Teoretični in metodološki vidiki ocenjevanja različnih nepremičninskih objektov, njene pravne in informativne podpore, značilnosti poslovanja in transakcijskih transakcij ter vprašanja financiranja naložb v nepremičnine in hipotekarne naložbene analize. Značilnost študijskega priročnika je predstavitev teoretičnih vprašanj presoje v razširjenem kontekstu nepremičninskega gospodarstva, ob upoštevanju dejavnikov regulativne in pravne ureditve ocenjevalnih dejavnosti. Uporaba predlaganih pristopov in metod ocenjevanja nepremičnin je ponazorjena z velikim številom primerov. Za študente in učitelje pravnih in gospodarskih fakultet, ki pripravljajo strokovnjake na področju zemljiških odnosov, gradbenega in nepremičninskega trga, kot tudi državno in občinsko upravljanje. Morda je koristno za zaposlene in upravljavce nepremičninskih in ocenjevalnih podjetij, investicijskih strokovnjakov.
Na naši spletni strani lahko prenesete knjigo "Ocena nepremičnin" Kasanenko Tatyana Gennadivena brezplačno in brez registracije v FB2 Format, RTF, EPUB, PDF, TXT, preberite knjigo Online ali kupite knjigo v spletni trgovini.
1. ALEXANDROV, V.T. Ocena zastarelosti in najučinkovitejše rabe nepremičnin: usposabljanje in praktični priročnik / V.T. Alexandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 c.
2. Ardzinov, V. cene za gradnjo in nepremičnine Ocena / V. Ardzinov. SPB: Peter, 2013. - 384 c.
3. Ardzinov, V. Cene za gradnjo in nepremičnine Ocena / VS. Ardzinov, V.T. Alexandrov. SPB: Peter, 2013. - 384 c.
4. Bekasov, Sh. Ocena vrednosti nepremičnin: Zbiranje nalog: Vadnica za univerze / S. Bekasov. - M.: Knorus, 2010. - 260 c.
5. Varlamov, A.A. Zemljiški register. V 6 tonh. T. 5. Ocena zemljišč in drugih nepremičnin / A.A. Varlamov, S.A Galchenko. M.: Koloss, 2008. - 265 c.
6. IVANOVA, E.N. Ocena ocene. Zbiranje nalog: Tutorial / E.N. Ivanova; Ed. Ma Fedotova. - M.: Knorus, 2010. - 272 c.
7. IVANOVA, E.N. Ocena stroškov nepremičnin (za slabe) / E.N. Ivanova. M.: Knorus, 2015. - 125 c.
8. IVANOVA, E.N. Ocena ocene. Zbiranje nalog: Tutorial / E.N. Ivanova. M.: Knorus, 2017. - 304 c.
9. Kasyanenko, T. Ocena nepremičnin: Tutorial / T. Kasyannko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 c.
10. Kasanenko, T.G. Ocena nepremičnin: Tutorial / T.G. Kasyannko, G.A. Makhovykova, V.e. Esipov. M.: Knorus, 2013. - 752 c.
11. Kasanenko, T.G. Ocena nepremičnin / T.G. Kasyannko, G.A. Makhovykova, V.e. Esipov. M.: Knorus, 2019. - 640 c.
12. Komarov, S.I. Ocena nepremičnin: učbenik / a.a. Varlamov, S.I. Komarje; Skupaj. Ed. Prof., D.e.n. A.A. Varlamov. - M. Forum, NIC Infra-M, 2013. - 288 c.
13. Lukov, a.v. Celovita ocena gradnje-spomenikov zgodovine in kulture na trgu nepremičnin: Znanstvena in izobraževalna publikacija / A.V. Lukov, i.l. Vladimirova, V.V. Hollians. - M.: DRA, 2006. - 344 c.
14. Lukov, a.v. Celovita ocena stavb spomenikov zgodovine in kulture na trgu nepremičnin / a.v. Loki. - M.: DRA, 2006. - 344 c.
15. Nanasashvili, i.kh. Kataster, pregled in ocenjevanje nepremičninskih predmetov. / NJIM. Nanasashvili. - M.: Višja šola, 2009. - 431 c.
16. Nanazashvili, i.kh. Kataster, pregled in ocenjevanje nepremičninskih predmetov: Referenčni priročnik / I.KH. Nanazashvili, V.A. Litovchenko, V.I. Nanasashvili. - M.: Višja šola, 2009. - 431 c.
17. Nanazashvili, i.kh. Ocena nepremičnin / I.KH. Nanazashvili, V.A. Litovchenko. - M.: Arhitektura-C, 2005. - 200 c.
18. Nanasashvili, i.kh. Ocena nepremičnin: TUTORIAL / I.K. Nanasashvili. - M.: Arhitektura-C, 2005. - 200 c.
19. Popova, L.V. Matematične metode pri ocenjevanju: izobraževalni in analitični cikel za posebnost "Ocena vrednosti nepremičnin": tutorial / l.v. Popova. - M.: DIS, 2011. - 112 c.
20. semostyanov, a.v. Ekonomska ocena nepremičnin in naložb / a.v. Semostyanov. - M.: Akademijo, 2018. - 40 C.
21. semostyanov, a.v. Ekonomska ocena nepremičnin in naložb: učbenik / a.v. Semostyanov. - M.: Akademija, 2013. - 288 c.
22. Tepman, L.N. Vrednotenje nepremičnin. Študije. Priročnik / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: UNI, 2011. - 240 c.
23. Tepman, L.N. Ocena nepremičnin: Tutorial / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: UNI, 2015. - 591 c.
24. Ushak, N.V. Ocena nepremičnin / N.V. Ushak. M.: Knurus, 2013. - 752 c.
25. FEDOTOVA, M.A. Ocena nepremičnin (dodiplomski) / M.A. Fedotova. - M.: Knorus, 2018. - 176 c.
26. Fokina, O.M. Ocena nepremičnin: Tutorial / O.M. Fokina. - M.: Financiranje in statistika, 2010. - 560 c.
1. Civilni zakonik Ruske federacije. Deli 1 in 2. - M.: Infra-M, Norm, 2013. - 689 str.
2. Kodeks kodeksa Ruske federacije: od 15. oktobra 2004 / Ruska federacija. Zakoni. - M.: Prospekt, 2013. - 615 str.
3. ARDEMASOV E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaya ev. Trženje pri upravljanju z nepremičninami. Ed. Gorbunova a.a. - St. Petersburg: IPEP RAS, 2010. - 244 str.
4. ASAUL A.N., Staringsky V.N. Trg nepremičnin - nova socialno-ekonomska realnost - St. Petersburg: Maies, 2011. - 495 str.
5. Balabanov i.g. Nepremičnine v Rusiji. - M.: "Financiranje in statistika", 2010. - 332 str.
6. Balabanov i.g. Gospodarstvo nepremičnin. - St. Petersburg: Peter, 2012. - 205 s.
7. BUDNIKOVA TB. Vrednotenje in obdavčitev premoženja podjetja: študije. M.: Infra-M, 2013. - 682 str.
8. Greenhenko S. V. Ekonomija nepremičnin. Povzetek predavanj.: - Taganrog: Založba Tra, 2013. - 491 str.
9. Goremichkin V.A. Ekonomija nepremičnin: učbenik. - M.: Trženje za trgovanje z knjigami "Marketing", 2012. - 416 str.
10. Goremykin V.A., Bugulov e.r. Nepremičnine: Registracija PPAV in transakcij, hipotekarnih posojil v shemah. - M.: UNI, 2011. - 316 str.
11. GRANOVA I.V. Vrednotenje nepremičnin. - St. Petersburg: Peter, 2012. - 361 str.
12. Ignatov L.L. Gospodarstvo nepremičnin. Izobraževalni in metodični priročnik. - M.: Založba MSU. N.E. BAUMAN, 2013. - 445 str.
13. Korostelev S. P. Osnove teorije in prakse vaje za ocenjevanje nepremičnin. - M.: Ruska poslovna književnost, 2011 - 326 str.
14. KUDRYAVTSEV V.A., KUDRYAVTSEVA V.V. Osnove organizacije hipotekarnih posojil. Vadnica. - M.: "Višja šola", 2010. - 209 str.
15. Mirona N.N., Shutkov S.A. Gospodarstvo nepremičnin. - Rostov N / D: Phoenix; M.: Nacionalni inštitut za podjetja, 2013. - 622 str.
16. Vrednotenje tržne vrednosti nepremičnin. Vrednotenje serije: Izobraževalni in praktični vodnik. - M.: "Case", 2010. - 183 str.
17. Ocena nepremičnin: učbenik / ed. A.G. M. M.A. Fedotova. - M.: "Financiranje in statistika", 2012. - 322 str.
18. Starinsky V.N., ASUL A.N., Kuskov T.A. Gospodarska tutorial / ed. Kraikhina g.a. - SPB: SPBGIEA, 2010. - 611 str.
19. Simionov yu.f., Domrachev L.B. Gospodarstvo nepremičnin. Vadnica za univerze. - Moskva: ICC "marec"; ROSTOV N / D: IC "MART", 2012. - 255 str.
20. SKVORTSOV O.YU. Registracija nepremičninskih transakcij: pravna ureditev in forenzična arbitražna praksa, "poslovna šola", "Intel-Synthesis", 2011. - 265 str.
