.jpg)
Foto: Alexey Alexandrock, od osebnih arhivov zvočnikov
Zakon "o sodelovanju pri deležu gradbeništva ..." na drugi ducat njihovega življenja je ugotovil trinajsti uredniški odbor, ki bo začel veljati 1. januarja 2017. Sprememba paket izgleda grozno, vendar se zdi, da radikalno ne spremeni razmer na primarni stanovanjski trg.
Zvezni zakon št. 304, ki ga je podpisal predsednik 3. julija, se imenuje "o spremembah zveznega zakona" o sodelovanju pri izgradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih predmetov in sprememb nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije " in posamezne zakonodajne akte Ruske federacije ".
Osem točk
Legendarni FZ-214 se je rodil decembra 2004 in je bil namenjen, da se konča tako grd pojava naših dni, kot je prevaranih delničarjev. Tokrat se v zakon uvede osem glavnih inovacij.
Prvič, govorimo o ustvarjanju enega registra razvijalcev. Ta register bo vir državne informacije, sestava informacij in postopek za njegovo vzdrževanje pa bo predpisana v odloku vlade Ruske federacije. V fazi osnutka zakona je bilo povedano, da bi bilo določeno zvezno telo na nekaterih merilih za ocenjevanje razvijalcev o sistemu točkovanja, s čimer se določi zanesljivost vsakega. V končnem besedilu zakona o sistemu baliranja ni nič rečeno, zato je še vedno čakati na vladno dražbo za oceno učinkovitosti tega ukrepa.
Drugič, razvijalci, kot prej, se zaračuna obveznost objavi projektne deklaracije na internetu, vendar je sestava obveznih informacij nekoliko širjena. Ob istem času, je še posebej rečeno, o odgovornosti razvijalca za zagotavljanje, da so informacije pomembne.
Tretjič, določbe FZ-214 bodo zdaj razdeljene na izgradnjo stanovanjskih stavb blokirane stavbe, ki jo sestavljajo trije ali več blokov.
Četrtič, da bi pritegnili sredstva delničarjev, je dovoljen samo razvijalec, katerega odobreni kapital je v celoti plačan. Poleg tega se najmanjša velikost tega dovoljenega kapitala pripisuje območju vseh predmetov gradnje lastniškega kapitala.
Petič, nov mehanizem privabljanja državljanov v skupno rabo je uveden s posebnimi depozitnimi računi v bankah. Razvijalec bo prejel sredstva delničarja šele po prenosu stanovanja. In pred milostjo, ki jo vprašamo, projektno financiranje.
Šesto, ustvarjeno (ali, kot je nežno napisano v zakonu, je mogoče ustvariti «) Sklad za nadomestilo, ki ga oblikujejo obvezni prispevki razvijalcev. Velikost se prav tako določi zelo nežno: ne več kot 1% načrtovanih stroškov gradnje stanovanjske stavbe. Zneski je treba sprejeti precejšnje - nekje 30-35 milijard rubljev. Vse to bo shranjeno v banki. Postopek za pridobitev prevarantega delničarja še ni bil registriran.
V-sedme - že precej malenkost v primerjavi s fundacijo - zahteve, ki jih je treba oglaševati, je treba konfigurirati, povezano z vključitvijo denarnih sredstev.
In na podlagi osme, tehnične formalnosti glede posebnosti izvajanja državne registracije DDU in pogodbe o dodelitvi pravic zahtevka.
Motivacija in argument
Kako bo vse delo v praksi, medtem ko je malo ljudi. Vendar se zdi, da zakonodajalec še vedno ne razume ali ne želi razumeti narave gradnje lastniškega kapitala. In proti naravi, kot veste, ne boste šli. Konec koncev, je očitno, da je skupna gradnja za razvijalca način, da dobite obrestno brez financiranja (za razliko od bančništva). In za delničarje - kupite ceneje, ker je na koncu žepa narisana ista bančna obresti.
Od tu neizogibno sledi, da bodo vsi poskusi zaščititi delničarja z obremenitvami, ki so bili naloženi razvijalcu, plačal delničar.
