Pravila, ki urejajo dejavnosti razvijalcev, so bila v zadnjih letih večkrat spremenjena. Ena od novosti je bila razširitev pravic gradbenih združenj, katerih udeležba je sama delovala kot licenca. Hkrati se je ohranil postopek za izdajo gradbenega dovoljenja, po katerem organizacije razvijalcev prejemajo pravice za izvajanje svojih projektov. Podjetja, ki načrtujejo gradnjo objekta za kapitalno gradnjo, praviloma nimajo težav s pridobitvijo takega dovoljenja.
Razvijalci morajo imeti celo v fazi priprave na delo popoln seznam tehnične dokumentacije, ki omogoča gradnjo v dogovoru z organi nadzora in urbanističnega nadzora. Dovoljenje pa postane zadnja faza, na kateri se izvede končno preverjanje projektne dokumentacije.
Pravice za izvedbo obnovitvenih in gradbenih del so dokument, ki kaže, da je projekt, ki ga je prijavil prejemnik, v skladu s standardi urbanističnega načrta. Prisotnost tega dokumenta omogoča izvedbo gradbenih del, pa tudi obnovo in popravilo predmetov. Poleg tega se lahko izdaja gradbenega dovoljenja izvede v primerih, ko so predvidena le delna dela. Na primer, če se razvijalec loti le gradnje temeljev ali zasnove fasade.
Dokument se posreduje razvijalcu v dveh izvodih in ostane veljaven za čas, določen v projektu obnove ali gradnje. Če se že med delom pravice do parcele ali stavbe prenesejo na drugega lastnika, se rok ne pričakuje. Po potrebi lahko razvijalec tudi zaprosi za podaljšanje veljavnosti pravice do gradnje. Predvsem pravila za izdajo gradbenega dovoljenja predvidevajo možnost podaljšanja tega roka, pod pogojem, da je bila vloga vložena najmanj 2 meseca pred trenutkom, ko veljavni dokument postane neveljaven. Lahko zavrnejo podaljšanje časa gradnje, če se dela ne začnejo do izteka roka za oddajo vloge za podaljšanje časa za projekt.
Lokalne oblasti imajo pravico predložiti dokument. To pomeni, da se izdaja gradbenega dovoljenja izvaja tam, kjer se nahaja zemljišče ali gradbeni objekt, kar je del projekta nosilca projekta. Obstajajo tudi izjeme, po katerih lahko to funkcijo opravljajo pooblaščeni predstavniki izvršilne zvezne oblasti in lokalni predstavniki občin in sestavnih subjektov Ruske federacije.
Ta izjema velja, če ena organizacija načrtuje delo z linearnimi objekti ali namerava izvesti gradnjo (rekonstrukcijo) v različnih sestavnih enotah ali občinskih okrožjih. To pomeni, da upravljanje izdajanja gradbenih dovoljenj zahteva vključitev organov ustrezne ravni, vse do zvezne. Podaljšanje pravic do izdaje velja tudi v primerih, ko je načrtovana obnova ali gradnja na ozemlju upravnega objekta.
Skoraj vse razvojne organizacije in gradbeniki morajo prejeti dokument, ki jim omogoča izvajanje njihovih dejavnosti. S pravnega vidika so lahko prosilci pravne ali fizične osebe, ki bodo na svojem ozemlju izvajale gradbena dela. V večini primerov se gradbena dovoljenja izdajo za podjetja, ki so člani samoregulativnih organizacij. Sodelovanje v takšnih združenjih praviloma olajša prehod takšnih postopkov. Dejansko je brez članstva v SRO obnova ali gradnja popolnoma nemogoča - vsaj pri kapitalnih projektih.
Ko vlagatelj zaprosi za dovoljenje za gradnjo stavbe, mu mora razvijalec priložiti naslednje dokumente:
Zloraba pooblastil s strani organov za urbanistično načrtovanje in nezakonito izdajanje gradbenih dovoljenj se v glavnem nanašata na nepoznavanje lastninskih dokumentov tretjih oseb, ko so kršene pravice lastnikov kapitala in drugih kategorij imetnikov pravic na nepremičninah ali zemljiških parcelah.
