Naložbena pogodba je neimenovana pogodba in ni vključena v sistem pogodb, ki ga določa Civilni zakonik Ruske federacije. V zvezi s tem je v primeru sporov med nasprotnimi strankami njihovo razmerje urejeno z odstavkom 2 Civilnega zakonika Ruske federacije (splošna določila o pogodbah), pogl. 22 Civilnega zakonika Ruske federacije. Po potrebi se pravice in obveznosti strank določijo na podlagi splošnih načel in pomena civilne zakonodaje ter zahtev dobre vere, razumnosti in pravičnosti, torej analogije prava. Upoštevajoč tudi določbe iz čl. 432 Civilnega zakonika Ruske federacije bo njen predmet edini bistveni pogoj naložbene pogodbe, ki je neposredno določen z zakonom. Dejansko je glavni vir ureditve dejavnosti strank naložbena pogodba. Zato investitor nosi veliko tveganje in »odgovornost« pri sestavi in sklenitvi pogodbe. Uspešno doseganje tega cilja bo odvisno od konsolidacije vseh bistvenih pogojev pogodbe, čim bolj popolnega odražanja dejanskih in pravnih dejanj stranke.
Glede na investicijsko pogodbo predlagamo, da se kot bistveni štejejo naslednji pogoji: predmet, cena, rok.
Za investitorja je bistven pogoj o predmetu pogodbe, saj je vsaka nepremičnina edinstvena. Tudi če se nepremičninski objekt gradi po standardnem projektu, je lahko kraj njegove gradnje še posebej pomemben.
Predmet naložbe pri gradnji je treba priznati tisti del (delež) nepremičnine v gradnji, ki je predmet prenosa na investitorja (stanovanje, soba, prostor). Predmet pogodbe je lahko določen po posameznih ali generičnih značilnostih (z navedbo natančne velikosti skupne oziroma uporabne površine v objektu, ki se prenese na investitorja, ali z deležem investitorjeve udeležbe v skupnem znesku financiranja gradnje). - člen 24 LC RF).
Za dogovor o pogojih o predmetu pogodbe (ne glede na to, kako je opredeljen) morata stranki navesti značilnosti nepremičnine v gradnji kot celote: naslov zemljišča, na katerem se gradnja izvaja, lokacija hiše v gradnji na zemljišču (navedeno na ločenem načrtu); predvideni namen (stanovanjski ali nestanovanjski objekt); skupna površina predmeta (vključno z uporabno površino); število nadstropij, balkonov, garaž, dvigal, kleti, podstrešja, podstrešja itd. Trapeznikov V.A. Pravna ureditev investicijske dejavnosti v stanovanjski gradnji // Pravo in ekonomija. - 2005 - št. 9. - Str. 37
Običajno je predmet pogodbe o gradbeni naložbi ločeno stanovanje. Za individualno določitev predmeta pogodbe o naložbi stanovanja je treba navesti: predhodno številko stanovanja; tla, na katerih se nahaja, in njegov položaj v oseh; razporeditev stanovanja; število etažnih stanovanj; skupna projektna površina stanovanja, vključno s uporabno površino, prisotnostjo in površino balkonov, podstrešja, shramb itd .; površina drugih prostorov, ki so podrejeni stanovanju (garaže, kleti, podstrešja itd.); prostore in opremo, ki bodo postali skupna last vseh stanovalcev hiše.
Čas gradnje so eden najpomembnejših pogojev investicijske pogodbe. Ker ima gradnja katerega koli objekta svoje posebnosti, je treba čas gradnje določiti v vsakem posameznem primeru. Ni jih mogoče vzpostaviti s povezovanjem določenega projekta z drugimi projekti. Kot v gradbeni pogodbi je treba začetne in končne pogoje za gradnjo del priznati kot bistvene pogoje investicijske pogodbe O.V. Pinyaskina. O pravni naravi investicijske dejavnosti // Bančno pravo. - 2010 - št. 2. - str. 12 ..
Ti pogoji so določeni z navedbo določenih koledarskih datumov in jih mora razvijalec vnesti v predmet naložbene pogodbe.
Toda, kot smo že omenili, je za gradbeno dejavnost značilna posebna kompleksnost in specifičnost. V procesu gradnje so možne tako objektivne kot subjektivne okoliščine, ki ne omogočajo izpolnitve obveznosti v »razumnem« roku, zato je problematično uporabljati merilo kot »razumnost«. Kljub temu, da bo "razumni rok", čeprav gre za nadomestno možnost, bo na koncu določen na sodišču, saj se zdi možnost poravnave roka v tožbenem (predkazenskem) postopku problematična. Ne smemo pozabiti, da lahko stranke pristopijo k razlagi »racionalnosti« na različne načine, v skladu s svojim razumevanjem in na podlagi osebnega interesa.
Cena je tudi bistven pogoj investicijske pogodbe. Hkrati je v pravni literaturi bistvo »cene« takšnega dogovora razumljeno dvoumno. Torej, V.P. Sokolov pod tem razume samo znesek plačila, prenesenega na stranko, ki izvaja pogodbo V.P. Sokolova. Pogodba za sodelovanje pri skupni gradnji. - M .: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova meni, da je to "... znesek naložb, ki se jih vlagatelj zaveže narediti" Kvardonova E.S. Pravni vidiki delnega financiranja stanovanjske gradnje s strani državljanov. - M., 2003. - S. 81 .. Kot izhaja iz pomena čl. 423 Civilnega zakonika Ruske federacije bo povračilo izraženo v tem, da mora stranka za opravljanje svojih dolžnosti prejeti plačilo ali drugo nasprotno določbo. Investitor pa nakaže naložbena sredstva v zameno za bodoči nepremičninski objekt in v višini oziroma obsegu, ki je potreben za izvedbo projekta, in ne kot plačilo za dejanja stranke. Cena naložbene pogodbe predstavlja vse, kar se vlagatelj zaveže zagotoviti. Umetnost. 424 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se izvršitev pogodbe plača po ceni, določeni s sporazumom strank, iz tega pa ne izhaja, da gre za plačilo za dejanja nasprotne stranke.
Glede na navedeno predlagamo naslednjo strukturo: po investicijski pogodbi v gradbeništvu se ena stranka (investitor) zaveže, da bo naložbe prenesla, druga stranka (naročnik) pa se za ustrezno plačilo zaveže, da jih bo vložila na podlagi naložbe. projekta, da se zgradi nepremičninski objekt in ga nato v roku, določenem s pogodbo, prenese v last investitorja.
