.jpg)
fotografija: Alexey Alexandronok, iz osebnega arhiva govorcev
Zakon "O sodelovanju pri skupni gradnji ..." je v drugi desetini svojega življenja pridobil trinajsto izdajo, ki bo začela veljati 1. januarja 2017. Paket sprememb je videti izjemen, vendar se zdi, da ne bo korenito spremenil razmer na primarnem stanovanjskem trgu.
Zvezni zakon št. 304, ki ga je predsednik podpisal 3. julija, ima naslov "O spremembah zveznega zakona" o sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih objektov ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije "in Nekateri zakonodajni akti Ruske federacije.
Osem točk
Legendarni FZ-214 se je rodil decembra 2004 in je imel za cilj odpraviti tako neprivlačen pojav naših dni, kot so ogoljufani vlagatelji v nepremičnine. Tokrat je bilo v zakon vpeljanih osem večjih novosti.
Najprej govorimo o oblikovanju enotnega registra razvijalcev. Ta register bo državni informacijski vir, sestava informacij in postopek za njihovo vzdrževanje pa bo predpisana z uredbo Vlade Ruske federacije. V fazi predloga zakona je bilo rečeno, da bo določen zvezni organ po določenih merilih ocenjeval razvijalce po točkovnem sistemu in tako ugotavljal zanesljivost vsakega. Končno besedilo zakona o sistemu točkovanja ne govori ničesar, zato je treba počakati na vladno uredbo, ki bo ocenila učinkovitost tega ukrepa.
Drugič, razvijalci so tako kot prej dolžni objaviti projektno izjavo na internetu, vendar se vsebina zahtevanih informacij nekoliko širi. Ob tem je še posebej povedano o odgovornosti razvijalca, da poskrbi za ažurnost teh informacij.
Tretjič, določbe FZ-214 se bodo zdaj uporabljale tudi za gradnjo stanovanjskih stavb blokiranega razvoja, sestavljenih iz treh ali več blokov.
Četrtič, samo razvijalec, katerega odobreni kapital je bil v celoti vplačan, lahko pritegne sredstva od imetnikov lastniškega kapitala. Poleg tega je najmanjša velikost tega odobrenega kapitala vezana na območje vseh skupnih gradbenih projektov, ki jih gradi.
Petič, uvaja se nov mehanizem za privabljanje sredstev državljanov za delitev prek posebnih depozitnih računov v bankah. Razvijalec bo sredstva delničarja prejel šele po prenosu stanovanja nanj. Pred tem pa - lepo vabljeni, projektno financiranje.
Šestič, ustvari se odškodninski sklad (ali, kot je delikatno zapisano v zakonu, "lahko ustvari"), ki ga tvorijo obvezni prispevki razvijalcev. Velikost je določena tudi zelo občutljivo: ne več kot 1% načrtovanih stroškov gradnje stanovanjske stavbe. Zneski se morajo veliko dvigniti - nekje med 30-35 milijard rubljev. Vse te stvari bodo shranjene v neki banki. Postopek, kako ogoljufani delničar prejme svoj denar, še ni določen.
Sedmo - to je v primerjavi s skladom že kar malenkost - določene so zahteve, ki jih mora izpolnjevati oglaševanje v zvezi s privabljanjem sredstev lastnikov lastniškega kapitala.
In končno, osmo, tehnične formalnosti glede posebnosti državne registracije vrtca in sporazuma o odstopu terjatvenih pravic.
Motivacija in argumentacija
Kako bo vse to delovalo v praksi, medtem ko si le malokdo predstavlja. A dobi se vtis, da zakonodajalec še vedno ne razume oziroma ne želi razumeti same narave skupne gradnje. In kot veste, ne morete iti proti naravi. Navsezadnje je očitno, da je skupna gradnja za razvijalca način za pridobitev brezobrestnega financiranja (v nasprotju z bančnim financiranjem). In za delničarja - da ga kupi ceneje, ker mu bodo iste bančne obresti sčasoma izpraznile žep.
Iz tega neizogibno sledi, da bo vse poskuse zaščite delničarja z obremenitvami, naloženimi investitorju, plačal delničar.
In posledično ostanejo le slogani: "Deljena gradnja ne bi smela biti povezana z ogoljufanimi lastniki kapitala", "Zavedni razvijalci bodo imeli le koristi", "Cene stanovanj se ne bodo dvignile" itd.
Odškodninski sklad je vsekakor dobra stvar. Res je, pred tem so veselo vnesli tudi spremembe glede zavarovanja odgovornosti razvijalcev. Konec koncev je zavarovanje čudovita stvar. A danes z najvišjih tribun pravijo, da se ta ideja ni upravičila, v zameno pa se predlaga nova. Kaj pa, če bo tokrat uspelo?
Spomnimo se, s kakšnim namenom je bil ta zakon sprejet leta 2004 in kaj imamo zdaj. Da, FZ-214 ščiti pred dvojno prodajo. In vsi strokovnjaki so govorili o tem naenkrat. Toda glavna stvar je, da človek ne sme ostati brez denarja in brez stanovanja - ta naloga ni dosežena. Po mojem razumevanju najnovejše inovacije ne dajejo nobenih garancij. Morda bo, ko se bo pojavila določba o odškodninskem skladu, obstajal pregleden in jasen mehanizem ukrepanja za delničarja, če iz kakršnega koli razloga ni prejel stanovanja – takrat bo mogoče reči, da je zakon dosegel namen za kar je bilo napisano.
Med novostmi FZ-214 so zahteve za razvijalce glede razkritja informacij, pogojev za privabljanje sredstev imetnikov lastniškega kapitala itd. Vendar je malo verjetno, da bodo spremembe bistveno spremenile pravila igre za razvijalce - prej dodatne administrativne omejitve o dejavnostih, ki se zdijo neučinkovite z vidika varstva pravic udeležencev v skupni gradnji, kot predvideni namen inovacij.
Dobroverna razvojna podjetja so tako ravnala v skladu s predhodno uveljavljenimi postopki in jih bodo še naprej, že v povečanem obsegu, čeprav bodo morala nositi dodatne stroške. Kar zadeva brezvestna podjetja, zakon še vedno ne bo mogel v celoti zaščititi lastnikov lastniškega kapitala pred njimi.
Udeleženci skupne gradnje, pa tudi regulativni organi, imajo danes v skladu z veljavno zakonodajo dostop do več kot zadostne količine informacij o razvijalcu, njegovih dejavnostih in objektu gradnje. Povečanje tega obsega in pogostosti poročanja nima neodvisne vrednosti. Poleg tega bo tako od nadzornega organa kot od potencialnega kupca zahtevalo dodatna sredstva in posebna znanja v določenih vprašanjih projektiranja in gradnje, ekonomije in financ, obvladovanja tveganj itd. V nasprotnem primeru bodo takšne informacije neuporabne – nikakor niso ne bo zaščitil imetnikov lastniškega kapitala v prihodnosti.
