denarne menjave (obtoka). Danes lahko ločimo še eno razumevanje trga - kot družbene oblike organizacije in delovanja gospodarstva, pri kateri je zagotovljena interakcija proizvodnje in potrošnje brez posredniških institucij, ki urejajo proizvodne in potrošniške dejavnosti, neposrednega in obratnega vpliva na proizvodnjo in porabo.
Dejstvo, da trg ne vključuje le odnosov prodaje in nakupa, temveč tudi družbeno-ekonomske odnose (lastnina, proizvodnja, distribucija, potrošnja ...), pa tudi organizacijske in ekonomske odnose (različne posebne oblike tržne ureditve itd.) .), daje podlago za obravnavo trga v delujočem gospodarskem sistemu kot samostojnega podsistema.
Bistvo tržnih odnosov se nanaša na povrnitev stroškov prodajalcev (proizvajalcev in trgovcev) in ustvarjanje dobička ter zadovoljevanje dejanskega povpraševanja kupcev na podlagi prostega, medsebojnega dogovora, nadomestila, enakovrednosti in konkurence. To je tisto, kar predstavlja splošne, bistvene značilnosti trga. Materialna osnova tržnih odnosov je pretok blaga in denarja. Ker pa trg v določenem gospodarskem sistemu deluje in se med razvojem spreminja v samostojen podsistem, to ne more ne določiti posebnosti oblik njegove manifestacije (različen delež tržnih odnosov v celotnem gospodarskem sistemu, drugačna tržna ureditev, različna oblike, metode in velikosti regulacije trga itd.). prisotnost posebnih značilnosti trga (sortiment blaga, organizacija trga, tradicije itd.) omogoča ločevanje trgov po geografskem položaju.
Bistvo trga se izraža v njegovih glavnih ekonomskih funkcijah, ki izražajo glavni namen te kategorije in odražajo njeno bistvo.
Tržne funkcije:
Integracijska funkcija je sestavljena iz povezovanja sfere proizvodnje (proizvajalci), sfere potrošnje (potrošniki), pa tudi posredniških trgovcev in njihove vključitve v splošni proces aktivne izmenjave izdelkov in storitev dela. Brez trga proizvodnja ne more služiti potrošniku in potrošnik ne more zadovoljiti njegovih potreb.
Regulativna funkcija - vključuje vpliv trga na vsa področja gospodarstva, zagotavlja usklajevanje proizvodnje in potrošnje v strukturi sortimenta, ravnovesje ponudbe in povpraševanja glede na ceno, obseg in strukturo, sorazmernost proizvodnje in menjave med regijami , sfere nacionalnega gospodarstva.
Trg ponuja odgovore na vprašanja: "kaj proizvajati?", "Kako proizvajati?" in "za koga proizvajati?"
Spodbujevalna funkcija - vključuje spodbujanje proizvajalcev k ustvarjanju novih izdelkov, ustvarjanju potrebnega blaga z najnižjimi stroški in doseganju zadostnega dobička; spodbujanje znanstvenega in tehnološkega napredka in na njegovi osnovi - intenziviranje proizvodnje ter učinkovitost delovanja celotnega gospodarstva.
Funkcija določanja cen je določitev ekvivalentov vrednosti za izmenjavo izdelkov. Hkrati trg primerja posamezne stroške dela za proizvodnjo z družbenim standardom, tj. meri stroške in koristi, ugotavlja vrednost izdelka tako, da določa ne le količino porabljene delovne sile, temveč tudi njeno uporabnost.
Nadzorna funkcija trga ima vlogo glavnega nadzornika končnih rezultatov proizvodnje. Trg razkriva, v kolikšni meri ne samo količina, temveč tudi kakovost blaga in storitev ustreza potrebam kupcev.
Posredniška funkcija zagotavlja srečanje ekonomsko izoliranih proizvajalcev in potrošnikov, da bi si izmenjali rezultate dela. Brez trga je nemogoče ugotoviti, kako vzajemno koristna je tista ali druga gospodarska in tehnološka povezava med udeleženci družbene proizvodnje. Potrošnik ima možnost izbrati najboljšega prodajalca-dobavitelja, prodajalec pa najprimernejšega kupca.