Prvič, ta sporazum je dvostransko zavezujoč, obojestranski. V skladu z naložbeno obveznostjo, ki izhaja iz takšne pogodbe, ima investitor pravico zahtevati od stranke, da izvede določena dejanja, vendar je vlagatelj sam dolžan izvesti navedena dejanja. Vzajemnost takega dogovora se izraža v tem, da je naložba zagotovljena v zameno za prenos bodoče zgrajene nepremičnine. Ker ustvarjanje in prenos končnega objekta s strani naročnika temelji le na tistih sredstvih, ki jih investitor nakaže, je slednji dolžan zagotoviti ustrezen znesek naložbe. Izhajajoč iz tega ima stranka, če vlagatelj ne izpolni ustrezne obveznosti ali ob prisotnosti okoliščin, ki jasno kažejo, da taka izpolnitev ne bo izvedena v roku, ki sta ga stranki določili, pravico začasno ustaviti izvedbo svojega obveznosti ali zavrne izpolnitev te obveznosti in zahteva povrnitev škode. To pomeni, da obstaja medsebojna odvisnost ene obveznosti od druge. Tako je mogoče ugotoviti, da je obveznost iz naložbene pogodbe nasprotna.
V pravni literaturi se ob upoštevanju takšnega merila, kot je porazdelitev pravic in obveznosti strank, omenjajo tako dvostranski kot enostranski sporazumi. Kar zadeva transakcije, je možna taka delitev na enostransko in dvostransko. Razvrstitev pogodb na ta način še vedno ni povsem pravilna. "Vsekakor sta dve stranki sporazuma, vendar ti stranki nista vedno v enakem razmerju med seboj." Natančneje, Ya.M. Magaziner, ki predlaga, da se takšni sporazumi imenujejo enostransko zavezujoči ali enostransko dovoljeni, vendar ne enostransko ali dvostransko zavezujoči Ya.M. Magaziner Izbrana dela iz splošne teorije prava. - M .: Pravni center, 2006. - Str.271 ..
Glede na takšno kvalifikacijsko podlago, kot je prisotnost vzajemnega zadovoljstva, sodi pogodba o naložbi v kategorijo kompenziranih. Čeprav nekateri avtorji menijo, da je tak dogovor brezplačen. V tem primeru je povračilo v tem, da je vlagatelj dolžan nagraditi stranko za dejanja, ki jih je opravil (stranka).
Glede na trenutek, ko je čas nastanka pogodbe, se slednje delijo na realne (iz latinščine res - stvar) in konsenzualne (iz latinščine consensus - dogovor). Ker je za nastanek medsebojnih pravic in obveznosti med vlagateljem in stranko dovolj, da se stranki dogovorita o pogojih takšne pogodbe, se skladno s tem naložbena pogodba priznava kot sporazumna.
Glede na to, da ima vsak posel svojo pravno podlago, torej pravni cilj, ki ga subjekti investicijske dejavnosti želijo doseči, se naložbena pogodba priznava kot vzročna pogodba. Če je osnova bistveni element v sami sestavi transakcije in v njej odraža njene kvalitete, potem imamo kavzalno oziroma materialno (individualizirano) transakcijo. Razvrstitev pogodbe med kavzalne pogodbe ima pomembno podlago, saj je veljavnost naložbene pogodbe odvisna od njenega cilja, ki mora biti zakonit in dosegljiv. V našem primeru je namen pogodbe bodisi ustvarjanje dohodka kot posledica vlaganja v poslovne objekte bodisi doseganje pozitivnega učinka, na primer v obliki pridobitve nepremičnine, čeprav za zadovoljevanje osebnih, potrošniških potreb. , kar po veljavni zakonodaji ni nezakonito. Iz te vzročne pogodbe je razvidno tudi, na čem temelji investitorjevo lastništvo nepremičnine.
Glede na to, kako je vnaprej znano, ob sklenitvi pogodbe, predmet in višina nasprotne obveznosti, je pogodba lahko komutativna ali aleatorna. Ker ima naročnik informacije o obsegu opravljene naložbe, investitor pa prevzame velikost prenesene nepremičnine, se lahko investicijska pogodba šteje za komutativno.
Za celovito pravno kvalifikacijo naložbene pogodbe je treba upoštevati neobvezne značilnosti. Torej, če kot osnovo za razvrstitev uporabimo takšno merilo, kot je vsebina civilnih organizacijskih in pravnih razmerij, ki ga je predlagal O.A. Krasavčikov, je mogoče opozoriti, da ima naložbena pogodba organizacijske in predpogojne lastnosti Krasavchikov O.A. Kategorija znanosti civilnega prava. Letnik 1. - M .: Statut, 2005. - Str. 336 .. Investitor se upravičeno imenuje pobudnik gradnje. Za izvedbo investicijskega projekta se sklene investicijska pogodba, s tem se ustvarijo predpogoji za morebitno sklenitev različnih pogodb v prihodnosti, kot so: posojilna pogodba, kupoprodajna pogodba ali najem zemljišča, pogodba o projektantsko geodetskih delih, gradbena pogodba, pogodba o sodelovanju pri skupni gradnji.
Stranka, ki uveljavlja svoje pravice in obveznosti po pogodbi, prejme od investitorja določena pooblastila. Zlasti ima pravico po lastni presoji oblikovati pogodbena razmerja z ostalimi udeleženci v gradbenem procesu, določiti smer in postopek za razvoj investicij, zato potekajo organizacijska in delegirana razmerja.
Ker je zaradi zakonodajne utrditve zmožnosti vlagatelja nadzora nad nameravano porabo naložbenih sredstev s strani stranke, je mogoče prepoznati kontrolne lastnosti takšne pogodbe.
Informativne kvalitete odnosov po investicijski pogodbi se izražajo v pravici investitorja, da od naročnika prejme informacije o poteku gradnje, opravljenih delih, času zaključka posameznih faz gradbenega procesa in izvedbi projekta kot cel.
Zahvaljujoč posesti teh nepremičnin je mogoče posedovanje naložbene pogodbe prepoznati kot organizacijsko lastnino. Vsak dogovor že predpostavlja neko organizacijo, vendar je precej »notranje« narave, saj je prisoten ravno med pogodbenima strankama, ne da bi bil usmerjen navzven. Prisotnost naložbene pogodbe nedvomno pomeni sklenitev vsaj enega sporazuma, na primer gradbene pogodbe, torej že obstaja "zunanja" organizacija prihodnjih odnosov.
Pred sklenitvijo kakršnega koli posla je potrebno podpisati naložbeno pogodbo, ki dokumentira vse glavne dogovore pogodbenih strank, ne glede na to, ali gre za naročnika, izvajalca ali investitorja. Poslovna naložbena pogodba najpogosteje vključuje podrobnosti postopka financiranja, obveznosti vsake od pogodbenih strank, nianse strukture upravljanja in možnosti reševanja morebitnih konfliktov. V svojem bistvu je tak dogovor navodilo o fazah razvoja projekta, ki ga morajo plačati podpisnice. V tem primeru mora investicijski proces spremljati dodaten paket dokumentov, vključno z listino, različnimi licenčnimi pogodbami, posojilnimi pogodbami itd.