Za pridobitev dovoljenja za obnovo ali gradnjo je potrebno oddelku poslati vlogo v predpisani obliki in seznam zgoraj navedenih dokumentov. Običajno se vloge sprejemajo v delovnih dneh, rok za izdajo gradbenega dovoljenja pa ni daljši od 10 dni. V tem času odbor preveri paket priloženih dokumentov glede skladnosti s projektom in zahtevami urbanističnega načrta. Strokovnjaki ocenjujejo tudi, kako projektna dokumentacija ustreza katastrski shemi mesta, upoštevajo arhitekturne in načrtovalske rešitve za prihodnjo strukturo ali parametre rekonstrukcije.
Odvisno od tega, kako predloženi dokumenti ustrezajo urbanističnim standardom, razvijalec prejme bodisi dovoljenje bodisi zavrnitev s pisno motivacijo. Pomembno je omeniti, da predpisi o izdaji gradbenega dovoljenja predvidevajo tudi registracijo osebe, ki vloži vlogo, zato je pomembno predložiti ustrezno potrdilo. Če je vloga vložena od tretje osebe, potem ne morete storiti brez pooblastila razvijalca, ki je bilo overjeno pri notarju.
V primerih, ko se izda dovoljenje za gradnjo stavb, lahko oddelek pošlje kopijo dokumenta nadzornim službam - glede na značilnosti prihodnjega objekta se kopija pošlje tehnološkemu, okoljskemu ali jedrskemu organu v roku treh dnevi. Najpozneje v 10 dneh od datuma izdaje dovoljenja mora vlagatelj oddelku posredovati podatke o inženirskih pregledih na lokaciji, podatke o inženirskih, komunikacijskih in tehničnih parametrih objekta.
Obstaja več razlogov, zakaj se lahko celo razvijalcu z licenco in članstvom v samoregulacijskem društvu zavrne pravica do gradnje ali prenove. Do izdaje gradbenega dovoljenja ne sme priti zaradi naslednjih dejavnikov:
Obstajajo tudi primeri, ko razvijalci odboru ne predložijo načrtov, ki označujejo lokacijo bodočega objekta, konfiguracijo komunalnih storitev in druge parametre, ki jih upoštevajo predpisi za izdajo gradbenega in obnavljalnega dovoljenja. Poleg neposrednega obravnavanja dokumentov lahko dostop do objekta zahtevajo tudi predstavniki lokalnega urbanističnega nadzora - zavrnitev tega lahko povzroči negativno odločitev pri izdaji dokumentov.
Potreba po oblikovanju pravil za izdajo gradbenih dovoljenj je posledica potrebe po strogem nadzoru urbanističnega sklada. Z drugimi besedami, oddelek za izdajo gradbenih dovoljenj skupaj z organizacijami, ki so neposredno vključene v razvoj in preverjanje tehnične dokumentacije, deluje kot naslednja instanca, ki izloči nezaželene udeležence v tem sektorju, ki ne morejo zagotoviti ustrezne kakovosti objektov. To je posledica temeljitih pregledov, da se zagotovi, da projekt ustreza tehničnim zahtevam in lokalnemu urbanističnemu načrtu.
Vendar pa obstajajo tudi potrebe po manj kritičnih strukturah, ki ne zahtevajo strogega tehničnega preverjanja in nadzora. Takšni objekti vključujejo garaže, objekte za vzdrževanje poletnih koč, stavbe pomožnega pomena, kioske, zgibne konstrukcije itd. Poleg tega se izdaja gradbenega dovoljenja in obnove ne pričakuje, če razvijalec načrtuje popravila (vključno s kapitalom) v stavbah, ki ne spadajo v kapitalske stavbe.
Toda pri kapitalski gradnji ni vedno treba pridobiti posebnih dovoljenj. Na primer, če namerava organizacija prilagoditi in izboljšati gradbene elemente, ki ne vplivajo na parametre načrtovanja, potem odobritev mestnega oddelka za načrtovanje ni potrebna.