Informacijska funkcija udeležencem na trgu zagotavlja nenehno spreminjajoče se cene, obrestne mere za posojila, objektivne informacije o povpraševanju in ponudbi blaga in storitev na trgu. Sodobni trg zbira in obdeluje ogromne količine informacij in daje splošne podatke o stanju in pogojih prodaje blaga in storitev.
Funkcija učinkovitosti - vključuje zmanjšanje stroškov kroženja na področju potrošnje (stroški kupcev za nakup blaga) in sorazmernosti povpraševanja prebivalstva s plačami.
Funkcija uresničevanja interesov tržnih subjektov zagotavlja medsebojno povezanost interesov prodajalcev in kupcev. Ekonomski interes prodajalcev je ustvariti velik dohodek, kupec pa zadovoljiti potrebe po najnižjih stroških. Kombinacija teh interesov predpostavlja medsebojno izmenjavo koristnosti in enakovrednost tržne transakcije.
Bistvo trga in njegovih funkcij logično pomeni njegovo vlogo v družbeni proizvodnji, ki se izteče na naslednjem:
dati signal proizvodnji s pomočjo povratnih "primarnih" povezav: kaj, v kakšnem obsegu in kakšno strukturo je treba izdelati;
uravnotežiti ponudbo in povpraševanje, zagotoviti uravnoteženo gospodarstvo;
razlikovati proizvajalce v skladu z učinkovitostjo njihovega dela in se osredotočiti na zadovoljevanje povpraševanja na trgu;
"Sanitarna" vloga trga (zmanjšana na izpiranje nekonkurenčnih podjetij in zmanjšanje zastarelih industrij). Gritsenko A., Sobolev V. Tržna infrastruktura: bistvo, funkcije, struktura. SPb. 2011, številka 3 str.38
Ob upoštevanju, da je trg določen način delovanja gospodarskega življenja, določeno njegovo dinamično stanje, je treba priznati, da bi moralo biti v tem primeru gospodarstvo značilno za številne značilnosti (načela), ki omogočajo označiti kot tržno.
Ta načela so: prisotnost v gospodarstvu različnih oblik lastništva (polimorfizem lastništva) in raznolikih oblik upravljanja; zagotavljanje svobode gospodarske dejavnosti, svobode izbire partnerjev v gospodarskih odnosih, neodvisnosti, neodvisnosti in odgovornosti za gospodarske odločitve tržnih subjektov, njihove sposobnosti samostojnega sklepanja pogodb, sporazumov, oddaje in sprejemanja naročil; sposobnost prostega razpolaganja z delom dohodka; pomanjkanje toge upravne distribucije blaga; tiste. brezplačen nakup in prodaja; oblikovanje mehanizma prostih cen, pravica udeležencev na trgu, da sami določajo cene. To ni strog pogoj, ker klasični trg sam od zunaj z "nevidno roko" ustvarja ceno za kupce in prodajalce. Prisotnost sindikatov proizvajalcev in potrošnikov kot nekakšen odziv na cene, ki trga ne odpravlja; prosto manevriranje z viri, njihova razpoložljivost, zagotavljanje mobilnosti pri uporabi proizvodnih dejavnikov za njihov razvoj; sposobnost spreminjanja proizvodnih pogojev, njene tehnologije, prostega pretoka kapitala na katero koli področje uporabe; preobremenjenost je predpogoj za delovanje običajnega tržnega gospodarstva; popolnost in dostop do informacij o stanju na trgu za vse poslovneže; razpoložljivost tržne infrastrukture, tj. kompleks industrij, sistemov, storitev in podjetij, ki služijo trgu; ohranitev pomembnega netržnega gospodarskega sektorja skupaj s širjenjem tržnih odnosov; dosledno vključevanje nacionalnega gospodarstva v sistem svetovnih gospodarskih odnosov; zagotavljanje socialnih jamstev države, ki vsem zagotavlja enake možnosti za "zaslužek" in podporo invalidnim in socialno ranljivim članom družbe.