21. SYCHEV G.I., KOLBACHEV E.B., SYCHEV V.A. Ocena stroškov podjetja (podjetja). - ROSTOV-ON-DON: PHOENIX, 2013. - 205 str.
22. TARASEVICH E.I. Ocena nepremičnin - St. Petersburg GSU. - St. Petersburg., 2011. - 366 str.
23. Upravljanje portfelja nepremičnin: Vadnica za univerze (na. Iz angleščine. ED. BELYAEVA S.G.). - M: "Zakon in pravo", UNITI, 2010. - 211 str.
24. SHCHERBAKOVA N.A. Gospodarstvo nepremičnin: Vadnica. - Rostov - N / D: Phoenix, 2012. - 422 str.
25. Ekonomika nepremičnin VODIČ / ED. Resina v.i. - M., "primer", 2010. - 288 str.
Uvod
Aktivnosti vrednotenja zagotavljajo informacijski okvir za sprejetje odločitev o gospodarskem upravljanju, prispeva k strukturnem prestrukturiranju gospodarstva, oblikovanje konkurenčnega tržnega okolja, aktiviranje naložbenih procesov. Namen neodvisne vrednosti je zagotoviti enake pravice vsem članom družbe, po pošteni oceni njihovih lastninskih pravic in obveznosti. Razvoj ocenjevalnih dejavnosti je sestavni del splošnega procesa reforme gospodarstva in oblikovanja pravne države.
Razvoj nepremičninskega trga v Rusiji je povečal povpraševanje po poklicu ocenjevalca. Glavna naloga ocenjevalca je povezana z oceno vrednosti. Cena je zelo pomembna za kupca in prodajalca pri določanju razumne cene transakcije.
Največji lastnik v Ruski federaciji ostaja država. Ocena vrednosti predmetov državne lastnine in pravic uporabe je predpogoj za učinkovito upravljanje premoženja države. V primeru transakcij s predmeti vrednotenja, ki pripada v celoti ali delno, je država potrebna.
Pravni in posamezniki se zanimajo tudi za ocenjevanje storitev pri določanju vrednosti zemljišč in zgradb na sodiščih na sodišču, pri sklenitvi nepremičninskega zavarovanja pogodbe, in pri izdelavi številnih nepremičninskih operacij, ocenjevalca ne more biti samo zaželena, ampak tudi strogo obvezno .
Strokovna ocena pomaga bolj razumno narediti različne transakcije, zlasti nakup in prodajo ter zakup nepremičnin. Ocena je potrebna tudi v primeru oddelka za premoženje med razvezo zakonske zveze pri pripravi zakonskih pogodb.
Na podlagi zgoraj navedenega je mogoče sklepati, da je v tržnem gospodarstvu strošek ocenjevalca vedno bolj priljubljen.
V praksi nepremičnin, obstajajo različne situacije za ocenjevanje predmetov. Ob istem času, vsaka situacija ustreza njihovim, ustreznim pristopom samo za to. Za pravo izbiro pristopov je treba določiti merila za njihovo ustreznost ustreznega položaja. Za izvedbo kvalitativne ocene vrednosti nepremičnine, teoretičnega znanja in pridobivanja praktičnih veščin, ki določajo stroške nepremičnin v praktičnih primerih.
Namen tega učbenika je povzeti obstoječe teoretično gradivo na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin in kaže uporabo teoretičnih metod v okviru pristopov k oceni na praktičnih primerih.
Poglavje 1. Osnovne koncepti vrednotenja nepremičnin
1.1. Koncept nepremičnin
Nepremičnina – To so fizični predmeti s fiksno lokacijo v prostoru in vse, kar je neločljivo povezano z njimi je povezano pod površino in nad površino zemlje ali vsega, kar služi subjektu, pa tudi pravice, interese in koristi, ki jih povzroča Lastništvo predmetov. Pod fizičnimi predmeti so neverjetne zemljišča in zgradbe, ki se nahajajo na njih.
Razlike v konceptu nepremičnin kot objekta ocenjevanja in pri določanju civilnega zakonika (člen 1330) se odražajo na sl. 1.1.
Sl. 1.1. Izboljšanje nepremičnin kot objekta ocenjevanja in pri določanju civilnega zakonika
Spodaj nepremičninenajprej se razume, podjetje kot celoto kot nepremičninski kompleks, in drugič, zemljišče, ki je sestavni del, ki je lahko:
· stavba (gradnja) ali skupina stavb (struktur), ki se nahajajo na tem mestu, podzemni objekti, povezani s tem razdelkom;
· ločeni vodni predmeti, trajnice;
· inženirske objekte in omrežja, ki povezujejo zemljišče in na IT stavb (strukture) v objekte infrastrukture četrtine ali mesta. To vključuje tudi predlogi za nepremičnine na področju inženirske infrastrukture v skupnem delovanju lastnikov nepremičnin četrtine ali mesta;
· nepremične strukture ozemlja območja;
· elementi ekonomske, prometne in inženirske podpore v zvezi s tem premoženjem, vendar se nahajajo zunaj svoje parcele;
· drugi predmeti, ki skupaj z zgoraj omenjenimi komponentami nepremičnin predstavljajo nepremično konstruktivno ali funkcionalno celo število.
1.2. Stroški nepremičnin in njegovih glavnih vrst
Nepremičnine se nahajajo v prosti civilni promet in je predmet različnih transakcij, ki ustvarjajo potrebo po oceni svoje vrednosti, tj. Pri določanju denarnega ekvivalenta različnih vrst nepremičnin v določenem trenutku.
Glede na namen presoje se lahko popolnost ocenjenih nepremičninskih pravic različne vrste stroškov združijo v tri glavne skupine (sl. 1.2):
· stroški v zameno kot izraz menjalnih stroškov;
· stroškov uporabe kot izraz potrošniške vrednosti;
· posebne vrste vrednosti.
Vsaka od naštetih vrst vrednosti ima svoj obseg in omejitve.
Prva skupina– Stroški v zameno –značilna sposobnost nepremičninskega predmeta za izmenjavo za denar ali drugo blago je objektivna in podlaga nepremičninske operacije na trgu: nakup in prodajo, prenos odhoda, vključno s posojili, najemom, uvod v zakonsko sklade podjetij itd.
Sl. 1.2. Skupine vrednosti nepremičnin
Oblike manifestacije v zameno:
· Trg;
· Likvidacija;
· Recikliranje.
Po mnenju zveznega zakona "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" v skladu s tržno vrednostjo ocenjevanja, najverjetneje cene razumejo, s katerimi je ta predmet vrednotenja lahko odtujen na odprtem trgu v okviru konkurence, ko stranke transakcije je smiselno, saj vse potrebne informacije in po velikostnih transakcijskih cenah ne odražajo nobenih izrednih okoliščin, to je, kdaj:
· en del transakcije ni dolžan odtujiti objekta ocenjevanja, druga stranka pa ni dolžna prevzeti izvršitve; Stranke transakcije se dobro zavedajo predmeta transakcije in delujejo v njihovih lastnih interesih;
· objekt ocenjevanja je predstavljen na odprtem trgu v obliki javne ponudbe;
· cena transakcije je razumno nadomestilo za predmet ocenjevanja in prisile na transakcijo za stranke transakcije, s katere ni bila;
· plačilo za objekt ocenjevanja je izraženo v gotovini.
V skladu s standardi ocenjevanja, vezava na uporabo dejavnosti ocenjevanja, je tržna vrednost objekta ocenjevanja najverjetnejša cena, na kateri je objekt ocenjevanja lahko odtujen na odprtem trgu v okviru konkurence, ko so stranke transakcije Razumno, ki imajo vse potrebne informacije in cena transakcije, ne odražajo izredne razmere.
Tržna vrednost se določi na podlagi najboljše uporabe nepremičninskega predmeta.
Stroški likvidacije objekta ocenjevanja – Stroški predmeta ocenjevanja v primeru, da bi moral biti predmet ocenjevanja odtujen z manj kot običajnim obdobjem izpostavljenosti podobnih predmetov.
Z drugimi besedami, vrednost likvidacije– Stroški, s katerimi se mora prodajalec strinjati s prisilno prodajo nepremičnin v omejenem časovnem obdobju, ne bi omogočal znatnega števila potencialnih kupcev, da se seznanijo s predmetom in pogoji prodaje.
Vrednost recikliranja objekta ocenjevanja – Stroški predmeta ocenjevanja, ki je enak tržni vrednosti materialov, ki jih vključuje, ob upoštevanju stroškov recikliranja objekta ocenjevanja.
Druga skupina– Stroški uporabe – Uporabnost nepremičninskega predmeta z določeno izvedbo njene uporabe in je subjektivna narava, kar odraža ugotovljene možnosti upravljanja objekta s posebnim lastnikom, ki ni povezan z nakupom in prodajo predmeta in drugih tržnih operacij.
Ocena stroškov pri uporabi nepremičninskega predmeta se izvede na podlagi obstoječega profila uporabe in tistih finančnih in gospodarskih parametrov, ki so bili opaženi v začetnem obdobju delovanja objekta in se predvidevajo v prihodnosti.
Oblike manifestacije vrednosti v uporabi:
· z obstoječo uporabo;
· Naložbe;
· stroški za davčne namene.
Stroški ocenjevanja objekta z obstoječo uporabo – Stroški objekta ocenjevanja, določen na podlagi obstoječih pogojev in namen uporabe.