In zaradi nekaterih sloganov "Deljena gradnja ne bi smela biti povezana z divjimi delničarji", "Bona Fide razvijalci bodo koristi le", "Stroški stanovanj se ne bodo zgodili," itd.
Odškodninski sklad - stvar je vsekakor dobra. Res je, pred tem pa je bila tudi veselo podala spremembe o zavarovanju odgovornosti razvijalcev. Konec koncev, zavarovanje je čudovita stvar. Toda danes, iz najvišjih stojnic, pravijo, da se ta ideja ni upravičila in namesto tega ponujajo novo. Kaj če se tokrat izkaže?
Spomnimo se, kakšen namen je bil sprejet leta 2004 ta zakon in kaj imamo zdaj. Da, od dvojne prodaje FZ-214 ščiti. In o tem, vsi strokovnjaki so takoj rekli. Toda glavna stvar je, da oseba ne ostane in brez denarja, in brez stanovanja - ta naloga ni dosežena. Po mojem razumevanju in najnovejših inovacij ne dajejo nobenih jamstev. Možno je, da se bo pojavil položaj kompenzacijskega sklada, bo pregleden in jasen mehanizem delovanja delničarjev, če ni prejel stanovanja iz kakršnega koli razloga - potem bo mogoče reči, da je zakon dosegel cilj za katerega je bil napisan.
Med inovacijami FZ-214 so zahteve za razvijalce v delu razkritja informacij, pogoji za privabljanje denarnih diplom itd. Vendar pa spremembe verjetno ne bodo spremenile pravil za razvijalce - rahlo uvedene dodatne upravne omejitve na dejavnosti, ki so neučinkovite v smislu zaščite. Pravice udeležencev v gradnji kapitala, kot ocenjeni cilj inovacij.
Pošteni razvijalci so-vere, kot so sledili predhodno uveljavljeni postopki, bo še naprej sledilo, že v razširjenem obsegu, čeprav bodo prisiljeni dodatni stroški. Kar zadeva brezvestna podjetja, se še vedno ne bo mogla zaščititi pred njimi za realne posesti.
Udeleženci v gradbeništvu kapitala, kot tudi regulativni organi, danes, v skladu z veljavno zakonodajo, imajo dostop do več kot zadostno količino informacij o razvijalcu, njenih dejavnostih, gradbenega predmeta. Povečanje frekvence tega obsega in poročanja ni neodvisna. Poleg tega bo zahtevala tako iz kontrolnega organa in potencialnega kupca prisotnosti dodatnih virov in posebnega znanja pri nekaterih vprašanjih oblikovanja in gradnje, ekonomije in financ, obvladovanja tveganj, itd V nasprotnem primeru bodo take informacije neuporabne - to nikakor ne varuje delničarjev za prihodnost.
Da bi preprečili nastanek novih zavede delničarjev, bi lahko bila preventivno delo države, namenjene sodelovanju z državljani - potencialni udeleženci v kapitalu, lahko učinkovitejši. Potrebno je povečati svojo zavest in odgovornost za svoje rešitve pri izbiri razvijalca in predmeta. Razumevanje določenih tveganj bi morala prevladati nad željo po nakupu stanovanja po najnižji ceni.
Za zaščito pravic imetnikov nepremičnin je treba spremembe bolj celovite. Prvič, v času gradnje, zemlja ne deluje: takoj, ko se prvi Prolonnel pojavi v projektu, vrednost zemljišča kot bančnega depozita je nič. Pravilna zasnova zemljišča lahko izključi nekatera tveganja in določi likvidnost samega predmeta. Dejansko, v procesu gradnje, se stroški povečujejo in stroške samega predmeta. Stroški nedokončane gradnje se lahko ocenijo v trenutnem trenutku. Na primer, enkrat četrt. In to bo objektivni kazalnik, da denar je šla na gradbišče. Drugič, sredstva bi morala prevladati nad obveznostmi. Če se prodaja največ apartmajev, in hiša je zgrajena polovica, objekt se lahko šteje za problematično.