V skladu z določbami zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije se obdobje veljavnosti gradbenega dovoljenja izračuna na podlagi pogojev, ki jih določa projekt gradbene organizacije za ta določeni kapitalni objekt stanovanjskega, industrijskega, poslovnega ali drugega namena. Različne možnosti za obdobje veljavnosti, možnosti podaljšanja roka gradbenega dovoljenja, uveljavljeni predpisi za izdajo takšnega dovoljenja, določitev roka za pridobitev popolnoma dokončanega in odobrenega gradbenega dovoljenja v šestem poglavju pod splošnim naslovom "Arhitekturno in gradbeno projektiranje, gradnja, rekonstrukcija objektov kapitalske gradnje" ... Izhajajoč iz določbe 19 zgoraj omenjenega poglavja 6 zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije, vse nadaljnje gradivo v celoti zajema odnos med razvijalci in državnimi organi za arhitekturni in gradbeni nadzor pri lokalnih upravah, primeri in dejanja strank pa se upoštevajo, ko gradbeno dovoljenje se je izteklo, ko ta dokument poteče (iz katerega razloga, čigava krivda). Najpogostejši primeri so ugotovljeni zaradi možnosti podaljšanja gradbenega dovoljenja, urejen je postopek podaljšanja gradbenega dovoljenja in podan je seznam glavnih dokumentov, ki so potrebni. V tem gradivu je v jedrnati obliki navedeno, kako podaljšati gradbeno dovoljenje, saj je za to celotno temo to vprašanje najbolj relevantno. Navsezadnje je jasno, da ob pravočasnem zaključku (ali vsaj začetku) gradnje o njih sploh ni govora.
Torej, v splošnem primeru se v skladu s Kodeksom urbanističnega načrtovanja Ruske federacije veljavnost dovoljenja za individualno stanovanjsko gradnjo izračuna v desetih letih od datuma izdaje razvijalcu. Obdobje veljavnosti gradbenega dovoljenja po prenosu lastništva po vsakem, pravno formaliziranem in učinkovitem, odtujitvi določene zemljiške parcele, dane za gradnjo, in predmetov nedokončane kapitalske gradnje na njej ostane nespremenjeno za nove lastnike. Na terenu pa se lahko sprejmejo druga obdobja veljavnosti gradbenega dovoljenja. Tako je v skladu z zakonodajo moskovske vlade obdobje veljavnosti gradbenega dovoljenja določeno v skladu z odobrenim seznamom projektne in predračunske dokumentacije in veljavnimi posebnimi standardi za obdobje gradnje največ 3 (tri) leta od datum začetka veljavnosti gradbenega dovoljenja. Še več, v tem obdobju bi moral biti zaključen zagon zaključenega projekta kapitalske gradnje. Kot lahko vidite, se v tem primeru trajanje veljavnosti gradbenega dovoljenja več kot 3 -krat razlikuje od povprečnih standardov za Rusijo. Enako velja za čas izdaje, čas pridobitve, trajanje podaljšanja gradbenega dovoljenja in določbe postopka za podaljšanje tega dovoljenja. Torej v skladu z zveznimi normami v skladu s členom 20 Zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja izvajajo zvezni izvršni organi, izvršni organi sestavnih subjektov Ruske federacije ali lokalni organi samouprave na vlogo (dopis) razvijalca, ki jo je treba predložiti in registrirati pri teh izvršilnih organih najpozneje dva meseca (60 koledarskih dni) pred koncem glavnega obdobja veljavnosti. Toda za mesto Moskva se podaljšanje gradbenega dovoljenja izvede vsakič dvakrat za največ 1,5 leta. Poleg tega prvo podaljšanje sprejme organ za arhitekturo in urbanizem mesta Moskva neodvisno, vendar se odločitev o podaljšanju veljavnosti gradbenega dovoljenja v Moskvi sprejme le na podlagi posebnega sklepa moskovske vlade, če se upoštevajo razlogi za zamudo pri gradnji, se ugotovi njihova zanesljivost in objektivnost. Tudi pri odločanju o tem, kako podaljšati gradbeno dovoljenje v Moskvi, se je treba spomniti, da je treba pri vlogi za podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja predložiti dokumente, ki potrjujejo nezmožnost dokončanja gradnje pravočasno, pa tudi tehnične ter ekonomski izračuni in utemeljitve za navedeno obdobje za podaljšanje dovoljenja za gradnjo, pa tudi za obnovo starih nepremičninskih objektov. V primeru pozitivne odločitve o podaljšanju veljavnosti gradbenega dovoljenja je rok za izdajo ustreznega dokumenta nosilcu projekta deset dni od datuma odločitve o podaljšanju roka za gradbeno dovoljenje. To pomeni, da se ta rok za izdajo izračuna po odločitvi lokalnih oblasti o podaljšanju veljavnosti gradbenega dovoljenja, ki se je izteklo. Podobno vprašanje o podaljšanju veljavnosti gradbenega dovoljenja obravnavajo organi za arhitekturo in urbanizem mesta Moskve in moskovska vlada v 30 koledarskih dneh. Poleg tega je razvijalec obveščen o odločitvi in, kot je bilo že omenjeno, s pozitivnim rezultatom prejme pripravljeno podaljšanje najkasneje 10 dni kasneje.