Naložbena vrednost objekta ocenjevanja – Stroški objekta ocenjevanja, določen na podlagi svoje donosnosti določene osebe za določene naložbene namene.
Izračun naložbene vrednosti temelji na subjektivni presoji znižanih stroškov in prihodkov vlagatelja, ki se pričakuje od uporabe te nepremičnine v perspektivnem naložbenem projektu.
Naložbena vrednost nepremičnin za določen investitor se od njene tržne vrednosti razlikuje kot posledica različnih ocen zahtevane stopnje dobičkonosnosti, prestižnosti, možnosti lokacije, možnost pridobitve "duhovnega" učinka. Izbere se med razvojem praznih zemljišč, širi in rekonstrukcijskih nepremičninskih predmetov, ki ustvarjajo nepremičninske predmete kot prispevek k odobrenemu kapitalu podjetij in v drugih primerih.
Stroški predmeta ocenjevanja za davčne namene – Stroški ocenjevalnega predmeta, ki je določen za izračun davčne osnove in izračunan v skladu z določbami regulativnih pravnih aktov (vključno z vrednostjo inventarja).
V državah z gospodarstvi v tranziciji ta stroški praviloma ne ustreza tržni vrednosti. Torej, v Ruski federaciji, zakon vzpostavlja davek knjigovodske vrednosti, t.j. Stroški sredstev, vključenih v določene izdelke bilance podjetij in organizacij.
V skladu z davčnim zakonikom se bo obdavčitev zemljišč zemljišč izvedena na podlagi katastrske vrednosti Zemlje ali njegove regulativne cene.
Tretja skupina stroškov – Posebne vrste objektov vrednotenja.
V skladu s standardi ocenjevanja, zavezujoče teme Ocenjevalne dejavnosti, ki jih je odobrila odločba vlade Ruske federacije št. 519 od 06. julija 2001, lahko dodelite posebne vrste vrednot:
Stroški predmeta ocenjevanja z omejenim trgom – Stroški objekta ocenjevanja, ki je prodajo na odprtem trgu nemogoče ali zahteva dodatne stroške v primerjavi s stroški, ki so potrebni za prodajo prostega blaga na trgu.
Posebna vrednost predmeta ocenjevanja – Stroški, da ugotovijo, kateri v sporazumu o oceni ali regulativni pravni akt določajo pogoje, ki niso vključeni v pojem trga ali druge stroške, določene v standardih vrednotenja.
Stroški zamenjave predmeta ocene – Znesek stroškov ustvarjanja predmeta, podobnega predmetu ocenjevanja, v tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocenjevanja, ob upoštevanju obrabe objekta ocenjevanja.
Stroški razmnoževanja predmeta ocenjevanja – Znesek stroškov tržnih cen, ki obstajajo na dan ocenjevanja, da bi ustvarili predmet, ki je enak predmetu presoje z enakimi materiali in tehnologijami, ob upoštevanju obrabe objekta ocenjevanja.
Stroški zamenjave in stroški reprodukcije se uporabljajo kot del stroškovnega pristopa k oceni nepremičninskega predmeta.
1.3. Glavni pristopi in načela ocenjevanja nepremičnin
Teoretična osnova postopka ocenjevanja je sistem načel vrednotenja. V svetovni praksi je običajno, da dodelite štiri skupine ocenjevalnih načel. (Sl. 1.3):
1. skupina:načela, ki temeljijo na idejah potencialnega lastnika;
2. skupina:načela, povezana z zemljišča, zgradbe in strukture;
3. skupina:načela zaradi delovanja tržnega okolja;
4. skupina:načelo najboljše in najučinkovitejše uporabe.
Ta načela so medsebojno povezane. Pri analiziranju in ocenjevanju določenega predmeta nepremičnin se lahko naenkrat vključi več načel. Eno načelo je lahko najpomembnejše na stroške drugega, ki bo določena s posebnim položajem.
Sl. 1.3. Načela ocene nepremičnin
Načela, ki temeljijo na idejah potencialnega lastnika.
Načelo koristnosti Pomeni, da je večji predmet nepremičnin sposoben zadovoljiti potrebo lastnika, višje svoje koristnosti in stroške.
Nepremičnine imajo stroške samo, če je koristno za morebitni potencialni lastnik in je potreben za izvajanje določene ekonomske funkcije, na primer za delo industrijskega podjetja ali pridelka. Nepremičnine so lahko koristne, ker je nekdo pripravljen plačati najemnino za začasno posest te nepremičnine. Utility.– To je zmožnost nepremičnin, da zadovoljijo potrebe uporabnika na tem mestu in v tem času. V primeru dohodka od prihodkov z nepremičninami mora biti uporabnik na koncu izražen v obliki dohodka.
Načelo zamenjave to pomeni, da bo v prisotnosti določenega števila homogenih (za uporabnost ali donosnost), predmeti z najnižjo ceno, ki jih najvišje povpraševanje.
Racionalni kupec ne bo plačal za nepremičnine več kot minimalna cena, zaračunana za drugo lastnost istega podjetja. V skladu s tem bi bilo nerazumno plačati obstoječi predmet več, če bi se lahko drug objekt s podobnim pripomočkom reproduciral brez nerazumne zamude pri nižjih stroških.
Načelo zamenjave navaja, da je najvišja vrednost nepremičnine določena z najnižjo ceno ali nabavno vrednostjo, ki jo lahko kupite druga lastnina z enakovrednim pripomočkom.
Načelo pričakovanja določen je s tem, kateri dohodek (ob upoštevanju obsega in časa pridobivanja) ali kakšne koristi in ugodnosti od uporabe nepremičninskega predmeta, vključno s prihodki od poznejšega nadaljnjega prodaje, pričakuje, da bo pridobil potencialni lastnik. Načelo temelji na Ocena nepremičnin pristopa dohodka in označuje stališče potencialnega uporabnika o prihodnjih prihodkih in njihovih tekočih stroških.
Stroški predmeti, ki ustvarjajo dohodek, se določi s kakšnim čistim prihodkom od uporabe sredstva, kot tudi njegovo nadaljnjo prodajo, pričakuje potencialni kupec. Za vlagatelja so pomembni obseg, kakovost in trajanje pričakovanega prihodnjega dohodka. Vendar se lahko pričakovanja, povezana s tokom dohodka, razlikujejo. Na primer, mnenje ljudi o betonskem lastništvu lahko vpliva na to, kot je oglas za izgradnjo novega regionalnega letališča ali avtoceste od njega.
Načela vrednotenja, povezana z zemljišča, zgradbe in strukture.
Ta načela vključujejo: preostalo produktivnost, prispevek, napredovanje in regresijo (povečanje in zmanjševanje dohodka), ravnotežje, ekonomske velikosti in gospodarsko ločevanje.
Preostala produktivnost.
Stroški zemljišč temeljijo na njeni preostali produktivnosti. Vsaka vrsta gospodarske aktivnosti običajno zahteva štiri proizvodne dejavnike. Vsak dejavnik je treba plačati od čistih prihodkov, ki jih ustvari ta dejavnost.
Odkar je dežela fizično nepremične, potem bi bilo treba prinesti delo, kapital in podjetništvo. To pomeni, da je treba najprej plačati trije dejavniki, nato pa se stanje dohodka izplača lastniku zemljišča kot najemnino. Ekonomska teorija pravi, da ima Zemlja "preostalo vrednost" in vsako vrednost le, če obstaja ravnovesje po plačilu vseh drugih dejavnikov proizvodnje.
Preostala produktivnost se meri kot neto dohodek, povezan z zemljo, po plačanih stroških dela, kapitala in podjetništva.
Lahko pride do preostale produktivnosti, ker lahko Zemlja omogoča uporabniku, da poveča prihodke, zmanjša stroške, izpolnjujejo potrebe po kakršnih koli ugodnostih ali za doseganje kombinacije teh treh pogojev.
Načelo depozita Analiza predvideva, kako se stroški gospodarskega predmeta ali neto dohodek iz njega povečajo ali zmanjšajo zaradi prisotnosti ali odsotnosti dodatnega proizvodnega faktorja.
Prispevek – To je vsota povečanja stroškov gospodarskega objekta, ki je posledica novega dejavnika, in ne dejanskih stroškov tega dejavnika. Nekateri dejavniki povečujejo stroške nepremičnin za večjo vrednost kot stroški, povezani s stroški, čeprav obstajajo tudi tisti, ki dejansko zmanjšajo stroške. Na primer, nova slika hiše zunaj lahko izboljša svoj videz in postane bolj privlačna. Če pa barva barve ne izpolnjuje tržnih standardov, se lahko stroški hiše zmanjšajo.
Če upoštevamo tožbo tega načela v dinamiki, v zvezi s širjenjem predmeta, vrednost vsakega naknadnega prispevka ne sme izpolnjevati posebnih stroškov oblikovanja obravnavanega sestavnega dela, saj skupni stroški nepremičnin niso vedno vedno Izvedite preprosto količino vrednosti posameznih sestavin elementov. Na primer, stroški za podzemno parkirišče v višini 100.000 $, lahko poveča stroške večnadstropne stanovanjske stavbe za 250.000 $.
Načelo depozita se pogosto uporablja za ugotavljanje nepotrebnih ali manjkajočih izboljšav pri analizi najboljše in najučinkovitejše uporabe.