Naložbena pogodba je dokument, ki potrjuje razmerje med stranko in vlagateljem, ki ga sestavljajo obveznosti teh strank. V vlogi naročnika je predvsem vodja projekta, ki je odgovoren za denar investitorja in pravilno, dosledno izvajanje vseh točk investicijske pogodbe, katere vzorec so vse stranke predhodno odobrile. Kar zadeva investitorja, lahko v njegovi vlogi nastopa vsak posameznik ali pravna oseba, ki želi vlagati v financiranje podjetja. Najpogosteje je cilj vlagateljev prejeti denarno nagrado za svoj prispevek k projektu, včasih pa je motiv tudi želja po družbeni odobritvi, še posebej, ko gre za politike in javne osebnosti. V nekaterih primerih (na primer na področju gradbeništva) pri podpisu investicijske pogodbe sodeluje tudi tretja oseba, ki jo zastopa izvajalec, ki izvaja vse organizacijske aktivnosti in za to prejme provizijo.
Po končani obravnavi vseh predhodnih vprašanj investitor in naročnik nadaljujeta z obravnavo pogojev pogodbe, ki bi bili primerni za vse strani. Dvostranska koristna razmerja je treba graditi ob upoštevanju dejstva, da vlagatelj nakaže sredstva izvajalcu z nadaljnjo dokumentarno registracijo v celoti v skladu z veljavno zakonodajo, ki ureja prav ta razmerja. Takšen proces ne le zmanjša tveganje izgube lastnih sredstev s strani vlagatelja, temveč mu omogoča tudi nadzor nad finančnim prometom med neposrednim izvajanjem projekta. Ko bo projekt zaključen, bo investitor lahko brez težav vrnil svoja sredstva z dodatnim plačilom v roku, določenem s pogodbo.
Vlagatelj lahko prejme plačilo na več načinov.
V pogodbi je naveden fiksni znesek, ki bo ostal nespremenjen skozi celotno naložbeno obdobje, stranka pa mora pravočasno plačati gotovino. Če pride do nianse, ko stranka ne more pravočasno izplačati sredstev, se je treba o tem dodatno dogovoriti z vlagateljem. Ob soglasju vlagatelja k odlogu mora biti ta trenutek vključen tudi v naložbeno pogodbo.
Pojavi se približno plačilo, ki je v celoti odvisno od višine dobička, ki ga prejme podjetje. Običajno se ta način prejema sredstev s strani vlagatelja izbere pri izvajanju dolgoročnih projektov, ko je skoraj nemogoče predvideti znesek. V tej situaciji analitik izračuna približno vrednost dobičkonosnosti, ki se lahko med izvajanjem poslovnega projekta razlikuje. Kljub ugodnosti tovrstnega prejemanja plačil se vlagatelji temu izogibajo, saj jih skrbi zaznana negotovost lastnih sredstev. Toda vodjem projektov je ta možnost zelo všeč zaradi dejstva, da vlagatelju ne zagotavlja fiksnega dohodka, ki je odvisen od gospodarskega in političnega položaja države, da ne omenjam nenehno naraščajoče inflacije.
Postopek prenosa sredstev s strani vlagatelja se lahko izvede tudi na več načinov. Enostaven način je običajen prenos naložb na stranko po podpisu pogodbe o investicijskem partnerstvu. Bistvo bolj zapletene možnosti je, da investitor nakaže svoj denar po delih, ko vodja projekta ne potrebuje celotnega zneska sredstev takoj v fazi razvoja projekta. Včasih lahko to načelo igra na roko obema stranema, še posebej, če si ne zaupata. Ker morajo biti vsa gibanja investicijskih skladov hkrati pod nadzorom tako vlagatelja kot vodje projekta, morajo biti vse opravljene operacije dokumentirane.
Običajno potekajo investicijski procesi skozi 2 stopnji. Najprej se subjekt odloči za vlaganje sredstev, razišče možnosti, premisli o tehnični in ekonomski osnovi, zbere vso potrebno projektno dokumentacijo in sestavi fazni poslovni načrt, s čimer se končno izvede v obliki neposrednega podpisa investicijske pogodbe. Pogoji, določeni v pogodbi, veljajo skozi celotno obdobje projekta in lahko vključujejo spremembe le, če so po podpisu pogodbe sprejeti novi pogoji, ki hkrati poslabšajo položaj obeh strani.
Tako se s podpisom pogodbe daje financam status naložbe, po kateri se začne druga faza, za katero je značilen predvsem neposreden proces izvedbe poslovnega načrta z naknadno porabo sredstev investitorja. Sprva so lahko k investicijski pogodbi priloženi novi dokumenti, ki jih podpišeta obe strani, ki sta odgovorni za tožbe v zvezi s postopkom uveljavitve projekta. To lahko vključuje dokumente v zvezi z niansami opravljanja storitev in opravljanja del, pogodbo o prenosu premoženja itd. Hkrati je glavni cilj s pravnega vidika izvedba začetne naložbene pogodbe, ki pride do svojega logičnega zaključka po dokončnem oblikovanju predmeta investicijske dejavnosti.
Naložbena pogodba med fizičnimi in pravnimi osebami, podpisana po ustaljenem modelu, učinkovito ščiti interese obeh strank. Poleg tega je vsaka oseba odgovorna za določene točke standardne pogodbe.
Stranka:
Investitor:
Vsaka pogodba nujno vključuje informacije o stroških. Cena bi morala upoštevati številne nianse (od banalnega plačila vodje projekta za organizacijo projekta do stroškov materiala in storitev, ki jih nudijo strokovnjaki). Lahko se pojavijo tudi stroški za nepredvidene stroške in stroške opreme. V tem primeru je treba približne stroške nujno določiti na predpisan način in navesti v sporazumu. Za optimalen izračun cene se uporablja indeksna metoda, to pomeni, da se vsi stroški prilagodijo s posebnimi indeksi ob upoštevanju morebitnih sprememb cen materiala ali storitev.
Izkušeni vlagatelji in vodje projektov so utrpeli številne izgube in so od tega lahko koristili v obliki dragocenih izkušenj. Pri vlaganju je nemogoče zagotoviti varnost denarnih naložb in pravilen razvoj dogodkov, lahko pa zmanjšate tveganja tako, da poslušate naslednje nasvete izkušenih vlagateljev in poslovnežev.
Prvi korak pri sklenitvi posla bi moral biti vključitev lastnega odvetnika. Ker vsaka od strank zastopa svoje interese, je najbolje najeti strokovnjaka zasebno. Odvetnik bo pomagal ne le povečati varnost vašega varovanca, ampak bo tudi razjasnil nianse glede stopenj financiranja in razdelitve dohodka.
V investicijski pogodbi je nujno predpisati vse točke dogovora z bodočim partnerjem. To mora vključevati vse glavne klavzule pogodbe, pa tudi faze in vrste financiranja, zaporedje izvajanja poslovnega načrta, mejnike projekta in postopke upravljanja, predvsem obdavčitve in zavarovanja.
Izkušeni poslovneži se šalijo, da je naložbena pogodba kolektivni ustvarjalni proces ne investitorja in stranke, temveč odvetnikov. Zato je tako pomembno upoštevati in dokumentirati vse pravne vidike, vključno z odgovornostjo za kršitve.
Vsako klavzulo pogodbe je treba v primeru morebitnega spora dodatno ponovno preveriti v času njene izvedljivosti. Upoštevati je treba pogoje za upoštevanje možnosti kazni, nianse urejanja različnih vrst sporov, možnosti za izhod iz zastoja, predpisovanje pogojev za zagotovitev plačila itd.
