Pregled je pripravil Center LLC za ekonomsko analizo in pregled, na podlagi raziskav podjetij, specializiranih za prodajo in razvoj primestnih nepremičnin in strokovnjakov za raziskave, ki delajo v nepremičninah in zemljiških odnosih. Pri pripravi priporočenih prilagoditev, informacije za prodajo zemljišč, ki se nahajajo v Moskvi, Leningrad, Vladimir, Kaluga, Tver, Tula in Ryazan regije, je bila uporabljena. Prilagoditve Razpoložljivost v bližini zemljišča vode, gozdni niz ali edinstven pogled na vodo Priporočeni ocenjevalci in sodni strokovnjaki.
Za določitev obsega prilagoditve za prisotnost v bližini zemljišča vode, gozdni niz ali edinstveno vrsto vode, trg za prodajo zemljišč, ki se nahajajo v bližini rezervoarjev in gozdnih nizov, kot tudi strokovno raziskavo, strokovnjaki Delo v nepremičninah, deželnih odnosih, agencijah zaposlenih nepremičnin.
Med strokovno anketo in analizo trga je bilo razkrito, da je prisotnost zemljišča v bližini zemljišča, gozdni niz ali prisotnost čudovitega razgleda na rezervoar, povečuje vrednost zemljišča.
| Značilnosti zemljišča | Velikost prilagoditve | Prednosti |
| Čudovit razgled na rezervoar | 50-80% | Estetski vidik. Ta značilnost območja se lahko uporablja pri ustvarjanju konceptualne ideje spletnega mesta in poosebljanje zanimivih arhitekturnih idej. Rezervoar omogoča ustvarjanje popolne krajinske kompozicije v katerem koli stilistu. |
| Plot na prvi obali velikih rek, jezer, rezervoarjev, z možnostjo urejanja lastnega priveza | 60-80% | Razporeditev pomola, za čoln ali jahto. Hoja po čolnih. Možno je uporabiti v okviru gradnje namakalnih in zalivalnih sistemov za gospodinjstvo, ki bo kolosarski prihranki v finančnih pogojih. Rezervoar je odrešitev toplote in ustvarja optimalno mikroklimo. Zagotavlja zadostno vlažnost zraka, tako da oseba ne trpi zaradi visoke temperature. Ta faktor je uporaben za dihalni sistem. |
| Parcele, ki se nahajajo v bližini gozda (od mesta hoje od mesta) | 50-80% | Oseba potegne v gozd, kjer je divje živali, kjer je čist zrak in kjer obstajajo kraji, kjer si lahko sam z naravo stran od hrupa mesta. Sadna drevesa, grmičevje in zelenjava, zahvaljujoč visoki vlažnosti tal in zraka, bodo vedno uspešno gojijo na spletnem mestu. Obilo hranilnih snovi v tleh ne bo zagotovilo le čudovite letine sadja in zelenjave, in dalo priložnost, da rastejo različne rože. Gozd bo zaščitil ploskvo iz močnega vetra, ki bo zagotovil mir in udobje družini v vsakem vremenu. In kar je najpomembneje: v gozdu je čist in svež zrak, ki daje človeku zdravje in dolgoživost. |
| Stran ima dostop do rezervoarja za vodo (v hoje od mesta) | 50-80% | Dobra indikator vlage je eden od optimalnih pogojev za rastoče več rastlin. Ta faktor bo prihranil na zalivanje in zmanjšal stroške oskrbe zasaditve in kultur. V bližini rezervoarjev, vegetacija se vedno odlikuje z nasičenjem in nemirom barv. Počitnice na plaži in aktivni dopust na vodi so območja vode, to je priložnost za sončenje in plavanje v čisti, hladni vodi, smučanje na vodi, skuterji, katamaranci. Zimski in poletni ribolov. Priložnost, da opravimo perutninsko kmetovanje: v gospodinjstvu lahko gojite vodni ptici: race ali gosi. Tesno nahajajo reka ali jezero, bo odličen kraj za živali za komarstvo in prehrano. |
| Parcele, ki se nahajajo v bližini gozda in rezervoarja (stone je met | 70-90% | V tem primeru kupci izberejo kombinacijo "velike" vode z lepoto gozda. |
Ker imajo zemljišča, celo značilne ali sosednje, razlike. Primerjava njihovih parametrov s primerjalno metodo pušča številne nedoslednosti, ki zahtevajo posebno pozornost. Korektivne urejanja pri ocenjevanju nepremičnin so namenjeni za nadomestilo te razlike med predmetom ocenjevanja in analogi, ki so vključeni v analizo, da bi oblikovali najbolj ustrezno vrednost.
Glavni dejavniki, ki so utemeljitve, in podlaga za prilagoditve pri ocenjevanju zemljišč se lahko štejejo za naslednje predloge sprememb:
Tržne razmere in gospodarske razmere v regiji bodo zagotovo vplivale na stroške nepremičnin. Poleg tega obstaja neizogibna znižanje cen med trgovanjem. Iz te vrednosti, predpisane v transakciji, ki se izbran za primerjavo, ni ustrezen sklep po njegovi oceni. Pri takšnem prilagajanju upošteva strokovnjake.
Ta predlog spremembe je potreben pri ocenjevanju zemljišč, ki so vključeni v enotno premoženje nepremičnin, ali oblikovane več ločenih. Poleg tega obstajajo primeri, ko se analogni objekt, ki je najbližji na drugih parametrih, razlikuje od predmeta vrednotenja z vrsto okrašenih pravic.
Z drugimi besedami, tržnimi pogoji. Dinamika cen nepremičnin, odvisno od številnih dejavnikov, ne sme izkrivljati morebitne ideje o zadnji vrednosti podobnih predmetov. Krize in dvigovanje Cene za območje in so posebej prizadete zaradi povpraševanja po nekaterih objektov premoženja. Za pravilno pripravo prilagoditev je potrebna skrbna analiza podobnih sporazumov, sklenjenih v podobnih pogojih za določeno časovno obdobje.
Lokacija spletnega mesta vpliva tudi na njeno vrednost. To vključuje bližino drugih naselij in njihovo specifičnost, naravne geografske objekte, ki vplivajo na komunikacije, podnebje, ekologijo ozemlja in dostopnosti prometa.
Velikost in oblika spletnega mesta, metrarion in lokacija predmetov, ki vplivajo na ozemeljsko celovitost, skupaj tvorijo eno najpomembnejših meril za ocenjevanje nepremičnin. In zato zahtevajo pozornost pri pripravi okrevanja med analizo cen na trgu. Posebna vrednost kvadratnega mera se zmanjšuje, odvisno od povečanja območja območja.
Stroški zemljišča, zlasti za mestom, se oblikujejo ob upoštevanju njegovega izboljšanja: že razpravljena je na inženirskih komunikacij in potencialne zmogljivosti plina, svetlobe in vode. Pri pripravi te prilagoditve se upošteva tudi stanje prog in cevovodov.
Namen zemljišča lahko pomeni gradnjo stavb, sajenje vegetacije in terenskega dela, vse to zahteva skladnost kakovosti tal in lastnosti sprostitve obstoječih standardov. Zato ta merila ne morejo vplivati \u200b\u200bna oceno ozemlja.