Načelo napredovanja in regresije ali načela povečevanja in zmanjševanja dohodka Pravi, da bodo kot sredstva, dodana glavnih dejavnikov proizvodnje, čisti dohodek povečal naraščajoče stopnje do točke, s katero se začne skupni dohodek, vendar že upočasnijo hitrost. To upočasnitev se pojavi, dokler stroški stroškov niso manjši od stroškov dodajanja sredstev.
Običajno morajo lastniki Zemlje odgovoriti na vprašanje, kako intenzivno zemljišče, ki jim pripada. Na primer, družba X ima 0,3 hektarjev zemlje. Spodaj je izračun dobička za izgradnjo različne gostote:
|
Število hiš |
Dobiček doma (v dolarjih) |
Skupni dobiček (v dolarjih) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Če podjetje gradi eno hišo, bo njegov dobiček 10.000 dolarjev. Kar se tiče spletnega mesta bo gradilo vse več hiš, se bodo stroški zemljišča na eno hišo zmanjšali, vendar se bo tržna cena vsake hiše s povečanjem gostote stavbe zmanjšala Od - razlog za zmanjšanje vrednosti zemljišča v njem. Pri izgradnji do dveh hiš se dobiček poveča z naraščajočimi stopnjami zaradi "prihrankov na lestvici". Potem, čeprav se dobiček na dom zmanjšuje, s povečanjem gostote stavbe, do 4 ali 5 domov, skupni dobiček razvijalca narašča. Kljub temu, ko podjetje gradi šesto hišo, začne izgubljati celotne dobičke.
Načelo ravnotežja : Za vsako vrsto rabe zemljišč ustrezajo optimalnim zneskam različnih proizvodnih dejavnikov, s kombinacijo katere je dosežena največja vrednost Zemlje.
Če obstaja premalo dejavnikov proizvodnje na Zemljo, je subovelo. Če je preveč– Preobremenjena z gradnjo. V obeh primerih se Zemlja uporablja neučinkovita, v skladu z načelom preostale produktivnosti pa se njegova vrednost zmanjša. Vsi proizvodni dejavniki morajo biti v ustreznih odnosih med seboj, tako da je skupni dohodek iz Zemlje največje.
V zgornjem primeru je X ugotovil, da je mogoče najvišji dohodek pridobiti med gradnjo štirih ali petih hiš na svoji zemlji. V obeh primerih bo dobiček 40.000 $. Kljub temu, če bo gradnja štirih hiš prinesla isti dobiček, vendar z manjšim tveganjem kot izgradnjo petih hiš, se načelo ravnotežja predlaga, da štiri hiše dajejo optimalno gostota stavbe. Pri gradnji parcele s štirimi hišami je tveganje nižje, saj je število transakcij, ki so potrebni za pridobitev enake količine dobička, manj.
Načelo ravnotežja velja tudi za regijo. Da bi dosegli ravnovesje med zasebnimi in javnimi sektorji, je treba izvesti razumno sodelovanje, kot tudi pristojno načrtovanje, premišljeno uporabo norm coning.
Načelo ekonomske velikosti Zagotavlja obstoj določene velikosti Zemlje, ki je potrebna za doseganje optimalnega obsega rabe zemljišč v skladu s tržnimi pogoji na tem mestu.
Optimalno lestvico gradnje zemlje se določi s pogoji konkurence na trgu in potrebami uporabnikov. Zemljišča z dobro lokacijo, ki pa je premajhna ali prevelika za možne uporabnike, lahko izgubi denar na trgu. Na primer, veliko na križišču je lahko idealen kraj za bencinsko črpalko. Ampak, če je premajhna, potem bodo na voljo težave z dostopom, bo občutek primanjkljaja območja za vzdrževanje in skladiščenje. Če je prevelika, presežna zemljišča ne bo prinesla dodatnih prihodkov aktivne postaje. Načelo ekonomske velikosti– To je enako načelo bilance, čeprav se obravnava v drugi ravnini.
Primer uporabe načela velikosti je povečanje vrednosti enega samega dela Zemlje. To poteka, ko je večje število majhnih površin združenih v eno samo matriko, katerih stroški presegajo vsoto vrednosti posameznih sestavin območja oddelkov. Na primer, zamislite si, da lahko razvijalec kupi veliko in za 15.000 $ in veliko– Za 10.000 $. Če združite ta dva sklopa, bo novo polje Zemlje stane 33.000 dolarjev. Povečana vrednost bo 8.000 dolarjev, kot je prikazano v naslednjih izračunih:
Stroški ene same matrike 33000 $
Minus: stroški lota a– 15000
Minus: Stroški serije B– 10000
Vrednost dohodka 8000 $
Gospodarska velikost– To je količina zemljišč, potrebnih za doseganje optimalne lestvice rabe zemljišč v skladu s tržnimi pogoji na tem mestu.
Ob upoštevanju možnih možnosti za izboljšanje učinkovitosti uporabe nepremičnine je treba upoštevati načelo ločevanja elementov nepremičnin in lastninskih pravic do njih.
Načelo gospodarske ločevanja to pomeni, da se lahko fizični elementi nepremičnin in lastninskih pravic na njih razdelijo in priključijo na tak način, da se doseže največja vrednost predmeta.
Pri delitvi fizičnih elementov nepremičnin in lastninskih pravic so te možnosti možne:
· prostorska ločitev: ločevanje pravic do zračnega prostora, na sloju tal zemlje, na podzemnem prostoru s podnami, na vodnih virih obalnih trakov, delitev zemljišča masiva na posamezne odseke, ločevanje stavbe do kleti, tla itd.;
· ločevanje po vrstah lastninskih pravic: najemnina, omejena uporaba, hipoteka, uvod v pooblaščena sredstva podjetij, zagotavljanje emisij za izdajo delnic;
· zbiranje po času posesti ali uporabe: Kratkoročna in dolgoročna najemnina, nestavna uporaba, vseživljenjsko posest, pravo gospodarskega upravljanja, operativno upravljanje.
Skupina načel ocenjevanja v zvezi s tržnim okoljem Vključite: odvisnost, skladnost, oskrbo in povpraševanje, konkurenco in spremembe.
Načelo odvisnosti navaja, da na stroške določenega predmeta nepremičnin vplivajo na naravo in vrednost vrednosti drugih predmetov na področju njene lokacije.
Lokacija je eden najpomembnejših dejavnikov, ki vplivajo na stroške nepremičnin. Kakovost lokacije je odvisna od tega, kako fizični parametri lokacije ustrezajo vrsto rabe zemljišč, sprejetim na tem področju, kot tudi od njene bližine gospodarskega okolja. Skupaj so ti dve značilnosti SITUS, ali gospodarska lokacija nepremičnin.
Situs se določi z interakcijo določene možnosti rabe zemljišč in gospodarskega okolja vsaj na štirih ravneh. Te štiri ravni opazujejo koncentrični krogi, ki označujejo sosednje ozemlje, najbližjo okolico, trgovalno območje in celotno regijo. Za nekatere vrste rabe zemljišč, na primer, za velika proizvodna podjetja, lahko stopnje odvisnosti obstajajo v nacionalni ali mednarodni ravni.
Če se v sistemu uporabe okoliških zemljišč ali v gospodarskem okolju nepremičninskih predmetov pojavi, lahko to vpliva na njegovo vrednost. Ločeni primeri sprememb v sistemu uporabe okoliških zemljišč vključujejo: gradnjo v bližini objekta nakupovalnega središča, gradnjo šole ali odprtja podjetja za odstranjevanje odpadkov. Te spremembe so sposobne zagotoviti pozitiven in negativen vpliv na stroške predmeta. Stopnja takšnega vpliva je določena z obsegom nove možnosti rabe zemljišč, kot tudi povezave med inovacijami in ocenjenim objektom.
Komunikacija se meri s stroški dostopa od ocenjenega predmeta, da bi mu služili predmeti, da bi dosegli kateri koli poseben namen. Komunikacije se lahko merijo z začasnimi stroški, razdaljo ali gotovino. Nekatere od teh vezi je težko merljivo. Na primer, če ima katera koli zarota slikovita razgled, se ta povezava lahko oceni kot razlika v stroških med spletnim mestom s slikovitim razgledom in drugimBrez takšnega.
Načelo skladnosti Določe, v kolikšni meri arhitekturni slog in ravni udobja in storitev, ki jih ponuja gradbena zemljišča, izpolnjujejo potrebe in pričakovanja trga.
Projekt, ki ne izpolnjuje tržnih standardov, bo najverjetneje izgubil. Projekt, izdelan iz apartmajev z dvema sobama, se bo srečal z nasprotovanjem na trgu, če bo najemnina imenovana za enako kot za apartmaje s trosobno. In to se bo zgodilo, tudi če bo stanovanje z dvema spalnicama imelo isto območje kot tri-sobi. Zato je za izvajanje manj privlačnih predmetov na trgu morda treba zmanjšati stopnje najema.
Projekti razvoja nepremičnin morajo biti v skladu z vrsto rabe zemljišč na zadevnem območju. To ne pomeni, da je treba vse hiše zgraditi v enem arhitekturnem slogu. Kljub temu morajo arhitekturni stili ustrezati vrsti rabe zemljišč. Predstavljajte si posledice stavbe viktorijanskega sloga v četrtletju, zgrajene hiše rustikalnega tipa.