Nujno je treba podaljšati veljavnost gradbenega dovoljenja v primeru višje sile (vendar ne zaradi pomanjkanja sredstev), objektivnih razlogov, ki niso odvisni od nosilca projekta in preprečujejo pravočasno dokončanje gradnje. Odločitev o zavrnitvi podaljšanja veljavnosti gradbenega dovoljenja je sprejeta v skladu s splošnimi določbami zakonika o urbanističnem načrtovanju Ruske federacije, če se gradnja, obnova, prenova objekta za izgradnjo kapitala niso začeli pred iztekom roka za oddajo vloge za podaljšanje gradbenega dovoljenja. Enako pravilo velja v Moskvi.
Poleg tega je za moskovsko regijo pojasnjeno, da se lahko podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja zavrne v okoliščinah, ko je bil razlog za nedokončanje del pri zaključku gradnje v prej določenem roku odprava kršitev razkrita med izvajanjem del ali neizpolnjevanjem obveznosti izvajalca po pogodbi o gradnji. Če razvijalec znova zaprosi za podaljšanje roka gradbenega dovoljenja, ki je že enkrat poteklo, je razlog za zavrnitev takega podaljšanja lahko odločitev moskovske vlade, da je nadaljevanje gradnje neprimerno in neperspektivno. To je lahko posledica potrebe po uporabi te zemljiške parcele za druge državne potrebe, pri sprejemanju takšne odločitve se razvijalcu povrnejo vsi stroški in izgube, zagotovljena so odškodnine, določena z zakonom. Stranke lahko na sodišču izpodbijajo vse druge razloge za zavrnitev podaljšanja veljavnosti gradbenega dovoljenja, pa tudi zamudo pri izdaji, kršitvi postopka podaljšanja gradbenega dovoljenja.
Eden najpomembnejših pogojev v projektni dokumentaciji je rok za dokončanje gradbenih del. V skladu z njim se izda dovoljenje, ki ima svoje obdobje veljavnosti. Vendar se včasih okoliščine razvijejo tako, da jih na določen datum ni mogoče dokončati.
Prvič in preostalo, da se podaljša veljavnost dovoljenj, se morate obrniti na arhitekturno oblast svojega mesta. Če želite to narediti, je treba ustrezno izpolniti vzorčno vlogo z navedbo razlogov, zakaj objekta ni mogoče dokončati na prvotno določen dan.
51. člen zakonika o mestnem načrtovanju dopušča razvijalcu možnost, da podaljša uradni sprejem v delo. Razloge za podaljšanje gradbenega dovoljenja za hišo po urbanističnem zakoniku je treba dokumentirati.
Če ne želite prejeti samodejne zavrnitve, morate predložiti akt, ki navaja, da se je gradnja začela. Nadalje bodo obravnavani posebni razlogi. Če nastanejo okoliščine, ki nikakor niso odvisne od razvijalca, ga po zakonu preprosto ni mogoče zanikati. Toda zakonodaja zahteva, da se te okoliščine potrdijo. Hkrati pa pomanjkanje sredstev ne velja za zadosten razlog za samodejno podaljšanje roka veljavnosti.