Primerjalni pristop se pogosto uporablja v državah z razvitim zemljiškim trgom, zlasti za ocenjevanje prostih zemljišč in oddelkov s posameznimi stanovanjskimi stavbami. Primerjalni pristop temelji na sistematizaciji in primerjavah informacij o cenah za prodajo podobnih zemljišč, tj. o načelu zamenjave.Načelo zamenjave predpostavlja, da bo preudarni kupec za prodajo zemljišč za prodajo, ne bo več od tiste, za katerega je mogoče kupiti zemljišče na lokaciji ali plodnosti. Zato cene, ki so bile nedavno plačane za primerljive predmete, odražajo tržno vrednost ocenjenega zemljišča: \\ t
Načelo zamenjave izterja od dejstva, da je trg odprt in konkurenčen, da sodeluje z zadostno število prodajalcev in kupcev, ki delujejo v skladu s tipično motivacijo, ekonomsko racionalno in v njihovih lastnih interesih, ne da bi bili pod ekstranealnim pritiskom. Prav tako je implicitno, da bo zemljišča kupila o pogojih financiranja, značilnih za ta trg, in na trgu za zadostno časovno obdobje, da je dostopna potencialnim kupcem.
Primerjalni pristop pri ocenjevanju zemljišča vključuje metodo primerjave prodaje, metodo dodeljevanja in metodo distribucije.
Metoda primerjave prodaje se pogosto uporablja v državah z razvitim kopenskim trgom, zlasti za ocenjevanje prostih zemljišč in oddelkov s tipičnim razvojem. S to metodo je tržna vrednost ocenjene zemljišča oblikovana z analizo tržnih cen za prodajo podobnih območij.
V MSO metoda primerjave prodaje za zemljišča vključuje neposredno primerjavo premoženja, ki se obravnava s podobnimi zemljišči, za katere obstajajo dejanski podatki o najnovejših tržnih transakcijah. Čeprav je prodaja, analiza seznamov in cen, ki so na voljo za podobna mesta, ki tekmujejo z obravnavanimi, lahko prispevajo k najboljšemu razumevanju trga, kar je največjega pomena.
Na splošno model izračuna tržne vrednosti ocenjene zemljišča zemljišča, je naslednja oblika:
s p \u003d c, ± K; .
kjer je s P tržna vrednost ocenjene zemljišča; C, - - Prodajna cena prve primerljive parcele; K, - - velikost popravkov cen prodajne cene t "-govo primerljiva zemljišča.
Metoda primerjave prodaje vključuje štiri faze:
opredelitev nedavne prodaje primerljivih objektov na ustreznem segmentu zemljiškega trga;
preverjanje informacij o zemljiških transakcijah;
primerjava ocenjenega zemljišča z območji, ki se prodajajo na trgu, in uvedbi prilagoditev, ob upoštevanju razlik med ocenjenimi in vsako od primerjalnih območij;
analiza predstavljenih cen analogov in izpeljavo skupne vrednosti tržne vrednosti ocenjene zemljišča.
1. faza. Ugotovite nedavno prodajo primerljivih predmetov na ustreznem segmentu trga zemljišč. Na prvi stopnji se preučuje trg zemljišč in izvede se njena segmentacija.
Tržna segmentacija je proces delitve trga v sektorje, ki imajo podobne značilnosti predmetov in predmetov.
Na značilnosti zemljiščetipičen za ta tržni segment, pripada:
ciljna in dovoljena uporaba zemljišča;
prenesene pravne pravice, omejitve in shranjevalce;
lokacija (na primer v moskovski regiji - oddaljenost moskovske obvoznice in prestiž smeri);
plodnost pri ocenjevanju kmetijskih ali gozdnih zemljišč.
Značilnosti predmettipičen za ta segment trga zemljišč, vključujejo:
naložbena motivacija;
solventnost;
viri in oblike financiranja;
okusi in preference kupcev itd.;
socialno-pravni status (družbena skupina, življenjski slog, tradicija).
Kot rezultat segmentacija trga zemljiščnaslednje zemljišča so razporejene:
nerazvita zemljišča;
zemljiške parcele držav in vrtnarskih združenj državljanov;
zemljišča pod hišami posameznih stanovanjskih stavb;
lokalne zemljišča z več nadstropnimi stanovanjskimi stavbami;
zemljiške parcele pod predmeti prihodkov Nepremičnine: zemljišča garaže in parkirišča,
zemljišče v okviru predmetov trgovine in gostinstva, zemljišča pod pisarniškimi in upravnimi stavbami;
parcele pod industrijo in skladiščnimi prostori;
kmetijska zemljišča.
Vsaka določena skupina se lahko podrobneje segmentira v prisotnosti tržnih informacij o prodaji. Na primer, zemljišča z večnadstropnimi stanovanjskimi stavbami lahko razdelimo na 5-nadstropno (opeko, plošče, blok), 7--9-nadstropje, 12-nadstropne hiše.
Ocena metode primerjave prodaje je objektivna v primerih, ko je dovolj primerljivih informacij o transakcijah na trgu. Zato je najpomembnejši pogoj za uspešno uporabo te metode vzdrževanje baze podatkov o transakcijah z zemljišči.
Za kopičenje in nadaljnjo obdelavo uporabljenih informacij registracijske kartev katerih vse informacije o prodanih področjih, izraza in cena transakcije, izpostavljenost, prodajalci in kupci vnesejo.
Za primerjavo se uporablja več prodanih zemljišč. S pravim izbiro je dovolj od treh do petih analogov.
Glavni problem pri izbiri analogov je primerljivostti. Merjenje skladnosti prodanih in izmerjenih zemljišč. V številnih znakih morajo biti primerljivi, vendar je merilo konkurenčno. Če primerljivih in ocenjenih območij ne tekmujejo na enem segmentu trga, se ne soočajo z enakim povpraševanjem in predlogom, zaradi česar je prenos prodajne cene iz predmeta primerjave na ocenjeni zemlji, lahko privede do napačnih ocen .
2. faza. Preverite informacije o transakcijah z zemljišči.Na drugi stopnji je treba izbrati informacije, da bi povečali svojo točnost in potrditev, da so bile popolne transakcije v tipičnih tržnih razmerah. Podatke, zbrane glede prodaje primerljivih zemljišč zemljišč, mora potrditi eden od udeležencev transakcije (s strani kupca ali prodajalca) ali posrednika. ZTI, notarji in druge organizacije določijo uradni znesek transakcije, vendar ne potrjujejo njene natančnosti.