Načela regresije in napredovanja so povezana z načelom skladnosti. Regresija poteka, ko se zemljišča izkaže, da je preobremenjena z razvojem pogojev tega trga. Na primer, če je hiša, za 175.000 $, je bila zgrajena v četrtletju, kjer druge hiše stanejo od 70.000 $ na 80.000 $, tržna vrednost dražje hiše ne bo odražala dejanskih stroškov njegove gradnje. Prodajna cena bo najverjetneje nižja od stroškov gradnje. Napredovanje poteka, ko zaradi visokih stroškov sosednjih objektov povečuje ceno ocenjenega premoženja. Na primer, če se v trgovalnem območju rekonstruira več trgovin, se lahko stroški vseh cone trgovin povečajo.
Načelo ponudbe in povpraševanja to pomeni, da se cena nepremičnin spreminja zaradi interakcije ponudbe in povpraševanja.
Nepremičnine imajo stroške, če ima pripomoček za vsako uporabniško ali uporabniško skupino. Vendar pa koristnost ni edini dejavnik, ki vpliva na stroške. Nepremičnine bi morale biti tudi relativno primanjkljaj. Stavek– To je število lastnosti, ki so na voljo na trgu po določenih cenah. Osnova povpraševanja je želja potencialnih kupcev s potrebnimi viri financiranja, pridobivanje nepremičnin.
Ker so nepremičninski trgi nepopolne, ponudba in povpraševanje ne narekuje vedno cene, pri kateri pride do spremembe lastnika. Sposobnost usklajevanja pogojev transakcije, števila in skušnjava udeležencev, čustev, stroški financiranja in drugih dejavnikov imajo tudi vlogo pri vzpostavljanju prodajnih cen.
Dolgoročno sta ponudba in povpraševanje razmeroma učinkovitih dejavnikov pri določanju smeri sprememb cen. Vendar pa v kratkih intervalih dejavniki ponudbe in povpraševanja včasih izgubijo svojo učinkovitost na nepremičninskem trgu. Izkrivljanje trga je lahko posledica monopolnega nadzora nad zemljišči z zasebnimi lastniki. Poleg tega na trge vplivajo mehanizmi državne kontrole. Na primer, lokalne oblasti lahko omejujejo rast trga ali na najemu, da spremenijo tržni mehanizem na številnih drugih načinov.
Če pride do presežne ponudbe ali pomanjkanja povpraševanja na trgu, se cene in ravni najema zmanjšajo. Kratkoročno je predlog nepremičnin razmeroma neelastičen. To pomeni, da je potrebno dolgoročno načrtovanje za povečanje ponudbe: tudi če se cene povečajo, ponudba ni mogoče zelo hitro povečati. Prav tako je težko zmanjšati ponudbo nepremičnin. Če je bilo preveč predmetov določene vrste, bo raven prenosa ostala nizka za daljše časovno obdobje. Ustvarja odlično priložnost za lovce, da se pogajajo, ker cene ostanejo nizke ali celo padle.
Nasprotni pritisk na cene poteka, ko ni dovolj predloga ali visokega povpraševanja. Povpraševanje je običajno bolj spremenljivo od ponudbe. Lažje je reagirati na spremembe cen. Spremembe obsega ponudbe denarja, obrestnih mer, izbruhi čustvenih predpostavk, strahu in drugih dejavnikov lahko vplivajo na naravo povpraševanja v vsakem trenutku.
Ko je ponudba in povpraševanje uravnoteženo, tržna cena običajno odraža stroške (stroški) proizvodnje. Če so tržne cene višje od stroškov proizvodnje, bodo vse nove lastnosti uvedene v delovanje, dokler ravnotežje ne pride. Če so tržne cene nižje, se bo nova gradnja upočasnila ali se ustavila v času povečanja povpraševanja v zvezi z rastjo tržnih cen.
Načelo konkurence. Pospešnost konkurence bo povzročila povečanje predloga te vrste nepremičnin na tem območju. Če se povpraševanje ne poveča hkrati, se bo zmanjšal povprečni neto dohodek iz vseh nepremičnin te vrste. Če je konkurenca pretirana, lahko dobiček pade pod normalno ali v nekaterih primerih sploh izginil.
Kadar dobiček na trgu presega raven, ki je potrebna za plačilo dejavnikov proizvodnje, je konkurenca še poslabšana na tem trgu, kar vodi do zmanjšanja povprečne ravni neto dohodka.
To načelo je pomembno za analitiko, ki poskuša oceniti stroške pretoka dohodka, ki presega tržno obrestno mero. Če priprava super dobička ni povezan z dolgoročnim najemom ali katerim koli drugim razlogom, je treba pretok dohodka obravnavati previdno. Večinoma lahko analitik uporablja enega od obeh pristopov. Prvič, čezmerni dobiček se lahko loči od običajnih dobičkov in se šteje kot ločen tok prihodkov.
Načelo spremembe: stroški nepremičninskih predmetov običajno niso konstantne, ampak se sčasoma spremenijo.
Predmetov se postopoma obrabijo. Nekatera podjetja so odprta, druge– Blizu. Narava uporabe zemljišč se spreminja pod vplivom države in zasebnega sektorja. Znesek ponudbe denarja in obrestnih mer niha. Gospodarske razmere razkrivajo nove priložnosti. Mednarodni dogodki vplivajo na stroške blaga. Nova tehnologija in družbeno vedenje ustvarjajo novo povpraševanje po nepremičninah. Demografski razvoj ustvarja potrebe v različnih vrstah stanovanj. Človeške težnje in okusi se spreminjajo. Lokacija predmeta poteka skozi faze rasti, zrelosti, upadanja in posodobitev. Vsi ti dejavniki in mnogi drugi lahko spremenijo koristnost nepremičnin na tem mestu.
Analitiki morajo spremljati dogodke, ki bodo verjetno vplivali na nepremičnine. Pogoji, ki so obstajali v preteklosti, v prihodnosti niso nujno ohranjeni. Da bi pravilno cenili stroške prihodnjih prihodkov iz nepremičnine, je treba skrbno odvzeti osnovne predpostavke o prihodnjih prihodkih in stroških. Ker se dogodki in razmere nenehno spreminjajo, ocenjevalci spoštujejo strokovni standard– Oceno na določen določen datum.
Četrta skupina principov ocenjevanja (Lnei) to pomeni, da je ena od možne uporabe predmeta nepremičnin izbrana s tisto, v kateri je funkcionalnost zemljišča z izboljšavami najbolj v celoti izvedena. Ta možnost se uporablja za oceno vrednosti nepremičnin.
Ocenjevalec opravi spremembo za izgube pri zbiranju plačil, analiziranjem retrospektivnih informacij o določenem objektu, ki mu sledi napovedovanje te dinamike in tako lahko določi možnost, ki prinaša najvišji možni dohodek iz zemljišča, ne glede na to, ali je parcela zgrajena ali ne Ne in kakšne stavbe so na njem na dan ocene.
Lnei je opredeljen kot uporaba nepremičnin, ki:
a) je zakonsko dovoljeno, t.j. Izpolnjuje pravne norme, vključno z naročili za coning in okoljske norme, omejitve urbanističnega načrtovanja, zahteve za zaščito spomenikov arhitekturne zgodovine, izboljšanje sosednjega ozemlja itd.;
b) fizično izvedljivo, t.e. Velikost in oblika zemljišča, njegova prometna dostopnost, razpoložljive gradnje omogočajo izvajanje izbrane možnosti uporabe;
c) finančno utemeljeno z vidika vračila investicijskega kapitala, tj. Uporaba zagotavlja dohodek, ki presega stroške kapitala, operativne stroške in finančne obveznosti;
d) zagotavlja najvišjo vrednost ali donosnost nepremičnin.
Lnei se obravnava v dveh fazah: Prvič, zemljišča je svobodna, drugič, zemljišča z obstoječimi izboljšavami. Če je spletno mesto brez zgradb, se določi, kateri predmet je najbolj učinkovito zgrajen v zvezi s pravnim, urbanističnim načrtovanjem, okoljskim in drugim omejitvam, pa tudi ob upoštevanju možnosti za razvoj območja.
Lnei se lahko sčasoma razvije pod vplivom tržnih standardov in zunanjih sprememb. Če je pred kratkim blizu zemljišča na avtocesti, je lahko najboljša uporaba polnilne postaje, hitro hrano ali storitev.
V praksi je načelo LNENI-a predpogoj vira, na katerem temelji izbiro določene vrste ocenjene vrednosti nepremičnin, ki temelji na njegovem obsegu.
Obstoječe upravne omejitve in coning v Rusiji pogosto ne odražajo zahtev razvoja nepremičninskega trga, zato dejanska uporaba zemljišča z izboljšavami pogosto ne ustreza najboljši možnosti.
Vse zgoraj navedene načela ocenjevanja nepremičnin so tesno povezane in odvisno od vrste in posebnosti ocenjenega objekta, od uporabljene metode ocenjevanja lahko igrajo pomembno ali pomožno vlogo.
Ta načela so teoretična osnova za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih predmetov. Trije temeljni pristopi k ocenjevanju nepremičnin temeljijo na njih.– dobičkonosna, primerjalna in strošek.