Da bi preprečili nastanek novih ogoljufanih lastnikov kapitala, bi lahko postalo učinkovitejše preventivno delo države, ki je namenjeno delu z državljani – potencialnimi udeleženci v skupni gradnji. Treba je povečati njihovo zavedanje in odgovornost za lastne odločitve pri izbiri razvijalca in objekta. Razumevanje določenih tveganj bi moralo prevladati nad željo po nakupu stanovanja po najnižji ceni.
Za zaščito pravic imetnikov kapitala bi morale biti spremembe obsežnejše. Prvič, v času gradnje zemljišče ne deluje: takoj, ko se v projektu pojavi prvi delničar, je vrednost zemljišča kot bančnega zavarovanja nič. Pravilna registracija zemljiške parcele lahko odpravi nekatera tveganja in določi likvidnost samega predmeta. Dejansko med postopkom gradnje nastali stroški povečajo stroške samega objekta. V tem trenutku je mogoče oceniti stroške gradnje v teku. Na primer, enkrat na četrtletje. In to bo objektiven pokazatelj, da je denar šel na gradbišče. Drugič, sredstva morajo prevladati nad obveznostmi. Če je večina stanovanj prodanih, hiša pa je napol zgrajena, se predmet lahko šteje za problematičnega.
Če govorimo o enotnem registru razvijalcev, potem bi moral biti to ogromen nabor podatkov, v katerem bo navaden potrošnik težko nekaj našel, ne bo ničesar dodal obstoječim mehanizmom članstva v SRO, licenciranju in gradbenih dovoljenj.
Napačno je povezovati velikost odobrenega kapitala razvojne družbe s površino prostorov v gradnji, saj razvijalec ne gradi sam, temveč s kreditnim denarjem, se sredstva lastnikov kapitala prenesejo na banko. račun, je razvijalec zavarovan itd. To bo privedlo le do zvišanja finančnega praga za vstop na stanovanjski trg, dodatne finančne obremenitve razvijalca in dviga stroškov gradnje, na koncu pa do povišanja prodajne cene za končni kupec.
Odškodninski sklad je za delničarja pozitivno dejstvo, hkrati pa tudi dodatna finančna obremenitev za investitorja, povzročila pa bo tudi višje cene.
S 1. januarjem 2017 začnejo veljati spremembe 214-FZ, ki se ne nanašajo le na dejavnosti razvijalcev, ampak tudi narekujejo nove pravice in obveznosti imetnikov lastniškega kapitala. Portal Novostroy-M.ru je Denisa Artemova, vodilnega odvetnika v odvetniški pisarni Via lege, prosil, naj pojasni, kaj morate vedeti o posodobljenem zakonu.
Odnose na področju skupne gradnje že več kot deset let ureja zvezni zakon "O sodelovanju pri skupni gradnji ..." (214-FZ). Ta zakon ni imel predhodnikov in je nastal na področju investicij v stanovanjsko gradnjo, ki je bilo v gospodarskem smislu izjemno povpraševanje in je bilo izredno slabo urejeno z razpršenimi regulativnimi pravnimi akti. Kot kateri koli drug zakon, ki vpliva na dinamično razvijajočo se sfero gospodarstva, je bil tudi 214-FZ večkrat spremenjen in dopolnjen.
Zadnje spremembe je uvedel zvezni zakon št. 304-FZ z dne 3. 7. 2016, katerega večina določb začne veljati 1. januarja 2017.
Kaj se bo bistveno spremenilo pri urejanju skupne gradnje? Tradicionalno je večina sprememb prizadela razvijalce.
Minimalni osnovni kapital
Zahtevana minimalna velikost odobrenega kapitala razvijalca se je znatno povečala.
Po čl. 66.2 Civilnega zakonika Ruske federacije, odobreni kapital določa najmanjšo velikost premoženja pravne osebe, ki jamči interese njenih upnikov.
Prej bi lahko bil razvijalec stanovanjske stavbe LLC z odobrenim kapitalom le 10 tisoč rubljev. Pojavilo se je naravno vprašanje, kako bi lahko tak odobreni kapital zagotovil interese udeležencev skupne gradnje večmilijonskega objekta?
V fazi obravnave predloga zakona je bilo predlagano, da se določi minimalni znesek odobrenega kapitala v višini najmanj 5 % skupnih stroškov gradnje objekta, pri izračunu tega stroška pa naj bi bil prikazan določen povprečni strošek. enega kvadratnega metra v ustrezni regiji. Po skupni misli so se odločili opustiti tako zapleteno izdajo. Posledično se minimalni odobreni kapital razvijalca določi na drsni lestvici glede na območje in s tem vrednost predmeta - od 2,5 milijona rubljev (s skupno površino do 1,5 tisoč kvadratnih metrov .), Do 1 milijarde 500 milijonov rubljev (s skupno površino več kot 500 tisoč kvadratnih metrov).
Seveda je novost o minimalnem odobrenem kapitalu zelo koristna. Kako pa deluje v praksi? Po čl. 66.2 Civilnega zakonika Ruske federacije mora biti odobreni kapital poslovne družbe vplačan v denarju v višini najmanjšega odobrenega kapitala, ki ga določajo zakoni o družbah z omejeno odgovornostjo in delniških družbah - to je vseeno 10 tisoč rubljev.
Zakonodajalec iz neznanega razloga ni uvedel pravil, da je treba celoten odobreni kapital razvijalca plačati v denarju. Zato je preostanek odobrenega kapitala mogoče plačati s katerim koli premoženjem, ki se lahko sčasoma obrabi, izgubi vrednost in celo umre zaradi nesreč. V skladu s tem lahko takšno premoženje zelo pogojno jamči interese upnikov razvijalca. Zato med pravniki pogosto velja mnenje, da so odobreni kapital številke na papirju, ki v resnici ničesar ne jamčijo.
V zvezi s tem je sprememba minimalne velikosti odobrenega kapitala videti bolj kot poskus države, da poveča gradbeni trg, da z njega odstrani mala podjetja, kot pa kot poskus resnične zaščite interesov lastnikov kapitala.
Velikokrat veliki razvijalci ustvarijo ločene pravne osebe za gradnjo določenih objektov. Spremembe 214-FZ predvidevajo takšno situacijo, pri čemer je izrecno določeno, da mora biti v primeru ustanovitve pravne osebe za objekt skupni kapital razvijalca in njegovih ustanoviteljev minimalni znesek, ki ga predpisuje zakon.