Viri podatkov o transakcijah z zemljiščilahko:
registracijske komore in mestne, okrožne in vasi kopenske odbore, kjer se izvede registracija transakcij z zemljiščice. Na primer, v katastrski oceni zemljišča naselij, je ta vir glavna, ko zbirajo informacije o transakcijah s pomanjkljivostjo in pozidano zemljišča;
periodični pečat. Cene v periodičnih publikacijah Cene prodanih zemljišč so cene predlogov, ki so višje od dejanskih cen transakcij. Pri priporočilih o smernicah za določanje tržne vrednosti zemljišč, je zapisano, da je v odsotnosti informacij o cenah transakcij z zemljišči, je dovoljena cena oskrbe.
cene zemljiških dražb in tekmovanj, ki odstopajo od tržnih cen v večji ali manjši meri, odvisno od pogostosti ravnanja. Te cene se uporabljajo v postopku katastrske ocene zemljiških naselij;
regulativna cena zemljišč, ki se uporablja v prisilni prodaji zemljišč zemljišč, saj v skladu z odlokom vlade Ruske federacije "o postopku določanja regulativne cene Zemlje" od 15. marca 1997 št. 319, mora biti 75% tržnih cen za tipične zemljišča z ustreznim namenom;
podjetja Realtor, specializirana za poslovne transakcije, ocenjevalna podjetja, hipotekarne kreditne organizacije in druge vire.
V odsotnosti ali pomanjkanju podatkov o cenah transakcij na območju ocenjevanja je priporočljivo uporabiti informacije o cenah, ki so bile ustanovljene na drugih področjih, podobnih pri njegovih značilnostih oblikovanja cen z ozemljem ocenjevanja.
Poleg tega, ko izberete objekt-analog, opozarja na naslednje kazalnike:
a) tipično obdobje izpostavljenosti je čas, v katerem bi moral biti nepremičninski predmet na trgu, ki ga je treba prodati;
b) neodvisnost subjektov transakcije. Če sta kupec in prodajalec v povezanih odnosih, ali so predstavniki gospodarstva in hčerinske družbe, ali imajo drugo soodvisnost, bo prodajna cena atipična. Enako velja za transakcije s predmeti, obremenjenimi zavezanimi ali drugimi obveznostmi, pri prodaji premoženja mrtvih oseb;
c) naložbena motivacija, predvsem pri ocenjevanju pozidanih območij. Vlagatelji morajo imeti podobne motive, kupljeno zemljišče pa so isti namen. Pri izbiri primerjave predmetov je treba opustiti od tistih, ki po prodaji spremenijo svoj namen. Na primer, zemljišče s športnim objektom po prodaji se uporablja kot notranje parkirišče, t.j. Po prodaji gre v drug tržni segment.
Za določitev možne uporabe objekta ocenjevanja je treba upoštevati norme coniranja in dovoljene uporabe. Če sta dva predmeta na različnih območjih, ki izključujeta svojo enako uporabo, jih ni mogoče šteti za primerljive.
3. faza. Primerjava ocenjenega zemljišča z zemljišči, ki se prodajajo na trgu in uvedbi prilagoditev, ob upoštevanju razlik med ocenjenimi in vsakimi delimajo območja. V kolikšni meri se ocenjena zemljišča razlikuje od primerljivega območja, je treba ceno slednje prilagoditi, da se določi, katera cena bi se lahko prodala, če je imel enake značilnosti kot določeno območje. Pri prilagajanju dejanskih prodajnih cen primerjanih predmetov se spremembe opravijo v ceni primerljivega območja. Hkrati je treba odgovoriti na vprašanje, za katero ceno bi se primerljiva zemljišča prodala, če bi imela enake značilnosti kot ocenjeno območje. Kadar je primerjalna zemljišča je slabša od ocenjenega območja, je treba dejansko prodajno ceno prvega povečati na to velikost, ki bi jo prodala, ki bi imela višje značilnosti zemljišča na kopnem.
Prilagoditve potekajo ob upoštevanju, kako se bodo te razlike cenile tipičen kupec na trgu. Zato vsaka posebna značilnost ni nujno, kolikor je porabljena za njeno ustvarjanje ali likvidacijo, temveč toliko, kolikor dodaja skupno vrednost nepremičninskega predmeta.
Ocena zemljišča v primerjavi z drugimi deli, ki jih prodaja zemljišče, se lahko izvede na dva načina:
o primerjalnih elementih;
z uporabo primerjalnih enot.
Metoda primerjalnih elementov.Primerjalne elemente se imenujejo značilnosti zemljišč in pogojev transakcij, ki vplivajo na vrednost prodajne cene.
Za najboljšo organizacijo primerjalnega postopka se priporoča standardni postopek za analizo primerjalnih elementov. Ko primerjamo zemljišča, je priporočljivo razmisliti o naslednjih elementih.
Sestavo prenesenih lastninskih pravic.Prilagoditev je izdelana v breme pravic kupca s ključnim ali dolgoročnim zakupom. Omejitve pravnih in urbanističnih načrtovanja se lahko upoštevajo tudi z vrsto uporabe in razvojem zemljišča.
Pogoji za financiranje nakup in prodajnih transakcij.Vsa plačila na primerljivo prodajo je treba izvesti v gotovini brez razpoložljivosti posebnih pogojev financiranja (mreže, plačila računov, barter). Izračun prilagoditev pogojev financiranja je odvisen od bistva finančnih ureditev, pogosto pa se združijo pogoji prodaje in pogoji financiranja.
Tipične so naslednje možnosti za izračune:
a) Izračun kupca s prodajalcem na račun lastnih sredstev in na dan prodaje. V tem primeru se prilagoditev ni potrebna;
b) pridobivanje posojila kupca v banki, da kupite nepremičninski predmet. V tem primeru je za prilagoditev od prodajne cene enaka znesek obresti v denarnih pogojih;
c) Financiranje prodaje in prodaje transakcije nepremičninskega predmeta s strani prodajalca, tj. Zagotavljanje hipotekarnega posojila kupcu. Če želite prilagoditi takšne pogoje, lahko uporabite diskontne denarne tokove hipotekarnega posojila (stalna plačila in žogica plača) s tržno obrestno mero. Hkrati je treba upoštevati, da kupec lahko proda objekt do konca obdobja posojila, zato se lahko obdobje posojila za namene popustov zmanjša.
V primeru, ko je hipotekarno posojilo zagotovljeno pod obrestno mero pod trgu, se njena sedanja vrednost določi z diskontiranjem mesečnih plačil po tržni obrestni meri v obdobju posojila.
Zahtevani pogoji za prilagoditev so razpoložljivost zadostnih tržnih podatkov in podatkov o finančnih pogojih transakcije. Če obstajajo zanesljivi podatki, vam matematični aparat omogoča, da dobite natančno prilagoditev vrednost.
Pogoji financiranja vključujejo tudi prilagoditev plačila gotovine, če je netipična, enaka prenosu prenosa denarja iz brezgotovinske oblike v gotovino.
Pogoji prodaje.Prilagoditev na ta element primerjave se odraža:
a) atipične odnose med prodajalcem in kupcem (povezanimi, poslovnimi);
b) nepopolna ozaveščenost, nujna potreba po denarju in druge prisilne okoliščine, v katerih prodajalec in kupec sprejemata svoje odločitve v zvezi s prodajo ali nakup zemljišča;
c) atipična razstava na trgu (prodaja v stečajnih pogojih).