Včasih gre konflikt s poslovnim partnerjem predaleč in ga pripelje celo do sodišča. V tem primeru bi bila idealna predhodna pritožba na tujo jurisdikcijo, saj je model naložbenih razmerij v anglosaškem pravu oblikovan bolj pravilno in celovito. V primeru kršitve pogodbe s strani ene od strank je bolj verjetno, da bo angleško sodišče pomagalo pri pravični rešitvi spora.
V veliki večini primerov se projekti vlagajo prek odobrenega kapitala, po katerem stranka prejme denar v zameno za delež v podjetju. Pri takšnem modelu financiranja se stranka pogosto počuti izrabljenega, še posebej, ko je njegova ideja uspešno izvedena in posel postane zelo donosen. Poseg investitorja, ki je preprosto deloval kot posojilojemalec, postaja za vodjo projekta vse bolj obremenjujoč.
Če naročnik že v začetni fazi meni, da je vrednotenje njegovega projekta nižje od bodoče vrednosti, lahko poda predlog za podpis pogodbe pod pogoji zamenljivega dolga. V takem primeru bo prispevek v obliki navadnega posojila, v naslednji fazi naložbe pa vlagatelj ta sredstva pretvori v svoj delež nepremičnine z vnaprej določenim konverzijskim faktorjem. Res je, pri takšni shemi financiranja je bolje, da vlagatelj zahteva zastavo ali poroštvo. Idealna možnost bi bila uporaba skrbno zasnovane finančne sheme s spremenljivimi pogodbenimi parametri.
Po neposrednem podpisu investicijske pogodbe bo nekdo moral sprejemati odločitve v zvezi s finančnimi in kadrovskimi spremembami. Običajno to vlogo igra vodja projekta ali upravni odbor, vendar izkušeni investitorji in poslovneži priporočajo najem neodvisnih strokovnjakov, ki bodo pospešili poslovanje podjetja in lahko med potekom projekta sprejemali nepristranske sklepe.
Zakonsko potrjena pogodba med investitorjem in vodjo projekta je običajno formalizirana v obliki investicijske pogodbe uveljavljene oblike z obveznim upoštevanjem zadnjih sprememb zakonodaje. Pravilno sestavljen dokument bo zagotovil varstvo pravic obeh strank. Deloval bo ne le kot pisni dogovor, temveč bo lahko v obojestransko korist uredil tudi vse pravice in obveznosti strank. Zato je treba po podrobni preučitvi vse spremljajoče dokumentacije in vseh informacij v zvezi s tem poslovnim projektom sestaviti pogodbo o naložbi. Le dosledno upoštevanje obveznosti, določenih v pogodbi, bo pripeljalo projekt do uspešnega končnega rezultata in dolgoročne obojestranske koristi.
ki ga zastopa oseba, ki deluje na podlagi, v nadaljnjem besedilu " Investitor", po eni strani in v osebi, ki deluje na podlagi, v nadaljnjem besedilu" Stranka-razvijalec", Po drugi strani pa sta v nadaljnjem besedilu "Stranki " sklenili to pogodbo, v nadaljnjem besedilu Pogodba«, o naslednjem:1.1. Naložbe- lastna, izposojena in/ali privzeta sredstva, vrednostni papirji, drugo premoženje, ki ga vlagatelj vloži z namenom ustvarjanja dobička.V skladu s to pogodbo so naložbe ciljno financiranje (10. odstavek 14. odstavka 1. člena 251. Davčni zakonik Ruske federacije).
1.2. Investicijska dejavnost - vlaganje in izvajanje praktičnih akcij za ustvarjanje dobička in izvedbo projekta.
1.3. Projekt- potrebna projektna dokumentacija, razvita v skladu z zakonodajo Ruske federacije in standardi (normi in pravili), odobrenimi na uveljavljen način, ter opis organizacijskih in tehničnih ukrepov za ustvarjanje naložbenega predmeta z uporabo naložb v obliki delo.
1.4. Rezultat investicijske dejavnosti (predmet)- kulturni dom, ustanovljen na naslovu: __________________, katerega gradnja bo izvedena v skladu s Projektom.
1.5. Izvajalci- fizične in pravne osebe, ki izvajajo projektantska in gradbena dela po pogodbah o gradbenih delih, sklenjenih z naročnikom-razvijalcem.
1.6. Delo- celoten obseg praktičnega dela na gradnji rezultatov investicijskih dejavnosti, ki jih izvaja naročnik-razvijalec v skladu s pogoji te pogodbe.
1.7. Zemljiška parcela- parcela s skupno površino ______ kvadratnih metrov. m, katastrska številka ____, ki se nahaja na naslovu: ________________, dana v najem naročniku-razvijalcu za ustvarjanje rezultata investicijskih dejavnosti na podlagi ______________ za obdobje izdelave začetnih dovoljenj, projektne dokumentacije in gradnje rezultat investicijskih dejavnosti .
1.8. Projektna dokumentacija- začetna dovoljenja, tehnična dokumentacija, tehnični pogoji in potni listi za materiale, opremo, konstrukcije in sestavne dele, predračuni ter druga dokumentacija, ki ni neposredno navedena, a je potrebna za opravljanje del in tehnično delovanje rezultatov investicijskih dejavnosti.
1.9. Skupna površina rezultata naložbene dejavnosti- vsota površin (uporabne, splošne rabe, inženirske namene) vseh etaž (vključno s tehničnimi, kletnimi in podstrešnimi), merjeno vzdolž notranjih površin sten ter vzidanih in prizidnih prostorov.
2.1. Naročnik-razvijalec se v skladu s to pogodbo zavezuje, da bo izvedel dela in sprejel vse potrebne ukrepe za izvedbo projekta za ustvarjanje Rezultata investicijske dejavnosti (predmeta) na zemljiškem zemljišču, investitor pa se zavezuje, da bo naročniku-razvijalcu nakazal sredstva v znesek, določen s to pogodbo za izvedbo projekta in plačati nadomestilo naročnik-razvijalec. Po zaključku investicijskega projekta Naročnik-Razvijalec prenese na Vlagatelja rezultat naložbenih aktivnosti.
2.2. Naložbe, prejete od investitorja, bodo usmerjene v ustvarjanje rezultata investicijskih aktivnosti, izvedbo vseh potrebnih del in drugih ukrepov, potrebnih za izvedbo projekta, ter nadzor nad izvajanjem del.
2.3. Ta sporazum vsebuje elemente različnih sporazumov, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije (mešani sporazum). Pravila Civilnega zakonika Ruske federacije o pogodbi o gradbenih delih se uporabljajo za odnose strank v zvezi z izvajanjem del s strani naročnika-razvijalca po tej pogodbi, razen če ta pogodba določa drugače. Pravila Civilnega zakonika Ruske federacije o zastopni pogodbi in pogodbi o komisiji se uporabljajo za odnose strank glede izvajanja pravnih in drugih dejanj s strani naročnika-razvijalca po navodilih investitorja v tej pogodbi, razen če drugače določeno s to pogodbo. V tem primeru naročnik-razvijalec deluje v svojem imenu, vendar na račun vlagatelja.