Razvijalca in njegove ustanovitelje mora zavezovati poroštvena pogodba, ki mora biti v izogib »iniciativi« razvijalcev notarsko overjena. Poroštvena pogodba mora določati solidarno odgovornost. To pomeni, da ima udeleženec v skupni gradnji zakonsko pravico do neodvisne izbire: komu natančno - razvijalcu ali ustanovitelju - predstaviti svoje finančne zahteve.
Seznam informacij, ki jih je zagotovil razvijalec, je bil razširjen
Če se je podjetje prej pogosto omejevalo na objavo projektne deklaracije na internetu, ki je v obliki tabele vsebovala najsplošnejše podatke o izvajalcu in projektu gradnje, so zdaj podjetja dolžna objavljati skenirane nekatere osnovne dokumente.
Tako revizijsko poročilo za zadnje leto izvajalca podjetniške dejavnosti, gradbeno dovoljenje, strokovni pregled projektne dokumentacije, dokumenti, ki potrjujejo pravice investitorja do zemljiške parcele, poroštvena pogodba z ustanovitelji investitorja in fotografije objekta. napredka stanovanjske stavbe so postali obvezni za objavo.
Na spletnem mestu mora biti in obrazec DDU, ki ga razvijalec predlaga sklenitev državljanom.
Obstajala je tudi takšna vrsta dokumenta, kot je sklep pooblaščenega izvršilnega organa (Ministrstva za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve Ruske federacije) o skladnosti razvijalca z novimi zahtevami 214-FZ. Prav tako mora biti objavljen na spletnem mestu.
Postavitev teh dokumentov na internet bo pripomogla k preglednosti gradnje.
Poleg tega so bila uvedena obvezna pravila o določitvi lokacije stanovanja v nadstropju v zavodu za predšolsko vzgojo, pri prenosu stanovanja na delničarja pa mu mora investitor dati posebno navodilo za obratovanje objekta skupne gradnje, ki vsebuje potrebne informacije o pravilih za njegovo uporabo, življenjski dobi objekta skupne gradnje in vključenih vanj.sestavo zaključnih elementov, inženirskih in tehničnih podpornih sistemov.
Odgovornost razvijalca za kršitev pogojev odprave gradbenih napak
Nova izdaja 214-FZ uvaja odgovornost razvijalca za kršitev rokov za odpravo gradbenih pomanjkljivosti. To je 1 % stroškov stroškov, potrebnih za odpravo takšne pomanjkljivosti za vsak dan zamude.
Potreba po konkretizaciji tega vprašanja je že dolgo zrela, saj 214-FZ ureja le odgovornost razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja in subsidiarno (dodatno) uporabo norm zakona o varstvu pravic potrošnikov za razvijalca. / Delničarski odnosi so v praksi sprožili vprašanja, predvsem o velikosti odgovornosti za zamudo.
Sam rok za odpravo gradbenih napak pa bi morale po zakonodajalcu določiti stranke predšolskemu izobraževalnemu zavodu. Tukaj pride do kompleksnosti. Navsezadnje razvijalec ostaja stranka, ki narekuje pogoje ustanove za predšolsko vzgojo. In v obdobju šestih mesecev je povsem mogoče odpraviti majhno napako, kot je nastavitev položaja okenskih kril.
5% omejitev pri spreminjanju površine stanovanja
Eden od razlogov za prenehanje delovanja vrtca s strani udeleženca v skupni gradnji je bistvena sprememba zgrajenega stanovanja glede na projekt, tudi glede na površino. Pred obravnavanimi spremembami v 214-FZ so razvijalci pogosto poskušali zagotoviti dejstvo, da sprememba površine stanovanja v obliki na primer 10% površine, ki jo zagotavlja vrtec, ne bi bila biti pomemben.
Spremembe so to vprašanje razjasnile, saj so kot merilo materialnosti navedle 5 % površine, ki je prijavljena v predšolski vzgojni ustanovi.
Escrow računi
Veliko polemik v fazi menice so povzročili tako imenovani depozitni računi. So nekakšen analog znane bančne celice, vendar le za poravnave v negotovinski obliki in imajo veliko skupnega z bančnim akreditivom.
Bistvo deponiranih poravnav je, da udeleženec v skupni gradnji DDU ne plača neposredno na račun razvijalca, temveč na poseben bančni račun. Hkrati razvijalec do tega denarja nima dostopa do trenutka, ko zgradi hišo in stanovanje preda delničarju. In če ne gradi, banka udeležencu skupne gradnje vrne sredstva.
Ta preprost in varen sistem poravnave za delničarja je naletel na utemeljeno kritiko razvijalcev. Konec koncev je samo bistvo skupne gradnje v tem, da razvijalec v projekt pritegne denar državljanov. Nakupujejo potreben gradbeni material, plačujejo storitve izvajalcev in izvajajo številne druge izdatke.
Za razliko od obrestonosnih bančnih posojil je uporaba denarja lastnikov brezplačna, kar v končni fazi vodi do znižanja stroškov stanovanj in posledično do opazne priljubljenosti naložb v gradnjo.
Rezultat razprav je bil, da v sprejeti različici 214-FZ uporaba depozitnih računov ni postala obvezna, ampak se izvaja dispozitivno, po želji. Zdi se, da je možnost njegove uporabe pri izračunu depozitnih računov testne narave.
Da bi pritegnili pozornost razvijalcev na to shemo, so na voljo nekatere ugodnosti: na primer v zvezi z razvijalci, ki uporabljajo depozitne račune, se ne uporabljajo pravila o obveznem zavarovanju civilne odgovornosti razvijalca ali o bančnih garancijah. Določeno je tudi, da se banki, ki je depozitni zastopnik, ne izplačuje nadomestila. Kljub temu je nadaljnji razvoj deponiranega mehanizma glede na trenutne gospodarske realnosti malo verjeten.
Prepoved »prenosa« sredstev od objekta do objekta
Spremembe so se dotaknile tudi drugega pomembnega vprašanja, in sicer porabe sredstev enega gradbenega objekta za »dokončanje« predhodno začetih hiš. Analiza gradbenega trga v zadnjem desetletju vodi do žalostnega zaključka, da je prav ta praksa prenosa sredstev iz enega razvojnega objekta v drugega privedla do spodkopavanja finančne stabilnosti razvijalca in posledično do stečaja. .
Tukaj je bila nekakšna loterija: kdor je prej prišel k razvijalcu, je prejel stanovanje. V razmerah gospodarske krize je bil tak sistem zelo nestabilen in je spominjal na zloglasne finančne piramide iz 90. let prejšnjega stoletja.