Težave so opredeliti atipične motive transakcije, težke okoliščine, v katerih bi lahko bila ena od strank transakcije, in pri določanju obsega prilagoditev. Na splošno je prilagoditev opredeljena kot razlika med tržno vrednostjo predmeta nepremičnin brez kakršnih koli odstopanj za čistost transakcije in vrednost prodaje primerljivega nepremičninskega predmeta z razkritjo atipične motivacije njegovega prevzema.
V primeru domnevnih netržnih pogojev za prodajo je treba to zemljišče obravnavati kot primerljivo prodajo zelo previdno ali celo izključiti s seznama primerjalnih objektov.
Prodajni čas.Pri primerjavi datuma ocenjevanja z datumom prodaje analogov, sprememba cen zemljišč zemljišč za obdobje med temi datumi, kot je posledica sezonskih in cikličnih nihanj, kot tudi inflacijo. Optimalni kazalnik sprememb cen na trgu je nadaljnja prodajo istega predmeta s stalnimi fizičnimi in gospodarskimi parametri. V odsotnosti takih podatkov, morate uporabiti nekaj prodaje enakih primerljivih območij na istem trgu, ki se razlikuje le na datum prodaje. Običajno se sprememba tržnih razmer meri kot odstotek prejšnjih cen.
Lokacija in okolje.Lokacija je zelo pomemben element primerjave primerljive prodaje, določa vpliv na vrednost zemljišča "zunanjih" dejavnikov, povezanih s posebno lokacijo. Prilagoditev lokacije je potrebna, ko se geografski položaj primerjalnega objekta razlikuje od položaja objekta ocenjevanja. Sprememba lokacije precej pomembno vpliva na stroške ocenjenega območja.
Pri primerjavi lokacije parcel se analizira vpliv okolja na konkurenčnost območij na trgu fizičnih, socialnih, gospodarskih in drugih dejavnikov.
Če je primerljivo območje na istem območju, kot je bilo ocenjeno, spremembe običajno niso navedene. V redkih primerih, ko se mesto nahaja na obrobju okrožja, in ugodnih ali negativnih dejavnikov vpliva nanj, od katerih nobeden od tega ne vpliva na ocenjeno območje, je treba spremeniti.
Če je primerljivo območje na drugem področju, je treba analizirati morebitne razlike med tema področji. Pri izračunu vrednosti prilagoditve je treba upoštevati dovoljeno uporabo zemljišč. Na primer, s stanovanjskimi stavbami, dejavniki, kot so dostopnost prevoza, inženiring, ekologija, prestiž, se upoštevajo.
Velikost prilagoditve je običajno izražena bodisi v denarnih pogojih ali v obliki obresti. Velikost prilagoditve je najbolje izključena iz analize seznanjene prodaje. Pri ocenjevanju pozidanih zemljišč, prilagoditev lokacije odraža razliko v vrednosti Zemlje za enotne lastnosti.
Fizične lastnosti.V procesu primerjave se odkrijejo in upoštevajo le velike fizikalne razlike (površina, konfiguracija, relief, krajina), medtem ko je potreben osebni pregled vsake primerljivih zemljišč. Najbolj natančna prilagoditev prodajne cene analogov na razlike v fizikalnih značilnostih se izvaja z metodo korelacije in regresijske analize.
Gospodarske značilnosti.Ti vključujejo dostopne pripomočke - prisotnost ali bližina inženirskih omrežij, pogoji povezave z njimi, dostopnostjo prometa, prisotnost objektov za socialno infrastrukturo itd.
Pri ocenjevanju območij, ki prinašajo dohodek, gospodarske značilnosti vključujejo tiste, ki vplivajo na znesek čistega operativnega dohodka - tekoče stroške, kakovost upravljanja, najema popustov, pogojev in pogojev najemov, itd Pri izračunu te prilagoditve je potrebna previdnost, da se odpravi možnost ponavljanja prilagojenih prilagoditev na prejšnji stopnji s primerjalnimi elementi: "Pogoji financiranja", "Pogoji prodaje", "Lokacija" in "Prodaja Time".
Postopek primerjave elementov se pogosto uporablja pri ocenjevanju zemljišč približno ene velikosti, ki se zelo razlikujejo od posameznih primerjalnih elementov.
Zaporedje prilagoditve
Najprejprilagoditve, povezane s pogoji transakcije in stanja trga (1-4). Prilagoditve se izvajajo z uporabo vsake naknadne prilagoditve prejšnjemu rezultatu.
Drugičprilagoditve, ki se nanašajo neposredno na zemljišče (5-7 primerjalnih elementov), \u200b\u200bz uporabo določenih prilagoditev rezultatom, dobljenim po nastavitvi na tržne razmere. Te spremembe se običajno izvajajo po metodi seštevanja, tj. Določen je algebrski znesek sprememb v monetarni ali odstotku, ki se izvede na prilagojeno ceno analoga po spremembi prvih štirih elementov primerjave.
Glede na ceno odnos do primerjalne enote vse prilagoditve so razdeljene na obresti in denar.Hkrati se lahko monetarna prilagoditev opravi tako na ceni celotnega spletnega mesta (absolutna prilagoditev gotovine) in cena primerjalne enote (relativna monetarna prilagoditev).
Odstotne prilagoditvestroški zemljišča na določen koeficient se spremeni tako, da se pomnoži vrednost analognega objekta v to razmerje: V. m. -U. m. xu. 1t. - (V. a. xkjxu. % ,
kje V. ah. - prilagojena cena prodajnega analognega predmeta; KA "- cena prodajnega analognega predmeta; P% - Odstotek popravka; V. eA. -- stroški ene primerjalne enote; Na enoto - število primerjalnih enot.
Prilagoditve obresti se uporabljajo, kadar je težko določiti natančne spremembe rublja, vendar tržni podatki kažejo na obstoj obrestnih razlik.
Monetarni relativni popravkispremenite stroške ene primerjalne enote za določen znesek.
Denarni absolutni popravkispremenite ceno prodaje objekta-analog v določen absolutni znesek.
Kompleksni problem metode primerjave prodaje je določiti obseg prilagoditev, ki jih je mogoče izvesti na naslednje načine.
Neposredni pari primerjave cen analogov - Analiza seznanjene prodaje.Prodaja s paro se imenuje prodaja dveh lokacij, ki se razlikujejo le v eni primerjalni element. Razlika v cenah je prilagoditev te postavke primerjave. Primer je prilagoditev lokacije zemljišča.
Korelacijska in regresijska analiza.Analiza odvisnosti od spremembe primerjalnega elementa in spremembe cene analogov in določanja enačbe komunikacije med vrednostjo primerjalnega elementa in obsega tržne vrednosti zemljišča. Ta metoda temelji na obdelavi statističnih podatkov o značilnostih zemljišč in cen njihove prodaje. Korelacijska in regresijska analiza se pogosto uporablja v katastrski oceni poravnalnega zemljišča.
Grafična analiza.Grafična analiza je varianta statistične analize, ki omogoča ocenjevalcu, da pridobi informacije za izračun prilagajanja z vizualno interpretacijo grafičnih podatkovnih podatkov in uporabo statističnih metod za izbiro krivulj. Rezultati statistične analize, izražene v grafični obliki, lahko kažejo razvojne trende, sezonske nihanja cen, kot tudi dinamiko primerjalnih elementov in različne odvisnosti od njih.