1.4. Glavne faze procesa ocenjevanja nepremičnin
Ocenjevanje stroškov nepremičnin vključuje sistem doslednih ukrepov ocenjevalca– Od nalaganja ocenjevanja pred prenosom na stranko, pripravljeno v pisni obliki poročila o oceni tržne vrednosti predmeta nepremičnin, izraženih v denarnih enotah.
Stopnje vrednotenja nepremičnin:
1. faza. Nastavitev dodelitve dodelitve.
1.1. Namen ocene.
12. Vrsta določene vrednosti.
1.3. Ustanovitev ocenjenih lastninskih pravic.
1.4. Datum vrednotenja.
2. faza. Priprava pogodbe o načrtu in ocenjevanju.
2.1. Urnik za vrednotenje.
2.2. Viri informacij.
2.3. Izbira metod vrednotenja.
2.4. Stroški za vrednotenje.
2.5. Denarno plačilo za vrednotenje.
2.6. Priprava pogodbe za ocenjevanje.
3. faza. Zbiranje in analiza informacij.
3.1. Pregled objekta in sosednjega ozemlja.
3.2. Pravni opis predmeta nepremičnin.
3.3. Fizikalne lastnosti in lokacije.
3.4. Gospodarske informacije.
3.5. Preverite natančnost zbranih informacij.
3.6. Analiza in obdelava informacij.
4. faza. Analiza najboljše in najučinkovitejše uporabe.
4.1. Analiza zemljišča, kot pogojno brezplačno.
4.2. Analiza zemljišča z izboljšavami.
5. faza. Izračun ocenjene vrednosti predmeta nepremičnin na podlagi treh pristopov.
5.1. Ocena stroškov, ki temelji na pristopu dohodka.
5.2. Ocena stroškov, ki temelji na primerjalnem pristopu.
5.3. Ocena stroškov, ki temelji na stroškovnem pristopu.
6. faza. Usklajevanje dobljenih rezultatov in izvedena skupna vrednost vrednosti nepremičnine.
6.1. Preverite podatke, pridobljene na vrednosti stroškov.
6.2. Predpostavke in omejevalni pogoji, ki jih povzroča polnost in natančnost uporabljenih informacij.
6.3. Razvoj skupne vrednosti stroškov.
7. faza. Priprava poročila o oceni.
Nastavitev dodelitve dodelitve.
Nastavitev dodelitve dodelitve je začetni korak, v katerem so določeni in formulirani osnovni parametri ocenjene naloge. Jasna določitev problema je potrebna za popolno in nedvoumno razlago narave naloge ocenjevanja, izbiro metod za ocenjevanje in razlago rezultatov, ki se odražajo v poročilu. Najpomembnejše komponente dodelitve ocenjevanja vključujejo:
· identifikacija nepremičninskega predmeta;
· identifikacijo lastninskih pravic, ki jih je treba ovrednotiti;
· imenovanje (področje uporabe) Rezultati ocenjevanja;
· izbor in določitev vrednosti vrednosti;
· pojasnitev datuma ocenjevanja;
· opis obsega uporabe;
· prefinjenosti drugih omejitev.
Identifikacija nepremičninskega predmeta vključuje opis značilnosti, kot je naslov, popoln pravni opis, natančna lokacija in meje nepremičnin.
Identifikacija nepremičninskega predmeta predstavlja svoj natančen pravni opis, ki je priporočljivo, da se zbirajo informacije, ki temeljijo na stranki. Potrebne informacije se lahko pridobijo iz državnega registra pregleda podatkov o zemljiščih v skladu z lokalno in vladno zakonodajo.
Pravilen pravni opis bi moral upoštevati poseben sistem regionalnega raziskovanja in opis zemljiških parcel, ki je sestavljen iz opisa svojih meja, sistem državnega raziskovanja, kot tudi postopke za opisovanje in pripravo zemljevida in sosesk.
Identifikacijo lastninskih pravic, ki jih je treba ovrednotiti. Značilnost ocenjevanja nepremičnin je celovit pristop, ki hkrati meni, da nepremičnine in kot realističen fizični predmet in kot niz pravic zasebnih ali pravnih oseb, ki jih imajo ali da imajo lastništvo, kot tudi uporabo zemljišč in zgradb .
Predmet ocene je lahko nepremičnine s polnimi ali delnimi lastninskimi pravicami zaradi ločevanja ali delitve lastninskih pravic. V postopku določanja tržne vrednosti nepremičnine, ocenjevalec upošteva takšne omejitve premoženjskih pravic, kot najemna pogodba, servituti, omejitve, ki jih zavarovanje zavarovanja nepremičnin objekt, terjatev do lastništva, kot tudi Pravica do odstranitve zračnega prostora ali ozemlja tal.
Področje uporabe ali imenovanje rezultatov vrednotenja –to je gospodarski postopek, ki ga naknadno opravi stranka na podlagi vrednosti, ki jo je prejel ocenjevalec.
Ocena vrednosti nepremičnin se izvaja za določitev:
· nakupne cene;
· znesek depozita po posojilih;
· davčna osnova;
· pogoji pogodbe o najemu;
· podlago pravičnega nadomestila pri odtujitvi lastninskih pravic;
· osnova zavarovalne pogodbe.
Ugotavljanje metode naknadne uporabe pridobljene vrednosti vrednotenja je potrebno za izbiro optimalnega postopka ocenjevanja.– Od zbiranja in analiziranje potrebnih informacij pred uporabo najučinkovitejših metod za ocenjevanje in načela ustreznih rezultatov. Če stranka ne zagotavlja informacij o uporabi rezultatov ocenjevalnega poročila, bi moral ocenjevalec na lastno pobudo razpravljati o tem vprašanju z njim in zagotoviti, da stranka ustrezno razume problem. Ta postopek bo odpravil ocenjevalca iz možnih nesporazumov in potrebe po ponovitvi dela.
Izbor in določanje vrednosti vrednosti. Namen ocene je določiti vrednost nepremičnin, ki se v skladu s sedanjimi mednarodnimi in ruskimi ocenjevalnimi standardi, kaže v različnih vrstah. Vrednost vrednosti objekta ocenjevanja je narekovana s številnimi dejavniki, na katere so povezane lastninske pravice, povezane z njo, obseg uporabe ali imenovanje rezultatov ocenjevanja, obseg ocenjevalne naloge.
V skladu s sedanjimi ruskimi standardi se lahko uporabijo naslednje vrste vrednotenja:
· tržna vrednost;
· stroške predmeta ocenjevanja z omejenim trgom;
· stroški zamenjave;
· stroški reprodukcije;
· stroški z obstoječo uporabo;
· stroški za davčne namene;
· vrednost naložb;
· vrednost likvidacije;
· stroški recikliranja;
· posebni stroški.
Izbrani ocenjevalnik v sodelovanju s stranko in tretjimi strankami, poroča uporabnikom, vrednost stroškov, je treba določiti v nalogo nalog. Poleg tega je v poročilu o oceni pisno pisno opredelila (besedilo) določene vrednosti, ki ne bi smela biti v nasprotju s sprejetimi standardi.
Vrsta vrednost, ki se uporablja v postopku ocenjevanja določenega predmeta ocenjevanja, vpliva na vsebino posameznih stopenj v okviru splošnega ocenjevalnega modela. Vrednost stroškov določa sestavo, zbiranje, pripravo in analizo informacij za namene vrednotenja. Izbira pristopov in metod ocenjevanja nepremičnin izhaja iz določene vrednosti; Na primer, pri določanju zavarovane vrednosti, je nepraktično uporabiti metode dohodkovnega pristopa. Vrednost stroškov določa logiko in razumnost usklajevanja končnih rezultatov ocenjevanja.
Pojasnilo datuma ocenjevanja. Pojasnitev datuma, ko bo ocena izvedena in zato bo rezultat veljaven, je potrebno iz različnih razlogov. Kakršna koli določena vrednost je sama po sebi trgu, saj se celo stroški razmnoževanja in zamenjave izračunajo v cenah za gradbene proizvode, ki delujejo na določeni točki, saj se nenehno spreminjajo v inflaciji, konkurenci, preferencah potrošnikov itd.
V procesu presoje so potrebni številni faktorji oblikovanja cen, sestava, prednost in stopnja vpliva, katerih nestabilna so potrebna. Tržna vrednost odraža zastopanje udeležencev na trgu o statusu svoje konjunkture. Zaradi dejstva, da se razmere na trgu nenehno spreminjajo, tržna vrednost temelji na analizi informacij, zbranih na določenem datumu, tržne podatke v določenem času. Sprememba namestitve tržnih sil ima pomemben vpliv na rezultat ocenjevanja in posledično vrednost.
Datum ocenjevanja, ki se uporablja v postopku ocenjevanja, predstavlja tri vrste:
· Trenutno;
· retrospektiva;
· Prihodnost.
V veliki večini primerov, datum ocene– To je datum blizu datuma določanja naloge ocenjevanja in vrednotenja dela. Vendar pa v nekaterih primerih obstaja potreba po izpeljavanju tržne vrednosti na katerem koli datumu v preteklosti ali prihodnosti.
Ocena tržne vrednosti za retrospektivni (zadnji) datum je potrebna pri obdavčitvi dediščine (datum smrti), izračun davka na dohodek (datum nakupa), zavarovalno nadomestilo (datum zavarovalnega dogodka), a Tožba (datum škode) itd. Razpoložljivost informacij o naknadnem trgu omogoča ocenjevalcu objektivno in razumno zadržana vse potrebne izračune.