Nova izdaja 214-FZ izrecno prepoveduje uporabo sredstev imetnikov kapitala za namene, ki niso povezani z gradnjo ene posamezne stanovanjske stavbe (stanovanjski kompleks). Odslej je investitor dolžan voditi finančno evidenco za vsako hišo posebej. Letna poročila so predmet obvezne finančne revizije, za nenamensko porabo sredstev pa osebno odgovarjata vodja razvijalca in glavni računovodja.
Enotni register razvijalcev (ERZ)
Inovacija je Enotni register razvijalcev. To je državni informacijski vir v obliki sistematiziranega seznama razvijalcev in analize njihove skladnosti z razširjenimi zahtevami 214-FZ. Pomembno je, da so informacije v enotnem registru razvijalcev odprte, javno dostopne in objavljene na uradni spletni strani zveznega izvršilnega organa, pristojnega za dejavnosti razvijalcev.
Določene spremembe so v položaju udeležencev v skupni gradnji. In tako rekoč, kot protiutež težavam za razvijalce, nova pravila o lastnikih lastniškega kapitala poenostavljajo življenje razvijalcem.
Prepoved enostranske zavrnitve DDU
Torej, ob pravilni izvedbi DDU s strani razvijalca, delničar nima več pravice enostransko zavrniti izpolnitev DDU. Se pravi, sodelovanje v skupni gradnji ne pomeni več izhoda iz nje - sodelovati morate do bridkega konca. Vse drugo je možno le na sodišču.
Odgovornost za zamudo pri prenosu stanovanja
Veliko polemik povzroča tudi nova izdaja 6. člena o odgovornosti razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja. Bodisi zaradi spregleda ali pa je posebej oblikovano tako, da ni jasno: bodisi v primeru nerazumne utaje podpisa akta o prevzemu in prenosu stanovanja je razvijalec oproščen plačila kazni za obdobje takšne utaje oziroma je načeloma oproščen plačila kazni za zamudo pri gradnji in posledično zamudo pri prenosu stanovanja.
Zanimivo je, da so bile spremenjene čl. 6 zakona, ki določa odgovornost razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja, in ne v čl. 8, ki ureja samo postopek prenosa stanovanja, vključno z zmožnostjo razvijalca v primeru neupravičenega izogibanja podpisu pogodbe o prenosu, na primer zmožnostjo podpisa enostranskega akta o prevzemu in prenosu stanovanja.
Očitno je, da bo takšna dvojnost razlage povzročila tudi dvojnost sodne prakse. Relevantnost vprašanja je zelo velika, saj razvijalec zelo pogosto razlaga utemeljene trditve o kakovosti stanovanja v fazi njegovega prevzema s strani delničarja kot nerazumno zamudo pri podpisu potrdila o prevzemu.
Država je določene novosti pridržala zase. Pogoj za zbiranje sredstev je odsotnost davčnih zamud. Predpogoj za privabljanje sredstev s strani razvijalca bo odslej odsotnost zamud pri davkih, pristojbinah, zaostalih plačilih drugih obveznih plačil v proračune proračunskega sistema Ruske federacije.
Obveznost vlade, da določi zavezujoča pravila o predpisujočih standardih
Postavljeni so določeni predpogoji za poenotenje odnosov med strankama po DDU. Tako se zdaj vlada Ruske federacije zavezuje, da bo ob njegovem sklenitvi in izvajanju izdala pravila, ki so zavezujoča za stranke DDU. Podzakonski akti se tradicionalno sprejemajo hitreje in lažje kot spremembe zveznega zakona. Koliko bo to prispevalo k blaginji gradbenega trga? Čas bo pokazal. Vendar je že vidno veliko območje, kjer je potrebna takšna dodatna ureditev.
Torej trenutno razvijalci samostojno razvijajo obliko DDU. In čeprav zelo veliko pogojev DDU ureja 214-FZ, je še vedno veliko "praznih mest". Na primer, 214-FZ ne ureja postopka za končne poravnave med strankami v predšolski vzgojni ustanovi na podlagi rezultatov meritev ZTI, postopka in zneska plačila operativnih pristojbin po začetku obratovanja hiše.
To uporabljajo razvijalci, ki na podlagi svojih izkušenj in obsežne sodne prakse vzpostavijo pravila, ki zelo spominjajo na igro z enim samim ciljem.
In če bo vlada Ruske federacije uvedla enotno obliko besedil za predšolsko vzgojo, poenotila pogoje sporazuma, bo to v veliko pomoč imetnikom kapitala.
Odškodninski sklad
Končno se je v 214-FZ pojavil člen o odškodninskem skladu, ki ga je mogoče ustvariti z odločitvijo vlade Ruske federacije in katerega sredstva se oblikujejo iz obveznih prispevkov razvijalcev (razvijalci bodo odšteli 1% vsakega registrirana predšolska ustanova od 1. januarja 2017 - pribl. Novostroy -M.ru), ki privablja sredstva udeležencev v skupni gradnji.
Tak sklad se lahko oblikuje z namenom dodatne zaščite pravic in zakonitih interesov udeležencev v skupni gradnji, do katerih investitorji ne izpolnjujejo obveznosti in v zvezi s katerimi je arbitražno sodišče uvedlo postopke, uporabljene v stečaju. Ovitek.
Problem ogoljufanih vlagateljev v nepremičnine je v marsičem v tem, da ni izdelan učinkovit mehanizem za pomoč ljudem, ki so iz takšnih ali drugačnih razlogov ostali brez stanovanj.
Kdo naj dokonča zapuščene novogradnje in, kar je najpomembneje, na čigave stroške?
Očitno je, da država po splošni politiki organiziranja samoregulacije različnih področij gospodarske dejavnosti enako ravna tudi na področju skupne gradnje.
Ustanovitev specializiranega sklada bo naložila finančno odgovornost za nesrečne razvijalce na njihove kolege razvijalce. Zato se zdi, da oblikovanje in delovanje novega državnega sklada ni daleč.
Hkrati je nova izdaja 214-FZ pustila veliko perečih težav "čez krova".
Tradicionalna shema za izstop iz področja uporabe 214-FZ so bile in ostajajo predhodne prodajne in nakupne pogodbe ter stanovanjske zadruge. Obe vrsti pogodb še vedno omogočata privabljanje sredstev državljanov za gradnjo v odsotnosti IRD (zaključki pregleda projekta, gradbena dovoljenja, formalizirana pridobitev zemljišč).
Pravno najtežji je položaj članov stanovanjske zadruge, saj dosedanja sodna praksa nanje ne razširja učinka Zakona o varstvu pravic potrošnikov, ki je glavni regulator izven področja uporabe 214-214. FZ.