3.1. Znesek naložb po tej pogodbi je rubljev.
3.2. Naložbe se usmerjajo v izvedbo Projekta v okviru rokov, določenih s Finančnim načrtom, ki je sestavni del te pogodbe, s prenosom sredstev na poravnalni račun Naročnika-Razvijalca, določen v 11. točki te pogodbe.
3.3. Naložbe, ki jih investitor zagotovi za izvedbo Projekta, pogodbenice obravnavajo kot sredstvo ciljnega financiranja, ki je usmerjeno izključno v izvedbo Projekta.
3.4. Znesek naložb, določen s točko 3.1 te pogodbe, se lahko poveča v naslednjih primerih:.
3.5. Povečanje obsega naložb se izvede na podlagi dodatne pogodbe k tej pogodbi, ki jo podpišeta pogodbenici.
3.6. Za opravljanje dela naročnika-razvijalca in izvedbo naročil po tej pogodbi investitor naročniku-razvijalcu plača nadomestilo v višini rubljev.
3.7. Nadomestilo, določeno s klavzulo 3.6 te pogodbe, se izplača v skladu z urnikom izplačil plačil, ki je sestavni del te pogodbe, s prenosom zneska nadomestila na poravnalni račun naročnika-razvijalca iz 11. ta sporazum.
4.1. Investitor je dolžan:
4.1.1. Izvajati financiranje po tej pogodbi v celoti in na način, predpisan s to pogodbo, ter plačati nadomestilo naročniku-razvijalcu v višini, na način in pod pogoji, določenimi s to pogodbo.
4.1.2. V enem dnevu po podpisu te pogodbe naročniku-razvijalcu prenesite projekt, ki ga je odobril investitor, sestavljen iz:.
4.1.3. Po potrebi sodeluje pri usklajevanju s pooblaščenimi državnimi organi, odobritvi in prejemu dovoljenj in druge dokumentacije, potrebne za izvajanje del v skladu s pogodbo.
4.1.4. Imenovati predstavnike za sodelovanje pri delu komisije za prevzem dokončane gradnje objekta.
4.1.5. Izvedite prevzem predmeta od naročnika-razvijalca v skladu s to pogodbo s podpisom potrdila o prevzemu.
4.1.6. Od trenutka prevzema predmeta nosite breme njegovega vzdrževanja, vključno z nevarnostjo nenamerne smrti, pa tudi druge obveznosti, ki jih določa veljavna zakonodaja Ruske federacije.
4.1.7. Pravilno izpolnjevati svoje druge obveznosti po tej pogodbi.
4.2. Investitor ima pravico:
4.2.1. Spremljajte skladnost obsega in kakovosti del, ki jih izvaja izvajalec, za ustvarjanje rezultata investicijskih dejavnosti. Investitor oziroma njegova pooblaščena oseba se mora pri izvajanju nadzora nad potekom del gibati po gradbišču v spremstvu pooblaščenega predstavnika Naročnika-Projektanta ob doslednem upoštevanju varnostnih pravil.
4.2.2. Kadar koli preverite potek in kakovost dela, skladnost uporabljenih materialov, ne da bi posegali v operativne in gospodarske dejavnosti drugih subjektov investicijske dejavnosti.
4.2.3. S soglasjem naročnika-razvijalca prenesite njegove pravice in obveznosti po tej pogodbi na tretjo osebo, pod pogojem, da slednja sprejme obveznosti, pogoje in obveznosti iz te pogodbe. Delni in/ali polni prenos pravic in obveznosti je formaliziran z ustreznim sporazumom.
4.3. Naročnik razvijalec je dolžan:
4.3.1. Z naložbami investitorja zagotovite izvedbo projekta, vključno z:
4.3.2. Omogočiti investitorju dostop do gradbišča za kontrolo skladnosti obsega in kakovosti del, ki jih izvajajo izvajalci, v spremstvu predstavnika naročnika-razvijalca. Pravočasno obvestiti vlagatelja o nastanku okoliščin, ki niso odvisne od volje naročnika-razvijalca, zaradi česar naročnik-razvijalec onemogoča pravilno (kakovostno in pravočasno) izpolnjevanje svojih obveznosti po tej pogodbi.
4.3.3. Zagotoviti zagon objekta in njegovo predajo sprejemni komisiji.
4.3.4. Po predaji objekta v obratovanje ga po prevzemnem potrdilu prenesite investitorju.
4.3.5. Pri prenosu rezultatov investicijske dejavnosti zagotoviti odpravo na zahtevo upravnega in tehničnega inšpektorata ter drugih pooblaščenih organizacij pomanjkljivosti in napake, navedene v poročilu o napakah.
4.3.6. Vlagatelju prenesti potrebne dokumente (kopije), ki so na voljo naročniku-razvijalcu za državno registracijo lastništva rezultatov naložbenih dejavnosti.
4.3.7. Izvajati naložbene dejavnosti v skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije, izpolnjevati zahteve državnih organov in lokalnih oblasti, ki niso v nasprotju z zakonodajo Ruske federacije.
4.3.8. Izvaja nadzor nad vrstnim redom in obsegom usmeritve naložb investitorja v skladu s pogoji te pogodbe. Prejeta sredstva od vlagatelja porabite namensko.
4.3.9. Vlagatelju posredovati četrtletno poročilo o izvajanju te pogodbe, najkasneje na dan naslednjega meseca po poročevalskem četrtletju.
4.3.10. Izpolnjevati druge obveznosti, ki so mu dodeljene s to pogodbo.
4.4. Stranka razvijalec ima pravico:
4.4.1. Zahtevati od vlagatelja, da izpolni obveznosti, prevzete po tej pogodbi.
4.4.2. V skladu s to pogodbo in projektom določite obsege in specifična področja uporabe naložb.
4.4.3. Za izvedbo dela angažirajte izvajalce.
4.4.4. Zagotoviti nadzor nad skladnostjo obsega in kakovosti opravljenega dela.
4.4.5. S soglasjem vlagatelja prenesite njegove pravice in obveznosti iz te pogodbe na tretje osebe.
5.1. Rok za izvedbo projekta je in se računa od dneva prenosa s strani investitorja na naročnika-razvijalca projekta (točka 4.1.2 te pogodbe). Po potrebi lahko pogodbenici to obdobje podaljšata na podlagi dodatnega sporazuma k tej pogodbi, ki ga podpišeta pogodbenici. Pogoji izvajanja določenih vrst del pri gradnji objekta, pogoji dokončanja določenih faz po tej pogodbi so določeni v načrtu za izvedbo del.
5.2. Po zaključku izvedbe Projekta in ko je objekt pripravljen za prenos, naročnik-razvijalec pošlje investitorju ustrezno obvestilo. Prenos rezultata investicijske dejavnosti (predmeta) na vlagatelja se izvede po aktu prevzema in prenosa predmeta. Akt podpišeta obe stranki ali njuna pooblaščena predstavnika in potrjuje, da pogodbenici izpolnjujeta svoje obveznosti po tej pogodbi in da nimata medsebojnih zahtevkov premoženjske ali nepremoženjske narave.