Če govorimo o enotnem registru razvijalcev, bi moralo biti to ogromno paleto podatkov, v katerem je težko najti nekaj, kar bi našli nekaj, kar je težko najti nekaj, kar obstoječe mehanizme članstva v sro, licenciranje in gradbenih dovoljenj.
Povezati velikost osnovnega kapitala podjetja razvijalce, ki je nepravilno, ker razvijalec ne temelji na lastno, ampak za kreditni denar, se sredstva delničarjev prenesejo na bančni račun, razvijalec je zavarovan itd. To bo povzročilo le povečanje finančnega praga vhoda na stanovanjski trg, dodatno finančno obremenitev razvijalca in povečanje stroškov stroškov izgradnje, na koncu povečala ceno prodaje za finale Kupec.
Odškodninski sklad je pozitivno dejstvo za delničarja, pa tudi dodatno finančno breme za razvijalce, in bo prav tako pripeljala do zvišanja cen.
Pravne norme kontrolnih vidikov prava kapitalske udeležbe pri izgradnji stanovanjske stavbe. Predmet nepremičnine ni le večstanovanjska stavba, ampak tudi druga stavba, ki temelji na pogodbi skupne gradnje na FZ-214. Denarna sredstva in interesi državljanov, ki jih privlačijo proces gradnje, so zaščiteni z zakonodajnimi normami zakona.
Z drugimi besedami, zakon je začel veljati, je sposoben zaščititi pravice in interese prebivalcev Ruske federacije, ki je kupil stanovanja v stavbah v gradnji. (Ne pozabite, da morajo stavbe in zgradbe izpolnjevati standarde tehničnih predpisov 384. Podrobnosti)
Opomba: Da bi se interesi delničarja legalizirani in zaščiteni, mora biti sporazum o gradnji delnic registriran v Rosreestru.
V letu 2017 se delovanje zakona pod številko 214-фз ne uporablja ne le za kapitalsko izgradnjo visokih stavb, temveč tudi drugih stanovanjskih objektov s skupnim številom blokov - tri ali več. Pogodba o skupni gradnji je potrebna, če se gradnja pravnih in posameznikov sodeluje pri izgradnji stavbe.
Spremembe so bile naslednje člene: \\ t
Člen 4.
Nova izdaja umetnosti. 4, in sicer, odstavek 1 dela 4 FZ-214 podrobno opisuje predmet gradnje lastniškega kapitala. Zakon utemeljuje razliko med stanovanjskimi in nestanovanjskimi prostori. To vključuje vrsto materialov, ki se uporablja v gradbeništvu za:
Tudi postavljena stavba mora biti v skladu z razredom seizmične odpornosti in energetske učinkovitosti.
5
V umetnosti. 5 prava 4 FZ-214 so bile spremenjene. Govorimo o stroških pogodbe udeleženca na FZ-214. To vključuje:
V novi izdaji FZ-214 razvijalec uporablja zmanjšane koeficiente.
6
Spremembe se dotaknejo 3 dele umetnosti. 6 FZ-214. Pravi, da razvijalec spremeni končni čas dostave. O tem mora obvestiti ta dva meseca pred prenosom premoženja na fizično ali pravno osebo. Pismo mora vsebovati zahtevo za spremembe pogojev pogodbe. Če se udeleženec strinja s spremembami, se spremembe izvedejo v skladu s postopkom civilnega zakonika.
Člen 7.
Člen 7 4 FZ-214 prispeva k povečanju kakovosti gradbenega objekta. To nalaga odgovornost za razvijalca, če se zaradi pomanjkljivosti ne izločijo pravočasno. Dodana je tudi kazen, od katerih je znesek določen s pravili zveznega prava na številko 2300-1. Za vsak dan se zamuda zaračuna en odstotek zneska odhodkov, ki je potreben za odpravo motenj.