Metoda analize stroškov.Velikost prilagoditve se določi na podlagi ocene stroškov, povezanega z dodajanjem ali odstranjevanjem elementa, v katerem se analogni objekt razlikuje od objekta ocenjevanja.
Neposredni pari, ki bi primerjali dohodek dveh analogov, \\ tdruga možnost je, samo en primerjalni element, in opredelitev z izkoriščanjem razlike v prilagajanju dohodka za ta element primerjave.
Strokovne metodeizračun sprememb. Osnova za strokovne metode za izračun in spremembe, običajno odstotek, je subjektivno mnenje strokovnjaka ocenjevalca o tem, koliko je predmet slabši ali boljši od primerljivega analognega. Strokovne metode za izračun in prilagoditve se običajno uporabljajo, kadar je nemogoče izračunati dokaj natančne spremembe denarja ali obresti, vendar obstajajo tržne informacije o razlikah med ocenjenimi in primerljivimi predmeti.
Individualne ankete strokovnjakov in usposobljene osebeomogočajo zbiranje informacij o vrednostih različnih primerjalnih elementov, ki so lahko koristne pri izvajanju prilagoditev. Na primer, s katastrsko oceno mestnih zemljišč, vodilnih strokovnjakov na nepremičninskem trgu, so razdeljeni posebni vprašalniki, ki se odgovarjajo, da odgovarjajo na vprašanja za določitev mestne vrednosti različnih urbanih območij.
Analiza sekundarnih podatkov.Ta metoda uporablja podatke za določitev vrednosti popravkov, ki niso neposredno povezani z objektom ocenjevanja. Takšni podatki so vsebovani v publikacijah ocenjevalnih in nepremičninskih podjetij, odločitev lokalnih oblasti.
Metoda primerjalne enote.Ker se zemljišča, ki se pogosto razlikujejo na območju in velikosti obstoječih izboljšav, nato pri primerjavi odsekov, ki se prodajajo z ocenjenim območjem, pridobljene podatke, pridobljene v skupni imenovalec, t.e. Posebna enota za primerjavo. Prenos cene prodaje predmeta na primerjavo enote, lahko primerjate zemljiške parcele, ki tekmujejo na enem tržnem segmentu.
Primerjalna enota se uporablja tudi za hitre informacije vlagateljev ali potencialnih kupcev (na primer stroškov ene vezave zemlje, odvisno od razdalje od moskovske obvoznice in smeri).
Med transakcijami z nepooblaščenimi zemljišči se uporabljajo naslednje primerjalne enote.
Cena za 1 hektar - pri ocenjevanju velikih nizov kmetijskih ali gozdnih zemljišč, industrijskih območij, z delitvijo kopenskih nizov v standardne oddelke.
Cena na 1 tkanje - s prodajo zemljišč za vrtnarske namene in stavbe države.
Cena za 1 kvadrat. M - s prodajo zemljišč v centrih mest v komercialnem razvoju. Parcele morajo biti primerljive na najpomembnejših funkcijah: za poslovne stavbe je dostop do transportnih avtocest in parkirnih mest, drugih poslovnih stavb, bank itd.; Za skladišča - dostop do prometnih komunikacij.
Cena za 1 sprednji meter - se pogosto uporablja pri ocenjevanju zemlje, ki je namenjena trgovskim podjetjem, pa tudi podjetjem storitvenega sektorja. Skupni stroški zemljišča se štejejo za sorazmerno dolžino svoje meje na kateri koli ulici ali avtocesti.
Cena za serijo je cena za standard v obliki in velikosti zemljišč na območjih množične stanovanjske ali države stavbe. Nihanja cen za standardne velikosti in oblikovane parcele lahko povzročijo kapljice v reliefu, odvajanje težav ali nevarnosti poplav.
Cena na enoto gostote. Regulativni akti za coning običajno omejujejo gostoto razvoja v različnih oddelkih. V nekaterih tržnih segmentih to vodi do dejstva, da se cena citira na podlagi največje gostote, ki jo odobri standarde coning, na primer na podlagi števila stanovanjskih enot, ki so dovoljene za gradnjo enot.
Pri analizi pozidanih zemljišč se uporabljajo naslednje primerjalne enote.
Cena za 1 kvadrat. M skupnega območja, ko so predmeti podobni storitvam ali udobjem.
Cena za 1 kvadrat. M kvadrat, ki ga je treba zakup. Za razliko od prejšnjega kazalnika, območje dvoran, stopnišč, koridorjev itd., Ne upošteva.
Cena na 1 cu. M - pri primerjavi skladišča prostora, dvigala.
Cena na enoto, ki prinaša dohodek. V restavracijah, kavarnah, gledališčih, športnih kompleksih - eno pristaniško mesto, v garažah, na parkiriščih - parkirno mesto enega avtomobila.
Ko uporabljate primerjalno enoto, ki temelji na številnih dejanskih prodaji, se določi povprečni strošek primerjalne enote za vsako homogeno skupino zemljišč ploskve. Povprečni strošek se določi z izračunom mediana (sredina uvrščene vrstice) ali povprečno vrednost prodajne cene na eno enoto za primerjavo. Ta metoda se uporablja v primerih, ko se območja zelo razlikujejo med seboj, vendar so razmeroma podobne primerjalnim elementom.
Prednost metode primerjalne enote je njena relativna preprostost in enostavnost. Posebej široko se metoda uporablja pri razvoju novih kopenskih nizov in standardnih stavb.
Kot rezultat določanja in prilagajanja cene analogov, praviloma, bi morala biti v bližini. Pomembne razlike na končnih rezultatih kažejo na nepravilne prevodne prilagoditve stroškov analogov ali neustreznih elementov primerjave.
V primeru pomembnih razlik v prilagojenih cenah analogov je priporočljivo izbrati ali druge analoge, ali druge elemente, s katerimi se izvede primerjava, ali izračuna druge vrednosti prilagoditev.
4. faza. Analiza predstavljenih cen analogov in izpeljavo skupne vrednosti tržne vrednosti ocenjene zemljišča.Po prilagoditvi cene izbranih analogov morajo biti doseženi rezultati dogovorjeni za končno oceno vrednosti zemljišča. Preprost izračun povprečne aritmetične vrednosti cen izbranih analogov se redko uporablja. Za bolj natančni uporabljeni rezultat formulo tehtane povprečne vrednosti.Kjer specifična težadodeljena prilagojena cenam analogov, odvisno od naslednjih dejavnikov:
število predlogov sprememb;
spremembe absolutne vrednosti;
zanesljivost in polnost prvotnih informacij itd.
Končna ocena tržne vrednosti zemljišča je treba izraziti v rubljev v obliki ene vrednostiČe pogodba o oceni ne predvideva druge, na primer razpona med najmanjšimi in največjimi vrednostmi.
Med najmanjšimi in največjimi vrednostmikot rezultat ocene je mogoče v naslednjih primerih:
a) s pomanjkanjem virov podatkov;
b) z nestabilnimi razmerami na trgu;
c) z omejenim časom ocenjevanja.