5.3. Lastništvo predmeta vlagatelj formalizira samostojno po prenosu rezultata naložbene dejavnosti nanj.
5.4. Po prenosu objekta na investitorja bosta stranki sprejeli vse potrebne ukrepe za vpis investitorjevih pravic na zemljišču.
5.5. Potrdilo o kakovosti rezultata investicijske dejavnosti, ki se prenese na investitorja, o njegovi skladnosti z gradbenimi in tehničnimi normativi in pravili, Projekt je podpis s strani sprejemne komisije akta o prevzemu zaključene gradnje rezultata investicijske dejavnosti. v obratovanje.
5.6. Vlagatelj je dolžan ob sprejemu rezultata naložbenih dejavnosti prijaviti vse pomanjkljivosti, ki jih je mogoče ugotoviti z običajnim načinom sprejema. Garancijski rok po tej pogodbi je od trenutka, ko je objekt dan v obratovanje po zakonu (točka 5.5 te pogodbe).
5.7. Če se ugotovijo pomanjkljivosti v roku, določenem v točki 5.6 te pogodbe, ima investitor pravico, da se obrne na naročnika-razvijalca z zahtevo za njihovo odpravo. Napake se odpravijo v roku po prejemu pisne vloge investitorja.
6.1. Stranki sta odgovorni za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje svojih obveznosti po tej pogodbi v skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije.
6.2. Če vlagatelj krši pogoje za izvedbo naložb po tej pogodbi, določene z razporedom financiranja, ima naročnik-razvijalec pravico podaljšati rok za izpolnitev svojih obveznosti sorazmerno z obdobjem zamude pri izpolnitvi svojih obveznosti s strani vlagatelja.
6.3. Tveganje posledic škode ali uničenja rezultata investicijske dejavnosti preide z naročnika-razvijalca na vlagatelja ob podpisu potrdila o prevzemu predmeta po tej pogodbi (točka 5.2 te pogodbe).
6.4. Stranki si bosta vse spore in nesoglasja prizadevali reševati izvensodno.
6.5. Če se pogodbenici ne dogovorita, se spor predloži sodišču v skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije.
6.6. Za zagotovitev izpolnjevanja svojih obveznosti naročnik-razvijalec zagotovi investitorju.
6.7. Naročnik razvijalec je odgovoren za neskladnost objekta s Projektom, gradbenimi predpisi in predpisi, vključno s tistimi, ugotovljenimi po prevzemu objekta, v garancijskem roku.
6.8. V primeru neizpolnjevanja ali neustreznega izpolnjevanja obveznosti naročnika-razvijalca iz te pogodbe, ima investitor pravico uveljavljati zahtevek do naročnika-razvijalca.
7.1. Vse informacije o finančnem stanju pogodbenic in pogojih te pogodbe ter dogovori s tretjimi osebami, ki sodelujejo pri izvajanju projekta, se štejejo za zaupne in niso predmet razkritja. Na zahtevo katere koli pogodbenice se lahko določijo drugi pogoji zaupnosti.
8.1. Stranki sta oproščeni odgovornosti za delno ali popolno neizpolnitev obveznosti po tej pogodbi, če je to neizpolnitev posledica okoliščin višje sile (višja sila), tj. izredne in nepremostljive okoliščine v danih razmerah, zlasti poplave, potresi, druge naravne nesreče ali kateri koli drugi naravni pojavi, epidemije, teroristična dejanja, sovražnosti, pa tudi spremembe veljavne zakonodaje, sprejemanje predpisov lokalnih oblasti, ki onemogočajo Ustrezen dokaz o obstoju zgoraj navedenih okoliščin višje sile in njihovem trajanju bodo potrdila, ki jih izdajo pristojni organi.
8.2. V primeru sprememb zakonodajnih in podzakonskih aktov, ki poslabšajo položaj strank v primerjavi z njihovim stanjem na dan sklenitve tega sporazuma in povzročijo dodatne stroške časa in denarja, se dogovorjeni pogoji delovne uspešnosti povečajo sorazmerno z tokrat. Pogoji in stroški pogodbe so v tem primeru določeni v dodatni pogodbi.
8.3. Rok za izpolnitev obveznosti po tej pogodbi se podaljšuje sorazmerno s časom, v katerem so te okoliščine in njihove posledice veljale.
8.4. Če je zaradi okoliščin, navedenih v točki 8.1 te pogodbe, zamuda pri izpolnjevanju obveznosti po tej pogodbi večja, ima katera koli pogodbenica pravico odstopiti od neizpolnjenega dela pogodbe. V tem primeru nobena od strank nima pravice zahtevati odškodnine za škodo.
9.1. Ta sporazum začne veljati z dnem, ko ga pogodbenici podpišeta in preneha veljati, ko pogodbenici izpolnita vse obveznosti iz njega in zaključita medsebojne poravnave pogodbenic.
9.2. Pogoji te pogodbe se lahko spremenijo po dogovoru strank. Vse spremembe, dopolnitve in dogovori k tej pogodbi so sestavni del te pogodbe, če so narejeni v pisni obliki in podpisani s strani strank.
9.3. Ta pogodba se lahko prekine s sporazumom strank, pod pogojem, da se ob odpovedi sporazuma o medsebojnih poravnavah, pa tudi v drugih primerih, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije.
9.4. V primeru konzervacije nedokončanega objekta pogodbenici podaljšata to pogodbo oziroma določita pogoje za njeno odpoved.
10.1. Ta pogodba je sestavljena v treh izvodih z enako pravno veljavo, po en izvod za vsako pogodbenico in en za organ, ki vpisuje pravice na nepremičnini.
10.2. Obvestila, obvestila ali druga sporočila, predvidena s to pogodbo, ki so pomembna za odnose med pogodbenicama, morajo biti dostavljena osebno ali pa jih morata pogodbenici poslati druga drugi s priporočenimi pismi ali telegrami s potrdilom o prejemu na naslove, določene v tej pogodbi kot pravni in poštni naslovi pogodbenic.
10.3. Registracija lastništva predmeta ni vključena v predmet te pogodbe.
10.4. V primeru spremembe telefonske številke, kraja registracije, poštnega naslova ter drugih podatkov sta si pogodbeni stranki dolžni nemudoma poslati druga drugi po zgoraj navedenem postopku obvestila o teh spremembah. Vse informacije in korespondenca, poslana po telefonu in na naslov, določen v tej pogodbi, se šteje za prejeto s strani pogodbenice, ki je spremenila svoj naslov in telefonsko številko in o tem ni obvestila, kar nosi tveganja vseh škodljivih posledic.
10.5. Sočasno s podpisom pogodbe pogodbenici imenujeta svoje pooblaščene predstavnike po pogodbi, s katerimi določita njihovo pristojnost, in se o tem obvestita.