Zaključek: Tako vidimo, da je pomen tržnih odnosov v sodobnem svetu resnično ogromen. Imajo zelo pomembno vlogo v splošnem gospodarskem razvoju držav s svojo proizvodno in blagovno usmerjenostjo, močno pa vplivajo tudi na medsebojno vplivanje različnih vrst gospodarskih trgov (prehrambeni, finančni itd.)
Cena katerega koli nepremičninskega predmeta, naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je odvisna od vpliva celotnega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da so nepremičnine na splošno dražje ali cenejše.
Pri analizi razlogov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalni in globalni. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razlike v cenah za različne predmete - to so lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, polnjenje, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v prvem nadstropju v povprečju za 15% cenejše kot v povprečju podoben, stanovanje z balkonom pa je približno 2% dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še dolgo. Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti probleme ocenjevanja ločenega predmeta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Vendar upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedi razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so najprej makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvitosti poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in investicij, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v vseh tržnih segmentih približno v enakih razmerjih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje cen, na lokalne in globalne ima še eno zelo koristno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem odvisni od parametrov določenega predmeta, vendar so slabo odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v nekem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Torej je bilo pred petimi, desetimi in več leti, očitno je, da bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. Kot prvi približek lahko lokalne dejavnike sploh štejemo za neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, na primer postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celičnih komunikacij, potem ta postopek traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele v 5-10 letih. Globalni dejavniki imajo ravno nasprotno lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se bodo vse nepremičnine podražile približno sorazmerno, medtem ko v krizi vsi tržni segmenti doživljajo podoben padec. Seveda se lahko nekateri dodatni razlogi zaradi splošnih vzponov na trgu nekoliko hitreje podražijo, drugi pa nekoliko počasneje, vendar gre za precej bolj subtilne spremembe. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Kazalniki trga nepremičnin" IRN.RU. Lahko ga predstavimo v obliki preproste simbolične formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
V tej formuli je Ck (t, pi) cena določenega k-tega nepremičninskega objekta, ki je sestavljen iz G (t) - prispevka globalnih dejavnikov, ki so skupni vsem objektom, tj. Neodvisno od k in pj ter LkCpi ) - prispevek lokalnih dejavnikov za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo objekt. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične koristi tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša rešitev težav pri ocenjevanju. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v podatkovnih zbirkah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v panelni 17-nadstropni stavbi v okrožju Izmailovo, nedaleč od podzemne postaje, ne v pritličju, potem takih stanovanj trenutno morda ni sploh ali pa so lahko le dve ali tri. To pomeni, da bo dobljena ocena izredno netočna. V večini analitičnih tabel, ki prikazujejo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic prazna, saj ni dovolj statističnih podatkov.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejšo izračun učinka lokalnih dejavnikov - prilagoditev za vrednotenje - z uporabo statistike v mnogih letih, ker so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo na spletnem mestu irn.ru, je bilo načrtovano organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. Tako bodo lahko vsi uporabili novo tehniko in jo preizkusili v akciji. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračuna se lahko ob poznavanju trenutne ravni cen Ct in niza prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks vrednosti ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečni ceni. Ta funkcija je matematično pravi kazalnik dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot delniški indeksi v nasprotju s tečaji delnic posameznih družb kažejo splošen dvig ali padec delniškega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, se cene posameznih predmetov spreminjajo sinhrono - v enem samem »svežnju« *, indeks vrednosti pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.
Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposreden izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji, itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi zbirko podatkov novega obdobja in na noben način ni povezan z bazo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagov grafikon povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Vzpon" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - gre le za statistični hrup.
Metodologija za izračun funkcije G (t), nasprotno, uporablja vrednosti L, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar novo vrednost G (t) določajo vsi prejšnji vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. In gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni kazalniki najprej določeni s podatki za dolgoročno obdobje in popravljeni le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - milijoni možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G (t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso borzno blago. Vsi predmeti so unikatni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G (t), skupna za celoten trg nepremičnin, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen "skupni imenovalec", ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanja - lahko obravnavamo kot stopnjo na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.