Za določitev tržne vrednosti zemljišča se uporabljajo naslednje informacije: \\ t
naslov lastnine in registracije podatkov o zemljiščih;
dovoljena uporaba zemljišč in služenja;
fizične značilnosti mesta;
podatke o razmerju območja z okoljem;
gospodarski dejavniki, ki označujejo parcele in druge podatke.
Viri teh podatkov so lahko urbani, okrožni in poravnalni odbori in organi, kjer se registracija transakcije z zemljišči, nepremičninska podjetja, specializirane za nepremičninske transakcije, hipotekarnih kreditnih organizacij, ocenjevalnih podjetij, periodičnega tiskanja in drugih razpoložljivih virov se izvajajo. Upoštevati je treba, da je objavljen v periodičnem tiskanju cena predlogov za prodane zemljišča so cene prodajalca, ki so višje od dejanskih cen transakcij.
Ocena metode primerjave prodaje je najbolj objektivna v primerih, ko je dovolj primerljivih informacij o transakcijah na trgu.
Kot kaže praksa, metoda primerjave prodaje daje nezadovoljivim rezultatom v pogojih visokih stopenj inflacije, s pomanjkanjem podatkov o prodaji na trgu primerljivih objektov ali njihove nizke zanesljivosti, pa tudi z ostrimi spremembami gospodarskih razmer.
Ko prodaja nerazvitih zemljišč ni dovolj za uporabo metode primerjave prodaje, se morate obrniti na posredne in manj zanesljive metode, kot je metoda distribucije. Njegova uspešna uporaba zahteva temeljito analizo začetnih informacij in določenega poklicnega ocenjevalca.
material.
Od začetka leta 2015 so sodišča splošne pristojnosti v številnih regijah začela "Twist Nuts" in izražala lastno razporejeno stališče glede kakovosti poročil o vrednotenju. Kot predstavniki NP "Sroo" strokovni svet ", so bili večkrat omenjeni v svojih govorih, sodniki dobesedno odštejejo FSO in dajejo pripombe, ki se lahko štejejo za formalno pravilne, čeprav je v bistvu nepomembno. To še enkrat kaže, kako pozornost bi morali oblikovati besedila FSO pri razvijanju, preverjanje možnosti dvojnega, širitve ali sistemske nepravilne razlage.
Kot tipičen primer lahko razmislite o pripombah o poročilih o vrednotenju iz odločb Moskve, Novosibirsk in Chelyabinsk regionalnih sodišč iz leta 2015. Pripombe sodišč so skoraj popolnoma osredotočene na analoge (ne opisane, nezanesljive, so opisane, značilnosti se ne upoštevajo, spremembe so nepravilno izvedene), ki jih je mogoče konsolidirati na naslednje postavke, za katere NP "SROO" Strokovni svet "ponuja svoja priporočila o krepitvi ocenjevalnega poročila.
Upoštevajte, da se priporočila nanašajo na tipično ocenjevalno situacijo - se lahko uporabljajo v posebnem ocenjevalnem poročilu, če ni razloga, da bi to razlogi za ocenjevalca, ki temelji na rezultatih analize posebnosti predmeta ocenjevanja in tržne konjunkture .
Opomba 1. Ne upošteva dovoljene uporabe predmetov analogov, namesto tega ocenjevalec uporablja "funkcionalni namen" zemljišč zemljišč. Sodnik poziva k odobrenim vrstam dovoljene uporabe (VRI) in kaže, da ni prilagajanja razlik v vrsti uporabe.
1.1. Vria se lahko spremeni brez pomembnih začasnih in materialnih stroškov. Spreminjanje vrst dovoljene uporabe zemljišč in kapitalskih gradbenih objektov na ozemlju mestnega ali podeželske poravnave se lahko izvajajo z avtorskimi pravicami zemljišč in kapitalskih objektov, brez dodatnih dovoljenj in odobritev, če se spremembe uporabljajo kot rezultat Te spremembe so določene v predpisih o mestnem načrtovanju kot glavni VRI ali so pomožni v zvezi z obstoječo glavno ali pogojno dovoljeno uporabo. Podrobno o glavnem in pomožnem VRI - v kodeksu urbanističnega načrtovanja Ruske federacije, poglavje 4, člen 30, 37. Dodatne pripombe si lahko ogledajo .
1.2. V trgovskem prometu se pogoji funkcionalnega tipa pogosto uporabljajo v komercialnih prodajnih predlogih, prodajalci pa pogosto ne kažejo, da nadaljnje potrjuje zgoraj navedene sklepe. Na primer, v največjih osnovah za ta dejavnik obstajajo naslednje klasifikacije zemljiških parcel (lahko pritrdite natisnjene zaslone s teh spletnih mest):
1.3. Faktor oblikovanja cen je pogosto tip (funkcionalni namen) okolja. Na primer, parcele se lahko nahajajo na industrijskem razvoju naprave, z dovoljeno uporabo pod administrativnimi stavbami, zgradbami menze, trgovini in drugih stavb iz drugih VRI, medtem ko bo tržna vrednost takšnih zemljišč oblikovana z vrednostjo zemljišč promocije, ki jih obdajajo.
1.4. Obstajajo situacije, ko, z drugimi stvarmi, ki so enake, celo kategorija zemljišč morda ne vpliva na vrednost za kopenske odseke podobne dovoljene uporabe. Na primer, stroški zemljišč zemljišč v kategoriji industrijskih zemljišč so primerljivi s stroški zemljišč zemljišč naselij z dovoljeno uporabo pod promocijami itd.
1.5. Opozoriti je treba tudi, da se s katastrsko oceno objekti različnih vrijih funkcionalnih namenov pogosto izračunavajo na enem modelu z enakimi faktorji oblikovanja cen, ki jih je mogoče videti v poročilih iz podatkovnega sklada Rosrestra.
Opomba 2. Prisotnost nepremičninskega predmeta (kot pomembna značilnost) na ocenjeni zemlji zemljišča se ne upošteva (navedba kršitve C.4 FSO 3).
Priporočila za krepitev poročila o vrednotenju: Priporočljivo je citirati FSO7 str. 20 (ali sklicevanje na to postavko), po katerem " tržna vrednost zemljišča, ki je bila zgrajena z gradnjo kapitala, ali kapitalske gradbene zmogljivosti, da bi ta vrednost v državnem katastru nepremičnine ocenjena na podlagi vrste dejanske uporabe ocenjenega objekta. Hkrati pa je zgrajena zemljišča ocenjena kot nerazvita namenjeni za uporabo v skladu z vrsto njene dejanske uporabe.»
Opomba 3. Ni identifikacijskih informacij o analogih, zato je nemogoče preveriti lokacijo, območje in druge značilnosti. Ni katastrskih števil analogov, zato je nemogoče dobiti informacije o značilnostih in transakcijah.