10.6. Po sklenitvi te pogodbe se vsi predhodni sporazumi med pogodbenicama – pisni in ustni – priznajo kot neveljavni.
10.7. V vsem drugem, kar ni predvideno s to pogodbo, se pogodbenici ravnata po veljavni zakonodaji Ruske federacije.
Investitor
Stranka-razvijalec Jur. naslov: Poštni naslov: INN: KPP: Banka: Poravnava / račun: Korespondenčni / račun: BIK:
Investitor _________________
Stranka-razvijalec _________________
Moskva "___" _________201_.
Odprta delniška družba "__________________________" (skrajšano ime OJSC - "_______"), v nadaljnjem besedilu "ODJEMNIK-RAZVOJNIK", ki jo zastopa generalni direktor _______________, ki deluje na podlagi statuta, na eni strani in __________________________, __________ letnik rojstva, TIN - __________, potni list ________________ izdan _________, ATS _____________, v nadaljnjem besedilu "INVESTITOR", na drugi strani, skupaj imenovani "Stranki", so sklenili to naložbeno pogodbo (v nadaljnjem besedilu: "Sporazum") o naslednjem:
1. POJMI IN DEFINICIJE
1.1. Naložbe - lastna, izposojena in/ali privzeta sredstva, vrednostni papirji, drugo premoženje, ki ga vlagatelj vloži z namenom ustvarjanja dobička. V skladu s tem sporazumom so naložbe ciljno financiranje (odstavek 10, pod. 14, cl. 1 člena 251 Davčnega zakonika Ruske federacije).
1.2. Investicijska dejavnost - vlaganje in izvajanje praktičnih akcij za ustvarjanje dobička in izvedbo projekta.
1.3. Projekt - potrebna projektna dokumentacija, razvita v skladu z zakonodajo Ruske federacije in standardi (normi in pravili), odobrenimi po ustaljenem postopku, ter opis organizacijskih in tehničnih ukrepov za ustvarjanje naložbenega predmeta z naložbami v oblika dela.
1.4. Rezultat investicijske dejavnosti je nakupovalni center, ustanovljen na naslovu: __________________, katerega gradnja bo izvedena v skladu s projektom.
1.5. Izvajalci - fizične in pravne osebe, ki izvajajo projektantska in gradbena dela po pogodbah o gradbenih delih, sklenjenih z naročnikom-razvijalcem.
1.6. Dela - celoten obseg praktičnega dela na gradnji rezultatov naložbenih dejavnosti, ki jih izvede naročnik-razvijalec v skladu s pogoji te pogodbe.
1.7. Zemljiška parcela - parcela s skupno površino ______ kvadratnih metrov. m, katastrska številka ____, ki se nahaja na naslovu: ________________, dana v najem naročniku-razvijalcu za ustvarjanje rezultatov investicijskih dejavnosti na podlagi ______________ (navedite podrobnosti upravnega dokumenta) za obdobje izdelave začetnih dovoljenj, projekta dokumentacijo in konstrukcijo rezultata investicijske dejavnosti.
1.8. Projektna dokumentacija - začetna dovoljenja, tehnična dokumentacija, tehnični pogoji in potni listi za materiale, opremo, konstrukcije in sestavne dele, predračuni, kot tudi druga dokumentacija, ki ni neposredno navedena zgoraj, vendar je potrebna za opravljanje del in tehnično delovanje rezultatov investicijskih dejavnosti .
1.9. Skupna površina rezultata investicijske dejavnosti je vsota površin (uporabne, splošne rabe, inženirske namene) vseh etaž (vključno s tehničnimi, kletnimi in podstrešnimi), merjenih vzdolž notranjih površin sten in vgradnih in pripadajočih prostorih.
2. PREDMET POGODBE
2.1. V skladu s to pogodbo investitor nakaže naročniku sredstva v znesku, določenem s to pogodbo, za izvedbo projekta za ustvarjanje rezultata investicijskih dejavnosti na zemljišču.
Po zaključku investicijskega projekta, dajanju objekta v obratovanje, njegovi državni registraciji in pod pogojem, da investitor izpolni svoje naložbene obveznosti, naročnik-razvijalec prenese na vlagatelja rezultat naložbenih dejavnosti po pogodbi __________ (zamenjava, donacija ali drug posel). o odtujitvi te nepremičnine).
2.2. Naložbe, prejete od investitorja, bodo usmerjene v ustvarjanje rezultata investicijskih aktivnosti, izvedbo vseh potrebnih del in drugih ukrepov, potrebnih za izvedbo projekta, ter nadzor nad izvajanjem del.
3. PLAČILNI POSTOPEK MED STRANKAMA
3.1. Predhodni znesek naložb po tej naložbeni pogodbi določita pogodbenici v višini ___________________ rubljev.
3.2. Investitor usmeri naložbe k naročniku-razvijalcu po delih. Konkreten znesek in rok za prenos naslednjega zneska se pogodbenici dogovorita v ______________.
3.3. Naložbe, ki jih investitor zagotovi za izvedbo projekta, pogodbenice obravnavajo kot sredstva ciljnega financiranja, usmerjena izključno v izvedbo projekta.
3.4. Za izpolnitev obveznosti (storitev) po tej pogodbi s strani naročnika, investitor poleg naložb, navedenih v tem razdelku, mesečno pred _______ dnem v mesecu nakaže naročniku-razvijalcu znesek _________________ rubljev, vključno z DDV - ____% - __________ rubljev. Plačilo za izvedbo storitev s strani naročnika-razvijalca je vključeno v ocenjeni strošek rezultata naložbenih aktivnosti.
4. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK
4.1. Investitor je dolžan:
4.1.1. Zagotavljanje financiranja po tej pogodbi v celoti in na način, predpisan s to pogodbo, vključno s plačilom storitev Naročnika-Razvijalca.
4.1.2. V _______ - dan po podpisu te naložbene pogodbe prenesite naročniku-razvijalcu projekt, ki ga je odobril investitor, sestavljen iz: ____________________________.
4.1.3. Po potrebi sodeluje pri usklajevanju s pooblaščenimi državnimi organi, soglasju in prejemu dovoljenj in druge dokumentacije, potrebne za izvajanje del v skladu z investicijsko pogodbo.
4.1.4. Imenovati predstavnike za delo državne komisije za sprejem dokončane gradnje rezultatov investicijskih dejavnosti.
4.1.5. S podpisom potrdila o prevzemu opravi prevzem rezultatov naložbenih dejavnosti po tej pogodbi.
4.1.6. Od trenutka prenosa rezultata naložbene dejavnosti prevzamete breme njegovega vzdrževanja, vključno s tveganjem nenamerne smrti, ter nosite druge obveznosti, ki jih določa veljavna zakonodaja Ruske federacije.
4.1.7. Ustrezno izpolnjujejo svoje druge obveznosti, določene z naložbeno pogodbo.
4.2. Investitor ima pravico:
4.2.1. Spremljajte skladnost obsega in kakovosti del, ki jih izvaja izvajalec, za ustvarjanje rezultata investicijskih dejavnosti.
Investitor oziroma njegova pooblaščena oseba se mora pri izvajanju nadzora nad potekom del gibati po gradbišču v spremstvu pooblaščenega predstavnika Naročnika-Projektanta ob doslednem upoštevanju varnostnih pravil.