Ocena za prihodnji datum se lahko izvede za nepremičninske zmogljivosti v gradnji, oblikovanju ali odločanju o izvedljivosti gradnje. Začasna vrzel med datumom ocenjevalnega dela in trenutkom proizvodnje nepremičninskega predmeta na zmogljivosti oblikovanja, osvajanje tržnega segmenta, ki zagotavlja ocenjeni znesek denarnega toka, zahteva določitev tržne vrednosti na dan dokončanja gradnje.
Opis obsega vrednotenja dela. Obseg ocenjevalnih del je ustanovljen s cenim, da določi sestavo uporabljenih podatkov, informacijske podpore, potrebo po privabljanju strokovnjakov tretjih oseb, metode preverjanja točnost informacij, kot tudi popolnost vključitve vmesne in pomožne informacije v končnem poročilu.
Oblikovanje ocene vam omogoča zaščito interesov tretjih oseb, ki sprejemajo odločitve, ki temeljijo na rezultatih ocenjevanja. Ocenjevalec bi moral jasno navesti ne le tisto, kar naj bi bilo treba storiti, ampak tudi tisto, kar ne bo storjeno, kar kaže na posebne razloge, zlasti če bi bile na voljo le omejene informacije.
Obseg vrednotenja dela in stopnja podrobnosti o poročilu sta odvisna od pomembnosti dodelitve dodelitve, pa tudi dogovorjenega sporazuma s stranko. Ta oddelek vam omogoča, da določite skupni znesek stroškov dela, stroški denarnih sredstev za informacijsko podporo, ki na koncu vpliva na stroške vrednotenja dela. Ocenjevalec je odgovoren za skladnost z oblikovanim zneskom ocenjevalnega dela in dejanskimi rezultati.
Prefinjenosti drugih omejitev. Enotni strokovni standardi ocenjevanja (118rap), ki jih je objavila fundacija ocenjevanja, razlikujejo popolno in omejeno oceno. Omejena ocena se izvaja v skladu z "predpisi o omejenih postopkih" enotnih standardov. V tem primeru se uporabi omejena količina informacij. Primer take ocene je ocena nepremičnin, ki se izvaja na podlagi primerjalnega pristopa, pa tudi oceno, ki se izvaja za posodobitev preteklih ocen.
Vendar pa lahko celo popolna ocena vsebuje številne omejevalne pogoje, ki jih je treba oblikovati v nalogo, da se oceni skupaj s parametri, kot so identifikacija nepremičnin, lastninske pravice, datum vrednotenja, obseg ocenjevalnih rezultatov, kot tudi vrednost vrednosti. Uvedba sestave omejevalnih pogojev v poročilo ne omogoča le za zaščito ocenjevalca iz morebitnih prihodnjih zahtevkov, temveč tudi za pravočasno obveščanje strank in drugih poročil. Na primer, omejevalni pogoj lahko vključuje postavko o pridobivanju informacij iz premalo zanesljivih virov, nezmožnosti vodenja tehničnega raziskovanja nepremičnin.
Po določitvi naloge ocena vključuje pogodbo.
Zbiranje informacij in predhodne analize podatkov.
Sestava in znesek potrebnih informacij, postopka za njegovo obdelavo in analizo, število vključenih ocenjevalcev, vključno z privabljenimi strokovnjaki, pa tudi čas, ki je potreben za obdelavo podatkov, je odvisen od naloge, kot je ocenjena nepremičnina in izbrana ocena metode.
Učinkovitost te faze je odvisna od temeljite predorganizacijskega dela, ki zahteva določitev narave in obsega potrebnih podatkov, virov informacij, kot tudi pripravo delovnega urnika, ki je še posebej potrebno za ocenjevanje velikih resničnih nepremičninske predmete.
Glede na vrsto predmeta in obsega dela se lahko ocena izvede en ocenjevalec ali skupina strokovnjakov. Delovni načrt ocenjevalca je zgrajen v skladu s strukturo prihodnjega poročila o oceni in čas, ki je potreben za izvedbo vsake stopnje.
Za določitev tržne vrednosti ocenjene nepremičnine so potrebne informacije razvrščene za več znakov.
V zvezi z ocenjenim objektom je informacijsko polje razdeljeno na zunanje in notranje podatke.
Odvisno od narave informacij, splošnih in posebnih podatkov se razlikujejo, kot tudi informacije o konkurenčnem povpraševanju in predlogih. Skupni podatkiodražajo dinamiko socialnih, gospodarskih, političnih in okoljskih dejavnikov, ki vplivajo na stanje nepremičninskega trga. Vrsta obravnavanih informacij bi morala upoštevati spremembe na regionalni ravni in posebnem segmentu trga nepremičnin, na katerega pripada ocenjeni cilj.
Posebni podatki vsebujejo pravne, fizične, geografske in gospodarske značilnosti nepremičnin. To vrsto informacij je treba zbrati na primerljivih objektov in ocenjenih nepremičnin.
Konkurenčne informacije in predloge omogoča, da ocenite konkurenčnost ocenjenih nepremičnin na svojem tržnem segmentu. Informacije o predlogu vam omogočajo ocenjevanje obstoječega sklada konkurenčnih nepremičnin, ob upoštevanju njenega prenosa, možnosti za njegovo širitev z novo gradnjo in obnovo, pa tudi informacije o zmogljivosti trga. Podatki o povpraševanju morajo odražati gospodarske možnosti potencialnih lastnikov in uporabnikov nepremičnin.
Informacije, uporabljene v postopku, morajo biti popolnoma v celoti, reprezentativne in zanesljive. Pomagati bi moral ocenjevalcu določiti najpomembnejše cene oblikovanja cen, analizirati stanje gospodarstva kot celote in zlasti na nepremičninski trg, vključno s teritorialnimi in segmentnimi vidiki. Ocenjevalec bi moral pridobiti idejo o fizikalnih lastnostih predmeta ocenjevanja in njenega okolja, zbirajo podatke za izračune gospodarskih in ocenjevanja. Značilnost zbranih informacij in uporabljenih na različnih fazah je treba ustrezno odražati v poročilu.
Analiza najboljše in najučinkovitejše uporabe.
Analiza najboljše in najučinkoviteje rabe nepremičnin se izvaja, da se ustrezno oceni obstoječa možnost uporabe ocenjenega objekta, razvija priporočila za optimalno uporabo, da se določi najvišji možni stroški.
Koncept najučinkovitejše rabe nepremičnin je tržni koncept, ki je ključnega pomena za analizo vrednosti. Najbolj učinkovita je vrsta uporabe, ki se odziva s štirimi merili: pravna dopustnost ali dovoljena, fizična izvedljivost, finančna varnost in najvišji stroški objekta.
Če želite ugotoviti najučinkovitejšo uporabo zemljišča, ocenjevalec uporablja dve shemi, v skladu s katerim se spletno mesto šteje za nepomembno (pogojno brezplačno) in analizira najučinkovitejšo možnost za njegovo uporabo z obstoječimi stavbami.
Analiza najučinkovitejše uporabe neomejenega območja vključuje upoštevanje možnosti, ki vključujejo ohranitev ustreznega namena, izgradnjo novega predmeta, prenovo zemljišča (ločitev ali konsolidacija), kot tudi prodajo.
Najučinkovitejša uporaba zemljišča z obstoječimi stavbami je primerjati možnosti za ohranitev namena objekta, ki se je razvil na dan ocenjevanja, načrte obnove, ki zagotavljajo izterjavo, širitev in polnjenje, polno (delno) rušenje, kot kombinacija teh možnosti.
Preverjanje finančne izvedljivosti zahteva izračun stroškov izvajanja vsake obravnavane različice uporabe. Ocena maksimizacije stroškov alternativnih uporab temelji na analizi takih spremenljivk, kot vrednost Zemlje, stopnja dobičkonosnosti, ustrezno tveganje za določeno možnost uporabe, kot tudi kapitalizirana skupna vrednost nepremičnin.
Sklepi za optimalno uporabo nepremičnin bi se morali odražati v ustreznem delu poročila. Ocenjevalec bi moral razumno oblikovati najučinkovitejšo uporabo in ga okrepiti s svojimi izračuni časovnega obdobja, ki je potreben za odkup nepremičnin, razvoj trga, kot tudi za navedbo udeležencev v investicijskem procesu: vlagatelji, potencialni lastniki, uporabniki, upniki itd .
Izbira in uporaba sprejemljivih pristopov in metod za ocenjevanje nepremičnin.
Ocena vrednosti nepremičnin se običajno izvaja iz položaja treh glavnih pristopov:
· pristop stroškov;
· primerjalni pristop;
· dobičkonosen pristop.
Pristop stroškov izhaja iz predpostavke, da preudarni investitor ne bo plačal za nepremičnine več kot znesek, v katerem bo stala pridobitev podobne zemljišča in izgradnjo stavbe, podobne potrošniškim lastnostim.
Primerjalni pristop temelji na predpostavki, da razumni kupec ne bo plačal več kot znesek, za katerega lahko kupi predmet podobne koristnosti na odprtem trgu. Določanje stroškov temelji na podatkih o nedavno opravljenih transakcijah prodaje in prodaje s podobnimi predmeti.