9. \\ T
V umetnosti. 9 4 FZ-214 Klavzula 15.2 je bila spremenjena. Navaja, da je zavarovalna pogodba veljavna, dokler se stanovanje prenese na udeleženec skupne gradnje. Državljan ima pravico do prejemanja sredstev v skladu z zavarovalno pogodbo v 24 mesecih po prenosu stanovanja za uporabo.
Spremembe člena 19
FZ-214 Spremembe so vplivale na deklaracijo o oblikovanju. Člen 19 odstavka 1 4 FZ-214 določa, da dokument vsebuje informacije o projektu in samem gradbenem podjetju. Legitimni interesi pravnih oseb in posameznikov so navedeni tukaj kot vlagatelji izgradnje večnadstropne stavbe ali drugih stanovanjskih prostorov na FZ-214.
Če je deklaracija projekta in informacije o razvijalcu skladna z zahtevami zveznega zakona št. 214, je v dveh mesecih pogodba o kapitalski udeležbi. Če je bil izraz zamujen, bo treba postopek registracije ponovno uporabiti.
Za izgradnjo večnadstropne stavbe mora razvijalec odgovoriti na številne zahteve:
Če se vsaj ena od zgornjih zahtev ne upošteva, za pridobitev sredstev za kapitalsko gradnjo stanovanjske stavbe ne bo delovala. Ob istem času, obremenitve niso prekrita, če se zahteve ne upoštevajo po deklaraciji zasnove FZ-214.
Nova izdaja spremeni delo udeležencev kapitala. Da bi začeli delati na novih pravilih, bo trajalo nekaj časa.
Želite se seznaniti z določbami, spremembami in dodatki zveznega zakona št. 214? Prenesite zakon o naslednjem.
Od 1. julija letos začnejo veljati nove spremembe zakona 214-FZ, ki so namenjene zagotavljanju dodatne zaščite za državljane-delničarje. Ugotovimo, kaj in kako se bo naslednjega meseca spremenilo na področju kapitala.
Glavna sprememba se nanaša na zahteve za odobreni kapital družbe za razvijalce - zdaj je njegov najnižji znesek mora ustrezati najvišjemu območju vseh predmetov gradnje lastniškega kapitala, na katerem razvijalec načrtuje vodilno delo.
To je, če bo razvijalec zgradil hišo s površino 25 tisoč kvadratnih metrov, mora biti njegov odobreni kapital mora biti vsaj 40 milijonov rubljev. V nasprotnem primeru, da preprosto ne bo prejel sklepa o skladnosti objekta. Nadzorna telesa, ki izdajajo takšen sklep, bodo primerjala količine prostora in velikost odobrenega kapitala.
Prav tako je treba odobreni kapital v celoti izplačati v zakonskem skladu, sicer družba ne bo imela pravice privabiti denarja za delničarje.
Skoraj vsi metropolitanski razvijalci so svoje kazalnike že pripeljali v skladu z zahtevami zakona (oddajajo se lastniški kapital ali sporazum o jamstvu). Vse spremembe, povezane s kapitalom in obsegom gradnje, bodo sledile moskomstroyinvest.
Toda kot za državo kot celoto, glede na konec maja, večina razvijalcev (približno 85% podjetij) ni skladna s prihodnjimi zahtevami. Če se situacija ne spremeni do 1. julija, ta podjetja ne bodo omogočila začetek novih gradbišč (čeprav se bodo lahko končale doma).
Vendar to ne pomeni, da se bo od naslednjega meseca gradnja novih hiš skoraj povečala. Razvijalec, ki nima kapitala, lahko sklene sporazum o jamstvu z enim ali več drugimi pravnimi subjekti, ki imajo potreben znesek. Ti garanti bodo izpolnjevali dolžnosti delničarjem, če gradbeno podjetje ne more prinese gradnje do konca.
Obstaja več odtenkov, ki so pomembne za poznavanje delničarjev.
Prvič, razvijalec, še pred zaključkom DTD, mora kupec opozoriti na pogoje jamstva in informacije o garantih.
Drugič, izraz jamstva je treba razdeliti za obdobje najmanj dveh let, daljše od obdobja distribucije stanovanja.