Z novostmi v številnih zakonih bi lahko prepovedali delovanje fiktivnih stanovanjskih zadrug ali vsaj izenačili njihove člane s potrošniki. Vendar to ni bilo storjeno.
Pozitivna točka bi bila tudi neposredna navedba zakona o prispevku celotnega odobrenega kapitala razvijalca v denarju. Ta problem je bil že obravnavan zgoraj.
Druga dolgoletna težava imetnikov lastniškega kapitala je znatno podcenjevanje odgovornosti razvijalca s strani sodišč. Najprej govorimo o večkratnem zmanjšanju zneska kazni za zamudo pri prenosu stanovanja, ki ga je izvedel razvijalec, na podlagi abstraktnega načela "racionalnosti". Posledično se ustrezni člen 214-FZ praktično ne uporablja, saj se razvijalec v praksi ne boji zamude pri gradnji. To težavo bi lahko rešila določitev najnižje dovoljene globe v 214-FZ. Navsezadnje bi funkcije 214-FZ kot regulatorja gradbenega trga postale veliko bolj opazne, če bi odgovornost udeležencev na gradbenem trgu za kršitev zakona postala oprijemljiva in bi se pojavljala redno in neizogibno.
Hkrati se v številnih členih nove izdaje 214-FZ čuti nekakšna rezerva za prihodnost in to ne le na ravni zakonov, ampak tudi na področju podzakonskih aktov - vladnih odlokov in aktov pristojna ministrstva.
Povsem možno je, da se bodo v bližnji prihodnosti nadaljevale novosti na področju skupne gradnje.
Mimogrede, odprli smo kanal Telegram, kjer objavljamo najbolj zanimive novice o nepremičninah in nepremičninskih tehnologijah. Če želite med prvimi prebrati ta gradiva, se naročite: t.me/ners_news.
Naročnina na posodobitve
Pridobite brezplačno pravno svetovanje!
Boš kupil stanovanje? Če nameravate zaradi tega vstopiti v skupno gradnjo, potem morate vedeti zadnje novice na tem področju.
Lani poleti so bile sprejete obsežne spremembe zakona o sodelovanju pri skupni gradnji večstanovanjskih stavb. Veljati so začeli 1. januarja. Spremembe 214 FZ leta 2017 so posledica velikega števila ogoljufanih imetnikov lastniškega kapitala v Rusiji. Odslej zakon na drugačen način opredeljuje pravila obnašanja za razvijalce.
Analizirali smo posodobljen dokument in vam ponujamo pregled sprememb FZ 214 od 01.01.2017.
Pomembna sprememba 214 FZ s 1. januarjem 2017 zadeva zahteve za odobreni kapital gradbenega podjetja. Denarja od imetnikov kapitala ne bo mogla sprejemati, dokler ni v celoti izplačan.
Zaostrila se je tudi kapitalska politika. Zdaj je vezana na območje stanovanj in nestanovanjskih prostorov v stavbah v gradnji.
Če je površina 1,5 tisoč kvadratnih metrov. metrov, kapital mora biti najmanj 2,5 milijona rubljev;
Površina 2,5 tisoč kvadratnih metrov. metrov - najmanj 4 milijone rubljev itd.
Večja kot je površina stanovanj in dodatnih prostorov, večji in najmanjši je odobreni kapital razvijalca. Avtorji zakona menijo, da bo to pomagalo znebiti trga nezanesljivih podjetij.
Čeprav so zakonodajalci dali priložnost razvijalcem z nezadostnim odobrenim kapitalom. Lahko sklepajo poroštvene pogodbe.
Prva novica za imetnike kapitala je, da od 1. januarja 2017 fz-214 ne velja le za stanovanjske stavbe, temveč tudi za gradnjo hiš blokiranega razvoja.
Vsi ne bodo takoj razumeli, kaj je, vendar ste jih verjetno videli. Blokirane stavbe so danes eno najbolj priljubljenih področij v gradbeništvu.
- Po urbanističnem zakoniku so to stanovanjske stavbe največ treh nadstropij iz več blokov. Na preprost način - stanovanja, - pojasnjuje Aleksej Lapšin, predsednik OOZPP "Pravovoy Petersburg". - Imajo skupne stene s sosednjimi stanovanji, vendar se nahajajo na lastnem zemljišču.
Pomembno!Če nameravate v takšni hiši zgraditi stanovanje, prosite gradbince za delniško pogodbo. In če vas skuša prepričati v nasprotno, raje poiščite drugo podjetje.
Glede na novo različico 214 fz z zadnjimi spremembami z dne 01.01.2017 se vam bo o skupni gradnji posvetoval odvetnik.
Še ena zelo sprememba v fz 2014 od 01.01.2017! Zdaj za zadruge – stanovanjsko gradbene in hranilne zadruge – velja zakon o delničarjih.
To je potrebno, ker je področje dela stanovanjskih zadrug v Rusiji precej nepregledno. In to je razlog za različne zlorabe s strani pobudnikov tovrstnih gradbenih projektov.
Res je, v posodobljenem zakonu o nadzoru zadrug je malo povedanega. Zdaj lahko strokovnjaki nadzornega organa nadzorujejo privabljanje sredstev državljanov za gradnjo stanovanjskih stavb s strani stanovanjskih zadrug.
Po posodobljenem zakonu je cena pogodbe cena stanovanja! - je treba navesti kot zmnožek stroškov na enoto površine (kvadratni meter) s skupno površino stanovanja.
Recimo, da je površina vašega stanovanja 50 "kvadratov" in stane 56 tisoč rubljev. Prvo številko pomnožimo z drugo, dobimo 2,8 milijona rubljev. Ta znesek je treba navesti v DDU.
"Ta pristop bo naredil bolj pregledno določanje stroškov stanovanja in bo delničarju omogočil, da se izogne nerazumljivim dodatnim plačilom," pojasnjuje Alexey Lapshin. - Če je v pogodbi določena drugačna cena, obstaja razlog za postavljanje vprašanj gradbincem.
Pomembno! Ali ima stanovanje verando, balkon, teraso, katerih kvadratni meter je cenejši od bivalne površine stanovanja? To se upošteva tudi pri določanju cene stanovanja.
Katere spremembe začnejo veljati v FZ-214 od leta 2017?
Poleg tega ni bilo odobreno.
Prvič, razvijalec mora zdaj imeti velik odobreni kapital, da lahko prejme pravico do prispevkov imetnikov lastniškega kapitala.
Neposredno sam znesek kapitala je predstavljen v spodnji tabeli. Njegova velikost je odvisna od površine, načrtovane za prihodnji objekt.