4.2.2. Kadar koli preverite potek in kakovost dela, skladnost uporabljenih materialov, ne da bi posegali v operativne in gospodarske dejavnosti drugih subjektov investicijske dejavnosti.
4.2.3. S soglasjem Naročnika-Razvijalca prenesite svoje pravice in obveznosti iz te pogodbe na tretjo osebo, pod pogojem, da slednja sprejme obveznosti, pogoje in obveznosti iz te pogodbe. Delni in/ali popolni prenos pravic in obveznosti
4.3. Naročnik-razvijalec je dolžan:
4.3.1. Uporaba naložb investitorja za zagotovitev izvedbe projekta, vključno z:
- zagotoviti pripravo gradbišča;
- organizirati izvajanje del s strani izvajalcev, zagotoviti gradnjo z materiali in opremo;
- zagotoviti ustrezno izvedbo potrebnih gradbenih in instalacijskih del s strani izvajalcev;
itd…
Celoten vzorec pogodbe o gradbeni investiciji je v priloženi datoteki.
Gradbeni projekti privabljajo vse več investitorjev in to ni presenetljivo - vlaganje v nepremičnine ostaja izjemno donosno, zato se mnogim mudi, da bi postali investitor. Kakšne pa so značilnosti financiranja gradnje stanovanjske stavbe?
Mnogi, ki ne poznajo posebnosti financiranja gradnje hiš, ne vedo, kaj sploh pomeni dejstvo vlaganja. Pogosto se takšna naložba zamenjuje z običajnim nakupom stanovanja, pri katerem si vlagatelj postavlja komercialne cilje, in sicer kasnejšo nadaljnjo prodajo predmeta. Vendar pa bo nakup stanovanja, ne glede na vaše motive, vedno ostal nakup. Če niste pripravljeni financirati celotne hiše in se odločite za nakup treh ali štirih stanovanj naenkrat, potem vas že lahko imenujemo investitor, čeprav v tem primeru definicija ne bo povsem pravilna.
Številni vlagatelji zdaj uvajajo v prakso vlaganje denarja drugih ljudi v projekt, na primer iste banke, in po prodaji ali najemu kupljene nepremičnine denar dajo. Tako ne tvegajo svojega denarja in še vedno ostajajo v plusu. A tega ne počnejo mnogi, ampak le tisti, ki so popolnoma prepričani, da bo projekt prinesel dobiček. Ta metoda morda ne bo delovala za začetnike ali pa morate v svojo ekipo vzeti izkušenega strokovnjaka na svojem področju. Naj vzame svoje, a prepričani boste, da investicija ni bila zaman.
Kako postati lastnik zemljišča brez denarja
Če želite postati pravi vlagatelj, torej financirati komercialni projekt, morate razumeti, da z lastnikom delite ne le dobiček, ampak vsa tveganja. Tudi vlaganje v nepremičnino v fazi izkopa se ne šteje za naložbo, gre za delniško pogodbo in nič več. Če želite postati investitor, vam ni treba kupiti nepremičnine, vendar morate skleniti investicijsko pogodbo za gradnjo stanovanjskega objekta. Podjetniki, ki so postali investitor, lahko vlagajo denar že pred začetkom gradnje in celo vplivajo na projekt stanovanjske stavbe, saj postanejo polnopravni udeleženci tega posla.
Z eno besedo, če želite postati investitor, morate skleniti posebno naložbeno pogodbo in vlagati v komercialni projekt ter prevzeti nekatera tveganja in obveznosti. Pripravite se lahko na financiranje celotne stanovanjske stavbe ali, nasprotno, vlagate v nepremičnine in gradnjo v precej omejenem znesku.
Če želite uradno postati investitor, morate skleniti investicijsko pogodbo za gradnjo stanovanjskega objekta ali dokumentirati naložbo v poslovne nepremičnine. Vlagatelj so le tiste osebe, ki vlagajo v nepremičnine za kasnejši dobiček, če se stanovanje ali več predmetov kupi za osebno bivanje, se lastnik ne šteje za vlagatelja.
V okviru financiranja gradnje stanovanjske stavbe se sklene posebna investicijska pogodba, ki se lahko sestavi tako za fizično kot pravno osebo. Investitor v nepremičnine mora delovati v okviru zakona "O naložbenih dejavnostih v Ruski federaciji", ki se precej razlikuje od zakona "O kapitalski udeležbi v gradbeništvu". V primeru naložbe se tveganja delijo z razvijalcem, v primeru delniške pogodbe pa vsa tveganja nosi izključno razvijalec.
Pogodba o kapitalski udeležbi pri gradnji daje nekatera jamstva - kupec mora po določenem času prejeti v last stanovanje, ki ga je plačal. Naložbena pogodba ne daje nikakršnih jamstev, vendar lahko v ugodnih okoliščinah prinese znatne dobičke, če je nepremičnina uspešno ustvarjena in prodana.
Obvezno za branje in študij
5 kontrolnih seznamov za vlagatelja v nepremičnine
Za financiranje obsežnega stanovanjskega projekta lahko vlagate vanj kadar koli. Če je mogoče pogodbo o kapitalski udeležbi skleniti šele po tem, ko je razvijalec prejel gradbeno dovoljenje, se lahko investicijska pogodba sklene že v fazi nastanka ideje za gradnjo.
Po želji pa lahko investitor pogodbo o financiranju sklene tudi pozneje, na primer po dokumentaciji za zemljišče in potrditvi projekta hiše pri ustreznih organih. Druga možnost se bo nedvomno izkazala za varnejšo.
Praviloma, če ste že vložili denar v gradnjo hiše, morate počakati na dokončanje projekta, saj ste prevzeli določene obveznosti in tveganja. Včasih pa pogodba predpisuje možnost prenosa vlagateljevih pravic in obveznosti na drugo osebo. Tako lahko investitor v tem primeru svoj delež v projektu proda drugemu investitorju, ki bo prevzel vse s tem povezane obveznosti.
Če sklenete naložbeno pogodbo, je treba nujno razjasniti trenutek, ko dokument poteče. Običajno se pogodba konča, ko njeni udeleženci prevzamejo in prejmejo svoje deleže v zgrajeni hiši. Poleg tega imajo vlagatelji pravico razpolagati z nepremičnino po lastni presoji, nimajo pa pravice živeti v stanovanju. Prej so obstajale sheme, ko je bilo po investicijski pogodbi mogoče kupiti več stanovanj v hiši hkrati, danes pa se bo takšna ponovna registracija štela za nezakonito.
Kot lahko vidite, da bi postali investitor, morate skleniti posebno pogodbo za vlaganje denarja v gradnjo in postati sestavni udeleženec komercialnega projekta, pri čemer si delite dobiček in tveganja z drugimi udeleženci. Denar je mogoče vlagati v nepremičnine v kateri koli fazi razvoja projekta, vendar investitor nima pravice kupiti stanovanja za lastno naknadno prebivališče - v tem primeru je v zgodnji fazi gradnje sklenjena pogodba o mora biti sestavljena lastniška udeležba pri gradnji.