Za pridobitev dovoljenja za nadaljevanje gradbenih del je priporočljivo, da se obrnete na poseben organ za arhitekturo. Hkrati kodeks urbanističnega načrtovanja pušča možnost, da se obdobje veljavnosti samodejno podaljša za eno leto in pol ter za še eno in pol - če sledi ustrezna odločitev lokalnih oblasti.
Če želite to narediti, vložite vzorčno vlogo pri arhitekturnem organu svojega mesta. Hkrati pa bo do zavrnitve zagotovo prejelo manj kot 60 dni do izteka veljavnosti dovoljenj. Temu organu je treba poleg vloge predložiti razširjen paket dokumentov.
Danes obrazec za podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja ni obvezen, vendar je treba v vzorčnem obrazcu navesti nekatere točke:
Tradicionalno se v obliki vzorčne vloge zabeleži datum izdaje dovoljenja in njegova številka ter podpiše tudi podpis.
Da bi podaljšali sprejem v gradbena dela v objektu, urbanistični zakonik od državljanov zahteva, da pooblaščenemu organu predložijo:
Paket dokumentov je priložen glavnemu uradnemu dokumentu - vzorčni vlogi.
V regijah se lahko podaljšanje dovoljenja za gradnjo nedokončanega objekta izvede z določenimi razlikami.
Najprej so predpisane glavne določbe, med katerimi je tudi namen razvoja predpisov. Zabeleži se tudi, kateri organ izvaja storitev - na primer oddelek za mestno načrtovanje. Sestava, natančno zaporedje postopkov in zahteve so omenjeni tudi v besedilu uredbe.
Zavrnitev se lahko izda, če prosilec ni zbral celotnega paketa dokumentov za predmet. Če je pooblaščeni organ prejel vzorčno vlogo manj kot 60 dni pred koncem gradbenih del, bo posledično prejeta tudi zavrnitev. Razlog za zavrnitev je tudi dejstvo, da se ta dela še niso začela.
Če iz kakršnega koli razloga zavrnete, se obrnite na sodišče in vložite zahtevek v predpisani obliki. Urbanistični razvojni kodeks ne vsebuje izčrpnih informacij o tem vprašanju, zato lahko pristojni odvetniki primer uporabijo v korist stranke.
Sodna praksa je ugotovila veliko zanimivih dejstev. Na primer, zahvaljujoč sodni praksi FAS iz Daljnega vzhoda je postalo jasno, da spremembe v arhitekturnih projektih ne smejo postati razlog za zavrnitev.
Poleg tega je bilo v sodni praksi ugotovljeno, da lahko natančno razlog za zavrnitev tožeče stranke postanejo le absolutno nepripravljena dela. Toda zamuda roka v sodni praksi se ne šteje za polnopravni razlog za zavrnitev.
Gradnjo hiše urejajo ustrezni gradbeni predpisi in predpisi, nadzorujejo pa jih državni organi za gradbeni nadzor. Celoten ta zapleten proces pa se začne s prvim korakom - pridobitvijo gradbenega dovoljenja.
Pred začetkom gradnje je potrebno, da je projektna dokumentacija stanovanjske stavbe v celoti skladna z zahtevami urbanističnih predpisov, projektom geodezije in načrtovanja ozemlja. Ker ima vsaka zemljiška parcela glede na kategorijo zemljišč, ki ji pripada, svoje zahteve in omejitve glede postavitve predmetov na svojem ozemlju, je potrebna tudi potrditev, da je na njej mogoče zgraditi stanovanjski objekt.
Če želite razumeti, katere stavbe je mogoče postaviti v primeru individualne gradnje, se morate sklicevati na razvrščevalnik, ki je dodatek k odredbi št. 540. V njem je zapisano, da lahko v tem primeru zgradite:
Zgradite stanovanjske stavbe na ozemlju zemljiške parcele. Zakon določa izjeme le, če se takšno zemljišče ne uporablja in zanj ne veljajo urbanistični predpisi. (3. del 51. člena Civilnega zakonika).