Upošteva se ne samo kapital razvijalca, ampak tudi ustanoviteljev podjetja. Res je, razvijalec mora imeti notarsko overjeno poroštveno pogodbo.
Vendar videz te postavke lastnikom lastniškega kapitala ne bo dodal zaupanja, da bo njihov objekt zgrajen.
Prvič, razvijalec ima pravico oblikovati svoj odobreni kapital v višini prejšnjih 10.000 rubljev. Če želite to narediti, se lahko sklicuje na drugi pododstavek 66. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. Pomen tega odstavka je, da je dovolj, da podjetje oblikuje finančni znesek 10.000 rubljev, ki bo služil kot odobreni kapital. Poleg tega mora biti ta znesek tehten v gotovini in ne v drugih materialnih vrednostih. Učinek te klavzule zakona lahko uporabljajo tisti razvijalci, katerih oblika lastništva je LLC ali JSC.
Drugič, bodite pozorni na to, kakšen kapital mora imeti razvijalec v skladu z zveznim zakonom-214 od 1. julija 2017. Njegovo velikost si lahko ogledate v zgornji tabeli. Če razvijalec še vedno ne bo v celoti izkoristil drugega odstavka člena 66 Civilnega zakonika Ruske federacije, se lahko skoraj ves ta kapital oblikuje ne iz finančnih virov, temveč iz osnovnih sredstev in sredstev podjetja.
Drug pomemben odtenek je, da lahko razvijalec proda ali vrne vsa zgoraj navedena sredstva takoj, ko prejme pravico do zbiranja sredstev od "imetnikov lastniškega kapitala", nekatere vrste teh sredstev pa je mogoče preprosto "odpisati". In sprememba FZ-214 s 1. januarjem 2017 tega pomembnega vidika na noben način ne ureja.
Prav tako svetovalci spletnega mesta opozarjajo uporabnike na dejstvo, da je 2,5 milijona rubljev za 1500 m² le 1667 rubljev za 1 m². Ta znesek ne znaša niti 5% tržne vrednosti 1 m² stanovanj v skoraj vseh naseljih Ruske federacije.
Poleg tega želimo poudariti, da je bila ta novost sprejeta zato, da bi malim razvijalcem otežili možnost izvajanja lastniške gradnje. Ta korak bo verjetno le v majhni meri zmanjšal tveganja "imetnikov lastniškega kapitala".
Več o 5 pomembnih novostih v FZ-214 iz leta 2017. (Delničar ne bo mogel več samoiniciativno ukiniti montažne hiše. Prav tako je dopustno odstopanje v posnetku stanovanja po novem 5 %).
Nakup nepremičnine v skladu z 214-FZ o skupni gradnji je najbolj zanesljiva možnost za nakup stanovanja v novi stavbi. Kako se zavarovati pred pastmi tega posla? Kakšne spremembe 214-FZ čakajo imetnike lastniškega kapitala in razvijalce v letu 2017?
Glavna prednost DDU je zaščita pred dvojno prodajo
Upošteva se nakup stanovanja v hiši, ki se gradi v skladu z 214-FZ najbolj zanesljiv način nakupa stanovanj na primarnem trgu. Polni naslov zakona je "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih objektov ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije". Pogodba o kapitalski udeležbi (DSA) je kupca zaščitila pred glavno težavo nedavne preteklosti - dvojno prodajo, ko je razvijalcu uspelo prodati isto stanovanje več kupcem hkrati. Potrebne so kapitalske pogodbe so registrirani pri Rosreestr, zato takšna goljufija z njimi ne bo delovala.Še en plus hiš pod 214-FZ je, da ima razvijalec vsa potrebna dovoljenja za gradnjo. Podjetje, ki gradi hišo po 214-FZ, ima pravico začeti prodajo šele po prejemu gradbeno dovoljenje... To pomeni, da je vsa pripravljalna dokumentacija urejena.
Pri nakupu stanovanja po drugih shemah lahko pridete v situacijo, ko podjetje začne prodajati stanovanja v bodoči stavbi, ne da bi imela zakonske pravice do zemljišča za gradnjo. Težave se lahko pojavijo z gradbenim dovoljenjem: razvijalec je že začel sklepati predhodne pogodbe s kupci za prodajo stanovanj, od njih vzame depozit - državna ekspertiza projekta pa ni bila izvedena. Posledično se lahko izkaže, da je treba projekt dokončati ali pa sploh ne dobi odobritve. In kupci, ki so pohiteli s pologom za takšno stanovanje, so prisiljeni prek sodišča zahtevajo od razvijalca, da vrne svoj denar. Ob sklepanju programa predšolske vzgoje ste lahko prepričani, da se to ne bo zgodilo.
Delniška pogodba mora tudi navesti datum dokončanja hiše... Razvijalec, ki ne bo izpolnil roka, bo moral plačati globo državi (in če je v DDU ustrezen pogoj, potem delničarju).
Pred podpisom pogodbe morate preveriti zanesljivost razvijalca
Vendar ne smete misliti, da je DDU jamstvo za zaščito pred težavami. Vendar se lahko izognete nepotrebnim težavam, če natančno preučite vse dokumente razvijalca in samo delniško pogodbo.Pred podpisom pogodbe morate preveriti, ali ima razvijalec gradbeno dovoljenje in ali je potekel.
Bodite pozorni, kdaj naj podjetje hišo najame, in ne bodite leni obiščite gradbišče oceniti njegovo pripravljenost. Nenadoma dovoljenje poteče čez mesec dni, na gradbišču pa je bila ravno izkopana temeljna jama?
Oglejte si druge nepremičnine, ki jih je zgradilo to podjetje - morajo biti navedene projektna deklaracija objavljeno na uradni spletni strani podjetja.
Poiščite te objekte na internetu - ali so bile težave pri njihovi gradnji, zamude pri zagonu? Ugotovite, kako novinci ocenjujejo kakovost novogradnje. Če ni dvoma, lahko sklenete pogodbo.
Obvezne postavke predšolske vzgojne ustanove:
Prvič, je rok prenosa nepremičnine na delničarja po zakonu... Ne »v četrtem četrtletju 2017«, ampak »najpozneje do 15. novembra 2017«. Kakšna je razlika? "Četrta četrtina" je ohlapen koncept. Če je bila na primer hiša dana v obratovanje in razvijalec vleče prenos stanovanja na vas, potem boste na sodišču zagovarjali svoje pravice v smislu natančnega datuma in ne nejasnih pogojev.Drugič, v pogodbi mora biti navedeno o stanovanju, kaj je celotna površina in območje prihodnjih prostorov, kje se nahaja na shemi hiše, kaj je cena... Pogodba brez te klavzule se šteje za neveljavno.