"B) Izberite primerjalne enote in izvedite primerjalno analizo objekta ocenjevanja in vsakega predmeta-analognega predmeta v vseh primerjalnih elementih. Za vsak analog objekta je mogoče izbrati več primerjalnih enot. Izbira primerjalnih enot mora utemeljiti ocenjevalca. Ocenjevalec mora utemeljiti zavrnitev uporabe drugih primerjalnih enot, sprejetih med ocenjevalnimi in s tem dejavniki povpraševanja in predlogov;
c) Prilagodite vrednosti primerjalne enote za analogne naprave za vsak primerjalni element, odvisno od razmerja značilnosti ocenjevalnega predmeta in analognega predmeta v skladu s tem primerjalnim elementom. Pri prilagajanju ocenjevalca bi morala vstopiti in utemeljiti lestvico prilagajanja in prinesejo razlago tistega, v kakšnih pogojih so vrednosti vnesenih prilagoditev drugačne. Lestvica in postopek za prilagajanje primerjalne enote se ne sme spreminjati iz enega predmeta-analognega na drugega. "
"(A) Kot predmeti analogov se uporabljajo nepremičninski predmeti, ki se nanašajo na enega z ocenjenim predmetom tržnega segmenta in so primerljivi z njim v skladu s faktorjem cen. Hkrati pa bi morali biti za vse predmete nepremičnin, vključno z ocenjenimi, bi morale biti oblikovanje cen za vsakega od teh dejavnikov enotno;
b) Pri izvajanju ocene je treba opisati znesek ocenjevanja na trgu na trgu in pravila za njihovo izbiro. Uporaba v izračunih Samo del predmetov, ki so na voljo ocenjevalcu predmetov, je treba utemeljiti v poročilu o vrednotenju. "
Zvezni standardi vrednotenja tako ne vsebujejo zahtev za navodila katastrskih številk analogov ali drugih identifikacijskih informacij, kot tudi zahteve za zagotavljanje preverjanja informacij o njihovih značilnostih in transakcijah.
V smislu preverjanja točnosti informacij - glej spodaj.
Opomba 4. Razpršene na območju in po lokaciji - ni analize primerljivosti, je nemogoče prepoznati kolegov.
Priporočila za krepitev poročila o oceni: v skladu z zgornjimi zahtevami zakonodaje (glej odstavek 2 teh priporočil) v smislu uporabe primerjalnega pristopa ni zahtev za analizo primerljivosti.
V tem primeru, glede na analog v odstavku 22 b) FSO št. 7, kaže, da se predmeti nepremičnin uporabljajo kot predmete analogov, ki se nanašajo na eno z ocenjenim predmetnim segmentom trga in so primerljivi z njim po cenah Dejavniki. Hkrati pa bi morali biti za vse predmete nepremičnin, vključno z ocenjenimi, bi morale biti oblikovanje cen za vsakega od teh dejavnikov enotno. " To pomeni, da je merilo za dodeljevanje predmetov analogom en segment trga in primerljivost za faktorje oblikovanja cen.
Priporočljivo je, da se v poročilu o ocenjevalnem poročilu vključijo, da se predmet ocenjevalnih in objektnih predmetov nanaša na en segment trga (na primer zemljišča komercialnih destinacij ali zemljišča za namestitev industrijske in skladišča nepremičnin) in primerljivi za faktorje cen. Zlasti imajo eno samo sestavo faktorjev cen (lahko jih naštete).
V komentarjih Sodišča včasih kažejo, da so predmeti zelo različni od območja in lokacije. V tem primeru lahko poročilo kaže, da je področje analognih objektov v takem razponu, ki se nanaša na en tržni segment.
Glede podobne lokacije se lahko navede v odstavku 11 b) "Opredelitev tržnega segmenta, na katerega pripada ocenjeni cilj. Če je nepremičninski trg nerazvit in podatki, zaradi katerih je ideja o cenah transakcij in (ali) predlogov s primerljivimi lastnostmi nepremičnin, ni dovolj, je dovoljeno, da razširi ozemlje študije na račun ozemlja, podobna ekonomskim značilnostim z lokacijo ocenjenega predmeta. " To pomeni, da lahko poročilo poda informacije, da je ozemlje lokacije predmetov analogov podobno njegovim gospodarskim značilnostim z lokacijo ocenjenega objekta.
Opomba 5. Prilagoditev na območju na podlagi takšnih publikacij Vlasova A.D. - Ne ustreza imenovanju, zastareli raziskavi.
5.1. Kažejo, da je, kljub dejstvu, da je bila študija narejena pred dolgo nazaj in v drugem segmentu (druga regija, drugi VRI), segmenti, na katere analog vključujejo analogno ocenjevanje, primerljiv z merilom relativnega vpliva objekta Območje na podlagi stroškov, kot tudi relativni vpliv na stroške se praktično ne spreminja skozi čas, tako da lahko zanemarjate razlike.
5.2. Izkoristite druge vire, da prilagodimo območje.
5.3. Naredite neodvisne izračune z izgradnjo lastne odvisnosti.
5.4. Upravičite prilagoditev območju strokovne metode, ob upoštevanju zahtev FSO.
5.5. Uporabite analoge iz enega segmenta, ki ne zahteva prilagajanja na stroške primerjalne enote.
Opomba 6. V virih informacij ni podatkov, ki potrjujejo značilnosti (na primer izpisi ne vsebujejo informacij o pomoči, razpoložljivosti, omejitvah in obremenitvah, kategorijah, obliki dovoljene uporabe, informacije o povezovalnem dostopu). Sklicevanje na zanesljive vire, katerih informacije so bile sprejete na analogih.
Priporočila za krepitev ocenjevalnega poročila - V skladu z odstavkom 4 FSO št. 3, pri pripravi poročila o oceni, bi moral ocenjevalec upoštevati načelo utemeljitve, to je informacije, ki so navedene v ocenjevalnem poročilu, uporabljene ali pridobljene kot Rezultat izračunov Med ocenjevanjem je pomemben z vidika, da je treba potrditi vrednost objekta ocenjevanja; Poleg načela nespremenjenosti - vsebina ocenjevalnega poročila ne bi smela biti zavajajoče uporabnike ocenjevalnega poročila, kot tudi, da se omogoči dvoumna razlaga.
Zahteve za opis v poročilu o oceni informacij, uporabljenih pri ocenjevanju, so navedene tudi v FSO št. 3.
V odstavku 10 FSO št. 3, je navedeno, da "v besedilu poročila o oceni, je treba sklicevanja na vire informacij, ki se uporabljajo v poročilu, pripraviti, da se sklepe o avtorstvu ustreznih informacij in datum njegove priprave, \\ t Uporabljajo se kopije materialov in izpisov. V primeru, da informacije o internetnem založništvu na internetu ne zagotavljajo brezplačnega in enostavnega dostopa do datuma vrednotenja, in po datumu vrednotenja ali v prihodnosti, je mogoče spremeniti naslov strani, na kateri se podatki uporabljajo Poročilo je objavljeno, ali informacije, ki niso objavljene v periodični natisnjeni izdaji, razdeljene na ozemlje Ruske federacije, nato pa bi bilo treba kopije ustreznih materialov uporabiti za poročilo o oceni. "
Istočasno, v skladu s P / 19 FSO št. 1, morajo informacije, uporabljene pri oceni, izpolnjevati zahteve zadostnosti in zanesljivosti.