Za izdajo gradbenega dovoljenja je pristojen organ lokalne uprave na lokaciji predlagane gradnje (4. del 51. člena Civilnega zakonika). Tam razvijalec pošlje aplikacijo in povezane dokumente. Možno je tudi pošiljanje vloge in spremnega paketa dokumentov prek večnamenskega centra, ki opravlja državne in občinske storitve.
Vlogi je treba priložiti naslednji paket dokumentov:
Projektna dokumentacija za hišo se lahko predloži na zahtevo občana.
Če razvijalec ni samostojno predložil dokumentov iz odstavkov 1 in 2, jih pooblaščeni organi sami zahtevajo od podrejenih organizacij, ki imajo do njih dostop. Če v Enotnem državnem registru nepremičnin (USRN) ni podatkov o dokumentih iz klavzule 1, jih mora razvijalec posredovati sam.
V sedmih dneh od datuma prejema vloge lokalne oblasti preverijo, ali je vsa dokumentacija na voljo in ali je skladna s standardi in zahtevami. Posledično bo razvijalcu izdano bodisi gradbeno dovoljenje oz utemeljeno zavrnitev izročitve(11. del 51. člena Civilnega zakonika). V primeru zavrnitve se lahko razvijalec pritoži na sodišče. Če je bilo dovoljenje izdano, mu je priložen opis videza bodoče stanovanjske stavbe (del 16.1 člena 51 Civilnega zakonika). V treh dneh od izdaje dovoljenja državni organ, ki ga je izdal, pošlje kopijo dovoljenja organom, ki so pooblaščeni za izvajanje državnega gradbenega nadzora (15. člen 51. člena Civilnega zakonika).
Po izdaji dokumenta je nosilec dolžan v 10 dneh posredovati podatke o gradbenem objektu organom, ki so izdali dovoljenje. Te informacije vključujejo rezultate inženirskih raziskav, projektno dokumentacijo ali načrtovalno organizacijo mesta (diagrami), na katerem je kraj, kjer se nahaja objekt individualne stanovanjske gradnje (vse v kopiji 1 izvoda), površina, višina in število nadstropij stanovanjske stavbe (18. člen 51. člena GK).
Za gradnjo na zemljiščih IZhS ni vedno potrebno dovoljenje. V nekaterih primerih je dovoljeno, da ga zakon ne sprejme. Te možnosti vključujejo gradnjo:
Gradbeno dovoljenje se izda za celotno obdobje, določeno v projektu. V primeru individualne gradnje stanovanjske stavbe je rok veljavnosti omejen na 10 let. Vendar lahko razvijalec vse te pogoje podaljša, če predloži ustrezno vlogo 60 dni pred iztekom njihove veljavnosti. Lokalne oblasti bodo prisiljene zavrniti podaljšanje, če se izkaže, da se gradnja v zadnjem obdobju ni začela (del 19-20, člen 51 Civilnega zakonika).
Če se lastništvo nenadoma prenese na drugega lastnika, bodo pogoji gradbenega dovoljenja ostali nespremenjeni. Vendar se lahko z odločbo organov, ki so ga izdali, ta dokument prekliče, če:
Hiša naj bi bila zgrajena na zemljišču in v namene za uporabo podzemlja, vendar je bila za to dejavnost uvedena prepoved (del 21-21.1 člena 51 Civilnega zakonika).
Odločitev o odpovedi dovoljenja sprejmejo pooblaščeni organi v 30 dneh od datuma prenehanja lastništva mesta (del 21.2 člena 51 Civilnega zakonika).
Gradnja se lahko začne takoj po pridobitvi dovoljenja. Del 1, 2 člena 51 določa, da ta dokument daje pravico in podlago za izvajanje takšnih dejavnosti. Po zaključku gradbenega procesa. To lahko storite tako, da se obrnete na agencijo Rosreestr z ustrezno vlogo in dokumenti. Rezultat registracije bo izdaja lastniku potrdila o lastništvu hiše, ki jo je zgradil.