Tretjič, DDU bi moral vsebovati klavzulo o tem, kdaj začne novi naseljenec plačati najemnino... Če to ni navedeno, se obračunavanje plačil začne od trenutka podpisa akta o prevzemu in prenosu stanovanja na delničarja. Toda razvijalec lahko od kupca zahteva, da plača komunalne stroške in stroške vzdrževanja od datuma, ko je hiša predana državni komisiji. Tudi če delničar še ni prejel ključev in se ne more vseliti v novo stanovanje. To zahtevo je treba izpodbijati, saj se lahko poravnava zavleče zaradi krivde razvijalca in potem boste plačali storitve, ki jih ne uporabljate.
Po zakonu garancijski rok za zgrajeno hišo, v katerem mora podjetje odpovedno odpraviti vse odkrite pomanjkljivosti, je pet let, za inženirsko opremo - tri leta. Čeprav je ta zahteva v zakonodaji, ne škodi, če jo predpišemo v pogodbi.
Plačati morate samo za stanovanje v novogradnji po registraciji pogodbe z Rosreestr
Nekateri brezvestni razvijalci vztrajajo pri plačilu pred registracijo, sicer si bo, pravijo, kupec premislil in bo moral začeti zapleten postopek za prekinitev pogodbe in preklic registracije. Toda razvijalec v tej situaciji ni v nevarnosti in vi, ko ste plačali za neregistrirano predšolsko vzgojno ustanovo, tvegate, da bo podjetje podpisalo podoben dokument z nekom drugim za isto stanovanje in od njega vzelo denar. In potem ni jasno, kdo bo dobil plačani življenjski prostor.Prodajalec lahko vzame denar od delničarja šele, ko je DDU registriran pri Rosreestru. Najbolje je, da odprete poseben račun - akreditiv, na katerega kupec položi zahtevani znesek takoj po podpisu pogodbe, vendar bo razvijalec ta denar lahko prejel šele po registraciji pogodbe pri Rosreestru. Potem sta lahko obe strani mirni glede plačila.
Zaščiteni so tudi interesi delničarja obvezno zavarovanje odgovornosti razvijalca(velja od 1. januarja 2014, ukinjeno s 1. januarjem 2017, nadomeščen z odškodninskim skladom – glej spodaj). To zavarovanje mora izdati vsak razvijalec, ki izvaja projekte po 214-FZ. Če iz nekega razloga ne zgradi hiše, ne prenese stanovanja na kupca (na primer razvijalec gre v stečaj), potem delničar prejme položeni denar za zavarovanje.
DDU 2017 - spremembe 214-FZ
Skoraj vsako leto zakonodajalci poostrijo zahteve za razvijalce s spremembami 214-FZ. Tako so bile leta 2016 sprejete naslednje spremembe zakona, ki so bistveno spremenile pogoje deleža iz let 2016 in 2017.Spremembe 214-FZ za razvijalce od leta 2017
Minimalni osnovni kapital
Spremembe so vplivale tudi na odobreni kapital razvijalcev: zdaj podjetje z minimalnim kapitalom 10 tisoč rubljev ne bo moglo začeti gradnje stanovanj. Velikost odobrenega kapitala je vezana na površino stanovanja, ki ga gradijo dano podjetje in povezana podjetja. Najmanjši znesek kapitala je 2,5 milijona rubljev. - za organizacije, katerih površina vseh objektov skupne gradnje ne presega 1,5 tisoč kvadratnih metrov. m. Največji znesek je do 1,5 milijarde rubljev. - za tiste, ki imajo več kot 500 tisoč kvadratnih metrov novih stavb. m. Ta inovacija je zasnovana tako, da zaščiti trg pred enodnevnimi podjetji, ki se odprejo, da bi zbrali denar od imetnikov lastniškega kapitala, nato pa bankrotirajo in izginejo s prejetim zneskom.
Pogosto razvijalci ustvarijo ločene pravne osebe za gradnjo določenih objektov. Spremembe 214-FZ določajo naslednjo situacijo: v primeru ustanovitve pravne osebe za predmet mora biti skupni kapital razvijalca in njegovih ustanoviteljev najmanjši, ki ga predpisuje zakon. Razvijalec in njegovi ustanovitelji morajo biti vezani na poroštveno pogodbo, ki mora biti notarsko overjena in predvidevati skupno odgovornost. To pomeni, da ima udeleženec v skupni gradnji zakonsko pravico do neodvisne izbire: komu natančno - razvijalcu ali ustanovitelju - predstaviti svoje finančne zahteve.
Seznam informacij, ki jih je zagotovil razvijalec, je bil razširjen
Razvijalci bodo morali na svojih spletnih straneh objaviti podrobne informacije o vsaki hiši, ki jo zgradijo s pomočjo sredstev imetnikov lastniškega kapitala. Na tem viru bo moralo podjetje izdati dovoljenja za svoje objekte, povedati, v kateri fazi je gradnja, poročati o spremembah datuma zagona hiš.Revizorsko poročilo za zadnje leto izvajalca podjetniške dejavnosti, gradbeno dovoljenje, strokovni pregled projektne dokumentacije, dokumenti, ki potrjujejo pravice investitorja do zemljiške parcele, poroštvena pogodba z ustanovitelji investitorja in fotografije poteka gradnje oz. stanovanjska stavba je postala obvezna za objavo.
Na spletnem mestu mora biti in obrazec DDU, ki ga razvijalec predlaga sklenitev državljanom. Obstajala je tudi takšna vrsta dokumenta, kot je sklep pooblaščenega izvršilnega organa (Ministrstva za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve Ruske federacije) o skladnosti razvijalca z novimi zahtevami 214-FZ. Prav tako mora biti objavljen na spletnem mestu.