Tretjič, pri prenehanju ali predčasnem prenehanju pogodbe o jamstvu, razvijalec in garant dolžan obvestiti delničarja, in najpozneje na enem mesecu pred datumom odpovedi.
Druga nova jamstvo za delničarje je sposobnost uporabe depozitnih računov. Depozitor je račun, v katerem so sredstva pred začetkom določenih okoliščin ali izpolnjujejo obveznosti.
Kaj to pomeni v gradnji kapitala? Banka, ki daje razvijalcu posojilo za izgradnjo nepremičnin, lahko to stanje - da odpre escro-račun v tej banki. In skaler, ki je kupil stanovanje iz razvijalca, bo prevajal denar, ki ni razvijalcu, temveč na bančnem računu. Gradbeno podjetje bo to denar prejelo šele po podpisu dejanja, da bi prejeli stanovanje z delničarjem.
Zakon je na voljo banki, in da 10 dni pomeni denar za razvijalce - zato, razvijalec ima dodatno spodbudo za dokončanje gradnje in ga dokonča pravočasno, da hitro prejema plačilo za prodane apartmaje.
Otvoritvena točka v banki je predpisana v DDU, to je, da kupec sam ne bo treba odpreti računa. Kot vam ni treba zapreti - po tem, ko razvijalec dobi ta orodja, bo račun samodejno zaprt.
Zanesljivost banke dejansko zagotavlja državo - pravico do odprtja računa ESCROS-a ima le tiste kreditne organizacije, ki izpolnjujejo zahteve posebne odločitve vlade Ruske federacije (št. 498 z dne 04/27/2017). Njihov seznam se posodablja četrtletno na centralni banki Rusije.
Če razvijalec iz nekega razloga ni dokončal gradnje, potem je delničar preprosto dobil svoj denar nazaj - ne smejo "izstopiti" prek sodišč iz gradbenega podjetja.
Če se banka pojavi nekaj razloga, tako da je PROLFGER enostransko ločevanje DDD (zahteva za razvijalca o zgodnjem vrnitvi posojila itd.), Nato mora to poročati za delničarja v 10 delovnih dneh.
Če se delničar odloči, da bo prodal stanovanje, ki še ni prejel v skladu s soglasjem o dodelitvi pravic, se bodo vse pravice in obveznosti v okviru sporazuma o računu depozitov premaknile na nov delničar.
Spremembe zakona predvidevajo ustanovitev enega samega registra razvijalcev na internetu, kjer lahko vsakdo vidi informacije o določenem gradbenem podjetju. Mesto enega samega registra je že veljavno - to je popolna zbirka razvijalcev, ki vodijo stanovanjske gradnje v Ruski federaciji.
Poleg imena podjetja razvijalce, število in območje objektov v gradnji, velikost odobrenega kapitala, bonitetne ocene družbe, kot tudi blagovne znamke, pod katerim razvijalec oglašuje svoje dejavnosti, je navedena.
Vse te inovacije so namenjene omogočanju dodatnih jamstev za delničarje in povečanje verjetnosti, da se bodo stanovanj zaključili in prenesejo na lastnike.
Razvijalci nedvoumnega mnenja o učinku novih sprememb še niso - razvijalci čakajo, da jih vidijo v akciji. Mnogi menijo, da bo zahteva, povezana z velikostjo dovoljenega kapitala, udarila mala in srednje velika podjetja in bo sčasoma privedla do konsolidacije trga. In depozitni računi se lahko ne zahtevajo, vsaj v bližnji prihodnosti, saj zagotavljajo manj prednosti za razvijalce kot za delničarje in banke.
Poleg tega, vsi - in razvijalci in delničarji - pričakujejo še veliko spremembo zakonodaje: nastanek kompenzacijskega sklada za zaščito udeležencev v gradnji kapitala. Osnutek zakona o njem Državni Duma je že obravnaval v prvi obravnavi, je končno načrtovano, da ga sprejme v juliju. Zato bo, kot vse te nove spremembe na trgu gradnje nepremičnin kažejo čas.