Informacije se štejejo za zadostne, če uporaba dodatnih informacij ne vodi do pomembne spremembe lastnosti, uporabljenih pri ocenjevanju objekta ocenjevanja, in tudi ne vodi do pomembne spremembe skupne vrednosti objekta vrednotenja.
Informacije se štejejo za zanesljive, če so te informacije resnične in omogoča uporabniku ocenjevalnega poročila, da se odločitvene ugotovitve o značilnostih, ki so preučevale ocenjevalca med ocenjevanjem in določijo skupno vrednost vrednosti objekta ocenjevanja, in Obveščene odločitve, ki temeljijo na teh sklepih.
Ocenjevalna zakonodaja nalaga ocenjevalca za analizo uporabljenih informacij. Torej, v točki 19 FSO št. 1, je navedeno, da "ocenjevalec mora izvesti analizo ustreznosti in zanesljivosti informacij z uporabo sredstev in metod, ki so ji na voljo za to."
Najpogostejša metoda, ki jo uporabljajo vsi ocenjevalniki, da bi preverili informacije, določene v internetnih oglasih na področju zanesljivosti, je pojasniti značilnosti po telefonskih številk, določenih v teh oglasih.
Tako je ocenjevalec v skladu z zahtevami zakonodaje o ocenjevalnih dejavnostih izvedel informacije, uporabljene v poročilu, s čimer se zagotovi spoštovanje načel utemeljitve in nespremenjene nespremenjene. Obvestilo o zgoraj omenjenem ocenjevalcu bi povzročilo kršitev osnovnih načel ocenjevanja.
Lahko predlagate, da označite kot vir informacij o značilnostih analogov (na primer, olajšave, oblike, varnostne komunikacije) rezultatov vizualnega pregleda.
Na splošno se lahko priporoča, da se okrepi delo z analogi, tako da so v celoti opisani v vseh faktorjih oblikovanja cen, in informacije so imele najvišjo možno v naravi. Opozoriti je treba, da bi morali biti faktorji oblikovanja cen (vsebina, vrednote in stopnja vpliva na stroške) enako opisani v besedilu celotnega ocenjevalnega poročila v blokih predmeta ocenjevanja, tržne analize, opisov predmetov - analogi in prilagoditve. Treba je posvetiti pozornost na to, da je v tem trenutku vsa poročila, poslana izpodbijani komisiji,postavljena V podatkovnem skladu RoSrestra, kjer lahko analizirate analoge, ki jih uporabljajo ocenjevalci v regiji.
Vstavite naslednje besedilo v poročilu o vrednotenju:
V nekaterih primerih, del podatkov, ki so potrebni za ocenjevanje analognih predmetov, ne smejo biti določeni v oglasih (ali drugih virih informacij) ali netočnih navedenih. V takih primerih, za izpolnjevanje zahtev iz odstavka 19 FSO št. 1 v smislu analize ustreznosti in zanesljivosti vira informacij, je ocenjevalec določil značilnosti analogov po telefonskih številk, določenih v virih informacij. Značilnosti analogov, uporabljenih v izračunih, ustrezajo rezultatom te analize.
Poleg tega priporočamo, da so regije, kjer so sodišča sprejela podrobno razstavljanje poročil in dajo napačne pripombe, ki vstopajo v postopek, da se takoj zaprosijo za imenovanje forenzičnega pregleda za vzpostavitev stroškov, ki imajo nekaj odgovorov (tako da Od podjetij, ki so pripravljene porabiti, je bila izbira). V skladu s tem bo sodni strokovnjak dal primerljiv rezultat ocenjevanja. Praksa kaže, da so sodniki na splošno veliko boljši o forenzičnem pregledu in v redkih primerih, ki so jih izpostavljeni s samokritiko. Kot končni rezultat, sodišče, praviloma, prevzame rezultat forenzičnega pregleda.
Ta pot nekoliko poveča stroške stranke, vendar je v številnih regijah zelo učinkovita.
Znano je, da ima bližnja lokacija rezervoarja pomemben vpliv na vrednost zemljišč in predmetov nepremičnin (približno 30-40%). Včasih je ta razlika tako smiselna, kar vodi do dejstva, da nekateri razvijalci poskušajo nadomestiti odsotnost naravnih naravnih rezervoarjev (jezer, rek) v bližini njihovih predmetov, ki ustvarjajo umetne: posušene z majhnimi rekami, ribniki, ustvarjajo.
Prisotnost lastnega rezervoarja, po mnenju večine strokovnjakov, daje predmet nepremičnin, izrecnih konkurenčnih privilegijev na nepremičninskem trgu, in omogočajo tudi cene za znatno povečanje cen.
Poleg tega ima umetno ustvarjena z vodo v nekem smislu prednost pred naravnim analognim. V skladu z zakonodajo Ruske federacije, v primeru, da zemljišča, kupljena za gradnjo naravnih vodnih teles, jezer, ribnikov ali rek, se nahajajo gradnja nepremičninskih predmetov v vodnem prahu, ki ne izpolnjujejo določenih zahtev, je strogo prepovedana.
V zvezi s tem, razvijalci redno znotraj meja prihodnjih stanovanjskih in hotelskih kompleksov prihajajo na potrebo po ustvarjanju umetnih rezervoarjev.
Poleg tega pomembna sredstva ne gre samo na ustvarjanje umetnega vodnega predmeta, temveč tudi na njegovo nadaljnjo uporabo in delovanje. Na primer, preglednost in čistost vodnega predmeta je treba ohraniti ali uporabljati posebne posebne filtre ali z uporabo aktivnih bioloških snovi, ki nadzorujejo zahtevano raven čistosti. Obstajajo tudi drugi načini, kako ohraniti čistost rezervoarja. Včasih se umetno jezera in ribniki nenehno dopolnjujejo z vodo, proizvedeno iz arteških naravnih vrtin, zaradi česar je mogoče ohraniti pravo kakovost vode v ribniku.
Obstaja še ena zapletenost. Nekateri strokovnjaki ugotavljajo, da je bolj zapleten proces kot oblikovanje umetnega rezervoarja lastne edinstvene krajine. V tem primeru je treba upoštevati veliko različnih meril in dejavnikov. Kot so: slapovi ne morejo biti preveč hrupni. Da bi se izognili invaziji različnih mudniskih in žuželk, je pozornost strokovnjakov osredotočena na ustvarjanje podpore za določeno mikroklimo in zahtevano vlažnost na zemljišču.
Tudi obale umetnih rezervoarjev zahtevajo krajino. V večini primerov so različne dekorativne grmovnice, drevesa in cvetje zasajene - irisije, kopalke, pozabe - ne, očala in druge. Dekorativni mostovi in \u200b\u200bskladbe, lepi kamni, dokončajo človeško izdelano sliko, tako naravni predmet.
Izboljšajte in dodajanje zemljišč je možno z uporabo različnih umetnih elementov ali si prizadevati za čim bližje naravni naravi pokrajine.
Umetno ustvarjena z vodo, kot tudi naravna, zahteva stroške denarnih sredstev in posebno vzdrževanje. Kljub nekaterim težavam in stroškom, lahko prinese to zadovoljstvo in diverzifikacijo prostega časa.