Poleg tega so bila uvedena obvezna pravila o določitvi v zavodu za predšolsko vzgojo lokacija stanovanja v nadstropju, pri prenosu stanovanja na delničarja pa mu mora razvijalec dati posebno navodila za uporabo skupne gradnje, ki vsebuje potrebne informacije o pravilih za njegovo uporabo, življenjski dobi skupnega gradbenega objekta in zaključnih elementih, ki so v njem vključeni, inženirskih in tehničnih podpornih sistemih. In če se delničar pritoži zaradi napak v stanovanju ali hiši v garancijski dobi in razvijalec dokaže, da so te napake nastale zaradi nepravilnega delovanja, jih gradbeno podjetje ne bo odpravilo in nadomestilo škode najemnikom. Toda če razvijalec tega ne dokaže in hkrati ne hiti z odpravo napak, bo za vsak dan zamude delničarju plačal kazen
Torej mora razvijalec od 1. januarja 2017 na uradni spletni strani objaviti naslednje dokumente:
- dovoljenja za dajanje v obratovanje objektov kapitalske gradnje, pri katerih je izvajalec sodeloval v treh letih pred objavo projektne deklaracije;
- revizorjevo poročilo za zadnje leto podjetniške dejavnosti razvijalca;
- gradbeno dovoljenje;
- zaključek pregleda projektne dokumentacije, če je tak pregled določen z zveznim zakonom;
- dokumenti, ki potrjujejo pravice razvijalca do zemljiške parcele;
- sklep pooblaščenega organa o skladnosti nosilca projekta in projektne izjave z uveljavljenimi zahtevami;
- osnutek pogodbe za sodelovanje pri skupni gradnji;
- metode, ki jih je izbral razvijalec za zagotavljanje izpolnjevanja obveznosti iz pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji;
- poroštvena pogodba z razvijalcem (če obstaja);
- fotografije, ki odražajo trenutno stanje gradnje, nastanka (objavljamo mesečno).
Odgovornost razvijalca za kršitev pogojev odprave gradbenih napak
Za vsak dan zamude pri odpravi gradbenih pomanjkljivosti bo razvijalec delničarju plačal kazen v višini 1% stroškov stanovanja. In ko zaradi takšnih napak stanovanje postane neprimerno za bivanje, bo moral razvijalec tudi nadomestiti kazen v višini 1% stroškov stroškov, potrebnih za odpravo pomanjkljivosti.5% omejitev pri spreminjanju površine stanovanja
Eden od razlogov za prenehanje delovanja vrtca s strani udeleženca v skupni gradnji je bistvena sprememba zgrajenega stanovanja glede na projekt, tudi glede na površino. Sprememba površine stanovanja v obliki 5% površine je pomembna.Escrow računi - preprost in varen sistem poravnave za delničarja
Udeleženec v skupni gradnji plača DDU ne neposredno na račun razvijalca, temveč na poseben bančni račun. Hkrati razvijalec do tega denarja nima dostopa do trenutka, ko zgradi hišo in stanovanje preda delničarju. In če ne zgradi, banka delničarju vrne sredstva. Uporaba depozitnih računov s strani razvijalca ni obvezna. Za razvijalce obstajajo ugodnosti: za razvijalce, ki uporabljajo depozitne račune, ne veljajo pravila o obveznem zavarovanju odgovornosti do tretjih oseb ali o bančnih garancijah. Določeno je tudi, da se banki, ki je depozitni zastopnik, ne izplačuje nadomestila.Prepoved »prenosa« sredstev od objekta do objekta
Nova različica 214-FZ izrecno prepoveduje uporabo sredstev lastnikov za namene, ki niso povezani z gradnjo ene posamezne stanovanjske stavbe (stanovanjski kompleks). Odslej je investitor dolžan voditi finančno evidenco za vsako hišo posebej. Letna poročila so predmet obvezne finančne revizije, za nenamensko porabo sredstev pa osebno odgovarjata vodja razvijalca in glavni računovodja.Enotni register razvijalcev (ERZ)
To je državni informacijski vir v obliki sistematiziranega seznama razvijalcev in analize njihove skladnosti z razširjenimi zahtevami 214-FZ. Zbrali se bodo podatki o vsakem gradbenem podjetju v državi: katere objekte je zgradilo, kakšne terjatve in kazni so mu bile naložene itd. Podatki, ki jih vsebuje enotni register razvijalcev, so odprti, javno dostopni in objavljeni na uradni spletni strani zvezni izvršilni organ, pristojen za dejavnosti razvijalcev.Poleg tega je bil v kazenski zakonik uveden pogoj, da je lahko razvijalec, ki je kršil zakon o privabljanju sredstev za lastništvo, vpleten v kazenska odgovornost... Najvišja kazen zapora za tovrstne kršitve je pet let. Ta sprememba je začela veljati to pomlad in je že povzročila močno zmanjšanje števila glob za nepravilno gradnjo po 214-FZ. V strahu pred kazenskimi sankcijami razvijalci ne tvegajo, da bi zaobšli zakone.
Spremembe 214-FZ o lastnikih lastniškega kapitala od leta 2017
Določene spremembe so v položaju udeležencev v skupni gradnji.
Prepoved enostranske zavrnitve DDU
Ob pravilni izvedbi DDU s strani razvijalca delničar ni več upravičen do enostranske zavrnitve izpolnitve DDU. Se pravi, sodelovanje v skupni gradnji ne pomeni več izhoda iz nje - sodelovati morate do bridkega konca. Vse drugo je možno le na sodišču.Odgovornost razvijalca za zamudo pri prenosu stanovanja
Nova izdaja v umetnosti. 6 je oblikovan tako, da ni jasno: bodisi v primeru neupravičene utaje pri podpisu potrdila o prevzemu stanovanja je razvijalec oproščen plačila kazni za čas takšne utaje ali pa je načeloma je oproščen plačila kazni za zamudo pri gradnji in posledično zamudo pri prenosu stanovanja ... Takšna dvojnost razlage bo povzročila tudi dvojnost sodne prakse.Spremembe v vladna ureditev
Predpogoj za privabljanje sredstev s strani razvijalca bo odslej odsotnost zamud pri davkih, pristojbinah, zaostalih plačilih drugih obveznih plačil v proračune proračunskega sistema Ruske federacije.
Vlada Ruske federacije se zavezuje, da bo izdala pravila o DDU
Trenutno razvijalci samostojno razvijajo obliko DDU. In čeprav zelo veliko pogojev DDU ureja 214-FZ, je še vedno veliko "praznih mest". Na primer, 214-FZ ne ureja postopka za končne poravnave med strankami v predšolski vzgojni ustanovi na podlagi rezultatov meritev ZTI, postopka in zneska plačila operativnih pristojbin po začetku obratovanja hiše. In če bo vlada Ruske federacije uvedla enotno obliko besedil za predšolsko vzgojo, poenotila pogoje sporazuma, bo to v veliko pomoč imetnikom kapitala.G državni odškodninski sklad za imetnike kapitala
Od 1. januarja 2017 bo za razvijalce veljala zahteva, da od vsakega sklenjenega vrtca odštejejo najmanj 1 % v odškodninski sklad. In s 1. januarjem 2017 se obvezno zavarovanje razvijalcev odpove. Novi sklad bo moral prevzeti dokončanje stanovanjske hiše, če investitor ne bo izpolnil svojih obveznosti, na primer v primeru stečaja.
Vse nepremičninske novice in zanimive informacije na našem kanalu na družbenih omrežjih. Naročite se in bodite na tekočem!