Donosni pristoptemelji na odobritvi, da razumni kupec ne bo plačal več kot znesek, ki ga bo ocenjena nepremičnina prinesla v prihodnosti v obliki čistega dohodka, prilagojenega za naložbeno tveganje. V tem primeru se stroški objekta določijo s svojo sposobnostjo ustvarjanja dohodka v prihodnosti. Denarni tokovi, ki jih ustvarjajo nepremičnine, vključno s stroški vračanja, se lahko ponovno izračunajo v trenutni skupni vrednosti.
Vsak pristop k oceni vključuje številne metode. Ocenjevalca, odvisno od vrednosti stroškov, značilnosti predmeta ocenjevanja, informacije o objektu ocenjevanja in podobnih nepremičninskih objektov itd. Izbere eno ali več metod ocenjevanja v vsakem pristopu. V poročilu o vrednotenju je treba trditi in opisati izbiro metod vrednotenja.
Usklajevanje predhodnih rezultatov ocenjevanja in odstranitev skupne vrednosti stroškov.
Usklajevanje rezultatov, pridobljenih na podlagi različnih pristopov in metod, je zadnja faza določanja stroškov ocenjenega predmeta nepremičnin. Na tej stopnji ocenjevanja je treba najprej preveriti rezultate, dobljene, da bi opredelili matematične in logične napake, ki povečujejo stopnjo neskladnosti rezultatov dohodka, dragih in primerjalnih pristopov.
Postopek za odobritev dokazanih rezultatov je določen z vsebino ocenjene naloge, uporabljenih pristopov in metod ocenjevanja, popolnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij, ki opredeljujejo prednosti in slabosti uporabljenih metod.
Odločilna merila hierarhije vsakega rezultata je zmožnost odraža dejanske namere potencialnega prodajalca ali kupca, kakovost informacij, na podlagi katere se izvede analiza, sposobnost vsake metode in pristop k upoštevanju tržnih nihanj in specifične značilnosti določanja cen, kot so lokacija, velikost, potencialni donos.
Ob upoštevanju zgoraj navedenega je ocenjevalec sprejel koeficiente izvedljivosti vmesnih rezultatov, pridobljenih na podlagi uporabe različnih pristopov. Vrednost teže vsakega pristopa se lahko izračuna tako s strokovnimi in matematičnimi metodami.
Pri pripravi poročila je ocenjevalec dolžan pojasniti vzroke neskladnosti v vrednosti vrednosti, kot tudi utemeljiti postopek.
Priprava poročila o oceni.
Na zadnji fazi ocenjevanja je bila stranka prenesena na stranko, pripravljeno v pisni obliki ocenjevalnega poročila, ki je dokumentarna potrditev ustrezne izvršitve s strani cenilca njegovih nalog. Ocenjevalno poročilo ima razporejeni obrazec.
Kratko poročilo vsebuje omejene informacije o predvideni nalogi, nepremičninski objekt, ki ga uporabljajo metode in rezultat, pridobljene, in omogoča stranki, da razume ukrepe za določbe ocenjevalca glede stroškov.
Podroben obrazec je podroben in argument določa nalogo ocenjevanja, označena z izbranimi in utemeljenimi informacijami, upravičuje uporabne metode ocenjevanja in izvedene izračune, in določa tudi končno vrednost stroškov, ki jih predloži enotna vrednost, ali obseg.
Vrednost, navedena v poročilu, je subjektivno mnenje ocenjevalca o najverjetnejši denarni ekvivalentu predvidene transakcije, ki temelji na študiju in analiziranju potrebnih informacij, izračunov in odvisno od njenih izkušenj in kvalifikacij.
"Zakon o Zakonu o vrednotenju" v členu 11 določa splošne zahteve za vsebino in registracijo poročila. Slog predstavitve informacij, utemeljitve, opredelitve in izračunov ne smejo dovoliti dvoumne razlage.
Povzetek pisanja in prenesenega na stranko, poročilo o oceni se izkazuje z ustreznim izvajalcem ocenjevalca njegovih nalog, dodeljenih pogodbe. Poročilo je osebno podpisan z ocenjevalcem in je dodeljen njen tisk.
Poročilo bi moralo navesti datum ocene, uporabljene standarde vrednotenja, cilje in cilje ocenjevanja ocenjevalnega centra, pa tudi druge informacije, ki zagotavljajo popolno in nedvoumno razlago rezultatov ocene, ki se odraža v poročilu. Na primer, če ni tržna vrednost, in druge vrste vrednosti, je treba v poročilu navedena merila za ocenjevanje in vzrok za umik. Pri poročilu morate določiti naslednje točke:
· datum kompilacije in številke poročila o zaporedju;
· osnova za oceno ocene objekta ocenjevanja;
· pravni naslov ocenjevalca;
· informacije o dovoljenju, ki ga je izdal za ocenjevanje dejavnosti;
· natančen opis predmeta ocenjevanja in njegova knjigovodska vrednost;
· podrobnosti pravne osebe;
· standardi vrednotenja za določitev ustrezne vrednosti stroškov;
· seznam podatkov, uporabljenih pri ocenjevanju, ki označuje vire njihove priprave, \\ t
· sprejeto pri ocenjevanju predpostavk;
· zaporedje določanja stroškov in njegova končna vrednost;
· omejitve in omejitve pridobljenega rezultata;
· datum določanja vrednosti predmeta ocenjevanja;
· seznam dokumentov, ki jih uporablja ocenjevalec, in določi kvantitativne in kvalitativne značilnosti objekta ocenjevanja.
Ocenjevalni standardi, obvezno odobritev ocenjevalnih dejavnosti, ki jih je odobrila odločba vlade Ruske federacije št. 519 julija 2001.
Ocenjevalni standardi, obvezno odobritev ocenjevalnih dejavnosti, ki jih je odobrila odločba vlade Ruske federacije št. 519 julija 2001.
Friedman J., Orday Nick. Analiza in ocena dohodka na nepremičnine. M.: Primer, 1997.
Priročnik za usposabljanje daje idejo teorije in prakse delovanja nepremičninskega trga kot najpomembnejšega področja poslovnih dejavnosti, sistematiziranih informacij o gospodarskih procesih, povezanih z nepremičninami posameznikov in pravnih oseb, delovanja resničnega Trg nepremičnin, metode upravljanja z nepremičninami, ki zagotavljajo učinkovitost tega področja dejavnosti. Zajemala je glavna področja dejavnosti, povezane z nepremičninami. Učbenik obravnava koncept, bistvo, znake in klasifikacijo nepremičnin; Bistvo, delovanje in glavne značilnosti trga nepremičnin; Osnovne dejavnosti trga nepremičnin in njihovo zakonodajno ureditev; Metode za ocenjevanje različnih nepremičninskih predmetov; Osnovna načela upravljanja z nepremičninami v sodobnih pogojih.
Priročnik za usposabljanje je namenjen študentom, podiplomskim študentom in učiteljem gospodarskih univerz, poslušalcev poslovnih šol, ekonomistov, menedžerjev in drugih zainteresiranih strani.
1. Osnovni pojmi in opredelitve ekonomije nepremičnin
1.1. Koncept, bistvo in glavne značilnosti nepremičnin
1.2. Pravna podlaga nepremičnin.
1.2.1. Lastništvo
1.2.2. Vrste dejavnosti (transakcije) z nepremičninami
1.2.3. Državna registracija operacij (transakcij) z nepremičninami
3. Ocena nepremičnin
3.1. Vrste vrednosti nepremičnin
3.2. Načela ocene nepremičnin.
3.3. Dejavniki, ki vplivajo na stroške nepremičnin.
3.4. Tehnologija vrednotenja nepremičnin.
3.5. Pristopi k oceni nepremičnin.
3.5.1. Primerjalni (tržni) pristop
3.5.2. Pristop stroškov
3.5.3. Donosni pristop
3.6. Določanje končne vrednosti objekta ocenjevanja
3.6.1. Usklajevanje rezultatov ocene
3.6.2. Strukturiranje na hierarhiji
4. Posojila nepremičnin.
4.1. Pojav in razvoj hipotekarnih posojil
4.1.1. Hipotekarni razvoj v Rusiji
4.1.2. Hipoteke kot način za zagotavljanje obveznosti
4.1.3. Značilnosti hipotekarnih posojil
4.1.4. Značilnosti hipotekarnih kapitalskih trgov
4.2. Glavne stopnje hipotekarnega kreditiranja
4.3. Metode hipotekarnih posojil nepremičnin
Kredit s povečanjem plačil
Kanadski Rolver.
4.4. Vrste posojil nepremičnin za posebne namene
4.4.1. Financiranje metod nove gradnje
4.4.2. Metode za financiranje stanovanj v gradnji
4.4.3. Metode za financiranje projektov razvoja zemljišč
4.4.4. Financiranje nepremičnin Prodaja z obroki
5. Uporaba gospodarske tal
5.1. Značilnosti rabe zemljišč
5.1.1. Zemlja kot naravni vir
5.1.2. Zemlja kot gospodarska kategorija
5.1.3. Upravljanje zemljišč kot orodje za oblikovanje ekonomsko utemeljene rabe zemljišč
5.1.4. Državni zemljiški kataster kot gospodarski in pravni sistem delovanja nepremičnin
5.1.5. Zaščita zemljišč. Okoljske omejitve rabe zemljišč
